物业管理导入ISO9000质量体系标准作业规程[推荐]

第一篇：物业管理导入ISO9000质量体系标准作业规程[推荐]

物业管理导入ISO9000质量体系标准作业规程

1．目的

规范物业管理公司入ISO9000国际标准质量体系工作，确保物业管理公司正确、顺畅地导入ISO9000质量体系并通过证。2．适用范围

适用于物业管理公司导入ISO9000国际标准质量体系工作。3．职责

（１）公司总经理负责领导物业管理公司导入ISO9000质量体系工作。

（２）公司管理者代表负责具体组织ISO9000质量体系的文件编制、控制、发施、运行、认证和质量体系的维持、评价、改进工作。

（３）公司品质部负责组织实施ISO9000质量体系的文件的编写、控制、发施、运行、认证的质量体系的维持、评价、改进工作。4．程序要点

（1）物业管理公司导入ISO9000质量体系一般经过以下几个步骤：

a.聘请顾问

b.任命管理者代表 c.成立品质部

d.抽调业务骨干送外培训 e.建立文件化质量体系 f.员工培训 g.质量体系试运行 h.内审

（一）i.修改质量体系文件 j.运行

k.内审

（二）l.预审 m.现场认证 n.通过质量体系认证 o.复检

p.质量体系的维持、改进

（2）聘请ISO9000专业顾问

导入ISO9000质量体系是一项很专业、理论性很强的工作。物业管理公司初步导入ISO9000质量体系应当聘请一位精通ISO9000质量体系，同时又有一定的物业管理知识经验的人士作为导入ISO9000质量体系的专业顾问。其作用是指导公司的导入工作，协助建立物业管理文件化的质量体系，指导质量体系在本公司的有效运行、培训员工。（3）任命管理者代表

物业管理公司在导入ISO9000质量体系时，应当首先由公司总经理任命一位管理者代表，协助自己领导ISO9000质量体系的导入和维持改进工作。导入ISO9000质量体系领导的力量的强弱至关重要，因此管理者代表一般都理由副总经理或总经理助理担负，其职责是：负责组织上并协调质量体系的建立、实施、维持和改进，检查和报告质量体系的运行情况，协助总经理作好管理评审，主持质量体系文件的编制、实施。其主要权限是：处理与质量体系运行有关的问题，任命内部质量审核组长。（4）成立品质部

a)ISO9000质量体系的导入和维持改进是一项长期的工作。为使质量体系在公司的运行得以有效维持，应当在导入ISO9000质量体系之初成立专门的ISO9000质量体系控制、实施部——品质部（小物业管理公司也可以由办公室兼），其主要作用是：在建立文件化质量体系阶段，负责编写本公司的质量体系文件；在运行阶段负责质量体系文件的发放、控制；运行质量的审核、控制、维持和改进；负责员工的培训和质量体系的对外联系工作及员工的绩效考评实施工作。

b)品质部的员工均由公司管理者代表从各部门的业务骨干中抽调组成。员工要求：具有较高专业理论水平和文化知识，熟悉本部门专业工作，思维敏捷，原则性强。一般按每职能部门抽调1~2名员工为宜。（5）品质部员工和公司主要干部外委培训

导入ISO9000质量体系，首先需要公司主要干部和从事ISO9000专业管理的员工熟练理解ISO9000质量体系的基本理论。公司ISO9000质量体系之初，应当组织公司主要干部和品质部员工接受ISO9000基本理论的培训，便于更好地理解ISO9000质量体系在物业管理中的重要意义，更好地支持ISO9000的导入。品质部员工除应接受ISO9000基本理论的培训外，还应接受如何编写本公司的质量体系文件的培训。（6）建立文件化的质量体系

a)文件化质量体系的建立主要是指公司ISO9000质量体系的文件的编制工作。b)物业管理公司ISO9000质量体系文件通常包括：

★质量手册——主要是阐明公司的质量方针、质量目标，描述本公司的质量体系，对内是实施公司质量管理的基本法规，对外是公司质量保证能力的证明文件；

★程序文件——是公司质量手册的展开和支持，它主要描述公司选定的质量体系要素如何在物业管理工作中实施和控制；同时它又是作业规程实施的控制文件；

★作业规程——是公司质量体系程序文件的展开、支持和细化。它是依据物业管理工作的实施操作而来，每一个作业规程均具体描述了一项具体的工作应当怎样进行或进行的依据、要求和规范，全部作业规程之和构成了整个物业管理服务工作的全部操作要求。c)质量体系文件编写的基本要求：

★满足ISO9000相关标准的要求；

★和物业管理的实际水平和实际要求要相适应；

★全面完整，覆盖物业管理服务的全部阶段和过程；

★具有可操作性、可检查评价性；

★无违背法律、法规；

★注意物业管理的行业特点；

★切记死搬硬套ISO9000理论。d)质量体系文件的编写顺序：

★首先结合ISO9000的基本要素和标准要求反思自身的工作；

★在充分理解ISO9000要素的基础上，着手将公司所有管理服务加以分类和归纳；

★写出编写大纲；

★画出每一个作业规程的作业流程图；

★开始着手编写：

——先编写“作业规程”——解决怎样操作的问题；

——再编写“程序文件”——解决怎样控制实施的问题；

——再编写“质量手册”。e)编写的基本原则：

★“说你所做的”。编写时一定要结合自己的工作实际来写，做什么、需要做什么、应当怎样做怎样写，ISO9000文件就是对工作及工作要求的真实反映。

★“该说的一定要说到”。物业管理公司的ISO9000文件特别是作业规程一定要全面。不应认为有游离于ISO9000质量体系之外的工作，不应认为哪些工作是和质量无关的工作，因此编制ISO9000作业规程时应力求全面真实的反映工作的实际需要，凡是不编制文件就可能引起工作失误的都应当作业规程加以描述和控制。

★“重新反思管理”。编制作业规程的工作同时也是对现行工作进行认真反思的过程。“反思”就是依据ISO9000标准和现代企业管理的要求从效益、制约、成本、创新上去反思原有的管理水平，找到不足后加以改进。ISO9000文件决不仅是对原有工作的归纳和总结。

★“预防为主”。ISO9000文件，特别是作业规程建立的目的是规范员工的工作行为，确保工作质量。因此编制文件时一定要将可能在物业管理服务工作发生的问题预先性地在文件上用规程、制度加以预防。文件的主要作用就是通过建立完善的工作制度、法制化地预防、制约工作失误。

★“持续改进”。不应认为一次性编制完毕ISO9000文件就可以健全法制、杜绝隐患，就可以一劳永逸。编制、修改作业规程是一项永久的工作；

★“语言通俗明白、繁简适宜”。不能指望员工的个人素质有多高，编制的作业规程应让最基层的员工看明白。

★“编写的物业管理文件”。编制文件引用标准要素时，一定要结合物业管理的特点去编、结合所管物业的特点去编。

★质量体系的文件编制详见《质量体系文件编制标准作业规程》。（7）质量体系文件的审核

a)质量体系文件初步编制完成后，公司管理者代表应立即着手组织将文件送达至各实施主要负责人手中，对文件规定的内容展开全面、自由无限制的论证。论证的内容为：

★是否适宜；

★是否全面；

★是否正确。

b)品质部应将讨论结果加以汇编后报总经理和管理者代表，最后依据合理的审核意见对ISO9000质量体系作一次全面修改。

（8）在质量体系文件编制完毕后，公司应及时送品质部员工和管理者代表、总经理和公司其他主要干部外出接受ISO9000内部质量审核员的培训，为质量体系的有效运行打好基础。品质部员工应当参加完培训考试合格后获取国家技术监督局颁发的企业《注册内部质量审核员证书》。

（9）公司总经理应当以文件的形式在质量体系试运行前正式任命品质部成员为物业管理公司内部质量审核员。

（10）员工培训

a)在质量体系试运行之前，公司总经理应主持召开全体员工ISO9000贯标动员大会，先从思想上、意识上为ISO9000在物业管理公司的推行做好准备。

b)管理者代表在将ISO9000文件下发至各部门后应立即组织公司员工全方位的执行质量体系文件的培训，培训应注意多层次、全方位的展开，直至员工基本都能理解和掌握文件的要求方可。（11）质量体系试运行

a）质量体系下发培训完成后，开始进入试运行阶段。试运行阶段时间一般在两个月左右，其目的是为了检验质量体系文件的适宜性和有效性；二是为了让员工严格按文件执行养成良好的工作习惯，为质量体系在物业管理公司的正式推行打好基础。

b）试运行的要求：

★按文件要求作业，严禁随意操作；

★按文件要求记录，严禁弄虚作假；

★反映问题通过政党渠道向品质部反映，严禁诋毁文件。

c)为了保证质量体系的有效试运行，公司应当制定来严厉的惩罚措施来确保执行的严肃性（此阶段也称作强制执行阶段）。

（12）进行第一次内部质量审核

a)在质量体系试运行一段时间（一个月左右）后，管理者代表应安排公司品质部对质量体系的运行质量进行第一次内部审核。

b)审核的目的：

★评价质量体系试运行的质量；

★评价文件化质量体系本身的质量；

★有针对性帮助员工解决推行质量体系时出现的问题；

★严肃纪律，确保推行的真实性和有效性

c)第一次内部质量审核应当邀请外部专家和顾问协助进行。

d）内部质量审核详见《内部质量审核标准作业规程》。（13）修改完善ISO9000质量体系文件

a)在质量体系试运行完毕后，管理者代表应当组织品质部对公司的质量体系进行一次全面修改。

b)修改的内容：

★去掉不适宜的作业规程；

★增加遗漏的作业规程；

★修改不适宜、可操作性差的作业规程。

c)经修改后的质量体系文件，应达到具有很强的操作性，和物业管理公司的动作实践相符合，完善周到、详细明了、严谨规范，具有很强的可检查、可评价性。（14）质量体系的运行与维持

a)总经理在文件化质量体系基本完善后，以正式通知的形式开始质量体系在公司的全面运行。

b)质量体系实施运行的基本要求；

★ “做你所说”——严格按文件工作，严禁随意作业，不按规程工作；

★ “记你所做的”——严格依照工作的实际情况进行记录，严禁弄虚作假；

★ 不允许抵触ISO9000的推行。

c)品质部和各部门干部是ISO9000质量体系是否能得以有效推行的保障。品质部通过随时的抽检和定期的内审来纠正、预防推行中出现的问题；各级干部则通过随时随地的工作检查和批语教育、行政处罚来保证质量体系的有效执行。（15）第二次内部质量审核

a)在质量体系运行两个月左右的时间时，管理者代表应开始着手安排第二次内部质量审核。

b)内审的目的为：

★ 发现执行中出现的不合格；

★ 发现文件体系中的不合格；

★ 有针对性帮助员工解决推行中的各类问题。

c)内审后审核组应召开内审会议，分析出现不合格的原因，进一步完善文件化质量体系，惩处主观上故意抵制质量体系推行的员工，提高员工的工作水准；

d)第二次内审后，品质部应依据审核结果和员工合理建议进行修正、完善质量体系。（16）预审

a)当质量体系实际有效平隐地运行了一段（至少3个月以上）后，物业管理公司可以向ISO9000质量认证机构提请认证并预约好认证前的预审核。

b)认证预审由公司提前两个星期向认证机构报送公司质量体系的一级文件（质量手册）、二级文件（程序文件）、经认证机构审核通过后，双方约定好预审的时间。

c)预审是认证机构在正式审核之前对申请认证单位进行的一次预备审核。其目的是为了事先充分了解申请认证单位的质量体系实际情况以便做出是否进行正式审核的决定。

d)预审时间由公司管理者代表负责安排接待，全体员工均应在预审时格守职责、认直工作，以确保预审的顺利进行。

e)预审完毕后，公司品质部应当依据认证机构审核员的审核意见，认真进一步修改质量体系文件，并监管执行。（17）现场认证

a)预审通过后，公司应根据认证机构正式现场认证的时间来积极迎接现场认证。

b)为迎接认证机构的现场认证，应做如下准备：

★ 整理好所有的原始记录；

★ 整理好所有的文件；

★ 按文件规定整理好所管理物业的硬件设施；

★以良好的精神风貌和工作状态迎接认证。

c)公司总经理应亲自组织安排迎接认证的准备工作。

d)公司在认证机构进行现场认证时应积极配合作好认证工作。（18）通过质量认证获取《质量体系认证证书》

如果现场认证获得通过，一般情况下经过认证机构对现场审核的批准后，公司将获得《ISO9000质量体系认证证书》。认证的通过，标志着公司推行的ISO9000质量体系是适宜的、有效的、对提高公司的声誉、规范管理、提高服务水准意义非凡。（19）质量体系的维持和改进

a)认证机构在公司通过认证后，每隔一段时间（一年左右）将对公司进行复审，以有效地维持质量体系的有效性。

b)公司品质部是公司维持质量体系的日常管理部门。品质部依据《内部质量审核管理标准作业规程》和《品质部日常抽检工作标准作业规程》来有效地维持ISO9000 质量体系在公司的运行。

c)质量体系是一个持续改进的体系，品质部应当视物业管理工作的发展变化和工作实际不断地改进和完善物业管理公司的ISO9000质量体系。质量体系文件每年至少应修改一次。5． 记录

6． 相关支持文件

（1）《内部质量审核管理标准作业规程》

（2）《品质部日常抽检工作标准作业规程》

（3）《质量体系文件编制标准作业规程》 7．附录

2000年版ISO9000标准八项质量管理原则

2000年版ISO9000标准八项质量管理原则 一．以顾客为中心

组织依存于他们的顾客，因此组织应理解顾客当前和未来的需求，满足顾客要求并力争超过顾客期望。二．领导作用

领导者建立组织相互统一的宗旨、方向和内部环境。所创造的环境能使员工充分参与实现组织的目标的活动。三．全员参与

各级人员都是组织的根本，只有他们的充分参与才能使他们的才干为组织带来收益。四．过程方法

将相关的资源和活动作为过程来进行管理，可以更高效地达到预期的目的。五．系统管理

针对制定目标，识别、理解并管理一个由相互联系的过程组成的体系，有肋于提高组织的有效性和效率。六．持续改进

持续改进是组织一个永恒的目标。七．以事实为决策依据

有效的决策是建立在对数据和信息进行合乎逻辑和直观的分析基础上。八．互利的供方关系

组织与供方之间保持互利关系，可增进两个组织创造价值的能力。

第二篇：物业管理达标创优标准作业规程

物业管理达标创优标准作业指导书

1.0 目的

规范住宅小区（大厦）物业管理达标创优工作，确保创优达标工作完善有效。2.0 适用范围

适用于物业管理公司创优达标工作。3.0 职责

3.1 公司总经理负责达标创优工作的组织、监控。

3.2 公司分管副总经理和管理经理具体负责组织实施达标创优工作。

3.3 管理处和公司机关各部门负责依照本规程进行达标分创优工作的具体作业。4.0 程序要点

4.1 物业管理“达标创优”简介。

“全国物业管理示范住宅小区达标考评”：是由国家建设部住宅与房地产业书刊号每年年底前组织的全国统一的物业管理达标考评。2000年以后的全国物业管理达标考评对1995年的考评标准做了修改，一是取消了全国的物业管理优秀项目的考评验收及其称号，只设全国的业管理示范项目的考评验收，合格者将授予“全国物业管理示范项目”称号；二是提高了全国物业管理示范项目达标考评的申报标准：各省、自治区、直辖市申报项目的预检分值不得低于98分。全国物业管理示范项目达标考评的申报基本条件要求如下：

参评项目符合城市规划建设要求，配套设施齐全。住宅区、工业区建筑面积8万平方米以上，别墅2万平方米以上，大厦3万平方米以上且非住宅建筑面积占60%以上，入住率或使用率达85%以上；

取得“省、自治区、直辖市级物业管理示范项目”称号1年以上； 物业管理企业已建立各项管理规章制度； 物业管理企业无重大责任事故；

未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉。全国物业管理示范项目达标获得荣誉称号后，由建设部每三年复检一次，复检合格的可继续保持“国优”称号。

“省级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”：是由各省建委每年组织的全省范围物业管理优秀小区/大厦/式业区由省内各城市推荐。考评合格后，可荣获省级“城市物业管理优秀小区/大厦/工业区评比”称号。达标后由各省建委每两年复查一次，合格可继续保持“省优”称号。

“市级物业管理优秀小区/大区/工业区达标评比”：是由国内各主要城市自己每年举行的全市范围的物业管理优秀小区/大厦/式业区评比。参加考评的小区/大厦/工业区达标后可荣获区级“物业管理优秀小区/大厦/工业区”荣誉称号。物业管理公司创优工作一般需要经过以下几个步骤。确立目标。

成立创优领导小组。内部动员。

对照“创优”标准进行内部整改。进行“自检”和“预检”。迎检达标。

“创优”达标的基本工作要点。

确立“创优”目标：物业管理公司应首先确定准备“创优”的小区/大厦/工业区的创优目标，即明确是达到“国优”标准还是“省优”、“市优”、“区优”，以便为创优工作定下一个基本格调。确立“创优”目标时，应注意结合参加“创优”小区的实际情况和公司的保证能力，不可一味好高骛远。

成立“创优”领导小组：“创优”工作开始前应收公司领导亲自挂帅成立“创优”领导小组。创优小组一般应由公司各部门的负责人和管理处主要领导组成。对于重要的“创优”工作，应由公司总经理亲自挂帅以便加强“创优”工作的协调，支持力度，确保“创优”工作必要的人力、物力保障。

内部动员：“创优”开始时，应首先对内部员工，特别是参加“创优”小区/大厦/工业区管理处的全体员进行“创优”总动员，通过会议、宣传、加强管理力度等措施使相关员工尽快进入紧张的“创优”工作状态，提高、加强工作效益、工作节奏，作好打硬仗、“吃苦”的准备。

对照“创优”标准进行内部整改：“创优”工作应当遵循的“创优”达标准备为参照，边整边心对照“标准”逐步达到“创优”标准的工作方式。内部工作“创优”整改包括“创优”小区/大厦/工业区硬件设施（房屋、设备、设施、环境等）的整改和“创优”资料（原始凭证、管理体系等）的完善两大部分。在“硬件”设施的整改方面，应当做到以下几个方面的完善。所管物业楼宇外观的完好、整洁。“创优”小区应当做到或基本做到楼宇外观完好，无墙皮剥落、乱涂乱画乱张贴，整洁无污染、锈迹，油漆鲜亮、标识清楚。特别应注意阳台封闭的统一有序和不违反法规，不改阳台的使用功能，各种外观管道清洁完好，无锈迹污染，无违反“装修管理规定的乱拉线、乱搭建、随意改动门窗的色调等现象。”（详见《装修管理办法规定》）。

所管理的楼宇内部整洁、有序、安全。无违反装修管理和消防管理法规的乱搭、乱建、乱改（改动房屋的使用功能，特别是随意改动房屋结构）等违章现象；各类楼宇内部基本设施完好、整洁、标识完整清晰（详见《装修管理办法规定》和《防火管理标准作业规程》）。

所管理小区/大厦/工业区各类公共设施、设备使用功能保持良好的工作状态。“创优”整改时应对照“创优”标准。特别注意两个方面的问题：一是各类公共配套设备、设施的完备，即作为小区规划和居家生活应当配置的公共配套设备、设施不能缺项和随意养活；二是各类公共设施、设备的使用完好率应注意达标，对日常管理比较被忽略的设施、设备，如路灯、路牌等要特别加以注意，保持使用的完好率。

设备机房环境和设备表面维护管理应作到整洁、干爽，无灰尘、锈迹、脱漆杂物，无虫、鼠害迹。设备机房的和设备表面状况反映出来的是直观的设备维护管理水准的高低，整改时应特别注意机房的环境整改和设备表面的维护工作，力争做到机房整洁、干爽、通风降温和防护措施完善，设备表面光泽饱满、标识清晰，无油渍、锈迹、脱漆现象（详见工程部相关标准作业规程）。

消防系统配置齐全，标识清楚完善，消防疏散通道畅通。“创优”整改时应特别注意对消防系统的整改，力争做到消防设施、设备齐全完好，可随时启用，消防疏散应急灯照明灯、消防疏散指示牌、疏散图和标识齐全、完好，消防疏散通道畅通，无任何阻碍，特别注意高层建筑的防火通道门口能随时处于关闭状态，通往天台、逃生平台的防火门无关闭；楼台宇四周消防通道无占用、停车等易被忽略的消防隐患（详见消防中心各标准作业规程）。

除消防以外的其他涉及居民身心健康、安全的重要设施如二次供水系统、水池、水箱的清洁、消毒，煤气管道、电梯等设施、设备的安全防护措施一定要完善到位。

卫生状况至关重要。“创优”整改时要特别注意整改小区的各个卫生死角，如商业网点门前、停车场、雨棚、天台、垃圾中转站、绿化花丛等处的卫生状况。严格管理控制好小区内的乱张巾、乱涂画等到现象，严禁在小区内养家禽（详见保洁部相关标准作业规程）。

“创优”小区的环境美化对“创优”评比影响极大。整改时应特别注意环境美化、绿化的整改，力争做到使人耳目一新、赏心悦目的境界，以有效地提高分值（详见园林绿化部相关标准作业规程）。

公共秩序的整改要力争做到各类治安、交通标识完善齐备，积各种必要的防护设施完好齐整，保安设备先进完善（详见保安部相关标准作业规程）。

在“创优”迎检资料的整理中应力求资料的完善与真实、可靠。“创优”迎检资料（详见小区文件资料目录）。进行“自检”和“预检”。

在整改硬件和整理“创优”迎检资料过程中，“创优”领导小组不定期地组织“创优”管理处进行内部自检。每次自检均以目标为标准，详细、全面地进行自查自纠，对发现的问题详细纪委下来逐项落实到责任人身上限时整改完毕。“自检”一次，整改一次，提高一步，力争在较短的时间内大幅度地提高“创优”小区的迎检水平。

在“创优”迎检前一个月，内部整改即将结束的时候，“创优”领导小组应邀请行业专家对“创优”管理处进行正式迎检前的“预检”，“预检”完全采用正式检查评比的形式进行，由检查团依照评比标准，对“创优”小区/大厦/工业区的物业管理水准逐项验收，最后将结果总分和存在的总是逐一列出，以便在正式迎检前进行有针对性的最后准备并以此锻炼管理的全体员工。

“迎检”准备。在正式“创优”迎检前“创优”小区/大厦/工业区应着重作好以下工作。

硬件整改基本达标。

资料、记录真实、全面、说服力强。

取得业主/住户谅解 和支持：“创优”管理处应当就“创优”的意义与业主/住户达成充分的理解，使业主/住户的绝大多数都能支持创优工作。取得业主管理委员会的支持和配合。

先好住户代表，为向考评团汇报工作作好准备：“国优”、“省优”评比一般考评团都要求参加考评的小区/大厦/工业区有业主代表的发言和评价，认真选好住户代表，赢得住户代表的鼎力支持对考评至关重要。

写好“迎检”汇报材料：“迎检”汇报材料是为向考评团汇报工作所用发言稿，发言稿应突出“创优”小区的物业管理特色和成绩，简洁明快、重点突出，切忌冗长乏味。“迎检”汇报发言一般应包括以下几部分： 小区简介

物业管理工作汇报 社区文化与精神文明汇报 “创优”工作情况

分工负责，注意迎检环境的布置：“迎检”环境的布置应注意迎检气势的烘托，力争创造出一个有利于迎检、能够给考评团留下“好印象”的环境。

注意仪表仪容、言行举止，以最饱满的精神风貌迎接考评。迎检时员工的仪容仪表、言行举止都应着力进行雕凿，“创优”领导小组应确保迎检员工的最饱满的精神风貌和精神状态参加考评，以求争取最佳的考评成果。迎检时的基本要求： 精神饱满、仪容整洁； 纪律严明，紧张有序； 热情大方，不卑不亢； 环境优雅，轻松活泼； 自信严谨、应答适度。

迎检结束后，由“创优”领导小组写出总结材料，归档保存。

第三篇：物业管理达标创优标准作业规程

物业管理达标创优标准作业规程

1．目的

规范住宅小区（大厦）物业管理达标创优工作，确保创优达标工作完善有效。

2．适用范围

适用于物业管理公司创优达标工作。3．职责

（１）公司总经理负责达标创优工作的组织、监控。

（２）公司分管副总经理和管理处经理具体负责组织实施达标创优工作。

（３）管理处和公司机关各部门负责依照本规程进行达标创优工作的具体作业。4．程序要点

（1）物业管理“达标创优”简介

a)“国家级物业管理优秀小区/大厦/工业区“达标评比：是由国家建设部每年组织的全国物业管理达标考评分为90分（百分制），参加评比的小区/大厦/工业区由各省建委或物业管理主管部门推荐考评合格后（90分）可荣获由建设部颁发的”全国城市物业管理优秀小区/大厦/工业区“荣誉称号（考评总分在95分以上可获”全国城市物业管理优秀示范小区/大厦/工业区”称号。达标后由各省建委每两年复查一次，合格可继续保持“省优“称号。

b)“省级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”：是由各省建委每年组织的全省范围物业管理优秀小区/大厦/工业区评比。考评达标分数一般为85分，参加考评的小区/大厦/工业区由省内各城市推荐。考评合格后，可荣获省级“城市物业管理优秀小区/大厦/工业区”称号。达标后由各省建委每两年复查一次，合格可继续保持“省优”称号。

c)“市级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”：是由国内各主要城市自己每年举行的全市范围物业管理优秀小区/大厦/工业区评比。参加考评的小区/大厦/工业区达标后可荣获市级“物业管理优秀小区/大厦/工业区”荣誉称号。

d)“区级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”：是由各主要城市的各区级住宅主管部门举行的全区物业管理优秀小区/大厦/工业区评比。参加考评的小区/大厦/工业区达标后可荣获区级“物业管理优秀小区/大厦/工业区”荣誉称号。

（2）物业管理公司创优工作一般需要经过以下几个步骤

a)确立目标

b)成立创优领导小组。

c)内部动员。

d)对照“创优”标准进行内部整改。

e)进行“自检”和“预检”。

f)迎检达标。（3）“创优”达标的基本工作要点

a)确立“创优”目标：物业管理公司应首先确定准备“创优”的小区/大厦/工业区的创优目标，即明确是达到“国优”标准还是“省优”、“市优”、“区优”，以便为创优工作定一个基本格调。定立“创优”目标时，应注意结合参加“创优”小区的实际情况和公司的做主能力，不可一味地好高骛远。

b)成立“创优”领导小组：“创优”工作开始前应由公司领导亲自挂帅成立“创优”领导小组。创优小组一般应由公司各部门的负责人和管理处主要领导组成。对于重要地“创优”工作，应由公司总经理亲自挂帅以便加强“创优”工作的协调，支持力度，确保“创优”工作必要的人力、物力保障。

c)内部动员：“创优”开始时，应首先对内部员工，特别是参加“创优”小区/大厦/工业区管理处的全体员工进行“创优”总动员，通过会议、宣传，加强管理力度等措施使相关员工尽快进入紧张的“创优”工作状态，提高、加快工作效益、工作节奏，作好打硬仗、“吃苦”的准备。

d)对照“创优”标准进行内部整改：“创优”工作应当遵循的“创优”达标准备为参照，边整边改对照“标准”逐步达到“创优”标准的工作方式。内部工作“创优”整改包括“创优”小区/大厦/工业区硬件设施（房屋、设备、设施、环境等的整改和“创优”资料（原始凭证、管理体系等|的完善两大部分。

e)在“硬件”设施的整改方面，应当作到以下几个方面的完善：

★ 所管理物业楼宇外观的完好、整洁。“创优”小应当做到或基本做到楼宇外观完好，无墙剥落、乱涂乱画乱张贴，整洁无污染、锈迹油漆鲜亮，标识清楚。特别应注意阳台封闭的统一有序和不违反法规，不改阳台的使用功能，各种外观管道清洁完好，无锈迹污染，不违反装修管理规定的乱拉线、乱搭建、随意改动门窗色调等现象（详见《装修管理标准作业规程》；

★ 所管理的楼宇内部整洁、有序、安全。无违反装修管理和消防管理法规的乱搭、乱建、乱改（改动房屋的使用功能，特别是随意改动房屋结构）等违章现象；各类楼宇内部基本设施完好、整洁、标识完整清晰（详见《装修管理标准作业规程》和《防火管理标准作业规程》）；

★ 所管理小区/大厦/工业区各类公共设施、设备使用功能保持良好的工作状态。“创优”整改时应对照“创优”标准。特别注意两个方面的问题：一是各类公共配套设备、设施的完备，即作为小区规划和居家生活应当配置的公共配套设施、设备不能缺项和随意减少；二是各类公共设施、设备的使用完好率应注意达标，对日常管理比较被忽略的设施、设备，如路灯、路牌等要特别加以注意保持其使用的完好率；

★ 设备机房的环境和设备表面维护管理应做到整洁、干爽，无灰尘、锈迹、脱漆、杂物，无虫、鼠害迹。设备机房的和设备表面善反映出来的是直观的设备维护管理水准的高低，整改时应特别注意机房的环境整改和设备表面的维护工作，力争做到机房整洁、干爽、通风降温和防护措施完善，设备表面光泽饱满、标识清晰，无油渍、锈迹、脱漆现象（详见机电维修部相关标准作业规程）；

★ 消防系统配置齐全，标识清楚完善，消防疏散通道畅通。“创优‘整改时应特别注意对消防系统的整改，力争做到消防设施、设备齐全完好，可随时启用，消防疏散应急照明灯、消防疏散指示牌、疏散图和标识齐全、完全，消防疏散通道畅通，无任何阻碍，特别注意高层建筑的防火通道门口能随时处于关闭状态，通往天台、逃生平台的防火门无锁闭；楼宇四周消防车通道无占用、停车等易被忽略的消防隐患（详见消防管理中心各标准作业规程）；

★ 除消防以外的其他涉及到居民身心健康、安全的重要设施如二次供水系统、水池、水箱的清洁、消毒，煤气管道、电梯等设施、设备的安全防护措施一定要完善到位；

★ 卫生状况至关重要。“创优“整改时要告别注意整改小区/大厦/工业区的各个卫生死角的卫生，如商业网点门前、停车场、雨棚、天台、垃圾中转站、绿化花丛等处的卫生状况。严格管理控制好小区内的乱张贴、乱涂画等现象，严禁在小内养家禽（详见保洁部相关标准作业规程）；

★ “创优”小区/大厦/工业区的环境美化对“创优”评比影响极大。整改时应特别注意环境美化、绿化的整改，力争做到使人耳目一新、赏心悦目的境界，以有效地提高分值（详见园林绿化部相关标准作业规程）；

★ 公共秩序的整改要力争做到各类治安、交通标识完善齐备，各种必要的防护设施完好整齐，保安设备先进完善（详见保安部相关标准作业规程）。

f)在“创优”迎检资料的整理中应力求资料的完善与真实、可靠。“创优”迎检资料通常包括以下内容：

★ “创优小区/大厦/工业区的产权资料： ——规划许可证； ——用地协议书； ——投资许可证； —— 开工许可证； ——红线图； ——总平面图。

★ 竣工验收资料： ——土建竣工验收书； ——消防竣工验收证明； —— 水电竣工验收书；

——电梯竣工验收书、电梯准用证； ——通信系统竣工验收证明； ——燃气系统竣工验收证明。

★ 管理移交资料： ——图纸移交记录；

——开发建设其他资料（如隐蔽工程记录等）移交资料； ——接管验收记录； ——钥匙移交记录；

——发展商委托管理合同书。

★管理公司成立登记资料： ——营业执照； ——税务登记证；

——企业法人代码卡； ——管理处营业执照； ——停车场营业执照；

——管理处管理用房产权资料。

★ 业主委员会成立与活动资料： ——业主管委会章程；

——业主管委会社团法人登记证； ——业主委员选举产生记录； ——业主管委会成立记录；

——业主管委会召开的届次会议纪要； ——业主管委会发布的公告。

★ 公众管理制度（详见住户手册）；

★ 所有内部管理标准作业规程（管理制度）；

★ 所有内部管理的日常质量记录；

★ 员工绩效考评结果记录；

★ 所有的住户回访记录；

★ 所有的住户报修记录；

★ 所有的住户意见征集记录；

★ 所有的管理处对外通知、通知记录；

★ 所有的财务运作损益表和其他财务报表；

★ 所有的对外招手合同书；

★ 所有的员工培训记录；

★ 所有的员工岗位、职称证书、员工档案；

★ 小区业主/住户档案；

★ 所有的住户装修管理档案；

★ 政府相关部门出具的无治安案件、火灾事故证明书；

★ 所有社区文化记录；

★ 所有的电梯年检、二次供水检疫、卫生消杀检疫证书；

★ 所有的标识复印件；

★ 所有的多种经营资料；

★ 所有的政府、住户、上级公司、外界对管理处工作的评价资料。以及其他应提供的资料、记录。

g)进行“自检”和“预检”：

★ 在整改硬件和整理“创优”迎检资料过程中，“创优”领导小组应不定期地组织“创优”管理处进行内部自检。每次自检均以目标为标准，详细、全面地进行自查自纠，对发现的问题详细记录下来逐项落实到责任人身上限时整改完毕。“自检”一次，整改一次，提高一步，力争在较短的时间内大幅度地提高“创优”小区的迎检水平。

★ 在“创优”迎检前一个月，内部整改即将结束的时候，“创优”领导小组应邀请行业专家对“创优”管理处进行正式迎检前的“预检”，“预检”完全采用正式检查评比的形式进行，由检查团依照评比标准，对“创优”小区/大厦/工业区的物业管理水准逐项验收，最后将结果部分和存在的问题逐一列出，以便在正式迎检前进行有针对性的最后准备并以此锻炼管理处的全体员工。

h)“迎检”准备。在正式“创优”迎检前“创优”小区/大厦/工业区应着重做好以下工作：

★ 硬件整改基本达标。

★ 资料、记录真实、全面、说服力强。

★ 到得业主/住户谅解和支持：“创优”管理处应当就“创优”的意义与业主/ 户达成充分的理解，使业主/住户的绝大多数都能支持创优工作。

★ 取得业主管理委员会的支持和配合。

★ 选好住户代表，为向考评团汇报工作作好准备：“国优”、“省优”评比一般考评团都要求参加考评的小区/大厦/工业区有业主代表的发言和评价，认真选好住户代表，赢得住户代表的鼎力支持对考评至关重要。

★ 写好“迎检”汇报材料：“迎检”汇报材料是为向考评团汇报工作所用发言稿，发言稿应突出“创优”小区的物业管理特色和成绩，简洁明快、重点突出，切忌冗长乏味。“迎检”汇报发言一般应包括以下几部分：

——小区/大厦/工业区简介；

——物业管理工作汇报；

——社区文化与精神文明汇报；

——“创优”工作情况。

★ 分工负责，注意迎检环境的布置：“迎检”环境的布置应注意迎检气氛的烘托，力争创造出一个有利于迎检、能够难考评团留下“好印象”的环境。

★ 注意仪表仪容、言行举止，以最饱满的精神风貌迎接考评。迎检时员工的仪容仪表、言行举止，都应着力进行雕凿，“创优”领导小组应确保迎检员工的最饱满的精神风貌和精神状态参加考评，以求争取最佳的考评成果。

★ 迎检时的基本要求：

——精神饱满、仪容整洁；

——纪律严明，紧张有序；

——热情大方，不挂卑不亢；

——环境优雅，轻松活泼；

——自信严谨，应答适度。

（4）迎检结束后，由“创优‘领导小组写出总结材料，归档保存。5． 记录

6． 相关支持文件

第四篇：物业管理质量体系文件

园林绿化养护管理操作规程---物业管理质量体系文件

一、目的规范园林绿养护管理行为，提高物业管理服务质量，增强业主对物业管理服务的满意度。

二、适用范围

适用我公司所管辖的物业项目。

三、职责

1、绿化人员具体执行本规程。

2、绿化主管负责对园林绿化管理工作的日检查及管理。

3、部门经理负责对园林绿化管理工作的周检查与管理。

4、物业管理处经理对园林绿化管理工作月检查与管理。

5、公司副总主管园林绿化管理工作。

四、工作程序

（一）园林绿化树木养护

1、中耕除草

中耕除草目的在于疏松土壤、通气、调节土温，促进土壤养分分解，便于树木根系生长，同时除去与树木争肥争水、有碍观瞻的杂草。

（1）中耕深度和范围应树而定，一般深5㎝左右，范围直径50~10㎝的区域。

（2）中耕时间，应在天气晴朗，土壤含水适度（50~60%）时进行，不得在土壤泥泞状态下中耕，以免破坏土壤结构；连阴两天除草，只能采用拔除方式。

（3）除下的杂草及时处理，运走或就地掩埋入土作为基肥。掘出的瓦砾，拣拾运出现场。

（4）中耕时不可损伤树木根系、树皮和枝条。

（5）树下草皮、地被高度控制在10~15㎝以下，修剪要整齐。

2、防旱与灌溉

树木生长需要足够的水分，否则不能维持生命。

（1）新栽1~2年内树木，要做好复土工作，必要时盖土保墒。

（2）灌溉之前，应先松土，做好土围。夏季灌溉应在早、晚进行；冬季则在中午前后进行，每次浇透浇足。

（3）灌溉可结合施肥，以提高耐旱力。

（4）新栽1~2年的名贵树木，皮层较薄光滑的树木，旱季要卷干。必要时还应对树干、树冠进行喷雾，喷雾次数视天气而定，并可搭盖荫棚。

（5）灌溉应采取喷灌及滴灌方式，避免大水漫灌，以造成水资源浪费。

3、施肥

肥是植物的粮食，为使树木茂盛生长，必须施肥。休眠期施的肥称基肥，生长期施肥称追肥，有机肥必须充分腐熟才能使用。

（1）观花观果树木，要求花前花后各施一次追肥，休眠期施一次基肥。

（2）一般树木，休眠期施一次基肥，基肥施用量应视树种、土壤及树木大小而定，一般胸径10㎝以下的施有机肥5斤，10㎝以上的施10斤。

（3）施肥要选择晴天，土壤干燥时进行。施肥时，肥料不能玷污枝叶，以免烧伤。施肥从效果与环境卫生考虑，应采用沟施或穴施，沟（穴）应开在树冠之冠缘线下，深度视根的深度而定，一般25㎝，肥料不能与粗根接触，施后将沟（穴）填平。

（4）化肥要与有机肥交替使用。名贵树木可适当采用微量元素。磷肥、尿素作根外喷施，根外喷施宜在清晨或黄昏进行，以叶面泾润为度。

（5）要根据树木特性选择合适的肥料，喜酸性花木如杜鹃等，不宜用碱性肥，常绿针叶幼龄小苗不宜使用化肥等。

（6）施肥采取少量多次的方法，避免在一个部位重复施用。

4、整形与修剪

整形与修剪能使树木生长健壮，花艳叶茂，树冠整齐美观，提高观赏性，还能改善通风透光条件，减少病虫害，对新栽和病弱树木还可以减少养分、水分消耗，恢复树势。

（1）树木整形要根据树木习性而定，主干生长强势的应保留其领导干，采取塔形、圆锥形整形。主干生长势不强而易于形成丛状树冠的，可修成圆球状、半球形或自然形树冠，喜光小乔木可采用自然开心形。

（2）为平衡树势，使各主枝、侧枝间均衡生长，应“强主枝强剪，弱主枝弱剪”与“强枝弱剪，弱枝强剪”，枯死枝、病虫枝、徒长枝、并生枝和损伤枝要及时剪去。

（3）老衰树木可以强度修剪恢复树势，灌木丛或绿篱下部空枯时，应逐批短裁或疏剪老枝，培育新枝，恢复树势。

（4）修剪时期应视树木开花习性及耐寒力而定。头年生枝开花（结果）的，应在花后修剪，如迎春、连翘等；当年上枝开花（结果）的，应在落叶后至发芽前修剪。耐寒的树木休眠期修剪，阔叶绿篱早春发芽前修剪，针叶绿篱8~9月修剪。

（5）幼小花木及新栽花灌木，应及时去花、蕾、果实。根际易萌发的树木，可用萌条更新衰老枝。

（6）修剪方法：修剪时切口必须靠节，剪口应在剪口芽的反侧面，呈45○斜面，剪口要平滑，对过粗的枝条应分段截枝，防止撕裂树皮。修剪一棵树，应从树冠上方至下方，由内向外进行。先作示范，确定修剪方式，再全面展开。

（7）生长期萌发的不定芽，除应保留者外，都要在未木质化时清除，扰乱树形的根际萌蘖及时清除。

5、防寒与防台、防汛

（1）防寒工作应在11月上旬开始，按抗寒力强弱，先弱后强顺序安排，1月上旬结束。

（2）防寒措施有：培土、铺草、卷干（包草）、扫除枝叶积雪等。地上部分易冻死的宿根类植物，如芭蕉，可剪去地上部分然后培土；新栽树木可在根茎处培土。不耐寒的大树可卷干或根颈处铺草、盖土。大雪时，常绿球形树冠要及时打去积雪，雪后如有损伤要及时抚育，用修、拉、扶、撑等方法恢复树势，平衡树冠。

（3）在树干上涂抹硫磺及生石灰可防冻又起到杀虫杀菌的效果。

（4）防台工作在台风季节之前既要做好准备，凡浅根、迎风、树冠大招风的树木都要保护。

（5）防台措施有：立支柱，适当删去密枝等，吹斜的树要及时扶正、并修剪删枝，倒伏伤根的树要强度修剪，并扶正卷干加强养护

（6）成立防汛小组，小组成员保持24时开机联系，做好绿地的开墒埋沟工作，理顺排水系统，防止大面积绿地受淹的情况发生。

6、病虫害防治

病虫害防治要贯彻“防重于治”的方针和“综合防治”的原则，控制病虫害的发生，不影响观赏。

（1）主要虫害有：、一类为食叶害虫，如刺蛾、蓑蛾、灯蛾、毒蛾等；

二类为刺吸害虫，如蚜虫、天牛、蓟马、粉虱、蚧壳虫、叶螨、蠹蛾等；

三类为地下害虫，如地老虎等。

虫害防治： 食叶类害虫药物防治可用针对性药物防治。此外它可结合灯光诱杀、人工掘茧、保护和利用天敌、清洁园圃进行综合防治。

（2）主要病害：白锈病、炭疽病、腐烂病、叶斑病、白绢病、白粉病、煤污病。

病毒防治：梅雨季节和秋雨连绵期间，各种病菌容易滋生，可以药物防治为主，结合清洁园圃，减少病原，选育良种、加强养管进行综合防治。

药物防治：在多发病期之前可用针对性药物防治，对各种病害选择使用。

7、补栽补种

其目的确保小区内绿化景观的完好。

（1）确定须补种的植物品名及地点。

（2）对须补种地翻土或打洞，加施基肥。

（3）挖苗或购苗，剪去包装物以及部分枝或叶。

（4）补栽复土时应将土敲细，新土高出地面3~5㎝。载植新草时，土高出接口处1~2㎝，栽上草后浇水，然后用锹拍打草皮，使新种草根部入泥。

（5）对新种乔木用支撑保护。

（6）浇水定根时一次浇透，每天早晚各浇一次。高温季节可适当增加喷水次数。

（二）行道树养护

1、行道树的松土除草、灌溉施肥参照园林绿化养护的有关条款。

2、整形、修剪

（1）行道树修剪有两种方式，一是自然形树冠修剪，一是规则形树冠修剪，前者保留树冠的原有自然形态，后者则按人们的立意剪成杯状、圆柱状、球状等几何形。

（2）行道树生长季节如有上方枝条触及建筑物、路灯、线路时，要随时剪除，行道树枝条与电话线应保持0.5M距离，与高压线保持1M距离，下方枝条不应低于4M，保证车辆畅通。

（3）生长季节要经常抹芽、主干道一年不应少于4次，不定芽不应超过15㎝；次干道2~3次，抹芽时不要倒拉伤树皮，也不要留残枝。

（4）冬季修剪时，把交叉枝、并生枝、下垂枝、枯枝、病虫枝、损伤枝截除，截面要平整，不能留短桩，截面直径超过6㎝时，一定要涂防腐剂。

3、树干上腐烂空洞要及时填补，无法整修复壮的，要及时申报调换。

4、行道树下地面应平整，无水洼或堆积物，树上不得钉钉子、缚绳索。

5、高空作业时，要注意安全，梯子要架牢固，系上安全带，注意行人车辆、建筑物、管线。

（三）花卉、地被、草坪养护

1、花卉养护

（1）松土、除草、施肥、灌溉。生长季节，花坛10~15天松土除草一次，结合追施肥料，肥料不得玷污植株，如有玷污须用清水冲干净。有机肥与无机肥交替使用。

（2）整形与修剪。草质花卉为了多开花，凡可摘心的花卉要摘心，株高与花大的花卉要立支撑；木本花卉要及时整形修剪。败花、黄叶要及时摘除。花坛中过半数的花朵凋谢后要立即调换，一般花坛全年调换2~3次。

2、地被植物养护

（1）施肥与浇水。地被每年施肥不应少于1次，可结合中耕进行。干旱季节要浇水，夏季浇水在早晚进行。

（2）残花枯叶要及时清除，缺株及时补齐。

（3）木本地被植物要保持低矮状态。注意修剪，使枝条扩展生长，扩大覆盖面。

（4）宿根、球根地被植物生长3~5年后根部拥挤，需于休眠期分株重栽。

3、草坪养护。

（1）施肥与浇水。新铺草坪要及时浇水，直至成活。夏季浇水应早晚进行。生长不良的草坪，每年早春萌芽前要追肥。

（2）修剪。草坪应保持6~8㎝高度，超过此高度即要推剪，推剪前先拾除砖石等杂物。

（3）除杂草。草坪常会滋生杂草，故常须拔除，不使其开花结籽繁衍。

（4）补缺与填平。草坪如发生较大缺株，应及时补栽。可栽植草皮，也可补播草种，补植后应立即灌水，以利于迅速恢复生长。低洼积水之处，要以土填平重栽。

（5）疏松土壤。草坪草的浅层根系非常发达，尤其是具有根茎或匍匐茎的草坪，极易形成致密的根网，从而降低表层土壤通透性。可在春季土壤化冻后采用手提式土钻或打孔机松土。也可用刀横向、纵向划断根系，促使根系萌发。

（四）园林小品建筑的养护和修缮

1、园林小品的保洁

（1）保洁员每日2次清理小品四周的垃圾、杂物；

（２）保洁员每周１次清理小品建筑物表面的污迹、灰尘；

（３）保洁员每日擦拭2次小品供休闲的石凳、石桌、木椅等；

（４）对喷泉、水池中的水每季更换一次，并清洗水池。

2、因损坏或自然磨损的小品建筑，工程维修人员要及时予以修复。

3、工程维修人员每天对小品中使用的电器进行巡查，对于不安全的要立即整改，对于损坏的要及时更换和维修。

（五）打草机的使用与保养

1、打草机的使用：按说明书进行操作。

2、打草机的保养：每次使用完毕请填写《设备设施维护保养记录表》。

3、打草机的使用安全事项

（1）操作前从草地上清除木棍、石头、瓦砾、及其它杂物，并观察地形，看是否有木桩之类障碍物，操作时请避让，紧急时立即停车。

（2）操作前检查机油、刀片、螺母、螺栓，确保机器处于安全操作状态。

（3）操作时勿使游人观看，其他人员应离现场10米以外，出示警示牌。

（4）操作时，不许赤足或穿凉鞋，要穿长裤、保护鞋，最好戴防护眼镜。

（5）发动机转速不宜过高。割草时只许步行，不得跑步、倒退。

（6）打草机出现不正常震动或打草机与异物撞击时，应立即停车。

（7）打草机在中途移动或用毕入库时，要关闭化油器上的燃油阀门，并拔下火花塞引线。

（8）打草机应在水平位置保存，放置通风、干燥的地方，远离电器及用火机械，避免火灾。每次添加燃料之前和入库之前应冷却15分钟。

（六）喷雾器的操作规程及安全事项

1、操作规程

（1）检查喷雾器性能是否良好，将喷雾开关打开关闭。

（2）治不同的病虫害，使用不同的药物配成不同浓度的药剂，将原药剂量倒入喷雾器内，盖上过滤网。

（3）用桶或水管加入无杂物的清水至水位线处。

（4）将喷雾器背在背上，左手拿压杆，右手执喷杆手柄。

（5）左手上下压动压杆至有一定压力时，右手打开开关，根据被喷植物（或面积）的大小调节开关大小。

（6）右手摆动喷杆，使喷头按要求上下或左右喷雾。

（7）每次使用后，将剩余药剂倒入污水井中，再加入清水，压动压杆，打开开关，使清水喷出，清洗喷雾器，并将喷雾器倒立，使剩余的清水流尽。

2、安全事项

（1）操作人员须戴好口罩和手套，着长衣长裤，防止中毒。

（2）药物要妥善放置，以免他人误用。

（3）水位不超过水位线，防止药液外流，接触皮肤，引起中毒。

（4）保持左手压力均匀，上下摆动次数在30次/分左右，勿使压力过大损坏气压室。

（5）绿化员工在使用机器喷洒杀虫剂时，应将“危险”标志牌放在关键位置，警告人们勿靠近工作现场。

（七）绿化工作检查标准与方法

★ 中耕除草除杂草 无明显杂草，草坪、地被纯度在90%以上 目视。草地50㎡3处，平均值 1次/两周松土 树木底下土壤疏松，透气良好，土壤呈松弛团粒结构，深达5㎝左右。不伤及树皮、根系。目视，取样检查 施肥前和下暴雨后进行松土，1次/两周清理枯枝落叶 无明显枯枝落叶，环境整洁。目视 1次/周清理绿地石块 无明显砖石瓦砾，绿地整洁。目视 1次/月

★ 防旱与灌溉树木、草地浇水 冬季中午（10：00~16：00）浇水，夏季早晚浇水。浇水不遗漏，每次浇透浇足，见干见湿。新栽大树及时喷雾。浇水深度，树木3㎝，草坪2㎝。目视、手测，浇水时间抽查 可根据气候土然深度综合控制水分。盆栽浇水 按见干见湿原则浇水，盆栽无干枯、遗漏现象。目视检查 室外草花夏2次/日，室内视情况而定。叶面清洁度 浇水配合冲洗叶面，保证植株光亮、清洁，无大面积尘埃泥土污染现象。目视检查 与浇水同步，施肥后要喷水。★ 修剪乔木整枝 及时修去枯死枝、病虫枝、徒长枝、并生枝和损伤枝。使得树枝分布均匀，树形优美，无多余枝条。剪口平滑，树皮无撕裂现象。目视检查，抽检10棵 2次/年，生长季、休眠期各一次灌木整枝 根据花灌木的开花习性做适当修剪，是花木茂盛，花期延长，整形灌木造型明显，线条整齐，长枝不超过30㎝。目视，抽查3处 1次/季绿篱修剪 绿篱成型，线条整齐，树种之间有界限。造型美观，长势良好，长枝不超过30㎝。目视，抽查5处 1次/月 ★ 施肥乔木灌木 采取沟施或穴施。施肥、浇水及时，覆土平整，肥料不露出土面，不玷污树木叶面。花灌木做到花前、花后、果前、果后分施追肥。目视 2次/年草地、地被施肥 播施或喷施。结合天气在雨天前进行。浓度合适，一般每平方30克。草地色彩碧绿，生长茂盛。目视检查 1次/3个月

★ 防台防风防寒工作 培土、铺草、卷干等工作在11月中旬开始1月上旬完成。目视检查 1次/年防风防台工作 在台风来之前做好立支柱，删去密枝等工作，风雨过后12小时内，能及时清除断枝落叶，扶正倒斜树木。目视检查

★ 补栽补种补栽补种 无明显黄土裸露，如发现有植株死亡和缺少，在发现后一周内，更换相同种类和高度的植物，及时浇水，保证成活。目测 按花草树木栽种季节，及时补栽补种

★ 防病治虫防病治虫 无明显枯枝枯叶。树叶上无灰尘，不霉，树干不枯死和腐烂。预防在前，除治在后，施药在晚上6点以后，且出示警示牌。目视抽查 防治1次/半年，发现病虫，及时喷施。

★ 草坪养护草坪修剪 高度在4~8㎝，夏季可稍长。修剪平整、边缘整齐。目视抽查6处 4—5次/年草坪补缺填平无明显黄土裸露，能及时补缺，最大裸露块不超过0.3㎡，低洼处要以土填平重栽。目视尺量 补缺工作自发现一周内完成。

（八）检查管理制度

1、绿化主管负责对责任区内园林绿化工作进行日检查，并记录于《楼管员日工作记录》；

2、绿化主管负责对所管辖区内园林绿化工作进行周检查，并记录于《绿化工作周、月检查表》；

3、物业管理经理负责对所管辖区内园林绿化工作进行月检查，并记录于《绿化工作周、月检查表》。

（九）使用的表格、记录

序号名 称存放地点存放时间《绿化员日工作记录》档案室一年《绿化工作周、月检查表》档案室一年《设备设施维护保养记录表》档案室至设备报废或移交

4《绿化修剪记录表》档案室一年

5《周检查、月检查表》档案室一年

第五篇：档案管理标准作业规程

一、目的

规范业主档案的保管与跟踪工作。

二、适用范围

适用于物业管理处业主档案的保管与跟踪。

三、职责

１、服务中心主管负责监控业主档案保管与跟踪工作。２、服务中心负责依照本规程具体实施业主档案的保管与跟踪。

四、程序要点 １、业主档案内容

（１）经业主签署后的《业主公约》。（２）经业主签署后的《消防安全责任书》。（３）《业主家庭情况登记表》。（４）《钥匙领用登记表》。（５）《业主证领用登记表》。（６）《业主入住验房表》。

（７）《装修申请审批表》、相关图纸及装修施工队资料。（８）《违章处理通知单》及处理结果资料。（９）业主的有关证件复印件。（１０）其他应保存的资料。２、档案盒（夹）的制作

（１）根据档案盒（夹）的规格准备相应的档案标贴纸。

（２）在档案标贴纸上打印出标准黑一号字体的档案类别名称，其格式一般是由 组织机构、名称组成，如：

×××－×·×－S·W－业主档案：表示物业管理有限公司××管理处公共事务部管理的业主档案。

（３）将制作好的档案标贴纸贴在档案盒（夹）左侧立面距顶部3cm位置上，并排列在档案柜中。

３、将各业主的档案袋按栋号、楼层号、房间号的先后顺序排列在档案盒（夹）内。

４、按档案盒（夹）内的各档案排列顺序将档案有关内容登记在《业主档案目录》内，内容包括：序号、档案编号、业主姓名、入住时间、档案页数、备注等栏目。５、业主档案的跟踪：

（１）当发生下列情况变化时，服务中心副主管应将变化情况记录在业主档案中： a、通讯电话联络方式发生变化时； b、业主发生更替时。

（２）业主档案跟踪管理：由服务中心副主管负责每季度进行一次家庭情况的普查，对拖欠管理费、水电费和其他服务费一个月以上的业主，管理员应至少每隔15天跟踪一次。

６、业主档案属绝密档案，特殊情况如需查阅须报管理处，经服务中心副主管办理登记手续后方可查阅。７、业主档案应永久保存。８、具备电脑办公系统的可以将各业主资料输入电脑进行管理。９、本规程执行情况作为公共事务部档案管理员绩效考评的依据之一。

五、记录

《业主档案目录》

六、相关支持文件 《档案管理标准作业规程》