绿城开发项目物业服务相关内容和标准_图文.

第一篇：绿城开发项目物业服务相关内容和标准_图文.

附件:绿城开发项目物业服务相关内容和标准 绿城开发项目物业服务相关内容和标准 使用说明

本标准对绿城集团开发项目交付前物业服务和交付后前期物业服务的相关 内容和费用标准(包括但不限于:前期咨询费、前期介入费、前期开办费、空臵 房物业服务费等;交付后项目(以 10万平方米普通公寓为例 的基本硬件条件 设臵、基本的物业服务内容与物业服务标准、物业服务费标准等进行了规定, 各 分子公司、区域可在洽谈过程中结合项目实际和项目公司对物业服务标准的不同 要求进行适当调整。

目 录

第一部分 交付前物业服务....................................................................3

一、前期咨询服务.................................................................................3

二、前期介入服务...............................................................................16 第二部分 前期物业服务......................................................................30

一、项目相关硬件配备条件...............................................................30

二、收费标准.......................................................................................31

三、分项服务内容及标准...................................................................32

四、机构设臵和人员配备...................................................................42

五、物质装备.......................................................................................46

六、前期物业服务支出测算...............................................................48 第一部分 交付前物业服务

交付前物业服务可分为前期咨询服务、前期介入服务两个阶段。

1、前期咨询服务阶段:从规划设计评审开始到物业实际交付之日止;

2、前期介入服务阶段:从物业交付前六个月或三个月到物业实际交付之日 止。

一、前期咨询服务

该阶段公司主要提供物业管理顾问咨询服务、销售案场物业服务、样板区(房物业服务等。

(一物业管理顾问咨询服务的主要工作内容为:

1、从物业管理和物业使用的角度,提出合理化意见和建议:(1审视建筑施工图纸,对建筑单体及交通组织、地下车库等提出有利于 日后物业管理的优化建议和意见;(2 审视给排水、电气的施工图纸,就给排水的供水方式、管路设臵,以 及电气管路设臵、照明控制方式等提出有利于日后物业管理的优化建议和意见;(3结合项目的整体定位及档次,参与部分设施(信报箱、标识系统等、大型设备(电梯、智能化等的功能和定位,提出有利于日后物业管理的优化建 议和意见;(4 结合项目的实际情况,就物业公建配套用房(物业管理用房、社区用 房等的定位、综合管网(给排水、电气、弱电等提出有利于日后物业管理的 优化建议和意见;(5审视景观设计方案和施工图纸,对景观总体规划、交通组织、使用功 能、节点处理等方面,提出有利于日后物业管理的优化建议和意见;(6根据项目公司要求,通过审视商品房买卖合同和楼书,提出有利于日 后物业管理的优化建议和意见;

(7根据项目实际,为小区围墙定位提供合理的意见和建议;(8对物业公共区域 [包括但不限于公共设施、设备及场所(地等 ]的装 修设计提供合理化意见和建议;(9 对物业管理用房等的布局、设计以及装修标准提出相应的意见和建议;(10 根据工程施工进度情况, 向项目公司及时提供有关楼宇材质(铝合金 窗、单元门厅墙、地面、电梯等保护的建议,以减少因施工对材质造成的损伤 而导致项目公司一次性投资成本提高;(11 通过跟进项目不同阶段的现场施工进度, 每两个月一次对现场施工进 行巡视,提出有利于日后物业管理的优化建议和意见;(12 应项目公司要求, 参加相关工程联席会议, 并根据会议议题提供有关 物业管理方面的建议,但项目公司需于会议召开前五个工作日书面通知物业公 司,并提供相关资料。

(13 应项目公司要求, 派人参加项目有关客户联谊会、业主质量监督小组 会议、产品说明会等重要活动, 但项目公司需要于活动举办前五个工作日书面通 知物业公司,并提出相关要求。

(14 应项目公司要求, 与项目公司共同对项目生活园区服务体系方案进行 探讨。

(二销售案场、样板区(房物业服务内容 :(1 客户管家服务 :为客户提供生活提醒、物业管理体系咨询、服务亮点介 绍、客户信息收集等服务;(2吧台服务 :为项目客户 /潜在客户提供茶水、餐点服务;(3礼宾服务 :为项目客户 /潜在客户提供引导服务;

(4保洁服务 :负责销售案场、样板区(房室内外卫生的日常维护。(三 顾问咨询服务期限:根据项目工程进度约定前期物业管理顾问咨询服

务的期限, 一般从项目规划方案设计阶段起至物业实际交付之日止, 服务期限最 长不超过三年(单个项目 ,若超过三年的,相关事宜另行协商。

(四根据项目类型及所处地域,物业管理顾问咨询服务的收费标准如下:

1、顾问咨询服务费参照绿城房产通字(2004 193号文件规定的费用标准 收取。若服务内容超过上述范围的,相关事宜另行协商。

2、销售案场物业服务、样板区(房物业服务费用由物业服务人员成本支 出、物业公司管理费(按人员成本总支出的 8%计提组成。

具体如下:(1人员配臵 1销售案场

销售案场根据案场的规模大小及房产品的档次提供不同标准的服务配臵。※尊贵级销售案场人员配臵(见下表 :

2样板房

样板房根据房产品的档次提供不同标准的服务配臵。※别墅、官邸大宅、排屋人员配臵(见下表

3人员配臵补充说明

※★岗位可根据项目实际情况决定是否配备;※具体人员配备数量需根据项目公司的实际需要来决定;※如项目规模较大并包含案场及样板房, 或服务人员总数超过 25人, 建议 配备 1名驻场经理;※以上服务人员实行单休制,替班人员按照 1:6的比例配备。7(2服务费用 1人员费用标准 2人员费用补充说明

※酬金、管理费计提说明及前提条件: 项目公司需在销售案场(样板房 开放前三个月书面告知物业公司, 便于进 行服务方案、人员编制的确定及相关前期准备工作(包括招聘、培训等。项目公司需在销售案场(样板房 开放前两个月与物管公司签订相关服务协 议,并按约定开展服务工作。若项目公司销售案场(样板房提前或延后开放, 项目公司应按实承担相关费用。

如案场(样板房项目服务期限不满一年,管理费将视情增加。

如案场(样板房项目提前结束,需提前两个月书面通知物管公司,并需承 担员工解聘费及产生的其他相关费用。

外地项目因往来交通差旅、通讯等产生的额外费用与项目公司另行协商支 付。

※绩效考核标准为两个月工资, 其中 50%的绩效考核由项目公司对案场服务 进行考核合格后全额支付。

※法定节假日加班工资根据考勤具实结算: 客户管家 276元 /天、样板房管家、吧员、礼宾 166元 /天、礼宾主管、保洁主管、工程人员 248元 /天、保洁 138元 /天。

※由项目公司解决人员工作餐;中夜班礼宾请项目公司按照 8元 /天的标准 提供夜餐补贴。

※物业所需物耗及易耗品按需领用,或实报实销。

※由项目公司安排外地员工的住宿,配备必要的生活用品(被褥、衣柜及 电器(热水器、空调、电视等。

3服装费用

服装费用将根据各个案场项目的实际人员配备情况, 向项目公司结算。服装 费总额 =服装费用×人数×(1+税 5.7%;服装费一次性支付,两年分摊(保洁、工程人员一年分摊。

服装费用根据案场(样板房 项目实际情况及服务档次分为尊贵及普通两个 标准。详细标准如下: ※尊贵

样板房管家、吧员(女 5210元 /人〃两年(见下表

※普通

3、若该阶段服务内容超出上述范围,涉及的相关事宜由项目公司和物业公 司根据项目的区域、规模、性质及开发进度进行协商, 并在服务合同中予以明确。同时涉及的服务合同参照绿城房产通(2008 200号文件规定执行。

二、前期介入服务

1、该阶段公司的基本工作内容为:(1成立物业服务中心,确定负责人;

(2根据前期介入人员配臵方案及到岗计划,招聘人员并实施培训(物业 管理基本概念、服务礼仪、物业管理法律法规、公司各项规章制度、各项操作规

程、接管验收知识、质量体系知识等;(3物业服务中心所有人员的工作服制作(根据不同工种确定 ,在物业 交付前三个月到位;(4制订物业管理方案,内容包括物业接管验收方案、秩序维护方案、车 辆管理及交通组织管理方案、清洁服务管理方案、绿化养护方案、公共设施设备 维修养护方案、财务管理方案、人事管理方案、社区文化活动方案、物业装修管 理方案等;(5编制业主手册,经评审定稿后并印刷;(6协助编制住宅使用说明书及房屋质量保证书;(7办理物业服务费的报批或备案手续;(8完成项目标识统计,提交项目公司,并对标识系统进行现场复核;(9 做好房屋公共部位接管验收准备的各项工作, 制定物业验收标准及要 求、竣工资料递交要求、备品配件递交要求、各类物业验收表格;(10对房屋公共部位进行接管验收,对房屋进行细致的检查(土建、水 电等各方面;整理验收初验资料,报项目公司进行整改,将验收资料进行分类 汇总, 对不合格项报项目公司整改, 并重复程序至验收通过;对房屋公共部位进 行复验,待项目公司整改完毕后,再进行复验,再汇总,如有问题再报项目公司 整改至验收通过;(11接管验收相关技术资料的移交,具体包括: A、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工 程竣工图等竣工验收资料;

B、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;C、物业质量保修文件和物业使用说明文件;D、物业管理所必须的其他资料。

(12参与公共设施设备的调试和验收,对配电系统、给排水系统、电梯 系统、空调系统、照明系统、景观系统等进行接管验收;(13报警中心设备的调试和验收(智能化设备 ,消防联动、消控调试、消防广播调试、监控调试,周界报警、电视监控、访客对讲、户内防盗报警、电 子巡更、车辆管理、设备监控、卫星电视接收、三表远程计抄、上网方式、应急 广播及背景声响等智能化系统接管和验收;(14建立设施设备台帐,设备名称、产地、厂家、价格、产权所属等;(15建立备品备件资料档案,建材、设备等品名、产地、厂家、价格等 资料和实样的收集;(16对秩序维护人员、管理人员、工程人员进行设备操作培训,掌握各 设备系统的使用方法;(17建立消防器材档案,对各消防栓的具体位臵、配臵数量进行登记;(18根据交付计划由项目公司以实物的形式提供各类办公用品、办公家 具等(或由项目公司承担费用,物业公司自行采购;(19协助项目公司对物业管理用房装修检查并提供合理化建议;(20办公室的布臵,上墙文件、软装饰等、安装物业管理软件试运行;(21协助项目公司做好小区的开荒保洁工作(根据项目公司的需求来确 定;(22建立业主档案(业主的住址、联系电话、家庭情况等;(23与项目公司协商确定交付场地,结合项目实际,对实地进行勘察;(24交付前各项物品采购,并协助项目公司布臵交付现场;

(25与政府相关部门(如电话通讯、网络、有线电视或数字电视、燃气 公司等联系,争取相关部门能在交付期间到交付现场设点,为业主提供方便;(26交付现场人员安排(除服务中心全部人员到位,从公司总部将选派 优秀人员增援交付活动 ,确保交付工作顺利完成;(27制定交付流程、交付方案、各岗位工作职责,准备统一说辞、注意 事项等;(28交付资料整理装袋,确认所有业主房屋的钥匙已经收到、有关表格、文件均已预备完毕(如业主手册、产品说明书、品质保证书、钥匙等;(29编制交付人员通讯录,以便在交付过程中碰到问题能及时联系;(30与项目公司一起召开交付碰头会,对交付中将有可能碰到的问题进

行讨论;(31组织交付预演,迎接交付;(32总结交付经验,准备装修管理,就交付中存在的问题进行汇总与分 析。

2、以上前期介入服务费用由物业服务人员成本支出、物业公司管理费(按 物业服务人员成本总支出的 5%计提组成。

3、根据项目实际由项目公司选用物业公司提供服务的主要内容有: 一房一验、保洁开荒、交付领房、秩序维护人员进驻等服务,相关费用由双 方根据实际情况协商确定。原则上为物业公司实际提供服务人员的成本加人员成 本支出 5%的管理费用。交付时公共区域成品保护等工作由项目公司完成。

4、物业管理用房的装修由项目公司负责,物业公司应从方便使用的角度提 出合理化建议。同时项目公司在物业管理用房中按合理比例设臵相应的员工宿 舍、食堂用房。

5、物业管理服务所需的物业管理软件、设施、设备、工具、用具及员工宿 舍、食堂装修、用具由项目公司按实承担,若项目公司以实物形式提供的,物品 均为新购。

6、交付现场除满足政府相关规定外, 需达到物业公司交付接管验收的标准, 即完成室内公共区域装饰装修、室外公共区域的景观绿化施工、通水、通电、通 气、通讯等, 若交付现场未能满足物业公司接管验收标准的, 项目公司需在交付 前一个月书面告知物业公司,便于物业公司相关工作的开展。

7、项目实际交付时间发生调整的, 项目公司应提前书面通知物业公司。(提 前交付的, 至少在交付日期前 3个月;延期交付的, 至少在合同约定的交付之日 前 3个月。

8、项目前期介入服务费用标准: 以物业费为 1.8元 /平方米 /月的 10万方普通住宅为测算模板,测算基准时 间为 2009年,前期介入时间为 3个月。

若物业类型、规模、服务内容和要求有变化,则人员配臵数量、职务级别、工资序列随项目调整。物业费为 4.0元 /平方米 /月以上的高端项目,岗位设臵、工资序列、服装费用等将进行调整,人员工资序列参照销售案场。

(1交付前第三月

(二交付前第二月 24

(三交付前第一月 27

第二部分 前期物业服务

前期物业服务:从物业实际交付之日起至建设单位与物业公司签订的前期物 业服务合同终止之日止由物业服务单位提供的物业管理服务。

前期物业服务按照以下设臵的项目硬件条件, 确定了基本的物业服务内容和 标准、物业服务机构设臵和人员配备以及物业服务费标准。

一、项目相关硬件配备条件

1、项目布局:总建筑面积 10万平方米,高层毛坯公寓,小区设有两个出入 口, 其中一个为主出入口(主出入口都采取人车分流形式, 人行入口采取刷卡进 入形式。地下车库出入口设臵有道闸系统、不直接与市政道路相接,访客停车 在地面解决。

2、配套设施设备:地下车库通向各单元入口处和地下自行车入口都采取门 禁系统。

小区设臵红外周界报警系统、高清红外摄像监控系统、巡更系统、楼宇可视 对讲系统、车辆管理系统。消防与监控中心合在一起。

单元进户门设挑檐或挡雨板。

高层配臵清洁楼道所必须的清洗池。住户电表、信报箱集中设臵。路灯配臵合理并采用耐锈蚀, 牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆。公共部位不配备中央空调、未配备热水系统等公共配套。

3、维保期限:电梯、智能化、水泵、绿化等维保期限要求为自交付之日(若 项目交付时设施设备尚未通过验收合格的,则按验收合格之日起满两年。

4、其他:绿化植物配制大方得体,合理选择背阴喜阳易于养护的植物。

5、交付:项目为一次性交付。

6、费用测算时间:费用测算中人员工资标准以 2009年交付为基准时间, 以 后暂定每年上浮 10-20%。

二、收费标准

参照杭州市物业服务甲级收费标准 : 1.6元 /平方米 /月(可上浮 25% ,暂定 对各项目的收费标准为:1.8元 /平方米 /月(不含公共能耗和园区生活体系。

三、分项服务内容及标准(依据杭州市甲级标准编制

1、综合管理服务

2、公共区域秩序维护服务

3、共有部位、共有设施设备日常运行、保养、维修服务

35

4、公共区域清洁卫生服务

5、公共区域绿化日常养护服务标准

四、机构设臵和人员配备

(一机构设臵

本着精简高效的原则, 对于 10万平方米规模的项目, 可以设臵综合服务部、环境维护部、秩序维护部(队三个部门。

(二人员配臵

1、交付后第一年人员配臵图

(1服务中心经理 1人:全面负责园区的物业管理服务、对各部工作落实 检查及对外协调等工作。

(2综合服务部(8人

助理兼主管 1人:协助经理开展园区的物业管理服务, 对本部门工作落实检 查及接待处理业主等各方面的投诉和建议。

财务 1人:负责做好园区各项费用的收取及部门其他管理服务工作。客户服务 2人:负责做好园区业主接待、业主投诉处理、各种信息汇总、业 主服务需求的安排与落实、业主回访和部门其他管理服务工作。

工程人员 2人:负责小区内装修管理服务和公共设施设备、附属构筑物等日 常维修、养护、维保工作和业主委托维修服务及部门其他管理服务工作。

管理员 2人:负责做好园区业主的装修管理服务和部门其他管理服务工作。在入住率达到 70%时减少至 1人,入住率达到 90%时取消该人员的配臵。

(3环境维护部(13人

环境主管 1人:协助经理负责园区的卫生、绿化等环境维护服务工作, 对本 部门工作落实检查及接待处理业主等各方面的投诉和建议。

保洁员 12人:其中室内 6人,外围、商铺与地下室 3人,技工 1人,机动 1人,替休 1人,负责园区公共部位的环境卫生服务。

(4秩序维护部(18人

秩序维护队长 1人:协助经理负责园区的秩序维护管理工作, 兼任义务消防 队长,对突发事件的处理等工作。

秩序维护班长 3人:协助主管开展秩序维护管理工作, 班内各项工作的安排 与协调,兼小区巡逻工作。

秩序维护员 11人:协助做好小区秩序维护管理工作,负责小区门岗管理、小区巡逻、小区公共交通秩序与地下车库管理等。其中门岗 9人, 负责小区门岗 管理,主入口高峰期 2人,次出入口 1人。高峰期后主入口 1人负责小区巡逻、小区公共交通秩序与地下车库管理。机动 2人,负责队员休息时的顶岗。

报警中心 3人,每班 1人,三班制。负责报警中心的相关工作。

2、正常期人员配臵图:(1服务中心经理 1人:全面负责园区的物业管理服务、对各部工作落实 检查及对外协调等工作。

(2综合服务部(5人

助理兼主管 1人:协助经理开展园区的物业管理服务, 对本部门工作落实检 查及接待处理业主等各方面的投诉和建议。

财务 1人:负责做好园区各项费用的收取及部门其他管理服务工作。客户服务 1人:负责做好园区业主接待、业主投诉处理、各种信息汇总、业 主服务需求的安排与落实、业主回访和部门其他管理服务工作。

工程人员 2人:负责小区内装修管理服务和公共设施设备、附属构筑物等日 常维修、养护、维保工作和业主委托维修服务及部门其他管理服务工作。(3环境维护部(15人

环境主管 1人:协助经理负责园区的卫生、绿化等环境维护服务工作, 对本 部门工作落实检查及接待处理业主等各方面的投诉和建议。

保洁员 12人:其中室内 6人,外围、商铺及地下室 3人,技工 1人,机动 1人,替休 1人,负责园区公共部位的环境卫生服务。

绿化工 2人:负责园区公共区域的绿化养护和绿化的修剪服务(绿化交付时 配备。

(4秩序维护部(18人

秩序维护队长 1人:协助经理负责园区的秩序维护管理工作, 兼任义务消防 队长,对突发事件进行处理等工作。

秩序维护班长 3人:协助主管开展秩序维护管理工作, 班内各项工作的安排 与协调,兼小区巡逻工作。

秩序维护员 11人:协助做好小区秩序维护管理工作,负责小区门岗管理、小区巡逻、小区公共交通秩序与地下车库管理等。其中门岗 9人, 负责小区门岗 管理，主入口高峰期 2人,次出入口 1人。高峰期后主入口 1人负责小区巡逻、小区公共交通秩序与地下车库管理。机动 2人,负责队员休息时的顶岗。

报警中心 3人,每班 1人,三班制。负责报警中心的相关工作。说明:

一、绿城项目装修管理要求

对于绿城服务项目,在装修管理上较为严格,依据《业主临时管理规约》 , 禁止以下装修行为:

1、损坏房屋承重结构、主体结构,破坏房屋外貌(含外墙、外门窗、阳台 等部位的颜色、形状和规格 ,擅自改变房屋设计用途、功能和布局等;

2、对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;

3、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;以向数人出租为 目的分隔房屋空间;封闭规划确定的阳台;

4、在房屋外(包括外墙、门窗外侧、阳台、设备平台等安装、架设、搭 建防盗门窗、玻璃房、遮阳蓬、花架、广告牌等;

5、在非指定位臵安装采暖设备、热水供应装臵等;

6、在顶层露台安装雨蓬,或在屋顶安装任何设施、设备;单个业主独立使 用的顶层露台确需安装雨蓬的,应按照物业服务企业规定的统一的尺寸、材料、色彩安装;

7、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地,擅自移动物业共 用设施设备;

8、不得擅自更改阳台内壁的色彩,不得擅自更换阳台吸顶灯,阳台上不得 安装水池和洗衣机。

因此, 在装修期间的管理工作量和管理力度加大, 从而导致在装修期间服务 人员配臵上, 需要增加装修管理员的设臵。在业主装修高峰期结束(入住率超过 70%后,可以减少至 1人负责装修管理。装修入住率达到 90%以上时,装修管 理服务工作可由工程人员承担,此时管理员的配臵可以取消。

常规状态下,绿化的养护期为两年,因此在养护期内可以暂缓绿化工配备。

二、不同时期人员配臵调整

1、第一年(装修期(40人 :配臵管理员 2人,不配备 2名绿化工。

2、正常服务期(39人 :减少 2名管理员、1名客户服务员、增加 2名绿化 工。

五、物质装备

47

六、前期物业服务支出测算

1、该阶段物业公司应按《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》的约 定提供物业管理服务,并按合同约定收取物业服务费。

2、已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业(包括房屋、车位、库房等 ,物业服务费用(包括能耗费按照项目所在地政府相关规定由项目公 司交纳, 交纳标准为:该物业核定每平米物业服务费×面积×12×政府规定比例。

3、业主缴纳物业服务费从项目交付之日起的次月起计,交付当月物业服务 费由项目公司承担。

4、产权属项目公司的会所已作为全体业主公共活动场所而无偿提供移交给 物业公司的, 与公共部位、公共设施的服务管理相同, 该区域不收取物业服务费, 同时能耗费在会所收入中单独列支, 若出现亏损则费用由小区公共经营收入中支 出。

(以下标准按照 10万方普通住宅配臵人员及设定工资。若物业类型、规模、服务内容和要求有变化,则人员配臵数量、职务级别、工资序列随项目调整,费 用相应增加。同时根据物业公司发展规划,人员工资每年递增 10%进行测算(一第一年(装修期

50

第二篇：绿城物业考察报告

绿城物业考察报告

为了全面完成年初制定的工作目标，进一步做好规范工作，以及将“科海阳光服务”落到实处。科海物业公司曹卫东、瞿鑫芳、周乐勤、金燕等四位同志于2008年8月22日对国内知名物业公司绿城物业进行了考察，现将考察的情况整理如下，供董事会参考。

2008年8月22日上午，在绿城物业咨询部项目经理路遥的陪同下，我们分别考察了绿城最先在杭州开发的楼盘（1995年）——杭州丹桂花园和杭州桂花城。从直观上也让我们真正领略了绿城掌门人宋卫平的精品意识和具有高度的前瞻性。陪同我们的路遥也跟我们介绍说：“当初杭州老百姓对房屋的颜色、立面否定过。但时间证明，这些颜色和立面的设计是永久性的，不容易淘汰的。而当初宋卫平在“杭州桂花城”一期项目全面售馨好评如潮时，做了一惊人之举，追加2000万元推翻原先景观设计重新再来。以及在桂花城全面顺利交付之后,关起门来针对规划设计、工程、销售、物业管理等各个专业存在的细节缺憾编成了一本《桂花城批判 》，成功的实现自我超越。也因此而树立了绿城在老百姓心目中的品牌形象”。当年轻的路遥经理（据了解他到绿城工作也就三年）跟我们讲起这些事时，他感觉很自豪，我们认为这跟他们公司的培训灌输是分不开的。果然，当问起他们的培训体会时，他跟我们介绍，一般绿城的管理层和保安员都要到绿城杭州总部培训，保安是先培训再分到各地，管理层是先召进来到基层锻炼1-2个月，然后统一到总部参加每年的分期培训，为的是有一个统一的形象，统一的管理思路，培养优良的职业操守和较强的执行力。

我们也同时参观了各小区的服务中心和会所，服务中心的桌子虽然旧了，但是桌上没有一件多余的物品，据说，只允许放一只杯子，文件夹整整齐齐，环境很干净。这让我们感觉到了差距，而这些要想做到，其实也不难，关键是领导者、监督者的意识问题。而会所，据说都是先由物业公司统一规划，然后分项目承包出去，只有这样，才确保会所经营不亏，之前自己经营也亏过。

整个上午的参观，我们也提出了一些工作中经常遇到的实际问题进行交流。当问及小区装防盗窗的问题时，路遥说：“公司也会对基层下死命令，规定时间

拆不掉领导主动辞职。所以领导会想尽一切办法跟业主拉近关系，死打烂缠，实在不行自己掏钱把它买下来也要完成任务。小区业主养狗，小区保安员会一直跟在屁股后面清扫狗粪便，从而感动了业主让业主主动改正缺点”„„

下午，浙江绿城物业咨询有限公司杨掌法总经理在百忙之中抽出时间与我们进行了交流。据杨总介绍，绿城物业现已成为了接管面积全国第一，行业排名业内三甲，年收入3.5亿，无形资产评估6.35亿元人民币，已全面完成上市准备，估计会成为行业内第一家上市物业企业。

在交流的过程中，杨总有几个观点和建议很值得我们参考和反思：

一、物业没有资产，但物业有资源。其实业主也需要一个口子的服务，当你们基础服务做好得到业主认可后。哪怕你卖奔驰，业主也可以接受，只要手续合法，价格比外面稍便宜。

二、人性化管理不等于人情化管理，人性化管理在讲究原则的情况下，从人的需求出发，换位思考，以人为本的管理。而人情化的管理就会没有原则，时间长了就会形成帮派。

三、企业管理要强化执行力，企业决策出台前可以讨论，出台后只有强制。企业里大多数人只要执行，千万不要怀疑你的老板，如果你有能力就自己当老板，否则你就打工，而打工首先就是服从。决策以后行不行不是执行层考虑的事，是决策层、董事会考虑的事。企业分工不同，各人所处的层面不一样，基层如果总是考虑决策层的事，企业肯定做不好。

四、行动胜于一切，观念胜于一切。观念首先要跟的上，然后一但做出决定，就大胆地去做，认真去做，做的过程中会碰到问题，那就想办法解决它，而不是讨论做不做的问题。绿城物业先前做房屋置换，也碰到了问题，造成了亏本，并且那时高薪请的是相当专业的职业经理人。但后来进行了调整，现在找到了问题的原因并加以解决，现在房屋置换已成了绿城物业的又一利益增长点。

给科海物业公司的建议

一、小的时候要学会跟跑。绿城也曾经这样做过，跟戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕等国际品牌物业公司战略合作过。现在物业服务产品要换代，要引进

管家式的服务。董事长宋卫平就说过，国外管家式服务流派不下二三十个，他们已经有悠久的历史，绿城物业没有必要再去研究。所以经过考察比较，这次他们化了100万元与英国管家协会签了协议，决定引进消化他们的管理模式，科海物业可以先锁定跟跑者。

二、科海物业要先设定一个三年的发展规划，这样就不容易偏离方向。

三、延伸产业项目要选择投入小、见效快的项目，因为科海物业现在的资金实力可能并不强，并且很多项目可以考虑合作挂靠。

当谈到房屋置换这个话题时，杨总说道：“其实我们物业做很有优势的，50个楼盘，相当于50个门店，又没有成本，并且物业去做就变成一种服务，我们可以主动获取信息，而不需要被动获取信息”。谈到具体操作，他们的做法是由小区物业服务中心获取房屋置换信息，并达成口头协议，由置换公司专业人员统一办理租售协议，并且他们置换公司的专业人员每人都会分片管理着几个小区业务，分成是按1:1:1，即专业人员一份，小区经办人一份，小区服务中心一份。如果有置换公司操作完成，那么小区经办人那份就没有了，并且这部分效益会跟小区负责人奖金挂起钩来。

在整个交流过程中，杨总对物业行业的发展总是充满信心。他说：“尽管表面上我们没有房产公司赚钱，但从投入产出的比例计算，物业不会输给任何一个行业的，不要怀疑自己的行业，物业绝对有前景的”。

通过组织这次对绿城物业的考察，我们每一个人都坚定了对物业行业的信心。尽管只有一天的时间，但我们学到了不少，关键是意识上得到了提高。感受到绿城对质量的不断坚持——世界上两种情况下坚持最可贵，一是春风得意时，二是一败涂地时（摘自绿城内部刊物）。而绿城做到了，所以方有今日的辉煌。这次学习和考察，会带来更多的思考！

所以我们会根据这次考察的情况，回来后，结合公司的实际情况做出相应调整，以适应当前发展的需要，并且我们认为今后这样的考察还是很有必要的„„

启示：

一、企业培训工作相当重要，不管有钱没钱，多要将企业培训工作放在一个重要位置，因为物业毕竟是一个以管人为主的行业，坚持对员工开展行之有效的培训，是提高服务质量及强化执行力的重要手段。所以，科海物业公司将根据公司的实际编制一套内部统一的员工培训教材，目前这项工作已经开始着手编写和整理。

二、给各级管理层压力，层层考核、层层加压，优者褒奖、劣者淘汰，尤其是中层。这样才会锻炼人、磨砺人，千斤重担要大家一起扛，而不要总是高层来扛。高层在任务布置后要看结果而不要总是盯着过程。

三、加快行动的步伐，用实践来证明一切，不要老是怀疑讨论，允许犯错误，但不允许犯同样的错误。

四、坚持二个服务一起抓，一个是基础服务（标准化物业），另一个是特色服务（经营性物业）。并且作为二项重要指标对各级领导的考核。

曹卫东

二00八年八月二十五日

第三篇：前期物业服务合同(非绿城)范文

说明：空白处应填写完整，填写部分应去掉下划线，同时填写部分及与参考文本不一样的地方用红色标注。（如范本内容有删除也应注明，以便于公司评审）

（××项目）前期物业服务合同

本合同当事人

甲方： 房地产开发有限公司 法定代表人： 地址： 联系电话：

乙方： 物业管理有限公司 法定代表人： 地址： 联系电话：

根据我国有关法律、法规，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方聘用乙方为 管理区域（注:物业名称）（以下简称“物业”或“本物业”或“物业管理区域”）提供物业服务，订立本合同。

第一章 物业基本情况

第一条 物业基本情况

物业名称：。

物业类型：多层公寓、小高层公寓、高层公寓、商业用房、办公用房、车位（库）、库房、储藏室、地下层。（注:根据物业的实际情况填写）

物业坐落位置： 市(县)区 路（街道）号。

四至：东至 路、南至 路、西至、北至。占地面积：平方米。总建筑面积约平方米。

其中：住宅平方米（可细分多层、小高层、排屋、别墅等），办公用房平方米，商业用房平方米，地下车位 个，其他物业平方米。（根据实际填写）

物业共用部位、共用设施设备，详见附件

一、附件二。物业交付时间： 年 月 日前。

第二条 前期物业服务是指：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业服务与管理。

第三条 乙方为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，本管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任。

第二章 前期物业服务内容

第四条 在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维修、养护和管理，但根据《商品房买卖合同》或其他合同的约定，相关业主对物业的共用部位或公共部位享有专有或独占使用权的，由相关业主负责该等部位的维修、养护、管理及清洁卫生，并承担费用。

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或合同约定乙方不需承担义务的设施设备或根据合同约定由专业单位维修、养护的设施设备（如电梯等）除外。

3、物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。

4、业主共有的公共绿化的养护和管理。

5、车辆停放管理。

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。

7、装饰装修管理服务。

8、物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理。

9、法律法规规定的其他内容。

第五条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：

1、；

2、。

（此条如有特殊约定的服务内容的应列明，反之应删除。）

第六条 乙方提供的上述物业管理服务应达到约定的质量标准（物业管理服务质量标准见附件三）。

第七条 在业主委员会成立之前，乙方负责属于业主共有的物业管理商业用房，物业共用部位、共用设施设备，业主共有的场地及物业管理区域内配套设施的经营管理，经营管理收入的所有及使用等根据本合同的约定办理。

第八条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务。乙方是否接受委托，以及服务内容和费用等相关事项由单个业主和乙方另行协商后确定。

第三章 前期物业服务期限

第九条 前期物业服务期限自 年 月 日起至 年 月 日止。但是，本合同期限未满、业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，本合同自然终止。

本合同期限届满，本物业已具备成立业主大会条件的，甲方应当促使本物业成立业主大会、产生业主委员会。自本合同期限届满之日起，乙方有权终止本合同，并按有关规定办理移交，乙方终止本合同的，应提前三个月通知甲方。

本合同期限届满，但本物业尚不具备成立业主大会条件的，本合同自动延续至本物业具备成立业主大会条件之日，此后，乙方有权终止本合同，乙方终止本合同的，应提前三个月通知甲方。

本合同期限届满，本物业尚未成立业主大会、产生业主委员会，但乙方书面通知甲方，同意继续履行本合同的，本合同继续履行至业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。

注：合同至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止。以上内容应调整为：

前期物业服务期限自 年 月 日（或物业交付之日）起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止。（注：杭州市的项目必须签此合同期限，否则房管局合同备案不能通过。）

第四章

第十条 甲方权利义务

双方权利义务

1、与物业买受人签订物业买卖合同时，应包含本合同的主要内容，要求物业买受人承诺在本物业具备入住条件后承继本合同的相关权利、义务。

2、依据有关规定负责制定《临时管理规约》，在物业销售前将《临时管理规约》内容向物业买受人明示，并要求其遵守；协助乙方与业主签订《前期物业服务协议》，在业主委员会成立之前，要求业主和物业使用人共同遵守《前期物业服务协议》；在物业竣工交付使用时，负责向物业买受人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书。

3、监督检查乙方各项方案和计划的实施。

4、承担保修期内由于设施设备质量问题产生的损失费用。

5、甲方移交给乙方管理的业主共有的房屋、设施、设备应达到政府有关部门制定的验收标准要求；在保修期内，如存在质量问题，按以下 方式处理：

（1）甲方负责及时返修，且需保证质量；（2）委托乙方返修，并支付全部费用。

业主共有的房屋、设施、设备的保修范围、保修期限按照建设部《房屋建筑工程质量保修办法》规定执行。

6、甲方应在物业竣工验收合格后并在物业交付前 日（一般为90日，具体根据项目前期介入时间而定）按规定依法无偿提供占地上总建筑面积3‟的物业管理办公用房、4‟的商业用房和员工宿舍及员工食堂（宿舍和食堂根据与开发公司洽谈内容而定），并向乙方移交其它属于业主共有的物业共用部位、场地、共用设施设备，物业管理区域内配套设施。

物业管理办公用房、员工宿舍及员工食堂要求带基本装修，并配有相应的配套设施使乙方能直接投入使用。

（注：

1、本条仅适用于杭州市住宅物业。

2、除杭州市外的浙江省其他地区的住宅物业，表述为：“甲方应在物业竣工验收合格后并在物业交付业主前 日按规定依法无偿提供占地上总建筑面积7‰的物业管理用房和员工宿舍及员工食堂，并向乙方移交其它属于业主共有的物业共用部位、场地、共用设施设备，物业管理区域内配套设施。

3、浙江省内（包括杭州市），如果均为非住宅的，表述为：“甲方应在物业竣工验收合格后并在物业交付业主前 日按规定依法无偿提供占地上总建筑面积3‰的带基本装 修的物业管理用房和员工宿舍及员工食堂，并向乙方移交其它属于业主共有的物业共用部位、场地、共用设施设备，物业管理区域内配套设施。”

4、浙江省外地区，物业管理用房的比例应当根据当地具体规定设置。或可表述为：按规定依法无偿提供物业管理用房

5、以上用房提供面积比例请核对当地相关规定！）

物业管理用房建筑面积平方米，其中：办公用房平方米，商业用房住平方米，员工宿舍用房平方米，员工食堂用房平方米。（可根据实际作调整），有些项目不提供宿舍，可由开发商直接补贴费用，若面积等无法确定的，则可删除。

管理用房产权归属全体业主所有，由乙方在物业管理服务期内无偿使用。

7、完善本物业管理区域内的配套设施和配套工程，包括物业的标识系统、公共垃圾桶、垃圾中转站、垃圾房等。

8、遵守物业管理及其他有关法律、政策，协助乙方落实各项管理工作。

9、甲方在物业交付使用前 日（一般为30日，需根据项目实际来定），向乙方移交下列资料：

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内附属配套设施、道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（2）物业管理用房、共用设施设备清单；

（3）设施设备的安装、使用、维护保养技术资料以及各类公共设备等有关维保合同书复印件；

（4）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（5）已购房业主姓名和联系电话、所购房屋位置和面积；（6）物业管理所必需的其他资料。

10、协调、处理乙方在前期介入中提出的合理化建议和发现的问题。解决在竣工验收和接管验收时提出的各项遗留问题，在规定时间内必须整改完结。

11、协助乙方做好前期物业服务工作，开展宣传教育和文体活动。

12、负责协助乙方办理前期物业服务费审批或备案手续。如果经物价部门认可的前期物业服务费收费标准低于本合同约定标准的，差额部分由甲方补足，直至本合同期满。（若是招投标项目，本条款可放在补充协议）

13、不干涉乙方依法或依本合同约定所进行的物业管理服务和经营活动。

14、在物业交付使用前 日，甲、乙双方应共同对物业的共用部位、共用设施设备检查验收，甲方应保证交付使用的物业竣工验收合格。

15、在房屋、设施设备保修期限内承担，甲方应承担的房屋、设施设备保修责任。

16、指定专人负责跟踪、协调、处理房地产开发建设中的遗留问题。

17、督促业主和物业使用人交纳物业服务费（及能耗费：指不含能耗的项目）。

18、已竣工但在集中交付期满尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，前期物业服务费由甲方全额交纳，但商品房买卖合同已约定由物业买受人承担和交纳的除外。

19、物业管理区域外的设施设备的管理，管理费用另行支付。

20、甲方单独所有的配套设施（如会所）或其他单个业主所有的配套设施由乙方管理的，物业服务费用经甲乙双方另行协商后确定。

21、甲方开发建设的市政配套设施应移交给市政管理部门或其他部门。

22、如果物业交付期间甲方尚有建设行为的，甲方应当向乙方另行支付管理费用，直到建设完成，如果因此产生的业主投诉由甲方负责处理。（注:如果不存在这种情况，可删除）

23、根据政府规定需乙方协助参与前期一房一验的相关费用由甲方承担。（注：此条内容根据项目当地规定填写或修改，如当地未要求物业公司参与一房一验，可删除）

24、本物业具备成立业主大会条件后，甲方应当及时向物业所在地的区房地产行政主管部门或街道办事处提出成立业主大会的申请。

25、法律、法规规定及本合同约定的其他权利、义务。第十一条 乙方权利义务

1、在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，履行本合同的有关权利、义务。

2、根据有关法律、法规及本合同的约定，制定本物业管理区域内的物业服务制度和物业服务方案，自主开展物业经营管理服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益。

3、承接物业时，查验、接收物业管理用房、共用部位、共用设施设备。

4、结合本物业的情况，编制工作计划、费用预算。

5、编制房屋、设施设备大中修方案报批准后实施。

6、每6个月公布一次业主共有的物业管理用房、共用部位、共用设施设备和场地的经营性收支帐目。

7、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

8、开展对本物业的共用部位、共用设施设备的安全检查工作，发现安全隐患应及时予以整改。

9、协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，乙方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

10、不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。确需临时占用、挖掘道路、场地的，应在本物业管理区域内公告，并将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

11、对业主或和物业使用人违反《临时管理规约》的行为，有权采取劝阻、制止、在物业管理区域内公示、报告甲方或业委会以及其他合法方式进行处理。

12、以《业主手册》或其他适当方式向业主和物业使用人提示物业使用的有关事项，当业主和物业使用人装修物业时，订立书面装修管理协议，告知有关注意事项和禁止行为，并负责监督。

13、对于甲方明确约定给单个业主专用的绿地、露台及其他单个业主享有专用权的部位，告知有关保养、维护、清洁事宜，并负责监督。

14、建立和妥善保管本物业管理档案，及时记载变更情况。

15、合同终止或解除时，应及时办理交接手续，向甲方移交甲方提供的物业管理用房、共用部位、共用设施设备及物业管理的全部档案资料，移交时已成立业主委员会的，则向业主委员会移交。

16、法律、法规规定及本合同约定的其他权利、义务。

第五章

前期物业服务费

第十二条 本物业管理区域前期物业服务收费采用包干制方式，乙方按照本合同约定的标准收取前期物业服务费，并按本合同第四条约定的服务内容及本合同附件约定的质量标准提供服务。

第十三条 本物业管理区域前期物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。具体标准如下：（注：可选择）

多层住宅： 元/月·平方米； 小高层住宅： 元/月·平方米； 高层住宅： 元/月·平方米； 商业用房： 元/月·平方米； 办公用房： 元/月·平方米； 幼儿园： 元/月·平方米； 会所： 元/月·平方米； 地下车位： 元/月·个； 库房： 元/月·个； 储藏室： 元/月·个； 其他：„„。

第十四条 物业服务费中未计入高能耗共用设施设备（如：电梯、增压水泵、中央空调、景观水系等）运行所需的能耗费用，该等能耗费用预收后按建筑面积据实向业主分摊，每____月在物业管理区域内公布一次收支情况。能耗费预收标准如下：（注：可选择）

多层住宅： 元/月·平方米； 小高层住宅： 元/月·平方米； 高层住宅： 元/月·平方米； 商业用房： 元/月·平方米； 办公用房： 元/月·平方米； 幼儿园： 元/月·平方米； 会所： 元/月·平方米。一般电梯公寓0.5元/月 或表述为：

物业服务费中未计入高能耗共用设施设备（如：电梯、增压水泵、中央空调、景观水系等）运行所需的能耗费用，该等能耗费用按“共用设施设备运行能耗收取及分摊办法（详见附件）”据实向业主分摊。

[注:也可结合物业服务费实际情况表述为：第十四条 物业服务费中已经计入高能耗共用设施设备（如：电梯、增压水泵、中央空调、景观水系等）运行所需的能耗费用，该等能耗费用不另行向业主分摊。]

第十五条 物业服务费主要用于以下开支：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用、管理费用；

7、物业服务企业固定资产折旧费用；

8、法定税费；

9、物业服务企业的利润；

10、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

11、经业主同意的其他费用。

第十六条 物业管理区域内归甲方所有的会所纳入物业管理范围，甲方应按照约定的标准交纳物业服务费及能耗费。如果甲方与会所的经营者约定物业服务费及能耗费由会所经营者缴纳的，从其约定，但甲方对该等物业服务费及能耗费的缴纳承担连带责任。会所经营中发生的水、电等所有费用均由会所经营者自行承担，甲方承担连带责任。（结合项目是否有会所，若没有此条款可删除）

第十七条 在合同期内，如当地物价指数上升幅度较大，乙方需提高物业服务费（及能耗费）的收费标准时，须经甲乙双方协商，并应征得相关业主的同意。

第十八条 前期物业服务费自本物业交付之日或甲方发出的交付通知指定的交付日期之次月起计收，前期物业服务费由业主缴纳。如果甲方与相关业主因房屋质量等问题对交付日期另行达成书面协议的（以下简称“实际交付”），自通知交付之次月起至实际交付之次月止的物业服务费由甲方承担（若地方性规定有空置房标准的，按空置房标准缴纳），实际交付之次月起的物业服务费由业主缴纳。

交付当月的前期物业服务费由甲方全额支付。

第十九条 纳入物业范围的已竣工但尚未出售，或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳；对于甲方已交付使用，但业主或使用人尚未居住的物业，物业服务费按当地相关规定收取。

使用所购物业的水、电、气等配套设施或进行装饰装修的，视为已居住。（注：地方性法规无对空置房折扣交费的规定的及项目为精装修物业的，则本段可取消）

第二十条 物业服务费（及公共能耗费）(注:已含能耗的需删除）每 个月预缴一 次，缴纳费用时间为每 个月的第 个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。

第二十一条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

第六章 物业的经营与管理

第二十二条 属于全体业主共有的物业管理商业用房，物业共用部位、共用设施设备，业主共有的场地以及物业管理区域内配套设施在业主委员会成立之前由乙方经营管理。上述各项物业的经营管理收入扣除必要的成本外，其余收入作为收益归全体业主共有，专项用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护，配套设施经营亏损的弥补。归全体业主共有的该部分收入由乙方代管。

物业管理区域内配套设施指物业管理区域内属于全体业主共有的游泳池、网球场等配套设施。（注：此段根据项目是否有此配套填写）

第二十三条 业主共有的车库车位的经营管理，使用人应按照物业所在地的相关规定向乙方交纳停车费。

上述停车费扣除必要的支出成本外，其余收益归全体物业买受人共有，专项用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护，配套设施经营亏损的弥补。归全体业主共有的该部分收入由乙方代管。

第二十四条

甲方所有的车库车位的经营管理（注：若没有此条款可删除），在物业交付前三个月由甲乙双方另行协定。

甲方所有的停车场地的车库车位，不委托乙方经营管理的，包括但不限于甲方自行使用、保留、空置或自行出租，均按本合同第十三条的标准向乙方支付物业服务费。

或如下表述（在前期合同签订之前已与甲方谈好经营管理的）甲方所有的车库车位的经营管理

1、甲方所有车库车位委托乙方经营管理的，乙方应按下列标准向使用人收取停车费，但法律或政策对停车费收费标准作调整的，则乙方收取的停车费作相应调整。

（1）地下车库车位： 元/次； 元/小时； 元/日； 元/月。（2）地上车库车位： 元/次； 元/小时； 元/日； 元/月。

2、上述停车费中的 %作为乙方必要的成本和收益，其余归甲方所有。

3、甲方所有的停车场地的车库车位，不委托乙方经营管理的，包括但不限于甲方自 行使用、保留、空置或自行出租，均按本合同第十三条的标准向乙方支付前期物业服务费。

第二十五条 乙方将本合同第二十二条述及的各项物业的经营管理收支帐目单独列帐，每6个月将收支情况报告甲方并在物业管理区域内公告。

乙方应每 个月将本合同第二十四条述及的物业的经营管理收支帐目的收支情况报告甲方。（注：如甲方所有的车库车位分成比例未作约定的，此条款则不需要。）

第二十六条

乙方根据物业服务的需要，有权将本合同第二十二条述及的各项物业出租或委托专业公司或其他公司进行经营管理。为了全体业主的利益，乙方将各项物业出租或委托上述公司进行经营管理的期限可以约定为本合同期满或终止后的一个合理期限。

第二十七条 对于甲方已经移交的物业管理用房或全体业主共同所有或共同使用的其他财产、设施，在业主委员会成立之前，乙方从有利于全体业主利益考虑，可以决定该等财产、设施的使用、经营和管理等事项，而无需再征得全体业主同意，但乙方应在该决定作出之日起10日内将该决定在本物业管理区域内予以公示。

第二十八条 乙方对本合同项下的车辆管理仅指对车辆行驶、停放秩序的管理，并不承担对车辆的保管义务。

第二十九条

乙方不提供对业主、物业使用人、访客代为泊车的服务，乙方禁止乙方员工代为泊车。

第七章

物业的使用与维护

第三十条 本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，由乙方制定，经甲方确认后生效。

乙方根据规章制度提供管理服务时，业主和物业使用人应给予配合。

第三十一条 乙方可采取劝告等必要措施，制止业主、物业使用人违反本合同和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。

第三十二条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉。

第三十三条 因维修物业或者公共利益，甲方、业主确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得乙方的同意并在本物业管理区域内公告；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在本物业管理区域内公告。

临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状，造成 损失的，应予以赔偿。

第三十四条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

第三十五条

物业管理用房产权属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用为提供物业服务方便由乙方使用的物业管理用房，乙方不得改变其用途。

第八章 物业维修经费

第三十六条

本物业专项维修资金的缴存、管理、使用和续筹均依照相关的法律规定及当地相关政府部门的有关规定执行。

物业共用部位、共用设施设备中修以上（包括中修）维修、更新、改造费用在专项维修资金中列支。

第九章 违约责任

第三十七条 甲乙双方任何一方无法律依据提前解除合同的，违约方应支付对方人民币 万元的违约金；造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。

第三十八条 甲方违反本合同的约定，使乙方未完成规定管理目标的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决。逾期未解决的，乙方有权终止本合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第三十九条 乙方违反本合同的约定，不能完成管理目标的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第四十条 业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金（注：违约金具体支付比例，应结合当地相关规定填写！）。对于欠费不交纳的，乙方可向物业所在地人民法院起诉。业主或物业使用人迟延交纳物业服务费的，乙方有权直接在属于业主共有的经营性收入中支取；乙方直接在属于业主共有的经营性收入中支取的，业主委员会或其他业主可以向迟延交纳的业主或物业使用人追偿。

第四十一条 乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；并按多收金额每日千分之二（注：同第四十条！）支付违约金。第四十二条 甲方、业主或物业使用人损害物业共用部位、共用设施和物业管理区域内的配套设施，应向权利人承担赔偿责任。

第四十三条 甲方不得因有利于物业销售擅自向物业买受人承诺物业管理服务收费标准，否则，由甲方向乙方作出补偿。

第四十四条

双方约定因为下列事由所导致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，即乙方均不负赔偿责任：

1、因天灾、地震等不可抗力之事及非乙方能够控制的其它事由，包括但不限于政府行为或政策法规变动等所导致的损害。

2、在本物业内发生治安或刑事案件包括但不限于暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾等事由所导致的损害，但因乙方故意或过失所致，不在此限。

3、因甲方、业主或第三者之故意或过失所致，或业主、使用人违反本合同、临时管理规约和其它物业管理服务规定所导致的一切相关损害。

4、非因乙方违反本合同义务，业主专有及约定专用部分之火灾、盗窃等治安、刑事案件所导致的损害。

5、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的。

6、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要而且事先已经告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。

7、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的，如若因乙方不作为造成连续发生不能正常供水、供电等的不在此列。

8、乙方书面建议改善自用、共用及约定共用部分设施或改进管理措施，而甲方未采纳所导致的损害。

9、自业主迟延给付服务费用至清偿日期间（含票据未兑现部分）产生的任何损害。

10、因本物业区域内车辆被窃、被破坏或车内财物被窃而产生的相关损失，但因乙方违反本合同义务而导致以上事故者除外。

11、甲方或业主、物业使用人未经乙方同意，擅自委托乙方员工提供服务所导致的任何损害（如代为泊车等）。

物业管理区域内发生的车辆毁损、灭失，财物被盗等财产损失，或人身伤亡事件的，由责任方承担刑事或民事责任，乙方不承担责任；但是，如果该损失是因乙方及其工作人员故意或重大过失造成的，乙方应承担相应的赔偿责任。乙方承担的赔偿责任以当年 物业服务费总额的1%为限；单户赔偿不超过该户当年应缴物业服务费的10%。（比例仅作参考）

第十章 附 则

第四十五条 在物业交付使用前 日内，甲方应按照乙方制定的共用设施设备系统接管验收规程配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验，查验中发现的问题甲方应及时予以解决。对于查验中的问题（含工程遗留问题等）及解决办法等，甲乙双方在《物业承接验收确认书》予以明确。

第四十六条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方和业主、物业使用人应积极配合乙方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。

第四十七条 房屋因建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能、造成重大事故的，由甲方、施工单位和设备生产安装部门等相应责任单位承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府相关行业主管部门的鉴定为准。

第四十八条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等法律效力。

第四十九条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，如协商不成时，可提请本物业所在地人民法院裁决。

第五十条 本合同共 页，一式叁份，甲乙双方各执一份，报辖区物业管理主管部门（备案）一份（根据当地规定来确定），具有同等法律效力。

第五十一条 本合同自甲乙双方盖章并经授权代表签字之日起生效。

甲方： 房地产开发公司（盖章）授权代表（签名）：

乙方： 物业管理有限公司（盖章）授权代表（签名）：

年 月 日

第四篇：绿城物业装修管理服务精细流程

绿城物业装修管理服务精细流程

一、家居装修应办理的手续 对此可以分为两种情况：

（1）房屋所有人、使用人进行家庭居室装饰装修，凡涉及拆改主体结构和明显加大荷载的，必须按照建设部《建筑装饰装修管理规定》第八条规定的程序办理，即：

①房屋所有人、使用人必须向房屋所在地的房地产行政主管部门提出申请，并由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的使用安全进行审定。

②房屋装饰装修申请人持批准书向建设行政主管部门办理报建手续，并领取施工许可证。

（2）进行简易装饰装修（如仅作面层涂料、贴墙纸、铺面砖等）的，应当到房屋产权单位或物业管理单位登记备案。

二、家居装饰装修的禁止性规定 家庭装饰装修，有四项禁止性规定：

（1）不得随意在承重墙上穿洞，拆除连接阳台门窗的墙体，扩大原门窗尺寸或者自建门窗；

（2）不得随意增加楼地面静荷载，在室内砌墙或者超负荷吊顶、安装大型灯具及吊扇；

（3）不得破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层，以及水、暖、电、煤气等配套设施；

（4）不得大量使用易燃装饰材料等。

三、业户装修要求

业户对所购物业进行装修都是在房屋原有基础上进行的，所以它和建造过程中的装修有所不同，必须贯彻以下要求：

（1）装修必须符合房屋设计时的工程技术规范与技术指标；

（2）施工时应顾及相邻业户的正常工作及生活，尽量减少对他们的影响；（3）重视施工中的防水工作。

四、装修管理必备文件要求（1）装修管理协议；（2）装修申请表；（3）装修管理办法；（4）施工人员登记表；（5）临时出入证；（6）《安全责任书》；（7）施工许可证；（8）动用明火许可证。

五、装修管理制度认知

1、装修申报制度

（1）业户须向物业管理部门提出申请，领取《装修申报表》；

（2）业户填好《装修申报表》并附装修图纸与施工人员身份证复印件，交物业管理部门备案；（3）物业管理部门认可审核材料后，由施工队负责人填写《施工人员登记表》。

2、装修审批制度

（1）在接受装修审核材料两天内，物业管理部门应对装修方案中涉及承重结构、公共设施的内容进行审核，提出书面意见，并送交业户及施工队负责实施；

（2）业户装修施工队携填好的《施工人员登记表》连同施工人员的照片一并提交物业管理部门，物业管理部门检查后为施工队办理《临时出入证》，收取出入证工本费，并做好发放记录；

（3）由物业管理企业与业户、施工队负责人签署《装修管理协议》和《安全责任书》；

（4）由物业管理企业发给《施工许可证》，施工队按审批的装修范围进行装修；

（5）装修中如需要动用火的还需要办理《动用明火许可证》。

3、装修现场管理规定

装修现场监护是装修管理的关键。所有的规定都要靠现场监护来落实，因此物业管理企业应派人对施工现场进行定时的监督检查。

（1）张贴X 号X 室装修公告，注明装修工期等及对周围业户有所打扰的道歉语；

（2）审查施工人员的情况同，严格执行凭证出入制度；（3）每天去装修施工现场了解装修情况；建筑垃圾堆放情况，保持周边环境整洁；

（4）施工现场不准吸烟；对施工队动用明火时现场检查、监督；（5）及时阻止装修施工队不合时宜地进行有强烈声响和污染性气味的操作；

（6）装修竣工后业主和物业管理部门一起按施工申报备案资料和住宅使用公约进行验收，验收后，双方在《装修申报表》上签字确认；

（7）收回施工队的临时出入证，对遗失的出入证，双方应在《施工人员出入证发放记录》上做好登记并通知保安负责人；

（8）装修材料运出小区应经业户签字，并经管理处确认。

4、装修工程队管理规程

为加强对装修工程队的管理，凡住户申请装修经物业管理企业审批同意后，工程队进行施工前必须签订《装修工程队责任书》，其主要内容如下：（1）缴纳管理费：装修人员进入住户装修时，必须向物业管理企业缴纳每日每人X 元的管理费；

（2）办理临时出入证：办证时需申报工种、人数、装修时间，并交1 张1 寸黑白照片；

（3）装修施工负责人要保证各楼层公共设施的完好，如不能随意按电梯按钮，不得在电梯内乱写、乱画，不能撬各种门锁等，做到保持楼层的干净、美观。如违反规定，物业管理企业将采取停电、停水、罚款等形式进行处理，由此所耽误的工程进度，由施工负责人负责；（4）保证住户原电器及卫生设备的完好。用电时，要采用适当的插头，严禁用电源线直接接在漏电开关上；严禁在室内抽烟、用电炉做饭，做到安全防火等。如有违反，由施工队及有关施工人员负责一切经济损失及法律责任；

（5）装修材料超长超宽禁止使用电梯；

（6）在装修过程中，需要进行电焊工作的，必须事先向物业管理企业提出申请；

（7）装修时间为上午8：00~12：00，下午14：00~21：00。如果住户装修工期紧，需加班加点，禁止使用电动机械和发出各种噪音，禁止晚上在楼内喷油漆、烤漆，避免影响邻居的正常休息；

（8）工程队应严格按照有关规定装修。如住户要求违章装修时，应予解释说明，不予装修。否则，除住户承担责任外，工程队也应承担一定的责任；（9）物业管理企业有权禁止违纪工程队进行装修工作；（10）住户自托亲朋好友进行装修，按照上述各条办理；

（11）装修施工人员和物业管理企业工作人员都要遵纪守法，加强协作与沟通，共同维护住户装修秩序。

六、装修管理记录要求

（1）物业管理部门应做好装修管理的日常记录，记录要如实地反映装修管理实际情况，并将记录归入业户档案中。（2）常用装修管理记录： ①分户记载管理日志； ②分户登记整改通知书； ③分户记载施工人员管理记录； ④分户登记施工人员出入证收发记录。

七、装修管理作业检查规定

（1）物业管理处经理每月不定期抽查两次装修管理情况；

（2）物业管理处经理对违章装修业户的处理情况，每天到现场复查一次，直至整改完毕；

（3）设备主管对装修中损坏房屋承重结构、公共设施、超量用电等违规行为应及时发现并予以阻止，并要求施工队限期修复损坏部位；

（4）对于在检查中发现的问题要书面通知相关人员整改，属于多次出现的问题，需分析原因并开具《纠正/预防措施实施通知单》加以完善。

八、物业装修监控要点

1、建筑物结构

各装修工程可以在其自身单元内进行非结构变更，但不得开凿、损坏任何承重墙、梁、楼板、屋面及其他任何破坏楼宇的结构强度的行为。

2、建筑物外观

对于建筑是否封闭阳台及如何封闭、建筑物外墙怎样安装空调及如何排放冷凝水、建筑物外墙能否安装广告及无线等都必须统一规划，严格监管。

3、消防 二次装修动火作业现场的保护措施。消防设备的保护、阻燃材料的使用及防火处理、消防系统的变动及申报等都是装修管理中需注意的问题。

4、安全管理

二次装修阶段，施工单位多且人员复杂，期间最易发生窃案。对于施工人员的进出、留宿的管理及24 小时日常巡查将是安全管理重点。

5、环境保护

装修期间对于可能造成的墙面、地面、电梯轿箱等污染应加强监管；对于二次装修垃圾应辟专门堆放场地并集中清运；对施工作业时间严格控制，以免施工噪音对他人构成滋扰。

6、公共设施

特别注意检查已落成交付使用的公共建筑、道路或公共设备设施，包括配电箱、消防栓箱、公共照明、公共管道、公共电路、安全监控装置等，有些需要贴上封条。

任何人未经同意不得擅自连接公共设施，如电路、下水道等，也不得导致排水管道系统、化粪池、隔油池等阻塞或削弱其有效运用。遇损坏或因装修改造而造成楼层漏水、渗水、管道堵塞等，朵予以处罚并及时修复。

7、检查、验收

对于装修单位，管理公司应设专人负责现场管理，对用户的改动、改造尤应注意监督。

九、住宅单元装修巡查验收要点（1）进入新现场前，要仔细查看图纸及审批文件，做到心中有数。（2）进入装修现场后，应按审批内容逐项检查，并应注意：

隔墙材料：用防水材料或空心砖、轻体墙等（木器必须按规范上消防局认可的防火漆）；

天花材料：用防水材料或防火处理；

电气线路改动：需套PVC 管，配电箱内空气开关型号、位置是否正确，出线线径是否合理等；

地面：检查该业主是否在允许范围内对地面进行改动，如洗手间、厨房等地面改动，必须按规范做好地面防水处理，并约会管理处有关人员进行检查；

墙面：墙面以涂料为主；如贴墙纸必须是阻燃墙纸；

给排水管道：给排水管道如有改动，需检查其是否照图施工，材料质量是否符合国家标准，接口部分是否漏水，是否损坏主管及原有管道等； 空调安装：检查主机是否在指定位置安装，地脚螺栓需加装防震垫片，空调排水不能直接排至户外，需利用厨房、选手间或阳台地漏排水，主机如需挂墙或搭架安装，需用不锈钢材料；

大门（进户门）：如更换大门，需提供乙级防火门证明，否则不准更换； 防盗门：必须选择管理处指定的款式，不接受其他款式，防盗门不能超出门框范围而凸出走廊；

窗户防盗网（栏）：新加防盗网必须在窗户内；

外露平台：外露平台如有装修，需查明是否得到管理处及开发商批准。（3）任何违章工程必须尽快记录下来或拍照存档（如有需要），及汇报以便做进一步行动；

（4）竣工验收。验收时二次装修小组最少两位成员在场，其中一位是初审该单元图纸的同事，验收时按装修审批的项目及要求并结合巡楼报告检查该户的装修状况。如发现有不合格，则当场指出需如何整改，签发《整改通知书》或《违例装修项目说明》，整改后再进行验收，直到合格。

十、商铺装修巡查验收要点

（1）进入新现场前要仔细察看图纸及审批文件，做到心中有数。（2）进入装修现场，应按审批内容逐项检查，并应注意：

①隔墙：必须使用阻燃型建筑材料，如石膏板、泰柏板、空心砖等，严禁使用木板等易燃材料隔墙；

②墙面：可使用ICI 等涂料或阻燃型材料，如防火板、阻燃墙纸等，使用面板装

修时需在底板做防火处理；

③地面：不可损坏原地台，如有给排水管路经过，必须做好防水，并经工程部验收；

④开花：必须使用阻燃型材料，如石膏板、矿棉板等，严禁大面积使用木板，天花高高一般在2.5～2.7 米之间，一般不接受不装吊项的申请，如安装封闭型天花，则必须在天花上所有闸阀处预留检修口； ⑤烟感：每一个封闭间隔必须装一个或多个有效烟感（Net≤80 ㎡），如间隔墙高度低于天花50 厘米或以上，则可和附近的烟感共用，所有烟感必须离开空调出风口、回风口最少50 厘米；

⑥喷淋：所有喷淋管道必须油红色防锈漆。用吊码稳固安装，不准使用铁丝、电线等悬挂。所有管路接口不得有渗、漏现象。喷淋头必须离开石英灯等高温光源最少30 厘米，以防过热爆裂（有效温度为68℃）； ⑦电气：所有线路需要套PVC管。天花上线管道需用吊码固定，不能用铁丝、电线等悬挂，更不能悬挂在消防管、空调管上。检查配电箱内空气开关型号、位置是否合理，动力线需有漏电保护，动力和照明必须分开，不得共用零线；

⑧中央空调：检查所有二通阀及电磁阀是否正常工作，电气按线是否正确，保温是否全面、新加的风机盘管可否轻易抽出马达，以便于清洗。检查排水管的坡度是否利于空调排水；

⑨灯箱：灯箱只能用镂空刻字方法装饰，灯箱电源须加定时器，未经许可，不能悬挂招牌等在公共部分；

⑩大门：一般情况下，大门不能更换，如见有更换，需及时查明上报。（3）任何违章工程必须尽快记录或拍照存档（如有需要），及时上报以便做进一步行动。（4）验收：

①验收时二次装修小组最少两位成员在场，其中一位是初审该单元图纸的同事，验收时按装修审批的项目、要求并结合巡楼报告检查该户装修状况。如发现有不合格，则当场指出需如何整改，签发《整改通知书》或《违例装修项目说明书》，整改后再验收，直到合格。

②联系消防、空调项目承包商，按合同检查消防报警联动系统、空调系统，需开机运行二十四小时，检查是否运作正常。检查电力系统是否正常运作；给排水工程是否符合标准规定（如有）。

③管理处可作审批装修项目验收；涉及消防项目验收，以政府消防部门验收结果为准，并据此批核竣工/开业与否。

十一、住宅装修管理程序

（1）住户持局经营处签发的进住通知单在管理处领取《住宅装修审批表》（一式两份）。

（2）填好《审批表》连同施工队的营业执照、市《承建资格证书》复印件，交管理处，由责任房屋事务助理、责任维修人员初审，管理处主任审批（当天内完成）。

（3）住户连同施工队负责人到管理处领《审批表》（一份），交装修押金及装修垃圾清运费，进一步了解装修有关规定。

（4）住宅装修施工，责任屋村事务助理、维修人员、保安员跟踪监督，每天必须到施工现场四次或以上。

（5）住宅装修竣工，责任屋村事务助理、消防管理员住户验收、在《审批表》上签字，住户或施工队凭《审批表》退回押金。

（6）考核：由事务部部长、维修工程部部长、管理处主任抽查。

十二、装修档案建立流程

第五篇：物业服务内容和服务标准2

物业服务内容和服务标准

物业共用部位、共用设备设施维护

 建立设备房巡查制度。

 建立设备管理台帐。

 停水停电提前通知（市政突发停水停电除外）。

 二次供水水箱清洗：1次/年，水质合格。

 电梯困人：10分钟到达现场处理。特殊情况下通知维保公司1小时内到达。

 房屋外观定期巡查，对违反规划擅自私搭乱建及改变房屋用途现象及时劝止和报告相关主管部门。

 设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。公共秩序维护

 安全岗位实行24小时值班和巡逻制度。

 对偷盗、抢劫、意外伤害、火灾等突发事件有相应预案。

 经营性停车场有合法手续，有交通标识和进出凭据。

 消防演习：2次/年。

 定期开展消防和居家安全宣传。

清洁卫生维护

 楼道清洁：清扫1次/天拖洗1次/天。

 公共场所、绿地、道路：清扫1次/天。

 沟渠池井、标识牌、信报箱：清洁1次/周。

 垃圾清运：2次/天。

 消杀：蚊虫消杀4次/月（夏）1次/月（冬）。

 公共雨、污水管道疏通：1次/年。

 雨雪天气后及时组织人员清扫积水和积雪。

流行性病毒及SARS期间：电梯按钮、公共俯首、游乐设施等公共区域设施每1天消毒一次。绿化养护

 花草树木长势良好，修剪整齐美观，及时防治病虫害。

 乔木修剪：2次/年。

 灌木修剪：8次/年。

 草坪修剪：4次/年。