提高小区物业管理服务水平的整体设想和策划方案概要[本站推荐]

第一篇：提高小区物业管理服务水平的整体设想和策划方案概要[本站推荐]

提高小区物业管理服务水平的整体设想和策划方案

1、总体顾问理念

住宅小区物业管理尤其是对高品质的、大型的住宅区的管理具有专业化、企 业化、社会化、经营化的特点。杭州“浅水湾”城市花园是高层住宅小区,对于 保安消防管理, 客户服务等工作有较高的要求。新金桥物业将发挥自身具备的人 才优势和高档住宅物业方面的成功管理经验, 结合杭州当地实情, 建立一套符合 杭州“浅水湾”城市花园物业管理模式的总体顾问管理概念。

新金桥物业坚持“以人为本”的管理思想“业主利益至上,安全消防第一”;“创一流的管理、创一流的服务、创一流的环境” 的管理理念将以卓越高效的物 业管理为客户服务,创造一个“亲人、亲家、亲合、亲才”的四亲空间,为杭州 人民营造“高雅、和谐、亲近、美好”的居住环境,以达到物业的保值、增值, 实现社会效益,经济效益的同步增长。

(1 整体设想与策划方案 a 项目特点分析 : 围绕总体顾问理念, 新金桥物业对项目进行了全面系统的分析, 存在以下几个特 点: 1 智能化设施设备运行维护

“浅水湾” 城市花园作为杭州地区的高档的住宅区。拥有变频供水电子监控, 远红外报警等, 智能化设施设备, 因此对其管理和维护是维持整个小区运转的基 础。安保防范

浅水湾城市花园总建筑面积打 23万平方米,并分多期开发,对安保防范工 作提出了很高的要求, 且智能化安保设施的高效正常运转需要一个过程。新金桥 物业确

保因管理原因造成的治安事件发生率为零。从我们长期管理高档物业的经 验来看,良好的安保防范是衡量管理效绩的关键。清洁环保

作为一个主要以高级公寓为主的高档精品楼盘,环境因素是一个重要的指 标。根据小区的整体规划, 绿化面积占较大比例, 这对绿化保洁工作产生了较大 压力。公众形象

“浅水湾” 城市花园地处杭州市中心商业区内, 同时作为杭州市的高档精品 楼盘, “浅水湾”城市花园必将成为公众关注的焦点。作为似心服务的物业管理 公司, 其工作的方方面面在接受业主的监督管理的同时, 其工作成效将直接接受 公众和媒体监督考评。新金桥物业力争不仅从硬件上更从软件上提高“浅水湾” 城市花园的整体公众形象, 真正做到经济效益、社会效益的双赢, 提升中联房地 产公司的品牌形象。人才管理

“以人为本” 的管理思想, 不仅体现在对外服务管理上, 而且还体现对企业内部 员工的管理。良好的奖惩措施和完善的培训体系是企业持久发展的动力之源。

b 管理办法

措施之一:智能化设施设备的专业化管理

发展新金桥物业规模优势, 充分利用新金桥公司总部工程设备部人力资源支 持,实施对机电设备等方面的专业化物业管理,同时,在管理运作方面,加强智 能化维护保养。

措施之二:“安保”的三防结合管理

在现场勘查, 查阅资料的基础上, 根据智能化防范的条件, 结合新金桥物业 的安保管理经验,从实际情况出发,确立了前期安保管理以“人防为主,技防为 辅” ,常规期安保管理以“技防为主,人防为辅,全面防范” ,重大活动安保管理 以“联手警方,全面防范”的整体治安防范思路。同时结合“浅水湾”城市花园 智能化情况, “三防”结合即人防、物防、技防相结合。“人防”上我们实施完整 的保安防范体系, 由管理中心统一指挥调度, 强调多重结合, 即固定岗与流动岗

相结合,全面防范与重点防范相结合;“物防”上要根据现场实际情况,增设门 禁等手段提高防范能力;“技防”运用“浅水湾”花园的智能化保安设施,如闭 路电视,监视系统,红外线报警等,结合管理中心的统一管理,快速调度,确保 治安防范万元一失。

措施之三:“科学高效的环保管理”

绿色环保管理在精心养护区内绿化同时, 注重对 “浅水湾” 花园管理处电梯 厅等处绿化摆放;实施垃圾分流, 特别是各种办公设备产生的有毒有害废物(如 复印机碳粉、硒鼓、电池等 ,以加强环保建设。在降低成本同时,以确保小区 环境清洁, 植被完好, 全面加强小区环境文化和环保建设, 并在此基础上做好如 下各项工作: 1 维护好已有的园林绿化, 实施全方位立体式绿化工程, 加强对小区内业主 的环保意识的灌输,使每个人都自觉热爱小区的环境;2 垃圾分类收集,建立回收系统;3 统一规划小区的各种自然景观和人文景观。我们深信, 经过我们的努力和 科学管理, “浅水湾”花园必将能通过 ISO1400环保认证,成为一个绿色 环保的住宅小区。

措施之四:“装修综合管理”

新金桥物业在注重施工装修阶段的施工管理质量监督和配合验收, 保证施工 质量的同时,对于小区内出现的二次装修,我们将通过亲情手段、行政手段、法 律手段

等综合管理手段进行装修综合管理, 为确保小区内无一例违章装修, 我们 强调预防为主,有错必纠。预防上,我们大力宣传培训,业主装修单位和员工进 行装修制度、装修要求等方面的培训,明示制度,有据可依;在装修审批上严格 把关、并明确双方的契约关系, 不讲情面, 不留缝隙。加强追踪监督、采用经理、工程部、保安员齐抓共管的方法,将违章装修消灭在萌芽状态。

措施之五:“立体形象管理”

“ ISO9001质量管理模式” —— 新金桥物业总部专设质量技术监督部, 依据 2000版的 ISO9002标准, 对 “浅水湾” 城市花园的各项物业管理运作进行监督和评定, 发现问题,及时汇报,及时处理,及时总结。

“全面服务,满意 100”—— 新金桥物业将发挥在住宅小区管理的丰富经验和人 才优势,为业户提供方面齐全的物业管理全面服务。

“服务窗口统一化” —— 新金桥物业将在小区内设客户服务中心, 统一对外服务, 除各项报修、投诉处理等日常事物协调,还小区业主提供各类 VIP 服务。同时, 它还负责对外的公共形象、营销策划、大型活动协助和与业主和各执法单位、政 府机关各项工作的协调。从而提高物业管理整体服务的效率,保证信息的畅通, 使小区内的业主在安全舒适的环境中居住生活。

措施之六:“人才多层次的管理”—— 高档的物业需要优秀的物业管理人才。新 金桥物业将在派出高级项目经理和各类高级工程技术人员等人才的同时, 注重吸 纳杭州当地的优秀管理人才, 并严格实行资质管理, 确保各类岗位人员的专业素 质和综合素质。在保障人才素质的同时, 新金桥物业更注重人才本土化和人才梯 队的建设,为“浅水湾”城市花园下一步发展提供坚实的人才基础。

2、争创“省级物业管理优秀单位”和“全国物业管理优秀单位”实 施计划(1 各项基本管理制度的建立

我司将根据建设部 《全国优秀管理小区标准》 和 《浙江物业管理优秀评分标 准》 以及我公司管理住宅小区的经验建立一套适用于 “浅水湾” 的各项物业运作 手册。它包括保安、保洁、绿化、内务、工程、客户服务等所有有关的物业管理 内容。

(2 各项基本管理制度的实施

为保证各项制度的有效实施, 根据质量体系文件的要求, 对新招聘的员工进 行全面的培训, 并进行考核, 确保应知应会, 并开始严格按照各项工作标准实施, 同时根据工作考核标准进行考核,保证各项制度的有效实施。

(3 浅水湾各项硬件设备的标识

根据标识管理的规定对浅水湾项目管理、服务、工程设备, 小区内部及周边 环境、交通标志、人员等进行标识,确保在需要追溯的情况下可以实现追溯性。

(4 创优的联系准备工作

按照的具体的时间安排, 结合 “浅水湾” 实际情况制订创优各条线细步工作 实施计划组织项目工作人员学习领会达标创优的有关文件分解实施小区硬件整 改包装工作。小区员工进行达标创优培训

(5 工作整改

公司达标创优领导小组对小区进行第一次内部检查并进行整改创优工作申 报工作,实施全面创优小区检查的现场演练

(6 迎接创优评比

a 建立科学完善的物业管理制度。

b 用 2个月的时间在本公司原基础上建立一套符合 ISO9002质量体系要求的工 作规程,管理办法。

c 建立每周一次的小区创优工作小组会议,落实解决创优工作问题,协调部门 工作。

d 在管理处范围内严格按公司的培训体系对小区员工进行上岗培训, 岗中培训 和转岗培训,确保管理的质量,提高管理人员的服务意识。

e 由公司质管部门对该项目的管理处工作进行不定期的检查,以确保服务质 量。

f 建立以“浅水湾”管理处现场考核为中心,公司监督考核为辅的监督考核体 制,做到绩效全面挂钩。进行全面的人员培训工作。

第二篇：提高小区物业管理服务水平的整体设想和策划方案

“浅水湾”物业管理运作方案整体设想及策划

提高小区物业管理服务水平的整体设想和策划方案

1、总体顾问理念

住宅小区物业管理尤其是对高品质的、大型的住宅区的管理具有专业化、企业化、社会化、经营化的特点。杭州“浅水湾”城市花园是高层住宅小区，对于保安消防管理，客户服务等工作有较高的要求。新金桥物业将发挥自身具备的人才优势和高档住宅物业方面的成功管理经验，结合杭州当地实情，建立一套符合杭州“浅水湾”城市花园物业管理模式的总体顾问管理概念。

新金桥物业坚持“以人为本”的管理思想“业主利益至上，安全消防第一”；“创一流的管理、创一流的服务、创一流的环境”的管理理念将以卓越高效的物业管理为客户服务，创造一个“亲人、亲家、亲合、亲才”的四亲空间，为杭州人民营造“高雅、和谐、亲近、美好”的居住环境，以达到物业的保值、增值，实现社会效益，经济效益的同步增长。

（1）整体设想与策划方案

a 项目特点分析：

围绕总体顾问理念，新金桥物业对项目进行了全面系统的分析，存在以下几个特点：

1）智能化设施设备运行维护

“浅水湾”城市花园作为杭州地区的高档的住宅区。拥有变频供水电子监控，远红外报警等，智能化设施设备，因此对其管理和维护是维持整个小区运转的基础。

2）安保防范

浅水湾城市花园总建筑面积打23万平方米，并分多期开发，对安保防范工作提出了很高的要求，且智能化安保设施的高效正常运转需要一个过程。新金桥物业确保因管理原因造成的治安事件发生率为零。从我们长期管理高档物业的经验来看，良好的安保防范是衡量管理效绩的关键。

3）清洁环保

作为一个主要以高级公寓为主的高档精品楼盘，环境因素是一个重要的指标。根据小区的整体规划，绿化面积占较大比例，这对绿化保洁工作产生了较大压力。

4）公众形象

“浅水湾”城市花园地处杭州市中心商业区内，同时作为杭州市的高档精品楼盘，“浅水湾”城市花园必将成为公众关注的焦点。作为似心服务的物业管理公司，其工作的方方面面在接受业主的监督管理的同时，其工作成效将直接接受公众和媒体监督考评。新金桥物业力争不仅从硬件上更从软件上提高“浅水湾”城市花园的整体公众形象，真正做到经济效益、社会效益的双赢，提升中联房地产公司的品牌形象。

5）人才管理

“以人为本”的管理思想，不仅体现在对外服务管理上，而且还体现对企业内部员工的管理。良好的奖惩措施和完善的培训体系是企业持久发展的动力之源。

b 管理办法

措施之一：智能化设施设备的专业化管理

发展新金桥物业规模优势，充分利用新金桥公司总部工程设备部人力资源支持，实施对机电设备等方面的专业化物业管理，同时，在管理运作方面，加强智能化维护保养。

措施之二：“安保”的三防结合管理

在现场勘查，查阅资料的基础上，根据智能化防范的条件，结合新金桥物业的安保管理经验，从实际情况出发，确立了前期安保管理以“人防为主，技防为辅”，常规期安保管理以“技防为主，人防为辅，全面防范”，重大活动安保管理以“联手警方，全面防范”的整体治安防范思路。同时结合“浅水湾”城市花园智能化情况，“三防”结合即人防、物防、技防相结合。“人防”上我们实施完整的保安防范体系，由管理中心统一指挥调度，强调多重结合，即固定岗与流动岗

相结合，全面防范与重点防范相结合；“物防”上要根据现场实际情况，增设门禁等手段提高防范能力；“技防”运用“浅水湾”花园的智能化保安设施，如闭路电视，监视系统，红外线报警等，结合管理中心的统一管理，快速调度，确保治安防范万元一失。

措施之三：“科学高效的环保管理”

绿色环保管理在精心养护区内绿化同时，注重对“浅水湾”花园管理处电梯厅等处绿化摆放；实施垃圾分流，特别是各种办公设备产生的有毒有害废物（如复印机碳粉、硒鼓、电池等），以加强环保建设。在降低成本同时，以确保小区环境清洁，植被完好，全面加强小区环境文化和环保建设，并在此基础上做好如下各项工作：

1）维护好已有的园林绿化，实施全方位立体式绿化工程，加强对小区内业主的环保意识的灌输，使每个人都自觉热爱小区的环境；

2）

3）垃圾分类收集，建立回收系统； 统一规划小区的各种自然景观和人文景观。我们深信，经过我们的努力和

科学管理，“浅水湾”花园必将能通过ISO1400环保认证，成为一个绿色环保的住宅小区。

措施之四：“装修综合管理”

新金桥物业在注重施工装修阶段的施工管理质量监督和配合验收，保证施工质量的同时，对于小区内出现的二次装修，我们将通过亲情手段、行政手段、法律手段等综合管理手段进行装修综合管理，为确保小区内无一例违章装修，我们强调预防为主，有错必纠。预防上，我们大力宣传培训，业主装修单位和员工进行装修制度、装修要求等方面的培训，明示制度，有据可依；在装修审批上严格把关、并明确双方的契约关系，不讲情面，不留缝隙。加强追踪监督、采用经理、工程部、保安员齐抓共管的方法，将违章装修消灭在萌芽状态。

措施之五：“立体形象管理”

“ISO9001质量管理模式”——新金桥物业总部专设质量技术监督部，依据2000版的ISO9002标准，对“浅水湾”城市花园的各项物业管理运作进行监督和评定，发现问题，及时汇报，及时处理，及时总结。

“全面服务，满意100”——新金桥物业将发挥在住宅小区管理的丰富经验和人

才优势，为业户提供方面齐全的物业管理全面服务。

“服务窗口统一化”——新金桥物业将在小区内设客户服务中心，统一对外服务，除各项报修、投诉处理等日常事物协调，还小区业主提供各类VIP服务。同时，它还负责对外的公共形象、营销策划、大型活动协助和与业主和各执法单位、政府机关各项工作的协调。从而提高物业管理整体服务的效率，保证信息的畅通，使小区内的业主在安全舒适的环境中居住生活。

措施之六：“人才多层次的管理”——高档的物业需要优秀的物业管理人才。新金桥物业将在派出高级项目经理和各类高级工程技术人员等人才的同时，注重吸纳杭州当地的优秀管理人才，并严格实行资质管理，确保各类岗位人员的专业素质和综合素质。在保障人才素质的同时，新金桥物业更注重人才本土化和人才梯队的建设，为“浅水湾”城市花园下一步发展提供坚实的人才基础。

2、争创“省级物业管理优秀单位”和“全国物业管理优秀单位”实施计划

（1）各项基本管理制度的建立

我司将根据建设部《全国优秀管理小区标准》和《浙江物业管理优秀评分标准》以及我公司管理住宅小区的经验建立一套适用于“浅水湾”的各项物业运作手册。它包括保安、保洁、绿化、内务、工程、客户服务等所有有关的物业管理内容。

（2）各项基本管理制度的实施

为保证各项制度的有效实施，根据质量体系文件的要求，对新招聘的员工进行全面的培训，并进行考核，确保应知应会，并开始严格按照各项工作标准实施，同时根据工作考核标准进行考核，保证各项制度的有效实施。

（3）浅水湾各项硬件设备的标识

根据标识管理的规定对浅水湾项目管理、服务、工程设备，小区内部及周边环境、交通标志、人员等进行标识，确保在需要追溯的情况下可以实现追溯性。

（4）创优的联系准备工作

按照的具体的时间安排，结合“浅水湾”实际情况制订创优各条线细步工作实施计划组织项目工作人员学习领会达标创优的有关文件分解实施小区硬件整改包装工作。小区员工进行达标创优培训

（5）工作整改

公司达标创优领导小组对小区进行第一次内部检查并进行整改创优工作申报工作，实施全面创优小区检查的现场演练

（6）迎接创优评比

a 建立科学完善的物业管理制度。

b 用2个月的时间在本公司原基础上建立一套符合ISO9002质量体系要求的工

作规程，管理办法。

c 建立每周一次的小区创优工作小组会议，落实解决创优工作问题，协调部门

工作。

d 在管理处范围内严格按公司的培训体系对小区员工进行上岗培训，岗中培训

和转岗培训，确保管理的质量，提高管理人员的服务意识。

e 由公司质管部门对该项目的管理处工作进行不定期的检查，以确保服务质

量。

f 建立以“浅水湾”管理处现场考核为中心，公司监督考核为辅的监督考核体

制，做到绩效全面挂钩。进行全面的人员培训工作。

第三篇：办公楼提高物业管理服务水平的整体设想及策划

办公楼提高物业管理服务水平的整体设想及策划

一、高标准、高水平管理的措施

（一）项目定位

1、市场定位：地理位置优越，楼宇设施完善，以办公和客户服务为主业，具备优质物业管理服务的办公场所。

2、形象定位：安全、舒适、文明、洁净(1)安全通过完善的综合管理体系，及时完成福田地税办公楼物业的管理各

一、高标准、高水平管理的措施

（一）项目定位

1、市场定位：地理位置优越，楼宇设施完善，以办公和客户服务为主业，具备优质物业管理服务的办公场所。

2、形象定位：安全、舒适、文明、洁净

(1)安全通过完善的综合管理体系，及时完成福田地税办公楼物业的管理各项事宜，确保客户的各项工作正常进行。

(2)舒适按照规范标准，完成楼宇的各项检修、保养，确保楼宇设备、设施完好，配以观赏性佳的室内外植物点缀，为客户提供一个舒适、优雅的办公、纳税场所。

(3)文明通过对公共秩序有效的疏导和维持,做好各项物业服务工作,营造活跃、轻松的办公氛围。

(4)洁净提供酒店式的保洁服务，运用各种监督机制，创造出一个洁净、优雅的工作环境。

（二）管理目标

１、自接管之日起，第1年接收并管理好客户移交的所有设备、设施，并达到福田区物业管理优秀大厦标准，取得相关证书，第2年内达到市物业管理优秀大厦管理水平。

２、自接管之日起，2年内通过ISO9002国际质量体系认证。

（三）管理优势

１、体制优势

物业公司是深圳市物业管理行业中率先实行员工持股改制的甲级企业。员工持股60％，占控股地位。因此，企业的命运取决于全体员工共同努力的结果，公司每一位员工的行为，都会给企业的发展带来不同程度的影响。正是由于员工的主人翁地位得到了确认，激发了员工的工作积极性和创造性，加上政府和股东企业的大力支持，员工在户口和住房方面无任何后顾之忧。物业公司凭借体制上的优势，通过不断输入新的血液，同时加强员工的综合素质培养，逐步提高公司的服务档次。目前物业公司员工的大专以上文化程度比例和深户比例及企业效益均居同行前列。近几年内，业务范围还扩展到上海（别墅区）、北京（工业区）、江西（政府接待中心、商品批发市场）、河南（商业批发市场）等地。

２、地理优势

福田地税办公楼位于福田区华富路，距离我公司深圳总部鹏益花园只有一公里路程。针对地税征收工作的特殊性和实际征收过程人流量的不均衡性，物业公司可凭借优越的地理优势，随时调集充足的人力、物力及各类交通和维修工具，来满足客户临时性的多方面需求。

３、住房优势

物业公司公司在福田地税办公楼附近有鹏益花园、银湖鸣翠谷、润唐山庄、碧湖花园4个管理楼盘。在各管理区域均设有员工宿舍。员工到福田征收管理分局办公楼上下班只需要几分钟时间，鉴于政府即将试行的朝9晚6工作制，我公司若有幸接管该办公楼，管理处所有员工均不需要客户提供住宿用房，遇有突发事件发生，公司将在最短时间内增派人力去现场支援。

４、经验优势

物业公司自88年开始从事物业管理，95年接管招商街道办事处办公大楼，从事办公楼物业管理已有8年历史。我们凭借体制上的优势，汇集了大批机电设备专业和综合管理人才，组成了物业公司公司强大的技术力量和管理力量，特别是先后接管的深圳大学光电子学研究所办公楼、招商街道办事处办公楼、青海大厦（青海省政府驻深办公楼）、鸣翠谷、上海西郊华城别墅区等高档楼宇的管理经验，可确保公司新接管各类管理项目的正常运作。

物业公司的技术优势体现在能运用先进管理经验，对福田地税楼宇设施包括消防设施、机电设备、停车场设施等整体功能进行改进，不断提高物业的科技含量，完善该物业的使用功能。

５、信心保证

在为政府物业提供专业化服务方面，我公司在追求规模经济利益的同时，更加注重政治和社会效益，为此我公司将充分利用体制上的优势，集中精力，从各管理处抽调最优秀人才，组建福田地税分局管理处组织架构，力争在短时间内打造出管理精品。为此我们在这里郑重承诺：

● 对于因管理不善导致大楼的财产被盗，承担全部责任。

● 对于因物业管理单位内部人员有违法行为导致业主损失，赔偿全部损失。

● 对于因管理不善导致物业设施损坏，承担赔偿责任。

● 因管理不善或操作不当等原因造成责任事故，承担责任事故所造成的损失。

● 由于我方原因造成不能完成管理目标或直接造成业主经济损失，除按双方约定赔偿经济损失外，愿承担所有违约责任。

（四）有针对性的管理措施

获悉福田地税拟公开招聘物业管理单位的信息后，物业公司立即组织人力，对《深圳市地方税务局福田征收管理分局物业委托管理招标书》进行分析研究，了解该办公楼的管理特点，并从其服务的角度出发，深入细致地分析了该办公楼对物业管理服务的需求，接管后管理处将采取各项高标准、高水平的管理措施，以确保管理目标得以实现。

１、建立快捷客户服务系统

物业公司将始终坚持“客户至尊，服务至上”的企业宗旨，把客户满意与否作为工作业绩评价的主要依据，从而最大限度地满足客户需求。通过运用创新的客户服务理念，建立全方位客户服务系统，提供高档次的精品服务，不断提高客户满意度。根据客户的需求信息来调度各职能部门和作业层面的日常服务工作，设立客户信息档案，高效反馈、处理客户意见及需求。每月按期将客户需求和回访结果进行深入细致的分析，调整工作思路，真正体现“真诚服务，精心管理”的服务理念。

２、实施物业整体形象工程

主体形象通过定期维护和管理，确保楼宇完好率达99％。l

l

设备管理设备标识清晰规范，设备档案完善，所有设备无油污、无锈斑、无故障运行。

l

环境维护实施水质和空气监测、排污管制及垃圾分类处理，完善标识系统，倡导环境文化，保洁效果达到“洁净”目标。

l

员工形象强化员工自律意识与服务观念，通过规范员工行为和实施隐性化服务，减少服务过程中对客户的影响，体现对员工和客户的尊重。

３、建立严谨的管理运作体系

l

在物业交接阶段，管理处主任将制订详细的工作计划，按照管理处组织架构，选调和培训人员，组织实施维修保养、保洁等工作，虚心听取福田地税相关负责人的意见，以达到平稳过渡，顺利接管。

l

在物业接管以后，按照科学的管理机制和严格的安全制度，制定和实施机电设备的运行保养和维修计划。在环境管理、公共秩序等方面管理处均按专业程序予以安排。l

推行ISO9002质量保证体系，在福田地税办公楼物业管理工作中实施物业公司已成熟运行的ISO9002质量保证体系，并结合该物业特点，通过征询客户的意见，确定适宜的质量目标，确保接管2年内通过ISO9002认证。

４、建立规范化的成本控制体系

采用成本倒算原则，制定切实可行的物业管理预算案，征求客户同意后组织实施。l

l

执行预算过程中实行成本否决制，即预算案中未列项目坚决控制或从简。同时，采取员工参与、适当废除、数据评价、库房挖潜、量化指标管理等有效手段，使成本控制落实在全员、全要素、全过程中。

l

高度重视物业节能降耗工作，针对福田地税办公楼机电设备，制定并实施有效的设备经济运行方案，从而降低总体运营成本。

l

加强对供应商和供货厂家的监管力度，利用自身对设备十分了解的优势，物业公司将根据在其他办公楼对水、电、空调的管理经验，结合该物业设备实际情况，在对供货厂家交货数量、保修服务内容和质量方面实施有效控制。

５、实施精英人才组合战略

物业公司高度重视福田地税办公楼项目，除总经理亲自挂帅进行业务指导外，拟委派公司精锐骨干组建专业管理团队，作为提供真诚服务、实现管理目标的重要保障。通过实施精英人才组合战略，利用物业公司体制上的优势，激发员工的内在潜力，发挥员工的创新能力，培养高素质、高标准、高品质的物业管理人才、技术人才队伍，使满意的员工和满意的客户完整构成人性化的服务、管理理念，实现满意的员工创造满意的客户、满意的客户创造满意的效率，满意的效率创造企业和员工更为广阔发展空间的良性循环。

为了确保福田地税办公楼的物业管理服务质量，我公司已决定从公司范围内抽调最优秀人才组建新接项目管理处，具体人员简介详见标书第47页，并郑重承诺，一旦中标，上述所有人员名单不变，更不会在中标后通过招聘和培训来组建新接项目管理处，以免使中标项目有较长时间的管理磨合期。

二、全方位的服务意识 真诚服务精心管理l

规范操作，以客户满意为目标，提供优质的物业管理服务。l

(一)专业化服务

物业公司凭借管理深大光电子学研究所办公楼、青海大厦、招商街道办事处办公楼等楼宇的经验优势，配备专业的管理和操作人才，利用现代管理手段，总体协调、高效运作，实现最终的管理目标。

(二)规范化服务

有针对性地进行定期的规范培训，缔造高素质的管理人才，完成规范性的服务内容。

(三)品牌化服务

通过实施规范服务的形象战略，鼎力奉献，全面、长远承担物业管理责任，树立福田地税办公楼安全、舒适、文明、洁净的整体品牌形象。

(四)人性化服务

在日常服务过程中，以人性化服务理念，针对福田地税不均衡的人流量与天气变化的要求，运用不均衡管理理论，为税务部门与纳税人营造健康的沟通环境，充分展示税务部门为企业文明服务的形象。

(五)分项承包服务 l

电梯分包

合理利用“共享式”服务的专业优势，有效节约成本，我们选择信誉良好的专业电梯公司作为分包方对三菱电梯进行维护保养。专业公司良好的服务质量更有助于物业公司管理目标的实现。l

中央空调保养

福田地税办公楼中央空调主机采用了美国约克公司产品，该产品与我公司管理的碧湖花园中央空调主机为同一厂商，在碧湖花园中央空调多年的运行管理过程中，我公司的维修技术人员与设备保养分包方美国约克公司建立了良好的合作关系。如我公司有幸中标，现在为福田地税办公楼空调保养的美国约克公司将再次成为我公司的合作伙伴。

(六)实施片区全方位服务

1、建立“全方位联合”概念，满足福田地税办公楼各项服务的客观要求。

“全方位联合”指的是充分利用企业内部资源，合理有效与外联单位合作，完成物业管理任务。如：企业内部集中采购、企业内部专业培训、专家小组的管理、技术指导，与外联企业如水、电、通讯等相关单位及邻近小区、大厦合作、相互支持关系的建立。

2、充分利用现代科技，通过网上及电子媒体等手段，提高全方位服务的效率。

3、物业公司公司通过礼仪培训，规范员工的言行举止，倡导员工文明服务和敬业爱岗，使员工质素符合高尚办公环境及文明社会环境的要求。

三、创造优美、舒适、安全、文明、洁净环境的设想

1、垃圾分类

从接管之日起即采取垃圾分类收集办法，根据福田地税办公楼的特点，设立可回收垃圾、一般垃圾和有害有毒垃圾箱。可回收垃圾以报纸、书刊、瓶罐为主，一般垃圾以日用废物、尘土为主，有害垃圾主要为污水排放沉淀物、废旧电池等。

对垃圾分类处理，我们将配合政府相关部门，采取有效措施进行妥善处理。

2、环保控制

鉴于福田地税办公楼在纳税高峰时期人流量大，管理人员根据实际情况或季节的变化调整中央空调的冷风量以及新风量，保证室内空气质量。根据环保要求，对福田地税办公楼食堂所产生废气、废水的排放情况提出合理化建议。

3、精神文明建设

我公司在精神文明建设方面有以下几点设想：

(1)在重大节日协助做好节日装饰，营造节日气氛。

(2)配合、支持福田地税举办的各类职工文化活动。

(3)协助接待来访福田地税进行参观、学习的企事业团体。

(4)协助办好墙报、宣传栏、读报栏等工作。

4、风险控制

风险控制的出发点是为了全面解除客户的后顾之忧，确保福田地税办公楼在任何时候，水、电、气设备运行正常，无任何大小事故发生。为此，物业公司将在各个环节严格履行管理职责。多年的管理经验告诉我们，无论多么完善的监控设施，都必须通过人的各种规范行为才能实现预期目标。物业公司培养出了众多具有丰富实践经验的操作员工，这些员工能够始终如一在自己岗位尽职尽责地工作，从而确保了公司一旦接管新物业，能按照规范要求，来操作各项设备，及时发现安全隐患，并将其消灭在萌芽状态，从而为福田地税办公楼提供一个安全、舒适的工作环境。

四、管理学前沿理论的掌握与运用

管理科学理论包括行为科学、组织学派、社会系统学派、决策理论、权变理论等。随着科学技术的飞速发展和市场竞争的日益加剧，管理科学理论得到了进一步的完善，其前沿理论主要集中在以人为本、系统理论、动态调节理论、效益统一理论和企业文化等方面。

(一)以人为本的管理理论

现代管理思想把人的因素放在首位，重视处理人与人的关系，强调人的自觉性和自我实现，主张以挖掘人的积极性、创造性作为管理的核心。这一理论对物业管理行业具有重要的指导作用。

物业公司公司体制在物业管理行业中最先改制，现已成为全员持股企业，企业员工成为了公司主人。物业公司倡导敬业、奉献、创新的企业精神，在公司范围内实施ISO9002国际质量保证体系，制定了“安全、舒适、文明、洁净”的质量方针，公司全体员工共同为创建名牌物业而努力。

(二)系统管理理论

该理论认为：现代企业是为了一定的经营目的，由许多相互关联的要素、环节、部门有机地结合而成的整体，是一个复杂的社会技术经济体系。为了实现管理目标，必须运用系统思想综合分析和处理。

这一理论对物业管理企业十分重要。我们经常强调的客户服务第一、注重对内、对外协调、实施ISO9002质量体系、扩展和应用现代管理技术等，都是这一理论的应用。物业管理是一项十分繁杂的工作，应该用系统观念、全面的观念整体把握、科学分析、全面实施。

(三)动态调节理论

为了实现管理目标，使企业取得最佳效益，管理过程的每一个步骤、环节都必须实行动态调节，而不能把管理过程视为一成不变的模式。这就是管理的动态调节理论。企业管理通过动态调节，就可以使各要素在各个环节上保持协调、均衡，又能对外界保持灵敏的适应性，从而最大限度地发挥其功能作用。

在物业管理工作中，动态调节理论应用极为广泛，鼓励创新、加强信息沟通和应变能力、强调“不进则退，不快则亡”的观念以及对业务流程重组从而达到提高响应客户的能力，缩短改善周期等都是具体应用实例。

(四)效益统一原则

企业为社会提供产品和服务，不仅要满足广大客户的需求和欲望，而且要维护和增进客户和社会的利益，为人类幸福做出贡献，最终企业才能赢得更多的利润。这就是现代企业管理科学中的效益统一原则。

根据这一原则，物业管理企业应该精心计算成本，既坚持以盈利作为重要目标，保持企业发展后劲，又要处理好经济效益、环境效益和社会效益的关系，保持企业长远发展的后劲。

(五)企业文化

杰出而成功的大公司都有强有力的企业文化内涵，它是企业赢得市场竞争的内在筋骨，反映了企业的基本信念和发展追求。

物业公司公司以其特有的企业精神、经营管理理念和发展目标构成了丰富的企业文化，为企业发展提供了强大动力。

五、针对办公楼管理现状拟采取的整改设想

获悉福田征收管理分局公开招标消息后,我公司立即组成一个调研小组,由总经理亲自挂帅,二位副总经理各自分工负责专业技术工作，公司各级人员积极参加贵局组织的发标会，明确招标要求，对办公楼进行了现场调查,针对目前存在的问题制定了整改方案.１、机电设备、设施的规范管理

经过深入调查，发现办公楼的发电机房、变压器房、配电房、风机房、配电箱、水泵房、中央空调主机、冷却塔等机电设备均需要尽快进行专业保养。我们认为，一般机电设备和公共水电设施寿命在十年左右，如果保养不到位，将大大减少各类公共设备设施的使用寿命，从现场看，应及时整改，避免影响正常使用。

物业公司公司已实施完整的机电设备管理规程及实施办法，并在多年的实践中得以完善，我们有信心能保证福田地税办公楼的机电设备和公共设施在短期内面貌焕然一新，并逐步走向规范化管理。

２、制定房屋配套设施维修、保养计划

福田地税办公楼内墙面多处渗水，各类管道均有不同程度的锈蚀现象。处理内墙渗水问题，首先应查明渗水原因，彻底解决渗水问题。对发生锈蚀的管道进行除锈刷防锈漆。制定并严格执行科学的房屋本体及配套设施维修、保养计划，是确保和延长房屋及配套设施使用寿命的最佳方案。

３、清洁工作体现专业水准

清洁工作从感观的效果上看，一般都可以做到洁净度标准。结合福田地税办公楼客流量不均衡性的特点，除认真执行清洁工作标准外，还应在纳税高峰期、阴雨天增加2倍以上对办税大厅、洗手间、走廊、电梯间等处保洁、消毒工作频率，保持植物盆内无杂物，植物垫盘内无尘土。

４、公共秩序、安全管理

报税高峰期引导纳税人依次排队办税，疏导报税人流，避免纳税人之间或纳税人与税务工作人员因报税先后次序产生矛盾。严密监视闭路监控系统显示屏幕，预防不法人员乘机作案。

５、停车场管理

根据福田地税办公楼停车需求量远远大于可供给量的实际困难，保持车辆畅通应为最佳方案。非报税高峰期可设2名车场保安员管理车场，逢报税高峰期及阴雨天增设1-2名保安队员，指挥疏通车辆。在分局领导的许可下，适当减少个别车位，由原来1条车行进出通道调整为2条并行通道。其中一条通道作为即停即走上、下客通道，与其并行的另一条通道仅作为车辆通行通道。在报税高峰期或车位已停满的情况下，保安队员引导纳税人车辆在上、下客通道即停即走，始终保持其中一条车行通道畅通，以缓解在报税高峰期车辆进出车场遭遇“进入难，出更难”的尴尬。

６、通过专业设计，制作办公楼配套标识。该项工作主要是结合参评深圳市物业管理优秀大厦要求的标准，按照建设部有关规定，对办公楼设备机房、公共走道、屋顶、办公室、车场等区域在显要位置，设置清晰标识，方便使用人，提高办公楼的管理档次。

第四篇：小区物业管理整体设想

小区物业管理整体设想

浅水湾地理位置优越，预期景观理想，楼盘定位高端，硬件品质一流，在未来物业管理配置上应有相应配备，并留有上升的空间，小区管理整体设想与策划也应体现超前的思维和理念，遵循安全可靠、保障有力、清洁环保、合理运行、节能降耗、保值增值的原则，对本项目所涉及的管理重点及关键控制点作出以下响应。

一、高标准、高水平管理的措施

（一）规范管理，健全制度

本项目硬件设施先进，智能化系统集成度较大，定位的客户群对物业管理预期较高，这必然要求物业管理要走专业化、规范化、科学化的道路。为了实现专业化、规范化、科学化管理，首先必须从基本制度建设入手，导入ISO9001：2000（质量管理体系）的要求，严格实行管理制度化、工作程序化、服务规范化、质量标准化、培训考核系统化。强化过硬的工作作风，要求全员体现出一流的服务意识、质量意识、成本意识、创新意识，制定出适合本项目特点的一整套完善的控制程序、运作流程，并在实际工作中持续改进，提高可操作性，保证本项目可靠运行。

（二）加强员工法制教育、依法执勤

本项目市场定位较高，预计业主素质也较高，有较强的法律意识，物业管理员工要有清醒认识，保护好业主合法权益是我们的责任和义务，所以对我司员工有必要进行长期不懈地系统地法制教育，同时纳入个人考核，使每个员工都明白依法执勤的重要性。

具体做法：定期开展普法教育，进行典型案例分析，并结合公司整体培训计划，纳入培训考核体系。教育内容主要分为以下几方面：党的政策方针、法律法规、思想道德教育；公司规章制度和企业理念教育、现代化企管理知识教育、职业道德与服务礼仪教育、文化基础知识教育、员工服务意识、安全意识、保密意识教育。主要方式的跟班培训：对抽调到铁岭浅水湾项目的工作人员先进行强化培训，熟悉当地的物业管理法律法规，树立服务意识、保密意识、安全意识。在本地招聘的员工由公司总部派专人现场进行强化教育，一边进行岗位培训教育，一边下到各岗位进行跟班学习，熟悉管理环境，达到入驻即进入严谨的工作状态的要求。

（三）建立灵活的客服机制，最大限度满足客户需求

设置专线服务电话，受理各种服务需求和业户投诉，推行首问责任制，严格信息反馈处理，做到事事有记录，件件有结果，主动适应业户的特性需求，及时调整运行工作时间以配合需求，保证最大限度的满足客户需求。

（四）推行电脑网络化和内部办公自动化管理

全面实现电脑网络化和办公自动化管理，在管理处内部建成局域网并与公司之间建立网络互联，安装先进的物业管理和财务管理软件。对日常管理事务和财务收支状况即时响应，并按法规规定定时公布费用使用情况，实现区内信息无障碍交流，通过电脑化管理，提高工作效率，使服务水平得到提升。

（五）加强总部人力支持，形成人才资源共享

充分利用总公司及铁岭项目现有各类专业人员的技术优势，依托人力资源可共享性来满足短期大型保养维修的集中技术需求，确保维修养护的质量并最大限度的降低本项目管理的运行成本。如在技术改进或大型维修方面,总公司将派出技术专家组对专项问题进行技术诊断,制订详尽的整改措施,编制实施方案后，交由分公司具体实施。本部将定期安排本部专业人员对分公司相关人员进行全方位的培训与工作指导，并定期对分公司的工作进行考核、检查、督导，对出现的各类问题进行研讨，拟制解决方案，有效保证公司整体管理工作的一致性。

（六）建立素质优良的员工队伍

要实现我们在本次物业管理中的各项承诺，最关键地在于员工的整体素质，人的因素决定一切。管理处日常运作中的一项工作重点就是保证我司用人机制的有效推行，我们坚持德才兼备的原则，让具有真才实学的人担当重任，对员工实行动态管理，明确各岗位责任制及通过对各岗位的指标考核管理，引入和强化竞争机制，实行优胜劣汰，并通过持续不断地培训和考核来保证队伍的素质。

在物业管理实施过程中，我们力求挑选和培养一批“政治过硬、业务精良”的有志之士充实到员工队伍中来，充分发挥员工的各项优势，同时对员工实施科学培训，规范管理，并为表现出色的员工不断提供高层次培训、加薪、升职等激励措施，以保证员工队伍的素质优良。

（七）公开工作环节，全程服务实现目标管理

管理处公开各项办事制度，工作职责、工作流程；向业主承诺服务内容和公开服务标准；各项收费公开。管理处加强管理服务全程控制，对各个层面执行服务和操作进行指导，检查和查出基层服务质量上存在的问题，任何环节、时间发现问题，立即落实整改。不断完善和提高质量体系的运行标准，实现管理处的服务质量目标。

（八）加强内部考核与建立业主对服务质量的评议监督机制

公开管理处人事考核及对服务质量引进监督机制：我司除了实行内部员工考核监督，还要将管理处主要岗位人员置于该项目业主使用人的考核监督之下，定期公布考核结果，定期收集业主评议监督意见，对不能胜任工作人员，及时予以撤换。

二日常物业管理的承诺与措施

（一）各项日常物业管理工作的管理

1、提供管理服务标准执行《辽宁省住宅物业管理服务标准》。

2、实现过程，执行ISO9001：2000质量管理体系，以作持续改进，不断提高服务质量。

3、针对各项工作的性质，编制具有实操性的作业指导书，确保日常工作得到指引。

（二）公共服务

1、接待

1）“以顾客关注为焦点”作标准，实行“首问责任制”。

2）设置职能部门---客户服务中心、服务专线电话。

3）佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，对待住户表情自然和蔼、亲切。

4）接待时主动、热情、规范；迎送接待业主(使用人)时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致

5）一视同仁；使用文明用语，不应使用服务忌语。

2、值守

1）提供24小时值班服务，受理住户的投诉、意见征询反馈、缴费、零星报修、信报收发、业户档案建立及保管等事务；

2）对业主（使用人）的报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主（使用人）的意见

3）编制完善的值班制度和交接班制度，各项工作有记录。

4）不定期走访住户，加强与其进行沟通；策划社区各种文化活动，丰富小区的日常生活；不断地了解及满足其合理需求。

3、服务时限

1）一般情况维修故障处理：接到报修任务时，维修人员一般在15分钟内赶到现场进行维修。当因维修任务繁忙、电梯故障或人手不足等其他原因时，会事先致电业户预约或说明情况，但也不会超过30分钟赶到现场维修。

2）紧急维修故障处理：接到报修任务时（如跑水、漏电、停电、供暖设备、漏水等），维修人员立即放下手上其他工作，并在10分钟内赶到现场进行维修。

（三）便民服务

为铁岭浅水湾住户们设身处地的着想，提供体贴入微的服务，分担其工作压力，解除其后顾之忧，是我们应尽的业务。我们将开展全方位的便民服务，以用户需求为己任，以用户满意为目标，塌塌实实将便民服务活动做到实处，让所有人都真切的感觉到我们无处不在的真诚服务。

1、开展方式

公司在多年的经营管理中已形成一整套便民服务体系，并有丰富的便民服务管理经验。针对铁岭浅水湾配套设备完善的情况，我们准备在各住户入伙后派发“意见征询表”，统计并了解广大住户的实际需求，切合实际开展有针对性的各项便民服务。

（管理处将成立客户服务中心，开展咨询、代购物、维修、清洁、绿化等服务，秉承“以用户为中心，优质、方便、灵活、实惠的经营方针，充分利用小区现有的场地、资源和人力，最大限度地方便、满足业主和使用人的工作、生活需要。）

2、便民服务制度

1、及时征求广大住户的意见和建议，完善便民服务事项。

2、做好分析、调查工作，以住户满意为目的，全面、细致地设计便民服

务项目，做到“超前”服务。

3、管理处安排专人２４小时值班，随时接受用户意见、建议、咨询和投诉。

4、服务项目和收费标准实行公开、公平、公正的原则，并向住户公布；在

服务过程，随时做好回访工作并根据用户意见进行对项目和费用的调整。

5、严格执行有关法律、法规及服务标准。

（四）超前性、创造性、全方位服务的意识

我司长期从事物业管理服务行业，在长期的服务实践中，主动借鉴行业先进的服务理念，不断学习总结，并结合国内客户的传统风俗和需求特点，面对新世纪国内物业管理服务市场飞速发展的大环境，具体到本项项目，我司提出以下若干具有超前性、创造性、全方位的服务意识

1、零干扰服务：就是我们在提供服务的时候，避免干扰客户的正常活动，既与客户保持物理上的距离，又要适时提供客户需求的服务，我们称之为服务的隐性化，这充分体现了以客户需求为关注焦点，从中突显出客户的尊贵。本项目服务的客户主要是有一定社会地位的来自社会各层面的人士，由于个人隐私的保密性和怕干扰性，更要求服务提供商具有“零干扰服务”的意识和解决好服务与干扰矛盾的能力。

在用户正常上班时间以外完成所有公共部位的清洁工作，确保不会因清洁使地面湿滑造成行走不便。用户正常上班时，清洁员在所辖清洁范围内不断巡视保洁，发现问题及时处理，不能因保洁而影响和干扰用户正常工作。

在保证用户正常工作的前提下，对会妨碍用户的维修保养工作，一律安排在用户正常上班时间以外（突发事件需紧急处理的情况除外），住宅小区二次供水池清洗、给排水、强电设备设施的维修保养等工作通常安排在凌晨1点至4点。同时，在维修保养工作中，维修人员必须先做好维修区域防护及警示等措施后，方可进行工作，维修完毕，立即清理现场，以避免造成污染和给用户带来不便。最大限度地为业主提供一个舒适、安静、无干扰的生活环境是我们所追求的目标。

2、零距离沟通：主动与客户沟通，在心理交流与服务需求上做到零距离，想客户所想，急客户所急，与客户的需求愿望保持同步，另一方面在接受客户意见建议的时候，让客户感受到我们善解人意，值得信赖的真诚。我司将遵循“自信互尊、相互理解、双向双赢”的原则与客户沟通，做到与业户心与心的交流、沟通，让业户无时无刻不感觉到我们细致、周到的服务，真正做到与业户成为朋友。当业户以我们的工作产生质疑与误解时，我们应采取积极的态度，通过真诚的沟通、耐心细致的工作，消除业户与我们的隔阂，拉近我们的距离，使我们的服务管理工作得到业户的理解与支持。

3、零盲点服务：就是提供全方位覆盖的服务，通过分析项目服务关键点，确定出服务关键点并对其加强服务的提供，同时也不能忽视非关键点的服务，并在内部管理上主动确定出容易忽略的非关键点，通过循环监测保证服务的“零盲点”。

在物业服务管理上，我们在关注重点区域工作的同时，从不忽略那些在工作中不易引起重视的细小环节，如地下污水井、阴井、管网的清理疏通工作，屋檐上、天花内的清理工作等，使红线内的所有管理区域都处在整体管理状态中。在企业内部管理运行方面，对一些容易忽视的问题，如日常工作记录是否及时、准确，详实，员工餐厅饭菜质量及调换频次等细小的问题，全面纳入到我们管理视线之内，并实行全方位的保安监控措施，保证无控制盲点，做到“零盲点服务”。

第五篇：提升小区物业管理服务水平宣传策划方案

提升小区物业管理服务水平宣传策划方案

康和新城/ 华仔

标签：物业公司 策划公司 企划 物业提升 物业品牌

提升小区物业管理服务水平宣传策划纲要

目 录

一、提案依据

二、项目背景

（一）项目概况

（二）现状分析（住户基本情况、小区环境情况、服务基本情况）

三、总体目标及定位

（一）总体目标

（二）定位（品牌定位、环境定位、服务定位）

四、工作原则

（一）三主线原则

（二）宣传舆论导向原则

（三）实效性原则

（四）融合性、生活化原则

五、组织架构

六、项目宣传设想

（一）宣传内容

（二）宣传方式

（三）宣传计划

（四）配合部门

七、公司与项目宣传的关系

八、宣传预算（略）

九、评估完善

提升小区物业管理服务水平宣传策划方案

为进一步增强业主依法守约，引导业主行为规范及理性消费意识;依据XXX项目物业服务内容及标准。本着从实战出发，强化宣传力度，狠抓面对面宣传，围绕 “违规行为”、“物业服务内容及标准”、“法律法规”等宣传重点，深入社区开展宣传思想教育工作；让业主了解物业管理，认同物业服务；同时服务与品牌建设，逐步树立公司良好服务品牌特色，提升服务品质，满足业主日益提高的文化活动需求，特制定如下方案。

一、提案依据

（一）依据公司的发展战略和基本思路,深化服务，提升品牌影响力；

（二）依据项目物业合同服务内容及标准；

（三）依据项目基本现状；

（四）依据物业相关法律法规；

（五）依据公司的企业文化理念；(六)依据项目甲方特殊政策及背景。

二、项目背景

（一）项目概况

XXXX项目位于XX市XXXXX与XX路交口，是XXX商务区居民住宅拆迁的保障性工程住房，由XX公司开发。其中，XX还迁房工程总用地面积XX万平方米，总建筑面积XX万平方米，可容纳XX户居民。XX还迁房工程，位于XXXX规划路以西，XXXX公路以北，该项目总用地面积XX万平方米，总建筑面积XX万平方米，可容纳XX户居民，地下车库为XX万平米，车位XX个；2012年X月，开发建设单位委托XX进行前期物业服务管理工作。

（二）项目现状分析

（1）住户基本情况

1、常住人员以无业人员、外来租户、还迁户、渔民等居多，多数曾经从事重体力及渔业工作，并且曾居住地以无物业公司服务的住宅为多，因此对物业服务及法律法规意识薄弱；

2、社区业主素质整体不高，自我约束能力差，没有维护公共财产的意识，毁坏绿化、乱建乱搭；缺乏良好的卫生习惯；（2）小区环境情况

1、车辆乱停乱放，很多车辆停放在草坪、消防通道、无停车位的小区马路上，给车辆管理、消防安全管理带来不便；

2、私自圈占公共绿地，将绿地改种蔬菜，在树枝上晒衣等，严重破坏绿地，侵害了其他业主的利益；

3、在公共楼道堆放废纸箱、花盆等杂物，私自占用公共楼道，侵害了其他业主利益，而且存在很大安全隐患；

4、部分业主有高空抛物的恶习，不但给环境卫生造成影响，而且存在安全隐患；

5、部分住户存在私自拆改烟道、窗户改门、封闭公共楼道占为己用等违规行为；

6、部分业主饲养宠物，宠物随地大小便，给环境卫生造成不良影响；

7、部分住户私自改变房屋用途，将住宅改为超市、幼儿园、福彩中心等商铺，影响社区整体环境。

8、前期物业遗留问题比较多，住改商、堵塞消防通道、无人治理等 遗留问题，造成业主习惯的养成。

三、工作目标及定位

（一）总体目标

根据公司发展战略及要求，逐步建立具有品牌特色的物业服务，并以XXX项目为宣传契机，建立一套专业化、规范化、标准化的宣传管理体系，为项目服务做好宣传舆论导向；更好的满足业主需求，提高业主满意度，创建文明、和谐社区，全面实现“精细化服务”的总体目标；

（二）定位

1、品牌定位：传递专业、敬业形象，塑造精品、高端物业

2、环境定位：安全、舒适、文明、洁净

3、服务定位：以宣传为助推器，优化项目服务品质，打造示范社区，为小区保值增值。

四、工作原则

（一）“三主线”原则

围绕公司品牌形象开展宣传；围绕项目物业服务开展宣传；围绕社区、环境、和谐开展主题活动宣传。

（二）以宣传舆论导向

在社区开展相关法律法规宣传教育，主要对象是业主，因此应坚持正面引导为主，通过法律法规及社区宣传栏等载体大力宣传方针、政策、法律法规、部署和成果，增强业主信心，引导理性消费；

（三）实效性原则

根据项目的实际情况开展工作，一切从社区实际出发，了解每个社区的实际特点，以丰富多彩的社区文化活动带动业主思想教育，增强宣传教育工作的吸引力和感染力，避免单调空洞的说教，引起业主的反感；

（四）把握融合性原则 针对项目的实际情况，不能单纯宣传而宣传，就教育抓教育，要把宣传与法律法规进行优化，融合到社区管理、社区服务之中，并坚持做到持之以恒，达到潜移默化、润物无声的教育效果；

（五）把握生活化原则

力戒“说教式”宣传模式，避免“虚”“空”“大”，不务实，以大众化路子为切入点，力求宣传内容贴近生活、贴近实际、贴近业主，使业主乐于参加、易于接受，让社区业主在日常性活动中受熏陶、受教育，引导业主理性消费。

五、组织架构

（一）组织架构

说明：宣传的核心是为完善社区物业服务，考虑目前项目宣传意识比较薄弱、专业技能不匹配等因素，暂时有XXX及XXX进行兼任；

（二）宣传人员配备情况

1、项目宣传文员1人

2、社区文化专员1人（客服主管兼任）

（三）项目宣传主要职责

（四）宣传岗主要人员职责

1、宣传主任主要职责

2、项目宣传文员岗位职责

3、社区文化策划专员主要职责

六、项目宣传设想  目前整改阶段

依据甲方特殊政策要求及《XXXX项目调整工作计划》规定，1个月 之内全面对XXX社区进行大变样提升计划，从宣传上分期完成目标：

1、初期目标（4月1—4月10日）：

①围绕社区目前状况，对紧急停梯、安全乘梯、停水情况，及时进行宣传，制定温馨提示告知业主，减低投诉率；如：紧急停梯情况、乘梯安全须知等重点问题；

2、中期目标（4月10—4月20日）：

①对社区内违章搭建、高空抛物、占用绿地、饲养宠物等相关温馨提示进行全覆盖；②清除社区小广告；③提示性布标、条幅等社区形象全覆盖；

3、后期目标：（4月20—4月30日）

①对社区和道路两旁的宣传阵地进行维修整修，修复破损和老旧的宣传栏、条幅、喷绘，更换形象画面；对现在的宣传氛围重新整合，注重美感；②对客服人员进行宣传培训，开展季度性社区活动。如消防安全教育活动

 整体宣传内容(一)形象宣传：

公司品牌与项目服务相结合，深化服务标准，提升企业知名度及美誉度。

1、公司品牌形象

前期对项目办公区域、设施设备管理用房等处，粘贴、放置、悬挂与 物业服务工作的相关VI体系文件，提升服务视觉形象工程；打造品牌系列化、规模化、规范化的前提条件。

2、项目服务形象：

充分利用公用区域、公用部位宣传橱窗、电子显示屏、布标等载体，根据项目的实际服务情况，及时更换物业管理相关政策法规、物业服务基本常识及优质服务的宣传口号，引导业主共同关注参与物业服务工作，营造和谐社区。(二)接管服务宣传：（分阶段）

1、前期办理入住、装修阶段：

依据前期物业服务合同服务内容及服务标准，进行物业管理知识、法 律法规的宣传，在显要部位张贴或悬挂入住、装修等《手续办理流程》，公示相关法律法规的条文规定及《前期物业管理协议》、《业主临时管理规约》的详文，以提请业主的重视，还涉及一些常见的容易产生纠纷的问题如：物业费用收取标准、依据、专项维修资金的用处、房屋质量瑕疵的处理流程、关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题、房屋租赁管理中对租户的物业费用追缴的权利、阳台封闭、防盗窗的安装事项等进行宣传 活动

 整体宣传内容(一)形象宣传：

公司品牌与项目服务相结合，深化服务标准，提升企业知名度及美誉度。

1、公司品牌形象

前期对项目办公区域、设施设备管理用房等处，粘贴、放置、悬挂与 物业服务工作的相关VI体系文件，提升服务视觉形象工程；打造品牌系列化、规模化、规范化的前提条件。

2、项目服务形象： 充分利用公用区域、公用部位宣传橱窗、电子显示屏、布标等载体，根据项目的实际服务情况，及时更换物业管理相关政策法规、物业服务基本常识及优质服务的宣传口号，引导业主共同关注参与物业服务工作，营造和谐社区。(二)接管服务宣传：（分阶段）

1、前期办理入住、装修阶段：

依据前期物业服务合同服务内容及服务标准，进行物业管理知识、法 律法规的宣传，在显要部位张贴或悬挂入住、装修等《手续办理流程》，公示相关法律法规的条文规定及《前期物业管理协议》、《业主临时管理规约》的详文，以提请业主的重视，还涉及一些常见的容易产生纠纷的问题如：物业费用收取标准、依据、专项维修资金的用处、房屋质量瑕疵的处理流程、关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题、房屋租赁管理中对租户的物业费用追缴的权利、阳台封闭、防盗窗的安装事项等进行宣传根据项目的经营指标及成本测算，对项目优质服务；项目环境卫生清整（楼 道、道路、绿化、地下车库、文体活动区域）、环境绿化养管等；适当投入宣传物料，设置爱护绿化提示标志及打印温馨提示告知；杜绝或减少公共区域杂物二次堆放及环境破坏；并按公司专业部门提供《企业CIS识别系统》完善配套标识、VI导入、温馨提示宣传的标准化工作，增强业主环护绿意识，优化项目服务品质，引导业主文明你我，爱护环境。

同时，结合XXXXX项目实际情况，对业主日常投诉和意见较大的业主，以宣传主题形式，以宣传物料为助推，按季节特点，在社区开展解答业主 对物业服务方面的疑难问题，让业主在活动中受熏陶、受教育。

4、物业退出宣传（略）(三)社区活动宣传：

1、工作步骤

注：项目部制定的社区宣传计划包括日常宣传栏相关内容 充分考虑社区业主不同年龄、文化素质、职业等形成的不同需求，以及小区业主的不同爱好、追求和意愿。根据客户满意度调查结果或项目部制定的工作计划的安排，形成活动方案并通过内部讨论、征询部分业主意见等方式确定方案的可行性。

①项目部于每年12月25日之前将《项目宣传工作计划》上报公司物业部进行备案； ②物业部根据项目部的报告，统一组织进行宣传计划讨论会，进 行准备、实施等基本步骤讨论，制定《社区文化活动标准作业规程》具体执行。

 宣传方式

(一)利用项目宣传橱窗、电子显示屏、布标三栏、楼道便民栏、项目 部物业办公区域、项目内显著位置、展示板展示；(二)案例分析、现场咨询、发放资料等宣传形式；

(三)联合消防、街道、派出所、社区开展一些增进业主与物业之间关 系的社区活动；

(四)联合上级主管单位协办增进业主与物业之间关系的社区活动。

(五)联合赞助商开展有利于社区利益的社区文化活动

 制定计划及配合部门

（详见附件一）

七、公司与项目宣传关系

1、XXXX项目部负责组织开展、实施项目宣传管理工作，并设立项目兼职社区文化专员负责与项目宣传有关的社区文化活动、策划、各类信息上报及存档工作。

2、公司物业管理部负责监督、指导项目部按照《项目宣传计划》开展宣传管理工作，检查项目宣传管理工作的落实情况，收集并汇总项目部上报的宣传管理资料。

3、公司标准部负责对项目宣传管理工作进行合规性评审工作，并向项目提供公司CIS标准体系的支持。

4、人力资源部负责对项目宣传管理工作中人力资源管理及整体对外形象宣传的图片文本的支持工作，确保对外宣传的统一性和协调性。

5、工程技术部负责对项目宣传管理工作中涉及工程提示内容的支持工作。如：电梯安全须知

6、计划财务部负责项目宣传财务的管理工作，指导编制项目宣传预算并根据财务相关规定监督执行。

7、维修中心协助、监督项目部做好项目宣传管理工作涉及相关设施设备的维护提示内容工作。

8、综合办公室负责项目开展社区文化活动及宣传物料的制作和采购支持。

八、宣传预算

根据《2013年XXXX项目宣传计划》制定《XXXX项目宣传预算》，并上报物业部备案；项目开展的宣传内容及物料，统一报XXX办公室进行采购。

九、评估完善

（一）业主日常行为变化

通过长期在业主身边宣传饲养宠物、高空抛物、文明装修、车辆停放等违规行为及其危害性，耳熏目染让业主逐渐改正违规行为。

（二）理念变化

依据公司的指导思想，充分发挥《条例》及物业相关法律、法规的导向作用，增强业主依法守约意识；理清物业管理中相关问题的法律责任，保障我司服务中的合法权益；使业主正面了解物业管理，认同物业服务，理性消费；以案例分析、现场咨询、发放资料等宣传形式，在项目组织开展；提供及时的物业相关法律服务，增强公司服务品质

（三）业主与物业之间关系

通过社区文化活动促进小区居民之间关系的融洽及协调，从而形成良好的社区氛围，达到建设和谐社区的目标。

1.居民之间的往来，为相互之间的沟通提供了渠道，这样也能较好地营造一种和谐、友好的气氛。并且加强了社区居民与物业公司之间的了解及互信。社区文化活动能让小区居民关注本小区的物业管理事项，自觉地维护本小区的利益，包括清洁、绿化、秩序维护等。也能得到小区居民对我司的合理建议及支持，有利于相互之间的沟通，从而使物业管理工作得以顺利进行。

2.有利于社区居民对社区的认可和荣誉感，有利于提高小区的美誉度。3.有利于邻里之间的互相谅解，营造和谐的社区文化。住宅小区规模大小各异，但都居住着数百人或数千人，是一个小社会。居住、生活过程中免不了产生小摩擦。可以通过各种形式的活动，让小业主之间互相谅解，避免不必要的争执，从而营造自然和谐的居住氛围。

4.通过丰富业主社区活动的娱乐性，提高物业服务品质，赢得业主对我司的认可，增进业主与物业之间的关系。

（四）消防安全方面

通过消防宣传活动，增强社区业主的消防安全意识，普及消防安全知识，提倡消防文化。

十、附件

1、《XXXX项目宣传计划及配合部门》

2、《XX应用表格》

3、《XXX记录表格》