我国棚户区改造常用开发模式比较、建议及案例应用

第一篇：我国棚户区改造常用开发模式比较、建议及案例应用

我国棚户区改造常用开发模式比较、建议及案例应用

潘在怡，罗茜，王守清.我国棚户区改造常用开发模式比较、建议及案例应用.地方财政研究，2016(4): 11-16我国棚户区改造常用开发模式比较、建议及案例应用 潘在怡

罗茜

王守清(清华大学建设管理系、清华大学恒隆房地产中心，北京 100084)内容提要：棚户区改造是我国许多大城市在进行扩张与旧城改造时面临的问题。结合实际棚户区改造项目策划，在分析和比较我国现有棚户区改造政策和常见开发模式及其问题的基础上，提出了商品房与棚改一体化开发、棚户区改造与文化地产结合的建议，并通过具体的项目策划分析，详细介绍了这两项建议的具体思路和做法，为具有类似区位优势的棚户区改造提供思路和借鉴。关键词：棚户区改造

一体化开发

文化地产中图分类号：F299.2

文献标志码：A

文章编号：1672-9544(2016)0-

一、概述

(一)棚户区改造相关概念棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程。棚户区中居民所居住的建筑大多为平房，建成年代久远，人均面积较小，且房屋结构和配套设施质量差；建筑周边居住环境较差，基础设施配套不足，存在较多安全隐患。总之，棚户区内的居住条件已不符合城市整体居住水平。因此，棚户区改造是一种为提高居民生活质量、改善城市环境、优化城市功能的城市更新方式，对城市和经济发展都有着重大意义。从2005年东北的一些城市大规模地改造棚户区开始，全国各地不断将棚户区改造提上议程[1]。根据2013年《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》 [2]，2008年至2012年，全国改造各类棚户区1260万户，有效改善了困难群众住房条件；在2013年至2017年，预计继续改造各类棚户区1000万户，其中城市棚户区800万户。

(二)棚户区改造政策 为了有效促进棚户区改造工作的进行，政府多次颁布相关政策。将有关政策归纳如下：1.棚户区改造的质量要求在2013年《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》[2]提到，改造要满足基本居住功能，也即解决棚户区原有的房屋功能不齐、配套不足、安全隐患多的缺陷；同时，也并不是对所有棚户区建筑都采取拆除重建的措施，而是对改造范围进行合理界定，整治手段与改造手段互相结合。这表明棚户区改造需要更专业的人员来参与，才能更好使棚户区改造满足经济适用的目标。2.吸引市场力量参与棚户区改造政府对市场力量的参与持积极态度。2009年住建部就提出“政府主导，市场运作”的改造方式[3]。此后，国家接连发布政策吸引市场资金参与棚户区改造，如加大银行信贷支持、扩大债券融资、简化行政审批程序、落实税费减免政策等[4]。2015年，国务院提出要做到创新融资体制机制，包括推动政府购买棚改服务、推广政府与社会资本合作(PPP)模式、构建多元化棚改实施主体、发挥开发性金融支持作用[5]。3.棚户区改造中的文化遗产保护棚户区改造常常涉及当地文化建筑的保存等问题，2012年住建部提出在改造中要注重旧住宅区有机更新、旧住宅性能充分利用和历史文化街区保护[6]。由此可见，在棚户区改造的基础上对当地文化建筑进行合理改造，不仅能获得直接的经济效益，同时还能获得政府的进一步支持。由以上政策可以看出，棚户区改造工程能够获得政府的有效支持，同时也拥有广阔的市场。在近两年房地产市场遇冷，商品房价格和成交量同时缩水的情况下，土地价格却依然居高不下，传统的商品房开发投资风险明显增大。因此，对投资者而言，参与棚户区改造工程，在未来一段时间内前景看好。

二、我国棚户区改造的常见开发模式棚户区改造涉及土地的一级、二级开发，政府通常委托企业代为开发建设。目前我国常见的开发模式有委托一级开发、土地出让金折扣、一二级捆绑招标和土地作价入股四种。1.委托一级开发在这种模式下，企业只做一级土地开发，将土地开发为熟地后直接移交政府，政府为企业提供资金补偿或土地出让金分成，构成企业利润来源。这种模式对政府而言吸引力较小，因为此时政府所需支付的补偿额较大，且已开发好的土地需再次招拍挂，流程较为繁琐。但对企业而言吸引力较大，开发流程简单，资金需求量小，项目风险较低。2.土地出让金折扣在这种模式下，企业完成土地一级开发后，政府承诺在土地二级市场给予企业一定的出让金折扣。企业的利润来源主要是二级市场拿地时的成本降低，同时加上二级开发带来的收益。这种模式对政府而言，对项目有一定控制力，投入少，但仍需土地招拍挂流程。而对企业而言，参与流程繁琐，谈判及暗箱成本高，初始投入较大。3.一二级捆绑招标在这种模式下，政府将项目的一二级开发权打包交给同一家企业完成，政府与企业谈判确定一个收益率范围，超额收益政企共享。企业的利润来源主要为二级开发的收益。若采用这种模式，政府几乎无投入，省事且能够获得一定收益，但项目可控性差。而企业的资金需求量较大，项目周期长，资金链易断裂。4.土地作价入股在这种模式下，政府将项目土地价值折算入股，参与到项目股权结构中[7]。企业的利润来源主要为二级开发的收益。这种模式中政府对项目的参与度和控制力强，投入少。企业的风险主要在于与政府的沟通成本大，且政府可能有一定的违约风险。上述4种开发模式优缺点比较见表1。表1 棚户区改造常见模式的优缺点比较模式模式说明企业利润来源对政府吸引力企业面临风险委托一级开发企业只做一级土地开发，开发为熟地后直接移交政府，政府为企业提供资金补贴政府资金补偿或土地出让金分成政府补偿额较大，且需再次招拍挂，流程繁琐流程简单，资金需求量小，项目风险低土地出让金折扣企业完成土地一级开发后，政府承诺在土地二级市场给予企业一定的出让金折扣二级市场拿地的低成本；二级开发的收益政府有一定控制力，投入少，但仍需土地招拍挂流程参与流程繁琐，谈判及暗箱成本高；初始投入较大一二级捆绑招标政府将项目的一二级开发权打包交由同一家企业完成，政府与企业谈判确定一收益率范围，超额收益政企共享主要为二级开发的收益政府几乎无投入，省事且能够获得一定收益，但项目可控性差资金需求量较大，项目周期长，资金链易断裂土地作价入股政府将项目土地价值折算入股，参与到项目股权结构中。主要为二级开发的收益政府对项目的参与度和控制力强，投入少与政府的沟通成本大，政府违约风险

第二篇：社区工作模式比较及应用

社区工作模式比较及应用

上世纪九十年代以来，我国的社区逐渐开始承担越来越多的社会福利、社会服务和社会管理职能。正因如此，社区在社会发展中的地位得到不断提升。随着社区建设和社区发展的进行，诸多的社会问题在社区中得到了工作人员的关注。实际上，社工界在复杂工作中，出现了不同的几种工作模式，我们也有了多种的选择。

地区发展模式强调居民需要与当地资源、环境、人口协调，坚持可持续发展，同时还强调居民的合作和参与，以增强社区凝聚力和归属感。社会策划模式则依靠专家的意见和知识，通过理性、客观和系统化的分析，处理社区问题。而社会行动是通过动员社区力量，来寻求权利和资源的再分配，甚至改变基本分配。我们从中不难看出，社区工作者在不同的工作模式中扮演者不同的角色。在地区发展模式中，工作者扮演的是协助者的角色；在社会策划模式的进程里，工作者成为了专家；而在社会行动模式中，社工扮演了较为主导角色和使能者。

鉴于社区工作的各种模式存在着较大的差异，因此我们在实际工作中要针对不同状况运用不同模式，以协助社区民众解决问题。简单地说，当社区中的人同质性较高时，可以运用地区发展模式；当社区问题较为复杂，不是一般社区民众能自己处理时，要采用社会策划的模式；当社区问题来自强势的压迫、剥削时，就得采用社会行动模式了。

我们小组在第一次实验时走进了离学校不远的板桥社区，在与书记的交谈和自己的走访中了解了很多情况。这是一个条件较好的社区，虽然发展并不均衡，但大家都有很强的认同感。可能资金的不充足对于该社区的基础设施建设造成了很大的不良影响，也对人才的引进产生了阻碍。不过，即使外部条件有限，社区工作者还是可以从内部入手。地区发展模式强调充分运用地区内部资源，这对于缺乏外援的板桥社区有很好的指导意义。板桥社区有众多服务机构，但在我们的探访过程中，并未见任何群众进入居委会。可见，这些资源的利用率并不高，甚至有浪费的危机。当然，我不可否认，众多的流动人口不利于居民参与，但对本地居民只要使用正确方式一定可以使其投入到社区发展中。毕竟，社区内部从不缺乏人才。

第三篇：[2010]1号 全市棚户区改造及开发管理工作座谈会会议纪要

会 议 纪 要[2010]2号宜春市房地产管理局

全市棚户区改造及开发管理工作座谈会会议纪要

2010年8月5日上午，市房管局副局长邹凯军主持召开了“全市棚户区改造及开发管理工作座谈会”。学习贯彻省建设厅关于棚户区改造工作的会议精神，研究部署下一步棚户区改造和房地产开发工作等问题。市房管局局长涂晓明出席会议，参加会议的有：市房管局开发办主任钟小华，各县市房管局分管棚户区改造和开发工作的领导和科室负责人。会议认真学习了省棚户区改造工作的会议精神，通报了房地产开发经营行为的检查情况和棚户区改造的进展情况，听取了各地对目前棚户区改造和开发管理工作的意见，提出了棚户区改造工作的要求以及房地产开发管理方面需要建立的制度。现将会议主要内容纪要如下： 会议认为，加强棚户区改造工作与房地产开发管理工作，有利于解决城镇居民住房问题，改善民生，促进社会和谐稳定。各县市房管部门务必统一思想，不折不扣地落实好这两项工作，遵循市场规律，履行政府责任，采取得力措施。确保我市的棚户区改造工作顺利完成，房地产市场规范、有序、健康发展。会议确定：

一、加强棚户区改造工作

11、认真落实省棚户区改造会议的精神。今年我市棚户区改造项目总面积118.3万平方米，任务艰巨，困难很多，压力很大。各县市房管局要深入贯彻落实全省棚户区改造工作会议的精神。把推进棚户区改造作为当前的一项重要工作，切实抓紧抓好。房管部门作为棚户区改造的牵头部门，要在当地党委、政府的领导下，加快棚改项目工作进度，完善棚改资料，做好迎接建设部等各部委组的联合检查准备。

2、加强棚户区的调查摸底工作。搞好调查摸底是棚户区改造的前提，既要掌握每个项目的整体情况，还要掌握每户的情况。具体内容包括：总占地面积、总人数、总户数、总建筑面积、低保家庭户数、低收入家庭户数、低可支配家庭、其他家庭户数、房屋建成年代及面积、房屋结构、房屋功能形态、房屋危旧成度、房屋性质。房屋安置时，还要将棚户区每户居民的姓名、身份证号、家庭人数、改造前的面积、安置方式、安置地址、安置房类型、安置面积等登记造册。

3、及时掌握棚户区改造的进度。各地要做到每周调度一次棚改进度。一是棚改前期手续办理情况，包括：实施方案的制定情况、立项批复是否到位，办理拆迁许可证，拆迁面积、拆迁户数、涉及人口；二是拆迁进度情况，包括：拆迁合同户数、拆迁合同面积、选择实物安置的户数、选择货币补贴的户数、已拆迁的面积、涉及的户数与人口数、已经货币补贴的户数；三是安置房的建设情况，必须取得《用地批准书》、《土地使用权证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《竣工验收备案表》；四是资金来源情况，包括中央补助资金分解落实到项目或市县额度、省级资金分解落实到项目或市县额度、市县资金落实额度、其他渠道资金落实额度；五是完成投资情况，包括总投资、投资、已完成投资。

4、准确及时的报送信息。各地要按照省里的要求，每周五下午四点前必须完成在棚户区改造信息系统中要求填报的各项棚改项目的进展情况，包括各类信息、证件及图片的上传。棚改信息月报制，即各地要在每月的3号前，固定填报城市棚户区改造项 2

第四篇：2017-2022年中国棚户区改造建设深度调研及建设模式分析报告

2017-2021年中国棚户区改造建设

深度调研及建设模式分析报告

▄ 核心内容提要

【出版日期】2017年4月 【报告编号】

【交付方式】Email电子版/特快专递

【价

格】纸介版：7000元

电子版：7200元

纸介+电子：7500元

▄ 报告目录

第一章 棚户改造工作概述

第一节、棚户改造相关概念

一、棚户区的定义

二、棚户区的种类

第二节、棚户区的特征

一、居住环境差

二、安全隐患大

三、配套设施不完善

四、消防安全状况差

第三节、棚户与贫民窟、城中村的异同

一、概念差异

二、棚户区与城中村的区别

三、棚户区与贫民窟的区别

第四节、棚户问题的由来

一、棚户区的主要形式

二、城市移民带来的棚户区

三、产业结构调整造成的棚户区

四、基础设施投入不足加剧棚户区问题

第五节、棚户改造的必要性

一、棚户区改造的意义

二、改善居住环境

三、有效提振经济

四、推进新型城镇化建设

五、加快国家经济结构转型

六、有效拉动房地产市场 第二章 棚户区改造建设环境分析

第一节、经济环境分析

一、国民经济总值

二、工业运行情况

三、建筑业增加值

四、固定资产投资

第二节、城镇化进程

一、中国城镇化发展历程

二、城镇化发展水平

三、推进新型城镇化建设

四、城镇化建设存在的问题

五、我国城镇化发展潜力

六、城镇化未来发展利好

第三节、人口环境分析

一、人口结构

二、人口流动

三、人口总量影响房地产市场

第四节、土地资源供给分析

一、土地交易市场

二、城市土地供给特征

三、保障土地供给的策略

四、提高土地利用率

第五节、房地产市场分析

一、房地产投资规模

二、商品房销售规模

三、去库存工作现状

四、缓解去库存问题

第三章 2014-2017年棚户区改造相关政策解读

第一节、保障性住房政策

一、保障性住房政策发展历程

二、健全城镇保障性住房制度

三、完善保障性住房行政保护机制

四、保障房实施绿色建筑行动

第二节、2014-2017年棚户区改造建设政策动态

一、《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》解读

二、《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》

三、棚改创新融资方式政策

四、棚户区改造建设三年计划

第三节、2014-2017年棚户区改造建设优惠扶持政策

一、棚户区改造激励措施

二、棚户区改造工作财政支持措施

三、关于棚户区改造有关税收政策的通知

四、央行中期政策工具支持棚户改造

五、企业债券融资支持棚户区改造

第四章 2014-2017年棚户区改造建设发展现状分析

第一节、2014-2017年棚户改造市场规模分析

一、棚户区改造建设规模

二、棚户区改造工作成就

三、棚户区改造建设措施

第二节、棚户区改造工作群众满意度情况

一、对棚户区改造的认识

二、棚户区改造政策评价

三、对安置补偿的评价

四、对工程质量的评价

五、对基础设施建设的评价

第三节、棚户区改造主体分析

一、政府主导

二、开发商主导

三、居民委员会主导四、三种改造主体的优缺点

五、房企参与棚改有效性分析

第四节、棚户区改造成本分析

一、成本结构

二、项目前期经费

三、拆迁补偿费

四、建安成本

五、城市基础设施配套费用

六、管理费用

第五节、棚户改造建设主要障碍

一、棚户区改造难点

二、资金缺口大

三、融资过程难

四、房屋拆迁难

五、棚户区改造的发展误区

第五章 2014-2017年棚户区改造建设模式分析

第一节、棚户区改造主流模式分析

一、委托一级开发

二、土地出让金折扣三、一二级捆绑招标

四、土地作价入股

五、主要模式对比分析

第二节、棚户区改造拆迁补偿模式分析

一、补偿方式

二、安置方式

三、棚户区改造补偿标准

四、货币补偿局限性分析

五、房屋安置必要性分析

第三节、公共设施开发运营模式

一、工程项目代建制

二、私人主动融资（PFI）

三、原有居民投资参股经营

四、分阶段的建设时序控制

第六章 2014-2017年棚户区改造建设融资模式分析

第一节、政府直接投入

第二节、贷款融资模式

一、商业银行贷款

二、政策性银行贷款

三、住房公积金贷款

第三节、债务工具直接融资模式

一、债券融资模式介绍

二、债券融资模式的优缺点

三、创新项目收益债券

四、资产支持票据融资模式

五、资产支持票据融资流程

第四节、股权融资模式

一、股权融资模式

二、投资基金融资模式

第五节、创新性融资模式

一、信托计划融资模式

二、基金子公司融资模式

第六节、PPP模式

一、PPP项目数量

二、PPP模式的必要性

三、PPP模式的可行性

四、PPP模式运作流程

第七章 2014-2017年棚户区改造建设典型模式分析

第一节、辽宁模式

一、总体情况概述

二、土地运作模式

三、土地运作成效

四、住房建设模式

五、融资模式

第二节、阜新模式

一、改造成效

二、调整产业结构

三、城市成功转型

四、成功经验借鉴

第三节、西安模式

一、机制创新

二、让利于民

三、充分运用基层社区

四、成功要素分析

第四节、黄石模式

一、黄石住房保障体系

二、共有产权制度

三、政府统一调配

第五节、会宁模式

一、建设成就

二、征收创新

三、筹资创新

四、安置创新

第六节、焦作PPP模式

一、焦作模式介绍

二、特征分析

三、创新机制

四、监督管理

第八章 2014-2017年东北地区棚户改造建设分析

第一节、东北地区棚户改造发展综述

一、政策推进

二、重要意义

三、问题分析

四、对策建议

第二节、辽宁省

一、发展历程

二、重要意义

三、未来工作重点

四、成功经验借鉴

第三节、吉林省

一、棚改规模

二、促进政策

三、保障政策

四、产权归属问题分析

五、“生态移民”模式

六、改造建设计划

第四节、黑龙江省

一、棚改建设规模

二、推进货币化安置

三、拓宽融资渠道

四、棚户区改造政策

五、棚改工作计划六、四大煤都棚改建设

第九章 2014-2017年华北地区棚户改造建设分析

第一节、北京市

一、棚改类型及障碍

二、“十二五”建设成就

三、建设投资规模

四、棚户区改造计划

五、“十三五”建设展望

第二节、河北省

一、创新融资方式

二、货币化安置办法

三、购买棚改服务政策

四、棚改建设目标

第三节、内蒙古

一、棚改建设特点

二、资金筹集渠道

三、棚改的成效与难点

四、棚户区改造建议措施

五、阿尔山林区棚改难点

六、棚改建设发展规划

第四节、山西省

一、棚户改造建设规模

二、棚户改造扶持政策

三、政府购买服务模式

四、煤矿棚户区改造

五、棚户改造工作目标

六、“十三五”发展规划

第五节、陕西省

一、陕西棚改历程

二、棚户改造建设规模

三、棚改建设金融支持

四、政府购买棚改服务

第十章 2014-2017年其他地区棚户改造建设分析

第一节、上海市

一、棚改建设发展历程

二、原物改造模式分析

三、资金筹措方式

四、棚改项目金融支持

第二节、广西自治区

一、棚户改造市场规模

二、棚户改造融资模式

三、棚户改造支持政策

四、棚改建设工作计划

第三节、其他部分地区

一、重庆市

二、山东省

三、福建省

四、安徽省

五、江西省

第十一章 棚户改造建设典型案例分析

第一节、抚顺莫地沟片区

一、历史背景

二、棚改建设历程

三、打造辽宁模式

第二节、黄石“十三排”项目

一、项目概述

二、政策及资金来源

三、成功经验借鉴

第三节、房山“中国美丽谷”

一、改造计划

二、改造模式及成效

三、项目规划

第四节、南昌万寿宫片区

一、发展历程

二、改造原则

三、文化保护

第五节、甘肃平凉市棚户区

一、改造程序

二、房屋征收与补偿安置措施

三、扶持政策

第六节、东北林业棚户区

一、棚改进展

二、改造难点

三、相关政策建议

第十二章 2014-2016年棚户区改造重点企业分析

第一节、长春经开（集团）股份有限公司

一、企业发展概况

二、经营效益分析

三、业务经营分析

四、财务状况分析

五、未来前景展望

第二节、中天金融集团股份有限公司

一、企业发展概况

二、经营效益分析

三、业务经营分析

四、财务状况分析

五、未来前景展望

第三节、新湖中宝股份有限公司

一、企业发展概况

二、经营效益分析

三、业务经营分析

四、财务状况分析

五、未来前景展望

六、棚改项目概况

第四节、华夏幸福基业股份有限公司

一、企业发展概况

二、经营效益分析

三、业务经营分析

四、财务状况分析

五、未来前景展望

第五节、北京金隅股份有限公司

一、企业发展概况

二、经营效益分析

三、业务经营分析

四、财务状况分析

五、未来前景展望

第六节、上市公司财务比较分析

一、盈利能力分析

二、成长能力分析

三、营运能力分析

四、偿债能力分析 第十三章 棚户区改造建设风险预警

第一节、政策风险

一、土地政策

二、补助政策

三、舆论影响

四、滥用政策红利

第二节、宏观经济风险

一、坏账风险

二、延宕风险

三、通胀风险

第三节、政府财政风险

一、内生性风险

二、外生性风险

第四节、融资风险

一、货币化安置风险

二、PPP模式风险

三、机构主体风险规避 第十四章 棚户区改造建设策略分析

第一节、棚户改造建设流程

一、城市总体规划的制订

二、土地使用权的转移

三、拆迁补偿合同的签订

四、行政机关行政裁决权的行使

五、建设施工合同的签订与监督管理

六、招投标程序的进行

第二节、开拓融资渠道

一、融资模式对比分析

二、融资渠道选择

三、建立有效融资模式建议

第三节、整治居住环境

一、推进市政设施建设

二、改善周边环境

三、建立新型社区

四、完善公共配套设施

第四节、棚户区改造建设应对方法

一、棚户改造建设原则

二、棚户区改造建设方法

三、提升棚户区改造建设效果 第十五章 棚户区改造建设前景预测

第一节、棚户区改造建设发展方向

一、棚户区改造潜在发展路径

二、棚户区改造未来发展重点

三、棚户改造建设思路转变

第二节、棚户区改造建设前景良好

一、2013-2017年棚户区改造计划

二、“十三五”棚户改造规划

三、2020年完成棚户区改造

▄ 公司简介

中宏经略是一家专业的产业经济研究与产业战略咨询机构。成立多年来，我们一直聚焦在“产业研究”领域，是一家既有深厚的产业研究背景，又只专注于产业咨询的专业公司。我们针对企业单位、政府组织和金融机构，提供产业研究、产业规划、投资分析、项目可行性评估、商业计划书、市场调研、IPO咨询、商业数据等咨询类产品与服务，累计服务过近10000家国内外知名企业；并成为数十家世界500强企业长期的信息咨询产品供应商。

公司致力于为各行业提供最全最新的深度研究报告，提供客观、理性、简便的决策参考，提供降低投资风险，提高投资收益的有效工具，也是一个帮助咨询行业人员交流成果、交流报告、交流观点、交流经验的平台。依托于各行业协会、政府机构独特的资源优势，致力于发展中国机械电子、电力家电、能源矿产、钢铁冶金、嵌入式软件纺织、食品烟酒、医药保健、石油化工、建筑房产、建材家具、轻工纸业、出版传媒、交通物流、IT通讯、零售服务等行业信息咨询、市场研究的专业服务机构。经过中宏经略咨询团队不懈的努力，已形成了完整的数据采集、研究、加工、编辑、咨询服务体系。能够为客户提供工业领域各行业信息咨询及市场研究、用户调查、数据采集等多项服务。同时可以根据企业用户提出的要求进行专项定制课题服务。服务对象涵盖机械、汽车、纺织、化工、轻工、冶金、建筑、建材、电力、医药等几十个行业。

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强大的数据资源：中宏经略依托国家发展改革委和国家信息中心系统丰富的数据资源，建成了独具特色和覆盖全面的产业监测体系。经十年构建完成完整的产业经济数据库系统（含30类大行业，1000多类子行业，5000多细分产品），我们的优势来自于持续多年对细分产业市场的监测与跟踪以及全面的实地调研能力。

行业覆盖范围广：入选行业普遍具有市场前景好、行业竞争激烈和企业重组频繁等特征。我们在对行业进行综合分析的同时，还对其中重要的细分行业或产品进行单独分析。其信息量大，实用性强是任何同类产品难以企及的。

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深入的洞察力和预见力：我们不仅研究国内市场，对国际市场也一直在进行职业的观察和分析，因此我们更能洞察这些行业今后的发展方向、行业竞争格局的演变趋势以及技术标准、市场规模、潜在问题与行业发展的症结所在。我们有多位专家的智慧宝库为您提供决策的洞察这些行业今后的发展方向、行业竞争格局的演变趋势以及技术标准、市场规模、潜在问题与行业发展的症结所在。

有创造力和建设意义的对策建议：我们不仅研究国内市场，对国际市场也一直在进行职业的观察和分析，因此我们更能洞察这些行业今后的发展方向、行业竞争格局的演变趋势以及技术标准、市场规模、潜在问题与行业发展的症结所在。我们行业专家的智慧宝库为您提供决策的洞察这些行业今后的发展方向、行业竞争格局的演变趋势以及技术标准、市场规模、潜在问题与行业发展的症结所在。

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3、智能制造系列研究报告

《2017-2021年中国工业4.0前景预测及投资咨询报告》 《2017-2021年中国工业互联网行业前景预测及投资咨询报告》 《2017-2021年中国智能装备制造行业前景预测及投资咨询报告》 《2017-2021年中国高端装备制造业发展前景预测及投资咨询报告》

《2017-2021年中国工业机器人行业前景预测及投资咨询报告》 《2017-2021年中国服务机器人行业前景预测及投资咨询报告》

4、文化创意产业研究报告

《2017-2020年中国动漫产业发展预测及投资咨询报告》 《2017-2020年中国电视购物市场发展预测及投资咨询报告》 《2017-2020年中国电视剧产业发展预测及投资咨询报告》 《2017-2020年中国电视媒体行业发展预测及投资咨询报告》 《2017-2020年中国电影院线行业前景预测及投资咨询报告》 《2017-2020年中国电子竞技产业前景预测及投资咨询报告》 《2017-2020年中国电子商务市场发展预测及投资咨询报告》 《2017-2020年中国动画产业发展预测及投资咨询报告》

5、智能汽车系列研究报告

《2017-2021年中国智慧汽车行业市场前景预测及投资咨询报告》 《2017-2021年中国无人驾驶汽车行业市场前景预测及投资咨询报告》 《2017-2021年中国智慧停车市场前景预测及投资咨询报告》 《2017-2021年中国新能源汽车市场推广前景及发展战略研究报告》 《2017-2021年中国车联网产业运行动态及投融资战略咨询报告》

6、大健康产业系列报告

《2017-2020年中国大健康产业发展预测及投资咨询报告》

《2017-2020年中国第三方医学诊断行业发展预测及投资咨询报告》 《2017-2020年中国基因工程药物产业发展预测及投资咨询报告》 《2017-2020年中国基因检测行业发展预测及投资咨询报告》 《2017-2020年中国健康服务产业发展预测及投资咨询报告》 《2017-2020年中国健康体检行业发展预测及投资咨询报告》 《2017-2020年中国精准医疗行业发展预测及投资咨询报告》 《2017-2020年中国康复医疗产业深度调研及投资战略研究报告》

7、房地产转型系列研究报告

《2017-2021年房地产+众创空间跨界投资模式及市场前景研究报告》 《2017-2021年中国养老地产市场前景预测及投资咨询报告》 《2017-2021年中国医疗地产市场前景预测及投资咨询报告》 《2017-2021年中国物流地产市场前景预测及投资咨询报告》 《2017-2021年中国养老地产前景预测及投资咨询报告告》

8、城市规划系列研究报告

《2017-2021年中国城市规划行业前景调查及战略研究报告》 《2017-2021年中国智慧城市市场前景预测及投资咨询报告》

《2017-2021年中国城市综合体开发模式深度调研及开发战略分析报告》 《2017-2021年中国城市园林绿化行业发展前景预测及投资咨询报告》

9、现代服务业系列报告

《2017-2021年中国民营医院运营前景预测及投资分析报告》 《2017-2020年中国婚庆产业发展预测及投资咨询报告》

《2017-2021年中国文化创意产业市场调查及投融资战略研究报告》 《2017-2021年中国旅游行业发展前景调查及投融资战略研究报告》 《2017-2021年中国体育服务行业深度调查与前景预测研究报告》 《2017-2021年中国会展行业前景预测及投资咨询报告》 《2017-2021年中国冷链物流市场前景预测及投资咨询报告》 《2017-2021年中国在线教育行业前景预测及投资咨询报告》 《2017-2021年中国整形美容市场发展预测及投资咨询报告》

《2017-2021年中国职业教育市场前景预测及投资咨询报告》 《2017-2021年中国职业中介服务市场前景预测及投资咨询报告》

第五篇：土地一级开发的内容及模式比较分析范文

土地一级开发的内容及模式比较分析

一、土地一级开发的概念、基本内容及参与主体

（一）土地一级开发的概念

土地一级开发是指政府或其授权委托的企业，对一定区域的城市国有建设用地进行拆迁、安置、补偿，并进行市政配套设施建设，使该区域的土地达到土地供应条件(即熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

（二）土地一级开发的基本内容 土地一级开发一般包括以下基本内容：

1、原土地所有者或使用者向当地国土局提出土地一级开发申请；

2、当地国土局受理申请并进行土地开发项目预审；

3、编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括待储备开发地块的范围、土地面积、控制规划条件、地上物状况、储备开发成本、土地受益、开发计划、实施方式等；

4、编制土地一级开发实施方案；

5、确定土地开发实施主体；

6、土地开发实施主体取得规划意见及有关行政手续；

7、土地开发实施主体进行征地、拆迁、市政基础设施建设等工作；

8、组织一级土地开发验收。

（三）土地一级开发涉及的参与方

土地一级开发涉及的主要参与方包括政府职能部门，土地一级开发主体以及其他参与方，如提供贷款的银行、土地一级开发合作方等。

二、土地一级开发的模式

土地一级开发是资金密集型行业，征地补偿、房屋拆迁、土地平整、基础设施配套等环节都需要投入相当数目的资金。征用土地和房屋拆迁等土地一级开发前期环节尤其需要充足的资金作为保证。

（一）土地一级开发的模式

1、土地一级开发按投资主体不同可划分为以下模式：（1）政府运作模式

政府运作模式是指政府进行土地一级开发运作，土地一级开发所发生的一切费用均由政府承担，同时土地开发的全部收益和风险也由政府承担。政府运作模式一般由政府下属的土地储备机构或由承担土地储备职责的国有企业或专门承担土地一级开发职责的国有企业负责一级开发，这类企业多半是由土地储备中心和其他机构联合投资设立。例如，武汉市都市产业投资发展有限公司由武汉市土地整理储备中心和武汉市工业国有投资有限公司共同出资设立，主要职责为负责武汉都市产业发展范围内的土地的开发整理工作。由政府直接进行土地一级开发，可以更有效避免一级开发政府政策风险，但往往难以降低土地一级开发的成本。

（2）企业开发模式

通过招牌挂的方式委托开发企业实施一级开发是市场化的运作模式，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设手续并组织实施，通过招标方式确定开发企业后，土地机构与中标企业签订土地一级开发委托协议。一般来说，这一模式相比政府运作模式，可以通过竞争有效地降低一级开发成本，受到不少地方政府的青睐。

（3）政府与企业合作开发模式政府与企业合作开发模式是指政府和企业双方共同出资参与土地开发的过程。这种模式实质是政府与企业通过签订合同共同入股参与土地开发，并按照各自股份所占的比例相应的开发收益和承担风险。这种模式的基本特点为：政府与企业共同投资、企业建设、政府主导、分别核算。例如，2007年碧桂园全资子公司增城碧桂园公司与汕尾市土地开发储备中心订立合作协议，合作安排汕尾地块的一级开发工程。

2、基于土地一级开发过程中不同主体之间的关系，可按政府支付土地开发企业开发费用的时间对土地开发模式划分为以下三种模式：

（1）发包式开发

按开发的形象进度拨付开发款，也称为发包式开发，在这种模式中，土地开发的组织者就土地开发中的征地、拆迁和市政设施建设进行发包，可选择总承包方式或者与承包征地、拆迁和市政设施施工的企业直接签订相关合同，并按各项开发内容的形象进度拨付开发款。承包土地开发的企业其外部风险只来自于政府按进度的支付能力，与开发地块的增值与否无关。政府与土地开发企业是发包方与承包方的关系。（2）委托式开发

土地开发完成验收后支付开发款，也称为委托式开发，在这种模式中，土地开发的组织者就是土地开发中的征地、拆迁和市政设施建设通过一定的方式委托土地开发企业实施，在土地开发验收合格后再向土地开发企业支付开发费用。承包土地开发的企业其外部风险只来自于政府的支付能力，与开发地块的增值与否无关。政府与土地开发企业除了发包方与承包方的关系外，还存在资金的借贷关系，即政府借用企业的自有资金及企业为开发项目的对外借款。

（3）土地开发的地块出让后支付开发款，也可称为联合式开发，在这种模式中，土地开发组织者就土地开发中的征地、拆迁和市政设施建设通过一定的方式委托土地开发企业实施，在土地开发验收合格、土地出让后再向土地开发企业支付开发费用。承包土地开发的企业其外部风险除来自政府的支付能力外，还有市场风险及土地出让能否成功。政府与土地开发企业除存在发、承包关系、资金借贷关系外，还存在合作关系。

2007年5月底，碧桂园宣布在汕尾拿下占地约300万平方米的地产项目，价格为10亿元。有关合作协议是由碧桂园下属增城碧桂园公司与汕尾市土地开发储备中心订立的，双方合作进行汕尾地块的一级开发工程。该地块约4500亩，位于汕尾市区东涌片环品清湖东北岸。双方约定在地块一级开发完成后，通过公开拍卖分段出售汕尾地块的土地使用权。增城碧桂园公司同意联合开发汕尾地块，提供约人民币10亿元作为一级开发的资金。其将按地块一级开发使用资金的进度，以分期方式提供资金用于取得汕尾地块的成本（包括征地手续费及应缴税项）、拆迁及安置补偿以及由增城碧桂园公司进行的汕尾地块的填土及土地平整工作以使其适合于发展设计及为汕尾地块建设各种设备设施。汕尾市土地开发储备中心则负责将汕尾地块规划为住宅及商业用途，取得该地块的征地批准，安排拆迁及安置，办理土地使用权的申请手续，以及促成通过土地交易机构公开拍卖汕尾地块。根据合作协议，汕尾地块将会实行分段拍卖。此外，双方还约定，项目一级开发完成后，增城碧桂园公司可从每一阶段拍卖该地块所得款项获返还其投资金额。同时，增城碧桂园公司获偿还其投资金额后，在议定售价高于已投入的投资金额的情况下，拍卖出售所得款项余额可根据合作协议按增城碧桂园公司与汕尾市土地开发储备中心所协定的比例予以分派，倘拍卖出售汕尾地块的协定时间表遭到延迟达90天，汕尾市土地开发储备中心将促使增城碧桂园公司获退还其注入的投资金额连同利息。