浅析石家庄四合房产中介公司发展中存在的问题与对策

第一篇：浅析石家庄四合房产中介公司发展中存在的问题与对策

学士学位论文（设 计）

题

目 浅析石家庄四合房产中介公司

发展中存在的问题与对策

姓

名 张宏立

学

号 409417011824

专

业 市场营销

指导教师

葛永红

2013 年 5 月 20 日

石家庄经济学院华信学院学士学位论文（设计）

摘 要

房地产中介是房地产市场中的三级市场，目前房地产市场供应相对饱和的时期，房地产中介的作用更加明显，为房地产市场注入了新鲜动力。本文主要石家庄四合房产中介公司为例，结合本人实践，简单阐述了房地产中介的定义、特点及作用，并对四合房产中介公司存在的一些问题作出详细分析，并重点提出了从加强培训，提高从业人员的素质；建立健全规范制度，强化管理制度；树立诚信意识，注重发展品牌优势；组建内部规范监督协会，强化自律手段；完善管理体系，客户信息统一化管理；增加信息透明度，行业管理规范化等相应对策。

关键词：房产中介 问题 解决对策

ABSTRACT

With the fact that Shijiazhuang economy culture further develops in recent years,accompanying but coming is that the real estate market unparalleled is irritable , real estate intermediary agent industry expands also gradually , the real estate intermediary organ of all kinds pours out in large amount.The real estate intermediary agent plays have arrived at promote role to the real estate market operation , use house property's the business circulating is more convenient and rapider , the dispute there existing large amount of a knotty problem in real estate intermediary agent marketplace , leading to the real estate intermediary agent frequently happens but.Be commensurate to degree have hindered benign of house property intermediary agent from developing at top speed.Four round main Shijiazhuang house property manager Ltd.has carried out the main body of a book in person for the example , union , the simplicity has set forth definition , characteristic and effect of real estate intermediary agent , some problem of existence has made and detailed analysis to four round real estate agency, Perfect administrative system;Corresponding countermeasures such as the transparency increasing information , industry administration standardization.Keywords:

Intermediary agent

Problem

Resolve a countermeasure

Ⅰ 石家庄经济学院华信学院学士学位论文（设计）

目录

摘要„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„Ⅰ ABSTRACT„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„Ⅰ 目录„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„Ⅱ 1房地产中介的定义„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 1.1房地产中介的定义„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 1.2房地产中介的特点„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 1.2.3 房地产中介具有极大灵活性特点„„„„„„„„„„„„„„„„„„2 2房地产中介的作用„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2 2.1提高了专业化程度降低可控成本„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2 2.2优化供需匹配„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2 2.3激活房地产三级市场„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 3石家庄四合房产中介公司简介„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 4石家庄四合房产中介公司发展中存在的问题„„„„„„„„„„„„„„„„„3 4.1工作人员专业化水平低，入门槛低„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 4.2法律体系不完善，行业管理欠规范„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4 4.3 信誉度不高，缺乏职业道德素养„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4 4.4发布虚假信息，进行虚假广告宣传„„„„„„„„„„„„„„„„„„4 4.5管理体系不健全，客户信息外流„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 5石家庄四合房产中介进一步完善措施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 5.1加强培训，提高从业人员素质„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 5.2建立健全规范制度，强化管理制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 5.3树立诚信意识，注重发展品牌优势„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 5.4组建内部规范监督协会，强化自律手段„„„„„„„„„„„„„„„„6 5.5完善管理体系，客户信息统一化管理„„„„„„„„„„„„„„„„„6 5.6增加信息透明度，管理规范化„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 6总结„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7 致谢„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 参考文献„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9

Ⅱ 石家庄经济学院华信学院学士学位论文（设计）

自21世纪以来，随着我国房地产业的兴起，特别是住房市场的进一步开放与发展，房地产中介行业日益活跃，蓬勃发展，在房地产开发和市场消费中的作用越来越大。但与国外房地产中介企业相比，很多国内的中介企业还处于科技含量低、资金短缺、服务质量差、市场占有率小的状态。尤其是2009年以后，房地产中介企业在其发展模式与经营内容上，发生了根本性的改变。突出表现在经营模式不断创新，主营内容不断拓展，服务范围不仅仅局限于租赁、置换等业务，已经开始了规模化、市场化、多样化、经营的发展时期。

1.房地产中介的定义和特点

房地产中介是房地产业的重要组成部分，是随着房地产业的快速发展而兴起和壮大开来的。由于房地产具有价值量大、使用期长和灵活性的特点。相关当事人在房地产交易过程中需要专门的知识和可靠的信息相助。

1.1房地产中介的定义

房地产中介是为房产买卖双方达成销售和购买而建立的一个平台机构，并有为买卖双方保证安全交易的义务。房产中介的具体事务就是帮买房人寻找推荐合适、理想房源，并带领买房人实地看房，加以引导，促使成交；帮卖房人登记房源信息、宣传发布并且保证房源真实有效；房产中介的经济收入主要是收取中介服务佣金。房地产中介还可以指在房地产开发经营与消费的供求市场中，为交易物体提供评估、交易、代理、经纪、咨询等服务及善后管理服务的机构。

从类型上分，房地产中介主要包括房地产经纪、房地产评估、房地产咨询三大类。

房地产中介在运作过程中涉及的知识面比较广，既有房地产经纪、房地产估价、房地产咨询等专业知识，又有经济学、法学、城市规划学、建筑学、统计学、会计学、心理学以及房地产经营开发、房地产金融保险、房产测绘和环境等知识。

1.2 房地产中介的特点

1.2.1 房地产中介具有服务性特点

房地产中介这个行业的产品就是服务，服务的质量、水平标志着产品的质量、水平。主要提供各类房源信息、咨询、估价、代理服务的经营活动。在整个服务过程中，中介机构主要是依靠自己的专业知识、技术、劳务等为房地产各种部门提供中介代理和相关服务，既不占有商品也不占有货币。1.2.2 房地产中介具有非连续性特点 石家庄经济学院华信学院学士学位论文（设计）

房地产中介机构在为客户提供服务时，就形成了中介人与委托人的关系，即服务和被服务的关系，这种关系不是长期的和固定的，而是就某一事项达成的一种契约关系，这种服务一旦完成，原有的契约关系也就解除，即委托服务终止。房地产中介机构就再去与其他的委托人建立新的服务与被服务的关系。房地产中介服务的这种特点容易引发两类问题：一是导致部分房地产中介机构忽略自身的责任，在提供短期服务的过程中以获取佣金作为唯一目的而采用欺骗、误导等手段故意损害委托方的利益；二是在中介行业竞争激烈的情况下，由于中介方与委托方通常缺乏长期合作的可能而导致委托方故意损害中介方的利益，如经纪人町能被交易双方“甩掉”导致其投入的时间和精力无法得到补偿、开发商违约导致代理商的佣金无法兑现等。

1.2.3 房地产中介具有极大灵活性特点

因为房地产中介服务机构与服务对象之间没有固定的联系和关系，不受交易对象的限制，也不受交易主体的制约，从而使它具有极大的灵活性。不像其他行业有固定的客户，固定的地点，可以长期的合作。但房地产中介是灵活多变的，也就是说，它可以不受时间、地点、交易对象和交易方式的限制。

2.房地产中介机构的主要作用

房地产中介是房地产市场中的三级市场，也是房地产交易市场，表现为房地产投入使用后在使用者之间的交易，目前房地产市场供应相对饱和的时期，房地产中介的作用更加明显，为房地产市场注入了新鲜动力。其主要作用有以下三个方面。

2.1 提高了专业化程度降低可控成本

房地产中介的产生是市场细分的必然结果，也是我国实行市场化发展的进一步要求，房地产中介从原来房地产企业开发建设，销售的一体化结构中分离出来，有助于提高房地产交易的专业化水平。由于在房地产交易过程中，买卖双方需要为交易付出信息搜寻成本、谈判签约成本和合约履行监督成本，交易过程长、环节多，其交易成本自然就高。而房地产中介机构能够凭借对市场的了解，建立客户网络和提供专业服务，为买卖双方节约时间和精力。降低交易成本，提高效率。

2.2 优化供需匹配

一方面，房地产中介机构能为交易双方提供专业化的信息与服务，另一方面可以节约双方的交易成本。所以供给方和需求方都愿意向中介机构缴纳一定的酬劳，以获得信息、争取时间，确保交易安全，减少房地产交易过程中的信息不对称和道德风险问题。石家庄经济学院华信学院学士学位论文（设计）

2.3 激活房地产三级市场

过去的房地产中介服务主要集中在一﹑二级房地产市场，交易解决的基本是从“无房”到“有房”的问题。随着社会经济的发展居民水平的提高，房地产市场结构发生了明显的变化，市场化越来越高，市场中最活跃的交易从“有房”向“有好房”的转化，房地产中介机构的专业化服务就可以保证这一过程的顺利推进，从而为房地产三级市场注入源源不断的动力。

3.石家庄四合房产中介公司简介

2005年5月，石家庄四合房产中介公司成立，注册资本300万元人民币。主营业务：二手房买卖、租赁、商品房代理、贷款服务、代办过户。公司简称为四合地产，公司总部迁至裕华东路方北商务写字楼。

2009年成立河北四合投资咨询有限公司。专注企业贷款及二手房贷款，并成为在石家庄有一定影响力的专业贷款公司。

2010年6月对公司进行整体改造提升并更换公司标识，开始进行二次创业的历程。2010年7月 强势进驻裕华区7家连锁店面同时开业，拓展不断进行中。2011年12月 提出区域精耕战略，立足裕华，不断增强市场份额。2012年1月 成立商品房代理拓展中心，对一二手联动进行不断创新。

4.石家庄四合房产中介公司发展中存在的问题

随着石家庄近些年来经济的发展、人们生活水平的提高、人们开始关注生活的质量，住房需求成为生活质量提升中关键的一环。住房需求迅速增加的同时石家庄房地产业发展迅速，房地产市场火爆受其影响二手房市场在各地交易量也大幅上涨。房地产中介市场得益于此短期内迅速崛起，房地产中介大量涌现。然而房地产中介在迅速崛起的过程中出现了不少问题。根据笔者在石家庄四合房产中介公司实习发现，石家庄四合房产中介公司存在着一些问题。

4.1 工作人员专业化水平低，门槛低

石家庄四合房产中介公司的工作人员专业水平低主要表现在，一是执业水平不高，很多人为了能来公司工作和争取市场业务，采取伪造证件、涂改姓名、有效期或转让使用别人证件等不正当手段谋取个人利益。二是工作人员素质不高，是工作人员对房地产密切相关的法律、金融、建筑、会计等知识缺乏，对房产经纪业务无法有效展开。不具备基本的市场营销知识，无法拥有大量的市场信息，使经纪代理服务难以实现高效化。工作人员从石家庄经济学院华信学院学士学位论文（设计）

事房地产中介服务没有文凭的限制，有的工作人员甚至是小学毕业，都可以从事房地产中介工作。很多工作人员说话水平都不高，工作主要是凭借一些小聪明来做房产经纪

4.2法律体系不完善，公司管理欠规范

在笔者的实习中发现有的分店司未在店里所展示营业执照，中介服务许可证；部分营业人员无法提供经纪人资格证书；不少公司人员在进行房地产交易中介活动中，没有现场查看房源情况，仅凭当事人陈述作为依据；绝大多数分店没有按规定建立业务台帐等，这些不规范的从业行为，使得中介活动经常出现纠纷，影响公司中介活动的健康有序开展。目前，无论是政府房地产主管部门的直接监管，还是由行业协会进行的自律性监管，都存在监管不力的问题。由政府直接监管的，面对数量庞大的中介机构和纠纷，根本不可能做到事无巨细，面面俱到，同时客观上还存在着的寻租空间导致腐败的产生；还有由行业协会监管，由于目前行业协会地位不明确，作用空间有限及相关立法滞后，同样存在诸多问题。

4.3信誉度不高，缺乏职业道德素养

由于当前社会对失信行为缺乏相应的惩戒机制，部分房地产中介机构及从业人员为了追求短期利益，热衷于“一锤子买卖”，置诚实信用于不顾，隐瞒真实情况，进行违规操作，造成相关纠纷时有发生。有一次笔者发现公司有个员工为了交易完成，把房子说得很好，客户也看了房，可能是没有看仔细而又着急，草草签了合同。但是事后就发现了很多问题，但是回公司找那个人的时候那人却不管了，于是发生了强烈纠纷。公正性、服务性是中介机构的本质特征，可是部分经纪人与分店缺乏职业道德，仅仅把获利当作经营的核心，所有的经营活动都以盈利目标为转移，服务意识淡薄，在利益的驱动下，只要赚钱，什么都干，丧失了客观公正的立场，迎合客户的一些不正当要求，向客户提供不真实的验资评估报告，向公众提供不实宣传，这不仅扰乱了市场秩序，还侵害了生产经营者的利益，也损害了中介机构的形象和声誉，长远看不利于石家庄四合房产中介公司的经营发展。

4.4 发布虚假信息，进行虚假广告宣传

石家庄四合房产中介公司组织发布的部分信息不真实，图片资料和实际房源基本不符，很多图片就是直接百度复制粘贴看起来不错的房源图片，在一次发房源信息时笔者问同事，这样行吗？同事告诉我，没事，只要客户打来电话，能来就行。有的分店明知挂牌房屋存在渗漏水，不当改造，百蚁侵蚀等质量缺陷，却故意隐瞒上述情况并发布虚假广告吸引购房者，侵害了购房者的权益。今年三月份的时候，张某起泰华路分店的纠纷案中，房主李某将原为一室一厅的房屋自行装修改为二室一厅，泰华路分店司明知上述情况，仍石家庄经济学院华信学院学士学位论文（设计）

将房屋以二室一厅的名义挂牌，并对购购房者张某隐瞒事实，致其签下购房合同。后张发现受骗，向法院提起诉讼。

4.5 管理体系不健全，客户信息外流

石家庄四合房产中介公司没有一套完整的管理体系，时常导致客户信息外流，对客户造成严重的经济损失的后果。石家庄四合房产中介公司没有对客户的电话号码或者家庭住址和房门钥匙没有妥善的管理，被其它不相干的人知道获取了，对客户进行勒索敲诈或是偷盗。这就是公司对客户的不负责的表现，对公司对客户都不利。此外，还有很多登记的房源信息外漏，导致经纪人带新客户去看房时发现此房已经出租而公司却不知道，造成纠纷。客户由此产生对石家庄四合房产中介公司业务能力的怀疑，白白流失了许多客户。有的经纪人看房源信息，剽窃他人成果，抢客户，造成公司内部矛盾，很不利于公司员工工作气氛的融洽。

5.石家庄四合房产中介进一步完善措施

四合房产中介公司想要发展，就必须不断的解决自身的问题，创新式的发展。如此才能在竞争残酷的房地产市场生存发展下去，才能实现企业与个人的理想目标。针对上面提出的四合房产中介公司存在问题，现解决对策如下：

5.1 加强培训，提高从业人员素质

目前我国对房地产估价师等实行资格认证制度,对提高从业人员素质起到了良好的作用, 石家庄四合房产中介公司应该将其引入，建立规范系统的从业人员资格认证制度和持证上岗制度。同时可开展定期的，专业的公司内部培训等方法，提高经纪人的专业知识水平和职业道德素质，进而从整体上提高经纪人业务水平与公司的服务水准，还应该时常组织员工参观考察先进的同类中介企业，通过学习借鉴别人的先进方法提升自己。企业的发展离不开人才，而人才除了招聘进来的，企业还应该主动培养自己的人才，这样才能实现跨越式发展。这就需要企业内部培训，内部培训搞得好，员工素质得到强化提高，对企业无疑是一剂强心针。

5.2 建立健全规范制度，强化管理水平

国家在完善房地产中介行业的法律法规，建立严格的市场准入清出制度，中介机构法人责任制度和业务失误赔偿制度。石家庄四合房产中介公司可以在此指导下，建立健全适用于公司的制度规定，规范公司经纪人的行为，对于不能规范的可以做适当的惩罚，如扣罚工资奖金。对于有的店面没有按照规定完成任务的，对店长指明问题，发出警告。对于石家庄经济学院华信学院学士学位论文（设计）

那些存在应付工作的员工经纪人实行批评教育，屡教不改者，劝退辞职。规范员工行为，加强管理，我建议加大惩罚力度。就如同军队有军法，而军法比较严格，但也因此促成了军队不同于其他组织的战斗力与凝聚力。公司想要发展就必须加强管理，一个好团队必然是有着严格纪律的团队。

5.3 树立诚信意识，注重发展品牌优势

“人无信不立，市无信则乱”。信誉对于一个公司，对于一个品牌无疑有着无可替代的意义。房地产中介行业，因标的物涉及的价值巨大，使用周期较长，又与千家万户的生活紧密相连，“诚信经营，诚信服务”显得尤为重要。石家庄四合房产中介公司想要实施诚信战略，品牌战略就必须加强企业的形象宣传，挖掘企业经营理念，扩大企业文化建设，提升企业的内在潜力和附加值。品牌的塑造将以无形资产带动有形资产，从而使企业的综合优势得到迅速全面的提升。建议将石家庄四合房产中介公司从业人员的诚信信息及后续管理综合起来，形成一套房地产中介从业人员的诚信公示系统，对违规行为进行惩罚，并将其制作成表格展示在公司内部显眼的地方，让员工每天都能看到起到警示作用。同时可以让进店客户看到，加强客户对企业及经纪人的信赖感与亲近感，我想这样会吸引很多顾客，也更加容易成交。这样，就可以达到企业的诚信推广，打造企业品牌的目的。

5.4 组建内部规范监督协会，强化自律手段

规范企业不正当为应主要从强化自律入手。建议组建石家庄四合房产中介公司内部规范监管协会协会，制定从业标准和职业道德准则，对房地产中介业务进行技术指导和纪律监督。协会理事由各个分店店长担任，每周定期举行会议，商讨汇报各个分店出现的问题，并为之做出一些针对性的有效的管理措施。从企业内部做好各种管理措施，各理事由于是分店店长，定然会以身作则，完成各种公司的管理规范，带动每个分店的员工经纪人，一次上行下效，达到自律自强的作用。四合房产中介公司高层领导应该对此大力支持，使协会切实发挥“内部自治”作用，实现自我监督、自我管理和自我规范。

5.5 完善管理体系，客户信息统一化管理

石家庄四合房产中介公司应该建立一套完善的客户信息管理系统，由专门的人员进行统一化管理，把客户信息进行分类分时段的管理，应定期整理客户信息档案，对于客户档案要严格看管，防止外泄。同时应该作出相关规定，与某一业务无关的经纪人不得查看翻阅此业务客户信息。房产经纪人不能随便把客户信息告诉其他不相干的人，更不能以客户的私人信息泄露以谋取不正当利益，做一个称职的从业人员，让客户有一种安心放心的感觉。客户信息一体化管理还要注重客户的信息隐私的问题，客户的隐私坚决不能向任何人石家庄经济学院华信学院学士学位论文（设计）

提起，让买房或者买房的人有安全感归属感。只有客户信赖才能有生意，如果因为客户信息外泄造成客户的损失，应该追究相应经纪人责任。

5.6 增加信息透明度，管理规范化

增加信息透明度，就是石家庄四合房产中介公司在经营过程里，一定要做到公开经纪组织的经营范围；公开居间或者代理的服务内容及佣金标准；公开有执业经纪人真实姓名身份的租售信息；公开消费者申投诉电话；公开执业经纪人姓名、证号和照片；推出房地产经纪合同示范文本；推出房屋租售信息示范表；定期向当地工商部门审报已完成的经纪业务和业绩。这样使消费者对所委托公司的资历、经营情况等一目了然。消费者有权选择自己感到放心的中介机构，同时也不断促使公司进一步完善自身的服务，提高服务质量，以此来吸引更多的消费者。

6.总结

石家庄四合房产中介公司虽然存在诸多问题，但是总体来说还是在健康稳定发展，不断地向着一个个前进目标迈进,这也是我们国内大部分房产中介公司的基本情况。在这个经济文化迅速发展的大环境下，房产中介肯定会有越来越大的市场，而如何在未来的市场中立于不败之地，就是现在房产中介公司面临的挑战。我相信“天下难事始于易，天下大事始于细”只要在公司管理从细微着手，不断的解决各种问题，石家庄四合房产中介公司公司的发展一定会蒸蒸日上。本人由于资历尚欠，经验不足，所提出的问题和建议解决措施或许有不当之处，感谢批评指正。石家庄经济学院华信学院学士学位论文（设计）

致 谢

在短暂的四年大学生活之中，心中充满无限怀念和留恋之情。在这里我们有着良好的学习环境，有着舒适的生活条件，有着关心和互助的同学、朋友，这里存留着我们开心，回忆、奋斗、努力的点点滴滴。谨向我的论文指导老师葛永红老师致以最诚挚的谢意！葛老师不仅在学业上言传身教，而且在这次实习和写作中给另外我莫大的帮助和鼓励。本文的写作更是直接得益于他的悉心指点，从论文最初的的选题到框架的确立以及写作的安排，从观点论证以及资料的准确性验证，无不流露着老师的细心和认真。葛老师渊博的学识和，平易近人的性格、一丝不苟、言传身教的工作作风让我深深的折服，终身难忘。

另外，感谢本人所涉及到的诸位学者，本文应用了数位学者的文献和论点，如果没有前辈的研究成果和启发我将很难完成这次的论文写作。同样感谢我的同学和朋友们也在这次论文的写作中给我我莫大的帮助，帮我收集和整理了部分素材，还在编辑和排版的过程中给与了我很多的帮助。石家庄经济学院华信学院学士学位论文（设计）

参考文献

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第二篇：中小企业发展中存在的问题与对策

中小企业发展中存在的问题与对策

发布时间：2011-7-19信息来源：中国论文下载中心 作者：钱金云

【摘要】中小企业是我国国民经济的重要组成部分, 在国民经济和社会发展中具有重要地位,起到独特作用。随着市场竞争的进一步加剧,中小企业的发展面临着前所未有的困难。如何正确认识中小企业发展中存在的问题,并针对这些问题提出解决的对策,对中小企业的发展乃至整个国民经济的健康发展都有十分重要的意义。本文从中小企业所面临的内外环境分析了其发展中存在的问题,并提出了相应的对策。

【关键词】中小企业;发展问题;对策

中小企业在现代化的社会生活和国民经济的发展中具有十分重要的作用。中小企业的活力不仅关系到整个社会经济竞争的能力,而且也关系到整个社会的繁荣与稳定,中小企业的发展问题是全社会都普遍关注的问题。因为中小企业数量众多,是国民经济中最活跃的成份,是维持经济稳定发展的重要力量,是创造就业机会的主要渠道,是制度创新与技术创新的重要源泉;同时,由于中小企业规模小,又是市场竞争的弱者。为了弥补市场缺陷、保护公平竞争,促进整个社会经济效率的提高,有必要对中小企业的发展问题进行研究。中小企业在国民经济和社会发展中的地位

根据国家五部委局联合发布的《中小企业标准暂行规定》,统计资料显示,目前,我国中小企业已超过800万家,占全国注册企业总数的90%以上。其工业总产值、销售收入、实现利税、出口总额分别已占全国的60%、57%、40%和60%以上,并提供了约75%的城镇就业机会,从农村转移出来的约2.8亿劳动力,大多数也在中小企业就业。中小企业一方面为国家创造了税收来源,增加了财政收入;另一方面,特别是在当前就业压力较大的情况下,它们成为创造就业机会、吸纳城镇下岗失业人员以及转移农村剩余劳动力的主渠道,为确保社会稳定起着非常重要的作用。中小企业所需投资较少,并能够充分利用各地分散的自然资源和丰富的劳动力资源,它组织结构简单,管理方式灵活,管理成本较低,适应市场的能力较强,并且有利于发挥从业人员的创造性。中小企业的快速发展,还加快了区域特色经济的发展壮大,进一步加快了一批区域特色经济的形成和发展。它们在促进市场竞争、增加就业机会、方便群众生活、推进技术创新、推动国民经济发展和保持社会稳定等方面,发挥着越来越重要的和不可替代的作用;中小企业也是建立社会主义市场经济体制的基础,并为大型企业提供配套服务及分工协作做出了重要贡献。我国中小企业发展中存在的问题

中小企业在现代经济中,对于活跃市场,推进改革,满足消费者多种多样的需求,提高人民生活质量、扩大就业、促进经济和社会发展,发挥着越来越大的作用。但是,我国各类中小企业在其发展过程中,普遍存在着许多亟待解决的问题及障碍。

2.1 资金短缺,融资困难。

筹资困难,资金不足是目前我国企业发展中普遍存在的问题,但对中小企业来说尤为突出。中小企业由于资本实力较弱,市场知名度较小,融资人才缺乏,因而筹资难度比大企业大的多,很难得到商业银行支持。再加上国有商业银行贷款审批权限过于集中,基层缺乏自主决策权,严格的信贷责任追究制度与贷款经营中的客观风险相悖,制约了信贷人员营销贷款的积极性。另一方面中小企业自身整体素质不高,大多数中小企业自主创新能力较弱,产品利润率较低,而且还有相当一部分中小企业财务制度不够健全,从而影响了信贷业务的展开。

2.2 技术落后,创新能力差。

虽然经过几十年的不懈努力,我国的科技水平有了长足进展,但是总体上讲,我国技术创新能力同发达国家相比,还是有很大差距,信息匮乏,企业的科技创新活动没有成为多数企业的自觉活动。大多数中小企业属于半机械化为主的劳动密集型企业,投入技术开发的经费约占我国研究经费的40%,远低于发达国家70%的水平;中小企业只有13%设立科研开发机构;70%企业的技术开发经费只占当年销售收入的1%以下;82%的企业没有自己的技术发明和专利产品;75%的企业未通过IS9100国际产品质量认证。中小企业技术创新能力弱,技术创新任务紧迫,直接阻碍了中小企业的发展。

2.3 人才缺乏,管理落后。

由于社会观念和认识的偏差以及企业缺乏必要的保障机制,很多人不把私营企业看作是真正的就业,使得中小企业难以吸收到所机需要的人才。导致企业人才缺乏,发展后劲不足,竞争不强,效益不高。我国中小企业中经营建材、冶金、矿产、机械、食品加工等粗放型低技术含量的企业占约为70%,从事高新技术及新材料的企业数量很有限。因此,随着企业的不断发展和产业结构的调整,人才紧缺这一问题将会显得越来越突出。当然,企业存在上述问题的原因是多方面的,既有市场经济体制尚不健全、相应的法规尚不完善的因素,也有中小企业自身素质不高,技术和管理水平跟不上发展要求等因素。同时。还与政府的管理和政策引导因素有关,致使中小企业运行缺乏相应的环境条件和经验。

2.4 结构不合理。

这主要表现在:第一“不面全”的全能型企业专业化分工协作水平较低。第二,低水平的重复建设,严重占用了企业的资金,阻碍了企业的发展。第三,大企业与中小企业之间的组织联系相当松散,缺乏密切的协作关系。大企业难以从中小企业那里获得低成本,高质量的零部件和中间产品,而中小企业更是难以从大企业得到资金、技术、管理等方面的支持,无法通过企业专业化的分工来提高效益等问题。

2.5 竞争无序,扰乱市场的秩序。

各地的中小企业在相当大的范围内存在着低水平过度竞争的的问题。同类企业之间为了争夺市场竟相压价;企业为了在保持低价位的情况下获得一定的利润,有的偷工减料,降低产品质量;有的甚至生产假冒伪劣产品,一定程度上扰乱了社会市场秩序,同时,这种不公平竞争导致产品市场竞争无度,中小企业自身也较为被动,经营难度加大。

2.6 污染严重,破坏环境。

中小企业中特别是一些乡镇企业,由于点多面广,管理困难。加之设备陈旧、技术落后,企业领导环境保护意识淡薄,导致治理“三废”的力度小投入少,措施不力,企业生产环境的污染越来越严重。中小企业发展应采取的对策

3.1 改革产权制度,建立科学的组织形式。

以产权制度改革为先导,转换企业经营机制,促进现代企业制度的建立已经成为当前中小企业改革的关键。企业产权制度的改革对于盘活中小企业存量资产,为企业引入新机制、积累资金优化产业结构和产权结构,有极其重要的意义。中小企业可以区别自身的具体情况,采用改组、联合、兼并、股份合作制、租赁、承包、经营各出售等形式,进行产权制度改革。对于那些长期亏损、扭亏无望、不能清偿到期债务的企业,应以法实行破产。通过以上产权制度改革,建立起适合自身发展的产权形式和组织结构。

3.2 转变观念,加强企业管理。

中小企业应该彻底抛弃“小而全”的经营思想,围绕自己的核心能力进行经营,将非核心的业务,非核心专业部分,通过“外包”等形式,分给其他厂家去做,自己则专心致志地做最专业的业务。从而发挥自身优势,建立起“专、精、特、新、优”的战备思想。同时,中小企业在管理上要转变观念,抛弃那种经验式、粗放式、家式专断式的随意管理,建立建全企业内部的科学管理制度,并辅之以科学的管理手段。同时还应重视人本管理。职工是企业的主人,能否发挥他们的积极性、主动性和创造性,直接影响企业的效益。现代成功企业的经验充分证明了挖掘人的潜能可以激发人的创造力。其次要注重风险管理,企业经营过程也是企业合理承担风险并取得风险报酬的过程。通过投资组合的选择来分散、降低和避免风险,提高风险报酬率和经营安全性。而风险管理就是在经营中化风险为安全,抓住机遇,取得竞争优势。还要重视战略管理。中小企业要生存发展,必须把战略管理放在重要位置。做到长远目标明确,不急于求成,不急功近利,避免企业全局决策的失误,保证内部机制灵活,并做到依法经营。实行政策支持和政策引导,使其发展方向与现有产业链尽量搭接。中小企业的发展不能再走散、乱、差的道路,必须形成产业链才有竞争力。加快企业管理信息化建设的步伐,充分利用现代信息技术拓展企业的业务领域,促进企业的发展和壮大。

3.3 勇于创新,提高技术水平。

创新是中小企业的核心竞争力,创新是帮助中小企业成长的最有效方式。中小企业只有通过创新,对各种资源进行综合利用与整合,提高有限资源利用效率,满足和创造市场的需要,才能培育自己的核心竞争力,求得持续发展。首先要使企业成为具有“四自”的完全独立的经营者,必须建立企业法人制度,建立合理的国家、企业、经营者、劳动者的收入形成机制,建立自负营亏的自我约束机制,建立企业产权转让机制,促进生产要素合理流动与企业组织结构的调整;建立符合市场经济正常秩序要求的、规范各企业间交易的规则体系,以降低交易费用,节约交易成本。其次中小企业应尽快确定适合自身特点的技术创新战略,并尽快使创新成果商品化,在实施技术创新战略中,要把自立创新、模仿创新和合作创新结合起来。通过自立创新,研究开发具有自身特色的新产品,使企业在市场竞争中占有先得优势,获得更多的超额利润。

3.4 拓宽融资渠道,克服融资瓶颈。

一方面要完善资本市场,拓宽中小企业的直接融资渠道。国家应制定相关法律政策,消除中小企业融资问题上的体制和政策障碍,通过发展风险投资、创建风险基金;利用二级市场,通过发行债券、股票等方式筹集资金开展中小企业金融互助使用等形式,来解决中小企业直接融资问题。

另一方面,要建立建全中小企业间接融资体系,提供更多的金融服务。国家要建立为中小企业融资提供担保的基金和机构,采取多种形式扩大中小企业创业投资的资金渠道,发挥政府的引导作用,在一些重点领域和重点项目上投入一定比例的资金,以调动和引导社会创业投资者的积极性,进一步规范和整顿现有创业投资公司的经营行为,允许一部分国外创业投资机构进入中国市场,帮助拓宽融资渠道。

3.5 加大政策扶持,整顿市场秩序,为中小企业的发展创造良好的环境。

我国应从经济发展战略的高度来推动中小企业的发展,加大国家政策扶持力度,应逐步建立国际通行的中小企业政府扶持政策体系,建立包括财政税收政策扶持体系、资金融通体系、信用保证体系、创新促进体系在内的中小企业发展社会化促进体系。我们应全面落实《中小企业促进办法》和其他相关法律制度,创造公平市场环境;尽快建立和完善中小企业的社会化服务体系,为中小企业的发展提供政策指导。资金融通、信用担保、创业培训、产业指导、信息咨询、技术支持、市场开拓、对外交流等多方面的服务。总之,良好的社会环境是中小企业成功和发展的必要条件。

参考文献

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[2] 张景青,冯进跃,黄蕴华.中小企业的处境分析和政策建议.经济问题探索,2001.4

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[4] 张政军.促进中小企业发展,创新政策制度环境[J].中国诚信,2005.10

[5] 张继刚.西部中小企业的发展对策[J].企业改革与管理,2006.6

第三篇：建筑业发展中存在的问题与对策

建筑业发展中存在的问题与对策

改革开放以来，建筑业得到了很大发展，为城市建设、社会主义新农村建设、提高人们生活质量等作出了巨大贡献。但是，建筑业在发展过程中，还存在着很多不容忽视的问题，一

定程度上影响了建筑业的发展和壮大。

要充分认识建筑业的支柱产业地位和作用。上世纪80年代初，邓小平就发表讲话说，在我国，建筑业是国民经济的支柱产业，虽然建筑行业是劳动密集型产业，但它可以为国家积累财富。实践证明邓小平同志的话是正确的。现在建筑业大省江苏、浙江、山东、广东等地正是充分肯定了建筑行业的支柱产业地位，建筑行业才得到了迅速发展。但大连市、辽宁省乃至东北地区以前都不太重视建筑行业的发展，所以这些地方建筑行业的产值处于一般化的水平，企业的规模比较小，产业集中度低。建筑业的贡献率在全国20个重点企业中排在第6位。因此我们没有理由不大力发展建筑业，而应采取措施，包括政策的扶持，改善外部

环境，促进建筑业又好又快地发展。

要尽快制定建筑业振兴和发展的规划。虽然住房和城乡建设部制定了“十一五”发展规划，但随着时间的流逝，建筑业的发展已经发生了变化，出现了很多新问题、新矛盾，特别是面对金融危机的影响，政府及行业主管部门应该制定新的历史时期的产业政策，以增强建筑企业抵御风险的能力，增强市场的竞争力，促进建筑业又好又快地发展。建议在加强行业管理，加大科技创新和技术应用，在税费上减轻企业负担，开拓国际市场，加强质量安全管理，投、融资等方面制定产业振兴和发展规划，指导全国建筑业科学发展，真正使其起到支

柱产业的作用，为国民经济的发展作出更大的贡献。

认真整顿招投标市场，禁止最低价中标。在我们的调查中，建筑企业领导普遍反映，目前招投标市场极其混乱，给建筑业的发展造成了很大影响，其主要是由最低价中标产生的。过去一个工程项目在招标前，建设单位都要做标底，投标单位谁接近标底，谁才能中标，现在是最低价中标，建设单位特别是开发单位，把工程造价压得很低，这就造成了投标单位的围标现象。现在开发单位又委托有资质的招标代理公司，做一个工程的拦标价，投标单位高于拦标价就作为废标。另外，对按照拦标价中标的建筑企业，还要下浮15%，这很不合理，虽然要与国际接轨，但也要与中国的实际相结合，离开现阶段的中国国情，机械地照搬照抄，是不行的。

招投标手续繁杂，投标单位标书做得很细很精，浪费了大量的人力物力。在投标过程中，评标的专家只是翻翻而已，一个上午要看几家投标单位的标书，根本没有时间细看，这是极大的浪费。有的建设单位特别是开发商甚至不合理分段招标，以便卖更多的标书，借此赚取资金，使建筑企业苦不堪言。建议标书要删繁就简，能说明问题即可。评标的专家看的是内容，不是看标书的装潢，同时在手续上也应该简化。因为，对一般工程而言，从招标代理制定标书也好，投标单位制定投标标书也好，从现在的建筑企业的技术力量和经验来看，对工程的造价成本完全可以做出概算。如果大家都实事求是，做出的概算应该相差无几，所以没有必要把招投标过程搞得过于繁琐，增加企业的负担，这样不利于建筑企业的发展。建筑企业利润过低。从大连地区看，建筑企业缴纳营业税及其附加税，达到百元产值

3.23元，核定征收的企业所得税为百元产值2元，还有0.4%的个人所得税及房产税等，百

元产值所缴税额在5.5%左右。按道理说这样的税收不算太高，但现在建筑企业普遍感到税收负担过重，根本原因是建筑企业的利润太低。全国建筑企业的利润率是2.9%，因此，建筑企业资本难以积累，影响着建筑企业的发展。从所得税来看，国家规定的建筑企业的利润率是8%—20%，现在大连地区企业的利润即使按照最低的8%来计算，也是远远脱离大连建筑企业利润的实际，按照国家规定机械制造业所得税的利润率是5%—15%，交通运输业为7%—15%，建筑行业仅低于餐饮娱乐业。鉴于建筑行业目前利润低的情况，建议按照制造

业的5%—15%的利润率征收，减轻建筑企业的负担，起到“放水养鱼”的作用。

各种费金名目繁多，收取的额度较大，建筑企业难以承受。据我们调查统计，建筑企业要缴纳的费金有15种。如工会经费、河道费、排污费、安全措施费、卫生费、工程交易费等，各种基金如残疾人就业保障金、价调基金、投标保证金、履约保证金等。我们抽样调查了一个特级企业，按年收入15亿元计算，各种费、金就占用6660万元，占收入的4.4%，因而导致企业利润下降4.4%.投标保证金和履约保证金一年占用流动资金6000万元左右，严重影响了企业的资金周转。建筑企业流动资金不够，就要到银行贷款，这就难免增加企业的经营成本，影响企业的发展。

要解决建设工程的优质优价问题。在市场经济条件下，等价交换是基本原则，优质优价是题中之意。在其他行业当中，都在贯彻执行优质优价的原则，但在建设工程当中，优质优价原则体现得不明显。为了体现优质优价的市场经济原则，我们建议：一是在甲乙双方的合同当中，按照创优目标按比例增加造价。二是各级政府对创优的品牌工程，分不同奖项给予一定的奖励。三是建筑企业对创优的项目部，根据不同的奖项给予一定的奖励。这样，既能在建设工程当中体现出优质优价的原则，符合市场公平公正竞争的法则，也可使建筑企业及

其员工受到鼓舞，充分调动建筑企业创优的积极性，有利于建筑行业的发展。

第四篇：浅谈小城镇发展中存在的问题与对策

目录 小城镇发展中存在的问题.............................................................4 1.1 小城镇建设缺乏科学合理的规划 1.2 小城镇的规模过小

1.3 制约小城镇发展的制度性因素依然存在 1.3.1 农民承包土地流转的制约 1.3.2 传统的户籍制度的制约...........................................................3 1.3.3 不完善的社会保障制度的制约.....................................................4 1.4 小城镇发展中资金短缺.............................................................4 1.5 缺乏有效的产业带动...............................................................4 2 针对小城镇的发展应采取的措施.......................................................4 2.1 加强小城镇发展的科学规划.........................................................5 2.2 加快乡镇企业和人口向小城镇流动并选择一批重点镇优先发展...........................5 2.3 完善小城镇发展的制度.............................................................5 2.3.1 完善农村土地流转制度...........................................................5 2.3.2 深化户籍制度改革...............................................................6 2.3.3 探索小城镇社会保障制度的改革...................................................6 2.4 建立多元化的投资机制.............................................................6 2.5 增强小城镇的可持续发展能力并大力发展有特色的产业.................................6

小城镇发展中存在的问题与对策

摘 要：小城镇的发展对于推进我国的城镇化，解决农村剩余劳动力，减轻大中城市因农民工流入带来的巨大压力具有十分重要的意义。近几年来我国小城镇建设也取得了很大的发展，比如小城镇数量和人口都有很大的增长。但是，在小城镇的发展的同时，也伴随而来了很多的问题，严重的制约了小城镇的发展，针对小城镇建设中出现的问题，我们必须采取相应的对策。

关键词：小城镇 土地流转 户籍管理制度 社会保障 投资机制

加快小城镇发展步伐，是“十一五”规划的战略重点,它指出要“坚持大中小城市和小城镇协调发展，提高城镇综合承载能力，按照循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局的原则，积极稳妥地推进城镇化，逐步改变城乡二元结构。” 国内外的各种城市发展经验也都表明，小城镇在推动城市化进程，拉动农村经济，解决农村剩余劳动力方面都起到了重要的作用，其成果是有目共睹的，它也成为了我国经济社会发展和现代化建设的重要组成部分。因此，进一步摆脱小城镇发展的束缚，加快小城镇发展速度，提升小城镇建设品质是经济社会发展的一个大战略，是势在必行的。本文基于我国小城镇发展的现状，从小城镇建设中凸显出来的问题入手，着重研究了能够推动小城镇发展步伐的各种对策，来解决小城镇发展中的各种障碍。小城镇发展中存在的问题

改革开放以来，随着乡镇企业的快速发展，我国的小城镇建设取得了长足的发展，例如：我国农村建制镇已经自1978年的2173个发展到了1998年的19060个，增长了7.77倍，平均每年增加844.35个；1998年小城镇人口为16984万，其中非农业户口的人数约1.25亿人，小城镇人口占农村总人口比重的17.9%，占全国总人口的比重为13.6%，比1978

[1]年占全国人口比重的5.5%上升了约8个百分点。这些骄人的成果都是必须肯定的，但是在充分肯定小城镇发展的这些成绩的同时，也应该注意到在小城镇发展的过程中暴露出来的种种问题，这些问题不但影响了小城镇发展的效果，增加了小城镇发展的副作用，同时也约了小城镇向更深层次的发展。

1.1 小城镇建设缺乏科学合理的规划

由于政府功能软制弱，加上各种自然原因导致的小城镇发展的自发性，致使小城镇建设缺乏科学的规划，总体指导不明确，具体表现在：

（1）在我国小城镇的发展过程中，缺乏统一的稳定的科学规划，小城镇建设的数量众多，但却基本雷同，造成了严重的重复建设。资源和土地利用效率低下，浪费严重。这种“全面”建设小城镇的发展思路使本来就紧缺的资金更加紧张，使小城镇的建设水平很低，质量很差，尤其是小城镇的基础设施和公用设施建设，远远达不到小城镇建设的要求。

（2）孤立的发展小城镇，没有把小城镇的发展纳入到大的城市群的体系之中，使小城镇的发展与周围大中城市和其它小城镇的发展相脱节，没有能够形成统一的城市网络体系，隔断了小城镇和周围大中城市的相互推动作用，不能够使小城镇的发展借助于大中城市的辐射和带动作用，不能很好的找准小城镇发展的定位，把小城镇建设孤立于城市体系之外。（3）很多小城镇的发展存在着盲目攀比，不注重实际情况的问题。小城镇的发展不是根据本地的实际情况制定适合自己发展的道路，而是一味的追求政绩，照搬别人的建设经验，结果不适合的发展道路不但不能促进反而阻碍了小城镇的发展。小城镇的发展政策还缺乏连续性，朝令夕改、反复建设、频繁改造，造成极大的浪费。很多地方都是边建设边规划，甚至是先建设后规划，致使小城镇建设具有很大的盲目性和不合理性。

1.2 小城镇的规模过小

我国的小城镇数量众多，但是规模过小。有关研究认为，小城镇镇区人口在5万左右才能正常发挥集聚的功能[2]。而我国农村镇镇区人口才6000多人，其中非农业人口只有3300多人[3]。如此小的规模造成我国小城镇的功能不完善，吸引和带动能力不强，难以吸引农村剩余劳动力和乡镇企业向小城镇转移。小城镇规模过小还导致了小城镇基础设施建设成本过高，小城镇基础设施不健全，不能满足小城镇居民生产和生活的需要，制约了小城镇的建设和经济的进一步发展。

1.3 制约小城镇发展的制度性因素依然存在

小城镇的发展需要各种配套政策的支持，而从我国目前的情况来看，各种相关政策不仅不能推动小城镇的发展，反而羁绊了小城镇前进的脚步，它集中体现在承包土地流转制度、户籍管理制度和社会保障制度等方面。

1.3.1 农民承包土地流转的制约

目前，我国尚未建立完善的土地流转制度，土地的流转程序和市场不规范。主要表现在：（1）农民之间的土地流转有很多都没有签订合同或者签订的土地流转合同不规范，不具有法律效力，这就使日后发生纠纷时取证困难，增加了处理纠纷的难度，不利于维护农民的合法权益。（2）农业生产的风险性大、投入多、收益小的特点和农民的承包土地地块小、土地分散、不利于管理等原因，致使农民承包的土地想要转让却无人愿意接手，使农民的承包土地流转困难重重。

另外，由于我国农民有几千年来的“土地情结”，但农民进城落户不能携带土地，即我国的非农业户口没有土地的使用权力，这就使很多进城务工和经商的农民并没有放弃原有的土地，从而造成了“离土不离乡”的现象。尤其在小城镇中，带地进城的人口占小城镇的总人口比重很大，农民进入小城镇后在农村依然保留着基本责任田和宅基地，这不但不利于农村土地的集中经营和农村的工业化和现代化，也不利于农村剩余劳动力向小城镇转移。

此外，对于土地的出让、转让、股份合作等经济行为必须明确土地的产权，而从目前情况来看，虽然规定农民对其承包的土地具有使用的权力，但是农民的土地承包权很不充分，比如我国规定了土地的延包期限为三十年，但是很多地方并未落实执行，土地承包依然调整频繁，致使农民的承包权不稳定；另外，农民的土地承包权在土地承包、经营权的内容方面都受到限制，在现行的制度安排下，农民无法对自己承包的土地使用权进行抵押贷款以获得所需资金。农民承包权的不充分，弱化了农民对土地的享用权利，减少了土地使用权流转的可能性[4]。

1.3.2 传统的户籍制度的制约

长期以来，户籍问题是困扰农村剩余劳动力转移的大问题，也是困扰小城镇发展的大问题。传统的户籍管理制度以身份为核心，以出生地为基础把我国人口划分为农业户口和非农业户口，形成了城市和农村户口的二元化管理。按照我国现行的户籍制度，农民是农 业户籍，进入小城镇也仍然是农业户籍[5]。农民要想获得城市户口有很多的限制，也有很大的难度。有些时候农民进入小城镇，获得城镇户口要付出一定的代价。户籍制度成为农民进入小城镇的一只拦路虎的另一个原因在于传统的户籍制度把户口和社会保障、医疗、子女教育、社会福利、社会地位直接挂钩，形成了进城农民与原有市民的不公平身份和不平等的待遇。这种对农业户口的“歧视”严重地制约着农村劳动力的转移和小城镇的发展。虽然国务院1997年20号和1998年24号文件规定，实行以居住地和现行职业确定落户地点和身份的管理制度，但仍然不同程度的存在着指标控制，严格的进城落户条件和审批程序等问题。这都在一定程度上阻碍和限制了农村人口的流动，制约了农民进入小城镇。

1.3.3 不完善的社会保障制度的制约

目前，小城镇的就业、养老、医疗等社会保障制度还很不完善，社会保障水平不高，跟大城镇相比具有很大的差距。且小城镇的社会保障制度改革滞后，政府投入的社会保障资金不足等，使其远远跟不上小城镇经济社会发展的需要，也不能够适应小城镇居民对于安全、稳定的要求。农民进城落户之后，就要放弃原有的土地，而在小城镇中的工作和收入不稳定，社会保障又不能保障其生活的稳定，保障其失去工作和正常收入后的基本生活，这就减弱了对农村剩余劳动力转移的吸引力。社会保障制度不能够消除进城农民的后顾之忧也是进入小城镇的农民不愿放弃土地的一个主要原因。

1.4 小城镇发展中资金短缺

资金不足是小城镇建设普遍存在的问题，也是制约小城镇建设和阻碍小城镇发展的主要因素。目前从总体上看，小城镇的投融资体制比较单一，投资的最重要来源仍然主要是政府。而在我国，镇政府不是一级完整的预决算财政单位，所得税收需上缴县财政，镇政府的所需费用是县财政分发的人头费和超收部分的提成，这些费用仅够镇政府的正常运转，因此，城镇建设的资金就主要依靠预算外收入来弥补。镇政府的预算外收入来源主要是土地拍卖所得和高额的城镇建设配套费。为了增加收入，加快小城镇建设，政府只能抬高土地价格和建设配套费用，这就形成了限制农民进城和投资开发商进入的“门槛”，增加了乡镇企业、农民和外部资金向小城镇集中的成本，抑制了乡镇企业和农民进城的积极性，减弱了招商引资的优势。

1.5 缺乏有效的产业带动

小城镇的发展缺乏经济增长点，缺少有效的产业来带动。这是因为近年来随着改革开放的不断深化，市场经济日趋完善，市场竞争日益的激烈，经济活动越来越复杂，而大部分乡镇企业领导因为思想僵化，文化程度不高，不具备所必需的管理素质和知识，没有能够适时调整企业发展战略和企业的发展方向，致使管理不善，没有能够跟上时代发展的步伐，所以，近几年来，乡镇企业出现了增长速度放慢，吸引带动能力下降和经济效益下滑等问题，这就在一定程度上影响了小城镇第二产业的发展。第二产业发展的不充分，再加上小城镇的规模和人口过少，又影响着小城镇的规模和辐射效应，也就无法达到小城镇第三产业发展的需求。此外，政府也没有能够根据小城镇自身特点和优势，制定出适合小城镇发展的经济道路。小城镇发展和建设的盲目性很大，很多地方没有明确的发展路线或者其发展道路不适合，不能够拉动和引导小城镇第二、三产业的发展。针对小城镇的发展应采取的措施 随着我国农村经济的不断发展和我国工业化水平的进一步提高，我国发展小城镇的条件和环境也日益的完善和成熟。扫除小城镇发展的障碍，提升小城镇发展的速度和品质，增强小城镇的功能也因此变得越来越紧迫，针对小城镇建设中存在的问题，要不失时机地实施各种相应政策，加快小城镇的发展。

2.1 加强小城镇发展的科学规划

做好小城镇发展的统一规划，合理安排小城镇发展的布局和步骤。避免小城镇发展的重复建设、土地和资源的浪费。要把小城镇的发展建设放在大的城市体系之中，放在大的环境之下来考虑。小城镇的发展必须以大中城市为依托。在城市化发展中，大中城市和小城镇各有其优势，城市化体系必须是一个大中城市和小城镇协调发展的完整的城市体系。小城镇的建设要借助大中城市的辐射和带动作用，与大中城市一起形成以大城市为中心的城市群。

小城镇的发展也要制定出适合自身发展的稳定连贯的政策。要根据小城镇的地理位置、资源环境、人口等各种特点，因地制宜地制定出适合自身发展的政策，切莫盲目模仿、攀比。

2.2 加快乡镇企业和人口向小城镇流动并选择一批重点镇优先发展

转变小城镇规模过小的限制，应加快乡镇企业向小城镇的聚集，对进城的乡镇企业在驻地、建房、办照等方面提供高效、快捷、方便的服务，可以设立专门的机构特事特办，所有手续在一个地方办理，简化手续，提高办事效率，从而调动乡镇企业向小城镇聚集的积极性。此外，还需要大力发展小城镇的二、三产业，提高小城镇的就业空间和小城镇对农村闲置劳动力的吸收能力，在小城镇的人口政策方面，要逐步取消户籍制度的限制，完善社会保障制度，促进农村人口向小城镇转移。

另外，小城镇的数量众多，而政府的力量有限，要想做到面面俱到是不可能的。如果使所有小城镇齐头并进、全体发展，势必会造成小城镇规模小、层次低、质量差的问题。因此，要想改变小城镇规模过小的局面，除了要制定政策吸引人口和乡镇企业向小城镇流动以外，还一定要改变小城镇“遍地开花”的发展战略，走分步骤、有阶段的小城镇发展道路。首先，要选择一批基础好，经济发展潜力大的小城镇比如县城和县域中较大的镇集中力量优先发展。这样既有利于提高小城镇发展的速度和品质，也有利于完善小城镇的功能，形成一定的辐射和带动作用，为下一步其他小城镇的发展创造条件和积累经验。然后，在重点镇充分发展的基础上，再选择一批新的重点镇进行发展。从而实现小城镇的全面有序发展。

2.3 完善小城镇发展的制度

在我国传统的二元结构格局下，小城镇建设经常会遇到一些政策性和制度性的问题。当前要从推动我国向一元化社会经济结构转变的高度，积极探索，加大改革力度，消除推进城镇化的制度和政策障碍，打破城乡分割，从制度和政策上为小城镇建设创造宽松的环境，主要包括：

2.3.1 完善农村土地流转制度

首先要进一步建立完善的土地流转制度，规范土地的流转市场和土地的流转程序。加 强土地流转制度的立法工作，使农民对承包土地的使用权力有法律的保障和土地流转有法可依。引进市场化的土地流转机制，逐步建立土地流转中介服务机构，通过中介服务机构，为土地流转发布信息、提供交易场所、办理流转手续，促使土地承包经营权“自愿、有偿”依法有序流转。同时要规范土地流转程序，做到承包土地要事先申请，对土地流转要有合理有效的土地流转合同，事后乡镇还要对土地的流转情况做好登记工作，实行对土地承包的动态管理。

其次要加快农村土地使用权流转，使农民与土地使用权的关系不再凝固化，将对小城镇的发展起到巨大的推动作用。首先必须充分尊重农民的权利，切实保障农民的利益。其最基本、最重要的是要强化和稳定农民的土地承包关系，要认真落实土地承包期的延长政策。要进一步明晰土地使用权的产权界定，把土地流转的决策权界定给农民，变农民单一的土地经营权为占有、使用、收益、处分“四权统一”的农民土地承包权，包括土地出租，入股，抵押等权力[7]。

另外，在保护耕地和保障农民合法权益的前提下，各地可以根据实际情况，允许进入小城镇落户的农民对其原有承包土地拥有一定年限的土地承包权，但鼓励有偿转让其使用

权；对于进城农民的宅基地可以允许农民自由转让或者由国家或村集体以有偿形式收回。2.3.2 深化户籍制度改革

彻底改变以商品粮供应为标准来划分农业、非农业人口的做法，实行以居住地和现行职业为标准来确定落户地点和身份。尤其是在小城镇，可以率先放开户籍政策，或者实行与大城镇完全不同的户籍管理办法，比如完全放开农村县城和中心镇的户口迁徙限制，让农民自由进入。县以下可以设想实行单一户籍制度，或者规定凡常在小城镇从事二、三产业工作的，在小城镇有固定住处和稳定收入的，可以让其拥有城镇户口，以打破以往“农民生农民，市民生市民”的传统，逐步实现城乡户口一体化的管理。逐渐消除对进城农民的各种不合理的条件和限制。对于同一辖区的居民，可自由流动，消除其子女入托入学、就业、养老医疗等社会保障方面的歧视，真正实现原有市民和进城农民的公平，平等。同时增加对小城镇的财政投入，尤其是在小城镇的社会保障和小城镇的公共设施的方面。户籍改革是促进实现人口的自由流动，促进小城镇发展的必然要求。

2.3.3 探索小城镇社会保障制度的改革

深入探索小城镇社会保障制度的改革，逐步破除城乡分割的社会保障体系。把进城农民纳入统一的小城镇社会保障制度之中，要充分调动国家，集体和个人的积极性，建立和完善包括养老保险，失业保险，医疗保险，工伤保险，生育保险等一系列社会保险体系，增加对小城镇社会保障的财政投入，至少能够保障城镇居民的基本生活，通过合理全面的社会保障来消除进城农民的后顾之忧。

2.4 建立多元化的投资机制

小城镇建设资金的来源要打破单一靠政府投资的模式，逐步形成多元化的投资机制，这是解决小城镇资金问题的关键。政府要加大对小城镇建设的投资力度，处理好上级政府和镇政府的财政分配关系，不能仅仅依靠镇政府财政来筹措建设资金。政府方面可以通过财政贴息、民间资本、实行股份制和利用外资等多种形式，引导社会资金投入到小城镇基础设施建设项目中来[8]。有条件的地方可以安排一定比例的专项资金用于小城镇的基础设施，促进小城镇基础设施建设，为小城镇发展创造良好的环境。

2.5 增强小城镇的可持续发展能力并大力发展有特色的产业 长期以来，我国小城镇的建设只注重经济指标，忽视生态环境的问题，甚至以掠夺性的方式开发资源，致使环境污染，生态恶化，土地和资源浪费严重，因此，小城镇建设一定要走一条可持续发展的道路，在建设的过程中，经济发展和环境保护、资源节约并重。尤其是在土地的利用方面，一定要统一规划，不可盲目建设，重复建设，保护好基本的耕地数量。坚决淘汰和关闭严重浪费资源和污染环境的小企业，积极引导小城镇建设走资源节约型、环境友好型的可持续发展道路，创建人与自然和谐相处的城市生态环境。而要推动小城镇的发展，发展经济又是关键。一个地区的发展首先必须要依靠经济的拉动，依靠第二、三产业的增长。政府要根据小城镇的环境、资源、地理位置、工业基础等特点，充分发挥小城镇的优势，制定适合小城镇的有特色的产业发展道路。例如，在自然风光优美，或者由名胜古迹的地区，可以大力发展旅游业及与其相关的餐饮等服务行业，而在自然资源丰富，交通便利的地区可以大力发展重工业等。

从我国目前情况来看，第二产业的发展对小城镇的发展具有更重要的作用，它可以直接推动经济的增长，增加小城镇的经济效益，积累建设资金，还可以通过第二产业的拉动，增加小城镇的规模和集聚效应，从而带动第三产业的增长，因此就要积极搞活和壮大乡镇企业，而乡镇企业需要不断地向小城镇集中才会形成小城镇的集聚效应，所以，要出台有利于乡镇企业进城的各种优惠政策，同时鼓励企业的兼并或联合经营。引导乡镇企业向小城镇集中。对于乡镇企业来说，乡镇企业要想求得发展，还必须顺应时代潮流，加大改革开放力度，着力创新，尤其是乡镇企业的领导要具有改革和创新的意识。大部分乡镇企业的领导都是地地道道的农民，缺乏相应的文化和管理知识，在必要的情况下，政府可以采取积极措施大力督促其进修学习，或通过新的管理制度来改变乡镇企业的领导状况，例如可以聘用专业经理人来进行管理。

发展小城镇是发展我国经济，推动城市化进程，实现城乡经济全面发展的必由之路。因此，对于小城镇，不是该不该发展的问题，而是应该如何发展的问题。目前，确实存在着小城镇发展的水平不高、其功能和作用远远达不到预期的效果的问题，但并不能因为这些问题的存在而否定小城镇的作用和发展小城镇的必要性。在小城镇的探索道路中，出现一些困难和问题是再所难免的，我们应该积极探索小城镇发展的道路，推动小城镇的发展步伐，使小城镇真正成为拉动我国城市化步伐，实现城乡经济协调发展和解决我国“三农”问题的重要途径。

参考文献：

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第五篇：房产中介的管理与对策

关于调解房产中介消费纠纷的难点及对策

三水区局 黄浩坚

近年随着房地产市场的不断升温，居高不下的房价使消费者纷纷把目光投向二手房及房屋租赁，给房产中介机构带来了无限的商机。以三线城市三水为例，辖区房产中介机构就由2008年末实有47家激增至2010年末的91家。由于开办中介机构的门槛较低等因素，随之衍生的是涉及房屋和房产中介违规行为的消费申诉逐年递增：由2008年的5宗上升至2010年的16宗，而2011年仅上半年就接获相关申诉12宗。本文尝试从房产中介消费纠纷的特点入手，分析基层工商部门调解房产中介纠纷的难点和对策。

一、本地房屋中介消费纠纷的特点

从日常接到申诉个案进行梳理，发现本地房产中介违规操作侵害消费者合法权益的招数主要有以下四个：

一是虚构房源。在房产中介的门店通常都贴满了“物美价廉”的优质房源信息实行渔翁撒网，待顾客看中上前咨询时，却屡被告知“已售出”。随后，中介就开始推荐别的房源，意在使客户能“顺便”看上推荐的其他房源。

二是混淆概念。部分中介利用客户对合同要约一知半解的情况，制造出“诚意金”的概念，并故意模糊“诚意金”和“定金”的概念，淡化购房协议中“诚意金”会在三五天的一定时间后自动转为购房定金的条款，只强调客户交付“诚意金”保留购房权利，但实质是支付购房定金。

三是暗吃差价。部分不法中介通过制造全权代办一切手续、省却售房者来回奔走的麻烦等理由，骗得房屋出售方的信任签署授权委托书，然后瞒着售房者将房子加价出售，不但赚取中介佣金还赚取房屋的差价。

四是“稳赚不赔”。在接获的申诉中，以此种手段最为常见。在房产中介使用的合同中，无论买卖双方哪一方违约导致交易不成，但中介费都是照收不误，足额收取。甚至有的协议还规定如一方违约购房不成，所下的定金50%归中介所有，房产中介做着稳赚不赔、无本生利的生意。

二、基层工商部门调解房产中介纠纷的难点

（一）企业准入门槛较低，调解工作开展有心无力。一是房产中介行业准入门槛较低。虽然部分中介企业经过发展有一定的规模，但是“一个门面、一张办公桌、一部电话、一个记录本”仍是大部分房产中介的现实写照。房产中介被投诉后，鲜有主动配合工商部门的调解，更多的是干脆关上店门，换个地方开新店，“打一枪换一个地方”，令工商执法人员无法追查。二是房产经纪人队伍整体素质偏低。根据《房地产经纪管理办法》规定，国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，但由于房地产经纪机构实行备案制，部分房产中介在登记成立后规避监管，部分房产经纪人员没有经过专业培训即从事房产中介业务，导致从业人员素质参差不齐，增加了监管的难度。

（二）法律法规尚不健全，调解工作开展底气不足。相对于房产中介服务行业的发展势头而言，现阶段有关房产中介的法制规范明显滞后。虽然国家、地方政府出台了不少有关规范房产中介服务的法律法规，尤其是今年４月１日起施行的国家住房和城乡建设部等三部委发布的《房地产经纪管理办法》，是我国第一部专门规范房地产中介行为的部门规章，在一定程度上弥补了中介市场管理的空白。但是该《办法》对未备案的机构仍缺乏处罚依据，没有赋予工商部门监管的职权，对于领取营业执照从事房地产中介的大量个体经营户难以纳入房地产主管部门备案监管范围，对于存在未备案等违规行为的房地产中介机构难以吊销营业执照，及时清出市场，对规范房产中介市场带来不便。对于普通购房者来说，由于缺乏相关的法律法规知识，在与中介机构的接触中，很容易陷入其“圈套”；而对于工商执法人员来说，也由于缺乏相关的法律依据，对有些交易违规情况处理底气不足，有的甚至不属于工商的职责范围无法进行处理，只能引导申诉者走法律途径维权，大大增加了消费者的维权难度。

（三）房产中介多头管理，调解工作开展难有合力。目前，直接或间接从事房产中介监管的部门有房管、物价、工商、税务等，这些管理部门职能交叉，执法依据各有不同，部门之间缺乏有效的沟通和协调，难以形成有效的监管合力，不利于监管工作的开展。譬如针对房产中介利用自制合同规避责任、侵害房屋买卖双方合法权益等违法行为，佛山市工商局联合佛山市住建局制订《佛山市房地产经纪服务合同》于2011年1月1日正式作为合同示范文本在全市全面推广使用。但由于工商部门制定和发放合同示范文本，仅仅是规范企业签约行为的一种行政指导性的职能，是合同监管职能中事前介入的一种行政管理手段。从合同法来说，合同示范文本不是强制推行的，房产中介不用，工商部门也不能用行政手段进行干预。由于没有其他监管部门的配合，此合同至今仍局限于宣传推广，合同的使用率并不高，并不能充分发挥对房产中介违规经营行为事前制约的作用。

三、提升基层工商部门维权力度的对策

（一）推动立法明确职责分工，促监管维权不越位不缺位。一是建议完善《房地产经纪管理办法》。该办法明确规定“县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当按照职责分工，分别负责房地产经纪活动的监督和管理。”但工商部门作为市场准入的“守门人”，而且“12315”投诉举报电话深入民心已成为消费者心目中的守护神，在对房产中介的监管和维权工作中如何才能摆正位置，做到“不越位不缺位”，建议在房地产中介机构资质备案制的基础上，要求中介机构在进行工商年检时提交房地产监管机构的批准文件，便于登记后的监管和维权。二是建议地方政府制定《房地产经纪管理办法》实施细则，明确房产中介机构达到相应资质级别所应具备的条件，并根据资质等级确定业务范围和市场准入条件，对不符合从事房地产中介活动的各种执业限制情形做出严格而明确的规定和处罚措施。

（二）加强协管建立长效机制，促消费维权有途径有力度。通过主动向当地政府汇报，促使政府牵头协调各部门发挥职能齐抓共管，形成合力，摆脱以往各部门各自为政的状态，逐步建立完善房产中介的长效监管机制。一是建立沟通协调制度，构建政府管理网。通过政府牵头协调各监管部门建立起各司其职、紧密配合、信息互通的协作机制，形成齐抓共管的合力。二是建立责任机制，构建部门监管网。坚持“谁主管、谁审批、谁负责”的原则，明确落实行业主管部门监管责任制。三是建立信息互通制度，构建全方位监督网。对外，相关主管部门要设立并公布投诉电话，及时受理消费者投诉，构建全面的监督网；对内，要建立部门间监管与查处工作联动机制，形成多部门的执法合力和执法协作机制，共同打击房产中介市场中的违法违规经营行为。同时注重实现资源共享，对在日常监督管理中发现的属于其他相关部门查处的案件应及时通报移送有关部门依法调查处理。

(三)指导行业组建协会自律，打造诚信经营好形象好品牌。规范和维护市场秩序，除政府部门要加强管理外，组建行业协会以加强行业自律也不可缺少。面对消费者投诉日益增多的中介行业，组建行业协会加强自律成为首要任务之一。一是工商部门主动与主管部门联手推动组建行业协会。通过行业协会的工作，可以在工商部门及其他部门监管的前沿竖起一道行业自律的“关口”,实现行政主管部门从主导到指导、从“孤军奋战”到行业自律、由行政强制执法变为行政柔性指导的转变。通过加强行业交流与自律、提供相关行业服务等措施，引导本行业企业错位竞争，“抱团”发展，促进房产中介行业快速、健康发展。二是指导行业协会建立健全规章制度和行规。三水区现有90多家房产中介企业，竞争氛围相当浓厚，但同时也出现恶意竞争、无序竞争现象，这不仅破坏了正常的市场秩序，更严重的是损害广大消费者的利益。因此应迅速指导行业组建协会，并建立健全规章制度和行规，以及完善的考核、激励机制，对参与不正当竞争、扰乱中介市场的行为，行业协会按照行规行约的规定，采取相应的自律性处罚措施，改变过往仅仅依靠行政主管部门的行政处罚的现状，通过社会团体的形式自我规范、自我管理，为维权工作给力加速，实现行业的自我提升。三是利用行业协会加强对从业人员的教育和培训。通过组建行业协会建立有针对性的行业培训体系，加强对整个行业的人员业务、服务、职业道德、政策法规等的培训，全面提升行业从业人员的服务水平，形成房地产中介行业自律的各种规范和促进行业健康化、合规化、专业化建设，重新打造出企业诚信经营、守法经营的良好品牌。

（四）严把“四关”净化中介市场，努力营造和谐放心消费环境。一是把好准入关。通过完善立法，依法严格审查中介企业设立登记的申请材料，严格核定经营范围。同时严查无照、超范围经营等违法行为，全面清理规范中介组织的主体资格从源头把好关。二是把好年检关。结合企业检验，对中介行业的资质备案进行监管，同时以企业年检、企业回访为抓手，加大查处虚报注册资本、虚假广告等违法行为。三是把好巡查关。利用工商部门的职能优势加大对市场中介组织的巡查监管，同时针对房产交易纠纷日益增多的实际，充分发挥“12315”举报电话及受理投诉的网络作用，及时通报申诉个案，积极协助主管部门调解房产消费纠纷，查处侵害消费者合法权益案件。四是把好合同关。充分依托行业协会加强对房产中介经纪合同备案和格式合同的推广工作，并依法查处中介经纪合同中的各类违法行为。