集体土地“以租代征”的症结与法律对策

第一篇：集体土地“以租代征”的症结与法律对策

集体土地“以租代征”的症结与法律对策

“以租代征”是近年来凸现的一种违法用地新形式，这种行为危害极大，既干扰了建设用地管理秩序，又影响了国家“保增长、保红线”政策的落实。在“以租代征”的背后，究竟有哪些推手在推波助澜？我们有必要针对“以租代征”现象进行认真分析解决。

一、“以租代征” 概述

“以租代征”是指违反土地利用规划和土地利用计划管制，规避农地转用和征地依法审批、规避依法缴纳新增建设用地有偿使用费、规避依法缴纳征地补偿费和安置补助费，以出租(承租)、承包等方式，用农民集体土地搞项目建设。

（一）“以租代征”的表现形式

1、用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地；

2、基层政府直接租赁农村集体土地；

3、基层政府转租农村集体土地；

4、基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为；

5、村自行出租自己的承包地；

6、村委会租用农户的承包地搞非农建设。

（二）“以租代征”相关主体错误观念

1、农民：“与其土地被国家征收获得较少补偿，不如自己开发多赚租金。”

“如果征地办厂，即使一亩给上几万元补偿，不到10年就用完了。租地既不失地，又不用种地，每年还能领国家的粮食直补。”国家土地督察北京局的一项问卷调查发现，73%的农民愿意或比较愿意以“以租代征”形式出让土地。

2、地方政府：“‘以租代征’有诸多‘好处’，何乐而不为？”

“以租代征”用地项目的落地，往往与当地政府的默许、纵容甚至直接参与分不开。“以租代征”可以规避建设用地审批的高昂成本，加快项目上马进展的速度，又可以脱逃法定的税费和免除占用耕地而必须履行的占补平衡义务。地方政府不必为征地补偿费用和被征地农民安置、长远生计等问题困扰，更关键的是，可以突破建设用地指标的限制。

3、用地企业：征地成本高、报批程序繁琐、周期长，不如签个租地协议，直接用地省时省事又省钱。

（三）“以租代征” 危害的具体表现

“以租代征”表面上成全了部分地方政府、企业和农民的“三赢”，实际上埋下了严重影响国家宏观调控、威胁国家法治和社会长治久安的种子。

1、农民合法权益保障成问题。擅自占用农用地进行非农业建设属于非法行为，决定了租赁农民集体土地的合同的违法性，当然得不到法律的保护。这些违法建设项目一旦被查，土地无论如何处置，农民都将成为违法的“帮凶”和以身试法的牺牲品。

2、国家粮食安全和宏观调控严重受影响。大量“以租代征”事实的发生，农村集体建设用地数量剧增，耕地甚至基本农田大量流失，国家无法切实控制住新增建设用地供给，长此以往国家粮食安全将受到威胁，耕地红线将被突破。

二、探究“以租代征”存在的原因

（一）直接原因与我国目前实行的土地征用补偿制度有关

1、农民对于土地权利的丧失

现有征地制度是以农民土地权利的转移为其核心特征的。当集体土地被征收成为国有土地，进入工业化、城市化范围之内的时候，农民丧失了对于土地的所有权。相反，以租代征意味着农民并未丧失对于那些进入工业化、城市化范围的土地的所有权，工商企业所获得的只是有限时间内的使用权。

2、农民的土地利益受损

土地补偿标准太低。土地补偿按《土地管理法》第47条的规定：按照前3年平均亩产年产值计算，最高不超过30倍。可是在实际执行中，因30倍需要经过省级人民政府批准，所以一般都很难达到，多数都在15—25倍之间，按照一般耕地计算，农民被征用一亩地，实际得到补偿一般在2-3万(不含城市郊区)左右。2009年12月31日我省公布《关于公布安徽省征地补偿标准的通知》（皖政〔2009〕132号），上调征地补偿标准，但幅度仍不是很大。

再者，征地制度给予农民的补偿多数是一次性的，农民在一次性获得这笔补偿后，就丧失了对土地的一切权利，成为失地农民，生活水平下降。相反，以租代征让农民有权永久性分享土地收益，而且，随着土地增值，这种收益也理应水涨船高。

3、征地程序不完善

在征地程序方面，农民缺位，不能充分表达自己的意愿，也是“以租代征”行为蔓延的因素。本来，我国的征地补偿有着严格的民主议定程序，农民应有参与权。可是在实际工作中，农民的意愿往往难以表达，无形中增大了农民与征地部门的对立情绪。而“以租代征”最大的优势在于，农民能直接与占地单位讨价还价，确保了农民对土地使用权的权利不丧失，所以农民宁可被“长期租赁”也不愿意征用。

（二）深层次根源与我国农村现有的土地产权制度的弊端有关

根据我国的宪法及有关法律规定，我国的土地所有权分为国有与集体两种所有制。国有土地使用权可以按照市场经济的规则进入流转渠道，如可以设定担保物权、进行交易等等。但作为农村集体土地的使用权，土地除了作为自然的可利用资源之外，还承担着维护社会公平、保障农民生活等其他的作用，虽然按 照现行的法律可以转包、转租，但由于其不能出让、设定担保物权，集体土地仍然不能实行商品化以按照市场规律进行合理的配置。随着市场经济的发展，国有、集体土地的两种权益的差别应逐步地予以消除。

三、解决“以租代征”问题的对策探讨

为了确保中国耕地“18亿亩红线”，采取阶段性突击行动查处“以租代征”，自然有其政治合理性。但“运动式执法”并不能从根本上解决当前中国的土地乱象，笔者认为，要彻底解决以租代征问题必须运用法律和政策两种手段，一是改革我国土地征收制度，二是加强我国集体土地租用的法律制度建设，规范农村土地租用行为。

（一）完善土地征收制度，保护农民土地权益

1、严格限定土地征收范围，土地征用权只能为公共利益的需要而行使。我国《宪法》和《土地管理法》均明确规定，“国家为了公共利益的需要”，可以征用农村集体所有的土地。其它非公益性用地，不能依靠征收农地，而应当主要依靠盘活城市土地存量市场以及开放农村集体非农建设用地市场来解决。

2、打破国有土地对建设用地供应的垄断，使集体土地使用权直接进入土地一级市场自由流转和增值。在市场经济下，政府的主要职能只能是宏观调控，对于土地征收，政府的主要精力应该集中在土地规划、信息服务和执法监督上，应允许按照土地利用规划为建设用地的集体土地的使用权直接进入土地的一级市场。农民可以通过以土地承包经营权入股或通过出租土地承包经营权等方式，直接分享土地流转所带来的收益。

3、提高对农民的补偿，加强对失地农民的社会保障。我国的土地征收补偿应该借鉴世界上通行的做法，采用市场机制，将征地价格与市场价格挂钩，按被征收土地的市场价格对失去土地的农民进行补偿，即将土地征收和使用过程中的增值收益在国家、集体和农民之间进行合理分配，保证农民取得足够的土地增值收益，国家取得必要的增值税收。对失地农民要依法纳入社会保障体系，确保他们不因征地而生活水平降低，促进社会稳定，实现国家、集体、个人利益共同保护。

4、规范引导土地出租的市场行为。当前，基层政府和工商企业用地为“逃避土地计划调控，规避土地收益税费政策的调控”，绕过土地审批程序，直接与农民进行私下交易，以较低的成本，将农用地转为非农建设用地，这本身并不是土地使用权出租的错，随着市场经济的发展，土地使用权出租的市场交易将会越来越多。要解决在征地过程中存在的突出问题，不是要取消土地使用权的出租，而是要进一步规范、引导土地出租的市场行为，加大对土地出租市场的执法监督管理，加大对非法出租土地行为的打击。

（二）加强我国集体土地租用的法律制度建设

1、现行土地管理法律法规对农村集体土地租用的规定

从现行的法律法规规定来看，基本上是禁止农村土地出租或租赁。

《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设； 但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”可见，农村土地可以出租用于农业建设，不能出租用于非农业建设，农村土地出租是有条件限制的，而非绝对不能。

近年来，国务院与国土资源部颁发了一些法规：2006年8月《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，通知指出：“农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。”

在实际经济活动中，农村土地随着经济的发展，流转是必然的，而农村土地的流转主要有转包形式，法律禁止农村土地买卖、出租、转让、抵押，农村土地的流转非常有限，近年来农村土地出租现象尽管国家三令五申禁止，但结果是禁而不止。

对于以租代征违法使用土地者，现行法律法规的规定不足以惩戒，违法付出的成本太低，利润巨大。因此，我们应当规范农村土地的租用或租赁，制定相应的法律法规，使违法者得到应有的严厉惩罚，从而使农村土地得到保护。

2、对农村集体土地租用法律制度建设的建议

将租用农村集体土地与征用农村集体土地一样，规范其租用条件、主体、客体、用途、租用合同、租赁登记、租金标准、租用期限、复耕经费的提取与积累、违法责任等方面的内容。有关规定可以在《民法》、《合同法》、《土地管理法》中进行具体规定，也可以就农村集体土地租赁制定单行法律法规。

（1）对租用土地的条件，《土地管理法》第63条明确规定农村集体土地只能转让、出租给农业建设，非农业建设不能租用土地。“农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。”法律法规的规定都非常明确，建设用地必须办理审批手续，不得直接租用农民集体土地。

（2）对租用主体的规定，按《合同法》的基本原则，土地租赁合同应是民事合同，主体地位平等，主体适格，因此，如果土地出租，出租人只能是农民集体或土地所有者农民们，不能是地方政府，也不能是村委会，承租人根据法律法规规定，可以是政府、企业、个人或其它组织。

（3）土地出租的客体。农村集体土地出租的客体明确规定是土地使用权，而非土地所有权，所有权仍是农民的。这与土地征收不同，征收的是土地所有权，具有不可逆转性，土地出租可以逆转。

（4）土地租用用途的限制。土地租用由于所有权是属于农民的，因此，对租用土地的用途法律法规应 有限制性的规定，基本原则是不得破坏土地的耕种要求，如不得开采、取土、建有环境污染的企业、商品房开发等，租赁到期通过复垦必须达到耕种的要求。

（5）土地租用合同内容的格式条款。由于农民本身的法律知识欠缺，他们在签合同时，要使合同条款全面完善有一定的难度，国土地资源部可以制作租用农村集体土地合同样本，解决因条款的欠缺而造成的土地纠纷。

（6）土地租用审批登记的规定，农村集体土地要制定一套可操作性强的审批程序。目前农村集体土地出租没有实行登记，土地租用应在原土地登记机关办理租用登记手续，参照《土地登记办法》第二十八条规定：“依法向政府土地管理部门承租国有土地的，承租人应当在签订租赁合同之日起三十日内，持土地租赁合同和其它有关证明文件申请承租国有土地使用权登记。”由于该条只规定国有土地租赁要求登记，同样，农民集体土地租用也按照这个规定登记。

（7）土地租用的租金标准，这个问题是土地租用的核心问题。土地征收与征用有补偿标准，而土地租用应当有国家制定的指导性标准。为了防止土地租用暴利的产生和出租者的寄生生活产生，必须进行土地价值评估，建立一套评估体系，根据租用者租地时间的长短和用途确定租金标准，用于农业且时间较长的，租金可以适当低一些，用于工业等非农业的，租金可高一些。

（8）土地租用期限的限定。租地的期限不能参照国有土地的使用年限40年、50年、70年，而应当根据《合同法》的规定，租用最长期限为20年或10年，期满后，根据需要和实际情况，再续签合同。这有利于保护土地和农民的权益。

（9）土地租用复耕费用的提取与积累。土地租用可能用于农业建设，也可能用于非农业建设，对用于农业建设而从未改变用途的，复耕费用的提取可少一些，而用于非农业建设的复耕费用的提取根据其对土地耕种破坏的程度，应加大经费的提取数量，经费的提取必须每年进行，专款专用。

（10）对土地租用违法责任的规定。对违法租用土地者，应当严惩，而对违法出租土地者，不管是地方政府还是农民个人都应当严惩不贷，都应当付出高昂的成本。

近年来，我国在部分省市开展了农村集体土地制度改革的试点工作，取得了可喜的成绩，获得了宝贵的经验。2005年10月在广东省全省范围内实施的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》规定，“允许集体建设非农用地不必经过政府征用而可通过招拍挂等方式进行出让、转让、出租和抵押。”，而且《办法》使集体土地所有权与国家土地所有权实现了同地、同价、同权，为今后地方建设用地短缺提供了一条参考路径。2007年7月农村土地流转模式在重庆出现新突破，重庆市工商局出台新政，允许该市农民以土地承包经营权直接入股，支持作为统筹城乡综合配套改革试验区的重庆探索农村土地流转新模式

第二篇：以租代征合同（xiexiebang推荐）

土地租赁合同

甲方： 乙方：

为响应市、镇两级号召加快小城镇建设，切实提高农业生产效率、增加农民收入，解决农民卖粮难等涉农问题，报请镇政府批准经甲乙双方协商约定以下合同条款，共同信守。

一、甲方将位于*****集体土地 公顷出租给乙方用于涉农项目开发。

二、土地出租时间为50年。

三、乙方负责给该地块的承包者补偿并一次性支付给甲方租赁款 元。

四、甲方在第二轮土地承包到期后，给该地块承包者重新调整土地。

五、此合同一式三份，甲乙双方各一份、备案一份。

甲方（签章）：

乙方（签章）：

2011年 月 日

第三篇：“以租代征”成因、表现及救济分析

“以租代征”成因、表现及救济分析

在很多征地案件中，多少会存在“以租代征”的违法形式。其实，国家大力倡导“农村土地有偿回收”，将农民的耕地承包权收回，国家花钱把农民的地买回来；但是很多农民都因为土地租出去而没有办法享受到相关的政策红利。今天我们就从“以租代征”产生的原因、表现形式以及救济措施三个方面简单做些分析。

一、“以租代征”是明显违法的行为，到底是什么让征收部门枉顾法律，宁愿冒险也要违法征收呢？因为土地被征收后大多是用于建设，而建设用地每年的指标有限，想用地？先排队！但是等待的过程可能漫长到影响整个建设项目的启动，那么就有了“先上车后补票”的事情发生。而且，一个大的项目可能涉及的土地众多，不可能一个批次全部完成，那么分批又需要等。这时候用租地的形式征地显得就“高效”了很多。

二、其实在专业拆迁律师眼中，“以租代征”是十分容易辨别的。但是很多身在其中的农民兄弟却无法分辨，只知道土地被租出去很多年，却没想过权益一直被侵害着。所以我们来说说农村土地“以租代征”的几种常见形式：

1、用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地；

2、基层政府直接租赁农村集体土地；

3、基层政府转租农村集体土地；

4、基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为；

5、村民自行出租自己的承包地；

6、村委会租用农户的承包地搞非农建设。

三、遇到上面这些情况该怎么办呢？很明确的告诉大家，以租代征这样的“租地合同”是违背法律法规强制性规定的，失地农民可以主张合同无效，要回自己的土地！根据《土地管理法》第四十三条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”的规定，只有兴办乡镇企业和村民建设住宅经批准后或乡镇（村）公共设施建设方可使用本集体经济组织的土地，也就是说其他任何形式占有农民集体土地进行非农业建设均为非法行为，从而租赁农民集体土地的合同也因违反法律强制性的规定而无效。

同时，《农村土地承包法》第十七条也明确规定“承包方要维持土地的农业用途，不得用于非农业建设”，也就是说任何改变土地用途的行为都是违法行为，当然无效的行为或合同是得不到法律的保护的。

第四篇：由以租代征浅析农村土地征收违法行为

由“以租代征”浅析农村土地征收违法行为

摘要:“以租代征”是一类新出现的隐蔽性很强的农村土地违法行为。“以租代征”产生的原因较为复杂，“以租代征”的泛滥不仅导致统计失真、弱化宏观调控等，而且造成国土资产流失、扰乱土地秩序、损害农民权益、影响社会稳定。“以租代征”反映了我国农地征收执行过程中的一些不足和漏洞，本文通过分析这种现象的成因危害指出这些漏洞。

关键词:农村土地；以租代征；危害；执法

一、农村土地“以租代征”的基本情况

“以租代征”是这几年土地违法的一个主要表现形式，它的实质就是农村集体土地规避农用地转用审批，逃避土地计划调控，规避土地收益税费政策的调控，直接进入非农业建设用地的行为。“以租代征”行为不仅是严重违反土地法律法规的行为，也是违背土地管理、违背国家长远利益的一种行为。

07年国家土地督察北京局对华北五省区市的调查发现，“以租代征”主要有六种表现形式，一是用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地，二是基层政府直接租赁农村集体土地，三是基层政府转租农村集体土地，四是基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为，五是村自行出租自己的承包地，六是村委会租用农户的承包地搞非农建设。

按照《土地管理法》的有关规定，只有兴办乡(镇)村企业和村民建设住宅，或者是乡镇)村公共设施和公益事业建设，经依法批准可使用本集体经济组织农民集体所有的土地，其他任何单位和个人进行建设，必须依法申请使用国有土地，或者使用依法征收的农民集体所有的土地；未依法办理农用地转用审批手续，任何单位和个人不得将农用地转为建设用地；除符合规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移之外，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。对照法律规定，“以租代征”的几种形式共同的特征是，违反土地利用总体规划和土地利用计划，规避农用地转用和土地征收审批，规避依法缴纳新增建设用地土地有偿使用费，规避依法进行征地补偿和安置，规避履行耕地占补平衡法定义务，擅自扩大建设用地规模，非法出让、转让、出租农村集体土地用于非农业建设。严重违反了《土地管理法》的有关规定。

“以租代征”造成的社会危害：

1、国家税费的流失

土地是“租”而非“征”，不用缴纳土地出让金，造成国家税收流失。这也是“以租代征”带来的最直接的损失，也是最显而易见的损失。

2、影响耕地保护目标的实现

我国属于人均耕地比较少的国家，在不到世界10%的耕地上，承载着世界22%的人口。更为严峻的是，我国有限的耕地资源还在大量减少，现在，我国人均耕地面积仅有不到世界平均水平的一半，而且我国后备耕地资源严重不足，通过开发补充耕地的潜力有限。我国的土地资源严重不足的现状，已严重影响经济的可持续发展，为了给后代留下发展的空间，必须严格控制建设用地规模，严格执行耕地保护政策。

3、损坏农民群众的利益

“以租代征”的用地多为农用地，很多为农村集体经济组织的责任田，非法征用土地将使农民直接失去土地资源这一最基本的生活保障，致使农民生活水平下降，导致农民成为种地无地、就业无岗、社保无份的“三无农民”。有些时候由于补偿费用太低或不到位，致使群众集体上访事件不断发生。这种“以租代征”的行为毕竟是一种违法行为，并没有国家法律的保障，一旦租地方单方面毁约，农民也是骑虎难下，只能任人宰割； 即便是租地补偿行为能够正常进行，也不能保证农民的利益得到有效的保障。

4、扰乱建设用地管理秩序

正常的建设用地必须严格执行用地计划，必须符合土地利用总体规划，属于征用范围的，必须进行征地补偿和落实征地听证制度。在具有审批权政府审批后，还必须按土地规划用途组织供地，符合招标或拍卖范围的，还需要履行组织招标挂牌等法律程序。以租代征的程序违背了土地征用的前提和程序，有的不符合规划，有的非征即用、非拍即用，非法过渡土地所有权类型。

二、“以租代征”形成的社会原因：

1、追求政绩工程

对于政府而言，“以租代征”的方式可以突破建设用地指标的限制，缓解当地经济发展的土地制约，能够使一个地区获得短期的经济效益，对于追求政绩的地方政府而言，吸引力也是巨大的。因而，地方政府长期对企事业单位的“以租代征”的做法采取一种默认和放纵的态度，不择手段追求经济增长率。大搞非法经济开发区或工业园区建设，并以招商引资为名引进项目，在国家严格控制建设用地规模的情况下，铤而走险选择了以租代征的违法用地道路。到2004 年8月，全国清理出各类开发区(园区)6866个，规划面积23.86 万km。一些城市盲目铺摊子，搞形象工程，大量占用城郊良田，占用方式多为以租代征。这是一条危险的发展道路。

2、逃避国家税费

业主在利益的驱动下，“以租代征”逃避国家税费，达到省钱的目的。业创业之初，生产资金、建设资金本来就很紧张，办征地手续，需要交耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费、耕地占用税、管理费等一大笔国家税费，还有各部门、各种组卷材料的费用以及其它有名无名的费用。这笔费用不仅令资金不足的业主望而却步，更因企业前景难以预测而增加了投资风险，而租地使这些费用都可省下用于企业建设，赚了钱再考虑办理正式用地手续。

3、农民为长远生计只租不征

对于一些被租地的农民而言，“以租代征”可以使农民获得长期稳定的租金收入，更能解决农民的后顾之忧。农民不用再因为年景的原因而担心收入问题，这对农民而言无疑具有很大的吸引力。征地使农民永远失去了土地，即使一次性补偿价格不菲，也是眼前利益，而非长远生计。农民失去了土地就失去了生存的基本条件，所以一些村通过正式决议，除了国家公路、铁路、机关等公益事业用地可征外，不得采用以改变权属为特征的征地方式，只租不征，确保祖祖辈辈有地可用，有利可取。农民在市场经济条件下，对相关法律法规缺乏学习，不能利用法律武器保护自己；有些地方农民形成一股盲从的愚民意识，“上边说的就照办”，不能分清是非，对村干部一味盲从，听任摆布。

三、“以租代征”反映出的农村征地过程中的问题

1、当前滥占耕地的主因不是计划内的建设用地扩张，而是“计划外”的违法建设失控 从国土资源部的权威资料中，可以发现两组相互矛盾的数字。一方面，1997-2004 年，22全国非农业建设年均占用耕地面积20.24 万hm，比1991-1996年年均29.33hm降低了31%。

22到2004年底，全国耕地总面积保持在12244.43万hm，基本农田稳定在10594.57hm，保障了粮食综合生产能力，维护了国家粮食安全。另一方面，仅2003年，全国就“发现”各类土地违法行为17.8万件，立案查处12.8万件；涉及土地面积102万亩（其中耕地49.5万亩），属当年新发生的有10.38万件，涉及土地面积53.55万亩（其中耕地26.7万亩）。如果将第二组数字换算成同口径单位，则可以得出：2003年当年“发现”的违法占用耕地的面积竟高达“十五”期间年均合法审批耕地总面积的1/6以上。但另据国土资源部对北京市及其他一些省份的遥感实测表明，近几年每年实际建设用地量都是计划批地量的3 倍多。仅据今年头5 个月国土资源部的统计，当年已立案土地执法案件25153起，涉及的土地面2积达12241.7hm，同比上升近20%。一方面是计划内批地的辉煌成绩，另一方面则是滥占耕地“面广量大、花样迭出”，已发现的案例仅为实际违法占用土地的“冰山一角”。值得深思的是无论抽查全国哪一个省、市、自治区，各类建设占用土地尤其是占用耕地，不仅能控制在上级批准下达的计划数之内，而且还稍有盈余。

2、提高“征地门槛”政策选择不当反而会助长“以租代征”的蔓延

正是由于地方政府推行“以租代征”的基本动机是“五个规避”，其手段是绕开与征地相依托的“计划内”土地审批。所以，如果采用新增建设用地取得成本为主的政策来抑制地方政府的土地扩张冲动，其直接的结果可能就是“计划外”的“以租代征”的土地“有病”，而让服从“计划内”管理的土地开发者“吃药”。诸如提高被征地农民的补偿安置费用；新增建设用地土地有偿使用费收取标准在现行基础上提高1 倍；将城镇土地使用税征收标准在现行基础上提高2 倍；从地方收取的土地出让金中划出不少于30%比例的资金用于建立地方国有土地收益基金，又规定其原则上不得列入地方政府的当年预算开支，或将地方土地出让金划归上级政府等等政策选择，都将进一步驱使地方政府“五个规避”、推行“以租代征”的积极性。

从另一方面来看，已经走过50年历程的我国城市规划体系，尽管存在着诸多的问题和亟待修改的残缺不齐《城市规划法》，但仍可依据其较为精细的规划管理图则和标准规范（与土地利用规划相比较而言）在城市规划区内对违法建筑的蔓延实施有效控制。值得探讨的是，在我国实施城市土地招标、拍卖制度和与之相联系的城市土地储备制度近10年来，已经取得抑制土地审批方面的腐败蔓延、为城市基础设施提供资金等方面的成绩，但也出现了促使城市政府扩大建设规模、提升房价、过分追求土地收益等方面的弊端。必须承认，这种扩张的动机尚不及GDP、外资、财政收入等增长带来的刺激，否则怎么会有如此多土地出让金收入微薄但扩张冲动强劲的二三线城市？事实上，只要严格规范城市政府土地出让金收入的支出范围，使其只能用于城市污水治理管道建设、廉租房和其他必要的基础设施建设，就可以“化害为利”。此外，适当的土地出让金收益，可以促使地方政府对各种“计划外”违法占地现象采取主动制止的措施。

随着我国人口的增长，人地压力日益增大，为了确保我国人均1.4亩的耕地，守好18亿亩耕地的红线至关重要。实现这个目标必须严格土地管理，严格掌控农用地征收和转用是关键的一步，要解决本文中提到的问题，还需要有关土地立法部门进行土地征用法律的改革，有关行政部门在执行过程中好好把关。

参考文献：

1.以租代征_此风不可长_访国土资源部耕地保护司司长潘明才.国土资源.2007年10月号 2.张福君田秋生.关于农村土地_以租代征_问题的调查.河北省国土资源厅执法总队.国土资源

3.仇保兴．我国耕地保护政策的悖论与对策初探.城市规划 2006 年 第30 卷 第9 期 4.张友连．农村土地征用中的问题与农民利益的保护.2008·12 经济论坛

5.石佑启,苗志江.我国农村土地_以租代征_问题探析.湖北民族学院学报(哲学社会科学版).2009年第2期

6.郑曦．委托_代理理论视野下农村土地_以租代征_的原因探析.《商场现代化》2007年1月（下旬刊）总第492期

第五篇：土地被以租代征该怎么办

“以租代征”的“租金”能弥补农民的土地收益吗？重点是“租期”届满后，农民能要回自己的土地吗？

说到“以租代征”，农民朋友大都不陌生。因为现在很多农村的地区都在推进城镇化，征收拆迁已经成为一个普遍的现象。而在这样的背景后，对农民的土地“以租代征”，应运而生。

简单点说“以租代征”就是指通常情况下，如果需要进行农用地转用的，需依法经过土地征收程序，并办妥农用地转用相关审批手续，而“以租代征”则是规避了法定的征收转用程序，以签订“租赁”合同的方式从农民手中获取土地，并直接将农用地投入市场作为非农业用地使用。这里征收方可通过“租赁”形式逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。

实践中，有很多地方政府和村委会一起牵头，由村民和用地单位签订“租地协议”，直接从村民手里租用土地用于非农建设，合同期限短则数年长则几十年，每年支付出租人一部分“租金”；近来，随着政策的变化，临近征地拆迁的时候，就会有相关人员告知：“为了生态农业、高效农业或者是为了修建公共设施等等，需要租用农民土地进行建设……”或者会突然知道某用地单位或个人直接与村委会签订了协议租赁土地；也有基层政府直接租赁、转租农村集体土地等等的现象……这就是典型的“以租代征”。

那么，问题来了，这样的“以租代征”的“租金”能弥补农民的土地收益吗？重点是“租期”届满后，农民能要回自己的土地吗？

在明律师事务所的专业拆迁律师告诉大家：

“以租代征”这种用地方式自始至终是不符合土地管理相关法律制度要求的，既侵犯农民合法权益，也不符合法律规定要求的“租地协议”。

根据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

又根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律法规强制性规定的合同为无效。

因此，如果地方政府或其他用地单位违法租用农民土地，不符合《土地管理法》第三十六条规定的例外情形，那么农民朋友们应当明确，这样的“租地合同”是违反法律法规强制性规定的，可以主张合同无效，要回自己的土地。

而在明律师事务所的专业拆迁律师要提醒大家的是：虽然“以租代征”居于非法而可以主张合同无效，但农民朋友切不可因此而放松警惕。因为在当前的征地拆迁环境中，“以租代征”的现象非常频繁。如果有人来“租地”，大家一定要保持清醒，该拒绝的时候要理智拒绝；如果地方政府强行占地的，被征收人要及时进行法律维权，以最终保障自己的补偿利益。