物业服务费催缴答客问实训

第一篇：物业服务费催缴答客问实训

物业服务费催缴答客问实训

为了统一回答业主就催费时提出的问题,避免引起不必要的误会和纠纷，请大家学习掌握。

1.请告诉我你们的工作时间好吗？

答：不分节假日每天24小时均有专人值班和接听电话，随时提供服务。客服电话：010--64908028 2.为什么物业管理公司一次性收取一年的物业管理费？

答：由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙，或不在此居住，因此可能出现物业服务费交费不及时的现象；而我们也会将大部分精力用于催缴费用上（因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件），这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量。如按年度收取物业管理费，物业公司可将全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧。3.物业管理费是怎样计算出来的，测算标准是什么？

答：是依据国家《前期物业服务合同》、当地有关物业管理服务收费办法所约定之物业管理服务内容和服务质量要求而定出管理费收费标准，其测算标准除依据以上内容，亦参考当地物价水平及物业管理费收费水平，并根据与楼盘档次相匹配之服务需求和服务深度而作出测算并经过政府部门最终批核确定。

4.别的小区物业管理服务费只有0.5元/平方米/月，城置国际花园城为什么要收取0.6元/平方米/月？

答：

1、城置国际花园城从规模，品质，园林景观，小区智能化和舒适度来讲都优于其他小区。

2、城置国际花园城专业高档服务模式,服务水准和质量按国家二级服务标准执行。

3、城置国际花园城的管理服务费是通过科学测算后,根据日常开支情况进行定位的,符合物业管理收费的“以支定收”原则。（所谓“以收定支”的财政预算是指除基本的人员工资、公用办公

经费由财政部门按编制和统一标准拨付外，其余部分包括部分日常经费、专项经费等则由财政部门按年度下达的行政性收费、罚没收入和其他政府非税收入（预算内收入和预算外收入）“指标性”收入计划核定，具体比例也各不相同，这即是“以收定支”核心内容。

5.为什么物业管理费会这么高，是不是日后会随时变动？

答：小区现时管理费收费标准是由政府备案的，不会随便调整。6.从什么时间开始计收我的物业管理费？

答：按约定日期办理上房手续的，从办理上房手续次月1日起开始计算；购买现房的客户以开发商发给业主开具的的尾款完款证明上标明时间的次月1日开始计收物业管理费。

7.以什么面积收取我的物业管理费？

答：房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准；房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费。

8.我应该每月缴纳的物业管理费标准是多少？除此之外我还要交纳什么费用？

答：多层物业管理费的收费标准为： 0.6 元/平米•月；

高层物业费的收费标准为: ： 一楼：1元/平米•月；

2楼以上1.1元/平米•月。9.入住时要缴纳购房契税和公共维修资金吗？

答：按双方签署的商品房预售合同中的条款执行。

10.我入住时还应签订什么协议吗？

答：您在办理上房时已经签订了《临时管理规约》、《业主手册》、《房屋装修管理协议》、《交房确认单》等资料，如您方便请到物业客服中心办理入住登记，这样小区活动和动态信息可以及时和您沟通。

11.电、燃气计量方式？冷水、热水的计量方式？

答：电、燃气费用由自行缴纳，也可在银行办理代扣；自来水高层是卡式计量方式，自己需在水卡中预充水费；多层是根据水费单自行缴纳。

12.我们如何知道物业管理费都花在什么地方了？

答：物业管理费主要用在小区内各公共设施设备(消防监控、供水供电设备)的日常养护、小修及公共清洁卫生和环境绿化的维护等方面；物业公司将会在年底向业主公布一次物业管理公司对本小区收缴与支出的账目，届时您可以详细了解物业管理费是如何花销的。13.业主有权审查物业管理企业的收支吗？

答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作。

14.办理装修管理服务费是多少钱？包含什么服务？为什么要收取？

答：装修管理服务费每户200元。由业主在办理装修手续时由装修公司支付，装修管理费中包含审图服务、施工现场安全与施工检查、消防检查等服务、重要通道保护、墙面保护、公共区域卫生等服务。15.装修需交哪些费用？

答： A、装修押金：1.1期、1.2期300元；1.3期1.4期1000元；

C、装修许可证押金30元/张；

D、出入证工本费：10元/个、押金30元/个；

如果您没有毁坏承重结构、外立面的情况下，工程负责验收合格后，押金退换。如果您违规装修，按照整改单时间进行整改，如未整改则扣除押金委托第三方进行修缮。

16.申请阳台办理需交哪些费用？

答：A、已办理过装修手续的，交300元封装阳台押金；B、未办过装修手续的，交1000元押金；

阳台封闭需到物业服务中心办理封闭阳台许可证，办理完毕后按照小区统一颜色、样式进行封闭。17.机动车辆的停放费用是多少？

答：车位及其有偿使用管理服务费用：机动车位月租车位有偿使用服务费: 1280元/年/个。

18.电动车充电费用是多少？

答：电动车充电费用：2元/日，30/月，80/季度，150/半年，290/年。19.售楼时的承诺没有兑现，我可以不交物业管理费吗？

答：不可以。因为物业管理公司与开发商是具独立法人资格的公司，物业管理费是用于小区物业服务的，是物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行。物业公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商/有关部门反映投诉，争取尽早解决，但物业管理费仍需支付。20.有的业主不交物业管理费，这对我有影响吗？

答：有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持，如果有业户不交管理费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益，当然也影响了您的利益。21.小区的公共照明用电是否需要业主分摊？应该按什么标准收取？

答：根据《物业服务收费管理办法》业主（使用人）共同负担的原则，管理区内路灯、楼梯间照明用电费用在公共性服务费中列支；管理区内路灯、楼道灯等用电费用由业主（使用人）共同负担”规定收取。

22.业主办理了入伙手续但没有入住，也要缴纳物业管理费？

答：是的，要缴纳物业管理费。因为在法律意义上来讲，该单元的所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中，物业管理公司已经为该单元提供了公共性的物业管理服务（比如设施设备的养护、清洁绿化等服务），所以，您是要交物业管理费的。

23.小区内的水景、园林维护如何进行？其保养运行是否额外收费？

答：水景园林将由专业公司进行维护与保养。能够保证如喷泉之类的配套正常运行，运行时间由管理处具体拟定。其保养运行不额外收费，包含在物业管理费中。如遇大修则需动用维修资金。24.为什么物业管理费会这么高，是不是日后会随时变动？

答：小区现时管理费收费标准是由政府备案的，不会随便调整。

25.业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿？

答：《物业管理条例》第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。秩序服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的秩序费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。

26.房屋未装修，入住前是否要交纳物业管理费？

答：只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业管理费。因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几个业主服务，而是为整个小区提供服务，物业管理公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，并非物业公司的经营性收入。如果一个或几个业主不交物业管理费，必然导致物业管理费入不敷出，物业公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，导致全体业主的共同利益受损。27.我不付装修垃圾清运费，由装修公司清走可以吗？

答：可以，但业主需要签署承诺书及交纳保证金，装修完工后无违规如在公共区域堆放垃圾、搬运过程无撒漏等情况则予以退还。

28.因工程质量遗留问题，业主是否可以拒交管理费？

答：不可以，地产公司遗留问题是业主和施工单位之间的问题，而物业管理费用是业主和物业管理之间的法律问题，二者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于地产公司遗留的问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。29.若是房屋出租，物业管理费是由谁来缴纳？

答：出租房屋时，物业服务费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，从其约定，业主负连带交纳责任。

30.车辆停放时，车主享有什么样的权利？假如车辆丢失，物业管理公司应该承担什么样的责任？

答：车主享有车辆停放，及对物业人员的服务态度的投诉权利等。至于车辆丢失的赔偿问题,要看具体原因,如果物业公司管理人员履行了正常的安全防范义务，不存在失职情形，业主不能要求物业公司承担赔偿责任。如果物业公司有明显的失职情形，并且这种失职与业主存在一定的车辆看守关系，则物管有可能要承担一定的赔偿责任。

31.小区内的公用设施损坏，维修费用是包含在物业管理服务费内吗？如果不是，维修费用该由谁来承担？

答：公用设施的小修和日常保养费用包含在物业管理服务费中.32.物业管理公司所提供的服务配套有哪些？使用流程是怎样的？

答：物业管理公司除提供《前期物业服务协议》所规定之物业管理服务外，亦会因应客户之需求，适时提供其他便利业户之有偿服务，届时请留意管理处公告之有关服务内容及服务收费标准信息。

第二篇：物业客服答客问

物业客服答客问

作为物业公司员工和管理人员的必备培训资料，统一回答业主提出的问题，避免引起不必要的误会和纠纷

1.售楼时的承诺没有兑现，我可以不交物业管理费吗？

答：不可以。因为物业管理公司与开发商是具独立法人资格的公司，物业管理费是用于小区物业服务的，是物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行。物业公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商/有关部门反映投诉，争取尽早解决，但物业管理费仍需支付。

2.为什么物业管理公司一次性收取一年的物业管理费？

答：由于本小区群特点，大部分业主事务繁忙，因此可能出现物业服务费交费不及时的现象，而我们也会将大部分精力用于催缴费用上（因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件），这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量。如按收取物业管理费，物业公司可将全部精力投入到客户服务中，在资金运转上无后顾之忧。3.我入住时应该签订什么协议或文件？

答：入住时您应签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《楼宇查验表》、《业主联络信息登记表》等资料。4.有的业主不交物业管理费，这对我有影响吗？

答：有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持，如果有业户不交管理费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益，当然也影响了您的利益。5.物业管理服务费里面包括了哪些费用？如果没有包含电梯费用，低层住户也要交电梯费吗？

答：物业管理服务费包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 物业管理区域清洁卫生费用； 物业管理区域绿化养护费用； 物业管理区域秩序维护费用； 物业公司办公费用；物业管理企业固定资产折旧； 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 经业主同意的其它费用。

电梯费用由楼内全体产权人按单元数或建筑面积比例分摊，最低楼层住户也要交纳电梯费用，业主大会另有决议以及业主大会与物业管理企业另有约定的，从其约定。

6.收楼时还有许多配套设施，（例如：周边绿化、车库、行人通道等）没有交，是否需全额缴纳物业管理服务费? 答：原则上是要全额缴交的。7.物业管理费是包含公共水电费分摊？

答：物业管理费不是包括公共水电费的分摊，公共水电费分摊指：园区的道路路灯、楼道照明，二次供水加压，变压器变损（小区公用变压器至住户），水泵、电梯等运行产生使用的电费。8.因房子存在质量问题，我能否拒交管理费？

答：房子质量问题是由开发商造成的，不属于物业管理公司负责的范畴，因物业管理与房屋买卖是两种不同的独立的法律关系，物业管理公司与开发商是两个不同的企业法人，业户一般不应该因开发商的问题而拒绝交付物业管理费。业户只要实际接收了物业，在拥有该物业的过程中已享受了服务，就有缴交管理费的义务，对于房屋质量缺陷，业户可另行与开发商协商维修。

9.业主怀疑房屋结构存在问题时，该怎么办？

答：关于极个别业主聘请的建筑工程技术人员，到家里鉴定横梁、墙身出现的裂痕，认为是结构问题所造成的，强烈要求退房。其实，任何个人的鉴定都不具权威性的，应由质量鉴定单位出具的鉴定证明才算有效。如属发现梁板、墙身有裂缝，应向业主说明可能是墙体收缩过程，这种是可以修复的，并且没有存在危险性的。10.业主要求亲见物业公司总经理进行投诉，该怎么办？

答：对业主的投诉，经办人员要热情接待，耐心听取业主的投诉并做好对业主的工作，尽量不要把矛盾上交。11.业主投诉于新闻媒介时，该怎么办？

答：对于社会各界特别是新闻媒介的监督，公司一向以来均是持欢迎的态度。我们相信，只有通过社会各界的大力支持与监督，才能促进公司不断地完善工作、不断地取得进步。对于小区有新闻媒介的采访及报道时，应立即通知上级领导；同时，我司也均予以积极的配合，并希望新闻单位能够在充分了解双方立场和观点的前提下，给予客观公正的报道。

第三篇：物业服务费催缴方案

物业服务费催费方案

一、目的

规范小区物业费催缴工作，实行责任到人，确保物业费正常收取。

二、职责

1、项目经理/客服主管负责监督员工的服务行为；

2、全体员工负责按照本规程开展催缴工作。

三、催费工作流程

1、首先发放缴费通知予各单元门禁处（告知业主在年前交费有内衣礼品赠送）；

2、楼管根据对自负责区域进行首次电话催缴（一周内完成）；

3、首次电话催缴结束后，进行情况分类：（一天内完成）；

4、前台用短信群发进行催缴，并制作《物业费催费记录表》；

5、对业主实际情况进行分类，根据欠费类别，针对性采取二次电话/上门催缴措施（每天进行）；

A、近期交纳类：业主明确具体交费日期

B、暂未明确类：暂时无法明确时间和暂时联系不上的（如：无听接电、关机、无信号等）

C、无法联系类：停机、空号、错号或长期关机

D、异地出差/居住类：长期在异地出差，短时间内无法回来 E、特殊拒交类：因配套设施不完善、服务不足及其他原因拒绝交费

6、根据分类采取措施 A、近期交纳类：在其承诺的交费日期前一天进行二次电话提醒； B、暂未明确类：每日进行电话催缴，直至对方归属近期交纳类； C、无法联系类：利用多种途径取得业主最新电话，同时采取上门催缴方式；

D、异地居住类：每日进行电话催缴，引导对方采取异地汇款方式交纳费用；

E、特殊拒绝类：进行重点跟进，了解业主所反映的具体事因，及时向客服主管进行反馈，由客服主管指导其催缴措施；

7、客服主管每日监督检查各楼管《催缴记录表》，及时纠正楼管在催缴期间的不足之处；

8、客服主管每周召开物业管理综合服务费催缴总结例行会议，贯彻执行“催缴工作奖罚制度”

四、催费流程具体操作说明

1、电话、短信联系业主确定交费时间；

2、在缴费的约定时间内未来交费的业主，客服部对其进行数量统计及情况分类，并编制《物业费催缴记录表》；《物业费催缴记录表》须明确以下内容：房号、业主姓名、联系电话、欠费金额；

3、客服主管根据欠费数量及欠费催缴疑难程度，平均分配给楼管、前台、秩序、工程，明确每位员工的催缴工作量；

4、催缴前，必须将分配到各自负责的《物业费催缴记录表》进行全面了解，核查其欠费户是否存有历史遗留问题。注：根据催缴经验总结，部分业主通常在催缴中会谈到以往的历史遗留问题，为使楼管能及时应对，促进催缴工作有效，因此，楼管必须在催缴前先了解其是否存在历史遗留问题。

5、催缴前，必须查询费用是否交清，以免误催，招致业主反感。将已过来交纳费用的业主，需及时在自己的《物业费催缴记录表》上作记号，表示已缴纳，防止今后每次催缴时发生误催，引起业主反感；

6、催缴中楼管进行首次电话催缴时应以提醒为主。规范用语：您好！我是碧桂园物业的XXX物业服务中心，您是X栋X单元X的业主吗？您2015年的物业费需要缴纳，在年前缴纳的，我们会有礼品赠送。您具体能在几月几日到管理处来？ 楼管及时将通话情况详细记录在《物业费催缴记录表》上，注明业主回馈信息、致电时间、致电人；

7、物业服务中心必须一周内完成第一次电话催缴工作后，将《物业费催缴记录表》按要求进行分类如下：

（1）近期交纳类：业主已明确具体交费日期

（2）暂未明确类：业主无法明确时间和暂时联系不上的（如：无听接电、关机）

（3）无法联系类：停机、空号、错号或长期关机

（4）异地出差类：业主长期在异地出差，短时间内无法回来（5）特殊拒交类：业主因配套设施不完善、服务不到位等原因拒绝交费

8、根据欠费类别，重新编制《物业费催缴记录表》，有针对性采取二次电话/上门催缴措施：（1）近期交纳类：在其承诺的交费日期前一天进行二次电话提醒

（2）暂未明确类：每日进行电话催缴，直至对方归属近期交纳类

（3）无法联系类：利用多种途径取得业主最新电话，同期采取上门催缴

（4）异地出差、居住类：每日进行电话催缴，引导对方采取异地汇款方式交纳费用

（5）特殊拒绝类：进行重点跟进，了解业主所反映的具体事因，及时向客服主管进行反馈，由客服主管指导其催缴措施

9、每周催缴次数不得少于3次。每天最佳催缴时间9：30（周末10：30）——12：00、15： 00——18:00；每周客服部召开“物业费催缴总结例行会议”，讲评本周物业费催缴力度及不足之处，共同探讨催缴的最佳措施，推广行之有效的催缴方式。

10、对于上述正常催缴方式无效的业主将更换催缴的时间，在催缴期间，如业主不接听电话的催缴间隔为每30分钟一次；

11、在发放律师函限定的时间内仍然未交费的，采取不记名公示警示业主。将催缴情况详细记录在《物业费催缴记录表》内，由项目经理当天检查并签字确认。在公示期（一周）内仍然未来交费的业主，项目经理将具有代表性的欠费大户上报总经理，由总经理根据实际情况对该部分欠费业主进行法律诉讼。、《物业费催费记录表》所记录内容：欠费、序号、房号、业主姓名、联系电话、金额、第一次、第二次、第三次的催缴日期、备注催缴责任人。

第四篇：物业服务费催缴函

物业服务费催缴函

致：XXXXXX栋房

尊敬的先生/女士

您好！在广大业主的支持、理解和大力配合下，XXXX物业服务各项工作开展顺利，并使物业最大程度得到保值增值。按时缴纳物业服务费是每位业主的义务，也是XXXX小区维持日常运营的基本保障，如您不能按时缴交，将会给小区物业服务各项工作带来严重影响，小区公共秩序、环境卫生、公共维护保养以及电梯、配电、消防、公共照明、绿化等设备设施运行将得不到有效的保障，并可能给君临海岸小区造成贬值。同时也侵害了已交费业主的切身利益。

经核查，您自年月至年月已累计拖欠物业服务费及公摊费用元（不含滞纳金），滞纳金从逾期之内起按每天千分之三计算。请您在年月日前，主动到我司缴交拖欠费用并办理物业服务费托收手续（请携带工商银行卡或存折）。如逾期不缴交，我司将依照《物业管理条例》、《物权法》及《XXXX前期物业服务协议》等相关规定，对贵户停止物业服务并通过法律途径追缴相关费用，请您慎重考虑诉讼可能给您带来的不利影响，及时缴交物业服务费。

若有不明之处，请致电XXXX岸物业中心咨询：0700－3132XXX、3132XXX（财务上班时间，8：30~18：00）。

我司将随时接受业主监督，不断改进工作方法，提升服务品质，竭诚为广大业主服务。感谢您的支持与理解！

特此函至。

XXXXXXXXX物业服务有限公司

二0一三年月日

第五篇：融盛物业交房答客问

融盛物业交房问题解答题

就业主在接楼时所关心的问题，使客服及工程人员全面了解，做好给业主释疑解难的目的。

一、行政地理篇

1、公园1号所属地理位置在哪里？

“公园1号”位于菏泽市的开发中心位置：原菏泽口岸，西靠人民路，南接康庄路，东临振兴路，详细地址为菏泽市人民路公园1号，邮政编码：274000。东区作为未来的首席商业区，是市政府的重点规划区。

2、该小区所属的哪个居委会及电话？

公园1号所在区域是 居委会；电话：

3、本小区通迅地址及邮编是多少？

本小区通迅地址：山东菏泽市牡丹区黄河东路2999号公园1号小区。

邮编：274000

4、本小区到市区交通情况如何？

从公园1号到市区可以乘坐14路公交车，票价1元。

二、交房费用篇

1、入住时要交纳哪些费用？

物业管理费（预收壹年；多层 元/㎡·月、高层 元/㎡·月。）若需装修，应按10元/㎡缴纳装修押金和200元的装修垃圾清运等。

水电公摊预收费 元（预交）；

2、物业费定价依据是什么?

市物价局、房地局相关文件规定：新建小区，物业管理综合服务费收取标准及定价方法，根据本小区实际情况，自测评分，报市物价局核定。

3、为什么要交200元水、电预存费？

现菏泽市有部分新建小区使用“智能”表，水、电、煤气是先购后用。还有部分小区也 是采用先存钱后使用。因此，本小区采取上述方法并无不妥之处。另外，物业公司本身也无 垫付能力，尤其是前期。

4、车库、停车场如何收费？为什么要收？

经市物价局审核，车位收费标准指导价是：小区包括露天车位和地下车库，小车 元/月。临时停车 元/夜、元/日。地下车位 元/月。

小区给部分业主提供停车位，是利用了公共部分的场地。根据谁受益，谁付费的原则，收取一定费用，合情合理。否则，就侵害了其它业主的利益。

5、究竟哪些面积应该分摊？

分摊面积包括以下内容：楼梯间、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、公用墙体、外墙面积的一半、公共地下室、值班警卫室和为该幢楼服务的公共用房、管理用房。

6、政府巳有明文规定，为什么收房时物管费还要收壹年？

商品房与福利房明显不同的地方还在于，业主收楼后，实际搬迁入住在时间先后上相距 较长，有的收楼后即入住，有的家在外地，或常年工作在外地，一年数次往返奔波，还有的一、两年内根本不打算入住，收楼后就难得找见人。为了有效保证已经入住业主合法权益，本物业采取预收一年综合物业管理费，这在菏泽等地证明是行之有效的，也在政府规定的允许时限之内。

7、收楼后，暂不入住，物业费怎么收？

根据《山东省物业管理服务收费实施办法》的规定，空置房屋第一年按不低于50%计收，第二年起不低于75%标准计收,第三年按100%计收。因为房屋即使闲置，但物业是为全体业主提供公共服务的，如保安、绿化、卫生等，均不能减少服务。各种公共设施、设备不会因有空置房屋而停止或减少运转。

8、业主第一年不入住，又不装修，为什么收房时按全价收费？

根据（山东物业管理条例）规定：空置房第一年按不低于50%收取；第二年按不低于75%收取；第三年按全价收取。但是在收房时，为了保证入住业主利益，也为了对每一位业主公平，在收房时按全价收费。如业主在第一年期间确定未装修，也未入住，那么在下一收取物业费时，业主再按比例补交。

9、因故暂不收入房，物业收费日期怎样确定？

根据购房合同约定的交楼日期计收物业费。如果没有约定交楼日期，则以售楼部通知收楼日期为准。

10、不长期入住，可以不交物业管理费吗？

不可以。不长期入住也须交纳物业费。因为物业管理公司为产权人和使用人提供的服务是公共部位的服务，并不是私有部位的服务。虽然您没入住，物业公司的各项管理服务也同样照常提供了。试想如果没有物业公司的管理，您未入住的话，您花几十万买的房子会破坏成什么样，因此即使不入住，还是要交物业费的。

11、因开发遗留问题可以拒交物业服务费吗？

不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当将问题反馈给物业，由物业联系开发商相关部门予以解决。

12、电梯费用如何交纳？首层要交电梯费吗？

电梯费用由楼内全体产权人共同分摊，首层住户也要交纳电梯费用，业主大会另有决议以及业主大会与物业管理企业另有约定的，从其约定。

13、公共区域的照明，费用由谁负担？

按照谁受益谁承担的原则，路灯、围墙灯及设施设备运转费用由全体业主负担，单元门内照明耗电由该单元业主负担。

14、公房上市后，物业服务费用如何交纳？

公房上市后，原有产权单位不再承担交纳物业服务费用的义务。物业服务费用由房屋购买人承担。

14、开发企业已竣工但未出售的物业是否应交纳物业服务费用？

开发企业已竣工但尚未出售的物业应由开发商全额交纳物业服务费用。

15、电梯在大修时，修理费如何出？如电梯需更换时，费用由谁出？

依据国家建设部、财政部颁发的从2008年2月1日起施行《住宅专项维修资金管理办法》规定执行。保修期过后，从公共维修资金支付维修、更新和改造费用，不足部分由业主按建筑面积比例分摊支付。

三、接楼篇

1、业主来收楼，证件不齐，该怎样跟他说？所带证件哪些是必要的？

业主前来收楼时必备的证件资料包括业主身份证复印件或授权委托书及委托人的身份证原件或（护照、户口簿亦可）购房款的单据，购房合同和交房通知书。假如收房人证件不齐，我们应该告知他：“对不起！先生（小姐、太太）证件不全是不能收楼的，这是收房必须履行的手续，麻烦您下次整齐证件再前来收楼好吗？只要您事先打个电话，我们任何时候都会接待您的，请您支持配合我们的工作，谢谢您的配合。

2、在签署文件时，业主要求一条条看清楚再签，因时间关系，收楼人员较多的情况该怎样说？哪些资料业主必须签字，哪些可以带回家再签字，带回家签字的文件该如何收回？

先生您看收楼程序是事先安排好的，每个业主的交楼时间都在30分钟以内，您看后面还有很多人在等着您，您先签收了资料办完交楼手续，然后回家慢慢看，到时候有什么疑问再向我们提出来好吗？《临时管理公约》是为了维护广大业主及住户的利益，明确赋予了业主、物业公司和开发商的权力和义务，签署它是您行使自身权力的一项重要内容，并且已经小区多数业主认可后适用于所有业主及住户，您还是先把手续办了早点验房，考虑怎么装修好吗？此文件不能带回家签。

四、合同条款篇

1、装修时间有无限制，如有限制，时间有多长？

业主装修施工期限最长不能超过三个月即90天，如确实需要延期者，须到物业中心办理延期手续。每天装修时段为：7：30~12：00时，14：00~19：30时（无噪音、不防碍他人休息、作息情况除外），电梯运行时段：7：30~20：00时。

2、装修时，施工人员办理手续为何要出示身份证件？

1）施工人员多为流动人口，政府部门对此规定要求备案，物业公司是例行公事。

2）要求施工人员出示身份证件，主要是对广大业主负责，如发生装修质量问题，可及时找到责任人，会及时得到保修服务，不会没有证据可查找。

3、房屋装修时，为什么要交押金？

装修押金，也称质量保证金。交押金的原因是： 1）防止没有资金保证的施工队进入小区活动； 2）发生装修质量问题时减少业主的经济损失； 3）因装修损坏的公物能得到及时修复； 4）能够对违反装修规定的行为进行有效制约。

4、家庭装修五部曲。

1）要选择有相关部门核发的营业执照和建筑装饰企业资质证书的企业； 2）确定设计方案和工程预算，将自己的装修风格、经济要求告诉设计师；

3）签订合同，设计方案与工程预算确定后双方必须签订标准合同文件；

4）施工阶段进行监理；

5）签订工程保修协议书，保修期至少应在一年以上。

5、自家装修房屋为何还要办理装修手续？

新建小区房屋装修是一个大工程，若没有统一管理，会出现一系列问题，例如：外墙被破坏，设施、设备损坏，房屋结构损伤，防水破坏等等，脏、乱、差现象无法得到有效控制。因此，装修前到物业公司办理有关手续，对装修过程提出具体要求，用适当方式加以限制，是一个必要措施。

6、空调机安装有何要求，如何解决？

本小区空调室外机的安装必须做到整齐划一，定位安装。因为：（1）开发设计时预留了空调冷凝水专用排放管，集中排放冷凝水；（2）保持外墙美观，杜绝因打孔造成内外墙损坏。

7、为什么装修时不能改动烟道？

烟道是根据空气流动特性专门设计内为夹层特殊结构，改动后会引起排烟不畅和烟气倒排不良后果。

8、为什么装修时不能改动上、下水管？

厨房、卫生间管道施工完后，土建方面对厨房、卫生间地面进行了防渗漏处理，随意改动上、下水管道，会造成防水层损坏，出现渗漏。

9、为什么不能私改煤气管道？

国家对煤气安装、使用有着严格规定，《燃气法》中绝对禁止私改煤气管道。

10、窗户上可以安装防盗网吗？没有安装防盗网，能够保证本人的财产不失窃吗？

按照建设部门和规划部门的规定，为了保持小区的统一美观，保持小区房屋的升值潜力，不得装设防盗网，为了解决安全问题，建议业主一次性投资单独安装红外线报警器。另外开发商也考虑到这一点，在围墙上装设了红外线监控器，在小区内装设了电视监控器，物业公司提供二十四小时保安巡逻，这些都是小区安全的重要保障。

保证财产不失窃，安装防盗网并不是理想的选择。第一、安装防盗网影响小区统一外观，降低了房屋的升值潜力。第二、安装防盗网从消防的角度讲是不合理的，存在一定的隐患，从经济、实用、美观、综合考虑保险是一种最为理想的选择，安装防盗系统也是很好的办法。另外，如一定要求安装防盗网，也只能在户内安装，且只能在一楼。

11、能否安装户外晒衣架？

晒衣架不能伸出户外安装。原因：避免损坏墙面瓷砖及影响小区整体容貌。

12、能否封闭自家阳台？

封闭阳台是以牺牲阳光、新鲜的空气为代价，来换取数平方米的居住面积，得不偿失。小区各类房型居室设计的面积，可以满足不同层次购房者的需要。为了保证小区整体外观不被破坏，故不能封闭阳台。

13、业主可以利用自有物业搞经营吗？

建设部第33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》第14条规定房屋产权人和使用人严格禁止私自改变房屋配套设施和用途、结构、外观、毁坏设施、设备，实施此办法主要是从以下几点考虑的。

（1）改为其他用途不符合规划要求；

（2）影响小区的统一；

（3）房屋的结构是按居住物业设计的，若改为其他用途，有损结构，危及房屋安全。

（4）影响周围业主的生活。

14、能否安装太阳能热水器？

待定。先争取广大业主的意见，若允许安装，物业管理处会统一联系相关单位进行安装，保证产品质量和小区的整体美观，同时必须在安装前到物业管理处签订承诺责任书，同时要求太阳能经销商每台缴纳1000元的保证金，等检验合格后再做返还。

15、能否在房屋楼顶架设广告牌？

一幢楼内有多个产权人的，如无特殊约定，楼顶是共用部位，属于全体业主共有。如需在小区楼顶上架设广告牌，应征得业主大会、物业管理企业同意后，依法办理有关手续。所得收益主要用于补充住宅专用维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

五、工程设计篇

1、整个小区是什么样的规模？

整个小区总占地面积 8.6万平方米，其中建筑面积 约30万平方米；绿化面积 约32%平方米。

2、请问小区共有多少户？一期有多少户？

小区共1639户，（不含7号楼）其中一期748户。

3、小区内可供租用车位有多少个？ 露天车位有 个，地下车位有 个。

4、本小区是否有自行车停车地点？

规划有。

5、小区的供电配置是怎样的？

每户供电配置多层为单相220V、40A电表，最大容量8KV（复式为三相380V、40A电表，最大容量为20KW。注意用电器的分配应均衡）。

6、停电时，社区的自配发电机是否能保证电梯的正常运转？（待定）

可以。自配发电机不但能保证电梯的正常运转，还可以保证消防和安防用电。高层楼是用三相380V、40A电表。

7、什么叫框架结构？

框架结构是由柱、梁等构件做成房屋的屋架，由整个构架的各个构件来承受荷重。

8、什么叫砖混结构？为什么砖混结构房屋不能随意拆墙、开挖门洞？

砖混结构主要由砖、石和钢筋混凝土组成。它是用墙体来承受有屋顶、楼板传来的荷重，因此砖混结构房屋不能随意拆墙，开挖门洞。

9、为什么说不是所有的裂缝都是属于质量问题？

现实生活中，经常会出现这样的问题：房屋墙体有裂纹。住房是从使用功能来考虑，而质监部门往往关注的是安全因素。例如按照建筑学的观点，钢筋混凝土的拉力很小，容易产生裂缝，但由于里面有钢筋，只要裂缝不大到钢筋暴露生锈，安全就能得到保证。另外，由于热胀冷缩的原理，墙面出现粉尘裂纹是正常现象。

六、物业管理篇

1、物业服务一般包含哪些内容？

物业服务的内容按照物业服务合同的约定实行。物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序活动；一般包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等。

2、菏泽融盛物业管理有限公司现管理的面积有多少？有哪些项目？面积分别是多少？

公司现管理面积约30万平方米，后续项目目前正在开发中。

5、二次装修过程中，如果是业主自己装修是否要交装修押金？如果在施工过程中管道堵塞，业主说是以前堵塞的要叫物业公司处理，我们应该如何处理？

在房屋装修过程中，即使是业主自己的装修队伍，同样也要交装修押金。因为收取装修押金是物业公司管理小区的一种规范方法，所有的物业管理公司都是这样做的，它并不是针

对某一个业主的。这是维护小区全体业主利益的一种较好的方法，并且如果您装修完三个月后公共设施设备未发生任何问题，这笔押金会如数退还给您的，小区的排水管道都是通水试验的，您在接房时都是经过您验收的。

6、装修时施工人员若将设施破坏，物业维修时需交费用吗？

收楼验房目的就是业主确认、清点房屋设施是否完好，有无短缺、界结。由于装修施工人员引起的损坏，物业维修是要收费的。

7、装修时，为何不让施工人员在本小区住宿？

为了整个小区治安安全、清洁和业主的正常生活秩序，本小区采取封闭式管理，施工人员不得留宿在本小区，其真正受益者还是业主。

8、本小区业主装修，物业公司为何强调需用具备资质条件的装修公司？

为建设高起点文明示范小区，为争创国家示范小区打下良好的基础，管理公司为确保房屋质量不受装修影响，杜绝马路“游击队”进入小区施工，是对广大业主负责的一种表现，否则，出现问题无法找到当事人，既损害了业主的利益，又影响了邻里关系。因此，我们强调装修施工队的选择。

9、业主家装修完工，物业公司验查哪些内容？

1）房屋结构是否发生改变；2）上下水管；3）地漏；4）厨房防水；5）有无改变水电结构（室内分走线）；6）有无封闭、改装煤气管道；7）承重墙、承重梁是否破坏；8）空调是否安装在指定位置；9）是否封闭阳台。

10、屋顶平台是否上锁，业主平时是否能自由出入？

为确保屋顶平台上机电设备设施的安全，屋顶平台一般情况下处于关闭状态。业主平时不能自由出入，但紧急情况下除外，若业主有事可到管理处借钥匙。

11、电线、各类控制开关，塑钢门窗，各种管道设施，能否出示相关资料证明其合格？

完全可以。物业公司可根据业主要求，随时提供。

12、小区有哪些安防措施？

（1）小区的围墙计划设有红外线电子监控摄像系统；

（2）小区实行24小时保安巡逻；

13、小区安全方面有可保障？业主财物被盗物业公司承担何种责任？

本小区安全方面实行人防、技防及物防一体服务。红外线监控配有电子巡更系统。主要门道口有电子监视器，各单元门及户内有对讲系统，屋内有紧急呼叫开关。所有这些，全部与物业公司监控室联成一体。这些，给本小区安全防范提供了有效保证。此外，保安队员均是训练有素的人，24小时不间断定岗及巡逻，给一般歹徒造成威慑作用。高度的责任心会给广大业主提供一种轻松、愉快的全新生活。但是，任何事情，均无绝对可言，万一小区发生盗窃事件，根据有关部门的鉴证确定责任，该由谁负责，就由谁负责。

14、房屋质量出现问题，如何保修？

根据国家建设部有关文件规定及房屋质量保证书，本公司会认真履行承诺。

15、物业公司有哪些职责？

前期物业管理委托合同有详细说明。

16、小区各种娱乐设施的维护、保养，物业公司有何措施？

从两方面着手：一方面内部制定完善的管理措施，定岗定员，责任落实到人。另一方面，对业主加强宣传，通过各种方法及手段让广大业主提高认识，让绝大部分业主参与到管理工作中去。

17、菏泽融盛物业管理有限公司是否具备资格管理本小区？

资质证书、营业执照、税务登记、收费监审证等证照，己全部领取，可查验。

18、能否私自安装卫星电视接收器？

不能，除非经过有关部门批准。

19、本小区绿化面积达 32 %以上，景点设计较好，在以后的日子里，绿化管理对物业公司来讲，是一件较重要的工作，你们有何打算？

本小区绿化面积较大，管理养护工作有一定难度，但我们会从人力、物力作出一定投入，会招聘专业园艺师专人负责管理，相信我们一定能管理好绿化。20、家里没人可以将钥匙给你们物业管理公司吗？

您如果要外出，家里没人应该把所有的门窗都关好，停掉水闸、电开关、关上燃气开关等以杜绝安全隐患，不必要托管钥匙给我们，如果您长时间外出给我们打个招呼，我们可以重点照看一下，房间里就不用进去了，如果因为别的工作需要，物业工作人员必须得进您的房里去，而您工作忙实在留不了人，方可考虑托管钥匙，在履行这一手续时，业主必须同客户服务中心办理并签署“托管钥匙承诺书”须有负责人签字才可以，我们的公约明令禁止业主将钥匙托付给物业公司工作人员保管，由此引起的损失，公司不承担责任。

21、据了解，物业公司从业人员必须具备相应的从业资格，特别是技术工种，本公司情况如何？

我们从业人员，特别是技术工种都经过有关部门专业培训，且绝大多数员工都是多年从事物业管理工作，具有丰富的管理经验和过硬的技能。

我们物业公司中持有物业上岗证的从业人员有 人，具有国家颁发的技术上岗证的从业人员有 人。

22、根据政府有关部门文件规定，住宅小区竣工验收后，交付使用前各种技术资料应由物业公司查收、归档，你们做到了吗？各种文件资料应有专人管理，是这样的吗？

凡是经过验收的房屋，各种资料正在验收，归档中，物业公司并且指派专人负责这项工作，这本身也是我公司前期工作的重点。

23、业主家水管突然漏水（或电源出现问题），与物业公司联系后，需多长时间才会处理？

物业公司客户服务中心员工接到业主紧急报告后，立即反馈到维修部并下发派工单，维

修运转部人员接到通知立即带上工具赶到业主家中，一般情况从接到通知到到达现场在30分钟以内。

24、进、出本小区人员、车辆、大门口保安有何要求？

1）人员进出：外来人员实行登记制度，凭本人有效证件登记，业主若有特殊要求，入门前须征得业主同意；对于物品出门，也实行登记、检查制度。2）车辆进出：业主凭本公司签发通行证，外来车辆凭卡入出。

25、物业公司对业主家发生意外事件求助时，如何处理？

接电话后，迅速派人赶赴现场，然后根据实际情况，积极采取措施，尽全力帮助解决危难事故。

26、本小区能否养宠物？

根据市政府有关文件规定，可以养，但必须到公安机关办理合法手续。

27、物业公司能否真正提供24小时全天侯服务？

能。本物业公司是一个规范化企业，物业管理处开设了24小时全天候维修、报修服务接待，保安部实行24小时两班运转制度。

28、小区内环境卫生如何保证？生活垃圾如何处理？

我公司根据小区面积及布局特点，配置了足够数量、训练有素、操作规范的保洁员，加上标准化的工作程序，给小区环境卫生提供强有力的保证。

29、作为业主，入住后若碰到生活困难，能找物业吗？

“业主至上”是我们的服务之本，对于业主的合理需求，无论是不是物业公司份内的事，只要条件许可，我们会尽力帮助业主。30、业主家庭及个人隐私你们如何对待？

民法规定公民享有隐私权。物业公司有严格规定，所有员工绝不允许关注、传播业主个人隐私，违者，将要受到纪律处分，乃至辞退。

31、发生火灾、水灾事件怎么办？

物业公司有一整套规章制度及管理措施，包括火警、水灾的预案。保安等部门员工平时也经常演练，一旦发生上述事故，物业公司会按照程序及时妥善处理。

32、机动车辆停放小区有何规定？

小区有专业地下停车库，露天停车场，因此，车辆的停放必须到指定地点，不允许乱停放。

33、业主房屋出租，在物业公司办理哪些手续？

在物业管理处备案，物业管理处留存租户档案，业主需将承租合约相关内容告知物业公司。

34、物业公司可否代业主出租房屋？

能，但必须事先受业主委托。物业公司开展的特约服务中就包括代售、代租业务。

35、小区什么时间通燃气？

根据燃气公司的要求（特殊行业）小区入住率达到50%后，燃气公司派专业人员到小区检查，看是否符合通气条件，如：住房将燃气管道包死，他们会下整改单或罚单。供气单位：煤气管道公司 气种：天燃气。

36、二楼业主可否借助商业屋面进行私自使用吗？

不能，因为商业屋面属全体店面业主共有，为保障全体业主的共同权益，任何个人都不能作为私自使用。（楼层屋面一样）

37、我们入住后，物业公司会组织业主开展一些精神文明社区活动吗？

物业公司会组织一些社区文化活动。比如：趣味运动会、书画展、象棋比赛等活动。寒、暑假我们还会视业主的要求统一组织儿童、青少年的有益活动，我们按成本收取一定的组织费用。除开展常规性服务外，另一个工作的侧重点就是开展社区文明建设，营造健康、祥和的生活氛围。

38、能装雨阳蓬吗？若不能，窗户渗水怎么办？

不能。主要是考虑到房屋外形的美观及墙面的保护。现菏泽市管理好的小区都是这样。万一窗户渗水，可采取其它方法，到时物业公司会协助业主解决此类问题。

39、房屋买卖合同中约定的物业服务费、服务内容和质量等在什么阶段实行？

在业主大会成立前的前期物业管理阶段实行。业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，物业服务价格、服务内容和质量等按新合同执行。40、住宅区物业损坏由谁承担维修责任？

住宅区物业除属人为损坏的由行为人承担维修责任外，房屋自用部位和自用设备的维修责任由业主个人承担；房屋共用部位共用设施的维修责任由本栋房屋的全体业主共同承担责任；住宅公用设施的维修责任由住宅区的全体业主共同承担。

前款规定的物业维修，由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定实施。

41、房屋共用部位共用设施维修时，因相关业主阻饶维修造成其他业主财产损失的，由谁负责赔偿？

因物业维修、装修等行为造成房屋共用部位共用设施损坏或者造成相关业主的房屋自用部位、自用设备损坏及其它财产损失的，行为人应当承担修复、赔偿责任。

42、车辆停放时停车人享有什么权利？应遵守什么规定？

车辆停放时停车人有权按照停车管理协议的约定向收停车管理服务。同时停车人应遵守停车管理制度，交纳停车管理服务费用，在指定的区域停放车辆，停放车辆不能占用、堵塞消防通道和消防设施等。

七、其他

1、物业管理企业是否可以将物业管理的专项服务委托专业公司？

可以，一个物业管理区域应由一家物业管理企业实施统一管理。物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务（比如保洁、绿化、电梯维护等）委托给保洁公司、绿化公司、电梯公司等专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理业务以并委托给他人。

2、什么是公共性物业管理服务、特约性物业管理服务？

公共性物业管理服务指物业管理企业在物业管理区域内提供的共用部位共用设施设备维修、养护、环境保洁和公共秩序等多种内容的综合服务。一般提到的物业管理服务主要为公共性物业管理服务。

特约性服务指受个别业主的单独委托提供的服务。比如户内自用部位和设备的维修、室内保洁、代订机票、报纸等。

3、面积问题、合同约定面积与实测面积有异差，怎么办？

商品房预售时，购房合同对预售面积与实测建筑面积的误差的幅度做了限制性的约定，按合同约定条款执行

4、维修基金是否只需缴纳一次？

不是。假如维修基金使用完，需由业主委员会召开业主大会，重新确定维修基金的缴纳方式和缴纳金额。

5、个人购买的商品房产权只有70年吗？

房地产的买卖是房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的同时转让。当购房者购买商品房并取得产权证明后，即对该房屋享有所有权及所分摊的相应面积的土地使用权，在土地使用权期满后，根据《城市房地产管理法》第二十一条的规定，国家可不收回土地使用权。使用者需要继续使用土地的可以申请继续使用该土地。即使是因社会公共利益国家需要收回该土地，收回的也只是土地使用权。而不是房屋的所有权。由于房屋与土地的不可分割性，土地租用期一般应是随房屋的使用而一直延续下来的。因此，认为购买的房屋经过若干年后失去所有权的说法是没有根据的。

6、怎样衡量物业管理水平的高低？

管理处通过业主问卷调查结果综合评议物业管理水平，其质量/环境目标与指标具体如下：

服务质量满意率95%；服务态度满意率 95%；服务回访率50%；保安服务满意率95%；清洁服务满意率95%；绿化服务满意率95%；社区文化满意率90%；车辆管理满意率85%；特约服务满意率90%；房屋设备完好率98%；重大安全责任事故为零；维修服务满意率95%。

7、业主有哪些义务？

作为享受物业管理服务的对象，业主不仅仅拥有权利，同时也应该尽自己必要的义务。

房屋公用部位，公用设施维修时，相关业主应当予以配合。因物业维修，装修等行为造成房屋公用部位设施损坏的，行为人应该承担修复或赔偿责任，房屋自用部位的维修责任由业主个人承担。

8、办理房产证时需交多少钱？

房产证办理时，所交费用主要是契税、房屋维修基金，大约为总房款的2-3%。详细数据到时房地产部门有详细清单。

9、住房使用率越高越好吗？

一般认为，使用率高，购房者的利益就得到了保护；使用率低，购房者的利益就受到了损失。其实，这是购房者在观念上的一个误区。

首先，现在开发商销售的房屋都是按照建筑面积来计算的，建筑面积等于套内面积和公摊面积之和，而套内面积与建筑面积之比就是住房的使用率。所以说一套房屋的使用率在开发商最初设计时基本上都己确定。由此可见，如果在总面积不变的情况下，开发商为迎合购房者的心理，以高使用率来吸引购房者，那结果很有可能是减少公摊面积，改变原设计。就有可能门厅、过道、楼梯变小，就会给住户生活带来不便，影响居住质量。

国家现行房地产方面的政策对住房使用率有一个指导标准。即要求高层建筑使用率不得低于70%，多层建筑使用率不得低于75%。

10、物业管理是一种消费行为。

业主享受物业管理实际上是一种消费行为，物业管理企业的产品就是服务，物业管理行业在国外是一项经久不衰的产业，国内将物业管理划分到第三产业范畴。在政府的扶持下，该行业正在迅猛发展。

11、产权手续该谁办？

根据我国有关法律、法规的规定，办理房屋权属登记的申请人和义务人应当是购房人，开发商承担的角色只是协助办理。办理时间在购房合同己有约定条款。

12、物业管理费与维修基金有何不同？

物业管理费与维修基金主要的区别在于物业管理费主要用于公共部分日常保洁、保安、绿化设备维护和小规模的修理，维修基金用于共用部分和共用设备大中修、更新改造。

13、什么是业主公约？

业主公约由全体业主共同制定，经业主大会会议通过后，对全体业主具有约束力。主要内容是对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项。

14、业主委员会招标应当何时完成？

业主大会通过招标方式选聘物业管理企业的工作，应在原物业服务合同到期前一个月完成

15、业主大会、业主委员会是否可以作出于物业管理无关的决定？

业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

16、业主大会如何决议才有效？

一般事项，必须经与会业主所持投票权 1/2以上通过；业主大会作出制定或修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，须经物业管理区域内全体业主所持投票权 2/3以上通过。

17、业主买房时是归集起来的维修资金由谁代为管理？

商品住宅专项维修资金是属于业主所有的，在业主委员会成立前由市小区办负责代管，并存入市财政部门指定的维修资金专用银行账户，保证专户存储、专款专用。根据国家规定，维修资金在代管期间按活期存款利率计息。

18、本小区房屋质量是否己通过政府有关部门验收，合格吗？

本小区房屋通过菏泽市建设管理委员会下属有关部门的验收，并有该部门出具的竣工验收备案书。若有疑问，随时可到物业公司查验。注：

1、物业中心在协助业主验楼时多进行口头解释，少填写存在问题的内容。尤其是涉及设计定局的问题明确告知即可，无需再次投诉。

2、物业中心将验房发现的问题填写到《工程整改联系单》（一户一单）呈送工程项目部安排整改及跟踪整改情况并及时反馈业主与物业中心。

菏泽融盛物业服务有限公司

2011年11月