恒大地产全国性材料物资计划管理及考核办法

第一篇：恒大地产全国性材料物资计划管理及考核办法

全国性材料物资计划管理及考核办法

根据集团公司战略部署，为确保销售持续性、工程建设连续性，保证全国性材料物资的及时供应，强化材料计划管理及责任意识，特制订本办法。

一、材料计划类型

（一）年度材料计划：根据集团年度工程开发建设计划或重大节点计划，测算的年度材料需求量。

（二）三月材料计划：根据工程开发建设计划，每月申报的从下下个月起连续三个月预计要求到货的材料需求量。

（三）月度实际用料计划：根据工程开发建设计划，每月申报的要求下月到货材料需求量。

二、材料计划申报、审批流程

（一）年度材料计划：由材料设备公司负责编制，在集团年度工程开发建设计划或重大节点计划下发后15天内编制完毕。

（二）三月材料计划：由地区公司工程部负责编制，于每月12日前提交工程技术部；工程技术部于每月15日前完成审核后提交集团管理中心；集团管理中心每月20日前完成审批后提交材料设备公司；材料设备公司于每月25日前整理汇总后提交供货单位备料。

（三）月度实际用料计划：由地区公司工程部编制下月计划并于每月1日前提交工程技术部；工程技术部于每月3日前完成审核并经主管工程公司领导审批后提交集团管理中心；集团管理中心于每月5日前完成审批后提交材料设备公司；材料设备公司于每月10日前下发下月订单至供货单位。

三、考核规定

（一）材料计划及时性考核

未按时提交材料计划，每次扣罚地区公司主管工程副总经理、总经理助理及工程部计划编制人、负责人和工程技术部计划审核人、负责人30%月浮动工资。

（二）材料计划准确性考核

1、月度实际用料计划考核：

不符合供货周期要求或每月3日后申报的材料计划属补报计划，根据补报项数（同批次申报的同一编码的材料视为一项）按以下标准进行考核：

（1）单个项目补报项数在31-50项范围内的，扣罚该项目工程部计划编制人、负责人30%月浮动工资；地区所有项目补报平均项数在31-50项范围内的，扣罚该地区公司主管工程副总经理、总经理助理及工程技术部计划审核人、负责人30%月浮动工资。

（2）单个项目补报项数在51-100项范围内的，扣罚该项目工程部计划编制人、负责人40%月浮动工资；地区所有项目补报平均项数在51-100项范围内的，扣罚该地区公司主管工程副总经理、总经理助理及工程技术部计划审核人、负责人40%月浮动工资。

（3）单个项目补报项数101项及以上的，扣罚该项目工程部计划编制人、负责人50%月浮动工资；地区所有项目补报平均项数101项及以上的，扣罚该地区公司主管工程副总经理、总经理助理及工程技术部计划审核人、负责人50%月浮动工资。

2、三月材料计划考核：

三月材料计划的准确性按季度进行考核，准确率须达到90%，每个季度最后一个月对该季度进行考核。根据该季度每月实际用料计划中同一编码材料申报的总量对比三月用料计划申报的总量，计算出该编码材料的准确率，并汇总计算出三月材料计划准确率。

（1）单个项目三月材料计划准确率在90%以上的，每超过1%奖励该项目工程部计划编制人、负责人3%月浮动工资；地区所有项目三月材料计划准确率平均在90%以上的，每超过1%奖励该地区公司主管工程副总经理、总经理助理及工程技术部计划审核人、负责人3%月浮动工资。

（2）单个项目三月材料计划准确率低于90%的，每低1%扣罚该项目工程部计划编制人、负责人3%月浮动工资；地区所有项目三月

材料计划准确率平均低于90%的，每低1%扣罚该地区公司主管工程副总经理、总经理助理及工程技术部计划审核人、负责人3%月浮动工资。

（三）其他重点考核：

1、因材料计划申报不及时造成停工待料的，每次扣罚该项目工程部计划编制人、负责人，该地区公司主管工程副总经理、总经理助理及工程技术部计划审核人、负责人10%月浮动工资。

2、材料申报后，若实际工程进度根本不具备进场条件而要求进场，造成材料进场2个月后仍基本未使用的，每次扣罚该项目工程部项目经理及负责人10%月浮动工资。每月由管理中心驻地工程师、材料公司驻地配送质检部人员组成检查小组，对到场材料使用情况进行检查，20日前将检查结果上报管理中心。

四、属于集团节点计划调整、设计方案变更、材料品牌调整等原因产生的补报材料计划不纳入考核范围。

五、非工程类、物业维修类、营销展示类物资计划不纳入地区公司材料计划考核范围。

六、新项目第一个月申报的月度实际用料计划（工程类）及开盘前（含开盘当月）申报的三月材料计划不纳入考核范围。

七、考核对象审核：每月25日前地区公司将考核对象名单报集团人力资源中心，人力资源中心会同管理中心审核无误后报财务中心，财务中心于次月1日前通知财务分部。

八、本办法由集团管理中心、材料设备公司共同负责考核，考核结果经集团主管副总裁、总裁及董事局主席审批后执行。

九、本办法由集团管理中心负责解释。

十、本办法自发文之日起执行。如有规定与本办法不一致的，以本办法为准。

第二篇：恒大地产全国性材料物资采购供应管理制度

全国性材料物资采购供应管理制度

第一章 总 则

一、全国性材料物资定义：由集团统一招标、签订合同，广州恒大材料设备有限公司（以下简称材料设备公司）或地区公司负责采购供应的材料物资。

二、材料设备公司及地区公司主要负责全国性材料物资采购供应工作。

三、地区公司工程部负责材料的申报、验收、使用管理，并确定各施工单位进度款申报周期内材料的使用量。各工程部必须根据工程建设量至少设置一名专职材料管理人员，由其负责建立健全计划申报台帐及材料使用台帐，以及材料款支付及扣款的对账工作。

四、地区公司工程技术部负责本公司材料计划的审核，材料配送、质量及台帐的监督检查考核工作，并协调解决地区公司内部材料管理方面问题。

五、地区公司预决算部负责施工单位所用全国性材料物资款核算工作，在工程进度审核及结算审核时对接收和使用的材料数量、金额进行核算。

六、地区公司合同管理部负责材料款扣除审核及合同履约监督维权取证工作。

七、集团财务中心、地区公司财务部负责全国性材料物资财务核算及款项代付代扣工作。

八、集团管理中心负责全国性材料物资配送监督管理及地区公司材料计划审批工作。

第二章 全国性材料物资采购供应方式

一、由材料设备公司统一采购供应给施工单位的材料： 人造砂岩、外墙砖、仿石砖、仿古砖、涂料、水泥瓦（含西瓦）、卫浴五金、洁具（含陶瓷、龙头）、抛光砖、瓷片、开关面板插座、墙纸、吸顶灯（含筒灯）、园林灯具、水晶灯、橱柜、入户门、户内门、门锁五金、木地板、阳台栏杆、铁艺门及围墙栏杆、室内铝合金飘窗台栏杆、电线电缆（含高压电缆）、PVC及PPR等管材管件、分

集水器、酒店及会所地毯、酒店电子锁、防水材料、户内配电箱、给水阀门、弱电箱箱体、钢塑复合管及管件、地弹簧、排气扇、淋浴间隔。

二、由材料设备公司统一采购供应给地区公司或酒店集团的材料物资： 厨房电器、对讲机、智能化产品（含停车收费系统、监控系统、可视对讲系统、数字硬盘录像机）、楼盘电瓶车、酒店会所物资（含乒乓球桌及挡板、钢琴、桌球台、健身器材、休闲沙发按摩床及技师凳、酒店电视机、浴室防水电视、电话机、清洁设备、保险箱、客房冰箱、电脑电视一体机、客房布草、餐饮布草、骨瓷、强化瓷、自助餐设备、厨房小型设备、不锈钢餐具、水晶器皿、客房一次性用品、宴会家具、酒店家具、客房床具、客房服务用品、客房落地灯及台灯、服务车类、酒店系统管理软件、水会管理软件、办公家具）、电脑、安全帽、保安装备、广告伞、制服、公共区配电柜、垃圾桶及园林座椅、金银器、不锈钢制品、厨房用品、大堂服务用品、货架系列、公共区垃圾桶、体育器材、标识标牌、清洁剂、印刷品、纸巾类、户外家具、维修工具、员工宿舍家具、员工宿舍床上用品、员工工鞋、系统管理软件、粮油、烟酒、贵重干货。

三、由集团签订框架协议、地区公司负责签订合同并采购供应的材料设备：

小型中央空调、空调机组、风机盘管、发电机组、电梯、变频供水设备、铝合金门窗、变压器、高低压开关柜、低压母线槽、高尔夫草坪设备、视频会议系统、屋村巴士。

四、全国性材料物资增减的管理：材料类别的增减由管理中心负责报集团总裁审批；因设计原因、产品的更新换代及产品优化不增加成本的由设计院或园林集团负责报集团主管领导审批，增加成本的须报董事局分管领导审批。

五、由材料设备公司统一采购供应的材料物资，不允许地区公司采购供应；因特殊情况需地区公司采购供应的，须经主管材料供应的集团副总裁审批同意后方可采购供应。

第三章 全国性材料物资样板管理

一、归档原始样板：须由供货单位、材料设备公司、设计院或园

林集团、招投标中心四方签名或盖章确认，仅封存一套于材料设备公司。

二、验收原始样板：须由供货单位、材料设备公司、设计院或园林集团三方签名或盖章确认，由材料设备公司负责发放。原则上验收原始样板于封存后3天内下发、新项目材料进场20天前下发，地区公司每个项目各1套（由工程部签收），总工室1套，材料设备公司驻地配送质检部各1套，设计院或园林集团1套，供货单位1套。

三、验收原始样板可采用实物、实物小样、图片资料等形式。

四、所有材料物资样板须登记造册，由使用部门自行管理。

第四章 全国性材料物资采购供应合同的管理

一、全国性材料物资购销合同的签订

（一）全国性材料物资由集团常务招投标小组招标，框架协议或合同分别由招投标中心、材料设备公司及地区公司负责签订。

（二）材料物资的定标须报董事局主席审批；月度价格上浮的须报董事局主席审批、月度价格下浮的由主管材料的集团公司副总裁审批，并均须签订补充协议。

（三）合同须报集团总裁审批。

（四）合同需签补充协议的报集团公司主管副总裁审批。二、三方协议及供货合同的签订

（一）地区公司在签订施工合同时，须列出该项目所需的全国性材料物资明细。

（二）材料设备公司在签订供货合同时，须列明产品代码和类别。

（三）地区公司在签订施工合同时，须同时签订三方协议及供货合同。材料设备公司于每月10日前将未签订“三方协议和供货合同” 施工单位的名单提交集团财务中心，财务中心必须停止该单位的工程进度款，直至其签订为止。

（四）三方协议及供货合同由材料设备公司自行审批。

三、合同文本的管理：档案中心、财务部存档合同原件各壹份。

第五章 全国性材料物资计划管理

一、材料计划种类：材料计划、三月材料计划、月度实际用

料计划。

二、计划模板的编制：

（一）设计院、园林集团和材料设备公司共同下发《全国性材料物资使用手册》及《全国性材料物资统一标准表》，并注明材料编码、品名、规格型号、使用位置。

（二）材料设备公司下发全国性材料物资计划模板，仅包含设计已选用的规格型号。

三、材料计划申报、审批流程：

（一）材料计划：由材料设备公司负责编制，在集团工程开发建设计划或重大节点计划下发后15天内编制完毕。

（二）三月材料计划：由地区公司工程部负责编制，于每月12日前提交工程技术部；工程技术部于每月15日前完成审核后提交集团管理中心；集团管理中心每月20日前完成审批后提交材料设备公司；材料设备公司于每月25日前整理汇总后提交供货单位备料。

（三）月度实际用料计划：由地区公司工程部编制下月计划并于每月1日前提交工程技术部；工程技术部于每月3日前完成审核并经主管工程公司领导审批后提交集团管理中心；集团管理中心于每月5日前完成审批后提交材料设备公司；材料设备公司于每月10日前下发下月订单至供货单位。

(四)施工单位尚未确定或三方协议未签订的,地区公司可以工程部名义申报材料。

第六章 全国性材料物资库存管理

一、各类材料物资原则上均须库存，并建立台帐、定期盘点。

二、仓库及库存量的设置：

每个城市须设立仓库，原则上各仓库备洋房10套1000标准、5套2000标准样板房材料用量，有别墅盘的地区A型别墅备2套，B、C型别墅备4套板房用量；厂家库存量原则上不少于材料测算量的10%和三月材料计划第1个月需求用量相比的较大值。

三、库存材料物资的补仓规定：原则上材料物资出仓后须及时补仓。

第七章 全国性材料物资配送管理

一、材料分批进场管理

（一）交楼大批量材料计划可分批进场。

（二）根据工程实际进度需要，工程部组织施工单位、驻地配送质检部人员讨论后，出具材料分批进场方案，经地区公司工程技术部、主管工程公司领导审核及管理中心现场负责人审批后，于每月15日前提交材料设备公司。

（三）已申报的材料计划要求到货时间与现场工程进度需求明显不符的，材料设备公司可根据工程实际进度安排材料进场，并提请管理中心现场负责人批准后执行。但因此影响现场工程进度的，经管理中心现场负责人签字确认后，对材料设备公司进行处罚。

二、卸货管理

（一）材料物资到达现场4个小时前，材料设备公司驻地配送质检部项目负责人通知工程部项目经理及管理中心现场负责人；物资到施工现场后，材料设备公司仓管员及质检员通知工程部监理工程师及管理中心现场负责人；工程部监理工程师必须在30分钟内到达施工现场，组织施工单位开始卸货，要求6个小时内将材料物资卸完，并完成《工地收货单》的签字确认工作；否则，材料设备公司将问题立即告知管理中心。

（二）由于地区公司原因造成规定时间不能卸货，材料设备公司有权自行组织卸货，由此产生的一切费用由地区公司承担，费用由地区公司财务部在其帐户中直接划扣给材料设备公司。

（三）材料设备公司驻地配送质检部编制卸货台账，每月月底提交管理中心。

三、验收管理

（一）全国性材料物资分为工厂、仓库、现场验收。

（二）验收标准：按照《全国性材料物资现场验收标准》执行。

1、工厂验收

1）、根据需要可安排驻厂人员验收。

2）、验收要点：是否为该供货单位生产的；是否符合产品规格、型号、数量及等级等要求。

2、仓库验收

供货单位送货到仓库后，材料设备公司仓管、质检员各1名及供货单位代表共同按验收要求验收，合格的由材料设备公司开具《进仓单》，验收人员共同签名确认；不合格不得接收。

3、现场验收

1）、从供货单位送货到施工现场的：材料设备公司仓管、质检员各1名及供货单位代表按验收要求验收，合格的由材料设备公司开具《材料设备公司收货单》，验收人员共同签名确认；不合格不得接收。材料设备公司现场收货完毕后，组织工程部监理工程师及施工单位代表进行现场收货，由材料设备公司开具《工地收货单》，现场验收人员共同签名确认。

2）、仓配到施工现场的：由材料设备公司先开具《材料设备公司收货单》，并将材料发送至现场，若无法及时配送，地区公司可自行提取并办理费用签证。货物至现场后由材料设备公司组织工程部监理工程师及施工单位代表收货，并开具《工地收货单》，现场验收人员共同签名确认。

（三）材料到场验收合格后，因安装、使用不当或成品保护不力造成的产品维修问题由工程部组织材料设备公司、供货单位和施工单位召开会议，最终由工程部裁决责任划分。

（四）材料设备公司、地区公司工程部共同负责全国性材料物资的品质验收，如对到货材料的品质有异议，最终由地区公司董事长裁定。

（五）以工程部名义申报的材料到场后，仍未确定施工单位的，由工程部负责签收并保管；施工单位确定后，在其领用材料时，地区公司工程部应以函件形式报材料设备公司，以供发票开具；由地区公司工程部负责办理材料领用手续，《材料领用单》签字应齐全，并据以对施工单位扣款，同时应将《材料领用单》的材料设备公司财务部联提交材料设备公司。

（六）施工单位已确定，但因种种原因拒绝在《工地收货单》上签字的，工程部应在材料到场后15天内协调施工单位签字。15天后施工单位仍未签字的，材料设备公司将单据交地区公司财务部挂账。

（七）原施工单位已签收，但中途变更单位（材料没用完，新单

位又不接收原材料）的或材料用于其他项目的，地区公司应在新单位进场15天内协调完毕并办妥相关手续；原施工单位退料后由新单位重新领用的，应使用红字工地收货单办理假退料手续（至少经材料管理员、项目经理、工程部经理、材料设备公司及原施工单位签字），以供财务调账。

（八）因施工单位不签收等问题造成的库存材料，现场材料管理员应建立健全《现场不签收甲供材料台帐》；每月末地区公司材料管理员、材料设备公司配送质检部人员应共同盘点库存的甲供材料，财务部须每季度参与盘点；对于有质保期的材料，应标注有效日期；并将签字确认后的《现场不签收甲供材料盘点表》报管理中心及地区公司财务部。

（九）地区公司负责采购的材料物资的验收管理参照上述规定执行。

四、到货材料管理：

（一）地区公司工程部会同合同管理部发函施工单位，要求施工单位对全国性材料物资接收提供《授权委托书》，明确必须由被授权人接收材料，授权委托书原件由工程部存档，复印件交材料设备公司、预决算部、财务部、合同管理部备案。

（二）施工单位接收后的材料，由施工单位负保管责任。

（三）若发现施工单位申报材料数量与需求量差异较大或施工单位将申购的材料用在非本公司项目的，将追究施工单位责任，情节严重的解除双方战略合作关系。

五、退货调拨管理：

按照《全国性材料物资退货调拨及结算管理办法》执行。

第八章 单据管理

一、单据类别：

（一）《进仓单》一式四联：存根（结算部）、供货单位、财务部、配送质检部。

（二）《出仓单》一式三联：存根（结算部）、财务部、配送质检部。

（三）《材料设备公司收货单》一式四联：存根（结算部）、供货单位、财务部、配送质检部。

（四）《工地收货单》一式六联：存根（材料设备公司结算部）、材料设备公司财务部、施工单位、地区公司财务部、地区公司预决算部、地区公司工程技术部/工程部。材料设备公司在《工地收货单》签字确认当天将工程部联交地区公司工程部材料管理员，并在两天内提交电子版；在每周一前将地区公司预决算部联、财务部联原件及电子版提交相关部门。

二、单据印制：由材料设备公司负责印制。

三、单据领用：所有单据的领用必须造册登记备查。

四、单据使用：

（一）供货单位送货给材料设备公司的材料物资，材料设备公司开具《材料设备公司收货单》，作为材料设备公司支付供货单位货款的唯一依据。

（二）材料设备公司送货给施工单位或地区公司的材料物资，材料设备公司开具《工地收货单》，作为地区公司代付代扣货款的唯一依据。

（三）进、出仓材料物资须开具《进仓单》、《出仓单》。

五、单据传递：上述单据由材料设备公司传递到各相关使用部门。

第九章 盘点管理

一、材料设备公司库存材料盘点管理要求：

（一）材料设备公司需根据材料物资类别、品种、规格型号设立明细账，并根据已确认的《进仓单》每日序时登记物资入库明细账；根据《出仓单》每日序时登记物资出库明细账；根据《材料设备公司收货单》每日序时登记物资收货明细账；根据《工地收货单》每日序时登记物资供货明细账。

（二）每月最后一天为仓库的结账日，每月1-2日为盘点时间，材料设备公司、地区公司财务部负责统计上个自然月材料的入库、出库及结余情况，对材料物资进行账账核对和账实核对，发现盘盈、盘亏及时查找原因，并根据集团公司的有关规定进行处理。

二、材料设备公司库存材料盘点程序：

（一）记账时间：每月的记账时间为上月的26日至次月的25日为1个自然月。

（二）盘点时间：结账时间为每月的25日，实地盘点时间为每月的1-2日。

（三）盘点人：材料设备公司配送质检部、地区公司财务部。

（四）盘点的具体事项：

1、盘点前：仓管员须将材料物资进行分类，按类别、规格型号摆放整齐，并先按账面数打印出《材料物资实物盘点表》；盘点时，逐一清点实物，做好账、卡、物的核对工作，清点每种物资、核对登记并编制《材料物资实物盘点表》；盘点后，所有现场盘点人员须在《材料物资实物盘点表》签名确认。对盘盈、盘亏的实物应及时查明原因并做好记录，不能马上查明原因的盘盈、盘亏，应及时注明待查原因，并在五天内完成。

2、盘点期间已收到而未办妥入账手续或已办理出库手续尚未提货的材料物资，应另行分别存放，并予以标示。

3、所有盘点财务都以静态盘点为原则，盘点开始后应停止材料物资的进出及移动。

4、盘点使用的单据、报表内所有栏位若遇修改处，均须经所有盘点人员签字确认。

（五）对盘盈、盘亏材料的处理：由材料设备公司配送质检部出具《材料物资盘盈、盘亏处理意见报告》，写明盘盈、盘亏的材料物资类别、规格型号、数量、金额和具体原因，并给出初步处理意见，经财务部审核后根据盘盈、盘亏的金额大小报相关领导审批，10万元以内（含10万元）的报主管材料的集团副总裁审批，超过10万元的再报总裁审批，审批后交财务部和配送质检部各一份进行账务调整。

三、地区公司的库存盘点管理参照上述规定执行。

第十章 结算管理

一、由材料设备公司供货给施工单位，地区公司代付代扣的结算：

（一）《工地收货单》是材料设备公司、地区公司和施工单位三方结算支付的唯一依据。

（二）材料设备公司结算部根据《工地收货单》编制《对账单》，并在NC系统中生成《销售发票》，每月25日结账（一个结帐月为上

月26日至本月25日），每月3-7日，完成对账单报审；每月8-13日，材料设备公司配送质检部根据《对账单》与地区公司预决算部、财务部对账，并于每月13日前将各方确认完毕的《对账单》提交地区公司预决算部；地区公司预决算部根据《对帐单》填写《申请使用资金审批表》，于每月15日前办完资金审批手续。

（三）每月20日地区公司必须代付材料款给材料设备公司，如果地区公司每月20日不能代付材料款，地区公司财务部必须停止该公司一切款项的支付，直到该公司账目上的款项能够扣除支付材料款时，由地区公司财务部直接支付给材料设备公司材料款。

（四）因特殊情况，地区公司如需暂时在当月少扣、缓扣或暂时不扣施工单位材料款时，须由地区公司董事长/总经理审批。

（五）发包人指定分包工程中涉及发包人指定材料设备公司供货，结算时须转扣总包单位部分，原则上由工程总包单位提前出具授权书，授权现场施工单位（即分包单位）代表总包单位对《工地收货单》上相应的数量金额予以确认。特殊情况可由工程总包单位和分包单位共同在《工地收货单》上签字确认。授权书须由工程总包单位和分包单位双方加盖公章确认，材料设备公司统一编号管理，并在对帐单中须注明总包单位和授权书编号。

（六）施工单位尚未确定或三方协议未签订的，《工地收货单》仍应按《全国性材料物资采购供应管理制度》规定对账和付款；

为保证财务信息准确及对材料使用情况监督，地区公司财务应及时入账处理，暂挂：借记“原材料-待处理甲供材料[客商、项目辅助核算]，贷记“应付账款-应付材料款[供应商辅助核算]，并按工地收货单号登记《财务部甲供材料简易台帐》。

地区公司财务收到施工单位领用单据后，调整账务处理： 借： 预付账款-XX施工单位[客商、项目辅助核算] 贷：原材料-待处理甲供材料[客商、项目辅助核算]

（七）施工单位已确定，但因种种原因拒绝在《工地收货单》上签字的，具体结算及挂账方式参照第（六）条处理。

二、材料设备公司供货给地区公司的货款结算：

（一）《工地收货单》是材料设备公司、地区公司双方结算支付 的唯一依据。

（二）材料设备公司结算部根据《工地收货单》编制《对账单》，并在NC系统中生成《销售发票》，每月25日结账（一个结帐月为上月26日至本月25日），每月3-7日，完成对账单报审；每月8-13日，材料设备公司配送质检部根据《对账单》与地区公司预决算部、财务部对账，并于每月13日前将各方确认完毕的《对账单》提交地区公司预决算部；地区公司预决算部根据《对帐单》填写《申请使用资金审批表》，于每月15日前办完资金审批手续。

（三）每月20日前地区公司必须付材料款给材料设备公司，如果地区公司每月20日不能支付材料款，地区公司财务部必须停止该地区公司一切款项的支付，直到该地区公司账目上的款项能够支付材料款时，由地区公司财务部直接支付给材料设备公司材料款。

三、材料设备公司对供货单位材料款的结算：

（一）《材料设备公司收货单》是材料设备公司、供货单位双方结算支付的唯一依据。

（二）材料设备公司每月25日与供应商结账（一个结帐月为上月26日至本月25日）；每月9-15日，由供货单位提供对账清单于材料设备公司结算部，双方核实并签字确认（供货单位盖公章）；每月16-20日，材料设备公司结算部根据双方确认的对账清单填写《申请使用资金审批表》报财务部审核，审核后按程序履行报批手续；每月21-25日由材料设备公司财务部按已完成报批手续的《申请使用资金审批表》将材料款支付给供货单位。

四、地区公司对供货单位的货款结算：

（一）地区公司须按合同规定支付供货单位货款。

（二）地区公司按合同应付未付而又没有提出书面的正当理由的，由材料设备公司按合同规定提交资金申请单给财务中心，财务中心核准后指令地区公司财务部直接将货款支付给供货单位。

（三）款项支付后，由集团财务中心书面知会材料设备公司、地区公司各相关单位/部门。

五、地区公司对施工单位的货款结算：

（一）施工单位在申报进度款中必须明确当周期全国性材料物资

接收量、使用量，工程部负责核实；预决算部负责按合同在当期进度款中将全国性材料物资材料款予以扣除，施工单位当月接收的全国性材料物资必须在三个月内按合同约定比例或至少80%（无合同约定时）的比例扣除完毕。

（二）工程结算前，由预决算部牵头组织工程部、材料设备公司、工程技术部、财务部、合同管理部进行清查对账，并按合同约定将材料款予以全部扣除。

（三）材料设备公司、地区公司预决算部必须做好《全国性材料物资到货台帐》；地区公司工程部必须做好《全国性材料物资到货、使用及退货调拨台帐》，并于每月25日前提交工程技术部、合同管理部；预决算部必须做好《全国性材料物资扣款台帐》。每月25日前，由地区公司工程技术部牵头组织工程部、材料设备公司、预决算部、财务部、合同管理部核对上周期材料到货、退货调拨及扣款情况。

（四）对地区公司自行采购供应施工单位的材料参照上述规定执行，地区公司采购部、招投标部参照材料设备公司职责划分操作。

第十一章 考核规定

本制度的考核：按照集团管理中心下发的考核办法执行。附件:

1、《三月材料计划表》

2、《月度实际用料计划表》

5、《材料设备公司收货单》

6、《工地收货单》

7、《对帐单》

8、《材料物资实物盘点表》

9、《**地区卸货台账》

10、《材料领用单》

11、《现场不签收甲供材料台帐》

12、《现场不签收甲供材料盘点表》

13、《授权委托书》

14、《财务部甲供材料简易台帐》

15、《全国性材料物资到货台帐》

16、《全国性材料物资到货、使用及退货调拨台帐》

17、《全国性材料物资扣款台帐》

3、《订货清单》

4、《送货通知》

第三篇：恒大地产集团工程质量考核办法

恒大集团

恒地司质字[2012]第006号 签发人：许家印

恒大地产集团有限公司文件

关于下发《恒大地产集团工程质量考核办法》的

通 知

集团相关中心、部（室）、各地区公司：

为加强工程质量管理，进一步提升产品品质，维护公司品牌形象，特制订《恒大地产集团工程质量考核办法》。具体如下：

一、工程质量考核对象

地区公司主管工程公司领导、三线城市项目总经理、工程部经理、副经理、经理助理、项目经理及监理工程师

二、工程质量检查评分办法

1、由产品质量监察中心对各项目工程实体质量进行检查，每周评分、排名，每月考核。

2、各项目检查每月不少于二次，每次各专业检查点数不少于50点；在建面积每10万平方米每月均衡抽查1500 点，土建、装修、水电、园林检查点比例分别为30%、30%、20%、20%；根据工程进展不同阶段设置必检点，具体见附件《工程质量监察标准表》。

3、根据《工程质量监察标准表》对检查项目进行评分，工程质量达标率为工程质量检查内容实际得分之和与检查内容满分之和的比值。计算公式如下：

达标率S=

i(ij(j1,2...n)1,2...n)×100%（i=单项得分，j=单项满分）

4、达标率在85%以上的（含85%）为优良，达标率在70%-85%(含

恒大集团

70%)为合格，达标率在70%以下的为不合格。

三、工程质量考核办法

1、对月工程质量达标率排名前六位且达标率在70%以上的地区公司予以奖励，按先后顺序分别奖励18万、15万、12万、9万、6万、3万元。

2、对月工程质量达标率排名后六位且达标率在85%以下的地区公司进行扣罚，按先后顺序（倒序）分别扣罚6万、5万、4万、3万、2万、1万元。

3、奖励（扣罚）金额中地区公司主管工程领导、三线城市项目总经理占20%，工程部经理、副经理、经理助理、项目经理及监理工程师占80%，地区公司主管工程领导按照各项目达标率情况合理制定奖罚分配方案，获奖地区公司达标率不合格的项目不予奖励，受罚地区公司达标率合格的项目不予扣罚，奖罚分配方案报集团人力资源中心备案。

4、工程项目发生严重影响结构安全的重大质量事故或严重影响公司品牌形象的重大质量问题，当周、当月达标率直接记为零。

本文件自发文之日起执行，原产品质量监察季度考核同时废止，本办法最终解释权归产品质量监察中心。

此通知

恒大地产集团有限公司 二〇一二年四月十四日

主题词：工程质量 考核办法 通知 抄 报：董事局领导、公司领导 恒大地产集团产品质量监察中心 2012年4月15日印发

（共印35份）

第四篇：恒大地产管理之道

坚定不移实施恒大战略 齐心协力再攀高峰

2010年上半年，在国家宏观调控、房地产市场和国际资本市场低迷的重重考验下，恒大逆势实现了一系列新的跨越，创造了一系列新的纪录，销售面积、开工面积、土地储备等房地产企业关键指标均稳居中国房企第一的位置。这是我们从公司成立伊始就坚持不懈、坚定不移地实施恒大战略的成果，也意味着我们在规模战略、品牌战略、人才战略、文化战略、管理战略和国际化战略上取得了巨大成功。

今天，我简单结合公司发展历史上的重要节点，重点讲一下公司的这六大关键战略，并部署一下今年下半年的重点工作。需要强调的是，正是因为战略的科学性、必要性、重要性高于一切，我希望恒大全体员工继续高度重视战略问题，继续坚定不移地实施恒大战略，为实现公司新的跨越式发展，齐心协力、努力拼搏。

一、恒大的六大战略

（一）规模战略

在恒大的发展战略方面，我们近年来持续深化实施“规模+品牌”战略。在规模战略上，我们取得了任何一家中国企业难以取得的非凡业绩，受到了全世界的关注。

2004年，公司提出向全国拓展的规模战略并在随后付诸实践。在具体执行层面，公司超前布局中国二三线主要城市，尤其是其中增值潜力大的高价值区域；同时注重开发大型房地产住宅项目，这既带来了项目开发的低成本，更为公司的规模化、标准化运营和可持续开发提供了有利条件。

随后的几年，随着公司在规模战略上的持续努力，各大关键指标都实现了高速增长。土地储备方面，到07年年底，公司土地储备已经增长10倍左右达到4500万平米，同时已拓展到全国18个主要城市；开工面积方面，也由几十上百万平方米增长到上千万平方米；销售业绩方面，06年公司全年实现销售16.5亿元，07年是32.4亿元，08年是60亿元，到了09年则是303亿元，今年上半年销售额已经达到创纪录的210亿元，实现了连续好几年的倍增。

现在回过头来看，这些业绩的取得是战略决策指导下结出的硕果：从04年实施规模战略开始，通过六年时间的积累和发展，公司业绩在这两三年实现了突破式的成倍增长，这就是规模战略的胜利。

（二）品牌战略

作为公司“规模+品牌”发展战略双翼的另一重要组成部分，品牌战略同样是公司发展的关键所在。2004年，我们在提出向全国拓展的规模战略的同时，就提出打造精品的“双金”品牌战略，并迅速实现了产品的升级换代，为全国布局未雨绸缪。

04年5月，公司砸毁耗资千万元但是不符合精品标准的金碧世纪花园中心园林，并组织公司全员进行了打造精品的庄严宣誓。这一战略决策推行伊始，因为产品质量受处分的有无数次、无数人。随着全体员工思想意识的迅速提升，我们在规划和装修等方面积极学习、借鉴领先同行的优秀做法，并着手与产业链上下游的全球知名企业开展战略合作事宜。比如在施工上，早期出于节约成本的考虑，公司会选择稍小的包工队来施工；自从提出品牌战略后，公司就全面与“中字号”顶级企业展开合作，进一步保证了项目的精品品质。同时，公司在整个建筑材料的使用上全部用的是顶级品牌，当时的考虑很简单：不惜代价先把好产品做出来，然后再核算成本。到了07年国庆节恒大御景半岛开盘，我们实施产品升级换代、打造精品的品牌战略的第一个产品就横空出世了。从此，恒大的产品品质实现了大幅提升，为公司全国拓展奠定了非常好的产品基础。

有了这么好的产品基础，同时有了公司在成本控制上的持续努力，公司在产品高性价比的打造上才会得心应手。品质好、成本低，这样的企业在任何时候都是赢家——这就是我们04年提出的观点。所以，今年四月份国家宏观调控以来，中国几乎所有的房地产企业都遭遇了业绩下滑，有的下滑百分之三四十甚至达到百分之七十，唯有恒大一家实现了业绩同比、环比的双增长。辉煌的成绩验证了我们理念和战略的正确，说明了公司产品的高性价比，也说明了公司品牌战略实施的突出效果。

（三）人才战略

恒大之所以有了今天，人是第一生产力。恒大从成立之初就对人才建设工作提出了很高的要求，在员工学历、毕业年限、工作经验、专业水平等方面设定了严格的任职要求。十四年后的今天，恒大已经从创业之初的十几个人发展到拥有12000多名员工，92%以上管理干部是大学本科以上学历。拥有一个高素质的房地产开发建设团队，是恒大发展到今天的一个最坚实的战略基础，代表了公司的规模，更是公司持续稳健发展的有力保障。

在人才战略的具体实施上，公司在向全国拓展前就完成了大量后备人才的储备。当时，一个部门配有很多的经理、副经理和经理助理，基本上不限编制，就是为了储备人才。所以，在向全国拓展的关键时候，每增加一个地区公司，集团就能迅速派出一批优秀的业务骨干，组成一个优秀的团队把地区公司骨架快速搭起来，把恒大的管理和文化传承到各个地区公司。

需要强调的是，今后各地区公司的未来发展，一定要高度重视人才培养。一个人的能力、水平以及经验，和平常所受的熏陶、管理和教育有关系。人才的选用有两大标准：敢于承担责任，有非常好的职业道德并能忠于公司，领导干部把握住这两条标准，在识人、用人上就不会出现大问题。同时，在人才任用上要“能上能下”，上来以后不行可以下去，积极营造“能者上、庸者下”的良好氛围。

（四）文化战略

把企业带到什么样的方向，形成怎么样的氛围，是企业文化的问题。恒大从成立开始，就战略性地开始着手文化建设。现在所有的同行都羡慕恒大，羡慕我们的员工高素质、羡慕我们的管理严谨，羡慕我们强大高效的执行力、羡慕我们的员工个个都是忠于公司的工作狂„„所有这些无形的财富，都出自企业的文化建设战略的成功。最近一段时间，很多来广州考察的各地政府领导都对当地的恒大员工给予了很高的评价。这说明恒大的确有支非常优秀的团队，说明恒大的管理和文化都是非常优秀的，也说明很多地区公司确实做得非常好，这都是文化战略传承的结果。

企业文化建设做得好，能形成良好的氛围，全体员工能团结一心、拧成一股绳，公司上下就是一盘棋。恒大刚成立的时候我经常讲，“不利于工作的事情不做、不利于工作的话不说；不利于团结的事情不做、不利于团结的话不说。”文化建设从一开始就要抓，就是为了形成今天这样好的氛围。只有全公司齐心协力、上下步调一致，坚定不移地落实董事局的战略决策，才能形成强大的执行力和战斗力。

现在公司发展了，地区公司越来越多，也越来越大。在企业文化建设方面，有的地区公司做得很好，有的就欠缺。董事局要求各地区公司领导班子尤其是董事长，要大力加强文化建设，要灌输恒大“公司一盘棋”的整体文化，要经常开会进行思想意识方面的教育，不断地宣扬公司各方面的优良传统作风。有了这个氛围，才能上下齐心协力，才能形成员工个个自发努力的大好局面，这是全公司上下齐心协力为战略目标奋斗的最重要保证。

（五）管理战略

在管理战略上，恒大已经形成一套完整的行之有效的成熟管理体系。几年前，公司根据不同的发展时期和发展阶段，采用了不同的管理模式，管理架构也发生过几次变化。在公司向全国拓展并落地生根后，管理架构就开始逐渐定型和稳定下来。

恒大的管理战略，从管理学的架构设计上来看是非常先进的。制度安排使得集团总部和地区公司能拧成一股绳，像一个大集体般齐心协力。集团总部不管具体业务，离开地区公司就没有业绩来源；地区公司没有总部各职能部门的全力配合和服务，也无法高效开展各项工作。可以说，恒大实施的紧密型集团化管理模式，是非常超前和先进的，也是一般企业学不到的。一旦管理模式形成以后，其他房地产企业要改成恒大模式也是轻易改不了的。

具体到运营模式上，公司始终致力于推进标准化。集团总部通过紧密型集团化管理，对全国各地区公司实施标准化运营，包括管理模式、项目选择、规划设计、材料使用、招投标、工程管理以及营销等七重标准化来推行标准化运营模式。

我们说，公司在标准化运营模式上的持续努力，一是保证了公司产品的体系化、项目运作的规范化，确保每一个尚未成熟的地区公司不走弯路，最大限度降低全国拓展带来的风险；二是确保精品模式复制全国，精品战略能够在每一个地区公司、每一个项目上坚定不移地实施，从根本上实现恒大在全国的产品品质的领袖地位；三是通过公司集中招投标、集中采购、统一配送体系，数量的规模化和品质的精品化，为控制项目开发成本奠定了坚实基础；四是确保恒大多年来积累的优秀企业文化成功传承到各地区公司，全国员工都能秉持恒大作风。恒大在管理战略上所设定的管理模式和管理架构，所实施的标准化运营模式和集中招投标集中采购的供应模式，决定了恒大超常规跨越式的发展速度。恒大有今天这么高速的发展，是全体员工的努力拼搏才得以实现的，也是公司在管理模式上持续改善结出的硕果。

（六）国际化战略

2006年恒大提出要“迈向国际”，这是个重大战略决策。这个战略选择，开阔了我们的视野，让我们站在一个国际企业的高度来制定企业发展目标和企业战略，决策公司的重大事项，来管理和发展企业。在实施国际化战略的过程中，我们的众多管理举措也借此在很多方面得到了大幅提高，比如现金流管理，这就是国际化以后才有的新兴管理举措。我们现在非常重视这块工作，因为有了现金流管理，公司可以在任何时候尤其是市场发生变化的时候，做到把控风险并提高抗风险能力。

迈向国际必然要踏上国际资本舞台，上市是恒大发展的里程碑。06年4月30日，在金碧大世界的6楼会议室，我提出要走向国际和谋求海外上市。尽管08年遇到全球金融危机，09年我们还是顺利实现了这一宏伟目标并完成了在国际债券市场上的巨额融资。公司在上市前后成功实现了多笔国际融资，为公司的高速发展提供了充足的资金支持。如果没有这种经济支撑，也不可能有今天的大好局面。

在06年的会议上，我同时提出，按照恒大的发展战略，三年后的恒大相当于当年的十个、二十个恒大。今年，恒大的规模已经变成二十个当年的恒大，如果扣除08年金融危机的影响，我们实现这个当时看起来遥不可及的目标，正好用了三年。

所以说，有了战略的指引并且坚定不移地加以实施，我们全体员工才没有白费工夫，围绕战略进行的努力奋斗，带来了今天胜利的果实和奇迹般的发展。

面对公司恢弘的发展目标，下一步我们仍要坚持不懈、坚定不移地实施恒大战略，继续为实现公司的奋斗目标而努力拼搏。具体来说，品牌战略要坚定不移加以实施，包括今后进入到三线城市开疆辟土，还要继续打造精品，装修标准和园林规格都不能有任何降低；人才战略和文化战略方面要坚定不移地落实，要培养优秀的员工、传承和发扬优秀的文化；规模战略和国际化战略应持续深入，毕竟只有规模达到真正的一流，我们才算得上真正的国际型企业，也只有真正的国际化，才能保证规模性的可持续发展；管理战略上，我们虽然已经形成一定的模式，但在目前的基础上还要结合以后三线城市的拓展情况，与时俱进、加以完善。

二、下半年六大重点工作

以上我着重讲了恒大战略，下面我再部署一下下半年的工作。

刚才，夏海钧总裁对集团上半年业绩进行了全面总结，各地区公司董事长也非常实事求是地总结了上半年的工作情况，对下半年的工作计划和工作重点也阐述得非常好。可以说，90%以上的地区公司工作都做得非常优秀，尤其是有几个领先地区公司在销售、交楼、项目拓展、工程建设等方面都表现优异。这里，我再重点强调一下我们下半年几大方面的重点工作。

（一）加大新项目拓展力度，确保规模一流

公司的规模战略我们是必须实施的，因为恒大的目标是要做“规模一流、品牌一流、团队一流”的领先企业，是要做全世界最大的房地产企业，而且这个目标离我们并不遥远——事实上做到中国最大，也就成为世界最大。

从规模来说，房地产企业有四大目标，即土地储备、开工面积、销售面积和销售金额。土地储备是一个房地产企业生产发展的基础，肯定是重要的指标，在这方面我们已经是全国第一；开工面积代表了一个企业产能的问题，我们现在也是全国第一；销售方面，去年上半年我们还是销售面积第三，销售金额第六。到今年上半年，我们就已经实现了销售面积第一、销售金额第二。这反映了一种必然，是恒大多年来努力奋斗的成果体现。

现在恒大要做全世界最大的房地产企业，就要在规模上继续稳健发展、做大做强。虽然我们的土地储备已经是全国第一，但考虑到公司的可持续发展和完备配套的打造，我们项目的数量、质量和布局区域都还要提升，因为规模达到了一流水平，公司才会步入较为稳定的可持续发展期。在这方面，董事局要求各地区公司要坚定不移实施公司战略，尤其是公司的规模战略，继续加足马力，多开发优质住宅项目，同时要坚定不移地实施计划目标管理，将方方面面工作跟上。只有销售和融资齐头并进，公司的拓展才会有足够的资金支持。

（二）加大开工面积，确保销售有序有量

销售情况事关公司发展的全局，事关今年目标的实现。年中会议结束后，夏总裁、管理中心和集团公司有关职能部门要组织召开专题会议，对每个地区公司的每个项目单独过会，把开工建设计划大节点都排出来。务必确保今年“十一”、明年元旦、过完春节的三月份和明年“五一”有货可售。同时，一旦确定开工建设计划，各地区公司要立马组织落实。我们去年排过这样的节点计划，但很多公司计划要求没有百分百落实。如果国家此次不进行宏观调控，销售能够达成最初的预计目标，那我们现在只剩几十个亿的货量。几十个亿的货量对我们而言等于没有货量。所以，董事局要求务必认真排定开工建设计划，确保以上四个关键节点的销售，更要确保计划的落实到位。

除了新开盘项目外，每个项目每年必须要确保10-15万方的新开工面积。至于什么时候开工、开工多少，可以根据刚提到的要求进行安排。这就要求各地工程人员继续加足马力，在工程速度上不拖后腿。

（三）加大销售力度，确保超额完成销售任务

今年年初，公司在香港发布公告，全年要实现360亿元的销售目标。截至6月30日，通过公司上下的共同努力，我们已经实现了209.8亿元的销售，完成原定任务的58%。尤其是在国家宏观调控后的五、六月份，在整体市场极度低迷的情况下，公司凭借超高的性价比和随行就市的价格策略，成为唯一销售面积和销售金额同比、环比双增长的龙头房地产企业。基于对公司产品和公司规模的信心，董事局也在研究上调销售目标的可行性事宜。对于地区公司而言，下半年的任务依旧艰巨。各地董事长要高度重视营销工作，要在销售环境整治、营销策略创新、回款速度提升上多下功夫，全力以赴完成下半年的任务指标。

（四）加大工程管理力度，确保交楼

工程建设管理方面，各地的工程建设整体来说是比较好的，但有些还没达到集团公司的要求，尤其是交楼问题上。之前全球金融危机带来的停工及停工损失补偿等遗留问题的处理，的确给工程建设带来很多困难。但从09年下半年开始，公司在工程建设上的支付一直是很超前的。这一年多来，公司整个工程建设是没有问题的，关键是怎么加强工程建设的管理工作。

在这方面，集团管理中心要继续加强培养力度，包括可以安排各地员工分批回集团进行学习。同时，各地区公司也要多办学习班，集团工程管理办法是我们用十几年的血汗和投入换来的经验，要一点一滴地学习。因为只有熟悉工程管理和质量管理的技巧，才能及时发现并堵住漏洞，保证并推动工程质量的提升。比如公司在电力和消防等方面的管理办法，近期就要及时组织完善，从管理上实现资源利用最大化和成本费用合理化。

董事局希望地区公司董事长以后要把担子压下去，由分管工程的副总全面承担起工程管理的重任。董事长去过问、检查和督办工作就可以了。在集团层面上，下一步的工程建设考核奖罚，也要以分管工程的副总为第一责任人。

（五）加大融资力度，确保公司现金流稳定

恒大一直很重视融资工作，充足的资金既是公司实现全国拓展的先决条件，也是公司坚持“现金为王”的稳健经营策略的重要保证。要把融资工作进一步做好，就需要地区公司领导班子尤其是董事长和集团公司齐心协力。

在融资过程中，地区公司董事长要多过问和督促相关工作特别是开发报建工作，要加大加快开发报建力度，集团也要加大节点考核力度。现在一些项目“四证”不全，导致了多笔融资信贷通过审批和实现下款的速度放缓。所以各地公司要加快这方面工作进度，尤其是针对融资项目。

从稳健经营的角度来说，公司希望每个月的现金余额都能有适度增长。资金系统要组织召开专题会议，适度调高并细化各地公司的任务指标，并加大考核奖惩力度，公司上下齐心协力完成这一任务指标。

（六）加大人才培养力度，确保一流队伍建设

随着公司规模的扩大，形成了一支庞大的年轻化、高学历、高素质的员工队伍，这代表了恒大的规模和发展潜力，也对公司人才培养工作提出了更高的要求。

面对下半年艰巨的任务指标，各地公司要对外继续加大优秀人才的引进力度，对内注重后备人才队伍的培养，形成科学的人才梯队。同时，集团上下要将企业文化工作常抓不懈，多宣扬公司的企业宗旨、企业精神和优良作风传统，为人才的快速成长创造条件，同心同力推进我们共同的事业。恒大下半年的新征程已经开始。全体干部员工务必保持强大的使命感和紧迫感，坚定不移地围绕“六大战略”，齐心协力狠抓“六项工作”，全面完成2010年的既定目标。我相信，所有恒大人戮力同心，一定能不断攀登新的巅峰，把我们共同的事业推向前进。

第五篇：恒大地产集团产品质量监察考核办法

恒大地产集团产品质量监察考核办法

第一章

总则

第一条 为全面贯彻“恒大精品”战略方针，维护恒大品牌形象，确保产品质量，特制定本办法。第二条 产品质量监察中心独立行使产品质量监察职责，采用日常监察、专项监察两种方式全面监察各项目产品质量。监察频率为：

1、产品质量监察部每天对工程实体、材料设备、构配件等产品质量进行监察，使用质量锤砸掉不合格产品，并根据产品质量情况抽查技术资料。每人每天监察不少于50点，每个楼盘每月监察不少于2次。

2、产品质量监察中心对关键工序、重要部位；对影响工程实体安全、使用功能及观感的重点部位；对影响公司品牌形象和开盘交楼的重大产品质量问题进行专项检查。

第三条 产品质量监察中心每月对工程实体、材料设备检查点按在建建筑面积每10万平方米不少于1500点，按楼盘项目均衡分布。

各专业工程师根据工程进度确定具体检查点，土建检查点占总检查点数的30%，装修30%、水电、园林各占总检查点数的20%，根据各个施工阶段，具体检查比例按监察方案执行。

第四条 产品质量监察中心每天监察地区公司对相关产品质量管理制度执行及考核情况，每月汇总考核责任人。

第五条 产品质量监察中心对监察中发现的产品质量问题视情节轻重及整改情况对责任人进行经济处罚、降薪、降职直至开除的处分。

第二章

工程实体质量监察考核

第六条

工程实体质量出现以下问题的，每项扣罚责任监理工程师100元、项目经理50元、工程部经理30元：1、2、3、4、5、6、楼板出现穿透性裂缝；

天面、卫生间、阳台楼板、铝合金门窗边等出现渗漏水； 给水管道出现爆管； 外墙出现开裂、脱落、渗漏； 阳台栏杆生锈；

天花及墙面抹灰层开裂、空鼓、脱落；