第一篇：万源市商业步行街策划方案
万源市商业步行街策划资料
总体市场态势
一、总体市场态势
1、住宅部分
2005年的万源市推出的住宅项目较04年相比有较大的突破，其销售面积已达7万平米以上，同比04年增长了近130％，为最近几年的之最。其中，所有的销售面积基本上都集中在几个较大的商住项目内，并且都为市政府重点支持的整改项目。可见，在2005年至2006年上半年的住宅销售中，住宅部分正一步步的得到市场的认可。
2、商业部分
2005年至2006年上半年，万源市全市的商业用地出让面积较少，并没有实质性的增加和减少。但万源的土地转让多为商住一体式的转让，主要为万源市政府重点扶持的几个市政改革工程，主要分布在沿后河一线及后河滨河路一线。其中,滨河路一线沿线共出让土地面积达到了36万平方米，占到了土地转让的50%以上，说明万源市的滨河路沿线正发挥其沿河经济发展的特点，也说明万源市市中心土地供应量正在逐步减少，市中心的土地将越来越少。2005年至2006年上半年，市中心附近只有金缔路的“金缔花园”部分出让了大量的土地，并修建了 大面积的商业营业房，是本项目的最大竞争对手，市中心的竞争将会越来越激烈。市中心的商业物业销售不顺畅可能成为不争的事实。
其中市中心的核心商圈部分因为在近期内无较大的营业房出现，而核心商圈的几条街已经成为万源市商业进驻的核心地段，各商家进驻核心商圈的意愿强烈，由此可能导致换铺、换口岸欲望强烈。商铺的消费群可能因此而扩大。
3、大盘时代即将来临
2005年至2006年上半年的万源市有几个住宅小区的推出，特别是市政府扶持的“滨水领地”“华兴小区”“阳光花园”“跃进路小区”这些楼盘的修建都验证了万源市房地产将进入到大盘扩张时代河个盘时代。每个楼盘都力求在建筑本身户型和社区配套方面吸引消费者。在社区配套及社区休闲的强化将直接引领消费者的消费态度发生转变。万源市市场近期特点
二、万源市市场近期特点
2006年下半年的万源房地产市场必将与城市市政建设的进展，城市中心的转移和消费习惯的改变密切相关。
1、中心区域
随着本项目的开工，标志着市政工程2006年的全面开展，并伴随着“金缔花园”与本项目的成功招商，中心区域已经成为市民关注的热点。本项目开盘实践将近一个月的爆满现象、“金缔花园”作为市中心去最近时间内推出的楼盘销售已经达到8成的销售佳绩。“阳光花园”的销售一空，更是验证了中心区的重要经济发展地位。2005年市政工程的重点是优质住宅小区的推广及基础设施的修复。今年市政投资的重点是将环境工程与市政具体工程。如对纪念碑的修复，市民广场及街道整治等等。在年内，中心区域的住宅项目及商业项目的配套工程将倍受关注。年内预计中心区推出的项目几乎为零。除“金缔花园”的项目尾盘外，将无大面积的商业营业房推向市场。
2、滨河路沿线
后河滨河路沿线近两年内有几个楼盘出现。一是“华兴小区”，二是“滨水领地”－－位于滨河路与和平街、交通局的三角地带，同样有较大面积的商业营业房出现，也是本案的竞争对手。
与2004年相比，此沿线的市场供应量大大增加，这两个具有代表性的楼盘吸引了一大批对环境质素要求较高的换房一族，住宅与商业营业房销售情况良好，说明后河沿线片区已经开始受到市场的关注。
3、河西经济技术开发区
河西经济技术开发区是市政府规划开发、位于太平镇后河以西。已经完成评规面积1500亩，已开发801亩，可供开发444.73亩。虽然市政府的搬迁工程尚未启动，而且城市居民对河西经济技术开发区的概念还很模糊，但市政府的良好规划仍然给这一片区带来了很高的附加值。随着政府工程的进展和远期商业物业的附加值将会进一步提高，但短期内尚无商业楼盘的开发，市政府搬迁也不会在短时间内实现。
4、环境较好的社区商铺
小区的配套设施已经成为左右万源市消费的重要因素，进而会影响到社区商铺的销售。以“滨水领地”为例，由于小区内安置了大量的健身器材和设计了一定的绿化，导致其住宅销售量迅速上升。况且由于靠近后河，其傍晚的消费人群受到小区少量配套休闲娱乐设施的吸引而导致商铺量有大幅度的提高。
5、红色题材
万源市为四川著名的红色旅游区，其市内红色旅游文化底蕴丰厚，历史题材广泛，每年因为红色旅游主题可吸引将近10万人口到万源市旅游。特别是万源－达州1小时经济圈即将开通，都会给以红色旅游为主题的物业带来机遇。
6、休闲、度假题材
万源市市民愿意休闲享受的意愿非常强烈。其休闲资源可以从每天傍晚的后河“河滩夜市”可以得到验证。几乎每天傍晚的人流量都能达到20000人次，其中蕴含的巨大消费商机尚待发掘。
7、主题商城——相对明确的主题定位或消费人群是突破项目市场的有效方式
万源市传统的商业模式正经历较大的转变。主题商场将成为万源市以后商业物业发展的趋势，但到目前为止，近两年推出的商业物业以“金缔花园”“阳光花园”“滨水领地”为例，仍然奉行着传统的商业销售模式，并没有管理公司介入，缺乏管理经验，极大的打击了外地投资者的投资信心，对于品牌招商影响较大。
万源市场发展趋势
三、万源市场发展趋势
2006年下半年及2007年的万源房地产市场较05年相比较，市场变化的趋势将规律化，更加明显化，特点也将更为突出。
1、竞争将更加激烈
“滨水领地”“万源廊桥”等一系列楼盘的推出将会直接影响本项目的销售。特别是占据市政府支持和特色商业的两大优势的“万源廊桥”将直接对万源的商业地产产生直接的影响。同时也将影响万源的消费形势。虽然去年全市经济仍然保持较快速度的增长，居民收入稳中有升，但市场的消化能力仍然有限，总需求远远低于全市的供应量。因此，在市场容量有限的情况下，不成为畅销盘就会面临积压。
2、细分市场与产品优势的营造将成为重要砝码
在住宅方面，2005年至2006年上半年的一部分开发商意识到突出个盘的特色，全新打造品质楼盘，特别是注重营造社区的配套设施来出金社区商铺的销售。以“滨水领地”和“金缔花园”为代表的社区将公共配套设施中的休闲娱乐设施作为吸引小区居民的一种营销工具，取得了非常好的效果，特别是“滨水领地”的销售结果更是出乎了所有人的以外，由于小区配套的利用，使小区的商铺价格上升了近一倍。每天傍晚的散步人群向小区中聚集，平均每天晚上有将近3000人左右的人流量。这是小区商铺价格上涨的主要原因。
3、与大城市接轨，注重产品的细节化
楼宇智能化进程在一级市场非常迅速，在万源的房地产开发中尚未完全的推广，宽带网络正发展成为中高档楼盘的必须品。并将进一步走向日常生活，特比是针对商业楼盘的智能化建设必将引领万源市场商业物业的发展。
同时，细节上的规划将更受到万源市场的消费者的青睐。从“滨水领地”“金缔花园'户型设计中可以看出布局设计合理的户型更受到消费者的追捧，结构上创新、配套上更加合理是发展的必然趋势。
4、商业物业将进一步规模化、主题式购物、休闲购物的方向发展
热爱休闲、喜欢安逸的生活方式是万源人的特点之一，他们希望一战式购物，无明确的定位和不能明确告之定位的商业区很难有吸引力。从万源的后河每晚的散步人群来分析可以看出万源人需要一种享受和休闲的消费模式，在河滩上的消费不能算是不高，其舒适度也很差。但就是这样的一种消费水平与消费享受极为不合理的地方，每天的人流量竟然可以达到20000人左右。这些恰恰表明了万源市需要一种真正的大众休闲广场。虽然万源的一些项目地位在休闲娱乐方面，但项目交房后仍然是传统的商业街模式，并没有真正意义上满足万源市人民心中的预期，因此很难有较高的附加值。
5、夜间消费市场将被真正的挖掘出来，消费地点将向市中心转移
万源的商业气氛多集中于白天，到目前为止，万源市的夜间消费市场并没有被完全挖掘出来。一次，夜间消费市场的挖掘和正确引导市商业地产吸引人气的主要方向。目前，万源的夜间人群主要集中在滨河路，“滨水领地”正式交房后，一部分人群转移到了“滨水领地”的社区内，导致社区内的人流量剧增。特殊的“河滩夜市”现象由于河滩内受到天气和水量的影响有严重的商业弊端，况且处于一种无序的混乱局面，里面的摊位也是“先占先得”，无法真正形成一种商业区域，其大量的消费人群的转移也成为必然。
万源市市场总特征
四、万源市市场总特征
1、市中心区域商业状况及前景展望 1)中心商业区域的形成和发展
根据万源市十一五规划：万源市市中心要以一批的形象工程的典型楼盘来达到带动整个万源市经济业态发展的目的。其主要关注的项目为本案和“金缔花园”、“阳关花园”等有较好发展前景的项目实体。2003年至2006年上半年，“客运大厦”“阳光花园”“滨水领地”“跃进小区”、“华兴小区”等项目的顺利完工，万源市的商业地产改革正不断的进行着，市政府的合理规划为万源的房地产注入了活力，同时业带动了相关产业的发展。随着城市规模的不断扩大，万源市着逐步形成了一批住宅小区，聚集了大量的居住人群，传统的商业老街从位置、功能、规模上难以满足城市居民消费水平的需要，市中心商圈的重新定位已经是发展的需要。
市政府规划出台以前，“金缔花园”作为中心商圈发展的一个新起点，“爱家购物广场”以富有战略性的眼光选择了“金缔花园”。低价的租金和市场的巨大需求使爱家不断的进行市场宣传，在爱家的带动下，相信几年内，中心商圈的范围将扩大，成为万源市最大的商业旺地。
2、万源市中心区域片区现状
其主要商业地段呈现“Ⅲ”型分布，其城市繁华地段主要集中在裕丰街、红卫街、红旗路以及红卫街与红旗路相连接的街道。并以这个“Ⅲ”字型为基础向裕丰街北段，红旗路北段、红卫街南段、红旗路南段和南街方向扩散。形成了以红卫街与红旗路为中心的商圈式结构发展模式，其主要商业形态为服装批发零售为主。
万源市几乎所有街道都有地层商铺，并且都为临街式商铺。其分布几乎遍及万源市的所有小区及街道。但万源市街道的所有商铺均销售一空，无空置现象，除少数偏远的商铺经营较差外，其余均经营良好。无“死铺”和“空铺”现象。
根据统计，2004年年底至2006年5月，万源市城区仅有一家房地产开发企业推出了商业地产项目，推出了少量的营业房，并没有大量的商业营业房上市。因此，城镇内对于营业房的需求量应当是供小于求的局面。通过调查，在城镇中心地段的红旗街、红卫路附近均没有大量的商业营业房上市，而且也没有商铺用于出租，甚至到了“有钱无铺”的局面。可见市中心地段的商业铺面已经达到十分稀有的局面。3 项目周边商业业态分布情况
1)裕丰街段：裕丰街是2002年以后逐步发展起来的商业街道。其商业形态发展已经较为成熟。其两边共有商铺近90家。其中有40%的铺面为服装批发业务，30%左右为副食商品零售与批发，其余为小商品零售商铺。其业态较为混乱。但其北段的商业形态比较固定，主要为农副产品，其商业形态的开展也围绕着农副业产品。
该路段商业营业房主要为20-30平米左右，租金20000左右 2)红旗路段：红旗路原为市政府门面街道，为最早的商业中心地段，其商业形态较为混乱，经过政府这几年的统一治理和规划，已经发展成为万源市的服装一条街。因此，红旗路的主要商业形态为服装批发。共有铺面60余家。其中80%以上为服装商铺，搀杂银行等少量其他业态。价格为60-75元/平米/月，年租金为15000-30000元/年，铺面面积主要为15-35平米之间，主力面积为30平米
3）红卫街段：红卫街为万源市早期商业街道，商业发展已经成熟，是城市的一个稳定的商业发展区也是市政府规划的主要商业街道，其地位是城市发展的成熟商业地段，依靠萼山剧院和新建的高品质阳光花园，特别是阳光花园的商业营业房的销售和二楼商业休闲商铺的出售更加加重了该街道的商业气氛，增添了红卫路的商业地位。红卫路是万源市民夜晚散步的重要场所，其夜间的人流量仅次于后河河滩的人流量，是城市主要的夜间消费场所。共有商铺150余个，其中80%为服装商铺。其中阳光花园的二楼商业铺面主要以休闲娱乐为主。商铺的底楼面积区间为20-40平米价格在15000元左右。二楼面积多为60-100平米为主，价格为5500元左右。
4）万宝商场：万宝商场是较早修建的一条商业步行街，是万源市首条真正意义上的步行街。其发展规模较小，但已经成为一条较成熟的商业街道，主要经营中低档的休闲服饰。主要铺面面积为15-35平米，主力面积为25平米左右，价格为50-65元/平米/月。内无空置铺面。但物业管理过于松散，污水横流，市场环境较差，很难形成主流商业步行街。
另外有一些其他较为分散的商业区域，主要为以下几个区域： 1)滨河路沿线的建材、装饰、五金市场 2）新华路两段手机市场 3）利民路农资市场
4）裕丰街北段农副食品市场 5）河街
4、万源市商业市场特征
万源——商业气氛浓郁的城市
万源是四川、陕西、重庆的三省交汇处，是达州地区传统的商业城镇，商贾往来频繁。几年经济持续高速发展，2005年国内生产总量比上年增加13.3％，居民消费水平更是跃上了新台阶。全市神会消费品总额比上年增长近11个百分点。与此同时，市政配套的硬件设施的逐步完善为商家创造了良好的投资环境，在此带动下，2005年至2006年上半年，万源商业物业发展较快，并出现以下特点： 1）中心商业区正不断扩大
从原来的红卫街、红旗路两条主干道向四周发散。特别是“金缔花园”、“阳光花园”的逐步推出，直接将市中心的商业圈范围扩大了整整一圈。2）零售业正抢摊市中心
“金缔花园”的爱家购物广场进驻市中心区域，万客隆超市同时业加大了宣传和促销活动，证明着市中心的零售行业竞争将加剧，特比是爱家购物广场的5000平米超大面积将会带来巨大的人气。3）传统商业铺面依然抢手
万源的传统商业区主要集中在本案周围的几条街道，因为传统的商业的地段已经形成。所以现在老商业区的铺面供应量极少，加上商业街内庞大的消费人流量给商家走狗的投资信心，自然导致街内旺铺受到投资者的青睐。如“阳光花园”与“金缔花园”销售业绩的不俗表现给与了很好的证明。4）主题商场将会受到追捧而走俏
到目前为止，万源市还没有一个真正意义上的主题商业物业。而主题商业广场成为项目租售的一个重要策略，买家投资时考虑的因素除了地段。人流量等硬件因素外，对整个项目的定位和策略也是一个重要的考虑附加值。5）“名店效应”将会时万源以后经营的法宝
现在万源的房地产项目中，只有“华兴小区”和“金缔花园”利用了购物广场这一名牌并没有其他项目效仿以达到旺场的效果，从而带动其他商铺的租售。在这一方面，“金缔花园”的成功起到了很大的示范作用，并相信以后会被其他开发商所沿用。
五、项目竞争分析
1、项目本身市政府区位规划
段为原市政府旧址是市政府重点发展项目之一，为当地的经济、政治中心，地理位置得天独厚。且市政府规划项目本身为万源市的经济发展中心区位。二期项目及三期项目的完工将使项目本身成为城市的标志性建筑，作为城市的一张名片，将成为万源市的一道风景线。同时，市政府将该片区规划为商业区域，成为万源市最大的商业旺地。
2、项目SWOT分析 优势：（S）
地处市中心商业旺地，毗邻市政府、市委、中小学，尽享都市成熟的商务及居住环境、繁华。
属于老牌商业街，直接处于产品生命周期的发展期
相对于周围的仅有20－30年商业铺面生命的铺面来说，有顽强的生命力 建筑外观时尚、现代，为万源市标志性建筑 市政府形象发展工程，易于给与顾客稳定的投资信心 电梯公寓开创了万源城市发展的新格局 前期近一年的形象宣传使项目具有较高的知名度 交通便捷，项目周围路网发达，交错纵横 规模优势明显，总体规模在万源市场独占鳌头
劣势：(W)拆迁过程争议很大，影响了项目形象 步行街宽度过大，影响商业气氛 工程进度缓慢，整体形象不利于营销
全市二楼商业氛围不够浓烈，二楼商铺的发售会制肘项目整体销售
项目文化挖掘不够，定位模糊，未能突出差异化优势，从而导致客户投资信心不够 机会：(O)市场商业营业房投入量少，需求很大 利用红色旅游时间可迅速重新塑造项目形象 政府规划的核心商业地位，为销售提供了可塑机会
威胁：（T）
项目本身受到周围项目成熟的商铺价格影响 项目周围已经销售的商铺会降低消费者的购买欲望 万源原有的消费观念会影响项目后期的销售价格定位 前期的营销方式会需要大量的后期努力才能弥补回来 “金缔花园”项目的现房会影响项目的销售
3、竞争对手分析
1）“金缔花园” 一、二、三层商铺 开发商：万源市金缔房地产有限责任公司
代理商：
地理位置：金缔路
经营总面积：30000平米
销售范围：全部
底层面积：10000平米
管理费用：无
工程进度：现房
交房时间：2006年10月
已经进驻名店：爱家购物广场5000平米
交通情况：红旗路、新化路、南街、金缔路
付款方式：一次性优惠2％ 银行按揭1.9％ 分期付款1.8％
价格区间：13000——20000元之间 2）阳光花园尾盘商铺
开发商：
代理商：
地理位置：红卫街
经营总面积：3000平米
销售范围：全部
底层面积：1300平米
管理费用：无
工程进度：现房
交房时间：2005年12月
已经进驻名店：无
交通情况：红旗路、红卫街
付款方式：一次性优惠2％ 银行按揭无 分期付款1.8％
价格区间：13000——18000元之间 3）滨河领地尾盘商铺
开发商：四川崇州恒昌房地产开发公司万源分公司
代理商：――― 地理位置：滨河路南段 交通局附近
经营总面积：8000平米
销售范围：全部
底层面积：3600平米
管理费用：无
工程进度：现房
交房时间：2006年5月
已经进驻名店：孔亮火锅、肥牛食府
交通情况：滨河路
付款方式：一次性优惠2％ 银行按揭1.9％
价格区间：4500—8000元之间 4）万源廊桥
开发商：
代理商：奥博地产
地理位置：后河之上
经营总面积：5000平米
销售范围：全部
底层面积：1000平米
管理费用：－
工程进度：尚未施工
交房时间：－
已经进驻名店：－
交通情况：滨河路
付款方式：－
价格区间：－ 5）万宝商场
开发商：－
代理商：－
地理位置：红旗路与红卫街之间 靠近和平路 经营总面积：2300平米
分期付款1.8％ 销售范围：全部
底层面积：1000平米
管理费用：无
工程进度：现房
交房时间：2005年
已经进驻名店：无
交通情况：红旗路、红卫街
付款方式：－
价格区间：13000——20000元之间
六、商业步行街建设设计建议
结合本项目的整体风格，凸显步行街的优势河亮点，在外观整体设计上，尤其要注意把握时尚、高档的心里趋势。营造一种大都市风格的商业步行街氛围。领其成为万源市独树一帜的商业步行街，以此来增加附加值卖点，并成为万源市舆论关注的重点，万源市居民休闲散步的理想场所。
1、时尚高贵的大气风格
主要材质以大幅的人工大理石或鲜亮的磨石地面为主。色彩运用较暖，不用过分强调金属质感，线条表现以曲线为主，体现时尚、雍容、高贵通透的感觉。
2、另类风格——在设计中要凸显特色的风格，与“金缔花园”的建筑风格恰恰相反。并配以少量的时下年轻人的时尚元素，如NBA、科幻题材等元素。
3、其他设备建议
在小广场处安置一个小型旱喷，以弧形为主。并在旱喷后安置一个大型的彩色液晶显示器，尺寸为长4米*高2米。日常可以播放流行歌曲MTV、街舞歌曲、NBA直播等，作为营造商场氛围以及吸引客户人流量的补充手段。
安置多个音乐播放器，平时放些轻松愉快的音乐，促进商场的购物氛围。
中间安置少量的仿真树木，增强绿色氛围。
安置多个长椅供游人休息
灯光布置需要一个中央音乐控制与灯光控制
3、竞争对手分析
1）“金缔花园” 一、二、三层商铺
开发商：万源市金缔房地产有限责任公司
代理商：
地理位置：金缔路
经营总面积：30000平米
销售范围：全部
底层面积：10000平米
管理费用：无
工程进度：现房
交房时间：2006年10月
已经进驻名店：爱家购物广场5000平米
交通情况：红旗路、新化路、南街、金缔路
付款方式：一次性优惠2％ 银行按揭1.9％ 分期付款1.8％
价格区间：13000——20000元之间 2）阳光花园尾盘商铺
开发商：
代理商：
地理位置：红卫街
经营总面积：3000平米
销售范围：全部
底层面积：1300平米
管理费用：无
工程进度：现房
交房时间：2005年12月
已经进驻名店：无
交通情况：红旗路、红卫街
付款方式：一次性优惠2％ 银行按揭无 分期付款1.8％
价格区间：13000——18000元之间 3）滨河领地尾盘商铺 开发商：四川崇州恒昌房地产开发公司万源分公司
代理商：―――
地理位置：滨河路南段 交通局附近
经营总面积：8000平米
销售范围：全部
底层面积：3600平米
管理费用：无
工程进度：现房
交房时间：2006年5月
已经进驻名店：孔亮火锅、肥牛食府
交通情况：滨河路
付款方式：一次性优惠2％ 银行按揭1.9％ 价格区间：4500—8000元之间 4）万源廊桥
开发商：
代理商：奥博地产
地理位置：后河之上
经营总面积：5000平米
销售范围：全部
底层面积：1000平米
管理费用：－
工程进度：尚未施工
交房时间：－
已经进驻名店：－
交通情况：滨河路
付款方式：－
价格区间：－ 5）万宝商场
开发商：－
代理商：－
分期付款1.8％ 地理位置：红旗路与红卫街之间 靠近和平路
经营总面积：2300平米
销售范围：全部
底层面积：1000平米
管理费用：无
工程进度：现房
交房时间：2005年
已经进驻名店：无
交通情况：红旗路、红卫街
付款方式：－
价格区间：13000——20000元之间
六、商业步行街建设设计建议
结合本项目的整体风格，凸显步行街的优势河亮点，在外观整体设计上，尤其要注意把握时尚、高档的心里趋势。营造一种大都市风格的商业步行街氛围。领其成为万源市独树一帜的商业步行街，以此来增加附加值卖点，并成为万源市舆论关注的重点，万源市居民休闲散步的理想场所。
1、时尚高贵的大气风格
主要材质以大幅的人工大理石或鲜亮的磨石地面为主。色彩运用较暖，不用过分强调金属质感，线条表现以曲线为主，体现时尚、雍容、高贵通透的感觉。
2、另类风格——在设计中要凸显特色的风格，与“金缔花园”的建筑风格恰恰相反。并配以少量的时下年轻人的时尚元素，如NBA、科幻题材等元素。
3、其他设备建议
在小广场处安置一个小型旱喷，以弧形为主。并在旱喷后安置一个大型的彩色液晶显示器，尺寸为长4米*高2米。日常可以播放流行歌曲MTV、街舞歌曲、NBA直播等，作为营造商场氛围以及吸引客户人流量的补充手段。
安置多个音乐播放器，平时放些轻松愉快的音乐，促进商场的购物氛围。
中间安置少量的仿真树木，增强绿色氛围。
安置多个长椅供游人休息
灯光布置需要一个中央音乐控制与灯光控制
七、项目市场定位 随着万源市近几年来的经济发展，机遇与危机共存的万源市场已经发生明显的迹象——项目难做，特别是没有差异化的商业项目更难做。
使命性的营销终归还是要还原到行动的层面，只有剖析成败，以专业的职业精神来做营销才能真正的打开市场。从本项目的地理位置分析和项目建筑设计来讲，做商城并不是很理想，并且规模不大。因为前面有红卫街，后面有红旗路可以形成走廊之态，所以经过我们多年的推广经验，除了走“市场差异化”之外，更重要的是用“逆向思维”来做市场定位。
根据项目的市场调查及地块的SWOT分析，我们把项目从新定位为
验证万源商业地产发展奇迹的宜商宜住的高档物业
——强调是万源商业地产的一场革命
打造全新的物业管理模式
1、目标顾客群分析
根据周边项目的客户调查和本项目的定位，本项目的客户群主要由以下部分构成： 城市周围及市中心以外欲到市中心投资者 欲到万源市开设品牌旗舰店的外来投资者 原有市中心即将搬迁的商铺老板 其他投资者
大型商业连锁和品牌金融机构
2、销售卖点组织
——围绕区域的中心感、时尚感、便利感及旅游休闲感来开展
位于市中心核心商业区，无与伦比的区位优势 城市中心商业营业房的供给稀缺性 时尚与休闲的居住地 城市发展的标志 验证城市发展的里程碑
八、推广策略
1、推广价值核心 A.现状
万源现在没有令人印象深刻的城市形象； 万源没有高品质的人居环境； 万源没有高品位的时尚生活方式。B.问题
万源需要一个令人印象深刻的城市印记来改善及提升万源的城市形象； 万源需要一个令人舒适且满意的高品质的人居环境； 万源需要一个满足万源人心理需求的高品位生活方式。C.切入点
由此看出，属于二级城市的万源人都向往一个他们心中的生活方式，也需要一个他们心中向往的生活方式来提升他们的生活品质。而且万源这座城市也需要提升其自身的城市形象，而城市形象的提升又取决于人居环境、生活方式以及生活态度的提升。这是万源以及万源人共同向往且共同追求的方向。那万源人心中向往的是什么呢？真正需要的是什么呢？
万源有着依山傍水的先天地理优势，其定位也是现代化山水园林工业城市，使万源人有着根深蒂固的山水情怀以及由山水情怀衍生而出的喜欢安逸、舒适、休闲、享受的生活态度；万源是一个区域中心城市，必然会受到大城市生活圈带来的各方面的“强势”辐射，从生活态度到消费习惯。所以，仍属于二级城市的万源及万源人向往的是距离他们不远的、且看得到摸得着的大城市生活圈的生活。
因此我们的切入点就是为万源人心中的向往找到归属感，为其心中向往的生活在现实中安个家，让他们在现实的家中感受、体验到其心中向往的生活，也就是万源的商业、向往的大城市中心生活圈的生活。
大城市生活圈的生活是悠哉的、轻松的、闲逸的、享受的，所以万源人向往的就是这种生活，一种全新的、悠闲的生活方式。
2、核心概念
结合对主线的思考思路和项目自身的条件，我们对主线有了这样一个核心概念： 万源大革命－万源商业地产带来的生活新模式 【诠释】 革命：
有着双重含义，一是利用“革命”二字与万源的传统革命圣地相联系起来，将红色旅游产业经济与地产经济发展相结合，从而立足于服务万源城市运营的高度
二是暗指万源的传统消费意识将因本项目而彻底颠覆，从单纯的物质需求的层面上升至体验式的精神追求层面 新：
一是结合到项目的产品层面上，融合了很多大城市成功产品的特色。其中“体验式”营销的运用更是首次出现在，名副其实的“新”；
二是在项目的精神层面上，从营销手段及项目的生活理念，有许多亦是第一次在万源运用，也体现了“新”的概念。三是项目位于万源目前繁华的老城区，犹如一条重要纽带上的耀眼明珠，是旧生活到新生活的表率； 模式：
片区商业项目的发展，是整个万源的趋势。无论从人文、科技、文化、经济、政治各方面而言，项目片区都是整个万源市的新模式
作为万源出炉的楼盘，在本地市场预见性的进行新观念，新产品的应用，对将来的市场提供了一定参考、模范作用，故冠以“模式”
3、价值核心架构
4、推广思路
在项目主线框架中，“万源大革命”作为价值核心。
以“万源”表明项目所在地，并与案名“商业中心”形成相应对比，从大区域方向到具体路段，自身位置一目了然。加上整个万源市的发展趋势，体现自身良好的区位优势。从项目产品与项目理念阐述“新”，体现项目的前瞻性及独特性。
“革命”一词将项目的自身价值体现得淋漓尽致，作为项目本身，对整个万源市都有着举足轻重的标杆作用。
5、推广体系
1）推广体系的主线：（关键词：生活方向）
规模：小型城市转变为中型城市，2010年万源将由目前的10人口增长为15万，跻身于中型城市行列。
趋势：商业中心代表城市发展的方向
交通：达州到万源的高速公路即将开通。片区作为交通大动脉——市中心，目前已经起到纽带作用；计划修建中的高速公路更是将达州到万源的行程时间缩短到1个小时，将进入中心城市生活圈。
2）推广体系的辅线：（关键词：产品支持）
以产品的特点和卖点作为推广辅线的核心，通过产品的诉求传播直接体现推广主线的项目价值核心，将推广的重心转移产品层面，从而实现对项目策划思想的实际产品转化，做到用产品承载城市的未来，体现“革命”一词
3）推广体系的暗线：（关键词：大城市中心生活圈）
将以大城市生活圈作为万源的发展方向和生活方式发展变化的实质性标杆（革命），让万源人感受未来的发展，提前享受未来的生活方式和居住模式，加速纳入大城市中心生活圈。
营销策略
九、营销策略
1、项目整体营销策略-----机动营销
营销工作面对的是市场中各种要素的组合，而各种影响市场的因素都是变动的，特别是房地产市场。因此，只有动态的营销才能保证房地产的实际营销效果。万源市商业中心广场的营销采用“机动营销策略”、所谓机动的房地产营销策略，就是要根据市场中各种要素的变化，不断的调整营销思路，改进营销措施，使营销活动动态的适应房地产市场的变化。机动即根据活动情况的灵活多变，包括销售模式、价格、付款方式等灵活运用操作。
销售模式是以租代售、租售结合、展销等方式灵活运用，以及延长内部认购、包装等手段；
通路则是指自行销售、销售外包和尾盘(包括滞销楼盘)进入二三级市场流通等方式； 价格是指优惠价、震撼价、等能满足不同消费需求的价格形式；
付款则包括一次性付款、按揭贷款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的灵活运用和组合。
机动营销策略的核心是掌握市场中各种因素的变化，而要掌握各种因素的变化就要进行调研。影响市场的各种因素主要有：消费者的构成及心态、经销商的配合及支持、竞争产品的实力及动态、行政政策的法规及控制、宏观经济的现状及发展、自身队伍的稳定及优化等等。
只有深入的调查，科学的研究，才能透彻地掌握市场，为科学合理的营销策略提供依据。在深入调查、科学研究的基础之上制定的营销策略才可能是正确的策略。不断地调研，不断地调整营销思路，这样的动态营销可以使企业永远立于不败之地。
2、机动营销的模式 1）事件营销
充分利用热点事件和受众关注的事件，进行再组织、再包装，借事件点向受众传达本案的相关信息（如价值核心、产品诉求等），并让受众通过对事件点关注的同时潜移默化地接触并吸收到本案的相关信息。2）悬念营销
充分利用大众好奇的心理，有技巧地营造悬念，并一步步地揭示“谜底”，逐步引导受众，将其聚焦点从悬念、谜底转移到项目上，加深对项目的印象和记识，以此留住客户，为销售做好铺垫。3）体验营销
与其它品牌合作，充分运用其它品牌的优势，通过联合开展的互动活动让目标受众能实际地提前享受到项目所带给他们的实惠以及体验项目所赋予他们的专属价值，以此让目标受众通过亲身体验更多地了解项目，为积蓄客户和阻截客户做足基本功。
3、营销策略内容 1）活动策略
在推广总策略——“借”的前提上，活动采取双箭齐发的策略，主要以线上的事件营销和线下的体验营销为主，力求给目标受众从心灵到身体进行立体式的体验和全方位的感受。内容
冠名举办06年万源发展论坛
活动概述：借时、借势、借力，借万源发展成为中型城市之时、借政府加速万源发展之势、借媒体传播之力，举办城市发展论坛活动。开发商以冠名参与的方式出现。各大媒体作为表面的主办者并以政府作为发言者，引导各开发商和市民共同关注新万源的发展、携手打造新万源形象的举动为本项目产品打上未来生活的标签。
活动目的：提出“万源大革命”、“万源新生活方式”等概念，以配合本项目的推广主线和价值核心。借用政府、媒体之力，用较少资金的投入取得最大的宣传力度，并以此建立消费市场对本项目的信任度及良好的口碑。通过官方手段说明，项目的产品就是万源未来发展的产物，就是万源未来生活的新方式。城市发展图片展
活动概述：此活动由万源政府、规划局主办，项目承办，各大主流媒体提供大力的宣传支持。活动期间用万源老城旧照片与近照以及未来规划的意向图同时展览，进行强烈对比；展览万源近年的城市建设图片、设计规划及相关详实资料，切合万源是个正在飞速发展的城市这一主题思想。然后引出：“万源大革命”这一战略性指导方针。活动目的：在万源人心目中深入地说明中心区发展的必然性和重要性万源的未来在市中心。不管从发掘潜力还是未来发展的趋势来看，给予观望者更有力的指导、给予购房者更大的购房决心。阳光置业秘书选拔
活动概述：进行置业秘书选拔赛系列活动，开展美女营销，吸引媒体及消费者关注度；并同时从智慧、专业精神的角度谈置业秘书，从高品质的专业服务提升本项目软性品质感。（此活动还可配合物业综合服务评比）
活动目的：用美女+智慧这个吸引人的话题让更多人来关注项目本身。并通过置业秘书能力的选拔让业主进一步感受本项目的专业精神。2)广告策略
创造新潮流——体现项目形象的专属性
专属形象是吸引客户感受全新体验的前提基础，也是吸引客户到售楼现场的最直接手段； 在营销语言与形象系统中，相互之间的关系必须达到统一、系统，在此基础上突出其唯一的专属性；
核心理念与广告形象推广语言体系在点上要具有创意，在面上具体系统专属性； 核心卖点语言提炼系统体现其创新，具有专属代表意义；
广告创意表现手法在房地产广告类中具有独创性，与项目的独特气质相匹配构成专属的代表；
广告的一些特殊载体体现专属性，如礼品、现场售楼处与外围形象包装等。建立独特形象——体现项目的独有性格、气质 集中体现项目价值核心——万源大革命、商业新模式 运用项目特有元素进行广告创意表现；
选用与目标消费群对应的新锐媒体、小众媒体作为体验营销的主要广告载体； 形式上追求创新手法。内容
广告主题：
广告主题的提炼要考虑到传播概念的相关性、区域性、延展性和感染力，要传达出项目的价值核心——万源大革命（主）与购物也优闲（辅）。广告诉求：
广告诉求要重视在项目价值核心引领之下，进行产品的表现，且要有自己的体系。
广告调性：
要表现出从项目价值核心下的坐标、优闲生活文化的基本调性。3)媒体策略
采用点、线、面结合的全方位轰炸，进行大力度、大幅度的传播，让媒体传播出去的声音既具有大众性又含有具体针对性。内容
电视台：主要发布项目相关动态、新闻、事件和活动即时报道，电视台选择万源电视台 路牌：主要发布项目形象广告、产品卖点广告、项目销售广告，选择区域集中在万源老城区市中心和项目所在区域。
DM书册：主要发布产品卖点及相关信息
售楼现场：售楼部、指示牌、围墙、路旗、条幅、展板、背景墙、挂旗。
销售实施方案 十：销售实施方案
1、项目招商目标 1）第一目标主力店
第一目标主力店是我们市场经营和招商的主体，该目标商户招商和经营的成功与否，将从根本上决定商业街招商和经营的成败。
第一目标主力店以百货、休闲、娱乐、服务行业为经营主体； 2）第二目标主力店
第二目标主力店是商业街提升人气，完善商品结构，促进商场由单一的仅以日用消费和休闲为主体的物业向集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的商业物业过渡，使之成为万源市新兴商圈中的主导。
第二目标主力店以民特商品（包括地毯、手工艺品、药材等）、经营服装、鞋帽箱包、布料（艺）、针纺织品、化装饰品、影楼、医药、文化办公用品、五金日杂以及家电、音像制品等为主。3）第三目标主力店
第三目标主力店作为商业街商业结构和服务机能的完善服务。同时也是商业街的公共服务机构。
第三目标主力店主要包括金融机构、电信、邮政、移动通讯等集团客户。
2、招商与销售流程 1）目标商户群的确定；
2）商铺铺位进行规划，制定合理的分割方案；
3）针对目标商群和客户群进行项目推广，扩大项目知名度，提升影响力； 4）双方洽谈，达成购买或租赁意向；
5）投资者到实地选择商铺位置，并签订买卖或租赁协议； 6）投资者按规定交纳购房款或交纳租金和服务费； 7）对已经签定租赁协议的商铺进销售；
8）发展商对商场进行最后的装修和设施配套，为投资者的进入创造良好的商业硬环境； 9）在招商过程已经基本结束时，选择合适的开业时间，欢迎投资者进场经营。
十一、商铺推广方案
1、推广方式及渠道建议 1）推广总思路
先招商后销售，招商不是纯粹的招商，存在一个造势的问题，在全市场上建立租售两旺的信息。在短时间内通过小众传播和媒体抄做成为楼市热点，引起社会舆论，提高知名度，促进物业销售。2）推广方式
方式一：营销中心现场展示
营销中心关于商铺的各方面资料和装备应较为齐备，从所见、所闻全方位让买家了解信息。另售楼处可以在原售楼处的基础上做相应的调整，以适合商铺的租售。
方式二：特色营销活动
如：搞商铺竞价拍卖会：用小部分以竞价拍卖的形式进行炒作。项目进入期推广方案
十二、项目进入期推广方案 8、9月份是商业低产的销售淡季。由于本案以往将近一年的广告宣传和销售活动，本案面临着亟需转变项目整体形象和消化内蓄客户的重任。如何在不改变项目整体营销格调的条件下进入项目，神不知鬼不觉地让新的营销公司正式进入本项目而不造成消费者的反感是关键中的关键。
兵法云：“出十无名，则兵败使然”。出师有名是本项目展开一系列营销活动的重要环节。因此我们为了承接以往销售公司将近一年的营销格调。我们将利用全新的市场宣传口号作为契机正式宣布全新营销模式的开始。推广总策略
英格兰有句名言：“对于没有航向的船，任何方向的风都是逆风。”我们既要给消费者一中全新的营销模式和理念，又要保证不能推翻消费者以往对本项目的营销格调的认识。因此，我们将在推广上强调万源市商业中心广场一期一批房源销售告罄，以庆祝一期一批房源顺利实现销售告罄的理由和借势主题商家入驻作为营造声势的基础元素。
（一）、推广总策略
1）在整合营销推广中。总策略体现出一个“借”字；借一批房源销售告罄，二期正在火热发售中;借主题商家入驻营造商业氛围
2）配合政府发展方向，借用政府口舌，以可信度极高的官方语言标明万元的发展趋势。同时借用媒体的力量推波助澜，用本项目的产品对官方语言予以验证。3）“借”的好处
? 可以利用销售告罄来营造市场机饥饿感，同时对下一阶段的销售打下基础。? 可以提升项目近一年来平庸的市场形象，打造全新的市场印象。? 可以借助一些主题上届营造消费氛围，吸引商家入驻。
2、具体策略
根据总策略的引导，在推广过程中，根据推广体系中三条线的作用采取相对应的具体操作。
1）推广主线策略
A 借“告罄”、借“品牌入驻”、借万源市经济发展成为中型城市之时、借政府加快建设市中心区域之势、借媒体传播之力。通过举办城市发展论坛活动，借城市发展进程图片展等进行深度传播，一次建立符合本项目主题思想的新项目形象。
B 在整个推广过程中，开发商以项目名称的方式出现引导万源市政府、媒体、市民的共同关注万源市的新城市发展。以此表明，本案的产品就是万源市发展的产物，就是万源市未来生活的起点。2)推广辅线策略 通过借助推广主线之力，借项目优势之利，通过各种媒体渠道对项目的产品进行广告宣传（包括稀缺性、未来潜力、开展的活动传播）与推广主线的核心诉求相呼应，形成项目的独有的专属价值。以此获取受众对项目的兴趣、关注、购买。3)推广暗线策略
通过整合行销的宣传，在主线和辅线之外提出一种项目心里推广方式。造成稀缺感，营造市场饥饿感，为销售积蓄客户。
（二）推广重要节点1、2006年8月上旬：项目二批房源入市2、2006年8月中旬：广告正式投入市场、项目全新亮相3、2006年9月下旬：此项目强市推广宣传活动4、2006年10月上旬：项目进入二三楼热销期
（三）、推广阶段策略
2006年随着四川房价呈现总体上升趋势和万源市市政府加速发展的种种利好消息，万源市房地产市场前景呈现较好的发展趋势。预计2007年万源市房地产市场发展将更加迅猛。万源市本地开发商和外地开发商势必利用有力实际纷纷上市推盘，力争最大化的吸收消费者。
而鉴于本案项目从开工到交房的持训实践较长，过早或者过晚展开大型推广活动都会直接负面影响项目的最终的销售。所以根据本项目的总体推广策略和项目进展情况进行立体的推广。
1、第一阶段推广策略
1）思路：面对本项目的已经有近一年的正常销售情况，为力挽项目的销售激进，有必要对项目作出积极的姿态。在项目销售的淡季或多或少的利用一些手段占据一席之地。主要通过迂回隐蔽性进攻策略，在8、9两个月份利用对前期销售点总结和下一阶段销售工作的正式运作作为宣传口号，以极简的风格来体现项目的全新面貌 2）目的：
A 向市场诉说项目全新定位、重新形象，简洁有力的体现项目形象，传播价值核心，让消费者有所期待
B 用二批房源入市的消息积累消费者眼球，引起消费者的好奇。从而一定程度上的阻截其他竞争楼盘的客户群
C 做好渠道的初步建设，做到客户数量的积蓄，为紧接着的推广活动做好人气的积累和口碑的传播的基础。3）方式：
A 一批房源宣布销售告罄，二批房源正在火热推出 B 少量临街铺面标志性画图销售 C 低价位销售＋折扣式销售
2、第二阶段策略 1）思路
进入第二阶段，通过第一阶段的整合推广，逐步由少量推广进入到全面推广和招商活动。项目信息内容由局部逐步转为全面丰富。但仍以极简的风格体现大气和醒目。此阶段主要针对项目的二三层上铺进行推广销售，对二三楼的商业氛围结合事件和品牌入驻进行宣传、炒作。第一阶段采用较为激进的传播，第二阶段在第一阶段的蓄势下采用正面结合侧面进攻的策略，由针对的利用品牌入驻制造商业氛围。2）目的
A 借招商的品牌入驻吸引万源市投资者及达州市内投资者 B 直接促进二楼、三楼大量商业铺面的销售
C 将市场开发的客户转移到二三层上铺的消化能力上 3）方式
A 大肆宣扬品牌商家入驻的消息
B 宣扬二三层价格优势，突出价格优势目吸引小资本投资者和工薪阶层投资 C 利用城市发展论坛
3、第三阶段策略 1）思路
针对第一、第二阶段由与会、隐蔽推广转为正面结合侧面的推广，声势由低到高、热度逐步升温的趋势。借用政府。媒体的力量，大力度、大密度的进行深度体验项目核心价值的活动。
采用全方位、高密度的进攻策略，由点到面，从媒体宣传到推广活动，将项目的价值核心，从各个方面、各个角度透彻的体现 出来。2）目的：
A 加强力度、密度传播项目的优势，加深他们在客户心中的印象 B 加速扩大项目的销售 C 加大范围挖掘潜在客户 3）方式
A 广告大量投放、综合运用媒体力量 B 活动推广营销 C 招商进驻活动庆祝活动
4、第四阶段策略—— 收官之战 1）思路：
经过前三个阶段的蓄势和推广，第四阶段将作为一期项目的收官之战，借尾盘活动开展各种品牌联谊活动，让收官之战进行的更加顺利。
主要采用有效的行销，根据不同客户特征，在各个时间点、各个渠道开展不同的品牌联谊活动。2）目的：
A 出金资金的最后回笼 B 完美实现一期项目销售完成 C 为二期销售做好准备 3）方式： A 活动推广 B 尾盘特惠招商 C 体验式活动营销 价格策略及租金预估
十三、价格策略及租金预估
1、影响价格制定的因素
结合万源市市场的实际情况和工程进度情况，经过调查整理，影响万源市房地产市场制定价格策略的因素主要有以下几方面：
区位因素：区位极差、区位声誉度、区域配套、交通通达度、商业繁华程度、临街状况等
项目因素：内部配套、园林景观、建筑外部特色、户型结构、新旧程度、市场接受能力等
宏观因素：国家宏观政策、未来房地产价格的走势等。成本因素：土地成本、前期费用、建安成本、各项规费等。其他因素：发展商的合理利润、本区域内竞争性楼盘的价格走势、发展商的品牌、合作伙伴的品牌等。
2、价格整体策略
1）采用低开高走的价格销售策略
2）一铺一价。在大概两个月的销售期内，销售价格不作调整。
3、本项目定价依据及影响因素
综合考虑项目所处的市场情况及项目本身的情况和项目本身将近一年的销售实际为制定依据
主要考虑的因素应为：
区域因素
主要有：区位级差、交通通达度、繁华程度、区域配套等
项目因素
主要有：项目因素：内部配套、园林景观、建筑外部特色、户型结构、市场接受能力等
楼层 面积（M2）建议均价(元/M2)总售价（元）基准租金（元/M2/月 实际租金（元/M2/月 租金差额（元/M2/月 投资回报率％ 一层（1、3栋 1750 20000 100 125 25 7.5 一层（2、4栋 856 20000 100 120 20 7.2 二层（1、3、栋）1750+200 7500 48 56 8 8.96 二层（2、4栋）880+979 7500 43 50 7 8.0 三层（2、4栋）1800 4500 30 35 5 9.33
4、核心均价的确定
5、付款方式
方式（1）一次性付款： 95折。时间程序：A、付足定金时签署认购书
B、签署认购书后7天内付首期并签署《房地产买卖合同》
C、签署《房地产买卖合同》后10天内付完余款 定金20000首付40%（含定金）尾款60% 方式（2）银行按揭付款方式： 98折 时间程序：A、付足定金时签署认购书 B、签署认购书后7天内付首期并签署《房地产买卖合同》 C．签署《房地产买卖合同》后15天内向银行申请按揭 方式（3）分期付款： 97折
时间程序： A、按照4：3：3或者3：3：4的方式付款 B、分三次交款——首次、封顶、交房 C、尾款结清后当天签订《房地产买卖合同》
十、销售阶段目标及项目施工进度建议
1、销售目标及时段：
1）销售目标：2006年8月——2007年2月 共半年时间，实现销售收入4000万元（含按揭、分期尾款）2）销售时段：
A 2006年8月中旬——2006年10月下旬 实现销售收入1000万元以上 B 2006年9月上旬——2006年12月下旬 实现销售收入1500万元 C 2007年1月上旬——2007年2月下旬 实现销售收入1500万元
2、施工进度建议
根据本项目的实际销售情况和施工进度情况，本项目的决定性关键在于招商活动能否正常进行。而决定招商正常进行的关键是项目本身的施工进度问题，施工进度直接影响着项目的招商成功与否，进而影响整个项目的销售情况。
因此，为了成功招商，以便利用招商成功的推进项目的整体销售，我们经过认真研究，作出如下施工进度建议：
1）项目售楼部于2006年8月15日之前进行重新装修，提升项目品质感
2）项目售楼部内沙盘于2006年8月25日之前进行重新制作，准确标明项目设计方案 3）项目工地部分：
A 项目1栋、3栋部分必须将塔吊重新进行安装，必须搭配符合修建19层电梯公寓的塔吊。并且于2006年10月1日前到位，给与投资者投资信心
B 项目周围的几栋“钉子户”必须在2006年9月1日前拆迁完毕，否则将严重影响招商的品牌商家考察，降低项目整体形象
C 项目本身各栋楼宇必须安装绿、黄相间的防护网，体现项目高品质
D 项目工地在2006年8月30日至2006年10月1日必须全面开工，不能有停工现象，做到工地上的各个设备真正的24小时转起来，给与品牌商家考察者信心 E 8、9月是项目招商的关键时期，工地方应该时刻准备者迎接投资考察者的到来，应该有专人负责接待，并发放安全帽指引投资考察者进场参观。
F 在2006年8月1日后，项目的各个出口和入口必须有专人负责看守，不能容许非投资考察者的随意进出入
4）19层两栋项目主体封顶的时间不得晚于2007年2月15日
5）售楼部销售人员必须经过公司系统的培训，且不得低于大专学历，并由公司同意发放制服
广告费用推广预算
十四、广告费用推广预算
1、项目营销推广费用总额
根据万源的实际情况，广告推广费用一般为销售额度的2.0％ 预计销售总额：7000万元
营销推广费用总额：为销售总额7000万元的2.0％。为140万元，平均每平方米140元
2、营销推广费用分配比例 ? 营销推广总费用：140万元
? 电视广告和报纸广告：占整体推广费用的60%，即费用为84万元左右 ? 户外广告：占整体推广费用的10％，即费用为14万元 ? 销售现场及人员包装：占整体推广费用的23％，即费用32.2万元 ? 公共关系活动费用：占整体推广费用的7%，即费用为9.8万元
第二篇：商业步行街策划活动方案
附件一：商家座谈会
天立青原步行街盛世开业暨首届狂欢购物节
—商家坐谈会—
一、会议宗旨
确定青原步行街首届狂欢购物节暨开业庆典的方案及相关事宜，确保首届狂欢购物节及青原步行街开业成功，共同实现双赢。
二、会前准备
1、天立实业：确定购物节及步行街开业策划方案、开业时间、开业形式
2、招商中心：提前了解现有商家装修及经营情况
三、会议时间和地点
时间：2009年7月26日（周日）上午9点
地点：天立花园销售中心
四、与会人员
会议主持人：
其他与会人员：
1)天立实业开发商项目成员：
2)策划代理公司招商部成员：
3)青原步行街经营管理公司人员。
4)所有商铺租赁经营户；
Add：南昌市洪城路2号国贸广场B区B座1801室Tel：0791—6495678 8608525Fax：0791—6495588
五、会议议题
议题一：青原步行街盛世开业暨首届狂欢购物节方案商讨，及商家配合事宜
青原步行街盛世开业暨首届狂欢购物节进行托市；
商家保证在开业时间前做好开业准备、店面装修、销售商品准备；
议题二：青原步行街首届狂欢购物节现金券发放及结算事宜
1、购物现金券
由有限公司发行，面向全市免费发放，购物现金券可相当于等额人民币在青原步行街开业后进行消费使用，经营商家凭收取的现金券统一至财务部进行结算现金。
（详细方案见 附件二）
2、商家优惠券
由青原步行街各商家自行制定的优惠方式，各商家根据自身商店不同情况制定的，如凭券消费，满200送100元优惠券、或如满100返20元优惠券、或50元优惠券冲抵10元优惠券，统一由青原步行街管理办公室进行统计，印刷发放。
议题三：青原步行街理财金卡事宜
青原步行街理财金卡，免费申办，开盘当天可抵现金28800元；
Add：南昌市洪城路2号国贸广场B区B座1801室Tel：0791—6495678 8608525Fax：0791—6495588
第三篇：商业步行街策划方案赏析
伊金霍洛商业步行街策划方案赏析
前言
通过对资料的收集和分析，我们感到这个项目的挑战性，在一个城镇人口和农村人口加起来尚不足30万的旗县建设一个体量达到5万平米的综合性商业街，而且这个旗县的城区正在规划建设升级之中，没有与之相匹配的成熟商圈，项目必定要走一条不同寻常的成功之路。
从来就是风险与利润共存，我们也看到了伊金霍洛旗作为一个新型能源城市未来良好的发展前景及居民良好的消费潜力，按照常人的思维，这个项目可能要经历一段时间的“养市期”，待客观环境好转时才能厚积而薄发、一飞而冲天。但以迂为直、以患为利的哲学思辨思想告诉我们，客观的不利因素往往可以被我方加以利用，我方短处亦可成为打击对手的制胜之器。因此我们认为，这个项目在社会功能定位上决不可能仅仅定位于伊金霍洛商业第一街，在我们看来，她应该被定位于鄂尔多斯商业第一街，也只有这样，这个项目才有入市一飞冲天、营业日进斗金、长期繁荣之可能。
全国商业步行街总体情况
据不完全统计，截至目前，全国县级以上城市商业街存量已超过3500条，步行商业街存量已超过300条。以每条街平均600米长度计，全国城市商业街长度累计已超过1800公里；以每条街平均建筑规模5万平米计，全国城市商业街总规模累计已超过1.5亿平米。不少城市还规划在未来的5～10年内建设更多更长的商业步行街。据中国城市商业网点管理联合会步行商业街工作委员会在上海、南京等12个城市进行的调研分析，我国的商业步行街主要分为四个类型。同时，调研组还发现目前我国商业步行街发展有两个重要趋势：一是很多商业步行街购物比例出现下降，而旅游、餐饮、娱乐、休闲比例呈上升的趋势；二是大城市商业街和步行街的改造建设正向中小城市特别是地级市和旅游资源丰富的小城市辐射。
商业街经营现状及面临问题
我国最早的大规模商业步行街建设始于上世纪80年代中后期，由于很多地方都是一哄而上、搞形象工程，导致各城市商业街同质化经营倾向十分明显、经营发展面临严重问题：一是空置率高、经济效益不佳。据调查，目前全国城市商业街特别是地、县级城市的部分新建商业街显性空置率达到15%，隐性空置率将超过20%。二是大型化趋势愈演愈烈、严重浪费资源。三是内部管理混乱。如有专家指出武汉汉正街存在三大硬伤：商业布局混乱，商业空间复杂，尺度越来越不人性；商业业态混乱，“水货”和品牌并存；总体
布局和商业管理粗放、缺乏经验。
城市商业步行街所面对的严峻形势，迫使其寻求新的转型之路。
我们提出的对策
一、区隔经营
避免同质化竞争就必须采取区隔经营，这是在城市商业竞争的新形势下，商业街发展的根本出路。包括商业街与商业街之间的区隔、商业街内店与店之间的区隔，具体指商业街之间的规划、定位、特色、建筑风格要拥有各自的特色，店与店之间业态、商品、服务、营销方式等要区隔错位。
二、培育特色街区
北京是我国商业步行街最多的城市。北京城市经济、旅游业快速发展，其商业步行街建设颇为迅速，不仅有王府井、西单这样的大型综合商业街区，还形成了很多初具特色发展雏形的商业街，如餐饮街、茶叶街、花卉街、服装街、酒吧街等。到2010年，全市将形成10条左右具有鲜明经营特色和较大影响的特色商业街。
三、加速商业街信息化
从主要城市看，越来越多的步行街开始加大网络技术的应用，实现商业街的现代化、数字化、商务电子化。
四、加强政府引导
商业步行街是所在城市商业发展、城市风貌、城市综合竞争力的代表，也是城市改革开放成果和城市经济繁荣的代表，因此，商业街的发展必须从传统的经营模式中走出来，与市民的日常生活、商业文化传统、商业流行时尚、休闲娱乐、旅游产业等相联系，成为城市功能的有机组成部分。这要求地方政府把商业街的规划与整个城市规划结合起来。为此，国家商务部出台了《城市商业网点规划编制规范》，引导和规范我国城市商业街和商业网点的规划和建设。
五、引入商业步行街后期专业化营运管理
作为商业步行街这一特定商业地产，其开发的理念、销售的通路、物业的售后（租后）服务，从某种程度上讲，其难度已远远超出了现行住宅的开发！它实际上，已演变成了一种商业与房地产业的“复合产业”，同时，也是各种专业知识：零售商业知识、房地产开发知识、建筑学、美学、金融知识、法律知识、策划学与巨额资金、专业精英团队的聚变产物。商业步行街的后期营运管理，必须走专业化道路，否则，商业步行街漫长的开发时间跨度，加上低效率的后期营运管理，将给商业步行街的后期开发带来无穷的后患，如：北京西单商业步行街的物业间互联互通性差的硬伤、上海南京路步行街绿荫环境缺失的隐痛、南京太平南路步行街通路设计落后的垢疾，先天的不足、后天的失调，必将贻害商业街本身。
项目环境与竞争分析：
鄂尔多斯市总面积8.7万平方公里，总人口154.8万人。
鄂尔多斯市位于内蒙古自治区西南部，南临古长城与晋、陕、宁三省区毗邻，西、北、东三面黄河环绕，与呼和浩特市和包头市构成内蒙古最具活力的“金三角”。近年来鄂尔多斯飞速发展，“鄂尔多斯现象”也引起全国经济界大讨论，2008年鄂尔多斯GDP为1560亿，增长22.5%。
伊金霍洛（汉意为“圣主的陵园”）旗，是鄂尔多斯市打造百万人口城市核心区，包头——西安铁路、东胜——乌海铁路、包神铁路、包茂高速公路、109高速在此交汇，距鄂尔多斯飞机场12公里，交通发达，资源富集——神华集团百亿吨煤炭基地在此，距离著名旅游圣地成吉思汗陵二十五公里，享有“煤海绿洲，天骄圣地”美誉。2004年鄂尔多斯市政府规划建设康巴什新区，2006年市政府及主要行政机关入驻新区，现调整规划定位康巴什为鄂尔多斯市政治文化中心，将毗邻康巴什的伊金霍洛旗政府所在地阿镇纳入新区规划，定位为新区配套商业区和居住区，2010年人口将达到三十万人，现在正处于建设完善时期。
2009年上半年鄂尔多斯市城镇居民人均可支配收入达到10202元，增长14.4%；农牧民人均现金收入达到4726元，增长13.4%。
元和7052元，分别是2000年的2.7倍和2.3倍，人民生活逐步向宽裕型小康社
会迈进。今年，要通过‘下基层、保增长、惠民生’活动，让群众的生活水平再上一个新台阶。” 鄂尔多斯市市长云光中说。
2008年，该市社会消费品零售总额达269.78亿元，比上年增长23.7%。汽车销售和娱乐餐饮业成为消费热点。而今年仅1—3月份，该市社会消费品零售总额已达到84亿元，比去年同期增长20%。
目前，鄂尔多斯全市共有批发和零售企业经营户26504户，现有1万平米以上的大型商场6户，每户年均销售额在1.5—2.5亿元右。其中，有3千平米以上的中型商场9户，每户年均销售额在8千万元—1.5亿元左右。
随着经济的快速发展，鄂尔多斯市的流通现代化步伐日渐加快，各类大型综合超市、日用品批发中心、便民店、专卖店、连锁店、步行商业街、购物中心如雨后春笋般涌现，同时，网上营销、物流配送、集中拍卖等行业也已起步。连锁经营的领域正在逐步拓展，涉及到鄂尔多斯市的餐饮、汽车、服装等行业，初步形成了以东胜区为中心、向旗区政府所在地和周边乡镇联动辐射的商品市场体系。
项目描述：
本案建筑面积5万平米，位于鄂尔多斯市政府南2.5公里处，北侧为扎萨克路，西侧为通格朗街——景观大道，地处新区一级商业地段，是飞速发展的鄂尔多斯新区伊金霍洛旗商业中心。毗邻鄂尔多斯市政府，集位置、商业定位、功能配套、项目规模等众多优势于一体，现正紧张施工中。
项目存在的问题
1、项目所在地伊金霍洛旗居民收入已经超过徐州和福州两地之水平，但是市场规模和消费能力相对有限，伊旗城镇人口尚不足以支撑本项目，根据北方人口居住之分布规律，居住地相对分散，不利于商业街顾客聚集，尤其对步行街晚市影响极大，从这方面来说，我们又必须紧紧抓住当地城镇居民，以之为依托，同时给本商业步行街项目植入强有力的品牌信仰和理念，吸引周边消费者“慕名而来”。
2、据我们推算，本项目距离我们的（近期）主要目标群体富集区——东胜区有100余公里，在政府规划的百万人口聚集区形成之前，东胜区这块“富矿”我们尚无法舍弃，该步行街之繁荣与东胜区休戚相关，能够在项目开业运营初期甚至开业之前就得到该区消费者之认同至关重要
3、本项目体量宏大，周边缺少成熟的商业配套，缺乏一定的商业氛围，为招商工作带来一定难度，项目定位不但关系到未来在消费市场的成败，更关系到招商的成败，我们认为对该项目的定位应充分考虑与新城区规划的衔接，所谓借势发力，借力打力，吸引天下商家入住。
4、当地的市场容量及商业成熟度决定了商业街不可能定位于专业主题商业步行街，我们不赞同进行过于前卫的项目定位，应该选择最适合项目自身、最符合当地实际情形的定位策略。我们认为，应将本项目定位于一个综合性商业消费场所，将时尚与当地文化融合、集成于一身，并提炼出该商业街品牌信仰，兼顾当地与旅游消费人群
5、针对这个项目，我们认为，难点在于定位和招商，招商难于定位，定位又先于招商，只有把定位解决好了，招商问题才能迎刃而解。详细的业态规划及定位细节，我们将在进一步合作当中予以呈现。
我们的策略主张
不谋全局者不足以谋一域，不谋一世者不足以谋一时。
我们看到了内蒙古及鄂尔多斯的发展布局和趋势：
凭借能源优势，完成工业产业链升级和优化整合，带动一三产业发展，依托此经济底气，将鄂尔多斯及伊金霍洛旗发展为现代化工业城市，期间必将吸引大量投资者和高端人群前往办公居住，居民收入必将大幅提高，消费潜力不可估量。我们也有要看到作为商业及商业步行街发展的历史、当前以及未来，特别是未来：
未来，大量步行街的涌现，必将削弱我方定位特色、分流客源；还要考虑根据伊金霍洛发展阶段的不同，商业步行街定位的调整，在前期项目定位时，应充分考虑到这一点，制定最佳定位策略，在之后的定位调整中处于有利地位，使我方之定位不再是被动改变，而是适应时态先发制人之举，成为制衡竞争对手的有利武器。
基于以上综合考量，我们简要的提出我公司之策略主张：
定位策略：
1、精神移植战略
2感情移植战略
3、强硬定位战略
4、长久定位强势占据第一战略
招商策略：
1、事件轰炸 先成势后招商策略
2、择强招商策略及鱼群效应招商策略
3、引入辐射大商圈的商业业态策略
我公司具有多年服装尾货批发市场策划运作经验，据我们了解，在中国中西部尚缺少一个专业的服装尾货批发基地这样商业业态，很显然，批发业态具有更广阔的商圈辐射半径，该业态与项目定位相行不悖，同时填补了中西部发服装尾货批发基地这一空白，消费半径辐射榆林、西安、包头、呼和浩特等地另我公司运作的尾货批发市场具有批发零售两种功能，所销售服装鞋帽绝大部分为国际国内名牌产品，价格只有其他市场的20%-60%，对消费者和批发人群具有极大地吸引力；同时我公司在北京地区拥有良好的商业关系网，可以为贵项目推介北京当地著名商业品牌入驻。
北京尖点国际营销策划有限公司
2009-10-7
第四篇：万源市发言稿
在全市法制宣传教育工作座谈会上的发言
（万源市司法局副局长、市法治办副主任 林义刚）
尊敬的各位领导、各兄弟县市区的各位同仁：
万源市地处大巴山腹心地带，川陕渝三省市结合部，辖52个乡镇，幅员面积4065平方公里，人口60万。“五五”普法工作在市委、市政府的正确领导下，在达州市司法局、达州市依法治市领导小组办公室的具体指导下，我市“五五”普法工作被中央宣传部、司法部表彰为2006--2010年全国法制宣传教育先进县（市、区），也是达州市唯一获得的全国法制宣传教育先进集体。其主要做法：
一、“六强化”工作措施，重推“五五”普法创佳绩
自2006年“五五”普法教育启动以来，万源市委、市政府站在“万源大发展，法制是保障”的高度，采取“六强化”工作措施，狠抓“五五”普法工作落实，深入推进全市普法依法治理工作向纵深发展。一是强化大普法格局。“五五”普法启动以来，成立了由市长任组长，四大班子分管领导为副组长的普法依法治市工作领导小组，各级各部门也相应成立领导小组和制定“五五”普法规划。进一步健全和完善党委中心组、领导干部、公务员、企业经营管理人员、农民等学法用法制度，以及法制副校长（辅导员）工作制度。
六是强化法制教育阵地。全市在市委党校培训中心、萼山剧场法制学校、农民工培训学校，大中型企业的职工法制教育中心等建立法制教育阵地。全市52个乡镇、300多个行政村建立了干部职工、农民经常性学法阵地。城内法制宣传栏，万源保卫战史陈列馆等法制宣传阵地、各单位电子显示屏、广播电视台常年开办《法制之窗》栏目，提高了普法渗透力，营造了浓厚的普法氛围。
“五五”普法，我市“法律六进”活动亮点纷呈，领导干部学法用法、青少年法制教育、农民“五字”普法经验在全省得到推广交流，法治万源建设取得明显成效。成绩的取得属于过去，但我们也清醒地认识到与兄弟县市区相比和上级的要求仍有差距。“六五”普法的号角已经吹响，我们有决心、有信心、有能力，高起点、高标准启动“六五”普法工作，续写“六五”普法辉煌。
二、“六五”普法建议
1.“六五”普法规划出台后，应立即出台相应考核标准。
2.经费保障要逐年增加，一个家庭要有一本普法书籍。3.各县级法治办应配备一台专用法制宣传车。4.县级法治办人员编配应不少于3名工作人员。5.县级法治办机构名称要统一，级别应明确为副科级，从而调动工作人员的积极性，落实繁重的普法工作任务。
第五篇：XX商业步行街项目推广方案
XX商业步行街项目开盘前期推广方案
（X月X日——X月X日）
一、前期工作总结
经过前期的工作准备和推广宣传，虹桥商业步行街在X月XX日当天开始进行公开派筹，派筹情况不容乐观，经过分析，有如下几点原因：
1.推广方式上形式单一，渠道窄。所采用的惯用宣传手法（如：报纸、夹报、户外广告）不能发挥作用，宣传的诉求点空洞，没有实质性的内容能有效吸引客户群的关注。在SP活动的时间选择上有失误，未造成轰动性的效果。
2.没有一个充分的理由能让客户产生购买欲望，缺少能有效吸引人气的理由与卖点。
3.街景工程和推广宣传严重脱节，项目派筹准备不足，比较仓促。4.推广中没有注重推广的执行监督力度，使推广方案不能有效的传达到客户手中，降低了信息发布的有效受众面。
5.项目硬件准备上不足，现场没有达到预期的商业氛围的效果，现场销售氛围较差，这也是造成项目现场冷清的重要原因。
6.销售方式单一，相关问题（如：优惠政策、销售模式等）没有及时解决，对客户没有吸引力，造成了咨询客户和下单客户比例的严重失调。7.广告设计的表现立意不足，画面单一，色彩昏暗，没有充分表现出虹桥商业步行街的时尚、休闲、地方特色的三大主题。
8.江油市同质产品过多，分流了相当一部分客户，造成了每个项目都“吃不饱”销售不畅的现象。
二、后期宣传推广安排
江油市是一个经济较发达的二级地市，但市民获取信息的渠道比较单一，传统的宣传手法不能达到宣传的目的，故而，我们必须及时调整推广方式，采用一些通俗并行之有效宣传手法。
现场包装
销售现场是客户最终达成成交的最后地点，现场氛围的营造直接关系到客户对虹桥商业步行街未来发展的信心，和嘉公司认为现有销售环境还有待完善，具体要求如下：
1.街景的环境的完善，灯光、休闲设施、景观设施、广告宣传设施必须在九月十日前全面完工，争取在项目正式开盘销售日完成整体销售环境的营造。
2.销售中心室内环境的完善，现场广告片的制作（9月10日前完成）、展板、吊旗、软环境的装饰。
销售方式
通过前期的工作总结，我们在推广上要注意市民整体素质和对信息接受的程度，尽量在文案的创作上做到大众化、具体化。
1.派筹方案采用小订金的方式运作
小订客户：对于订购客户，缴纳1000元订购诚意金即可冲抵后期购房款10000元。 资料的准备：订购协议书
2.推出“带三年租约销售、并一次性返还” 的政策增加投资者信心。3.改变以往的销售方式：将宣传后等客户上门变为主动送信息上门，由销售人员每天上街派发DM单同时对客户进行登记，并即使回访。用主动灌输的方式使客户了解接受我们项目
4.有奖销售：凡在开盘当日签订合同的客户均可参加现场抽奖活动，奖品为各种家用电器。
SP活动
因为现有销售中心地理位置比较偏僻，很难聚集人气，所以现场的SP活动便成为了聚集人气最有效的方法。
市区彩车巡游：每天通过精心包装的彩车，极具感染力的广播说辞，现场置业顾问的解说，形成一个流动的销售点，达到销售目标。
设立流动销售点，专设销售看楼专车，定期（每周六、日）在江油市主要繁华街道进行项目的宣传推广。
现场搭设临时舞台，定期（每周二、四、六、日）举办活动（具体实施活动另做计划），争取在短期内形成轰动性效应。活动内容主要考虑：江油歌手擂台赛、露天电影天天看、啤酒大赛（中间穿插有奖竟猜）等最聚人气的活动。
针对晚上客户较多的情况，调整工作时间，利用晚上客户较多的有利条件配合现场活动达到成功派筹的目的。
三、后期各阶段具体实施安排
项目正式开盘前（9月1日——9月18日）阶段是项目是否能成功销售的重要阶段，该阶段的推广宣传将会达到销售过程中的第一次高潮，并一步步将该项目推向巅峰。准备工作：
DM单的设计、制作————9月5日完成
价格体系、价格计算单、销控表的设计、制作——9月5日完成 电视广播宣传（现场、电视）————9月3日完成配音和背景音乐的制作。 巡展路演（彩车、广播说辞、路线安排、人员配备、宣传资料）————9月1日完成 市中心及中坝剧场户外广告————9月5日完成设计、9月6日完成制作 室内展板、户外展板、过街横幅————9月5日完成设计、9月6日完成制作 室外街景、灯光工程——强烈希望能在9月10日前销售中心前的区域全面完工 销售现场及户外布置——9月5日前完成
置业顾问的二次培训——9月5日前每天中午1：00开始，时间：1：00——2：00 开盘奖品准备：9月25日千与电器商场联系完毕开盘奖品展示事宜。 夹报
时间安排： 9月8日、9月10日、9月13日、9月15日、9月17日、9月20日、9月22日、发行媒体：华西都市报、成都商报、绵阳日报（江油发行站）发行数量：（暂定）每次10000份，自留15000份，共计：85000份
SP活动（虹桥义演艺活动、虹桥杯现场卡拉OK大赛、业主恳谈会等项目）
从前期客户来访来电来看，销售现场对客户的吸引力起了重要的作用，而SP活动是聚集人气最有效的方式。活动一：虹桥义演
活动时间：每周三、四、六，晚7：30——8：30
活动内容：歌舞表演、虹桥有奖问答、惊喜气球、抽奖活动
活动地点：虹桥步行街内
演出道具准备：舞台、舞台背景、音响系统、灯光系统
资料准备：DM单、手提袋、礼品、项目提问的文案、气球（内含购房优惠奖金）、抽奖箱等
人员准备：演艺人员、主持人、置业顾问、现场控制人员、保安人员、协助人员若干。
活动宗旨：该活动要通过大型演艺活动聚集人气，在通过项目的有奖问答和现场抽奖活动提高项目知名度，使活动和项目的宣传推广相互呼应。活动二：虹桥杯现场卡拉OK擂台赛
活动时间：每周五、日，晚7：30——8：30
活动内容：歌手卡拉OK表演、虹桥有奖问答、惊喜气球、抽奖活动
活动地点：虹桥步行街内
演出道具准备：舞台、舞台背景、电视、音响、灯光系统
资料准备：DM单、手提袋、礼品、项目提问的文案、气球（内含购房优惠奖金）、抽奖箱等
人员准备：演艺人员、主持人、置业顾问、现场控制人员、保安人员、协助人员若干。
活动宗旨：该活动要通过现场观众的参与，通过项目的有奖问答和现场抽奖活动将活动推向高潮，并通过活动来提高项目知名度，使活动和项目的宣传推广相互呼应。
活动三：业主恳谈会
活动时间：开盘前一天（9月27日）
晚：5：00——8：00
活动内容：嘉宾致词、业主恳谈会、晚宴、歌舞表演
活动地点：暂定
活动道具准备：活动场地
资料准备：签到表、DM单、手提袋、礼品 人员准备：出席嘉宾、主持人、置业顾问、现场控制人员、保安人员、协助人员若干。
活动宗旨：该活动旨在前期的客户积累基础上通过该活动增强客户的投资信心，解答客户疑问，为爹二天的成功销售打好坚实的基础。
以上推广各个具体执行方案将在方案确定后由xx公司制定最终实施方案，另行提交。
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