第一篇：物业服务中若干问题的法律解读
（2013年南海区人民调解培训班讲义）
物业服务中若干问题的法律解读
广东财经大学法学副教授
梁桂青
一、合同概述
（一）合同
《合同法》第2条：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。
（二）合同的特征
1、合同是一种民事法律行为。
2、合同是双方或多方当事人之间的民事法律行为，因此合同的成立除了当事人要有意思表示外还需要当事人达成合意。
3、我国合同法上的合同仅指当事人设立、终止和变更财产权的双方法律行为，就身份关系而达成的协议不适用合同法的规定。
4、合同是债的发生原因之一，因此合同在有效成立之后就按照当事人的合意在当事人之间产生了一定的债权债务关系。
二、物业管理与物业服务合同
（一）物业管理
《物业管理条例》第二条指出：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
（二）物业服务合同
物业服务合同是业主（或业主大会授权的业主委员会）与其选聘的物业服务企业签订的，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动所达成的权利义务关系的协议。物业服务合同具有以下的特征：
1、一般是由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业服务企业签订物业服务合同。
2、物业管理涉及群众的日常生活以及城市的正常秩序，因此各级政府行政机关有必要介人、指导和监督物业管理活动。《物业管理条例》对物业服务合同主体资格作出了明确规定，要求业主大会成立、业主委员会选举必须符合法定程序，要求物业管理企业必须具备相应的资质证书等，此外，还要求在物业服务合同签订之后应当及时向政府物业管理主管部门备案等。
3、物业服务合同是有偿合同。在订立物业服务合同时，应明确不但业主或物业使用人要支付在物业管理服务过程中所发生的相关费用，物业管理企业还应取得一定的酬金或利润，4、物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体，一般不可能在选择物业管理服务以及选择物业管理企业方面形成一致的看法，其中的单个业主或部分业主，也不可能拒绝某种物业管理服务或某个物业管理企业。因此，只要通过法定的多数投票权数，所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任。
三、物业管理纠纷及其解决
物业服务合同是长期性合同，在履行过程中，容易产生各式各样的纠纷，主要体现为：业主（业委会）与物业服务公司的纠纷；业主个体与与物业服务公司的纠纷；业主与业委会的纠纷和业主个体之间的纠纷。
（一）业主（业委会）与物业服务公司的纠纷
1、业主（业委会）与前期物业服务公司的纠纷。（案例分析---业委会诉物管---前期合同）
2、业主（业委会）与合同到期的物业服务公司的纠纷。（案例分析---开封业委会诉物管合同纠纷）
3、解决纠纷相关法律规定。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”
《物权法》 《合同法》
（二）业主个体与与物业服务公司的纠纷
主要表现为：业主以物业服务公司提供服务和管理的质量不合格而拒绝交纳物业管理费。应分门别类进行处理。
1、业主拒绝交费的理由能够成立。物业公司在履行物业管理合同的过程中，如果确实存在小区环境脏乱差、治安保卫形同虚设、物业报修无人应答等情况的，业主在物业公司整改完毕之前拒绝交纳相应的物业管理费，是对物业公司不履行合同义务的一种应对措施，是依法行使合同同时履行抗辩权的行为，不构成违约。如果物业公司除非已按法定和约定的要求进行了整改，业主则应交纳物业管理费。
2、业主拒绝交费的部分理由成立。物业管理公司基本履行了管理服务义务，但在某些方面确有缺陷，如保洁工作、车辆停放管理等存在较大的问题。在此情况下，如果物业管理费是分不同项目收取的，业主仅能就物业公司未尽职责部分的费用行使抗辩权，而不能以拒交全部物业管理费用的方式行使抗辩权。如果物业管理费无法明确区分为不同项目，则可根据物业公司未尽职责的具体情况酌情降低支付物业管理费。需要注意的是，在存在上述情况的场合，业主补交所欠物业管理费时一般无须支付滞纳金。
3、业主拒绝交费的理由不能成立。物业管理行业属于微利行业，在物业公司按法定或约定的标准提供了物业服务后，如业主仍无正当理由拒绝交纳物业管理费，是对物业管理合同的违反，损害了物业公司的合法利益，应承担相应的违约责任。对此，物业公司有权要求业主交纳物业管理费，并按合同约定支付滞纳金；在合同对滞纳金无约定的情况下，可要求业主按照逾期付款违约金的法定标准支付滞纳金。
对此，物业服务公司应当运用正当手段维护权益，不能采取断电、断水、限制业主进出物业使用区域、对业主进行罚款或声明在物业管理过程中给业主造成损害不承担任何责任等措施，迫使业主履行交纳物业管理费 的义务。业主违约拒绝交付物业管理费用的，物业管理公司应采取书面督促、根据物业服务合同约定的“滞纳金”条款、公力救济等合法手段来保护自身的合法权益，而不应采取上述不当的方法进行所谓的自力救济，否则会构成侵权责任。
在运用“滞纳金”条款时，注意平衡物业服务公司和业主的利益，对迅速、有效平息矛盾有着十分重要的作用。具体方法上：一是根据业主逾期交纳物业管理费的主观过错程度、欠交数额、物业服务是否具有瑕疵等情况，视不同情形促使物业公司主动放弃部分或全部滞纳金；二是对滞纳金的计算数额，如果已经超过物业管理费本金的，就要引导物业公司放弃超出本金部分的滞纳金，以使双方利益趋于平衡。（案例分析---物业胜诉案例）
注意：业主没有处罚权！！
特别提示：有些业主拒交物业管理费有一定的合法理由，大多表现为物业公司未履行合同义务或履行合同义务不符合约定，如未打扫小区卫生、保安未履行岗位职责等，引起业主不满，以拒交物业管理费的方式予以抵制。因为依照《合同法》规定，业主可以行使与对方违约程度相适应的合同履行抗辩权，即在物业公司不履行义务或不适当履约义务时，减少或免除物业管理费的支付义务。但该抗辩权行使的范围究竟有多大？一切以《物业服务合同》约定为准！！---（资料：物业服务合同签订的注意事项）
（三）业主与业委会的纠纷
业主是小区物业的所有权人，也是物业法律关系中最终的权利义务承担者。由全体业主组成的业主大会是事关业主利益的最高决策机构，而业 主委员会是执行业主大会决策的代表机关，它从业主中选举产生，其职责和使命是维护全体业主的利益。实践中，业主与业主委员会之间的争议主要表现为业主不服从业主委员会作出的决定，以及业主委员会不正当行使权力或怠于行使权力所引发的纠纷。
1、业主委员会决定的效力
如果业主委员会所作的决定，属于其权限范围或者取得业主大会同意，则对全体业主均有约束力，持不同意见的业主应从小区公共利益以及自律合作的精神出发，予以遵守和服从。但占小区半数以上业主否决业主委员会的决定的，该业主委员会的决定则不发生效力。
如果业主委员会超越其权力范围，擅自处分小区物业和小区业主的重要事项，比如未经业主大会表决通过，擅自提起诉讼、擅自决定动用物业维修基金、擅自决定聘用或解聘物业公司，此类决定应属无效，由此给全体业主造成损失，且该损失是因部分业主委员会委员的故意或重大过错造成的，则应由直接责任人承担赔偿责任。对于业主委员会拒不主持召开业主大会等不作为行为，业主可向居民委员会或有关行政主管部门反映，由相关部门督促业主委员会整改或组织进行业主委员会改选。
物业管理不可避免会发生所有权和管理权相分离的情形，在强调业主自治的同时，应当把握物业管理作为现代居住管理模式蕴含的意义，不能单纯强调业主所有权的排他性而忽略了物业小区统一管理的协调性和效益性。具体而言，就是个别业主应当服从业主委员会、物业公司为公共利益、秩序和安全需要所作出的决定。由于此类纠纷大多都是小区业主内部事务的纠纷，因此调解处理时应兼顾双方权利，提出折中方案，以有效地解决纠纷。
2、业主与业主委员会纠纷的综合调处
在调解处理因业主委员会不召开业主大会、不履行职责、部分业主要求其履职而产生的纠纷时，此时，应积极争取房地产行政主管部门、街道办事处、居民委员会等机关和组织的支持和帮助，由其出面进行调处。首先应向房地产行政主管部门报告，由其责令业主委员会限期改正；如业主委员会仍未履行的，告知业主要求房地产行政主管部门和街道办事处组织业主推荐产生召开业主大会的筹备组成员，该筹备组可以组织业主召开业主大会会议。
3、有关业主与业主委员会之间纠纷的法律规定
《物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《物业管理条例》“第二章业主及业主大会之第六条～第二十条”中有明确规定。
（案例分析---南京吉庆家园小区物管纠纷事件）
（四）业主个体之间的纠纷
相邻权是指两个或两个以上相互毗邻财产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。
《民法通则》第八十三条 不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》（试行）第97-103条对邻地利用，因相邻关系而产生的截水、排水、通行、相邻防险作出了规定。
97、相邻一方因修建施工临时占用他方使用的土地，占用的一方如未按照双方约定的范围、用途和期限使用的，应当责令其及时清理现场，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失。
98、一方擅自堵截或独占自然流水影响他方正常生产、生活的，他方有权请求排除妨碍;造成他方损失的，应负赔偿责任。
99、相邻一方必须使用另一方的土地排水的，应当予以准许;但应在必要限度内使用并采取适当的保护措施排水，如仍造成损失的，由受益人合理补偿。
相邻一方可以采取其他合理的措施排水而未采取，向他方土地排水毁损或者可能毁损他方财产，他方要求致害人停止侵害、消除危险、恢复原状、赔偿损失的，应当予以支持。
100、一方必须在相邻一方使用的土地上通行的，应当予以准许;因此造成损失的，应当给予适当补偿。
101、对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或者使用权人不得堵塞。因堵塞影响他人生产、生活，他人要求排除妨碍或者恢复原状的，应当予以支持。但有条件另开通道的，也可以另开通道。
102、处理相邻房屋滴水纠纷时，对有过错的一方造成他方损害的，应当责令其排除妨碍、赔偿损失。
103、相邻一方在自己使用的土地上挖水沟、水池、地窑等或者种植的竹木根枝伸延危及另一方建筑物的安全和正常使用的，应当分别情况，责令其消除危险，恢复原状，赔偿损失。
《物权法》第七章 相邻关系
第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
第八十五条 法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定;法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
第八十六条 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。
第八十七条 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
第八十八条 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
第八十九条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
第九十条 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
第九十一条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。第九十二条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。
（五）纠纷的正确处理办法
1、通过采取友好协商加以解决。拿出追求“和谐”的勇气，多换位思考，推已及人，站在对方的立场想问题和行动。抛弃“小气”，力求“大气”，多一分宽容，少一分计较。实在无法解决时，可请求政府和组织的帮助，千万不要采取过激的、甚至是违法犯罪的行为。
2、通过各种调解加以解决。一般发生了纠纷后，可请第三方出面对纠纷双方进行调解，如通过“人民调解委员会调解”。
3、通过报警加以解决。在遇到纠纷后通常会报警解决问题，公安部门会依据纠纷的实际情况和性质，依据我国《治安管理处罚条例》的相关规定，做出相应的处理决定。
4、提起民事诉讼加以解决。当协商、调解和公安机关都不能解决问题后，可以通过提起民事诉讼的维权行为，但是该种途径耗时较长，费用较高，所以，只有在纠纷始终无法解决的情况下才选择此项方法加以解决。
第二篇：前期物业服务合同解读
前期物业服务合同
委托方（甲方）：单击此处输入文字。（以下简称甲方）
住所地：单击此处输入文字。
邮编：单击此处输入文字。
受托方（乙方）：单击此处输入文字。（以下简称乙方）
住所地：单击此处输入文字。
邮编：单击此处输入文字。资质等级：单击此处输入文字。
证书编号：单击此处输入文字。
根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对单击此处输入文字。提供前期物业服务事宜，订立本合同。
第一章 物业基本情况
第一条
物业基本情况：
物业名称：单击此处输入文字。
物业类型：单击此处输入文字。
座落位置：单击此处输入文字。
建筑面积：单击此处输入文字。
物业管理区域平面图见附件一。
第二章 物业服务事项和服务标准
第二条
在物业管理区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容：
1、物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；
2、物业管理区域内的环境卫生管理；
3、物业管理区域内公共绿化管理；
4、物业管理区域内公共秩序协助维护和车辆停放管理；
5、物业装饰装修管理；
6、物业档案资料管理。
7、单击此处输入文字。
第三条 乙方提供的前期物业服务应达到约定质量标准(前期物业服务事项和服务标
准见附件二)。
第四条
单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容与费用由双方另行商定。
第三章 物业服务费用标准和收取办法
第五条
本物业管理区域内物业服务收费采取包干制的方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：
住宅：单击此处输入文字。元/月·平方米；
公建：单击此处输入文字。元/月·平方米；
单击此处输入文字。
第六条
物业服务费用主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业服务企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）经业主同意的其他费用。
第七条
乙方按照上述标准向业主收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。
业主大会成立后如决定继续聘用乙方，乙方可根据实际运营情况，与业主委员会协商调整物业服务内容及费用标准。
第八条 业主应于其所拥有的本项目物业交付之日起交纳物业服务费用。
纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由甲方全额交纳。但是属于业主所有的物业管理用房除外。
第九条 业主应当根据本合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第十条 业主出租物业的，应当在物业租赁合同中，对物业服务费用的交纳作出约定，并在合同签订后10日内，将物业承租人、出租期限及物业服务费用的交纳等约定事项书面告知乙方。
物业产权发生转移时，业主应当结算交纳物业服务费用，也可以由物业产权交易双方对物业服务费用的结算交纳作出明确约定。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，由物业使用人结算交纳物业服务费用，业主负连带交纳责任。
第十一条 物业服务费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方交纳当期物业服务费。逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。
第十二条
停车场收费分别采用以下方式：
物业管理区域内车位所有权属依照法定或业主与甲方签定的《商品房买卖合同》约定，乙方不承担车辆保险及车内物品的保管责任。
1、如属于全体业主共有的停车场，使用人应按照下列标准向乙方交纳车位使用服务费： 单击此处输入文字。
2、停车场属于甲方所有或业主个人购置车位的，甲方或业主按下列标准向乙方交纳车位服务费：单击此处输入文字。
3、上述车位收费标准，如因大连市市场情况发生变化，乙方有权按年经物价部门批准后予以适当调整，调整幅度不超过上大连市相关部门公布的物价上涨指数。
第十三条
乙方应与停车场车位使用人签订书面的车位使用协议（临时停车除外），明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。
第四章 前期物业管理
第十四条
甲方按照国家有关规定组织对物业进行竣工验收。甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准。
第十五条 对于本合同签订后由乙方承接的物业共有部位、共用设施设备，甲乙双方应按照国家有关验收标准进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业服务方面承担责任的依据。
甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在的质量和使用功能问题，形成书面查验记录。甲方承担解决责任，并在合理期限内予以解决。
第十六条
乙方承接物业时，甲方应当依法向乙方移交物业管理资料，交接双方做好查验记录。物业管理资料包括：
1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
4、物业管理所必需的其它资料。
乙方应当妥善保管物业管理资料，保证房屋及共用设施设备档案资料齐全。发现资料不完备时，应书面告知甲方。甲方接到书面报告后，应立即整改，不能立即整改的，应当制定整改方案。
第十七条
甲方按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
乙方对属于保修范围和保修期内的房屋质量问题，应当及时通知甲方。甲方应当立即通知施工单位到现场核查情况，予以保修。甲方无法通知施工单位或者施工单位不按工程质量保修书约定进行保修的，甲方应当另行委托其他单位保修。
保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养执行国家有关法律规定。
第五章 物业的使用与维护
第十八条
业主大会成立前，乙方应配合甲方制订本物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
乙方根据规章制度提供物业服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。
第十九条 在物业管理区域内禁止下列行为：
1、擅自拆改房屋承重结构；
2、侵占、损坏公共场地、共用部位、共用设施设备；
3、擅自改变物业规划用途；
4、违反规定饲养家禽、宠物；
5、违反规定摆摊设点、占道经营；
6、违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；
7、在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；
8、堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；
9、违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动；
10、法律、法规、规章和《临时管理规约》禁止的其他行为。
有前款所列行为之一的，乙方应当采取口头规劝、发出书面整改通知等方式及时劝阻、制止，督促改正；拒不改正的，应当及时向有关行政管理部门报告。
第二十条
乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人对履行《前期物业服务合同》情况的监督。
第二十一条
因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域
内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。
临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。
第二十二条
乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的《装饰装修管理服务协议》，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
第二十三条
甲方按辽宁省、大连市物业管理相关规定，于本物业交付使用前60日内，向乙方提供能够直接投入使用的单击此处输入文字。平方米物业管理用房。
物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。
第二十四条 在物业管理区域内停放车辆，不得占用消防通道及影响其他车辆和行人的正常通行。
第二十五条 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金的缴存、管理、使用、续筹等执行国家及大连市有关规定。
第六章 违约责任
第二十六条
甲方违反本合同第十四条、第十五条、第十六条、第十七条的约定，致使乙方的物业服务无法达到本合同第二条、第三条约定的服务内容和质量标准的，乙方不承担违约责任。
第二十七条
除前条规定情况外，乙方的物业服务达不到本合同第二条、第三条约定的服务内容和质量标准，应按国家或地方行业主管部门规定的标准执行。
第二十八条
甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向乙方支付违约赔偿金。
第二十九条
乙方违反本合同第五条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳。乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方返还。
第三十条
以下情况乙方不承担责任：
1、因不可抗力导致物业服务中断的；
2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
4、因非乙方责任出现的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其它共用设施设备运行障碍造成损失的；
5、因业主或第三者故意或过失所致，或业主、使用人违反本合同、«临时管理规约»和其它物业管理规定造成的一切相关损害；
6、在本物业管理区域内发生包括盗窃、抢劫、破坏、爆炸、火灾等在内的各种治安或刑事案件造成损失的，由相关的违法者或犯罪者承担责任，但因乙方故意或违反本合同所致除外；
7、业主专有及约定专用部分发生的火灾、盗窃等治安、刑事案件造成损失的；
8、乙方书面建议改善自用、共用及约定共用部分设施或改进管理措施，而甲方未采 纳所致之损害；
9、自业主迟延给付服务费用至清偿日期间(含票据未兑现部分)发生的损失；
10、甲方或业主、物业使用人未经乙方同意, 擅自委托乙方工作人员提供服务所致任何伤害；
11、其它业主与使用人另有约定的情形。
第七章
其他事项
第三十一条
本合同期限自单击此处输入日期。起至业主大会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。
第三十二条
本合同终止时乙方应将物业管理用房、物业服务相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。业主委员会尚未成立的，乙方必须于合同终止日起七日内，将上述财物移交给甲方或属地主管部门代管。
第三十三条
甲方与物业买受人签订的《商品房买卖合同》，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订《商品房买卖合同》，即为对接受本合同内容的承诺。
第三十四条
业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。
第三十五条 本合同附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第三十六条
本合同未尽事宜双方另行以书面形式签订补充协议, 补充协议与本合同存在冲突的，以补充协议为准。
第三十七条
本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向当地人民法院提起诉讼。
第三十八条
本合同一式单击此处输入文字。份，甲方单击此处输入文字。份，乙方单击此处输入文字。份、房地产行政主管部门（备案）贰份。
第三十九条 其他约定事项：单击此处输入文字。
附件一：物业管理区域平面图
附件二：前期物业服务事项和服务标准
（以下无正文）
甲方(签章)：
乙方(签章)：
法定代表人：
法定代表人或委托人：
总经理：
主管经理：经办人：
经办人：
读书的好处
1、行万里路，读万卷书。
2、书山有路勤为径，学海无涯苦作舟。
3、读书破万卷，下笔如有神。
4、我所学到的任何有价值的知识都是由自学中得来的。——达尔文
5、少壮不努力，老大徒悲伤。
6、黑发不知勤学早，白首方悔读书迟。——颜真卿
7、宝剑锋从磨砺出，梅花香自苦寒来。
8、读书要三到：心到、眼到、口到
9、玉不琢、不成器，人不学、不知义。
10、一日无书，百事荒废。——陈寿
11、书是人类进步的阶梯。
12、一日不读口生，一日不写手生。
13、我扑在书上，就像饥饿的人扑在面包上。——高尔基
14、书到用时方恨少、事非经过不知难。——陆游
15、读一本好书，就如同和一个高尚的人在交谈——歌德
16、读一切好书，就是和许多高尚的人谈话。——笛卡儿
17、学习永远不晚。——高尔基
18、少而好学，如日出之阳；壮而好学，如日中之光；志而好学，如炳烛之光。——刘向
19、学而不思则惘，思而不学则殆。——孔子
20、读书给人以快乐、给人以光彩、给人以才干。——培根
第三篇：前期物业服务合同解读
前期物业服务合同书
项目名称： 委托方： 受托方：
XXXX前期物业服务合同
甲方： ； 法定代表人： ； 住所处： ； 邮编：。
乙方： ； 法定代表人： ； 住所： ； 邮编： ； 资质等级： ； 证书编号：。根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对 XXXX 提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。
第一章 物业基本情况
第一条 物业基本情况：
物业名称： ； 物业类型： ； 坐落位置： ； 建筑面积：。物业管理区域四至：
东至： ； 南至： ； 西至： ； 北至：。
第二章 服务内容与质量
第二条
在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：
1、物业共用部位的维修、养护和管理
2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
4、公共绿化的养护 和管理；
5、车辆停放管理；
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
7、装饰装修管理服务；
8、物业档案资料管理。
第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他费用由甲乙双方另行协商。
第四条
乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的服务质量标准（盐城市普通住宅物业管理服务等级—五级）第五条
单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。
第三章 服务费用
第六条
本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式；
物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：
多层住宅：0.5元/月/平方米；
小高层住宅：1.2元/月/平方米（含电梯运行电费、检测、维护费和二次供水等相关费用）；
高层住宅：1.2元/月/平方米（含电梯运行电费、检测、维护费和二次供水等相关费用）；
商业物业：1.5元/月/平方米 物业服务费用主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用和相关设施设备的年检费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；
（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；
（10）物业管理企业的利润；
（11）社区文化活动及精神文明建设费用；（12）法律规定的其他费用支出。
乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
物业服务费用收取实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在固定位置公布。盐市价发[2011]57号文件规定的垃圾清运费、装潢“一费清”费用等相关没有纳入物业服务费用或根据相关法律法规及地方规定须交纳的费用由乙方根据相关规定或实际情况通过合同约定收取及退还。
第七条 业主应于接受物业之日起交纳物业服务费用。
鉴于XXXX是多期开发，以甲方实际交付纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。
物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在合同期内履行义务。
对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意向物业项目所在地人民法院提起诉讼。
第八条 前期物业管理资金的来源：
1、由甲方按以下方式提供的前期管理经费：签订合同一个月内，一次性提供每平方米1.50元的资金作为前期开办费。主要用于该物业管理项目物管办公设备、软件、档案资料的购置、建立，以及前期部分在建工程的监督管理、住户手册的编写、住宅质量保证书的编写、住宅说明书的编写和业主入住前的准备工作，做好前期开发建设的相关监督工作。其中物业管理办公场所的装修工作由甲方负责。
2、由乙方根据物业管理收费标准向业主（物业使用人）收取物业管理费按照《盐城市区物业服务收费管理实施办法》执行（盐市价发[2011]55号）。从合同签订之日起，空置房物业服务费按照上级主管部门的有关规定由甲方全额承担。
3、业主在规划区域的停车位或专用露天停车场停放汽车，其中车位管理服务费按盐市价发[2011]58号文件要求执行。其他车辆进入小区收取的管理费用根据政府部门制定的标准收取。
4、除物业管理规定项目外，乙方开展其他有偿服务收取的服务费用。
5、物业管理用房中用作经营用房的出租收入（因房地产开发等原因导致经营用房未能及时移交的，由甲方根据其出租收入补贴给乙方）。
第四章 物业的经营和管理 第九条 停车场收费分别采取以下方式：
1、机动车位属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位60.00 元/个/月、车库车位50.00 元/个/月的标准向乙方交纳场地维护服务费。
乙方从停车费中按露天车位60.00 元/个/月、车库车位50.00 元/个/月的标准提取停车管理服务费。
2、机动车位属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人按露天车位60.00 元/个/月、车库车位50.00 元/个/月的标准向乙方交纳停车费。
乙方从停车费中按露天车位60.00 元/个/月、车库车位50.00 元/个/月的标准提取停车管理服务费。
3、地下车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人按露天车位60.00 元/个/月、车库车位50.00 元/个/月的标准向乙方交纳停车管理服务费。
第十条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。
第十一条 本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公共设施设备统一委托乙方经营，经营收入另行商定约定分配。
第五章 物业的承接验收
第十二条 乙方承接物业时，甲方应配合乙方对所有物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第十三条 甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在问题的，应由甲方承担解决。
第十四条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。
第十五条
乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：
1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
4、各专业部门验收资料；
5、房屋及配套设施的产权归属清单（包括业主姓名、联系方式等）；
6、除上述各项外，物业管理所必需的其他资料。
第十六条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
甲方与购房者签订商品房买卖合同时，须注明物业管理服务工作已委托给乙方以及涉及物业管理、交房等相关事宜全权委托乙方处理。物业竣工交付使用时，甲方负责向购房者提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。第六章 物业的使用和维护
第十七条 业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给于配合。
第十八条 乙方可采取规劝、警告、报警等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。
第十九条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
第二十条 因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意；
临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。
第二十一条 乙方与装饰装修的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。第二十二条 甲方应于按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。
物业管理及社区活动用房建筑面积3080平方米，其中：物管用房1200平方米，营业用房720平方米，位于本小区内。
第二十三条 物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。
第七章 专项维修资金
第二十四条 专项维修资金的缴存盐城市房产管理局。
第二十五条 专项维修资金的管理由盐城市房产管理局管理。第二十六条 专项维修资金的使用由业主共同决定。第二十七条 专项维修资金的续筹根据法律法规规定。
第八章 违约责任
第二十八条 甲方违反本合同第十三条、第十四条、第十五条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。
第二十九条
除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按物业服务费用1﹪的标准向甲方、业主支付违约金。
第三十条 甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按物业服务费用1%的标准向乙方支付违约金。第三十一条 乙方违反本合同的第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方返还。
第三十二条 甲方违反本合同第十六条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。
第三十三条
以下情况乙方不承担责任：
1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；
2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
5、因乙方书面建议甲方改善共用部分（含共用部位、共用设施设施）或改建管理措施，而甲方未采纳所致的损害；
6、车辆被盗、被破坏或车内财物被窃的损害；但按照本合同约定承担保管责任的，不在此限；
7、除上述各款外，其他不可归责于乙方之事由的。
为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，乙方因采取紧急避险措施造成财产损失的，按有关法律规定处理。
第九章 其他事项
第三十四条 在合同期限自X年X月X日起至X年X月X日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
第三十五条
本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。
第三十六条
本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或甲方指定的公司代管。
第三十七条 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。
第三十八条
业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。
第三十九条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。
第四十条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，向物业项目所在地人民法院提起诉讼。第四十一条 本合同一式三份，甲、乙双方、主管部门各执一份。
甲方（签章）乙方（签章）
法定代表人 法定代表人
年 月 日
读书的好处
1、行万里路，读万卷书。
2、书山有路勤为径，学海无涯苦作舟。
3、读书破万卷，下笔如有神。
4、我所学到的任何有价值的知识都是由自学中得来的。——达尔文
5、少壮不努力，老大徒悲伤。
6、黑发不知勤学早，白首方悔读书迟。——颜真卿
7、宝剑锋从磨砺出，梅花香自苦寒来。
8、读书要三到：心到、眼到、口到
9、玉不琢、不成器，人不学、不知义。
10、一日无书，百事荒废。——陈寿
11、书是人类进步的阶梯。
12、一日不读口生，一日不写手生。
13、我扑在书上，就像饥饿的人扑在面包上。——高尔基
14、书到用时方恨少、事非经过不知难。——陆游
15、读一本好书，就如同和一个高尚的人在交谈——歌德
16、读一切好书，就是和许多高尚的人谈话。——笛卡儿
17、学习永远不晚。——高尔基
18、少而好学，如日出之阳；壮而好学，如日中之光；志而好学，如炳烛之光。——刘向
19、学而不思则惘，思而不学则殆。——孔子
20、读书给人以快乐、给人以光彩、给人以才干。——培根
第四篇：司法考试商法中关于更换物业服务企业问题
http://www.xiexiebang.com/ 司法考试商法中关于更换物业服务企业问题
司法考试商法中关于更换物业服务企业问题：
决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
面积部分：专有部分是指业主所有的建筑物面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。
建筑物总面积是指整个建筑物的总面积.业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算，由此可计算总人数。
学员问：
新建小区交付使用以后，由于位置较偏以及部分未售出，入住率一直不高，入住率大概在三分之一左右，如果此时已入住业主想更换物业服务企业，问面积和人数双过半是拿已入住的来计算还是拿整个小区来计算？
法律教育网老师回复：决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
面积部分：专有部分是指业主所有的建筑物面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。
建筑物总面积是指整个建筑物的总面积.http://www.xiexiebang.com/
业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算，由此可计算总人数。
第五篇：浅析法律中的事实问题
内容摘要：【内容摘要】“以事实为根据，以法律为准绳”是我国民事诉讼法的一项基本原则，其目的旨在要求人民法院在审理案件的过程中应该做到客观公正。但是随着我国民事审判方式改革的不断深化，人们对“事实”的理解产生怀疑：我们用以审判的“事实”究竟是绝对的事实（客观真实），还是相对的事实（法律真实）？本文中对“主观真实”、“客观真实”和“法律真实”观点产生的原因，据以成立的理由及民事诉讼证明活动进行分析，阐述了在民事诉讼过程中，法官通过审判活动所得到的案件事实，到底能够达到或者说应该得到的是一种怎样的真实。
【关键词】 主观真实 客观真实 法律真实 民事诉讼证明活动 高度概然性
公正是法律的出发点和落脚点，而法律又是实现社会公正的前提和条件，人们只有通过正当的法律程序，严格依照法律规定来调和社会矛盾，平衡社会利益，维护秩会秩序，才能够实现社会公正，但在现实中，由于法律作为社会上层建筑的一部分，它只能随着社会的发展而不断完善和进步，从某种意义上说，公正作为人类社会追求的永恒目标，它的社会价值永远在法律之上。因此，公正一词及其所蕴含的崇高价值理念不仅在哲学或法理学上推崇备至，尤其表现在程序领域和司法实践中，对于某一案件的裁判，人们首先不是想到法官是通过怎样的途径获知案件的真相，而是这一裁判结果是否公正，是否反映了该案件全部的客观真相。但每一个案件都是发生在法官审理之前，事实已经成为过去的历史，不可能完全再现，法官要客观公正地再现过去的“事实”就如同历史学家探知过去的历史一样，那么法官在选择过去的“事实”组合成案件真相的时候，应该将其放在一个怎样的既定框架之内才算是还原了案件的客观真相呢？这就不得不使我们面对这样一个问题——对法官裁判案件所依据的“事实”应该怎样定位。
一、法律中的“事实”之争 自我国民事诉讼法出台以来，“以事实为根据，以法律为准绳”就成为法官判案法定的基本原则。虽然这项基本原则为人们所认可，但是随着近年来民事审判方式的改革，人们对这项基本原则中的“事实”的理解产生了较大分歧，形成针锋相对的两派：一派主张该“事实”应该为“客观真实”；另一派则主张该“事实”只能为“法律真实”，“客观真实”只是一种理想罢了。
（一）主观真实论
主观真实论者认为“客观真实”只是一种理想，诉讼中裁判所依据的只能为“法律真实”，即只能达到法律所认可的真实程度。它所要求的案件事实是证据所证明的事实，或者说从证据角度分析是真实的事实。其理由众多，主要有：（1）对过去事实的认定只有通过证据，而证据的收集、提供、审查、判断，都是法律规定的，因此，作为裁判依据的事实不可能是客观真实。（2）在民事案件事实证明过程中，裁判人员的主观判断具有决定性的作用。受这种主观性的影响，裁判的事实也只能是一种法律真实。（3）“依照程序公正要求，诉讼中所再现的冲突事实必须符合法律的形式规定，并且受制于法律的评价。在此基础上所认定的法律上'真实'的事实，才是程序公正所仰赖的冲突事实。”①（4）当事人的证明责任的履行程度和证明能力的强弱，直接关涉到所再现的案件事实与诉前的事实原貌是否相符合的程度，显然这是因人而异的。
（二）客观真实论
主张客观真实者认为，所谓“客观真实”，就是“司法机关所确定的这些事实，必须与客观上实际发生的事实完全符合，确实无疑。” ②他们认为，把民事证明要求确定为客观真实，既是完全可能的，也是十分必要的。“第一，马克思主义的认识论认为，存在是第一性的，意识是第二性的，存在决定意识；人类具有认识客观世界的能力，能够通过调查研究认识案件的客观真实。查明案件客观真实具有科学的理论根据。第二，客观上已经发生的案件事实，必然在外界留下这样或那样的物品、痕迹，或者为某些人所感知。这为查明案件客观真实提供了事实根据。第三，我国司法机关有党的坚强、统一的领导，有广大具有社会主义觉悟的群众的支持，有一支忠于人民利益、忠实于法律、忠实于事实真相，具有比较丰富的经验，掌握一定科学技术的司法干部队伍，这是查明案件客观真实的有力组织保证。”③第四，诉讼法的制定、颁布和不断完善为查明案件的客观真实提供了法律依据。
二、主观真实和客观真实产生的历史背景和原因
民事诉讼中对事实的认定，属于程序功能的基本要求，是一项诉讼证明活动。诉讼证明活动与其它证明活动一样，是人类认识客观世界然后改造客观世界的活动之一。它经历了从神示裁判的神示真实到法定证据制度下的形式真实，从法定证据制度到自由心证制度下的实质真实再到“实事求是”的客观真实等不同阶段。
（一）主观真实产生的历史背景和原因
在古代奴隶制国家和中世纪初期的封建国家，由于人们对神的信仰和崇拜，所以一旦发生诉讼争斗就会选择举行神明裁决的仪式来解决，在神示证据制度下证明对象的真实与否，不是依靠人类理性的认知和探求，而是通过对诉讼当事人肉体和精神的考验，以考验结果昭示的神意作为案件事实真实与否的判断标准。败诉一方也就是未能通过考验的一方，是司法决斗的失败者。这种司法决斗下的案件事实不是以证据来显示，也不靠人的理性来认识和决定，而是由神明（神兽）来证明，故称为神示裁判制度。
随着人类理性的觉醒，君主专制制度下的纠问式诉讼程序得以确立，神示证据制度逐渐被法定证据制度取代。法定证据制度，又称形式证据制度，是指法律根据各种证据的不同形式，对其证明力的大小以及如何运用，事先明文规定，法官审理案件必须据此做出判决，而不得自由评判和取舍的一种证据制度。其进步意义在于人类不再将案件事实真实性的判断标准交给神意的主宰，而是诉诸人类的智慧和经验。它表明人类在诉讼实践中已逐步认识到了证据的客观性，并在经验积累的基础上通过法定证据制度将这种客观性予以客观化。但其也存在弊端，主要表现为忽视了法官的主观能动性，导致思维的形而上学。
为了克服这种将法官作摆设的弊端，资产阶级在欧洲胜利后所建立的国家出现了一种“自由心证”制度的证明模式，即法律不预先规范证据的效力和取舍标准，全靠法官根据自己的良知、理性及其法律意识来自由判断。所谓“心证”即法官通过对证据判断形成的内心信念达到深信不疑的程度，或者说是真诚确信的程度。其基本指导思想就是认为法定证据制度下人们对案件事实的认识，只是一种“形式下的真实”，而只有符合法官内心确信的案件事实才是案件的“实质真实”。正是由于这种只规定证据的形式和判断方式，而不规定证据效力和取舍标准的所谓“自由心证”模式的出现，使得法官在裁判案件的时候享有了广泛的自由裁量权，法官只需要满足于在程序上做到绝对公正，那么他所作出的裁判结果就不违反法律规定，他所认定的事实就是案件的“实质真实”。其实，我们不难看出“这种只站在程序公正基点上通过对各种材料和客观表象的认识，再以主观上的评判输出自己的价值观念所得到的“实质真实”仍然只是一种“主观真实”或者说“形式真实”。而不可能是也不能达到案件的“客观真实”。
（二）客观真实产生的历史背景和原因
客观真实正是针对主观真实观点提出来的。我国有相当一部分人士坚持“客观真实”模式是有其独特的历史背景和原因的。新中国成立后成为第二个信仰马克思主义的社会主义国家，由于建国前兵祸连连，外患内乱，国家不独立，社会无安定，虽然有一些法律，然而却无生存环境。建国初期，由于经济不兴，法治不举，特别是“文革”十年，本来就脆弱的法律机关也几乎荡然不存。根本就谈不上法学理论的研究和法律的制定，于是我国早期的一批根本无司法实践经验的法律工作者只得向“大哥”前苏联学习了，所以前苏联的许多司法理念也被简单机械地照搬照抄了，并因此产生了很深的影响。
前苏联民事诉讼中就确立了客观真实原则，即法院应当准确地查明法律事实、并适用开庭调查的证据来证明这些事实是有根据的。它要求不管是在案件事实情节上，还是双方当事人的权利义务上，都应当是客观真实的。它所依据的理论就是马克思主义认识论中“存在是第一性的，意识是第二性的，存在决定意识，人类具有认识客观世界的能力”的原理，认为既然案件事实发生了，人们就能够通过调查认识案件的“客观真实”。而我国民事诉讼法亦规定了“人民法院审理案件，必须以事实为根据，以法律为准绳”。同时还规定了“人民法院有权向有关单位和个人调查取证„„”。许多学者因此认为，这些规定对照总则中“民事诉讼法的任务，就是保证人民法院查明事实，分清是非„„”，就是要求法官实事求是地认定案件事实，在主观判断证据的过程中绝对地保持客观，以再现案件的“客观真实”而不应有其他。
三、对主观真实和客观真实的评析
（一）对主观真实的评析
对于神示裁判制度和法定证据制度下所获得的案件事实到底是一种怎样的真实，笔者在前文已作阐述，在此不多赘言。但由于“自由心证”制度下法官所获得的对案件事实的“真实”能否定位于我们所称的法律中的“事实”，在我国存在两种不同的观点，笔者觉得有必要进行一下评析。
“自由心证”制度比起前两种证据证明模式有了更为明显的合理性和进步，给了法官在审理裁判案件、最大限度追求案件事实真相以很大的自由裁量空间，为许多英美法系国家所采用，但由于随着社会的发展进步，“自由心证”制度也有了很大的发展，加之西方国家很少对某些概念作具体的阐述，因此“自由心证”一词在这些国家的成文法律中也很少采用这一术语了，但这一制度所表明的原则仍然存在。在我国，对这一证据制度有肯定和否定两种不同的理论观点。肯定说认为；审判人员所持的观点、方法和立场决定了审判人员在实践中的内心确信，这种内心确信就是对于证据事实和案件事实所下结论时持有的正确性与可靠性的信念。如果审判人员站在无产阶级的立场上，以唯物主义的观点、辩证的方法去判断证据，就能看出符合客观事实的正确结论。否则，即使是同一事实和证据，若以不同的立场、观点和方法来判断，就会得出不同的结论。④否定说认为，“自由心证”制度是以唯心主义和不可知论为基础，否定了马克思主义主观能够认识客观的辩证唯物史观，如果法官仅靠“良心”、“理性”来判断证据，片面强调法官自由评判和取舍证据，势必助长主观主义和个人主义，不利于利用整个人民法院集体智慧来认识客观事物，从而给审判活动带来极大不利。另外，如果要求审判人员站在马克思主义的立场观点和方法来评判、取舍证据进而达到对案件事实的认定，又何必一定要称之为“自由心证”制度呢？⑤因此，我们没有必要借鉴这一证明模式。
笔者认为，如果赋予法官独立裁判的自由，那么任何待证事实的证明都可由“自由心证”来解决，因为案件证据对待证事实所起的作用不外乎以下几种：一是现有证据已充分证明了待证事实；二是现有证据不能证明待证事实；三是现有证据不能充分证明待证事实；四是某一证据不能充分证明待证事实的某一部分。在第一、二种情况下，法官可以根据事实的存在与否，作出支持或否决当事人请求的裁决；但在第三、四种情况下，却会出现两种结果：即虽然证据证明待证事实的存在与否不充分，但法官内心确信该事实存在的可能性比不存在的可能性大；或者不存在的可能性比存在的可能性大，从而分别作出不同的裁决。但无论哪种结果，法官的裁决都符合法律程序。并且由于法官的自由裁量空间非常宽广，在法律规范含义不明或无法可依的情况下，只要不违返程序公正的要求，法官就是法律也即法官造法说。英美法系中的判例制就是很好的证明，从而导致不是由法律而是由法官不断随意地确立证据规则的现象。由于“自由心证”制度是对法定证据制度直接否定的产物，因此难免会从一个极端走向另一个极端。如1791年9月29日法国宪法会议发布训令正式宣布“法官必须以自己的自由心证作为裁判的唯一根据”就是一例。另外，从具体案例来分析，美国1995年10月2日对辛普森案的“世纪审判”裁决辛普森谋杀罪名不成立而宣告无罪，使全世界为之震惊。其主要原因就是一双带有辛普森血迹的袜子两面血迹一模一样，证明袜子沾血时并不是穿在辛普森脚上可能是警察或他人栽赃陷害。但在随后进行的民事诉讼中，陪审团却裁定辛普森对被害人负赔偿责任，因为民事案件不需要达到“排除合理怀疑”，只要达到一种“概然性”即可。⑥可见，这种“自由心证”制度是在对形而上学的形式主义加以完全肯定（即只需符合程序要求）后，又吸收了康德唯心主义的不可知论（即只要一个证据被排除，案件事实就有不存在的可能）。因此，“自由心证”制度下片面强调法官仅仅为了满足遵循法律的程序要求，只需达到内心确信的案件事实的“主观真实”不是我们所要求的法律中的“事实”。
点击咨询 