巴彦淖尔市物业城镇住宅小区业主大会和业主委员会活动规则

第一篇：巴彦淖尔市物业城镇住宅小区业主大会和业主委员会活动规则

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巴彦淖尔市城镇

住宅小区业主大会和业主委员会活动规则

第一章 总 则

第一条 为了规范我市城镇住宅小区业主大会、业主委员会的活动，维护全体业主的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》、建设部《业主大会规程》和《巴彦淖尔市贯彻实施内蒙古自治区物业管理条例若干规定的通知》制定本规则。

第二条 我市城镇住宅小区内业主大会、业主委员会的成立及其活动适用本规则。

第三条 本规则所称业主是指房屋的所有权人，即房地产权利证书记载的权利人。

物业的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有使用的，享有业主在物业服务活动中的权利，承担相应义务。

业主大会由同一个物业服务区域内的全体业主组成。业主大会应当代表物业服务区域内全体业主行使在物业服务活动中的合法权利，依法履行相应义务。

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。

第四条 旗、县、区房管局和街道办事处（镇人民政府）依法对本辖区内住宅小区业主大会、业主委员会的成立、日常活动进行指导、监督和管理；房管局负责业主委员会登记备案。

第五条 各有关部门应当支持业主委员会依法履行职责、第二章 业主大会

第一节 业主大会的组成和职责

第六条 业主大会由物业服务区域内全体业主组成，自首次业主大会会议召开之日起成立。

一个物业服务区域成立一个业主大会。

第七条 物业服务区域划分应考虑城市规划、物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设、历史条件等因素，具体划分方法由物业所在地的旗、县、区房管局制定。

第八条 业主大会的主要职责如下：

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（一）制订、修改管理规约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员；

（三）选聘、解聘物业服务企业，审议、批准物业服务合同；

（四）监督业主委员会的工作；

（五）决定对物业服务区域内共用部分维修、更新、增设等所需费用的分摊；

（六）决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施；

（七）制定、修改物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（八）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业服务的职责。

第二节 首次业主大会会议的筹备

第九条 在一个物业服务区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上的，或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过二年的可以成立业主大会，拟成立业主大会的建设单位或者业主应当书面报告物业所在地旗、县、区房管局和街道办事处（镇人民政府）。

第十条

旗、县、区房管局和街道办事处（镇人民政府）应当在收到书面报告后15日内，负责组织、指导、协调成立首次业主大会筹备组。

筹备组一般由5～9名成员组成，筹备组的组长由街道办事处（镇人民政府）人员担任，筹备组中的业主代表由街道办事处（镇人民政府）推荐产生。筹备组产生后其成员名单及简历应当以书面形式在物业服务区域内公告。

第十一条 筹备组应当做好下列筹备工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；

（二）自成立之日起7日内拟定《管理规约》、《业主大会议事规则》、《专项维修资金使用、续筹方案》、《物业共用部位和共用设施设备的使用制度》，《公共秩序和环境卫生的维护制度》等草案；

（三）确定业主委员会委员的人数；

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（四）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（五）根据物业服务区域的实际情况，制定业主委员会的选举办法并在业主中推选表决票、选票的发放人、计票人和监票人各若干人。

第十二条 筹备组应当将下列事项在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业服务区域内公示，公示时间为3～5日：

（一）《管理规约》（草案）、《业主大会议事规则》（草案）、《专项维修资金使用、续筹方案》（草案）、《物业共用部位和共用设施设备的使用制度》（草案），《公共秩序和环境卫生的维护制度》（草案）；

（二）业主大会会议议程；

（三）业主委员会委员候选人简历。

业主对上述公示事项有异议的，或联名推荐侯选人的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。筹备组应当在5日内予以答复。

第十三条 业主委员会委员由3至9人的单数组成，其中5万平方米以下的3人，每增加5万平方米的增加2人但最多不超过9人。

第十四条 业主委员会委员的选举采取差额选举的方式，差额比例不得低于20%。

业主委员会委员候选人以得票多少排序，按预定委员人数得票多者依次当选为首届业主委员会委员，产生业主委员会。业主委员会委员得票数不得少于与会业主所持投票权的1/2，如遇票数相等不能确定当选人时，应当就票数相等的候选人重新投票。

获得过半数选票的代表候选人名额少于应选代表名额时，对不足的名额，另行选举，以得票多者当选。

第十五条 筹备组应当依法确认业主身份，发放选票和表决票，并负责收回统计。

第十六条 业主大会投票权数按照以下原则确定：

（一）住宅物业，按建筑设计每套一票；

（二）非住宅物业建筑面积分段累计计算：不足100平方米的，每证一票，100平方米至1000平方米的部分，每100平方米为一票；1001平方米至2000平方米的部分，每200平方发布机构：内蒙古物业管理信息网 http://www.xiexiebang.com 第3页

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米为一票；2001平方米至5000平方米的部分，每300平方米为一票；超过5000平方米的部分，每500平方米为一票。

第十七条 业主委员会委员候选人由筹备组推荐，10名以上业主也可以联名推荐一名候选人。筹备组应该审查候选人的资格并确定候选人名单。

业主联名推荐的，应在筹备组规定的时间内完成，逾期推荐的无效。

第十八条 筹备组应当于业主大会会议召开7日前将会议通知以下列方式之一送达全体业主：

（一）当面递交书面通知；

（二）将书面通知放入业主信箱内或业主的物业专有部分内；

（三）在小区公告栏或其他显著位置公告。

通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、业主委员会委员候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务等。

第三节 首次业主大会会议的召开

第十九条 筹备组应当自组成之日起30日内由物业所在地旗、县、区房管局和街道办事处（镇人民政府）组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

第二十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业服务区域内持有1/2以上投票权的业主参加，涉及重大事项应当有物业服务区域内持有2/3以上投票权的业主参加。

第二十一条 首次业主大会会议的内容包括：

（一）表决通过管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举产生业主委员会；

（三）其他需要业主大会会议表决通过的事项。

第二十二条 业主为法人的，由其授权代表行使投票权。业主为无民事行为能力的或者限制民事行为能力的，由其法定代理人行使投票权。

业主可以自行投票，也可以书面委托他人投票。授权委托书应载明委托事项、投票权数发布机构：内蒙古物业管理信息网 http://www.xiexiebang.com 第4页

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以及业主对业主大会会议拟讨论事项的赞同、反对及弃权的书面意见。

业主投票时应出示选票，代理人除应出具业主的选票外，还应出示授权委托书。

第二十三条 单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定一名投票人。

第二十四条 物业服务区域内业主在一百人以上的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

第二十五条 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。

业主大会作出制定和修改《管理规约》、《业主大会议事规则》、选聘、解聘物业服务企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业服务区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

第二十六条 采用书面形式召开业主大会会议的，筹备组应当在业主大会召开前发放选票，业主大会召开后3日内收回选票，并做好签收与登记工作。

采用书面形式征求业主意见决定有关事项的，应当使用全市统一式样的业主大会会议选票、表决票，应当由业主本人或业主代表签字。每日投票后，对投票箱进行封存，由街道办事处或乡镇人民政府保管。

第二十七条 回收时限届满后，如参加业主大会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的，由筹备组告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票、选票，直至参加业主大会业主总票权数达到业主大会总票权数法定比例。

第二十八条 筹备组有条件的，在公证处公证下负责开箱验票、统计并在物业服务区域内公布选举结果。公证费用由全体业主承担。

第二十九条 筹备组应当自业主委员会委员选举产生之日起3日内组织召开首次业主委发布机构：内蒙古物业管理信息网 http://www.xiexiebang.com 第5页

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员会会议，由业主委员会委员推选产生业主委员会主任一名、副主任一至两名。

第三十条 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家法律、法规；

（三）模范履行业主义务，按时交纳物业服务费、专项维修资金；

（四）热心公益事业，责任心强，具有一定的组织能力和社会公信力；

首次业主委员会会议结束后，筹备组自行解散。

第四节 业主大会定期会议和临时会议

第三十一条 业主大会会议除首次会议以外分为定期会议和临时会议。

第三十二条 业主大会定期会议由业主委员会按照有关法规和业主大会议事规则的规定组织召开，每年至少应召开一次。

有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

提议应附上提议业主本人的签名、联系电话、楼栋号、投票权数。

业主委员会有权核实提议业主的业主身份，无法核实业主身份的业主提议无效。

第三十三条 业主委员会不依法召集业主大会临时会议的，物业所在地旗、县、区房管局和街道办事处（镇人民政府）可以责令业主委员会限期召集；仍不召集的，由提议业主提请该物业所在地街道办事处（镇人民政府）组织召集。

第三十四条 业主大会定期会议和临时会议的会务准备、召开、表决等参照首次业主大会的相关规定执行。

业主大会定期会议和临时会议可以邀请所在地街道办事处（镇人民政府）参加。

第三十五条 除业主委员会、街道办事处（镇人民政府）外，任何单位和个人不得非法召集业主大会定期会议和临时会议。

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第三章 业主委员会

第三十六条 业主委员会应当依法履行下列职责：

（一）召集业主大会会议；

（二）执行业主大会作出的决议，定期报告有关决议执行的情况，提出物业管理建议；

（三）根据业主大会决议，代表业主同物业服务企业签订物业服务合同；

（四）配合街道办事处（镇人民政府）做好本物业服务区域内的社区管理工作；

（五）公布业主委员会及委员的有效联系方式，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（六）督促不交纳物业服务费的业主限期交纳；

（七）监督管理规约的实施；

（八）业主大会赋予的其他职责。

第三十七条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内将业主大会的成立情况向物业所在地的旗、县、区房管局备案。备案时应提交以下材料：

（一）业主委员会备案登记申报表（一式三份）；

（二）业主大会成立情况的文字及图片资料；

（三）业主大会议事规则、管理规约；

（四）业主委员会委员名单。

符合规定的，旗、县、区房管局应当在收到上述材料后7个工作日内向业主委员会出具备案证明，并将有关情况书面通报所在地街道办事处（镇人民政府）、物业建设单位、物业服务企业。不符合规定的，也应当书面告知。

第三十八条 业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当自变更之日起30日内依照前条规定重新备案，业主委员会备案后，应当将业主委员会成员的姓名、联系电话和分工情况在物业服务区域内公告。

第三十九条 业主委员会应当建立业主委员会活动档案，并指定专人保管，档案一般包括以下内容：

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（一）各类会议记录、纪要；

（二）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；

（三）各届业主委员会选举产生、备案的材料；

（四）业主名册；

（五）物业服务合同；

（六）有关法律、法规和业务往来文件；

（七）业主和使用人的书面意见、建议书；

（八）公告、公示及其证明材料；

（九）其他书面和实物资料。

第四十条 业主委员会会议一般由主任或副主任召集和主持。

经三分之一以上委员提议，应当及时召开业主委员会会议。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员半数以上同意。每名委员拥有一票表决权。

业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。

业主委员会召开会议时，可邀请所在地旗、县、区房管局、街道办事处（镇人民政府）、公安派出所人员列席。

第四十一条 业主委员会的任期为3年。业主委员会任期届满前2个月内，旗、县、区房管局和街道办事处（镇人民政府）应当积极组织开展业主委员会换届选举工作。

第四十二条 新一届业主委员会产生后，原业主委员会应当及时将印章、档案资料以及财物等移交给新一届业主委员会，并做好交接手续。

第四十三条 任期内，如遇业主委员会委员、主任或副主任缺员的，由业主委员会及时组织补选。

第四十四条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止，并由业主委员会在物业服务区域内公告：

（一）不再是本物业服务区域内业主的；

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（二）因违法犯罪等原因不能履行委员义务的；

（三）丧失工作能力的；

（四）拒不履行业主义务的；

（五）无正当理由连续三次缺席业主委员会会议的；

（六）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

（七）在本物业服务区域内的物业服务企业及其下属企业任职的；

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

第四十五条 业主委员会会议应当制作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。

业主委员会的决定应当以书面形式加盖业主委员会印章并在物业服务区域内及时公告，有下列情况之一的还须经全体委员签字：

（一）关于专项维修资金使用的建议；

（二）关于调整物业服务费并提交业主大会表决的建议；

（三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，选聘物业服务企业的决议；

（四）对物业服务企业制订的年度服务计划初审并提交业主大会表决的建议；

（五）关于召开临时业主大会会议的决定；

；

（六）向行业管理部门投诉、申请行政复议、诉讼、仲裁的决议；

（七）关于终止业主委员会委员资格的建议

（八）其他涉及物业服务区域内部分或全体业主利益的重大决议。

第四十六条 业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。

第四十七条 业主大会和业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。

违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的法律责任。

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第四十八条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业服务区域内公告，接受业主的质询。

第四十九条 业主大会、业主委员会作出的决定应当符合法律、法规的规定。业主大会、业主委员会不得作出与物业服务无关的决定，不得从事与本物业服务区域内物业服务无关的活动，不得从事经营活动。

第五十条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地旗、县、区房管局和街道办事处、（镇人民政府），应当责令限期改正，并通告全体业主。第五十一条 业主大会、业主委员会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当将其档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给所在地旗、县、区房管局，并在所在地街道办事处（镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

第四章 附 则

第五十二条 业主委员会的名称须与物业的名称保持一致。

第五十三条 业主大会议事规则应当规定业主委员会的组成、产生、任期等。业主大会议事规则没有规定，或者规定不符合法律法规规定的，依照本规则执行。

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第二篇：住宅小区业主大会和业主委员会组建工作实施方案

为全面推进和谐社区建设，根据牡办发〔2005〕39号文件精神，按照市物业工作领导小组意见，为切实做好试点工作，充分发挥业主大会和业主委员会在物业管理市场中的主体作用，为创建和谐社区奠定良好的群众基础，根据国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》和《牡丹江市业主大会和业主委员会指导规则》，特制定本方案。

一、工作目标

2006年12月底前，依法成立业主委员会，全区住宅小区普遍召开业主大会。2007年7月底前对具备条件进行招投标的小区以业主委员会为主体在各街道办事处的监督下，通过公开或邀请招投标的方式选聘物业管理企业，并依法签订物业管理委托合同，对暂不具备条件进行招投标的小区，本着“大家的事情大家办，大家的费用大家摊”的原则，实行业主自治管理。对已签订物业管理委托合同，尚未期满的住宅小区，在业主委员会与物业管理企业无纠分的前提下，暂不另行进行招投标，待合同期满后进行。

二、基本原则

召开业主大会，组建业主委员会，要按照国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》和《牡丹江市业主大会和业主委员会指导性规则》进行，要充分发扬民主，尊重业主和使用人的意愿，真正把有一定工作能力、公益心强，身体健康，能保证必要的工作时间，且能维护业主、使用人利益的代表选出来参加业主大会，经过业主代表的选举作为业主委员会组成人员。

三、责任划分

区物业工作领导小组负责指导全区住宅小区业主大会和业主委员会组建及物业管理招投标的监督工作，各街道办事处协调有关公安派出所及相关单位负责本行政区域内住宅小区业主大会和业主委员会组建的指导工作，各社区居委会具体负责各住宅小区的业主大会和业主委员会组建工作。

四、实施步骤

（一）人员培训阶段。2006年6月初至月末对各街道办事处抽调的业务人员进行培训。培训的主要内容是：业主代表的产生、业主大会的召开、业主委员会的产生及小区界线划定等。

（二）划定住宅区界线阶段。2006年6月15日至9月末。由各街道办事处负责本行政区域内的住宅区界线划定工作，明确住宅区范围。并于2006年9月20日前将住宅区划定工作情况报送区民政局，附标清小区四至的平面图一幅。

1、封闭式住宅区、半封闭式住宅区四至明确的，遵循原有城市规划来划分。

2、开放式或半开放式住宅区，四至不明确的，需重新划分住宅区范围。划分原则是相对住宅集中、人口相对密集、平面上成片分布，划分标准一般在15—25幢楼、住户为1000户左右、面积在3万平方米以上为宜。

（三）宣传动员阶段。2006年7月15日至31日，通过新闻单位做专题报导，广泛宣传业主大会和业主委员会组建后的目的、意义，以及业主、业主大会、业主委员会和物业企业的权利与义务，增强业主的维权意识和物业管理企业的服务意识，进而提高全区物业管理水平。

（四）试点阶段。2006年6月20日至7月末，各街道办事处在抓好整体工作推进的同时选择3个以上有代表性的住宅小区作为试点单位，全面做好业主大会和业主委员会的组建工作。各试点单位的工作任务要从小区划分开始直至全面建立业主大会和业主委员会，重点要总结好每个步骤的经验教训，以利于整体工作的全面推进。具体工作时限是：2006年6月12日至7月末，完成试点单位的确定及小区划分；6月15日至7月末，完成试点单位的基本情况、公共设施情况、原业主共有的房屋情况等情况的调查；6月末至8月末，完成试点单位的业主大会和业主委员会的组建工作。同时，各街道办事处要注意选择好中差三方面不同层次的住宅小区作为试点单位并严把各项法定程序和基础材料留存工作，特别是要选择一个没有物业企业管理采取业主自治管理的试点单位。

（五）摸底调查阶段。2007年3月1日至3月底。调查内容为住宅小区基本情况、公共设施情况、原业主共有的房屋情况等。表格下发后，由各街道办事处牵头，社区居委会、物业企业配合认真填写，由各街道办事处负责汇总后，于2006年8月31日前，报送区民政局。

（六）全面建立业主大会和业主委员会阶段。2006年11月15日至2006年12月31日，全面完成业主大会和业主委员会的组建工作。区物业工作领导小组要加强全区业主大会和业主委员会组建工作的监督、指导，各街道办事处要抓好具体的组建工作，主要领导要亲自抓、负总责，责任要层层分解，落实到人，在保证规范、高效的前提下，在规定时间内完成。

（七）检查验收阶段。2006年12月底前，区物业工作领导小组牵头，组成验收小组，对各街道办事处组建业主大会和业主委员会工作进行全面验收。对验收不合格的，2006年12月底前，重新规范，完成整改。

五、组织领导

为

了全面完成住宅小区业主大会和业主委员会的组建工作，区政府成立领导小组。

组长：---区委常委、副区长

副组长：---区民政局局长

---阳明公安分局副局长

成员：---阳明街道办事处主任

---前进街道办事处主任

---新兴街道办事处主任

---桦

橡街道办事处主任

下设办公室，主任：胡凤桐（兼），成员：---。办公室设在区民政局，联系人：---联系电话：6321287。

各街道办事处要成立业主大会和业主委员会组建工作推进落实领导小组，制定具体工作细则，确保全区各住宅小区业主大会和业主委员会组建工作的落实。

第三篇：天津市业主大会和业主委员会活动规则

天津市业主大会和业主委员会活动规则

转发市国土房管局拟定的天津市业主大会和业主委员会活动规则的通知

津政办发〔2008〕169号

各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：

市国土房管局拟定的《天津市业主大会和业主委员会活动规则》已经市人民政府领导同志同意，现转发给你们，请照此执行。

二○○八年十二月十日

天津市业主大会和业主委员会活动规则

第一章 总则

第一条 为了规范业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》(国务院令第504号)和《天津市物业管理条例》等有关法规，制定本规则。

第二条 本市行政区域内实施物业管理的项目成立业主大会、选举业主委员会，及其活动适用本规则。

第三条 市物业管理行政主管部门和区、县人民政府负责对业主大会和业主委员会活动进行指导和监督。

区、县物业管理行政主管部门负责对本辖区内业主大会和业主委员会活动进行监督和管理。

街道办事处、乡镇人民政府应当明确责任部门和专职人员，负责对本辖区内业主大会和业主委员会活动进行指导和管理。

第四条 居民委员会、村民委员会、社区工作站（以下统称居民委员会）应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷。

第五条 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合居民委员会依法履行管理职责，支持其开展工作，并接受其指导和监督。

第六条 各有关部门应当支持业主委员会依法履行职责、开展工作，对物业管理用房、共用部位和共用设施设备以及业主委员会活动经费的使用不得干预。

第七条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第八条 本市实行物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集，由区、县物业管理行政主管部门、居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。

出现下列情形时，业主委员会、物业服务企业或者居民委员会应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府及时召开会议：

（一）业主委员会不依法履行职责的问题；

（二）业主委员会换届过程中出现的问题；

（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；

（四）提前终止物业服务合同的问题；

（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；

（六）需要协调解决的其他物业管理问题。

街道办事处或者乡镇人民政府负责整理、保管联席会议的记录或者形成的会议纪要。联席会议的成员单位应当按照会议纪要或者议定的事项落实责任，街道办事处或者乡镇人民政府会同区、县物业管理行政主管部门负责督促。

第二章 业主大会

第九条 业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。

第十条 一个物业管理区域成立1个业主大会。业主大会自首次业主大会会议选举产生业主委员会之日起成立。

第十一条 已交付使用的新建物业有下列情形之一的，应当成立业主大会：

（一）业主入住率达50%以上；

（二）首位业主实际入住达2年以上。

第十二条 首次业主大会会议由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府负责召集。

符合成立业主大会条件的，业主、开发建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面告知后1个月内，在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门的指导下，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。

第十三条 同一个物业管理区域内业主人数不足100人的，全体业主组成业主大会；业主人数在100人以上的，可以按照业主总数的一定比例推选业主代表，组成业主代表会（以下统称业主大会），代表业主履行业主大会职责。业主代表会的代表组成，不得少于35人。

业主代表在行使所代表业主的表决权前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并在业主代表会会议上如实反映所代表业主的意见。

第十四条 筹备成立业主大会应当建立筹备组，筹备组由业主3至7名，街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会、开发建设单位代表各1名组成。筹备组负责人由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。开发建设单位和物业服务企业应当为筹备组开展工作提供条件。

第十五条 筹备组应当自组成之日起30日内（成立业主代表会的60日内）在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

第十六条 筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）确认业主身份和业主人数，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（三）确定业主委员会成员候选人产生方案及名单，并公示征询意见；

（四）按照示范文本拟定业主大会议事规则草案、提出临时管理规约的修订意见，制定管理规约草案；

（五）确定业主代表产生的条件、方式和人数，组织推选业主代表；

（六）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款规定的各项内容，应当在首次业主大会会议召开15日前，以书面形式在物业管理区域内公告。成立业主代表会的，应当在会议召开15日前，以书面形式送交参加会议的业主代表。

筹备组履行职责的期限，应当到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。

第十七条 业主代表以幢、门、楼层等为单位，由业主推选。筹备组应当将推选业主代表的方式、代表条件、代表人数以书面形式在物业管理区域内公告。

推选业主代表候选人，由筹备组组织业主推荐与业主自荐相结合的方式产生。

在推选单位内，候选人只有1人的，其所代表业主二分之一以上书面同意即可当选业主代表，未超过二分之一以上书面同意，则重新提名选举；候选人为2人以上的，所代表业主二分之一以上书面同意的即可当选业主代表，未超过二分之一以上书面同意的，在得票多的2名候选人中重新选举，票多者当选。

业主代表产生后由筹备组以书面形式在物业管理区域内公告。业主代表的变更应当由其所代表的业主二分之一以上书面同意。

第十八条 业主投票权按照业主专有部分建筑面积和业主数量计算。

专有部分建筑面积可以根据物业项目的实际情况以适宜的建筑平方米为投票单位，具体计算方法由业主大会议事规则规定。

业主身份及其专有部分建筑面积以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

单个业主拥有多个或者数人共有1个物业专有部分的，其业主投票权人数按1人计算。

第十九条 首次业主大会会议应当讨论决定下列事项：

（一）业主大会议事规则；

（二）管理规约；

（三）选举业主委员会；

（四）与物业服务企业拟定的物业管理服务内容和服务标准；

（五）涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：

（一）业主委员会选举情况和业主委员会成员的基本情况；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约。

对符合规定的，街道办事处、乡镇人民政府应当在7个工作日内出具备案证明。对不符合规定的，街道办事处、乡镇人民政府应当说明理由，7个工作日内退回。

街道办事处、乡镇人民政府应当将备案情况，及时书面告知区、县物业管理行政主管部门。

备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内，将变更内容书面告知原备案部门。

第二十一条 业主大会议事规则应当包含下列内容：

（一）业主大会名称，物业项目地址、四至范围；

（二）业主大会权利；

（三）业主委员会职责；

（四）业主大会的议事方式及表决程序；

（五）业主大会定期会议的时间和形式；

（六）业主代表的产生方式；

（七）业主委员会委员的组成和任期；

（八）业主投票权确定办法；

（九）活动经费的使用；

（十）印章的使用和管理；

（十一）其他关于业主大会的重大事项。

第二十二条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主享有的权利和履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项，依法作出约定。

管理规约经业主大会会议通过后对全体业主具有约束力。

第二十三条 业主大会议事规则、管理规约不得与法律、法规及本市的有关规定相抵触。

第二十四条 下列事项由业主大会决定：

（一）制定、修改业主大会议事规则和管理规约；

（二）选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的工作；

（三）审定物业服务合同内容，选聘、解聘物业服务企业；

（四）制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度或者物业服务企业提出的其他管理事项；

（五）专项维修资金的筹集、使用方案，并监督实施；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

第二十五条 业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。业主大会作出的决定，应当在物业管理区域内公告，对全体业主具有约束力。

业主大会依法签订的物业服务合同，由全体业主共同承担民事责任。

第二十六条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主委员会应当告知物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业管理行政主管部门，并在街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业管理行政主管部门的指导监督下，做好业主共同财产清算工作后，将业主大会印章交回街道办事处、乡镇人民政府并由其销毁。

第三章 业主委员会

第二十七条 业主委员会是业主大会的日常工作机构，执行业主大会的决定事项。业主委员会成员在业主中选举产生。业主委员会的成员人数应为单数，由5至15人组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推举产生。

第二十八条 业主委员会成员应当符合下列条件：

（一）遵守国家有关法律、法规；

（二）具有完全民事行为能力;

（三）遵守业主大会议事规则和管理规约，按时交纳物业管理服务费；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

（五）具有一定的组织能力和协调沟通能力；

（六）身体健康，具备必要的工作时间。

业主委员会成员候选人，可以由现业主委员会提名推荐或者由5%以上的业主联名推荐。

第二十九条 首届业主委员会成员的候选人在业主自荐或推荐的基础上由筹备组根据业主委员会成员条件研究确定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

业主委员会成员的产生通过召开业主大会会议，由业主直接投票或者业主代表将其所代表的业主投票的书面意见如实反映，采取差额选举方式依据得票多少顺序产生。

选举产生业主委员会后，筹备组应将选举结果在物业管理区域内公告。

第三十条 新当选的业主委员会成员应当参加区、县物业管理行政主管部门组织的培训。

街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业管理行政主管部门应当采取不同形式，定期对业主委员会成员进行物业管理有关规定和相关知识的培训，并建立培训档案。

第三十一条 业主委员会应当履行下列职责：

（一）召集业主大会会议；

（二）定期报告有关决定执行情况，提出物业管理建议；

（三）在业主大会会议作出决定后30日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳；

（六）组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施；

（七）监督管理规约的实施；

（八）组织筹集专项维修资金；

（九）组织业主委员会换届和补选工作；

（十）完成业主大会交办的其他事项。

第三十二条 业主委员会应当在业主大会确定物业服务企业后30日内，代表业主大会与物业服务企业签订物业服务合同。业主委员会未按期代表业主大会与物业服务企业签订物业服务合同的，由街道办事处、乡镇人民政府督促其限期履行职责。逾期仍不履行职责的，在区、县物业管理行政主管部门的指导下，街道办事处、乡镇人民政府组织成立由业主和街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会代表组成的筹备组，按照规定重新选举业主委员会。筹备组的组长由街道办事处、乡镇人民政府派员担任。

在重新选举业主委员会期间，物业服务企业、业主应当按照业主大会通过的物业服务合同履行各自的权利和义务；重新选举产生的业主委员会应当在30日内补签物业服务合同。

第三十三条 业主委员会成员缺员的，业主委员会应当召开业主大会会议进行补选。

业主委员会成员缺员50%以下，业主委员会不及时组织补选的，由街道办事处、乡镇人民政府督促其限期履行职责。逾期仍不组织补选的，在区、县物业管理行政主管部门的指导下，由街道办事处、乡镇人民政府或居民委员会组织召开业主大会会议，按照规定补选业主委员会成员。

业主委员会成员缺员50%以上或者业主委员会主任、副主任全部辞职，业主委员会不及时组织补选的，由街道办事处、乡镇人民政府督促其限期履行职责。逾期仍不组织补选的，在区、县物业管理行政主管部门的指导下，由街道办事处、乡镇人民政府按照规定组织选举新的业主委员会。

第三十四条 业主委员会委员任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行换届选举，做好下列换届筹备工作：

（一）起草本届业主委员会工作情况的报告；

（二）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）确认业主身份和业主人数，确定业主在业主大会会议上的投票权数；

（四）将业主委员会成员候选人的基本情况和物业服务企业开具的交纳物业管理服务费的证明等在物业管理区域内进行公示；

（五）做好召开业主大会会议的其他准备工作。

新一届业主委员会成员候选人，可以由现业主委员会提名推荐或者由5%以上的业主联名推荐。

业主委员会应当将上述换届筹备工作情况报告街道办事处或者乡镇人民政府和区、县物业管理行政主管部门。

第三十五条 业主委员会任期届满不及时组织换届选举的，由街道办事处、乡镇人民政府督促其限期履行职责。逾期仍不履行职责的，在区、县物业管理行政主管部门的指导下，街道办事处、乡镇人民政府组织成立由业主和街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会代表组成的筹备组，按照规定重新选举新一届业主委员会。筹备组的组长由街道办事处、乡镇人民政府派员担任。

第三十六条 经业主委员会或五分之一以上的业主提议需变更业主委员会成员的，由业主委员会组织召开业主大会临时会议作出决议，并以书面形式在物业管理区域内公告。

第三十七条 业主委员会成员有下列情形之一的，其业主委员会成员职务自行终止：

（一）物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）连续1年以上不在本物业管理区域居住的；

（三）以书面形式提出辞职的；

（四）因身体健康原因丧失工作能力的；

（五）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的。

业主委员会成员有上述情形之一的，业主委员会应当在物业管理区域内公告。

第三十八条 业主委员会成员有下列情形之一的，经业主大会会议通过取消其业主委员会成员职务：

（一）无故连续3次缺席业主委员会会议的；

（二）有犯罪行为的；

（三）拒不履行业主义务的；

（四）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

发生本规则第三十六条、第三十七条和本条第一款规定的业主委员会成员情况变更的，应当向街道办事处、乡镇人民政府备案，备案后由业主委员会在物业管理区域内公告。

第三十九条 业主委员会换届的，原业主委员会应当在20日内将保管的档案资料、印章和其他属于全体业主共同所有的财物，移交给新一届业主委员会。

业主委员会成员职务终止的，应当在5日内将其保管的有关资料、印章和财物移交业主委员会。

第四十条 业主委员会及其成员未在规定时间内将保管的资料、印章和财物移交的，由区、县物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，新一届业主委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府和辖区的公安派出所协助移交，也可以依法向人民法院提起诉讼；造成财物毁坏、灭失的，依法承担赔偿责任。

第四十一条 业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供物业管理服务的物业服务企业中任职。

第四十二条 业主委员会应当建立日常工作制度。经业主大会同意，业主委员会可以聘请专职执行秘书，协助处理业主委员会的日常事务。专职执行秘书应当经过物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的培训。

专职执行秘书津贴从业主委员会活动经费中列支或者由业主委员会筹集，不得向物业服务企业摊派。

第四十三条 业主委员会应当建立工作档案。工作档案一般包括下列内容：

（一）各类会议记录、纪要；

（二）业主大会决议、业主委员会决定等书面材料；

（三）业主委员会选举、换届的有关材料；

（四）业主名册；

（五）物业服务合同；

（六）有关法律、法规和业务往来文件；

（七）业主的书面意见、建议书；

（八）公告、公示及其证明材料；

（九）共用部位和共用设施设备维修资金收支和使用情况；

（十）物业服务企业提供的共用部位和共用设施设备运行状况的报告；

（十一）其他书面和实物资料。

业主委员会工作档案应当指定专人保管，放置在业主委员会办公场所或者物业服务企业在物业管理区域内的办公场所。

第四章 会议

第四十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会会议应当由业主委员会组织召开。会议由业主委员会主任主持，主任因故缺席时，由副主任主持。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定按时召开。

有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）五分之一以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则规定的其他情况。

发生应当召开业主大会临时会议的情形，业主委员会不履行组织召开会议职责的，由街道办事处或者乡镇人民政府组织召集，其他任何单位和个人不得组织召集。

第四十五条 业主委员会应当在业主大会会议召开15日前，将会议通知及有关材料书面送交与会人员并以书面形式在物业管理区域内公告。业主因故不能参加会议的，可以书面委托代理人参加会议。业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托其所代表的业主参加。

住宅项目的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

第四十六条 业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经业主本人签字后，由业主代表在业主大会投票时将业主本人签字后的投票意见如实反映。

第四十七条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面形式征求业主意见决定有关事项的，业主委员会应当按照下列程序进行：

（一）在决定有关事项15日前，公告拟表决事项的内容、方法、程序和时间安排；

（二）组织发放、回收表决票并做好记录；

（三）组织10名以上非业主委员会成员的业主监督票数统计活动，由2名业主委员会成员负责唱票、记票，2名非业主委员会成员的业主负责监票，并对统计结果签字确认；

（四）3日内，在物业管理区域内公布投票结果。

在表决同一事项时，业主应当明确表示同意或者不同意，业主弃权的，视为同意。

采用书面形式征求业主意见决定有关事项的，应当使用全市统一式样的业主大会会议表决票。表决票应当由业主本人签名。

第四十八条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施设备，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

第四十九条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规及我市有关规定。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

业主委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的委员承担相应的法律责任。

第五十条 业主大会召开会议时，区县物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、公安派出所、居民委员会和使用人的代表可以列席业主大会会议。

第五十一条 业主委员会应当建立议事和重大事项报告制度，并依法按照业主大会议事规则规定开展工作。经三分之一以上业主委员会成员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由街道办事处、乡镇人民政府指定1名委员召集和主持业主委员会会议。

第五十二条 业主委员会召开会议应当有超过半数成员出席，作出的决定必须经全体成员半数以上同意。

业主委员会应当在作出决定之日起3日内，将会议情况以书面形式在物业管理区域内公告。

第五十三条 业主大会和业主委员会会议由业主委员会做好书面记录并存档。业主大会作出的决议，由出席会议的人员签字后存档。

第五章 经费和活动用房

第五十四条 业主大会和业主委员会可以按照每年不超过实收物业管理服务费1%的比例提取活动经费，具体办法在物业服务合同中约定。

活动经费应当在物业服务企业服务收费中列支。

第五十五条 活动经费主要用于召开业主大会会议和支付业主委员会履行职责过程中实际产生的相关费用。

具体使用情况由业主委员会以书面形式在物业管理区域内每至少公布1次，并接受业主的监督。

第五十六条 业主大会采用招标投标方式选聘物业服务企业的，招标所发生的费用由中标物业服务企业垫付，并在签订物业服务合同中约定从利用全体业主共用部位经营收益或者收取的机动车场地占用费等费用中冲抵。

第五十七条 业主委员会的活动用房由物业服务企业与业主委员会协商确定。

第六章 印章管理

第五十八条 业主委员会持街道办事处或者乡镇人民政府出具的备案证明到公安部门指定的单位刻制业主大会印章。

业主大会印章所刻名称应与街道办事处或者乡镇人民政府出具的备案证明上所标注名称一致，印章形状统一为圆形，直径为3.8厘米，字体为宋体。

第五十九条 业主大会印章由业主委员会指定专人负责保管，并建立用印记录制度。

第六十条 业主大会印章应当用于业主大会与物业服务企业签订物业服务合同或其他与物业服务有关的活动。

业主委员会依照法定职责使用印章，违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。

第六十一条 业主委员会应当妥善保管并依法使用业主大会印章。印章遗失的，业主委员会持在主要新闻媒体上声明作废的凭证，到街道办事处或者乡镇人民政府办理重新刻制印章证明手续，按照规定重新刻制业主大会印章。

第七章 附则

第六十二条 业主自行管理物业、委托其他管理人管理物业和原有住宅区实施物业管理的项目成立业主大会、选举业主委员会可以参照本规则执行。

第六十三条 未明确街道办事处、乡镇人民政府的，由物业所在地的区、县人民政府指定相邻的街道办事处、乡镇人民政府负责组织成立业主大会、选举业主委员会及其他相关工作。

天津经济技术开发区、天津港保税区、天津新技术产业园区等功能区，在物业管理行政主管部门的指导下，由其所在管理委员会指定具有社区管理职能的有关部门，负责组织成立业主大会、选举业主委员会及其他相关工作。

第六十四条 业主配偶出具《结婚证书》和能够证明其权属的合法有效文件或者《商品房买卖合同》，证明其与业主关系，并出具所购房屋为婚后共同财产的具结后，可以参加业主代表或者业主委员会成员的选举。

第六十五条 本规则自2008年12月20日起施行。《天津市业主委员会活动规则》（津政发〔2005〕67号）、《天津市业主会管理办法》（津房物〔2004〕184号）同时废止。

天津市国土资源和房屋管理局

二〇〇八年十一月二十一日

第四篇：《物业管理条例》关于成立业主大会和业主委员会的规定有五个方面,

《物业管理条例》关于成立业主大会和业主委员会的规定有五个方面，一.业主大会的成立

规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

解读：业主大会由业主自行成立，但要接受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导，具体到北京，目前要接受区、县居住小区管理办公室的指导。指导不等于领导，业主要求成立业主大会，应通知区、县小区办，请求他们派人指导，如果他们不指导，则属于区、县小区办不作为，并不影响业主自行成立业主大会。北京对区、县小区办规定的这方面的工作时限可参照京国土房管物字〔2001〕516号文的规定：“拥有10%以上业权的产权人(代表)书面申请自行组建管委会的，各小区办应在收到书面申请后15日内，作出是否符合组建条件的书面答复。” 而一个物业小区是否符合成立业主大会和业主委员会的条件，北京可参照以下两项规定： 京政办发〔2001〕91号文规定：“凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会；1994年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50%的，应组建业主委员会。” 京国土房管物[2002]316号文规定：“对于整体规划、分期建设的住宅小区，在组建管委会时、凡已入住投入使用的住宅小区，符合《关于规范和加强本市物业管理若干意见的通知》(京政办发[2001]91号)管委会的条件，应一并选举产生管委会，不再分次选举。对于住宅小区尚未入住、投入使用的部分，管委会应给未入住区域的业主预留产权人代表份额和管委会委员席位。”

二.物业管理区域的划分

规定：一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。解读：成立业主大会，业主首先要确定自己所在的物业管理区域，在北京可参照京房地物字【1998】308号文的规定：“物业管理区域的划分，原则上以相对封闭，配套设施、基础设施相对集中，能独立使用为条件，但一个区域内房屋的总建筑面积掌握在20万平方米以下。”

三.业主大会投票权确立

规定：业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

解读：第一次业主大会投票权由地方政府制定，以后业主大会投票权由业主大会自行约定。北京的第一次业主大会投票权可参照京房地物字【1997】第485号文：“产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一产权证一票。”和京国土房管物[2002]316号文：“在已确定物业管理区域的，原开发建设单位在住宅尚未售完之前，其住宅所拥有的产权份额超过全部住宅物业20%的、召开产权人(代表)大会时，其投票权及实际投票额按20%的份额计算，超过部分不再予以计算。”的规定加以确定。

四、业主大会的开会要求和表决方式

规定：

1.召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

2.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理

区域内持有1／2以上投票权的业主参加。

3.业主可以委托代理人参加业主大会会议。

4.业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。

5.住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

解读：业主大会开会要提前15天以上通知全体业主，并告知相关的居委会，业主大会不一定要采用开会形式进行，业主大会作出一般决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权1／4以上即可通过，业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。条例没有规定成立业主大会要经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，也没有要求一定要用“赞成票”的方式通过决议，因此成立业主大会和选举业主委员会不是特别难。北京的业主目前可以参考京房地物字【1998】308号文的规定，通过公告方式选举产生第一届业主委员会。采取通过公告方式选举产生的，应依照下列规定: l.筹备组在广告栏、公共场所醒目位置公告管委会章程和管委会委员候选人和选举办法，同时书面送达全体产权人上述材料；2.在选举办法规定的时间内，筹备组未收到占总票数50%以上的反对票，即可向各区县小区办进行业主委员会成立备案。

五.业主委员会备案

规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

解读：业主委员会成立不用再经区、县人民政府房地产行政主管部门批准，成立之后在30日内向区、县小区办备案即可。备案制和审批制的最大区别在于备案制下成立业主委员会，只要成立程序不违反法律限制即可备案，成立业主委员会的行为由业主负责；审批制下成立业主委员会要符合区、县人民政府房地产行政主管部门的要求，区、县人民政府房地产行政主管部门要对业主委员会的成立负行政管理责任。目前北京市尚无备案的要求，但过去的一些规定可做参考：

(1)业主委员会成员的组成可参考京政办发〔2001〕91号文“根据物业管理区域的规模，业主委员会一般由五名至十五名委员单数组成。”和京房地物字【1997】第485号文“管委会主任必须是产权人或产权人代表。”的规定。

(2)提交小区办备案材料可参考京房地物字【1998】308号文的要求：“1.管委会成立的正式名称；2.物业管理区域；3.房屋产权状况；4.管委会办公场所；5.管委会选举产生的简要过程，应包括产权人、使用人代表产生办法、计票方法、选举程序等内容。”

(3)业主委员会成立在区、县小区办完成备案的时间，参考京房地物字【1997】第485号文规定，从报送材料起应不超过10天。

成立业主委员会的八个步骤

了解了业主委员会成立的相关规定后，就要按规定进行具体操作了。

第一步，想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，然后联系本小区10%以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。

第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐，最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。

第三步，筹备组开始工作(人数不多的话，愿参加的业主都可参加)，起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立十五天前通知全体业主和告知相关居委会，开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。

第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。第五步，成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见，如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，业主大会成立，业主委员会章程通过，在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。

第六步，业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、付主任，并可以开展工作。第七步，将业主大会成立简要过程，业主委员会主任和委员名单、业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。

第八步，备案十天后仍没有收到区、县小区办的备案意见，可要求他们尽快发出。成立业主委员会需注意的策略

1.不要整天把维权挂在嘴边

维权不是一定要挂在嘴边才能维的，如果你整天喊维权，无形当中，还没干事先为自己树立了敌人，一些业主不喜欢研究成立业主委员会的方法，却喜欢说官商勾结，无形当中又为成立业主委员会多设立了一个障碍。其实真正官商勾结的贪官更重视自己头上的乌纱帽，没了乌纱帽，官商勾结少了“官”字，也就勾结不起来了。所以笔者建议业主要想成立业主委员会，应该宣传的是提高小区的物业管理质量，搞好小区建设，现在很多物业公司明白业主委员会成立是阻挡不了的，早晚饭碗还要靠业主委员会给，他们并不愿和业主作对，因此业主成立业主委员会应想办法打消物业公司的顾虑，使物业公司看到今后和业主委员会的合作希望，扫清了物业公司的障碍，就等于扫清了房地产商的障碍，这时即使官商勾结对业主委员会成立也没什么影响，而且成立业主委员会所需的材料和费用，物业公司都会提供。业主还应学会官民“勾结”，更多的“官”是想做些事的，哪怕他仅仅是为了自己的仕途，因此业主应经常宣传成立业主委员会可以给小区带来的稳定，让“官”看到的是成立业主委员会能给他带来的业绩，而不是“麻烦”。以维权为口号，虽然能激发业主参与，但一有风吹草动，前期工作就会半途而废，明哲保身的传统使有家有业的大多数业主更在意自己的安全。少说维权，业主敢于参加成立业主委员会的工作才会长久。

2.要会发动群众、要有贡献精神

成立业主委员会，最好别没干事先集资，这样很容易把其它业主吓跑。要求成立业主委员会的骨干份子，如果不能取得物业公司的支持，要能先做出些牺牲，不仅要搭时间，还要肯自己掏腰包垫付一些费用，当然复印材料什么的如能想办法利用些社会资源更好，垫付的费用自己记笔帐，留着发票，等业主委员会成立后，早晚有物业公司主动愿为您报销。向每户发成立业主大会文件可不是件容易的事，如果您有能力动员物业公司的门口服务员或那些晨练的大爷大妈帮您忙，您就有福了。

3.“阎王好见、小鬼难缠”

中国的百姓怕见官，更怕热脸贴上个冷屁股。其实这个传统观念应该改一改，业主如果没有交过所得税，起码也交过印花税、契税，政府工作人员是人民的公仆，靠人民缴纳的税金养活，他们有什么可怕的呢？再遇到冷屁股狠狠踢它几脚就是了。业主反映递送文件，小区办人员不肯签字，下次再遇到这种情况，您就告诉他：“您不签我就找你们局长签。”他如果真的还不签，您就真找他们局长签，保证最后您送的文件能有人签收。业主反映有的区小区办要求成立业主委员会先要递交很多小区物业方面的材料，再遇到这种情况，即使您在的小区的物业公司不肯提供，您也用不着犯愁。您就让小区办把要求给您写下来，然后拿着小区办写的要求，到市房地局的各个相关处室敲门，行使您的知情权，没有结果就不走，迫使市房地局的这些处室找局长禁止区小区办的工作人员瞎要材料。小区办不给业主委员会成立备案，口说无凭，没有文字回复只当他们没说，您就照常进行业主大会和业主委员会工作，如果有文字答复，看看合理不合理，如果违法行政，直接找市小区办，市小区办不解决，直接在市房地局每月局长接待日找局长，每月如果真有十个小区业主坐在局长办公室不走，那些违法行政的人自己就会主动找上门。记着每次往上找，一定要有文字材料，让领导“批复”，如果仅是说说而已，有些人可能会“健忘”，有可能是说了白说。附：成立业主委员会相关文书参考

1.选票设计

以下是笔者根据所在小区设计使用过的选票改写，仅供参考：

亲爱的业主：您好！

现将XX小区业主委员会候选人名单和资料发给您，如果您反对其中任何人担任业主委员会委员，请在其名字后面画×，您也可以提出您建议的候选人，然后将您的选票在月日之前投入XX小区选票箱，根据XX小区业主委员会章程(草案)第X条规定，如果您未投反对票将视同您赞成这些候选人当选业主委员会委员，请您珍惜自己的权利和支持我们的工作！谢谢！

____小区业主大会筹备组

____年__月__日

业主委员会委员候选人名单

姓名

业权单位

姓名

业权单位

我提议__号楼座室先生/女士担任管委会委员

____小区____号楼门室

签名：

____年__月__日

注：如果您的产权超过一套房子，请将全部房号在选票上注明，无房号或无签名的选票将视

为无效。

2.收条设计

以下是笔者根据所在小区设计使用过的收条改写，仅供参考：

收条

本人/本人代表产权人收到业主大会筹备组送来的业主委员会章程(草案)、参选业主委员会的业主资料、选票、成立业主大会的通知。

____小区____号楼__门_____室

签名:

____年__月__日

3.业主委员会章程

业主委员会章程北京市房地局有管委会章程的示范文本，可以参考。

为业主大会选举业主委员会变得可行，笔者建议业主在起草自己小区业主委员会章程时写明业主委员会用收集反对票方法进行选举，并注明：在规定的时间内如果业主未投反对票将视同其赞成候选人当选业主委员会委员。

4.备案申请书

以下是笔者根据1998年为自己所在小区业主委员会报批所写的申请函改写，仅供参考：北京市____区(县)居住小区管理办公室：

___小区共有____套房屋，根据___套房屋的业主的要求，在业主自愿参加的基础上组建了____小区业主大会成立工作筹备组，并于____年__月__日正式开始工作。

____小区业主大会成立工作筹备组在业主自愿报名参选业主委员会的基础上于____年__月__日将选票、业主委员会章程(草案)、业主大会成立日期的通知及参选人资料进行逐户派发，成功地派发给了____套房屋的业主，并告知了居委会。

____小区业主大会工作筹备组于____年__月__日公开在小区所有业主有权监督的情况下进行了验票工作，收到选举文件的业主在选举规定的时间内(____年__月__日至____年__月__日)未收到50%对业主委员会章程的反对票，XX小区业主委员会章程获得通过，同时____、____、„„先生/女士未收到50%反对票，当选为____小区业主委员会委员。

____小区业主委员会成立工作请求了区(县)小区办进行指导，所有程序符合国务院《物业管理条例》规定。

____小区业主委员会由X名委员组成，经业主委员会第一次会议选举产生业主委员会设主任一名、付主任__名。

根据国务院《物业管理条例》，特此备案。

___小区业主委员会

____年__月__日

第五篇：业主大会和业主委员会指导规则

业主大会和业主委员会指导规则

第一章 总则

第一条 为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。

第二条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

第三条 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

第四条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第五条 业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第六条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。

第二章 业主大会

第七条 业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第八条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

（一）物业管理区域证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；

（六）物业服务用房配置证明；

（七）其他有关的文件资料。

第九条 符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

第十条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

第十一条 筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。

筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

第十二条 筹备组应当做好以下筹备工作：

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

（六）制定业主委员会选举办法；

（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

第十三条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。

第十四条 业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。

第十五条 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

第十六条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第十七条 业主大会决定以下事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）选聘和解聘物业服务企业；

（六）筹集和使用专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途；

（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

第十八条 管理规约应当对下列主要事项作出规定：

（一）物业的使用、维护、管理；

（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；

（三）物业共用部分的经营与收益分配；

（四）业主共同利益的维护；

（五）业主共同管理权的行使；

（六）业主应尽的义务；

（七）违反管理规约应当承担的责任。

第十九条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：

（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；

（二）业主委员会的职责；

（三）业主委员会议事规则；

（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

（五）业主投票权数的确定方法；

（六）业主代表的产生方式；

（七）业主大会会议的表决程序；

（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；

（九）业主委员会换届程序、补选办法等；

（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；

（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

第二十条 业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。第二十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

第二十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

第二十三条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第二十四条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

第二十五条 业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。第二十六条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。

未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。

第二十七条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

第二十八条 业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。

第二十九条 业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本规则第十七条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

第三十条 业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。

业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

第三章 业主委员会

第三十一条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定的组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

第三十二条 业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。第三十三条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：

（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；

（二）管理规约；

（三）业主大会议事规则；

（四）业主大会决定的其他重大事项。

第三十四条 业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

第三十五条 业主委员会履行以下职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。

第三十六条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）物业共有部分的使用和收益情况；

（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；

（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

第三十七条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。

第三十八条 业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

第三十九条 业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。

业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

第四十条 业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：

（一）业主大会、业主委员会的会议记录；

（二）业主大会、业主委员会的决定；

（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；

（四）业主委员会选举及备案资料；

（五）专项维修资金筹集及使用账目；

（六）业主及业主代表的名册；

（七）业主的意见和建议。

第四十一条 业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。

使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。

第四十二条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。

工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

第四十三条 有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）丧失民事行为能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第四十四条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

（一）以书面方式提出辞职请求的；

（二）不履行委员职责的；

（三）利用委员资格谋取私利的；

（四）拒不履行业主义务的；

（五）侵害他人合法权益的；

（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第四十五条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

第四十六条 业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

第四十七条 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

第四十八条 业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

第四章 指导和监督

第四十九条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。

第五十条 已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积50%，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正。

第五十一条 业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。

第五十二条 按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

第五十三条 召开业主大会会议，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当给予指导和协助。

第五十四条 召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

第五十五条 违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。

第五十六条 业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

第五十七条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。

第五十八条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

第五十九条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第六十条 业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第六十一条 物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由区、县房地产行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。

第五章 附 则

第六十二条 业主自行管理或者委托其他管理人管理物业，成立业主大会，选举业主委员会的，可参照执行本规则。

第六十三条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门与街道办事处、乡镇人民政府在指导、监督业主大会和业主委员会工作中的具体职责分工，按各省、自治区、直辖市人民政府有关规定执行。

第六十四条 本规则自2010年1月1日起施行。《业主大会规程》（建住房［2003］131号）同时废止。