瑞嘉美食商业街招商方案.(DOC)

第一篇：瑞嘉美食商业街招商方案.(DOC)

瑞嘉华府商铺营销策划

目 录

第一章 项目概述

一、区域分析

二、项目概况

三、销售与招商概述 第二章 销售策略

一、项目特征分析

1、楼盘特征

2、楼盘特征对商业店铺的影响

3、商业特征

4、SWOT分析

二、销售策略

1、销售优惠策略

2、销售中的招商工作考虑 第三章 招商策略

一、项目定位

1、市场困难点分析

2、市场机会点分析

3、目标客户群定位

二、推广策略

1、以租促售，租售并进

2、以行推行

3、分阶段广告的任务与策略：

4、销售现场包装

5、推行人海战术

6、业务人员高提成策略 第五章 经营管理

一、成立经营管理部

二、经营管理部工作内容

第一章 项目概述

一、区域分析

瑞嘉商业美食街是由瑞嘉华府小区以及二期幸福花园四周外围的商业店铺构成，座落库车老飞机场片区，北邻主干道胜利路，西邻健康路，东侧、南侧为规划路，从商业区域环境看，瑞嘉商业美食街属政府规划中心商务区内。从瑞嘉商业美食街后续发展空间来说，避开商务区的中心地带，以瑞嘉华府小区与二期幸福花园小区为依托，合理的利用小区分割道路打造商业美食街主街道，由瑞嘉华府小区配套商业及幸福花园小区的配套商业，共同完善美食街的各项商业配套。所以瑞嘉商业美食街将合理的利用商务区的流动资源，以及周边小区的固定客户资源圈，将为库车打造一个新的商业美食休闲集散地

二、项目概况

瑞嘉商业美食街是由瑞嘉华府小区以及二期幸福花园四周外围的商业店铺构成，瑞嘉商业美食街由北邻主干道胜利路，西邻健康路，东侧、南侧为规划路由五条道路组成一个品字形的商圈，瑞嘉商业美食街环绕在瑞嘉华府小区及幸福花园小区四周。由于该项目周边四条规划道路施工及周边配套尚未完善，造成周边商业根本不具备商业店铺条件，公交、中心商务区相关部门的入住，周边小区住户的入住等种种因素，导致瑞嘉华府及幸福花园小区的商业部分的价值都远远低于其作为瑞嘉商业美食街商业部分应具有的价值。相对于周边关联区域，瑞嘉商业美食街整体商业规模最大，但通过合理的定位及完善的运营思路仍然可以实现一流的美食街，销售不会因为价格问题而滞销、不会因为可改变因素而廉价，经营不会因为物业高价而低回报。

三、销售与招商概述 瑞嘉商业美食街目前因为各种因素导致物业贬值，销售出现停滞。而本来，作为瑞嘉华府及幸福花园小区的商业部分，瑞嘉商业美食街本身就具有品牌号召力。扬长避短，发挥品牌、规模、区域等优势，对现场进行整改、对物业进行变更，使瑞嘉商业美食街的物业自然价值得到体现。通过商业运作，专业主题市场运营，有效的溶入整个商圈，有效的利用未来该区域密集的人流、车流；通过对项目商业制定行之有效的招商运营策略。在销售中通过现场的包装、广告的促进、销售技巧的运用等等，必然的会实现销售。销售当中的商业运作，一个主要方面是售后返租，而售后返租又产生招商工作，可以说，招商是销售的手段。同时，与销售的紧密结合，招商对业态选择，又应该遵循专业主题市场的规范。第二章 销售策略

一、项目特征分析

1、楼盘特征

库车县通力房地产开发公司开发项目：瑞嘉华府小区占地110余亩，总建筑面积13万平方米，商业面积将近3万平方；幸福花园占地150多亩，总建筑面积18万平方米，其中商业面积38000多平方，楼盘定位高：本项目也是库车县高品质住宅小区的佼佼者，品牌优势：通力集团属库车县房地产行业龙头企业之一，大幅的提高了楼盘的市场吸引力。属城市新兴的城区：项目新市政府周边的中心商务区

2、楼盘特征对商业店铺的影响

对商业店铺而言，楼盘本身的建筑品质不再是关键因数，相对而言，经营利润、升值空间是决定的因数。但新市区的区域特性，本身就代表商业氛围的不足；高定位的楼盘建设，其高价位又压缩了升值空间，所以商业部分的积压就是自然而然的状况。

3、商业特征

瑞嘉商业美食街位于新县政府旁边，地处中心商务区核心区域，又属往来各个政府行政区的必经之地，过境车流量大，广告宣传辐射性强，便于传播；区域主要的商业形态是综合型配套商业为主，周边人流量因周边功能配套尚未完善暂时较少，主要是车流量较大，商业氛围不浓。本地段在不远的将来，将成为繁华的商业地段，但商业投资讲究即时回报的特性，让本地段的商业价值目前无法得到完全体现。

4、SWOT分析 a、优势

本案所在区域现在是城市热点发展区域（新的行政功能区）道路交通条件好，是库车城市重要的街道之一。本案位于文化路与胜利路交叉点，隶属库车新的行政服务区，交通大动脉。通力集团业是新疆房地产著名品牌,知名度,美誉度较高.b、劣势

区域的市区公共交通不发达，生活配套不成熟，区域缺乏学校、幼儿园、菜市场、商场等生活配套设施。周边环境较差，胜利路北侧 是一片空地，待规划拆迁区域较多未能如期动工，人口密度低，人流 量少，目前区域周边居住组团社区、本案入住率都虽然已经有多提升，但相对于整个商业体系来说，人流量还是相对较少。本案内部五条街的商业价值相差较大。

前期没有统一定位、规划，不利于招商方面完全改变经营主题，对商业的整体运营和定位会产生冲突。

目前商铺店铺供过于求，投资回报率低，销售普遍不景气，客户投资情绪低落。

店面售价高，主力价格区间：10000—25000元/平方米，偏离现有价值。c、机会

随着新县政规划概念正在逐渐被库车居民接受。

库车县老飞机场区域板块热潮、政府明确的城市发展方向，对市民区域的观念有意识导向作用。周边各个政府行政功能区的相继竣工交付，周边区域的城市配套也相继日趋完善，正式宣告一个新兴的经济商圈出现。

本案大部分店面是现房，易于通过招商迅速带动商业氛围的形成。银行也今年多次降低银行相关的贷款利率也将大大的提升商业市场的购买力 d、威胁

周边其他商业楼盘的竞争，分流了客源。

现房项目，前景不易造梦，且滞销的商业量较大，当心引起客户的资信心不足。

前期招商、销售的失利，所产生的负面影响难以在短期内消除。

二、销售策略

1、销售优惠策略

第一重优惠策略：返租销售 ①、返租形式

返租销售，即业主购买带3年租期的租赁合同的店铺。先由开发商统一向业主承租，再由开发商统一委托招商代理公司对外招商出租。购买后即办返租，即得返租回报，交铺前即可得到3年的全额回报，免除业主3年内的后顾之忧。给客户一个投资保障，增强购买信心。②、操作程序 业主签定《购房认购书》的同时签定《返租协议确认书》----->业主签定〈〈购房合同书〉〉的同时与开发商签定返租《租赁合同》。

③、返租租期时间

销售返租时间必须与招商的商户3年租期截止时间一致。统一从XX年x月x日起至xxx年x月x日止。④、销售返租政策说明

返租年限3年租金率（递增式）备注

3年5%+6%+7%3年租金一次性从总价或首付款中扣除。或按月支付。举例说明：

如一店面总价100万，返租3年，按3年回报率（5%+6%+7%），则累计租金为：100万×18%=18万，● 若，3年租金抵扣总价，则 实际成交价，计：100万-18万=82万

● 若，3年租金抵扣首付款，按6成10年贷款，则 首付款，计： 100万×50%-18万=32 万 贷款50%，计： 100万×50%=50万 实际成交价，计：32万+50万=82万 第二重优惠策略：付款优惠政策

1、按揭付款客户

店面不论总价金额一律先付5万，直接签定《购房合同》，同时签定《付款补充协议》和《租赁合同》，首付款余款免息分6期，可在18个月内分期付清（按季支付）合同一签定，即办理银行按揭。举例说明：

如一店面总价100万，返租3年，按3年回报率（5%+6%+7%），则累计租金为：100万×18%=18万，● 若，3年租金抵扣总价，则 实际成交价是：100万-18万=82万 首付款50%，计：41 万，先付： 5万，余款：36万，在18个月内分作6期按季支付，则每季支付给开发商： 6 万。

10年按揭贷款，每月支付给银行约：5000元 ● 若，3年租金抵扣首付款，按5成10年贷款，则 首付款，计： 100万×50%-18万=32万 贷款50%，计： 100万×50%=50万 实际成交价，计：32万+50万=82万 首付款 ：32万，先付 ：5万，余款：27万，在18个月内分作6期按季支付，则每季支付给开发商： 4.5 万。

10年按揭贷款，每月支付给银行：6000元

2、分期付款的客户

店面不论总价金额一律先付5万，签定〈〈购房合同〉〉，同时签定《付款补充协议》和《租赁合同》时，付清60%的购房款，剩余40%的款项，可在18个月内免息分6期支付（按季支付）。举例说明：

如一店面总价100万，返租3年，按3年回报率（5%+6%+7%），则 累计租金为：100万×18%=18万，● 3年租金抵扣总价，则 实际成交价是：100万-18万=82万

先付： 5万，签定〈〈购房合同〉〉时再付：44.2万，付清60%的购房款计：49.2万，余款：32.8万，在18个月内分作6期按季支付，则每季支付： 5.46 万。

降低购房资金门槛，一剂猛药，刺激投资客户购买欲望，释放消费需求。（可以产权证抵押或交房制约客户付款，与客户签定补充合同）第三重优惠策略：优惠折扣

以现有的店铺售价作为基础，提高12%的售价，预留12%的折扣空间，待到第二波促销期（详细方案，见推广策略），再以8.8折优惠价推向市场（必须限时优惠期为当月）。此策，开发商既不损失利润，又增加了一个卖点，吸引贪图小利的客户购买。三重销售优惠策略组合案例说明：

例：瑞嘉商业美食街店面A、原售价：100万，为预留12%的折扣空间，现提高售价（100/0.88）至113.64万元。组合上述三重销售策略，得出如下计算方法： 113．64 Ｘ 0.88=100(万元)返租3年，按3年回报率（5%+6%+7）则 累计租金为：100万×18%=18万 实际成交价是：100万-18万=82万。

2、销售中的招商工作考虑

a、销售返租与招商租期同为三年，但起讫时间不一致：

不管是先行销售还是先行招商，都必须有约束条款，保证时间的统一性。

b、招商的商户要求三年以上的租期：

通力公司与业主签订合同：通力公司与业主签定的销售返租租期仍为3年，在《租赁合同》中附加条款中补充，3年租期期满之后，瑞嘉美食商业街招商进驻的商户有优先承租权，年租金不得超过原总价的7%（瑞嘉美食商业街与业主第三年返租租金标准）。

通力公司与商户租赁合同：通力公司与商户签定的承租租期仍为3年，在《租赁合同》中附加条款中补充，3年租期期满之后，通力公司招商进驻的商户有优先承租权，年租金以原总价的7%（通力公司与业主第三年返租租金标准）参考标准。第三章 招商策略

一、项目定位

1、市场困难点分析

a、目前，商圈人流稀薄、尚在规划中。部分店铺较偏僻 c、专业商业区的形成，客户对该区的认可和信心十分重要。d、客户的从众观望心态，对瑞嘉美食商业街有一个认知过程。

2、市场机会点分析

市场整体上供过于求，空置严重，同时，空置基本上已属于市场的无效需求，并不说明市场的不景气或需求的萎缩，实质上，是供给与需求的错位，即相当部分市场潜在需求无法获得满足，而市场供应的相当部分却属于无效供给，在上述市场背景下，将为本案寻求有效的市场行销空间留下余地。

项目定位细分化，借助新市政府及行政核心区域，经过反复市调，走访摸底，研讨论证我们认为瑞嘉华府及幸福花园的分隔路设立“瑞嘉美食商业街”方案可行，文化路则利用原已形成的餐饮美食自然延伸成美食街（含综合配套服务性行业）。

新政府的进驻，周边相关行政部门的投入使用是一大卖点。

3、目标客户群定位

本案应立足于中心商务区地段优势，从而提升物业的附加值，走中、高档物业的路线，具体目标客户锁定如下： a、自营经营者； b、有固定收入的投资客户 c、周边行政区域的管理人员 d、库车县知名的龙头小吃企业的进驻 e、新疆知名小吃的品牌代理商 f、年轻初次创业者

先主力后散户，首先将具号召力的品牌龙头商户引入，给予租金优惠，再借其品牌优势，带动散户进场。先进紧后放松

遵循“高品味，低门槛 ”策略，对目标主力商户适当放松，严格挑选吸纳商户，在开业前再放松各级散户，力求“满场开业”效果。

4、价格策略 含有2层的店铺，适当提高1层的租金，降低2层的租金： 项目类别楼层第一年单位租金 实际操作

1、招商人员客户拜访，重点客户拜访，细谈

2、媒体发布信息（电视、公交车身、报刊等）到业态集中地发布海报；

3、现场包装：（氛围布置、pop、彩旗、红幅等）；

4、大型户外看板；

5、跟据市场反馈信息，具体细分；

6、异地招商；

二、推广策略

瑞嘉华府及幸福城小区作为库车县政府重点扶持的商业项目和重点招商项目，销售与招商必须超越一般小型项目的操作手法，应借大势、造大势，充分集结相关资源，把政府规划瑞嘉美食商业街的形势与举措都纳入项目的整体营销中，并通过大规模事件行销与媒体造势在项目开始招商、开始销售、开始经营等三个时点形成轰动效应与社会聚焦。

整体项目销售招商策略总结为：系统策略、统筹执行、整盘推广、分期强销。经过市场重新定义，把本案重新包装塑造新形象以及产品改造、运用销售返租等一系列营销策略之后，闪亮登场，给市场一个焕然一新的感觉，重心点燃客户的投资消费欲望。推案策略可简要的概括为：

软文开路→广告轰爆→强势销售→挤压逼定

1、以租促售，租售并进

所谓以租促售，即是在销售的同时，进行全面的招商工作，在项目前期运作中，通过招商引进部分大型主力店（重点在取得主力店的进驻意向合同）以及个体经营商家租用瑞嘉商业街项目商铺，营造瑞嘉商业街项目的商业氛围与前景，给予目标客户强有力的投资信心。同时为后期带租约出售打好基础。

2、以行推行

根据本案适宜的两种商业的特点，建议以行推行——利用新疆名特色小区评比及相关饮食服务业的商会造势推广，提升市场的社会经济地位。

3、分阶段广告的任务与策略：

a、第一促销期：（2015年9/1-10/29日）任务：试探市场，酝酿风暴。

策略：释放销售返租、付款优惠专案的两大卖点，外围造势，提高项目知名度与好感度；

第一促销期阶段，释放销售返租、付款优惠专案两大卖点，试探市场反映，为第二促销期，作一铺垫。主要利用公关活动，软文炒作，营造本案的知名度与美誉度，打出库车县重点扶持的商业项目之一和重点招商项目的大旗，树立起瑞嘉商业街项目的“政府行为”的形象。选择媒体，以硬性广告、软性新闻报道等方式大力宣染瑞嘉商业街未来的市场经营前景。

工作重点：此一阶段的信息通道包装是蓄势的重点。在中心街区人流较为密集的地段树立户外广告牌、悬挂跨街横幅、插放彩旗进行造势包装。销售现场包装以彩旗及升空汽球为主，售楼现场门口树立巨型广告牌。在报媒发布促销广告，同时通过其它媒体（电视、**晚报、直邮广告等）宣传，吸引客户到现场参观看房；

b、第二促销期：（2015年10/1-2015年12月30日）任务：开闸放水，引燃风暴。

策略：在第一促销期热潮过后，余温未完全退却时，借一个主题，策划一次大型活动。

提高售价（调价在第一促销期内逐渐完成），然后公开8.8折优惠（限时当月成交），返租销售，优惠付款专案的三大卖点，吸引新客户前来售楼现场并成交，拉开第二波销售热潮； 活动时间：（2016年5月1日上午9点整---暂定）活动地点：瑞嘉商业街项目售楼现场；

参与人群：县政府各部门要员、本地知名人士，库车民众、各新闻媒体从业人员、本案部分目标客户等； 现场包装效果：热烈、喜庆、红火、隆重；

包装道具选用：舞台、大量升空汽球、横幅、三角旗、彩旗； 工作重点：吸引客户到现场。优惠活动是拉开本案行销第二波高潮的切入点，因此宣传工作要做到最足。通过活动，力争制造现场异常火热的现象。

策略：注意活动与销售工作的链接。这时趁机推出促销方案，可以借此树立观望客户的购买信心。c、促销核心事件炮制

若要一炮打响，促销的高潮应该有一个核心事件来作为推动力。本核心事件的炮制应结合库车当地人群的消费心理，迎合人性弱点中的贪婪习性，争取达到最大效果的轰动。促销核心：凡购买瑞嘉商业街项目商铺，定期在客户中抽取金奖一名，奖品为返还所购单位房款人民币5万元。幸运奖五名，奖品为价值一万元的等值产品。本核心事件的直接影响与延伸效应分析：

①、活动需经过库车公证处公证，证据详实，可以让库车市民高度相信瑞嘉商业街项目的发展前景及加深政府行为的印象，又能极大体现项目的经济实力；

②、大奖诱惑力较大，可以诱使部分观望客户心存侥幸为了获奖前来购买；

③、大奖份量较重，可以成为库车民众茶余饭后的谈资，能有效利用口碑效应推广瑞嘉商业街项目的知名度与美誉度； ④、可以带动进入热销的第二波高潮；

⑤、由于活动跨度较长的特性，可以作为新闻连续不断的炒作题材，保持瑞嘉商业街项目的新闻不断，不会因为没做广告或促销活动而出现信息断层；

⑥、可以利用抽奖及颁奖仪式推进事件行销的第二波第三波甚至更多后续活动，因此而带动第三波第四波销售高潮。而不是一个活动结束即销声匿迹。每次活动都会有人中奖，还可以将中奖客户进行再包装，通过各种不同的方式扩大瑞嘉商业街项目的影响。

4、销售现场包装

售楼部要求宽敞、气派、喜气、热烈、突出商业气氛和财富旺气。商业街现场根据定位主题特色进行包装。包装强调本案与众不同的特色，对买方对本案有一个整体良好的视觉形象。

5、推行人海战术，打破原有因人员较少不能有效的覆盖很多区域，减少客户流失的现象，项目销售前期及中期计划招聘人员30—40人。

6、业务人员高提成策略，打破原有的提成标准，高于同行业的提成标准5倍---8倍，用强有力的经济利益，引导业务人员强势营销。

第五章 经营管理

一、成立经营管理部

商业地产的价值取决于经营的利润值，经营的利润取决于营业额和利润率，营业额和利润率取决于经营管理、营销管理。

市场的商业总量，各个商业区域分到一部分。各个商业地产再从自身所处的商业区域版块分到一部分。（如图所示）《略》

对于任何一个商业地产项目，既要与区域内其他商业地产进行竞争，又要推动区域的发展，使自身所在的商业区域能从市场总量分到高的比率。通过提高营业额和利润率，提升物业的价值。

瑞嘉商业街的商户是相互独立的，若各自为战在市场竞争中必然不具备优势。所以成立经营管理部，竞争中合纵连横，才能最大限度提升如果通过几次开盘的努力，市场能认可瑞嘉商业街，即“投资瑞嘉商业街绝对赚钱”，达到这样的品牌效果，这些小投入就有着很高的价值了。成立经营管理部必须注意一个问题，此是双刃剑，有效的工作是帮业主，为公司创造品牌；无效的工作将会变成扰民，让业主蒙受损失，是在砸公司的品牌。所以，经营管理部人员的选用必须谨慎。

二、经营管理部工作内容

经营管理部的职能，可理解为商业物业。其主要的工作职能如下： 美食街整体形象打造

专瑞嘉商业街市场的宣传，提升市场知名度 在不同阶段根据具体情况实施市场营销的企划

市场业务工作的开展，针对目标客户的开展相关工作，提高市场占有率

阿克苏联创房地产经纪公司

2015年9月30日

第二篇：商业街招商方案细节

商业街招商方案实施中的细节

商业街招商方案实施中的细节(一)

完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在，而这一过程的一些细节问题不容忽视。第一是招商队伍的组建及招商人才的培训。由于招商具有“三快三省”（“三快”即快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产品送抵终端；“三省”是指对招商企业来讲，节省人力，节省物力和财力，节省时间和精力。）的特点，其中“三省”中就有一条是节约人力。因为极大程度上动用了代理商或经销商的人力资源，招商的企业在人员上自然缓解了大量压力。但这并不是说招商的企业就不需要引进人才，进行队伍建设。相反的，由于企业招商工作繁杂、细琐，不仅需要招商人员有丰富的经验，更要有敬业精神和团结协作的态度。企业要想长期的发展，通过招商培养和锻炼队伍更应是企业发展的重中之重。

如果制定了非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，因此，组建一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。

针对每个企业的规模和招商策略所启动的市场范围确定各类人才的数量，在进行好人才的框架后，进行招聘工作。一般来说，由于对招商经理和大区招商经理的要求较高，而这两个岗位的人才至关重要，招聘应该选择在全国范围内（尤其是企业位于人才资源不足的内地城市，更应该广纳贤才），其他人员则可在本地招聘选拔。培训的过程实际上是对整体招商的预演和虚拟运营，对于实际的招商工作实施意义重大。同时，通过培训可以团结队伍、鼓舞士气，这些无疑对于企业也是受益良深。

古人云：“凡事预则立，不预则废！”是说做事前谋划和准备的重要，我们之所以把人才组建和培训放在招商技巧的第一位，完全是因为招商团队的好坏是招商工作的重中之重。企业若不扎扎实实的做好这一步工作，再多的技巧也无处可用。

商业街招商方案实施中的细节(二)

招商工作开始后面临许多实际的实施工作，在产品的核心概念基础上撰写招商文案、制定《招商手册》、制定媒体发布计划、准备合同文本、准备各类产品和企业的宣传资料等等，这些都是企业自身的准备，尚未涉及“应招者”的参与，应该说，这些必要的准备将为招商实施打下良好的基础。只有进行有效沟通，把握“应招者”的洽谈与管控技巧，招商工作才能顺利开展。

从第一篇招商广告发布下去，接到第一个咨询电话开始，招商进入了实际运做的阶段。应该说，从“应招者”打进第一个电话到招商的合作主体--各分销商和代理商签订协议，进场进行产品销售这一过程是整个招商工作的核心部分，直接决定着招商的质量和数量，也就决定了整个过程的成败。在这一过程中，主要目的是吸引好的“应招者”加入到企业的体系中来，共同把产品推向市场。想要吸引“应招者”的加盟，有效的沟通显得非常重要。

招商中与“应招者”接触的整个程序，一般如下：

第一次信息的处理（来函、来电）-第一次信息回复-第二次信息处理（二次来函、复电、咨询、商洽）-第二次信息回复（信息升级→有选择发送实质性资料）-招商总部零星接单（上门洽谈、签约）-招商会议的筹划、准备（全国性会议、区域性会议）-发出会议邀请（曾经问询者、熟悉者及看报来电者）-接收报名、督促参会-召开会议并签约-督促履约-进场经营。

在这一过程中，首先面临的是对“应招者”信息的处理和选择，好的招商广告发布后，招商总部将面对大量的反馈信息，对于第一次来电或来函，主要注意对“应招者”按已经设定的招商区域归类，对应招者姓名、地址、电话、基本状况和问题做以记录，同时给对方发去有关产品和企业的基本资料（包括企业介绍、产品介绍、招商活动的安排），同时对于各地区实力较强或行业内经营者一类的“应招者”做重点标注，用以综合的研究。在这一过程中，不必在电话中向询问者做过多有关招商的说明，对于“应招者”提出的问题也不必急着回答（主要避免“ 应招者”因了解不够而以偏概全，自我估计或防止竞争者和恶意攻击者获取一手信息）。在“应招者”研读了有关资料后第二次咨询过程，招商部门则应该选择性的介绍关于招商情况和产品信息，并根据“应招者”表现的诚意，发去部分“该应招者”重点关注的内容资料，并力争邀请对方参加招商会议。

对于一些急于了解情况的“应招者”，招商部门要有专人负责接待和谈判，带领来访者参观企业、了解运作方案等，以免流失“加盟商”。

在第二次信息回复后，对于参加招商会议的企业进行初步的分析，掌握部分需求，了解“应招者”主要关心的问题，以便在会议过程中及时解答。值得说明的是，在整个招商过程中对“应招者”心理的把握常常影响签约率。一般来说，招商企业应分为三步走。

一、让应招者兴奋：引起应招者的兴趣、激发他们极大的热情是成功的前提。

二、让应招者理性：让“应招者”感受到企业的规范和理性，授予“应招者”“渔”是合作的基础。

三、让应招者实际：根据“应招者”的实力和状况为其量身订做合作策略，才能真正合作长远。商业街招商方案实施中的细节(三)

团结协作,解决招商中常见的问题。古人把取胜的因素总结为“天时、地利、人和”，其中“人和”就是指团队的凝聚力和协作精神。由于招商工作是一个系统工程，员工因为分工不同常常会产生一些利益上的冲突（如区域负责制造成的区域划分矛盾等），解决和消除矛盾不仅利于工作的顺利开展，也会给加盟商更强的信心。因此，“人和”才能保证卓有成效的解决招商中的 一些实际问题。

在招商过程中，要处理大量的信息和参与大量的谈判、说服、培训工作，因此工作内容非常细琐，在实际的过程中常常会遇到一些具体问题，对这些问题的良好解决将使招商工作更完美。对“应招者”提出的问题给予良好的解答将大大增强其信心。

作为一种快速进行产品渠道拓展的方法，招商在操作方法、运作思路上与传统的模式有所不同。但必须说明的是，招商模式与传统的渠道拓展只是优势互补，并不冲突。事实上，对于任何长远发展的企业来说，以招商为运作模式只是在初期快速建立营销网络的一种方法，而对加盟者的长期帮控、深度协销，从而建立稳固、长久的战略联盟，做到“你中有我，我中有你”才是核心意义所在。招商和传统模式的完美融合将成为中国企业营销的亮丽风景。

应该说，在实际的招商过程中还会面临许多问题：如如何铺货、低成本运营、应对危机事件等等，只有细心和不断的总结经验，才能使企业与商家共同发展。企业帮助加盟商解决问题，也就是为自己解决问题，本着真诚合作的态度，才能获得完全意义上的成功招商。

第三篇：美食广场招商方案

美食广场招商方案

方案一：美食广场0租金进入。吸引有经营能力，菜品口味好的。

具体实行方案：对于室内的门市店特色美食进行统一 方案二：美食广场+娱乐项目。电玩城的引入可以吸引年轻消费群体，这一类群体有消费能力，还有就是增加随机客流量，电玩城可在在五楼美食城台阶上面，这样一是充分使用面积，二对于餐饮区消费人群的一个增加，购物休闲都不耽误

方案三：引入有经验的美食广场经营业主，美食广场承包给他做，他能够引入各地美食，做火美食广场，使肇东商厦的美食广场，成为风向标。

第四篇：创意英国商业街招商方案

招商方案

一、商业用房情况：

1.商铺总数： 205间已销铺面： 177间剩余铺面： 28间

二、招商思路

1.招商条件：

【1】杰昌公司的广告支持：（6—10次）共计30万。

【2】茭菱路路牌广告的支持：2个月时间

【3】骑廊的使用原则：街道上有人行道的铺面划归商家经营使用，没有人行道的，作为公共过道使用。

【4】骑廊面上的装饰需要尽早明确；比如有没有马灯之类的东西。

【5】牛津步行街街面过宽，不利于商业发展，建议零时性的经营场所或者是考虑给所对应的商家使用。

【6】零时性的经营场所——透天主题茶室或咖啡馆，公司考虑怎么投入。

2.首先在招商工作开展前我们要确定的几个基本条件：

A：哪些铺面我们可以进行出租

◎未售28间铺面◎受业主委托出租铺面

B：创意英国商业街业态模拟划分

C：根据业态划分进行街道的租金定位

3.创意英国商业是社区商业达到一定规模体量，同时带有区域商业色彩的商业，前期宣传中牛津步行街是我们商业的一个核心点，所以在招商步骤先社区配套业态招商后针对步行街进行重点招商，至于其它街道为辅助性的招租。

三、创意英国商业街业态模拟划分：

业态划分就目前情况我们把他分为两块

A：社区配套业态（超市便利店、药店、诊所、影碟店、干洗店、烟酒店、服饰（一般）、水站、网吧、冲印店、银行、美容美发、西点饼屋店、家居家饰用品店、医疗服务用品店）

※ 业态配比情况：

业 态配 比备 注业 态配 比备 注 超市便利店3~5家面积：50~150㎡网吧1~2家200㎡ 药店2~4家面积：100~200㎡冲印店1~2家30~40㎡ 诊所3~5家面积：40~80㎡银行1~2家500㎡以上 影碟店2~3家面积：60~100㎡美容美发3~7家20~40㎡ 干洗店4家面积：20~60㎡西点饼屋店1~3家60~100㎡ 烟酒店5~8家面积：10~20㎡家居家饰用品店视情况20~100㎡ 服饰视情况面积：

水站3~4家面积：40~60㎡花店水果250—100㎡ ※业态分布情况模拟：

社区配套业态分布

B：步行街业态：步行街共３２间商铺（上半段、面积大小不等）以休闲、娱乐为主题的商业街。（茶室咖啡店、书吧、水吧、鲜果屋、精品服饰店、女人精品店、手工制作坊（如陶艺、纸型屋等）

※ 业态配比情况：

休闲娱乐类：６０％

精品服饰类：２５%

餐饮类：６％

社区配套类：９％

※ 业态分布情况模拟：

步行街业态分布

四、租金

租金分为3个层面

租金制定策略：

楷范围的租金（开发商）→商家承受租金→指导租金（开发商）→业主期望租金→确定租金

楷范围的租金（开发商）：

参考合现在已经有的意向商家可以承受的租金水位，结合街区的发展确定一个浮动的租金水平（初步设定２年内的租金）向商家进行初步的价格沟通，以确定商家的实际租金承受力；

各个街道指导租金及设定租金价差表

街道名称指导租金价格设定价差备注

牛津街３０元／㎡２０至５０元

伦敦街２０元／㎡１５至４０元

泰晤士大道上段25元/㎡２０至30元

泰晤士大道下段60元/㎡40至7０元

温莎大道20元/㎡15至30元

英伦大道上段15元/㎡10至2０元

英伦大道下段10元/㎡10至2０元

铂金大道右段15元/㎡10至2０元

铂金大道左段10元/㎡10至2０元

针对商家租金：

为了保证业主今后商业发展起来的租金上涨空间，同时也为了吸引商家，我们特制定下面的租金出租政策： 交一年租金免半年的租金（使用一年半）

例：1.牛津步行街预定租金为50元/㎡（交一年租金使用一年半，最后租金为：{50元/㎡×100㎡×12个月}÷18个月=33元/㎡

同一条街道的租金等级划分：

100㎡以上的铺面租金在下滑20%

150㎡以上的铺面租金下滑30%

例： 牛津步行街100~150㎡铺面租金为：

33元/㎡-33元/㎡×20%=26.4元/㎡

针对业主的租金引导策略：

租金的确定一般来说是按照市场规律而来的，当然我们也参考了铺面的售价来定。作为创意英国的商铺租金应该是结合市场面、铺面售价、业主的期望、开发商的引导和前期登记承租铺面商家的意见来综合考虑的。为了尽快使创意英国商业发展起来，我们认为应该租金在预定的基础上下调20%~30%，结合各种因素建议各个街道租金如下图：

五、效益评估

费用收取点：

1.对业主：铺面出租后，收取一个月的租金作为佣金

2.对商家：铺面承租后，收取一个月的租金作为佣金。

六、工作计划

1.确定商业的概范围业态和指导性租金

2.对意向承租铺面的商户进行登记《创意英国风尚购物街商业用房意向登记书》。交纳1000元的预定金（可退）。

※对前期签订意向协议的商家回访。

※对前期登记承租的商家进行电话通知。

3.确定商业街的概范围业态和指导性租金。

4.电话联系业主，确定可出租的铺面，通过业态的划分、商家的意向租金和商业的相关说辞引导和影响业主接受我们的整体思路，最终确定出租租金。

5.2005年10月下旬正式启动招商工作。

招商的步骤：把《登记书》上商家按社区配套业态和其他商业业态分类，筛选商家，根据实际情况进行调整让有实力、有品牌、符合我们规划的商家优先进场。

招商→签订承租协议→办理相关手续→入驻装修店面→进行管理

6.联合物管公司对进驻的商家进行管理。

七、人员配置：2—3名

负责人：1名

业务：2名外联及内部

八、费用概算：除广告费外只有基本的人员开支：

九、时间计划表：

工作项目工作内容工作时间工作条件工作产出

明确招商范围确定哪些铺面需要招商？已做无招商分布图

分析前期已经登记的商家情况明确前期商家的意向及意愿已做有50位左右可以指导业态规划及租金制定

业态规划针对前期已经登记的商家规划出基本业态已做有意向商家情况表可以直接对业主

租金确定初步确定一个最低限的租金已做由前期商家租金意向可以直接对业主

确定招商原则指导后续招商实施已做指导后续工作

了解业主情况引导性与业主洽谈业主意愿9月20日方案确定筛选出意向客户 签定代租协议对明确需要代租的业主签订9月25日有意向客户取得铺面的租赁权

调整业态划分调整并确定最后的业态划分9月30日客户意向明确最后确定 调整租金调整并确定最后的租金情况9月30日客户意向明确最后确定 准备好招商前的工作准备10月5日最后准备

具体招商10月5日

十、附件

1、《创意英国风尚购物街商业用房意向登记表》

2、《租赁协议》

3、《业主情况登记表》

街区名字铺面号面积铺面优势铺面劣势业态规划租金设定客户姓名客户电话业主情况

意向租金意向业态代租意向特殊要求

建筑套内 使用

4、《代租协议》

创意英国风尚购物街代租协议

甲方：×××身份证：

乙方：代表：

根据《中华人民共和国合同法》有关规定，甲、乙双方本着平等、互利的原则，经过协商，签订本协议，并共同遵守。

第一：甲方自愿将其所购买的创意英国商业用房街

号，该商业用房建筑面积为：；套内建筑面积为：。

第二：该套商业用房约定按套内建筑面积出租，甲方认可的前两年租金为元/平方米。

第三：甲方对承租户的要求如下：1、2、3、第四：甲方在签字认可后，乙方可对该商业用房进行租赁工作，并与相应的商家（丙方）洽谈工作完成后，甲方与丙方签订《租赁协议》。

第五：甲方与丙方签订《租赁协议》后，甲方支付给乙方个月的租金作为酬劳。如果乙方洽谈的租金高于甲方的租金要求，对于高于部分的租金，甲方需向乙方支付%作为酬劳。

第六：本代租协议的有效期为：。在协议期间甲方需要自行出租的，应该书面通知乙方终止协议后，方可自行出租，否则一切后果由甲方承担。

本协议未尽事宜一律按照《中华人民共和国合同法》有关规定协商处理。

本协议一式两份，双方各执一份，自双方签署盖章之日起生效。

甲方：乙方：

经办人：经办人：

第五篇：美食商业街营销推广方案范文

美食文化商业街营销推广方案

项目名称：乐山旅游度假区“美食文化商业街”景点 项目地点：乐山旅游度假区同心园景点下游 项目口号：“山水成林，美食乐园”

“享受自然，享受尊崇”

项目内容：

为大力发展老乐山旅游文化，河南中陆福基投资有限公司与郑州心怡 房地产开发有限公司携手在老乐山景区兴建了一条明清文化商业美食步行 街。该街利用先天的人文地理优势和厚重的历史沉淀，将其打造成一条集 餐饮、旅游、文化表演为一体的综合步行街，建筑风格与美丽的自然景观 相融合，以明朝文化为蓝本，融合周边山水人文，通过真人演绎再现明朝 历史及道家文化的宏大场景，牢牢抓住了每年近百万人次的旅游消费人流。

一、现场考察规划设计“美食商业街”

组织文化历史专家、建筑设计工程师及市场部员工现场了解“美食文化商业街”实际情况，并进行现场讲解培训，了解分析“美食”市场，同时对现场的地势、地况进行深入的考查了解，达到科学规划、趣味十足的目的，以便提升“美食文化商业街”的文化层次及市场影响力。

二、建筑设计

1、复式包间小商铺：

上下二层半，建筑面积80—90㎡。

2、复式阁楼特色商铺：

上下二层半，建筑面积120—180㎡。

3、明王府特色大铺：

一层大众消费，二层贵宾雅间，三层雅间或明式风格客栈，建筑面积260—320㎡。

4、因为没有过高的建筑物，采光不会有影响，可顺地势而建。

5、乐山美食步行街经营美妙绝伦的各式美食，享受古装商贩提拱的服务，古典与时常相结合，山水人文与现代商业相辅相成，是一种全新的美食休闲商铺。

三、宣传包装商业街

景区文化要想迅速的推向市场，在市场中达到一定的影响力，宣传包装必不可少，市场部计划对“美食商业街”进行包装打造，其计划如下：

1、对景点的每一商铺进行命名，并对特别的商铺进行文化历史故事的编写，以达到文化商铺的目的。

2、组织专业摄影人员，上山拍照取材，并收集文化及美食素材以便印制宣传彩页。

3、组织多次免费外景拍摄，做好前期宣传。

4、设计印制美食街宣传彩页，并组织发放。

5、组织员工宣传推广，扩大影响力。

四、营销方案：

1、带领有意向的客户上山实地考查，锁定客户。

2、交50000元抵80000元。

3、对公司员工有优惠的政策（详细方案商定后上报）。

4、老客户与新客户之间的优惠政策（详细方案商定后上报）。

5、入驻美食街送超值大礼品，以便销售。

6、入驻美食街双重大奖，并有抽奖活动，中奖率100%。

五、推广方案：

1、“美食商业街”推广的主要目的在于扩大乐山的影响力及增加乐山旅 游的人气，同时将乐山美丽的风景展示给广大民众，以打造“天中美食乐 园”的美称，对以后乐山旅游的开发打下一定的基础。

2、加大宣传推广力度，发放宣传彩页，彩页的内容包含乐山游的全部 内容，“美食文化商业街、温泉度假酒店、生态采摘园、怪坡、马术、猴子 表演、同心园、射箭等众多游乐项目。

3、组织专门的营销小组，制定美食商业街专业彩页，针对市内豪宅、别墅群，进行公关宣传强力推销乐山美食乐园。1）、主题突出

各个建筑要突出人文地理优势和厚重历史沉淀，使人尽享自然与历史的浸润。2）、交通方便 主干道畅通，商铺与各个景点交通便利。3)、修建雕像

在美食街上，要修建李自成点将台，塑造现代美食的历史。4）、修建水景观、绿地吸引客户。

以上为“美食文化商业街”市场营销推广方案，当否请公司审阅指示！

市场部

2011年5月10日