长沙市国有土地上房屋征收评估管理办法(试行)

第一篇：长沙市国有土地上房屋征收评估管理办法(试行)

长沙市国有土地上房屋征收评估管理办法（试行）

（讨论稿）

第一条为规范国有土地上房屋征收评估行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、国家标准《房地产估价规范》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》和《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等有关规定，制定本办法。

第二条在本市从事国有土地上房屋征收评估的房地产价格评估机构和评估人员的评估技术行为应当符合本办法的要求。

第三条房地产价格评估机构和评估人员从事房屋征收评估活动，应当坚持独立、客观、公正的原则。任何组织或者个人不得干预房屋征收评估过程和评估结果。

第四条长沙市住房和城乡建设委员会负责对房地产价格评估机构选定进行监督指导。区县房屋征收部门负责组织本行政区域内房地产价格评估机构的选定工作。

长沙市房地产中介协会（以下简称中介协会）负责为区县房屋征收部门组织房地产价格评估机构选定工作提供技术指导。

第五条长沙市住房和城乡建设委员会根据房地产价格评估机构的资质、营业范围、从业经历、监管记录、信用情况及社会情况反映良好等，建立房屋征收房地产价格评估机构备选名录，并向社会公布。进入备选名录的房地产价格评估机构应具备以下条件：

（一）具备房地产价格评估资质；

（二）无不良执业记录；

（三）在行业信用评价上年度长沙市房地产价格评估机构排名××名。

未列入房屋征收房地产价格评估机构备选名录的，不得承接本行政区域内房屋征收评估业务。

第六条房屋征收评估机构从事房屋征收评估工作应当履行以下职责：

（一）遵守法律、法规、政策及相关技术规范；

（二）接受省、市中介协会及房屋征收评估专家委员会的业务指导；

（三）房地产评估报告能够独立、客观、公正地完成，评估结果科学、公正、规范；

（四）签订房屋征收评估委托合同及报送房屋征收评估报告；

（五）依法履行评估技术咨询、注意事项提醒、解释或复核义务；

（六）遵守房屋征收评估档案管理规定。

第七条长沙市住房和城乡建设委员会应当加强对征收评估机构和评估人员的监督考核，建立房屋征收评估诚信评价体系，并将考核结果记入其信用档案。

第八条房地产价格评估机构有下列情形之一的，记入其信用档案不良监管记录；造成严重后果的，依法追究其法律责任，并移交相关主管部门依法处理：

（一）因房地产价格评估机构侵害国家和个人利益，给社会造成不良影响的；

（二）因房地产价格评估导致相关人员提出复议、诉讼，被相关部门或人民法院裁定存在问题的；

（三）因房地产价格评估机构被纪检、监察、审计部门认定存在问题的；

（四）被选定参与房屋征收评估业务，无故拒绝承接评估业务或转让、变相转让评估业务的；或以不正当手段获取房屋征收评估业务的；

（五）与当事人一方串通，损害对方合法权益的；出具虚假或有重大错误评估报告的；

（六）参与房屋征收评估机构及房屋征收评估业务的评估人员与委托人或者评估业务相关人员有利害关系的且没有履行回避；

（七）不履行房屋征收评估技术咨询、解释或复核义务的；或不配合专家委员会业务指导和鉴定，以及二次申请鉴定，确实存在问题的；

（八）法律、法规规定的其他情形。

第九条经查实房地产价格评估机构有本办法第八条情况之一的，不予列入房屋征收房地产价格评估机构名录。

因存在不良监管记录未列入或退出机构名录的，自退出之日起两年内没有发生不良监管记录的房地产价格评估机构，可以再次申请列入机构名录。申请时，需向长沙市住房和城乡建设委员会提出书面申请，提交整改措施，由市住房和城乡建设委员会组织监察、信访、法制中介协会等相关部门评议整改期内效果并听取群众意见，达到要求的方可批准列入机构名录。

第十条列入房地产价格评估机构名录的评估机构，评估业务量达到下述标准时不能同时承接新的房屋征收项目评估工作：

（一）房地产价格评估机构一级资质在估业务量达到2000户；

（二）房地产价格评估机构二级资质在估业务量达到1000户；

（三）房地产价格评估机构三级资质在估业务量达到500户。

第十一条区县房屋征收部门应当在征收范围内在长沙市住房和城乡建设委员会、中介协会网站公开发布房地产价格评估机构选择通知。符合条件的房地产价格评估机构在通知规定的报名时限内，可以向区县房屋征收部门提出书面申请。由区县房屋征收部门按本办法审核后在征收范围内和市住房和城乡建设委员会、中介协会网站公布，供被征收人协商选定。

第十二条区县房屋征收部门组织被征收人在规定期限内协商选定房地产价格评估机构，并将协商选定结果在征收范围内和市住房城乡建设委、中介协会网站公布。

第十三条协商不成的，区县房屋征收部门可以在公布的房地产价格评估机构中采取投票方式，以被征收人多数意见选定房地产价格评估机构，也可以采取公开摇号的方式随机选定。通过投票方式无法形成多数意见的，可以摇号方式选定。投票或摇号将选定的房地产价格评估机构在当天市住房和城乡建设委员、中介协会网上公布。

第十四条区县房屋征收部门组织公开摇号工作，由被征收人代表负责摇号选出房地产价格评估机构，摇号工作应进行全程录像，公证单位负责公证。

属地街道办事处或乡（镇）人民政府应当协助区县房屋征收部门做好被征收人代表选择组织工作。

第十五条在房地产价格评估机构选定过程中，被征收人在规定时间内不协商，造成无法按期选定的，由区县房屋征收部门从报名的房地产价格评估机构中摇号确定。

第十六条在房地产价格评估机构选定过程中，没有房地产价格评估机构报名的，由区县房屋征收部门从长沙地区房地产价格评估机构名录中选定不低于7家房地产价格评估机构，供被征收人协商、投票或摇号选定。

第十七条房地产价格评估机构选定后，由区县房屋征收部门与被选定的房地产价格评估机构签订房屋征收评估委托合同，并在合同签订之后的15日内，向其出具房屋征收评估委托书。

第十八条同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围大的，可以由两家或者两家以上房地产价格评估机构共同承担。

两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评

估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

第十九条被征收房屋价值评估目的应当表述为：“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为：“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

第二十条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

房屋征收评估价值为被征收房屋的房地产客观市场价值，不包含被征收房屋的装饰装修与附着物的价值，机器设备、物资等的搬迁费用，停产、停业损失等补偿，以及临时安置补助费等其它费用。

第二十一条被征收房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应与被征收房屋的价值评估时点一致。

第二十二条委托人及相关部门和被征收人应当协助房屋征收评估机构进行实地查勘，如实向房屋征收评估机构提供评估所必需的资料，并对其所提供资料的真实性负责，但评估机构不对因资料失实造成的差错负责。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级国土、规划房屋等行政部门的认定、处理结果进行评估。

第二十三条注册房地产估价师应当根据评估对象对当地房地产市场状况，被征收房屋补偿价值评估采用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场比较法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

仅选用一种方法进行评估的，须说明原因。

第二十四条房屋征收评估应当按照下列程序操作：房屋征收评估委托合同，应载明如下事项：

1、委托人和房地产价格评估机构的基本情况；

2、负责本评估项目两名以上的注册房地产估价师；

3、评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；

4、委托人应提供的评估所需资料；

5、评估过程中双方的权利和义务；

6、评估费用及收取方式；

7、评估报告交付时间、方式；

8、违约责任；

9、解决争议的方法；

10、其他需要载明的事项。

第二十五条房地产价格评估机构签订合同后组织专职注册房地产估价师实地查勘：调查被征收房屋情况，做好丈量、影像、查勘记录等工作，并对评估对象的位置、环境等各项因素进行调查记录。房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，房地产价格评估机构应当在查勘记录中应载明当被拆迁人不予配合，应由无关的第三方见证并签字，在评估报告中说明有关情况。

第二十六条收集房地产交易可比实例及其他有关资料，拟定评估作业方案，包括拟采用的评估方法及评估技术路线的选定，拟定整体评估及分户评估的作业步骤和作业进度；选定评估方法，计算确定评估结果；公示期满后撰写分户评估报告。

第二十七条向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，由房屋征收部门在征收范围内向被征收人公示，公示期为7日；被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具征收评估报告的房地产征收评估机构应当向其作出解释和说明。

被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，应当向原房屋征收评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应撰写整体评估报告及分户评估报告。向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。

被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。经专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应改正错误，重新出具评估报告；被征收人对鉴定结果仍有异议的，按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构将评估报告及相关资料立卷、归档保管。第二十八条房地产价格评估机构按《房地产估价规范》与《国有土地上房屋征收评估办法》规定的内容出具整体评估报告及分户评估报告，必须经两名以上注册房地产估价师及参加项目评估的人员签章并加盖房地产价格评估机构公章，不得以印章代替签字。

第二十九条评估报告估价结果应用的有效期为自提交正式评估报告之日起，到征收决定的有效期止。

第三十条房地产价格评估机构应当将下列资料与评估报告共同整理归档保存：

（一）房屋征收评估委托合同；

（二）房屋征收决定公告；

（三）已登记房屋的产权证、土地使用证及有关材料；未经登记建筑认定处理情况等资料；

（四）评估对象的实地查勘纪录、影像等资料；

（五）可比实例的实地查勘纪录、影像等资料；

（六）确定评估结果的有关系数、参数等资料；

（七）复核评估申请与复核报告，房地产价格评估专家委员会鉴定申请与鉴定报告（如涉及复核与鉴定）；

（八）其它涉及评估项目的必要资料。

整体评估报告和分户评估报告应有纸质与电子文档，评估报告及有关资料应保留10年。保管期限届满而估价服务的行为尚未结束的，应当保管到估价服务的行为结束为止。

第三十一条房屋征收评估中依法代管的房屋、产权不明确的房屋，房地产价格评估机构应将评估报告（含技术报告）及评估过程中形成的有关评估资料另行提交委托人。

第三十二条被选定的房地产价格评估机构应在完成分户评估报告30日内，将基准价格、评估参数选取、评估方法选用等重要数据报长沙市住房和城乡建设委员会和中介协会。

长沙市房地产中介协会应逐步建立和完善房地产价格评估机构征收评估业务数据库，对数据信息实施动态监控。

第三十三条房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担；但鉴定改变原房地产评估结果的，费用由原房地产价格评估机构承担；复核评估费用由原房地产价格评估机构承担；房屋征收评估收费及鉴定费用按照物价部门规定的收费标准收取。

第三十四条在房屋征收评估活动中，房地产价格评估机构和注册房地产估价师的违规行为，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等相关规定处罚；违反规定收费的由物价部门依照《中华人民共和国价格法》规定处理。

第三十五条征用本市城市规划区范围内集体土地,实施房屋征收评估的，可参照本办法执行。

第三十六条本办法由长沙市住房和城乡建设委员会负责解释。第三十七条本办法自2012年月日起施行。

第二篇：菏泽市国有土地上房屋征收评估试行办法

菏泽市国有土地上房屋征收评估试行办法

发布时间：2011年5月18日点击：5192 来源：菏泽房管局字号：[小中大]

菏泽市国有土地上房屋征收评估试行办法

第一章总则

第一条为了规范我市国有土地上房屋征收评估行为，保证房屋征收评估客观、公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价规范》和《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》等有关法规规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条评估被征收房屋和产权调换房屋的价值，以及对评估价值进行复核评估和鉴定，适用本办法。

第三条房地产估价机构、注册房地产估价师、评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展评估、鉴定业务；与被征收人有利害关系或者是被征收人的，应当回避；应当回避而未回避的，评估结果或者鉴定意见无效。

任何单位或者个人不得干预评估、鉴定行为和结果。

第四条承担房屋征收评估业务的房地产估价机构由征收项目所在办事处（乡镇人民政府）、社区（居委会）组织被征收人在征收部门规定的期限内协商选定，协商不成的，在征收部门的主持下，由公证机构以公开抽签或者摇号的方式选定评估机构，并对抽签或摇号的过程和结果进行现场公证。

市征收部门定期推荐社会信誉好、综合实力强、具有相应资质的房地产估价机构，供当事人选择。

第五条房地产估价机构选定后，房屋征收部门应当向房地产估价机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订书面房屋征收评估委托合同。房地产估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

第六条同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围大的，可以由两家或者两家以上房地产估价机构共同承担。

两家或者两家以上房地产估价机构承担同一房屋征收评估项目的，各房地产估价机构应当就评估对象、时点、依据、原则、技术路线、方法、价值内涵、重要参数选取等进行沟通协商，执行统一标准。

第七条对于承接的房屋征收评估项目，房地产估价机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的注册房地产估价师开展评估业务。

第八条房屋征收评估费用和专家鉴定费用由委托人承担。房屋征收评估费用按照国家规定收费标准执行，专家鉴定费用参照评估费用收取。征收部门委托评估机构实施房屋征收评估的，从征收补偿费用中列支。

第九条在房屋征收评估活动中，房地产估价机构和注册房地产估价师违反本办法的，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定进行处罚，记入其信用档案。

第二章被征收房屋价值评估

第十条被征收房屋价值是指被征收的建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产的价值。因征收房屋造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失以及市、县级人民政府规定的其他补助和奖励费用等在征收补偿方案中明确。

前款所述的其他不动产是指不可移动的围墙、水井、烟囱、水塔、苗木等。

第十一条被征收房屋价值评估目的应当表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，评估被征收房屋的价值”。

第十二条被征收房屋价值评估应当明确评估对象，其中评估对象范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。

第十三条被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

第十四条被征收房屋的建筑面积，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

对未经登记的房屋，经有关部门认定后，其建筑面积以实际丈量为准。

对被征收房屋面积有异议的，提出异议者可以委托具有房产测绘资质的房产测绘单位测算，被征收房屋面积以测绘成果为准。第十五条房地产估价机构必须入户对被征收房屋进行实地查勘，必要时，通过录音、录像、拍照等方式取得相关资料。

实地查勘记录应当由被征收人、实地查勘的估价人员、征收部门（或征收实施单位）有关人员、监督部门人员等共同签字认可。

被征收人应当积极配合评估机构开展评估工作。被征收人不同意在实地查勘记录上签字的，由征收部门（或征收实施单位）有关人员、监督部门人员、估价人员以及无利害关系的第三人见证，作为评估的依据。因被征收人原因不能对被征收房屋进行入户实地查勘、拍摄影像资料，评估机构可依据被征收房屋的权属资料、可确权书证等进行评估，并在评估报告中作出相应说明。

第十六条被征收房屋价值的补偿应当以合法建筑面积为依据，按照被征收房屋所在区位的新建普通商品房市场价格，结合被征收房屋的建筑结构、用途、使用年限、新旧程度、容积率、配套设施、土地等因素进行评估。

（一）被征收房屋的容积率为基准容积率的，按房屋的评估价值给予货币补偿或房屋产权调换；

（二）被征收房屋的容积率低于基准容积率的，扣除不足部分的建安造价等相关费用（500元/平方米）后，按基准容积率的相应建筑面积给予货币补偿或房屋产权调换；

空闲的合法国有土地，对选择货币补偿的，按照国家有关规定经评估后给予补偿；对选择房屋产权调换的，扣除基准容积率相应建筑面积的建安造价等相关费用（500元/平方米）后，按基准容积率的相应建筑面积给予房屋产权调换。

（三）被征收房屋的容积率高于基准容积率的，以被征收房屋的权属证书、可确权书证或2004年房屋普查资料为依据，依法给予货币补偿或房屋产权调换。对没有合法有效证件的高出部分房屋，被征收房屋所有权人在规定期限内主动配合拆除的，按照380元/平方米给予补助。

第十七条被征收房屋室内外装饰装修的价值按照被征收房屋的合法建筑面积每平方米300元的标准给予包干补偿。

被征收房屋有承租人的，装饰装修包干补偿费用应按照租赁合同约定给付；没有约定的，由出租方和承租方在规定期限内协商确定；在规定期限内协商不成的，征收部门可向公证机关办理证据保全手续后先予征收，待纠纷解决后，按本办法进行补偿。

对确属高档装修的，由当事人提出申请，经有关部门鉴定后，结合成新以质论价给予补偿。

第十八条房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

第十九条房地产估价机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果向被征收人公示7日，公示期间应当安排负责房屋征收评估项目的注册房地产估价师进行现场说明解释。对被征收人反映的确属错估的部分，注册房地产估价师应当现场予以记录，并报请房地产估价机构进行修改、完善。

公示期满后，征收部门应当向被征收人提供分户评估报告。分户评估报告应当在公示期满后10日内送达被征收人。

征收的房屋有产权、债务纠纷的，由当事人在规定期限内协商解决。在规定期限内未解决的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县区人民政府依照有关规定，按照征收补偿方案作出补偿决定并公告，房屋征收部门就有关事项向公证机构办理证据保全手续后可先予征收。待纠纷解决后，按本办法进行补偿。

第三章产权调换房屋价值评估

第二十条以征收范围内所有被征收房屋价值的评估均价为基础，结合征收项目实际情况，评估确定产权调换房屋的平均价格，楼层差价依据市场行情确定。

产权调换房屋为保障性安居工程，价格已经确定的，可以不评估产权调换房屋价值。

第二十一条产权调换房屋价值包含用于产权调换的建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产的价值。

第二十二条产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为确定产权调换房屋的结算价格提供依据，评估产权调换房屋的价值”。

第二十三条产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第四章复核评估和鉴定

第二十四条被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，房地产估价机构应当向其作出解释说明。第二十五条被征收人或者房屋征收部门对评估价值有异议的，自收到评估报告之日起5日内，可以向房地产估价机构申请复核评估。

申请复核评估的，应当向房地产估价机构提出书面复核评估申请，并指出评估结果或者评估报告存在的问题。

房地产估价机构应当自收到书面复核评估申请之日起5日内给予答复。评估价值改变的，应当重新出具评估报告，并按照原程序送交相关单位；评估价值没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

第二十六条被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起5日内，可以向市房地产价格评估专家委员会申请终局鉴定。

第二十七条市征收部门成立由房地产估价师以及城市规划、法律等方面专家组成的评估专家委员会，对房屋征收评估进行技术指导，受理房屋征收评估鉴定。

第二十八条受理房屋征收评估鉴定后，评估专家委员会应当指派3人以上（含3人，其中半数以上应当为房地产估价师）单数成员组成鉴定组，处理房屋征收评估鉴定事宜。

原房地产估价机构有义务对评估专家委员会鉴定涉及的有关事宜进行说明。

第二十九条评估专家委员会应当自收到申请之日起15日内，对申请鉴定的评估报告的评估依据、技术路线、方法选用、参数选取、价值确定方式等评估技术问题出具书面鉴定意见。

评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具该评估报告的房地产估价机构应当改正错误，重新出具评估报告。

第五章附则

第三十条各县征收主管部门可依据本办法，结合当地实际研究制定具体实施办法。

第三十一条本办法自2011年5月13日起施行。此前已颁发房屋拆迁许可证的房屋拆迁项目，仍按2007年4月23日菏泽市房产管理局发布的《菏泽市城市房屋拆迁估价指导意见》执行。

第三篇：长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法

长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法

（征求意见稿）

第一章总则

第一条【立法目的和依据】为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条【适用范围】为了公共利益的需要，在本市行政区域内征收国有土地上单位、个人房屋的，适用本办法。

第三条【征收主体与实施机构】市人民政府依法加强对本行政区域内房屋征收与补偿工作的领导。区、县（市）人民政府负责本辖区内房屋征收与补偿工作，确需由市人民政府负责的项目，由市人民政府负责房屋征收与补偿工作。

市、区、县（市）城市房屋征收和补偿管理办公室是市、区、县（市）人民政府确定的房屋征收部门，负责组织实施本行政区域内的房屋征收与补偿工作。

市住房和城乡建设行政主管部门统一管理和指导全市国有土地上房屋征收与补偿工作。市房屋征收部门负责对全市房屋征收与补偿工作实施监督管理。

第四条【征收实施单位】区、县（市）可以设立不以营利为目的的房屋征收实施单位，接受区、县（市）房屋征收部门的委托，承担房屋征收与补偿的具体工作。

区、县（市）房屋征收部门委托房屋征收实施单位实施征收工作的，应当与房屋征收实施单位签订委托合同。委托合同应当明确委托权限和范围以及双方的权利义务等。

区、县（市）房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

第五条【部门配合】市、区、县（市）人民政府发展和改革、城乡规划、国土资源、财政、审计、监察、公安、住房保障、城管、人力资源和社会保障、民政、教育、信访等部门以及街道办事处、乡（镇）人民政府应当按照各自职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第六条【房屋征收从业人员培训】房屋征收从业人员应当掌握相关的法律政策、具备专业知识，并定期接受业务培训，经市房屋征收部门考核合格后方可上岗。

第七条【房屋征收评估机构管理】从事房屋征收评估的房地产价格评估机构，应当具有相应资质。

市、县（市）房屋征收部门每年应当公布社会信誉好、综合实力强、具有相应资质的房地产价格评估机构名单，供被征收人选择。具体办法由市房屋征收部门按照住房和城乡建设部、省有关规定另行制定。

第二章征收决定

第八条【公共利益的界定】为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、区、县（市）人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第九条【征收项目启动方式和条件】因公共利益需要征收房屋的，项目业主单位应当向市、区、县（市）房屋征收部门提出申请，并提交以下材料：

（一）发展和改革部门出具的项目符合国民经济和社会发展规划的证明材料和项目立项批文；

（二）城乡规划部门出具的项目符合城乡规划和专项规划的证明材料以及划定的项目规划调查蓝线；

（三）国土资源部门出具的项目符合土地利用总体规划的证明材料和土地调查红线；

（四）需要提交的其他相关材料。

保障性安居工程建设和旧城区改建项目除提交前款规定的材料外，还要提交纳入国民经济和社会发展计划的材料。

第十条【划定项目规划调查蓝线和土地调查红线】城乡规划部门划定项目规划调查蓝线和国土资源部门划定项目土地调查红线时，应当符合控制性详细规划和土地地块整合的要求。规划调查蓝线和土地调查红线原则上不得分割现有房屋实际占用地块。

第十一条【保障性安居工程和旧城区改建项目纳入国民经济和社会发展计划】保障性安居工程和旧城区改建项目计划由市、区、县（市）住房保障部门申报，发展和改革部门会同相关部门编制，经同级人民政府同意后，按相关程序纳入国民经济和社会发展计划。

第十二条【确定房屋征收范围和调查登记】市、区、县（市）房屋征收部门对经审核认为符合本办法第八条、第九条规定的项目，应当将房屋征收范围报同级人民政府批准后公布。

区、县（市）房屋征收部门组织对房屋征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十三条【通知暂停办理】房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿。

区、县（市）房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知城乡规划、住房和城乡建设、工商、税务、国土资源等有关部门暂停办理房屋征收范围内的相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

第十四条【征收补偿方案的拟定和征求意见】市、区、县（市）房屋征收部门拟定房屋征收补偿方案报同级人民政府。

房屋征收补偿方案的内容应当包括：房屋征收范围，实施步骤，补偿方式，补偿、补助和奖励标准，征收签约期限等。

市、区、县（市）人民政府组织相关部门对房屋征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

第十五条【编制、核定项目补偿资金预算】区、县（市）房屋征收部门应当根据调查情况和拟定的房屋征收补偿方案编制项目补偿资金预算。区房屋征收部门编制的项目补偿资金预算应当报市房屋征收部门核定。

第十六条【征收补偿方案修改情况公布、听证和审批】市、区、县（市）人民政府应当将征求公众意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋，超过50%的被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的，市、区、县（市）人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

由区房屋征收部门拟定房屋征收补偿方案的，区房屋征收部门应当将修改后的房屋征收补偿方案报市房屋征收部门批准。

第十七条【拆除监管部门和拆除施工企业】市房屋征收部门负责市区房屋征收范围内的房屋拆除施工安全监督管理。县（市）由具有施工安全监督管理职能职责的有关部门负责辖区房屋征收范围内的房屋拆除施工安全监督管理。

房屋拆除工程应当由具有相应资质等级的建筑施工企业承担。拆除施工企业法定代表人对本单位承接的房屋拆除工程承担全部责任；拆除工程项目负责人对本项目的安全施工负责。拆除施工企业必须为拆除施工人员办理意外伤害保险。

第十八条【确定拆除施工企业方式】按照法律、法规的规定，需要通过招标投标的方式确定被征收房屋拆除施工企业的，应当通过招标投标的方式确定。

市房屋征收部门应当会同招标投标行政主管部门加强被征收房屋拆除工程招标投标活动的监督管理。

第十九条【拆除项目备案条件】区房屋征收部门应当将房屋拆除工程项目报市房屋征收部门备案，备案时应当提交以下资料：

（一）拆除施工企业营业执照、资质等级证明、安全生产许可证；

（二）拆除工程施工合同；

（三）拆除施工组织方案及安全事故处险应急预案；

（四）拆除工程施工安全监理合同；

（五）监理单位营业执照、资质；

（六）拆除工程项目经理及技术负责人、安全管理人员的证书，项目监理人员证书；

（七）拆除施工团体意外伤害保险投保证明；

（八）法律、法规规定的应当提供的其他资料。

实施爆破作业的，应当遵守国家有关民用爆炸物品管理的规定。

第二十条【房屋拆除人员培训】拆除施工企业主要负责人、项目负责人、专职安全生产管理人员必须具备拆除施工安全生产专业知识，并经市房屋征收部门考核合格后方可上岗。从事拆除施工的人员必须定期接受业务培训。

第二十一条【征收补偿资金监管】作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

市、县（市）房屋征收部门应当加强对征收补偿资金的监管。

第二十二条【作出房屋征收决定的其他条件】市、区、县（市）人民政府作出房屋征收决定前，除符合本办法第八条、第九条规定外，还应当具备以下条件：

（一）已按照有关规定进行社会稳定风险评估；

（二）区房屋征收部门已将修改后的房屋征收补偿方案报市房屋征收部门批准，并已将被征收房屋拆除工程项目报市房屋征收部门备案。

第二十三条【作出房屋征收决定】符合本办法第八条、第九条、第二十二条规定的，由区、县（市）人民政府对辖区内的房屋征收项目作出房屋征收决定。但确需由市人民政府负责的项目，应当由市房屋征收部门报市人民政府作出房屋征收决定。

房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

房屋征收决定应当在房屋征收范围内予以公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第二十四条【市人民政府作出房屋征收决定的项目具体工作任务的承担】市人民政府作出房屋征收决定的，其房屋征收与补偿的具体工作，由项目所在地的区、县（市）人民政府负责，并由区、县（市）房屋征收部门具体承担。

第三章补偿

第二十五条【补偿内容】作出房屋征收决定的市、区、县（市）人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

第二十六条【权属证明】被征收房屋的建筑面积、结构、用途等，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿不符的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

第二十七条【未登记建筑的调查、认定和处理】市、区、县（市）人民政府在作出房屋征收决定前，由城乡规划部门会同住房和城乡建设、国土资源、城管、征收等有关部门对房屋征收范围内未登记的建筑进行调查、认定和处理。未登记建筑认定的具体办法由市城乡规划部门制定并报市人民政府批准执行。

对认定为合法建筑的，应当给予补偿。对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。对未超过批准期限的临时建筑，按建筑成本并结合使用年限给予补偿。

第二十八条【确定房屋征收评估机构】房地产价格评估机构由被征收人在规定的时间内协商选定；协商不成的，由市、县（市）房屋征收部门主持，邀请被征收人、社会公信代表等以公开抽签方式产生房地产价格评估机构，并聘请公证部门对抽签的过程和结果进行现场公证。

第二十九条【确定补偿的依据】被征收房屋的价值由房地产价格评估机构按照国家有关规定评估确定。对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。房地产价格评估机构在作出评估结果报告时应当对被征收房屋类似房地产的市场价格进行说明。

区、县（市）房屋征收部门应当将评估结果在房屋征收范围内公布。区房屋征收部门应当将评估结果报市房屋征收部门备案。

第三十条【评估异议的处理】市、区、县（市）房屋征收部门或者被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，应当根据国家有关规定在收到评估报告之日起10日内向原房地产价格评估机构书面申请复核评估。对复核结果有异议的，应当根据国家有关规定在收到复核结果之日起10日内向国有土地上房屋征收评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

市住房和城乡建设行政主管部门应当组织成立由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面专家组成的市国有土地上房屋征收评估专家委员会。

第三十一条【补偿方式】被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、区、县（市）人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、区、县（市）人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第三十二条【搬迁费、临时安置费及装饰装修补偿】采取货币补偿或者现房产权调换方式的，给予被征收人一次搬迁费；采取过渡安置产权调换方式的，给予被征收人两次搬迁费。

拆除仓储、工业生产用房的搬迁费根据拆卸、搬运、安装生产设备的实际情况，按照有关规定评估确定；对于无法搬迁或者无法恢复使用的设备，可以按有关规定通过评估确定其实际价值给予相应补偿；对已废弃的生产设备不予补偿。

区、县（市）房屋征收部门采取过渡安置产权调换方式补偿被征收人住宅的，对自行解决周转用房的被征收人，应当按实际过渡期限支付临时安置费；对已向被征收人提供周转用房的，在约定过渡期限内不支付临时安置费；采取货币补偿或者现房产权调换方式的，不支付临时安置费。

被征收房屋的装饰装修等价值的补偿参照市人民政府规定的国有土地上房屋征收装饰装修补偿标准执行；被征收人有异议的，可以委托对被征收房屋进行评估的原房地产价格评估机构评估确定。

临时安置费，装饰装修补偿，除仓储、工业生产用房以外的其他房屋搬迁费的具体标准由市房屋征收部门制定并报市人民政府批准执行。根据经济社会发展和物价变化情况，市房屋征收部门应当适时提出调整方案并报市人民政府批准执行。

第三十三条【过渡期限】采取过渡安置产权调换方式的，区、县（市）房屋征收部门应当与被征收人按产权调换房屋（期房）的合理建设工期约定过渡期限。

实际过渡期限自被征收人腾空房屋之日起至产权调换房屋交付之日止。

第三十四条【过渡安置逾期的违约责任】由于市、区、县（市）人民政府及其房屋征收部门的责任，实际过渡期限超过约定过渡期限的，从逾期之月起，区、县（市）房屋征收部门应当按下列规定给被征收人增付或者支付临时安置费：

（一）对被征收人自行解决周转用房的，超过约定过渡期限在十二个月以内的，增付50%临时安置费；超过约定过渡期限在十二个月以上的，增付100%临时安置费；

（二）对已向被征收人提供周转用房的，除继续提供周转用房外，超过约定过渡期限在十二个月以内的，按标准的50%支付临时安置费；超过约定过渡期限在十二个月以上的，按标准的100%支付临时安置费。

第三十五条【停产停业损失补偿】对因征收非住宅造成停产停业损失的补偿，根据非住宅被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。采取货币补偿或者现房产权调换方式的停产停业期限，按3个月计算；采取过渡安置产权调换方式的停产停业期限，按实际停产停业月数确定。具体补偿按省人民政府的有关规定执行。

第三十六条【补助和奖励办法】被征收人因重大疾病、丧失劳动能力或者家庭生活特别困难等情况在征收期间确有搬迁困难的，区、县（市）房屋征收部门可以会同民政等部门根据实际情况给予适当补助。

在征收补偿方案确定的签约期限内签订补偿协议的，区、县（市）房屋征收部门可以给予被征收人适当奖励。

补助和奖励的具体办法由市房屋征收部门制定报市人民政府批准执行。

第三十七条【公共设施补偿】拆除电力、电讯、给排水、燃气等设施，区、县（市）房屋征收部门应当根据国家、省、市有关规定办理。

第三十八条【最低面积保障】对享受城市最低社会生活保障待遇且在本市范围内房屋建筑面积合计不足45平方米的被征收住宅的所有权人（以房屋所有权证为准，共有产不分开计算），实施最低面积保障，按照45平方米给予补偿。但对被征收房屋合法面积和45平方米之差，不计算装饰装修、搬迁费等其他补偿，不享受奖励等优惠政策。

在房屋征收范围确定后，被征收人对被征收房屋进行析产的，不享受前款规定的最低面积保障。

第三十九条【优先给予住房保障】被征收人符合住房保障条件的，市、区、县（市）人民政府应当优先给予住房保障。

第四十条【补偿协议签订和备案】区、县（市）房屋征收部门与被征收人依照房屋征收补偿方案签订补偿协议。被征收人应当按照协议约定的搬迁期限完成搬迁，不得损坏房屋或者拆卸已按照规定作了补偿的被征收房屋及附属设施。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

区房屋征收部门与被征收人签订补偿协议后，应当及时将协议报市房屋征收部门备案。

第四十一条【资金解控】补偿协议签订后，市、县（市）房屋征收部门应当及时解控相应资金，并加强对资金支付情况的监督。

采取货币补偿的，全额解控该户补偿资金；采取现房产权调换方式的，解控该户补偿资金的90％，待产权调换房屋产权登记等手续办理完毕后，解控剩余部分补偿资金；采取过渡安置产权调换方式的，应当按产权调换房屋建设进度分批解控，但最多只能解控补偿资金的90％，在被征收人迁入产权调换房屋并办理完产权登记等手续后，方可解控剩余部分补偿资金。

市、区、县（市）房屋征收部门应当根据补偿协议及时支付补偿资金。

第四十二条【作出补偿决定的程序】对在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由作出房屋征收决定的市、区、县（市）人民政府作出补偿决定，在房屋征收范围内予以公告，并依法送达。

由市、区人民政府作出补偿决定的，应当按如下程序办理：

（一）区房屋征收部门根据房屋征收补偿方案、评估结果，拟定分户的房屋征收补偿方案。

（二）区房屋征收部门将分户的房屋征收补偿方案书面告知被征收人。

（三）区房屋征收部门或者被征收人申请调解的，市房屋征收部门应当在7个工作日内组织调解。

（四）未申请调解或者调解不成的，报请作出房屋征收决定的人民政府下达补偿决定。

第四十三条【补偿决定内容】补偿决定应当包括下列内容：

（一）被征收房屋及权利人的基本情况；

（二）征收的依据和理由；

（三）《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项；

（四）告知被征收人行政复议和行政诉讼的权利、途径及期限。

补偿决定规定的搬迁期限不得少于15日。

第四十四条【征收产权不明确的房屋】被征收房屋所有权人不明确的，由区、县（市）房屋征收部门拟定补偿方案，报作出房屋征收决定的人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。区房屋征收部门拟定的补偿方案，在报人民政府作出补偿决定前，应当报市房屋征收部门备案。房屋拆除前，区、县（市）房屋征收部门应当对被征收房屋作出勘察记录，并向公证机关办理公证和证据保全。

第四十五条【征收设有抵押权的房屋】征收设有抵押权的房屋，被征收人与区、县（市）房屋征收部门在房屋征收补偿方案确定的签约期限内达成补偿协议的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，由区、县（市）房屋征收部门对被征收人给予补偿。

被征收人与区、县（市）房屋征收部门在房屋征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由作出房屋征收决定的市、区、县（市）人民政府按照本办法第四十二条规定作出补偿决定，并依法保障抵押权人的合法权益。

第四十六条【强制执行】被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、区、县（市）人民政府依法申请人民法院强制执行。

市、区、县（市）人民政府作出补偿决定的，因被征收人原因，无法核实被征收房屋装饰装修情况的，补偿决定不包括装饰装修的价值。在按补偿决定实施强制执行时，区、县（市）房屋征收部门应当对被征收房屋装饰装修做勘察记录，并向公证机关办理证据保全，被征收房屋装饰装修价值由评估机构评估确定。

第四十七条【房屋产权注销等手续的办理】区、县（市）房屋征收部门应当在房屋拆除后30日内，持补偿协议、房屋所有权证到市、县（市）房屋登记机构办理产权注销手续。

公安、教育、民政、计生、人力资源和社会保障等部门应当及时为被征收人办理户口迁移、转学、低保关系变更、计划生育关系迁移、社会保险等手续，不得增加房屋征收部门和被征收人的负担。

第四十八条【补偿情况公布，档案管理，补偿费用的审核、审计】区、县（市）房屋征收部门应当将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布，并依法建立房屋征收补偿档案。

市房屋征收部门应当对市区国有土地上房屋征收项目的补偿费用进行审核。

审计机关应当加强对房屋征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第四章法律责任

第四十九条【对违规、违法行为的处理】有下列行为之一的，按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定进行处理：

（一）市、区、县（市）人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的；

（二）采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁的；

（三）贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的；

（四）房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的。

第五十条【对采取暴力、威胁等方法阻碍征收工作行为的处理】采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第五十一条【对违规行为的举报和监察】任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的人民政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第五章附则

第五十二条【施行日期和政策过渡】本办法自2011年月日起施行。市人民政府2002年10月1日施行的《长沙市城市房屋拆迁管理若干规定》（市人民政府79号令）、2008年4月15日施行的《长沙市人民政府关于调整长沙市城市房屋拆迁补偿有关标准的决定》（市人民政府104号令）同时废止。

2011年1月21日前已依法取得房屋拆迁许可证或者按照《长沙市国有土地上房屋征收与补偿安置工作规定》(长政发[2009]21号)文件实施的项目继续沿用原有规定办理，但政府不得责成有关部门强制执行

第四篇：南宁市国有土地上房屋征收评估鉴定规则

关于公布《南宁市国有土地上房屋征收评估鉴定规则》的通知

南房［2012］747号

各有关单位、房地产估价机构、房地产估价师：

为规范国有土地上房屋征收评估鉴定行为，维护房屋征收当事人的合法权益，确保房屋征收评估结果的客观、公正、公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等有关规定，结合我市实际，我局制定了《南宁市国有土地上房屋征收评估鉴定规则》，并经市政府第20次常务会

议审议通过，现予以公布。

特此通知

2012年11月15日

信息公开选项：主动公开南宁市国有土地上房屋征收评估鉴定规则

第一条

为规范国有土地上房屋征收评估鉴定行为，维护房屋征收当事人（房屋被征收人或房屋征收部门）的合法权益，确保房屋征收评估结果的客观、公正、公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等有关规定，结合我市实际，制定本规则。

第二条

凡在本市辖区范围内国有土地上房屋征收当事人对原房地产价格评估机构（以下简称评估机构）的复核结果有异议，申请鉴定的，适用本规则。

第三条

本规则所称鉴定是指南宁市房屋征收评估专家委员会（以下简称评估专家委员会）依照国家有关法律、法规和规定以及专业技术规范，受理房屋征收当事人的申请，按照独立、客观、公正的原则，对评估机构做出的复核结果进行审核，出具书面鉴定意见的行为。

第四条

市住房保障和房产管理局（以下简称市住房局）负责组织成立评估专家委员会，评估专家委员会设主任1名，副主任2名，委员6名。

评估专家委员会下设办公室，设在市房屋产权交易中心。办公室设主任一名，成员市房屋产权交易中心相关人员组成，具体负责鉴定申请的受理及其他日常工作。

评估专家委员会设立专家库，专家库由注册房地产估价师及价格、房地产、土地、城市规划、法律、工程建设等方面的专家组成。专家库的成员实行任期制，任期三年，期满进行调整。

第五条

专家库的成员应当具备以下条件：

（一）具备良好职业道德素质，无不良从业纪录；

（二）热心于鉴定工作，有丰富的专业理论知识和实践经验，在本行业具有

一定的威望；

（三）在房地产估价方面，应当为专职估价师且取得房地产估价师或土地估价师注册证书5年以上(含5年)，注册证书未失效，现任评估机构部门经理或技术总监以上职务，参与评估房地产项目的建筑面积累计应达到10万平方米，其中至少有1个属于房屋征收（拆迁）评估项目；在价格、房地产、土地、城市规划、工程造价、资产评估、法律等方面，应当取得相关行业的执业资格，或者取得相关行业中级以上专业技术职称，或者取得相关行业硕士及以上学位，且从事

第五篇：扬州市区国有土地上房屋征收评估办法

扬州市住房保障和房产管理局

扬住房发﹝2011﹞32号

关于印发《扬州市区国有土地上房屋

征收评估办法》的通知

各区房管（建设）局，各房地产价格评估机构：

现将《扬州市区国有土地上房屋征收评估办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

二〇一一年七月二十五日

抄送：市政府办公室，各区人民政府（管委会）、市各有关部门。扬州市区国有土地上房屋征收评估办法

第一条为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、国家住建部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）文件精神，结合市区实际，制定本办法。

第二条评估市区国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。

第三条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

第四条对从事房屋征收的房地产价格评估机构实行信用管理制度。市住房保障和房产管理局根据在我市备案的房地产价格评估机构的资质等级、从业经历、评估技术水平、社会信誉等情况，每年公布具备资格条件的房地产价格评估机构名录。

第五条房地产价格评估机构的选定：

（一）由房屋征收部门向社会发布征收评估信息。

（二）具备资格条件的房地产价格评估机构报名。

（三）房屋征收部门按报名先后顺序在房屋征收现场公布报名的评估机构名单，由被征收人协商选定。

（四）在房屋征收现场登记被征收人的书面选择意见，房地产价格评估机构名单公布后5个工作日内，半数以上被征收人共同选择一家房地产价格评估机构的，视为协商选择成功，由该房地产价格评估机构进行评估作业。

（五）如房地产价格评估机构名单公布后5个工作日内协商选定不成的，则由房屋征收部门在报名的房地产价格评估机构中推荐3个以上房地产价格评估机构，公开抽签确定。房屋征收部门在抽签前5日内在征收范围内公告抽签时间和地点。抽签过程与结果由公证机关现场公证。

房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第六条同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。

两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。第七条房地产价格评估机构选定后，由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。

第八条房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。

房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

第九条房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十条被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第十一条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

第十二条房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师均需在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况需在评估报告中说明。

第十三条注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

第十四条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

第十五条在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，房地产价格评估机构应当在评估报告中说明有关情况。

第十六条被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

第十七条房地产价格评估机构评估后，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，分户的初步评估结果包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示5日。

公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。

第十八条分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

整体评估报告和分户评估报告必须由两名以上负责房屋征收评估项目的注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。

第十九条房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。

第二十条被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释。

第二十一条被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。

申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

第二十二条原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

第二十三条被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，可以自收到复核结果之日起10日内，向市评估专家委员会申请鉴定。经鉴定后被征收人对补偿仍有异议的，由房屋征收部门报请作出征收决定的市、县（市、区）人民政府，按照项目的征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

第二十四条市住房保障和房产管理局组织成立市房地产价格评估专家委员会，对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定。市评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。

第二十五条市评估专家委员会选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。

第二十六条市评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。

经市评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。

第二十七条房屋征收评估鉴定过程中，房地产价格评估机构应当按照市评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。

第二十八条除物价部门审核确定价格的产权调换房屋以外，其它用于产权调换房屋的价格应当以评估方式确定。

第二十九条被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、面积、建筑结构、新旧程度、土地使用权和房屋权属情况等相同或者相似的房地产。

被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。

第三十条房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但经鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照市物价部门规定的收费标准执行。

第三十一条各县（市）房管部门可参照本办法另行制定实施办法。

第三十二条本实施办法自公布之日起施行。《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定。

长沙市国有土地上房屋征收评估管理办法(试行)

第一篇：长沙市国有土地上房屋征收评估管理办法(试行)

第二篇：菏泽市国有土地上房屋征收评估试行办法

第三篇：长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法

第四篇：南宁市国有土地上房屋征收评估鉴定规则

第五篇：扬州市区国有土地上房屋征收评估办法

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