浅谈房地产企业投资管理

第一篇：浅谈房地产企业投资管理

浅谈房地产企业投资管理

企业的本质是一种资源配置的机制，企业的目标是追求利润最大化，而企业投资正是企业追求利润最大化的主要手段。企业投资管理是指为了提高竞争力或获得最大投资收益，而对投资的各项要素或环节进行策划、决策、组织和控制的过程。在现代企业，投资管理工作已经具有相当重要的意义。而对于房地产企业来说，房地产投资具有投资数量大、投资回收期长、流动性差、受政策影响较大、投资风险相对较高的特点，其特殊性决定了房地产企业的投资管理对于房地产企业投资成败更有着举足轻重的作用。

一、房地产企业投资影响因素分析

1、外部因素

（1）经济因素。主要指一城市或区域的宏观经济状况，主要包括经济发展状况、经济结构、居民收入、消费者结构等方面的情况。房地产企业投资项目的所在城市或区域必须满足一定的经济条件才能支撑项目的有效运转。

（2）政治因素。房地产企业投资是与政治及政策因素息息相关的，这是房地产企业投资区别于其他企业投资的最大特点。政治因素主要包括政府对房地产行业的调控政策、政府对房地产企业投资的认可程度，以及政府的各种财政税收等优惠性政策等。房地产企业投资能否成功很大程度上取决于项目所在区域的政治环境。

（3）社会因素。主要指当地人的风土人情，居住习惯、价值观念、居民消费意愿等方面的情况。房地产企业的最终客户是消费者，投资项目能否盈利的关键在于去化率的高低，这与当地人的生活和消费习惯密切相关。

2、内部因素

（1）企业战略。企业战略包括三种，拓展型战略、稳健型战略、收缩型战略。拓展型战略的企业对对外投资的需求更大，主要采取积极进攻的战略形态；稳健型战略是采用稳定发展态度的战略形态，主要适用于中等及以下规模的企业或经济不景气的大型企业选择；收缩型战略采取保守经营态度的战略形态，主要适合处于市场疲软、通货膨胀、产品进入衰退期、管理失控、经营亏损、资金不足、资源匮乏、发展方向模糊的危机企业选择。

（2）项目产品特点。包括项目的类型、规模、性质及产品定位等要素。不

同房地产企业的主导项目产品特点不同，同一房地产企业在不同区域的项目产品也会有所不同。房地产企业要将产品线的特点与投资意向区域特征有机结合，做到两者的相互匹配，已达到有效投资的效果。

（3）企业所处地域集中或分散。即指本地项目或异地项目的离散性，包括形成区域性的项目开发，如项目集中在长三角地区或华北地区等。对于房地产企业来讲，在已有项目比较集中的区域的投资需求较小，在空白区域且战略意义重大的区域的投资需求较大。

二、房地产企业投资管理过程中容易出现的问题

1、投资过程中的主观判断太强

房地产企业在进行投资前应当严格进行可行性研究和论证,充分了解所要投资的项目,认真分析、充分认识投资风险和收益,然后作出投资决策。但是在实际操作中，不少企业都没有认真分析、充分了解这些资料，而仅仅凭借自己的主观判断，盲目地进行投资，这就严重影响了企业的资金运转，制约了企业经济效益的提高,增加了企业投资的风险，甚至会危及企业的生存。

2、投资管理过程的管控不力

房地产企业投资管理过程的管控好坏是决定投资是否成功的关键因素，但在实际中，许多企业都没有相应的制度和组织，或制度和组织流于形式不能有效执行，导致项目投资缺乏有效的管理和控制。这就使得被投资项目由于疏于管理，缺乏监督，不能向正常的方向发展，甚至会形成恶性循环，导致亏损，从而给企业带来损失。

3、缺乏相应的审计和评审

企业对投资项目投资后,应当定期对投资项目进行审计、评审，检验投资项目的成果。但在现在的许多企业中，根本就不存在对投资项目的审计和评审,这使得企业的管理者对投资项目的运行情况缺乏认识，不能做出科学的决策。对投资项目而言，由于没有审计、评审等检验工作的压力，难免会造成投资失败。

三、房地产企业投资管理的策略分析

1、加强标准化的流程管理，完善企业投资管理制度

首先，在企业投资前期阶段，制定科学的区域选择及项目匹配标准，这需要综合考虑房地产投资的各项影响因素，并以此确定区域及项目选择的硬性指标；

其次，在投资项目推进过程中，制定项目投资流程图，细化工作流程，确定关键性节点；最后，在后期项目投资决策阶段，建立专门的投资管理机构和项目评估制度，经过可行性研究、项目评价和盈亏平衡分析等科学论证，确定开发项目的最佳投资方案。在流程标准化的基础上，建立并完善企业投资管理制度，加强对企业投资的制度化管理。

2、加强组织构建及人员管理

建立完善的项目投资管理组织机构是保证房地产企业投资成功的必要措施。因为，管理组织机构不仅确定相关工作的责任人，也确定了管理沟通的渠道。一方面，需要加强投资管理的专门部门的组织构建及人员管理，将项目责任到人，并制定严格的奖惩制度，责任与激励并举，加强项目负责人的责任意识，同时以一定的激励政策激发人员的积极性；另一方面，房地产企业的投资管理需要其他部门的协作，因此，还需建立跨部门的协作机制，举企业之全力保障投资项目的顺利进展。

3、加强投资项目运行过程的审计与评审

企业对项目投资后，除了管理和监督外，还要对投资项目进行定期的审计和验收。投资项目的运行好坏直接关系到企业能否获利。因此在投资项目运行一定时期后，必须对其结果进行审计评审，以便及时发现问题、解决问题，促使投资项目正常运行，并为企业管理者提供可靠的资料,了解投资项目的运行情况，以便企业的管理者做出判断和决策。

第二篇：浅谈房地产企业安全管理

浅谈房地产开发企业安全管理

山东宏程建设有限公司耿波

房地产开发企业作为建设项目的主体，在安全生产中扮演着领导和管理的角色，一方面要对现场的施工、监理等企业的安全生产进行管理、领导、组织、协调、控制；另一方面要为安全生产和管理提供必要的资金和协助。房地产开发具有规模大、产品的一次性、复杂性、专业性等特点，房地产开发不同于工厂加工生产，它不能批量生产也不能简单复制，从报建到竣工交房整个过程中涉及到方方面面诸多环节，每个环节都牵涉到不同的部门协调处理，而保证房地产开发的有序性、可持续性及良性发展的唯一法宝就是加强安全管理，保证安全生产。从房地产开发管理控制的的七大要素中：安全、质量、进度、成本、合同、信息、组织协调；安全管理是首位的，也是其他要素管理得以顺利进行的基础。目前在安全生产和管理方面，在开发过程中往往存在以下几个问题：

1、施工队伍的素质参差不齐，不服从现场管理的现象也是存在的，安全生产很难绝对性落实。

2、非法分包和转包以及肢解发包的现象始终存在，这些承包方往往不具备基本的安全生产管理能力，存在违章指挥和盲目施工行为。要保证安全生产势必需要现场管理人员加强跟踪性安全管理，这样就加大了管理人员工作强度。

3、各项安全生产规章制度不健全，制定的制度内容不能切合实际，并且不能认真执行。安全教育制度不健全，制度内容得不到落实和完善，不能按有关法律法规规定认真组织开展安全教育；对管理人员的安全教育，对员工的日常安全教育和对新工人的“三级安全教育”等流于形式，不能真正起到提高管理人员及员工的安全知识水平的作用。

4、安全培训不到位，安全投入不足。安全培训是公司的一种企业安全文化，1是提高施工人员安全知识和安全意识的必要途径。目前从实际情况看安全培训基本缺失。

5、公司目前的管理组织模式以职能形式为主，各个部门相互交叉，存在多头领导，因此安全责任制在实践中不是非常完善。同时在房产开发过程中存在对未来趋势把握不准，规划不足；这样在后期容易出现很多意想不到的状况和问题，因此安全预防措施无法跟上事情的发展变化节奏。

针对以上问题，本人认为需要从行为、心理、管理方式等以下几个方面加以纠正，可以尽可能消除安全隐患，确保在开发过程中安全生产。

首先，积极引导施工企业加强安全管理，提高其安全自我控制和管理能力。尽可能将工程发包给具有相应资质能力的施工单位，消除安全隐患。避免将工程发包给多个单位，这样一方面各单位间沟通协调难度大，同时加大我们的安全现场管理强度。

其次，加强安全教育和培训，从安全意识和个人修养上加强员工的心理诱导。坚持不懈的开展技能教育、素质教育、理想教育、岗位安全知识教育等，消除其侥幸、惰性、逞能、从众等不安全心理。

再次，加强安全激励的建设和考核，建立以各部门经理为首的安全责任制，定岗定责。定期对施工过程中的问题进行总结、考核；充分发挥激励机制的作用。对正确的安全行为要给予大力支持，及时进行表彰和奖励。从正面激活员工的安全意识，让员工在愉快的情绪中强化安全意识，自觉遵章守纪，做好安全。最后，完善公司的组织职能结构，以人为本刚柔并济抓管理，充分发挥各级管理者的作用，让全体员工都以主人翁的责任感服务于企业，同心同力搞好安全生产，将隐患消除在源头。

总之，安全工作是一项长期的、复杂的系统工程，需要不断探索、巩固和

创新。它贯穿于项目的全过程，从项目开始到项目结束都需要责任受控。因此我们要把住源头，加强管理；同时积极用科学的方法，有效的手段，循序渐进，让企业运作向规范化、标准化靠拢，确保安全生产！为我们的企业的成长壮大构建起一座坚实的安全堡垒。

第三篇：浅论房地产企业所得税管理

近几年，房地产市场发展迅猛，这对于提升国民经济总体运行质量，改善国民居住条件起到极大的促进作用。房地产业的税收收入已成为地方收入的主要来源，强化房地产企业的税收管理已成为税务部门的共识，而事实上当前房地产企业管理现状却不容乐观，从日常征管掌握和专项评估了解的情况看，房地产企业的所得税管理还存在诸多问题，需要认真研究解决。

一、房地产企业所得税管理存在的问题

（一）企业方面存在问题:

当前房地产企业在所得税申报方面普遍存在故意少申报收入多申报成本、费用，少计当期应纳税所得的现象。具体包括以下几方面：

1、隐匿预收房款。有几种方式，一是将预收购房者的预付款挂在“其他应付款”等往来账上，或记入“短期借款”等科目，账面不反映收入；二是用自收凭证收取预收房款，存入非基本账户或其它银行卡上，故意打埋伏，这种做法隐蔽性较强。故然开发企业最终会因购房者需要开具发票而作收入处理，但明显减少了当期收入，减少当期应缴税金；三是将预收的定金以购房者的名义存入银行改头换面不作预收款申报收入等等。

2、延迟结转收入。大多数开发企业都以办理竣工决算为收入结转的时点，通过延迟办理竣工决算拖延收入结转的时间，或者部分开发企业以款项收齐开具正式发票为结转收入的时点，收入确认由企业人为控制，这两种做法在房地产企业较为普遍，总局新的31号文件明确了完工产品的三个条件，新的文件有效的遏制了企业故意延迟结转收入的现象。

3、成本费用支出不实。房地产企业的成本费用项目多，构成复杂，专业性强。因此虽然大都数企业成本费用的列支取得的票据是合法的，但税务部门审核时对其支出的真实性和合理性难以准确界定。主要有四种情形：一是开发项目分期进行，对先期开发部分的成本确认困难。；二是实际开发成本超出预算的企业不能提供确凿的证据。有部分企业存在开发成本的实际支出数明显超过工程预算，企业一般只提供最终的决算资料，并不能提供相关的合同变更书，给出成本增加的合理理由，由中介机构出具的房地产企业决算资料因各自的利益关系和原因并不能真实反映企业的实际开发成本，由此给税务部门的审核带来难度；三是人员变动频繁，公司前后的管理模式和资料的保管出现脱节。房地产开发项目立项后或已开盘销售后，一些企业因投资人之间合作关系不佳或实际运作时资金困难等诸多因素撤资换人，由此带来投资人和企业财务人员变动频繁，相关资料保管不善，对审核中发现的有些问题无法给出合理的解释，造成税务部门审核难；四是部分期间费用的支出数额过大，与实际经营需要不相符。这种情况也较为普遍，有些企业费用中出现大量的办公费支出、劳保用品支出以及工资支出等，没有附物品采购明细，没有许多的人员用工，明显存在以虚开、代开的发票或工资支出单列支各种隐性支出使不合法变为合法的现象。

4、人为多结转销售成本。主要有两种现象：一是加大先期开发成本费用。现有的大部分开发企业均为项目开发，开发项目虽不大，但多数分期滚动开发，这就给企业人为加大先期开发费用有机可趁。企业在整个开发项目完工前按土地出让合同分期付清土地出让金、拆迁补偿费，在项目开发前期付清规划设计费等前期工程费、基础设施建设费，企业全部计入开发成本，不按分期开发的项目分配计算当期的开发成本，必然加大本期计税成本。二是按预算预估开发成本。房地产开发企业会十分注重资金的时间价值，在未形成工程决算时，一般不会按合同总价款全额支付工程款，因此开发企业也就无法取得对方的合法票据，他们会从自身利益考虑根据已付的工程款计算开发成本，或者干脆按工程预算计算开发成本。这两种方式都违背了《企业所得税税前扣除办法》（国税发（2000）84号）文件第三条及总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）第八条第4、5款要求开发产品成本必须真实、合法的基本原则，由此带来同样的后果就是加大可售面积单位工程成本，和已销开发产品的计税成本，减少了当期应纳税所得。

5、混淆期间费用和开发成本的界限。主要表现在：一是混淆开办费和开发成本、期间费用的界限。有些开发企业将正常开工建设后发生的业务招待费、业务宣传费、添置的固定资产等均作为开办费，待工程开工后作为期间费用一次性税前扣除；二是混淆当期费用和开发成本的界限。最常见的是将成本对象完工前发生的各种性质的借款费用直接在当期费用中列支，售楼部、样板房的装修费用未单独核算时企业未记入开发成本直接作期间费用税前扣除。

6、财务核算欠规范。会计科目设置和运用的较为随意，多数房地产企业都未设立“开发产品”科目，对完工的确认从财务资料上无法判断。“预收账款”、“其他应付款”等往来科目的运用较为随意。预收房款时缴纳的地方税金直接记入“主营业务税金及附加”，在2005年

以前税前扣除，未通过“递延税款”这一过渡科目核算。

7、视同销售行为不确认收入。企业一般对这类行为不会主动向税务部门申报，被税务部门检查或评估发现后再确认收入，如以房屋回建的形式作为拆迁户的补偿、将开发产品转作固定资产、用土地使用权换取开发产品等等，不作少记当期收入。

8、利用关联关系转移利润。一是成立仍属于自已的房地产销售公司，转移利润少缴税。二是关联企业之间开具施工发票、预收预付款只记借款费用，不记应收利息收入等。

9、房地产企业没有把及时向税务部门报告开发销售进展当作企业应尽的责任和义务。

（二）税务部门管理存在的问题

一是政策不明朗。主要表现在：

1、国税发（2003）83号文不完善的方面：完工结转的时点不明确，期间费用的扣除不统一，总局31号文下发前各地根据自行对政策的主观理解去执行，带来完工确认的时间不一致，收入结转不一致。预售期间发生的期间费用是否应并入当期申报，执行口径也不统一，影响到房地产税收政策执行的严肃性和公平性。

2、总局发布的关于房地产企业所得税管理的两个文件列出公式注明均按总成本和总可售面积计算单位销售成本，以此作为结转已售开发产品的计税成本，这种方法显然存在一定的弊端，其确认的计税成本与不同售价产品所确认的收入不配比，造成既有商品房又有商铺开发的企业商品房先售出的先期实现的利润小，后期商铺卖得好实现的利润大，但如果商铺迟迟卖不出去将会出微利或亏损的现象。某城区以商贸经营为主，但商铺的价格定位较高，与商品房相比高出70以上，有的甚至2-3倍，除个别处于市中心商铺相对好卖、资金回笼快有较高的利润外，大部分中小规模的企业均出现商品房已售完但商铺迟迟卖不出去的局面，多数是微利或亏损，因此采取这种计算方法显然违背了国税发（2000）84号关于企业所得税税前扣除办法规定的收入与成本费用相配比的基本原则，影响了当期税收的实现。

3、2006年以前文件未规定企业向税务部门反馈房地产开发相关信息应作为纳税人的义务，在征管力量不足的情况下造成税务部门不能及时掌握企业的开发进展，管理不到位。

4、对账证不健全拟实行核定征收的，实际操作有难度。总局31号文明确新办房地产企业事先不得直接核定征收，那么对通过核查后拟核定征收的企业如何核定应缴税款。31号文只表述为“对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范。”那么实际征收时会涉及三个问题：一是这里所指的：“以往应缴的企业所得税”是当年应缴的还是房地产企业开工以来应缴的企业所得税，未予明确；二是按国税发（2000）38号核定征收企业所得税暂行办法第三条第三款规定核定应税所得率征收是“根据纳税内的收入总额或成本费用等项目的实际发生额，按预先核定的应税所得率计算缴纳企业所得税的办法”，对房地产企业来说，如从开工以来计算则与38号核定征收办法规定的“内的收入总额或成本费用”相悖，如按当年预收收入、销售收入或当年发生的成本费用计算核定税款则又因房地产企业成本按整个项目累计滚动计算而无法核定，三是由查账征收改核定征收后，按38号文第六条规定：“企业所得税征收方式鉴定每年进行一次，时间为当年的1至3月底。”再有31号文上述引用的政策告诉我们，按核定征收办法后要促进企业“逐步规范”，这说明核定后仍可再视企业建账的规范程度在每年的1至3月份对企业改按查账征收，那同样存在再实行查账征收，如何计算企业的开发成本和计税成本，因此新的31号文在核定征收的具体操作上仍存在缺陷，以至于对实行过核定征收又改按查账征收的企业,如何进行税款清算,都需要一个适合房地产企业特点的更便于基层一线操作的所得税管理办法。

二是税务部门自身征管力量不足。当前税务部门具有一定房地产管理经验的人员很少，专职管理更难以到位，管理人员的业务水平和能力制约了房地产企业的所得税管理质量。

（三）管理难和沟通难不利于房地产管理。一是房地产企业管理难。房产开发周期长，少则三、四年，多则十年以上，成本费用支出项目多，工程建设编制的预算、签订的合同、变更书，各级项目审批部门的批文等企业没有作为税务机关必须审核的资料妥善保管，或者无法提供，造成税务部门对成本确认困难，加之跨审核量大、企业法人、财务人员变更频繁，资料保管不善，带来审核难以到位。二是房地产业各相关部门的管理信息沟通不到位，国地税分设，部门之间信息的不对称和各自为政，使总局提倡的实行房地产企业一体化管理难以在短期内到位。

二、加强房地产企业所得税管理的对策和建议

（一）摸清与房地产开发项目的相关信息。有针对性的对房地产行业开发项目、开发地段、完工情况、销售情况等进行外围的调查摸底。并对其售楼处进行调查，向售楼处的人员了解被调查企业整个楼座的建筑总面积、已售数量、最低售价、预付款比例等内容，推算出企业的销售收入和应预缴的所得税数额。

（二）建立涉税信息传递和协作机制，全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料。一是建立与房管、规划、建设、金融和地税等部门信息沟通制度，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息，力求通过信息交换和分析比对，最大限度地掌握有关涉税信息。二是加强信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现和解决漏征漏管问题。三是加强信息交换，进一步了解掌握房地产项目开发的经营规律，进而准确审核纳税申报资料，强化控管。

（三）健全票据领、用、存制度，加强票据管理。根据房地产开发企业的现实情况，对房地产开发企业使用的收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，规范领、用、存。对没有按规定使用统一票据支付结算、偷逃税款的企业严厉处罚。

（四）加强银行账户预收款和关联方等信息的监控。争取银行部门的合作，对设立的预售房款账户进行有效监控，掌握销售收入情况，实现源头控管。通过实地调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的适时监控，保证销售信息、预收房款真实、准确，确保税款及时、足额入库。到企业关联方进行走访调查，了解关联企业之间的业务往来关系，看其收入、费用的划分是否合理、合法。

（五）加强对亏损、微利和低价出售等疑点纳税户的重点检查。用房地产抵付各种应付款项（包括以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产、抵付各种应付的建筑安装工程款、广告支出和其他支出，抵付职工奖励支出等等）、以低价销售给内部职工等应作为重点检查对象，对查实偷税的，严格按规定补税罚款，涉嫌犯罪的依法移送司法机关处理。对不符合查账征收条件的，严格按所得税核定征收办法核定税款征收。

（六）建立房地产企业管理软件。全面反映企业开发项目的的基本情况：投资总额、开发面积、开发时间，开工时间，预计竣工时间、施工单位等；根据规划部门批准的总平面图制作开发产品备案台账，逐户记载每一套开发产品的建、销、存情况，在预售开始后企业必须在申报时向税务部门报送，从房源上控管。

（七）强化日常评估和税务稽查。税务管理人员利用纳税评估软件，加强对房地产企业税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控，季度申报特别是汇算清缴期发现有异常情况，及时加大评估和稽查力度，明显存在偷税情节的，依法严肃处理，问题特别严重案件重大的移送司法部门追究相关法律责任。

（八）强化征管力量，提高业务技能。房地产企业所得税成为国税新办企业所得税重要组成部分，其发展迅速，税收管理量大，业务要求高，需要既精通房地产业务，又熟悉相关税收政策的高素质的专职税务人员来管理，加强一线管理人员和稽查人员的业务培训，尽快提高其业务水平成为当前急需解决的问题。

以前税前扣除，未通过“递延税款”这一过渡科目核算。

7、视同销售行为不确认收入。企业一般对这类行为不会主动向税务部门申报，被税务部门检查或评估发现后再确认收入，如以房屋回建的形式作为拆迁户的补偿、将开发产品转作固定资产、用土地使用权换取开发产品等等，不作少记当期收入。

8、利用关联关系转移利润。一是成立仍属于自已的房地产销售公司，转移利润少缴税。二是关联企业之间开具施工发票、预收预付款只记借款费用，不记应收利息收入等。

9、房地产企业没有把及时向税务部门报告开发销售进展当作企业应尽的责任和义务。

（二）税务部门管理存在的问题

一是政策不明朗。主要表现在：

1、国税发（2003）83号文不完善的方面：完工结转的时点不明确，期间费用的扣除不统一，总局31号文下发前各地根据自行对政策的主观理解去执行，带来完工确认的时间不一致，收入结转不一致。预售期间发生的期间费用是否应并入当期申报，执行口径也不统一，影响到房地产税收政策执行的严肃性和公平性。

2、总局发布的关于房地产企业所得税管理的两个文件列出公式注明均按总成本和总可售面积计算单位销售成本，以此作为结转已售开发产品的计税成本，这种方法显然存在一定的弊端，其

确认的计税成本与不同售价产品所确认的收入不配比，造成既有商品房又有商铺开发的企业商品房先售出的先期实现的利润小，后期商铺卖得好实现的利润大，但如果商铺迟迟卖不出去将会出微利或亏损的现象。某城区以商贸经营为主，但商铺的价格定位较高，与商品房相比高出70以上，有的甚至2-3倍，除个别处于市中心商铺相对好卖、资金回笼快有较高的利润外，大部分中小规模的企业均出现商品房已售完但商铺迟迟卖不出去的局面，多数是微利或亏损，因此采取这种计算方法显然违背了国税发（2000）84号关于企业所得税税前扣除办法规定的收入与成本费用相配比的基本原则，影响了当期税收的实现。

3、2006年以前文件未规定企业向税务部门反馈房地产开发相关信息应作为纳税人的义务，在征管力量不足的情况下造成税务部门不能及时掌握企业的开发进展，管理不到位。

4、对账证不健全拟实行核定征收的，实际操作有难度。总局31号文明确新办房地产企业事先不得直接核定征收，那么对通过核查后拟核定征收的企业如何核定应缴税款。31号文只表述为“对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范。”那么实际征收时会涉及三个问题：一是这里所指的：“以往应缴的企业所得税”是当年应缴的还是房地产企业开工以来应缴的企业所得税，未予明确；二是按国税发（2000）38号核定征收企业所得税暂行办法第三条第三款规定核定应税所得率征收是“根据纳税内的收入总额或成本费用等项目的实际发生额，按预先核定的应税所得率计算缴纳企业所得税的办法”，对房地产企业来说，如从开工以来计算则与38号核定征收办法规定的“内的收入总额或成本费用”相悖，如按当年预收收入、销售收入或当年发生的成本费用计算核定税款则又因房地产企业成本按整个项目累计滚动计算而无法核定，三是由查账征收改核定征收后，按38号文第六条规定：“企业所得税征收方式鉴定每年进行一次，时间为当年的1至3月底。”再有31号文上述引用的政策告诉我们，按核定征收办法后要促进企业“逐步规范”，这说明核定后仍可再视企业建账的规范程度在每年的1至3月份对企业改按查账征收，那同样存在再实行查账征收，如何计算企业的开发成本和计税成本，因此新的31号文在核定征收的具体操作上仍存在缺陷，以至于对实行过核定征收又改按查账征收的企业,如何进行税款清算,都需要一个适合房地产企业特点的更便于基层一线操作的所得税管理办法。

二是税务部门自身征管力量不足。当前税务部门具有一定房地产管理经验的人员很少，专职管理更难以到位，管理人员的业务水平和能力制约了房地产企业的所得税管理质量。

（三）管理难和沟通难不利于房地产管理。一是房地产企业管理难。房产开发周期长，少则三、四年，多则十年以上，成本费用支出项目多，工程建设编制的预算、签订的合同、变更书，各级项目审批部门的批文等企业没有作为税务机关必须审核的资料妥善保管，或者无法提供，造成税务部门对成本确认困难，加之跨审核量大、企业法人、财务人员变更频繁，资料保管不善，带来审核难以到位。二是房地产业各相关部门的管理信息沟通不到位，国地税分设，部门之间信息的不对称和各自为政，使总局提倡的实行房地产企业一体化管理难以在短期内到位。

二、加强房地产企业所得税管理的对策和建议

（一）摸清与房地产开发项目的相关信息。有针对性的对房地产行业开发项目、开发地段、完工情况、销售情况等进行外围的调查摸底。并对其售楼处进行调查，向售楼处的人员了解被调查企业整个楼座的建筑总面积、已售数量、最低售价、预付款比例等内容，推算出企业的销售收入和应预缴的所得税数额。

（二）建立涉税信息传递和协作机制，全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料。一是建立与房管、规划、建设、金融和地税等部门信息沟通制度，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息，力求通过信息交换和分析比对，最大限度地掌握有关涉税信息。二是加强信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现和解决漏征漏管问题。三是加强信息交换，进一步了解掌握房地产项目开发的经营规律，进而准确审核纳税申报资料，强化控管。

（三）健全票据领、用、存制度，加强票据管理。根据房地产开发企业的现实情况，对房地产开发企业使用的收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，规范领、用、存。对没有按规定使用统一票据支付结算、偷逃税款的企业严厉处罚。

（四）加强银行账户预收款和关联方等信息的监控。争取银行部门的合作，对设立的预售房款账户进行有效监控，掌握销售收入情况，实现源头控管。通过实地调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的适时监控，保证销售信息、预收房款真实、准确，确保税款及时、足额入库。到企业关联方进行走访调查，了解关联企业之间的业务往来关系，看其收入、费用的划分是否合理、合法。

（五）加强对亏损、微利和低价出售等疑点纳税户的重点检查。用房地产抵付各种应付款项（包括以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产、抵付各种应付的建筑安装工程款、广告支出和其他支出，抵付职工奖励支出等等）、以低价销售给内部职工等应作为重点检查对象，对查实偷税的，严格按规定补税罚款，涉嫌犯罪的依法移送司法机关处理。对不符合查账征收条件的，严格按所得税核定征收办法核定税款征收。

（六）建立房地产企业管理软件。全面反映企业开发项目的的基本情况：投资总额、开发面积、开发时间，开工时间，预计竣工时间、施工单位等；根据规划部门批准的总平面图制作开发产品备案台账，逐户记载每一套开发产品的建、销、存情况，在预售开始后企业必须在申报时向税务部门报送，从房源上控管。

（七）强化日常评估和税务稽查。税务管理人员利用纳税评估软件，加强对房地产企业税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控，季度申报特别是汇算清缴期发现有异常情况，及时加大评估和稽查力度，明显存在偷税情节的，依法严肃处理，问题特别严重案件重大的移送司法部门追究相关法律责任。

（八）强化征管力量，提高业务技能。房地产企业所得税成为国税新办企业所得税重要组成部分，其发展迅速，税收管理量大，业务要求高，需要既精通房地产业务，又熟悉相关税收政策的高素质的专职税务人员来管理，加强一线管理人员和稽查人员的业务培训，尽快提高其业务水平成为当前急需解决的问题。

第四篇：浅论房地产企业所得税管理（范文模版）

近几年，房地产市场发展迅猛，这对于提升国民经济总体运行质量，改善国民居住条件起到极大的促进作用。房地产业的税收收入已成为地方收入的主要来源，强化房地产企业的税收管理已成为税务部门的共识，而事实上当前房地产企业管理现状却不容乐观，从日常征管掌握和专项评估了解的情况看，房地产企业的所得税管理还存在诸多问题，需要认真研究解决。

一、房地产企业所得税管理存在的问题

（一）企业方面存在问题:

当前房地产企业在所得税申报方面普遍存在故意少申报收入多申报成本、费用，少计当期应纳税所得的现象。具体包括以下几方面：

1、隐匿预收房款。有几种方式，一是将预收购房者的预付款挂在“其他应付款”等往来账上，或记入“短期借款”等科目，账面不反映收入；二是用自收凭证收取预收房款，存入非基本账户或其它银行卡上，故意打埋伏，这种做法隐蔽性较强。故然开发企业最终会因购房者需要开具发票而作收入处理，但明显减少了当期收入，减少当期应缴税金；三是将预收的定金以购房者的名义存入银行改头换面不作预收款申报收入等等。

2、延迟结转收入。大多数开发企业都以办理竣工决算为收入结转的时点，通过延迟办理竣工决算拖延收入结转的时间，或者部分开发企业以款项收齐开具正式发票为结转收入的时点，收入确认由企业人为控制，这两种做法在房地产企业较为普遍，总局新的31号文件明确了完工产品的三个条件，新的文件有效的遏制了企业故意延迟结转收入的现象。

3、成本费用支出不实。房地产企业的成本费用项目多，构成复杂，专业性强。因此虽然大都数企业成本费用的列支取得的票据是合法的，但税务部门审核时对其支出的真实性和合理性难以准确界定。主要有四种情形：一是开发项目分期进行，对先期开发部分的成本确认困难。；二是实际开发成本超出预算的企业不能提供确凿的证据。有部分企业存在开发成本的实际支出数明显超过工程预算，企业一般只提供最终的决算资料，并不能提供相关的合同变更书，给出成本增加的合理理由，由中介机构出具的房地产企业决算资料因各自的利益关系和原因并不能真实反映企业的实际开发成本，由此给税务部门的审核带来难度；三是人员变动频繁，公司前后的管理模式和资料的保管出现脱节。房地产开发项目立项后或已开盘销售后，一些企业因投资人之间合作关系不佳或实际运作时资金困难等诸多因素撤资换人，由此带来投资人和企业财务人员变动频繁，相关资料保管不善，对审核中发现的有些问题无法给出合理的解释，造成税务部门审核难；四是部分期间费用的支出数额过大，与实际经营需要不相符。这种情况也较为普遍，有些企业费用中出现大量的办公费支出、劳保用品支出以及工资支出等，没有附物品采购明细，没有许多的人员用工，明显存在以虚开、代开的发票或工资支出单列支各种隐性支出使不合法变为合法的现象。

4、人为多结转销售成本。主要有两种现象：一是加大先期开发成本费用。现有的大部分开发企业均为项目开发，开发项目虽不大，但多数分期滚动开发，这就给企业人为加大先期开发费用有机可趁。企业在整个开发项目完工前按土地出让合同分期付清土地出让金、拆迁补偿费，在项目开发前期付清规划设计费等前期工程费、基础设施建设费，企业全部计入开发成本，不按分期开发的项目分配计算当期的开发成本，必然加大本期计税成本。二是按预算预估开发成本。房地产开发企业会十分注重资金的时间价值，在未形成工程决算时，一般不会按合同总价款全额支付工程款，因此开发企业也就无法取得对方的合法票据，他们会从自身利益考虑根据已付的工程款计算开发成本，或者干脆按工程预算计算开发成本。这两种方式都违背了《企业所得税税前扣除办法》（国税发（2000）84号）文件第三条及总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）第八条第4、5款要求开发产品成本必须真实、合法的基本原则，由此带来同样的后果就是加大可售面积单位工程成本，和已销开发产品的计税成本，减少了当期应纳税所得。

5、混淆期间费用和开发成本的界限。主要表现在：一是混淆开办费和开发成本、期间费用的界限。有些开发企业将正常开工建设后发生的业务招待费、业务宣传费、添置的固定资产等均作为开办费，待工程开工后作为期间费用一次性税前扣除；二是混淆当期费用和开发成本的界限。最常见的是将成本对象完工前发生的各种性质的借款费用直接在当期费用中列支，售楼部、样板房的装修费用未单独核算时企业未记入开发成本直接作期间费用税前扣除。

6、财务核算欠规范。会计科目设置和运用的较为随意，多数房地产企业都未设立“开发产品”科目，对完工的确认从财务资料上无法判断。“预收账款”、“其他应付款”等往来科目的运用较为随意。预收房款时缴纳的地方税金直接记入“主营业务税金及附加”，在2005年以

前税前扣除，未通过“递延税款”这一过渡科目核算。

7、视同销售行为不确认收入。企业一般对这类行为不会主动向税务部门申报，被税务部门检查或评估发现后再确认收入，如以房屋回建的形式作为拆迁户的补偿、将开发产品转作固定资产、用土地使用权换取开发产品等等，不作少记当期收入。

8、利用关联关系转移利润。一是成立仍属于

自已的房地产销售公司，转移利润少缴税。二是关联企业之间开具施工发票、预收预付款只记借款费用，不记应收利息收入等。

9、房地产企业没有把及时向税务部门报告开发销售进展当作企业应尽的责任和义务。

（二）税务部门管理存在的问题

一是政策不明朗。主要表现在：

1、国税发（2003）83号文不完善的方面：完工结转的时点不明确，期间费用的扣除不统一，总局31号文下发前各地根据自行对政策的主观理解去执行，带来完工确认的时间不一致，收入结转不一致。预售期间发生的期间费用是否应并入当期申报，执行口径也不统一，影响到房地产税收政策执行的严肃性和公平性。

2、总局发布的关于房地产企业所得税管理的两个文件列出公式注明均按总成本和总可售面积计算单位销售成本，以此作为结转已售开发产品的计税成本，这种方法显然存在一定的弊端，其确认的计税成本与不同售价产品所确认的收入不配比，造成既有商品房又有商铺开发的企业商品房先售出的先期实现的利润小，后期商铺卖得好实现的利润大，但如果商铺迟迟卖不出去将会出微利或亏损的现象。某城区以商贸经营为主，但商铺的价格定位较高，与商品房相比高出70以上，有的甚至2-3倍，除个别处于市中心商铺相对好卖、资金回笼快有较高的利润外，大部分中小规模的企业均出现商品房已售完但商铺迟迟卖不出去的局面，多数是微利或亏损，因此采取这种计算方法显然违背了国税发（2000）84号关于企业所得税税前扣除办法规定的收入与成本费用相配比的基本原则，影响了当期税收的实现。

3、2006年以前文件未规定企业向税务部门反馈房地产开发相关信息应作为纳税人的义务，在征管力量不足的情况下造成税务部门不能及时掌握企业的开发进展，管理不到位。

4、对账证不健全拟实行核定征收的，实际操作有难度。总局31号文明确新办房地产企业事先不得直接核定征收，那么对通过核查后拟核定征收的企业如何核定应缴税款。31号文只表述为“对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范。”那么实际征收时会涉及三个问题：一是这里所指的：“以往应缴的企业所得税”是当年应缴的还是房地产企业开工以来应缴的企业所得税，未予明确；二是按国税发（2000）38号核定征收企业所得税暂行办法第三条第三款规定核定应税所得率征收是“根据纳税内的收入总额或成本费用等项目的实际发生额，按预先核定的应税所得率计算缴纳企业所得税的办法”，对房地产企业来说，如从开工以来计算则与38号核定征收办法规定的“内的收入总额或成本费用”相悖，如按当年预收收入、销售收入或当年发生的成本费用计算核定税款则又因房地产企业成本按整个项目累计滚动计算而无法核定，三是由查账征收改核定征收后，按38号文第六条规定：“企业所得税征收方式鉴定工作每年进行一次，时间为当年的1至3月底。”再有31号文上述引用的政策告诉我们，按核定征收办法后要促进企业“逐步规范”，这说明核定后仍可再视企业建账的规范程度在每年的1至3月份对企业改按查账征收，那同样存在再实行查账征收，如何计算企业的开发成本和计税成本，因此新的31号文在核定征收的具体操作上仍存在缺陷，以至于对实行过核定征收又改按查账征收的企业,如何进行税款清算,都需要一个适合房地产企业特点的更便于基层一线操作的所得税管理办法。

二是税务部门自身征管力量不足。当前税务部门具有一定房地产管理经验的人员很少，专职管理更难以到位，管理人员的业务水平和工作能力制约了房地产企业的所得税管理质量。

（三）管理难和沟通难不利于房地产管理。一是房地产企业管理难。房产开发周期长，少则三、四年，多则十年以上，成本费用支出项目多，工程建设编制的预算、签订的合同、变更书，各级项目审批部门的批文等企业没有作为税务机关必须审核的资料妥善保管，或者无法提供，造成税务部门对成本确认困难，加之跨审核工作量大、企业法人、财务人员变更频繁，资料保管不善，带来审核工作难以到位。二是房地产业各相关部门的管理信息沟通不到位，国地税分设，部门之间信息的不对称和各自为政，使总局提倡的实行房地产企业一体化管理难以在短期内到位。

二、加强房地产企业所得税管理的对策和建议

（一）摸清与房地产开发项目的相关信息。有针对性的对房地产行业开发项目、开发地段、完工情况、销售情况等进行外围的调查摸底。并对其售楼处进行调查，向售楼处的工作人员了解被调查企业整个楼座的建筑总面积、已售数量、最低售价、预付款比例等内容，推算出企业的销售收入和应预缴的所得税数额。

（二）建立涉税信息传递和协作机制，全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料。一是建立与房管、规划、建设、金融和地税等部门信息沟通制度，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息，力求通过信息交换和分析比对，最大限度地掌握有关涉税信息。二是加强信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现和解决漏征漏管问题。三是加强信息交换，进一步了解掌握房地产项目开发的经营规律，进而准确审核纳税申报资料，强化控管。

（三）健全票据领、用、存制度，加强票据管理。根据房地产开发企业的现实情况，对房地产开发企业使用的收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，规范领、用、存。对没有按规定使用统一票据支付结算、偷逃税款的企业严厉处罚。

（四）加强银行账户预收款和关联方等信息的监控。争取银行部门的合作，对设立的预售房款账户进行有效监控，掌握销售收入情况，实现源头控管。通过实地调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的适时监控，保证销售信息、预收房款真实、准确，确保税款及时、足额入库。到企业关联方进行走访调查，了解关联企业之间的业务往来关系，看其收入、费用的划分是否合理、合法。

（五）加强对亏损、微利和低价出售等疑点纳税户的重点检查。用房地产抵付各种应付款项（包括以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产、抵付各种应付的建筑安装工程款、广告支出和其他支出，抵付职工奖励支出等等）、以低价销售给内部职工等应作为重点检查对象，对查实偷税的，严格按规定补税罚款，涉嫌犯罪的依法移送司法机关处理。对不符合查账征收条件的，严格按所得税核定征收办法核定税款征收。

（六）建立房地产企业管理软件。全面反映企业开发项目的的基本情况：投资总额、开发面积、开发时间，开工时间，预计竣工时间、施工单位等；根据规划部门批准的总平面图制作开发产品备案台账，逐户记载每一套开发产品的建、销、存情况，在预售开始后企业必须在申报时向税务部门报送，从房源上控管。

（七）强化日常评估和税务稽查。税务管理人员利用纳税评估软件，加强对房地产企业税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控，季度申报特别是汇算清缴期发现有异常情况，及时加大评估和稽查力度，明显存在偷税情节的，依法严肃处理，问题特别严重案件重大的移送司法部门追究相关法律责任。

（八）强化征管力量，提高业务技能。房地产企业所得税成为国税新办企业所得税重要组成部分，其发展迅速，税收管理工作量大，业务要求高，需要既精通房地产业务，又熟悉相关税收政策的高素质的专职税务人员来管理，加强一线管理人员和稽查人员的业务培训，尽快提高其业务水平成为当前急需解决的问题。

第五篇：浅论房地产企业所得税管理

近几年，房地产市场发展迅猛，这对于提升国民经济总体运行质量，改善国民居住条件起到极大的促进作用。房地产业的税收收入已成为地方收入的主要来源，强化房地产企业的税收管理已成为税务部门的共识，而事实上当前房地产企业管理现状却不容乐观，从日常征管掌握和专项评估了解的情况看，房地产企业的所得税管理还存在诸多问题，需要认真研究解决。

一、房地产企业所得税管理存在的问题

（一）企业方面存在问题:

当前房地产企业在所得税申报方面普遍存在故意少申报收入多申报成本、费用，少计当期应纳税所得的现象。具体包括以下几方面：

1、隐匿预收房款。有几种方式，一是将预收购房者的预付款挂在“其他应付款”等往来账上，或记入“短期借款”等科目，账面不反映收入；二是用自收凭证收取预收房款，存入非基本账户或其它银行卡上，故意打埋伏，这种做法隐蔽性较强。故然开发企业最终会因购房者需要开具发票而作收入处理，但明显减少了当期收入，减少当期应缴税金；三是将预收的定金以购房者的名义存入银行改头换面不作预收款申报收入等等。

2、延迟结转收入。大多数开发企业都以办理竣工决算为收入结转的时点，通过延迟办理竣工决算拖延收入结转的时间，或者部分开发企业以款项收齐开具正式发票为结转收入的时点，收入确认由企业人为控制，这两种做法在房地产企业较为普遍，总局新的31号文件明确了完工产品的三个条件，新的文件有效的遏制了企业故意延迟结转收入的现象。

3、成本费用支出不实。房地产企业的成本费用项目多，构成复杂，专业性强。因此虽然大都数企业成本费用的列支取得的票据是合法的，但税务部门审核时对其支出的真实性和合理性难以准确界定。主要有四种情形：一是开发项目分期进行，对先期开发部分的成本确认困难。；二是实际开发成本超出预算的企业不能提供确凿的证据。有部分企业存在开发成本的实际支出数明显超过工程预算，企业一般只提供最终的决算资料，并不能提供相关的合同变更书，给出成本增加的合理理由，由中介机构出具的房地产企业决算资料因各自的利益关系和原因并不能真实反映企业的实际开发成本，由此给税务部门的审核带来难度；三是人员变动频繁，公司前后的管理模式和资料的保管出现脱节。房地产开发项目立项后或已开盘销售后，一些企业因投资人之间合作关系不佳或实际运作时资金困难等诸多因素撤资换人，由此带来投资人和企业财务人员变动频繁，相关资料保管不善，对审核中发现的有些问题无法给出合理的解释，造成税务部门审核难；四是部分期间费用的支出数额过大，与实际经营需要不相符。这种情况也较为普遍，有些企业费用中出现大量的办公费支出、劳保用品支出以及工资支出等，没有附物品采购明细，没有许多的人员用工，明显存在以虚开、代开的发票或工资支出单列支各种隐性支出使不合法变为合法的现象。

4、人为多结转销售成本。主要有两种现象：一是加大先期开发成本费用。现有的大部分开发企业均为项目开发，开发项目虽不大，但多数分期滚动开发，这就给企业人为加大先期开发费用有机可趁。企业在整个开发项目完工前按土地出让合同分期付清土地出让金、拆迁补偿费，在项目开发前期付清规划设计费等前期工程费、基础设施建设费，企业全部计入开发成本，不按分期开发的项目分配计算当期的开发成本，必然加大本期计税成本。二是按预算预估开发成本。房地产开发企业会十分注重资金的时间价值，在未形成工程决算时，一般不会按合同总价款全额支付工程款，因此开发企业也就无法取得对方的合法票据，他们会从自身利益考虑根据已付的工程款计算开发成本，或者干脆按工程预算计算开发成本。这两种方式都违背了《企业所得税税前扣除办法》（国税发（2000）84号）文件第三条及总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）第八条第4、5款要求开发产品成本必须真实、合法的基本原则，由此带来同样的后果就是加大可售面积单位工程成本，和已销开发产品的计税成本，减少了当期应纳税所得。

5、混淆期间费用和开发成本的界限。主要表现在：一是混淆开办费和开发成本、期间费用的界限。有些开发企业将正常开工建设后发生的业务招待费、业务宣传费、添置的固定资产等均作为开办费，待工程开工后作为期间费用一次性税前扣除；二是混淆当期费用和开发成本的界限。最常见的是将成本对象完工前发生的各种性质的借款费用直接在当期费用中列支，售楼部、样板房的装修费用未单独核算时企业未记入开发成本直接作期间费用税前扣除。

6、财务核算欠规范。会计科目设置和运用的较为随意，多数房地产企业都未设立“开发产品”科目，对完工的确认从财务资料上无法判断。“预收账款”、“其他应付款”等往来科目的运用较为随意。预收房款时缴纳的地方税金直接记入“主营业务税金及附加”，在2005年