关于进一步加强物业管理工作的

第一篇：关于进一步加强物业管理工作的

关于进一步加强物业管理工作的

若干意见

（征求意见稿）

各市、县政府，省级国家机关各部门，各人民团体：

为规范我省物业管理工作，理顺物业管理体制，提高物业管理服务水平，营造良好的居住环境，改善人民群众生活质量，维护社会和谐稳定，现结合我省实际，提出以下意见：

一、理顺物业管理体制，明确各部门职责

1.建立由房屋行政主管部门牵头，相关部门参与，区（县）政府负责，街道办、乡镇人民政府负责日常监督协调的管理体制。

2.街道办、乡镇人民政府职责

街道办、乡镇人民政府负责对业主大会、业主委员会和物业企业进行指导和监督。建立完善街道、社区指导业主委员会建设管理工作体制，确定机构和人员负责此项工作；制定业主委员会选举办法并组织选举；将社区居民委员会对业主委员会指导监督工作纳入社区治理的总体安排；负责相应区域物业管理的日常监督和纠纷协调工作。

3.各级建设、房管、规划、民政、公安、质监、物价、城管、工商等部门职责

建设行政主管部门：负责物业管理区域内工程竣工备案、工程质量、建筑装饰装修监管，协调处理建设单位工程质量的遗留问题。受理业主因房屋质量、设施配套不全等问题的投诉。

房屋管理行政主管部门：负责对擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公用设施用途的；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的行为进行查处。对住宅专项维修资金的使用进行监管，监督物业服务企业执行《陕西省物业服务标准》，建立健全物业服务企业信用记录，对严重违法失信企业列入‘黑名单’，直至清出市场。

规划行政主管部门：负责物业管理区域内的物业管理用房规划，按规定标准规划停车位,按照规划方案监督小区配套设施建设,查处物业管理区域内违章搭建等问题，及时调处由此产生的投诉纠纷。

民政主管部门：负责指导社区居民委员会依法开展指导和监督业主委员会、业主大会开展工作，建立健全指导和监督工作机制。

公安、消防行政主管部门：强化治安管理，对物业管理区域内违反治安管理的行为及时处理。负责物业管理区域内的日常消防安全监督检查，开展消防宣传教育，依法对物业管理区域内违反消防规定的行为进行查处。

质量技术监督主管部门：负责特种设备（含电梯、锅炉、压力容器、立体车库等）的安全监察，对特种设备的使用单位、维保单位进行监督，对未经检验或报废的特种设备进行查封，对特种设备使用单位和维保单位的违法违规行为进行进行查处。物价主管部门：负责制定保障性住房、房改房和普通商品房住宅小区（单套建筑面积144㎡以下、容积率1.0以上）物业服务费、电梯费及其物业管理区域内交通工具停放服务费的政府指导价格；其他住宅小区独立的物业管理区域物业服务费、电梯费及物业管理区域内交通工具停放服务费实行业主与物业服务企业协商的市场调节价。设施设备共用的住宅小区，应执行同质同价。依法对物业服务企业的收费行为进行监督检查，负责对乱收费、乱摊派的查处。受理物业服务中因收费问题产生的投诉与纠纷。

城管执法部门：负责对物业管理区域内噪音污染和餐饮油烟扰民的查处,调处由此而产生的投诉与纠纷。

工商行政管理部门：对物业管理区域内无照经营行为进行治理。

纪检监察部门：对有关职能部门处理投诉不力的行为进行查处。

4.供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专营单位职责

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专营单位应严格按照国务院《物业管理条例》要求，向最终用户收费，并承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。物业管理区域内计量器具外的维修费用由各专营单位承担，计量器具内由业主承担。同时，各专营单位要各自受理业主投诉。物业服务企业应予以配合且不得收取费用。对没有实现向最终用户收费的供水、供热、供电等专营单位，要制定实施计划，用1-2年的时间，逐步接管小区相关管线和设施，实现向最终用户收费。

专营单位委托物业服务企业代收有关费用的，应签订委托服务合同，按规定支付手续费。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

自备供热小区供热由物业服务企业负责，供热价格必须遵循公布成本、公平负担、公开透明的原则制定，并向业主公示后执行，不得单方面涨价或停止供热。

物业服务企业应对物业区域内有线电视、电信业务经营者等供应企业引入竞争机制，提供平等的接入和使用条件，不得设置障碍，阻碍公用企业向用户提供服务；不得收取进场费、协调费、管理费等不合理费用。

二、强化对业主委员会的监管，规范业主委员会行为 5.业主委员会的产生。筹备首次业主大会的资料由建设单位或5%以上的业主联名报送，街道办、乡镇人民政府应在收到书面告知30日内组织成立业主大会筹备组、召开业主大会。业主委员会每三年换届一次。对未成立业主委员会的住宅小区，由社区居委会代行业主委员会职责。

推进社区“两委”成员与业主委员会成员“双向进入、交叉任职”。积极推荐符合条件的业主“两委”成员、居民小组长、网格长（员）、楼门栋长等，参选业主委员会委员，提倡符合条件的社区党组织书记、副书记和居民委员会主任等通过法定程序兼任业主委员会主任，提倡业主委员会委员中的党员担任社区区域化党组织成员，提倡优秀的业主委员会主任通过法定程序担任社区居民委员会委员、居民小组长。选取优秀的业主委员会成员担任网格长（员）、楼门栋长。

6.业主委员会职责。业主委员会由业主大会选举产生，对业主大会和全体业主负责，履行法定职责。业主大会、业主委员会应在街道办、乡镇人民政府和社区监督指导下开展工作，会议内容和开展的工作应在物业管理区域内进行公示，并及时向街道办、乡镇人民政府报告。对业主大会、业主委员会做出的违反法律法规的决定，街道办、乡镇人民政府有权责令限期改正或者撤销其决议。

建立健全街道、社区党组织领导下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业三方联动服务机制，理顺工作关系，社区居民委员会指导和监督社区内社会组织、业主委员会、业主大会、物业服务企业开展工作，维护社区居民的合法权益。业主委员会应当主动接受社区居民委员会的指导和监督，积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作。

三、规范物业管理行为，加强物业企业的监管 7.物业服务企业选聘与退出。建设单位应在商品房交付三十日前，在区（县）房管部门、街道办、乡镇人民政府的监督下通过招投标方式选择物业服务企业，任何单位和个人不得指定物业服务企业。物业服务企业要参与项目竣工验收，对不符合物业管理条件的，物业服务企业有权拒绝承接该项目。市（区、县）政府要加强对建设工程综合验收工作，对遗留问题，由建设单位负责整改，拒不整改的，房管部门可使用物业保修金进行整改。

业主“双过半”（占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主）要求更换物业企业，由业主委员会在街道办、乡镇人民政府的监督下，组织招标选聘新的物业服务企业。业主委员会尚未成立的，由街道办、乡镇人民政府组织招标选聘新的物业服务企业。

8.物业服务企业责任。物业服务企业应按照物业服务相关法律法规及物业服务合同和《陕西省物业服务标准》履行职责。按要求公示物业服务合同、服务标准、收费项目及收费标准，特约服务项目应实行明码标价。对业主装修时物业服务企业可收取物业装饰押金、垃圾清运费，不得再以任何名称收取其他费用。物业区域内的公共用水、用电等费用由物业企业承担。物业企业应自觉接受业主和相关部门监督。

物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的广告、停车等收益应归全体业主所有，物业服务企业可以按照经营合同约定提取30％收益作为经营管理费用，剩余部分全部按房屋面积分配归入业主专项维修资金使用管理。

物业服务企业对物业管理区域内违反涉及治安、消防、工商、规划、房管、城管、质监、环保等部门法律法规的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。对突发事故应根据应急预案立即采取有效措施，迅速开展先期处置，并按规定及时报告。

物业服务企业应对物业管理区域内公共区域存在的安全隐患随时排查，并及时设立警示牌告知业主，提出维修方案，由业主委员会或街道办、乡镇人民政府审定后实施。

物业服务企业按照物业服务合同的约定，对委托管理范围内的消防设施、消防器材进行维护管理，开展消防宣传教育和巡查，及时消除火灾隐患。

9.业主责任。业主应履行物业服务合同、遵守管理规约。业主收房后未入住，经物业服务企业登记确认后，从第一个月开始物业费按收费标准的70%交纳;入住后（含装修期），因故连续超过六个月不使用的，经物业服务企业确认后，从第七个月开始其物业费按收费标准的70%交纳。对业主连续拖欠物业费超过12个月，并经人民法院依法判决或仲裁机构依法裁决的，列入违法失信‘黑名单’，对其实施联合惩戒。

10.电梯安全管理。物业服务企业作为电梯使用单位，要按照法律法规和技术规范的要求，建立健全以岗位责任制为核心的电梯使用和运营安全管理制度，加大电梯安全运行所必需的安全投入，在电梯轿厢内及楼层加装监控设备，配备满足电梯安全管理需要的电梯安全管理人员，并委托有维修许可资质的单位进行日常维修保养。对电梯出现的故障或发现的隐患问题应及时报告电梯维保部门。

物业服务企业应严格按照电梯收费标准实行收费。收取的电梯费用主要用于检测、维保、能耗的支出。电梯的更换或改造可使用专项维修资金。

11.车位、车库管理。房地产开发企业在取得《预售许可证》时应同期公布小区规划车位总量、销售价格区间及车位租赁价格等信息。产权清晰的车位、车库可以出售、附赠、出租；占用业主共有的道路或者其它场地的车位、车库，属全体业主所有，只能出租，租赁合同期限不得超过1年。

物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。

物业管理区域内划定车位，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

四、加强住宅专项维修资金的监管，维护业主合法权益 12.住宅专项维修资金使用监督。业主委员会应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意使用住宅专项维修资金，根据各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定执行：

（一）用于物业管理区域内共用设施设备维修和更新、改造的，由物业管理区域内业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金中列支；

（二）用于整幢楼本体共用部位、公用设施设备维修和更新、改造的，由整幢楼业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该幢业主交存的住宅专项维修资金中列支；

（三）用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由本单元业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该单元业主交存的住宅专项维修资金中列支。

要推行公开招投标方式选聘施工单位，引导第三方专业机构参与审价、监理、验收等使用管理工作。在使用专项维修资金进行的维修、改造和更新时，任何单位和个人不得指定单位进行审价、施工、监理。

13.紧急情况下住宅专项维修资金的使用。对电梯更换或改造；消防设施故障；屋面、外墙渗漏、排水设施损坏；房屋内共用排水管道爆裂；楼体外立面存在脱落危险等其它危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，业主委员会或物业服务企业直接向所在地房屋行政主管部门提出申请使用住宅专项维修资金。有业主委员会的，由业主委员会和物业服务企业组织代修；没有业主委员会的，由所在地房屋行政主管部门和物业服务企业组织代修，代修费用从住宅专项维修资金账户中列支，并公示告知全体业主。未缴纳住宅专项维修资金，由利益相关业主共同承担维修费用。

14.做好老旧住宅小区和公有住房维修改造工作。区（县）政府要对老旧住宅区实施组团式管理，推行物业管理社会化，可使用住宅专项维修资金对长期失修失养、配套设施不全的老旧住宅小区进行更新改造。已售公有住房的维修改造，可申请使用公有住房出售资金或公有住房维修资金进行维修改造。

五、鼓励物业企业转型升级，推动物业行业持续健康发展 15.鼓励物业服务行业向现代服务业转型。出台相关政策鼓励物业服务企业从事针对老年人的居家养老服务、居家置业的房屋租售类服务等，开展多种经营，实现多元化发展，满足业主需求。

16.减免从业人员相关培训费用。相关职能部门要对物业服务企业员工参加的政策法规、特种设备、消防、保安等专业技能培训费用给予减免。

六、夯实各方责任，共同推进物业管理工作健康发展 17.落实主体责任。各市、县人民政府对本行政区域内的物业管理工作负总责。各级房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。公安、质量技术监督、物价、城管执法、工商、纪检监察等部门要协同做好本部门、本系统内物业管理相关工作的监督管理，建立多部门联动机制，形成工作合力，做到监管无死角。

18.建立三级纠纷调处机制。区(县)人民政府应设立由有关部门、法律专家、行业专家组成的解决物业管理纠纷的调处委员会，作为日常物业纠纷的调解机构。对物业管理区域内出现的矛盾纠纷，首次由社区居民委员会负责调处；经调处未果的，由街道办、乡镇人民政府调处。仍未能解决的，由纠纷调处委员会协调解决。

19.健全考核机制。将物业管理工作纳入经济社会发展综合评价体系和领导干部政绩考核体系，推动各部门、各级政府履职尽责。建立物业管理工作问责制度，加强效能考核应用，将考核结果作为党政领导班子和领导干部综合考核评价的重要参考。

20.营造舆论环境。各有关部门要采取多种形式，大力宣传物业管理政策法规，让业主和社会各界正确认识物业管理工作，营造人人关心、支持物业管理工作，为物业管理发展营造良好的社会舆论氛围。

第二篇：威海市进一步加强物业管理工作的意见

山东省威海市人民政府关于进一步加强城市物业管理工作的意见

各市、区人民政府，高技术产业开发区、经济技术开发区、工业新区管委会，市政府各部门、单位：

为进一步加强和规范我市物业管理工作，提升城市管理水平，满足市民对物业管理的需求，促进和谐威海建设，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规有关规定，结合我市实际，现就进一步加强城市物业管理工作提出如下意见：

一、明确职责，建立健全物业管理分工协作机制

物业管理关系群众切身利益，是加强城市管理，改善人居环境，促进社区文明建设，构建社会主义和谐社会的需要。各级各有关部门、单位一定要高度重视物业管理工作，将其摆上重要议事日程，切实加强组织领导。各级要建立物业管理部门联席会议制度，及时研究解决工作中出现的重要问题。市联席会议由环翠区政府、高区管委、经区管委和市房管、公安、民政、建设、规划、环保、物价、城管执法、工商、消防、供水、供电、供热、供气、通信等单位参加，市房管部门负责联席会议的日常工作，组织行业管理重大问题调研，汇总重大事项和情况，及时提报联席会议研究。

各市区政府、开发区和工业新区管委要按照属地管理、分级负责的原则，加强对本辖区物业管理工作的领导，建立健全长效机制，做好物业管理小区及社区的社会稳定工作；要加大落实街道办事处(镇政府，下同)、社区居委会对物业服务企业的监督、协调力度，协调 1

处理小区业主委员会与物业服务企业的关系，及时处理在物业管理中发生的重大矛盾纠纷和群发性、突发性事件，切实推进物业管理工作的健康发展。

街道办事处、社区居委会要做好小区属地管理工作，负责组建业主大会筹备组，筹备召开首届业主大会会议，监督、规范业主大会、业主委员会和业主开展正常的自治工作；要充分发挥综合协调优势，将物业管理纳入辖区综合管理范围，把创建文明小区、安全小区与创建物业管理示范小区结合起来，及时协调解决物业管理中出现的综合性问题，会同物业主管部门及时处理业主委员会与业主、业主与业主之间的矛盾和投诉；物业管理覆盖面比较广的，要安排专人负责此项工作。

政府有关部门、单位要从大局出发，各司其职，各负其责，密切配合，齐抓共管，积极做好物业管理和服务工作。市房管部门是全市物业管理行政主管部门，要积极宣传贯彻国家、省、市物业管理有关法律法规和政策，制订我市加强物业管理的有关政策措施，对市区、开发区和工业新区物业主管部门的业务进行指导和监管，抓好物业服务行业队伍的培训，加强物业服务行业管理和诚信制度建设，搞好物业管理纠纷协调处理等工作。市公安部门负责对物业服务企业保安人员(公共秩序维护员)进行监管、培训，指导物业服务企业做好安全防范工作。市消防部门负责依法监督指导物业服务企业履行消防安全职责，及时查处堵塞消防通道、破坏公共消防设施等违法行为。市民政部门要结合社区建设，协助物业主管部门做好物业管理工作。市建设

部门负责对物业项目建筑工程质量进行监管；在项目设计审查时，将小区公共配套设施设备、物业管理用房纳入审查范围。市规划部门负责将物业管理用房纳入建设项目规划审查范围；依法查处物业管理区域内违反规划管理进行建设的违法行为。市环保部门负责依法查处物业管理区域内建筑工地噪声、燃煤锅炉烟尘污染环境等违法行为。市物价部门负责会同市物业主管部门制定物业服务收费办法和标准，查处物业服务企业违规收费行为。市城管执法部门负责依法查处物业管理区域内违反市容管理及其他影响居民生活环境的行为。市工商部门负责依法查处物业管理区域内非法广告行为，加强对物业管理区域内经营项目的审批管理。供水、供电、供热、供气、通信等单位要认真做好物业管理区域内相关设施的建设和维护工作。

二、依法规范，切实加强新建住宅小区的物业管理工作

(一)积极引导开发建设单位和物业服务企业相分离。要积极引入市场竞争机制，规范招投标行为，以公开、公平、公正的市场竞争来促进物业服务企业自觉提高服务水平。对新建住宅小区，开发建设单位要根据住宅小区前期物业招投标管理的有关规定，通过公开招投标形式选聘物业服务企业，并将物业服务合同报物业主管部门备案。对没有通过公开招投标方式选聘物业服务企业的，物业主管部门要依法查处。同时，要建立健全物业管理退出机制，淘汰服务水平不高、管理差的物业服务企业；凡物业服务企业退出管理的，物业主管部门要

配合街道办事处、社区居委会督促业主委员会对其退出物业服务项目后的业主共有经费进行审计，监督物业服务企业将物业管理用房和剩余经费、管理资料移交给业主委员会，业主委员会未成立的移交给所在街道办事处。

(二)严格依法配置物业管理用房。物业管理用房的面积原则上按开发项目建筑面积3‰至5‰的比例配置，且不低于100平方米；零星物业可适当减少，但不得少于50平方米。物业管理用房应当具备基本使用条件，水、电、暖、通信等配套齐全，不得建在地下或半地下，不得提供毛坯房。物业管理用房的所有权依法属于全体业主，开发建设单位不得擅自处分。规划部门要在建设工程规划许可证中标明物业管理用房的面积，并在批准的规划图纸中标注物业管理用房的具体位置。物业主管部门要依法对物业管理用房的配置情况进行验收，经验收合格的，由房管部门依法在房屋登记薄中予以记载；不合格的，建设部门不得予以综合验收备案。开发建设单位要向前期物业服务企业支付前期物业管理启动费，并依法移交配套设施设备、地下管网工程竣工图等验收资料和技术资料，对不移交的，物业主管部门要依法处罚。前期物业管理启动费标准，由市物价部门会同市物业主管部门制定。

(三)进一步明确物业维修责任。开发建设单位要按照国家有关规定和《住宅质量保证书》的承诺，承担物业保修责任，不得将责任转嫁给物业服务企业或业主。开发建设单位不提供《住宅质量保证书》或利用格式合同擅自缩短法定保修期限的，建设部门要责令其改正，并依法予以处罚，买受人有权拒绝接收房屋。业主要依法交存住宅专项维修资金，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

(四)认真做好业主自治工作。物业管理区域入住率达到50%后，街道办事处、社区居委会要积极组织业主成立业主大会，选举产生业主委员会，制定业主管理规约，充分发挥业主自治作用；物业主管部门要积极配合，依法做好指导、监督工作。业主大会、业主委员会要依法引导业主自主决定物业管理事项，解决物业管理纠纷，维护业主合法权益；要依法接受物业主管部门、街道办事处、社区居委会的指导和监督。业主委员会要严格执行业主大会作出的决议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，依法督促业主、物业使用人缴纳物业服务费和住宅专项维修资金；要加强对物业服务企业利用物业共用部位和公共房屋经营、出租的监管。

第三篇：物业管理工作

2、负责协助总经理相关管理工作，所有工作内容由总经理直管和安排。

3、从事商业或商住类型物业管理工作三年以上管理经验；

4、有独立管理能力，懂得保洁、保安消防、设备维护、绿化等日常管理及流程；

5、熟悉装修的申请、骏工和接管验收的工作流程及要求。

6、熟悉处理客户投诉、咨询及对租户的满意度调查等工作。

7、负责租户提出的问题和建议分析研究，协同上级落实好预防纠正工作。

8、进行日常监督巡查，督促本区域保安、消防设备和器材的使用。

9、优秀的书写和语言表达能力和沟通能力，做事稳重，责任心强，有较好的敬业精神

1、熟悉清洁、绿化、治安、维修、接待、投诉、回访等服务内容；

2、熟悉商铺的接管和交铺验收工作。熟悉对装修施工单位监管和工程的竣工及验收工作。

3、熟悉处理客户投诉及回访工作事项及流程；

4、掌握区域物业公共设施、设备的使用过程；

5、能独立草拟物业基本文书。能熟练操作使用电脑，草拟和处理发送文件；

6、跟踪验证不合格的服务项目，处理业户投诉；

7、会收集有价值的物业信息和数据资料；

8、形象气质佳，会听广州话，普通话标准，口齿伶俐，较好的语言表达能力和沟通能力；

9、较强的应变能力、协调能力，能独立处理日常紧急问题，良好的亲和力及服务意识

在物业管理部经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。

2.负责管理大厦清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。

3.全面掌握大厦物业公共设施、设备的使用过程。

4.协调经理送发物业管理方面的文件。

5.参加经理主持的部门例会，总结当月工作，制订下月计划。

6.负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户（业户）投诉。

7.收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。

8.完成经理交办的各项任务。

1.协助制定和实施部门的管理计划,建设高效的组织团队，构建良好的沟通渠道 2.管理日常物业的服务品质、操作管理流程及适当的成本控制情况 3.负对物业部下属工程,环境,秩序等部门落实各种规章制度和计划执行情况的检查、督促、指导工作 4.负责与商户的沟通，保证商户装修符合规定，保证购物中心良好的购物环境 5.保持与公司各协作单位良好的沟通与配合，加强与物业管理相关的主管部门、居委会、业委会及物业管理同行的联系与交流。

任职要求： 1.3年以上大型商业或物业管理公司中高层管理工作经验 2.熟悉房地产、物业管理，精通相关法律、法规和业务流程，具有成熟的物业管理理念 3.具有物业经理上岗证书者优先 4具有良好的组织管理、统筹协调、沟通和决策能力

第四篇：物业管理工作

2010物业管理工作总结

2010年，我们积极履行物业管理工作职责，认真落实总公司办公室2010年的工作计划，从保障服务、安全稳定两大目标出发，抓好物业管理硬件和软件建设，较好地完成了2010年计划中的各项任务，取得了较好的成效。回顾一年来，我们主要做了以下几项工作：

一、较好地履行了对分公司办公室的指导、检查、监督、服务工作职责

1.去年公司机构改革顺利完成后，总公司及分公司的物业管理工作发生变化。由于非经营性资产的特点是范围广、数量大、任务重，所以我们面临着更重的工作任务。今年，总公司物业管理人员团结一致，发扬拼搏创新精神，知难而进，勤奋工作，深入分公司开展调查研究，与分公司密切协作，相互沟通，积极推进非经营性资产的规范管理，确保了设备设施的正常运转及各项任务的完成。

2.顺利完成了对原五、六分公司非经营性资产接收的后续工作，配合一、二分公司解决了急待解决的设备设施维修、保养问题，建立健全了总公司机关非经营性资产的管理台账，保证了全公司物业管理工作的有序进行。

3.按照“五创”要求，积极做好机关驻地维修改造工作。协调落实二公司办公楼及家属楼外墙粉刷工作，严格审查施工单位，合理安排工作预算，保证了这一政治任务的顺利完

成。在落实完成这项工作中，我们与二分公司物业管理人员深入工地现场，对施工资质和预算严格审核，加强工地现场的安全管理，保质保量地完成了这一工作。

二、充实完善了物业管理制度，进一步推进了物业管理的规范化

1.完成全公司非经营性资产的建档工作，开展了物业管理各项指标的调查、摸底工作。“建档”工作是中心2010年计划中的一项重要基础性工作，对今后开展物业管理有十分重要的意义。它是我们物业管理工作中的一项重点。从今年上半年起，我们就积极配合机械设备部着手进行对全公司非经营性资产情况收集、汇总，以分公司为单位，分门别类登记造册。下半年，为更好了解每年的物业管理中的各种情况，做到心中有数，为公司领导起到参谋助手的作用，设计了有关表格，下发到各分公司并汇总整理存档，现这一工作正在推进中。

2.加强了对水电工的管理，建立水电工定期培训考核制度，提高水电工技术操作水平，确保水电网络安全运行。2010年，我们进一步强化水电工的培训制度，并在形式和内容上力求有所创新，有所突破。

三、强化了安全管理，确保了设备设施的正常运行，确保了院内安全

1.发现问题及时处理，不留隐患，把安检工作落到实处。

今年在对分公司的安全检查中，我们发现某分公司的配电室存在一定的安全隐患。面对这种情况，我们和安全保卫部门及时提出了整改措施和意见，督促他们抓紧时间解决问题。经过共同的努力，加强了配电室内值班力量，使配电室管理进一步规范化，消除了事故安全隐患。

2.加强日常和节假日期间的安检工作，对重点部位的用电、用气实行严格的规范化管理，特别是对外租户的安全用电问题实行严格的管理，发现问题及时处理解决，配合安全保卫部门对外租户进行安全防火教育，组织消防灭火演练，提高广大人员处理突发事件的能力。

2010年的工作，使我们有三点深刻的体会：

1.做好非经营性资产的管理，必须要有求真务实的工作作风，深入实际，不搞花架子，这是做好物业管理工作的基本前提。

2.高度重视非经营性资产的安检工作，从硬件和软件两方面加强管理，是确保物业设备设施安全运行的基本保障。

3.实行规范管理，保证各项制度的真正落实，是做好非经营性资产管理工作的关键。

不足及差距：

1.我们的管理规范化还基本上属于初级化，有待今后进一步加强提高。

2.实行收费式物业管理，虽然进行了调查、研究，但进展不大，有待今后落实。

第五篇：关于进一步加强住宅区物业管理工作试点方案(20090426)

关于进一步加强住宅区物业管理工作试点方案

（市房产局 2009年1月）

为切实加强我市住宅区物业管理工作，重新构建与现代城市管理相适应的住宅区物业管理工作体制和机制，优化居住环境，巩固文明城市创建成果，夯实和谐南京建设基础，现根据我市城市管理、物业管理工作实际，制定本试点方案。

一、指导思想

以科学发展观为指导，以体制创新为核心，将物业管理纳入区政府、街道办事处城市综合管理体系，建立起“统一领导、分级负责、条保块管、综合协调”的物业管理新体制。充分发挥区政府、街道办事处和社区居委会在住宅区物业管理中的作用，及时协调群众反映的物业管理方面的各类问题，将问题解决在基层，矛盾化解在萌芽状态，强化住宅区物业管理，提高全市物业管理覆盖率，促进文明社区与和谐南京建设。

二、组织领导

市政府成立南京市进一步加强住宅区物业管理试点工作领导小组，负责指导各区住宅区物业管理试点工作。陆冰副市长任组长，市房产局陆春林局长任副组长，市建委、市财政局、市规划局、市市政公用局、市市容局、市物价局等相关部门分别派员参加。领导小组下设办公室，负责试点工作的具体组织协调工作，办公室设在市房产局，郭宏定同志任办公室主任。

各试点区、街道办事处应成立相应的组织机构，切实组织开展好试点工作。为便于机构运转，各试点街道办事处设立物业管理办公室，由负责城建、城管的分管主任具体负责，并分别设立物业管理矛盾投诉调解站、物业应急维修服务站和物业服务中心（以下简称“两站一中心”），负责组织开展各项具体试点工作，并经办物业管理相关业务。

三、工作要求

（一）强化属地管理，建立责权明确的工作体系

按照“重心下移、属地管理”的原则，建立市、区、街道领导下的强化物业管理体制试点网络，根据各自职责，共同做好物业管理体制创新工作。

1、市房产部门具体负责全市物业管理行业的监督、管理、考核工作，研究制定物业管理政策和行业服务标准，负责物业服务企业资质和住宅专项维修资金的监督管理，协助城市管理委员会制定创优达标考核办法，组织实施对各区、各部门推进物业管理工作情况的目标责任考核。

2、各区政府负责辖区内住宅区物业管理工作的领导和组织工作，落实住宅区物业管理综合协调、管理的职责，根据本地实际，制定本区住宅区物业管理相关政策措施。各区房产部门具体负责辖区物业管理行业的监督管理、物业管理工作的业务指导和培训、前期物业管理项目招投标备案、物业管理项目创优达标、物业管理工作绩效考核。

3、各街道办事处负责具体落实所辖住宅区物业管理工作，要设立相关机构，明确分管领导，并根据辖区规模和工作量，配备落实相应的管理人员和工作经费，主要职责是：

（1）负责所辖住宅区物业管理单位日常工作的指导和监督，依法查处物业管理违法行为，续筹与使用审核物业维修资金、检查考评物业服务质量、交接监管物业管理项目，参与辖区物业管理招投标、新建住宅区公共配套设施竣工验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分。

（2）牵头组织召开业主大会，成立业主委员会，负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。

（3）负责将住宅区物业管理作为社区居委会重要工作内容之一，融入社区综合管理。

（4）街道办事处设立物业管理矛盾投诉调解站，应配备面积不少于10平方米的专有固定接待场所和一名专职负责人，并建立规章制度，受理业主、业主委员会、物业服务企业的投诉，通过人民调解、行政调解、司法调解密切配合的有效平台，运用综合手段化解物业管理中的各类矛盾，将矛盾纠纷及时化解在基层，解决在萌芽状态。物业管理矛盾投诉调解站的日常工作经费由市、区政府统一安排。

（5）街道办事处设立物业应急维修服务站，应根据各街道实际，在辖区内选择1-2个信誉好、实力强的物业服务企业或房产维修中心作为维修加盟单位，为辖区内的无物业管理住宅区房屋本体排险和下水管道堵塞不畅及水电故障等突发情况的提供24小时的有偿应急维修。

（6）街道办事处设立街道物业服务中心，应为保本微利企业，主要为暂不具备市场化物业管理条件或无人管理的住宅区提供有偿的物业基本服务。物业基本服务主要包括公共秩序维护、清扫保洁、绿化养护、下水道疏通、化粪池清理等。

4、市建设、公安、市容、规划、劳动、环保、民政、市政公用、工商、财政、税务、物价、建工、园林、技术监督等各相关部门应按照各自职责分工，密切配合，共同做好物业管理的相关工作。住宅区物业管理牵涉到千家万户的切身利益，是维护社会稳定的基本要素，要处理好住宅区各类组织和各项工作的关系，在继承、整合的基础上积极创新，充分利用和发挥基层党组织、综合治理、治安联防、城建、环境、信访、民政等基层队伍力量，拓宽住宅区物业管理范围，形成齐抓共管的工作合力。

（二）因地制宜，实行分类管理

各试点区要对在建和已建成住宅区进行一次全面调查摸底，根据本地区实际情况，因地制宜，分类管理，尽快制定推行物业管理的具体实施方案。

1、对已实施市场化物业服务的住宅区

街道办事处要明确职责，协助行业主管部门，承接、参与各项行业管理事务，强化对物业服务企业的监管措施，依据物业管理的相关法规，加强对物业服务企业履约服务情况实施监督并予以规范；加强对业主大会、业主委员会的指导，帮助规范自治活动，监管自治行为，对业主委员会成立的过程、业主大会续聘选聘物业服务企业的过程加以规范和指导；对业主大会难以召开、业主委员会难以成立的住宅区，可以建立由产权单位、业主代表、社区居委会和派出所组成的住宅区管理委员会来行使业主大会或业主委员会的职能。

2、对不具备市场化运作的老旧住宅区

由街道物业服务中心负责提供有偿服务，满足住宅区的基本要求。通过环境治理、出新改造、资源整合，逐步向市场化过渡，实行住宅区业主大会（住宅区管理委员会）与服务单位之间的合同制管理。

3、对经济适用房住宅区和单位自管房住宅区

经济适用房住宅区属于政府保障性住房，原则上由街道物业服务中心统一实施物业管理，实行低标准收费。街道办事处可按规定配套建设一定比例的商业用房，其收益用于补贴物业管理费的不足。各试点街道要督促自管房住宅区管理单位切实担负起物业管理责任，定期开展检查考评，及时向管理单位通报情况。

四、保障措施

（一）根据强化物业管理试点工作要求，结合全市整治出新工程，有计划对试点街道内无物业管理的老旧小区开展整治出新工作，改善居住环境，完善基础设施设备，为实施物业管理奠定良好的基础。

（二）实行收费管理是老旧小区进行长效管理的前提，各试点单位要加大宣传力度，通过多种形式宣传物业管理法规，引导业主树立“花钱买服务”的消费理念，协助物业公司收取服务费，提高物业管理费收缴率，同时研究通过司法等多种途径破解部分业主长期不交物业费的难题，形成良好的物业管理氛围。

（三）为补贴旧住宅区由于收费标准低造成的管理经费不足，对考核达标的出新小区，市政府在专项整治经费中预留约10万元补贴管理单位；对其他老旧住宅区，将根据考核情况给予适当补贴。

五、考核管理

市政府制定考核办法，对试点区政府和相关部门进行考核，严格奖惩兑现，具体考核办法另行制定。

六、总体安排

2009年上半年，组织开展政策研究和试点工作，下半年在试点工作经验的基础上进行全市推广。具体步骤如下：

（一）成立机构（2009年4月初）

市、区分别成立试点工作领导小组，确保人员到位，并在全市选定10个街道作为试点责任单位（名单附后）。

（二）宣传发动（2009年4月1日至4月15日）

1、按照有关要求，在各试点街道设立“两站一中心”。

2、组织媒体进行宣传报道，积极营造开展物业体制创新试点工作的良好氛围。

3、相关试点单位在辖区内通过各种形式进行宣传。

（三）组织培训（4月1日至4月30日）

市房产局牵头组织各试点单位，开展相关业务培训，主要培训内容如下：

1、街道办事处“两站一中心”设立及岗位职责、规章制度、工作程序及要求。

2、业主大会和业主委员会、物业维修资金续筹与使用、物业招投标、物业服务企业资质及相关的法律法规等物业管理行政管理职能。

3、联席会议制度的设立及要求。

（四）试点运行（4月16日至5月31日）

各试点单位根据本《方案》要求，组织推开试点工作，市房产局对试点单位及时进行指导，对试点工作中出现的问题及时汇总并认真研究。

（五）工作总结（6月1日至6月30日）

对全市进一步加强住宅区物业管理试点工作进行考核验收，并在总结经验基础上，进一步完善相关政策，为正式推开物业管理体制创新管理工作提供依据。

附件：

试点街道名单

玄武区锁金村街道

秦淮区秦虹街道

秦淮区夫子庙街道

秦淮区中华门街道

秦淮区红花街道

秦淮区双塘街道

建邺区南湖街道

鼓楼区江东街道

鼓楼区中央门街道

雨花台区铁心桥街道