房地产前期开发流程图

第一篇：房地产前期开发流程图

迁一协、议公司与棚改办签订拆行迁二公方、告案将进拆《拆迁许可证》用水、电迁移市房管局核发

三、拆迁许可证

五、实施拆迁

六、平整场地 用电，同时对原

三、临时用水、补拆给偿迁予安临置时迁协议，并户签订拆

四、与拆迁

七、政府公告

八、缴纳金摘的牌保证金土地出让

九、参与土地竞价并摘牌地出让金

十、签订土地出让合同交纳土地规划许可证》市规划局用地处核发《建设用

十二、建设用地规划许可证 20% 核定用地地价确认土地评估许可证（白证）

十一、发放建设用地

报建登记

十四、工程项目招标申请

十五、建筑设计合同备案

十六、建筑设计

二十、前期环境评价三三房屋面积前置测绘位发放《知物书业》管理中标通向市房管局申报，建设单三四物业管理招标申请

十三、规划设计招投标十七规划设计方案申报

十八、公告二

一、规划设计方案审定二

二、建筑设计方案二

三、建筑工程规划许可证 三一施工图审查工图审查批准书》市建设交易中心审批，核发《施三二施工图审查批准书《建设项目监理中标通知书》在市建设交易中心办理，发放 三五监理招投标申报 作整体进度计划安排十九项目投资、项目运二建四筑设计招投标二五消防证明二六项目地名审查二七大配套证明公建配套证明二八非经营性二九人防证明段供热证明三十规划许可证阶放《施工中标通知书》在市建设交易中心办理，发三六施工招投标申报 2 登记表》进行质量监督登记 监总站提交《建设工程质量监督理，合同报市招标标合同备案在市建设交易中心办理，向市质在建设交易中心办在房管局办理物业招在市建设交易中心办三七建设工程质量登记四一安全定额保险四五委托测线放线向市交管局占道办申请四六工程占道基基础设施验收通知》办，备案盖章三八施工合同备案三九物业管理备案放《建设工程施工许可证》 向市建设交易中心申请，建交中心发四二建设工程施工许可申报 甲方组织验收，报市质量监督总站，出具《地四九地基基础设施验收程主体验收通知书》甲方组织验收，报市质量监督总站，出具《工五一主体验收程装修验收通知书》甲方组织验收，报市质量监督总站，出具《工五四装修验收 放线合格证四七区规划处开工验线四八项目开工建设 申请配套办下达受理通知在竣工前6办备案盖章 理，监理合同报市招标四十监理合同备案材料开发专项基金向墙改办交纳新型墙体四三墙改基金金水泥办交纳散装水泥基向市建设交易中心散装四四散装水泥基金个月向市建委配套办提出配套五十配套设施建设申报企业与燃气、电力和电信部门签定合同五二配套设施 品房销售许可证》向市房管局提交申报，获得《商 五五商品房销售报审 3 进行价格审查物价局对经济适用房五三物价审查 五合《六格规证划》验收五案馆七验出收具合工格程证档写字楼）于高层住宅及 市规划局发有时城建档案收合格证（适用规划验收工程档案验收六三核发国有土地使用证 人防办出据验五八人防验收**室内环境检测明区配套办出具验收合格证六七非经营性公建验收 设具备验和收用水器 地在市建委办理《新建住宅商品房交付使用证》七籍三测量 供热六验八收五九二次供水电梯六验十收收合格证出具环保验筑工程消防验由收六市一环环保保局验 六五工程防雷验收六六建设工程综合验收工程竣工六验九收备案七一新建住宅商品房交付使用申报七二房屋面积竣工七四房屋所有权初始登记 七五申领房屋产权证 收意见书》市消防局发《建六消二防验收4 七十大配套验收 测 量

第二篇：房地产前期开发工作汇报

前期开发工作情况汇报

尊敬的领导：

我从2010年11月初调到呼市进行开发工作，一个多月来主要负责大黑河项目。

下面就大黑河以北项目情况、营业执照办理及开发商资质申领、工作中遇到的困难等工作情况简要汇报如下：

一、大黑河以北项目情况：

（一）韩区长牵头，玉泉区政府对项目非常重视。亚运会开幕

期间，由玉泉区政府（区委田书记、韩区长、葛区长、云区长、古主任等）牵头，王波市长、主管城建孙建华副市长及规划局长周强亲自带队，对广州恒大总部、御景半岛等项目进行了视察，老板更是用最高规格对考察团进行了接待。这次考察起到了很好的效果。目前，从市政府到玉泉区政府都对项目进行了大力的支持，并与我们建立了良好的关系。但是，针对大黑河项目前期开发工作没有指定详细并可行的工作计划和完成时间表，也么有对市政府、区政府以及个办事部门，进行后期深入的维护工作，导致现阶段工作效率低下，工作盲目。

（二）与市政府、区政府、规划局及相关部门领导关系亟待维

护。前期开了好头，政府各级领导都对恒大、对大黑河项目都非常认可和支持。但目前距离亚运会结束已有一月之余，在各级领导关系维护上没有趁热打铁进行深入 1

维护并出现了断档和缺失，马上新年、农历年就要到了，后期关系维护亟待解决。我们必须对此做周密安排和精心策划，组织一切关系和力量，作出切实可行的性计划，做好关系维护，从而保证后期开发工作的顺利开展。

（三）草签三方协议。材料基本上已经准备完毕，只缺少营业

执照和开发企业资质注册两项材料。营业执照已经完成了增资工作，现正在找会计事务所做验资报告；开发商企业四级资质申领需参加系统操作员、售楼员考试，已经报名，等待考试。

二、营业执照办理及开发商资质申领

（一）营业执照办理相关材料已经准备就绪，现正加紧联系会计

事务所办理验资报告。此次办理不仅对注册资金增资一千万，对经营范围也增加了“房地产经营”项，为后期工作铺平道路。

（二）开发商资质申领材料也已准备就绪，正在等待建设厅主办

考试，考试时间还没有确定。

（三）目前，营业执照办理及开发商资质申领两项工作可控性差，也无法做出完成的时间表，对此建议：借此机会应利用各种渠道对工商局、房管局进行关系维护。进行维护后一方面可以缩短审批时间或者寻找其他捷径；另一方面，打通关系后为后续预售证办理做好准备。

三、工作中遇到的困难

（一）招待资金、公关费用严重不足，应根据项目大小设立特殊

费用。目前，通过前期开发与政府人员的接触及同行的了解，送现金、购物卡、请吃饭、KTV等活动已经是默认的潜规则，而作为新进入的恒大在这方面明显没有作为。对于各领导、各部门负责人、及科长等级别人员的通关费用根本没有展开，也没有深入的了解具体的“行情”，这样干只会耽误时间并没有工作效果。

（二）申请开发车辆。由于各部门在市内分布分散，相距比较远，如果光靠坐公车去办事效率会非常低下（打车也没有交通补助），希望可以给开发部配台车辆。

（三）在利用和维护政府关系时，希望可以让开发部门办事人员

参加。这样不仅可以加快开发人员的成长，也为日后具体办事人员更快更好开展工作做准备。

第三篇：房地产前期开发管理制度

项目前期开发管理制度 第一章 总则 第1条 目的

为规范本企业房地产项目开发管理，减少和避免失误，提高企业投资收益率，根据国家有关规定，结合本企业实际情况，特制定本制度。

第2条 适用范围

本制度适用于从房地产项目立项到施工准备完成的全部管理工作。第3条 管理职责

（1）项目开发部负责项目立项的审批及相关证件的办理等工作。（2）造价管理部负责编制各项经济预算及工程预算等工作。

（3）工程技术部负责房地产项目各类施工图纸的设计及变更等工作。第二章 项目前期规划设计

第4条 由项目开发部配合投资发展部根据城市发展前景、地理位置、城市规划等因素，结合自身实力，考察选择具有投资价值的开发项目。

第5条 由项目开发部对投资发展部选定的投资项目进行可行性研究，其具体内容如下。（1）项目概况 ① 项目名称。

② 项目的地理位置。包括项目所在地城市、区和街道，项目周围主要建筑物等。

③ 项目所在地的周围环境状况。主要从工业、商业、相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性。④ 项目的性质及主要特点。

（2）开发项目用地的现状调查及动迁安置

① 土地调查。包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。② 人口调查。包括开发项目用地范围内的总人口数、总户数及需动迁的人口数、户数等。

③ 调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。

④ 各种市政管线。主要应调查上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通信管线的现状及目标和其可能实现的时间。

⑤ 其他地下、地上物现状。开发项目用地范围内地下物调查了解的内容，包括水井、人防工程、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。开发项目用地的现状要附有平面示意图。

⑥ 如需要拆迁的，要制订动迁计划，确定安置方案。（3）市场分析和建设规模的确定 ①市场供给现状分析及预测。②市场需求现状分析及预测。③市场交易的数量与价格。④服务对象分析，制订租售计划。⑤拟建项目建设规模的确定。

第6条 项目开发部负责组织编写《房地产项目可行性研究报告》，报送总经理审核，并送达投资发展部。

第7条 投资发展部根据《房地产开发项目可行性研究报告》，结合企业自身情况，对是否投资开发项目做出决策。决策必须认真慎重，贯彻实事求是、量力而行的原则。决定投资项目的《可行性研究报告》报董事会审批。

第8条 项目确定后，由项目开发部组织与土地持有方签订正式合同（或协议），如土地使用权出让（或转让）协议、合作开发合同、联建合同等。合同内容要具体、明确、严谨，准确载明合同各方的责任，必要时可以报有关部门签证或公证。第9条 土地合同签订后，项目开发部应组织成立项目经理部，其具体工作内容如下。（1）编制《项目开发详细计划书》，办理各项前期手续。（2）组织规划设计及论证、施工图纸及优化。

（3）委托施工监理、选择施工队伍及进场等事项的时间、人员安排、办理步骤等。（4）明确资金筹措、完成投资、成本控制、房产销售等方式、方法及相应计划安排。第10条 前期手续办理

由项目开发部指导并会同项目经理部相关人员有步骤地办理有关手续。(1)向房地产开发管理部门申报开发经营许可证。（2）向计划部门申报固定资产投资计划，报批项目立项。（3）向土地部门申领《土地使用证》和《建设用地批准书》。（4）向规划部门申请规划定点，办理《建设用地许可证》。

（5）如系旧城改造项目，按当地政府的拆迁政策委托拆迁管理部门办理拆迁安置，拆迁完毕后请有关部门验收。

第三章 现场施工准备

第11条 由项目开发部配合工程技术部委托相关有资质的单位进行项目实地测量与勘探，办理地形图、工程地质勘察资料等。

第12条 项目开发部配合工程技术部组织实施项目（场地）的“三通一平”，联系办理水、电进场，必要时争取办理“七通一平”。

第13条 项目具备开工条件时，总工程师组织工程技术部编制《项目施工组织总设计》，明确单项工程开工顺序、施工队伍及资金的调度、各单项（或单位）工程开工时间、设备及材料的采购准备及时间、质量控制计划、场地的利用及安排等。

第14条 《项目施工组织总体设计》确定后，项目开发部应按计划组织选择施工队伍。第15条 工程开工前，项目开发部配合工程技术部办理消防、抗震监督、工程报建、开工报告、施工许可证、质量监督等手续。

第16条 工程开工前，工程技术部应依据设计施工图纸及开发项目定为做好准备、材料选型、定位工作。相关部门（或工程部门）根据设备、材料定位要求及施工组织总设计的时间安排选择供货商，一般采用招标或议标的方式确定供货商。

第四章 工程项目监理

第17条 本企业所有房地产开发项目一般委托专业施工监理公司进行工程监理。第18条 工程监理公司有项目开发部采用招标或议标的方式确定。

第19条 项目开发部在与工程监理公司协商时，应明确工程监理的职责、权限、与公司工程部的职责分工，并应有与对监理单位进行监督、管理、奖罚相对应的合同、经济、行政管理措施或办法。

第20条 委托监理公司进行施工监理的项目，应严格按照《委托监理合同》、《工程监理实施细则》对施工管理工作进行分工，避免与公司工程技术部工作交叉，并按《委托监理合同》、《工程监理实施细则》对监理单位进行日常监督。

第五章 附则

第21条 本制度由项目开发部负责制定、解释及修改。第22条 本制度 年 月 日起执行。项目用地投标管理制度 第一章 总则 第1条 目的

为规范本企业项目用地投标工作，提高投标成功率，进而提升企业总体竞争力，特制定本制度。第2条 使用范围

本企业所有项目用地招标活动。第3条 管理职责

（1）投资拓展部负责土地信息的收集与整理。（2）项目开发部具体负责土地的投标管理。

（3）造价管理部负责土地投标相关经济指标的预算工作。第二章 投标信息的获取

第4条 投资发展部与项目开发部应密切留意当地政府或其他有关机关指定发布的报刊或者其他媒介，以确保及时获得土地招标信息。

第5条 项目开发部在获知公告或收到土地投标、拍卖邀请书的当天，及时领取标书格式，竞买申请书、投标/拍卖须知、土地使用和规划条件、土地使用权出让合同样式等招标、拍卖文件。

第6条 自公告或收到邀请书之日起七日内，项目开发部会同投资部、造价管理部共同讨论，以做出是否参加投标的决定，同时报送总经理。

第7条 总经理在收到参加投标的决定后，应及时组织总工程师、总会计师及相关部门负责人共同协商，并由总经理最终确定是否参加土地的投标。

第三章 投标准备

第8条 初步决定参加投标的，项目开发部应在决定后三日内准备如下材料，并组织投资发展部、造价管理部、工程技术部等部门人员成立项目小组。

（1）投标、拍卖公告或者《投标邀请书》。（2）《标书格式申请书》等招标文件。（3）参加投标初步分析。（4）拟需要的资金额度。

第9条 对初步决定参加投标的地块，项目小组要及时进行现场勘查，核实“三通一平”等情况，并对该地块有无设立抵押等法律形态向有关部门进行核查，发现土地现状与公告内容或者邀请书内容不符的，或者对土地现状有其他异议的，应及时向招标人或者拍卖委托人（地方政府或者土地管理部门）提出异议。

第10条 初步决定参加投标的地块，项目小组应立即组织人员完成《项目论证报告》。报告包括但不限于以下内容：

（1）项目概况；（2）市场分析；（3）竞争分析；（4）投资收益分析；

（5）项目综合评价及对企业经营和发展的影响。

第11条 根据前期调研评估结果，项目小组应在土地招标最后截止日十日前确定是否参加投标。第12条 确定参加投标后，项目小组应参加招标人或者拍卖委托人（地方政府或者土地管理部门）组织答疑会。

第13条 确定参加投标的，项目小组应在截止日七日前备齐下列材料并报送项目开发部。（1）召开项目听证会申请。

（2）已填写的投标书、竞买申请书样稿。（3）《×××项目可行性论证报告》。

第14条 项目开发部在收到上述资料后，需要对相关资料进行评估，并将评估意见报送集团领导。第四章 投标实施

第15条 确定参加土地投标后，项目开发部应通知财务部准备投标所需的资金，并于投标参加截止日三日前确定资金准备情况。

第16条 项目开发部应在截止日两天前准备好保证金与参加投标所需的文件，具体材料如下。（1）《标书申请书》。（2）《营业执照副本》。3）《法定代表人证明书》（4）法定代表人身份证复印件。

（5）招标公告或者邀请书要求的其他文件。

第17条 对决定参加投标的地块，项目开发部应密切关注投标程序的合法性，对违法现象须及时向招标人、拍卖委托人或者有其他有关机关提出异议，或者依法采取其他措施，维护本企业的合法权益。

第18条 对参加项目竞买的负责人应严格按照企业制定的价格策略执行，不得超出企业设定的价格区间，特殊情况下，应电话请示总经理。

第19条 中标或者竞买成功的，项目开发部应按规定及时与拍卖人签订《拍卖成交确认书》，与招标人、土地管理部门签订《土地使用权出让合同》，给付价款，并在收到《中标通知书》或者拍卖结束后七日内向投资发展部提交关于投标、竞买成功放入分析报告。

第20条 若投标、竞买失败，项目开发部应在获悉招标结果后或者拍卖结束后七日内向投资发展部提交关于投标失败的分析报告。

第21条 因标底、保留价被泄露等原因，招标人在开标前终止招标的，或者拍卖人终止拍卖的，或者委托人撤销委托拍卖的，项目开发部应对该地块土地使用权的出让方式与时间继续跟踪，并将有关情况及时报给投资发展部。

第22条 项目开发部应将《投标书》、《竞买申请书》等与投标、拍卖有关的资料备份，并存档保存。

第五章 附则

本制度由项目开发部负责制定、解释及修改。本制度自_______年___月___日。

第四篇：房地产前期开发流程

房地产前期开发流程

一、确定投资建设工程项目

对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。

二、建设项目用地计划办理

1．所需资料

a．地形图（划示用地范围，标明大约面积）

b．与地块出让单位签署的用地协议

2．办理程序

a．备齐资料

b．到地块所在地土地部门办理

三、建设工程项目建议书的编制与报批

1．编制及所需资料

a．开发单位营业执照

b．开发资质证书

c 用地计划审核意见

d．建筑设计方案（总平面图等）

e．其他相关资料

2．报批程序与报批资料

a．将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》

b．准备《关于项目建议书报批申请报告》

c．将《项目建议书》与申请报告送计委报批

注：投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批

四A、建设工程项目选址意见申办

1．所需资料

a．批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）

b．地形图（均应划示用地范围）4份

c．土地权属证（复印件1份）

d．联建协议书（复印件1份）

e．选址论证

f．上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）

2．申办程序

a．准备数份项目建议书批复及数份地形图

b．将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章

c．将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送区规划局规划科办理

四B、建设用地规划许可证申办

1．所需资料

a．建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）

b．地形图（均应划示用地范围）6份（其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）

c．国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）

d．上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）

e．申请报告（红头文件）

f．其他需说明的图纸或文件

2．申办程序

a．备齐上述所有资料

b．送区规划局规划科办理

五、建设工程项目地名报批

1．所需资料

a．项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）

b．地形图（均应划示用地2份

c．总平面图（3份）

d．建设用地规划许可证及批文

e．申请报告（红头文件）

f．其他需说明的图纸或文件

2．申办程序

a．备齐上述所有资料及1500元支票

b．送区地名办办理

六、建设工程项目报建

1．所需资料

a．《上海市建设工程报建表》（到市报建处领取）

b．企业法人营业执照及有关证明原件和复印件

c．项目建议书批文原件及复印件

d．银行出具的建设资金落实证明（验资报告）

e．《上海市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取）

f．专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件

g．《住宅项目配套建设审核申请表》

h．《住宅新开工审核通知单》

七、工程项目设计招标办理

1．所需资料

a．报建工程项目IC卡

b．上海市建设工程设计招标项目登记表

c．《上海市建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取）

d．《上海市建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取）

e．工程设计任务书

f．建设用地规划许可证

g．工程项目选址意见批文

2．办理程序

a．备齐上述资料

b．到市设计招标办办理

八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理

1．所需资料

a．项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文等若干份

b．会议通知书

2．办理程序

a．备齐上述资料

b．提前三天分送各评委

c．到市招标办召开评标会（会务费300元）

中标办理a．设计方案评标会会议纪要b．评委评标意见书

九﹑建设工程规划设计要求申办

1．所需资料

a．上海市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1份

b．计划批准文件 1份

c．土地使用权属证件 1份

d．房屋权属证 1份

e．危房鉴定报告

f．地形图（划示用地范围）2份

办理程序a．备齐上述资料b．送区规划局规划科办理

十﹑工程项目设计方案深化﹑修改

根据规划局批文要求修改设计方案

十一﹑设计方案审定会召开

1．所需资料

a．设计方案文本 12份

b．项目建议书批文，建设用地规划许可证及批文，区府土文件若干份

c．请柬

2．申办程序

a．备齐上述资料

b．分送至计委﹑规划局﹑防疫站﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局等部门

c．召开方案审定会

十二﹑设计方案送审报批

1．所需资料

a．选址意见书

b．规划设计要求通知单

c．地形图（划示用地范围）

d．设计方案 2份

e．地名批文

f．项目建议书批文

办理程序a．备齐上述资料b．到区规划局规划科办理

十三﹑可行性研究报告编制与报批

1．所需资料

a．用地计划审核意见书

b．项目建议书批文

c．用地计划许可证及批文

d．区府土文件

e．营业执照

f．开发资质证书

g．住宅项目配套条件审核申请表

h．资本金出资承诺书

i．设计方案文本

j．其他相关文件

2．办理程序

a．备齐上述资料

b．送投资咨询公司编制并准备一份可行性研究报告申请报批文件（红头文件）

c．送计委报批

十四﹑扩大初步计划

根据方案审定会各职能部门方案会审意见进行扩初设计

十五﹑扩初会召开

1．所需资料

a．扩初设计文本若干份

b．请柬

2．申办程序

a．备齐上述资料

b．分送至计委﹑规划局﹑防疫局﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局（交通﹑环卫﹑自来水公司﹑煤气公司﹑供电局﹑电话﹑有线电视）等部门

c．召开扩初会议

十六、扩初意见征询及扩初批复

1．所需资料

a扩初会议纪要

b．根据扩初意见修改后的总平面图及扩初文本

c．关于要求报批扩初的申请报告（红头文件）由各职能部门签署征询意见的总平面图

2．申办程序

a．备齐上述资料

b．分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门征询意见

c．送规划局规划科报批

十七、住宅项目配套条件审核报批

1．所需资料

a．《住宅项目配套建设条件审核报批》（住宅局领取）

b．项目建议书或可行性报告研究报告批文

c．地形图和管线图（划示用地范围）

d．总平面图若干份

e．建设用地规划许可证及批文

f．其他相关资料

2．申办程序

a．备齐上述资料

b．送住宅局总师室办理

十八、勘察招投标与勘察单位的中标办理

1．所需资料

a．上海市建设工程勘察招投项目登记表

b．《上海市建设工程勘察招投文件报批表》（到市招标办领取）

c．《上海市建设工程勘察评标小组报批表》（到市招标办领取）

d．设计中标通知书

2．申办程序

a．备齐上述资料

b．到市勘察招标办办理

十九、建设用地批准书申办

1．所需资料

a．上海市建设用地批准书申请表（到区土地局领取）

b．土地出让协议

c．其他相关文件

2．申办程序

a．备齐上述资料

b．到区土地局签署协议

c．付款，领取用地批准书

二十、施工图设计

设计单位根据扩初批复意见进行施工图设计

二十一、住宅项目开发计划办理

1．所需资料

a．住宅项目新开工申请表（到区住宅局领取）

b．项目配套建设条件审核意见通知书

c．建设项目立项批准文件

d．建设用地规划许可证或建设使用地批准书

e．申请单位现有空置房情况

f．住宅建设配套费交纳情况

2．申办程序

a．备齐上述资料

b．到区住宅局办理

二

十二、建设项目转正

1．所需资料

a．项目转正申请报告（红头文件）

b．可行性研究与扩初批复

2．申办程序

a．备齐上述资料

b．送计委办理

二十三A、建筑工程项目规划许可证办理

1．所需资料

a．总平面图 10份

b．建筑图 7套

c．结构图（基础）2套

d．给排水图3套

e．建设项目计划批准文件及项目转正单

f．土地使用权或用地批准书

g．应拆房屋权属证明

h．地形图（划示用地范围及建筑物位置）10份

i．分层面积表

j．建．筑工程预算书

k．消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防等有关部门审核意见单

2．申办程序

a．备齐上述资料

b．分送消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防办、交通、建管所、规土办等部门签署意见

c．将意见汇总送至区规划局 二十三B、施工招标办理

1．所需资料

a．市招标办授权管理通知

b．招标项目登记表

c．项目建设有关批复

d．总平面图

e．报建表

f．住宅项目新开工计划

g．住宅项目配套条件审核

h．设计中标通知书

i．法人证明或对其代理人的委托书

j．委托机构招标协议

k．代理机构资质

l．资金落实情况证明

m．监理单位资质

n．监理合同

o．建设单位资质

p．建设单位申请材料

q．公开招标发布信息

r．公开招标报名登记表

s．公开招标入围条件

t．投标单位资质审核

u．招标文件报批表

v．招标文件

w．工程量清单

x．招标文件答疑会会议纪要

y．标底

A1．开标情况汇总表

B1．询标记录

C1．评标方法

D1．评标资料

E1．决标情况汇总表

F1．中标通知书

G1．外地施工企业任务量单

H1．中标单位投标资料

I1．未中标单位投标资料

J1．施工合同

K1．设计监理项目流转表

L1．建设项目IC卡

2．办理程序

a．申请授权

b．发布招标信息

c．接受施工单位报名

d．初选入围施工单位，发标书

e．招标文件答疑会

f．开标

g．准备（1）项所有资料及工程造价万分之四支票一张

h．办理中标手续

二十四、施工监理单位甄选

（略比施工招标简单，此处从略）

二

十五、施工许可证办理

1．所需资料

a．申请表

b．建设规划许可证

c．资金入账凭证

d．三通一平的有关证明

e．施工合同副本，廉洁协议

f．监理合同，住宅项目监理登记证

g．建设工程项目质量和安全监督申报所需资料

h．项目施工许可证（施工单位）

i．勘察、设计中标通知书

j．设计监理流转表

k．住宅项目建设开工计划

2．办理程序

a．将图纸分送设计监理、质监站审核

b．根据设计监理及质监站审核意见进行图纸修改

c．备齐所有资料

d．送市建官处办理

二

十六、商品房计划申请

1．所需资料

a．开发单位资质证书

b．营业执照

c．规划许可证

d．建设用地批准书

e．固定资产填报表

f．项目转正单

2．办理程序

a．备齐资料

b．送计委办理

二

十七、工程开工

1．所需资料

a．施工图纸

b．建设工程规划许可证

c．建设工程施工许可证

2．办理程序

a．发放图纸

b．技术交底

c．工程开工

第五篇：某市房地产项目开发流程图

某市房地产项目开发流程图

1、开发程序

（1）拿地；（2）办理国有土地使用证；（3）办理建设用地规划许可证；（4）立项、规划设计、施工设计、规划审批、施工图审批、消防审批、气象审批、人防审批、环保审批、规费交纳（5）办理建设工程规划许可证；（6）工程招投标；（7）办理建设工程施工许可证；（8）进场施工；（9）办理物价审批、物业管理招投标、白蚁防治审批、面积测绘；（10）办理商品房销（预）售许可证；（11）销售、施工、竣工、交付。这是一个大致的程序.。

2、房地产开发流程

第一部分，房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分 房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：

（1）申请书；

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；

（4）建设用地规划许可证；

（5）建设工程规划许可证；

（6）施工许可证；

（7）房屋竣工验收资料

（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。

房地产开发程序

一、立项审批、项目立项申请报告书（原件一份）、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）、项目建设投资概算（一份）、银信部门出示的资金证明（原件一份）、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）、项目地形图（一份）、有关职能部门的意见。

二、规划设计、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。

三、建设工程报建

（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书；、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；、国土部门核发的《国有土地使用证》；、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》；、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》；、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》；、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》；、建设资金证明；、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》；、法律、法规规定的其他资料。

（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；、建设工程施工公开招标申请表；、建设工程监理公开招标申请表。

（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；、建设工程施工邀请招标审批表；、建设工程监理邀请招标审批表；、工商部门签发的私营企业证明；、法人营业执照；、其他申请邀请招标理由证明。

（四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；、建设单位申请安排建设工程施工单位报告；、建设单位申请安排建设工程监理单位报告；、工商部门签发的私营企业证明；、法人营业执照；、建设工程直接发包审批表。

（五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。、《规划许可证》；、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；、施工合同及其单位资质证书复印件；、监理合同及其单位资质证书复印件；、施工图设计文件审查批准书；、建设工程质量监督申请表；、法律、法规规定的其他资料。

（六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。、建设单位提供的资料：

（１）工程施工安全监督报告；

（２）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；

（３）工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；

（４）工程项目地质勘察报告（结论部分）；

（５）施工图纸（含地下室平、立、剖）；

（６）工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；、施工单位提供的资料：

（１）安全生产、文明施工责任制；

（２）安全生产、文明施工管理目标；

（３）施工组织设计方案和专项技术方案；

（４）安全生产、文明施工检查制度；

（５）安全生产、文明施工教育制度；

（６）项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件；

（７）现场设施、安全标志等总平面布置图；

（８）购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；

（９）建设工程施工安全生产责任书；

（10）建设工程施工安全受监申请表；

（11）法律、法规规定的其他资料。

（七）领取《施工许可证》，除第（一）条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续。、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；、工程监理中标通知书和工程监理合同；、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）；、使用商品混凝土《购销合同》或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文；、质量监督申请安排表；、安全监督申请安排表；、建设工程质量监督书；、建设工程施工安全受监证；、施工许可申请表；

四、建设工程竣工验收

（一）建设工程竣工验收，要提供如下资料到质监站审核，质监站在 7 个工作日内审核完毕；建设单位组织有关单位验收时，质监站派员现场监督。、已完成工程设计和合同约定的各项内容；、工程竣工验收申请表；、工程质量评估报告；、勘察、设计文件质量检查报告；、完整的技术档案和施工管理资料（包括设备资料）；、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；、地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告；、建设单位已按合同约定支付工程款；、施工单位签署的《工程质量保修书》；、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；、规划部门出具的规划验收合格证；、公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证；、质监站责令整改的问题已全部整改好；、造价站出具的工程竣工结算书。

（二）建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。

（三）建设工程竣工验收备案，自工程竣工验收之日起 15 个工作日内，要提供如下资料到质监站办理手续。、工程竣工验收报告；、《施工许可证》；、竣工验收备案表；、工程质量监督报告；、工程竣工验收申请表；、工程质量评估报告；、工程施工安全评价书；、工程质量保修书；、工程竣工结算书；、商品住宅要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；、法律、法规规定的其他资料。

（四）建设工程竣工结算审核，要提供如下资料到造价站办理手续。、工程按实际结算的，要提供如下资料：

（1）建设单位和施工单位的委托书；

（2）工程类别核定书；

（3）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；

（4）工程施工承发包合同；

（5）施工组织设计方案；

（6）图纸会审记录；

（7）工程施工开工报告；

（8）隐蔽工程验收记录；

（9）工程施工进度表；

（10）工程子目换算和抽料（筋）表；

（11）工程设计变更资料；

（12）施工现场签证资料；

（13）竣工图。、工程按甲乙双方约定的固定价格（或总造价）结算的，要提供如下资料：

（1）建设单位和施工单位的委托书；

（2）工程承包合同原件；

（3）竣工图。

五、办理预售许可证

l、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。、已取得土地管理部门出具的用地批文及土地使用证。、持有《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》。、计划部门签发的《项目投资许可证》。、如向境外销售，需提供境外销售商品房批文。、已签房屋施工合同。、三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程。、建设银行审核开发建设资金要达到工程总投资 25 ％以上资金的验资证明。、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。、具有预售说明书(内容包括：商品房的位置、地点、装修标准、售价表、销售计划；公共建筑的分摊、项目工程施工进度、开工及竣工交付使用时间等)。、项目规划平面图(由核发预售许可证部门在平面图中注明预售商品房项目的座落位置和楼号)。、物业管理方案已经落实。