184730_房地产的相关术语

第一篇：184730_房地产的相关术语

房地产相关术语

一、建筑规划设计类

房屋外墙、柱、边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。按建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》规定，10种情况下建筑面积不计算，包括：

1.层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；

2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷； 3.房屋之间无上盖的架空通廊；

4.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池； 5.建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台； 6.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；

7.利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋； 8.活动简易房屋；

9.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

10.据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为±0.26、±0.6、±1.4，而旧标准允许面积测量误差为1.4。

二、住宅使用面积

是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和（即地毯面积）。其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、不吊柜、户内楼梯(按投影面积)、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。

三、住宅居住面积

是指住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。

四、商品房“套内建筑面积” 它指的是商品房套内各部分建筑面积的总和。按照建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，套内建筑面积由以下三部分组成：

１、套（单元）内的使用面积，指房间实际能使用的面积； ２、套内墙体面积，指套内使用空间周围的维护或承重墙体面积，有共用墙及非共用墙两种；各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积； ３、阳台建筑面积，指套内阳台的建筑面积，按国家《建筑面积计算规则》，封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。套内建筑面积的计算公式为：

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

五、阳台建筑面积

指套内阳台的建筑面积，按国家《建筑面积计算规则》，封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

六、公摊面积

商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户。可分摊的公共部分为本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等，以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙、墙体面积水平投影面积的一半。）不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间，售房单位自营、自用的房屋，为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理用房）。不应分摊的共有建筑面积：包括从属于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售的固定车位或专用车库；幢外的用做公共休憩的设施或架空层。

公用建筑面积的分摊方法：多层住宅需要先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。多功能综合楼须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。

七、计租面积

作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。

八、建设用地面积:

指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。

九、建筑基底面积:指建筑物首层的建筑面积

十、商品房的使用率：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。

十一、房屋实用率：是套内建筑面积和建筑面积之比，大于使用率。

十二、建筑覆盖率:指建筑基底面积占建设用地面积的百分比。

十三、居住区规划

是在城市总体规划的基础上，根据计划任务和城市现状条件，进行城市中生活居住用地综合性设计工作。它涉及使用、卫生、经济、安全、施工、美观等几方面的要求。综合解决它们之间的矛盾，为居民创造一个适用、经济、美观的生活居住用地条件。居住区规划主要包括的内容有：(1)选择和确定居住区位置、用地范围；(2)确定人口和用地规模；(3)按照确定的居住水平标准，选择住宅类型、层数、组合体户室比及长度；(4)确定公共建筑项目、规模、数量、用地面积和位置；(5)确定各级道路系统、走向和宽度；(6)对绿地、室外活动场地等进行统一布置；(7)拟定各项经济指标；(8)拟定详细的工程规划方案。居住区规划应符合使用要求、卫生要求、安全要求、经济要求、施工要求和美观要求等。

十四、综合开发率 一个地区在一年内，开发建房竣工量 与建房竣工总量的比率。计算公式为：综合开发率=开发建房竣工量/城（郊）区建房竣工总量*100%

十五、居住区用地

住宅用地、公建用地、道路用地和公共 绿地等四项用地的总称。

十六、枫叶型塔楼

特点：是塔楼为争取阳光采取的另一种设计形式。

优点：楼体造型别致，南侧的弧形玻璃幕墙令外立面漂亮，增加物业品质。缺点：

1．为多出房，每层设计了10户，楼体纵深稍长，并造成异型房间；

2．为增加采光拉长了最南向户型，室内从户门到厅交通距离嫌长，需通过装修设计予以调整改善。

十七、异型塔楼之一倒品字型塔楼

特点：受地块影响，此塔楼被设计成了倒品字型。

优点：和板式塔楼相同，楼中4个户型均有良好的采光和通风。缺点：

1．外墙面过大，在北京气候条件下保温隔热的能耗较大； 2．楼体中间的结构薄弱，并正处于疏散口位置，对抗震不利； 3．公共过道较长，增加了分摊。

十九、塔连板式塔楼

特点：为在有限的土地上多出面积，开发商有时将塔楼、板楼连接起来，做成这种塔连板式的“混血”楼体。

优点：好歹也算1梯4户，户型方正，都有南向采光，通风也尚可。缺点：

1．北向的两户型若设在普通塔楼中，还能有东向、西向的景观和采光，在此塔楼中只能被墙隔断了；

2．候梯厅之外，还有不少奇怪的公共空间，加大了公摊； 3．若此种楼不能做成正南正北，则弊病更大。

二十、日照间距

指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。先解释两个名词—— 建筑间距系数：指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数； 建筑的长高比：指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数。间距按照下列条例执行：

１．相邻塔式居住建筑的间距小于单栋塔式建筑的长度时，塔式居住建筑长高比的长度，应该按照各塔式居住建筑的长度与间距之和计算，并按照其不同的长高比，采用不得小于表１规定的建筑间距系数。２．相邻塔式建筑的间距等于或者大于单栋塔式居住建筑的长度时，建筑间距的系数不得下于1.2。

关于公共建筑的间距

塔式建筑遮挡中小学教室、托儿所和幼儿园的活动室、医疗病房等公共建筑的阳光时，建筑间距由城市规划行政主管部门确定，但不得小于上述（１、２）的规定。

如果塔式建筑遮挡的是办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑时，建筑间距系数按照上述（１、２）的规定执行。但下列情况由城市规划主管部门确定：

１． 二层或二层以下的办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑；

２．商业、服务业、影剧院、公用设施等建筑；

３．与遮挡阳光的建筑属于同一单位的办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑。当单栋塔楼居住建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑（含规划建筑）时，与其他居住建筑系数不得小于１．０。多栋塔楼居住建筑成东西向单排布置时，与被其遮挡阳光的板式居住建筑的建筑

二十一、建筑高度

指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。应符合下列规定： 烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度。楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20％，且高度不超过四米的，不计入建筑高度。建筑为坡度大于30度的坡屋顶建筑时，按坡顶高度一半处到室外地平面计算建筑高度文物保护建设控制地带内的建筑高度，按建筑物和构筑物的最高点（包括电梯间、楼梯间、水箱间、烟囱等构筑物）、中国传统大屋顶形式按檐口至地面高度计算建筑高度。

二十二、建筑间距:指建筑平面外轮廓线之间的距离。

二十三、建筑密度 是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。高容积率势必配合低密度出现，同等情况下应选择密度低的小区。

二十四、出房率

是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同.二十五、容积率

是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属建设物除外。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。一般来说，常见的以6层砖混住宅为主的小区，应尽可能选择容积率较小的。

二十六、绿化率

是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

二十七、隔热层：指建筑物中为减少或避免外界阳光直射或辐射影响室温所采取的设施。通常有如下隔热措施：(1)住宅建筑的东西向窗户(尤其是西窗)，宣有适当遮阳措施；

(2)减少东西向墙，即采取南北向长、东西向短的建筑单元，要减少阳光对墙体的辐射影响；

(3)采用热工件性能好的材料做成隔热外墙和屋顶，提高墙体和屋顶的隔热性能；(4)对外墙与屋顶的外表层，用白色或浅色的光滑材料，或刷白灰水均能增强对阳光辐射热的反射，以达到隔热目的。

二十七、勒脚：指室外地面(或散水)以上的一小段房屋外墙。由于这个部位的墙体经常遭受雨雪的浸溅和地下水沿基础上升而使墙面潮湿，冻融破坏，因此要求使用耐水性较好的材料砌筑，或用水泥砂浆抹面来保护。

二十八、走道：亦称通道，指联系房间、门厅和疏散人流的通道。从房间的联系考虑，走道的宽度应满足人的通行和搬运家具的需要。其参考宽度如下：住宅，100一120厘米；教学楼，180(一例有教室)一240厘米(两侧有教室)；医院，240—300厘米；剧场，≥300厘米。从防火和安全疏散角度考虑，走道不宜过长，从房间到楼梯间或外间的最大距离，学校、医院一般为35米，其他民用建筑为40米，托儿所、幼儿园为25米。走道通常不计算使用面积，有顶盖的外走道则应计算建筑面积。

二十九、平台：楼房建筑体中没有上盖并高于层外地面之平面结构为平台。平台可供柱户纳凉、修憩、凉衣物等活动之用。平台可以在楼层顶部，也可以在腰部或底部。平台不计算建筑面积。

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十、现房

现房是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行房地产初始登记。购买现房签订的是房屋买卖合同，购房人可以立即办理产权登记手续，取得产权证。三

十一、期房

习惯上把在建的、尚未完成建设、不能交付使用的房屋称为期房。即消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。房屋的全面建成包括：建筑工程、设备安装工程及内外装修工程结束，通过竣工验收；达到“七通一平”，即上水通、下水通、排污通、配电通、气通(煤气、天然气或液化气)、电话通、道路通、场地平整。发展商出售期房称为预售，购房人买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

三

十二、住宅的进深

住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。

为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理论上进，住宅的进深不宜过大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，住宅进深过大，就使住房成狭长型、距离门窗较远的室内空间自然光线不足；如果人为地将狭长空间分隔，则分隔出的一部分房间就成为无天然光的黑房间。黑房间当然不适于人们居住，补数的措施之一是将黑房间用于次要的生活功能和设施安置，如储藏室、走道等，用人工照明来弥补天然光的不足。另一措施是在住宅内部建造内天井，将光线不足的房间布置于内天井四周，通过天井来解决采光、通风不足的问题。但内天井住宅也存在厨房串味、传声、干扰大、低层采光不足的问题。

随着我国城市人口在不断增多，土地资源相对不足，而同样面积的土地，设计大进深的住宅比设计小进深的住宅可造出更大使用面积的房子。本着节约用地的原则，我们不得不选择大进深住宅来满足不断对住宅数量的需求。这实际上是一个住宅面积数量与住宅使用质量的矛盾。在今后一个很长时期，建设大进深住宅仍有必要，并有很大需求市场。至于进深过大出现的采光、通风不足等系列问题，则可通过优化住宅设计和采用相关的技术手册及设备加以解决。

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十三、住宅的开间

在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBJ100-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

我国目前大量建造的砖混住宅，住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性。为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右，不能任意扩大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的肖前指提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。进深大的住宅可以有效地节约用地。

虽然小开间住宅存在着诸多优点，但也存在着许多弊病。因为开间小，在住宅建筑面积中，承重墙、柱的结构面积相对较大，增加了有效使用面积；同时由于开间小，房间分割过小，不适应家庭居住行为变化的要求，而且住房很难自行改造。

为改变传统的小开间住宅设计格局，从80年代末期，国家开始了大开间住宅设计的技术攻关，并确定要大力推行开间在5米以上，进深在7米以上大开间的住宅建筑体系。这种住宅可为住户提供一个40～50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，具有构造配件规格小，便于工业化生产，便于住宅灵活隔断、装修改造的特点。例如，购房者可将住宅分割成较大的两室一厅，也可根据需要分割成三室一厅。这种可自由分割的大开间住宅在国外又叫做“演进式住宅”、“空壳式住宅”。在我国由于技术、造价、建材质量等原因，大开间住宅尚处在大力推广之中，有很好的发展前景。

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十四、方形塔楼：特点：一层8～12户，是塔楼初期最传统的形式。

优点：因户数多，每家分摊的公用面积适当减少。缺点：

1．楼体方正，只有4户能得到正南光线，户型均好性不够；

2．此种塔楼一般每层设2部电梯，日常开一部（此楼每层4部电梯，已算升级），因户数多导致居住环境差，使其有“空中大杂院”之称，属应淘汰的塔楼形式。

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十五、T型塔楼：特点：是塔楼另一种较传统的形式。

优点：由于楼体呈T型，最南面户型对北面的遮挡比之方型有适当减少。缺点：

1．因户型由南向北纵向排列，从户门到候梯厅的交通通道变长，无自然采光的黑过道给人的心理感觉不好；

2．最北向的户型为了争取光线，往往拉得很宽，令居室面积加大。在分房时代还好说，到了如今的商品房市场，面积最大的户型却占据最差的位置，肯定不好卖。三

十六、板式塔楼：特点：每层4户，是塔楼比较“奢侈”的形式。优点：

1．北向户型基本未受南向户型的影响，楼中4个户型均有良好的采光、通风，这一点使其与板楼比不相上下；

2．每层4户，两部电梯，居住环境较好。缺点：楼体中段连结处略显薄弱。

回型塔楼特点：在不少“商住”型公寓中，多使用这种结构。优点：

1．因楼中承重墙较少，每个单元室内都可自由分隔空间；

2．中庭提供了开阔的共享空间，提升了物业品质，对于思想前卫、讲究个性的住户或者商用客户较适合。缺点：

1．分摊较大，不适合实用型的购房者； 2．除南向四套外，其余户型采光不理想。

蝶型塔楼特点：塔楼北侧4套户型向东南、西南方向展开，形如蝴蝶翅膀。优点：

1．6个户型采光、通风均较为理想； 2．户型明显均好。缺点：

1．外墙面增加很多，在北京冬冷夏热的气候条件下，对保温隔热要求较高，不够节能；

2．为安排户型，南向两套房子中出现异型房间，不太利于家具摆放和装修。

半蝶型塔楼特点：此塔楼也想追求蝶型的阳光效果，但没有贯彻彻底，只将北侧的两个“翅膀”张开了！

优点：本来最易被遮挡的北向2户型，因伸展出去而有了些许改善。缺点：

1．因每层为14户，北侧楼体虽拉伸出去，仍然只能解决一个户型的采光问题，另外两个户型一个只能采点西北的光线，另一个干脆连建筑设计规范都不管，直接做成了纯北向房；

2．户型中多处使用落地玻璃窗，因设计问题，““对视”现象较严重； 3．公共走道面积多，加大了分摊。

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十七、复式住宅

复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（李氏设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米，上层贮藏让高1.2米，上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。复式住宅的经济性体现在：

1、平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高50%--70%。

2、户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，即是墙又是楼板、床、柜，降低了综合造价。

3、上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点。

复式住宅在设计施工和使用上有一些不足：

1、复式住宅的面宽大，进深小，如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然采光较差。

2、层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促弊气的不适感，贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用。

3、由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断，木材成本较高，且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。尽管复式住宅有些缺点，但近年来建筑师通过不断改进、完善，不断探索，结合我国的国情，设计更加合理的结构。可以预见，这种精巧的复式住宅，由于经济效益十分明显，价格相对偏低，必然成为住宅市场上的热销产品。

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十八、跃层式住宅

跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，颇受海外侨胞和港澳台胞的欢迎，在南方城市建设、买卖较多，近年来在北方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。

三

十九、什么叫“错层式”住宅？主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。

错层式和复式房屋有一个共同的特征区别于平面式的房屋。平面式表示一户人家的厅、卧、卫、厨等所有房间都处于同一层面，而错层和复式内的各个房间则处于不同层面。

错层和复式房屋的区别在于尽管两种房屋均处于不同层面，但复式层高往往超过一人高度，相当于两层楼，而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面。因此错层有“压缩了的复式”之称。另外，复式的一、二层楼面往往垂直投影，上下面积大小一致；而错层式两个（或三个）楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高形式错开。

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十、单元式住宅

是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排２４到２８户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。

四

十一、公寓式住宅

是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅大多是高层，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。

四

十二、花园式住宅

花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。

四

十三、智能化住宅

根据建设部全国住宅小区智能化系统示范工程要求，智能化住宅要达到安全防范、信息管理、信息网络，也即智能化住宅是将各种家庭自动化设备、计算机及其网络系统与建筑技术与艺术有机结合的产物，从而实现住户可以在任何时间任何地点进行家庭遥控管理或与外界进行联系的住宅。智能小区由众多智能楼宇组成，其旨在通过高度集成的通讯和计算机网络，把社区的保安、物业、服务及公共设施连接起来，实现智能化和最优化管理，使小区内居民可以２４小时与社区医院、学校、超市、娱乐场所等处联络。

四

十四、住宅小区

住宅小区也称“居住小区”，是由城市道路以及自然界线（如河流）划并不为交通干道所越的完整居住的地段。一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。

四

十五、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。

四

十六、水景商品房：是指依水而建的房屋。

四

十七、经济适用房

经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。随着时代的发展，经济适用房的适用性也会发生质的变化，即随着经济发展水平的提高而不断的提高住房质量。因而经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求，在质量上要通过精心规划、精心设计和精心施工，使经济适用住房的建设达到；标准不高水平高，面积适中功能全，造价不高质量高，占地不多环境美。

四

十八、安居房

安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。

四

十九、微利房

微利房即廉价房，指的是房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取自由微利的普通商品房。

五

十、商品房

商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种,北京9月起内、外销房已并轨。

五

十一、低层房

是指１至３层高的楼房；小高层房：是指９至１１层高以下的楼房；高层房：是指总高在１２层以上的楼房。、五

十二、、商品房的结构

２． 售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。

五

十三、框架结构住宅

框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。

框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能

第二篇：房地产广告策划术语!

一、【地产广告策划术语大全】

1、偏远地段———远离闹市喧嚣，尽享静谧人生

郊区乡镇———回归自然，享受田园风光

紧邻闹市———坐拥城市繁华

挨着臭水沟——-绝版水岸名邸，上风上水

挖个水池子——-东方威尼斯，演绎浪漫风情

地势高———–视野开阔，俯瞰全城

地势低洼———私属领地，冬暖夏凉

楼顶是圆的——-巴洛克风格

楼顶是尖的——–哥特式风格

户型很烂———-个性化户型设计，紧跟时尚潮流

楼间距小———-邻里亲近，和谐温馨

边上是荒草地——超大绿化，满眼绿意

边上有家银行——紧邻中央商务区

边上有个居委会—-中心政务区核心地标

边上有家学校——浓厚人文学术氛围

边上有家诊所——拥抱健康，安享惬意

边上有家小卖店—–便利生活触手可及

边上有个垃圾站—–人性化环境管理

边上有火车道——-交通便利，四通八达

边上什么也没有—–简约生活，闲适安逸

边上有公厕------公共设施配套齐全

边上是火葬场-----解决后顾之忧

边上是红灯区-----“性”福领地

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二、【生活与生存】

1.生活≠生存

生活≠生存，从生存做起，向生活致礼。做生活的主角，拥有执着追求，懂得驾驭诠释；学会享受生活，却不铺张奢靡。138席，XXX2vs8洋房谨献给懂得思考生活，向往自然、健康、注重生命质量和生活品位的人。一场少数派的的人生飨宴，即将上演。

2.站在至高点，聆听曼哈顿的“语言”，冷静的选址、人本的构思、精致的雕琢、顶级的服务，与XXX对话，你会感受更多：一湖两河三面环水，长达3000米的河岸线、78公顷的东湖森林公园；70000平方米的中央公园，30000平方米的奥林匹克公园；100000平方米的SHOPPINGMALL，4800平方米的国际化幼儿园；1对1的酒店式服务，国际标准的CPD生活示范区犹如一副画卷，于眼前次第展开„„

3.什么是XXX2VS8洋房———What

两房80㎡，低调的奢华

什么样的房子，才能称作忠实于生活？什么样的空间，方可意味舒适与人性？两房，80㎡的空间内，注入更多的奢侈元素，看似简洁朴素的外表之下却浓缩着令人意想不到的功能与科技元素，很低调，却也很奢华！

奢华元素一：电梯

豪华电梯，全面提升居住品质。在兼顾了主人出入舒适与便捷的同时，更营造出居住的尊贵感及时尚感。原来80㎡，也可以如此奢华！

奢华元素二：剪力墙结构

XXX2vs8洋房采用的是目前最好的建筑形式——剪力墙结构。无论是地面还是四周承重墙体，均是钢筋混凝土浇筑而成，形成了一个坚固的、不可分割的整体，抗震能力强，坚固如城堡。

奢华元素三：“全明式”设计

非边套房源，在80㎡空间内实现了明厨、明卫、明厅、明卧 “四明”格局，大片充沛阳光无私照耀，每一扇窗，都解放你的视线，体验自然的无上礼遇，健康生活由此开启。

奢华元素四：南向客厅

设计师用睿智的手笔，将客厅从传统的北面换到南面。让80㎡空间也能拥有南客厅，窗外水景即是厅堂里的天然壁画。加之北侧明厨设计，非常利采光和形成“穿堂风”，真正实现对空间的科学驾驭。

4.两房挑战80㎡如何“实现”——How

空间不是禁锢，而是为人享受。房子不要很大，但一定要精巧。两房，80平米，户型面积严格受限，在次背景的苛求下，2vs8洋房将如何现实？

大师心血之作

8位顶级设计师，15天的昼夜研讨，无数次地反复修改，不断完善，直至苛求，只为每处细节都能触动你。

对“灰色空间”说NO!

3.3米面宽，将进深缩小，尽力符合黄金分割最佳比例，避免了因进深过长形成的“灰色空间”,开发商在损失这部分利润的情况下，进而将面积严格控制在80平米左右。

对“赘余面积”说NO！

通过充满智慧的空间规划，设计师“砍掉”了次卧的赘余面积，匠心地在卫生间北侧设立了采光窗，形成明厕，科学合理采撷自然光，让您畅享明卫观景SPA！赠送1.5米飘窗

南北卧室附送飘窗，是特别给主人的惠送献礼。1.5米的优美飘窗，有效扩展了室内空间，卧室在大幅玻璃窗下更加通透感，浪漫的生活情趣油然而生。

4．20%的人享受，80%的人追求，解读小户型洋房为何稀缺？——Why

目前，在XX的房地产市场上，面积在100㎡以上的房源成了主流势力，各种大户型争先恐后地涌入市场，但却很少有开发商问津小户型，是什么原因导致小户型成了市场上的“非主流”产品呢？

原因一：成本上“划不来”

在相同的面积里，户数增多了，整个楼盘配套如电梯、车位、绿化面积等相应增加，因而成本要高些小户型的土地分摊成本比大户型高。另外，小户型墙多、管线多，这比大户型又多了些土建成本，同样的成本开发商可以做更多面积更大的居室，同样也意味开发商利润的降低。

原因二：回笼资金慢

一般开发商卖出一套大户型，回笼资金往往要比小户型快许多，往往要卖出几套小户型才可等同于卖出一套大户型。

原因三：物业难题

由于户数多，小户型一般都采用“酒店式”的高端物业，对物业管理也是一个考验。因此一般的开发商对开发小户型的积极性不高，造成目前房地产市场上，小户型项目格外稀缺。

5.二八风华,潜力无限

二八年华，年轻而富有朝气，是人生价值逐步升高的阶段。XXX2VS8洋房的价值正如人生的二八佳龄,潜力巨大。其诞生之初即坐享100万平米的XXX大社区优质而丰富的配套资源，是小户型与高品质的完美结合，在小户型的稀缺性日益凸显的房地产市场，2vs8洋房的升值空间自然不可限量。

2VS8洋房日记

D1_81㎡

懂得享受生活，却不铺张奢靡。

室雅何须大，茶香不在多，那么，适合应是我的最爱。81平米，够用了，也适合了，那么，适合的就是我最爱的。81平方米家，生活小记

D2_84㎡

没有什么是必需的，只有阳光是必需品。

全明的家，多的，不仅仅是一扇窗户，房间的每一处填满阳光的味道。那些花花草草，让家到处都绽放生命的足迹。84平方家，生活小记

D3_88㎡

向左走，向右走，电梯里，又碰到那个女孩，明眸善睐，长发迎宽，我可以闻到她的发香，只有一个转身的距离，而不是3层楼的距离。

88平方米家，生活小记

D4_100㎡

特别喜欢那个飘窗，一杯咖啡，一张CD，一本《小王子》，开始一下午的快乐幻想，I FEEL GOOD!

忘记时间，忘记存在。

99平米家，生活小记

D4_105㎡

蛋糕不插蜡烛，就没人知道我的年龄，站在青春的尾巴上，用年轻、积极的心态，去拥抱生活，你会发现，生命有许多种绽放的方式。选择2vs8洋房，做一个热爱生活的人。105平米家，生活小记

第三篇：房地产销售术语--常识篇

房地产:在我国所谓房地产,由两部分构成,土地及附着于土地上的一切建筑物。香港亦叫物业。其重要的两大特性:位置固定性、无重复性。

“五证”:《建设用地许可证》、《建设规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程开工证》、《商品房预售许可证》。

“二书”:《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》。

三通一平:指供热、供电、供水到位,场地平整。

七通一平:指道路、供电、供水、供煤气(天然气)、给排水、排污、场

地平整。

建筑面积:指建筑物外墙(柱)勒脚以上各层外围水平投影面积之和,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑物.套内建筑面积:房屋按套(单元)计算的建筑面积为套(单元)门内范围的建筑面积,包括套(单元)内的使用面积、墙体面积及阳台面积。

公摊面积:各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积,指各套(单元)以外为各户共同使用,不可分割的建筑面积。

结构面积:指建筑物各层中外墙、内墙、间壁墙、垃圾道、通风道、烟囱(均包括管道面积)等所占面积的总和。

占地面积:建筑所规划用土地之总面积。

控高:所造建筑之总高度,有规划部门规控。

层高:下层楼面至上层楼面垂直高度。

正负零:海平面高度水平位,通常为出地面。

框架结构住宅:采用板-梁-柱框架承重,钢筋混凝土框架结构体系。

砖混结构住宅:采用板-梁-砖墙承重,钢筋混凝土砖结构体系。

低层住宅:建筑层数1-3层的住宅。

多层住宅:建筑层数4-6层的住宅。

高层住宅:建筑层数7层以上的住宅。

小高层住宅:建筑层数12-18层的住宅。

高层住宅:建筑层数18层以上的住宅。

容积率:指建设用地内的总建筑面积为建设用地面积的倍数。地下停车场、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不记入。

得房率:得房率是指套(单元)内建筑面积与套建筑面积的比率。

复式住宅:复式住宅在概念上是一层,并不具备完整的两层空间,但层高较普通住宅高,可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等。用楼地联系上下。

跃层:指一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层。一般在上层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间;二层安排卧室、书房、卫生间。

错层:从门如厅向上(或下)两三隔楼梯方能如入住户如卧室等。

塔式高层:以共用电梯、楼梯为核心布置多套住房的高层住宅,整个住宅只有一个单元。板式高层:由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。

物业管理公司:是专门从事地上永久性建筑物、基础设施及周围环境现代化管理,为业主或用户提供良好的生活或工作环境,具有独立法人地位的经济实体。

业主:业主是物业的所有人货物业的使用人。

地基:建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。

居住密度:指单位用地面积上居民和住宅的面积程度,是一个包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑面积密度指标的综合概念。

第四篇：置业顾问必备房地产基本术语

置业顾问必备房地产基本术语

要成为一位专业房地产置业顾问，一个地产行业内的地产精英，不但要具备良好的职业道德，良好的现代服务意识，良好的心理环境和心理状态，还要具备房地产专业知识，理解房地产基本术语，才能更好地卖房子。2008年，随着市场走向理性回归或低迷，市场走向了买方市场、走向专业化、国际化。为此，我们需要每一天，不断充电学习，才不被市场淘汰，才能在竞争激烈的人才市场环境中生存。

下面是作为一个合格的置业顾问应具备的房地产110个基本术语，与大家一起学习分享！

1、城市居住区：城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

2、居住小区：居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活

聚居地。

3、居住组团：居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服

务设施的居住生活聚居地。

4、环保小区：按国家规定，对于住宅小区绿化用地不可低于占地面积的30％，小区环保中不应包括对环境污染的控制与防范，如垃圾处理、水源水质、消除扰人噪音等等。所以，对那些喜好走近大自然的购房者来说，尤其要谨慎“环保牌”的广告效应。

5、花园式住宅：也叫西式洋房式小洋楼，即花园别墅。一般都带有花园草坪和车库的独立院落平房式二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备、装修豪华，并富于变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。

6、跃层式住宅：这类住宅的特点是：住户占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房有其它辅助用房可以分层布置，上下层之产的交通不通过公共楼梯，而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面；通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确；相互干扰较小。在高层建筑中，由于每两层才设电梯平台，可缩小电梯公共平台面积，提高空间使用效率。但这类住宅也有不足之处，户内楼梯要占去一定的使用面积，同时由于二层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散，消防人员也不易迅速进

入。

7、复式住宅：这类住宅在建造是每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅，复式住宅的下层供起居、炊事、进餐、洗浴用，上层供休息、睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，位于中间的楼板也是上层的地板。一层的厨房高2米，上层贮藏间高1.2米；一层起居室高2米，上层直接作为卧室的订面，人可坐起但无法直立。复式住宅的经济性体现在：

1、平面利用系数高，通过夹层，可使住宅的使用面积提高50%-70%。

2、户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，又降低了综合造价。

3、上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。

8、智能化大厦：又称“智能型大厦”是指利用系统集成方法，将智能型计算机、通信、信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自动监控、对信息资源的管理和使用者的服务及其与建筑的优化组合，所获得的高效率、高功能、高度安全与高度舒适的建筑。智能化大厦又简称为3A建筑，即：建筑设备自动化系统（BAS），办公自动化系统（OAS）通信自动化系统（CAS），其中BAS中应包含FAS和SAS两大系统，故也有称智能化大厦为5A建筑的，即消防自动化系统（FAS）,保安自动

化系统（SAS）。

9、房地产：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。所谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。

10、建造商：建造商是指负责建设房地产项目的市政工程、基础工程及土建装修工程的建筑商。

11、发展商：发展商是指策划开发建设房地产项目并筹资建设的房

地产公司。

12、代理商：代理商是指负责销售策划和销售具体工作并以此赚取

佣金的房地产中介机构。

13、物业管理：是指对小区范围内的建筑物和构筑物及其设备、市政、公用园林绿化、环卫、交通、治安等公用设施以及环境容貌管理项

目进行维护、修缮和整洁。

14、解困房：指在实施“安居工程”之前或未实施安居工程的各级地方政府为解决本地城镇居民的住房困难，专门修建用于解决住房困难户和拥挤户而修建的住房。实施安居工程的城市已陆续将解困房与安居房合在一起。解困房分有偿出售和有偿出租两种方式向居民供应。解困房只售给经审查合格的无房户和住房困难户。

15、安居房：为了让广大普通工薪阶层、中低收入的住房困难户买得起房，真正做到置业安居，近几年国家开始实施安居工程，推动住房制度改革。安居房指由国家安排贷款和地方自筹资金建设（一般为4：6）的面向广大中低收入家庭的非赢利性住房，建筑面积一般控制在55平方米以下。要求精心设计，保证施工质量，提高和改善住宅的使用功能。安居房只售给中低收入家庭，优先出售给无房户、危房户和困难户。

16、微利房：指房地产开发商修建的利润极低的一类商品房，面向社会销售。这类房屋不带有政府行为，只是开发商为了促销，对自己在城市远郊修建的交通不便的商品房实行低价销售。此类房屋价格诱人，随着城市规模的扩大、城市道路的延伸、商业口岸的形成，此类房屋有

升值潜力。

17、货币分房：所谓货币分房，就是把原来单位以实物形式分配给职工的那部分住房转变为货币工资形式的住宅消费因素，纳入职工工资，成为居民的住房消费基金，变实物为工资分配，由职工自己买房或

租房。

18、房改房：指国家机关、企事业单位在推进房改过程中，按各单位确定的分房原则（一般按照职工工龄、职务、职称打分计算），已经分配或将要分配、执行国家规定的房改标准价或成本价出售、出租的住房。这类房屋不是通过市场获得，是一种准商品房。销售对象是单位在册职工。

19、宗地：宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地

块。20、宗地图：宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。

21、三通一平：指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，内容包含水通、电通、路通和平整场地，是房地产基础用地开发的最低法定

要求。

22、居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

23、住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。

24、其他用地：其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

25、公共服务设施用地：公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

26、道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

27、公共绿地：公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。

28、道路红线：道路红线是指城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。

29、建筑线：建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制

线。

30、配建设施：配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。

31、公共活动中心：公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。

32、建筑小品：建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和

指示性标志物等的统称。

33、建筑密度：建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率

和建筑密集程度。

34、容积率：容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。

35、绿化率：绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。绿化率高为好。

36、绿地率：绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。

37、房地产交易：房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。在房地产交易中国家规定了基本的制度，即国有土地有偿有限期使用制度、房地产价格申报制度、房地产价格评估制度和房地

产权属登记发证制度。

38、征用价：指政府征用各种地产时（如农地、林地、市地等）向该地产的原使用者或所有者支付的赔偿额。

39、出让价：指政府将国有地产出让若干年，并一次性收取这些年的地租现值总额。40、转让价：指地产使用者将其受让的地产转让出去时所收取的货

币总额。

41、出租价：指地产所有者或使用者出租其地产每年收取的货币金

额。

42、入股价：指地产所有者或使用者将其地产使用权入股与其他投资者进行合作开发或合作经营，双方所认可的价格。

43、评估价：是指中介评估机构受委托而对地产评估出的价格。该价格也可以产生在地产不一定要发生交易，但又必须有价格、价值概念的情形下，如抵押贷款、清产核资等。

44、征税价：如果根据地产价值对地产占用人、所有人或使用人征税时，就要评估出该地产的价格。例如，土地增值税，本来是让交易双方申报成交价，但他们不申报或申报不实时，就要对其地产进行评估，为征税提供依据。

45、清产核资价：为会计核算的需要，地产未发生交易时，也要对

该地产赋予一定的价格。

46、补交价：指对行政划拨或无偿使用的国有地产发生转让时所收取的价额款。该价一般是根据评估的价格确定，并低于市场价。若今后按市场价格水平补交价款时，赢余就应放在市场交易价里。

47、确认价：是目前政府有关管理部门对评估机构评估地产所认定的价格。该价格可以是原评估价格，也可以不是。

48、基准地价：指城镇各类各级土地或某区域内土地的平均价格。

49、标定地价：指城镇各标准地块的价格。

50、商品房房价的构成：商品房价格是房屋建筑价格和房屋基地价格的总和。房产在使用中，房屋的使用与房屋占用土地的使用总是同时存在，不可分割的。房产出售价格（房价）的拟定也要以上述原则来加以计算。目前，房价大致可分为四大部分组成：一是地价成本，包括土地出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费用等；二是建筑安装费用，如设计、招标、监理、材料施工等；广义地可包括前期工程费、基础设施费（七通一平费），甚至市政费、用电权费等也可折算在建安费里；三是开发商经营费用，包括办公管理费、销售经营费等；四是开发商经营利润

51、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。

52、基价：基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

53、起价：起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。

54、预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。

55、一次性买断价：一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。

56、一次性付款：这是在卖方市场时最为常见的销售方式，在买方市场时一般多见于那些低价位小单位的楼盘销售，通常一次性付款都有优惠。

57、定金：定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。

58、违约金：违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。

59、住房公积金：住房公积金的本质属性是工资性。单位按职工工资的一定比例，为职工交存住房公积金，实质是把低工资时单位用于住房实物分配的工资，以货币形式分配给职工，从而达到转换住房分配机制的目的。实行住房公积金制度的目的是增加社会住房资金的积累、周转，促进政策性抵押贷款制度的建立，提高职工购、建住房的能力，促进住房建设。

60、房地产保险：是指以房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中的房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。一般来说由以下三种形式：房地产财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险。

61、银行按揭：银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等。

62、抵押贷款方式：是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求担保人承担连带偿还本息的责任。在抵押期间，抵押人不得随意地处理已被抵押的房地产，作为抵押权人的银行有权对抵押物进行监督和检查。房地产抵押贷款，按贷款对象可分企业事业法人房地产抵押贷款和个房地产抵押贷款；按贷款用途可分为土地开发抵押贷款、房屋开发抵押贷款、购房抵押贷款以及其他用途的房地产抵押贷款；按贷款利率确定和计息方法可划分为固定利率房地产抵押贷款、浮动利率房地产抵押贷款、可调利率房地产抵押贷款。

63、房屋所有权：房屋所有权是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和处分的权力。所谓的占有权就是产权人对其房屋事实上的控制权。使用权，是产权人按照房产的性能，作用对房屋加以利用的权利。收益权指产权人收取房产所产生的利益的权利。处分权，是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利，处分权是房屋产权的核心，是房屋产权最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使（法律上有特别规定的除外）。

64、使用权房：使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

65、公房：公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。

66、不可售公房：不可售公房是指根据现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生间合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。

67、已购公房：已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房

68、单位产权房：单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。

69、廉租房：廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。

70、私房：私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。

71、产权证书：产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

72、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。

73、共有房产：共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。

74、二手房：二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。

75、期房：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

76、现房：所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。

77、外销房：外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。

78、内销房：内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。

79、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

80、尾房：尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

81、烂尾房：烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。

82、购房面积：在使用中一般不可能完全独立，套与套之间、套与整体环境之间常常是紧密相联、互为依存的。除独立使用的空间外，公用部位、公用设施、公共用房等也是其重要组成部分，因此，按“套”或“单元”销售的商品房面积应为套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积两部分之和。即商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。套内建筑面积由以下三部分组成：套内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积。

83、建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

84、销售面积：销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。

85、套内面积：俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。

86、得房率：得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。

87、实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积

88、居住面积：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。居住面积与建筑面积不同，其换算公式为：居住面积＝房屋的建筑面积／建筑面积的换算系数。独立式住宅的换算系数为1.83。

89、结构面积：住宅的结构面积是指构成房屋承重系统，分隔平面各组成部分的墙、柱、墙墩以及隔断等构件所占的面积。

90、辅助面积：辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。

91、竣工面积：竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑.92、计租面积：作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。

93、使用面积：住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。

94、公用面积：住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

95、公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

96、公用建筑面积分摊系数：将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。

97、剪力墙结构：是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用。

98、层高：是指住宅高度以“层”为单位计量，通常下层楼板面到上层楼板面之间的距离。

99、净高：是指层高减去楼板厚度的净剩值。

100、开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。根据1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》，砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

101、进深：住宅的长度或进深，在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后墙之间的实际长度。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，从理论上说，住宅的进深不宜过大。根据《住宅建筑模数协调标准》规定，砖混结构住宅建筑的进深采用下列常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。

102、标准层：是指平面布置相同的住宅楼层。

103、阳台：是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

104、平台：是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。

105、走廊：是指住宅套外使用的水平交通空间。

106、地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。

107、半地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者

108、过道：是指住宅套内使用的水平交通空间。

109、玄关：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。玄关一般与厅相连，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。

110、隔断：是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面

第五篇：房地产估价基本术语标准

房地产估价基本术语标准 总

则

1.0.1 为统一和规范房地产估价的术语并有利于国内外的交流和合作，制定本标准。

1.0.2 本标准适用于房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。

1.0.3 使用房地产估价术语时，除应符合本标准的规定外，尚应符合国家现行有关标准的规定。通用术语

2.0.1房地产估价real estate appraisal;property valuation 房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。

2.0.2房地产估价机构real estate appraisal company

依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。

2.0.3房地产估价师real estate appraisal;property valuer

通过全国房地产估价师职业资格考试或资格认定、资格互认，取得房地产估价师职业资格的人员。

2.0.4注册房地产估价师incensed real estate appraisal;certified property valuer

经过执业注册，从事房地产估价活动的房地产估价师。

2.0.5估价委托人 client

委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。

2.0.6 估价当事人parties involved in appraisal

与房地产估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人

2.0.7估价利害关系人interested parties

估价结果会直接影响其合法权益的单位和个人。

2.0.8估价项目appraisal project appraisal assignment

估价委托人委托房地产估价机构为其提供估价服务的某项特定任务。

2.0.9估价目的appraisal purpose;purpose of valuation

估价委托人对估价报告的预期用途。

2.0.10估价对象subject property

所估价的房地产等财产或相关权益。

2.0.11价值时点date of value

所评估的估价对象价值或价格对应某一特定的时间。

2.0.12 价值类型type of value

所评估的估价对象价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。2.0.13估价原则appraisal principles;valuation principles 估价活动所依据的法则或标准。

2.0.14估价程序 appraisal process;valuation process 完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序。

2.0.15 估价依据appraisal support documentation;valuation evidence 作为估价的前提或基础的文件、标准和资料。

2.0.16 估价假设appraisal assumptions 针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的假定，包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设。

2.0.17 估价方法appraisal approaches;valuation methods 测算估价对象或价格所采用的方法，包括比较法、收益法、成本法、假设开发法等。

2.0.18估价基础数据 basic date for appraisal 估价测算所使用的反映估价对象状况的数据，以及估价对象及其类似房地产的成交价格、运营收益、开发建设成本等数据。

2.0.19 估价参数appraisal parameters 用于测算估价对象价值或价格的系数、比率或比值。

2.0.20 估价结果final value opinion 通过房地产估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见。

2.0.21 估价报告appraisal report;valuation report 房地产估价机构和注册房地产估价师向估价委托人所作的关于估价情况和结果的正式陈述。

2.0.22批量估价mass appraisal 基于统一估价目的，利用共同的数据，采用相同的方法，并经过统计检验，对大量相似的房地产在给定日期的价值或价格进行评估。

2.0.23 个案估价 sing-property appraisal 相对于批量估价而言，单独对一宗或若干宗房地产的价值或价格进行评估。

2.0.24 类似房地产similar property;comparable property 与对象房地产的区位、用途、权力性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等相同或相近的房地产。

2.0.25 估价信用档案 appraisers credit records 房地产估价行业主管部门或房地产估价行业组织记录房地产估价师和房地产估价机构的基本情况、业绩、良好行为、不良行为等内容，供社会公众查询的信用信息管理系统。价格和价值

3.0.1成交价格transaction price,actual sale price 在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。

3.0.2 正常价格 normal price 不存在特殊交易情况下的成交价格，或成交价格经交易情况修正后的价格。

3.0.3 市场价格average market price 某种房地产在市场上的平均交易价格。

3.0.4 评估价值appraisal value 通过房地产估价活动得出的估价对象价值或价格。

3.0.5 市场价值market value 估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

3.0.6 投资价值investment value 估价对象对某个特定单位或个人的价值。

3.0.7现状价值value in use 估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。

3.0.8 快速变现价值liquidation value 估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值。

3.0.9 残余价值residual value 估价对象在非继续利用情况下的价值。

3.0.10 抵押价值mortgage value;mortgage lending value 估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。

3.0.11 抵押净值net mortgage value 抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值。

3.0.12 法定优先受偿款liens 假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。

3.0.13 计税价值assessed value;taxable value 为征税目的而评估的价值。

3.0.14 保险价值insurable value 为保险目的而评估的价值。

3.0.15完全产权价值value of fee simple interest 房屋所有权和以出让方式取得的建设用地使用权在不受任何其他房地产权利等限制情况下的价值。

3.0.16 无租约限制价值value of property as if no lease existed 房地产在不考虑租赁因素影响情况下的价值。其评估价值为未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值。

3.0.17 出租人权益价值value of leased fee interest 出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入，未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值。

3.0.18 承租人权益价值value of leasehold interest 承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。

3.0.19 房地价值 building and land value 建筑物及其占用范围内的土地的价值，或土地及附着于该土地上的建筑物的价值。

3.0.20 建筑物价值building value 建筑物自身的价值，不包含该建筑物占用范围内的土地的价值。

3.0.21 土地价值land value 土地自身的价值，不包含附着于该土地上的建筑物的价值。

3.0.22 楼面地价land price per unit of built-up area 一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。

3.0.23 比较价值sales comparison approach indication 采用比较法测算出的估价对象价值或价格。

3.0.24 收益价值income capitalization approach indication 采用收益法测算出的估价对象价值或价格。

3.0.25成本价值cost approach indication 采用成本法测算出的估价对象价值或价格。

3.0.26开发价值hypothetical development method indication 采用假设开发法测算出的估价对象价值或价格。

4、估价原则

4.0.1独立、客观、公正原则principle of independence,objectivity and impartiality 要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

4.0.2合法原则principle of legality 要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

4.0.3价值时点原则principle of date of value 要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。4.0.4替代原则principle of substitution 要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

4.0.5 最高最佳利用原则principle of highest and best use 要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。

4.0.6 最高最佳利用highest and best use 房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

4.0.7 谨慎原则principle of cautious 要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其做出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。估价程序

5.0.1 估价委托书appraisal assignment 估价委托人出具的委托房地产估价机构为其提供估价服务的文件。

5.0.2 估价委托合同appraisal contract 房地产估价机构和估价委托人之间就估价服务事宜订立的协议。

5.0.3估价基本事项basic appraisal issues 估价目的、价值时点、估价对象和价值类型的统称。

5.0.4 估价作业方案appraisal work plan 为完成特定估价项目而指定的用于指导未来估价工作的计划，包括工作的主要内容、质量要求、作业步骤、时间进度、人员安排等。

5.0.5估价技术路线appraisal technical route 评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路。

5.0.6实地查勘on-site inspection 注册房地产估价师到估价对象或可比实例现场，观察、询问、检查、核对、记录估价对象或可比实例状况的活动。

5.0.7 实地勘察记录on-site inspection notes;on-site inspection records 记载实地查勘的对象、内容、结果、人员和时间等内容的材料。

5.0.8 估价报告内部审核internal appraisal review 房地产估价机构按房地产估价相关要求和内部审核制度，对自己的已撰写完成而尚未向估价委托人出具的估价报告的内容和形式等的审查核定。

5.0.9 估价资料归档appraisal date filing 收集、整理在估价活动中获得和形成的文字、图表、声像等形式的资料，对其中具有保存价值的资料进行分类并保存。

5.0.10 估价档案appraisal archives 房地产估价机构和注册房地产估价师在估价活动中获得和形成的具有保存价值的文字、图表、声像等形式的资料。估价方法

6.1 比较法

6.1.1比较法sales comparison approach;comparative method 选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

6.1.2 交易实例property sales;property transactions 真实成交的房地产等财产或相关权益及有关信息，包括交易对象的基本状况、交易双方基本情况、交易方式、成交日期、成交价格、付款方式、融资条件、交易税费负担、交易目的等。

6.1.3 可比实例comparable property；comparables 交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。

6.1.4 建立比较基准establishing comparison basis 使可比实例成交价格与估价对象价值或价格之间、各个可比实例的成交价格之间口径一致、相互可比的处理。

6.1.5 交易情况修正conditions of sale adjustment 使可比实例的非正常成交价格成为正常价格的处理。

6.1.6 市场状况调整market conditions adjustment;time adjustment 使可比实例在其成交日期的价格成为在价值时点的价格的处理。

6.1.7 房地产状况调整property conditions adjustment 使可比实例在自身状况下的价格成为在估价对象状况下的价格处理，包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。

6.1.8 总价调整adjustment based on total price 基于总价对可比实例成交价格进行的调整。

6.1.9 单价调整adjustment based on unit price 基于单价对可比实例成交价格进行的调整。

6.1.10 金额调整dollar adjustments 采用金额对可比实例成交价格进行的调整。

6.1.11 百分比调整percentage adjustments 采用百分比对可比实例成交价格进行的调整。

6.1.12 直接比较调整direct comparison adjustments 以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行的调整。

6.1.13 间接比较调整indirect comparison adjustments 选定或设定标准房地产，将估价对象状况和可比实例状况分别与标准房地产状况进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行的调整。

6.1.14 楼幢调整系数building adjusting factor 对位于不同楼幢的房地产价格进行转换的系数。

6.1.15 楼层调整系数 floor adjusting factor 对位于不同楼层的房地产价格进行转换的系数。

6.1.16 朝向调整系数aspect adjusting factor 对位于不同朝向的房地产价格进行转换的系数。

6.2 收益法

6.2.1 收益法income capitalization approach；income approach 预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

6.2.2报酬资本化法yield capitalization 预测估价对象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价值或价格的方法。

6.2.3直接资本化法direct capitalization 预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘数得到对象价值或价格的方法。

6.2.4收益乘数法income multiplier method 预测估价对象未来第一年的收益，将其乘以收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。

6.2.5收益期remaining economic life 预计正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。

6.2.6持有期holding period 预计正常情况下持有估价对象的时间，即自价值时点起至估价对象未来转售时止的时间。

6.2.7 潜在毛收入potential gross income 估价对象在充分利用、没有空置和收租损失情况下所能获得的归因于估价对象的总收入。

6.2.8 空置和收租损失vacancy and collection loss 因空置或承租人拖欠租金等造成的收入损失。

6.2.9 有效毛收入effective gross income 潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。

6.2.10 运营费用operating expenses 维持估价对象正常使用或营业的必要支出。

6.2.11 运营费用率operating expenses ratio 运营费用与有效毛收入的百分比。

6.2.12 净收益net operating income 有关收入减去费用后归因于估价对象的收益。

6.2.13 净收益率net income ratio 净收益与有效毛收入的百分比。

6.2.14 期间收益annual income 预计持有期间各年可获得的净收益。

6.2.15 期末转售收益reversion；income at reversion 预计在持有期末转售房地产时可获得的净收益。

6.2.16 实际收益actual income 估价对象实际获得收益。

6.2.17 客观收益objective income 估价对象在正常情况下所能获得的收益，或实际收益经剔除特殊的、偶然的因素后收益。

6.2.18 合同租金contract rent 租赁合同约定的租金。

6.2.19 市场租金market rent 某种房地产在市场上的平均租金。

6.2.20 安全利率safe rate 没有风险或绩效风险的投资报酬率。

6.2.21 报酬率yield rate 将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价值或价格的折现率。

6.2.22 资本化率capitalization rate 房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比。

6.2.23 综合资本化率overall capitalization rate 用于将全部房地产的经收益转换为房地产价值的资本化率。

6.2.24 土地资本化率land capitalization rate 用于将归因于土地的净收益转换为土地价值的资本化率。

6.2.25 建筑物资本化率building capitalization rate 用于将归因于建筑物的经收益转换为建筑物价值的资本化率。

6.2.26 收益乘数income multiplier 房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值，包括潜在毛收入成熟、毛租金乘数、有效毛收入乘数、净收益乘数。

6.2.27 市场提取法market extraction method 通过可比实例的有关数据测算相关估价参数的方法。

6.2.28 土地剩余技术land residual technique 从土地和建筑物共同产生的净收益中减去建筑物的净收益，分离出归因于土地的净收益，再利用土地资本化率或土地报酬率将土地净收益转换为土地价值的方法。

6.2.29 建筑物剩余技术building residual technique 从土地和建筑物共同产生的净收益中减去土地的净收益，分离出归因于建筑物的净收益，再利用建筑物资本化率或建筑物报酬率建筑物净收益转换为建筑物价值的方法。

6.3 成本法

6.3.1 成本法cost approach；contractor's method 测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

6.3.2 土地重置成本land replacement cost 在价值时点重新购置土地的必要支出，或重新开发土地的必要支出及应得利润。

6.3.3 建筑物重置成本building replacement cost 采用价值时点的建筑材料，建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在家知识点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象中的建筑物具有相同效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。

6.3.4 建筑物重建成本building reproduction cost 采用估价对象中的建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象中的建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。

6.3.5 实际成本actual cost 购置估价对象实际支出，或开发建设估价对象的实际支出及所得利润。

6.3.6 客观成本objective cost 购置估价对象的必要支出，或开发建设估价对象的必要支出及应得利润，或实际成本经剔除特殊的、偶然的因素后的成本。

6.3.7 单位比较法comparative-unit method 以建筑物为整体，选取与该类建筑物的建筑安装工程密切相关的某种计量单位为比较单位，调查在价值时点的近期建成的类似建筑物的单位建筑安装工程费，对其进行处理后得到建筑物建筑安装工程费的方法。

6.3.8 分部分项法unit-in-place method 把建筑物分解为各个分部工程或分项工程，测算每个分部工程或分项工程的数量，调查各个分部工程或分项工程在价值时点的单位价格或单位成本，将各个分部工程或分项工程的数量乘以相应的单位价格或单位成本后相加得到建筑物建筑安装工程费的方法。

6.3.9 工料测量法quantity survey method 把建筑物还原为建筑材料、建筑物配件和设备，测算重新建造该建筑物所需的建筑材料、建筑构配件、设备的种类和数量、施工机械台班数、人工时数，调查在价值时点相应的单价及人工费标准，将各种建筑材料、建筑构配件、设备、施工机械台班的数量及人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加，并计取相应的措施项目费、规费和税金等得到建筑物建筑安装工程费的方法。

6.3.10 房地产开发利润率developer's profit rate 房地产开发利润与房地产开发投资或开发成本、销售价格等的百分比，分为投资利润率、直接成本利润率、成本利润率、销售利润率、税前利润率、税后利润率，总利润率、年利润率等。

6.3.11 建筑物折旧depreciation of building 各种原因造成的建筑物价值减损，其金额为建筑物在价值时点的重置成本或重建成本与在价值时点的市场价值之差，包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。

6.3.12 物质折旧physical deterioration 因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。

6.3.13 功能折旧functional obsolescence 因建筑功能不足或过剩造成的建筑物价值减损，包括功能不足折旧和功能过剩折旧。

6.3.14 功能不足折旧functional obsolescence caused by deficiency 因建筑物中某些部件、设施设备、功能等缺乏或低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损。

6.3.15 功能过剩折旧functional obsolescence caused by superadequacy 因建筑物中某些部件、设施设备、功能等超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本造成的建筑物价值减损。

6.3.16 外部折旧external obsolescence 因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。

6.3.17年龄寿命法age-life method 根据建筑物的有效年龄和预期经济寿命或预期剩余经济寿命来测算建筑物折旧的方法。

6.3.18 分解法breakdown method 把建筑物折旧分成物质折旧、功能折旧、外部折旧等各个组成部分，分别测算出各个组成部分后相加得到建筑物折旧的方法。

6.3.19 建筑物实际年龄actual age of building 建筑物自竣工时起至价值时点止的年数。

6.3.20 建筑物有效年龄effective age of building 根据价值时点的建筑物实际状况判断的建筑年龄。

6.3.21 建筑自然寿命physical life of building 建筑字竣工时起至其主要结构构件自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用时止的时间。

6.3.22 建筑物经济寿命economic life of building 建筑物对房地产价值有贡献的时间，即建筑物自竣工时起至其对房地产价值不在有贡献时止的时间。

6.3.23 建筑物剩余自然寿命remaining physical life of building 建筑物的自然寿命减去实际年龄后的寿命。

6.3.24 建筑物剩余经济寿命remaining economic life of building 建筑物经济寿命减去有效年龄后的寿命，即自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。

6.3.25 建筑物成新率building market value to replacement cost ratio 建筑物的市场价值与其重置成本或重建成本的百分比。

6.3.26 修复成本cost to cure 采用合理的修复方案恢复到新的或相当于新的状况的必要支出及应得利润。

6.3.27 可修复economically curable 预计修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额。

6.3.28 不可修复economically incurable 预计修复成本大于修复所能带来的房地产价值增加额。

6.4 假设开发法

6.4.1假设开发法hypothetical development method;residual method 求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。

6.4.2 待开发房地产proposed development;development property 具有开发或再开发潜力的房地产，包括可供开发的土地，在建工程，可重新开发、更新改造或改变用途的房地产等。6.4.3 业主自行开发前提assumption of development by owner-occupier 估价对象将由其业主继续开发完成的一种假设开发估价前提。

6.4.4 自愿转让开发前提assumption of development by intended developer 估价对象将被其业主自愿转让给他人开发完成的一种假设开发法估价前提。

6.4.5 被迫转让开发前提assumption of development by unidentified developer 估价对象将被迫转让给他人开发完成的一种假设开发法估价前提。

6.4.6后续开发经营期remaining construction and operating period 自价值时点起至未来开发完成后的房地产经营结束时止的时间，包括后续建设期、销售期和运营期。

6.4.7后续建设期remaining construction period 自价值时点起至未来开发完成后的房地产竣工时止的时间。

6.4.8 销售期marketing period 自未来开发完成后的房地产开始销售时起至其售出时止的时间。

6.4.9 运营期operating period 自未来开发完成后的房地产竣工时起至其持有期或经济寿命结束时止的时间。

6.4.10开发完成后的价值gross development value 未来开发完成后的房地产的价值或价格。

6.4.11后续开发的必要支出development cost 将待开发房地产开发成本未来开发完成后的房地产必须付出的各项成本、费用和税金。

6.4.1后续开发的应得利润developer's profit 将待开发房地产开发成未来开发完成后的房地产应获得的利润，通常为同类房地产开发项目在正常情况下所能获得的开发利润。

6.5其他估价方法

6.5.1 基准地价修正法benchmarks land value adjustment method 在政府或其有关部门已公布基准地价的地区，利用有关调整系数对估价对象宗地所在位置的基准地价进行调整后得到估价对象宗地价值或价格的方法。

6.5.2 路线价法road rating method 在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。

6.5.3 标准价调整法standard property value adjustment method 对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，是同一组内的房地产具有相似性，在每组内选定或设定标准房地产并测算其价值或价格，利用有关调整系数将标准房地产价值或价格调整为各宗被估价房地产价值或价格的方法。

6.5.4 多元回归分析法multiple regression analysis 对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，是同一组内的房地产具有相似性，在每组内把房地产价值或价格作为因变量，把影响房地产价值或价格的若干因素作为自变量，设定多元回归模型，搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据，经过试算优化和分析检验，确定多元回归模型，利用该模型计算出各宗被估价房地产价值或价格的方法。

6.5.5 修复成本法cure cost method 测算修复的必要支出及应得利润，将其作为房地产价值减损额的方法。

6.5.6 损失资本化法income loss capitalization 预测未来各年的净收益减少额或收入减少额、运营费用增加额，将其现值之和作为房地产价值减损额的方法。

6.5.7 价差法before and after method 分别评估房地产在改变之前和改变之后状况下的价值，将两者之差作为房地产价值减损额或价值增加额的方法

7估价报告

7.0.1估价结果报告summary appraisal report 简要记载估价委托人、房地产估价机构、注册房地产估价师、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价原则、估价依据、估价方法、估价结果、实地查勘期、估价作业期等内容的估价报告。

7.0.2 估价技术报告appraisal technique report 详细记载估价对象描述与分析、市场背景描述与分析、估价方法适用性分析、估价测算过程、估价结果确定等内容的估价报告。

7.0.3 鉴证性估价报告appraisal report for identification 房地产估价机构向估价委托人出具的起着价值证明作用的估价报告。

7.0.4 致估价委托人函letter of transmittal 房地产估价机构和注册房地产估价师正式地向估价委托人报告估价结果、呈送估价报告的文件。

7.0.5 估价师声明appraiser`s certification 注册房地产估价师在估价报告中对其估价职业道德、专业胜任能力、勤勉尽责估价等所作的承诺和保证。

7.0.6 估价假设和限制条件assumptions and limiting conditions 估价报告中对估价假设和估价报告使用限制的说明，包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设以及估价报告使用限制。

7.0.7估价报告使用限制limiting condition of appraisal report 对估价报告的用途、使用者、使用期限等使用范围的限定，以及在使用估价报告时需要注意的其他事项。7.0.8 估价报告使用者intended user of appraisal report 依法使用估价报告的单位或个人。

7.0.9 估价报告使用期限expired date of appraisal report 自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。

7.0.10 估价报告出具日期date of appraisal report 致估价委托人函中的致函日期。

7.0.11 实地查勘期on-site inspection period 实地查勘期的起止日期，自进入实地查勘现场之日起至完成实地查勘之日止。

7.0.12 估价作业期appraisal work period 估价工作的起止日期，自受理估价委托之日起至估价报告出具之日止。