浅谈房地产企业的成本核算与管理

第一篇：浅谈房地产企业的成本核算与管理

浅谈房地产企业的成本核算与管理

论文提纲

一、房地产行业成本构成范围

二、房地产价格居高不下的影响因素

（一）、土地供应价格上升

（二）、政府行政性收费项目繁多，费用偏重

（三）、市政公共设施由开发企业承担，加大企业成本开支

（四）、房地产开发企业税赋偏重

（五）、融资渠道相对薄弱，贷款利率居高不下

（六）房地产企业自身财务成本管理存在薄弱环节

三、如何有效地控制房地产开发中的开发成本

（一）、企业在外部通过政府部门来控制开发成本

1、强化土地供应管理，控制土地供应总量，降低地价。

2、清理房地产开发和消费环节不合理收费，适当降低税收负担。

3、完善金融环境，开拓金融业务，增强产业活力，降低利息费用。

（二）、房地产开发企业在开发的全过程中严格控制成本。

1、以合同管理为手段，加强成本控制以管理监控为中心。

2、工程招投标公开透明，从严控制工程的造价

3、建立工程变更制度，提高会计电算化管理水平，降低工程成本

4、实行项目经理负责制和全员过程控制，对成本异常偏差实行有效监控

5、定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训。

6、控制贷款利息，做好竣工结算的审核

浅谈房地产企业的成本核算与管理

[摘要]房地产是我国经济的重要支柱产业之一，据统计，房地产业的发展能够带动

36个相关产业的发展。随着近几年房地产业的高速发展，中国房地产市场价格高居不下。目前国家为了更准确掌握房地产市场运行情况,加强了对房地产市场的宏观调控,引导房地产市场理性投资和消费,控制房价的不断上涨。房地产开发企业要获得经营利润,维持合理的利润空间,除了必须提供适销对路的房源外,还须通过降低开发成本,控制各项费用支出。只有通过树立成本意识,搞好科学规划,控制和优化目标成本和强化内部管理工作,提高成本管理人员素质，才能增强实力,更好地赢得市场,从而在日益激列的市场竞争中保持优势。

{关建词}房地产开发企业 开发成本 成本控制 成本核算

近几年，商品房已成为众人瞩目的焦点。它不仅与人们的生活息息相关，而且成为居民消费支出的重点和投资领域的全新选择。为引导房地产业健康、持续、快速发展，国家出台了一系列宏观调控措施来抑制房价的上涨，这对追求超额利润的房地产开发企业无疑是一只紧箍咒。房地产企业唯有“眼睛向内”，深挖潜力，采取降低成本的手段来维持合理的利润空间。

一、房地产行业成本构成范围

房地产业是资金密集型行业，需要有雄厚的资金实力作其后盾。一般来说，房地产业的成本主要由以下七部分构成。

(1)、土地成本是房地产企业成本的重要组成部分，约占项目总成本的35%，主要指获得土地所形成的费用支出，如拆迁补偿、土地税等，完成土地交易后，该成本一般不会再变，因此控制土地成本关键在于事前准确的成本分析和防范交地及付款风险。

（2）、前期工程费。主要指土地、房屋开发项目的前期规划、设计费、可行性研究费、水文、地质勘察费，测绘费是场地平整以及“三通一平”等土地开发费用。在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过5%。

（3）工程成本，约占项目总成本的50%。主要指工程建安造价，工程成本控制一定要从确定成本目标开始就严格管理。地产公司根据其有关管理制度进行工程管理，如监理、招标、合同生成、签证手续、确认样板等规程。关键是对设计变更、现场变更及公司领导要求的变更要做好事前成本测算。

（4）、管理费用主要是房地产企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费、养劳保险等。在整个成本构成所占比例很小。

2（5）财务成本，约占项目总成本的6%。主要指资金成本和税务成本。如采用合理安排资金计划争取税收优惠、合法延缓支付等方法手段来降低财务成本。

(6)销售费用。这项费用包括市场推广费（广告费）、销售代理费、销售手续费等，一般取房屋销售价格的2%～4%.开发项目规模较大的（如10万平方米以上的项目），这项费用比例可相应降低，尤其是广告费用。

(7)相关税费是指营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税。如果契税（以出让方式取得土地使用权时缴纳，税率为3%）计入土地费用，则应单独列出。“二税一费”为房屋销售价格的5.56%，印花税为0.03%.二、房地产价格居高不下的影响因素

（一）、土地供应价格上升

据统计，从2003年二季度开始，全国很多地区土地交易价格持续保持较高上涨幅度，2004年全国主要城市地价总体水平比2003年增长率为4.78%，2005年比2004年增长率为4.44%。土地价格上涨主要是市场需求趋旺，部分地区调整土地基准地价，很多地区在土地交易中主要采用招标，拍卖方式造成。例如从海口2005年每个季度的涨幅看，一季度涨2.2%，二季度涨5.8%，三季度涨26.4%，四季度涨5.4%。涨幅之大令人吃惊。因地价上涨，从而使开发成本也上涨。由于政府垄断了土地的一级市场，而土地的供应量决定市场冷热和房价高低。可以说，土地价格的上涨，直接推动了房地产价格的上涨。

（二）、政府行政性收费项目繁多，费用偏重

房地产开发企业承担的行政性收费较重，从各级政府对房地产的收费项目看，不但繁多而且较乱，有些收费是”只管交钱，不管服务”。据了解，现行税制将房地产作为征税对象的共有６个税种，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地共计１１个税种。此外，各地方政府还存在与土地及房地产有关的收费项目，有数十项到几十项不等。而且，成本项目中只有建筑安装费，基础设施费等经过社会审计，其他项目成本，缺少有效的社会监督。虽然，现在国家取消了多项不合理收费项目，但房地产企业仍然面对沉重的行政收费。

（三）、市政公共设施由开发企业承担，加大企业成本开支

房地产开发企业不但要承担房屋建设任务，还要承担诸如道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用，而且甚至要承担诸如学校，幼儿园，医院，派出所等各种非盈利性的公用设施。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，且数额较大，一般占项目总投资的10－15％，房地产开发企业为实现赢利目的，只有通过提高商品房售价的方式以确保投资的回收。

（四）、房地产开发企业税赋偏重

目前，我国房地产涉及的税种多达十余种，税源不断扩大。统计资料表明：1998年长沙市共征收城镇土地使用税0.8亿元，房地产税0.92亿元，房产交易契税0.09亿元，房地产开发企业纳税1.2亿元，仅此四项，即占当年财政收入的3.5％，说明房地产业在当地经济的发展中，已经成为最为活跃的增长因素之一。但与此同时也反映出房地产企业的税收负担偏重，企业要保 3 证合理的利润，唯一有效途径就是提高房屋售价。

（五）、融资渠道相对薄弱，贷款利率居高不下

目前，企业承担贷款利率仍要高出同期存款利率的2.5以上，房地产开发企业一般具有项目运作周期长，资金集中投入并且量大，投资回收周期相对偏长的特点，对银行贷款资金的依赖十分严重。银行贷款主要是信用贷款和房地产抵押贷款，前者依赖于开发商的业绩、业务及信用历史，开发商毋须用开发的房地产作抵押，但需要用其他抵押物抵押或个人担保。后者则要求开发商以拥有的房地产作抵押，包括土地开发抵押贷款和房屋开发抵押贷款，由于这种方式能大大降低信贷风险，在银行信贷业务中占主导地位。但银行贷款的额度有限，一般为60％，而且贷款期限短，一般不超过5年，这对于开发商而言并不是很有利的。如果销售不畅，企业更将是雪上加霜，利息费用更不可预测。

（六）房地产企业财务成本管理存在的薄弱环节

许多房地产开发企业财务成本管理工作只停留在单纯的会计核算，疏忽了成本控制，从而加大项目成本的投资，影响企业经济效益。比如举债随意，加大了成本负担在房地产企业的项目投资中，需要大量的资金参与投入运作，一些房地产企业为了使项目上马，没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累和设法追回外欠的债款，而是千方百计地向银行贷款和向其他单位借款，加大了房地产项目的投资风险度。财务成本控制能力差的房地产企业只注重工程进度和质量，忽视了财务部门的成本管理，没有发挥财务部门自身拥有的优势。为了工程进度和质量，财务的成本核算上简单、粗糙，没有寻找自己企业的特点进行成本管理，导致成本管理与预算偏差大，资金管理跟不上，影响了企业效益。

三、如何有效地控制房地产开发中的开发成本

控制成本的意义是不言而喻的，在楼盘价格一定的情况下，你能控制好成本，就可以增加利润，利润是每个投资者的最终目的。反过来说，在楼盘一样的情况下，你能控制好成本，你就更具有竞争力。

(一)、企业在外部通过政府部门来控制开发成本

1、强化土地供应管理，控制土地供应总量，降低地价。

第一，规范控制建设用地协议出让范围，推行经营性土地使用权出让的招标、拍卖、挂牌和转让制度。要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。

第二，加强政府调控，力求土地供需求总量平衡。根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。要进一步完善土地收购储备制度，积极引入市场机制，进行土地开发整理，降低土地开发成本，提高普通商品住房用地的供应能力。

第三，逐步建立强制性退出机制，要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，依法严肃查处违法违规销售行为。对虚构买卖合同，囤积房源，政府应当明确规定对超过期限而未进行开发的土地在进行合理性补偿后强制性收回，经保持足量的用地规模，来平抑过高的地价。

2、清理房地产开发和消费环节不合理收费，适当降低税收负担。

加强市场宏观调控力度，维持物价平稳对国家已明令禁止的收费项目，不能再继续征收和变相征收。对现有收费项目，适当调低收费标准，对可收可不收的项目予以停收，以利降低开发建设成本，减轻购房者负担。房地产开发企业对不合理的收费也有权拒绝。

对应有政府负担的市政配套设施，政府应切实负起责任。不能再通过变相方式继续转嫁到开发商头上，对确需由开发商承担的市政配套设施，适当降低收费标准，并引进竞争机制，避免垄断性经营加重开发企业负担。政府通过利率调整和控制货币发行量调节经济运行，抑制通货膨胀和维持物价稳定。通过市场这个无形之手，优化建材产业配套，特别是钢铁、水泥等对房地产开发密切相关的产业，确保价格维持合理水平。稳定的物价水平不但可以降低建材价格，而且最终导致降低房屋建安成本。

房地产的税费是其成本的另一相关因素，适当的税收政策，会对某一行业的健康发展起到积极促进作用。通过调整税目、税率。还可调整投资规模和投资方向。政府对房地产行业的税收政策可适当降低，如适当降低企业营业税和所得税税率及改变征收方式，并可减免部分小税种，如契税等。这对降低房地产成本开支，平抑过高的房价，促进居民住房消费将起到事半功倍的效力。总之，企业应善于把握财税政策导向，及时调整开发项目方向等措施，谋求最大投资收益。

3、完善金融环境，开拓金融业务，增强产业活力，降低利息费用。

在金融市场，通过市场主体运用金融工具在各种交易场所进行资金交易，最终会形成金融市场的各种参数，包括市场利率、汇率、证券价格等。它们与企业财务活动直接相关，是进行财务决策的前提。在企业财务管理中，金融环境有着直接的影响和决定作用。金融环境除了直接影响企业财务决策外，还会从房地产成本、价格等方面影响企业的财务成果。就开发成本而言，如市场利率上升，会增强企业借款利息负担，提高开发成本，减少企业利润。如市场利率降低，会减轻企业借款利息负担，降低开发成本，增加企业利润。就房地产价格而言，金融政策对房地产抵押贷款的支持程度，会影响房地产的有效需求，影响房地产的价格。如金融机构对房屋抵押贷款的期限长，并提高贷款总额对房屋现值的比率，就会调动一部分有一定固定收入的居民购买房屋，促使房屋价格的上涨，增强企业的经营收入和利润。

（二）、房地产开发企业在开发的全过程中严格控制成本。

1、以合同管理为手段，加强成本控制。房地产开发企业以操作监控为中心的房地产成本监控系统。合同类别任意划分，拟订合同、合同模版、合同信息、合同拨款、合同变更、合同索赔全面管理各类业务，十几种合同报表从不同的角度和层次，动态反映合同执行情况。合同签定，将各方的责、权、利划分清楚，要完善设计任务书，要确定设计限价指标，各阶段的设计工作要有机结合；合同签定后，合同各方均须遵照执行；在执行过程中，作为开发商的项目负责人，必须按时完成工作，如按预定时间提交相关文件等，这是设计工作顺利实施的首要任务，还要经常提醒、督促、检查合同各方按合同要求按时保质完成各自的工作，让合同的实施落在实处。合同拨款关联工程进度计划，既可自动按指定周期生成拨款计划，也可以手工调整，并自动生成各个阶段的成本计划；实际拨付对应工程实际进度，随时进行工程量进度与拨款进度对比分析。拨款会签单记录请款与实际批复数据，动态反映实际成本发生情况。成本控制还要做好可行性研究工作，根据本单位业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划，组织立项调研、选址 和前期策划，提出立项建议和开发设想，并按要求向集团总部提交立项可行性报告，履行立项审批程序。

2、工程招投标公开透明，从严控制工程的造价。规划设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。设计是功程项目付诸实施的龙头，是控制基本建设投资规模，提高经济效益的关键。设计费在建设工程全过程费用比列不大，但对工程造价的影响可达75%以上。所以应按场定位和成本估算准确把把握设计方案，组织审查设计概算的经济合理性，使规划设计既符合规范，又体现成本控制的意识和要求。要客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施。在目前的施工过程中，质量监督、进度控制机制已经比较完善，但成本控制工作恰恰是施工管理中的薄弱环节。由于成本控制工作做的不到位，工程虽能按期保质完成，但一决算，往往达不到理想的利润率。

通过招投标选择管理严谨、资金实力强、技术力量强、施工质量好、造价适中的施工队伍。严把合同关。要根据建筑市场行情，建筑业的一般惯例和有关规范，就施工中可能产生职责不清、影响造价、延误工期等因素进行事先约定，经法律形式确定下来，明确双方的权力和义务。加强施工现场管理，确保工程质量的前提下，缩短工期。做好工程开工前期工作，通水通电通路，附属配套及大、小市政工程与住宅工程同步进行，减少二次施工造成的人力、物力、财力的浪费。从而降低成本。

3、建立工程变更制度，提高会计电算化管理水平，降低工程成本。变更管理制度的内容要确定工程、规划、预算合同等有关部门在签办工程洽商时的责任，分工必须明确，权力必须明确，权力不宜过分集中。设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资浪费。提高会计电算化管理水平，建立严密的网络管理系统，保证准确流畅的信息与沟通信息是保证控制活动达到预期效果的重要介质。房地产企业所有财务人员必须从最高管理阶层清楚地获取承担控制责任的信息，而且必须有向上级部门沟通重要信息的方法。一个良好的管理信息系统可以使企业及时掌握营运状况，提供全面、及时、正确的信息。目前，大中型企业的会计核算基本实现了电算化，很大一部分企业内部控制也实行了计算机管理，既节省了时间，又提高了工作效率，也减少了人为因素对内部控制效果的影响，对各个部门起到了相互联系、相互制约、相互平衡的作用。所以房地产企业在内部会计控制过程中应从以下三个方面加强信息与沟通：（１）内部会计制度设计应含义明确、表述清晰、便于理解；（２）企业组织结构的设计不仅有利于由上而下的沟通，还要保证信息由下而上的反馈；（３）加强对财务人员的培养和教育，强调内部会计控制目标与实现员工利益的一致性，使内部控制制度从一种约束变为财务人员的内在需求。

4、实行项目经理负责制和全员过程控制，对成本异常偏差实行有效监控。遵循基本建设程序，进行项目实际操作，保证将成本控制在目标成本范围内。正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关资料。坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时、有效。熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素，用足用活各种政策、资源、提高成本控制的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。

5、实行监理单位的公开招标，降低监理费用，提高监控效果。通过招标选择监理单位。房地产开发项目，监理介入主要发生在项目建设阶段。从监理的角度，监理工作范围，主要是依据监理合同中业主委托的监理内容进行监理。实际上在相当一部分房地产开发项目工程建设实施中，监理是不管工程成本的，由建设方进行成本管理。建设方进行的成本管理，他的依据是造价咨询公司编制出来的工程造价。由于造价咨询公司相关人员未到工程所在地对第一手资料进行收集，编制出来的造价在执行过程中，总与现场的基本情况有出入，再加上材料市场价格波动，不确定因素增加，这就是在市场经济情况下的总包合同的一类风险。如果价格风险在承包商所能接受的范围内，工程建设质量、工期尚可保证，如果超过他所能承受的范围，承包商就会想出种种办法采取索赔形式或偷工减料或拖延工期等等形式，寻求补偿。另一种情况是建设方吃亏，承包商得到了他不应得的利益，这也是业主的一种损失。开发商在确定监理单位时应进行公开招标，选择三家以上的监理单位进行投标报价，从中选出监理费用低、技术力量强、业绩好、信誉高的监理单位来进行监理。

6、控制贷款利息，做好竣工结算的审核。房地产企业其融资渠道很多，其中主要就是以银行贷款的方式进行融资，企业的资产负债率往往在80％以上。贷款的使用令开发企业付出很高的代价，那就是贷款利息。有贷必有还，如何还贷才能使付出的利息最少，资金成本最低，这就要根据投资期限的长短及资金回收的情况来选择合适的还款方式。一次偿还方式对业主的压力过大，只有在资金量很大的情况下才有可能。对于同时投资于多个房地产开发项目的企业，实行的是滚动开发。在总的开发过程中，一方面要投入资金，另一方面部分项目完工收回资金。有能力偿还部分贷款，可以选择本金均等偿还办法，以免过多占用资金造成利息损失。如对整个开发过程的资金收支情况有一个很准确的预计，何时投入多少，何时又能收回多少，可根据具体情况，选择变额年金偿还的办法。采用变额年金偿还办法基于对本企业的资金运作情况有一个比较清晰了解的基础上，制定最佳偿还方案，从而把企业资金的利息损失降低到最小。

在项目实施中，要及时对控制成本所采取的措施、效果及其动态的变化进行认真的比较分析。在分析时，可将实际数据和相关资料与计划进行对比，以确定项目总成本是节约还是超支。在对比的基础上，总结先进经验，找出超支的原因，探索减少投入、节约资金的途径。同时也为住宅小区开发的成本测算及可行性研究提供参考数据。该阶段是成本控制工作的最后阶段，结算工程必须按设计图纸及合同规定全部完成，要有竣工验收单，如有尾项目应在验收单中注明，结算中予以扣除。根据预算费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款，要严格按合同及有关协议的规定，合理确定技措费、提前工期奖、优质奖等相关费用。认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量，使审核后的结算真正体现工程实际造价。

总之，房地产成本决定房地产价格。从宏观角度看，它对一个国家的国民经济的产业结构、产业政策，产业协调发展都有着重要影响。控制开发成本是促进房地产集约经营，繁荣我国住房 市场的一个重要手段，通过政府部门和内部管理两个方面来进行成本控制，从而起到稳定房价，推动房地产业健康、快速发展。

参考文献：

1、郑华·《房地产市场分析方法》（2003年9月电子工业出版社）

2、栗文忠·《中国房地产经营谋略》（2002年12月作家出版社）

3、孟广中·《房地产法规》（1997年12月中国建筑工业出版社）

4、高重恒·《房地产五环一线营销模式》（2003年11月黄河水利出版社）

第二篇：浅谈企业如何加强成本核算与管理

浅谈企业如何加强成本核算与管理

随着我国市场经济体制改革的不断深入,各行各业面临激烈的市场竞争。企业谋求经济效益以取得持续性的竞争优势,始终是现代企业管理必须考虑的首要问题。因此,必须加强财务管理。其中成本核算与管理一直是企业日常经营管理的一项中心工作，在企业生产经营实践中起着相当重要的作用。

一、加强企业成本核算与管理的重要性

成本核算与管理是财务核算中的重中之重,做好成本核算与管理,对企业、投资者、国家都有着重要的意义。

1.成本是企业产品定价的重要依据。企业在制定产品销售价格时,要综合考虑产品成本、目标利润、产品的市场竞争力、市场价格等因素。产品成本核算不准确,向企业决策层提供了错误的成本信息,会导致产品定价不合理,从而影响企业的总体利益。

2.成本核算与管理直接影响着企业的财务经营成果及分配。企业的经营成果是由财务收入扣除成本费用所得,财务收入容易核算,一般来说不易出错,而成本核算因为工作量大、技术性强,要准确核算不容易,如加上某些人为的调节的因素,成本核算更是不实。成本数据对利润数据的影响存在一种杠杆效益,单位成本数据的微小变动足以引起利润数据的巨大变化,从而影响着国家税收、股东以及债权人的利益。

3.有利于加强成本管理,提高经济效益。在成本管理中,成本核算准确、及时,成本分析便有了坚实基础,得当的成本分析可及时发现成本管理中存在的问题,适宜挖掘企业活力,提高企业利润。

二、目前企业成本核算与管理存在的主要问题

1、观念落后。主要表现在成本核算与管理的范围、目的与手段等方面的认识存在差异。传统成本核算与管理主要通过一是规模效益;二是增强与供应商及分销商的谈判能力,以期达到转移成本的目的。这些落后的观念已经不适应竞争日益激烈的经济环境。

2、成本核算与管理基础薄弱。一是各项定额管理、原始记录还不健全;二是计量基础工作不到位,水、电、汽等跑、漏现象还很严重;三是生产用料大手大脚;四是在原材料、物资采购等方面存在一定的质量及浪费问题;五是只重视生产过程成本核算与管理,忽视供应、销售过程成本核算与管理。如物资采购中“暗箱”操作现象严重,采购成本居高不下。

3、分工过细,人浮于事,员工成本意识淡薄,感受不到市场压力,导致企业管理的协调成本过高,不利于企业管理效率的提高,从而为企业带来一定的低效率成本,并造成直接经济损失或人力资源的严重浪费,并在一定程度上导致信息的损耗和失真。

4、在现有企业成本核算与管理中,以降低成本为主要目的,节约成了降低成本的基本手段,这种成本降低是治标不治本,属于降低成本的一种初级状态,局限于企业内部,而对企业的供应与销售环节则考虑不多,对于企业外部价值链更是视而不见,使企业未能获得全面的发展竞争战略,不能形成系统的成本核算与管理方法体系,缺乏战略管理的思维。

5、资金管理中存在资金入不敷出,资金缺口严重,资金被挪用、被 占用,应收账款居高不下,坏账损失严重等问题,造成资金成本上升。

随着我国社会主义市场经济体制的逐步确立，企业越来越强烈地意识到成本核算与管理工作的重要性，许多企业结合本单位实际情况，采取有助于加强成本核算与管理，提高经济效益的管理方式。

三、加强企业成本核算与管理的措施

（一）增强成本观念,实行全员成本管理。

企业的一切成本管理活动应以现代成本效益理念作为指导思想,要认识到成本优势的取得绝对不限于成本本身,应从管理的高度去挖掘成本降低和获取效益的潜力。要及时、全面向管理人员提供成本信息,借以提高员工对成本管理的认识,增强成本观念。通过成本分析,评价管理人员的业绩,促进管理人员采取改善措施。现代企业需要寻求新的降低成本的方法,力图从根本上避免成本的发生,为企业获得更好的经济效益。

1、完善成本会计组织,提高全员成本意识和素质。为了适应现代成本会计的发展,必须完善成本会计的组织,建立和健全成本会计规章制度,实行全方位、全过程、全员管理成本,使决策层和所有部门、单位都重视成本,人人关心成本,提高全员成本意识和素质。对于成本会计人员来说,除了应具备会计职业道德之外,不仅要懂会计和财务管理,还要懂经营管理,特别是要熟悉生产技术,学会运用价值工程、成本最优化理论和方法;同时还要熟悉并掌握现代成本会计的理论与方法,学会预测、决策和控制,学会使用电子计算机进行信息处理。

2、企业领导要高度重视。成本核算是一项综合性很强的工作,难 度大、覆盖面广、几乎涉及到企业的全体职工及所有部门。企业领导要认识到成本核算数据对经营决策的作用,认识到成本数据对财务利益关系人的利益影响以及有可能引起的偷漏税问题。作为第一责任人,法人代表应高度重视、精心组织好本企业的成本核算工作。

（二）加强成本核算与管理的基础工作。

1、加强成本管理的基础工作:合理制定原材料、燃料、辅助材料等物资费用的定额;严格健全计量、检验和物资收发领退制度;健全产品、产量、品种、质量、原材料消耗、工时考勤和设备使用等原始记录;建立企业内部的结算价格体系,对内部各部门使用的材料、产品和相互提供的劳务等都按合理的计划价格结算。

2、加强成本核算的基础性工作。成本核算的基础性工作包括材料出、入库单的设置,工时的统计,定额的制订与修订等等。成本核算就是将企业的各项费用根据一定的规则分摊到各个产品中去。材料消耗时填写材料出库单,才能分清什么产品领用了什么材料,所耗材料金额多少;根据工时统计表可以将人工费合理地分摊到各个产品中去,基础性资料不全,成本核算工作便无从谈起。如制定严格的成本开支范围和标准;正确划分各种费用界限。采用适当的成本计算方法等。

（三）提高成本控制意识。

1、将成本控制意识作为企业文化的一部分。消除认为成本无法再降低的错误思想，对企业全体员工进行培训教育，要求企业各级管理人员及全体员工充分认识到企业成本降低的潜力是无究无尽的，人人应对成本管理和控制有足够的重视。

2、在企业内部形成职工的民主和自主管理意识。在日常成本管理中，积极运用心理学、社会学、社会心理学、组织行为学的研究成果，努力在职工行为规范中引入一种内在约束与激励机制。按照马斯洛需求层次理论，人类的需要由低级到高级可分为五个层次：生理需要、安全需要、社交需要、尊重需要、自我实现需要。引入内在约束与激励机制就是要注重人的最高层次需求，即自我发展、自我实现的需求。这种机制强调的是人性的自我激励，不需要任何外在因素的约束。改变企业常用的靠惩罚、奖励实施外在约束与激励的机制，实现自主管理，既是一种代价最低的成本管理方式，也是降低成本最有效的管理方式。

（四）完善成本管理组织的经济责任制。

1、建立科学、合理的成本管理系统。建立健全一个有经营、财会、供应、销售、生产、技术等部门负责人参加的成本管理小组;各相关部门也要配备兼职人员,开展如统计、考勤、质检、保管、核算、分析等工作。要对成本管理人员经常进行专业培训、知识更新再教育,借以提高成本管理方面的专业知识,开辟降低成本的广阔途径。

2、完善成本管理的经济责任制。一是制订成本管理规章制度,如各项基础管理、成本约束制度等;二是明确各项成本的经济责任,将责任落实到部门或个人;三是实行奖惩兑现。

（五）提高产品质量，改善成本管理。

产品质量与成本之间互为因果关系，可以两方面去认识：在一般情况下，高质量的产品是建立在高成本的基础之上的，成本是原因，质量是结果。但有时企业的高成本却是因为产品质量不好造成的，一是生产过程中的废品损失和返修的费用会加大产品成本。二是伴随质量低劣出现的产品质量不稳，使得产品售后的维修服务费用增加。因此要树立提高质量就是降低成本的观念，减少废品损失、产品售后的维修服务费用，减少由于商品过时、过季和供过于求造成产品贬值而形成的无形损失。因此，保证合理的产品质量，就可在很大程度上控制了产品的成本，在相同产品成本的情况下，保证产品的价格优势，从而获得较强的竞争优势。与此同时，保证合理的产品质量，又能够消除和尽可能减少产品的无形损失及废品损失和返修的费用，那么产品就能以较低的价格投放市场，赢得更多的市场需求和企业需求。因此，在降低成本中必须考虑如何提高产品质量，减少产品无形损失。首先是按市场需求开发产品和组织生产；其次是尽量缩短产品在流通领域的待售时间；再次是减少产品在流通领域的待售数量。这就要求企业建立对市场需求的灵活而快速的反应机制，具有弹性的生产能力。一旦市场有了需求便迅速进行生产。只有这样，才能把无形损失降低到最低程度，以此来改善成本管理。

成本是价值运动中企业要求的最低补偿,成本核算与管理影响着国家、集体、个人三方的利益分配,同时成本核算与管理又是一项复杂的工程,只有不断提高成本核算与管理水平，抓住机遇，才能使企业真正成为市场竞争中的强者。

第三篇：浅议焦化企业产品成本核算与管理

浅议焦化企业产品成本核算与管理

来源:未知 时间:2012-06-26 字体:[大 中 小] 收藏 我要投稿 浏览：

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摘 要：本文结合当前焦化企业的发展情况，通过全面了解焦化企业生产过程，阐述了焦化成本核算应采用分类法结合分步法的产品成本计算方法，提出了“深入开展煤质研究，优化配煤结构；加强原料煤计量管理，保证成本核算的真实、完整；提高化产品收率，减少煤气大分子有机物；深入做好节电、节水、节汽工作，优化设备运行方式；推行财务预算管理，加强成本支出的事前控制；与先进技术相结合，拓展成本管理领域”等一系列提高成本管理水平、降低产品成本的途径。

关键词：焦化企业 成本核算 成本管理

企业产品成本核算是企业管理和财务决策中最重要的一个环节，在市场经济条件下，企业要想在竞争中取胜，必须降低生产成本，做好成本核算，着力提高利润水平。随着焦化企业的发展，焦化企业产品成本核算越来越科学化、精细化，加强焦化产品成本核算与管理，已成为焦化企业财务管理的重要内容。

一、全面了解焦化企业生产过程

好的成本会计核算和管理体系是最贴近企业生产流程、最能够科学合理核算出成本的核算和管理体系。所以，要正确核算产品成本，合理进行成本管理，首先必需了解企业的生产过程。焦化企业的生产过程是将炼焦洗精煤按生产工艺要求配合，投入炼焦炉内，经高温加热，煤料熔融分解，留在炭化室内的固体部分是焦炭，气体由炭化室顶部逸出，冷却后一部分形成焦油，其余为荒煤气。荒煤气经净化系统处理，回收粗苯，再经脱硫、脱氢，生产出可燃气体净煤气。即：炼焦车间生产全焦（等级品二级焦和焦粉）、焦油、荒煤气；煤气净化车间进一步将荒煤气分离为主产品净煤气和副产品粗苯。

二、正确核算焦化企业产品成本

1.账户设置

焦化企业炼焦车间应以焦化类产品作为成本计算对象，计算综合成本，按焦化类产品及全焦、焦油、荒煤气、二级焦、焦粉分别开设“基本生产成本明细账”；煤气净化车间按净煤气和粗苯开设“基本生产成本明细账”。成本项目设原材料、工资薪酬、动力费用、制造费用等。

炼焦车间和煤气净化车间为组织管理生产发生的费用分别设置炼焦车间“制造费用”明细账和煤气净化车间“制造费用”明细账核算，发生的各项费用分别在各车间归集。月末，再由“制造费用”明细账直接转入各车间综合成本对应成本项目。

机修车间为全厂提供修理劳务，发生的直接费用，通过“辅助车间成本——机修车间”明细账归集，间接费用设置“制造费用”明细账归集。月终先将制造费用明细账归集的费用转入“辅助生产成本——制造费用”项目，然后计算出辅助生产成本。由于炼焦企业机修成本较大，为正确核算各产品的成本构成情况，分配辅助生产成本时，应分成本项目进行分配。其中，辅助材料主要是备品配件，属直接计入费用（据领料单及耗用记录），工资薪酬、动力费用和制造费用可以提供修理劳务工时为标准在炼焦车间和煤气净化车间进行分配。2.产品成本核算

由于炼焦制气具有多品种、多阶段、生产连续的特点，焦化成本核算采用分类法结合分步法。具体做法是：分段计算炼焦、煤气净化阶段的综合成本，然后在类内分离计算各个阶段的等级品及主、副产品成本。即炼焦车间按焦化类产品归集生产费用，计算焦化类产品综合成本，然后采用可燃基分离系数在全焦、焦油、荒煤气之间进行分配计算出各产品成本。全焦成本再按等级品价格系数在二级焦和焦粉之间进行分配，计算出各等级品成本。焦化类产品由于各月数量变化不大，因而产品成本一般采用年初数固定计算法。荒煤气转入煤气净化车间进行净化时，净煤气和粗苯的主副产品成本按扣除副产品计划成本法计算。

三、合理管理焦化企业产品成本

1.深入开展煤质研究，优化配煤结构。应以配合煤质量稳定及成本最低为原则，提高企业的配煤比例，千方百计降低高价煤配比。要加强对劣质低价煤的配比研究，通过多种化验分析方法，寻求最经济的配煤结构，不断降低配煤成本；严格按特级炉标准对焦炉进行管理，强化标准化操作和工艺纪律检查，使直行温度均匀系数、直行平均温度安定系数等各项指标均达到特级炉要求；加强炉体维护管理，耐材热态维护纳入正常管理，积极消除不工作火道，恢复正常生产状态；强化焦炉铁件管理，做好周期测量和调节工作，对变形严重的炉柱进行修复或更换。

2.加强原料煤计量管理，保证成本核算的真实、完整。焦化企业原料煤成本占焦化总成本的90%以上,加强原料煤的计量管理,保证每月消耗原料煤数量的真实、准确，对焦化产品成本核算至关重要。一是加强原料煤采购入库的计量、验收管理，保证采购与入库数量相符，并按照煤种分别堆放。二是统一原料煤水分的计量口径，做到数据相互可比。三是加强原料煤消耗计量管理，原料煤消耗量按皮带称的记录，月末根据实际盘点结果调整盈亏后，按实际消耗量计列，配煤塔和配煤仓储存的配合煤作为库存原料从总耗煤量中扣除，月末盘点时间必须与焦炭产量统计报量时间一致，负责原料煤核算的财务人员每月参加有关部门组织的月末盘点工作。

3.提高化产品收率，减少煤气大分子有机物。优化配煤结构，在不影响焦炭质量的前提下，适当提高挥发性较高的煤种比例，提高配合煤挥发性，增加煤气发生量；强化焦炉动态管理，严格控制循环氨水压力，减少煤气中焦油雾含量；加快煤调湿项目实施进度，以及焦炉自动加热系统项目的论证实施，实现焦炉自动加热，稳定炉顶空间温度，减少煤气大分子有机物；加强化产系统的标准化作业，优化操作指标，特别控制好初冷器温度及阻力、电捕焦油器电压、饱和器阻力、终冷塔后煤气温度等工艺指标，提高化产品收率。

4.深入做好节电、节水、节汽工作，优化设备运行方式。要力争使间歇生产设备做到“避峰就谷”运转，可调速设备在满足工艺需要的前提下尽量降低转速；坚持日检查、通报和分析工作，改进节电措施，降低用电消耗；优化低压蒸汽的使用，凡蒸汽采暖的地面岗位要逐步改为水暖，避免“跑冒滴漏”，降低蒸汽消耗；优化水处理工艺操作，逐渐增加外排水回配量，减少新水消耗。

5.推行财务预算管理，加强成本支出的事前控制。要将成本预算层层分解落实，按工艺流程，分区域、分成本中心层层分解，建立逐级技术指标和费用指标体系，本着干什么、管理什么、承担什么指标的原则，将可控预算成本指标分解到最小量化单位，严格考核，形成全员预算成本管理；加强成本支出的事前控制，从生产、经营活动的每个环节，对产品成本的形成过程进行严格的监督和管理，防止和克服生产、经营过程中的损失浪费，以保证预算成本的完成。可以推行一些适应焦化企业特点行之有效的成本控制方法和控制手段，如限额发料、费用卡等，发动各部门、各车间加强成本管理，制定增产节支、降低成本的具体措施并加以贯彻落实，做到以最少的消耗，取得最大的经济效益。

6.与先进技术相结合，拓展成本管理领域。焦化企业应结合工业企业各工序生产的不同特点，建立和完善一套技术、能耗、费用和资金占用为主要框架的企业挖潜革新体系，根据企业目标指标排位情况，有针对性地提出近期、中期和远期要达到的目标，并拿出切实措施，分步实施，确保指标持续、稳步提升。

总之，焦化企业成本核算与管理是一项复杂性、长期性、系统性的工程，需要企业各部门齐心协力、齐抓共管。要想焦化企业提高经济效益，必须加强成本核算和管理，并且必须坚持以财务管理为核心，即以成本核算为基础，以成本控制为主线，把成本核算、管理和控制贯穿于生产经营的整个过程，使成本核算和管理更好地适应企业发展，适应市场经济的要求，在焦化企业跨越式发展中发挥更大作用。参考文献

[1]胡玉明 罗其安 编《成本会计》.清华大学出版社，2011年3月。

[2]冯浩 主编 《成本会计理论与实务》.清华大学出版社，2010年1月。

[3]姜然 主编 《焦化企业产品成本核算》.中国纺织出版社，2009年9月。

第四篇：企业产品成本核算与成本管理调研报告

企业产品成本核算与成本管理调研报告

苏州市财政局会计处

省财政厅会计处:

为掌握我市企业产品成本核算与成本管理的有关情况,根据上级统一的调研提纲,我们先后到苏州本市及下属(县)市的六家不同行业的规模型企业进行了实地调研,现将有关调研结论汇报如下:

一、关于产品成本核算

（一）各公司在多年的管理实践中都形成了各自的成本核算制度和方法，所遵循的制度和方法主要有：行业的一般规定，系统内的统一核算规定，公司自己内部的管理要求和规定。如苏州冶金厂是一个有着50年历史的老国有企业，后来被宝钢收购，现为宝钢股份的全资子公司，公司成本核算遵循的是冶金行业的一般要求，上市公司的核算规定和公司内部管理的要求。

在实际执行过程中，由于现有管理规定都比较宽泛，且符合行业的特点，具体的核算方法又都是在实践中不断摸索和完善，因此在实际执行过程中大都不存在执行方面的问题，要说有，那就是采用品种法进行产品成本核算时，当产品种类多的时候，某些费用的分摊有时候不是那么的合理。当前，对各个企业来讲如何更加科学合理地进行成本核算，是它们一直都在积极探索和思考的一个问题。

对于是否有必要制定全国统一的产品成本核算制度,各企业态度不一。有的表示：成本管理是企业在管理过程中不断摸索，不断完善，不断提高的过程，每个企业处于不同的阶段，不同的战略定位都可能 1

影响其成本核算方面，成本管理除了满足外部投资者需要外，更重要的是要提供企业内部战略决策成本信息，企业所处行业千差万别，在统一会计准则前提下，重新制定全国统一的成本核算制度没有太大必要；有的则认为：制定全国统一的产品成本核算制度是非常有必要的，统一的产品成本核算制度有利于国家统计数据，有利于同类企业进行成本相关数据的比较，找出差距，有利于行业的发展和企业的进步。

（二）企业会计准则执行后，虽然产品成本的构成要素---人工成本稍有增加，但对企业的产品成本核算没有产生根本影响，企业产品成本的构成本要素及比重也基本没有因为执行新会计准则而发生变化。企业按照准则规定的职工薪酬范围纳入成本，人工成本占产品成本的比重，与原规定相比变动幅度不大，因为原来与直接人工相关的工资福利已经全部计入成本中，因此新准则的执行对此影响不大。

（三）在调研的几家企业中产品成本核算采用的都是品种法，都实行以销定产或按客户要求进行生产。几家企业都不同程度地采用了ERP系统，冶金厂产品以定制为主，直接材料主要以购入半成品为主，故直接材料在购买时便直接确定成本项目，不需要进行材料成本分摊计算；宝化炭黑根据原材料不同的投料比例生产不同产品，原材料成本在取得定单时已经确定。工人进入一项产品的生产通过填制工时确定工时和产品对象，因此人工费成本也是直接确定的。折旧等制造费用按照人工工时或折算工时进行分摊计算。永钢集团生产费用在完工产品和在产品之间的分配方法采用的是在产品按定额成本估价扣除法。

（四）调研企业产品成本与管理费用、销售费用之间的界限都是根据会计准则的一般规定，是比较清晰的。当然有时为了应付上级部门的考核，会在产品成本和管理费用及销售费用之间进行调整。生产费用在完工产品和在产品之间的分摊，根据产品特点，宝化炭黑是通过估算管道中的在产品倒轧产成品，冶金厂是按照预算工程进度测算完工进度，华能电厂没有在产品。

（五）企业编制的成本报表很多，一般地包括各类直接成本和间接成本的分配表、产品生产成本表、主要产品单位成本表、制造费用明细表、成本构成分析表等。不同企业的成本报表差异很大，因此，永钢集团认为，在统一的产品成本核算制度中，应对成本报表作出规定，以便数据统计口径的一致，方便比较分析。

二、关于产品成本管理情况

（一）各公司都制定有产品成本计划，公司产品成本计划一般是根据当年的采购预算、人工预算、消耗及历史间接成本分摊计算而定。计划执行过过程中一般不调整，除非取得了新设备、新工艺，设备的运行状态及原料采购价格发生大的变化。产品成本计划是企业财务财务计划的重要组成本部分，其执行情况影响财务结果。

（二）各企业的产品成本分析都是通过按产品品种将产品成本与标准成本比较，进行差异化分析。永钢集团进行变动成本差异分析和固定成本差异分析，宝化炭黑进行产品综合油耗分析，冶金厂进行原料成本、折旧成本分析，华能电厂进行单位燃料成本分析。

（三）为保证企业产品成本计划的有效执行,各企业都进行产品

成本考核，并与产品成本分析相结合，主要考核班组或生产线能够控制的成本，如宝化炭黑考核产品油耗指标，冶金考核原材料采购成本，生产效率指标等，华能电厂考核班组的燃料能耗、永钢集团目标成本节约额和目标成本节约率、华尔润考核产品计划成本与实际成本的下降例和脱幅。

（四）各企业的考核指标差异很大，这取决于企业的生产经营特点，所处的发展阶段，及战略决策，比如是成本领先，还是服务领先，战略决策不同，其成本关注点会完全不一样。同时由于企业性质差异很大，有些企业固化的成本构成要素比重大，而有些企业软化（如售后服务/管理平台等）的构成要素比重大，关注什么，考核什么，每个企业都有其特有的考虑，统一考核体系难度较大，可执行性较差。

三、关于产品成本与产品定价

（一）产品成本是企业产品定价的一个重要参考因素，当然企业产品定价除了要考虑成本因素外，还要考虑市场竞争、市场需求、产品生命周期、合理利润、企业在行业中所处的地位（是价格领导者，还是跟随者）等因素，总之企业定价考虑的因素有多方面。

（二）企业执行会计准则，除产品成本的构成要素---人工成本略有增加外，对产品成本构成及其所占比重并没有产生重大影响。

（三）总之，制订全国统一的成本核算制度挑战很大，并也值得商榷。

四、关于产品成本与信息化

（一）企业采用ERP系统生成成本核算需要的数据/信息，有些

成本数据直接接口到财务系统，有些成本数据直接生成成本分析和考核信息。由于生产工艺流程差异较大，企业使用的ERP系统均为定制系统。

（二）信息系统对产品成本核算的方法、流程、数据来源相互核对性（主要是指部门之间）、考核与分析的可比性、企业的软件和硬件系统的过硬性、成本费用数据归集和分配要求的细化性等方面都提出了特殊的要求。另外，信息系统在设计阶段便明确了管理流程，因此对成本管理的挑战在于设计阶段的充分而细致的工作，同时在企业的工艺流程发生变化或成本构成发生较大变化时的系统调整。

（三）在企业信息化的背景下，制定的全国统一产品成本核算制度，应当更倾向于原则导向，应充分考虑产品成本核算制度的可操作性，适应行业核算特点，能反映企业实际成本情况；应该既操作简便，又能达到财务成本核算分析的目的，满足企业财务管理的需要。由于，现有的成本核算功能大多由信息系统来完成，成本大多可以直接明确产品对象，因此假如今后统一的成本核算制度出台，也应主确定各类成本的核算原则。

附:调研企业名单：苏州冶金厂（冶金业），苏州宝化炭黑（化工业），苏州华能热电（热电）,江苏永钢集团有限公司(钢铁),江苏华尔润集团有限公司(玻璃)

第五篇：房地产成本核算案例分析

房地产成本核算案例分析

目 录

第一章 总 则

第二章 成本核算的基本程序

第三章 成本核算对象的确定

第四章 成本费用项目及核算内容

第五章 会计科目与帐簿设置

第六章 成本费用的归集与分配

第七章 成本报表

第八章 附 则

VANKE万科企业股份有限公司

房地产开发企业成本核算指导

编制单位：财务管理部

第一章 总 则

1-1 为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据《股份有限公司会计制度—会计科目和会计报表》及其附件三“房地产开发业务会计处理规定”与我国具体会计准则等有关规定，以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》的要求，制定本指导。

1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。

1-3 各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。

第二章 成本核算的基本程序

成本核算的一般步骤：

第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。

第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。

第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。

第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

第三章 成本核算对象的确定

3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。

3-2 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。

(1)单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

(2)在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。

(3)对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。

▲ 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。▲ 同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。

▲ 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。

(4)根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。

3-3 成本核算对象一般应在开工前确定。一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性。

第四章 成本费用项目及核算内容

4-1 开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列六项：

1)土地征用及拆迁补偿费

2)前期工程费

3)基础设施费

4)建筑安装工程费

5)配套设施费

6)开发间接费

4-2 各成本项目的开支范围如下：

土地征用及拆迁补偿费

指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：

(1)土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

(2)拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。

(3)市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。

(4)其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。

前期工程费

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：

(1)项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。

(2)规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。

(3)勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

(4)“三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。

(5)临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。

(6)预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。

(7)其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。

基础设施费

指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。主要包括以下内容：

(1)道路工程费：小区内道路铺设费。

(2)供电工程费：变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。(3)给排水工程费：自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。

(4)煤气工程费：煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。

(5)供暖工程费：暖气管道的铺设费、集资费。

(6)通讯工程费：电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。

(7)电视工程费：小区内有线电视(闭路电视)的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。

(8)照明工程费：小区内路灯照明设施支出。

(9)绿化工程费：小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。

(10)环卫工程费：指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站(箱)、公厕等支出。

(11)其他：小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。

建筑安装工程费

指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用(含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费)，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。主要包括以下内容：

(1)土建工程费

① 基础工程费：土石方、桩基、护壁(坡)工程费，基础处理费、桩基咨询费。

② 主体工程费：即土建结构工程费（含地下室部分）。

③ 有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。

(2)安装工程费

① 电气(强电)安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。

② 电讯(弱电)安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费。③ 给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。

④ 电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。

⑤ 空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。

⑥ 消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。

⑦ 煤气安装工程费：主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。

⑧ 采暖安装工程费：主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。

⑨ 上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。

(3)装修工程费：内外墙、地板(毯)、门窗、厨洁具、电梯间、天(顶)蓬、雨蓬等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。

(4)项目或工程监理费：指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。

(5)其他：工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中），现场垃圾清运费、工程保险费等。

配套设施费

指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目，具体核算内容可区别以下情况：

(1)在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。

(2)在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。

(3)开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。

(4)对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

开发间接费

指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用。开发间接费的内容包括：

(1)现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。

(2)利息并借款费用：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。

(3)固定资产投资方向调节税：按规定应计缴的固定资产投资方向调节税。

(4)物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金：按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

(5)质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。

(6)其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。

4-3 开发企业期间费用的开支范围为：

营业费用

指在开发产品销售环节发生的各项费用。包括：

(1)已完开发产品销售以前的改装修复费，开发产品看护费及按规定或协议应交物业管理公司的空房物业管理费，根据规定或协议应承担的按单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。

(2)小区内、主体外临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用。样板房、售楼处内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用列支。主体内临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支。

(3)开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费(含资料制作费)、广告宣传费、展览费、销售模型(沙盘)制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳的物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费(或商品房交易手续费）、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等。

(4)专设销售机构的职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费、业务交际费以及其他经费。

管理费用

指企业行政、财务、人事等行政管理部门，为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。包括：

(1)行政管理部门人员的工资、福利费，办公费、差旅费、运输费（包括驾驶员保险费）、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。

(2)工会经费和职工教育经费。

(3)财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。

(4)税金：指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税(金、费)、印花税等。

(5)审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等。

(6)无形资产及长期待摊费用摊销。

(7)坏账损失及存货盘亏、毁损损失。

(8)环境费：支付清洁工的工资、摆花费、租花费等

(9)租金：包括房屋租金、车库租金等。

(10)分摊上级管理部门和总部的管理费以及其他管理费等。

财务费用

指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用。包括利息净支出（减去利息资本化部分）、汇兑净损失、金融机构手续费(含票据工本费)，以及企业筹集资金发生的其他财务费用。

会计科目与帐簿设置

5-1 “开发成本”科目：核算在房屋等产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。

5-2 “开发间接费”科目：归集和分配在房屋等产品开发过程中，本单位项目、设计、工程、预算、材料等业务部门为组织与管理开发项目建设而发生的各项费用。(这类费用由本科目归集并按一定方法、标准分配后，再计入各成本核算对象的“开发间接费”成本项目中去)。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。

5-3 “预提费用”科目：核算按权责发生制原则和受益期限、对象，应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的成本、费用。本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。

应预提的费用一般包括：配套设施费；与合作单位共建项目应负担的由合作单位垫付的费用；租金；保险金；借款利息；修理费用及应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的地价等。

费用预提的时间：应由房屋等开发产品负担的费用，应在结转房屋等开发产品时预提。

配套设施费的预提范围、条件、依据和计算方法：

范围：开发小区内不能有偿转让的配套设施将发生的费用。能有偿转让的配套设施将发生的费用不得预提。

条件：配套设施费的预提条件为：房屋与配套设施非同步开发(有前有后、穿插进行)；先建房屋，后建配套设施。

依据：拟建配套设施的预算成本或计划成本。

计算方法：

某成本核算对象应

该项开发产品预算

配套设施费

=

*

预提的配套设施费

成本(或计划成本)预 提 率

配套设施

该配套设施的预算成本(或计划成本

=

-*100%

费预提率

应负担该配套设施费各开发产品的 预 算 成 本（或计划成本）

式中应负担该配套设施费的开发产品一般应包括房屋、能有偿转让的小区内大配套设施。

5-4 “待摊费用” 科目：核算按权责发生制原则和受益期限、对象在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。如：项目开发前期为项目开发而发生的贷款利息支出(分摊期限为预计项目开发期，项目开发期超过一年的列“长期待摊费用”)、广告费、低值易耗品摊销、预付保险费、预付报刊费等。本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。

5-5 “开发产品”科目：核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。各单位在进行“开发产品”核算的同时，应收集、整理具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的详细资料。

房地产成本核算科目明细表

一级科目 二级科目 三级科目 四级科目 五级科目 备注

开发成本 各项目

各成本核算对象 土地征用及拆迁补偿费 按前述明细 完工转开发产品

（各住宅小区、配套设施）前期工程费 同上

基础设施费 同上

建筑安装工程费 同上

配套设施费 同上

开发间接费

自一级科目

待分摊征地及拆迁补偿费 按前述明细 开发间接费转入

待分摊前期工程费 同上

待分摊基础设施费 同上 待分摊配套设施费 同上

开发间接费 各项目

工资及附加费

定期转入开发成本

有关部门 办公费用

差旅交通费

修理费

通讯费

周转房摊销

利息并借款费用

质量检验费

物业管理基金

其他

开发产品 项目名称

成本核算对象

设置面积或套数的数量金额帐

第六章 成本费用的归集与分配

土地征用及拆迁补偿费

6-1 一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象负担时，可先在“开发成本—土地开发—土地费用”科目进行归集，再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本；也可以直接分配计入“开发成本--有关成本核算对象----土地拆迁及补偿费”。有关分配方法为：

按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：

方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。

方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。

按建筑面积计征（或补偿）时：

不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目内的费用，均应按房屋等成本核算对象的建筑面积来分摊。

前期工程费

6-2能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的“前期工程费”成本项目；应由两个或两个以上的成本对象负担的前期工程费，可通过“开发成本— 土地开发—前期工程费”科目归集，再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象的成本项目。

基础设施费

6-3一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“基础设施费”成本项目中；如果在开发的建设场地上有多个开发项目，不能区分成本核算对象时，其基础设施费应先在“开发成本—土地开发—基础设施费”科目进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入有关成本核算对象的“基础设施费”成本项目中。

建筑安装工程费

6-4 一般应在与承包单位进行工程价款结算时，按承包单位根据当月实际完成工作量提出，经甲方审定、双方确认的“已完工程月报表”、“工程价款结算单”所确定的工程价款，直接计入房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。

6-5 预付给承包单位的工程款和备料款，不能直接作为建筑安装工程费支出，计入“开发成本”科目，应先在“预付帐款—预付承包单位款”科目核算，待工程价款结算时，再从实际应付工程款中扣回。

6-6 对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程完工结算工程价款时，按每个工程(或成本核算对象)的预算造价占各项工程预算造价之和的比例，计算各自的标价即实际建筑安装工程费。根据经计算得出的建筑安装工程费，计入有关房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。计算公式为：

某项工程的实际

该项工程预算造价

= 工程标价*--------------------

建筑安装工程费

各项工程预算造价合计

配套设施费

6-7 凡是不能有偿转让的开发小区内配套设施所发生的支出，均应计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目：

(1)配套设施和房屋等开发产品同步建设的情况下：

▲ 能分清成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。

▲ 不能分清成本核算对象的，应先由“开发成本—配套设施开发”科目的相应成本项目进行归集，再分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。

(2)配套设施和房屋等开发产品非同步建设(有前有后、穿插进行)的情况下：

▲ 应先通过“开发成本—配套设施开发”科目进行归集，待配套设施完工后，再按房屋等成本核算对象的建筑面积和分项平行结转法，分配计入房屋等成本核算对象的成本项目。

(3)先开发房屋等开发产品，后建配套设施；或房屋等开发产品已开发完工移交或出售，而配套设施尚未全部完工的情况下：

▲ 可按配套设施的预算成本(或计划成本)进行预提，并归集在“开发成本—配套设施开发”科目的相应成本项目，再按房屋等成本核算对象的建筑面积，分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。预提数与实际数的差额，应在配套设施完工时调整房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。

▲ 如果预提的配套设施费含有多种配套设施项目，应在每项配套设施完工时，逐项结转并随时调整房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目，不得等全部配套工程竣工后一次调整。

6-8 凡是能有偿转让的配套设施（包括经营性和非经营性的）支出，不得计入房屋等成本核算对象的成本，能有偿转让的配套设施应分配的其他配套设施费，应计入其开发成本的“开发成本—配套设施开发—配套设施费”项目中。

开发间接费

6-9 应先通过“开发间接费”科目归集，于每季末根据实际发生数按建筑面积分配计入各项目的各成本核算对象，一般不得以计划数计入开发成本。如根据开发特点，确需采取预提开发间接费办法时，预提数与实际支出数之间的差额应于终了时一次进行调整。6-10 成本应计入房屋等开发产品的不能有偿转让的配套设施、留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。

6-11 如果有周转房，每月应计入开发间接费的周转房摊销，可比照房屋类固定资产的折旧年限采用平均年限法进行摊销，并按周转房造价4%计算残值。

关于借款费用资本化

6-12 借款费用资本化的期限：可自房地产产品开发投入起至完工交付时止，其间开发商主动实施的停工其间不包括在内；

6-13 可资本化的借款费用包括：与开发项目直接相关的借款利息支出、汇兑损失、债券溢价，减去债券折价、利息收入、汇兑收益以及借款到位后、使用前的其他投资收益，如利息收入等减项微小也可直接计入财务费用。可资本化的借款费用不包括借款手续费及佣金等；

6-14 可确定借款用途并专款专用的，可将借款费用直接计入受益的成本核算对象；不能分清具体用途的借款费用，可采用各项目累计投资额、各项目缺口资金等标准在受益的各成本核算对象间分摊；如果一次性利息数额较大时，也可先通过“待摊费用”归集后，再分配计入各成本核算对象的“开发间接费”。

某成本计算对象完成投资额

分配比例 =-------------------------× 100%

项目完成投资总额

第七章 成本报表

报表种类：

7-1 各房地产开发企业应按要求编报成本报表。成本报表主要包括：(1)“房地产成本结转情况表”；(2)“房地产成本比较分析表”；(3)“开发间接费明细表”；

(4)“房地产项目综合情况表”；(5)“房地产成本合同执行情况表”；

编报时间: 7-2 成本报表报送时间为每季后10日内，报表时间以决算通知为准，另外总部可根据项目开发的不同阶段要求报送有关成本报表。

编报要求：

7-3 详见总部财务部统一印发的表样及各表的说明。第八章 附 则

8-1 本指导适用于集团所属的控股经营和受托非控股经营的房地产开发企业。各房地产开发企业可根据自身开发项目情况，进行补充完善并制定本单位成本核算的具体规范。

8-2 本指导未涉及或未尽的成本核算事项，按国家或集团有关成本管理的规定执行。本指导由总部财务部负责解释和修订。