整体设想及策划（范文大全）

第一篇：整体设想及策划

对本项目物业管理的整体设想及策划-某广场物业管理方案 2010-04-07 16:19 第四章 对本项目物业管理的整体设想及策划

一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。通过我们的服务，为“××广场××号楼项目（－－－）”创造价值，为业户营造一个“安全、舒适、温馨、亲情”的生活、办公及购物环境，让业户安心、放心。

一、总体管理服务目标

1、前期目标

成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友； 降低开发商的建设成本，促进楼盘的销售。

2、合同目标

在合同期内，全身心为业主服务，成为业主的好保姆、好管家、好朋友。二年内达到ISO9001质量管理体系第三方认证； 二年内达到ISO14001环境管理体系第三方认证；

二年内达到OHSAS18001职业健康安全管理体系第三方认证； 一年内通过“××市物业管理优秀小区”的考评； 三年内通过“××省物业管理示范小区”的考评； 四年内达到“××物业管理示范小区”的标准；

二、管理服务理念 ――――― ××物业让您更满意 让 —— 严格管理、规范服务、心心交流

您 —— 业户、发展商、行政主管部门、相关专业部门

更 —— 优于行业标准、优于其它企业、100%业户第一、不断超越业户日益增长的需求

满意 —— 成为业户的好保姆、好管家、好朋友 成为发展商的好参谋、好帮手、好朋友 成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友

三、保证体系

我公司已通过了ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业健康安全管理体系的三项认证。同时，我公司自2001年起开展企业标准化工作，并制订了公司“企业标准（Q/OAKH）”。我公司将三项体系、企业标准以及适合“××广场××号楼项目（－－－）”的三级操作文件贯穿于“××广场××号楼项目（－－－）”的物业管理之中。

四、服务承诺

1、总体指标

1、满意度指数85以上；

2、管理服务范围内不发生重大安全责任事故，管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；

3、第一年度导入三项贯标体系管理，第二年度通过三项贯标体系认证；

2、分类指标

1、管理处设专线24小时受理报修，2、业户接待时间：365天8:30-20:30；

3、各类服务人员上岗培训率达到100%；

4、档案归档率达到100%，档案完整率达到100；

5、维修及时率达到100%；

6、维修质量合格率达到95%以上；

7、实行维修服务回访制度，回访率达到100%；

8、有效投诉处理率100％，投诉人签字满意率95％以上；

9、公共设备、设施完好率达到98％以上；

10、房屋建筑完好率达到98%以上；

11、绿化存活率达到98%以上；

12、清洁管理无盲点，管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；

13、道路、停车场完好率达到98%以上；

14、管理服务范围内保安固定岗实行24小时保安立岗服务 前期介入服务与接管验收及入住管理方案-某广场物业管理方案 2010-04-07 16:21 第三章 前期介入服务与接管验收及入住管理方案

一、前期介入服务

要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，若我方中标，将根据委托方物业施工进度的实际情况，对“××广场××号楼项目（－－－）”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

1、规划设计阶段

对于规划设计，物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。

 监控和消控中心的设置；

小区人车分流的设计；

公共照明开关设置位置；

公共照明开关开闭形式；  物业管理用房的位置设计；

小区垃圾房的设置；

公共洗手间的设置；

信报箱的设立；

公共告示栏的配置；

 家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留； „„。

2、建设施工阶段

建设过程中，物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。

 提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；

分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；  审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；

提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；  提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；

帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；  提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；

 检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）；

 检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；

配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；  提出遗漏工程项目的建议；

 对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。

3、竣工验收阶段

物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。

 参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；

发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；

参与重大设备的调试和验收；  制订物业验收流程；

指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。

4、物业销售阶段

良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于贵方树立企业品牌形象和知名度。因此，物业管理前期介入人员将根据实际情况，协助贵方的物业销售和宣传推广。

 制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备；

售楼处及样板房的保安、保洁指导，规范服务，建立良好的物业形象；  委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问；

对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；  提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。

二、项目的接管验收

1）物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。

2）依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。

3）物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。

a．公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；

b．既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在业户的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业户的合法权益；

c．接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格；

d．落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发主体负责保修，向物业管理公司交付保修保证金，或由物业管理公司负责保修，开发主体一次性拨付保修费用；

6）接管验收的作用

a．明确交接双方的责、权、利关系

b．确保物业具备正常的使用功能，充分维护业户的利益

c．为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。

三、入伙（住）管理方案

提示业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作，以免办理手续时徒劳往返。

 为业主办理入伙手续时，应程序顺畅，手续完善，票据正规。

即时完成入伙注记。

受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。

1、业主入伙流程 1）业主向售房单位/发展商办理售房手续后，签订售房合同并开出入伙通知书。

2）凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。

3）物业管理公司在审核资料无误后，向业主介绍物业管理服务情况、收费情况；代发展商与业主签订《使用公约》。

6）若业主验房发现并提出质量问题，经确认，填写返修表送交发展商，管理处应协助发展商对房屋进行整改后，请业主再次验房。7）如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。8）业户入伙流程图如图所示。

2、租赁住户入住流程

1）签订《租赁意向书》，并交付定金。如一次看中房子的可直接签署租赁合同。

2）签订《租赁合同书》。合同应附有《管理公约》等有关附件。

3）由物业管理公司工作人员带业户到现场验收房屋，如发现有房屋质量问题的，由物业管理公司通知工程队整改。

4）整改后或验收房屋没问题，业户就同物业管理公司签验收单，并从物业管理公司领取房屋钥匙。

5）交付押金和首期租金。

6）如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。

3、入伙作业标准

入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。

 入伙各项资料齐全，记录规范完整，按户建立业户档案。

入伙各项收费正确，做到日结月清、帐表相符。

 特约服务手续齐全，收费合理，守时守约，保证质量。

内部手册登记及时，即时完成注记。

入伙按户汇总，次月5日前全部归档。

4、入伙作业规程

由房产发展商或物业管理部门向业户发出入伙通知书。

 业户携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续。

业户到管理处签收入伙资料，付清物业管理费用。  由指定的业户服务人员和维修技术人员陪同业户验房，抄录水电表底数并共同确认。

 业户验房后若提出质量问题，填质量返修表，管理处加签意见后，由管理处协助发展商进行工程质量问题的返修工作。

 如发展商或施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时，双方须签字确认。

业户验房确认后领取钥匙，办理签收手续。

5、入伙作业检查规范

为了保证××广场××号楼项目（－－－）入伙工作正常有序，管理处经理负责对入伙工作的各个环节进行检查以保证工作规范和服务质量。

1）集中入伙时管理处经理每天巡视各个接待环节，发现问题，分析原因予以解决。每月4次抽查入伙资料、记录，发现不符合作业要求，用书面通知相关人员整改，对确属运作上的不完善处，经分析后开具纠正/预防措施通知单加以落实完善。

2）正常情况入伙阶段，管理处经理每月一次抽查入伙工作资料，收费情况、记录情况及归档情况，发现问题应以不合格项发书面通知并整改。

『入伙通知书』

女士／先生：

您好!您所认购的 弄 号 室的商品房，日前已经政府有关部门检查验收合格，准予入住。现将有关入伙事项通知如下：

一、我公司拟定于 年 月 日至 月 日，集中办理入伙手续。您可在回执中选定具体入伙日期前来办理，并在收到本通知后一周内将回执寄回我公司。如您不能按时前来，在 年 月 日后，请到销售中心办理入伙手续（法定节假日休息，恕不受理）。

二、集中入伙办理地址：

三、办理时间：上午 至，下午 至。

四、集中入伙期间，我公司有关部门和物业管理公司将派员现场接待办公服务。

五、回执邮寄地址：

邮编： 传真：

特此通知。

××房地产开发公司 年 月 日

『入伙通知书回执』 入伙通知书回执

公司：

兹接贵公司入伙通知书，本人购买的 号 室商品房，拟定于 年____月 日前来现场办理入伙手续。此复。

业主（签章）：

年 月

日

『入伙须知』 入 伙 须 知

女士/先生：

欢迎您成为 的业主！

我公司为提供良好的管理服务，兹先介绍有关入伙事项和有关收楼程序，以免您在接受新楼时，产生遗漏而导致不便。请您认真阅读，以免产生麻烦。

1、请您在接到《入伙通知书》后，按约定的日期来办理入伙手续，以便我们及时为您提供服务。

2、您来办理入伙手续时请带齐以下物件：（1）购房预售合同；

（2）业主身份证（或护照）及印章；

（3）公司购买的还应带公司法人证件和公章；（4）《入伙通知书》；

（5）已缴款项的收据（调换正式发票）；（6）未缴的购房款和物业管理应缴的款项。

3、如您委托他人来办理，还应带上：

（1）您（业主）的委托书，应由律师见证；（2）您（业主）身份证（或护照）的复印件；（3）代理人的身份证或护照。

4、您办理手续时请按入伙手续书的排列顺序依次进行。

5、您收楼时，请认真检查室内设备、土建、装修是否有缺少、损坏等质量问题。如有问题，请填入《房屋验收表》中，管理处将代表业主利益向发展商协商解决。

祝您顺利入伙！

××物业管理有限公司

××广场××号楼项目（－－－）管理处

****年**月**日

『入伙手续书』

入伙手续书

业主：

您认购的 号 手续。谢谢您的合作。

1、房产收款组 &nbs3

室，现已具备入住条件，请您按如下顺序办理入伙、物业组

第二篇：物业管理服务的整体设想及策划

第一章

物业管理服务的整体设想及策划

一、东欣佳苑住宅小区情况介绍

1、地理位置：“东欣佳苑”项目是由余姚市泗门城市建设投资开发有限公司开发的一个农民安置公寓项目，位于余姚市泗门镇汝湖路南侧，振兴路东侧。集多层、小高层住宅和沿街商铺。

2、开发商概况：东欣佳苑住宅小区开发商余姚市泗门城市建设投资开发有限公司是一个相当有责任的发展商，对开发经营实用型的住宅小区有丰富的经验，在开发中极力营造全新的居住品质。

3、物业类型：集多层、小高层住宅、商铺于一体。

4、小区主要经济技术指标： 总用地面积：27902平方米

总建筑面积：66740.01平方米（地上56139.05平方米，地下10600.96平方米，商业用房面积8506.6平方米）

其中:物业管理办公用房237.2平方米

社区用房136.8平方米

物业经营用房534.5平方米

5、绿化情况：绿化率30.1%。

6、建筑密度：28.5%

7、容建率：2.0

8、配套情况：停车位373个（其中地上164个、地下停车位209个）、电梯、水泵房、化粪池、雨污水井、各型路灯、楼道灯、出入口管理及周界防跨越报警、闭路电视监控、对讲 1 与防盗门控、业主报警、巡更管理、停车场管理、物业管理计算机、公共广播系统等。

二、物业管理服务整体设想及策划

东欣佳苑住宅小区以适宜业主居住的理念为规划前提，以新技术、新工艺、新产品、新创举为基础，以全面的改善居住质量，创造文明居住环境为目标，对工程技术问题和措施保障进行量化的中高档居民安置小区。针对该小区的特点，我们在物业服务上的整体设想和策划如下：

（一）管理理念定位

树立服务“以人为本”，管理“以物为本”的管理意识，寓管理于服务中。

1、服务“以人为本”，实施“人性化”的物业管理

在东欣佳苑，我们将广泛引入人性化物业管理概念，使东欣佳苑成为“人性”得以充分张扬的空间。

（1）对业主体贴入微的人性化、家庭式关怀。

1）管理服务中心24小时伴随着您，聆听您的心声、了解您的需求，以阳光般的热情时时刻刻为您排忧解难。

2）不管您在社区的哪个角落，您都可看到我们物业工作者忙碌的身影，无论您在生活还是工作上有任何要求，只要您拨通我们的服务热线，我们将最快来到您的身边，为您提供细致、周到的服务。通过人性化的服务，使业主感受到亲情、和谐、融洽的社会氛围，消除人与人之间的鸿沟，实现真正的人性化社区。

（2）引入“员工是企业主人”的管理理念，为管理服务工作 的实施提供保障。

1）多层面、多角度激励员工，以满足员工的物质与精神需要。

2）主张管理者与员工之间充分沟通，体现人与人之间的平等。

3）关注员工自我价值的实现，使员工与企业同步发展。4）为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上，平者让，庸者下”的用人机制。

2、管理“以物为本”，实现物业的保值、增值。

业主置业除了安居乐业外，更希望物业保值、增值。因而，我们的管理将围绕维护业主权益，保持和提高物业的完好，从而使物业整体升值，真正体现管理以物为本。

高低错落的建筑群构成了东欣佳苑主轴风景线，我们将以房屋装修管理为重点开展工作，除加大宣传力度，勤检查、勤监督外，全面运用情、理、法手段进行管理，使小区外观达到整体、有序、统一，实现物业保值增值。

高品质的机电设备、先进的智能化设施是科技管理的保障。对设备管理，我们以提高设施设备的可靠性、技术水平的先进性为重点，实行专人负责制。建立维修保养制度，实行动态维护，采用预防性维修和改善性维修的两级维修制度，并保持与供应商联络，以保证各类备品、备件的及时到位，从而缩短为业主服务的时间，体现人性化服务。

智能化设施管理，以维护更新管理为重点，技术人员对设备进行有效监控，进行日常维护，以实现对整个社区的有效的 充分的安全监控、有效到位的细分化服务。

东欣佳苑在保证绿化用地的同时，美化空间环境。在总平面绿化布置上采用了草地、树木、小品相结合的手法，创建了一个山、水、家的理想人居环境。这些设施代表着小区的品味与档次，因而要专人专职良好养护，从而保证其正常、有效地运转，力争创造出具有吸引力的新型环境，以满足业主的需求，也是我们今后的一个工作重点。

（二）整体方案策划思路

东欣佳苑管理的整体设想及策划可概括为一个目标、二大创新、八项管理。

一个目标

东欣佳苑住宅小区的物业管理，在接管后争取成为余姚市有影响的物业小区。

二大类创新服务

1、安全防范管理服务

（1）以管理处的管理为主线，专业一条线为依托，组建成专业的保安应急小组和接待服务中心，优化资源配合，发挥专业服务优势，在东欣佳苑编织一只安全防护网。

（2）为了使业主能充分了解和运用安全防范系统，我们在业主入住时提供操作手册，并对业主进行操作培训。

（3）为小区业主提供应急特殊措施。如：我们将在服务中心设置业主热线，当业主需要紧急服务时，可通过热线，服务人员将会在最短的时间内提供优质的服务。

（4）为了给业主提供一个更安全的环境，我们将在智能控 制中心为业主室内报警系统提供：紧急按钮、延时门磁、烟感、防盗感应接口。

2、环境保护服务

（1）突出小区人车分流管理。充分利用小区的人行休闲景观带，形成步行道、入口中心广场相结合的交通组织体系，即方便交通又做到了人车分流，同时为了方便业主货物搬运。

（2）建立园林绿化、景点生态链。以中央为核心，景观绿地为依托，科学地配置小区内园林绿化，将鸟、蝶、蜂、萤等引入东欣佳苑的绿色生态家园，创造一个四季如春的优美环境。

八大管理措施

措施一：服务过程中前期介入与后期服务相结合 在物业管理前期介入期间，选择市内外几个类似物业小区进行参观学习，吸取他们的成功经验，拓宽思路，力争优化东欣佳苑设计和施工方案，在了解和更改的基础上为日后的物业实际运作、管理服务打好扎实的基础。

措施二：实施人才战略

在实际管理中，建立完善的员工培训体系，通过岗前、岗中以及专项培训使每位员工成为各个岗位的最佳人选。引入市场竞争机制，完善企业内部考核制度，实行竞聘上岗，使“贤者上、平者让、庸者下”。

措施三：真情营造绿色家园

在创造了愈来愈发达的城市文明的同时，离大自然也越来越远了。我们将用我们的真情播种绿色的祝福，保护人与自然的高度统一性，让人真实感受到自然，努力将东欣佳苑营造成 绿色家园，我们的目标是“人人拥有一个绿色的家”。

（1）减轻小区的环境污染

住宅建筑存在于一定区域范围内的自然环境之中，是生态系统中的一个环节和阶段。这就要求我们必须最大限度地减轻住宅环境的污染，尽可能使废弃物减少到零排放或零污染。对装修时间的控制，我们将专门派人员进行管理，定时清场。对生活垃圾实行区外清运，严禁区内焚烧等行为。引导居民形成环保价值观和爱护景观的行为规范。

（2）加强绿化管理，美化住宅环境

我们接手管理以后，会大力改善绿化环境，安排专业的绿化工进行养护和管理。做到花草树木长势良好，无枯花、无破坏、无虫害，修剪及时、整齐美观，并与苗圃合作，对所有植物进行分类标识介绍，增加业主的植物知识。

（3）真情监管居室装修，把好居室装修“绿色”关。营造绿色家园，须从居室开始，由于装修市场的不规范性，居室的装修已成为一个重要的污染源。我们将同有关组织合作，共同为业主提供“绿色”装修咨询。

措施四：环境建设中融入“人性化”理念

随着时代的进步，科技的发展，人们已经不再满足于一般的卫生、绿化、安全服务，人们希望生活在一个更体现文化色彩、更关注个性发展、更富有现代生活品位的生活环境之中，从而得到高品位人生体验和精神满足，而我们着力打造的环境建设中融入“人性化”理念正是满足了业主这种心理需求。

（1）我们将环境文化建设纳入物业管理日常工作中，由综 合管理部专人负责，齐抓共管。拟定制度，及时监督，并邀请业主代表组成环保小组，义务监督，沟通信息，发现问题，及时处理，我们将定期向社区成员公布环境公告。

（2）拟定《东欣佳苑环境手册》，对园区的标志系统、办公系统、制服系统、公共设施系统、车体外观系统等进行全面的统一设计，真正做到和谐统一，有章可循，避免盲目散乱和视觉污染。如在入住期，我们将着手对各类商业用房进行合理调配和布置统一外在形象。对灯箱标牌的布置，实现统一规格、统一材料，安装高低、宽度、大小做到统一，文字由经营户自选设计；设置统一的空调机位；同时实行夜间灯光布置，由我们按规定时间统一开启等。

措施五：开展安全、有序、亲情、形象的保安管理服务（1）根据东欣佳苑的实际情况，合理、科学地配备各岗位人员，实行24小时公共区域安全管理，确保区域安全。

（2）制定保安部工作标准，以制度保证各项工作的落实，确保管理无盲点。

（3）开展礼仪服务，每位保安做到主动开口问好服务，如“某先生，早上好！，使业主倍感温馨。”（4）对全体保安进行设备设施知识培训，使每位保安具有正确的分析判断能力，发现隐患，及时处理。

措施六：规范操作，确保设备可运转率100%（1）根据小区设备设施情况，制定工程部工作标准，各岗位职责、设备管理制度、设备运行检查与维修保养的操作规范和操作流程等。（2）吸纳专业人才，所有设备人员持证上岗，定期进行技术培训，确保设备设施安全操作和正常运行。

（3）重点设备设施如监控报警系统、水泵、电梯等实行认领制，责任落实到人，建立设备跟踪卡，记录维修保养情况，便于分析解决。

（4）与设备供应商、专家保持联系，确保配件供应，技术支持，有效保证设备安全运行。

措施七：多方位联动，共建社区文化

为了使东欣佳苑营造出一片共同呼吸的空间，形成邻里亲善的关系，我们将开展丰富多彩、行之有效的社区文化活动来拉近彼此的心灵距离。具体做法有：

（1）通过政府职能部门的社区服务网络平台，积极参加社区、街道组织的各项宣传文化活动，促进社区文化建设。

（2）与周边区域组成共建单位，增加本社区与周边业主的活动交流。

措施八：针对不同的物业类型，开展有特色的服务 东欣佳苑总建筑面积达66740.01平方米。在我们对业主和服务资源进行细分后，初步形成认识，来指导我们的服务，为业主提供的服务和需求将以业主为中心，了解不同层次业主的各种需求，提供不同的需求服务。

（1）对公寓业主提供的特色服务

生活需求：为业主提供送水上门、中介、订餐等各种服务。安全需求：人防技防相结合、24小时保安。交往需求：开展各种社区活动，增进相互沟通。

尊重需求：员工以礼待人，便衣岗服务为业主提供一个自由的发展空间。

（2）对商铺业主提供的特色服务

中标后，我们将对周边环境、商业布局进行调研，征询业主的意见，了解潜在的需求和发展的可能性，以商业网点功能布局、经营种类分布等作引导，做好优势互补，减少重复、交叉建设。同时，做好营业期间的经营秩序维护和室内外环境卫生保洁，加大巡查力度，为商户提供一个安全、整洁、有序的经营环境。

第二章

管理机构设置和规章制度

机构设置基本思路：严格人员的素质管理，提供全方位家庭式服务；采用两个区域管理相结合的管理办法，运用现代化管理手段，实现办公自动化；致力于精神文明建设，实施品牌和形象策略。

一、管理机构设置

（一）管理处组织构架图（详见附表1）

（二）机构设置基本原则

公司设立“东欣佳苑”管理处，全权负责该小区的物业管理。根据精简高效、垂直管理与横向调控的原则，采用管理处主任负责下的三部（综合管理部、保安部、工程部）的机构设置模式。

1、业主委员会、物业公司、管理处主任共同构成决策层，通过管理处指挥协调和监控管理处工作。

2、保安部负责配合公安机关，做好小区的治安管理、车辆 9 交通秩序管理、消防管理和装修管理工作，发现违章事件和突发性事件及时处理，并积极开展日常服务。

3、工程部负责小区房屋及其附属设备、设施的验收、交接、运行、养护管理，装修管理及技术指导，公共水电管理和为业主提供有偿和无偿服务。

4、综合管理部负责小区内环境卫生保洁、卫生防疫管理，绿化养护、绿化管理，社区文化建设，物业管理费收取及管理处财务和常用材料、物资采购、保管等工作。

（三）整体工作流程

1、整体运作流程的设计原则是全面、合理、高效、环环相扣、相互制约，保证各环节紧紧衔接。

2、各项工作运作过程由公司各职能部门参与并现场指导。

3、运作过程将由物业行业主管部门及开发商进行全程监督指导，对出现的问题及时进行沟通、协调并解决，以使东欣佳苑的日常管理能更成功、具有特色。

二、管理机制和规章制度及企业近远期目标

（一）管理机制

1、激励机制：工资福利等物质保障荣誉晋升等精神奖励

以人为本是我公司重要的经营理念，也是我公司企业文化的精髓。它坚持以人为中心，尊重人、理解人、关心人、培养人，以激励员工上进、实现员工的自身价值为出发点，倡导和营造既相互尊敬、相互信任，又有明确行为规则这样一种和谐有序的舒畅环境，实现管辖区的管理目标。

10（1）激励从实现方式上来说又可分为双重激励，第一层次为员工的奖惩体系和报酬体系，第二层次则包括沟通、提升、文化等方面的激励。

（2）奖惩体系必须坚持：“奖惩分明”和“优胜劣汰”的原则，我们主要依托于严密完整的规章制度，及时和准确的奖惩是我们用来维持员工长久工作动力的法宝之一。

（3）报酬体系主要通过对员工直接分配所得来激励员工。绩效管理与绩效考核，是我们进行奖金分配原则的主要依据。

（4）对于要求上进的、追求自我价值提升的员工，我们将把提供培训放在集体和个人发展中的重要位置，并为此提供足够资金和物质装备。

2、监督机制：制度完善的监督规范，分层管理

（1）实时监控制度：公司及时对各部门日常管理工作进行监督控制，发现问题及时纠正。

（2）定期报告制度：各组定期汇报工作情况，提交工作计划，由公司审核，并评估工作业绩。

（3）定期巡视制度：不定期巡查，弥补纰漏，促进管理工作更加完善。

（4）投诉处理制度：接受业主投诉，尽快调查事情原委并做出处理方案，调查事情原委，尽可能给业主满意的答复。

3、自我约束机制：建立全面自我约束机制流程与制度（1）管理处在物业管理过程中，严格执行地方政府发布的有关法规、条例和实施细则。（2）巡视检查制：由管理处对各员工进行定期和不定期检查，发现问题及时纠正。对重大质量及多次重复出现的问题，由管理层检讨并制定纠正和预防措施。

4、信息反馈及处理机制

管理处24小时接受和处理各方面的信息，主要渠道有：（1）管理处每年向业主委员会提供一份工作报告书，包括管理费收支帐目，征询业主意见情况。

（2）公司每年向物业主管部门汇报物业管理情况，征询主管部门的意见，改善不足之处。

（3）业主意见箱。

（4）管理处员工的反馈信息。

获得反馈信息后，由管理处主任分析处理，通过管理处主任向相关部门人员发出指令并监督其及时改进，直到圆满解决问题。

（二）规章制度

科学完善、合理量化的管理制度是我们取得成功的重要法宝。接管东欣佳苑后，我们将严格按照有关法律法规的规定结合我公司的现状，对东欣佳苑实施专业化、规范化、现代化管理。进一步加强提高服务质量，改善环境和预防环境污染，实现社会效益、环境效益和经济效益的最优化。

在此我们例举主要的规章制度，共计34条。其中公示管理制度8条；内部岗位责任制度7条；内部管理动作制度13条；考核制度6条。具体分布如下： 公示管理制度

1、业主规约

2、环境保护管理规定

4、消防安全管理规定

6、房屋装修管理规定

3、园林绿化管理规定

5、公共设施管理规定

7、停车场管理规定

内部岗位责任制度

8、装修管理规定

1、管理处主任岗位职责

2、工程部负责人岗位职责

3、保安部负责人工作职责

4、门岗巡逻保安员岗位职责

5、车辆管理员岗位职责

6、清洁工岗位职责

7、绿化工岗位职责

内部管理运作制度

1、员工守则

2、员工行为规范

4、保安人员管理细则

6、维修人员管理细则

8、应急处理程序

3、劳动人事制度

5、清卫人员管理细则

7、业主投诉处理工作制度

9、员工培训制度

10、财务管理制度

11、回访制度

12、档案资料管理制度

13、材料、工具领用制度 考核制度

1、服务中心人员岗位考核标准

2、工作考核奖惩制度

3、清卫人员岗位考核标准

5、维修人员岗位考核标准

4、保安人员岗位考核标准

6、绿化工岗位考核标准

接管东欣佳苑后，我们将结合东欣佳苑的特点，补充修改 一部分公众管理制度，在小区业委会未成立之前充分征求意见后公开实施，在业委会成立后，则通过业委会表决通过。我们还将根据实际动作情况来不断完善管理运作制度，使工作真正做到精简高效。

（三）企业的近期目标及战略构想

1、企业的近期目标

第一年，督促开发建设遗留问题的整改，同时重点抓好装修阶段的管理，使小区的建筑风格不被破坏；逐步推出各项延伸服务。并以《宁波市物业管理示范住宅小区达标评分细则》作为小区日常管理与服务工作的指导，针对小区的管理特点，制订切合实际的各项规章制度；建立物业、设备、业主档案；对招聘的员工进行培训，逐步推出各项延伸服务。同时，修订和完善各项管理规章制度，使之趋于科学化、合理化；实现办公自动化；为创优达标打下基础。

第二年，在巩固和提高第一年管理成果、总结经验的基础上，结合创优达标、创建文明社区、创建国家健康城市等活动，逐步增强业主参与意识。协助成立业主大会的作用，运用专业化管理，完善法制化建设，充分发挥业主大会的作用，运用专业化管理和与业主自治相结合的原则，使小区达到余姚市物业管理优秀小区标准。

2、战略构想

（1）引入人才的市场竞争机制，培养和造就一支作风好、技术硬、业务精、视野宽的高素质员工队伍，为企业进一步发 展奠定坚实的基础。

（2）采取以物业管理为主线，谋求多元化发展的经营策略，增强企业的经济实力，使企业的综合能力和各项考核指标名列余姚市前矛，企业发展纳入有计划、可持续发展的良性轨道。

（3）不断完善企业管理制度，运用现代化企业管理方法，实行内部资源优化组合，强化企业文化建设，形成自身的管理特色，创立企业管理服务品牌。

（4）注重团队建设，提升企业形象，建立社会公众关系，参与社会公益活动，扩大企业品牌影响，回馈社会对企业的支持和帮助。

三、物业用房的使用及办公设备、设施的配置和折旧

（一）物业管理办公用房的设置及利用

按照招标书中给定物业管理办公用房面积237.2平方米，设置在一楼部分，计划安排利用如下：

管理处主任室50㎡

会议室50㎡

综合办公大厅50㎡

更衣室30㎡

档案室30㎡

投诉接待室20㎡ 其余的作为员工活动室和业主与物业公司的交流和沟通场所。

（二）物业设施的利用

1、充分利用小区设立的宣传窗，做好物业管理宣传工作，并用于公布重大新闻、节日问候、重要事项的通知等，其他如平面图、各类标识牌、警示牌、楼层分布图等如开发时已设立 应充分利用，如未设立则由物业弥补。

2、小区共有一个主出入口，24小时开放和保安值勤。一个次出入口，定时开放。

3、充分利用开发商配置的智能化设施，由管理处工程部维保，各职能部门使用，确保可使用率达100%，为小区的规范化管理建立良好的基础。

（三）经营用房的利用

按照招标书中给定的物业经营用房面积534.5平方米，设置于1号楼东侧E1—通二商铺及11号一层南侧，计划安排利用如下：

出租,用于小区物业管理服务配套。

第三章

管理人员配备及管理

我们在人员配备上坚持以“精干、高效、敬业”的用人原则为基础，确定“重学历也重能力、重水平也重道德”的用人标准，严把人才选聘关，针对东欣佳苑综合管理集约化特性，我们要求事务管理人员必须是一专多能，实行一岗多职，真正体现管理职能的“三合一”（事务、保安、日常服务）。

一、人员配备和培训

（一）东欣佳苑管理处人员配备(附表图2)

（二）人员配备说明

1、管理处在人员配备上将根据东欣佳苑的房屋竣工实际情况来实施，公司将拟配备物业服务人员22人（其中主任1人、16 管理员1名、保安13人、工程人员1人、清洁员4人、绿化员2人）。

2、在第一年由于绿化是建设单位免费维保期间，其中2名绿化工在小区绿化由建设单位养护期间改作清洁维护，加大小区装修期保洁力度。

（四）服务人员素质要求

管理处主任：高中以上文化，有二年以上物业管理经验，有物业经理上岗证书，懂智能化办公，具有开拓精神。

保安部人员：男，初中以上文化，有保安工作经验。工程部：有专业上岗证书，具备维修基本技能保安员：50岁以下，体貌端正，反应敏捷、作风正，掌握保安基本知识和基本维修技能。

清洁工：吃苦耐劳、体貌端正，60岁以下。绿化工：精通绿化养护技能。

（五）专业培训计划

我们将根据该项目的实际情况，制定与小区特点相符合的岗前、岗中和定向培训。岗前、岗中培训大多由公司高层专业人士从事教授，而定向培训则安排有关专业单位或保送到专业公司培训。公司员工必须通过培训，经过考核合格后，方可上岗。

1、培训目标

通过上岗前培训，使各岗位人员熟悉公司对各岗位的要求、所从事岗位的基本情况和职责，将自己的技能与公司的要求、规程、标准相结合，以精湛的技术、良好的仪容仪表、规范的 言行举止，出现在各自的岗位上，充分展示我司员工的优秀形象。

2、培训计划： 岗前培训内容

东欣佳苑管理规章制度：全体员工 物业管理基本知识及法规：全体员工 保安形象、行为、规范等：保安人员 东欣佳苑管理概况：全体员工 形象礼仪、仪表及文明语言：全体员工 入住手续及装修管理：相关人员 社区文化、家政服务：相关人员 设备维护标准：工程人员

二、人员录用与考核及奖惩淘汰机制

（一）人员录用

1、知识层次：为符合东欣佳苑高品质物业管理的要求，管理处主任要求高中以上文化；

2、工作经验：管理处主任必须具有物业管理经验和经历。

（二）人员的考核

1、基础工作考核：

1）仪容仪表：制服穿着、胸卡佩戴、仪容整洁等。2）考核汇总表作为年终管理处对员工考评的重要依据之一。

三、人员上岗仪表、行为、态度的标准的规定

（一）仪表

1、注意保持个人仪表整洁。

2、员工应随时注意个人卫生，身体、面部、手部保持清洁。

3、维修人员和清洁工不佩带任何饰物、留长指甲，保安人员上岗期间穿黑色皮鞋，并保持皮鞋光亮。

（二）行为

1、以立姿工作的员工，正确的姿势为：双脚与肩平宽，自然垂直分开，肩部平正，两眼平视前方，挺胸、收腹。

2、以坐姿工作的员工，须端坐在办公台前，不翘二郎腿，不将腿搭在座椅的扶手上，不盘腿，不脱鞋。

3、面对业主表现出热情、亲切、真诚、友好，不卑不亢。和业主交谈注意说话艺术。处理投诉热忱接待、认真倾听、详细询问、心平气和、当场记录、尊重业主、忍耐克制。

4、在为业主服务时，不流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐怖的表情，不以任何形式顶撞、讽刺、挖苦业主。

5、维修人员举止文明，凭维修单工作，进入业主家中先换鞋，完工后清理维修场地，不接受业主的任何馈赠。

（三）着装

1、工作时间必须着公司制服。

2、上岗着装须按规定统一、整洁，并佩戴工作卡，工作卡佩戴在左前胸，上班不准穿拖鞋。

（四）态度

1、微笑，是员工最起码应有的表情。

2、对宾客业主态度热情、真诚友好、精神饱满、不卑不亢。

3、客人讲话时应全神贯注，用心倾听，不得东张西望，心 不在焉。

4、说话要讲究艺术，多用“请”、“谢谢”等敬语。

第四章

各项管理服务承诺指标

一、房屋及配套设备设施完好率达99% 实施措施：坚持房屋及配套设备、设施的养护与维修相结合，保证房屋正常地发挥其使用功能，延长其使用寿命。明确责任人员，做好质量管理工作，经常检查定期养护。

二、房屋零修、急修及时率达99% 实施措施：建立健全报修、约修制度，公布报修电话，24小时受理业主报修。接到报修，详细填写维修单，注明需维修地点、报修事项、报修时间，并尽快到达维修现场。零修现场及时完成，急修不过夜，维修完成后，由维修人员填写到达时间、维修时间、维修结果，并请业主签字认可。保修期内如建筑单位不能及时处理的，采取先处理后协商的办事原则。

三、维修工程质量合格率达100% 实施措施：严格执行《维修工作制度》和《维修回访制度》，严把维修施工质量关，坚持各个维修项目的标准，按照工序操作，一步到位，杜绝返工，并及时记录维修工作台帐。加强管理，把维修人员的工作质量作为考核重要指标。

四、绿化完好率达98% 实施措施：严格执行《绿化养护工作制度》，由专职绿化人员负责养护。建立岗位责任制，做好绿化养护、病虫害防治等工作，每日记录养护管理情况，管理处主任直接巡查监督，确 保小区绿化布局合理优美，花草树木配置得当，生长良好，修剪整齐美观，无破坏、无践踏、无黄土裸露、无病虫害、无树木枯死现象。通过社区文化和宣传、教育，规范业主行为，共同维护小区的绿化环境。

五、保洁率为99% 实施措施：严格按照保洁工作标准进行操作，并督促检查，把小区清洁工作作为考核的重要指标。

六、道路完好率达95%

实施措施：坚持道路及停车场维护和管理标准，落实维护和管理责任，坚持每日检查，定期养护，确保交通安全和停车安全。

七、管理费收取率达98%

实施措施：摆正物业管理服务与收费的关系，做好物业管理服务与收费的宣传工作。管理服务工作要到位，收费工作要做细，严格按规定标准收费，在业主业委会未设立期间，定期召开业主（住户）代表座谈会，征询物业费收缴工作意见，以利物业费收缴工作的进行。

八、住户投诉处理率达100% 实施措施：责任到人，安排专人负责业主（住户）投诉处理工作。受理投诉后，一般问题在48小时内处理解决，特殊问题在5天内妥善处理。

九、居民对物业管理满意率达95%

实施措施：坚持“以人为本”的管理服务理念，从业主（住户）心理需求的群体意识出发，提高管理服务水平，建立业主（住 户）信息反馈机制，设立业主（住户）议事信箱和电话，博采众长，借用大家的智慧，做好管理服务工作。

十、消防火灾发生率控制在0.50/00以下

实施措施:加强消防安全的宣传工作，以防为主，增强业主（住户）的消防安全观念。落实消防安全工作制度，建立义务消防队，定期进行训练和演习。经常进行消防安全检查，保证消防设备、设施完好。

十一、治安事件发生率控制在0.10/00以下

实施措施：建立高素质的保安队伍，落实治安工作责任制。有效地使用各种安全防范设备、设施，做到人防、物防、技防相结合，搞好群防群治。

第五章

物业企业管理方案

一、房屋设备、设施管理与维修管理两部分组成

（一）房屋管理方案

1、房屋管理由工程部负责，在接管验收后建立房屋数据库档案，全面掌握房屋的类别、结构、产权、数量等情况。

2、建立房屋管理责任制，将房屋管理的责任落实到人，将日常考核与经济利益挂钩。

3、加强房屋装修管理，禁止违规装修。成立装修巡查队，以加强日常管理，确保房屋结构完整、外表美观。

（二）房屋维修保养管理措施

1、房屋主体结构部位：（1）由管理处每周组织专业的检查单位，对主体结构进行检查，发现问题及时处理。并一年对房 屋结构、涉及使用安全的部位进行检查，发现损坏及时修理或报请建设单位修理（2）每月1次巡视楼内公共部位门窗，每年1次对房屋进行检查，发现损坏，按维修计划组织维修。

2、外墙面：由管理处负责每周检查一遍，发现问题及时处理。每4年对于较大面积渗漏局部翻新一次。

3、屋面：由管理处负责，每周检查一遍，发现问题及时修理；每月检查屋面雨水口；及时修补破损屋面隔热材料，重新沟缝。

4、楼梯通道：（1）由管理处负责每周检查，发现问题及时修理；三年一次对楼道及扶手粉刷、油漆。（2）确保楼梯通道整洁无缺损、扶手完好、无张贴痕迹。

（三）设备设施安全管理运行方案

东欣佳苑各类配套设施齐全，是一个科技含量高的智能型小区。因此，房屋共用设施设备管理是我们今后重要的基础管理工作。在设备设施管理上，我们将把提高设备运行的可靠性、保持设备、设施管理的先进性、实现设备使用的高效性作为管理目标，最终确保设备完好和安全使用。

设备管理指标承诺如下：

消防设备设施完好率100%；维修及时率98%；维修合格率100%；公共楼道、公用照明灯完好率98%；电梯故障排除率100%；设备完好率98%；设备可运转率100%。

针对上述目标，制定管理方案如下：

1、设备安全运行管理方案

（１）建立设备安全管理制度。为确保设备安全运行，结 合东欣佳苑物业的具体情况，制定一系列相应的设备管理制度。

（２）特种设备的管理：对行业部门有特殊安全性能要求的设备实行合格证制度，电梯、消防等按有关法规严格执行。

（３）操作人员的管理：使用和维修人员必须经培训考核合格后持证上岗，并经常进行安全操作培训。

（４）巡检和安全管理：在管理处设备管理人员日常管理和维护基础上，公司职能部门要进行每季一次的巡检和每年二次的安全大检查，以上级督导、管理处落实的方式来确保小区的设备设施的安全运行和完好状态。

2、供电系统管理方案

（1）建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。（2）负责供电运行维修的人员必须持证上岗。

（3）建立24小时运行和维修值班制度，及时排除故障，并做好维修记录、运行记录。

（4）停电应预先告示，以防发生意外事故。（5）对临时施工用电，制定相应的管理制度。（6）发生火灾、水灾等情况，要及时切断电源。

3、弱电及自动化系统管理方案

（１）监控中心实行24小时运行值班制度及时对消防监控、摄像监控及业主报警联动系统发生的警报情况进行记录，并根据各种应急预案进行处理。

（2）建立可以维持两个同时进行的巡更路线使技防与人防有机结合。

（3）维修人员每日一次对摄像监控、消防自动报警、业主 室内报警等系统的运行状态、仪表数据进行检查，并作记录。（4）每月一次对监控中心的设备设施做一次全面保养。（5）智能化设备的日常维护以管理处技术人员为主，大、中修项目委托专业单位完成。

（6）做好智能化设备的技术档案资料管理工作。

4、电梯运行管理方案

1、东欣佳苑客运电梯属无司机运行梯，实行全天候24小时运行，设专职维修工值班。

2、电梯钥匙由专人管理，电梯停运必须在一楼挂牌告示。

3、严格按照电梯运行管理记录制度，聘请专业维保单位维护保养并每年均需检测合格。

5、给排水系统运行管理规范

（1）建立用水、供水管理制度积极协助用户安排合理的用水和节水计划。

（2）设备、阀门、管理工作正常，无跑冒、渗漏。（3）高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。

（4）限水、停水时将在规定时间内提前通知住用人。（5）排水系统通畅，汛期道路无积水，地下车库、设备房无积水、浸泡现象发生。

（6）无大面积浸水、泛水、长时间停水现象，出现事故，维修人员在规定时间内进行抢修。

（7）制定专门的给排水和维修事故应急处理方案。

6、水泵管理、维护 每月对水泵进行检查，泵体外观清洁、无积灰污垢，油漆完整，泵与电机连接保证轴度符合要求、弹性完好；泵与管道阀门连接处不应有渗漏现象，阀柄齐全，驱动丝杆与密封填料应紧密，不应渗漏；试运行时要求无异声，轴承无发热，电流不超。

7、给排水管理维修养护计划

维修人员必须全面了解设备的性能、用途、路线走向和控制阀门的位置、各用水设备和用水点的布局，以使正常的检修、检查能顺利进行。

（1）操作按《给排水作业指导书》进行维护保养，并记录，工程部主管对保养工作进行监督检查。

（2）每年年底制定《给排水设备检查保养计划》，并按运行情况制定大中修计划，经管理处主任审核后上报公司职能部门。

二、市政等公用设施管理具体方案

（一）具体管理

道路、停车场：每天检查2次，随坏随修，做到平整无积水、无漏水、无缺陷，完好率100%。

明暗沟：每周检查1次，即坏即修，做到畅通、无积水、无塌陷、无鼠洞。

路灯、庭院灯：每月检查1次，即坏即修，做到灯泡正常，灯罩完好无损，完好率100%。

供水设施：每日保养，安全操作，运作情况正常，自动控制良好。每周维修保养各类阀门器材。每季泵体检查、更换磨 损件、管道系统保养。做到阀门开闭灵活，系统密封良好，无泄漏，电机保护齐全，水表度数准确，运行无异常声响、工作轴承温度正常；连续不间断供水；有检查记录、维修保养记录。

供电设施：每日检查，做到各接线处无跳火、发热现象，指示灯、信号灯齐全，计量仪表准确。

2、管理措施

建立双重巡视制度，加强对公共设施的管理，防止或及时发现破坏情况。一是人员巡逻，二是闭路电视监控系统，一经发现，立即处理，并作好详细记录；充分发动业主，做好公益性的宣传；定期对公共设施进行检查，发现损坏或隐患及时修复或消际，保障其正常使用与安全，并作好记录；根据积压类公共设施的使用寿命及实际使用情况，进行及时的改造与更新。

3、档案建立：

（1）市政设施明细表；

（2）市政设施维护保养记录；

（3）市政设施检查记录表；

（4）供水系统周检保养记录；

（5）沟、池、井清理记录表；

（6）配电房、水电房巡视记录表。

三、环境卫生管理具体方案

（一）环境卫生的基本实施方案

管理处设立综合管理部，综合管理部主管负责相关环境卫生管理工作。为搞好小区环境建设，我们在小区内配置了清洁工4名，实行动态保洁。在楼层或小区醒目处上墙公布保洁责 任人，接受业主监督。实际操作中将结合东欣佳苑的实际情况，制定保洁工作手册，保洁员按操作流程规范操作，楼内保洁避开业主上下班高峰，推出零干扰服务，为小区居民提供优美整洁的居住和生活环境。为做好环境卫生管理工作，我们将从以下三方面入手：

1、环卫设施建设

要搞好环境卫生管理工作，必须有相应的卫生设施，除了常规的配置外，可考虑配置1辆清扫车及各种清扫工具，在主要的交通要道上设置果皮箱。负责作好环卫设施的日常使用及维修保养工作，提出高设施使用效率，延长使用寿命。

2、环境卫生管理措施

（1）加强环境卫生的宣传教育：搞好环境卫生工作，需要业主的配合，为此，我们要作好环境卫生和环保意识宣传，加强业主自觉意识和自觉遵章观念，共同维修整洁优美的社区环境。

（2）制度落实：管理制度是搞好环境卫生管理工作的保证，我们将结合东欣佳苑的实际情况，在原有体系的实施基础上，做好制度建立工作，如岗位责任制、操作流程、劳动纪律、考核及奖惩条例以及清洁工具使用和保养细则等。

（3）小区内公共区域清洁内容

地面保洁：不定时保洁，小区主道路两侧，每月拖洗一遍，做到地面无杂物垃圾；道路无石无沙，无杂草，无积水，无烟头；车库、车棚、楼梯口无杂物；门窗、平台、天棚无尘、无蜘蛛网，所有公共场所无杂物、无垃圾。保洁率99%以上。楼道、楼梯、走廊：小高层、高层每天清扫一次，多层每二天清扫一次，做到无杂物、无蜘蛛网、无乱贴广告、无乱堆放，消防箱、扶手无尘、玻璃窗完好明亮。保洁率99%以上。

消防楼梯：每周清理一次，做到扶手、梯阶及平台、墙面、天花、外露设施喉管、门、垃圾箱、消防箱、玻璃、铁护栏清洁。

绿化带：每天一次，做到各类道路灯、阴井盖、水龙头、指示牌、铁栅栏、各类雕塑整洁干净。

设备用房、水箱：每月一次，包括清扫地坪、门窗、天花、墙面及清除废物、水箱内外。

室外娱乐区：每月一次，包括各类娱乐设施、凉棚。

（二）道路住宅、商业网点等保洁工作

1、道路住宅保洁工作

针对东欣佳苑保洁特点,要求高、精致，以确保东欣佳苑环境整洁、优美、有序。

（1）道路保洁与住宅保洁实行分块，制定各自的工作范围和工作标准。

（2）道路保洁采用流动性保洁办法，每2小时轮番巡回保洁，以提高地面光洁度和工作效率。住宅保洁采用定位办法，按工作周期表做好楼宇保洁工作，楼梯清扫错开上下班时间，实行隐性服务。

2、商业网点保洁工作

商业网点的室外部分由物业清洁人员负责，每天清扫三次，并随时检查，确保地面干净、无垃圾、无污垢。

四、绿化养护管理的具体实施方案

（一）绿化设施设备的配置

为搞好小区绿化，将拟派2名绿化工对小区绿化进行养护和种植，并计划购置多功能绿化剪2把及零星绿化工具若干。

（二）绿化植被的定期养护

1、绿化养护工作内容

（1）公共绿化养护主要是清除杂草，修剪草坪，修剪枝叶，除虫灭害，清扫枯枝黄叶，移栽以及绿化垃圾清运等工作。

（2）清除杂草。清除绿地杂草是绿化工作最困难的事情，通常采用人工清除的方法，但效果不佳，龙其是成长季节，气温高、湿度大，杂草生长迅速，往往超过绿地原草种。为了控制杂草生长，我们除了掌握特点，用人工清除杂草外，还采用化学方法清除杂草。

（3）修剪草坪。绿地草长势必须得到控制，否则基部太长修剪后会影响视觉美。为了控制绿地草长势，在5-10月，每月修剪一次，11月入冬前再修剪一次。

（4）修剪枝叶。修剪树木枝叶要兼顾树木长势和造型，我们对乔木修剪的原则是考虑让它枝叶茂盛，夏季遮荫面积大，而灌木则是考虑其造型，至于花朵艳丽的灌木，则主要保持其来年花朵不退化的原则。

（5）除虫灭害。虫害和病害会影响植物的长势，为了正确判别虫害和病害，正确使用农药及其配量，将要求绿化工必须深知这方面技能，严格控制和消灭病虫害。施用农药时要提前3天用；书面及公共广播、网络等形式通知业主，防止儿童和宠 物接触而发生意外。

（6）清扫断枝落叶。绿化工每天要清扫绿地利花坛中的断枝落叶，保持整洁的绿化环境。为了达到这一目的，划分绿化责任区，并落实考核指标，强化管理。

（三）管理措施

1、按绿化内容，责任落实到人，并制定出具体的奖励制度。

2、建立绿化管理档案，内容包括树木位置、品种、数量、绿化设施、绿化动态等。

3、日检、周检、月检相结合，发现问题及时采用有关措施。

（四）绿化养护实施计划

1、草坪

修剪：年普修不少于3遍，草屑日清，切边整理2次，草坪保持平整，草高不超过10CM。

清杂草：常年清除杂草4遍以上，杂草面积少于5%，成片杂草不超过1CM2。

灌、排水：常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。

施肥：按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年2次。病虫害防治：一般年喷药不少于3次，有效控制病虫害。

2、树木

修剪：乔、灌木年修剪3次，基本做到无枯枝，明枝10CM以下，篱、球、造型植物及时修剪，年3遍以上，作到枝叶紧密、圆整。

中耕除草、松土：适时中耕除草年3遍，疏松表土2次以

上，做到地成片无杂草，土壤疏松。

施肥：按品种，生长、土壤情况适时施肥，年普施肥1遍，花灌木增施追肥1遍。

病虫害防治：防治结合，及时灭治，年适时防治3-4次，主要病虫害发生低于防治指标。

五、公共秩序的维护及治安配合具体实施方案

为了保证小区公共秩序井然有序，我们拟派保安部全面负责小区车辆进出管理、人员出入管理、公共秩序管理、消防安全管理。并以责任制细化，落实到每个工作岗位，实行了目标考核。

（一）车辆进出管理

1、车辆管理人员配备

由保安部负责住宅区域地下及临时停车位的车辆停放管理，设置专门的车行通道，实行小区内人车分流。

2、车场设备及停车标示设置（1）设置简易的交通标志。（2）地面有停车点。

（3）收费管理的公共产权车库（棚）应24小时有专人管理，车辆停放有序，备有必需的消防器材，车库（棚）场地整洁，有照明，无明显积水，无易燃易爆及危险物品存放。

（二）保安服务和消防服务

1、人员配置

（1）每班保安人员配置：主出入口2人，次出入口1人，监控室2人，有兼职巡逻。

32（2）保安人员身体健康，工作认真负责。

（3）对小区日常护卫事项做出正常反应，能正确使用消防器材。

（4）上岗佩带统一标志，穿戴统一制服。

2、门岗管理

（1）主出入口24小时值班看守，次出入口定时开放。（2）对车辆进出管理和疏导，保持出入口畅通。（3）对大件物品搬出实行记录。（4）对外来人员进入进行登记。（5）阻止小商贩随意进入小区。

3、巡逻管理

（1）每天不定时在小区内巡逻。

（2）在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。

4、技防设施和救助

保安人员或安全管理人员有一定的消防知识，保证消防通道畅通。

（三）公用设施管理

（1）围墙：每季1次巡查围墙，发现损坏立即修复。（2）道路、场地等，每月1次巡逻街坊路面、侧石、围墙、窖井、健身设备等，发现损坏，在1月内组织维修。（3）休闲椅、室外健身设施等，每月1次巡查，发现损坏立告示牌，在1月内组织修复。（4）安全标志，对小区内危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施。

六、消防、安全管理实施方案

（1）通过对消防法规宣传、教育，增强业主消防意识，普及消防知识。

（2）设立兼职消防管理人员，负责消防工作的管理指导、检查、监督与落实，并组建义务消防队（物业管理处所有人员）。（3）建立专群结合的消防队伍，定期进行消防训练，每年举行一次消防、高层人员紧急疏散演习，并邀请住用人共同参与。

（4）建立消防控制中心24小时值班制度，制定消防岗位责任制、消防档案管理制度。

（5）建立各种消防设施、设备的检查和养护制度。（6）装修期间对室内消防系统进行严格控制，防止破坏，并严格控制使用明火。

（7）制订有效的突发火灾的应急预案，设立消防疏散示意图，照明设施、指路标志完好，应急疏散通道畅通。

5、各种消防设施设备的检查和养护

（1）小区消防及通风设施、设备：消防泵、增压送风、排烟设备每季启动1次，每年保养1次。消防栓箱内各种配件完好。地下室通风设备适时开启，确保设备运转正常，地下室通风良好。每年检测一次探测器，不合格的应当调换。每年检查1次消防水带、阀杆处加注润滑油并作1次放水检查。（2）消控中心设备保持完好，需24小时值班监控，发现火警及时处置并报警。

七、各类档案建立和管理

小区档案是住宅区财产的重要组成部分，管理好住宅区的档案是物业管理工作的重要内容。为此，我公司将特别设立档案室，建立较完善的档案管理体系。使档案管理工作在楼宇的使用、维修、改造、扩建以及业主装修等方面发挥重要作用。对东欣佳苑的档案资料管理，将沿用我公司的经验做法如下：

（一）档案建立

1、档案的建立执行以下流程：

收集-整理-分类-编号-登记输入电脑-入柜-利用-检查

2、明确档案内容，实行系统收集、集中管理。

3、建档要求：制度化、标准化、电脑化。

4、档案、资料的分类检索：（1）开发商提供的资料： 1）小区建设各项批准文件； 2）小区规划图、竣工总平面图； 3）单体建筑、结构、设备竣工图； 4）地下管网竣工图；

5）有关设备设施的使用维修技术资料； 6）业主清册（房屋分配方案）； 7）分幢分层平面图和套型图； 8）其它必要的资料。（2）管理处建立资料：

1）物业资料；

2）业主（住户）资料； 3）日常管理资料；

4）出租房屋档案； 5）装修管理档案；

6）大工程维修档案；

7）零星维修档案；

8）收费管理档案； 9）设备管理档案；

10）社区文化档案； 11）业主（住户）意见调查、统计记录； 12）服务质量回访记录；

13）业主（住户）投诉及处理记录；

14）员工管理档案；

15）培训档案； 16）行政文件；

17）业主委员会文件。

5、档案的编号：按科学方法，进行统一、系统编号

（二）档案管理

1、依照规定程序收集各项工作的档案资料，按科学方法检索，机密文件加密，专人管理。

2、原始资料除收集、整理，编入档案时初步分析外，应形成各类人员定期定项目有系统性地进行统计、归纳，反映管理漏洞，提出报告和可行性整改意见。

3、按照档案对温度、湿度和照明要求，建立标准化的档案资料室。

4、采用多种形式的信息贮存方式，如电脑磁盘、录像带、录音带、胶卷、照片、图表、卷宗等，分别采用相应的保管贮存方法。

5、建立科学检索及查询系统，文件目录条理清晰，方便档案使用、查询。

6、严格内部文件资料的保密制度，需保密文件及区域必须加密，专人负责保管，确保文件的安全。

7、加强档案的安全管理，配置消防器材和防盗门，档案柜、36 锁符合防盗、防火、防虫、防鼠防潮湿的要求。

8、实现档案管理的规范化。建立档案管理工作严格依照工作流程及管理规章制度运作。

9、档案分类组卷按照全国物业管理示范小区文件标准，科学细分，逐一编写文件号，登记造册，并编制文件目录，为方便管理工作，除部分保密文件外档案实行开架管理。

第六章

社区建设

社区的高度文明是物业管理工作成功的重要表现，随着时代的进步，物质水平的提高，人们越来越注重生活质量，注重精神文明建设和人生价值，因而社区文化建设是创造良好的人文环境、生活环境的重要手段，也可以说文化建设不仅是物业管理公司自身的需要，更是我们实施物业管理的润滑剂。

一、与文明社区创建工作的配合及社区活动安排 东欣佳苑的自然环境和人文环境构成了东欣佳苑的一道靓丽的风景线。我们本着“资源共享、优势互补、共同发展”的原则，通过以下几个方式来配合文明社区的创建工作。

（一）开展环境文化建设

东欣佳苑的自然环境和人文环境构成东欣佳苑的环境文化。对此我们高度重视，环境文化建设的目标是园区文明洁净、环境质量良好，资源合理利用，生态良性循环，基础设施健全，生活舒适便捷，形成环保意识。

1、我们将环境文化建设纳入物业管理日常工作中。拟定制度，及时监督，并邀请居民代表组成环保小组，义务监督，发现问题及时处理，我们将定期向社区成员公布环境公告。

2、宣传环保，倡导环保，奖惩激励。如义务植树、家庭盆景艺讲座等活动颇具创意，可以激发社区成员共同关心环境的潜在热情。

（二）东欣佳苑行为文化建设

为了使东欣佳苑营造出一片共同呼吸的空间，形成邻里亲善的关系，我们将开展丰富多彩、行之有效的社区文化活动来拉近彼此的心灵距离。

1、创办小区中老年健身队，提高小区中老年人的身体素质。

2、配合社区进行除四害、清除杂草等义务活动。

3、配合社区，开展五好户评选活动，利用宣传窗、信息显示屏等宣传市民文明规约和公民道德教育；

二、配合卫星城市建设及社区居委会文明治理工作开展活动

1、健全组织、落实责任。物业主动与社区、派出所等单位取得经常性联系，做到齐抓共管，形成合力，控制小区治安案件的发生率。

2、坚持人防、物防、技防并举，积极构筑覆盖全小区的立体治安体系。

3、建立案件及重大事件发生及处理情况上报制度，每月由专人上报公司。

4、充分利用物业宣传机制，动员业主代表，共同做好宣传工作，建立治安联防组织，发动业主参与平安大市建设。

5、加强环境卫生保洁、防病防疫和治安防范工作，特别是做好沿街商铺的卫生保洁、秩序维持和暂住外来人员的管理。

6、结合东欣佳苑的特点，我们将从以下几个方面来做好配合平安大市建设及综合治理工作开展：

（1）业主家庭防盗：人防加技防；

（2）业主家庭防火：防火知识宣传，消防学习，器材保养；（3）自行车防盗：保安加强巡逻，要求业主车辆进车库；（4）机动车防盗：车辆出入登记，加强巡逻，地下停车库有录像系统监控，业主发固定停车证；

（5）易发事点的防抢（如电梯内、停车场）：保安加强巡逻，监控，制定相关应急预案；

（6）杜绝赌、毒、黄：加强宣传，组织健康的社区文化娱乐活动，群防群治，特别对外业租赁人员，作为重点管理户；

（7）周边环境安全：配合大区和社区民警开展巡查； 三、三大服务及收费标准

提供便利、高效、经济的便民服务是物业管理服务社区提高业主生活质量的一项重要保障，在东欣佳苑，我们将根据小区结构、地理位置及周边配套设施情况、业主调研的结果，并结合我们多年来开展便民服务项目，提供以下各项服务：

（一）常规性服务

根据《宁波市物业管理服务条例》、《物业管理服务合同》等规定，我们对东欣佳苑全体业主提供的经常性服务，贯穿与物业管理的始终。具体的服务内容是：公共环境保洁、房屋共用部位和共用设施维修养护、公共设备设施的管理维护、公共秩序维护、绿化管理、社区文化服务等。

（二）委托性服务

根据物业管理的特点，为方便业主，我们将在管理期限内与各行政职能部门和服务部门建立委托关系，如供水、供电、有线电视、电话等费用收缴委托的设施线路维修委托，市政、环卫、绿化、公安等部门管理职能委托。

（三）特约性服务

特约性服务是为满足业主（住户）特别需要而提供的个别服务，具体分为无偿服务项目和有偿服务项目。

1、无偿服务

家政服务：介绍保姆、代请家教、代留口信、代叫出租车

商务服务：代订车票、船票、机票、代办旅游手续、代寄代领由件、代订报十杂志、临时代保管小物品

礼仪服务：代办吉事庆典、区内摄影、代送代购礼品鲜花

2、有偿服务

3、特约性服务措施

（1）在管理处主任领导下，综合管理部负责日常特约性服务工作。

（2）服务内容及收费标准要报业委会备案，上墙公布。（3）服务工作人员要经过专业培训，确保服务质量。（4）管理处每季发放业主征询单，征询特约服务实施情况，充实服务内容，提高服务质量。

第七章

前期管理措施

一、前期管理

（一）前期人员安排和培训

若有幸接管东欣佳苑，我们将按小区建设进度委派管理处主任、工程技术人员和保安人员入驻东欣佳苑现场，介入前期物业管理与服务工作。

1、我司在中标后15天内，将选派一名管理人员负责与开发商的联络并参与项目的前期介入工作，从物业管理者的角度向开发商提出合理的意见和建议，将开发商的信息反馈给公司，由公司管理和技术人员组成项目前期工作小组，以对项目的前期工作进行专项管理。

2、其它物业人员的介入：保安为提前三个月

3、员工职责及培训

管理处主任：主要负责改善管理方案及相关管理制度，与各相关部门建立沟通渠道，选聘并落实各岗位人员，岗前培训合格率为100%。培训内容是有关行业的政策法规、房屋结构与识图等。

房屋工程人员：对下水管道、化粪池、窨井逐个检查，指导清理残留的建筑垃圾，确保入住使用后不发生堵塞、泛水等现象。培训内容是房屋结构和识图、物业管理概论等。

保安人员：负责维护小区前期的治安，控制外来人员出入，确保前期工作的正常开展，抑制治安事件的发生。培训内容是保安基础知识、军事化训练等。

（二）管理、监督、配合方案

1、在开发商与业主签订商品房购买合同时，与业主签订《前期物业管理服务合同》，在协议中明确双方的权利和义务、装修管理事项及物业公司的服务标准，订立《业主临时管理规约》，41 并做好宣传解释工作，使业主在签订房产买卖合同的同时，感受到物业管理的服务已经开始。

2、熟悉小区整体规划设计和单体结构图纸，就设计中一些不合理或遗漏情况提出改善意见和建议，提出功能布局或材料使用问题的专业意见。

3、在工程施工阶段，对开发商提出以下建议：

（1）对小区的重要大型设备、设施的供应商，尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择声誉较好、售后技术服务良好、价格适中的企业。

（2）小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件。

（3）涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢材以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，并参于监理，共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度符合要求。

（4）建议开发商对所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位都达成书面保质、保修协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供货地址及单位联系电话。

（5）一些重要的大型配套设备（包括电梯、配电设施、监控系统、消防报警系统、水泵等）的供应单位应提供清晰明了

的操作使用说明书，并对物业管理相关人员提供正规的培训。

（6）小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明，最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。

（7）对大型重要的公共配套设备，设立独立的电表，高层的室内照明插座电源应与空调系统用电线路及计量分开，高层电梯与照明应分开计量，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中，电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。

4、做好竣工验收配合工作，把好验收关，对不符合管理要求的工程项目力令其整改，满意后再签字，物业（包括设备设施）的二次接管验收全面把关交接，尤其是房屋平面图、设备设施竣工图、设施设备安装、使用和维修技术资料等。

5、物业的接管验收

（1）对在前期介入阶段提出的整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出补救和解决措施并备案。

（2）要求开发商对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人的联系电话、保修期限等内容列出清单交给牧业公司。

（3）凡小区采用非市面上常见的建材、设备和设施的，要求开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。

（4）验收时注意和物业管理密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取

水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系统是否足够，设施做好与否，空调滴水、排水系统（含商铺）是否完备等。

（5）小区公共设备、设施、辅助场所、停车位等产权须界定并出具相关证明（避免以后引起业主投诉和纠纷）。

（6）验收小组按照建设部《房屋接管验收标准》规定，认真核对接管资料查验房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设备设施等内容。已验收的，签发验收复函，对验收中发现的质量问题由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由施工单位负责整改，并商定时间复查。对符合验收标准要求的房屋，由管理处接收钥匙。

（三）公司的前期管理费从初期物业管理费中开支，费用按招标文件规定分步到位，主要用于办公设备的购置、前期介入人员的工资、物业公司的管理费用及相关的办公费用。

二、入住管理

（一）入住规约

入住参照宁波市建设委员会文件即市建房管《业主临时规约》示范文本执行，在业主签定购房合同时一起签定。

（二）公众制度

为了倡导精神文明建设，使我们的管理和服务更上一层楼，是离不开小区业主的配合，因此制订了各种公众制度：

1、业主规约

2、精神文明规约

3、业主手册

4、环境卫生管理规定

5、文化娱乐场所管理规定

6、车辆管理规定

7、装修管理规定

8、治安、消防管理规定

9、物品出入管理规定

10、装修人员管理规定

（三）入住手续及相关工作程序

1、业主入住前筹备工作

管理处正式成立后，管理处主任根据标书负责编写业主入驻工作方案，并做好下列工作：

（1）落实投标书中拟定的各类人员配置。（2）完成物业办公用房装修。（3）制订并实施物料采购计划。

（4）制订入住工作流程，做好入住资料的准备。

2、入住办理“一条龙”

我们坚持“热情、周到、高效、便利”的原则，为业主提供“一条龙”服务。编制物业交付工作程序，拟定开发商与物业交付操作程序。为方便业主，提高为事效率，管理处设立接待中心，使业主能在一个地方就能办妥所有的事项。

（1）交房一站式：交房时由物业管理公司和开发商联合设立交房中心，双方集中在一起。按照交房的有关手续，办理交房手续，向业主提供必要的咨询和服务，实行“首问责任制”并在交房中心把相关手续全过程办理完毕。

（2）服务一站式：业主可以通过任何一种联系方式，要求物业管理公司提供合理的服务，接待人员不能以任何借口予以回绝，而必须直接负责落实。特殊情况确实不能满足业主要求，也应如实告知，取得业主谅解。

（3）报修一站式：业主通过报修电话或上门报修，接待人

必须按规定负责落实填写报修单，维修结束后还应电话或上门回访，检查维修质量，不得中途推逶。

3、入住流程：

验证并留存----发给业主手册等资料----签订各类协议书----交费----验房----钥匙发放（若不合格，整改并验收合格后，发放钥匙）----存档

4、便民措施

1、为解决小区交付入住初期搬运量大，外来人员管理不便等问题，我们将组织便民搬运队，以低于市场平均价水平为业主提供各类搬运服务。

2、为方便业主装修，在装修初期，引进装修建材超市，为业主提供价廉物美的合格装修建材产品，提供联系搬家公司服务，邀请专业人员举办环保装修讲座及装修现场指导。

3、与燃气公司、电话公司、有线电视、网络公司签订代办业务协议书，为业主办理相关业务。

4、与学校、派出所联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告业主。

三、管理服务收费标准公布上墙并做好宣传工作

1、依照有关规定在小区宣传窗内张贴东欣佳苑物业服务管理收费标准。同时公布市物价局有关文件，让业主（住户）明确知道物业收费规定。

2、在《业主入住手册》中介绍有关物业收费规定和情况。

3、在东欣佳苑管理处收费点张贴东欣佳苑物业管理收费标准及缴费注意事项。

4、向业主（住户）宣传物业公司的权利和义务，以及业主（住户）的权利和义务，做好细致的解释宣传工作，让业主（住户）认识到缴纳物业管理费是自己的义务和职责。

四、装修管理

（一）依法管理装修和违章搭建措施

1、在签订《商品房买卖合同》时，与业主签署《前期物业管理服务合同》和订立《业主临时管理规约》，为物业管理行为的法制化、规范化奠定基础。

2、把好入住办理时宣传交底关。办理业主入住手续时，发给业主《业主手册》，手册中包含《小区管理制度》、《业主规约》、《住宅室内装饰装修管理办法》等，均含有不得违规装修、私搭乱建、改变房屋使用性质等内容，以及违反规章的法律责任，并加强口头宣传。

3、把好装修备案关。在装修备案时，对于不符合规定的内容不予同意，装修备案人员不仅要耐心宣传违章装修、私搭乱建对于房屋安全、小区物业保值增值以及相邻关系的害处，而且还要从业主切身利益出发，提出合理化建议。

4、把好检查落实关。加强巡查，切实执行建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《宁波市城市房屋使用安全管理条例》的规定，及时发现和制止违规装修、破坏房屋结构、私搭乱建、破坏房屋外立面美观统一以及改变房屋用途等行为。

（1）严格装修检查、巡视。加强管理力度，掌握并记录每一业主的装修进度，工程部每天到施工现场随机了解施工情况，以防止乱搭乱建现象的发生和建筑外立面及公共部位发生损

坏，阴止乱倒香蕉水、油漆、木屑刨花等行为，避免火险险情的发生。

（2）加强对施工人员的管理。管理处与装修企业签订《房屋装修责任协议》，以禁止各种不规范野蛮装修行为。

（3）对违章装修、野蛮装修损坏共有部位共用设施，除赔偿或恢复原状外，必要时提交政府相关部门追究和处理。

（4）对装修重要事项的重点规定：

1）物品搬运：业主承担其所聘请的搬运工人在运送物品过程中对小区公共设施、设备破坏的赔偿责任。装修材料的搬运一律使用指定电梯或吊装，不得使用楼梯走廊进行搬运，进出电梯或吊装时，应注意上下、左右的安全，避免在搬运过程中对相邻物业造成损坏，同时须时刻检查吊装设备是否安全。

2）禁止损坏房屋结构（如拆改原房屋的外墙、柱、梁、楼板等主体结构部件，开挖门洞等）、公共设施（如损坏、擅自改变公共给排水管线、照明灯具、电力管线、燃气管线及弱电系统等到）、改变或影响房屋结构、外观、性质、设计用途、功能布局等，侵占公共空间、在房屋顶面上擅自加层建房或搭棚。电器线路必须从预留孔中通过，不可在框架梁上、楼面结构层上穿洞、开槽安装各类管道。公共管道不可擅自改道、搭接，不可将卫生间或厨房间的污水接入雨水管、封闭公共管道检查孔。不可封闭或暗设燃气管道，拆改须由燃气公司进行。不可附加建造洗手间、沐浴房之类的设施。不可擅自改变与其他业主相联共用的电器、电话、有线电视等插座和给排水管道。

3）业主装修仅限于室内部分，不可将公用部位纳入装修范

围。

（5）建筑垃圾的处理措施

1）建筑垃圾必须袋装，自行或委托小区搬运队堆放到管理处指定地点，不可散乱堆放或堆放在楼道口及楼道内。

2）木屑刨花类垃圾当天清理，不准过夜，以消除火灾隐患。3）争取有关部门支持，做到建筑垃圾2-3天清运一次。

5、把好违章制止关。对于业主或装修施工队不听劝阻的，及时联系有关部门，并迅速组织人员，制止违章装修和搭建的行为，对于通过努力仍无法制止的违章装修、私搭乱建行为，或者违章装修造成严重后果的，及时通过行政执法部门或通过法律途径解决。具体可以通过以下几个途径：

情理手段

业主出现违章装修，做到以理服人，以情感化业主，急取业主的支持和理解。

行政手段

在业主不愿整改的情况下，向上级机关及业主的所在单位反映情况，取得行政上的支持，通过行政压力督促整改。

经济手段

根据《宁波市房屋安全使用管理条例》的有关规定，严惩违反装修有关规定的行为，提请房屋管理行政部门处于相应的经济赔偿和规定的处罚，以维护其他业主的利益。

法律手段

业主在办理装修备案时，管理处分别与业主和装修单位签订具有法律效力的《装修协议书》和《装修责任书》，划清管理

处、业主、装修施工单位之间的责、权，对小区装修进行法制管理。对违章并无视一切的业主，我们将通过法律途径予以解决。

（二）外观管理措施与承诺

根据《宁波市城市房屋使用安全管理条例》及东欣佳苑的特点，也为保护建筑外观整体形象，小区内不得外装防盗窗、雨蓬与花架；空调外机定点定位；小区外围营业用房门面装饰统一。特承诺在东欣佳苑的外观管理上达到余姚市物业管理示范小区标准，具体措施如下：

1、外观管理措施结合制止私搭乱建等装修管理措施一起进行，以制止各种不合规定或未经批准在外墙上附加设施以及随意在外墙上开门开窗挖洞、破坏外墙或改变外墙色彩等行为。

2、将外观管理具体内容在业主《装修指南》中，给予明确，在《前期物业管理服务协议》或《业主临时规约》中也作出约定。

3、空调安装：分体式空调室外机组管理处制定统一安放位置，空调排出的冷凝水接入统一的排水管中。

4、多层、小高层住宅晾衣架须按照管理处确定的统一式样、规格、材质、颜色安装，不可安装花架。为防止高空坠物，高层不可安装晾衣架、花架。

5、提倡不装防盗窗。若要安装，须安装与窗玻璃内侧；敞开式阳台不可安装防盗网。

6、商铺房的招牌、灯箱大小尺寸及安装位置须符合城管部门和管理处统一规定，并报请有关部门批准后方可安装。

第三篇：物业管理服务的整体设想及策划

物业管理服务的整体设想及策划思路

内容简要说明：

一、物业管理的目标及战略构想

对物业实行企业化、经营化管理，克服旧体制的弊端，最大限度地实现物业的社会效益、经济效益及环境效益的统一和同步增长。

二、物业管理服务的整体设想及策划思路

以新技术、新工艺、新产品、新创举为基础，针对露水河镇各小区的特点，我们在物业服务上要定位管理理念，树立“服务以人为本”、“管理以物为本”的意识，以实现全面改善居住质量，创造文明居住环境。

三、管理机构设臵和规章制度

合理设臵管理机构，健全和完善各项规章制度，严格人员的素质管理，运用现代化管理手段，致力于精神文明建设，实施品牌和形象策略。

四、管理人员的配备及管理

我们在人员配备上坚持以“精干、高效、敬业”的用人原则为基础，确定“重学历也重能力、重水平也重道德”的用人标准，严把人才选聘关。我们要求事务管理人员必须是一专多能，实行一岗多职。

五、各项管理服务承诺及指标

根据物业管理服务及我地区各小区实际，合理制定各项工 1 作指标，并公开服务承诺，以促进工作质量、完成工作目标。

六、物业企业管理方案

合理制定房屋管理、市政管理、环境卫生管理、绿化管理等各项工作实施方案及管理措施，保障各项工作及目标高质量完成。

七、企业经济效益

通过正确核算物业管理经营成本，在为业主提供超值服务的同时，采取有效增收节支措施，不断提高经济效益，走可持续发展之路。

详细内容：

物业管理的目标及战略构想

一、总体目标

针对各小区的特点，以新技术、新工艺、新产品、新创举为基础，更好地发挥物业最大的使用功能，使其保值增值，为露水河镇居民创造整洁、文明、舒适的生活、工作和出行环境，全面实现改善居住质量、创造文明居住环境的目标。对物业实行企业化、经营化管理，克服旧体制的弊端，最大限度地实现物业的社会效益、经济效益及环境效益的统一和同步增长。

二、近期目标

1、第一年，督促开发建设遗留问题的整改，同时重点抓 2 好装修阶段的管理，使小区的建筑风格不被破坏；逐步推出各项延伸服务。并以《物业管理细则》作为小区日常管理与服务工作的指导，针对小区的管理特点，制订切合实际的各项规章制度；建立物业、设备、业主档案；对员工进行培训，逐步推出各项延伸服务。同时，修订和完善各项管理规章制度，使之趋于科学化、合理化。

2、第二年，在巩固和提高第一年管理成果、总结经验的基础上，结合创优达标、创建文明社区、创建文明城市等活动，逐步增强业主参与意识。协助成立业主大会的作用，运用专业化管理，完善法制化建设，充分发挥业主大会的作用，运用专业化管理和与业主自治相结合的原则，促进物业管理和小区建设。

三、战略构想

1、引入人才的市场竞争机制，培养和造就一支作风好、技术硬、业务精、视野宽的高素质员工队伍，为企业进一步发展奠定坚实的基础。

2、采取以物业管理为主线，谋求多元化发展的经营策略，增强企业的经济实力，企业发展纳入有计划、可持续发展的良性轨道。

3、不断完善企业管理制度，运用现代化企业管理方法，实行内部资源优化组合，强化企业文化建设，形成自身的管理特色，创立企业管理服务品牌。

4、注重团队建设，提升企业形象，建立社会公众关系，3 参与社会公益活动，扩大企业品牌影响，回馈社会对企业的支持和帮助。

物业管理服务的整体设想及策划思路

以适宜业主居住的理念为规划前提，以新技术、新工艺、新产品、新创举为基础，以全面的改善居住质量、创造文明居住环境为目标，针对露水河镇各小区的特点，我们在物业服务上的整体设想和策划如下：

一、管理理念定位

树立服务“以人为本”，管理“以物为本”的管理意识，寓管理于服务中。

（一）服务“以人为本”，实施“人性化”的物业管理 我们将广泛引入人性化物业管理概念，使我镇成为“人性”得以充分张扬的空间。

1、对业主体贴入微的人性化、家庭式关怀。

（1）管理服务中心24小时伴随着您，聆听您的心声、了解您的需求，以阳光般的热情时时刻刻为您排忧解难。

（2）不管您在社区的哪个角落，您都可看到我们物业工作者忙碌的身影，无论您在生活还是工作上有任何要求，只要您拨通我们的服务热线，我们将最快来到您的身边，为您提供细致、周到的服务。

2、引入“员工是企业主人”的管理理念，为管理服务工 4 作的实施提供保障。

（1）多层面、多角度激励员工，以满足员工的物质与精神需要。

（2）主张管理者与员工之间充分沟通，体现人与人之间的平等。

（3）关注员工自我价值的实现，使员工与企业同步发展。（4）为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上，平者让，庸者下”的用人机制。

（二）管理“以物为本”，实现物业的保值、增值。业主臵业除了安居乐业外，更希望物业保值、增值。因而，我们的管理将围绕维护业主权益，保持和提高物业的完好，从而使物业整体升值，真正体现管理以物为本。

我们将以房屋装修管理为重点开展工作，除加大宣传力度，勤检查、勤监督外，全面运用情、理、法手段进行管理，使小区外观达到整体、有序、统一，实现物业保值增值。

对设备设施管理，我们以提高设施设备的可靠性、技术水平的先进性为重点，实行专人负责制。建立维修保养制度，实行动态维护，采用预防性维修和改善性维修的两级维修制度，并保持与供应商联络，以保证各类备品、备件的及时到位，从而缩短为业主服务的时间，体现人性化服务。

在保证绿化用地的同时，美化空间环境。在总平面绿化布臵上采用了草地、树木、小品相结合的手法，创建理想人居环境。这些设施代表着小区的品味与档次，因而要专人专职良好 5 养护，从而保证其正常、有效地运转，力争创造出具有吸引力的新型环境，以满足业主的需求，也是我们今后的一个工作重点。

二、整体方案策划思路

物业服务管理的整体设想及策划可概括为以下几方面：

（一）环境保护服务

1、突出小区人车分流管理。充分利用小区的人行休闲景观带，形成步行道、入口中心广场相结合的交通组织体系，即方便交通又做到了人车分流，同时为了方便业主货物搬运。

2、建立园林绿化、景点生态链。以各小区中央为核心，景观绿地为依托，科学地配臵小区内园林绿化，创建绿色生态家园，创造一个四季如画的优美环境。

（二）管理措施

措施一：服务过程中前期介入与后期服务相结合 选择外地管理先进的物业小区进行参观学习，吸取他们的成功经验，拓宽思路，力争优化我镇小区设计，在了解和更改的基础上为日后的物业实际运作、管理服务打好扎实的基础。

措施二：实施人才战略

在实际管理中，建立完善的员工培训体系，通过岗前、岗中以及专项培训使每位员工成为各个岗位的最佳人选。引入市场竞争机制，完善企业内部考核制度，实行竞聘上岗，使“贤者上、平者让、庸者下”。

措施三：真情营造绿色家园

我们将用我们的真情播种绿色的祝福，保护人与自然的高度统一性，让人真实感受到自然，努力将我镇各小区营造成绿色家园，我们的目标是“人人拥有一个绿色的家”。

1、减轻小区的环境污染

住宅建筑存在于一定区域范围内的自然环境之中，是生态系统中的一个环节和阶段。这就要求我们必须最大限度地减轻住宅环境的污染，尽可能使废弃物减少到零排放或零污染。对生活垃圾实行区外清运，严禁区内焚烧等行为。引导居民形成环保价值观和爱护景观的行为规范。

2、加强绿化管理，美化小区环境

大力改善绿化环境，安排专业的绿化工进行养护和管理。做到花草树木长势良好，无枯花、无破坏、无虫害，修剪及时、整齐美观。

措施四：环境建设中融入“人性化”理念

随着时代的进步，科技的发展，人们已经不再满足于一般的卫生、绿化、安全服务，人们希望生活在一个更体现文化色彩、更关注个性发展、更富有现代生活品位的生活环境之中，从而得到高品位人生体验和精神满足，而我们着力打造的环境建设中融入“人性化”理念正是满足了业主这种心理需求。

1、我们将环境文化建设纳入物业管理日常工作中，由综合管理部专人负责，齐抓共管。拟定制度，及时监督，并邀请业主代表组成环保小组，义务监督，沟通信息，发现问题，及时处理，我们将定期向社区成员公布环境公告。

2、拟定《环境手册》，对小区的标志系统、公共设施系统等进行全面的统一设计，真正做到和谐统一，有章可循，避免盲目散乱和视觉污染。

措施五：多方位联动，共建社区文化

为了营造出一片共同呼吸的空间，形成邻里亲善的关系，我们将开展丰富多彩、行之有效的社区文化活动来拉近彼此的心灵距离。具体做法有：

1、通过政府职能部门的社区服务平台，积极参加社区组织的各项宣传文化活动，促进社区文化建设。

2、与周边区域组成共建单位，增加社区与周边业主的活动交流。

管理机构设置和规章制度

机构设臵基本思路：严格人员的素质管理，提供全方位服务；采用两个区域管理相结合的管理办法，运用现代化管理手段，实现办公自动化；致力于精神文明建设，实施品牌和形象策略。

一、设臵管理机构

（一）机构设臵的基本原则

设立小区物业管理处，全权负责该小区的物业管理。根据精简高效、垂直管理与横向调控的原则，采用管理处主任负责下的机构设臵模式。

1、镇物业部门、业主委员会、小区管理处主任共同构成决策层，通过管理处指挥协调和监控管理处工作。

2、设立工程部负责小区房屋及其附属设备、设施的验收、交接、运行、养护管理，装修管理及技术指导，公共水电管理和为业主提供有偿和无偿服务。

3、设综合管理部负责小区内环境卫生保洁、绿化养护、绿化管理，社区文化建设，物业管理费收取及管理处财务和常用材料、物资采购、保管等工作。

（二）整体工作流程

1、整体运作流程的设计原则是全面、合理、高效、环环相扣、相互制约，保证各环节紧紧衔接。

2、各项工作运作过程由物业各职能部门参与并现场指导。

3、运作过程将由物业分管领导及相关部门全程监督指导，对出现的问题及时进行沟通、协调并解决，以使日常管理能更成功、具有特色。

二、管理机制和规章制度及企业近远期目标

（一）管理机制

1、激励机制：工资福利等物质保障荣誉晋升等精神奖励 以人为本是重要的经营理念，也是企业文化的精髓。它坚持以人为中心，尊重人、理解人、关心人、培养人，以激励员工上进、实现员工的自身价值为出发点，倡导和营造既相互尊敬、相互信任，又有明确行为规则这样一种和谐有序的舒畅环境，实现管辖区的管理目标。

9（1）激励从实现方式上来说又可分为双重激励，第一层次为员工的奖惩体系和报酬体系，第二层次则包括沟通、提升、文化等方面的激励。

（2）奖惩体系必须坚持：“奖惩分明”和“优胜劣汰”的原则，我们主要依托于严密完整的规章制度，及时和准确的奖惩是我们用来维持员工长久工作动力的法宝之一。

（3）报酬体系主要通过对员工直接分配所得来激励员工。绩效管理与绩效考核，是我们进行奖金分配原则的主要依据。

（4）对于要求上进的、追求自我价值提升的员工，我们将把提供培训放在集体和个人发展中的重要位臵，并为此提供足够资金和物质装备。

2、监督机制：制度完善的监督规范，分层管理（1）实时监控制度：及时对各部门日常管理工作进行监督控制，发现问题及时纠正。

（2）定期报告制度：各组定期汇报工作情况，提交工作计划，由主管部门审核，并评估工作业绩。

（3）定期巡视制度：不定期巡查，弥补纰漏，促进管理工作更加完善。

（4）投诉处理制度：接受业主投诉，尽快调查事情原委并做出处理方案，调查事情原委，尽可能给业主满意的答复。

3、自我约束机制：建立全面自我约束机制流程与制度（1）管理处在物业管理过程中，严格执行地方政府发布的有关法规、条例和实施细则。

10（2）巡视检查制：由管理处对各员工进行定期和不定期检查，发现问题及时纠正。对重大质量及多次重复出现的问题，由管理层检讨并制定纠正和预防措施。

4、信息反馈及处理机制

管理处24小时接受和处理各方面的信息，主要渠道有：（1）管理处每年向业主委员会提供一份工作报告书，包括管理费收支帐目，征询业主意见情况。

（2）公司每年向物业主管部门汇报物业管理情况，征询主管部门的意见，改善不足之处。

（3）业主意见箱。

（4）管理处员工的反馈信息。

获得反馈信息后，由管理处主任分析处理，通过管理处主任向相关部门人员发出指令并监督其及时改进，直到圆满解决问题。

（二）规章制度

科学完善、合理量化的管理制度是我们取得成功的重要法宝。我们将严格按照有关法律法规的规定结合现状，对我镇施专业化、规范化、现代化管理。进一步加强提高服务质量，改善环境和预防环境污染，实现社会效益、环境效益和经济效益的最优化。

在此我们例举主要的规章制度具体如下：

1、公示管理制度：

业主规约、环境保护管理规定、园林绿化管理规定、公共 11 设施管理规定、房屋装修管理规定、停车场管理规定、装修管理规定等。

2、内部岗位责任制度：

管理处主任岗位职责、工程部负责人岗位职责、清洁工岗位职责、绿化工岗位职责等。

3、内部管理运作制度：

员工守则、员工行为规范、劳动人事制度、清卫人员管理细则、维修人员管理细则、业主投诉处理工作制度、应急处理程序、员工培训制度、财务管理制度、回访制度、档案资料管理制度、材料及工具领用制度等。

4、考核制度：

服务中心人员岗位考核标准、工作考核奖惩制度、清卫人员岗位考核标准、维修人员岗位考核标准、绿化工岗位考核标准等。

我们将结合各小区的特点，补充修改一部分公众管理制度，在小区业委会未成立之前充分征求意见后公开实施，在业委会成立后，则通过业委会表决通过。我们还将根据实际动作情况来不断完善管理运作制度，使工作真正做到精简高效。

管理人员的配备及管理

我们在人员配备上坚持以“精干、高效、敬业”的用人原 12 则为基础，确定“重学历也重能力、重水平也重道德”的用人标准，严把人才选聘关。我们要求事务管理人员必须是一专多能，实行一岗多职。

一、组建优秀管理团队

管理骨干的综合素质是关键，物业管理团队建设，应以最优秀的管理者、工程技术人员，建立一支服务意识强、专业知识精、员工形象美、执行法规严、领导班子硬的高素质管理队伍。我们将始终坚持博采众长、持续创新，持之以恒开展有效的培训工作，在物业管理服务中，将对人力资源管理进行全程有效控制：定员、定岗、定编、定岗位工作标准，建立人员入职制度，科学培训、量化考核。只要是应该做、能够做的事，都要尽心尽力做好，不拖延、不马虎，努力做到让服务对象满意，为实现管理目标而不懈努力。

二、人员配备和培训

（一）人员配备说明

管理处在人员配备上将根据各小区实际情况来实施，公司将拟配备物业服务人员。其中包括主任、管理员、工程人员、清洁保洁人员、绿化人员。

（二）服务人员素质要求

管理处主任：高中以上文化，有物业管理经验，懂智能化办公，具有开拓精神。

工程部：有专业上岗证书，具备维修基本技能。清洁工：吃苦耐劳、体貌端正。

绿化工：精通绿化养护技能。

（三）专业培训计划

我们将根据实际情况，制定与小区特点相符合的岗前、岗中和定向培训。员工必须通过培训，经过考核合格后，方可上岗。

1、培训目标

通过上岗前培训，使各岗位人员熟悉各岗位的要求、所从事岗位的基本情况和职责，将自己的技能与工作要求、规程、标准相结合，以精湛的技术、良好的仪容仪表、规范的言行举止，出现在各自的岗位上，充分展示员工的优秀形象。

2、培训计划： 例：岗前培训内容 管理规章制度：全体员工

物业管理基本知识及法规：全体员工 形象礼仪、仪表及文明语言：全体员工 社区文化、家政服务：相关人员

绿化美化及设备维护标准：相关工程技术人员 ……

三、人员上岗标准及员工考核

1、人员上岗要遵守相应的岗位职责以及规范仪表、行为、态度的标准规定，树立企业形象。

2、员工基础工作考核包括员工行为规范、仪容仪表（制服穿着、胸卡佩戴、仪容整洁等）、遵守规章制度、履行岗位 14 职责、以及完成工作指标情况。考核汇总表作为年终管理处对员工考评的重要依据之一。

四、员工的素质教育

从内部着手，强化各项规章制度的贯彻落实，对员工实行动态管理，明确各岗位责任制及通过对各岗位的指标考核管理，引入和强化竞争机制，做到奖罚分明，优胜劣汰。有计划的举办岗位技能培训班，进一步加强对员工的培训、教育和管理，通过持续不断地培训和考核来保证队伍的素质。

各项管理服务承诺及指标

一、培育物业服务品牌

为了实现专业化、规范化、科学化管理，首先必须从基本制度建设入手，导入ISO9001：2000（质量管理体系）的要求，严格实行管理制度化、工作程序化、服务规范化、质量标准化、培训考核系统化。强化过硬的工作作风，要求全员体现出一流的服务意识、质量意识、成本意识、创新意识，制定出符合实际的一整套完善的控制程序、运作流程，并在实际工作中持续改进，提高可操作性。要从“靠优质服务赢得用户满意、靠科学管理实现经济效益、靠规章制度创建文明小区”三项措施上下功夫，参观学习借鉴外地先进的物业管理模式、内强素质、外树形象。建立健全针对各小区特点的物业服务管理机构，人员照片公示上墙，接受广大员工群众和小区居民的监督。着力 15 培育物业企业品牌，以此推动物业服务整体水平的提升。

二、服务承诺及指标

1、房屋及配套设备设施完好率达99% 实施措施：坚持房屋及配套设备、设施的养护与维修相结合，保证房屋正常地发挥其使用功能，延长其使用寿命。明确责任人员，做好质量管理工作，经常检查定期养护。

2、房屋零修、急修及时率达99% 实施措施：建立健全报修、约修制度，公布报修电话，24小时受理业主报修。接到报修，详细填写维修单，注明需维修地点、报修事项、报修时间，并尽快到达维修现场。零修现场及时完成，急修不过夜，维修完成后，由维修人员填写到达时间、维修时间、维修结果，并请业主签字认可。

3、维修工程质量合格率达100% 实施措施：严格执行《维修工作制度》和《维修回访制度》，严把维修施工质量关，坚持各个维修项目的标准，按照工序操作，一步到位，杜绝返工，并及时记录维修工作台帐。加强管理，把维修人员的工作质量作为考核重要指标。

4、绿化完好率达98% 实施措施：严格执行《绿化养护工作制度》，由专职绿化人员负责养护。建立岗位责任制，做好绿化养护、病虫害防治等工作，每日记录养护管理情况，管理处主任直接巡查监督，确保小区（包括街道）绿化布局合理优美，花草树木配臵得当，生长良好，修剪整齐美观，无破坏、无践踏、无黄土裸露、无 16 病虫害、无树木枯死现象。通过社区文化和宣传、教育，规范业主行为，共同维护小区的绿化环境。

5、保洁率为99% 实施措施：严格按照保洁工作标准进行操作，并督促检查，把镇区环卫和小区清洁工作作为考核的重要指标。

6、道路完好率达95% 实施措施：坚持道路及停车场维护和管理标准，落实维护和管理责任，坚持每日检查，定期养护，确保交通安全和停车安全。

7、管理费收取率达98% 实施措施：摆正物业管理服务与收费的关系，做好物业管理服务与收费的宣传工作。管理服务工作要到位，收费工作要做细，严格按规定标准收费，在业主业委会未设立期间，定期召开业主（住户）代表座谈会，征询物业费收缴工作意见，以利物业费收缴工作的进行。

8、住户投诉处理率达100% 实施措施：责任到人，安排专人负责业主（住户）投诉处理工作。受理投诉后，一般问题在48小时内处理解决，特殊问题在5天内妥善处理。

9、居民对物业管理满意率达95% 实施措施：坚持“以人为本”的管理服务理念，从业主（住户）心理需求的群体意识出发，提高管理服务水平，建立业主（住户）信息反馈机制，设立业主（住户）议事信箱和电话，17 博采众长，借用大家的智慧，做好管理服务工作。

三、实施“精细化”管理

“天下难事必作于易，天下大事必作于细”，无论是个人的前途还是企业的发展都是由一点一滴的细节组成的。物业管理作为一种服务性行业，提供的不是一个简单的、易量化的商品，而是通过过程来体现的服务，所以物业管理更是细节的管理，这既是服务行业特性，也是国际化物业管理人性化服务与亲情关怀的品格。“大事做于细，伟业始于先”，我们要深刻领会细节服务的精髓，从每一个环节中的每一个细节做起，实实在在地从小处着眼，在服务中于细微处见功夫，通过优质的细节服务使业主（住户）的付出物有所值，甚至物超所值。

物业企业管理方案

物业管理体系是一种从管理模式向服务模式进化的体系，我们在物业管理服务过程中，将全面导入ISO9001:2000质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系，提高管理水平，促进质量管理的规范化。实施规范、高效的物业管理，使物业管理的策划、房屋管理、设备设施管理、绿化保洁管理、档案资料管理等整个服务过程进行全面有效控制，并持续改进，不断完善。

一、房屋、设备设施管理与维修管理两部分组成

（一）房屋管理方案

1、房屋管理由工程部负责，在接管验收后建立房屋数据库档案，全面掌握房屋的类别、结构、产权、数量等情况。

2、建立房屋管理责任制，将房屋管理的责任落实到人，将日常考核与经济利益挂钩。

3、加强房屋装修管理，禁止违规装修，确保房屋结构完整、外表美观。

（二）房屋维修保养管理措施

1、房屋主体结构部位：

（1）由管理处每周组织专业的检查单位，对主体结构进行检查，发现问题及时处理。并一年对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查，发现损坏及时修理或报请建设单位修理。

（2）每月1次巡视楼内公共部位门窗，每年1次对房屋进行检查，发现损坏，按维修计划组织维修。

2、外墙面：由管理处负责每周检查一遍，发现问题及时处理。每4年对于较大面积渗漏局部翻新一次。

3、屋面：由管理处负责，每周检查一遍，发现问题及时修理；每月检查屋面雨水口；及时修补破损屋面隔热材料，重新沟缝。

4、楼梯通道：

（1）由管理处负责每周检查，发现问题及时修理；三年一次对楼道及扶手粉刷、油漆。

（2）确保楼梯通道整洁无缺损、扶手完好、无张贴痕迹。

（三）设备设施管理与维修

在设备设施管理上，我们将把提高设备运行的可靠性、保持设备、设施管理的先进性、实现设备使用的高效性作为管理目标，最终确保设备完好和安全使用。针对上述目标，我们要紧密与相关部门（供水、供电、供暖、消防等部门）沟通协作，制定管理方案如下：

1、设备安全运行管理方案

（１）建立设备安全管理制度。为确保设备安全运行，结合东欣佳苑物业的具体情况，制定一系列相应的设备管理制度。

（２）操作人员的管理：使用和维修人员必须经培训考核合格后持证上岗，并经常进行安全操作培训。

（3）巡检和安全管理：在管理处设备管理人员日常管理和维护基础上，职能部门要进行每季一次的巡检和每年二次的安全大检查，以上级督导、管理处落实的方式来确保小区的设备设施的安全运行和完好状态。

2、给排水管理、供暖管线维修养护及供电系统管理 与相关部门沟通协商、紧密协作，合理制定工作措施，争取某些服务项目物业有偿代办。

维修人员必须全面了解设备的性能、用途、给排水及供暖管线走向布局和控制阀门的位臵，以使正常的检修、检查能顺利进行。

二、市政等公用设施管理具体方案

1、具体管理

道路、停车场、明暗沟、路灯、庭院灯等，定期检查，随坏随修。

2、管理措施

建立双重巡视制度，加强对公共设施的管理，防止或及时发现破坏情况。定期对公共设施进行检查，发现损坏或隐患及时修复，保障其正常使用与安全，并作好记录；根据积压类公共设施的使用寿命及实际使用情况，进行及时的改造与更新。

3、建立各项档案及台账

如：市政公共设施分布明细表、市政设施维护保养记录、市政设施检查记录等。

三、环境卫生管理具体方案

（一）环境卫生的基本实施方案

管理处设立综合管理部，综合管理部主管负责相关环境卫生管理工作。为搞好环境建设，我们在街道、小区内配臵清洁工，实行动态保洁。在街道或小区醒目处上墙公布保洁责任人，接受群众和业主监督。实际操作中将结合实际情况，为小区居民提供优美整洁的居住和生活环境。为做好环境卫生管理工作，我们将从以下三方面入手：

1、环卫设施建设

要搞好环境卫生管理工作，必须有相应的卫生设施，除了常规的配臵外，可考虑配臵各种清扫工具，在主要的交通要道上设臵果皮箱。负责作好环卫设施的日常使用及维修保养工作，提出高设施使用效率，延长使用寿命。

2、环境卫生管理措施

（1）加强环境卫生的宣传教育：搞好环境卫生工作，需要业主的配合，为此，我们要作好环境卫生和环保意识宣传，加强业主自觉意识和自觉遵章观念，共同维修整洁优美的社区环境。

（2）制度落实：管理制度是搞好环境卫生管理工作的保证，我们将结合实际情况，在原有体系的实施基础上，做好制度建立工作，如岗位责任制、操作流程、劳动纪律、考核及奖惩条例以及清洁工具使用和保养细则等。

（3）公共区域清洁内容

地面保洁：不定时保洁，小区主道路做到地面无杂物垃圾；道路无石无沙，无杂草，无积水，无烟头；所有公共场所无杂物、无垃圾。

楼道、楼梯每天清扫一次，多层每二天清扫一次，做到无杂物、无蜘蛛网、无乱贴广告、无乱堆放，消防箱、扶手无尘、玻璃窗完好明亮。

绿化带：每天一次，做到各类道路灯、阴井盖、指示牌、铁栅栏、各类美化设施整洁干净。

（二）街道、小区道路、住宅保洁工作

1、街道、道路保洁工作

（1）街道、道路保洁与住宅保洁实行分块管理，制定各自的工作范围和工作标准。

（2）街道、道路保洁采用流动性保洁办法，轮番巡回保 22 洁，以提高地面光洁度和工作效率。

2、住宅保洁

住宅保洁采用定位办法，按工作周期表做好楼宇保洁工作，楼梯清扫错开上下班时间，实行隐性服务。

四、绿化养护管理的具体实施方案

（一）绿化设施设备的配臵

为搞好小区绿化，拟派绿化工对小区绿化进行养护和种植，并有计划购臵多功能绿化工具。

（二）绿化植被的定期养护

公共绿化养护主要是清除杂草，修剪草坪，修剪枝叶，除虫灭害，清扫枯枝黄叶，移栽以及绿化垃圾清运等工作。

（三）管理措施

1、按绿化内容，责任落实到人，并制定出具体的奖励制度。

2、建立绿化管理档案，内容包括树木位臵、品种、数量、绿化设施、绿化动态等。

3、日检、周检、月检相结合，发现问题及时采用有关措施。

（四）绿化养护实施计划

包括草坪修剪、清除杂草、灌排水、施肥、病虫害防治等。

五、各类档案建立和管理

小区档案是住宅区财产的重要组成部分，管理好住宅区的档案是物业管理工作的重要内容。为此，将特别设立档案室，23 建立较完善的档案管理体系。使档案管理工作在楼宇的使用、维修、改造、扩建以及业主装修等方面发挥重要作用。

管理处建立资料应包括：小区规划图、建筑结构图、物业资料、业主（住户）资料、日常管理资料、出租房屋档案、装修管理档案、大工程维修档案、收费管理档案、设备管理档案、社区文化档案、业主（住户）意见调查及统计记录、服务质量回访记录、业主（住户）投诉及处理记录、员工管理档案、培训档案、行政文件、业主委员会文件等等。

企业经济效益

物业管理是属于微利的服务行业，正确的核算物业管理经营成本，是物业管理企业能够正常运作的首要因素，也是为业主提供超值服务的重要基础。

一、测算

（一）测算依据

1、根据《物业管理条例》。

2、根据露水河镇物业管理实际情况。

3、根据相关文件、有关规定、服务标准等。

（二）测算项目

1、物业服务收入、支出、利润。包括国家政策资金投入、人员经费开资等。

2、影响到测算结果准确性的因素。如国家税收政策的优 24 惠程度、社会平均工资的增加幅度和社会保障基金扣缴比例等。二、三大服务及收费标准

提供便利、高效、经济的便民服务是物业管理服务社区提高业主生活质量的一项重要保障，我们将根据各小区结构、地理位臵及周边配套设施情况、业主调研的结果，并结合我们开展的便民服务项目，提供以下各项服务：

（一）常规性服务

根据《物业管理服务条例》、《物业管理服务合同》等规定，我们对全体业主提供的经常性服务，贯穿与物业管理的始终。具体的服务内容是：公共环境保洁、房屋共用部位和共用设施维修养护、公共设备设施的管理维护、绿化管理等。

（二）委托性服务

根据物业管理的特点，为方便业主，我们将在管理期限内与各行政职能部门和服务部门建立委托关系，如供水、供电、供暖等设备设施及线路、管线维护维修委托和费用收缴委托，市政、环卫、绿化、消防以及社区等部门管理职能委托。

（三）特约性服务

特约性服务是为满足业主（住户）特别需要而提供的个别服务，具体分为无偿服务项目和有偿服务项目。服务工作人员要经过专业培训，确保服务质量。

（四）收费标准

根据《物业管理服务条例》、《物业管理服务合同》、《物价 25 管理规定》等相关法律法规和政策合理制定收费标准，服务内容及收费标准要报业委会备案，上墙公布。

三、增收节支计划

1、各小区物业管理处密切合作，优势互补，资源共享，降低管理成本，提高管理水平。

2、采取积极有效的措施，与有关部门协作，尽快完善小区的配套设施，迅速提高管理水平，营造良好的居住环境，增加管理收入。

3、我们将进一步全方位为业主提供多项便民有偿服务，方便业主，同时提高经济效益。

4、创造条件，争取供水、供电、供暖等专业部门的委托，为他们提供有偿服务。

5、增收的同时，努力降低成本，充分发挥在管理中的统筹作用，利用现有管理人员和技术人员，在各小区合理统筹安排，减少费用比例高的人员经费开支。反对铺张浪费，从小处着眼，集水成流，加强物流控制，提高利用率，采取有效节能措施，实施科学管理，走可持续发展之路。

四、建立收支公开、监督制度

根据相关规定，特建立收支公开、监督制度，建立健全财务制度和财务人员岗位职责，做到财务工作有章可循。明确收费事项，按规定项目和标准收费，接受物价检查部门的检查和监督。

五、以业养业，提高自身发展后劲的计划和措施

坚持“一业为主、多种经营”的原则，充分利用自身优势，拓展经营渠道，制订以业养业的发展计划和措施：

1、开展有偿服务，在原来基础上进一步挖掘，扩大经营，以服务取胜，以质量取胜，如家政保洁服务、维修服务、纯净水代送、商务服务、礼仪服务等。

2、提供房屋中介到入住、装修以及装修售后服务，通过专业公司实现一条龙有偿服务。

3、利用客户资源优势，拓展相关产业。如利用绿化盆栽基地，以租售方式供应花木。

第四篇：办公楼提高物业管理服务水平的整体设想及策划

办公楼提高物业管理服务水平的整体设想及策划

一、高标准、高水平管理的措施

（一）项目定位

1、市场定位：地理位置优越，楼宇设施完善，以办公和客户服务为主业，具备优质物业管理服务的办公场所。

2、形象定位：安全、舒适、文明、洁净(1)安全通过完善的综合管理体系，及时完成福田地税办公楼物业的管理各

一、高标准、高水平管理的措施

（一）项目定位

1、市场定位：地理位置优越，楼宇设施完善，以办公和客户服务为主业，具备优质物业管理服务的办公场所。

2、形象定位：安全、舒适、文明、洁净

(1)安全通过完善的综合管理体系，及时完成福田地税办公楼物业的管理各项事宜，确保客户的各项工作正常进行。

(2)舒适按照规范标准，完成楼宇的各项检修、保养，确保楼宇设备、设施完好，配以观赏性佳的室内外植物点缀，为客户提供一个舒适、优雅的办公、纳税场所。

(3)文明通过对公共秩序有效的疏导和维持,做好各项物业服务工作,营造活跃、轻松的办公氛围。

(4)洁净提供酒店式的保洁服务，运用各种监督机制，创造出一个洁净、优雅的工作环境。

（二）管理目标

１、自接管之日起，第1年接收并管理好客户移交的所有设备、设施，并达到福田区物业管理优秀大厦标准，取得相关证书，第2年内达到市物业管理优秀大厦管理水平。

２、自接管之日起，2年内通过ISO9002国际质量体系认证。

（三）管理优势

１、体制优势

物业公司是深圳市物业管理行业中率先实行员工持股改制的甲级企业。员工持股60％，占控股地位。因此，企业的命运取决于全体员工共同努力的结果，公司每一位员工的行为，都会给企业的发展带来不同程度的影响。正是由于员工的主人翁地位得到了确认，激发了员工的工作积极性和创造性，加上政府和股东企业的大力支持，员工在户口和住房方面无任何后顾之忧。物业公司凭借体制上的优势，通过不断输入新的血液，同时加强员工的综合素质培养，逐步提高公司的服务档次。目前物业公司员工的大专以上文化程度比例和深户比例及企业效益均居同行前列。近几年内，业务范围还扩展到上海（别墅区）、北京（工业区）、江西（政府接待中心、商品批发市场）、河南（商业批发市场）等地。

２、地理优势

福田地税办公楼位于福田区华富路，距离我公司深圳总部鹏益花园只有一公里路程。针对地税征收工作的特殊性和实际征收过程人流量的不均衡性，物业公司可凭借优越的地理优势，随时调集充足的人力、物力及各类交通和维修工具，来满足客户临时性的多方面需求。

３、住房优势

物业公司公司在福田地税办公楼附近有鹏益花园、银湖鸣翠谷、润唐山庄、碧湖花园4个管理楼盘。在各管理区域均设有员工宿舍。员工到福田征收管理分局办公楼上下班只需要几分钟时间，鉴于政府即将试行的朝9晚6工作制，我公司若有幸接管该办公楼，管理处所有员工均不需要客户提供住宿用房，遇有突发事件发生，公司将在最短时间内增派人力去现场支援。

４、经验优势

物业公司自88年开始从事物业管理，95年接管招商街道办事处办公大楼，从事办公楼物业管理已有8年历史。我们凭借体制上的优势，汇集了大批机电设备专业和综合管理人才，组成了物业公司公司强大的技术力量和管理力量，特别是先后接管的深圳大学光电子学研究所办公楼、招商街道办事处办公楼、青海大厦（青海省政府驻深办公楼）、鸣翠谷、上海西郊华城别墅区等高档楼宇的管理经验，可确保公司新接管各类管理项目的正常运作。

物业公司的技术优势体现在能运用先进管理经验，对福田地税楼宇设施包括消防设施、机电设备、停车场设施等整体功能进行改进，不断提高物业的科技含量，完善该物业的使用功能。

５、信心保证

在为政府物业提供专业化服务方面，我公司在追求规模经济利益的同时，更加注重政治和社会效益，为此我公司将充分利用体制上的优势，集中精力，从各管理处抽调最优秀人才，组建福田地税分局管理处组织架构，力争在短时间内打造出管理精品。为此我们在这里郑重承诺：

● 对于因管理不善导致大楼的财产被盗，承担全部责任。

● 对于因物业管理单位内部人员有违法行为导致业主损失，赔偿全部损失。

● 对于因管理不善导致物业设施损坏，承担赔偿责任。

● 因管理不善或操作不当等原因造成责任事故，承担责任事故所造成的损失。

● 由于我方原因造成不能完成管理目标或直接造成业主经济损失，除按双方约定赔偿经济损失外，愿承担所有违约责任。

（四）有针对性的管理措施

获悉福田地税拟公开招聘物业管理单位的信息后，物业公司立即组织人力，对《深圳市地方税务局福田征收管理分局物业委托管理招标书》进行分析研究，了解该办公楼的管理特点，并从其服务的角度出发，深入细致地分析了该办公楼对物业管理服务的需求，接管后管理处将采取各项高标准、高水平的管理措施，以确保管理目标得以实现。

１、建立快捷客户服务系统

物业公司将始终坚持“客户至尊，服务至上”的企业宗旨，把客户满意与否作为工作业绩评价的主要依据，从而最大限度地满足客户需求。通过运用创新的客户服务理念，建立全方位客户服务系统，提供高档次的精品服务，不断提高客户满意度。根据客户的需求信息来调度各职能部门和作业层面的日常服务工作，设立客户信息档案，高效反馈、处理客户意见及需求。每月按期将客户需求和回访结果进行深入细致的分析，调整工作思路，真正体现“真诚服务，精心管理”的服务理念。

２、实施物业整体形象工程

主体形象通过定期维护和管理，确保楼宇完好率达99％。l

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设备管理设备标识清晰规范，设备档案完善，所有设备无油污、无锈斑、无故障运行。

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环境维护实施水质和空气监测、排污管制及垃圾分类处理，完善标识系统，倡导环境文化，保洁效果达到“洁净”目标。

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员工形象强化员工自律意识与服务观念，通过规范员工行为和实施隐性化服务，减少服务过程中对客户的影响，体现对员工和客户的尊重。

３、建立严谨的管理运作体系

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在物业交接阶段，管理处主任将制订详细的工作计划，按照管理处组织架构，选调和培训人员，组织实施维修保养、保洁等工作，虚心听取福田地税相关负责人的意见，以达到平稳过渡，顺利接管。

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在物业接管以后，按照科学的管理机制和严格的安全制度，制定和实施机电设备的运行保养和维修计划。在环境管理、公共秩序等方面管理处均按专业程序予以安排。l

推行ISO9002质量保证体系，在福田地税办公楼物业管理工作中实施物业公司已成熟运行的ISO9002质量保证体系，并结合该物业特点，通过征询客户的意见，确定适宜的质量目标，确保接管2年内通过ISO9002认证。

４、建立规范化的成本控制体系

采用成本倒算原则，制定切实可行的物业管理预算案，征求客户同意后组织实施。l

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执行预算过程中实行成本否决制，即预算案中未列项目坚决控制或从简。同时，采取员工参与、适当废除、数据评价、库房挖潜、量化指标管理等有效手段，使成本控制落实在全员、全要素、全过程中。

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高度重视物业节能降耗工作，针对福田地税办公楼机电设备，制定并实施有效的设备经济运行方案，从而降低总体运营成本。

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加强对供应商和供货厂家的监管力度，利用自身对设备十分了解的优势，物业公司将根据在其他办公楼对水、电、空调的管理经验，结合该物业设备实际情况，在对供货厂家交货数量、保修服务内容和质量方面实施有效控制。

５、实施精英人才组合战略

物业公司高度重视福田地税办公楼项目，除总经理亲自挂帅进行业务指导外，拟委派公司精锐骨干组建专业管理团队，作为提供真诚服务、实现管理目标的重要保障。通过实施精英人才组合战略，利用物业公司体制上的优势，激发员工的内在潜力，发挥员工的创新能力，培养高素质、高标准、高品质的物业管理人才、技术人才队伍，使满意的员工和满意的客户完整构成人性化的服务、管理理念，实现满意的员工创造满意的客户、满意的客户创造满意的效率，满意的效率创造企业和员工更为广阔发展空间的良性循环。

为了确保福田地税办公楼的物业管理服务质量，我公司已决定从公司范围内抽调最优秀人才组建新接项目管理处，具体人员简介详见标书第47页，并郑重承诺，一旦中标，上述所有人员名单不变，更不会在中标后通过招聘和培训来组建新接项目管理处，以免使中标项目有较长时间的管理磨合期。

二、全方位的服务意识 真诚服务精心管理l

规范操作，以客户满意为目标，提供优质的物业管理服务。l

(一)专业化服务

物业公司凭借管理深大光电子学研究所办公楼、青海大厦、招商街道办事处办公楼等楼宇的经验优势，配备专业的管理和操作人才，利用现代管理手段，总体协调、高效运作，实现最终的管理目标。

(二)规范化服务

有针对性地进行定期的规范培训，缔造高素质的管理人才，完成规范性的服务内容。

(三)品牌化服务

通过实施规范服务的形象战略，鼎力奉献，全面、长远承担物业管理责任，树立福田地税办公楼安全、舒适、文明、洁净的整体品牌形象。

(四)人性化服务

在日常服务过程中，以人性化服务理念，针对福田地税不均衡的人流量与天气变化的要求，运用不均衡管理理论，为税务部门与纳税人营造健康的沟通环境，充分展示税务部门为企业文明服务的形象。

(五)分项承包服务 l

电梯分包

合理利用“共享式”服务的专业优势，有效节约成本，我们选择信誉良好的专业电梯公司作为分包方对三菱电梯进行维护保养。专业公司良好的服务质量更有助于物业公司管理目标的实现。l

中央空调保养

福田地税办公楼中央空调主机采用了美国约克公司产品，该产品与我公司管理的碧湖花园中央空调主机为同一厂商，在碧湖花园中央空调多年的运行管理过程中，我公司的维修技术人员与设备保养分包方美国约克公司建立了良好的合作关系。如我公司有幸中标，现在为福田地税办公楼空调保养的美国约克公司将再次成为我公司的合作伙伴。

(六)实施片区全方位服务

1、建立“全方位联合”概念，满足福田地税办公楼各项服务的客观要求。

“全方位联合”指的是充分利用企业内部资源，合理有效与外联单位合作，完成物业管理任务。如：企业内部集中采购、企业内部专业培训、专家小组的管理、技术指导，与外联企业如水、电、通讯等相关单位及邻近小区、大厦合作、相互支持关系的建立。

2、充分利用现代科技，通过网上及电子媒体等手段，提高全方位服务的效率。

3、物业公司公司通过礼仪培训，规范员工的言行举止，倡导员工文明服务和敬业爱岗，使员工质素符合高尚办公环境及文明社会环境的要求。

三、创造优美、舒适、安全、文明、洁净环境的设想

1、垃圾分类

从接管之日起即采取垃圾分类收集办法，根据福田地税办公楼的特点，设立可回收垃圾、一般垃圾和有害有毒垃圾箱。可回收垃圾以报纸、书刊、瓶罐为主，一般垃圾以日用废物、尘土为主，有害垃圾主要为污水排放沉淀物、废旧电池等。

对垃圾分类处理，我们将配合政府相关部门，采取有效措施进行妥善处理。

2、环保控制

鉴于福田地税办公楼在纳税高峰时期人流量大，管理人员根据实际情况或季节的变化调整中央空调的冷风量以及新风量，保证室内空气质量。根据环保要求，对福田地税办公楼食堂所产生废气、废水的排放情况提出合理化建议。

3、精神文明建设

我公司在精神文明建设方面有以下几点设想：

(1)在重大节日协助做好节日装饰，营造节日气氛。

(2)配合、支持福田地税举办的各类职工文化活动。

(3)协助接待来访福田地税进行参观、学习的企事业团体。

(4)协助办好墙报、宣传栏、读报栏等工作。

4、风险控制

风险控制的出发点是为了全面解除客户的后顾之忧，确保福田地税办公楼在任何时候，水、电、气设备运行正常，无任何大小事故发生。为此，物业公司将在各个环节严格履行管理职责。多年的管理经验告诉我们，无论多么完善的监控设施，都必须通过人的各种规范行为才能实现预期目标。物业公司培养出了众多具有丰富实践经验的操作员工，这些员工能够始终如一在自己岗位尽职尽责地工作，从而确保了公司一旦接管新物业，能按照规范要求，来操作各项设备，及时发现安全隐患，并将其消灭在萌芽状态，从而为福田地税办公楼提供一个安全、舒适的工作环境。

四、管理学前沿理论的掌握与运用

管理科学理论包括行为科学、组织学派、社会系统学派、决策理论、权变理论等。随着科学技术的飞速发展和市场竞争的日益加剧，管理科学理论得到了进一步的完善，其前沿理论主要集中在以人为本、系统理论、动态调节理论、效益统一理论和企业文化等方面。

(一)以人为本的管理理论

现代管理思想把人的因素放在首位，重视处理人与人的关系，强调人的自觉性和自我实现，主张以挖掘人的积极性、创造性作为管理的核心。这一理论对物业管理行业具有重要的指导作用。

物业公司公司体制在物业管理行业中最先改制，现已成为全员持股企业，企业员工成为了公司主人。物业公司倡导敬业、奉献、创新的企业精神，在公司范围内实施ISO9002国际质量保证体系，制定了“安全、舒适、文明、洁净”的质量方针，公司全体员工共同为创建名牌物业而努力。

(二)系统管理理论

该理论认为：现代企业是为了一定的经营目的，由许多相互关联的要素、环节、部门有机地结合而成的整体，是一个复杂的社会技术经济体系。为了实现管理目标，必须运用系统思想综合分析和处理。

这一理论对物业管理企业十分重要。我们经常强调的客户服务第一、注重对内、对外协调、实施ISO9002质量体系、扩展和应用现代管理技术等，都是这一理论的应用。物业管理是一项十分繁杂的工作，应该用系统观念、全面的观念整体把握、科学分析、全面实施。

(三)动态调节理论

为了实现管理目标，使企业取得最佳效益，管理过程的每一个步骤、环节都必须实行动态调节，而不能把管理过程视为一成不变的模式。这就是管理的动态调节理论。企业管理通过动态调节，就可以使各要素在各个环节上保持协调、均衡，又能对外界保持灵敏的适应性，从而最大限度地发挥其功能作用。

在物业管理工作中，动态调节理论应用极为广泛，鼓励创新、加强信息沟通和应变能力、强调“不进则退，不快则亡”的观念以及对业务流程重组从而达到提高响应客户的能力，缩短改善周期等都是具体应用实例。

(四)效益统一原则

企业为社会提供产品和服务，不仅要满足广大客户的需求和欲望，而且要维护和增进客户和社会的利益，为人类幸福做出贡献，最终企业才能赢得更多的利润。这就是现代企业管理科学中的效益统一原则。

根据这一原则，物业管理企业应该精心计算成本，既坚持以盈利作为重要目标，保持企业发展后劲，又要处理好经济效益、环境效益和社会效益的关系，保持企业长远发展的后劲。

(五)企业文化

杰出而成功的大公司都有强有力的企业文化内涵，它是企业赢得市场竞争的内在筋骨，反映了企业的基本信念和发展追求。

物业公司公司以其特有的企业精神、经营管理理念和发展目标构成了丰富的企业文化，为企业发展提供了强大动力。

五、针对办公楼管理现状拟采取的整改设想

获悉福田征收管理分局公开招标消息后,我公司立即组成一个调研小组,由总经理亲自挂帅,二位副总经理各自分工负责专业技术工作，公司各级人员积极参加贵局组织的发标会，明确招标要求，对办公楼进行了现场调查,针对目前存在的问题制定了整改方案.１、机电设备、设施的规范管理

经过深入调查，发现办公楼的发电机房、变压器房、配电房、风机房、配电箱、水泵房、中央空调主机、冷却塔等机电设备均需要尽快进行专业保养。我们认为，一般机电设备和公共水电设施寿命在十年左右，如果保养不到位，将大大减少各类公共设备设施的使用寿命，从现场看，应及时整改，避免影响正常使用。

物业公司公司已实施完整的机电设备管理规程及实施办法，并在多年的实践中得以完善，我们有信心能保证福田地税办公楼的机电设备和公共设施在短期内面貌焕然一新，并逐步走向规范化管理。

２、制定房屋配套设施维修、保养计划

福田地税办公楼内墙面多处渗水，各类管道均有不同程度的锈蚀现象。处理内墙渗水问题，首先应查明渗水原因，彻底解决渗水问题。对发生锈蚀的管道进行除锈刷防锈漆。制定并严格执行科学的房屋本体及配套设施维修、保养计划，是确保和延长房屋及配套设施使用寿命的最佳方案。

３、清洁工作体现专业水准

清洁工作从感观的效果上看，一般都可以做到洁净度标准。结合福田地税办公楼客流量不均衡性的特点，除认真执行清洁工作标准外，还应在纳税高峰期、阴雨天增加2倍以上对办税大厅、洗手间、走廊、电梯间等处保洁、消毒工作频率，保持植物盆内无杂物，植物垫盘内无尘土。

４、公共秩序、安全管理

报税高峰期引导纳税人依次排队办税，疏导报税人流，避免纳税人之间或纳税人与税务工作人员因报税先后次序产生矛盾。严密监视闭路监控系统显示屏幕，预防不法人员乘机作案。

５、停车场管理

根据福田地税办公楼停车需求量远远大于可供给量的实际困难，保持车辆畅通应为最佳方案。非报税高峰期可设2名车场保安员管理车场，逢报税高峰期及阴雨天增设1-2名保安队员，指挥疏通车辆。在分局领导的许可下，适当减少个别车位，由原来1条车行进出通道调整为2条并行通道。其中一条通道作为即停即走上、下客通道，与其并行的另一条通道仅作为车辆通行通道。在报税高峰期或车位已停满的情况下，保安队员引导纳税人车辆在上、下客通道即停即走，始终保持其中一条车行通道畅通，以缓解在报税高峰期车辆进出车场遭遇“进入难，出更难”的尴尬。

６、通过专业设计，制作办公楼配套标识。该项工作主要是结合参评深圳市物业管理优秀大厦要求的标准，按照建设部有关规定，对办公楼设备机房、公共走道、屋顶、办公室、车场等区域在显要位置，设置清晰标识，方便使用人，提高办公楼的管理档次。

第五篇：小区物业管理整体设想

小区物业管理整体设想

浅水湾地理位置优越，预期景观理想，楼盘定位高端，硬件品质一流，在未来物业管理配置上应有相应配备，并留有上升的空间，小区管理整体设想与策划也应体现超前的思维和理念，遵循安全可靠、保障有力、清洁环保、合理运行、节能降耗、保值增值的原则，对本项目所涉及的管理重点及关键控制点作出以下响应。

一、高标准、高水平管理的措施

（一）规范管理，健全制度

本项目硬件设施先进，智能化系统集成度较大，定位的客户群对物业管理预期较高，这必然要求物业管理要走专业化、规范化、科学化的道路。为了实现专业化、规范化、科学化管理，首先必须从基本制度建设入手，导入ISO9001：2000（质量管理体系）的要求，严格实行管理制度化、工作程序化、服务规范化、质量标准化、培训考核系统化。强化过硬的工作作风，要求全员体现出一流的服务意识、质量意识、成本意识、创新意识，制定出适合本项目特点的一整套完善的控制程序、运作流程，并在实际工作中持续改进，提高可操作性，保证本项目可靠运行。

（二）加强员工法制教育、依法执勤

本项目市场定位较高，预计业主素质也较高，有较强的法律意识，物业管理员工要有清醒认识，保护好业主合法权益是我们的责任和义务，所以对我司员工有必要进行长期不懈地系统地法制教育，同时纳入个人考核，使每个员工都明白依法执勤的重要性。

具体做法：定期开展普法教育，进行典型案例分析，并结合公司整体培训计划，纳入培训考核体系。教育内容主要分为以下几方面：党的政策方针、法律法规、思想道德教育；公司规章制度和企业理念教育、现代化企管理知识教育、职业道德与服务礼仪教育、文化基础知识教育、员工服务意识、安全意识、保密意识教育。主要方式的跟班培训：对抽调到铁岭浅水湾项目的工作人员先进行强化培训，熟悉当地的物业管理法律法规，树立服务意识、保密意识、安全意识。在本地招聘的员工由公司总部派专人现场进行强化教育，一边进行岗位培训教育，一边下到各岗位进行跟班学习，熟悉管理环境，达到入驻即进入严谨的工作状态的要求。

（三）建立灵活的客服机制，最大限度满足客户需求

设置专线服务电话，受理各种服务需求和业户投诉，推行首问责任制，严格信息反馈处理，做到事事有记录，件件有结果，主动适应业户的特性需求，及时调整运行工作时间以配合需求，保证最大限度的满足客户需求。

（四）推行电脑网络化和内部办公自动化管理

全面实现电脑网络化和办公自动化管理，在管理处内部建成局域网并与公司之间建立网络互联，安装先进的物业管理和财务管理软件。对日常管理事务和财务收支状况即时响应，并按法规规定定时公布费用使用情况，实现区内信息无障碍交流，通过电脑化管理，提高工作效率，使服务水平得到提升。

（五）加强总部人力支持，形成人才资源共享

充分利用总公司及铁岭项目现有各类专业人员的技术优势，依托人力资源可共享性来满足短期大型保养维修的集中技术需求，确保维修养护的质量并最大限度的降低本项目管理的运行成本。如在技术改进或大型维修方面,总公司将派出技术专家组对专项问题进行技术诊断,制订详尽的整改措施,编制实施方案后，交由分公司具体实施。本部将定期安排本部专业人员对分公司相关人员进行全方位的培训与工作指导，并定期对分公司的工作进行考核、检查、督导，对出现的各类问题进行研讨，拟制解决方案，有效保证公司整体管理工作的一致性。

（六）建立素质优良的员工队伍

要实现我们在本次物业管理中的各项承诺，最关键地在于员工的整体素质，人的因素决定一切。管理处日常运作中的一项工作重点就是保证我司用人机制的有效推行，我们坚持德才兼备的原则，让具有真才实学的人担当重任，对员工实行动态管理，明确各岗位责任制及通过对各岗位的指标考核管理，引入和强化竞争机制，实行优胜劣汰，并通过持续不断地培训和考核来保证队伍的素质。

在物业管理实施过程中，我们力求挑选和培养一批“政治过硬、业务精良”的有志之士充实到员工队伍中来，充分发挥员工的各项优势，同时对员工实施科学培训，规范管理，并为表现出色的员工不断提供高层次培训、加薪、升职等激励措施，以保证员工队伍的素质优良。

（七）公开工作环节，全程服务实现目标管理

管理处公开各项办事制度，工作职责、工作流程；向业主承诺服务内容和公开服务标准；各项收费公开。管理处加强管理服务全程控制，对各个层面执行服务和操作进行指导，检查和查出基层服务质量上存在的问题，任何环节、时间发现问题，立即落实整改。不断完善和提高质量体系的运行标准，实现管理处的服务质量目标。

（八）加强内部考核与建立业主对服务质量的评议监督机制

公开管理处人事考核及对服务质量引进监督机制：我司除了实行内部员工考核监督，还要将管理处主要岗位人员置于该项目业主使用人的考核监督之下，定期公布考核结果，定期收集业主评议监督意见，对不能胜任工作人员，及时予以撤换。

二日常物业管理的承诺与措施

（一）各项日常物业管理工作的管理

1、提供管理服务标准执行《辽宁省住宅物业管理服务标准》。

2、实现过程，执行ISO9001：2000质量管理体系，以作持续改进，不断提高服务质量。

3、针对各项工作的性质，编制具有实操性的作业指导书，确保日常工作得到指引。

（二）公共服务

1、接待

1）“以顾客关注为焦点”作标准，实行“首问责任制”。

2）设置职能部门---客户服务中心、服务专线电话。

3）佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，对待住户表情自然和蔼、亲切。

4）接待时主动、热情、规范；迎送接待业主(使用人)时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致

5）一视同仁；使用文明用语，不应使用服务忌语。

2、值守

1）提供24小时值班服务，受理住户的投诉、意见征询反馈、缴费、零星报修、信报收发、业户档案建立及保管等事务；

2）对业主（使用人）的报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主（使用人）的意见

3）编制完善的值班制度和交接班制度，各项工作有记录。

4）不定期走访住户，加强与其进行沟通；策划社区各种文化活动，丰富小区的日常生活；不断地了解及满足其合理需求。

3、服务时限

1）一般情况维修故障处理：接到报修任务时，维修人员一般在15分钟内赶到现场进行维修。当因维修任务繁忙、电梯故障或人手不足等其他原因时，会事先致电业户预约或说明情况，但也不会超过30分钟赶到现场维修。

2）紧急维修故障处理：接到报修任务时（如跑水、漏电、停电、供暖设备、漏水等），维修人员立即放下手上其他工作，并在10分钟内赶到现场进行维修。

（三）便民服务

为铁岭浅水湾住户们设身处地的着想，提供体贴入微的服务，分担其工作压力，解除其后顾之忧，是我们应尽的业务。我们将开展全方位的便民服务，以用户需求为己任，以用户满意为目标，塌塌实实将便民服务活动做到实处，让所有人都真切的感觉到我们无处不在的真诚服务。

1、开展方式

公司在多年的经营管理中已形成一整套便民服务体系，并有丰富的便民服务管理经验。针对铁岭浅水湾配套设备完善的情况，我们准备在各住户入伙后派发“意见征询表”，统计并了解广大住户的实际需求，切合实际开展有针对性的各项便民服务。

（管理处将成立客户服务中心，开展咨询、代购物、维修、清洁、绿化等服务，秉承“以用户为中心，优质、方便、灵活、实惠的经营方针，充分利用小区现有的场地、资源和人力，最大限度地方便、满足业主和使用人的工作、生活需要。）

2、便民服务制度

1、及时征求广大住户的意见和建议，完善便民服务事项。

2、做好分析、调查工作，以住户满意为目的，全面、细致地设计便民服

务项目，做到“超前”服务。

3、管理处安排专人２４小时值班，随时接受用户意见、建议、咨询和投诉。

4、服务项目和收费标准实行公开、公平、公正的原则，并向住户公布；在

服务过程，随时做好回访工作并根据用户意见进行对项目和费用的调整。

5、严格执行有关法律、法规及服务标准。

（四）超前性、创造性、全方位服务的意识

我司长期从事物业管理服务行业，在长期的服务实践中，主动借鉴行业先进的服务理念，不断学习总结，并结合国内客户的传统风俗和需求特点，面对新世纪国内物业管理服务市场飞速发展的大环境，具体到本项项目，我司提出以下若干具有超前性、创造性、全方位的服务意识

1、零干扰服务：就是我们在提供服务的时候，避免干扰客户的正常活动，既与客户保持物理上的距离，又要适时提供客户需求的服务，我们称之为服务的隐性化，这充分体现了以客户需求为关注焦点，从中突显出客户的尊贵。本项目服务的客户主要是有一定社会地位的来自社会各层面的人士，由于个人隐私的保密性和怕干扰性，更要求服务提供商具有“零干扰服务”的意识和解决好服务与干扰矛盾的能力。

在用户正常上班时间以外完成所有公共部位的清洁工作，确保不会因清洁使地面湿滑造成行走不便。用户正常上班时，清洁员在所辖清洁范围内不断巡视保洁，发现问题及时处理，不能因保洁而影响和干扰用户正常工作。

在保证用户正常工作的前提下，对会妨碍用户的维修保养工作，一律安排在用户正常上班时间以外（突发事件需紧急处理的情况除外），住宅小区二次供水池清洗、给排水、强电设备设施的维修保养等工作通常安排在凌晨1点至4点。同时，在维修保养工作中，维修人员必须先做好维修区域防护及警示等措施后，方可进行工作，维修完毕，立即清理现场，以避免造成污染和给用户带来不便。最大限度地为业主提供一个舒适、安静、无干扰的生活环境是我们所追求的目标。

2、零距离沟通：主动与客户沟通，在心理交流与服务需求上做到零距离，想客户所想，急客户所急，与客户的需求愿望保持同步，另一方面在接受客户意见建议的时候，让客户感受到我们善解人意，值得信赖的真诚。我司将遵循“自信互尊、相互理解、双向双赢”的原则与客户沟通，做到与业户心与心的交流、沟通，让业户无时无刻不感觉到我们细致、周到的服务，真正做到与业户成为朋友。当业户以我们的工作产生质疑与误解时，我们应采取积极的态度，通过真诚的沟通、耐心细致的工作，消除业户与我们的隔阂，拉近我们的距离，使我们的服务管理工作得到业户的理解与支持。

3、零盲点服务：就是提供全方位覆盖的服务，通过分析项目服务关键点，确定出服务关键点并对其加强服务的提供，同时也不能忽视非关键点的服务，并在内部管理上主动确定出容易忽略的非关键点，通过循环监测保证服务的“零盲点”。

在物业服务管理上，我们在关注重点区域工作的同时，从不忽略那些在工作中不易引起重视的细小环节，如地下污水井、阴井、管网的清理疏通工作，屋檐上、天花内的清理工作等，使红线内的所有管理区域都处在整体管理状态中。在企业内部管理运行方面，对一些容易忽视的问题，如日常工作记录是否及时、准确，详实，员工餐厅饭菜质量及调换频次等细小的问题，全面纳入到我们管理视线之内，并实行全方位的保安监控措施，保证无控制盲点，做到“零盲点服务”。