第一篇：关于土地管理几个重要问题的思考
关于土地管理几个重要问题的思考
2011年7月份以来，胡锦涛总书记、温家宝总理先后3次针对国土资源管理工作发表重要讲话、做出重要指示。中央国务院主要领导同志对国土资源工作发表高频次、高密度讲话、做出指示批示，对国土资源管理工作给予前所未有的重视和关注，意义十分重大。
长期以来，土地管理领域尚存在的一些根本性问题和突出问题，对经济社会的快好发展，以及社会公平、社会稳定、合理利用资源方面产生着深远影响。认识与解决好这些问题，不仅是土地管理部门，也是全社会共同责任。
一、土地管理领域长期存在的根本性问题
我国宪法规定，社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。以此为基础产生了“国有土地所有权和集体土地所有权”土地管理“二元”结构。相较于国有土地所有权来说，“立法关于集体土地所有权的四项权能规定均存在不同程度的缺失”是土地管理领域长期存在的根本性问题。
《民法通则》第71条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用和收益和处分的权利”，但是根据我国目前相关法律规定，集体土地所有权上述的四项权利都受到不同程度的限制。其一，关于集体土地使用权权利受限制问题。集体土地使用权主要包括两种，一种是农用地的承包经营权，另一种是建设用地的使用权。根据《农村土地承包法》第8条第一款规定：“农村土地承包应当遵守法律法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设”，可见，对于承包经营的农用地，国家规定只能用于农业用途，不能用于非农用途。《土地管理法》第63条规定，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的情况除外”。从以上规定可见，集体土地使用权是一种被限制的物权。我国集体土地的占有权及收益权源于土地使用权，集体土地所有权人仅能在农业用地和本集体内部的建设用地范围内行使有限的占有和收益权能，而对非农用地没有占有和收益的权利。其二，集体土地的所有权人对其集体所有土地的处臵权几乎被剥夺。根据《土地管理法》第2条第四款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”这里的土地当然包括集体土地。可见，集体土地的最终处臵权实际上属于国家。这不仅剥夺了集体土地的出让权，也使本应由农民集体享有的收益流入国库，导致集体土地所有权缺失处分权。
因为土地管理存在“二元”结构，在征收征用集体土地过程中，农村集体土地利益大量流转为国有，农村集体土地权益人利益受损，是导致征地难、拆迁难、以及大量信访案件发生的根本原因。
因土地“二元”结构，不断地派生出众多公平、效率问题，乃至社会、经济问题，对社会稳定、宏观经济调控产生深远、长期影响。例如“农民进城”，“市民进村”、“外村民进村”后的土地权益问题。当前，最为突出、现实的两个问题是：
1、“小产权房”问题。集体建设用地上能否开发商品房？ 在集体土地上开发的商品房称之为“小产权房”。保守统计，全国现有“小产权房”面积达数亿平方米，住户人口达1000万人口以上。中央多次重申要对“小产权房”问题进行清理，并成立了清理领导小组等组织，但推进较慢。
2、城乡居民在使用全社会平均土地资源中，是否应支付土地成本问题。
当前，购买商品房中，开发商把土地出让金转嫁给了购房者。土地出让金包括土地征收征用成本、土地熟化成本，以及一定年限的土地租金。在社会主义社会中，“居者有其屋”是社会管理目标，公民住房使用自己应分得的一份土地，是否要支付土地成本或土地租金？
二、土地管理中的突出问题
（一）统一规范的土地交易市场尚未完全建立，工业用地招标拍卖挂牌出让受制于政府主导的项目投资模式，市场化程度不高，操作不规范。
（二）土地执法呈“大家用、一家管”、“众人加油门、一人踩刹车”的被动局面，共同责任机制尚未真正落实，土地执法软弱助长违法违规用地恶性上扬。同时，政府或相关部门是违法的主体。
（三）一些地方土地征收征用不规范、不透明，失地农民社会保障机制尚未建立健全，围绕征地补偿安臵的利益诉求和矛盾纠纷不断升级，成为影响社会和谐稳定的重要因素。
（四）土地批后监管薄弱，擅自调整土地开发内容、容积率等问题在一些地方较为突出。
（五）一些公职人员以权谋私问题突出，涉土腐败案件呈易发高发态势。
三、土地管理体制中的突出问题
当前，半垂直体制的国土部门面临多重“两难”局面：一是工作夹在“保障发展和保护资源”之间，二是地方国土部门夹“地方政府和国土部”之间。中央的目标是保护资源，地方政府的目标是利用土地发展经济，现在半垂直的体制，把两个不同管理目标摆到了一个国土局面前，国土局长在夹缝中求平衡，突出现象是：国土局长在国土部门说保护耕地，在政府面前说如何突破土地利用指标、保障经济快速发展。
地方政府即是耕地保护主体，又是占用土地保障发展的主体，既是违法主体、又是违法案件的查处主体。地方国土部门职责不清现象是当前土地管理体制中较为突出的问题。
划分职责，把保障发展的职责完全交给地方政府，把国土资源执法监察、督察体系由国土资源部进行垂直管理，把土地督察局职责延伸到各地方部门中，独立进行全程国土资源执法监察，对用地单位执行执法检查。职责划分后，垂直的执法监察、督察部门，即对国土资源行政部门进行全程监察，又对国土资源违法主体施行执法检查。此举重在化解现今的国土资源部门管理目标不一致问题。
四、土地管理手段亟待提高
2011年8月23日，胡锦涛总书记在完善我国土地管理制度问题研究时强调，要落实节约优先战略，不断提高土地利用效率。强调新形势下，要以提高土地利用效率作为主要抓手，化解保障发展与保护土地之间的矛盾。
提高土地利用效率，目标是提高单位面积土地产出率。它涉及行业用地引导、行业用地规模、用地时序、土地投入、规划容积率、土地产出等多方面，是进一步精细化管理土地的必要手段。一个企业本来只要10亩地便可满足生产，但从资产角度信口要100亩或更多。在此面前，政府和国土部门往往缺乏有效拒绝手段，这导致土地利用效率低下，土地产出低、土地浪费现象严重，同时，这其中容易滋生腐败。
为进一步转变这种局面，政府应该从用地规模、用地结构、用地时序、行业用地区别、投资标准、税收标准等方面入手，制定《国家用地规范》，用于控制与管理土地利用。
《国家用地规范》可以是各行各业用地标准，它从用地面积、容积率、建筑密度、建设时序、建设资金、土地标准产出等角度对土地利用进行规范与约束。《国家用地规范》是土地利用的标尺，是改变数据管理、实现管理权限下移、改变行政手段管理土地的局面，减少审批环节、提高行政效率，实现依法管理土地、依规范用地，实现节约集约用地的有效途径，提高土地利用效率必然途径。例如：根据《国家用地规范》很快就可以明确一所小学的用地面积，根据规范，很容易得到该学校应建房屋面积，应交纳费用，应开工、竣工时间等，很快就可以发放《土地使用证》，很大程上减少了政府部门间呈报、请示、审批等环节，直接提高土地利用效率。
制定、推行《国家用地规范》，是提高土地利用效率、贯彻落实中央对土地管理重要指示精神的重要措施。
（作者 合肥市国土资源局姚大全）
第二篇：土地管理
国有荒山、荒地、荒滩使用许可
绵阳市国土资源局
办理行政许可指南
一、项目名称：国有荒山、荒地、荒滩使用许可。
二、法定依据：四川省《中华人民共和国土地管理》实施办法。
三、法定条件：申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照本行政机关的要求提交全部补正申请材料的。
四、办理程序：
1、需申请人办理的程序：
2、本部门内部的工作程序（附后）。
五、申请人提交材料的目录：地籍图;地籍卡;面积通知单;用地申请;法人身份证明;委托代理人身份证明;法人身份证;委托人身份证;委托书;单位机构代码;单位营业执照及法律规定要求提供的其它相关材料
六、承诺期限：9个工作日，法定期限：20个工作日。
七、收费依据和标准：依据土地管理法及川价函[1995]127号;标准:按基准地价总额的30%核收。
八、有无数量限制：无
九、年检（审）：无
十、申请书格式文本：无
十一、咨询服务：
1、通讯地址：绵阳市行政服务中心国土资源局政务服务处
2、邮政编码：621000
3、联系电话：（0816）2316815
国有土地使用权改变用途审核
绵阳市国土资源局
办理行政许可指南
一、项目名称：国有土地使用权改变用途审核。
二、法定依据：
1、《中华人民共和国土地管理法》第12条：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”
2、《四川省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》第8条：“国有土地使用权按照下列程序进行登记发证：
（一）省级机关、省民各企事业单位（包括中央在川企事业单位）依法取得的国有土地使用权，向省人民政府土地行政主管部门申请登记，经土地行政主管部门核实，由省人民政府颁发土地使用权证书。”
3、《四川省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》第11条。
三、法定条件
1、依法改变使用权的，依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，当事人自改变之日起30日内持相关文件申请土地权属变更登记。
2、依法改变土地用途的，当事人自改变之日起30日内持批准文件申请土地用途变更登记。
四、办理程序
1、需申请人办理的程序：（1）提出书面申请；（2）准备原权属资料；（3）到城市建设和规划行政主管部门办理选址意见书、规划许可证及批文。
2、本部门内部的工作程序（附后）。
五、申请人提交材料的目录
1、《土地登记申请书》；
2、土地登记法人代表身份证日月书、经办人身份证复印件；
3、机关、事业法人登记凭证复印件，企业工商营业执照复印件，组织机构代码；
4、《原土地证书》；
5、主管机关批文；
6、用地申请；
7、《房屋所有权证书》；
8、规划许可证、选址意见书、市规划局批文。
六、承诺时限
28个工作日（不含市政府审批时限），法定期限：30个工作日。
七、收费依据和标准
四川省物价局、四川省国土局、四川省财政厅关于印发《四川省转让、出租、抵押国有土地使用权（划拨部分）补交抵交出让金暂行办法》的通知（川价字非［1992］106号）；
八、有无数量限制：无
九、年检（审）：无
十、申请书格式文本（附后）。
十一、咨询服务：
1、通讯地址：绵阳市行政服务中心国土资源局政务服务处
2、邮政编码：621000
3、联系电话：（0816）2316815 建设项目使用国有建设用地审批（国有出让土地设定登记）
绵阳市国土资源局
办理行政许可指南
一、项目名称：建设项目使用国有建设用地审批（国有出让土地设定登记）。
二、法定依据
1、《中华人民共和国土地管理法》第一条：“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。”
2、《四川省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》“省级机关、省属企事业单位（包括中央在川企业事业单位）依法取得的国有土地使用权，向市人民政府土地行政主管部门申请登记，经土地行政主管部门核实，由省人民政府颁发国有土地使用权证书。”
三、法定条件
以划拨方式取得国有土地使用权的单位或个人，应当在接到县级以上人民政府批准用地文件之日起30日内，持批准用地文件申请国有土地使用权设定登记。
四、办理程序
1、需申请人办理的程序：（1）提出书面申请；（2）到市国土资源行政主官部门办理建设用地批文、建设用地许可证；（3）到规划行政主管部门办理建设用地规划许可证、规划红线图。
2、本部门内部的工作程序（附后）。
五、申请人提交材料的目录
1、《土地登记申请书》；
2、土地登记、地籍调查法人身份证明书、经办人身份证复印件、指界委托书；
3、机关、事业企业法人登记凭证、企业工商营业执照、组织机构代码复印件；
4、建设用地批文、建设用地许可证；
5、建设用地规划许可证、规划红线图。
六、承诺时限
28个工作日（不含市政府审批时限），法定期限：30个工作日。
七、收费依据和标准 四川省物价局、四川省国土局、四川省财政厅关于印发《四川省转让、出租、抵押国有土地使用权（划拨部分）补交抵交出让金暂行办法》的通知（川价字非［1992］106号）；
八、有无数量限制：无
九、年检（审）：无
十、申请书格式文本（附后）
十一、咨询服务：
1、通讯地址：绵阳市行政服务中心国土资源局政务服务处
2、邮政编码：621000
3、联系电话：（0816）2316815
国有土地使用权划拨审批（划拨土地使用权设定登记）
绵阳市国土资源局
办理行政许可指南
一、项目名称：国有土地使用权划拨审批（划拨土地使用权设定登记）。
二、法定依据
1、《中华人民共和国土地管理法》第一条：“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。”
2、《四川省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》“省级机关、省属企事业单位（包括中央在川企业事业单位）依法取得的国有土地使用权，向市人民政府土地行政主管部门申请登记，经土地行政主管部门核实，由省人民政府颁发国有土地使用权证书。”
三、法定条件
以划拨方式取得国有土地使用权的单位或个人，应当在接到县级以上人民政府批准用地文件之日起30日内，持批准用地文件申请国有土地使用权设定登记。
四、办理程序
1、需申请人办理的程序：（1）提出书面申请；（2）到市国土资源行政主官部门办理建设用地批文、建设用地许可证；（3）到规划行政主管部门办理建设用地规划许可证、规划红线图。
2、本部门内部的工作程序（附后）。
五、申请人提交材料的目录
1、《土地登记申请书》；
2、土地登记、地籍调查法人身份证明书、经办人身份证复印件、指界委托书；
3、机关、事业企业法人登记凭证、企业工商营业执照、组织机构代码复印件；
4、建设用地批文、建设用地许可证；
5、建设用地规划许可证、规划红线图。
六、承诺时限
28个工作日（不含市政府审批时限），法定期限：30个工作日。
七、收费依据和标准
四川省物价局、四川省国土局、四川省财政厅关于印发《四川省转让、出租、抵押国有土地使用权（划拨部分）补交抵交出让金暂行办法》的通知（川价字非［1992］106号）；
八、有无数量限制：无
九、年检（审）：无
十、申请书格式文本（附后）
十一、咨询服务：
1、通讯地址：绵阳市行政服务中心国土资源局政务服务处
2、邮政编码：621000
3、联系电话：（0816）2316815
建设项目用地预审
绵 阳 市 国 土 资 源 局
办理行政许可指南
一、项目名称：建设项目用地预审。
二、法定依据：《中华人民共和国土地管理法》、《建设项目用地预审管理办法》。
三、法定条件：需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府的国土资源管理部门预审；需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关同级的国土资源管理部门预审；符合国家产业政策和供地政策；符合土地利用总体规划。
四、办理程序：
1、需申请人办理的程序：（1）在建设项目可行性研究阶段由建设用地单位提出书面预审申请；（2）准备并提交预审的相关材料；（3）到市国土资源局土地整理中心办理规划审查图和建设项目用地预审评价报告。
2、本部门内部的工作程序（附后）。
五、申请人提交材料的目录：
1、申请预审的正式文件；
2、《预审申请表》；
3、《可行性研究报告》；
4、项目建议书批复文件和项目；
5、《耕占补平衡承诺书》；
6、规划审查图；
7、《建设项目用地预审评价报告》。
六、承诺期限：15个工作日，法定期限：20个工作日。
七、收费依据和标准：无
八、有无数量限制：无
九、年检（审）：无
十、申请书格式文件（附后）
十一、咨询服务：
1、通讯地址：绵阳市行政服务中心国土资源局政务服务处
2、邮政编码：621000
3、联系电话：（0816）2316815
城镇土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让
绵阳市国土资源局
办理行政许可指南
一、项目名称：城镇土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让。
二、法定依据：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条列》第25条第2款“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。
三、法定条件：不属于《城市房地产管理法》第37条之情形。
四、办理程序：
1、需申请人办理的程序：（1）准备申请材料；（2）提出书面申请；
2、本部门内部的工作程序（附后）。
五、申请人提交材料的目录：
1、申请书；
2、国有土地使用证原件；
3、地上建筑物、附着物所有权证；
4、申请人填写的绵阳城市规划区商品房土地登记台帐表。
六、承诺期限：7个工作日（不含权属变更登记），法定期限：20个工作日。
七、收费依据和标准：无
八、有无数量限制：无
九、年检（审）：无
十、申请书格式文本：无
十一、咨询服务：
1、通讯地址：绵阳市行政服务中心国土资源局政务服务处
2、邮政编码：621000
3、联系电话：（0816）2316815
划拨国有土地使用权转让、出租、抵押（抵押）
绵阳市国土资源局
办理行政许可指南
一、项目名称：划拨国有土地使用权转让、出租、抵押。
（三）抵押。
二、法定依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第61条：“房地产抵押时，应当向县级以上人民政府等法定部门办理抵押登记”。
三、法定条件
抵押土地使用权的，当事人应当在抵押合同签订后15日内，持抵押合同和相关文件申请土地使用权登记。
四、办理程序
1、需申请人办理的程序：（1）提出书面申请；（2）准备土地权属资料及其他资料；（3）到有资质机构办理评估报告；（4）与贷款金融部门签定贷款合同、抵押合同。
2、本部门内部的工作程序（附后）。
五、申请人提交材料的目录
1、土地登记申请书；
2、土地登记、地籍调查法人身份证明书、经办人身份证复印件、指界委托书；
3、机关、事业法人登记凭证、企业工商营业执照、组织机构代码复印件；
4、贷款合同、抵押合同；
5、估价机构评估报告；
6、房屋产权证复印件；
7、地上建筑物、构筑物抵押证明。
六、承诺时限：
10个工作日，法定期限：20个工作日。
七、收费依据和标准
四川省物价局、四川省国土局、四川省财政厅关于印发《四川省转让、出租、抵押国有土地使用权（划拨部分）补交抵交出让金暂行办法》的通知（川价字非［1992］106号）；
八、有无数量限制：无
九、年检（审）：无
十、申请书格式文本：无
十一、咨询服务：
1、通讯地址：绵阳市行政服务中心国土资源局政务服务处
2、邮政编码：621000
3、联系电话：（0816）2316815
划拨国有土地使用权转让、出租、抵押（出租）
绵阳市国土资源局
办理行政许可指南
一、目名称：划拨国有土地使用权转让、出租、抵押。
（二）出租。
二、法定依据： 《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44、45条。
三、法定条件
1、领有划拨《国有土地使用证》；
2、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
3、依照《房地产管理法》第55条的规定缴纳划拨土地出租土地收益金。
四、办理程序
1、需申请人办理的程序：（1）备齐权属资料；（2）填写申报表。
2、本部门内部的工作程序（附后）
五、申请人提交材料目录
1、土地使用权证书（复印件）；
2、有地上建筑物、其他附着物的，应提交合法的产权证明（复印件）；
3、出租合同;
4、划拨土地使用权出租许可证。
六、承诺时限：4个工作日，法定期限：20个工作日。
七、收费依据和标准：
1、四川省物价局、四川省国土局、四川省财政厅关于印发《四川省转让、出租、抵押国有土地使用权（划拨部分）补交抵交出让金暂行办法》的通知（川价字非［1992］106号）；
2、绵阳市物价局、绵阳市国土局、绵阳市财政局关于对贯彻《四川省转让、出租、抵押国有土地使用权（划拨部份）补交抵交出让金暂行办法》的补充规定（绵市价［1993］收28号）。
八、有无数量限制：无
九、年检（审）：无
十、申请书格式文本（附后）
十一、咨询服务：
1、通讯地址：绵阳市行政服务中心国土资源局政务服务处
2、邮政编码：621000
3、联系电话：（0816）2316815
划拨国有土地使用权转让、出租、抵押（转让）
绵阳市国土资源局
办理行政许可指南
一、项目名称：划拨国有土地使用权转让、出租、抵押。
（一）转让。
二、法定依据：
《中华人民共和国城市房地产管理办法》第39条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按国务院拟定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”
三、法定条件
1、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
2、领有国有土地使用证；
3、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
4、签定土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
四、办理程序：
1、需申请人办理的程序：（1）提出书面申请；（2）备齐权属资料和相关资料。
2、本部门内部的工作程序（附后）。
五、申请人报材料的目录
1、《土地登记申请书》及申请人在窗口报件
2、用地申请
3、原《国有土地使用证》
4、《房屋所有权证》
5、原《国有土地使用权划拨决定书》和政府批文
6、《国有土地使用权转让合同》及土地使用证附图
7、规划许可证、选址意见书、市规划部门批文
8、受让方单位法人证书
9、受让方法人代表资格证、身份证件
10、受让方委托书和委托代理人身份证件
11、受让方营业执照和代码证
12、地籍图、地籍卡、地籍调查表
六、承诺时限
28个工作日（不含市政府审批时限），法定期限：30个工作日。
七、收费依据和标准
四川省物价局、四川省国土局、四川省财政厅关于印发《四川省转让、出租、抵押国有土地使用权（划拨部分）补交抵交出让金暂行办法》的通知（川价字非［1992］106号）；
八、有无数量限制：无
九、年检（审）：无
十、申请书格式文本（附后）。
十一、咨询服务：
1、通讯地址：绵阳市行政服务中心国土资源局政务服务处
2、邮政编码：621000
3、联系电话：（0816）2316815 市辖区建设项目临时使用土地许可
绵阳市国土资源局
办理行政许可指南
一、项目名称：市辖区建设项目临时使用土地许可。
二、法定依据：《中华人民共和国土地管理法》、《四川省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》。
三、法定条件：
1、建设项目施工堆料、地质勘查、防洪抢险急需用地；
2、符合所在地乡（镇）土地利用总体规划，在城市规划区内临时使用土地的，应当先经城市规划行政主管部门同意；
3、建设项目临时占用土地的用地面积不大于10公顷（150亩）；
四、办理程序：
1、需申请人办理的程序：（1）准备好法人代表身份证明；（2）提出申请；
（3）到市（县、区）计经委办理建设项目立项文件；（4）若临时占用土地在城市规划区范围内，到市（县、区）城市建设规划行政主管部门办理建设用地规划许可证；（5）若临时占用土地在城市规划区范围内，到市（县、区）城市建设行政主管部门办理建设项目选址意见书；（6）若临时占用土地涉及林地的，到林业主管部门签据意见；（7）与被临时占用土地村、社签定土地补偿协议；（8）到市国土资源调查规划所办理勘测定界，领取地类面积明细表。
2、本部门内部的工作程序（附后）。
五、申请人提交材料的目录：
1、《建设项目临时占用土地申请》；
2、法人代表身份证明；
3、《建设用地规划许可证》（如在城市规划区范围内）；
4、《建设项目选址意见书》（如在城市规划区范围内）；
5、建设项目立项文件；
6、建设项目临时占用土地涉及占用林地的，应先经林业部门同意；
7、建设项目临时占用土地补偿协议；
8、建设项目临时占用土地地类面积明细表。
六、承诺期限：19个工作日，法定期限：20个工作日。
七、收费依据和标准：
1、收费依据：《四川省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》、四川省物价局、四川省国土局、四川省财政厅、四川省国土部门行政事业性收费的规定（川价字非[1991]116号）；
2、收费项目及标准：土地被占用前三年的平均年产值标准占用一年补偿一年，其土地管理费按补偿费的2%收取；
3、临时占用土地涉及耕地的，应交纳耕地复垦费保证金，其标准为征收该耕地土地补偿费、安臵补助费之和的1至2倍。占用期限届满后，用地单位应组织复耕，并经市国土资源局验收合格后，全额退还耕地复垦费保证金。
八、有无数量限制：无
九、年检（审）：无
十、申请书格式文本：无
十一、咨询服务：
1、通讯地址：绵阳市行政服务中心国土资源局政务服务处
2、邮政编码：621000
3、联系电话：（0816）2316815
第三篇：土地管理
土地管理
土地是最基本的自然资源，是人类赖以生存的毖本条件。我国拥有的土地和耕地总面积位居世界前列，但人均拥有量与世界人均拥有量相差甚远。土地资源相对贫乏是我国的基本国情。加强土地的管理，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会强济的持续发展，是一项极端重要的工作。
一、土地规划管理.(一)严格控制耕地转为非耕地
“严格控制耕地转为非耕地”是我国保护耕地的基本原则。我国耕地数量有限，而且可以开垦为耕地的荒地更为有限。因此，为保证我国耕地面积的动态平衡，要严格控制非农业建设占用耕地。
(二)保护基本农田。
基本农田保护制度是根据土地利用总体规划的要求及当地人口和耕地资源状况，将质量好、产量高、生产潜力大且集中连片的耕地划为基本农田，实行特殊保护的一种耕地保护制度。国家实行基本农田保护制度来约束用地单位“必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地”。
(三)土地生态管理
土地是主要的生态环境要素，《土地管理法》规定了积极的保护措施，开发未利用土地，须遵循土地利用总体规划，保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化。在土地利用规划划定的可供开垦的未利用土地区域内进行开垦，还要经过进一步的科学论证和评估，并依法申请批准后才能开始。禁止毁坏森林、草原开垦耕地。禁止围湖造田、侵占河滩地。
按土地利用总体规划，对田、水、路、林、村综合整治，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和生态环境。
第四篇：关于城市交通几个重要问题的思考
关于城市交通几个重要问题的思考
李述：李述
2007年07月23日16:47 来源：人民网
编者按：
随着中国城市化进程的加快，城市拥挤、交通不便等都市病表现得越来越明显，城市交通已经上升到第一位的问题。交通是城市的血脉，城市交通解决不好，城市很难健康发展。就城市交通的问题，吉林省长春市人大常委会主任，十届全国人大代表李述表达了自己的看法：
关于实现公共交通可达性目标，要靠就近出行、就近发展来保证的问题
交通拥堵是城市空间布局不合理造成的。市民上班时，千军万马集中拥向城区，尤其是中心区，下班时集中撤离。这种过度集中的放射状交通流量，大大超过了道路的承载能力。只有合理规划城区与郊区、卫星城的定位和布局，将中心城区过于集中的职能向外围疏散，才是缓解中心城区交通压力的关键。公共交通的可达性是我们追求的目标，国内外的经验、教训，使我们明白了一个道理，就是只有实行就近发展、就近出行的发展策略，才能实现这个目标。就近发展，就近出行，就是把彼地变为此地。满足功能多样性，把相关功能空间相连，解决最大难点――城市通勤交通。如果能把通勤交通突出出来，限制到最低，交通问题自然就好解决了。在大面积居住区规划时，应该把商场、学校、银行、医院等要素集中考虑进来，再围绕多功能需求在空间上连接，拉近居住地与工作地的距离。通勤交通下降了，车的出行就减少了。所以通勤交通问题才是我们关注的重中之重，也只有就近发展、就近出行才是遏制不合理通勤交通的长远之策，只有就近上班、就近出行才能实现公交可达性的目标。说到底是要通过长期地坚持不懈地进行规划布局调整才能修成正果，尽管是慢功，却是惠及子孙、功德无量的德政！现在认识到这个问题，现在就着手工作，还为时不晚。规划和交通部门要共同研究，有意识地调整。研究可达性就是减少需求。障碍少了，可达性高了，准点率高了，车速提了，人们对小汽车的需求也就得到抑制了。
关于限制小汽车、支持公交、鼓励自行车和步行三种交通模式形成不同层级结
构的问题
研究交通必须研究交通模式。交通模式是讲究层级结构的。一般划分：第一层级是小汽车；第二是公共汽车、轨道交通、自行车；第三是步行。交通模式层级结构是否科学，生态、健康是唯一衡量标准。所以构建科学的交通模式层级结构，不仅要研究、实施支持公交、鼓励自行车和步行的政策、措施，而核心是限制小汽车。新加坡二十年来一直坚持限制小汽车的政策，所以交通不拥堵，伦敦市长近二年威望急升也缘于近二年城市中心区限制小汽车的政策。我国是一个人口大国，是土地、能源、资源的小国，未来10年我国车辆增长将是爆炸性的，不得不为之的日子不长了，那时再做来不及了，不仅事倍功半，而且社会震荡也太大、成本太高。
怎么办？一是提高油价，增加使用小汽车的成本（地方未必说了算）。二是有计划地减少甚至不建停车场，特别是露天停车场，让小汽车不方便。三是推行单行线，让车流动起来，停不下来。四是适时在高峰时段限制小汽车进入市中心区。五是要多修自行车停车场，鼓励人们回到自行车上来；学习丹麦经验，建立自行车出租网络。六是划定汽车禁行区。七是构建慢速、超慢速车道系统。超慢速就是步行，慢速系统就是用规划设计因素限制车辆速度，不超过自行车车速。快速、非快速、慢速、超慢速揉合起来，形成良性的交通系统。八是加快公交建设和对其的政策扶持。九是城市交通网络除市内交通外，还要涵盖城际交通。
关于BRT（快速公交）问题
何谓BRT，就是快速公交，专家解释为具有“有封闭的专用车道，功能服务设施完善的车站，高档次的公交车辆，适应快速公交的运营组织，高智能的信息系统”五个特征。用我的话说，快速公交其实是轻轨的运行方式，换句话说，就是把轻轨车换成高档次的公交车而已。
对BRT，不盲目说好或不好，公交快了，其他车就会慢。其实开设快速公交车道，其它车道的车速就一定会慢下来，因为它是在原有道路资源不增加的重新分配，是路权的调整。有快必然有慢。当然其它车速慢了，影响的主要是小汽车也未尝不好，但是我还是主张先认真观察一段，也可搞局部实验，特别要在整个交通模式的层级结构中反复比较权衡，进行路权再调整、路面资源再分配的效果成本分析。请大家特别注意，城市快速路、非快速路、慢速路的平衡，要各得其所；一味给快速交通让路，未必是善举。
关于城市建立交桥和高架路的问题
在城市里修立交桥、建高架路一定要慎重。我认为，这是消极地对城市病态的屈服，是饮鸩止渴，是慢性自杀，是对生态城市目标的反对，是对人的蔑视。现实看，又是对城市肌体的撕裂，对城市景观的破坏，甚至使人们的交往变得更不方便。1959年，波士顿建成中央干道，希望它能缓解汽车入城的拥堵，结果适得其反，事故发生率上升，车辆停候浪费燃油、运输延迟，因交通拥堵而给驾车者带来的损失每年估计为5亿美元，并且阻断了波士顿北端、滨海地区与市中心的联系，限制了这些地区参与城市经济生活的能力。1991年，波士顿行政当局下决心纠正这个历史性错误，实施了总投资146亿的“大开挖计划”，将中央干道全部拆除，把交通引入地下隧道，修复地面城市肌理。这种复归城市基本功能的作法，与当今世界钢筋混凝土消耗量最大的中国城市建设形成强烈反差。
对于建立交桥和高架路，我不说禁止，但必须严控，而且也能够控制。纽约、伦敦、巴黎、新加坡等国际大都市人口、汽车都比我们多得多，他们为什么没有立交、高架，不值得我们思索吗？所以我还是要呐喊：“千万要慎重，要为城市未来负责。”近期还是尽量通过严格的交通管理组织解决局部交通瓶颈问题。要吸取美国“波士顿大开挖”的教训，避免重蹈覆辙。
关于单行线问题
道路双行改为单行，通行流量、通行效率起码增加78％，如果管理好可以增加1倍，而且单行线能给人创造空间。我觉得，单行线不搞不行了，必须得搞。现在对此突破不了，客观上虽然存在小路口穿插太多等技术问题，但核心问题是主观上对权力的极度敬畏。现有的路面结构，可以向管理要效益，通行流量、通行效率增加50％就等于多修了50％的道路。限制左拐，限制小路横穿主次干道，让车辆绕行，但要给公交留双向行驶车道，这也体现对公交优先。这个措施不复杂，到新加坡一看就明白了。但问题是让谁明白，学者、百姓明白没用，还是领导者明白，才算是真明白。
作者简介：李述，1944年出生，吉林省长春市人，现任吉林省长春市人大常委会主任、党组书记，九届、十届全国人大代表，中国市长协会咨询委员会副主任。毕业于哈尔滨工业大学建筑工程管理专业，曾担任过吉林省松原市市长、长春市副市长、副书记、市长等职务。
第五篇：对土地管理和政策问题的思考
近年来，耕地被大量地占用，甚至占而不用，失地农民增加，并且征地补偿不到位，损害了农民的利益。但是，究竟怎样认识、避免和解决这些问题，笔者提出一些疑问，并进行经济学的思考和探讨，表明一些自己的看法和建议，以免土地管理和政策矫枉过正，对经济发展和市场经济体制的完善造成负面影响。
一、转移农村剩余劳动力和推进城市化需不需要占用耕地？
对近两年圈地过多、征地不用和炒买炒卖土地，确实应当加以纠正。但是，有的学者提出，要严格保护耕地，交通、城市和企业建设，不能占用耕地。这也可能过于极端。目前，从农村到城市的务工劳动力有１亿之多，还有其２０００万子女和妻子等家属；到２０２０年，可能还会有２亿农村剩余劳动力向城市转移，加上子女和妻子等家属，也会有２５０００万转移人口。如果现有的耕地中不分配一部分用来转移农村剩余劳动力和人口，现有的交通如果不扩大运力，城市中住宅和公共设施不增加，城市中企业不增加，转移农村的３７０００万人口，交通设施可能承受不了，农民工和家属到城市里没有地方住，到城市中也没有就业机会。这显然是行不通的。
经济学上的一个原理是，劳动、资本和技术，一般情况下，只有和土地要素相结合，才能形成生产力；人口不论是在农村，还是在城市，都需要一定比例的土地，才能有居住、出行、工作和购物等经济和社会活动。如果进城人口每人需要交通、居住、工作、公益设施等用地需要０．２５亩计算，未来２０年的工业化和城市化转移农村人口近４亿，很可能还需要占用１亿亩耕地。由于节约建设成本、寻求交通便利、解决水源供给等因素，城市一般又要建在平原、盆地、依山傍水、交通要道，大多要占用耕地，甚至良田。不可为了节约耕地将城市和企业专门建在山上和沟壑中。这就有一个两难选择：你是要占用一些耕地来转移农村剩余劳动力和人口，还是很少地占用土地，甚至不用占用耕地，慢一些和少一些转移农村剩余劳动力和人口？问题是象英国、法国、韩国、日本、德国等这样一些人口密度比我们还要大的国家分配一些耕地用来建设城市、企业和交通，并没有发生粮食危机，进入了发达国家行列，甚至农产品还可以出口；而一些阿富汗、埃塞俄比亚、孟加拉等非洲和亚洲国家，农村人口占较大的比重，没有将很多的耕地用来进行城市化和工业化，有的国家粮食还不够吃，需要进口。
因此，在尽可能节约用地的前提下，工业化和城市化转移近４亿农村剩余劳动力和人口，建设交通、城市和企业，仍然还是要用１亿亩左右的耕地。
二、大量圈地、农田占而不用、炒买炒卖土地、征地补偿不到位等问题，究竟是什么原因造成的？
目前许多学者给中央提出，要对耕地实行最严格的保护制度，而实施者就是政府的有关部门。反而推之，似乎是因为政府管理不力造成了目前的土地问题。其实，这是错误的看法。
造成目前诸多土地方面问题的原因主要是，１、征地制度不合理。一般来说，农村土地转成任何建设用地，几乎都要通过国家强制征用农村集体土地变成国有土地才可以；农村集体土地，即使是经营性用地，不经过征用，不能随意转变土地的用途，不能直接进入用地市场。农村集体作为土地的所有者，与政府就要被征用的土地，没有谈判和讨价还价的平等地位和权力。２、目前有关土地法及其实施法规对农民的补偿规定极不合理。规定的补偿是，几年的土地产出量，加青苗补偿费，再加一定的安置补助等等，给农民的补偿远低于土地应有的价值，而且就是这种不到位的补偿也因县、乡、村的提留和克扣，到农民手中，也没有多少了。政府并没有将土地当作农民一两代人，甚至几代人赖以生存和保障的财产，也没有进行等价交换，更没有按照土地供求关系来定价。市场经济体制下，政府又不可能给失地农民提供就业机会。使农民成了无地、无就业和无保障的农村人口。３、农民基本上没有地权。现行的农村集体所有制，是一种每个农民对于土地产权极不明晰的体制，集体往往是一种虚无的组织，甚至是一种被低价征地的利用工具，农民对于土地没有发言权、控制权、处置权和收益权。
经济学分析的规律是，当一种稀缺资源，其产权约束不明，他人可以很容易得到，并且价格很低时，这种资源的转让、使用将会处于极大的浪费之中；否则，反之。试想，如果农民对土地的所有权很明确，作为用地者能从农村轻易地获得土地吗？再试想，当土地的价格由供求决定时，或者农民作为土地的出租者和入股者，索求土地的租金和分红时，能化数亿钱建几千亩地的收益率较低的高尔夫球场，能投资数亿、数十亿钱圈几千亩地放着不用吗？只有零地价、低地价和占地不付应有的成本时，才会发生这样的怪现象。
因此，从根本上解决目前诸多土地问题的关键在于：改革征地制度，公益性征地要基本等价交换，农村集体土地可以直接进入经营性用地市场，明晰农民的土地财产权力。
三、简单否定开发区和工业园区可能会带来什么后果？
目前，许多地方开发区和工业园区过多过滥，许多开发区和工业园区对于耕地占而不用。整顿开发区和工业园区，不能说不对。但是，现在开发区和工业园区似乎成了乱占耕地的代名词，成了舆论上人人喊打的事物。于是一些地方将工业和项目分散布置，避免开发区和工业园区之嫌。这种现象如果成为普遍行为，将会给经济发展带来巨大的危害。
一是经济发展的污染扩散，并不能集中得以治理。一些工业项目集中在工业园区，可以集中排放污水，并且规模化处理，治理污染的管线和动力等成本降低，使污染得到治理。如果分散布置，户户点火，村村冒烟，到处排放污水，遍地都是垃圾，则污染无法得到治理。二是分散布置项目，将需要更多的土地。集中摆置工业项目，道路、仓储、治污等配套项目可以共用，可以节约大量的(本文权属文秘之音所有，更多文章请登陆www.xiexiebang.com查看)土地。否则，分散布置项目，一个项目一条道路、一个污水厂、一条供电设施，一个仓储区等等，土地将被大量地浪费。三是产业发展失去专业协作和集群效应。产业要集中连片，这样企业之间才能分工和协作，以专业化提高效率，以就近的分工降低专业化造成的交易成本。并且，相互形成外部效应，共享一些设施。从而形成产业的聚集效应。但是，如果分散布置产业项目，则正好相反，则会导致“大而全”和“小而全”，并且使协作的交易成本大大上升。四是空间上导致项目乱布局，使土地利用的功能发生混乱。如果一些地方为了躲避对开发区和工业园区的检查，分散地布置项目，将会形成村村象城镇、城城象农村，蜂窝煤和弥漫式的城市化。这是我们土地利用和城市化中的大忌。
因此，工业化和城市化一定要互动，产业一定要进区集中连片发展，不能简单地否定开发区和工业园区。
四、为什么农村土地不能顺畅流转，为什么农村妇女土地权益得不到保护？
许多学者认为，中国农业的出路在于规模化经营：只有规模化经营，才能提高劳动生产率，技术进步的分摊成本将会降低，利于农业的技术进步，农业社会化服务才能获得规模化的服务对象。而农业的规模化生产，由于生产方式较为简单，只有家庭农场这样的较为简单的组织形式，其简单生产方式的收益才能与简单家庭经营的低成本组织方式相适应。而要实现农业的家庭规模经营，土地必须流转和集中。
除了其他制约因素外，农民没有较为硬化的地权，土地的承包期短，是土地不能流转的最关键原因。比如目前承包的土地，只有２０年的使用期了，想转让者，由于被转让的土地使用期太短，卖不了较高的价钱；而想集中土地的农户，则也因使用期太短，用较高的价位卖了下来，投入很大，过几年又要被村里收回，买者也不合算。所以有地的不愿卖，想集中土地的不想买，土地规模经营就很难实现。
另外，中国一个很大的社会和经济问题是，农村妇女基本上没有对土地的权益。农村妇女出嫁到另一村，甚至到另一村民组的，因为土地是本村集体所有，其原来承包的土地不能带走；而嫁进来的妇女，因承包地已经分定，不可能对土地进行调整，也不能在新的村子里再分到承包地。假如，明晰了农民对土地的产权，土地永佃制，则妇女也可以拥有自己的那份土地，嫁人的时候，可以转让与家庭成员；如果父母的土地要子女继承，即使嫁出去也可以继承。因此，妇女土地权益得不保护的根本原因是现行的产权不明晰的农村集体土地所有制。
因此，实现农村土地规模经营，保护妇女和转让土地者的权益，关键是要明晰农民对土地的产权，无限期延长土地的使用年限，对耕地和宅地实行永佃制。
五、市场经济体制下，劳动力、资金、技术等要素的配置由市场横向分散调节，而土地要素能通过集权纵向集中管理来实现合理配置吗？
由于农民土地利益、土地分配和利用方面出了诸多的问题，因此，一种要加强政府有关部门对土地的集权纵向集中管理呼声越来越高，并逐步在付之于实施。
从经济学的角度讲，一个国家，如果实行市场经济体制，市场调节和配置资源为基础机制，则不可能劳动、资金、技术等要素由市场来横向分散配置，而土地要素则可由政府集权纵向集中配置。如果其他要素市场配置，硬要土地资源由政府来高度集中配置。则会出现一系列问题：一是高度集中的土地资源分配模式与市场经济结构不断变化对土地资源配置的需求不相适应。因为中央集权机关并不了解土地资源的分配结构如何确定是最优的，也不会科学地预测土地需求的未来结构，并且用地计划的调整赶不上经济结构的频繁变动。二是需要一个庞大的土地管理机关，土地管理的成本相当高，并且效率将极低。中国有１３亿人口，城市建设、开办企业、企业破产和转产、吸引外资等等，一年可能要发生涉地事件几千万件，中央土地管理机关能管得过来吗？如果都管起来，需要一个多大的管理机关呢？可能会形成这样的局面：即企业其他的要素随时可以从市场上获得，但是土地要素的获得则要层层上报，层层审批，再层层批复，周期可能需要几个月和一两年。这会给厂商造成巨大的损失。
因此，在市场经济条件下，配置土地资源基础性的机制仍然是市场，不可能是纵向集权的政府集中管理模式。扭曲的要素管理体制，只能会给国民经济带来更多的混乱和损失。
六、市场经济模式下，究竟应当建立一种什么样的土地产权和基本分配体制？
作为土地要素来说，在市场经济体制下，首先，要明确土地的产权归属。由于土地私有化的历史追索、成本支付和面临的风险看，是不可取的。因此，农村土地制度的改革，能选择的方案，一是改良目前的集体所有制，将集体所有的土地产权给每个用地农民明晰化，形成土地股份合作经济。硬化农民对土地的所有权。另外，要取消承包期，给农民以永佃权。二是彻(本文权属文秘之音所有，更多文章请登陆www.xiexiebang.com查看)底改为国有制，但是给农民９９９年的使用期，使用期内土地可以转让、出租、抵押、继承等等。农民也可以将自己长期使用的土地年期入股，形成土地使用权股份合作组织。不论采取何种方案，只要硬化了土地的产权，产权所有者就可以以自己拥有的产权来进行对等谈判。产权是在财产交换中维护自己利益的最基本的要素，如果没有产权，就谈不上等价交换。
其次，土地产权交换者的地位是平等的，并且土地要等价交换，土地这样的稀缺资源，还要由市场供求来决定它的价格。如果法律上规定，一个所有者可以强制地、单方定价购买另一个所有者的财产，则后者的利益肯定会受到损失。因而，土地的交换，除了公益用地外，经营性用地应当由土地所有者和用地者之间进行平等谈判交换，如果土地的增值部分太高，国家可以程度不同地对增值部分征税。
再次，土地资源的配置，仍然应当以市场配置为基础。一些土地资源较为稀缺的地方，一些条件和地理位置较好的土地，土地价格就高一些，调节使用者节约使用和提高土地利用率；土地价格的差异和不断变动，也调节产业和不同用地在城市中合理分布，在地区间梯度转移；经济结构对土地不断分配和再分配的要求，由市场供求、价格等信息调节来满足。土地的价格不能由政府来确定。
七、在土地资源的分配和管理中，政府究竟应当管些什么？
我认为，政府在土地管理上不能越位，也不能错位，更不能空位。一是宏观和各地区的国土规划要由土地管理部门来做，并与发展与改革委员会、城市规划、城乡建设、交通、农业、林业、环保等部门的计划和规划相协调和配合；二是城市规划部门，对城市的功能分区、道路、公益设施等等进行合理的规划，使城市形成合理的空间结构；三是土地管理部门提请、起草和制定有关土地管理的法律和法规，起草过程要民主化，由土地管理部门监督和处罚用地过程中的违法行为；四是土地管理部门打击屯积土地和恶意炒买炒卖的行为，对土地的投机进行限制，干预由炒作引起的地价上升；五是税收部门，应对土地交易中过高的增值部分，进行税收调节；六是认可土地使用权交易，发放土地产权证，或者发放土地使用年期证，管理土地依法交易；七是土地管理部门制定城乡土地制度改革的方案，并组织实施。至于同样用途的土地，在不同的用地者之间进行交易；或者土地在不同用途之间进行交易，只要符合远期的规划，只要在大范围进行耕地的平衡，并且农民满意的，政府部门尽可能少管，或者不管。
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