浅析以租代征现象中的职务犯罪行为

第一篇：浅析以租代征现象中的职务犯罪行为

浅析“以租代征”现象中的职务犯罪行为

随着经济和社会事业的迅猛发展和改革开放的不断深入,资源稀缺性进一步加剧，土地资源不断增值，国土资源管理变成社会关注的热点,国土资源领域的职务犯罪也呈现出上升的态势，成为发生大案要案的重要领域。十七届中央纪委三次全会把土地管理和矿产开发领域同工程建设、房地产开发、金融及司法领域一起，作为规范权力运行、健全市场机制、强化监督惩处、从源头上防治腐败的重点领域,被检察、纪检部门列为职务犯罪的高发、多发、易发的领域，成为社会关注的热点。

所谓“以租代征”，即通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其实质是基层政府绕过土地审批程序，使本级政府或用地单位直接与农民或村集体进行私下土地交易，规避土地收益税费政策的调控，规避法定的农用地转用和土地征收审批，在直接进入非农业建设用地的同时，逃避了土地计划调控，逃避了缴纳有关税费、逃避了履行耕地占补平衡法定义务，在规划计划之外扩大建设用地规模的行为。其结果必然会严重冲击用途管制等土地管理的基本制度，影响国家宏观调控政策的落实和耕地保护目标的实现。当前，国家严把土地供应“闸门”，而“以租代征”却在各地竞相“上演”，严重违反了土地法律法规，损害了国家的长远利益，已成为近年来凸现的一种普遍的土地违法新形式。因此，分析“以租代 征”现象中的职务犯罪行为，并提出相应的预防对策具有重大的法律意义和现实意义。

近两年，中央政府对土地严加调控，国务院办公厅2006年下发《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》，提出建立严密的土地督察体制，向地方派驻9个国家土地督察局，派出类似于土地钦差大臣的土地督察员，加强土地监管，落实最严格的土地管理制度。这是2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》决定实行最严格的土地管理制度的组织保证。这一组织架构辅之以卫星勘察等高科技手段，相当于在土地使用上建立了一张从天空到地面的立体交叉网络，成效颇彰。据国家相关部门提供的数据，从2000年到2006年，全国因土地违法违规受到党纪政纪处分的有8698人，另有1221人被追究了刑事责任。仅2006年一年，因土地违法违规受到党纪政纪处分的就有3094人，其中501人被追究了刑事责任，并有两名省级干部因土地违法行为受到处理。“以租代征”的数据也说明了这一点，从已经统计出来的70个城市看，这些城市新增建设用地中，属于“以租代征”的宗数就占了9%，面积占9.6%。其中最突出的城市，110万亩乡镇企业用地中，属于“以租代征”的就有73万亩，占到了建设用地总面积的67.4%。对集体土地 “以租代征”的行为败坏了作风、滋生了腐败，引发基层政府与农民的矛盾，不利于农村的经济发展和社会稳定。集体土地“以租代征”的标的是广大农民赖以生存的土地，进行土地“以 租代征”者常常不考虑农民的利益，征地过多,给农民的安臵和补偿不合理，这就给他们的就业、养老等造成威胁，影响农民的生计。而且，地方政府成为征地得益的主体,为了利益最大化,驱使其只为当前利益、本届政绩算计,不顾全局和未来，在“以租代征”土地中出现欺上瞒下的坏作风。一些国家工作人员和基层村干部还利用土地“以租代征”谋取私利，助长了各类职务犯罪行为的发生，容易引起不满情绪，产生矛盾，引发群体性事件，进而影响农村社会的安定团结和经济发展。

目前“以租代征”主要有以下六种表现形式：一是用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地;二是基层政府直接租赁农村集体土地;三是基层政府转租农村集体土地;四是基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为;五是村民自行出租自己的承包地;六是村委会租用农户的承包地搞非农业建设。

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”虽然有法律的明确规定，但“以租代征”现象还是屡屡发生，愈演愈烈,这究竟是为什么呢？究其原因不外乎有以下几点：

1、首先是地方政府有关部门管理不力，打击力度不够，有的国家工作人员甚至默许和纵容集体土地“以租代征”行为的 进行。地方政府部门的有关国家工作人员在对征用、使用集体土地的申请进行审查批准时，把关不严，未能严格依法办事，发现有土地“以租代征”的非法交易行为往往不能及时处理，处理起来亦大事化小，小事化了，并且对一些大宗项目采取“下不为例”的态度，不能有效发挥惩戒和遏制的作用，一定程度上助长了集体土地“以租代征”之风的盛行。这些地方政府的国家工作人员不是从节约用地上寻找建设用地的出路，而是默许“以租代征”行为发生，甚至将“以租代征”看作是解决当地用地矛盾、发展经济的一种有效方式和重要途径。对用地企业来说，“以租代征”可以绕过农用地转用计划指标限制，不办理用地审批手续，快捷便利地取得建设项目用地。而对此本负有监管职责的地方政府有关国家工作人员却玩忽职守，疏于监管。

2、有的基层政府为了局部利益或者个别领导为了表现自己的政绩，纷纷把招商引资作为发展地方经济的主要途径，采取全民招商、盲目上马建设项目。为了完成年度经济指标和税收指标，有钱上项目，没有钱也要上项目，极力让一些不该上马的项目上马。“以租代征”可以暂时降低招商成本和建设门槛，由于地区竞争优势不强，为吸引客商，各地竞相承诺低地价，甚至零地价，而政府财力有限，在明知上级部门不会批准征用集体土地的情况下，于是便采取“以租代征”的形式用地，最后通过对集体土地“以租代征”的方式来“曲线救国”，达到让 项目上马的目的。这是一种明显的纵容行为，结果一旦遇到经济环境大气候的影响，项目下马，资金难以抽回，土地荒废无法再用时，给地方利益更给国家利益造成严重损失，这样的实例在审判实践中常常可见。

3、农用地转用计划供需矛盾突出也是造成“以租代征”的原因之一。国家控制用地总量，上级下达的征地和农用地转用计划指标紧缺，各地新上项目陡增，用地需求旺盛，一些按法律规定无法报批的项目，为了突破建设用地指标和土地利用总体规划的瓶颈，规避国家建设用地审批程序，于是另辟蹊径，采取了“以租代征”的用地方式。

4、农用地转用报批周期较长，在一定程度上导致了“以租代征”。需要部级审批的一般要一年多时间，省级审批的也要八九个月时间，有些建设项目无法等待，所以就采取“以租代征”突击使用、边报边用的办法。

5、部分农民群众从眼前利益出发，愿意接受“以租代征”用地方式。“以租代征”的租金一般比农民正常种地的收入要高，且不需劳作和付出经济成本。加之租金年年有，还可以根据行情隔几年涨一次租金，大都乐于接受。农民对该现象不但不抵触，有的甚至主动要求企业老板租用自己的承包地。虽然有的农民也举报村集体出租土地，但大多是互相攀比，嫌租金给的少，怀疑村干部中饱私囊或者是租金未分配前被村干部私 5 自挪用。国家土地督察北京局一项对农民的问卷调查发现，73%的农民愿意或比较愿意以“以租代征”的形式出租土地，这是个值得高度重视和研究的信号。受利益驱动，农民尽管知道“以租代征”违法，但还是愿意冒风险违法出租土地。由于现行的法律制度不完善，查处“以租代征”违法行为难度很大。由于案件查处不到位，不但起不到震慑和警示作用，反而成了违法者大胆效仿的样板。

“以租代征”违法违规用地严重违反了土地管理法律法规，严重威胁社会的长治久安和经济可持续发展。《土地管理法》第七十八条明文规定：“无权批准征收、使用土地的单位和个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效。对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任 „„ ”第七十九条还规定：“侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚构不成犯罪的，依法给予行政处分。” 早在2005年8月，国土资源部就下发了《关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》，非常明确地指出，“严禁“以租代征”，擅自将农用地转为建设用地，依法严肃查处“以租代征”违法违规用地行为。”；2006年5月，国土资源部发出的 《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》中，对“以租代征”违法用地、闲臵土地和别墅用地进行清理；2006年6月，国土资源部办公厅发出《关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知》，再次明确：“未依法进行农用地转用审批，国家机关工作人员批准‘以租代征’的，按非法批地从重处理；单位和个人擅自‘以租代征’的，按非法占地和擅自出租农民集体土地用于非农业建设从重处理。”同年8月，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》即国务院31号文件规定：“未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过‘以租代征’等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过‘以租代征’等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。”可以这么说，现行法律、政策自始至终对“以租代征”没有松口。

从以上的分析可以看出，要遏制“以租代征”现象的进一步蔓延和扩大，关键是要坚决查处有关国家工作人员在土地管理工作中的玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等职务犯罪行为。玩忽职守是指土地管理人员不认真对待本职工作，不履行、不正确履行或者放弃履行法律、法规规定的责任，致使国家财产和人民利益遭受损失的行为。滥用职权是指土地管理人员违反法律规定的权限和程序行使职权，致使国家财产和人民利益遭毁损的行为。徇私舞弊是指土地管理人员为徇私利或者亲友私情，弄虚作假、欺 上瞒下，掩盖事实真相等非法批地，给国家财产和人民利益造成损失的行为。土地管理人员是代表国家执法的人员，肩负着重任，职责重大，如果违法或者犯罪，造成的危害和影响是十分严重的。因此，我国刑法对上述违法行为规定了严格的法律责任：当土地管理部门的工作人员在土地管理工作中玩忽职守、滥用职权，构成犯罪的，要依照《刑法》第397条追究刑事责任；土地管理部门的工作人员徇私舞弊，对依法应当移交司法机关追究刑事责任的土地违法案件不移送，构成犯罪的，依照《刑法》第402条追究刑事责任；对非法批准征用、占用土地或者非法低价出让国有土地使用权，构成犯罪的，依照《刑法》第410条追究刑事责任。

要根本解决“以租代征”问题，笔者认为应该从以下几个方面加强工作：

1、立即采取有力措施，坚决阻止新的“以租代征”违法行为，按照国务院的要求从严查处新发生的“以租代征”行为。对纠正不力的，冻结农用地转用报批。要依法落实政府、土地管理部门、土地所有者和使用者的责任，实行政府对耕地守土有责制,防止政府违法。

2、国土资源部门会同纪检、检察机关等相关部门，积极组织联合专项执法。对已经发生的“以租代征”行为依法纠正，对典型的大要案件依法严肃查处，并追究有关责任人员的刑事 责任。在总结经验的基础上，探索长效管理机制，形成一整套管理制度，并确保执行到位，杜绝国家工作人员在土地管理工作中的职务犯罪行为。

3、对违法用地，特别是违反土地利用总体规划，以“以租代征”方式非法占用基本农田的，组织力量坚决拆除建筑物，震慑严重违法用地行为。

4、对部分符合规划，条件成熟，属于边报边用的违法占地项目，在依法处罚及纠正“以租代征”问题的基础上，给予补办征地及农用地转用手续。

5、各级政府要抓紧筹措资金，切实纠正违法违规行为，完善相关手续，并做好失地群众补偿安臵及思想工作，防止越级上访及群访事件发生。

总之，“以租代征” 这一土地违法行为，要想根除，一是必须坚持 “治标与治本相结合”的原则。治标就是遏制土地违法违规上升的态势，保证国家土地法律法规的执行，保证国家土地调控政策的实施；治本就是通过对土地违法违规行为的系统分析，分析深层次的原因，找出规律性的东西，制定相应的政策措施。二是必须坚持“到事与到人”的原则。该查处的事坚决查处事，该查处人的坚决查处人，让违法者付出沉重的代价，让违法行为得到根本的纠正，继续保持高压态势，起到查处一起、震慑一方的作用。确保查处整改到位、依法处理到位、规范管理到位。作者：光泽县检察院 林崇安

第二篇：以租代征合同（xiexiebang推荐）

土地租赁合同

甲方： 乙方：

为响应市、镇两级号召加快小城镇建设，切实提高农业生产效率、增加农民收入，解决农民卖粮难等涉农问题，报请镇政府批准经甲乙双方协商约定以下合同条款，共同信守。

一、甲方将位于*****集体土地 公顷出租给乙方用于涉农项目开发。

二、土地出租时间为50年。

三、乙方负责给该地块的承包者补偿并一次性支付给甲方租赁款 元。

四、甲方在第二轮土地承包到期后，给该地块承包者重新调整土地。

五、此合同一式三份，甲乙双方各一份、备案一份。

甲方（签章）：

乙方（签章）：

2011年 月 日

第三篇：“以租代征”成因、表现及救济分析

“以租代征”成因、表现及救济分析

在很多征地案件中，多少会存在“以租代征”的违法形式。其实，国家大力倡导“农村土地有偿回收”，将农民的耕地承包权收回，国家花钱把农民的地买回来；但是很多农民都因为土地租出去而没有办法享受到相关的政策红利。今天我们就从“以租代征”产生的原因、表现形式以及救济措施三个方面简单做些分析。

一、“以租代征”是明显违法的行为，到底是什么让征收部门枉顾法律，宁愿冒险也要违法征收呢？因为土地被征收后大多是用于建设，而建设用地每年的指标有限，想用地？先排队！但是等待的过程可能漫长到影响整个建设项目的启动，那么就有了“先上车后补票”的事情发生。而且，一个大的项目可能涉及的土地众多，不可能一个批次全部完成，那么分批又需要等。这时候用租地的形式征地显得就“高效”了很多。

二、其实在专业拆迁律师眼中，“以租代征”是十分容易辨别的。但是很多身在其中的农民兄弟却无法分辨，只知道土地被租出去很多年，却没想过权益一直被侵害着。所以我们来说说农村土地“以租代征”的几种常见形式：

1、用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地；

2、基层政府直接租赁农村集体土地；

3、基层政府转租农村集体土地；

4、基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为；

5、村民自行出租自己的承包地；

6、村委会租用农户的承包地搞非农建设。

三、遇到上面这些情况该怎么办呢？很明确的告诉大家，以租代征这样的“租地合同”是违背法律法规强制性规定的，失地农民可以主张合同无效，要回自己的土地！根据《土地管理法》第四十三条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”的规定，只有兴办乡镇企业和村民建设住宅经批准后或乡镇（村）公共设施建设方可使用本集体经济组织的土地，也就是说其他任何形式占有农民集体土地进行非农业建设均为非法行为，从而租赁农民集体土地的合同也因违反法律强制性的规定而无效。

同时，《农村土地承包法》第十七条也明确规定“承包方要维持土地的农业用途，不得用于非农业建设”，也就是说任何改变土地用途的行为都是违法行为，当然无效的行为或合同是得不到法律的保护的。

第四篇：由以租代征浅析农村土地征收违法行为

由“以租代征”浅析农村土地征收违法行为

摘要:“以租代征”是一类新出现的隐蔽性很强的农村土地违法行为。“以租代征”产生的原因较为复杂，“以租代征”的泛滥不仅导致统计失真、弱化宏观调控等，而且造成国土资产流失、扰乱土地秩序、损害农民权益、影响社会稳定。“以租代征”反映了我国农地征收执行过程中的一些不足和漏洞，本文通过分析这种现象的成因危害指出这些漏洞。

关键词:农村土地；以租代征；危害；执法

一、农村土地“以租代征”的基本情况

“以租代征”是这几年土地违法的一个主要表现形式，它的实质就是农村集体土地规避农用地转用审批，逃避土地计划调控，规避土地收益税费政策的调控，直接进入非农业建设用地的行为。“以租代征”行为不仅是严重违反土地法律法规的行为，也是违背土地管理、违背国家长远利益的一种行为。

07年国家土地督察北京局对华北五省区市的调查发现，“以租代征”主要有六种表现形式，一是用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地，二是基层政府直接租赁农村集体土地，三是基层政府转租农村集体土地，四是基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为，五是村自行出租自己的承包地，六是村委会租用农户的承包地搞非农建设。

按照《土地管理法》的有关规定，只有兴办乡(镇)村企业和村民建设住宅，或者是乡镇)村公共设施和公益事业建设，经依法批准可使用本集体经济组织农民集体所有的土地，其他任何单位和个人进行建设，必须依法申请使用国有土地，或者使用依法征收的农民集体所有的土地；未依法办理农用地转用审批手续，任何单位和个人不得将农用地转为建设用地；除符合规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移之外，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。对照法律规定，“以租代征”的几种形式共同的特征是，违反土地利用总体规划和土地利用计划，规避农用地转用和土地征收审批，规避依法缴纳新增建设用地土地有偿使用费，规避依法进行征地补偿和安置，规避履行耕地占补平衡法定义务，擅自扩大建设用地规模，非法出让、转让、出租农村集体土地用于非农业建设。严重违反了《土地管理法》的有关规定。

“以租代征”造成的社会危害：

1、国家税费的流失

土地是“租”而非“征”，不用缴纳土地出让金，造成国家税收流失。这也是“以租代征”带来的最直接的损失，也是最显而易见的损失。

2、影响耕地保护目标的实现

我国属于人均耕地比较少的国家，在不到世界10%的耕地上，承载着世界22%的人口。更为严峻的是，我国有限的耕地资源还在大量减少，现在，我国人均耕地面积仅有不到世界平均水平的一半，而且我国后备耕地资源严重不足，通过开发补充耕地的潜力有限。我国的土地资源严重不足的现状，已严重影响经济的可持续发展，为了给后代留下发展的空间，必须严格控制建设用地规模，严格执行耕地保护政策。

3、损坏农民群众的利益

“以租代征”的用地多为农用地，很多为农村集体经济组织的责任田，非法征用土地将使农民直接失去土地资源这一最基本的生活保障，致使农民生活水平下降，导致农民成为种地无地、就业无岗、社保无份的“三无农民”。有些时候由于补偿费用太低或不到位，致使群众集体上访事件不断发生。这种“以租代征”的行为毕竟是一种违法行为，并没有国家法律的保障，一旦租地方单方面毁约，农民也是骑虎难下，只能任人宰割； 即便是租地补偿行为能够正常进行，也不能保证农民的利益得到有效的保障。

4、扰乱建设用地管理秩序

正常的建设用地必须严格执行用地计划，必须符合土地利用总体规划，属于征用范围的，必须进行征地补偿和落实征地听证制度。在具有审批权政府审批后，还必须按土地规划用途组织供地，符合招标或拍卖范围的，还需要履行组织招标挂牌等法律程序。以租代征的程序违背了土地征用的前提和程序，有的不符合规划，有的非征即用、非拍即用，非法过渡土地所有权类型。

二、“以租代征”形成的社会原因：

1、追求政绩工程

对于政府而言，“以租代征”的方式可以突破建设用地指标的限制，缓解当地经济发展的土地制约，能够使一个地区获得短期的经济效益，对于追求政绩的地方政府而言，吸引力也是巨大的。因而，地方政府长期对企事业单位的“以租代征”的做法采取一种默认和放纵的态度，不择手段追求经济增长率。大搞非法经济开发区或工业园区建设，并以招商引资为名引进项目，在国家严格控制建设用地规模的情况下，铤而走险选择了以租代征的违法用地道路。到2004 年8月，全国清理出各类开发区(园区)6866个，规划面积23.86 万km。一些城市盲目铺摊子，搞形象工程，大量占用城郊良田，占用方式多为以租代征。这是一条危险的发展道路。

2、逃避国家税费

业主在利益的驱动下，“以租代征”逃避国家税费，达到省钱的目的。业创业之初，生产资金、建设资金本来就很紧张，办征地手续，需要交耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费、耕地占用税、管理费等一大笔国家税费，还有各部门、各种组卷材料的费用以及其它有名无名的费用。这笔费用不仅令资金不足的业主望而却步，更因企业前景难以预测而增加了投资风险，而租地使这些费用都可省下用于企业建设，赚了钱再考虑办理正式用地手续。

3、农民为长远生计只租不征

对于一些被租地的农民而言，“以租代征”可以使农民获得长期稳定的租金收入，更能解决农民的后顾之忧。农民不用再因为年景的原因而担心收入问题，这对农民而言无疑具有很大的吸引力。征地使农民永远失去了土地，即使一次性补偿价格不菲，也是眼前利益，而非长远生计。农民失去了土地就失去了生存的基本条件，所以一些村通过正式决议，除了国家公路、铁路、机关等公益事业用地可征外，不得采用以改变权属为特征的征地方式，只租不征，确保祖祖辈辈有地可用，有利可取。农民在市场经济条件下，对相关法律法规缺乏学习，不能利用法律武器保护自己；有些地方农民形成一股盲从的愚民意识，“上边说的就照办”，不能分清是非，对村干部一味盲从，听任摆布。

三、“以租代征”反映出的农村征地过程中的问题

1、当前滥占耕地的主因不是计划内的建设用地扩张，而是“计划外”的违法建设失控 从国土资源部的权威资料中，可以发现两组相互矛盾的数字。一方面，1997-2004 年，22全国非农业建设年均占用耕地面积20.24 万hm，比1991-1996年年均29.33hm降低了31%。

22到2004年底，全国耕地总面积保持在12244.43万hm，基本农田稳定在10594.57hm，保障了粮食综合生产能力，维护了国家粮食安全。另一方面，仅2003年，全国就“发现”各类土地违法行为17.8万件，立案查处12.8万件；涉及土地面积102万亩（其中耕地49.5万亩），属当年新发生的有10.38万件，涉及土地面积53.55万亩（其中耕地26.7万亩）。如果将第二组数字换算成同口径单位，则可以得出：2003年当年“发现”的违法占用耕地的面积竟高达“十五”期间年均合法审批耕地总面积的1/6以上。但另据国土资源部对北京市及其他一些省份的遥感实测表明，近几年每年实际建设用地量都是计划批地量的3 倍多。仅据今年头5 个月国土资源部的统计，当年已立案土地执法案件25153起，涉及的土地面2积达12241.7hm，同比上升近20%。一方面是计划内批地的辉煌成绩，另一方面则是滥占耕地“面广量大、花样迭出”，已发现的案例仅为实际违法占用土地的“冰山一角”。值得深思的是无论抽查全国哪一个省、市、自治区，各类建设占用土地尤其是占用耕地，不仅能控制在上级批准下达的计划数之内，而且还稍有盈余。

2、提高“征地门槛”政策选择不当反而会助长“以租代征”的蔓延

正是由于地方政府推行“以租代征”的基本动机是“五个规避”，其手段是绕开与征地相依托的“计划内”土地审批。所以，如果采用新增建设用地取得成本为主的政策来抑制地方政府的土地扩张冲动，其直接的结果可能就是“计划外”的“以租代征”的土地“有病”，而让服从“计划内”管理的土地开发者“吃药”。诸如提高被征地农民的补偿安置费用；新增建设用地土地有偿使用费收取标准在现行基础上提高1 倍；将城镇土地使用税征收标准在现行基础上提高2 倍；从地方收取的土地出让金中划出不少于30%比例的资金用于建立地方国有土地收益基金，又规定其原则上不得列入地方政府的当年预算开支，或将地方土地出让金划归上级政府等等政策选择，都将进一步驱使地方政府“五个规避”、推行“以租代征”的积极性。

从另一方面来看，已经走过50年历程的我国城市规划体系，尽管存在着诸多的问题和亟待修改的残缺不齐《城市规划法》，但仍可依据其较为精细的规划管理图则和标准规范（与土地利用规划相比较而言）在城市规划区内对违法建筑的蔓延实施有效控制。值得探讨的是，在我国实施城市土地招标、拍卖制度和与之相联系的城市土地储备制度近10年来，已经取得抑制土地审批方面的腐败蔓延、为城市基础设施提供资金等方面的成绩，但也出现了促使城市政府扩大建设规模、提升房价、过分追求土地收益等方面的弊端。必须承认，这种扩张的动机尚不及GDP、外资、财政收入等增长带来的刺激，否则怎么会有如此多土地出让金收入微薄但扩张冲动强劲的二三线城市？事实上，只要严格规范城市政府土地出让金收入的支出范围，使其只能用于城市污水治理管道建设、廉租房和其他必要的基础设施建设，就可以“化害为利”。此外，适当的土地出让金收益，可以促使地方政府对各种“计划外”违法占地现象采取主动制止的措施。

随着我国人口的增长，人地压力日益增大，为了确保我国人均1.4亩的耕地，守好18亿亩耕地的红线至关重要。实现这个目标必须严格土地管理，严格掌控农用地征收和转用是关键的一步，要解决本文中提到的问题，还需要有关土地立法部门进行土地征用法律的改革，有关行政部门在执行过程中好好把关。

参考文献：

1.以租代征_此风不可长_访国土资源部耕地保护司司长潘明才.国土资源.2007年10月号 2.张福君田秋生.关于农村土地_以租代征_问题的调查.河北省国土资源厅执法总队.国土资源

3.仇保兴．我国耕地保护政策的悖论与对策初探.城市规划 2006 年 第30 卷 第9 期 4.张友连．农村土地征用中的问题与农民利益的保护.2008·12 经济论坛

5.石佑启,苗志江.我国农村土地_以租代征_问题探析.湖北民族学院学报(哲学社会科学版).2009年第2期

6.郑曦．委托_代理理论视野下农村土地_以租代征_的原因探析.《商场现代化》2007年1月（下旬刊）总第492期

第五篇：土地被以租代征该怎么办

“以租代征”的“租金”能弥补农民的土地收益吗？重点是“租期”届满后，农民能要回自己的土地吗？

说到“以租代征”，农民朋友大都不陌生。因为现在很多农村的地区都在推进城镇化，征收拆迁已经成为一个普遍的现象。而在这样的背景后，对农民的土地“以租代征”，应运而生。

简单点说“以租代征”就是指通常情况下，如果需要进行农用地转用的，需依法经过土地征收程序，并办妥农用地转用相关审批手续，而“以租代征”则是规避了法定的征收转用程序，以签订“租赁”合同的方式从农民手中获取土地，并直接将农用地投入市场作为非农业用地使用。这里征收方可通过“租赁”形式逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。

实践中，有很多地方政府和村委会一起牵头，由村民和用地单位签订“租地协议”，直接从村民手里租用土地用于非农建设，合同期限短则数年长则几十年，每年支付出租人一部分“租金”；近来，随着政策的变化，临近征地拆迁的时候，就会有相关人员告知：“为了生态农业、高效农业或者是为了修建公共设施等等，需要租用农民土地进行建设……”或者会突然知道某用地单位或个人直接与村委会签订了协议租赁土地；也有基层政府直接租赁、转租农村集体土地等等的现象……这就是典型的“以租代征”。

那么，问题来了，这样的“以租代征”的“租金”能弥补农民的土地收益吗？重点是“租期”届满后，农民能要回自己的土地吗？

在明律师事务所的专业拆迁律师告诉大家：

“以租代征”这种用地方式自始至终是不符合土地管理相关法律制度要求的，既侵犯农民合法权益，也不符合法律规定要求的“租地协议”。

根据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

又根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律法规强制性规定的合同为无效。

因此，如果地方政府或其他用地单位违法租用农民土地，不符合《土地管理法》第三十六条规定的例外情形，那么农民朋友们应当明确，这样的“租地合同”是违反法律法规强制性规定的，可以主张合同无效，要回自己的土地。

而在明律师事务所的专业拆迁律师要提醒大家的是：虽然“以租代征”居于非法而可以主张合同无效，但农民朋友切不可因此而放松警惕。因为在当前的征地拆迁环境中，“以租代征”的现象非常频繁。如果有人来“租地”，大家一定要保持清醒，该拒绝的时候要理智拒绝；如果地方政府强行占地的，被征收人要及时进行法律维权，以最终保障自己的补偿利益。