“营改增”前后房地产项目税负差异分析及应对措施

第一篇：“营改增”前后房地产项目税负差异分析及应对措施

“营改增”前后房地产项目税负差异分析及应对措施

摘要：本文通过对“营改增”前后房地产项目税负差异的实证分析，得出房地产老项目应该优先选择采用简易计税方法进行纳税的结论，并对新项目如何应对以降低综合税负提出了筹划建议。

关键词：营改增；房地产；税负差异；应对

房地产从业人员对于2016年5月1日正式实施的“营改增”普遍存在以下疑问：

1、“营改增”前后税负是增加还是下降？

2、老项目到底应该选择简易计税方法还是选择一般计税方法更划算？

3、新项目到底如何筹划税负最低？

带着以上疑问，本文将以XXX房地产项目现有的成本及收入数据为样本，对营业税状态下的税负、“营改增”简易计税方法和一般计税方法3种情形下的税负进行较详细测算，从实证分析角度为读者提供一些实践指导：

一、XXX房地产项目“营改增”前后税负测算

（一）数据测算

根据XXX房地产项目的各项收入成本数据，测算“营改增”前后各项税金及利润如下：

（二）测算结论

1、“营改增”后如果采用简易计税方法，其税负最低、净利润最大（不但好于目前营业税环境、更优于采用一般计税方法）。

2、采用简易计税方法，由于先按照3%预征率预缴之后再按照5%税率申报缴纳，与之前营业税下的5%税率相比，可为公司产生资金时间价值。

3、如果采用增值税一般计税方法，将会对公司未来净利润产生较大冲击。

二、“营改增”后应对措施

（一）房地产老项目，建议选择简易计税方法进行税务备案并依此纳税

根据国家税务总局公告2016年第18号“关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告”，其中“第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。”，政策给了房地产企业选择空间，因此，根据本文测算结果，显然对房地产老项目选择采用简易计税方法最有利。

（二）对于房地产新项目，建议从以下几方面进行税收筹划

1、加强“营改增”相关知识培训，统一认识

“营改增”影响的不仅仅是财务的核算及纳税，更重要的是对整个房地产上下游的业务冲击，包括供应商选择、招投标管理、合约规划等各业务环节，几乎设计公司所有专业部门。因此需要对公司全员进行“营改增”相关知识培训，以从业务最前端做好各项应对措施。

2、供应商选择与进项税额抵扣相结合

“营改增”后，所有的可抵扣进项都需要合规的抵扣凭证（增值税专用发票、财政收据等），这势必要求我们在供应商选择上要综合考虑以下几方面：供应商身份（一般纳税人还是小规模纳税人？）、材料或服务价格。通常情况下，只有在小规模供应商的报价低于一般纳税人报价86.55%时才可考虑选择小规模纳税人身份的供应商。

3、根据销售情况，动态平衡好可抵扣的进项税额

根据增值税进项税额抵扣期限的有关规定：应在开具之日起180天内到税务机关办理认证，在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。因此，我们可以根据公司销售情况，合理利用以上抵扣期限的规定，科学安排可抵扣进项税额的抵扣期间，以确保每期应纳增值额的最小化，以此获取整个纳税年度应纳税金的时间价值。（作者单位：1.陕西汇邦地产有限责任公司；2.西安外事学院）

参考文献：

[1]国家税务总局公告2016年第18号关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告

[2]赵晖“.营改增”改革对房地产企业未来影响的研究[J].财会学习.2013.06：46-48

第二篇：营改增前后个人所得税差异对照

2016年5月1日起，我国全面实施“营改增”改革。“营改增”作为深化财税体制改革的重头戏和供给侧结构性改革的重要举措，契合建设创新型国家和优化经济结构的要求，既可以为当前经济运行提供有力支撑，还能为未来发展提供持续动能。“营改增”后，一系列税收政策发生变化，其中与个人息息相关的个人所得税更是前后有较大差别。为了便于纳税人和扣缴义务人了解相关政策变化，确保纳税人切实享受到政策红利，大连市地税局编写了《营改增前后个人所得税差异对照》，供广大纳税人和扣缴义务人学习、参考。

一、个人转让房屋个人所得税计算问题

（一）查实征收

个人所得税＝（转让收入－房屋原值－合理费用）×20% 1.营改增前

（1）转让收入：为个人转让房屋的实际成交价格或税务机关核定的计税价格或收入。

（2）房屋原值：个人购得该房屋时实际支付的房价款以及缴纳的相关税费。（3）合理费用：为个人转让该住房时缴纳的税金及有关合理费用。个人转让该住房时缴纳的税金是指实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。有关合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

2.营改增后

（1）转让收入：为个人转让房屋不含增值税的收入。免征增值税的，转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

（2）房屋原值：个人购得该房屋时实际支付的房价款以及缴纳的相关税费，包括购入房屋时支付的增值税。

（3）合理费用：为个人转让该房屋时缴纳的税金及有关合理费用，不包括本次房屋转让缴纳的增值税。

（二）核定征收

个人所得税＝转让收入×核定征收率（住宅：1%；非住宅2%）

1.营改增前：转让收入为个人转让房屋的实际成交价格或税务机关核定的计税价格或收入。2.营改增后：转让收入为个人转让房屋不含增值税的收入。税务机关核定计税价格或收入的，核定的计税价格或收入不含增值税。免征增值税的，转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

举例说明

王某销售购买的普通住宅（不足2年），含税销售额100万元，征收率5%，在核定征收情况下，应缴纳多少个人所得税？

营改增前

1000000 ×1%=10000元 营改增后

不含增值税收入=1000000 /（1+5%）=952381 元 应纳个人所得税= 952381 × 1% = 9523.81元 营改增后减税：10000-9523.81=476.19元

二、个人出租房屋个人所得税计算问题

应纳个人所得税＝（租金收入－可扣除费用）×适用税率（10%或20%）1.营改增前

（1）租金收入是指个人出租自有房屋实际取得的租金。

（2）可扣除费用，应根据《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》（国税函[2002]146号）的规定，依次扣除以下费用：

①财产租赁过程中缴纳的税费，即纳税人实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、印花税等税金。

②由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用； ③税法规定的费用扣除标准。2.营改增后

（1）租金收入：为不含增值税收入。免征增值税的，租金收入不扣减增值税额。

（2）可扣除费用，仍应按照国税函[2002]146号规定的的次序进行扣除。其中，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。

举例说明

王某出租自有住房取得全年租金收入6万元，当月应缴纳多少个人所得税？ 营改增前

个人出租房屋取得的租金收入可在租赁期内平均分摊，分摊后的月租金未达3万元的，可以免征营业税及附加税。

房产税=60000×4%=2400 应纳个人所得税为每月租金收入扣除已缴纳的税费后，再减除税法规定的费用扣除标准，再乘以适用税率得出每月应纳个人所得税，再乘以租赁月份数，得到该笔租金收入应纳个人所得税。

应纳个人所得税=（5000-200）×（1-20%）×10%×12=4608元 营改增后

个人出租房屋取得的租金收入可在租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3 万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

不含增值税收入= 60000/（1+5%）=57143元 房产税=57143×4%=2285元

应纳个人所得税为每月租金收入扣除已缴纳的税费后，再减除税法规定的费用扣除标准，再乘以适用税率得出每月应纳个人所得税，再乘以租赁月份数，得到该笔租金收入应纳个人所得税。

应纳个人所得税=（57143÷12-2285÷12）×（1-20%）×10%×12=4389元 营改增后减税 4608-4389=219元

三、保险营销员及证券经纪人的佣金收入个人所得税计算问题

保险营销员和证券经纪人取得的佣金收入，应按照“劳务报酬所得”项目缴纳个人所得税。

1.营改增前

以一个月内取得的佣金收入为一次收入，其每次收入先扣除展业成本，再扣除实际缴纳的营业税及附加，余额按照个人所得税法规定计算缴纳个人所得税。其中，展业成本的比例为每次收入额的40%。

2.营改增后

在计算个人所得税时，保险营销员和证券经纪人取得的佣金收入为不含增值税收入，其展业成本的计算基数是不含增值税的佣金收入。

举例说明

王某是一名证券公司的经纪人，2016年7月取得佣金收入3.5万元，计算其应纳的个人所得税。

营改增前

佣金收入中展业成本为35000×40%=14000元 应纳营业税及附加35000×5.6%=1960元

应纳个人所得税（35000-14000-1960）×（1-20%）×20%=3046.4元 营改增后 将佣金收入换算为不含增值税收入 35000/（1+3%）=33981 佣金收入中展业成本为33981×40%=13592.4元 应纳增值税及附加33981×3.36%=1141.8元

应纳个人所得税（33981-13592.4-1141.8）×（1-20%）×20%=3079.5元 因营改增后，增值税税负下降，因此整体税负下降。

第三篇：建筑企业“营改增”税负增加原因分析及应对策略

建筑企业“营改增”税负增加原因分析及应对策略

【摘 要】经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开“营改增”试点，建筑业将正式纳入试点范围，其目的在于改变以往重复征收的现状，以达到减轻税负的目的。然而，调研结果显示，建筑业“营改增”后实际税收却显著增长。本文试通过分析研究建筑业税负增加的原因，针对性地给出推动“营改增”的应对策略。

【关键词】“营改增” ；建筑企业 ； 税负增加 ； 应对策略

一、建筑业实施“营改增”的现实困境

1.建筑业“营改增”的必要性

较营业税而言，增值税最大特点在于“道道课征，税不重征”。由于我国长期出现营业税与增值税并存的情况，重复征税的问题严重，不能更好地体现税收公平性，促进社会专业化分工，且像建筑业这样专业化分工细致的行业，该问题更是不利其长远发展。因此，将我国现行建筑行3%的营业税改为11%的增值税，本是国家基于减轻企业税负，优化我国经济结构而进行的一项开创性的税制改革。此举不但能极大避免重复征税的现象，规范企业行为，减少偷税漏税行为的发，更有利于企业的长足发展和国家税收制度的完善。

2.建筑业“营改增”面临的困境

早在2013年初，由住建部组织、中国会计学会参与的一项调研结果显示，以既定建筑业11%的税率进行测算，85%以上的企业税负增加，甚至税负增加的幅度达到90%。2014年末，中国铁建内部进行了一项关于“营改增”模拟实验，实验结果显示税负普遍都会增加一倍以上。以南通市第四建筑集团公司为例，2011年公司营业收入为1202340.60万元，税改前，营业税税率为3%，应交营业税为36746.34万元，税改后，应交增值税为70473.5万元，净增加33727.16万元，税负增加91.78%。

由此可见，“营改增”的理论测算是在非常理想的假设下进行的，即：假设与建筑行业密切相关的上下游行业乃至全社会各行各业均已实行了增值税，我国的税制已趋于完整，且建筑施工企业用的施工材料、机器设备等均能取得进项税发票；在进项税税率方面，假设只有一般纳税人，不存在小规模纳税人、简易纳税法等，而由于建筑业涵盖的工程作业项目内容繁多且与其他行业的密切关系，这些假设明显是脱离实际的。

二、“营改增”后建筑业税负增加的缘由

1.部分材料限制流转抵扣

根据规定，企业的增值税额等于销售环节的销项税减去生产环节的进项税，这是避免企业重复征税的核心要点。而在现实生活中，建筑企业在经营中有大量的甲方供应的原材料，如钢铁、水泥等。这一部分材料提供的合同和发票存在主体不一致的现象，即材料由甲方购买，施工企业无法取得进项税票。此外，建筑施工企业承建的工程项目广泛且分散，受自然环境和人文环境的影响较大。有些工程项目在一些极为偏僻的地区，如砖瓦、砂石等地方料以及小五金等零星材料，只能从个体户或农民手中购买，这类供应商往往无法开具增值税专用发票。由此可见，进项税票的难以取得，是企业的税负增加的重要因素。

2.存量固定资产进项税额无法抵扣

建筑企业的存量固定资产是指以前购进用于生产的固定资产。按照现行的税法规定，建筑企业税改后购置的固定资产凭增值税专用发票可抵扣进项税额，这对于“营改增”后新办企业来说无疑是一件好事。然而，就老牌企业而言，其正常生产施工所必需的机器设备普遍已配置齐全，固定资产均在税改前购置，建筑施工企业购置固定资产的花费更是巨大，且使用年限较长。税制改革后，这些存量固定资产会逐步结转为成本，不允许抵扣进项税，导致企业只承担销项税额，这种不匹配现象变相的使企业税负增加，间接造成新老企业间的不平等竞争。

3.成本结构中无法抵扣的部分比重较高

据专家测算，业内普遍人工成本约占工程总成本的30%，然而，目前的税法规定人工成本不能取得进项税，且随着物价攀升，该项成本正逐年上升。对于资金雄厚、实力强大的企业来说，其管理精细，资本化程度高，先进的设备可替代人工高质高效的完成作业，“营改增”对其带来的有利影响大于不利影响。但是就我国目前情势而言，更多是资本化程度较低的企业。这些企业不同程度上存在一些管理漏洞，且其机器设备陈旧、技术落后、效率低下，大部分工作对劳动力的依赖程度较高。面对劳动力成本的不断上涨和人工成本无法抵扣的双重压力，“营改增”后企业税负必然会大幅度增加。

4.建筑业增值税税率过高

自建筑业“营改增”试点实施以来，预期效果并不如其他行业那样好，究其缘由，本文认为政策规定11%的增值税税率显得过高。业内专业人士表明，11%的增值税税率是在十分理想的假设条件下计算出的，众多企业高层也表示建筑业属微利行业，根本无法承受如此沉重的增值税税率。这显然不是建筑企业加强监管及调整计价和结算方式能够解决的。

三、推动“营改增”的应对策略

1.加强企业监管，促进进项税票的取得

施工方宜选取能开具增值税专用发票的一般纳税人作为合作伙伴，并针对扣减税率进行考察，完善并解决进项税额相关抵扣问题，以免企业增值税无法抵扣。在某些特殊情况下，无法避免个人交易时，应事先与供应商签订合同，按照简易征税办法计算税额，事后向当地税务部门申请代开增值税专用发票，即可避免缺失进项税票带来的损失。

同时，建筑企业在签订项目合约时，应该统一以企业名称签订，并保证购买方名称与企业全称一致。企业必须精细化管理，一方面及时查找不能开具进项税发票的主要原因；另一方面对增值税专用发票的开具、作废、认证等环节拟定严格的制度章程，尤其是避免丢失、损毁进项抵扣增值税凭证，导致不必要的损失。

2.争取存量资产抵扣，更新营利模式

新形式下，企业应关注“营改增”的动态，保证存量资产的进项税额得以抵扣，在形势不明朗的情况下可暂缓设备购进，以租代买。相关部门也应该尽快完善税改后的相关规定，出台扶持老牌建筑企业的政策。例如，规定生产用的机器设备等固定资产按照折旧程度的多少，给予不同程度的进项税额抵扣；再如，在不造成重大影响的情况下，允许部分企业更改固定资产的计提折旧的方式，允许其加速折旧，并给予企业充足的“过渡期”。

同时，建筑企业必须优化成本结构。一是我国的建筑企业的盈利方式十分单一，大多仅限于施工，对此，我们可效仿国际优秀的建筑企业实行“一条龙”式的服务，即从设计到采购再到施工一手包办，多元化经营。二是控制人工成本，建筑施工企业可以通过引进新的机械设备，调整成本结构中人工成本的份额，加强对人工作业的管理精细度。这不仅有利于企业提高机械化水平，扩大生产规模，同时，提升了人工成本的使用效率，迫使企业由劳动密集型向资本密集型转变。

3.降低企业实际承担的税负

（1）政府应降低建筑业增值税税率

中国建设会计学会表示，建筑业的显著特征是劳动密集、微利且竞争激烈，税改应符合其生产特点，在全国全行业统一进行。住建部根据该协会的调研测算结果，建议将营改增试点税率降低至6%。在税制改革的试行阶段，鉴于“营改增”已造成建筑企业的税负不减反增，则应暂时对全国建筑施工企业统一按小规模纳税人征税。这样做既保证了国家的税收，又解决了税改带来的税负增加问题。

（2）企业应充分了解“营改增”的最新政策

面对税改的大潮，建筑企业首要任务是时刻关注“营改增”的动向，积极学习国家给予的各种政策，知己知彼，方可百战不殆。例如，在具体操作时，包清工和甲供材等业务不能和公司正常的经营业务混淆并计算，可用简易办法按3%计算缴纳；可抵扣的进项税不仅局限于水泥、石灰、运输费等，施工设备的维修及保养费，水电、办公用品等都可以进行抵扣；新政策规定，今年4月底之前的项目按简易办法的3%计算缴纳增值税，不用担心未完工项目娶不到进项抵扣问题；且本年5月1日后，购置不动产的进项税额可分两年抵扣，企业运用好这项政策将极大降低税负。

随着营改增各项政策的落实，企业应加快资产的更新换代工作，国家税务机关也将强化对增值税专用发票管理及征收工作，增值税链条势必将更加运转顺畅，建筑业“营改增”后税负增加的问题定将得到合理的解决。

参考文献：

[1]何美霞.浅议营改增对建筑企业会计核算的影响及其完善[J].中小企业管理与科技（下旬刊），2015，（03）：91-92.[2]何一坚.营改增：建筑行业企业的机遇与挑战[J].现代商贸工业，2015，（04）：152-154.[3]陈思聪.试述营改增对建筑业的影响[J].法制与经济（下旬刊），2014，（01）：100-101.作者简介：

姜楠（1989―），女，重庆人，硕士、助教，研究方向：财务会计，经济法。

第四篇：对“营改增”税负平衡点的分析

对“营改增”税负平衡点的分析

对部分试点企业税负上升现象如何理解？

“营改增”减税效果如何，是各方决策的重要考量。从当前反馈的情况看，部分“营改增”企业出现税负没有减少、甚至增加的问题。笔者认为，找到影响税负的关键因素，需要对企业成本结构比例加以分析。也就是说，通过弄清成本占收入的比例结构，寻求税负平衡点，将有助于理解税负上升等问题。

在本文中，笔者利用营业税税负＝增值税税负的平衡公式加以推导，测算了不同行业企业的税负平衡点区间。

交通运输业：原营业税税率为3%，增值税税率为11%。实行增值税后取得可抵扣发票的含税成本对应的进项税税率（平均进项税税率）一般在11%～17%之间（考虑部分联运等情况），税负平衡点即实行增值税后取得抵扣发票的含税成本占收入的比例在69.73%～47.56%之间。

部分现代服务业：原营业税税率为5%，增值税税率为6%。实行增值税后取得可抵扣发票的含税成本对应的进项税税率（平均进项税税率）一般在6%～17%之间（考虑到分包情况比较普遍），税负平衡点在11.67%～4.545%之间。

租赁服务业：原营业税税率为5%，增值税税率为17%。实行增值税后取得可抵扣发票的含税成本对应的进项税税率（平均进项税税率）一般在15%～17%之间，税负平衡点在73.06%～65.59%之间。

从上述测算中可以看出，当企业的含税成本占收入比例低于税负平衡点时，税负将提高；当企业的含税成本占收入比例高于税负平衡点时，税负将降低。同时，税负平衡点随着平均进项税税率的变化而变化，平均进项税税率越低，税负平衡点越高。由于每个企业成本结构相对固定，如果税负平衡点过高，其毛利水平将受到影响。所以，实行增值税后，“营改增”企业通过选择高的进项税税率区间进行购进抵扣，应成为必然的选择。这将成为影响企业改变经营方式的主要因素。

比如在运输行业中，新的运输设备前期油耗和维修等费用要低于后期，同时运输设备价值不同，折旧部分对应的进项税抵扣也有大的差距。经测算，运输企业增值税平均进项税税率达到15%～17%之间时，税负平衡点在52.98%～47.56%之间。实行营业税时，如果企业可实行进项税抵扣政策的成本占收入比例低于47.56%（企业最高抵扣税率17%对应的平衡点），且设备价值属于行业平均价值范围，那么，实行“营改增”后企业税负将高于3%。这种税负增高的情况应为税收政策变化的影响。实行营业税期间，如果企业可实行进项税抵扣政策的成本占收入比例超过47.56%，假设税负平衡点达到52.98%（平均进项税税率低于15%），那么在收入不变，同样的可抵扣成本前提下，企业可以通过改变经营方式，获得较高的进项税抵扣，从而有效提高经营效益。

可见，实行“营改增”后，企业经营方式的变化对企业效益的影响是显而易见的。而企业经营方式的改变必然带来相关产业结构的调整。

税负增高是否意味着企业利润下降？

判断税负高低对企业利润的影响，不能简单地用公式推算，需考虑政策变化对企业经营规模产生的良性影响。本次“营改增”属于税收制度的战略调整，给市场带来经营结构调整，其减税效应，使第二、第三产业更加紧密地融合。应该看到，“营改增”给市场环境带来了诸多良性改变，包括企业收入规模的增长、毛利的增加，效益的提高等。

为说明这一问题，笔者提出以下假设：企业经营收入增加，而可抵扣固定成本并未随收入增加而改变，那么企业总的可抵扣成本占收入比例将下降。当可抵扣成本占收入比例低于税负平衡点时，虽然税负上升，但利润绝对值是增加的。例如，某运输企业收入1100万元，可抵扣成本523.16万（其中折旧200万，税率为17%），可抵扣成本占收入比例为47.56%（税负平衡点）。经测算，税负为3%，实现利润243.84万元。假设企业增加收入200万元，其他条件不变，那么可抵扣成本占收入比例为40.24%。经测算，企业需要缴纳增值税52.81万元，增值税税负为4.06%，高于原营业税税负，而利润为424.03万元，比税负平衡点对应的利润多180.19万元。

可以看出，税负增加，不一定导致企业效益的降低。“营改增”后，由于经营环境发生良性改变，经济规模扩大，对税负高低应该作综合评判。

也正因为此，目前实行的超税负退税政策，应充分考虑企业经营行为等相关条件，不能简单地按照“超”税负计算退税。

对那些可通过改变经营方式，扩大收入规模，提高毛利率，降低税负的企业，在实际工作中是否适用超税负退税政策值得思考。而对普遍无法达到平均进项税税率所对应的税负平衡点的企业，应考虑其设备法定折旧摊销年限因素的影响。对法定年限内尚未摊销完毕的企业，在摊销时期内可给予退税政策扶持。对实行“营改增”后折旧已按法定年限摊销完毕的企业，由于“营改增”后毛利将明显增加，如果给予超税负退税，实际上是将原不能抵扣的税金予以退还。那么，是否应给予此类企业超税负退税也值得思考。

企业分拆忌盲目

“营改增”企业有小规模企业和一般纳税人企业两种类型。小规模企业增值税税负低于营业税税负，“营改增”后，小规模企业在维持原经营规模前提下，效益将得到增加。

市场存在营业税和增值税两种纳税链条。部分企业不能准备测算税负平衡点或对增值税原理不理解，于是只简单从价格角度考虑，认为小规模纳税方式更具有优势，因而盲目拆分企业。

通过税负平衡公式，笔者按“营改增”后的三种税率，计算了小规模企业与一般纳税人企业的税负利润平衡点。

交通运输业：小规模企业增值税税率为3%，增值税税率为11%。实行增值税后取得抵扣发票的含税成本对应的进项税税率（平均进项税税率）一般在11%～17%之间（考虑到部分联运等情况）。经计算，税负平衡点即实行增值税后取得抵扣发票的含税成本占收入的比例在70.61%～48.16%之间。

部分现代服务业：小规模企业增值税税率为3%，增值税税率为6%，实行增值税后取得抵扣发票的含税成本对应的进项税率（平均进项税税率）一般在6%～17%之间（考虑到分包情况比较普遍）。经计算，税负平衡点在48.54%～18.91%之间。

租赁服务业：小规模企业增值税税率为3%，增值税税率为17%。该行业取得的进项基本来自有形动产的采购，所以实行增值税后取得抵扣发票的含税成本对应的进项税率（平均进项税税率）一般在15%～17%之间。经计算，税负平衡点在87.07%～79.95%之间。

从上述测算可以看出，在实行“营改增”后，选择怎样的纳税方式，主要要看税负平衡点。当企业的含税成本占收入比例低于税负平衡点时，企业选择小规模纳税模式可提高企业利润。例如运输行业中，如果企业取得抵扣发票的含税成本占收入比例低于税负平衡点48.16%时，选择小规模纳税方式将取得更大的效益。

由于企业经营方式不同，企业取得平均进项税税率有所变化，税负平衡点也会有所变化。税负平衡点过高的企业，应选择改变经营方式的方法，努力提高平均进项税税率，降低税负平衡点，实现更高的利润。在取得抵扣发票的含税成本占收入比例高于税负平衡点时，实行一般纳税人方式更为有利。

通过分析可以看出，企业分拆应仔细测算企业自身税负平衡点，单纯依靠价格因素判断，选择纳税方式是不科学的。

（注：本文所述实行增值税后取得抵扣发票的含税成本，是当期进行损益摊销的成本。由于数据采样和分析方法有差异，计算税负平衡点区间会有所不同。）

第五篇：建筑业“营改增”税负测算分析!(详细)

建筑业“营改增”税负测算分析！（详细）

2016-03-15 马泽方 方斌国

随着建筑业“营改增”的临近，建筑企业税负变化到底如何，将面临哪些变化是必须考虑的问题。本文以实地调研数据为样本，根据《财政部国家税务总局关于印发〈营业税改征增值税试点方案〉的通知》（财税〔2011〕110号）明确的建筑业适用11%税率，对“营改增”后可能引起的税负变化进行了分析，供纳税人参考。1建筑业特点及主要风险建筑业纳入增值税征税范围后，按照一般计税方法计算应交增值税，与其他增值税一般纳税人相比，目前建筑业存在以下主要特点及涉税风险：

（一）建筑业财务核算不规范。据了解，建筑业的财务核算主要由工程项目部门按预算成本提供报账凭证，并非按照实际采购业务据实计账。这一做法对营业税直接依工程收入按适用税率计税影响不大。“营改增”后，工程成本及其原始凭证直接影响增值税税款计算，工程项目部门某些采购业务不能取得增值税专用发票将直接影响税款的抵扣，而工程项目部门为报账虚构购进业务取得扣税凭证将涉嫌偷逃增值税。

（二）建筑业人工费用占比高。建筑业属于劳动密集型行业，人工费用占总成本的比例相对较高。经测算，建筑企业人工费用约占全部成本的30%。与其他行业相比，建筑业人工费用占营业收入的比例较高，建筑业工程收入中增值较多，“营改增”后税负可能上升较多。

（三）建筑业采购市场不规范。建筑企业的多数大型设备，如挖掘机、吊机等是通过租赁得来，有的则是由劳务工队带机作业，不少主材如砂石、砖等以及一些辅料，如铁丝、扣件等是向增值税小规模纳税人购买的，难以取得增值税专用发票，将导致建筑业“营改增”后税负增加。2建筑业“营改增”税负测算方法为了便于对“营改增”前后税负变化进行对比，我们将“营改增”后的增值税税负界定为应纳增值税额与含税工程收入之比。即：增值税税负＝增值税应纳税额÷含税工程结算收入增值税应纳税额=工程销项税额－工程进项税额工程销项税额=[工程结算收入÷（1+11%）]×11%工程进项税额=∑[材料等含税成本÷(1+材料等适用税率)]×适用税率全部实施“营改增”后，增值税链条会逐步健全，建筑业进项税抵扣范围会逐步扩大并完善，因此区分两种情况分别测算建筑业“营改增”后的税负情况。第一种情况，假定除人工费用外的全部材料费用都可以取到增值税专用发票。因为随着“营改增”的推行，建筑企业为了减轻自身的税收负担，必然会选择增值税一般纳税人采购材料，索取增值税专用发票扣税。第二种情况，按照建筑企业估计，目前只有部分项目可以取得增值税扣税发票。3建筑业营改增税负的具体测算我们选择了省内较大建筑企业，其业务也具有一定的代表性。以下是根据近年两个已完工项目的相关数据指标进行的税负测算。

（一）“营改增”税负测算wy项目工程结算收入87,200,000元，工程成本为80,077,897元。yw项目工程结算收入128,500,255.27元，工程成本为118,983,295.46元。1.销项税额的测算wy工程销项税额=87,200,000÷（1+11%）×11%=8,641,441（元）yw工程销项税额=128,500,255÷（1+11%）×11%=12,734,260（元）2.进项税额的计算分全部材料可扣税和部分材料可扣税两种情形，其中混凝土、预拌砂浆、砖、砂石按3%征收率扣税，其他材料按17%税率扣税计算如下：外购项目成本及进项税额计算统计表根据上表计算，wy项目全部可以取得进项税的情况下进项税6,837,820.17元，部分取得进项税的情况下，进项税3,493,419.67元；yw项目全部可以取得进项税的情况下进项税9,942,917.66元，部分取得进项税的情况下，进项税5,105,454.77元。3.“营改增”后的税负变化情形之一：材料可全部扣税情况的税负Wy项目应交增值税额=8,641,441－6,837,820=1,803,621（元）增值税税负＝1,803,621÷87,200,000＝2.07%Yw应交增值税额=12,734,260-9,942,915=2,791,345（元）增值税税负＝2,791,345÷128,500,255＝2.17%情形之二：部分材料可扣税情况的税负wy应交增值税额=8,641,441-3,493,420=5,148,021（元）wy增值税税负＝5,148,021÷87,200,000＝5.90%yw应交增值税额=12,734,260-5,105,454=7,628,806（元）增值税税负＝7,628,806÷128,500,255＝5.94%4.“营改增”后保持原税负不变的税率“营改增”之前，建筑企业营业税的实际税负率为3%。假设税负平衡点的增值税税率为x，如果维持改革前后的税负不变，那么：工程结算收入×3%=[工程结算收入÷(1+x)]×x-当期可抵扣进项税额A.在全部材料可以扣税情况下，维持原营业税税负水平，计算出wy项目x=12.16%，即建筑企业营业税保持原税负3%不变的情况下，wy“营改增”后增值税税率应设计为12.16%；计算出yw项目x=12.03%，即建筑企业营业税保持原税负3%不变的情况下，yw“营改增”后增值税税率应设计为12.03%；B.在部分材料可以扣税情况下，维持原营业税税负水平，计算出wy项目x=7.49%，即建筑企业营业税保持原税负3%不变的情况下，wy项目“营改增”后增值税税率为7.49%，yw项目的x=7.53%，即建筑企业营业税保持原税负3%不变的情况下，yw项目“营改增”后增值税税率为7.53%。

（二）分析与结论在前述wy和yw两个项目中，假定全部材料可以扣税，其应纳增值税占含税工程收入的比率分别为2.07%和2.17%，明显低于改革前3%的营业税税负率。但是如果按照只有部分材料可以取得扣税凭证的情形测算，企业的实际税负率分别达到了5.90%和5.94%，远远高于“营改增”之前3%的税率。如果要达到改革前营业税的税负水平，两个项目的增值税率分别为7.56%和7.49%。由此可见，建筑业税负的高与低，关键取决于专用发票的取得和进项税扣除额的大小。在现有环境下，不是所有涉及建筑成本供货企业都是增值税一般纳税人，并非每项支出都可以取得增值税专用发票，增值税发票取得不易。如果出现甲供料或者部分支出项目没有增值税发票，这就直接导致一些项目不能抵扣，造成企业实际税负加重。附：建筑业企业不能按工业企业享受“小微所得税优惠”根据《国家税务总局关于发布〈中华人民共和国企业所得税纳税申报表(A类，2014年版)〉的公告》（国家税务总局公告2014年第63号），A000000《企业基础信息表》填报说明规定，企业根据《国民经济行业分类》（GB/4754-2011）填报“103所属行业明细代码”为06**至50**的，小型微利企业优惠判断为工业企业。在《国民经济行业分类》（GB/4754-2011）中，06-12开头的为采矿业，13-43开头的为制造业，44-46开头的为电力、热力、燃气及水生产和供应业，47-50开头的为建筑业，06-50开头的即为我们常说的“第二产业”。最新的《国家税务总局关于修改企业所得税纳税申报表（A类，2014年版）部分申报表的公告》（国家税务总局公告2016年第3号）第一条第二款规定：“‘103所属行业明细代码’填报说明中，判断小型微利企业是否为工业企业内容修改为‘所属行业代码为06**至4690，小型微利企业优惠判断为工业企业’，不包括建筑业。”因此，建筑业企业不能按照工业企业条件享受小型微利企业优惠，只能按照其他企业条件享受。在统计学意义上，“第二产业”包括工业及建筑业，即建筑业属于第二产业，但不属于工业。2016年3号公告与统计部门的分类达到一致。《企业所得税法实施条例》第九十二条规定：“企业所得税法第二十八条第一款所称符合条件的小型微利企业，是指从事国家非限制和禁止行业，并符合下列条件的企业：

（一）工业企业，应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过100人，资产总额不超过3000万元；

（二）其他企业，应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过80人，资产总额不超过1000万元。”综上所述，若一家建筑企业资产总额在1000万元到3000万元之间，2014汇算清缴时能够享受小型微利企业优惠，但2015汇算清缴时不能再享受小型微利企业优惠。政策原文：（国家住建部官网）住房和城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知建办标〔2016〕4号各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市建委，国务院有关部门：为适应建筑业营改增的需要，我部组织开展了建筑业营改增对工程造价及计价依据影响的专题研究，并请部分省市进行了测试，形成了工程造价构成各项费用调整和税金计算方法，现就工程计价依据调整准备有关工作通知如下。

一、为保证营改增后工程计价依据的顺利调整，各地区、各部门应重新确定税金的计算方法，做好工程计价定额、价格信息等计价依据调整的准备工作。

二、按照前期研究和测试的成果，工程造价可按以下公式计算：工程造价=税前工程造价×（1+11%）。其中，11%为建筑业拟征增值税税率，税前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算，相应计价依据按上述方法调整。

三、有关地区和部门可根据计价依据管理的实际情况，采取满足增值税下工程计价要求的其他调整方法。各地区、各部门要高度重视此项工作，加强领导，采取措施，于2016年4月底前完成计价依据的调整准备，在调整准备工作中的有关意见和建议请及时反馈我部标准定额司。联系人：程文锦 010-58933231中华人民共和国住房和城乡建设部办公厅2016年2月19日