第一篇：房地产行业“营改增”与土地增值税清算经典案例解析
房地产行业“营改增”与土地增值税清算经典案例解析专题班通知 ‖专题背景‖
目前我国营业税改征增值税工作正进行的如火如荼，房地产行业的增值税时代即将到来；另外，随着营改增工作的不断深入和房地产税的即将出台，土地增值税这一税种也将逐步退出历史舞台。在新税制出台之前，地税部门将不可避免的对房地产行业的土地增值税展开一次大规模的、旋风式的突击性检查、清算工作。为了帮助大家以更加积极、良好的状态迎接增值税时代的到来，切实回避土地增值税最后带来的风险，本次培训特意安排了关于这两个税种的培训内容。
本次培训专家将全部采用案例式教学模式。案例全部都来源于专家在全国各地税收执法实践。希望通过本次培训，让大家对税务培训业务有一个前所未有的、不一样的、全新的认识与感受。让大家在轻松愉快的学习气氛中获得最有价值的知识与收获。
‖主讲专家‖杨老师：我国资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与国家税务总局组织的房地产业，建筑业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有较深厚的税收理论功底和较丰富的税务稽查实战工作经验。同时，多年来，杨老师一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十九个省、市、自治区。教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。杨老师每次在培训现场与学员互动时间不少于一个半小时，可以现场全部解决学员提出的涉及到房地产，建筑行业的所有的税收问题，具有较强的时效性与实操性，受到各地学员的认同与热烈追捧。‖课程内容‖
第一部分：房地产行业“营改增”应对与税务规划 一．营改增过程中大家关心的那些事儿：
1．营改增前施工发票、购货发票、销售发票的开具应如何把握？
2．营改增后支付拆迁补偿费取得不了增值税专用发票是否会影响到进项税额的扣除？ 3．营改增后接受小规模纳税人、自然人销售或者应税服务业务取得不了增值税专用发 票应该如何处理？
4．营改增后，将有哪些项目的进项税允许扣除，哪些项目的进项税不允许扣除，对销售不动产业增值税税率的确定会带来哪些影响？
5．营改增后采取“包工包料”、“包工不包料”不同承包方式，会对甲乙双方的税负造 成影响吗，就以上问题应如何解决出现在甲乙双方之间的矛盾？
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6．营改增后销售营改增以前开发产品没有进项税额可以扣除，这个问题应如何解决，“简易征收”、“超税负返还、即征即退”等政策，在房地产业营改增之后能不能获 得推广使用？
7．房地产开发业务经营周期较长，经营期内很有可能发生前后不同阶段销项税与进项税配比严重失调的现象，在实际工作中一旦遇到这种情况应该如何解决？
8．营改增以后对于企业转做自用不动产或者投资性房地产的开发产品进项税将如何 扣除？
9．营改增后土地增值税是否会取消？ 二．营改增以后增值税会计核算：
1．“一次性全额收款”方式下销项税额的核算。2．“按揭贷款”方式下销项税额的核算。3．“分期收款”方式下销项税额的核算。4．“委托代销”方式下销项税额的核算。
5．折扣销售、销售折扣、销售者让、销货退回业务的销项税额核算。6．以开发产品换取土地等其他资产的销项税会计核算。7．将开发产品用作分配利润业务销项税额的会计核算。8．将开发产品用于福利、奖励销项税额会计核算。9．将开发产品无偿赠送他人业务销项税额会计核算。
10．购进货物、接受应税劳务、接受应税服务进项税额的会计核算。11．辅导期一般纳税人增值税抵扣的会计处理。
12．初次购进税控设备及后期技术维护进项税额的会计核算。
13．购进货物、开发产品用于非增值税应税项目、免税项目、非正常损失进项税额转出的会计核算。
14．缴纳、退还增值税会计核算。15．一般纳税人汇总纳税的会计核算。16．增值税检查纳税调整的会计核算。17．一般纳税人简易征收会计核算。18．小规模纳税人会计核算。
第二部分：土地增值税清算案例解析与风险控制
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1．房产已经全部销售，但是房地产开发公司一直未取得土地使用权，是否应征收土地增值税？ 2．国有土地使用权被收储是否应征收土地增值税？
3．以接受投资入股土地进行开发，土地的入账价值怎样计算，以什么为原始凭证？如果是先接受土地投资入股，再以股权转让形式取得对方的股权，股权溢价能否作为土地成本扣除？ 4．在确认开发项目是否达到清算条件时，对国税发[2006]187号、国税发[2009]91号文件中的“竣工验收”“销售达到85%”、“取得销（预）售许可证满三年”应该如何理解？ 5．国税发[2006]187号文件第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开
发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。其中的“国家有关部门审批的房地产开发项目”和“分期项目”应该如何理解？ 6．房地产企业销售有产权的地下车库、车位应如何进行清算？
7．政府按照土地出让协议规定的价格，回购安置房的，应如何确认销售不动产收入？ 8．在实际工作中，一次性取得土地分期开发的、同一项目中含有不同类型房地产的，清算时土地成本应如何计算扣除，其他成本应该如何计算扣除？
9．未按规定实际支付土地价款，或者支付价款时未按照规定取得合法凭据的土地，清算时是否允许扣除？
10．经国土局批准同意，开发商拿地时用以前为政府垫付的工程款等资金抵顶土地出让
金。这部分土地出让金，没有土地出让金票据，能否扣除？
11．母公司购得土地，款项全额支付，并取得收据。拍得土地后，注册全资子公司，作为开发此地的项目公司，与土地局签定合同补充条款，将土地的受让人变更为子公司，相关税费及土地证由子公司办理，总公司支付的土地价款作为两家公司往来款项。土地出让金专用票据的付款单位为总公司，在计算土地增值税的扣除项目时，此票据是否允许扣除土地价款？
12．开发商与国土部门签订了土地出让合同，代政府完成拆迁或支付拆迁补偿费，并以此抵顶土地出让金，抵顶部分未支付地价款，无票据，差额部分支付了地价款并取得票据。抵顶部分能否扣除？
13．改制企业按照政府改制文件取得土地使用权，无票据，清算时土地成本如何扣除？ 14．房地产企业，支付拆迁补偿费应取得什么票据？ 15．开发项目涉及“拆迁安置”的，开发成本应如何计算？
16．单栋建筑物含有不同类型的房地产的，清算时，其建筑成本应该如何计算分摊？ 找讲师、公开课，上诺达名师网，中国最大的培训平台 http://qy.thea.cn/
17．国税发[2006]187号，“销售已装修的房屋”中的“房屋装修费”应如何理解？ 18．清算时，开发项目涉及到甲供材发票是否允许直接扣除？涉及到混合销售业务的对开发公司所取得的票据应如何把握？
19．在土地增值税清算时，企业支出已取得合法凭据但未实际支付的部分（例如：工程款）可否计入扣除项目？
20．公共配套设施租赁业务应该如何计算征收土地增值税？
21．清算时，对开发公司“在小区外部为政府建设公益性设施发生的费用”是否允许
扣除？
22．规划外发生的项目内建设支出，是否允许扣除？
23．计算土地增值税时，“营销设施建造费用”是否允许计入开发成本扣除？
24．房地产企业同时开发多个项目，不能明确划分所属项目的共同费用、开发间接费，清算时如何计算扣除？
25．为什么土地增值税清算时企业的开发费用不据实扣除，而是按照成本的5—10%计算扣除，这样做的用意是什么？
26．房地产企业向个人、其他单位（含关联方）借款，费用是否可以扣除？委托其他单位、个人向金融机构借款，费用是否可以扣除？取得个人、单位委托银行借款，费用是否可以扣除？取得集团内部统借统还借款，费用是否可以扣除？ 27．为什么必须区分开发间接费和开发费用？ 28．清算后销售尾盘，应如何计算缴纳土地增值税？
‖培训对象‖各房地产企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。
‖资 料‖本次专题配套讲义、政策辑要与案例集资料。
‖培训时间‖2015年8月12日至14日（8月12日全天报到,13-14日两天课程）‖培训地点‖广州
‖相关费用‖人民币2980元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。↘ 如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。‖增值服务‖☆ 参会学员可享受我公司网站会员积分赠送服务；如税法查询、纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。
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业营改增过渡期准备及税务稽查重点问题解析专题”光盘一张。☆ 参会学员可同时获得我公司出版的房地产“财税qq答疑”手册一本。
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第二篇：房地产营改增问题
关于房地产业营改增几个问题
1.问题：房开企业将在建工程项目划转给全资的物业公司，是否需缴纳土地增值税？ 回复：房地产开发企业将在建工程划转给物业公司因涉及到所有权转移，因而按照土地增值税暂行条例及其实施细则的的规定，必须确认土地增值税计算缴纳土地增值税。
2.问题：营改增后交政府的费用如土地费、市政配套费等预计会有进项税额抵扣吗? 回复：营改增后缴纳的土地出让金是否可以抵扣问题是一直是营改增的难题之一，但总体的方向中可以抵扣，但有可能不是一次性抵扣而是分期抵扣。但对房地产开发企业而言，一定是在整个项目清算前抵扣。至于市政配套费，由于本身并没有负担增值税，因而，主流的观点是不存在（不是不让）进项抵扣，但也有观点主张按一定的综合抵扣率进行抵扣。
3.问题：政府回购房有哪些优惠税收政策？
回复：政府回购房，除了经济适用房，其他一律没有优惠，按照销售不动产进行所有的税收处理
4.问题：营改增，房产公司的尾盘的房子在政策前面先做销售还是？？？，该如何操作？ 回复：营改增的政策尚未明确，因而有关营改增过程中尾盘销售应当如何处理很不好说，但从目前的有关消息分析，老项目老办法，新项目新办法，因而初步估计营改增前已经开发并开始销售的房产，在营改增后应当还是继续征收营业税，或者采取简易的方式征收增值税
5、问题：房地产业纳税人处置办理产权登记的地下车位等附属设施如何征收营业税？ 回复：签订销售合同，销售地下车位和附属设施，无论是否办理产权登记，应按规定征收销售不动产营业税。（地下车位及其他附属设施只要进行销售，有销售合同并入营业额，征收营业税。如若签订的是租赁合同，那就征收租赁业营业税，只要建了地下车位和附属设施给业户用，无论购买还是租赁，只是税目不同，税率都为5%，一个是租赁业营业税，一个为销售不动产营业税）。
6、问题：销售小产权房是否征收营业税？
回复：销售小产权房应按规定征收销售不动产营业税，（小产权房是一时半不出来房产证，用自有土地建出来的）。
7、问题：房地产业纳税人按拆一还一方式实行回迁安置的如何确定其营业税纳税义务发生时间？
回复：房地产业纳税人按拆一还一方式实行回迁安置的对偿还面积与拆迁面积相等的部分，其营业税纳税义务发生时间为办理交房手续的当天。
8、问题：如何确定回迁安置房的计税依据？
回复：对建设安置回迁房的，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，由当地税务机关按照同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。对纳税人以自己名义立项，再改纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房的，土地价款是纳税人不承担的，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，在核定计税依据时，土地没付款，不包括回迁安置房所属地方土地价款，只要没付出，就不把金额核上。
9、问题：房地产开发企业在取得预售证之前以诚意金、意向金等名义收取的款项是否征收营业税？
回复：在取得预售证前可以不征收，一旦取得预售证要申报缴纳税款，诚意金转为预收款，转为预收款的当天为纳税义务发生的时间。
10、房地产业税收清查的重点？
回复：
1、房地产企业是否存在低价销售的行为，有无价格明显偏低，而无正当理由的情况，关联企业之间销售价格是否合理。
2、各种以房地产抵债、无偿赠予房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、是否按照规定申报纳税。
3、拆迁补偿或者安置等行为是否按规定申报纳税。
4、车位、阁楼、地下室等附属设施，销售收入是否申报纳税。
5、农村集体组织、社区委员会、房地产开发企业所取得的小产权房收入、棚户区改造收入，是否申报纳税。
6、销售房产预收款或预收定金分期收款合同约定的时间应收取而未收取的销售款是否申报纳税，采取银行按揭贷款购房的取得的按揭贷款是否申报纳税。
11、营改增以后对房地产业税负影响分析？
回复：假定三个条件
1、营改增前后房地产开发企业含税收入总额和含税的成本保持一致。
2、营改增前后,房地产开发企业使用税费营业税为5%，假定房地产增值税税率为11%。
3、营改增前后,房地产开发企业房屋可抵扣的进项税额对应成本全部计入到价税扣除范围内。取得的可抵扣进项税额占房地产售房收入比重不会超过10%前提下，房地产行业税负只增不减。
8、土地使用税
房地产业将土地证办到买房人户后，可以减少应税土地面积。（有人咨询买完房是否能按开完发票的减少土地？不行。什么时候把土地证分割到买房户后，由土地局第几科出具证明，报到征收单位，给你减除土地依据，有依据后土地使用税可以不交。如果土地登记信息不变更，不报土地变更信息表，土地使用税不能免于缴纳）。
注意：房地产企业在移交回迁安置房时，应按计税价格为安置人全额开据不动产销售发票。安置房在销售时按差额征税的，以不动产销售发票为扣除凭据。
注意：个人所得税明细申报（汇缴时工资费用据实填，个人所得税明细申报表工资部分要和企业所得税纳税申报表工资费用相等）。
注意：营改增，自查税款如果是写当期税款只认当期应申报缴纳税款，补交税款要重新补交，并按照偷税漏税处罚。
总结：在现实情况下，营改增不可能降低房地产企业税负，营改增之后将增加房地产企业整体税负2%-3%。
第三篇：营改增政策解析
营改增政策解析
授课提纲
模块一：营改增原因分析与改革进程
模块二：增值税的征税范围与税率、征收率
模块三：纳税人、扣缴义务人的规定
模块四：一般纳税人纳税操作
模块五：小规模纳税人纳税操作
模块六：过渡政策
模块一：营改增原因分析与改革进程
（一）营改增原因分析
增值税可以避免重复征税
避免重复征税是以抵扣链条完整为前提的如果抵扣链条不完整，会出现什么结果？
（二）改革进程
模块二：增值税的征税范围及税率、征收率
问题：营改增范围
是否营改增 一般纳税人税率或营业税税率
1.汽车租金
2.房屋租金
3.转让专利权
4.航空公司出租飞机，不配备操作人员
5.航空公司出租飞机，配备操作人员
6.代理报关服务
7.广告服务
8.软件开发
9.工程设计
10.工程建筑
（一）营改增范围、税率、征收率 征税范围 税率 征收率
交通运输业 11% 3%
部分现代服务业 有形动产租赁 17% 研发和技术服务 6% 信息技术服务
文化创意服务
物流辅助服务
鉴证咨询服务
“1”：交通运输业
暂不包括铁路运输，但包含轨道交通运输
经营快递业务、在旅游景点经营索道业务暂不属于本次营改增范围
远洋运输的程租、期租业务；航空运输的湿租业务属于交通运输业的征税范围
远洋运输的光租业务、航空运输的干租业务，属于有形动产租赁
快递业务是否营改增？
单位和个人从事快递业务按“邮电通信业”税目征收营业税
实际执行中
有快递经营许可证：邮电通信业，不改增值税
无快递经营许可证：运输业或货代业征税，改增值税
出租车公司向出租车司机收取的管理费用
出租车属于出租车公司的
按照“陆路运输服务”征收增值税
出租车属于出租车司机的不征收增值税
“6”：部分现代服务业
围绕制造业、文化产业、现代物流产业等提供技术性、知识性服务的业务活动。
研发和技术服务
信息技术服务
文化创意服务
物流辅助服务
有形动产租赁服务
鉴证咨询服务
（1）研发和技术服务
包括研发服务、技术转让服务、技术咨询服务、合同能源管理服务、工程勘察勘探服务。
技术转让服务：转让专利或者非专利技术的所有权或者使用权的业务活动
（2）信息技术服务
利用计算机、通信网络等技术对信息进行生产、收集、处理、加工、存储、运输、检索和利用，并提供信息服务的业务活动。包括软件服务、电路设计及测试服务、信息系统服务和业务流程管理服务。
（3）文化创意服务
包括设计服务、商标著作权转让服务（包括商誉和特许经营权转让服务）、知识产权服务、广告服务（含广告代理服务）和会议展览服务（含会议展览代理服务）。
注意： 广告服务:包括广告的策划、设计、制作、发布、播映、宣传、展示等。
组织安排会议或展览的服务按照“会议展览服务”征收增值税
（4）物流辅助服务
包括航空服务、港口码头服务、货运客运场站服务、打捞救助服务、货物运输代理服务、代理报关服务、仓储服务和装卸搬运服务。
财税[2012]86号：港口设施经营人收取的港口设施保安费按照“港口码头服务”征收增值税
（5）有形动产租赁服务
包括有形动产融资租赁和有形动产经营性租赁。
远洋运输的光租业务、航空运输的干租业务，属于有形动产租赁，按照“有形动产租赁服务”而非“交通运输业”征收增值税。
（6）鉴证咨询服务
包括认证服务、鉴证服务和咨询服务。
建筑图纸审核服务、环境评估服务、医疗事故鉴定服务，按照“鉴证服务”征收增值税；代理记账服务按照“咨询服务”征收增值税
问题解析：营改增范围（1）
是否营改增 一般纳税人税率或营业税税率
1.汽车租金 T（有形动产租赁）17%
2.房屋租金 F（不动产租赁，缴纳营业税）5% 3.转让专利权 T（研发和技服）6%
4.航空公司出租飞机，不配备操作人员 T（干租，有形动产租赁）17% 5.航空公司出租飞机，配备操作人员 T（湿租，交通运输业）11%
问题解析：营改增范围（2）
是否营改增 一般纳税人税率或营业税税率
6.代理报关服务 T（物流辅助服务）6% 7.广告服务 T（文化创意服务）6% 8.软件开发 T（信息技术服务）6% 9.工程设计 T（文化创意服务）6%
10.工程建筑 F（建筑业，继续征收营业税）3%（营业税税率）
增值税和营业税的征税范围
所得来源地的判断标准
流转税的判断标准≠所得税的判断标准
营改增：在中华人民共和国境内（以下称境内）提供交通运输业和部分现代服务业服务（以下称应税服务）的单位和个人，为增值税纳税人。
所得来源地判定的一般规则
属人原则 境内的单位或者个人提供的应税服务所获得的收入，无论劳务发生在境内还是境外，都属于境内的所得
属地原则 只要应税服务接受方在境内，无论提供方是否在境内，都属于境内应税服务
境内的含义：属地+属人
在境内提供应税服务，是指应税服务提供方或者接受方在境内。
下列情形不属于在境内提供应税服务：
境外单位或者个人向境内单位或者个人提供完全在境外消费的应税服务。
应税服务的提供方为境外单位或者个人；
境内单位或者个人在境外接受应税服务；
所接受的服务必须完全发生在境外并在境外消费（包括提供服务的连续性和完整性，以及服务的开始和结束均在境外【含中间环节】）。
境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。
财政部和国家税务总局规定的其他情形。
营改增的影响
试点地区的试点行业业务量是升是降?
试点地区的试点行业税负是升是降？
试点行业小规模纳税人
试点行业一般纳税人
（二）视同提供应税服务
向其他单位或者个人无偿提供交通运输业和部分现代服务业服务，但以公益活动为目的或者以社会公众为对象的除外。
财政部和国家税务总局规定的其他情形
注意视同提供应税劳务与非营业活动的区别
非营业活动
1.非企业性单位按照法律和行政法规的规定，为履行国家行政管理和公共服务职能收取政府性基金或者行政事业性收费的活动。
2.单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供交通运输业和部分现代服务业服务。
3.单位或者个体工商户为员工提供交通运输业和部分现代服务业服务。
4.财政部和国家税务总局规定的其他情形。
（三）混合销售行为
一项行为既涉及到增值税的征税范围又涉及到营业税的征税范围。
税务处理问题
以纳增值税为主的纳税人的混合销售行为纳增值税
以纳营业税为主的纳税人的混合销售行为纳营业税
（四）兼营非应税劳务
多项行为既涉及到增值税的征税范围又涉及到营业税的征税范围。
税务处理
能够分开核算，分别纳税
未分别核算的，由主管国家税务局、地方税务局分别核定货物、增值税应税劳务的销售额和营业税应税劳务的营业额。
（五）零税率和免税的规定（1）
零税率≠免税
零税率的具体实现方式
（1）一般计税方法：免抵退
（2）简易计税方法：免税
（五）零税率和免税的规定（2）行业 零税率项目 免税项目
交通运输业 资质完备的国际运输服务 资质不完备的国际运输服务
研发和技术服务 向境外单位提供的研发服务（1）工程、矿产资源在境外的工程勘察勘探服务
（2）向境外单位提供的技术转让服务、技术咨询服务、合同能源管理服务（但不包括合同标的物在境内的合同能源管理服务）
信息技术
向境外单位提供的软件服务、电路设计及测试服务、信息系统服务、业务流程管理服务
文化创意 向境外单位提供的设计服务（不包括对境内不动产提供的设计服务）（1）会议展览地点在境外的会议展览服务
（2）向境外单位提供的商标著作权转让服务、知识产权服务（3）广告投放地在境外的广告服务
物流服务
（1）存储地点在境外的仓储服务
（2）向境外单位提供的物流辅助服务（仓储服务除外）
有形动产租赁
标的物在境外使用的有形动产租赁服务
鉴证咨询
向境外单位提供的认证服务、鉴证服务、咨询服务（但不包括对境内货物或不动产的认证服务、鉴证服务和咨询服务）
模块三：纳税人、扣缴义务人的规定 类型 划分标准
1.生产企业 年销售额50万元
2.商业企业 年销售额80万元
3.应税服务 年销售额500万元
4.年应税销售额超过小规模纳税人标准的其他个人 按小规模纳税人纳税
5.非企业性单位、不经常发生应税行为的企业 可选择按小规模纳税人纳税
未达到上述标准，但会计核算健全，能准确提供税务资料，也可以申请一般纳税人资格
注意：销售额含扣除前、免税、减税数额
（一）计税方法
小规模纳税人：简易计税方法
应纳税额=不含税销售额×征收率
一般纳税人：规范化的计税方法
应纳税额=销项税额-进项税额
（二）特殊规定
试点纳税人中的一般纳税人提供的公共交通运输服务（包括轮客渡、公交客运、轨道交通、出租车），可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。
试点纳税人中的一般纳税人，以试点实施之前购进或者自制的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，试点期间可以选择适用简易计税方法计算缴纳增值税。
试点纳税人在试点实施前签订的尚未执行完毕的租赁合同，在合同到期日之前继续按照现行营业税政策规定缴纳营业税。
（三）扣缴义务人的规定
境外单位或者个人在境内提供应税服务，在境内未设有经营机构的，以其代理人为增值税扣缴义务人；在境内没有代理人的，以接受方为增值税扣缴义务人。
符合下列情形的，按照《试点实施办法》规定代扣代缴增值税：
以境内代理人为扣缴义务人的，境内代理人和接受方的机构所在地或者居住地均在试点地区。
以接受方为扣缴义务人的，接受方的机构所在地或者居住地在试点地区。
不符合上述情形的，仍按照现行营业税有关规定代扣代缴营业税
扣缴税种的规定
是否有境内代理人 境内代理人机构所在地 劳务接受方机构所在地 扣缴税种
有 试点地区 试点地区 增值税
有
试点地区 非试点地区 营业税
有 非试点地区 试点地区 营业税
无
不适用 试点地区 增值税
无 不适用 非试点地区 营业税
国际运输劳务 情形 税务处理
与我国政府达成双边运输免税安排的国家和地区的单位或者个人，向境内单位或者个人提供的国际运输服务 免税
未与我国政府达成双边运输免税安排的国家和地区的单位或者个人，向境内单位或者个人提供的国际运输服务，按规定应扣缴增税 试点期间扣缴义务人暂按3%的征收率代扣代缴增值税
应扣缴税额=接受方支付的价款÷（1+征收率）×征收率
模块四：一般纳税人纳税操作
应纳税额=销项税额-进项税额
一、销项税额的确定及账务处理
二、销售使用过的固定资产
三、进项税额的确定及账务处理
四、应纳税额的计算及账务处理
某咨询公司的案例
试点地区某咨询公司（增值税一般纳税人）2012年11月向A公司提供咨询劳务，双方约定的含增值税价格为10.6万元。2012年11月份该咨询公司完成了咨询服务，但由于A公司资金紧张，未按合同约定付款。2013年6月支付了11万元款项，其中0.4万元为延期付款利息。请问该咨询公司应如何计算销项税额？如何进行账务处理？
一、销项税额的确定及账务处理
销项税额=销售额×税率
（一）销售额的一般规定：全部价款和价外费用
价外费用（实属价外收入）是指价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费，但不包括代为收取的政府性基金或者行政事业性收费。
销售额=含税销售额/（1+税率）
案例——一般纳税人提供应税服务的账务处理
甲公司为增值税一般纳税人，2012年12月9日对外提设计服务取得含增值税收入106万元，开具增值税专用发票注明价款100万元，增值税额6万元
试点前：
借：应收账款
1060000
贷：主营业务收入
1060000
借：营业税金及附加 53000
贷：应交税费——营
53000
试点后：
借：应收账款
1060000
贷：主营业务收入
1000000
应交税费——增（销）60000
咨询公司的账务处理？
咨询业务完成时
借：应收账款
106000
贷：主营业务收入
100000
应交税费-应交增值税（销项税额）6000
收到款项时
借：银行存款
110000
贷：应收账款
106000
主营业务收入
3773.58
应交税费-应交增值税（销项税额）226.42
（二）营改增对差额征税的处理
营业税中差额征税的规定——原有规定
营改增的过渡政策
支付给试点纳税人的 抵扣进项税额
支付给非试点纳税人的 差额征税
营改增后对差额征税的处理
第1步：支付给谁 第2步 第3步 第4步 第5步
①支付给试点纳税人 取得扣税凭证，抵扣进项税额 记入“进项税额” 填入附表二 转入主表
②支付给非试点纳税人 差额计税
允许扣除价款的项目应符合国家有关营业税差额征税政策规定 记入“营改增抵减的销项税额” 附表
一、附表三
试点纳税人与非试点纳税人的划分
非试点纳税人
试点地区不按照《试点实施办法》缴纳增值税的纳税人和非试点地区的纳税人
1.交通运输业的具体规定
营业税
纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额。
（1）支付给试点纳税人
试点纳税人与非试点纳税人的划分
非试点纳税人：试点地区不按照《试点实施办法》缴纳增值税的纳税人和非试点地区的纳税人
支付给试点纳税人，一般情况下的处理
取得增值税专用发票，抵扣进项税额
未取得增值税专用发票，不得抵扣进项税额；也不得差额计税
案例
试点地区A运输公司（增值税一般纳税人）收取联运运费111万，将其中的88.8万元（含增值税）支付给试点地区B运输公司，取得增值税专用发票
如果B运输公司属于增值税一般纳税人
借：主营业务成本
800000
应交税费——应交增值税（进项税额）88000
贷：银行存款（或应付账款）
888000
填入附表2的第2行
如果B运输公司属于增值税小规模纳税人
借：主营业务成本
825840
应交税费——应交增值税（进项税额）62160
贷：银行存款（或应付账款）
888000
填入：附表2的第2行，金额“价税合计”，税额=金额×7%
附表2：本期进项税额明细（节选）
一、申报抵扣的进项税额
项目 栏次 份数 金额 税额
（一）认证相符的税控增值税专用发票 1=2+3
其中：本期认证相符且本期申报抵扣 2
前期认证相符且本期申报抵扣 3
（二）其他扣税凭证 4=5+6+7+8
（2）支付给非试点纳税人
试点纳税人提供应税服务，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，允许其以取得的全部价款和价外费用，扣除支付给非试点纳税人价款后的余额为销售额。
非试点纳税人
试点地区不按照《试点实施办法》缴纳增值税的纳税人和非试点地区的纳税人
非试点纳税人的范围
铁路运输部门？
非试点地区的运输公司？
国际运费？
试点纳税人（一般纳税人）差额征税的会计处理
在“应交税费——应交增值税”科目下增设“营改增抵减的销项税额”专栏
企业接受应税服务时，按规定允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）”科目，按实际支付或应付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按实际支付或应付的金额，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。
对于期末一次性进行账务处理的企业，期末，按规定当期允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）”科目，贷记“主营业务成本”等科目。
案例
某运输公司收取联运运费111万，将其中的88.8万元支付给内蒙古地区的运输公司，取得运费结算单据
收取款项时
借：银行存款
1110000
贷：主营业务收入
1000000
应交税费——应交增值税（销项税额）110000
支付款项时
借：主营业务成本
800000
应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）88000
贷：银行存款（或应付账款）
888000
填入附表
1、附表3
附表1：本期销售情况明细（节选）
合计 应税服务扣除项目本期实际扣除金额 扣除后
销售额 销项（应纳）税额 价税合计 含税（免税）销售额 销项（应纳）税额
9=1+3+5+7 10=2+4+6+8 11=9+10 12 13=11-12 14=13÷（100%+税率或征收率）×税率或征收率
11%税率
附表3：应税服务扣除项目明细（节选）
项目及栏次 本期应税服务价税合计额（免税销售额）应税服务扣除项目
期初余额 本期发生额 本期应扣除金额 本期实际扣除金额 期末余额2 3 4=2+3 5（5≤1且5≤4）6=4-5
11%的应税服务
附表1：本期销售情况明细（节选）
合计 应税服务扣除项目本期实际扣除金额 扣除后
销售额 销项（应纳）税额 价税合计 含税（免税）销售额 销项（应纳）税额
9=1+3+5+7 10=2+4+6+8 11=9+10 12 13=11-12 14=13÷（100%+税率或征收率）×税率或征收率
11%税率
案例
试点地区A运输公司收取联运运费111万，将其中的88.8万元支付给试点地区B水路运输公司，取得运费结算单据
既不能抵扣进项税额；也不能差额纳税
借：主营业务成本
888000
贷：银行存款（或应付账款）888000
2.试点物流企业的具体规定
试点物流企业
经国家发改委和国家税务总局联合确认纳入试点名单的物流企业及所属企业
营业税
试点物流企业从事运输、仓储业务，应以取得的全部运输业务收入减去付给其他运输企业的运费后的余额为营业额计算征收营业税，取得的全部仓储收入减去付给其他仓储合作方的仓储费后的余额为计税营业额。
3.勘察设计单位的具体规定
对勘察设计单位将承担的勘察设计劳务分包或转包给其他勘察设计单位或个人并由其统一收取价款的，以其取得的勘察设计总包收入减去支付给其他勘察设计单位或个人的勘察设计费后的余额为营业税计税营业额。
4.有形动产融资租赁
经中国人民银行、外经贸部和国家经贸委批准经营融资租赁业务的单位从事融资租赁业务的，以其向承租者收取的全部价款和价外费用（包括残值）减除出租方承担的出租货物的实际成本后的余额为营业额。
5.代理业务的具体规定
纳税人从事代理业务，应以其向委托人收取的全部价款和价外费用减除现行税收政策规定的可扣除部分后的余额为计税营业额。
（1）广告代理业
从事广告代理业务的，以其全部收入减去支付给其他广告公司或广告发布者（包括媒体、载体）的广告发布费后的余额为营业额。
纳税人从事广告代理业务时，委托广告发布单位制作并发布其承接的广告，无论该广告是通过何种媒体或载体（包括互联网）发布，无论委托广告发布单位是否具有工商行政管理部门颁发的《广告经营许可证》，纳税人都可以差额计税——允许扣除广告发布费
营改增中广告服务的界定
广告服务，是指利用图书、报纸、杂志、广播、电视、电影、幻灯、路牌、招贴、橱窗、霓虹灯、灯箱、互联网等各种形式为客户的商品、经营服务项目、文体节目或者通告、声明等委托事项进行宣传和提供相关服务的业务活动。包括广告的策划、设计、制作、发布、播映、宣传、展示等。
广告代理业
支付的广告策划、设计、制作等费用
必须取得增值税专用发票，才能够抵扣进项税额；不得差额计税
支付的广告发布费
支付给试点纳税人
必须取得增值税专用发票，可以抵扣进项税额
未取得增值税专用发票，不得抵扣进项税额，不得差额计税
支付给非试点纳税人
差额计税
案例
试点地区某广告公司在此次“营改增”试点中被认定为一般纳税人。2013年1月10日，其与客户签订了一份广告代理合同，合同含税总价为1060万元，该广告公司又与江西省电视台签订广告发布合同，合同金额为636万元。该广告于2月10日发布，广告公司收到江西省电视台开具的广告发布营业税发票，金额为636万。
注：广告公司支付了江西省电视台全额费用，但只收到客户80%的合同款，该广告公司应如何进行会计核算？
解析
不含税价=1060÷（1+6%）=1000（万元）
（1）广告发布时
借：银行存款
8480000
应收账款
2120000
贷：主营业务收入
10000000
应交税费—应交增值税（销项税额）600000
（2）收到符合条件的可以差额纳税发票时
借：应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）360000
主营业务成本
600000
贷：银行存款
6360000
（2）无船承运业务
纳税人从事无船承运业务，以其向委托人收取的全部价款和价外费用扣除其支付的海运费以及报关、港杂、装卸费用后的余额为计税营业额申报缴纳营业税。
（3）代理报关业务
纳税人从事代理报关业务，以其向委托人收取的全部价款和价外费用扣除以下项目金额后的余额为计税营业额申报缴纳营业税：
支付给海关的税金、签证费、滞报费、滞纳金、查验费、打单费、电子报关平台费、仓储费
支付给检验检疫单位的三检费、熏蒸费、消毒费、电子保险平台费；
支付给预录入单位的预录费；
国家税务总局规定的其他费用。
（4）包机业务
对包机公司向旅客或货主收取的运营收入，应按“服务业——代理”项目征收营业税，其营业额为向旅客或货主收取的全部价款和价外费用减除支付给航空运输企业的包机费后的余额。
（5）货运代理
属于代理业。
纳税人从事代理业务，应以其向委托人收取的全部价款和价外费用减除现行税收政策规定的可扣除部分后的余额为计税营业额。
在征收营业税情形下，各地允许扣除的部分略有不同。
①支付给试点纳税人
试点纳税人与非试点纳税人的划分
非试点纳税人：试点地区不按照《试点实施办法》缴纳增值税的纳税人和非试点地区的纳税人。
一般情况下
取得增值税专用发票，抵扣进项税额。
未取得增值税专用发票，不得抵扣进项税额；也不得差额计税。
案例
试点地区A货代公司收取代理运费106万，将其中的80万元（含增值税）支付给试点地区B运输公司，取得增值税专用发票
解析
情形 账务处理 填表 试点地区运输公司属于增值税一般纳税人 借：主营业务成本
720720.72
应交税费——增（进）79279.28
贷：银行存款
800000 填入附表2的第2行
如果试点地区B运输公司属于增值税小规模纳税人 借：主营业务成本
744000
应交税费——增（进）56000
贷：银行存款
800000 附表2的第2行 金额:价税合计 税额=金额×7%
②支付给非试点纳税人
试点纳税人提供应税服务，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，允许其以取得的全部价款和价外费用，扣除支付给非试点纳税人价款后的余额为销售额。
非试点纳税人
试点地区不按照《试点实施办法》缴纳增值税的纳税人和非试点地区的纳税人
非试点纳税人的范围
试点地区的铁路运输部门？
非试点地区的运输公司？
国际运费？
试点纳税人差额征税的会计处理
一般纳税人的会计处理
在“应交税费——应交增值税”科目下增设“营改增抵减的销项税额”专栏
企业接受应税服务时，按规定允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）”科目，按实际支付或应付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按实际支付或应付的金额，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。
对于期末一次性进行账务处理的企业，期末，按规定当期允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）”科目，贷记“主营业务成本”等科目。
案例
试点地区A货代公司收取代理运费106万，将其中的80万元（含增值税）支付给内蒙古地区的运输公司，取得运费结算单据
借：主营业务成本
754716.98
应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）45283.02
贷：银行存款（或应付账款）
800000
填入附表
1、附表3
6.特殊规定：国际货代
试点纳税人中的一般纳税人提供国际货物运输代理服务，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，其支付给试点纳税人的价款，也允许从其取得的全部价款和价外费用中扣除；其支付给试点纳税人的价款，取得增值税专用发票的，不得从其取得的全部价款和价外费用中扣除。
特殊规定形成的原因——支付给境内单位
试点地区的单位和个人提供的国际运输服务适用增值税零税率或免税
国际运输服务，是指：
1.在境内载运旅客或者货物出境；
2.在境外载运旅客或者货物入境；
3.在境外载运旅客或者货物。
财税【2012】86号：营改增试点地区的试点纳税人提供的往返台湾、香港、澳门的交通运输服务以及在台湾、香港、澳门提供的交通运输服务，适用增值税零税率
零税率的处理
如果属于适用增值税一般计税方法的 实行免抵退税办法
如果属于适用简易计税方法的 实行免征增值税办法
支付给境外单位的国际运费
与我国政府达成双边运输免税安排的国家和地区的单位或者个人，向境内单位或者个人提供的国际运输服务
免税
未与我国政府达成双边运输免税安排的国家和地区的单位或者个人，向境内单位或者个人提供的国际运输服务
应扣缴增值税=接收方支付的价款/（1+征收率3%）×征收率3%
7.扣除价款凭证的规定
支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于增值税或营业税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证。
支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证。
支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。
国家税务总局规定的其他凭证。
总结：营改增后对差额征税的处理
第1步：支付给谁 第2步 第3步 第4步 第5步
①支付给试点纳税人 取得扣税凭证，抵扣进项税额 记入“进项税额” 填入附表二 转入主表
②支付给非试点纳税人 差额计税
允许扣除价款的项目应符合国家有关营业税差额征税政策规定 记入“营改增抵减的销项税额” 附表
一、附表三
案例
试点地区甲运输公司是增值税一般纳税人，2013年1月取得全部收入200万元（含增值税），其中，国内客运收入188万元，支付非试点联运企业运费50万元并取得运费结算单据；销售货物取得收入12万元。假设该企业本月无进项税额，期初无留抵税额。请分析甲运输公司应如何账务处理？
解析
取得收入时
借：银行存款
200
贷：主营业务收入
179.63
应交税费——应交增值税（销项税额）
20.37
188÷（1+11%）×11%+12÷（1+17%）×17%
支付联运企业运费时
借：主营业务成本
45.05
应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）4.95
[50÷（1+11%）×11%]
贷：银行存款
假设案例中的增值税一般纳税人甲运输公司支付试点联运企业（小规模纳税人）运费50万元并取得交通运输业专用发票，其他条件不变。
试点纳税人接受试点纳税人中的小规模纳税人提供的交通运输业服务，按照取得的增值税专用发票上注明的价税合计金额和7%的扣除率计算进项税额。
支付联运小规模纳税人企业运费：
借：主营业务成本
46.5
应交税费——应交增值税（进项税额）3.5
贷：银行存款
（三）视同提供应税劳务
纳税人提供应税服务的价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生视同提供应税服务而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：
（1）按照纳税人最近时期提供同类应税服务的平均价格确定。
（2）按照其他纳税人最近时期提供同类应税服务的平均价格确定。
（3）按照组成计税价格确定。
组成计税价格=成本×（1+成本利润率）
成本利润率由国家税务总局确定。
（四）纳税义务发生时间
（1）某公司2012年12月1日出租一辆小轿车，租金5000元/月，预收对方一年租金60000元，何时发生增值税纳税义务？
（2）甲运输公司2012年12月15日接受乙企业委托运送货物，运费60万。12月25日开始运输，于2013年1月8日到达目的地，期间于12月29日收到运费40万元，2013年1月8日收到运费20万元。12月份增值税的销售额为多少？
纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；
收讫销售款项，是指纳税人提供应税服务过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税服务完成的当天。
纳税人提供有形动产租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
先开具发票的，为开具发票的当天。
问题
1.试点地区某运输公司系增值税一般纳税人，2012年11月12日销售使用过的运输车辆，该车辆系2009年5月5日购入
2.试点地区某运输公司系增值税一般纳税人，2013年11月12日销售使用过的办公桌椅，该桌椅系2012年10月5日购入，购入设备时该企业为一般纳税人
3.某食品加工厂系增值税一般纳税人，2012年11月12日销售使用过的机器设备，该设备系2009年9月8日购入，购入设备时该企业为小规模纳税人
4.某食品加工厂系增值税一般纳税人，2012年11月12日销售使用过的机器设备，该设备系2009年9月8日购入，购入设备时该企业为一般纳税人
5.某酒厂系增值税一般纳税人，2012年11月12日销售使用过的酿酒设备，该设备系2008年9月8日购入
6.试点地区某运输公司系增值税小规模纳税人，2012年11月12日销售使用过的运输车辆，该车辆系2009年5月5日购入
上述业务如何纳税？如何进行账务处理？如何填写纳税申报表？
二、销售使用过的固定资产
1.销售自己使用过的、已经抵扣进项税额的固定资产
按适用税率征收增值税；
可以开具增值税专用发票
通过“应交税费——应交增值税（销项税额）”核算
2.销售自己使用过的、不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产
按4%征收率减半征收增值税；
应开具普通发票，不得开具增值税专用发票。
通过“应交税费——未交增值税”核算
如何填写纳税申报表？
问题解析
1.试点地区某运输公司系增值税一般纳税人，2012年11月12日销售使用过的运输车辆，该车辆系2009年5月5日购入。
解析：按4%征收率减半征收增值税；
应开具普通发票，不得开具增值税专用发票。
通过“应交税费——未交增值税”核算
2.试点地区某运输公司系增值税一般纳税人，2013年11月12日销售使用过的办公桌椅，该桌椅系2012年10月5日购入，购入设备时该企业为一般纳税人。
解析：按适用税率征收增值税；
可以开具增值税专用发票
通过“应交税费——应交增值税（销项税额）”核算
3.某食品加工厂系增值税一般纳税人，2012年11月12日销售使用过的机器设备，该设备系2009年9月8日购入，购入设备时该企业为小规模纳税人。
解析：按4%征收率减半征收增值税；
应开具普通发票，不得开具增值税专用发票。
通过“应交税费——未交增值税”核算
4.某食品加工厂系增值税一般纳税人，2012年11月12日销售使用过的机器设备，该设备系2009年9月8日购入，购入设备时该企业为一般纳税人。
解析：按适用税率征收增值税；
可以开具增值税专用发票
通过“应交税费——应交增值税（销项税额）”核算
5.试点地区酒厂系增值税一般纳税人，2012年11月12日销售使用过的酿酒设备，该设备系2008年9月8日购入。
解析：按4%征收率减半征收增值税；
应开具普通发票，不得开具增值税专用发票。
通过“应交税费——未交增值税”核算
6.试点地区某运输公司系增值税小规模纳税人，2012年11月12日销售使用过的运输车辆，该车辆系2009年5月5日购入。
小规模纳税人纳税操作时进行介绍
三、进项税额的确定及账务处理
准予抵扣的进项税额
不得抵扣的进项税额
进项税额转出
1.准予抵扣的进项税额
（1）从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额
（2）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额
（3）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额
问题解析：运费进项税额的抵扣 试点地区一般纳税人 能否抵扣 抵多少
1.委托试点地区运输公司（一般纳税人）运输货物，取得增值税专用发票
2.委托试点地区运输公司（小规模纳税人）运输货物，取得税局代开的增值税专用发票
3.委托试点地区运输公司（一般纳税人）运输货物，取得运费结算单据
4.委托试点地区铁路局运输货物，取得运费结算单据
5.委托非试点单位运输公司运输货物，取得运费结算单据
（4）接受交通运输业服务，除取得增值税专用发票外，按照运输费用结算单据上注明的运输费用金额和7%的扣除率计算的进项税额。
接受试点地区一般纳税人提供的交通运输服务
增值税专用发票上的增值税额
接受试点纳税人中的小规模纳税人提供的交通运输业服务
价税合计× 7%
从试点地区取得的营改增以后开具的运输费用结算单据（铁路运输费用结算单据除外）不得作为增值税扣税凭证。
接受非试点地区的纳税人提供的交通运输服务：运输费用金额×7%
问题解析：运费进项税额的抵扣
试点地区的一般纳税人 能否抵扣 抵多少
1.委托试点地区运输公司（一般纳税人）运输货物，取得增值税专用发票
2.委托试点地区运输公司（小规模纳税人）运输货物，取得税局代开的增值税专用发票
3.委托试点地区运输公司（一般纳税人）运输货物，取得运费结算单据
4.委托试点地区铁路局运输货物，取得运费结算单据
5.委托非试点单位运输公司运输货物，取得运费结算单据
（5）接受境外单位或者个人提供的应税服务，从税务机关或者境内代理人取得的解缴税款的中华人民共和国税收通用缴款书上注明的增值税额。
纳税人凭通用缴款书抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
案例——一般纳税人（应税服务）
甲公司为增值税一般纳税人，2012年12月15日接受A公司提供的设计劳务，取得增值税专用发票价款40万元，注明增值税额2.4万元。
试点前：
借：主营业务成本 424000
贷：应付账款
424000
试点后：
借：主营业务成本
400000
应交税费——增值税（进项税额）24000
贷：应付账款
424000
2.不得抵扣的进项税额
纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
增值税扣税凭证
增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票、运输费用结算单据和通用缴款书
纳税人需特别关注事项（增值税专用发票的使用）
我国现行增值税管理实行的是购进扣税法，凭发票抵扣。
试点纳税人提供的应税服务适用销售额特别规定的，如果在试点区域购买应税服务，不索取增值税专用发票等扣税凭证，不得适用销售额特别处理规定。
纳税人需特别关注事项（纳税申报）
对于取得的进项税额扣税凭证，纳税人需在规定期限内进行认证，并在认证通过当月抵扣，未通过认证、比对的，不得作为进项税额进行抵扣。
增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、运输费用结算单据都有必须在发票开具之日起180天内认证、抵扣的时限规定。
问题：进项税额的抵扣 情形 能否抵扣 原因
1.某电梯厂购入材料用于生产电梯，该电梯用于销售
2.某电梯厂购入材料用于生产电梯，该电梯用于本企业修建大楼
3.某企业购入面粉，将其作为福利分发给本厂职工
4.某企业购入材料，用于进行专利权的研发
5.某药厂购入机器设备，该设备既用于生产应税药品，也用于生产免税药品
2.不得抵扣的进项税额
（1）用于适用简易计税方法计税项目、非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、接受加工修理修配劳务或者应税服务。
非增值税应税项目，是指非增值税应税劳务、转让无形资产（专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权除外）、销售不动产以及不动产在建工程。
个人消费，包括纳税人的交际应酬消费。
不允许抵扣进项税额的固定资产、专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁，仅指专用于上述项目的固定资产、专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁。
问题解析：进项税额的抵扣 情形 能否抵扣 原因
1.某电梯厂购入材料用于生产电梯，该电梯用于销售
2.某电梯厂购入材料用于生产电梯，该电梯用于本企业修建大楼
3.某企业购入面粉，将其作为福利分发给本厂职工
4.某企业购入材料，用于进行专利权的研发
5.某药厂购入机器设备，该设备既用于生产应税药品，也用于生产免税药品
6.某企业因为违法经营，被执法部门依法没收的货物
7.某企业人员乘坐飞机出差支付的机票费用
8.某服装生产企业购入的小轿车
9.某运输公司购入的作为运输用车辆的小轿车
（2）非正常损失的购进货物及相关的加工修理修配劳务和交通运输业服务。
（3）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务或者交通运输业服务。
非正常损失，是指因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质的损失，以及被执法部门依法没收或者强令自行销毁的货物。
（4）接受的旅客运输服务。
（5）自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，但作为提供交通运输业服务的运输工具和租赁服务标的物的除外。
3.进项税额转出
已抵扣进项税额的购进货物、接受加工修理修配劳务或者应税服务，由于事后改变用途被用于不得抵扣进项税额情形的（简易计税方法计税项目、非增值税应税劳务、免征增值税项目除外），或者由于在产品、产成品等发生非正常损失等原因，出现不得抵扣进项税额的情形时，应做“进项税额转出”处理。
四、应纳税额的计算及账务处理
应纳税额=销项税额-进项税额
账务处理
应交税费下设三个与增值税有关的明细账
应交增值税
未交增值税
增值税检查调整
1.应交增值税
借方专栏
（1）进项税额；（已经介绍过）
（2）已交税金；
（3）减免税款；
（4）出口抵减内销产品应纳税额；（出口退税用）
（5）转出未交增值税；
（6）营改增抵减的销项税额；（已经介绍过）
贷方专栏
（7）销项税额；（已经介绍过）
（8）出口退税；（出口退税用）
（9）进项税额转出；（已经介绍过）
（10）转出多交增值税。
“已交税金”专栏
本月缴纳本月的增值税款
12月15日缴纳12月1~10日应该缴纳的增值税10万元
借：应交税费——应交增值税（已交税金）10
贷：银行存款
“减免税款”专栏
反映企业按规定直接减免的增值税款
财税[2012]15号文件的账务处理
增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税额的会计处理
增值税一般纳税人的会计处理
企业购入增值税税控系统专用设备，借记“固定资产”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交税费——应交增值税（减免税款）”科目，贷记“递延收益”科目。按期计提折旧，借记“管理费用”等科目，贷记“累计折旧”科目；同时，借记“递延收益”科目，贷记“管理费用”等科目。
企业发生技术维护费，借记“管理费用”等科目，贷记“银行存款”等科目。按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交税费——应交增值税（减免税款）”科目，贷记“管理费用”等科目。
“转出未交增值税”专栏
核算企业月终转出应缴未缴的增值税。
某企业2012年12月31日增值税账户贷方的销项税额为34000元，借方的进项税额为16000元，月末账务处理为：
借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）18000
贷：应交税费——未交增值税
18000
2013年1月份缴纳2012年12月份税款时：本月缴纳上月税额
借：应交税费——未交增值税
18000
贷：银行存款
18000
“转出多交增值税”专栏
核算企业月终转出多缴的增值税。
某企业2012年12月31日增值税账户贷方的销项税额为10000元，借方的进项税额为17000元。
月末不进行账务处理。
某企业2012年12月31日增值税账户贷方的销项税额为10000元，借方的进项税额为8000元，已交税金为9000元。月末账务处理为：
借：应交税费——未交增值税
7000
贷：应交税费——应交增值税（转出多交增值税）7000
2.未交增值税
核算一般纳税人月终时转入的应缴未缴增值税额（包括一般纳税人按征收率计算的应纳税款），转入多缴的增值税也在本明细科目核算。
模块五：小规模纳税人纳税操作
应纳税额=销售额×征收率
销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）
不得抵扣进项税额
1.增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税额的问题
小规模纳税人的会计处理
初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳的技术维护费允许在增值税应纳税额中全额抵减的，按规定抵减的增值税应纳税额应直接冲减“应交税费——应交增值税”科目。
（1）购入增值税税控系统专用设备，借记“固定资产”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交税费——应交增值税”科目，贷记“递延收益”科目。按期计提折旧，借记“管理费用”等科目，贷记“累计折旧”科目；同时，借记“递延收益”科目，贷记“管理费用”等科目。
（2）技术维护费，借记“管理费用”等科目，贷记“银行存款”等科目。按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交税费——应交增值税”科目，贷记“管理费用”等科目。
2.小规模纳税人销售使用过的固定资产
应纳税额=含税销售额÷（1+3%）×2%
问题解析：试点地区某运输公司系增值税小规模纳税人，2012年11月12日销售使用过的运输车辆，该车辆系2009年5月5日购入
3.小规模纳税人差额计税的规定
试点纳税人中的小规模纳税人提供交通运输业服务和国际货物运输代理服务，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，其支付给试点纳税人的价款，也允许从其取得的全部价款和价外费用中扣除。
小规模纳税人提供营业税改征增值税的应税服务，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，需填报《增值税纳税申报表（适用于增值税小规模纳税人）附列资料》。其他小规模纳税人不填写该附列资料。
试点纳税人差额征税的会计处理
小规模纳税人的会计处理
按规定扣减销售额而减少的应交增值税应直接冲减“应交税费——应交增值税”科目。
企业接受应税服务时，按规定允许扣减销售额而减少的应交增值税，借记“应交税费——应交增值税”科目，按实际支付或应付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按实际支付或应付的金额，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。
对于期末一次性进行账务处理的企业，期末，按规定当期允许扣减销售额而减少的应交增值税，借记“应交税费——应交增值税”科目，贷记“主营业务成本”等科目。
案例
试点地区A国际货运代理服务企业在此次“营改增”改革中被认定为小规模纳税人。2013年1月，其承接了一项国际货物运输代理业务，合同含税金额为10.3万元，其中需要支付给境外代理机构7.21万元。企业当月完成了该项业务，款项已收到并支付给境外代理机构7.21万元，收到境外代理机构签收的单据。
解析
应纳增值税=（103000-72100）÷（1+3%）×3%=900（元）
账务处理：
（1）确认收入时：
借：银行存款
103000
贷：主营业务收入
100000
应交税费--应交增值税 3000
（2）对外支付款项时：
借：应交税费—— 应交增值税 2100
主营业务成本
70000
贷：银行存款
72100
模块六：过渡政策
试点实施前，如果试点纳税人已经按照有关政策规定享受了营业税税收优惠，在剩余税收优惠政策期限内，按规定享受有关增值税优惠。
免征增值税项目
1.个人转让著作权。
2.残疾人个人提供应税服务。
3.航空公司提供飞机播洒农药服务。
4.试点纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务。
5.符合条件的节能服务公司实施合同能源管理项目中提供的应税服务。
6.台湾航运公司从事海峡两岸海上直航、空中直航业务在大陆取得的运输收入
7.随军家属就业、城镇退役士兵就业、失业人员就业
即征即退
安置残疾人的单位，实行由税务机关按照单位实际安置残疾人的人数，限额即征即退增值税的办法。
试点纳税人中的一般纳税人提供管道运输服务，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。
经人民银行、银监会、商务部批准经营融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人提供有形动产融资租赁服务，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。
跨地区税种协调
试点纳税人以机构所在地作为增值税纳税地点，其在异地缴纳的营业税，允许在计算缴纳增值税时抵减。非试点纳税人在试点地区从事经营活动的，继续按照现行营业税有关规定申报缴纳营业税。
服务提供方——机构所在地 劳务发生地 增值税/营业税
试点地区 试点地区 增值税
试点地区 非试点地区 营业税，但允许在计算缴纳增值税时抵减
非试点地区 试点地区 营业税
非试点地区 非试点地区 营业税
取得过渡性财政扶持资金的会计处理
试点纳税人在新老税制转换期间因实际税负增加而向财税部门申请取得财政扶持资金的，期末有确凿证据表明企业能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时，按应收的金额，借记“其他应收款”等科目，贷记“营业外收入”科目。待实际收到财政扶持资金时，按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他应收款”等科目。
第四篇：【北京】房企营改增及土地增值税清算实战培训(12月6日)
【北京】房企营改增及土地增值税清算实战培训(12月6日)
中房商学院官方微信平台已正式启动，欢迎新老客户关注我们。我们将会为您提供最新、最全、最优质的培训信息。
中房商学院将秉承 “唯有实战、方有实效”的宗旨，将提供房地产全方位和全产业链的优质服务，为房地产行业输送实战型的高端人才，领跑房地产培训行业。
微信公共账号：zfxedu
【课程背景】
房地产培训：房企营改增及土地增值税清算实战培训房地产企业老总对企业纳税问题往往认为是企业财务的份内工作，自身没有足够的重视。其实，战略层面的税务规划最具前瞻性，筹划效果也最明显。筹划得当可以合法节税10-30%，对于房地产企业高税负的今天，这是一笔十分巨大的数额，值得每一个房地产企业老总重新审视税务战略问题。
【特邀嘉宾】
国家税务总局分管土地增值税的官员作最权威土地增值税清算政策解读;
财政部、国税总局营改增领导小组官员分享“房地产营改增政策方向”;
同时邀请中国房地产财税咨询网总裁、清华房地产总裁班特聘教授李明俊，针对实务问题，以经手的筹划案例将房地产税收筹划秘诀大放送。
【邀请对象】
全国范围内从事地产开发的董事长、总经理、总会计师、财务总监等。
【研讨主题】
主题一：2014土地增值税清算与征管政策变化
演讲嘉宾：总局分管土增税领导
当前中国房地产税务政策走向
土地增值税清算的最新进展
房地产调控与土地增值税清算政策研究
房地产税务政策存在的漏洞与需要改进的地方
主题二：房地产、建筑营改增对房地产行业的影响
演讲嘉宾：财政部、国家税务总局流转税司领导
房地产营业税改增值税主要内容
建筑业营业税改增值税对地产行业的影响
房产税试点扩围主要内容及对地产行业的影响
房地产营业税改征增值税后房地产行业应对策略
主题三：2014房地产企业融资上市与税务筹划实战技巧
演讲嘉宾：李老师，曾就职于中海集团。北大、清华、浙大、中大、华中科大、美国内申大学等众多高校房地产总裁班兼职讲师。李老师近年来一直从事房地产行业税务筹划咨询与培训工作，出版过《合法节税》、《房地产税务筹划实务》、《房地产税务掘金》、《土地增值税应对策略》、《企业领导者如何税得香》等作品，是目前国内为数不多的既有房地产公司工作背景又专注于房地产公司税务实务咨询的专家。
第一部分 房地产企业的融资环境
钱在哪
商业银行开发贷款政策的变化和具体要求
投资银行融资及委托贷款
房地产PE基金与并购重组
境外上市与借壳融资案例
商业计划书的制作精髓
第二部分：房地产企业融资上市、并购重组过程中涉及的税务问题研究
上市利润要求与税务管理之矛盾
两帐合一及利润阳光化所带来的税务风险及对策
上市财务重组涉税研究
海外多重组织结构安排的税务好处
上市地点选择与纳税筹划
第三部分：房地产企业税务规划与统筹之道
公司战略管理层面上的税务统筹与规划
公司经营管理层面上的税务统筹与规划
公司财税管理层面上的税务统筹与规划
第四部分 房地产总裁一定要听的税务筹划秘诀
一、房地产总裁必须关注的五大事项
用什么策略拿地?
用什么策略融资?
用什么策略进行产品定位?
用什么策略把产品卖好?
用什么策略把税收处理好?
二、房地产不同开发阶段税务筹划秘诀
公司设立阶段税务筹划秘诀
土地取得阶段的税务筹划秘诀
规划立项阶段税务筹划秘诀
企业融资阶段的税务筹划秘诀
开发建设阶段税务筹划秘诀
项目销售阶段的税务筹划秘诀
项目清算阶段的税务筹划秘诀
企业利润分配阶段的税务筹划秘诀
企业退出阶段的税务筹划秘诀
三、房地产企业十大实务问题
一级开发中的税收筹划
甲供材的税务处理
回迁房中的税收筹划
销售方式转型中的税收筹划
土地出让金返还中的税收筹划
促销方案中的税收筹划
在建工程转让中的税收筹划
房地产企业高息融资中的涉税风险与筹划
自持商业租赁中的税收筹划
产业链延伸与税收筹划
【课程说明】
[组织机构]：中房商学院
[时间地点]：2014年12月6-7日 北京(详见报到通知)
[培训费用]：6800元/人(含培训费、午餐费、资料费)代订住宿，费用自理。
中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。
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第五篇：2016年营改增后房地产增值税计算案例
某市区的甲房地产开发公司（以下简称甲公司）为增值税一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，2016年7月发生如下经营业务：
（1）甲公司将一套自行开发的房屋无偿赠送给新星公司，这套房屋成本价为90万元，按照甲公司最近时期销售同类不动产的平均价格确定价值为111万元（包括销项税额）。（2）采用直接现款交易方式销售已办理入住的销售房款39100万元，已开具增值税专用发票，销售建筑面积为49000平方米；该项目可供销售建筑面积为70000平方米，该项目取得土地支付土地出让金40000万元，已取得土地出让金符合规定的有效凭证。（3）采取预收款方式销售房屋，收到预收账款3330万元。
（4）销售《建筑工程施工许可证》日期在2016年4月30日之前的住宅，办理入住并收款4200万元。
（5）甲公司购买一台机械设备，增值税专用发票注明的价款为100万元，增值税税额为17万元。
（6）甲公司购入一处不动产，增值税专用发票注明的价款为2000万元，增值税税额为220万元。
（7）甲公司支付房地产开发项目设计费636万元，增值税专用发票注明的价款为600万元，增值税税额为36万元。
（8）甲公司以包工包料方式将鸿达建筑工程项目通过公开招标，腾飞建筑公司中标承建该工程项目，工程结算价款为8325万元，取得增值税专用发票注明的价款为7500万元，增值税税额为825万元。要求：
1.作出业务（1）-业务（8）的会计分录。2.计算甲公司2016年7月份应纳的增值税。
二、案例解析
1.要想正确作出每笔业务的会计分录，就要计算出每笔业务的销项税额、进项税额。本案例既考核了营改增相关知识，又考核了会计基本功。
业务（1）：要按照视同销售处理。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《实施办法》）第十四条第（二）款规定，下列情形视同销售不动产：单位向其他单位无偿转让不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。《实施办法》第四十四条规定，纳税人发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格确定。《实施办法》）第十五条第（2）款规定，提供销售不动产，税率为11%；《实施办法》第二十三条规定，一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1+税率）；《实施办法》第二十二条规定，销项税额=销售额×税率。
业务（1）销项税额=111÷（1＋11%）×11%=11万元,会计分录为： 借：营业外支出 101
贷：开发产品 90
应交税费——应交增值税(销项税额)11 业务（2）：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。国家税务总局第18号公告第五条规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。【房企财税微信：fdccspx】 业务（2）销项税额=（39100-40000×49000÷70000）÷（1+11%）×11%=1100万元。会计分录为：
借：现金或银行存款 39100
贷：主营业务收入 38000
应交税费——应交增值税(销项税额)1100 业务（3）：根据国家税务总局第18号公告第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第十一条规定，应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率）×3%，适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算。预收账款3330万元应预缴增值税=3330÷（1+11%）×3%=90万元。会计分录为：
借：应交税费——未交增值税——一般计税方法 90
贷：银行存款 90 业务（4）：根据国家税务总局第18号公告第八条规定，《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目是房地产老项目。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。甲公司可以选择简易计税办法计税。
业务（4）应计提增值税额=4200÷（1＋5%）×5%=200万元。会计分录为： 借：现金或银行存款 4200
贷：主营业务收入4000
应交税费——未交增值税——简易计税方法 200 业务（5）：进项税额=17万元。会计分录为： 借：固定资产 100
应交税费——应交增值税(进项税额)17
贷：银行存款 117 业务（6）：根据《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）第二条规定，增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得的不动产包括以直接购买形式取得的不动产。第四条规定，纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。业务（6）确定的2016年7月进项税额=220×60%=132万元，待抵扣进项税额为=220×40%=88万元。会计分录为： 借：固定资产 2000
应交税费——应交增值税(进项税额)132
应交税费——待抵扣进项税额 88
贷：银行存款 2220 2017年7月会计处理如下：
借：应交税费——应交增值税(进项税额)88
贷：应交税费——待抵扣进项税额 88 业务（7）：进项税额=36万元，会计处理如下： 借：开发成本——前期工程费 600
应交税费——应交增值税(进项税额)36
贷：银行存款 636 业务（8）：进项税额=825万元，会计处理如下： 借：开发成本——建筑安装工程（鸿达项目）7500
应交税费——应交增值税(进项税额)825
贷：应付账款——腾飞建筑公司 8325
2.计算应纳增值税（1）一般计税方法
销项税额=11+1100=1111万元 进项税额=17+132+36+825=1010万元
应纳增值税=销项税额-进项税额=1111-1010=101万元（2）简易计税方法 应纳增值税=200万元
（3）根据国家税务总局第18号公告第十四条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。甲公司已预缴税款90万元可以抵减当期应纳税额。甲公司2016年7月应纳增值税=101+200-90=211万元。
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