第一篇：“营改增”对房地产行业的影响以及对策
“营改增”对房地产行业的影响以及对策
摘要：“营改增”减轻企业的税收负担，是结构性减税的重要措施。“营改增”从整个宏观经济来说能促进产业结构调整，降低企业税负，但不是所有的行业都能受益，房地产行业和建筑行业在“营改增”中将会遇到很多的困难和挑战。房地产行业应做好应对策略，以税制改革为契机，加快企业的转型。本文就“营改增”对房地产行业可能会造成的影响进行了具体分析，并提出了应对的策略。
关键词：“营改增”；房地产；对策；影响
我国目前实施的税制结构中，营业税和增值税是两个重要的流转税，两个税种分立并行。国家相关部门已经开始完善税收征管系统，只有这样才能实现经济结构的科学整改，才能健全各个领域的税收体制，减少重复征税等问题出现。如今营改增制度已在大范围内得到了普及和应用，房地产领域是缴纳营业税的主要领域之一，因此必须实施营改增，才能满足我国税收系统的整改要求。
一、营改增对房地产行业的影响
（一）对建安成本的影响
房地产开发成本的重要部分是建安成本，通常由具有建筑安装资质的建筑企业完成，根据目前实施营改增的情况来看，建筑企业在实施营改增后，税负会有不同程度的上升，由于税赋转嫁的存在，会导致房地产开发企业建筑成本相应增加。
由于营改增税收政策的实施，将导致房地产产业增加赋税。房地产行业在建筑安装的过程中常用建筑材料有混凝土、自来水、石料、砂，建筑材料根据目前税收政策按照6%的税率缴纳增值税，因此即使房地产可以直接抵扣增值税专用发票，也会在一定程度上增加房地产行业的赋税负担。
（二）对房地产偿债能力各项指标造成的影响
营改增税收政策在房地产企业中对房地产偿债能力各项指标造成的影响有以下几点：第一，如果房地产行业的进项税额无法在税制的范围获取一定程度的抵扣，那么这一部分没有得到抵扣的进项税会导致房地产企业拥有的数额不再产生变化，从而增加了房地产企业的资金流动比率。第二，假如房地产企业中的流动负债数额能在相应的市场、税务规则中得到全部抵扣，那么这些被抵扣的进项税将在较大程度上影响房地产建筑企业流动资金的上升，从而导致流动比例不断增加。
（三）无法适应统一税收政策
目前我国房地产业在区域发展上呈现出明显的发展不平衡的状态，这导致营改增的政策对不同地区注册的房地产企业出现截然不同的情况，无法适应统一税收政策的表现有：第一，对发展速度慢、发展水平低的地区来讲，房地产行业无法及时适应营改增的税收政策，从而导致房地产行业的经营以及运行会受到不同程度的挑战和打击。第二，房地产行业的投资主体呈多元化发展的趋势，对民企而言，将会有较高税率。第三，房地产行业的类型结构是多种多样的，融资结构和资本结构不同的房地产企业在税制改革时仍然会出现一定的困难和风险。
二、减少营改增对房地产行业不利影响的措施
（一）提升纳税意识，积极进行税收筹划
1.适应和学习“营改增”税收制度
“营改增”税收制度在我国实行已经经过一段较长的时间，在这段时间中房地产企业也陆陆续续完成了对“营改增”税收制度的适应和学习工作。在房地产企业当中，要强化对企业中的员工进行税收知识的培训，让企业中的员工能够在企业生产经营的过程中，针对每一次企业的开支行为都让对方出具相关发票。通过培养企业员工的发票税务意识来适应现阶段“营改增”税收制度，并且将日常经营管理中的发票收集起来，让其发挥出自己的作用。要制定相应的增值税内部控制体系及相应的工作管理制度，应对和预防“营改增”可能的风险，企业中的财务管理人员要提高专业素质，进行专门的税务培训，学习相关“营改增”的税收制度，让企业中的财务管理人员能够熟练针对企业的每一次税收行为进行处理，防止房地产企业本身出现偷税漏税的情况，维持企业的健康发展。
2.对房地产开发成本进行税收筹划
房地产企业在房地产的开发过程中所花费的时间往往相对较长，不但需要筛选房地产开发建筑用地，也需要在这段时间中进行建筑原材料的购买。如果能够在这段时间之内对房地产的工程建设成本进行分摊处理，就能够对房地产企业建设项目中的各个环节的增值税进行分摊处理，从而为房地产企业的开发成本减少相关开支。因此在“营改增”的制度之下，建议房地产企业要设立专门的税务筹划岗，对开发成本首先进行大致上的税收筹划，将房地产企业运营过程中各个环节的税收支出进行明晰和分析，然后找出分摊处理的相关对策，以减少房地产企业的房地产开发成本。
3.对房地产建设中的物质材料进行税收筹划
房地产企业的建设项目环节中也需要对其中使用的物质材料进行税收筹划。我国的市场经过长时间的发展和进步已经逐步转变成为了全新的市场经济体制，在这种体制之下，买方的作用和意义被扩大，房地产企业在进行建筑原材料的购买当中为了减少支出的税款，可以采用招标的方式进行建筑原材料的采买。在原材料招标采购的过程中，必须首先要求相关原材料企业厂家能够出具增值税的专用发票，在这一基本要求之上再要求建筑原材料的质量和价格。对各个竞标的原材料厂家和企业进行筛选和综合性的考虑，最后选择对房地产企业利益最高的一家作为建筑原材料的采买对象。
4.对房地产销售方式进行税收规划
除了以上三个在房地产企业的税收上进行规划和策划工作以外，我们还需要认识到在房地产的销售过程中也存在税收的情况。房地产在建设完成之后的销售环节，如果成功出售，则需要根据房产本身的售出情况缴纳相关土地增值税和营业税两种税款类型。房产出售的价格越高，那么需要交纳的土地增值税和营业税的总额也就会提高。因此在这一环节展开对房地产销售方式的税收规划能够有效的减少房地产企业在销售环节所需要交纳的税金，进而提高房地产企业的经济效益。
（二）加强企业宣传
因为增值税纳税的管理比较复杂，所以必须加强企业宣传。要开展一系列宣传模式，主要包括在企业的内部网站上设置营改增税收政策的专栏，宣传营改增政策的有关规定，使房地产企业的员工认识到营改增政策的严肃性和重要性，使得企业决策人员全面地了解营改增实施的具体政策和方向，有效减少营改增政策对房地产企业带来的不利影响。
（三）改变经营模式
房地产行业对营改增政策的实施所带来的企业资金负担加重等问题，在改变企业经营模式方面有以下对策：第一是将开发周期缩短，将财务费用和资金占用率降低。第二是提高房地产开发产品的质量，随着人们生活质量的不断提高，智能化、高品质的环保型社区已经成为了房地产业发展的趋势，将房地产企业建筑房屋的质量提高可以使房地产行业在激烈的市场竞争中获得竞争优势，大大增强房地产企业的竞争能力。第三是建立企业合作的模式，将房地产开发行业作为核心，主要合作方式有股份项目制、联合开发、联合购地以及拆借资金等模式，使企业之间扬长避短、结构优化、强化管理职能，最终使房地产行业以合适的企业合作的方式获得良好的发展模式。
（四）加强会计核算与企业财务管理
减少营改增对房地产行业带来的不利影响措施还包括加强会计核算与企业财务管理，主要措施有：一方面，房地产行业尽可能取得可抵扣的增值税发票，对开发项目较多、资金力量雄厚的房地产企业来讲，在采购材料时可以进行集中采购材料，减少材料来源不明或者供应商散杂的问题。另一方面，在会计核算的程序上严格规定，对进项税额及时抵扣、认证。房地产企业要加大对会计核算与企业财务管理工作的重视度，要提高全体人员发票意识，特别是采购原材料和接受劳务环节必须取得发票；加强工程结算、决算管理，及时从施工单位取得发票。要加大对会计人员和财务管理人员的培训力度，还要适当进行会计核算方法创新，提高会计核算人员以及财务管理人员的专业水平。企业各个部门要加强合作，尤其是在政策下发初期要做好各项准备工作，实现内部进项税额合理抵扣，并落实税务策划工作。
参考文献：
[1]赵晖“.营改增”改革对房地产企业未来影响的研究[J].财会学习，2015，06：46-48.[2]田志伟，胡怡建.“营改增”对各行业税负影响的动态分析[J].财经论丛，2016，04：29-34.[3]姜涛.浅谈营业税改增值税对建筑施工企业的影响及对策[J].建筑施工，2015，06：557-560.
第二篇：营改增对电信行业影响
你认为营改增对电信行业会是怎样的影响？
电信行业是于2014年6月1日纳入营改增改革试点范围内的，基础电信服务税率为11%，增值电信服务税率为6%。从收入而言，增值税是价内税，营业税是价内税，总体收入会有所下降。从成本而言，电信行业目前最主要的成本为固定资产的投入费用，由于营改增前购进的固定资产无法抵扣，而电信行业的固定资产使用周期长、更新周期慢，且电信行业的变动成本中人力成本占比较高，短期内，电信行业的税负会增加，但从长远考虑，一旦企业新投入的固定资产，便可以抵扣，将在很大程度上降低企业税负，且营改增后消除了重复征税现象，故长远税负会有所降低。
第三篇：营改增对天然气管输行业影响及对策
营改增对天然气管输企业的财税影响及对策
简介：
一、问题引出 2011年11月16日，财政部、国家税务总局发布《营业税改征增值税试点方案》，规定从2012年1月1日起,在上海市交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点。伴随上海市营改增试点的成功，国务院常务会议决定扩大营业税改征增值税试点范围。会议决定，自201...一、问题引出
2011年11月16日，财政部、国家税务总局发布《营业税改征增值税试点方案》，规定从2012年1月1日起,在上海市交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点。伴随上海市营改增试点的成功，国务院常务会议决定扩大营业税改征增值税试点范围。会议决定，自2012年8月1日起至年底，将交通运输业和部分现代服务业“营改增”试点范围，由上海市分批扩大至北京、天津、江苏、浙江、安徽、福建、湖北、广东和厦门、深圳10个省、直辖市和计划单列市。在营改增试点的行业中，作为交通运输业较为特殊的管道运输也纳入了此次试点的范围。管道运输业税率由营业税税制下3%的提高到增值税税制下的11%，税负增加明显。为实现营改增的平稳过渡，《营改增试点过渡政策的规定》试点纳税人中的一般纳税人提供管道运输服务，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。
二、天然气管道运输行业的特点
1．前期投资规模大，后期运营成本相对较少
管道运输行业管道建设的投入大，而相对于前期巨大的投资，后期的营运成本相对较少。在后期的运营中管道折旧及摊销占管输成本的比重比较高，可以达到50%-60%，而这部分成本在增值税模式下无法进项抵扣，从而造成天然气管道运输行业进项抵扣的金额比较少。
2．管输价格受国家控制，税制转化影响无法传导
天然气管道作为国家的公共基础设施，管输的价格受国家的严格控制。税制转换后，天然气管输企业执行的管输价格仅是在原有价格基础上扣除增值税，下游用户接受的管输价格同营业税模式一样没有变化。这就造成营改增后，天然气管输企业由于含税价格不做调整，不仅税负增加，而且还直接减少了企业的收入。而下游企业由于取得了增值税专用发票，增加了进项抵扣税额，相当于变相为用户调低了管输价格，降低了成本，得到了改革的受益。由于管输价格受国家控制，营改增税制转化的影响无法在行业链条中合理分摊。
三、营改增对天然气管输企业财税影响
1．对管输收入的影响
天然气管输企业营业税税制下，以国家规定的管输价格作为计算管输收入的依据。税改后，增值税为价外税，计算时应以不含增值税的管输收入为计税依据。
价税分离具体分析公式为：
不含税价格=含税价格/（1+增值税税率）
不含税价格比含税价格下降百分比=（含税价格-不含税价格）/含税价格╳100%
=[1-1/（1+增值税税率）]╳100%
管输定价受国家严格控制，企业对管输价格没有定价权。营改增前，管输企业管输价格由国家相关部委制定，当时适用营业税税率为3%。而2012年1月1日起营改增试点后，继续按照相关规定的价格结算管输费。假定营业税税制下，管输的平均单价为P，则营改增试点后管输企业的平均运价变为P/（1+11%），进而直接影响企业的管输收入，在其他因素不变的情况下管输收入下降9.9%。
2．对企业后续资产价值及折旧的影响
营业税税制下，管道企业购买的存货、固定资产等按实际购买的成本入账，而营改增后新购存货、固定资产等可以抵扣17%进项税额，资产入账价值降低14.5%。同时，对固定资产来讲，资产入账价值减少影响资产使用期内折旧金额。
3．对企业税收的影响
营改增前，管输企业实行的营业税税率为3%，并且营业税为价内税，所以直接用管输收入乘以税率就能计算出应缴的营业税。税改后，税率为11%，但由于增值税为价外税，所以必须以价税分离后的不含税价乘以税率减去进项税额才能计算应缴的增值税，除当期营业收入外，当期的进项税金的大小也直接影响了当期的应纳税额。所以，营改增对管输企业税负的影响难以直接看出，下面我们用具体的例子来进行说明。
假定天然气管输企业营业税税制下的管输收入为Y，营改增后管输收入保持不变，可抵扣的进项税额占管输收入的比率为R，管输企业增值税税率为11%、城建税7%、教育费附加3%、地方教育费附加2%。税改前后的税负情况：
（1）营业税税制下管输企业缴的营业税为Y╳3%，营业税产生的附加税为Y╳3%╳（7%+3%+2%）。营业税及附加为Y╳3%╳（1+7%+3%+2%）
（2）增值税模式下，管输收入为不含税收入Y／（1+11%），增值税的可抵扣的进项税额为Y╳R。应缴的增值税为Y／（1+11%）╳11%-Y╳R，应缴的增值税附加[Y／（1+11%）╳11%-Y╳R]╳（7%+3%+2%），增值税及附加合计应缴[Y／（1+11%）╳11%-Y╳R]╳（1+7%+3%+2%）。
（3）税改后税负增减：
对于管道运输行业，目前实行的过渡性政策为一般纳税人提供管道运输服务，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。所以营改增税负的增减主要体现在附加税的增减变化上。即：
企业上交税收增加=[Y／（1+11%）╳11%-Y╳R]╳（7%+3%+2%）-Y╳3%╳（7%+3%+2%）
=Y╳12%╳（9.91%-R-3%）
=Y╳12%╳（6.91%-R）
税改后管道运输企业税负是增加还是减少，还必须看其增值税可扣除项目占其管输收入的百分比。由于管道运输行业的特点，运营成本中折旧、维修费、人员成本和能耗成本比重较大，而这些成本中仅有能耗成本和部分维修费用可以取得增值税发票，所以造成增值税的进项税额非常少。根据去年管输企业情况测算，可抵扣的进项税额占管输收入的比例约为3%。按此水平测算，企业上交税收增加Y╳0.45%。总体来说，营改增后管输企业即便在过渡性的税收优惠政策下，由于附加税费的增加，企业的整体税负水平仍上升。
四、天然气管输企业的应对策略
1．充分利用营改增试点对管道运输行业即征即退的税收优惠政策，降低税改对企业的影响。此次税改规定管输企业一般纳税人，增值税实际税负超过3%的部分实行即征即退政策，退税的频率可由企业自主按照月、季、年进行选择。一方面管输企业与当地税务机关沟通落实税改的优惠政策，积极配合税务机关填报即征即退所需的材料；另一方面为减少企业的资金压力、降低企业的财务费用，与税务局沟通申请按月进行增值税即征即退。
2．尽量与具有一般纳税人资格的供应商进行业务合作，以最大限度抵扣进项税额，减少应纳税金。签订包工包料的建筑合同。如甲方不同意，可由其指定供应商，或者协商签订形式上包工包料，实质上是甲供材的合同。从试点地区、试点行业购买劳务，相应的进项税额可以进行抵扣，这将给企业带来额外的竞争优势。综合分析目前的所有供应商，判断这些供应商在试点后是属于一般纳税人还是小规模纳税人。
3．目前天然气管输价格是国家基于营业税税制下核定的价格。营改增后应积极与国家相关部门沟通，对管输价格进行适当调整，以期能够将营改增的税负影响进行合理转移。为确保公司管输营业净收入水平不变、利润不受税收政策改变的影响，积极与国家相关部委沟通，建议在原有管输价格的基础上，扣除营业税后，按照11%的增值税税率对管输价格进行重新核定。
第四篇：营改增对快递行业的影响分析
“营改增”对快递行业的影响分析
摘要：营改增税制全面范围内深化改革是我国“十二五”期间税制改革的重要任务，有利于促进相关行业的专业分化与互相协作的水准，给正处于快速发展的快递行业带来机遇与挑战。本文主要分析营改增改革对快递行业产生的有利于不利影响，接着说明营改增过程中快递行业应该关注的主要问题，最后就如何适应营改增税制改革提出应对策略。
信息网络化推动电子商务的发展，增强对快递服务行业的需求，有电子商务产生的快递服务需求量占总需求的50%以上，2013年，我国快递业累计业务量完成92亿件，同比增长61.7%，业务规模世界第二，累计业务收入达1441.7亿元，同比增长36%。近几年来，我国快递服务行业属于快速发展的阶段，营改增税制改革会对现代化快递行业产生重要影响。
一、营改增给快递行业带来的好消息
（一）有利于快递行业转型升级
快递行业属于现代服务业，营改增之后有关基本设施如生产设备和信息系统等购置所花费的成本可以按照增值税进项税进行扣除，如此可以加速企业大力投资、加速更先进设备改善工作效率，并且可以使快递行业发展更标准化、信息网络化和高度自动化。同时增值税按照各生产环节中创造的增加值进行税额的征收，可以避免重复征税现象有利于实现行业不同生产环节之间的分工协作。
除此之外，营改增可以充当连接快递行业与其上下游相关产业如交通运输、电子商务、制造业等之间的桥梁，通过进项税抵扣链条理顺相互之间的关系，推动上下游企业之间功能的整合优化以及服务链条的延伸，形成产业链、供应链和服务链的完美融合，促进快递物流业向综合性运营商转化，创造出整个 链条中新的增长点。实施营改增，货物出口快递服务免增值税，有利于国际运输服务的开展，加促国内快递行业“走出去”步伐，国内外网络整合可有效降低服务成本，提升我国快递行业的国际竞争力。
（二）营改增可有效逐渐降低快递行业的税负 国家营改增税制改革的推广范围逐渐扩大，不同行业之间形成的进项税抵扣链条不断延伸，从而保证快递行业更多的进项税可以进入抵扣范围使其所面临的税负逐渐降低。根据试点阶段的政策要求：快递行业销售额在500万元以下的被认定为小规模纳税人，年销售额在500万元以上的为一般纳税人，可以按照3%的税率征收增值税并且计税方式可以进行适当简化；营改增后将实现快递纳税方式从营业税的“道道征收、全额征税”向增值税的“环环抵扣、增值增税”转变，企业购买的物料、油料、车辆、机器设备等货物以及接受的加工修理修配、交通运输、代理报关等服务所含增值税将纳入抵扣范围，基本消除重复征税。因此，从快递行业的长远发展来看，其所承担的税负会逐渐降低的，尤其是在快递行业快速发展转型时期，需要进行车辆运输、外包服务以及机械设备等的购置，可以抵扣大量的增值税进项谁额额，为快递行业的负担减轻效果更为明显。
（三）营改增有利于快递行业财务管理制度的规范化
就目前快递行业的运营发展情况而言，快递物流服务属于“一票到底”的模式发展，信息系统内外之间有关财务的结算相对比较复杂繁琐，即使实施内部结算程序的众多企业也面临着发票管理不严谨而衍生的财务结算规范化程度不高的问题。快递行业营业税该增值税后，企业为了能够尽可能多地进行进项税的抵扣以减轻税务负担，就会选择具有健全规范化财务核算程序和正规性发票的供应商，双方通过公开化透明化的结算方式已索取可以进行进项税抵扣的合法凭证，有利于理顺合作企业之间的财务结算关系。另外，快递行业实施“分别预算，区别纳税”的制度，快递中的收件、分拣、派送服务按照“收派服务”适用6%税率，快递中的交通运输服务适用11%税率，对于核算不清或者未进行核算的业务收入要按照11%的税率进行增值税，如此情况下，快递企业就会选择规范化的财务核算机制，严格区别“交通运输服务”和“收派服务”。
二、营改增给快递带来的不利影响
对于快递行业而言，营改增虽说可以进行税额的抵扣，但是快递行业的财务核算工作并不规范，财务人员的整体素质不高，很难很好的惊醒有关抵扣的核算，况且快递服务一般是通过租用民房或者通过加盟商的方式开展业务，并不能取得可以进行抵扣的票据凭证，因此就会出现企业营业成本不能抵扣的现象。快递服务于属于大范围网络化布局，通过直营加盟的方式扩展企业营业网点，日常性的办公用品基本处于零散性开支不能进行集中报账也很难取得正规发票凭证，车辆运输过程中油料的添加也是不固定的，保障凭证无法取得进而需要缴纳更多的税额，给企业的运营带来很大的负担。
三、快递行业“营改增”试点中应注意的问题
（一）合理认定快递行业的性质，确定合适的应税税率
就目前情况而言，各地快递行业营业税的征收政策存在差异，邮政通讯业、交通运输业以及其他服务业三种管理模式均有存在，然而，营改增试点政策实施之后，快递业只是进行了两大不同的分类，况且每一种类使用不同的增值税税率。快递企业注册划分为交通运输业范围，其增值税税率为11%，若是注册为部分现代服务业，其税率为6%，快递行业的执行的不同设定需要实施的税率也不相同，这样容易造成同一行业内不同企业之间面临的税收负担不同，缺乏相互之间经营状况的可比性，不利于快递行业的发展。
（二）高度关注分地区试点对快递业整体健康发展的影响
目前，营改增税制改革仍处于试点阶段，况且各个试点区的政策存在一定程度的差异。快递行业的营改增试点地区的开展会对快递行业整体的发展产生不同程度的影响：一方面，快递行业营改增试点地区与非试点地区之间的竞争有失公平性，非试点地区仍执行征收营业税，相对而言承担的税收负担重，况且与客户之间也不能开具正规的增值税发票，使其不能与试点区的企业进行公平合理的竞争；另一方面，不同试点地区之间的政策也存在差异，不利于快递服务多环节、多企业的一体化整合，阻碍企业跨地区乃至跨境发展，不利于快递行业标准化服务体系的建立和规范化财务结算程序的形成，不利于快递企业做强做大和带动众多中小快递企业健康发展。
四、快递行业营改增应对策略分析
（一）将快递业按照“部分现代服务业”进行“营改增”试点
营改增试点方案的实施设定两种不同的税率，在保证不改变试点方案基本政策框架的前提下，可以结合快递企业物流的活动特点和现代服务业转型升级的要求，合理调整使快递企业注册纳入“部分现代化服务业”项下的“物流辅助服务业”，使其按照较低的税率标准进行增值税的缴纳并逐渐扩展全国范围的该工作，从而保证快递企业整体税收负担基本持平或者略有下降，从而提升运营的经济效益。
（二）制定和完善快递“营改增”试点相关政策
快递行业营改增税制神话改革取得良好效果的基本前提需要建立健全相关政策法规，以保证税制改革工作的顺利开展和全面推广。具体而言从以下四个方面进行：第一，强化快递行业固定资产的折旧抵扣程度，快递企业试点开始一年之内购置的固定资产设备，可以分期五年进行资产的折旧抵扣处理，以达到鼓励企业加快设备的更新目的，从而加速快递行业的转型升级；第二，规范扩充快递行业的增值税抵扣范围，有关油料耗费取得的普通发票一律按照17%的税率抵扣，考虑偏远地区油料增值税专用发票获取的难度相对加大，则采取直接扣减销售收入的方式进行变通，达到抵扣同等的其成本纳入所得税；第三，根据上海试点的做法制定过渡期的政策，由于税率变动给企业带来的增值税税负负担明显超过原来3%营业税的实施即征即退的措施：第四参考国际经验，对国际快递出口业务适用增值税零税率或免税，以促进我国快递业参与国际竞争。
（三）以快递业为突破口，加快推进“营改增”全行业试点
营改增税制改革自开始实施以来，试点行业包括运输业、六大现代化服务业、铁路、电信等，其中所包含的快递企业有限、征收获得税收总量较小，进而全行业推广难度娇小，税制改革引致的税收幅度的变动 不会特别明显，为在全行业开展试点工作奠定了基础性工作和实施的可能性。为此，应结合快递业的性质及发展情况，加快研究全行业试点的税收方案，有针对性的解决当前“营改增”分地区试点中出现的税率不合理、抵扣范围窄、原有营业税优惠政策延续享受过滥、税务核算与征收成本过高等问题，并在全国范围内开展企业汇总纳税方面完善相关政策。
第五篇：营改增对房地产行业的影响及应对策略[推荐]
【摘要】根据党中央、国务院全面深化改革的重大决策部署，从2016年5月1日起，房地产业将纳入营改增试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。营改增必然会给房地产行业带来不同的机遇与挑战，因此本文结合实际情况，从营改增对房地产企业税负的影响、对房产市场的影响和对二手房的影响三方面加以分析，为我国房地产行业顺利完成营改增改革提供相应的对策。
【关键词】营业税 增值税 房地产行业 应对策略
2016年3月23日，财政部和国家税务总局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，规定从5月1日起全面实施营改增，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。那么营改增会对房地产行业带来什么影响？这是全社会和参与税改的企业最为关注的问题。
一、营改增对房地产行业的影响
本文主要从营改增对房地产企业税负的影响、对房产市场的影响和对二手房的影响三方面加以分析。
（一）营改增对房地产企业税负的影响
营改增的相关政策表明，房地产企业在销售开发不动产时，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额，按11%的税率缴纳增值税。
以应税房地产企业为例，假设当期的营业额为100万元（含税额），土地成本占40%，建安成本占30%，毛利润占30%。附加费（城建税、教育费附加）为流转税的10%。营改增实施前企业按5%缴纳营业税，应交税负=营业税+附加费=100*5%*（1+10%）=5.5万元。
营改增实施后企业按11%缴纳增值税，但计算增值税额时土地成本可以从营业额中予以扣除，因此销售额=（100-40）/（1+11%）=54.05万元，销项税额=销售额*税率=54.05*11%=5.95万元，进项税额=30/（1+11%）*11%=2.97万元，增值税=销项税额-进项税额=5.95-2.97=2.98万元，应交税负=增值税+附加费=2.98*（1+10%）=3.28万元。
从以上的简单计算可以看出，实行营改增后房地产企业的税负相对减少，这主要是因为房地产开发商的投入的土地成本可以在营业额中予以扣除，这个政策大大降低了企业的税收负担。
（二）营改增对房产市场的影响
由于房地产业主要由土地成本和建安成本构成，且营改增后土地成本可以在营业额中予以扣除，因此房地产的抵扣主要来自于建安成本。对房地产开发商来说，在建安成本不变的情况下，土地成本越高的企业在营改增后获益越大，因为营改增将土地成本扣除，大大减少了一二线城市房产开发商的税收负担；在土地成本不变的情况下，建安成本越高的项目在营改增实施后受益越大，也就是说精装修的住房和高端住宅相对毛坯房可抵扣的税额要大很多，企业获得的利润也越多。这将激励房地产企业加大对精装修住房的投资和供给。
由于营改增方案实施后购置商业地产和产业地产等不动产的进项税税率为11%，并且可以分两年在销项税中予以抵扣，因此对房地产的投资有一定的拉动作用。比如一家企业购买了1000万的商业房产，可抵扣的税额=1000/（1+11%）*11%=99.1万元，其中第一年可抵扣60%为59.46万元，第二年可抵扣40%为39.64万元。这将增加一般企业对于不动产的投资热情，有助于商业地产和产业地产的销售，对办公写字楼去库存起到了促进的作用。
（三）营改增对二手房的影响
此次营改增的相关政策对个人对外销售二手房也做出了明确规定，具体方案如下：对北上广深一线城市，购买不足两年按5%的征收率全额缴纳增值税，购买两年及以上的非普通住房按5%的征收率差额缴纳增值税，普通住房免征增值税；对非一线城市，购买不足两年按5%的征收率全额缴纳增值税，购买两年及以上免征增值税。
从税率上看，营改增前的营业税税率为5%，附加税为0.5%，综合税率为5.5%。营改增后增值税税率为5%，同样有0.5%的附加税，因此税率不变，区别在于税基由价内转变为价外。比如一套含税价100万元的房子，在征收营业税时，应交税负=100*5.5%=5.5万元，改交增值税后，应交税负=100/（1+5.5%）*5.5%=5.21万元，实际上略微减轻了税收的负担，这有利于降低二手房的流通成本。同时，方案将满两年以上的普通住房免征营业税的政策也应用到增值税中。这种对于营业税不增不减的平移对保持过渡时期房产市场的稳定性起到了重大的作用。
二、房地产企业营改增的应对策略
5月1日起营改增在房地产业的实施备受社会和业内人士的关注，房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的平稳增长做出了巨大的贡献，如何使房地产业在营改增后健康稳定的发展是我们需要解决的问题。本文通过对以上几点影响的分析，提出如下建议：
（一）做好财务培训工作
对于成为营改增试点的房地产企业，应积极组织财务人员学习营业税改增值税的相关政策，做好政策的培训和宣贯，从宏观的财务管理和具体的会计核算处理两方面来把握营改增的实质。从宏观的财务管理来看，应注意适用的税率和计税基数的变化，增值税专用发票的开具、审核与认证，按时申报和缴纳增值税税款，同时加强合同、档案和各类票据的管理。从具体的会计核算处理来看，增值税的会计核算相比营业税来说难度更大、要求更高，财务人员应在“应交税费―应交增值税”二级科目下设置“进项税额”、“已交税金、“减免税款”、“转出未交增值税”、“出口递减内销产品应纳税额”和“营改增抵减的销项税额”6个借方栏目，设置“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”和“出口退税”4个贷方栏目，建立完善的增值税会计核算体系，做到收入、成本和费用的价税分离，以便准确对进项税额、销项税额和增值税应纳税额进行核算。
（二）做好税务筹划工作
在做好财务培训工作的基础上，房地产企业管理人员应同财务人员及采购销售人员做好税务筹划工作，建立完善的财税控制制度。在采购过程中需要选择具有一般纳税人资格的供应商，以便取得完整的增值税进项发票来抵扣进项税额，节约成本。在销售过程中需要注意在合同上对每一类别的收入进行合理的安排与划分，做到按相应的增值税税率进行申报和缴纳。同时建立良好的成本费用进度安排制度，以提高进项税额与销项税额的匹配度，控制企业的税务风险，实现企业效益的提升。
（三）做好发票管理工作
增值税专用发票与普通发票的区别在于它不仅能够反映经济业务的发生，而且凭发票注明税款扣除，具有完税凭证的作用。营改增方案实施后，企业获得的进项税额可以在销项税额中予以抵扣，因此在销项税额不变的情况下，可以抵扣的进项税额越高，所缴纳的税负就会越低，所以企业应重视进项税发票的管理。对增值税专用发票应该专人管理，发票的领购、开具必须严格按照规定的程序操作，对获得的专用发票应在税法规定的期限内认证抵扣，以确保进项税额可以顺利抵扣。
（四）实现经营策略多元化
在建立完善的财税控制制度的前提下，房地产企业可以借着税制改革的东风，充分利用进项税额可以抵扣的优势，转变产品开发模式，扩展业务范围，实现经营策略多元化。房地产企业应摒弃传统单一的开发模式，在从事一般性房地产开发的同时，加大对商业地产、产业地产、精装修住房和高档住宅等的投资力度，从而降低市场风险，实现企业效益最大化。
综上所述，房地产业纳入营改增试点范围后，会对整个行业带来广泛而深刻的影响，企业账务处理难度提高，发票风险加大，企业管理人员和相关人员应积极寻找应对策略和解决方法，做好财务培训工作、税务筹划工作和发票管理工作，实现经营策略多元化，以便平稳顺利度过营改增时期。
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