开发商向客户交房函

第一篇：开发商向客户交房函

房 屋 交 付 函

尊敬的淮安“中宏国际家居生活广场”的业主: 您好！

我公司定于2011年9月20日------2012年1月15开始为您办理《房屋所有权证》，法定节假日不予办理。请每位业主务必将以下条款逐条看清、看细！特将办证所需内容告知如下：

办证时需提供的材料：

1.契税完税凭证（第四联）

[原件] 2.《商品房买卖合同》

[原件] 3.申请人身份证明[身份证/护照/军官证]

[原件及复印件] 4.婚姻状况证明

[详见备注③]

[原件及复印件] 5.淮安市房屋登记申请书

[原件] 6.房屋所有权证

[原件] 备注：

① 第5，6项请于办证之前到售楼部领取。

②《商品房买卖合同》上是一人姓名的购房业主请参照个人婚姻状况准备材料，如果合同上为多人(非夫妻关系，例如:父母+子女)必须所有人全部到场签字！！

③未成年人:提供[户口簿]，监护人身份证和相关证明[父母子女在同一户口簿上，提供三人户口簿or独生子女证or出生证明or派出所出具的证明] 未婚：提供[户口簿],婚姻状况必须为[未婚]，若实在无法提供原件可以提供由派出所盖章确认的复印件或户籍证明。

已婚：提供结婚证或户口簿[二人同一户号,其中一人为户主]或派出所出具的证明。(合同上为一人且已婚的，必须携带二人的证件原件前来办理，如其中一人实在无法到场可手工写委托书---委托【丈夫/妻子】XXX办理坐落于XXX处的房产证相关事宜。)离婚：提供离婚证或民事调解书/判决书。

离婚证如丢失需要到婚姻登记部门出具离婚证明，并且户口簿婚姻状况必须已经改为[离婚]。民事判决书需提供法院出具的生效证明。

丧偶：提供[户口簿],婚姻状况必须为[丧偶]，若户口簿一直未改可以先改好后另外提供由派出所出具的死亡户籍注销证明(原件)，并在备注栏中注明二人为夫妻关系(盖章)。

办证费用明细：

● 房屋专项维修资金交存，收费标准按建筑面积收取：100元/㎡

一、业主提供资料

1、《商品房买卖合同》及合同内第3、4页各复印一份

2、身份证复印件一份并留下电话号码

3、购房发票原件及复印件一份

● 产权转让费：5元/㎡

●《房屋所有权证》登记费：550元/户

● 产权证工本费：10元/人(房产证如只有一人免工本费)● 来办理《房屋权属证》业主的交通费、膳食费合计：100元/人（只限当天来回交通费和午餐费，该笔费用由淮安中宏置业有限公司提供）

委托代办产权证须知

有业主需要委托中宏公司工作人员为其代办产权证的，必须到您所在地的公证处办理公证委托手续后，中宏公司的工作人员才可以合法的为您代办产权证。

代办费用为100元/户。

请您将《公证委托书》一式二份原件及办证所需要的材料邮寄至：淮安中宏置业有限公司

陈美云

收，地址：淮安市水渡口大道111号（红星美凯龙售楼处）

房屋维修资金费（参照办证费用明细），办理产权证费（参照办证费用明细），代办费，[以上所有费用请务必核算好，资金不足、材料不全请恕不帮代办理]等款项汇至：

账户名：陈美云

开户行：江苏银行淮安天宇支行

账 号：6221 7305 0100 0203 957

一、《商品房买卖合同》上是一人姓名且是已婚的购房业主需要委托的，委托书上的委托人必须是夫妻俩个人的姓名，受托人为：郭佳，身份证号码为：***030，住址为：吉林省四平市铁西区站前街红城委八组

委托内容：（夫妻俩人姓名）全权委托郭佳办理及领取位于江苏省淮安市清河新区“中宏国际家居生活广场”的商铺（房号、面积）的《房屋所有权证》。委托期限：委托之日起至《房屋所有权证》领取止，并可转委托。

提供办证材料：

1、《商品房买卖合同》原件1份

2、购房发票办证联原件

3、契税发票办证联原件

4、夫妻二人身份证明,结婚证,户口簿的复印件[务必尽量清晰]

二、《商品房买卖合同》上是多户出资共同购买的业主需要委托的，委托书上的委托人必须是多对夫妻所有人的姓名，受托人为：郭佳，身份证号码为：***030，住址为：吉林省四平市铁西区站前街红城委八组

委托内容：（多对夫妻所有人姓名）全权委托郭佳办理及领取位于江苏省淮安市清河新区“中宏国际家居生活广场”的商铺（房号、面积）的《房屋所有权证》。委托期限：委托之日起至《房屋所有权证》领取止，并可转委托。

提供办证材料：

1、《商品房买卖合同》原件1份

2、购房发票办证联原件

3、契税发票办证联原件

4、夫妻二人身份证明,结婚证,户口簿的复印件[务必尽量清晰]（1）身份证复印件一份（2）结婚证复印件一份

（3）户口簿复印件各一份。

三、如业主是离异的并需要委托为其代办的，委托书上的委托人为购房人本人，受托人为：郭佳，身份证号码为：***030，住址为：吉林省四平市铁西区站前街红城委八组

委托内容：本人***于X年X月X日离婚后一直未曾登记结婚，现全权委托郭佳办理及领取位于江苏省淮安市清河新区“中宏国际家居生活广场”的商铺（房号、面积）的《房屋所有权证》。委托期限：委托之日起至《房屋所有权证》领取止，并可转委托。

提供办证材料：

1、《商品房买卖合同》原件1份

2、购房发票办证联原件

3、契税发票办证联原件

4、本人身份证明，离婚证或民事调解书/判决书，户口簿的复印件[务必尽量清晰]

四、如业主是丧偶的并需要委托为其代办的，委托书上的委托人为购房人本人，受托人为：郭佳，身份证号码为：***030，住址为：吉林省四平市铁西区站前街红城委八组

委托内容：本人***于X年X月X日丧偶后一直未曾登记结婚，现全权委托郭佳办理及领取位于江苏省淮安市清河新区“中宏国际家居生活广场”的商铺（房号、面积）的《房屋所有权证》。委托期限：

委托之日起至《房屋所有权证》领取止，并可转委托。

提供办证材料：

1、《商品房买卖合同》原件1份

2、购房发票办证联原件

3、契税发票办证联原件

4、本人身份证明，户口簿的复印件[务必尽量清晰]，派出所出具的死亡户籍注销证明[原件]

五、如业主是单身的并需要委托为其代办的，委托书上的委托人为购房人本人，受托人为：郭佳，身份证号码为：***030，住址为：吉林省四平市铁西区站前街红城委八组

委托内容：本人***系单身，一直从未曾登记结婚，现全权委托郭佳办理及领取位于江苏省淮安市清河新区“中宏国际家居生活广场”的商铺（房号、面积）的《房屋所有权证》。委托期限：委托之日起至《房屋所有权证》领取止，并可转委托。

提供办证材料：

1、《商品房买卖合同》原件1份

2、购房发票办证联原件

3、契税发票办证联原件

4、本人身份证明，户口簿的复印件[务必尽量清晰]

第二篇：开发商交房注意事项-任

开发商交房注意事项

在房屋买卖过程中很多购房纠纷是从开发商交房开始的，先验房再缴费，最后办理入住手续是收楼的正常程序，但是有些开发商会迫使购房者先在收楼文件上签字再来验收房屋，一旦购房者签字，就算发现房屋质量问题再来维权那就难了。其实，国家对商品房交房条件和交房流程是有明确规定的，商品房不符合开发商交房条件购房者可以拒绝签字接收房屋，甚至做退房处理。

一、按照开发商通知的时间办理商品房交接手续。若商品房已经符合合同约定的交付条件，开发商应当在合同确定的交付房屋的日期前书面通知卖方人办理交接手续。若开发商的通知中已经明确了办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，开发商通知确定的交付日期已经给买房人必要的准备时间和必要方便的，买房人应当按时办理交接手续。如果买房人拒绝收房或未如期办理交接手续的，则必须承担逾期交接的违约金，同时房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起将转由买房人承担。

二、办理开发商交房手续时应当要求开发商出示相关的证明文件。现行的《商品房买卖合同》示范文本规定商品房交付时通常要符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格证》和《房屋建筑工程竣工验收备案证明材料》；已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》；商品房上存在的权利瑕疵已消灭；满足甲方承诺的其他条件；商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（即通常所谓的“两书”）。买房人在进行商品房交接时，可以要求开发商出示合同中约定的证明文件。如果开发商拒不出示或者出示的证明文件不齐全，则买房人有权拒绝接受该商品房，并可要求开发商按照约定承担迟延交付的责任。

三、及时书面催告开发商交付房屋。法律规定如果开发商迟延交房的，买房人主张解除购房合同必须先催告，催告后经过三个月开发商仍然不交房的，方可以退房。所以在办理交接时一旦开发商拒不出示相应的证明文件，则买房人应当及时书面催告开发商交付房屋。方法是：写好书面《催告函》，交由开发商签收（注意要求对方盖章）；或者用邮政特快专递形式寄给对方，在邮寄单据上注明《催告交房通知函》，并注意保存好回执以备查询。

四、不要轻易接受房屋。有些购房者在办理交接时，明知开发商没有相应的证明文件，因为急于装修入住，仍然接受开发商交房的，在法律上则被视为交付。此后再以开发商长时间没有出示相应证明文件要求解除合同的，将不被法院接受。

五、认真检验房屋有无严重质量问题。一般来说，如果开发商交房时开发商已经取得《建设工程规划验收合格证》和《房屋建筑工程竣工验收备案证明材料》，则房屋质量基本没有什么问题。但因为现在的房屋竣工验收主体已由原来的建设局变更为开发商，建设局则转换为所谓的监督主体，这就可能导致通过竣工验收的房屋并不符合验收标准情况的发生。所以买房人在交接房屋时，应当认真对房屋质量进行检验。若在验房时发现轻微质量问题的可要求开发商进行整改。

第三篇：交房时开发商需向业主提供的文件

交房时开发商需向业主提供的文件

房屋建筑完成之后房地产开发商都会及时通知购房者收房。因为只有购房者最终签署了《入住交接单》，才能成为完全意义上的业主，开始美好生活的新一天。作为准业主的您，要留心以下收房步骤和方法，才能顺利领到钥匙，入住自己的新房(见上图表)。

收房第一步：关注收房通知

购房者一般可以通过以下三种途径了解收房的事宜：

第一：开发商以挂号信的形式进行书面通知

按照您之前留下的联系地址，您会收到开发商寄来的挂号信通知。挂号信内一般包括收房通知书、当日收房流程图、收费通知单等文件内容。仔细查看收房通知书内容，准备好相应的材料，牢记收房时间，按时去收房。

第二：售楼人员电话口头通知

在没收到书面通知之前，如果您着急了解情况，可以直接打电话向当时销售楼盘给您的销售人员咨询情况，如询问收房时间、面积是否有变、需要交纳的费用等。

第三：开发商在报纸或网络上发布收房信息

有些开发商会提前将收房信息刊登在当地报纸或房产类网站上。因此，在临近收房期间，您应该多注意当地报纸新闻和房产网络上的信息。

小贴士：临近收房日期间，一定要勤问、勤关注！收房第二步：准备收房所需提供的业主材料

购房者应在收房通知单上注明的时间内(通常是30天左右)，带齐收房当天所需文件资料，包括收房通知书、业主身份证复印件、原缴交房款收据等单据、购房合同等，到开发商指定地点(一般是楼盘现场)办理收房入住手续。

误区：很多购房者以为收房日期不是特别重要，也没什么可准备的，反正钱都交了，到时候拿钥匙入住就可以了。其实，如果购房者在约定时间内没有办理相关手续，则视为开发商已实际交付了房屋。

因此，购房者自己就必须从收房通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任以及税费，需要大家重视收房通知书，积极准备收房材料，按照要求履行收房验房的权利和义务。收房第三步：审核开发商必须提供的材料

购房者在接到购房通知后，应该审查开发商的交房手续是否完善。根据商品房买卖合同约定，房屋在竣工并经相关部门验收合格后才能交付使用，因此，验收合格的房子都有验收合格的证明文件：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》，有了这“两书、一表”，才能说明该楼经相关部门验收，并且合格。此时，应当详细察看“两书、一表”中的内容和验收部门的盖章，如有异议应该马上询问。

牢记：一旦签了《入住交接单》或类似文件，就视为对楼宇质量的认可。因此，收楼前千万记住要求发展商出示“两书一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致。只有证件 齐全了，您才能签署入住单。但时下不少发展商交楼时，大多未能出具完整的文件，若您确实急于想收楼，在验收过《住宅质量保证书》以及有关部门出具的关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书后，确保项目具备居住条件，也可自愿收房。

收房第四步：争取先验房后收房

购房者当然希望按照先验房再缴费、办理入住手续的正常程序进行收楼，但目前发展商能让您先验楼后办手续的并不多。通常的做法是让您先在收楼文件上签字，再发批条，让购房者到物业管理处去拿钥匙。因为您已经在相关验收文件上签了字，等您进入房间后发现货不对板，与开发商争执起来也会软弱无力。也许一些负责任的发展商会积极的对您提出的问题进行善后解决，但也可能遇到无良的开发商不解决问题而一拖再拖，让购房者劳心劳力，这是不公平的。为了避免这种事件发生，工作室特向您提出几个妙招，让您能够更加稳妥地实施验房活动。

工作室小贴士：购房者可以事先在购房合同中特别约定先验房后收楼。如果购房合同中没有明确约定，则可采取在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样，表明购房者在签署文件时并没有对房屋进行认可，从而方便今后如发生房屋问题可以得到更有效的解决。

购房者可以在房子盖好后上锁前去看，细节问题虽然不明显，但主要毛病已经能看个八九不离十了。

购房者可以跟开发商交涉组织集体看房，这样通过集体验房的形式，可以保障购房者的利益，如果有共性的问题，可以与开发商交涉集中解决。

收房第五步：综合验收，对自己的家负责

在收房当日，购房者最需要了解的是国家专业机构对自己购买的房屋给予的标准审核。开发商必须按照规章要求，出示专业机构检验的合格证书，购房者才能够继续验房活动。如果开发商不能提供这些文件，购房者可以拒绝收房。这些证书包括：

《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

《建筑工程质量认定书》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》!《建筑工程竣工备案表》(《竣工备案表》上有没有建委同意备案的章)《商品房面积测绘技术报告书》(盖测绘队公章)《住户验房交接表》

《楼宇验收记录表》

管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)验房具体内容主要包括：

检查所交付的房屋是不是您所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符；

房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异；

检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；

核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；

检查墙体平整度，是否渗水、是否有裂缝；

仔细检查地面有无空壳开裂情况；

水电煤畅通情况和能否正常使用；

打开龙头查漏堵；

用万用表测量各个强弱电是否畅通；

验收下水情况。

工作室小贴士：在验收过程中如果购房者发现有问题的地方，一定要在《验楼单》上详细注明，并同发展商或物业人员确定解决方案和解决日期，一般情况是15日解决。如果房屋问题较大，确实不能当时收房的，要详细写明不能收房的原因并要求开发商签字盖章，以明确责任。

在验收过程中，购房者如果发现购买的商品房存在质量问题，是不是都可以退房呢？那倒不一定。因此，购房者需要搞清楚，什么情况下才能够要求退房。按照《商品房销售管理办法》的规定，只有四种情况可以退房：一是套型与设计图纸不一致；二是开发商擅自变更规划设计；三是面积误差绝对值超过3%；四是商品房确属主体结构不合格。

只要具备上述条件之一，购房者就有权利提出退房。如果开发商不同意，购房者可以向有管辖权的人民法院起诉；如果 不具备上述条件，但是房屋确实出现了质量问题，购房者有权要求开发商进行维修，因此造成损失的应由开发商赔偿。

小知识：面积误差核算方法

根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积(含公摊面积)与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。

如果当时签定的购房合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算房款；

面积误差比绝对值超出3%，购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差绝对值超过3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。

牢记：套内墙体中的非公用墙体水平投影面积，全部计入套内墙体面积；公用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。也就是说，购房者只拥有公用墙体水平投影面积一半的产权。

阳台建筑面积，封闭阳台按照其外围水平投影面积的全部计算，不封闭阳台按照其外围水平投影面积的一半计算，阳台仅是安装防盗网不能按封闭式阳台计算面积。

收房第六步：签署《入住交接单》，成为真正的业主买房,购房,装修论坛,房产论坛

办理入住手续：

换发票、缴交各项相关费用；

填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等表格。

关于收房后的其它仍需要注意的事项：

关于物业：现阶段物业的电话比较忙，打10次能有8次占线，效率比较低，请做好心理准备。

关于水：若是用卡的水表，在插卡后会听到水表里有叽里咕噜的声音显示剩余水量为1.0后，说明水表认您的那张卡了，然后去买水才有效。

关于电：刚收房的楼电不稳定的可能性更大。

小知识：购房者要了解商品房保修期限和维修范围，这样在今后居住中，也能够更加舒心。

商品房保修期从购房者收房的当天开始计算，具体的保修期限和范围是：

地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；

屋面、外墙面的防水为3年；

厨房和卫生间的防水为1年；

地下室及管道渗漏为1年； 内墙面、顶棚抹灰层脱落和外墙粉刷自动脱落为1年；

地面空鼓、裂缝、大面积起沙为1年；

门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；

灯具、电器开关、电气箱(盘)和线路设备损坏为6个月；

给排水管道设备工程质量、各种通水管道、截门漏水、通气孔或烟道不通为6个月；

供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；

国家对住宅工程另有规定的按国家规定；

其他部位、部件的保修期限，可由买卖双方自行约定。` 购房者在收房时应看清开发商约定的收房时间，确定具体收房日期，然后找出购房合同，仔细研究合同中的交楼约定，充分了解哪些费用是发展商必须交付的，而自己的权益有哪些，一旦对方违约又有什么处臵方法。

收房当天具体需要准备的材料： 身份证正本及复印件

购房合同

已付房款及税费收据或发票

改动装修费用收据

供楼存折，并请打印至最近的供款期

现金或银行卡，交必要的费用，切记要正式发票及物价局批号

彩色照片(2张)

收楼通知书(上面开发商注明其他需要携带的资料)

工作室小贴士：各地有所不同，在去签约时提前询问，避 免走冤枉路！

收房当天需要查验开发商提供文件

规划部门出具的《建筑工程规划验收合格证》

建设主管部门出具的《建设工程竣工验收备案证明书》

建设部制定的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》

它通常包括：工程的基本情况；勘察、设计、施工、监理单位意见；工程竣工验收报告等文件在内的竣工验收备案文件清单等。《竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的。

区县级以上质检站核发的《房屋质量合格证明》

开发商提供的房屋的《住宅质量保证书》

我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。开发商提供的《住宅使用说明书》

此文件应当对住宅的结构、性能和各部位、部件的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项，如装修、装饰注意事项；门、窗类型，使用注意事项等。

房产管理局或县局直属测绘队出具的《竣工实测表》

标明实际建筑面积是多少，分摊多少，什么地方是公用面积。或者由有权部门(如规划国土局地籍测绘大队)出具的正式测绘报告——《房屋建筑面积测绘报告》。否则至少无法计算实际的公摊面积，也就无法结算最终房款，无法开具正式发票。

卫生防疫部门核发的生活供水系统《用水合格证》

公安消防部门出具的《建筑工程消防验收意见书》

民防部门出具的《民防工程竣工验收证书》

质量技术监督部门出具的《电梯(扶梯)验收结果通知单》

环保部门出具的《建设工程环保验收合格证》

燃气主管部门出具的《燃气工程验收证书》

城建档案部门出具的《工程验收档案认可书》

管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)。房屋的设计图纸和水电路图纸，管线如何走，哪些墙可以打，配电箱及配线箱的使用说明等

这些图纸购房者可带走复印件。

收房当天购房者需要签署的文件

验收交接单

法律意义在于表明购房者已经认可了开发商交付的房屋符合合同约定。

验收房屋与签署《验收交接单》可以分别进行，验收房屋的时候一定要细致、有耐心，不要急于签《验收交接单》，也不要随便签署表示房屋质量不存在问题的文件。毕竟一旦签字，再举证推翻就比较困难了。

住宅钥匙收到书

法律意义在于表明开发商已经合法的交付了房屋。

钥匙不仅是大门钥匙，还包括房间门钥匙、楼层钥匙、邮箱钥匙等等，因此要仔细桩对数量。还要尽量避免在房屋验收之前就签署这份文件，如果购房合同对此没有约定，就要跟开发商据理力争。

购房者应当留存的文件

住宅质量保证书

住宅质量保证书中最重要的内容莫过于对商品房保修的承诺，请您注意审查以下几项内容：

保修期起算时间：住宅质量保证书上有两个时间，一个是竣工验收时间，一个是交付使用时间。房屋的“竣工验收”与“交付使用”之间可能相距几个月，现房更是可能相距几年，千万不要将保修期的起算点约定为“竣工验收时间”。

保修期限与保修范围：保修期限可以由双方自行约定，但是有一个最低的标准，国务院《建筑工程质量管理条例》第40条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

住宅工程质量分户验收表

住宅工程质量分户验收表是住宅工程验收时对每一户及公共部位进行专门验收合格后出具的工程质量竣工验收记录。

如果在验收房屋之前能拿到《住宅工程质量分户验收表》和《分户验收记录表》，就可以拿着它去验收房屋。

住宅使用说明书

管线分布竣工图

牢记：《管线分布竣工图》这张图对以后的装修、修理都有着重要的作用。如果《住宅使用说明书》中没有这些文件，一定要向开发商索取，最彻底的办法是签订购房合同的时候约定由开发商提供。

各种缴费凭证

其中公共维修基金缴纳凭证和契税缴纳凭证关系到您的产权证的办理，尤为重要，如果交给开发商或物业公司，一定要明确约定领取缴纳凭证的时间。

前期物业合同和业主公约

楼盘至少在第一年要交给前期物业公司管理，约束前期物业公司的文件只有《前期物业合同》；《业主公约》则是维护业主之间关系的重要文件。

第四篇：开发商延期交房违约金的赔偿标准

开发商延期交房违约金的赔偿标准

由延期交房引发的房屋买卖合同纠纷因其数量多、涉及面广而成为近年来深圳市有关法院及仲裁机构受理的最主要的一类房地产纠纷案件。对于卖方来说，延期交房需承担的直接法律后果有两个:一是违约赔偿;二是若延期交房超过一定期间，可能导致买方单方解除合同。本文仅就开发商延期交房违约金的赔偿进行分析。

从买卖关系角度来说，买方取得房屋的对价是支付了约定的购房款，也即买方可以取得租金利益的前提是买方为履行合同而支付了购房款。因此，如果将“合同履行后可以获得的利益”理解为净利益的话，买方在卖方延期交房的情况下损失的可得利益就是租金利益扣除购房成本，包括分摊的购房款及利息损失。可见，所谓买方购买房屋所占用或借贷资金在延期交房期间的利息损失是包含在租金利益损失中的。

这种利益损失构成分析在实践应用中会碰到一个问题，即以目前深圳市有关政府部门发布的房屋指导租金为标准计算出来的房屋租金，普遍低于该房屋购房款的同期银行贷款利息，造成以指导租金计算的买方租金利益损失尚少于利息损失的情况。如果以市场租金为标准计算的租金利益损失仍少于利息损失的，这部分损失差额不应由卖方来承担，因为这部分损失差额是买方所受的交易的损失，与卖方延期交房没有相当的因果关系，换句话说，不论卖方是否按期交房，买方所受的这部分损失差额总是存在的。

至于对过高的开发商延期交房违约金应当调整到什么程度，法律并无明文规定，从而留给了法官或仲裁员自由裁量的余地。如前所述，实践中有将过高的延期交房违约金调整为按贷款利息的，也有调整为每日万分之三的。若参照最高人民法院《解释(二)》(草案)关于以超过实际损失30%作为“过分高于”的标准，则每日万分之三仍有过高之嫌。笔者认为，从审判实践出发考虑到此类纠纷所引发的社会成本参考中国人民银行关于逾期贷款滞纳金的规定，目前将过高的延期交房违约金标准调整为每日万分之二点一，似乎不失为一种较为合理可行的调整程度。

第五篇：开发商延期交房的法律分析

开发商延期交房的法律分析

一、开发商交房的条件。

开发商达到交房条件后会向业主发出交房通知书，业主根据合同约定要前去验房，如果开发商交房条件达标，并通过了竣工验收，业主在验房过程中未发现质量问题，合同承诺的配套设施也到位，就要及时收房、领取钥匙并缴纳物业费。交房流程概括为：竣工验收合格——通知——业主验收——交相关费用、领取钥匙及两书 ——接收——委托办理房产证。

但如果因交通不方便等原因不去收房，就会违约。因为商品房买卖合同约定了由于买房人原因，未能按期交房的违约处理方式。这是开发商通知买房人收房后，约束买房人收房行为的一条。因为自交房后，由开发商承担的风险责任就转移到买房人;所购商品房质量保修期自交房之日起计算，并作为物业管理费的始算日期等。

如果房屋有质量问题，业主可以在验房时与开发商签订书面整改意见书，并督促开发商进行整改，等整改符合要求后再收房。

交房时，开发商应提供由有资质的测绘单位出具的《商品房面积实测技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，看其与合同有无出入。反之，就不具备接房条件，购房人可拒绝接收房屋，开发商则承担延期交房责任。但业主领取钥匙并不代表放弃自己对开发商追究延期交房违约责任权利的放弃。维权的前提应是合法，这样才能更好地促进问题的解决。消费者一定要擦亮眼睛，一旦权益受到侵害，可到相关部门投诉。

为了避免出现延期交房纠纷，在购房时，最好选择房地产业内人士或专业律师为您提供专项服务，签署一份完善的购房合同是解除今后纠纷的关键所在。

二、开发商延期交房的原因。

开发商延期交房的原因有很多，一是不可抗力的因素;二是开发商实力不足;三是开发商有意控盘提价;四是建筑方和开发商有资金纠纷，施工中止导致;五是有部分新城区楼盘因市政配套无法到位，楼盘小区配套无法如期完成;六是业主在收房前发现楼盘有各种问题而拒绝收房;七是开发商擅自变更规划，欲被规划部门行政处罚;八是开发商的楼盘还未经过有关验收部门组织验收合格等等。但究其根本，开发商延期交房的痼疾在于期房销售，这降低了开发商的资金要求等门槛，也给购房者提供了购房的便利，但也为购房者带来了延期交房、卷款“跑路”等法律风险;此外，商品房市场的逐渐升温导致了买卖过程中形成的卖方市场关系也是导致开发商延期交房情况频频出现，购房者在交易中处于弱势地位的重要原因。

在以上原因当中，开发商除了不可抗力原因不承担违约责任外，其余的不管什么原因，开发商均应当承担逾期交房的违约责任。

三、开发商延期交房，购房者造成损失的，可以主张赔偿。

延期交房，对于那些为了改善居住环境的普通购房者来说，会导致他们增加不必要的租房费用，影响了他们的入住;对于投资者来说，会导致他们不能及时得到收益;同样，延期交房也影响了今后房产证的颁发，房产证能早一天颁发，购房者可以早一天用房产证取得银行的贷款。这一系列的连锁反应均因开发商的延期交房引起，因此，开发商延期交房的，购房者可以要求开发商赔偿损失，但必须提供证据证明损失的多少，比如租赁合同、租金收据或发票、与第三人签订的房屋转让合同等。

四、对购房者来说，明确违约责任非常重要。

一般处理延期交房等合同上的纠纷，我们主张先协商，万一协商不成就只能通过法律手段去解决问题。在购房者签订购房合同或购房协议时，一定要明确违约责任，因为一旦双方签字，合同就生效了。在很多纠纷中，不可抗拒因素延期交房成为很多开发商的托词, 对于不可抗拒因素，法律上有明确规定，如果一个城市一些大的规划变动导致开发商工期拖延，开发商可以不承担责任，这就是少数人的利益服从公共利益，而如果是开发商公司变更、自身规划变动导致交房延期，开发商肯定要承担违约。

1、延期交房的违约金应按照业主与开发商签订的《商品房买卖合同》执行。

2、对于延期交房期间业主外租房屋的租金赔付问题，最高法院司法解释明确规定，在延期交房期间，房租应由开发商承担。

3、如果开发商在宽限期限过后，仍不能交房的，购房者有权解除合同，同时要求开发商返还购房款及利息，并支付违约金