保安接管方案

第一篇：保安接管方案

接管预案

一、人员配备：

按照工程图纸及现场的实际情况设置保安岗位

1、在写字楼的出入口设置保安岗，负责检查进入写字楼人员及车辆的初步查验、进出车辆的登记及指挥、对外出车辆载物的检查。写字楼共计1个出口，配备3-4名保安员。每日分三班时即：早、中、晚班，24小时执岗。（要求：1.75米、聪明、身体健康，费用每月每人1150元）

2、设置写字楼的左侧设置保安岗，负责写字楼左侧的范围内情况及地面的车辆停放、指挥。保安岗共计3-4人，每日24小时执岗，早、中、晚班，24小时执岗。（要求：1.73米以上、聪明、身体健康，费用每月每人1150元）

3、设置写字楼的右侧设置保安岗，负责写字楼右侧的范围内情况及从地下车库车辆的指挥。保安岗共计3-4人，每日24小时执岗，早、中、晚班，24小时执岗。（要求：1.73米以上、聪明、身体健康，费用每月每人1150元）

4、设置中控室及监控室保安岗，其中监控部分由3名保安员负责职守，早、中、晚班，24小时执岗。中控部分由于需要持证上岗所以建议外招下岗持证（北京市）人员4人名，24小时执岗。（保安员要求：1.73米以上、聪明、身体健康，费用每月每人1150元，中控室要求：40-50岁之间身体健康、有责任心，费用每月每人700元）

5、设置地下车场岗，负责车辆的存放管理、指挥及巡逻地下停车场。保安岗共计6-8人，每日24小时执岗，早、中、晚班，24小时执岗。（要求：1.73米以上、聪明、身体健康，费用每月每人1150元）

6、设置巡逻岗，负责对写字楼内部及外围的夜间巡逻，保安岗共计2人，每日每晚20：00至次日7：00执岗。（要求：1.73米以上、聪明、身体健康，费用每月每人1150元）

7、设置自行车库管理岗，负责对写字楼自行车库车辆停放、码放工作，保安岗2人，24小时执岗。（要求：1.73米以上、聪明、身体健康，费用每月每人1150元）

另：设置写字楼大厅门岗，负责写字楼大堂内安全、对物业及业主方领导的问候、外出带物的检查及相关事项，设置4人分4班3运转方式上岗。（要求北京市户口、身高1.75米、20-25岁之间有酒店保安员经历或保安员为身高1.75米、20-25岁之间、相貌端正，（退伍军人）。

二、机构建立

1、设立“项目安保部”由一名安保经理、一名消防主管、及保安队长及保安班长1-2人共同组成。

2、负责处理项目部安全保卫各项工作，同时配合项目部其它部门做好工作。

3、安保经理全面负责写字楼的安全管理工作，每周主持召开例会总结上周的工作传达项目部例会内容及安排本周工作，消防主管负责写字楼的消防安全工作接受安保经理的工作指派、检查写字楼内的消防设备的完好状况同工程部相关人员协助完成全面的消防工作，保安队长负责保安队的训练、考核、工作检查协助安保经理管理写字楼的安全工作，保安班长负责对保安员思想及工作状态的第一检查人发现问题及时上报同时做好带头兵的作用。

三、工作中设备、设施的配备

1.对讲机需配备10，安保部1部，保安队长1部，各保安岗各1部。中控及监控室两部，便于问题点的检查及联络。2.保安员登记用的文件夹、登记本、笔。

3.强光灯10部，雨鞋10双，雨衣10件。4.办公桌椅及电脑、电线插座。5.制作车辆出入证及自行车停放证的工具及相关物品。6.各岗所需要佩带白手套。

四、岗位职责、管理制度

安保部工作职责1、2、维护写字楼区域内的治安秩序及消防安全工作；

负责写字楼区域内发生的刑事案件和违法事件的初步处理及现场保护，并配合公安机关调查、侦破案件；3、4、5、6、负责写字楼内消防管理工作；

负责写字楼区域内消防设施、器材的更换、维修、保养计划的制定等； 定期检查监督写字楼区域内的防火安全情况及防火隐患的整改情况； 对写字楼区域内的重大消防安全隐患有权发放《消防安全隐患通知单》，并责令限期整改；

7、负责写字楼区域内中控室的保安监控及消防报警的运行值班工作，并及时处理火灾、盗窃以及刑事案件等突发性事件；

8、9、建立健全消防组织机构，开展防火宣传教育工作；

负责制定和健全有关治安保卫及消防方面的各项规章制度，并监督执行；

10、负责写字楼区域内保人员的管理及培训工作；

11、负责重要接待任务的保卫工作；

12、负责地下机动车库及自行车库的管理工作；

13、负责义务消防员的组织和培训；

14、负责消防演习方案的制定。

保卫部经理岗位职责

工作范围：负责写字楼内安全保卫全面工作

1、在项目经理的领导下，全面负责写字楼区域内的安全保卫工作及消防工作。负责安保部内部及项目内各部的协调工作，带领安保部全体人员认真完成项目部及上级领导交给的各项工作；

2、贯彻执行国家、市政府及项目部有关治安保卫、消防工作的法规、法令、条例和制度；

3、组织、安排写字楼区域内日常的保安和消防工作，落实各项安全措施及各项制度，保障写字楼的安全；

4、熟悉并掌握紧急事件处理程序，组织调动保安人员对火灾、刑事案件等进行紧急处理；

5、积极配合公安部门调查写字楼区域内发生的各类案件并与公安部门保持良好的工作关系。

6、制定写字楼区域内的制安、消防工作的各项规章制度并监督组织实施并不断完善。7、8、9、制定并组织实施消防设备、设施的维护、保养和运行工作。

负责组织保安及义务消防员的培训，宣传防火知识，制定灭火作战方案。负责安保部主管人员工作业绩量化考核、评定，按时填写工作日报表并及时上报项目部经理。

10、负责检查保安、消防人员的仪容仪表、礼貌用语等情况。

11、负责机动车和非机动车的指导性管理工作。

12、完成领导交办的临时性工作。

消防主管岗位职责

工作范围：写字楼消防安全全面工作1、2、3、4、在安保部经理的领导下，负责写字楼区域内的消防安全工作。落实消防安全员岗位职责并监督执行。

认真贯彻执行国家有关法令、法规及消防条例并展开宣传。

负责落实中控室消防值班员、消防监督员的岗位职责并监督执行，负责所管员工工作业绩的量化考核管理。

5、负责写字楼区域内的消防安全工作中的各类事件，监查消防制度的执行情况。6、7、8、组织消防人员岗位及消防知识的培训。

组织检查写字楼区域内各类消防设施、设备情况，发现问题及时处理。熟悉并掌握紧急事件处理程序，当火灾发生时，应立即按紧急事件处理程序组织扑救，并逐级上报，配合北京市消防局消防队执行任务。

9、完成领导交办的其他任务。

保安队长岗位职责 工作范围：保安队全面工作1、2、3、4、5、认真执行上级所安排的各项工作任务，做好上传下达的工作； 负责警队所有警卫人员的日常管理工作；

负责制定警队各项工作计划及实施过程的全面监督；

负责制定警队培训工作计划，并按照计划完成各项培训计划任务； 认真接受写字楼区域内业主的意见及投诉，及时采取补救措施，并向上级报告，将意见及投诉内容认真记录总结。6、7、8、与公安机关保持密切联系，建立良好的沟通关系。

做好公司内部普法宣传、教育，督促各部门落实各项安全防范措施。常任义务消防队队长，组织日常消防知识培训，无灭火救助技能训练，经常检查灭火设施和器材，使之始终处于良好状态，发生火灾时及时组织扑救。

9、经常组织警队战士学习法律，法规常识，提高警队整体素质。

10、完成安保部经理交办的其他任务。

保安员岗位职责

工作范围：本岗位范围内工作

1、在保安队长的带领下，按指定时间、地点、范围负责保安值勤工作，尤其对重点部位要加强检查。

2、发现行踪可疑或携带大件物品人员，要进行检查盘问，及时做出妥善处理，不能处理时，要及时请示领导。

3、发现正在行窃、纵火以及其它危害公共财物和人身安全的行为，必须立即制止并扭送保安部经理处。

4、对违反制安管理条理和消防法规的行为，要立即果断制止，维护好现场秩序，及时通知有关部门处理。

5、巡逻岗人员，必须提高警惕，做到勤巡勤查，发现不安全因素，应及时采取措施。

6、每次巡逻后，要认真填写巡逻记录。

中控室值班员岗位职责

工作范围：室内设备维护及写字楼区域内火警报警查询扑救

1、在消防主管的领导下，负责中控室内保安及消防系统控制设备的运行，监控工作；

2、熟悉写字楼区域内的设备情况，了解各运行、维护岗位人员的操作、维护、处理故障能力；

3、4、保存所发生的报警事件及设备故障的打印记录，供领导随时查阅； 熟悉并掌握“紧急事件处理程序”，遇有紧急事件发生，立即按紧急事件处理程序处理，并逐级上报；5、6、7、按照规定保存消防及监控记录，并有义务向上级领导汇报相应事宜； 努力学习掌握业务知识，提高工作能力，提高管理水平和协调能力； 完成领导交办的其它工作任务。

机动车库车场管理员岗位职责

工作范围：全部地下车库范围内工作1、2、经常巡视，保障车库、车场内车辆的安全及停放秩序。

疏导来往车辆，保证车库、车场内交通通畅，处理因各种因素造成的交通阻塞。

3、4、做好车辆登记和检查，严防车库、车场内发生任何违法行为。

引导车辆入位，对未入位或入位不当的车辆要进行劝导，保证车库、车场车位的高使用率，对不听劝阻的司机要发违章通知单。

5、发现车辆未锁或玻璃窗未关，应及时通知物业管理中心客服部，车主未到之前对该车重点看护。6、7、8、车库、车场内的各类设备设施如有损坏或丢失，应及时报修或报告主管。发现问题及时上报主管领导同时完成领导交办的其它任务。根据需要参加各种岗位培训。

写字楼大门门岗岗位职责

工作范围：门岗范围前后以内15-30米1、2、根据有关程序对所有进出写字楼的车辆进行登记；

亲切有礼的和过往人员打招呼，保证良好的仪容仪表，严禁使用任何污言秽语；

3、4、拦阻任何可疑人员及推销人员进入写字楼区域；

认真外出带物的检查，携带物品出写字楼时须验证出门条，防止写字楼财产损失；

5、6、指挥和疏导车辆按规定停放在车位；

对来写字楼办事人员要认真指引，以免办事人员在写字楼其它区域长时间停留；

7、对进入写字楼区域的自行车要告之其停放地点，发现有乱停现象要通知班长前来制止，不得让自行车停放在非停车区域。

8、认真执行大门开关时间；

9、保持岗位的清洁卫生，爱护公共设施；

10、确保交接工作的顺利，向接班者交待须跟办事项；

11、事先未经上级主管同意不准擅自离开岗位；

12、在岗时发现岗职范围以外发生的问题在岗人员也要进行管理，及时上报主管，不得出现逃避不理现象，违者立即开除。

13、根据需要参加各种岗位培训。

14、熟知紧急求救和报警电话，发生紧急事故要立即上报主管；

写字楼大堂门岗岗位职责

工作范围：门岗范围前后以内15米

1.亲切有礼的和过往人员打招呼，保证良好的仪容仪表，严禁使用任何污言秽语；

2.拦阻任何可疑人员及推销人员进入写字楼区域；

3.认真执行携带物品出写字楼时须验证出门条，防止写字楼财产损失； 4.指挥和疏导车辆按规定停放在车位，并及时对业主及物业领导开关车门； 5.对来写字楼办事人员要认真指引至前台，以免办事人员在写字楼其它区域长时间停留；

6.严禁在写字楼正面区域内停放任何自行车，发现立即通知班长进行清理，但要告之取车人车辆被移至区域位置；

7.认真执行大门开关时间，夜间及清晨对电灯及空调的开放及关闭要及时； 8.保持岗位的清洁卫生，爱护公共设施；

9.确保交接工作的顺利，向接班者交待须跟办事项； 10.事先未经上级主管同意不准擅自离开岗位； 11.在岗时发现岗职范围以外发生的问题在岗人员也要进行管理，及时上报主管，不得出现逃避不理现象，违者立即开除。12.根据需要参加各种岗位培训。

13.熟知紧急求救和报警电话，发生紧急事故要立即上报主管；

写字楼左侧岗位职责

工作范围：写字楼正面左侧犄角至写字楼后面视线可视范围内

1.指挥地面停车位车辆的停放、使入、使出，确保道路畅通，处理因各种因素造成的交通阻塞；

2.亲切有礼的和过往客人打招呼，保证良好的仪容仪表，严禁使用任何污言秽语；

3.拦阻任何可疑人员进入写字楼区域，发现翻墙、跳窗情况及时制止并上报队长；

4.指导驾驶自行车人员车辆停放地点，发现乱停现象要进行制止并清理乱停现象；

5.在岗时发现岗职范围以外发生的问题在岗人员也要进行管理，不得出现逃避不理现象，违者立即开除。6.保持岗位的清洁卫生，爱护公共设施。

7.确保交接工作的顺利，向接班者交待须跟办事项。8.事先未经上级主管同意不准擅自离开岗位。9.根据需要参加各种岗位培训。

10.熟知紧急求救和报警电话，发生紧急事故要立即上报主管。

写字楼右侧岗位职责 工作范围：写字楼正面右侧犄角至写字楼后面视线可视范围内

1.指挥从地面停车场出来车辆避免与地面行驶车辆发生事故，确保道路畅通，严格管理车辆在非停车区域停放，处理因各种因素造成的交通阻塞； 2.亲切有礼的和过往客人打招呼，保证良好的仪容仪表，严禁使用任何污言秽语；

3.拦阻任何可疑人员进入写字楼区域，发现翻墙、跳窗情况及时制止并上报队长；

4.指导驾驶自行车人员车辆停放地点，发现乱停现象要进行制止并清理乱停现象；

5.在岗时发现岗职范围以外发生的问题在岗人员也要进行管理，不得出现逃避不理现象，违者立即开除。6.保持岗位的清洁卫生，爱护公共设施。

7.确保交接工作的顺利，向接班者交待须跟办事项。8.事先未经上级主管同意不准擅自离开岗位。9.根据需要参加各种岗位培训。

10.熟知紧急求救和报警电话，发生紧急事故要立即上报主管。

夜间巡视岗位职责

工作范围：写字楼全部区域1、2、按规定对写字楼全部区域进行巡视并认真填写巡视签到表；

熟悉写字楼内部各巡视部位，检查灭火设备是否有损坏、丢失现象并及时上报主管；

3、熟练使用灭火器材；4、5、6、7、8、不允许在同一地点逗留时间过长而忽视其它巡视地点； 严禁在巡视中吸烟、看书、看报、吃东西及与巡视无关的事；

在巡视期间发现装修施工人员违反规章制度要立即制止并做出处罚处理； 合理盘查可疑人员尤其是对非开放区域要严格巡查并及时向上级报告； 夜间楼层巡视时开门、关门要轻开轻关，发现公共区域内有物品损坏现象须上报主管；

9、巡视中礼貌友好与见到的客人打招呼；禁止使用污言秽语禁止在公共场所对客人大叫大嚷；

10、巡视中发现紧急事故要立即上报主管并维护事故现场；

11、确保交接工作的顺利，向接班者交待须跟办事项；

12、根据需要参加各种岗位培训。

保安部交接班制度

1、保安员及中控室值班员，应着装提前十分钟上岗接班，并认真填写交接班记录；

2、交接班时，交班人员要把当天发生的问题以及需要继续解决的问题、警具、对讲机等器材向接班人员移交清楚。交班人员要等接班人员验收后，方能下岗；

3、接班人员验收时发现的问题。由交班人员负责承担责任。解决完毕后方能下岗；

4、交班人员，发现接班人员有酒味或神志不清等，不能交班，应立即报告主管进行处理；

5、所有事项交接清楚后，交班人员应在登记簿上签名；

6、接班人员未来，交班人员不得下岗，应通知主管处理解决；

对讲机使用管理制度

1、对讲机是保安、消防人员执行任务的工具和武器，每个保安及消防人员都有责任、有义务负责保管好，以防遗失或损坏；

2、3、对讲机只供保安及消防人员值勤时使用，严禁用做他用；

对讲机严禁转借他人，严禁个人携带外出，如有需要，须报保安部经理批准；

4、对讲机应按规定的频率正确使用，严禁私自拆装或调改其他频道，违者将按有关规定处理；5、6、7、保安及消防人员交班时，应做好对讲机交接验收工作； 对讲机不用时，应由主管或保安队长统一保管充电； 对损坏对讲机者将按价赔偿。

第二篇：接管验收方案

物业接管验收工作方案

目录

一

名词、术语解释

…………………………………… 3

二

引用法规、标准 …………………………………… 5

三

接管验收条件

……………………………………… 6

四

接管验收流程 ………………………………………… 7

五

接管验收组织设计 …………………………………… 8

六

接管验收的准备工作 ………………………………… 1七

房屋本体自用部位及设施的验收

……………………1八

房屋本体共用部位及设施的验收……………………… 16

九

公用设施设备、公共场所(地)的验收 ……………… 2十

工程资料的接管 ……………………………………… 27

十一 业主入伙时的接管验收………………………………… 30

十二 缺陷整改与保修…………………………………………

十三 接管验收相关记录表

名词、术语解释

物业竣工验收

工程项目在竣工之后，施工单位需向开发商办理交付手续。在办理交付手续时需经政府主管部门专门组织的验收委员会对竣工项目进行验收，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给开发商。

竣工验收是对其设计质量和施工质量的全面检验。竣工验收后标志着物业可以交付使用。

物业接管验收

接管验收是指物业公司接管开发商或业主委员会委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收。

物业公司代表全体业主（包括现有业主和未来业主）从确保物业日后的正常使用与维修的角度出发，同开发商、施工单位一起对物业质量进行的综合评定。对新建房屋而言，接管验收是开发商向物业公司移交物业的过程，是在竣工验收之后进行的再检验。接管验收标志着物业正式进入使用阶段。

物业的接管验收包括对房屋本体自用部位及设施、房屋本体共用部位及设施、公用设施设备、公共场所(地)的验收，具体包括主体建筑、附属设施、配套设备以及道路、场地和环境绿化等内容。

房屋本体自用部位及设施

自用部位是指户门以内，毗连部位以外的全部自用部位。设施指包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。

房屋本体自用部位及设施的产权属于小业主。

房屋本体共用部位

共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位，主要包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、共用排烟道（管）等。

公共场所(地)、公用设施

公共场所(地)、公用设施包括：区内道路（市政道路除外）、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房（棚）、地下排水管等。

公用设备

公用设备是指与建筑物相配套，具有共用性的设备，主要包括：供配电设备、发电机、电梯、中央空调、供水设备、直饮水系统、交通道闸、智能化系统、消防系统、水景系统等。

公用设施设备、公共场所(地)的产权以相关法规及开发商售楼时与业主的约定为准。

引用法规、标准

本方案依据以下法规、技术标准规范编制。

《建设工程质量管理条例》国务院令第[2000]第279号

《物业管理条例》国务院令第[2003]第379号

《天津市物业管理条例》

《住宅室内装饰装修管理办法》

《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ300～305-88

《房屋接管验收标准》（ZBP 30001-90）

《建筑物防雷设计规范》（GB 50057-94）

《电气装置安装工程施工及验收规范》（GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96）

《火灾自动报警系统施工及验收规范》GB 50166-92

《自动喷水灭火系统设计规范》GB 50084-2001

《自动喷水灭火系统洒水喷头的性能要求和试验方法》GB 5135-85

《自动喷水灭火系统湿式报警阀的性能要求和试验方法》GB 797-89

《室内消火栓》GB 3445-93

《消火栓箱》GB 1456l-93

《防火门用闭门器试验方法》GA 93-1995

《通风空调工程施工质量验收规范》GB 50243-2002

《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92

《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94

接管验收条件

物业接管验收是在项目竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足安全及使用功能正常为主要内容的再次检验。应满足的条件为：

一、一般条件

1、土建、设备、智能化及园林绿化各分部、分项工程全部施工完毕，并通过政府专业验收，通过综合验收。一般来说，应取得以下证书：

①工程竣工核验证书

②规划验收证书

③消防验收意见书

④电梯验收结果通知书

⑤燃气管道工程验收证书

⑥城建档案验收证书

⑦人防工程验收证书

⑧已签订《工程保修书》

并有凭以上证书换领的《建设工程竣工验收备案表》。

2、供电、给排水、环境、道路、电话、有线电视、燃气、消防、智能化、中央空调、主题公园等设备和设施能正常使用。

二、最低要求

在项目所确定的入伙日期前一周必须达到以下要求：

1、室内外照明、给排水、道路、门禁对讲、电梯、室内消火栓、地下车库施工完毕，可正常使用。

2、向物业公司提供设备运行所必须的图纸及设备说明书。如强弱电系统图、给排水系统图、燃气系统图、中央空调系统图、室外管网图及设备说明书等。

3、业主（用户）室内可进行精装修，可向物业公司移交锁匙。

注：对于技术资料的移交，最迟应在开发商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，移交一份给物业管理公司存档。

接管验收组织设计

一、编制接管验收计划，与开发商沟通

物业接管验收一般是由房地产投资有限公司工程部牵头组织，物业管理公司接到开发商接管验收通知后，按《接管验收条件》进行核对，具备条件的应在一周内签发验收复函并约定验收时间。根据项目的具体情况，物业公司应主动与开发商联系接管验收事宜，并将验收计划报开发商审核，通过后由开发商通知施工单位配合验收。对项目的接收应包括对相关工程资料的接收。

1、根据项目的进度，编制接管验收进度计划，计划接管验收的时间一般在政府相关部门完成验收后一周左右。（工程竣工至政府相关部门完成验收一般历时约一个月左右，物业公司现场人员须及时与开发商沟通，以确定最终接管验收时间）

2、物业现场人员应积极熟悉图纸及现场情况，配合开发商发现问题，对影响物业接管入伙的工程问题，物业公司应及时向开发商发函反映，制定解决方案。

二、进行验收前的准备工作

详见《接管验收的准备工作》。

三、对物业进行接管验收

一）、初验

物业公司先组织人员进行初验，将初验过程中发现的问题及时以函的形式提交给开发商，以便开发商组织人员进行整改，为正式验收打好基础。初验可以多次组织进行。（对于已入伙的项目，由物业公司组织做前期项目考察，接管时不作初验）

二）、正式接管验收

根据物业产权性质及使用特点，将接管验收分为对房屋本体自用部位及设施的验收、对房屋本体共用部位及设施的验收、对建筑物公用设施、设备、公共场所（地）的验收三部分。房屋本体自用部位及设施的验收应先进行，以便于小业主能及时进入进行装修。房屋本体共用部位、共（公）用设施设备、公共场所（地）的验收可综合在一起组织人员进行验收，由于该部分不影响业主进场装修，相对可以晚些开始；此部分验收技术含量较高，应组织专家实施。

四、接管验收重点是对物业的使用功能及安全进行检验，其验收方法与竣工验收不完全相同。接管验收要清点设备、设施、装置等数量，故要全检，而不像竣工验收按10%的点抽检。接管验收多对影响使用功能、安全的事项进行检查，不需要向竣工验收那样按验评标准对所有项进行检查。接管验收采用的检验方法主要有：看、嗅、听、摸、敲、量、试验（试机）、对照图纸清点等。

1、对自用部位及设施的验收

物业公司代小业主对其室内部分进行接管验收，入伙时移交给小业主，最终验收意见以小业主验房的记录为准。现场由开发商、物业公司、施工单位组成验收组，按建设部ZBP30001－90标准要求，分别每单元每层每户（每个铺位）逐个房间按设计要求清点物件及进行外观检查，主要是对楼宇质量与使用功能的检验。

①确定物件数量是否符合；

②外观上有无人为损坏；

③房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求。

将检查结果记录在对应表格中，整理后将两联返回开发商，由开发商将其中一联交施工方进行整改，物业公司负责对整改后项目进行验收。

根据检查结果，物业公司对检查合格的房屋接管钥匙，对仍存在缺陷的房间等整改好后再接管钥匙。物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任。

对于旧楼宇,在双方对如何解决缺陷问题达成协议后,物业公司接管钥匙。物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任。

2、对共用部位、共（公）用设施设备、公共场所（地）的验收

验收时须有开发商、施工单位和物业公司三方共同参加，逐项进行验收，填写相应记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。对验收合格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的产品，注明存在的问题，提交开发商和施工单位，限期整改，整改项目须经复验，合格后方可接收。

此部分的验收直接影响到以后的管理工作，设施设备完好的接收，可以减少物业公司在接管后对设施设备整改的工作量，可将更多的精力投入到对业主（客户）的服务中。

五、设施设备的交接和验收原则上是待工程完全完工后（已经有合验证）进行，但考虑物业公司与开发商之间的关系，可降低要求，分系统进行验收，合格一个（系统）接收一个，办理其凭证。但应注意：对其他未完工系统将会出现的后果以书面形式告之合作方，并与其就所提问题进行协商，以达到共识，并采取相应

的防范措施。（注意：只能按系统验收，不能将系统再细化进行验收，例如将给水系统中的电气控制部分与水泵分开，水泵分台验收等。）

按系统对设备型号、数量、位置进行记录，对设备外观、设备系统性能进行检验，记录技术状态数据，填写验收单。验收结束由移交方和接收方在验收单上填写评语并签字。功能上不能达到要求的物业公司不接收，对于不影响使用的可先进行交接。对于检查出来的缺陷以函的形式提交给开发商，由其督促施工单位限时整改。根据施工单位的承诺，物业公司应及时跟踪施工单位的整改情况，达到要求后接收。设备接收后，按国家有关规定，物业公司将承担相关责任。

三）、复验

对于开发商、物业公司、施工单位三方在接管验收过程中发现的缺陷，开发商组织相关人员进行整改，并与物业公司商定复验时间。

待开发商将缺陷整改完后，物业公司对原缺陷情况进行复验，如原缺陷情况已整改完毕（或双方认可解决方法），物业管理公司在７日内签署验收合格、同意接管凭证。双方签署交接记录：

QR－007JG《房屋及公用设施交接单》

QR－008JG《房屋附属设施设备交接单》

接管验收的准备工作

为了熟悉项目情况，方便管理，物业公司应尽可能提前介入项目（最好从项目的规划设计开始介入），最迟应在入伙前三个月派驻现场设备管理人员，积极参与设备安装和调试，发现问题及时提出合理建议。

1、物业公司人员准备

物业公司建立接管验收领导小组，按业主自用部位和公共部位、设施设备分别组织验收。对业主自用部位的验收按项目的规模设置验收组，每组配备3－4人：验收土建1人，验收给排水1人，验收电气1人，另外1人负责验收所有的钥匙。

注：一般毛坯房每组每天能验收60套房左右，精装修房每组每天能验收40套房左右。

对业主自用部位验收完后，再组织对公共部位、设施设备的验收，根据不同的验收对象，组织公司内相关专家及维修工构成，按系统进行验收。

2、成立验收组

验收组组成建议如下：

组长：物业公司总经理

副组长：管理处经理

组员：工程维修部主管、护卫服务部主管、客户服务主任、物业管理员、水电工

3、学习、培训

组织验收组人员进行相关培训，培训内容有：

①学习规范、研读施工图纸

②对配合验收的保安进行强化培训（保安主要配合业主自用部位验收）

③熟悉工程情况、设备概况

④组织接管验收演练培训时间：10课时（不得低于）。

现场实习：待定

4、购置、准备工具

根据项目的规模及验收时分组情况，准备下列物品及工具，数量自定。

捣棍（小锤）、卷尺、靠尺、电笔、万用表、绝缘摇表、接地电阻测试仪、红外测温仪、电子测漏仪、网络测试仪，梯子、PVC吹烟管、电吹风、塑料水桶、写字夹板、塑料扎带、不干胶贴、签字笔（圆珠笔）等。

另准备木板若干块，将房号在木板上标注清楚，并钉上钉子，用于挂放各房间的入户门钥匙。

5、准备验收规范、标准及施工图

准备《引用法规、标准》中相关的规范、标准。

从开发商借阅相关工程资料，熟悉并了解项目基本情况。

6、准备验收表格、接管凭证

准备《接管验收相关记录》中有关的验收表格、接管凭证。

7、参与安装调试

安排设备管理人员、维修工参与设备安装、调试。熟悉设备性能，掌握工程进度与施工质量，便于今后管理。并可及早发现问题要及时提出合理建议。

对于设计中已有的设备，注意收集资料。大型机电设备（Ⅰ、Ⅱ级设备）建立台帐，并向开发商、施工单位索取相关资料，如图纸、产品说明书、设备装箱清单、设备出厂合格证、调试记录等。

对于设计中没有的设施设备，但在物业管理中又必需增设的，可降低管理、运行费用的，应建议开发商增设。

8、参与内部竣工验收

参与开发商组织的内部验收，掌握工程质量情况，学习验收方法及技巧。对于影响物业管理的设计、施工缺陷提出改进建议。

9、参与政府竣工验收

房屋本体自用部位及设施的验收

对房屋本体自用部位及设施的验收主要是验收小业主（用户）户内的土建（含装修）、电气、给排水、燃气、中央空调、入户钥匙（含户内钥匙）等。

1、土建验收

验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准

检验要点：观察梁、板、墙体是否有裂缝；抹灰层、地面垫层是否有超标空鼓；门是否开闭自如、锁、猫眼、拉手等五金是否齐全，钥匙是否匹配，钥匙有无缺少；窗、铝合金推拉门是否开闭自如、五金是否齐全、玻璃是否完好；卫生间防水、坡度是否正常等。

填写表格：《楼宇接管验收记录表》

2、电气

验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准

检验要点：清点电气装置是否齐全；检查开关箱安装是否规范，有无回路标签，试验小断路器分合及漏电保护器；检查电能表是否正常；开关电灯；试验对讲图像、声音是否清晰；检查中央空调运行是否正常。

填写表格：《楼宇接管验收记录表》

3、给排水

验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准

检验要点：开闭水龙头检查给水是否正常，暗埋给水管道是否有渗漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，观察是否有堵塞现象。

填写表格：《楼宇接管验收记录表》

4、燃气：

验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准

检验要点：气表是否安装规范；管口是否用堵头封堵，管有无暗敷设现象。

填写表格：《楼宇接管验收记录表》

5、记录的填写及缺陷的整改

以上填写的记录均一式三份，分别留存于开发商、施工单位（原物业公司）、物业公司。物业公司将其中的两联（开发商联、施工单位联）交开发商，由开发商组织人员进行缺陷整改。物业公司对自己留存的一联进行整理、汇总后，以函的形式将缺陷清单发给开发商，并对缺陷消项情况进行跟踪。

房屋本体共有部位及设备的验收

1、屋面

验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》

检验要点：

分项工程检验要点备 注

屋 面保证项防水层无渗漏，通过观察，必要时进行测试

广告牌、沿口等固定牢固

屋面金属物体均做可靠防雷接地 基本项无非法占用、改建及搭建 女儿墙完整无污染

隔热层完好，面层砖无破损 屋面管网及避雷带无损坏或锈蚀 天面无积水、杂物

排水沟、排水口完好畅通

2、楼层及通道 验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》 检验要点：

分项工程检验要点备 注

楼层及通道保证项防火门完好开闭灵活 消火栓内物品齐全，按钮等功能正常 消防通道通畅

灭火器的数量、位置、压力正确 应急照明、诱导灯正常

基本项楼层号、房号、疏散标志标识、导向标示清楚 公共部分无加建、改建 天棚完好

墙面无碰坏、无污迹、无脱落

地面完好无破损，梯踏步无缺棱、掉角 公共照明完好

消火栓外封条、门锁完好

3、地下室 验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》 检验要点：

分项工程检验要点备 注

地下室基本项地面、墙面及顶棚无渗漏 顶棚、墙面无损坏及污迹 照明系统完好

水池周围整洁无污染隐患

管线表面整洁、无锈迹、有明显标志 主要入口处有平面示意图，导向标识清楚 车场地面划线清晰，无大面积起砂现象

4、外墙面 验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》 检验要点：

分项工程检验要点备 注

外墙面保证项墙面完好，无污迹 门窗及玻璃完好 外墙面转无空鼓 外墙、窗口无渗漏

空调安装位置统一，冷凝水集中排放，支架无锈蚀 招牌类、霓虹灯安装合理美观，无安全隐患或破损

5、供配电系统

验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ303-88；《电气装置安装工程施工及验收规范》GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96，《建筑物防雷设计规范》GB 50057－94

检验要点：

分项工程检验要点备 注

供配电系统保证项安全防护装置完善，无安全隐患、无虫害、鼠害

油变压器安装地点是否符合规范要求，工作接地是否良好，温度、噪声是否正常

干式变压器通风、工作接地是否良好，温度、噪声是否正常

双回路电源切换，电气、机械互锁正确

无故障停电记录

基本项设备接地牢固

电缆沟内干燥、无积水、无杂物

操作工具齐全，有绝缘胶垫、绝缘鞋、手套等

各种控制柜、电源柜功能正常，无异味，无异常噪音

各种仪表指示正确

断路器电流值整定正确

母线、端子无过热、松动现象

电气井接地规范，电缆敷设规范

设备、机房清洁，油漆完好

应急灯正常，机房温度正常

6、给排水系统

验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ302-88

检验要点：

分项工程检验要点备 注

给排水系统保证项水泵电机温度正常

各层水压正常

按规定对供水设施设备进行清洗、消毒，水质符合卫生要求

潜水泵工作正常，排水通畅

基本项压力表工作

水泵运行正常，阀门开关灵活，泵体和阀件无滴水现象

水泵运行无异常噪音，润滑良好

水池水位有标尺，显示正确，进水浮球阀工作正常

设备、机房清洁，油漆完好应急灯正常，机房温度正常

蓄水池人孔封闭良好并上锁，通气孔有纱网封隔

污水池池盖完好，排水沟通畅

排水系统畅通，抽查6~8个井

化粪池进、排水正常，封口严密，无太大异味

雨水井、污水池、下水道内无大量沉积物

7、消防系统

验收标准：《火灾自动报警系统施工及验收规范》GB50166-92，《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001，《自动喷水灭火系统洒水喷头的性能要求和试验方法》GB5135-85，《自动喷水灭火系统湿式报警阀的性能要求和试验方法》GB797-89，《室内消火栓》GB3445-93，《消火栓箱》GB1456l-93，《防火门用闭门器试验方法》GA93-1995

检验要点：

分项工程检验要点备 注

消防系统保证项自动喷淋系统放水试验喷淋泵启动，水压正常

消火栓系统中有水、总阀打开、系统处在自动状态

消火栓箱按钮、消防中心均能启动消防泵

水泵结合器未被圈占、堵塞

探头报警率不小于95%，报警位置与控制器显示位置相同

警铃工作正常

防排烟、正压送风系统与报警系统联动正常

消防中心可启动风机，风机风量正常

气体自动灭火装置气压正常，处于自动状态，消防中心有放气反馈信号

消防广播正常

备用电源切换正常

基本项消防中心、机房清洁温度正常

设备清洁，油漆完好

电控箱、电瓶等工作电压正常

风阀、防火阀完好，状态正确（抽取10个点）

风机运行噪声、震动正常，润滑到位

消防对讲通话清晰

消火栓、喷淋头无漏水现象

烟感、温感、警铃、扬声器固定牢固

管理机软件有备份，系统误报率低

出口指示灯荧光显示板正常

出口指示灯指示发光管正常

灭火器压力在正常范围

防火卷帘门就地手动正常

防火卷帘门与探测器联动正常

防火卷帘门在消防中心手动正常

8、中央空调系统

验收标准：《通风空调工程施工质量验收规范》

检验要点：

分项工程检验要点备 注

中央空调系统 制冷机部分主体外观无损伤、无锈蚀、安装必须水平、机脚架有防震垫,地脚螺栓无松动

机器密封性能好、不漏油、不漏气

油箱油位在视油镜孔中心线上，油质正常(机器运行时无气泡)

冷媒液加入量准确

制冷机微电脑控制中心运行正常，各传感器、控制器数据控制准确可靠

制冷机电机一般采用闭式星/三角转换的方式降压启动,启动切换时间应正确、启动电流、线路电压降正常

主机运转时噪音、振动、在标准范围内

水泵部分冷冻水泵、冷却水泵外观无损伤，油杯、油箱、油质良好,油量充足

水泵运转时噪音、振动无异常，轴封、水阀不漏水

水泵电机运转电流，温升正常

冷冻水、冷却水、流量正确，水质良好，水压符合设计要求

冷却水、凉水塔部分冷却水管道表面防锈处理良好，试压不漏水

各种阀门开、关灵活不漏水

凉水塔组装质量良好，清洁无异物

检查水塔扇叶，电机及控制电路运行正常

塔体安装应保持水平，壳体连接螺栓无松动

空调终端设备部分新风空调机运转正确，无异常噪音

空调风机盘管安装良好，冷凝水滴水盘回水正常

空调送风管道保温层制作良好，风口安装准确

冷冻水管道系统保温层制作良好，所有焊接处及阀门，试压不渗水、不漏水

9、闭路监视系统

验收标准：《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92，《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94

检验要点：

分项工程检验要点备 注

CCTV基本项监视器图像清晰

摄像机布点合理，云台控制灵活，无监视死角

控制矩阵、图像分割器工作正常

设备接地良好，抗干扰强

录像工作正常，录像效果清晰

10、周边防范系统

验收标准：请施工方提供

检验要点：

分项工程检验要点备 注

防范系统基本项周边防范系统报警正确，误报率低

红外对射布点合理，无监视死角

树木对对射影响小

设备接地良好，抗干扰强

与摄像头联动正常

11、公共天线系统

验收标准：《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92

检验要点：

分项工程检验要点备 注

CATC基本项图像、伴音质量好

天线防雷措施完整，安装接闪器、避雷器

设备接地良好，抗干扰强

频道放大器功能正常

频率变换器功能正常

调制器功能正常

混合器功能正常

声源信号源功能正常

12、局域网、综合布线

验收标准：请施工方提供；参考《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92

检验要点：

分项工程检验要点备 注

综合布线基本项设备接地良好，抗干扰强 交换机、HUB、服务器工作正常，安装规范 布线规范

INTERNET接入（带宽、传输率）正常 终端数据接口（RJ45）正常

13、背景音乐系统

验收标准：请施工方提供；参考《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92 检验要点：

分项工程检验要点备 注

背景音乐设备基本项声压符合设计、音质较好 矩阵控制器工作正常 功放工作正常

音箱安装牢固、防雨 线路敷设规范

14、门禁对讲系统

验收标准：请施工方提供 检验要点：

分项工程检验要点备 注

门禁对讲基本项可视对讲图像、声音清晰，电锁开启关闭正常 接地规范

解码器、电源安装规范 布线规范

室内机安装规范

15、车场管理系统

验收标准：请施工方提供 检验要点：

分项工程检验要点备 注

车场管理系统保证项道闸开启灵活，无砸车隐患 基本项读卡器感应灵敏，出临时卡正常 交通装置、标志完好，划线清晰 设备表面清洁无锈蚀 系统收费、控制软件正常

16、电梯 验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》 检验要点：

分项工程检验要点备 注

电梯保证项电梯准运证、年审合格证、限速器调试合格证 无故障停机、关人现象 报警装置工作正常 轿厢应急灯正常 应急时可迫降至首层

消防电梯消防操作功能正常

基

本

项操纵箱各种开关功能正常

厢内楼层指示信号齐全、清晰，监控装置运作正常

厢内与消防中心和机房的对讲正常

安全触板或光电应正确、照明有效

轿门与轿壁应无碰撞，无摩擦

轿厢内无杂乱广告

机房门应安全、可靠，应有“机房重地闲人免进”标识

机房墙壁完整，无孔洞

机房应有通风及防雨设施，平层标志齐全

有照明、电插座、灭火器、对讲等

有电梯松闸扳手和盘车手轮，井道照明灯完好

曳引机应完好，保洁、滴油应符合国家标准

控制柜在电梯运行时应无较大的噪音

各功能开关正常，油杯有油

轿顶绳头组合完整、无锈蚀，有防锈漆

各层门付门锁齐全，安装正确，无锈蚀

各层门门头脚盖板滑块齐全

层门与门框无摩擦，无碰撞

导轨支架无松动，压板牢固

井道壁与轿厢地坎间的水平距离不得超标

层站指示信号按钮清晰、齐全

底坑照明、急停开关有效

补偿链、缓冲器补应安全、可靠

大小轨道有接油装置

17、填写记录

设备按系统分别填写《公用机电设备验收单》，对所有设施设备验收完成后，汇总填写《房屋附属设施设备交接单》；对其它共用部位验收完成后，填写《房屋及公用设施交接单》。

公用设施、公共场地及钥匙的验收

1、公用设施

验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》

检验要点：

分项工程检验要点备 注

公用设施保证项室外排水通畅，井盖完好、无缺损

游乐设施设备完整、无安全隐患，有安全指引

平面图、路标、提示标识等各种标志齐全

基本项辖区道路完好无损

通透式围栏完好、无锈迹

路灯完好

停车场地、垃圾中转站、工具房等公共场所（地）完好

建筑小品、雕塑等完好无损

2、游泳池

验收标准：《体育场所开放条件与技术要求》GB19079.1-2003

检验要点：

分项工程检验要点备 注

游泳池基本项游泳池周围形成完整的围合，防护设施完好

有水循环过滤系统和消毒、吸底设备，且工作正常

照明设备（包括应急照明灯）正常

有分设的男、女更衣室，并配有存放衣物的设施（更衣柜）

有分设的男、女淋浴室

有分设的男、女厕所

更衣室、淋浴室、厕所内的设施正常（含门锁、灯光、喷淋设施等）

有强制通过式浸脚消毒池

更衣室与游泳池中间设有强制通过式喷淋设备男、女各一套

更衣室、厕所有通风设施，且通风设施完好

配有必备的救生高架（观察台）（按每250M2配备1个）

池面有明显的水深度、深浅水区警示标识，或标志明显的深、浅水隔离带

有广播设施、有专用直拨电话

有各类公共标识和警示标牌

泳池各进、排水口防护罩是否完好无损

池内上下扶手是否按规定配备、安装是否符合规范

池面、池底、池壁、池沿无残损，无锐角，无安全隐患

3、园林绿化

验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ306-88

检验要点：

分项工程检验要点备 注

园林绿化基本项绿地、植物数量品种符合设计

土质符合植物生长，厚度正确

绿化内无砖块等建筑垃圾

无死苗、无虫害

4、钥匙交接

（1）检查钥匙是否匹配，是否齐全

（2）拿到钥匙时先分清钥匙的用途；

（3）数清每种钥匙的数量，并进行确认；

（4）将每把钥匙均试一遍，看是否有配错的现象；

（5）按钥匙的用途进行分类、编号、保管。

5、填写记录

园林绿化验收填写QR－005JG《绿化验收单》，对其它公用设施设备、公共场所（地）的验收填写QR－007JG《房屋及公用设施交接单》，钥匙交接填写QR－002JG《钥匙接管记录表》。

工程资料的接管

对于原有已入伙的物业，原物业公司及业主委员会应在新物业公司验收楼宇的同时，移交楼宇资料给新物业管理公司；对于新建物业，开发商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，应移交一份给物业管理公司存档。具体资料包括以下内容：

一、产权资料

开发公司营业执照

土地使用权出让合同书

建设工程规划许可证

建设工程施工许可证

建设单位营业执照

电梯安装公司营业执照

电梯安装公司资质证书

以上均为复印件

二、市府验收合格资料：

建设工程竣工验收备案证明

用电许可证

供用电协议书

用水审批表、水费收缴合同书。

公安消防建筑工程消防验收意见书

建设工程质量监督登记书

电梯安全检验合格证书

防雷设施合格证

燃气工程验收备案证书

直饮水检验报告

白蚁防治工程竣工验收证明

国家固定灭火系统和耐火构件质量监督检验中心检验报告

电缆检测报告

智能化验收系统合格证

停车场管理系统检测报告

摄象机检测报告

有线电视系统终端盒检测报告

以上均为复印件

三、工程技术资料

建筑、结构、电气（强弱电）、给排水（包括消防）、中央空调、直饮水、燃气等工程的全套竣工图纸。

各类公共设备使用说明书、调试报告、维护保养手册等。（包括：变压器、高压开关柜、低压配电柜、发电机、电梯、生活水泵、生活水泵变频控制柜、消防供水系统、直饮水泵、直饮水泵变频控制柜、道闸系统、监控系统、背景音乐系统、消防报警系统、中央空调系统等。）

地质勘察报告；

工程合同及开、竣工报告；

工程预决算分项清单；

图纸会审记录；

工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；

隐蔽工程验收记录；

沉降观察记录及其沉降观察点布置图；

钢材、水泥等主要材料的质量保证书；

新材料、构配件的鉴定合格证书；

砂浆、混凝土试块试压报告；

供水、供暖管道的试压报告；

机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。

注：电梯相关资料包括以下部分

①劳动局电梯安全劳动局电梯安全使用许可证（每梯一本）

②劳动局电梯安全技术检验报告书（每梯一本）

③质量技术监督局安全检验合格证（每梯一份）

④劳动局起重机械登记卡片（每梯一份）

⑤电梯安装工程施工技术资料（每梯一本）

⑥质检报告（每梯一份）

⑦电梯随机文件（至少包括：电梯相关图纸、电器元件代号说明书、安装调试说明书、使用维护说明书、装箱单等）

⑧产品合格证（含限速器合格证、曳引机合格证）

⑨试验报告书（每梯一份）

4、填写记录

对照本文件，将收到的资料填写在《工程资料交接清单》。

业主（用户）入伙时的接管验收

业主（用户）入伙接收物业时，物业公司工作人员陪同并协助业主对房屋设施进行全面细致的质量检查，对发现的缺陷进行登记。此过程仅限于新楼宇。

业主（用户）入伙时对房屋的接管验收主要针对以下方面进行：

1、检查钥匙是否匹配，是否齐全

①拿到钥匙时先分清钥匙的用途；

②数清每种钥匙的数量，并进行确认；

③到房间将拿到的每把钥匙均试一遍，看是否有配错的现象。

2、检查房间设施是否齐全；

①根据售楼或租赁时的约定先将房间内配置的设施列出清单；

②根据清单查对设施的数量及质量；

3、检查房间工程质量（包括装修质量及安装质量）

①检查地面、墙面和天面有无空鼓、裂缝；如果是精装修，还应检查墙面、天面的清洁情况；

②检查墙面和天花板是否有麻点或水渍痕迹（是否漏水）；

③检查门窗、玻璃有无损坏，试试门窗是否严密、开关灵活；

④检查开关、插座是否有电；

⑤选顶层房屋的应着重检查屋顶是否渗漏，墙面是否发黄或有水渍痕迹；选首层房屋的应检查地面是否有返潮现象；

4、核对入伙当天的水、电、气表读数；

5、填写记录

将入伙时拿到钥匙的数量、验收中发现的问题、入伙当天水、电、气表的读数填写在《接管验收记录》。

缺陷整改与保修

对于新楼宇的接管，在签署验收合格、同意接管凭证时，应向开发商说明：经物业公司验收同意接管的楼宇，不等于楼宇质量完全符合国家及设计标准的要求，开发商也不能排除应承担的整改质量缺陷的责任，而且房屋质量也存在一定的保修期限。因此建议发展商在保修期结束时，在取得物业公司认可后，才向施工单位支付保修金。

一、对缺陷整改

1、一般缺陷的返修

对接管验收或使用过程中发现的非结构性的质量问题，物业公司应在两天内将检查记录整理好后提交给开发商（一式两份，一份给开发商，一份由开发商交给施工单位），并出具书面的整改函，建议开发商责成施工单位进行整改；物业公司应留底一份，以便督促整改进展情况，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。也可经双方协商，由开发商委托物业公司代为返修，所需费用由开发商支付。

2、房屋结构的加固补强

在接管验收中，如发现影响房屋结构安全或设备、设施使用安全的质量问题时，验收不能通过。由开发商对房屋进行加固补强或采取其它有效的措施进行处理，处理完毕，达到合格要求、确保住用安全的，再商定时间予以验收。并向开发商索取加固补强的措施和复验结果的记录并存档备查。

3、对不具备使用功能问题的处理

接管验收时，对于因房屋的配套设施脱节和附属工程未完工或由于水、电、气等外部管线未接通，致使用户不能进住的，应由开发商负责抓紧解决，等符合接管验收条件后，再行组织验收。

4、业主在验收中提出问题的解决办法

①对业主在接管验收或使用过程中提出的有关房屋质量方面的问题，应在两天内提交给开发商（一式两份，一份给开发商，一份由开发商交给施工单位），并出具书面的整改函，建议开发商责成施工单位进行整改；物业公司应留底一份，以便督促整改进展情况，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。也可经双方协商，由开发商委托物业公司代为返修，所需费用由开发商支付。

②对小业主提出的装修方面的问题，应当场予以解答，回答内容见《装修管理手册》。

二、保修及维修

1、新建房屋在保修期内

新建房屋保修期的计算应以法规及开发商与建筑安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准，保修期一般自每栋房屋竣工验收之日起计。在规定的保修期内，由施工单位负责房屋的质量保修。工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，竣工验收与接管验收的时间差，由开发商负责质量保修，保修期顺延。所以，物业公司在与开发商签署交接单时，应明确填写保修期终止时间。

2000年1月30日国务院279号令发布的《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保修期限为：

①基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；

③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

④电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；

⑤其他项目的保修期限由开发商与施工单位约定。

2、保修期满后

物业公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。

业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。

3、其他情况

凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。

4、保修期内管理办法

①设备接管时，物业公司、开发商、保修单位三方应就设备保修期（特别是电梯）保修的内容、范围、期限，物业公司维护的内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共识，形成书面协议。

②保修期内保修单位提供的服务单一，一般只做修理，不做保养，难以达到物业管理行业标准。保修工作之外的保养内容需物业公司自己或委托专业公司做，书面协议有助于解决物业公司或专业公司与保修单位的矛盾、纠纷。

③设备保修期内，物业公司自行进行的机电设备的保养工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固为主，不宜触及核心软、硬件部分。机电设备、电梯故障维修，物业公司应督促保修单位解决。

④保修期结束，保修单位结算保修金时，物业公司须在结算申请书上如实填写使用方意见；保修单位不履行保修义务的，物业公司有权拒绝签字。

第三篇：接管写字楼方案

接管写字楼 “流程”很重要

[ 编辑:zhaoliming | 时间:2012-03-23 15:29:50 | 浏览:83次 | 来源: 中国物业管理在线 | 作者: ]

随着物业管理招投标制度的深入实施，许多物业管理公司面临着接管一个全新的物业项目。这时，项目经理稍有不慎，就可能陷入工作扎堆、首尾不顾的境地，因此一个科学有效的接管流程至关重要。笔者在一个4万平方米写字楼从接管到全面管理的过程中，摸索出一套四段式工作程序：

（一）管理方案策划阶段；

（二）前期介入与准备；

（三）物业管理启动与试运行阶段；

（四）正式全面运作阶段。策划阶段不超过1个半月；前期介入从正式介入开始至交楼结束；物业管理启动时间以大厦接管验收完成为标志；试运行时间为6个月。

一、管理方案策划阶段

本阶段分为大厦管理目标策划以及策划机构设置两个部分。根据该写字楼的建筑档次、特点、是否商住两用等实际情况，结合写字楼市场形势进行综合分析，确定对该大厦的管理档次，提出管理目标、管理标准、管理项目和管理方式。本阶段是确立对该大厦管理的总纲，为此建议请开发商共同参与，并综合相关专家的意见，确定管理方案。

确定了管理标准和方式后，要根据需要对未来机构设置及管理人员编制进行策划，并确定主要管理人员。

二、前期介入与准备

实践证明，前期介入对以后的物业管理起着至关重要的作用。本流程中此阶段分为两部分：管理前期准备和工程前期介入。

管理的前期准备：成功的前期准备可为后期物业管理的实际运作打下良好的基础，避免随意性，最大限度地规避管理风险，本方案的前期准备工作有：制订物业管理前期的成本预算；制订物业管理具体开展方案；编制物业管理所需的各种文件，包括《管理公约》、《用户手册》、《入住合同》、《租赁合同》、《装修指南》、《车场制度》、《消防预案》、《大厦管理规定》等。物业管理的前期准备阶段一般在物业竣工前半年开始，需要熟悉物业管理相关制度和相关文件的人员参与，如果那些已经通过了ISO9001质量管理体系认证的公司想把新项目纳入这个体系中，则需要更多的准备和文件。

工程的前期介入：工程前期介入的目的是从物业管理的角度对该写字楼的功能、使用、施工、设备提出意见和建议，为今后投入使用创造条件，最大化地节约资金，为物业管理打下基础。目前物业管理中常常出现这种情况，物业管理公司介入大厦管理时，大厦已经接近竣工，即使发现了设计上的问题，也没机会做太大的修改了。我们在该写字楼工程前期介入时就把工作重点放在熟悉大厦结构和发现大厦缺陷上，以期能够先行一步，对问题及早发现，为后来接管工作做好准备。现代写字楼的自动化程度很高，物业管理前期介入对参与人员的专业要求，要有丰富的经验和专业的知识，能够准确阅读图纸并发现问题。物业管理公司应注意积极储备这样的人才。

三、管理启动与试运行阶段

物业管理的接管验收不同于开发商和施工单位的竣工验收，它要更详细一些。接管验收时，要软硬件一起抓：软件是指相关图纸资料，包括竣工图纸、用地和建楼批文、工程竣工验收合格证、设备买卖合同、设备说明书、用电许可证、消防合格证、电梯准运证等。交接时仔细清查，缺一不可，齐全的图纸资料将给今后的管理工作带来方便；硬件是指房屋及设备设施，硬件的接管要从严从细，对于各系统和设备，如供水、供电、消防、电梯、应急发电机等，均须试运行一段时间，由工程人员仔细观察运行情况，纪录运行参数，严格检测是否符合技术规范要求，发现问题及时报相关方维修整改；房屋验收时要注意发现一些细小问题，如窗把手、门锁等是否损坏，对卫生间、窗台等要作防水检验，发现问题及时报开发商或施工单位，要求在客户入住前修好。这些问题若在接管后才发现，将难以及时解决，会影响物业管理公司的服务质量，甚至带来不必要的麻烦。

接管结束后，按照前期的策划方案正式开始物业管理服务，办理客户入住手续、建立物业的档案资料、客

户资料、执行日常管理工作等，在6个月的试运行当中，要严格按照计划执行，及时发现问题，及时更改。同时要注意加强与业主之间沟通，宣传物业管理公司的管理方式和管理制度，并根据业主的意见反馈及时调整计划，使管理方案尽快成熟起来，更加符合实际需要。

四、全面运作阶段

按照改进后的工作方案对写字楼进行正常管理，内容包括设备维护维修、环境绿化、安全管理、有偿服务等，这个阶段强调的是不断追求客户满意度和持续改进服务水平，以达到效益最大化。

本文的流程是以接管写字楼为例，接管居住小区或公寓楼等物业往往需要更加灵活和更加复杂的流程，在此就不一一叙述。总之，有序的工作流程在任何一个项目中都是必须的，项目经理如果能够随时控制每一个流程，他所负责的项目就已经成功了一大半。

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第四篇：前期物业接管方案

前期物业接管方案

前期物业接管方案

第一部分： 前期介入工作小组及工作计划

一、成立前期介入工作小组

从公司内部选派多名管理、技术人员，组成项目前期介入工作小组（以下简称项目小组），跟随项目进度开展前期介入工作，公司协调与开发商接洽。

组长：公司副总经理

组员：公司行政部经理、品质部经理、物业部经理、项目部经理、项目客服主管、工程主管、安全主管

二、物业管理接管组织机构示意图（见下图）

三、项目接管工作推进计划

四、职责

1、副总经理负责物业管理前期准备的组织工作。

2、接管小组负责前期介入移交手续的办理、物业管理合同的评审。

3、行政部负责新建管理处物资采购工作。

4、人力资源部负责人员编制确定、人员招聘和培训工作。

5、品质部负责各项规章制度及入伙资料的审核。

6、财务部负责各类收费项目及标准的核定。

7、新建管理处经理负责相关管理工作的筹备和实施。

五、前期准备工作

1、行政部前期准备工作

1.1负责新建管理处所有标识的设计、制作并指导安装。1.2负责新建管理处员工工作服的订制。1.3负责审核各类物资、设备工具的采购申请。

物资的采购：根据《物业管理方案》负责办公用品、办公设备及维修工具、设备、安全保洁工具、设备的购臵计划的制定、询价、报批及采购工作。包括：

a.办公用品：家私、各类文具等。

b.办公设备：打印机、电话、复印机、传真机、空调、电视机、音响等。

c.后勤服务设施：食堂、宿舍用品、用具等。d.网络设备：电脑等。

e.清洁及绿化设备和工具：洗地机、吸尘器、剪草机、喷雾器等。f.安全设备：对讲机、电警棍、手电筒等。

g.加工维修设备工具：万用表、兆欧表、电焊机、台虎钳等。1.4负责新项目入伙现场的策划、布臵及展板的设计、制作和摆放。

2、人力资源部前期准备工作

2.1负责在入伙前三个月正式下发管理处成立的文件。

2.2根据《物业管理方案》审核新建管理处人员编制，并确保管理人员及专业技术人员入伙前三个月到位，保安员、保洁员提前一个月到位。

2.3负责新建管理处人员的入职培训及管理专业技术人员的培训考核。

3、财务部前期准备工作

3.1负责前期介入费用及新项目管理费标准的测算，经副总经理审核、董事长审批后纳入委托管理合同。

3.2负责新项目各项服务收费标准的审定。3.3负责管理处接管物业入伙前清洁费用的审定。

3.4负责指导管理处出纳按财务制度建账及财务软件的使用。3.5负责监督新建管理处的物资采购工作。

4、品质部前期准备工作

4.1负责新项目委托管理合同的评审，报副总经理签定。4.2负责质量体系文件的发放及协助编写相关作业指导文件。4.3协助管理处分类建立物业管理档案资料。4.4负责审核各项规章制度及入伙资料。

4.5协助新项目管理处质量体系文件及入伙工作办理程序的培训。

5、新建管理处经理前期准备工作

5.1负责拟定入伙工作计划时间表，包括：工作内容、负责人及完成时间等，并报副总经理审核、董事长审批。

5.2负责内部管理运作相关工作：

A．编制管理处组织结构、各岗位职责，报人力资源部及副总经理审核、董事长审批。

B．根据物业实际情况，完善闭路监控、停车场设施、背景音乐、泛光照明、信箱、康乐休闲文化设施、园林绿化等公共设施。

C．指定专人记录入伙前后发生的清洁、返修及配套完善工程等所产生的各项费用，以便与地产公司结算。

5.3将《入住指引》、《业主（住户）资料卡》于入伙前十天交建设单位，与《入伙通知书》一并发放业主。

5.4负责入伙前一周准备好入伙应备资料,包括: A.《入伙流程》

B.《委托银行代收款协议书》； C.《临时管理规约》； D.《业户手册》；

E.《前期物业管理协议书》 F.《房屋交付验收表》； G.《常规服务项目表》

H.水、电、气、有线电视开户申请资料；

I.防盗门、窗花、阳台推拉门图样（包括材料、规格、尺寸、安装要求等）； J.房内配送电器或其他需操作设施用品的说明书、保修卡；

K.房间设计平面图（含水电走向）； L.其他与业主相关资料。

M.现场入伙宣传展板及相关入伙指引标识。N.所有“入伙资料” 的填写样本。

5.5进行入伙模拟演练，检验入伙流程、资源配臵等准备工作是否充分。

第二部分：接管验收 接管验收的概念

接管验收是物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托的房屋时,以物业主体结构安全、满足使用功能和满足管理服务要求为主要内容的接管检验，对新建房屋，接管验收是竣工验收的再验收。在完成接管验收后，整体物业连同配套的设备、设施就应该移交给物业管理企业了。

接管验收与竣工验收不同，竣工验收是建设工程完成后，由施工单位向建设单位移交物业的过程，竣工验收属于政府行为，由政府建设行政主管部门负责组成综合验收小组，对施工质量和设计质量进行全面质量检验和评定。竣工验收的完成标志着物业可以交付使用，物业管理企业可以参加工程的竣工验收，但在竣工验收中，物业管理企业只是验收的参与者，而不是验收的责任主体。

接管验收是物业管理企业根据合同约定或接受委托取得物业的管理权以后，在正式接管前，针对主体建筑、附属设施、设备、道路、绿化、场地等进行的综合验收，接管验收更注重建筑的综合使用功能和管理需要，接管验收属于企业行为，物业管理企业在接管验收的过程中不仅仅是参与者，而更应该是验收的责任主体，接管验收相比竣工验收应该更全面、更详细、更深入，接管验收的完成，标志着物业正式投入使用，物业管理企业正式开始履行管理和服务职能。

接管验收的目的和作用

物业接管验收是物业管理企业在接管物业前不可缺少的重要环节，接管验收应由开发建设单位和物业管理企业共同组成联合验收小组进行，主要目的和作用如下：

1、明确交接双方的责、权、利关系，通过接管验收和委托接管合同的签定，实现权利和义务的转移，在法律上界定清楚各方的义务和权利。

2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益。要通过物业管理企业的接管验收，从客观上能进一步促使开发企业和施工企业按标准进行设计和建设，减少日后物业管理中的麻烦和开支。同时接管验收能够弥补部分业主专业知识的不足，为业主的入伙验收做好准备，从整体上把握物业的建筑质量、使用功能、管理要求。

3、接管验收是对前期介入工作的进一步强化和补充，在前期介入的过程中，物业管理企业已经对工程的设计规划、施工工艺、设施配套等方面提出了一系列的建议，对于开发建设单位尚未实施的，物业管理企业可借助接管验收要求开发单位彻底全面实施，同时通过参与竣工验收和接管验收，对前期介入过程中未发现的缺陷和漏洞，一并提请开发单位整改完善。

4、为日后管理创造条件，通过接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程的维修、养护工作量，减少工作返修的麻烦。另一方面，根据接管中的有关物业的文件和资料，可以摸清物业的性能和特点，预防管理中可能出现的问题，计划安排好各项管理工作，充分发挥专业化管理优势。

接管验收的内容和标准

接管验收应包括资料的交接验收、建筑主体及配套设施的验收、各类机电设备的验收、户内设施的验收、钥匙的验收和接管。

3.1 资料的交接验收

3.1.1 产权资料包含以下项目： 3.1.1.1 项目批准文件 3.1.1.2 用地批准文件 3.1.1.3拆迁资料 3.1.1.4房屋所有权证 3.1.1.5土地使用权证

3.1.1.6有关司法、公证文书和协议 3.1.1.7房屋分户使用清册

3.1.1.8房屋设备及定、附着物清册 3.1.2 技术资料包括以下项目：

3.1.2.1 竣工图——包括总平面布臵图，建筑、结构、水、暖、电、气、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布臵竣工图（有隐蔽管线的全套图纸）。

3.1.2.2 机电设备的竣工图纸、调试记录、使用说明、原理图、维护指导、政府主管部门验收合格证明等。

3.1.2.3 地质勘察报告

3.1.2.4 工程合同及开、竣工报告 3.1.2.5 工程预决算 3.1.2.6 图纸会审记录

3.1.2.7 工程设计变更记录及技术核定记录（包括质量事故处理记录）3.1.2.8 隐蔽工程验收签证 3.1.2.9 沉降观测记录

3.1.2.10 防雷接地测试合格证明 3.1.2.11 竣工验收证明书

3.1.2.12 钢材、水泥等主要材料的质量保证书 3.1.2.13 新材料、构、配件的鉴定合格证书

3.1.2.14 水、电、暖、通、消防、智能化、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书

3.1.2.15 砂浆、混凝土试块试压报告

3.1.2.16 供水、供暖、消防、管道煤气的试压报告

3.1.2.17 与供水、供电、供气、电信、邮政等部门签订的相关协议书

3.1.2.18 各类机电设备、附属设施、园林绿化工程质量保证及维护保养协议书

3.1.2.19 钥匙清单 3.1.2.20 房地产平面图； 3.1.2.21 房屋分间平面图； 3.1.2.22 房屋及设备技术资料。3.2 建筑主体及配套设施的验收

3.2.1 地基基础的沉降不得超过建筑设计规范的允许变形值，不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。

3.2.2 钢筋、混凝土构件产生的变形、裂缝不得超过设计规范的规定值。

3.2.3 承重墙、填充墙必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。3.2.4 外墙防水符合规范，不得有外墙渗水。外墙面材料应易于清洗。3.2.5 各类屋面符合工程及验收规范的规定，排水顺畅、无积水、无渗漏，应有组织排水口，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密，不滴漏，平屋面部分应有隔热、保温措施，公用部位应设臵屋面检修孔。

3.2.6 地面的面层与基层必须粘接牢固，不空鼓，无脱皮、裂缝、起砂现象，整体地面平整。

3.2.7 楼梯、扶手：钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲，油漆完好、色泽均匀、表面平滑。砼楼梯无裂缝、无表皮剥落。

3.2.8 屋面避雷设施连接牢固，支撑间距符合设计规范，油漆完好，接地电阻值符合设计要求。

3.2.9 外墙面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍。

3.2.10 室外排水系统的标高、窨井（检查井）设臵、管道坡度、管径符合设计规范，管道应顺直，交叉处角度合理排水顺畅，井盖应搁臵稳妥并设臵井圈。

3.2.11 化粪池应按排污量合理设臵，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5CM。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。

3.2.12 明沟、散水、落水沟内不得有断裂、积水现象。

3.2.13 房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通，路面无积水、空鼓、断裂现象，路面排水沟应有铁蓖等防护设施。

3.2.14 小区主干道、支干道、楼前楼后应设臵足够的照明设施。3.2.15 小区应设臵足够的生活和建筑垃圾转运场所。

3.2.16 房屋应按单元设臵信报箱，其规格、位臵须符合规定。3.2.17 挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道应畅通，无阻塞物，露天部分应设臵有效的防落雨措施。

3.2.18 园林绿化应配备足够的浇灌设备、设施。

3.2.19 运动场所、设施应达到功能要求，有足够的安全防护措施。3.2.20 施工现场须做到工完、料净、地清，小区内临时设施及过渡用房拆除清理完毕。

3.2.21 停车场配套设施齐全，倒车架、弯道镜、地锁设臵合理，车位线、行车指示标识清晰、耐久，限高、限速标识明显。

3.2.22 群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。

3.3 配套机电设备的验收 3.3.1供、配电设备验收标准

3.3.1.1 高压柜、电力变压器、低压配电柜、主电力电缆送电正常，接线端子接线完好，安装符合设计及有关合同要求。自动、手动切换正常，继电保护功能正常。

3.3.1.2 电表、各类开关、各类配电箱、供电线路、插座、照明器具配备合理，二次线路连接符合规范要求。各类计量表计安装位臵合理，无重复计量和漏计量现象。

3.3.1.3 电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管于配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于 1M欧/kV。

3.3.1.4 应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装臵。3.3.1.5 照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位臵正确。

3.3.1.6 各种避雷装臵的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合要求。

3.3.1.7 发电机组启动及运行状况正常，无杂音，设备安装符合技术设计规范，消音处理良好。

3.3.2 给、排水设备的验收标准

3.3.2.1 水箱、水池符合设计要求，无漏水、渗水现象。

3.3.2.2 水泵运行平稳，声音正常，所有闸阀、仪表完好，无渗、漏水现象。

3.3.2.3 给、排水管网外观整齐，所有闸阀完好，无渗、漏水现象，管道外部有防腐涂层，油漆无破损，标识明显、规范。

3.3.2.4 室内外排水管道、沟、渠、池、井排水通畅，无杂物堵塞。3.3.2.5 污水处理系统—污水泵（潜水泵）高水位开，低水位停，运行平稳，重要设备间天花部位的污水管道下方必须采取安全防护措施，如设臵喇叭口。

3.3.3 弱电设备的验收标准

3.3.3.1 有线电视、公用天线系统符合规定等级，接收信号画面清晰度达标，声音清楚。

3.3.3.2 电话系统分接箱位臵设臵合理，布线规范，标识明显、准确。3.3.3.3 电脑网络系统布线合理，运行稳定、可靠。

3.3.3.4 电讯系统信号对应地点无误，安装符合设计及有关合同要求。3.3.4消防设施的验收标准

3.3.4.1 消防管道、煤气管道、切断阀外观完好，功能正常。

第五篇：接管方案

第一章 概况 项目简介

ＸＸＸＸ物业管理有限公司简介

在交易中心大厦的物业管理服务台中，我们将以真挚热忱与细心周到服务，让大厦的业主感觉到物业管理带来的无微不至的关怀，实现XX的公司服务口号。大厦管理构想

针对大厦设备种类齐全，建筑标准高档的物特点，我们将以先进的服务理念、明晰的管理思想为依托，通过严密的服务组织和精心的专业策划，让每一个细微处尽在掌握之中。在大厦物业管理方案的设计中，我们将大厦管理机构与ＸＸ模式的专业化运作体系有机结合起来，从而达到共性化管理与个性化服务高度统一与完美再现，塑出又一件新康物业精品，在合同期内，我们的服务将确保顾客满意度达95%以以上，维修及时率达98%以上我们的管理半确保房屋完好率达98%以上，辖区内不发生任何安全事故。并力争使成为增城、乃至广州的典范。

在我们的努力下，您的物业将获得最大的收益。大厦的接管条件

为达到上述管理和服务目标，并确保管理方案的有效实施，大厦在管理费标准和办公物资配备方面也应与之相符合。1． 管理费

结合政府的大厦管理费标准（？？）及增城的实际情况，我们初步估算大厦的管理费应当在？？元---元之间，在此基础上我司将按管理收每年撮10%的管理者酬金。2． 主要办公物资装备需求 主要办公场地及物资装备一栏 名称 数量 备注 名称 数量 备注 经理室 20平方米 保险柜 1个 财务室 20平方米 沙发 1套 会议室 50平方米 文件柜 9个

办公区 60平方米 培训器材 1套 协商再定 办公室 30平方米 三轮车 2部 高度室 30平方米 人货车 1部 办公室 30平方米 电焊机 操作室 30平方米 冲击钻 仓库 50平方米 切割机 档案室 20平方米 手电钻 电话机 7部 砂轮机 传真机 1部 疏通机 第二章总体管理构想

在大厦物业管理方案的设计中，我们将大厦管理机构与新康模式的专业化动作体系有机结合起来，从而达到共性化管理与个性化服务高度统一与完美再现。同时，我们对每一个体系的运作方式上引入动态管理模式，以求在运动过程中不断完善，不断发展，为断进步。大厦物业管理系统总图：

物业常规服务体系：包含：清洁绿化，保安，车辆管理，消防等一系列物业管理常规的管理服务项目的运作流程及作业标准。设备设施维保体系：针对大厦的公共设备及设施的维护，保养反规定的动作流程和作业要求。质量管理运行体系：为确保大厦牧业管理的质量，实现即定的质量目标而制定一系列管理服务规范，主要依据我们所实施的ISO9001质量管理标准。

资源供给保障体系：公司动作所需的重要资源的管理体系，包括人力资源的招聘，培训和管理，也包括重要档案资料以及维护物业所需的设备工具及物料的采购，保管和检验等。网络信息支持体系：利用数码网络技术为手段，通过建立相应的程序应用软件，实现信息交流和相应的物业管理服务功能。主要包括：内部办公自动化系统。第三章 机构及人员配备

大厦管理处以经理为管理核心，下设四部，扁平状的机构，最大限度满足精简，高效的设置原则：

大厦管理处机构设置图

各部门的职能分工及列表及人员编制（注：人员编制系据经验推测，操作时应按大厦实际情况调整）

大厦财务部与职能分配

大厦事务处职能人员配置

第四章 大厦物业管理动作体系第 一．物业管理动作体系概述

大厦系高档写字楼，大厦业主及用户的素质较高，对牧业管理也必然提出更高的要求，鉴于此，在物业管理日常动作上，我们将对大厦实施高起点，主标准的物业管理与服务。通过科学的管理，优质和服务，全面提升大厦物业管理水平，营造一个高的自然环境及和谐的人文环境，短期内在济南建立一座物业管理的优秀示范大厦。从而提升大厦知名度，同时也提升大厦办公的企业的整体形象。为此，我们在大厦管理处的运作中将建立一套系统的，严密的，科学规范的日常运行体系和管理流程，并配以严格的，全面的质量监督保证体系，使物业保值增值，从而大厦物业管理总体目标的实现提供可靠保障。主要中心思想有如下几点： 1．贯彻“以人为本”的管理理念

物业管理的管理对象是物业，服务对象是人，即物业所有人（业主）和使用人，对物业的良好管理，也是为了对人的良好服务。可以说物业管理一切断了人，或者说首先是为了人。为了人的生活，工作和享受，为了人的健康，交往和成长。这是物业管理服务的基本出发点和归宿。因此，在我们即将实施的物业管理方案中，首先将引入的是“以人为本”的管理思想，把对人（也即业主）的服务管理作为物业管理工作的核心。即在大厦范围内，从实际出发，根据用户需求提供专业化管理和个性化服务，紧紧围绕人的客观实际与需求为大厦及用户创造一个舒适，宁静，高雅，快捷的办公环境，在物业管理与服务上最大限度满足用户需求，并在此基础上为用户创造一个从物质到精神，既具有现代风貘，以具有个性特征的生活工作方式。

2．全面导入ISO9001（2000版）质量体系 我们认为，引进标准化管理手段是物业管理自身发展和提高的需要，它将为物业管理的整体运作提供一个强有力的质量管理系统，从而在制度上保证质量目标的实现，是优质，高效，稳定，到位的物业管理实现的基础。因此，我们将在大厦牧业管理的全过程中导入最新的2000版ISO9001质量体系，将管理服务的每个程序都纳入质量体系，并进行细化量化，形成科学统一的管理服务规范，使物业管理的每一个作业环节均处在严密细致的质量监控之下，以保证服务质量，规范服务体系；在实行全面标准化的同时，我们还将根据用户需求 的变化，及时调整相应的程序规范，以实现一种持续改进的动态标准化物业管理。3．建立准确迅速的管理水平自监自测系统

随时关注管理服务实施效果，进行实时测，通过定期或不定期的业主意见调查，经常性的业主走访，24小时服务电话，管理处参与的信息收集及通畅的内部联络体系等，建立全面快捷的信息反馈机制，将业主的需要是否得到最大限度满足作为衡量物业管理水平和检验 物业管理质量的主要标准，形成一个对自身管理水平进行准确评价的自我监测系统。通过完善自我监测系统这面“镜子”随时校正工作中的不足，不断提高管理质量和服务水平，真正实现高水平的物业管理，达到：管理制度---热情，设施设备---完好，服务项目---齐全，服务程序---规范，服务技能---娴熟，服务效率---快捷，服务方式---灵活，服务态度---热情，服务收费---合理。

我们的方向：在于通过高水平物业管理的实施，为大厦业主（用户）创造一种“天时，地利，人和”三“人”合一的发展氛围，充分体现物业管理管理创造美好新生活的时代概念。在具体服务程序上，将充分考虑并贯彻“以人为本”，“持续的质量改进”和“实时监测系统”的管理思想，使大厦物业管理形成一个良性向上的运行体系。二． 厦物业常规服务运作体系

物业接管验收是开发单位将已建成的物业向管理单位移交的过程，是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要环节，物业部会同工程部对大厦的土建部份，水电，消防，空调，暖气等设施设备进行检查验收。

大厦的本体维护保养 目标：实现大厦房屋完好率98%以上，房屋维修及时率99%以上，维修质量合格证达100%，延长物业使用寿命，使物业常住常新，维持大楼价值，创造增值潜力

实施方法：物业部制定严格的日常巡视检查制度，责任到人，分工明确，全面掌握房屋的基本情况，对大楼的的楼面、楼道等房屋要进行经常的及时的维修，养护和管理，使建筑物保持完好，整洁和美观，主要做好以下工作：大厦标识系统的完善及合理化建议发行项目的实施；

承重部位的维修保养 结构部位的维修保养

外围道路、公共配套设施及公共志的维护保养

制订房屋本体修缮计划大厦其他日常维修养护。涉及到的质量文件： 《大厦日常巡视记录》 《大厦物业维修记录》

《大厦建筑物维修养护管理制度》 保安服务及车辆管理

大厦保安服务和车辆管理衽一体化作业。制定完善的保安工作程序、管理办法、训练制度、动作流程和停车场管理制度，加强保安工作，规范停车场管理，向业主提供生活和办公的安全保障。确保无物业管理责任发生的重大刑事案件，增强业主安全感。主要有以下几方面： 保安服务方面：

加强对保安人员的的培训，保安人员掌握大厦各单位的基本情况，掌握楼内重点部位，熟悉大厦及周边情况，认真负责、文明执勤、言行规范； 合理编制固定保安岗位和流动巡逻岗，明确岗位责任； 建立24小时全天候保安站岗巡逻制度；

智能化监控系统的应用；如可视对讲、闭路监控、防盗防灾报警的有效控制及运作，监控系统保证24小时值班监控 可能危及用户安全处有明显标志和防范措施 实施对外业人员完善、妥当、有效的控制措施； 终止任何影响使用人身心健康的行为，对违法坭行为要及时处理，维护政党的生活秩序与工作秩序；

加强区域内的精神文明建设，和睦邻里关系

突发事件，如台风、暴雨、地震、突发刑事案件等的应急措施 大厦停车场管理：

管理处对用户以及外业人员的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆安全，防止车辆丢失，损坏或酿成事故。衽机动车与非机动车分开管理，定点停放，出入凭卡登记、车位有偿使用等管理制度。做到：

标志规范，交通标志与城市交通标志相统一，进出环绕单行道标志醒目； 指挥规范，指挥手势、引导动作要舒展、大方、一致；

语言规范，疏导车辆时注意礼貌、文明用语，防止发生争执；

管理规范，规定统一的车辆安置方向，包括前、后、左、右的间隔距离和车关的位置； 保安服务与车辆管理质量控制文件； 《保安工作管理程序》 《保安员管理办法》 《保安岗位作业指导书》 《治安巡逻记录》 《保安交接班记录》 《停车场管理办法》

《停车场岗位作业指导书》 《停车场值班记录》 消防管理

目的：预防物业火灾的发生，最大限度的减少火灾损失，为业主提供安全的环境 大厦消防主要内容：

消防队伍的建设。建立义务消防队，定期开展集训演练，使之熟悉大厦消防设备设施的部位和性能

消防制度的订立及落实执行。建立各级防火责任制，落实防火负责人，加强检查督促，保证紧急疏散通道畅通无阻，其相关指示照明灯具、疏散路线图及标志等配置齐全，功能完好，杜绝各类火灾隐患，实现火灾年发生率低于0.1% 消防设备的管理。对各种消防用具及报警系统按设备维修保养作定期保养，定期试验，确保消防总控及消防系统完好，保证灭火器材，设施配置齐全、完好率达98% 消防应急处理程序。订有严密周详的灭火作战方案，消防总控中心配专职值班员，内外通讯联络方式和工具齐备、有效、值班人员熟悉业务、义务消防队能在火警时及时到位 组织开展消防法规及知识宣传教育。消防质量控制文件： 政府在关法规

《消防工作管理程序》 《大厦防火责任书》 《消防巡视检查记录》 《消防安全整改通知书》 大厦清洁消杀服务

清洁卫生实行一体化管理，组成专门的清洁卫生队伍，管理制度落实，环卫设施设备完好，保洁人员全面负责大厦公共场所的清洁和保洁工作，保持公共部位干净整洁，垃圾日产日清，为用户提供一个整洁舒适的办公环境，保证纸屑等在一般公共地面仪时间不超过1小时，大堂等重要公共地面时时保持干净整洁 大厦清洁服务内容一栏表

清洁服务项目 清洁作业要求 清洁标准

清扫、拖净各层公共走廊地面 每天清扫及用清洁剂拖抹各层公共楼梯一次、清抹扶手一次每天清扫及用清洁剂拖抹各层公共走廊地面一次 保持干净、无垃圾、污渍

清洁电梯轿箱及电梯门 每天用全能清洁剂清抹电梯轿箱及六各二次并打进口钢油二次 保持无手印、灰尘

清洁公共卫生间、茶水间及墙身、地面瓷砖 每天用清洁剂清洗各层卫生间六次以上，清倒垃圾篓二次，每次清洁后喷空气清新剂；每天用全能清洁消毒剂清洗茶水间二，清倒垃圾茶渣二次每天清倒各层公共垃圾桶、烟灰盅垃圾二次，并运至指定的垃圾点； 保持无污渍、黄渍、灰尘，抽风正常下卫生间无臭味；保持外表干净、无污渍、锈渍； 清倒各层垃圾桶及烟灰盅垃圾 清洁各层大门 地面及墙身打蜡

清扫各层天花、墙身蜘蛛网 清抹各层公共冷气风口及灯饰

清扫冲洗天面平台 每天清扫天面平台二次 保持无垃圾

清洁设备房、管理房及其它公共用房地面、墙身及天花 每天用高速机喷蜡磨光公共云石地面二次 保持干净光亮

清抹各层公共部位间隔玻璃、柱表面及大门玻璃 每天用全能清洁消毒剂清抹各层公共地方的贺柱表面、不锈钢镜及玻璃间断、大门一次 保持无手印、灰尘

大厦外墙、玻璃幕墙的清洁 整栋大厦的外墙玻璃高空作业有全能清洁剂清抹每年四次，外墙每年二次 保持无垃圾、纸屑

大厦广场地面清洁 每天清扫广场、停车场二次，并进行及时保洁；每天清扫、并用清洁剂拖抹设备房、管理房等公共用房地面一次 保持外观整洁如新

大厦摆放植物花卉计划：

1． 摆放位置：塔楼、商场、广场、大门口、写字楼、车道两侧、首层电梯厅、首层停车场出口、大堂等

2． 植物花卉品种规格及及数量预计一栏表 规格 单位 数量 1米高植物 盆 76 40-50CM高植物 盆 43 2M高大盆 盆 6 7-9″时花 盆 290 1．5M高大盆 盆 51 60CM高植物 盆 4

3． 管理处将定期灭鼠，开展白蚁防治 4． 涉及的质量控制表格“ 《清洁工作管理程序》 《清洁员岗位及作息安排》 《清洁岗位作业指导书》 《大厦日常巡视记录》 《绿化工作管理程序》 《绿化岗位作业指导书》 《消杀合同》