商圈调查与选店（★）

第一篇：商圈调查与选店

商圈调查与选店

一、商圈调查的目的

做店铺，首先就要找店铺，了解和调查所找店铺的周围情况．调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当未来店铺位置的选择，商圈调查的目的包括：

1、了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态，购买习惯等。

2、确定未来店铺的消费档次，以及所要销售的产品组合及促销重点。

3、分析和现有的店铺商圈是否重叠。

4、找出商圈内的障碍，包括：

A、道路设施不便。

B、人口拥挤。

C、交通过度拥塞。

5、法规方面，应考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况，有的城市规划ＩＴ一条街，如果初期误入，将来的发展空间受到限制，甚至被取缔。

6、其它因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、将来开连锁可否利用物流中心一次补齐所需物品，及停车场是否宽广等。

二、商圈调查作业范围

确定店铺意进行商圈调查、评估，以评定开店地址及规模。

三、商圈调查部门的工作职责

寻店和确定商圈是一门学问，应该有专业的团队工作，初期可能是专门的人员，形成规范的流程。

1、商圈情报之主动收集，对所在城市和地区的商业发展及时了解，预计未来地区或者城市的商圈重点。

2、商圈资料之建立，不断修正。

3、商圈之规划、评估、分析报告。

4、未来整体公司发展的布点策略。

5、商圈地点选择、开店技巧制度之建立及教导。

6、租店及选店业务之执行。

7、租金行情之分析了解和呈报。

8、竞争厂商／店铺开店情报之搜集及应对策略之拟定。

9、经营店铺的评审作业规划与推动。

10、和房东之租店谈判。

11、与法务订定租店合同。

12、执行开店管理及制度。

13、不良店之迁移和淘汰。

14、其它有关的开店事项。简单说说，人口与购买力分析

有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括：

1、常住人口数

2、家庭及构成3、人口密度

4、教育程度

5、从事行业

6、自然增加率

7、社会增加率

8、家庭人均收人

9、白天流动人口数

10、年龄构成

11、家庭年支出及支出结构 现就一些主要项目分述如下： 1．家庭人口及收入水平

家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。2．人口密度

一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。

要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。

白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。

人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。3．客流量

一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为：(1)各站上下车乘客人数历年来的变化。(2)上下车乘客人数愈多的地方愈有利。

(3)上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。(4)根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如：(1)居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。

(2)日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。(3)火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。(4)体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。4．购买力

商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。

在选择户外店铺的立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。

四、商圈的定义 商圈（trade area）是指一家零售商店的顾客所来自的地理区域。依据商店获取顾客的百分比将商圈划分为三部分：

1．主要商圈(primary trading area)：商店在此区域内的顾客数约占总顾客数的55—70%。2．次要商圈(secondary trading area)：商店在此区域内的顾客数约占总顾客数的15—25%。3．边缘商圈(fringe trading area)：商店在商圈中剔除前两种商圈后，剩余的顾客所构成区域。注：商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。

五、商圈调查重点与调查方式 A、商圈范围划分确定

商圈的实际位置会有以下各情况限制,设立不同商圈范围的划分点： 1.商圈范围

A.集中型商圈，主要商圈半径在2000米以内，次要商圈半径在2000米—5000米之间，边缘商圈在5000米以外。

B.分散型商圈，主要商圈半径在500米以内，次要商圈半径在500米—1000米之间，边缘商圈在1000米以外。

2.马路之分界，凡超过40米宽之道路四线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、主要干道。3.铁路、平交道之阻隔，因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划分成两个不同商圈。4.高架桥、地下道阻隔，因高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。5.安全岛之阻隔，因安全岛阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。6.大水沟，因大水沟阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。7.单行道，因单行道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。

8.人潮走向，由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区形成一独立商圈。B、商圈之界定方法

[Compass 法则]是从各家竞争店铺规模power开始，掌握吸引力方面的不同点，设定领域的境界的方式，其计算公式如下列所示。路程距离的测量利用车子的里程表便可简单的测出，大家就坐上出租车跑跑看。接着来说说商圈的界定,上面提到了[Compass 法则]是从各家竞争店铺规模power开始，掌握吸引力方面的不同点，设定领域的境界的方式，其计算公式如下列所示。路程距离的测量利用出租车的里程表便可简单的测出。又提到了商圈的境界点的计算公式。

下面来举例说明,我们准备开的店铺,称为计划店,在计划店的附近已经存在了两家户外用品店,A店距离计划店1,000米,店铺的面积为60平;B店距离计划店600米,店铺的面积为20平。这里得说明[Compass 法则]的限制：

1.只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。

2.顾客认知的距离会受购物经验影响，如果服务良好，商店设施优越，形成顾客对此商店之良好印象，顾客认知的距离会比真正的距离短。

并不能完全按照计算数字来核定结果,到时候老钱可承担不起。C、绘制简图

这个时候开始动手了。

1、集中型商圈为周边5000米简图，分散型商圈为周边1000米简图

2、标出重要建筑物及楼别（金融大楼，办公大楼）

3、著名商店及影响生活型态之地段特征（戏院、百货公司）

4、人潮汇集之地段商店群及大型集客场所（超级市场,娱乐区．．．之同等类）

5、可与自己的计划户外店有互补作用之门店

7、政府重要之行政中心

8、车站、加油站、学校、停车场、市场、公园．．等特定族群会集场所

9、标出街道之行进方向（单行道方向）,不要简单只是车道.10、标出未来促销活动发DM的可行地点． D.抽样点及发DM点之选择确定 1.抽样点之选择

(1)办公人口或上班族汇集之地点（未来适合设店之地点）(2)人潮走向汇集地点(3)固定人口较集中流动之地点(4)可能形成未来的商店群之地段(5)预定三～四个抽样点

(6)其中尽量以一个抽样点为同性质之商店 2.发DM点之选择(1)主消费群走动频繁之点(2)次消费群走动频繁之点(3)区分消费群活动频繁之时段 E、商圈特征：

1、商店特色及分布情况(1)建筑型态

a、于主要商业街，主要干道上的建筑其建筑高度 b、新建筑楼与旧式建筑之分布 c、目前之改建情况

d、一～三年内可能改建之趋式，中国的城市发展进入高速期，一定要放长眼光。(2)行业型态

a、于主要商业街、干道之行业类型 b、以何产品为主，贩卖产品的定位档次(3)分布家数

a、以抽样点之平行道路为主要调查对象 b、主要道路之商店分布明细 a、将商店分门别类记录 b.并将其统计填入明细表

C、于主要干道、大马路、相同商店之家数 D、商店汇集地带之概述

E、以商店（辅助店、竞争店）正确所在位置标注于商圈简图。(4)地点类型 A、孤立店 B、未规划商业区 C、规划购物中心

2.住宅特色（集中型商圈可不用调查）(1)建物型态

A、实地了解于本商圈内住宅区之建筑型态 a、建筑高度，楼数 b、建筑型式为新式或旧式 c、分布区域 B、目前之改建情况

C、一～三年内可能改建之趋式(2)分布情况 A、实地了解该区之实际住户与建筑物之分布情况 B、将该商圈分为

a、商店区，以（甲）为代码 b、辨公区（甲２）为代码 c、新式住宅区以（乙１）为代码 d、旧式住宅区以（乙２）为代码 e、文教区，以（丙）为代码

C、于简图上分别划定区域，制作商圈 D、并于图上注明建筑物之楼别

3、集会场所(1)场所类型

A.本商圈内汇聚人潮之场所类型 a、商店（肯德基、麦当劳，百货公司）b、戏院

c、政府之行政机关 d、展览会场

e、学校、文教机关、公园． f、补习班

g、表演、竞技，比赛场所 h、菜市场，超级市场 i、证券公司 B.聚集人口类型 a、青少年 b、上班族 c、特定行业人士 d、家庭主妇(2)动线

A、人潮汇集流动之路线 B、人潮汇集流动之主要方向

4、竞争者分析

了解既存竞争者的数量及大小、所有竞争者的强弱势评估、短期及长期的展望、饱和的程度。(1)卖场气氛，本区内对本企业较有影响性之竞争店，其卖场气氛、购物环境、服务态度(2)来客数，该竞争店每日之成交客户数(3)平均消费额：

A、了解该店之各类客数与消费金额比例 B、根据此比例再分别乘其价格 C、加总后求其平均值即为平均消费额(4)营业额：

来客数×平均消费额＝每日营业额 每日营业额×每月工作天数＝每月营业额 5.商店组合

商店组合是否互相配合，可衡量各商店间是否可互换顾客，见附件表格一。例如：(1)药房、超市、面包店、蔬果店及肉店。

(2)百货公司、衣饰店、裤袜店、内衣店、鞋店、珠宝店。F、人潮状况（实地抽样方式）

1、主要人潮走向

(1)平日及假日之女性人潮状况 A、将一周之时间区分为２段 a、周一～周五

b、周六、周日、国定假日

B、以AM7～PM12点每两小时细分为一个小段。

C、以15分钟为其抽样时段之样本，并计算其抽样点之实际经过人数、摩托车、汽车、助动车、脚踏车。D、抽样时将女性人潮分为15-24岁，25-35岁，34-45岁，45岁以上．见附件表格四。E、将每抽样之数，转变成以２个小时之人潮流动数

例：以15分钟为抽样得该抽样点人数为Y，将Y×8 ＝ Z，则为其可能之人口流动数。F、将其数字依时段填入（人潮流动抽样表）

G、将人潮流动抽样之数字以线图表示（人潮分布图）

2、人口、住家户数推算（集中型商圈可不用调查）(1)固定住家

a、该商圈建筑物来推算当地住家户数 b、以户数×3得当地预估人口数

c、将各抽样点人口数平均减当地人口数得外来流动人数(2)办公户数

a、计算该区之公司家数

b、该区公司家数×（10～20人）＝该区办公人口 c、该区办公人口即为该区之半固定人口．

3、交通状况(1)公车之往返方向

A、经过该商圈公车之起站与经过路线 B、经蒙倘抵惺宦废哂胫盏阏荆(2)下车后之走向

A、为转车之目的行经之路线 B、为休闲、购物之目的行经之路线 C、为回家之目的行经之路线(3)未来交通运输系统之影响

A、捷运系统之出入口，可能带动之人潮 B、重要道路可能拓宽辟建，带动之人潮(4)该商圈能停车之场所

G.、消费特征与人口特征，以女性为例

1、该区住户人口女性所得

(A)、高所得，达平均国民所得4倍以上所占比率(B)、中上所得、达平均国民所得2倍以上所占比率 2.该区往来、居住人口女性之消费习惯

(A)、对便利性、服务品质及门店气份之诉求概况。(B)、习惯消费(C)、性别分配情形(D)、教育程度分配表与图(E)、职业分配表与图

3、外来流动人口女性之消费习惯、特征 A)、年龄分布情况 B)、消费之种类 C)、收入所得的高低 H.商圈类型

1、集中型商圈

a、商圈内流动人口多(每分钟约30～40位以上)b、商圈内住宅人口(约24000以上)c、区内之建筑物高且密集 d、商店集中且范围大

e、与本产业有互补性之商店多，且规模大(大型购物中心、超级市场、百货公司）f、交通频繁，车辆流量大

g、商圈类型：办商、商办、商住、商业、办住 2.分散型商圈 a、商圈内流动人口少 b、商圈内腹地分散

c、区内之建筑物普通、老旧且高度３楼以下 d、商店分散且范围小

e、与本产业有互补性之商店少，且规模小 f、交通不频繁，车辆流量少

g、商圈类型：住、住商、住办、办、办住 I、预估收入、支出与可能净利

1、以抽样点之实际平方米数与租金之调查(1)与目前承租人洽询(2)与所有人洽询

2、预估每次消费金额

(1)先评估本商圈抽样点适合开何类型之店(2)本连锁店依商圈类别所划分之市场定位

3、每日来客人数预估(1)了解各店之人潮数

(2)以各店之来客÷各店之人潮数×100％＝各店之入店率(3)再以求出之入店率×该商圈抽样点之人潮数＝预估客户数

(4)未来再依商圈之消费年龄、习惯、所得的变动可能对来客数之影响而做正（负）百分比之修正．

4、可能业绩

(1)预估消费金额×可能客户数＝可能每日营业金额(2)可能每日营业金额×30＝可能每月营业金额

5、固定费用

(1)预估固定薪资费用元(2)折旧费用预估元(3)管销费用预估元(4)预估固定费用元

6、预估变动成本(1)预估管理月费 %．(2)销货成本 %．(3)总变动费用＝ % ×月营业额

7、预估净利

(1)可能月营业业绩－租金－固定费用－变动总费用＝预估净利(2)本预估净利为税前净利

8、损益平衡

（固定费用＋租金）÷（1－变动成本）J.、建议地点之确定

1、依上面的抽样人潮与抽样地点所得计算出可能净利

2、并分析可能的未来发展情况

3、将可供自己开设门店的地段或区间一一注明 K、商圈未来发展潜力及结论 1.发展情况

(1)未来政府的行政中心、大型休闲集客场所之建造(2)未来的捷运系统、交通运输中心所在点．(3)大型办公大楼、商业中心．．．等的建造(4)该商圈的未来转变情况 a、人口年龄层的转变 b、消费习惯的未来改变情况 c、人潮汇集的可能变动地段

2、竞争情况

(1)商圈内既存竞争者的数量及大小。(2)商圈内的饱和程度。

3、结论

根据以上各种调查的资料，最后得结论时，最好能明确的将资料整理出下列五项重点加以说明：(1)点应设在何处，何阶段合适开店(2)何种商品组合的配合(3)顾客的型态(4)租金状况(5)集会场所

第二篇：商圈调查

商圈调查实训

一、实训目的：

明确商圈调查的步骤和意义，掌握商圈调查的基本内容。

二、实施步骤：

1.按小组进行；

2.确定小组的商圈位置

（1）1-2小组，中山街与丽阳街交叉口；（苏宁电器）

（2）3-4小组，世纪联华超市；（12）

（3）5-6小组，学校门口；（十足便利店）

（4）7-8小组，中山街与城北路交叉路口；

（5）9-10小组，中山街与人民路路口；（莲花超市或万家福超市）

三、调查的内容：（见调查报告）

四、注意事项：

（1）实行组长负责制.（2）注意安全，无特殊原因要求步行前往，有事及时与老师联系。

（3）调查任务完成后及时回校并告之老师。

商圈调查报告格式：

一、前言：商圈调查的意义

二、商圈基本情况：

1、丽水市基本情况：人口、国民收入等指标

2、商圈情况：客流量（分2个时间段，每15分钟为一个时间段），入店率，常住人口，道路交通，附近的店铺等

3、消费者情况：购买习惯，交通工具，性别等

4、竞争者分析：竞争者数量、经营规模等

三、商圈分析

1、商圈的特点

2、圈的优势

3、商圈的劣势

第三篇：动物园商圈调查与心得

市场调查与心得

各位领导你好:

随着市场的发展与竞争，我们现在面对很多的问题。现将个人的一些心得与体会向领导和汇报如下：

北京动物园批发市场主要拥有以下几个大的服装批发市场：东鼎、众合、天皓城、世纪天乐等。所售的衣服种类之多，品种之全，范围之广。

1、北京东鼎服装商品批发市场

北京东鼎服装批发市场位于北京市西城区西直门外大街，地处北京动物园服装批发市场商圈中心；东鼎服装批发市场开业于1998年11月18日，是当时动物园地区服装商户“退路入厅”时期开办的第一批市场之一。

规模：营业面积达8000平方米，户数：拥有摊位600余个，产值：年交易额可达10-12个亿

经营：以批发为主零售为辅、商户层次多样化、商品以中高档次为主的良性发展轨道

经营范围：以经营服装批发为主,同时兼营鞋类、箱包、小百货等商品。经营方针：秉持着“改革创新、顺应潮流”的经营方针

经营理念：“服务第一、品牌至上”的成熟的经营战略和经营理念。

2、北京众合服装批发市场

地处动物园交通枢纽后方,左靠世纪天乐。市场分两层楼：一楼批发零售服装服饰，购物环境较拥堵;二楼叫韩国城，比起天皓成的韩国城，这里的人气还是低迷了些。近年有所好转。

北京动物园批发市场有一项不成文的“规矩”，就是不能试穿，这一规定让很多淘衣者望而却步。

3、北京天皓城服装批发市场

北京天皓城服装批发市场位于北京动物园大门东侧、始建于2007年是一个新兴的批发市场；天皓城服装批发市场一共四层，一二层主营外贸服装、兼卖童装和休闲衣服，三层被誉为韩国城、到处洋溢着韩国服饰的气息，韩国城以女孩服饰为主、款式新颖流行；

4、北京金凯利德服装批发市场

北京金开利德服装批发市场位于北京动物园公交枢纽四达大厦,占据着北京动物园商圈最有利的核心位置，积达4万多平米，拥有2500多个商铺，荟萃了众多国内外知名服装品牌，集休闲、娱乐、餐饮、购物、旅游等功能于一体的现代化服装批发市场。

5、北京聚龙市场

京聚龙外贸服装商城位于北京动物园东面北京展览馆南广场的地下商场，营业面积达10000多平方，拥有摊位900余个，主要经营的是外贸服装、鞋帽、饰品批发。

6、我市场（北京世纪天乐国际服装批发市场）基本情况 楼层分布及规划

分为A座和B座，两个主体建筑中间相连。A座一至六层，目前主要经营外贸服装。B座一至二层经营女装、三层经营外贸男装、牛仔、时尚裤区、四至五层经营精品女装，六层到十六层主要是精品服装写字间、十七层到十八层经营外贸服装、二十层为精品服装写字间、地下一层主要经营外贸服装和鞋帽。在B座十九层设有库房。

随着楼层的升高，铺位的面积也不断加大，以满足不同批发商代理商的需求。

一、二层和地人流客流的集中楼层，也是世纪天乐的旺铺。硬件设施

世纪天乐地下二、三层为小型车辆停车场、地面为大型车辆专用停车，地上、地下约有200个小车停车位，10余个大客车停车位，这样既方便客户停车，又可吸引大量外地团购客户。服装设计、信息发布、物流运输、邮政快递、餐饮休闲等配套服务完善，竭力为商户提供最大方便。从市场内部整体的配套设施来看，它每层都装有高档的中央空调、5千门数字程控电话及电讯联网系统、自动感烟报警系统、自动喷淋消防系统及电视监控系统。开设货物打包、托运、邮政快递等物流场地和服务，并可部分提供货物库房。软件配备

从世纪天乐的市场定位看，它传承了动物园服装批发市场的传统，不同的是扩大了精品屋和品牌写字间的经营面积，而且还增加服装设计走廊、展示演示大厅、信息发布大厅、厂家和品牌代理商办公室等服务性内容，打造了一个具有真正意义的服装市场大厦，全面提升了市场的档次。

坚持以服务为导向，坚持市场公平，全心全意为商户服务。其目标定位是充分利用硬件设施、软件服务和经营理念方面的突出优势，在尽可能短的时间内，将世纪天乐建设成为动物园地区服装批发的龙头市场和领导品牌，并保持市场的长期的领先和繁荣。

世纪天乐与中国服装设计师协会共同创办设计师走廊，不断推出设计精品，促成设计与商业的融合，打造精彩纷呈的时尚发布基地，创造中国北方时尚之都。并公布中国北方服装市场行情公告及品牌服装销售排行榜。同时，世纪天乐还成立了中国服装经理人俱乐部及代理商俱乐部。这一切都在表明北京世纪天乐国际服装市场，顺应市场的发展，在占尽天时、地利、人和，世纪天乐有志成为动物园服装市场中的王者，引领整个市场逐步升级换代。经营手法

批发为主、兼营零售是世纪天乐的主要经营思路。也是大部分摊主经过对市场的多年摸索和适应，而对市场做出的一种应激反应。货品风格

世纪天乐的产品以楼层为风格的划分，低层的经营者主要以靓丽风格和日韩系风格的女装为主，“只批发时尚”清晰简短地直接概括出世纪天乐的产品风格。年轻化、更注重款式和个性服装是世纪天乐货品比较突出的特点之一。

六层以上的精品服装间主要以，商务男装、休闲装类似百货店的布置和展示，突出了商品的品质。货品展示

以批发为主，零售为辅就决定了很多摊位的货品风格和货品摆放次序。大部分的摊位经营的是同一风格同一品类、不同型号不同颜色的服装。突出的品类特色是批发市场最为吸引人的经营特点。

与杂乱地挂出各种品类服装的摊位相比，经营同一品类同一风格的服装摊位因为周围复杂产品的映衬，反而能从中脱颖而出。当然市场经营不能以设计的观点带动全面的销售，有些东西永远不能被简单地制造、贩卖和重复。楼层越高所被分配到的摊位越大，这也是批发市场与零售类商场最大的不同之处。在批发市场经营的商户，一方面需要市场提供的巨大人气来进行热络的货品交易，另一方面为了更好地吸引客户，展示产品也是经营商户需要市场提供的一种服务。同时，不可避免的是，作为多层的批发市场无法避免的一种经营尴尬则是楼层与人气成反比。因此，高楼层的大摊位展示则是市场经营者的又一个新的思路。

从上述市场分析：

首先，人流量大，主要人流的岁数多以20~35岁之间为主，以女性或其他岁数段为翼的人群方式出现，阶层多以工薪阶层和经商人群居多。

其次：地理环境，动物园交通非常便利，有四通八达的地铁和公交枢纽，大大为动物园的旅客和商客提供了便利条件。

再次：商户的聚集地，动物园的各个市场都有许多商户（有钓鱼的那就肯定有鱼），里面包括：公司、分销商、销售群，都是比较集中的。

最后动物园的地理环境、人群、商户……都说明了，动物园的市场很有潜力，但是开发也是有一定的困难的，必定是老市场，一个成熟的市场，无论是资源还是人员都已经饱和了，想在这种环境下得到一杯羹那就要:“人无我有，人无我新”。个人观点：只要比同行多做一点，就会在竟争中取胜；只要员工对未来希望大一点，员工流动性就会降低。

第四篇：百货商店选址调查与商圈分析

百货商店管理——选址调查与商圈分析（2）

4．购买力

商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。

企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。

商圈分析的内容和步骤

一.商圈形态

商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种：

——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。

——住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。

——文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。

——办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。

——混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。

二.商圈的确定

对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。

但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。

尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商围的设定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。

第五篇：百货商店选址调查与商圈分析

百货商店选址调查与商圈分析

有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括：

1．常住人口数

2．家庭及构成3．人口密度

4．教育程度

5．从事行业

6．自然增加率

7．社会增加率

8．家庭人均收人

9．白天流动人口数

10．年龄构成

1１．家庭年支出及支出结构

现就一些主要项目分述如下：

1．家庭人口及收入水平

家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。

2．人口密度

一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。

要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。

白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其

消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。

人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。

3．客流量

一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为：

各站上下车乘客人数历年来的变化。

上下车乘客人数愈多的地方愈有利。

上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。

根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如：

·居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。

·日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。

火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。

体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。

4．购买力

商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。

企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。 商圈分析的内容和步骤 一.商圈形态

商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种：

——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。

——住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。

——文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。

——办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。

——混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。

二.商圈的确定

对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。

但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。

尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商围的设定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。

三．商圈分析的内容与步骤

商圈分析的内容主要由以下部分组成：

(1)人口规模及特征：人口总量和密度；年龄分布；平均教育水平；拥有住房的居民百分比；总的可支配收入秾格昵戈弄;人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势，以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平。

(2)劳动力保障：管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历、工资水平；普通员工的学历与工资水平。

(3)供货来源：运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性。

(4)促销：媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况。

(5)经济情况：主导产业；多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波动的自由度。

(6)竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营

风格、经营商品、服务对象；所有竞争者的优势与弱点分析；竞争的短期与长期变动；饱和程度。

(7)商店区位的可获得性：区位的类型与数目；交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量；自建与租借店铺的机会大小；城市规划；规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店；成本。

(8)法规：税收；执照；营业限制；最低工资法；规划限制o

(9)其它：租金；投资的最高金额；必要的停车条件等

下面对上述内容作一具体分析。

先看人口特征分析。关于商因内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布等情况可从政府的人口普查、购买力调查、统计等资料中获知。可从商业或消费统计公告中查到特定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料。

再看竞争分析。在作商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：现有商店的数量，现有商店的规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能会处于商店过少、过多和饱和的情况。商店过少的商圈内只有很少的商店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务；商店过多的商圈，有太多的商店销售特定的产品与服务，以致每家商店都得不到相应的投资回报；一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由公式求得。

IRS＝C×RE／RF

式中 IRS——商业圈的零售饱和指数；

C——商业圈内的潜在顾客数目；

RE——商圈内消费者人均零售支出；

RF——商圈内商店的营业面积。

假设在商国内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商国内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为…

IRS＝100000×25／144000＝￥17．36

这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店。

第三是对商圈内经济状况的分析。如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内产业多角化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发

生相应波动；如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业波动会对居民购买力产生相应影响，商店营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开业。

商圈分析的步骤一般可分为以下几步：

第一步是确定资料来源，包括销售记录分析、信用证交易分析、邮政编码分析、调查等。

第二步是确定调查的内容，包括购物频率、平均购买数量、顾客集中程度。

第三步是对商业圈的三个组成部分进行确定。

第四步是确定商困内居民人口特征的资料来源。

第五步是根据上述分析，确定是否在商圈内营业。

最后要确定商店的区域、地点和业态等。