样板房带看说辞====

第一篇：样板房带看说辞====

样板房带看说辞

欢迎参观XX，3F-5F样板房在楼上请随我来。地点：新城西尚海景观道 重点：

1、介绍新城景观理念

2、细节体现人文关怀

说辞：这边就是我们整个小区，这边是北面的2栋18层高的小高层，那栋红色的就是洋房。这边的景观石临时的，因为以后这边会有一条市政道路，临泽路，也是连接2个小区的一条道路。靠东面的就是我们一期续建的4栋洋房和2栋高层，2栋SOHO的产品。我们一期的综合容积率只有1.32，所以居住舒适度是相当的高，而且以后我们的绿化也都会和现在的模式一样，绿化环境很不错，这个是一般的小区不能比的。再往南面就是我们的紫气东来景观公园。

这个位置是我们小区以后的主大门，再往里面就是小区最中心的花园。我们现在带您看是13单元。

地点：公共楼梯换鞋套处 重点：

1、引导客户换鞋套

2、告知联通地下车库 说辞：

您好，我们5F样板房是从这边的公共楼梯上，请在这边换一下鞋套。你可以这边看，这边的门就是我们通道地下车库的。我们小区采用的是人车风流理念的，业主可以直接开车到地下车库后从公共楼梯回家，这个设计是比较方便的。

地点：楼梯道 重点：交房标准

说辞：我们以后交房就是类似于这种，面砖贴墙。以后住在这里整体感觉是很不错的。第一是清洁，第二是尊贵感了。

地点：3F样板房

重点：房型和附加值的介绍，突出得房率 说辞： 3楼是118个平方，做成了3放2厅2卫，标准3房设计，附赠了南北露台，20多个平方。客厅的的面宽4.5M，进深6.9M，25个平方的超大客厅，也是目前时下一直提到的低碳环保的一种设计。前面的是南露台，平时可以到这边看看风景，喝喝茶，还是不错的享受。我们的厨房是做成开放式的，比较现代化的一种设计。这原来是有一堵墙的。您也可以不敲掉，毕竟中国人的油烟比较重，不太适合。

这边是我们朝南的两间卧室，主卧是套间的设计，而且做了墙体橱柜，这样的设计可以更加节省空间。次卧做成了书房，其实书房的原面积有13平方左右的，如果你不做书房，也可以做一间卧房。这边是我们北边的卧室，做成儿童房。这边的客卫也做的比较人性化，因为比较矮，小朋友会比较方便。这边是我们的北面的露台，很大的一个休闲空间。如果家里有朋友来，都可以在这边来玩。这是一个生活的拓展空间。

整个3F是比较适合一家三口，或者3代人都很可以居住的很舒适。

地点：4F样板房

重点：房型和附加值的介绍，露台给予的休闲生活 说辞：

4F是93个平方，我们做成了小三房，而且这个是附赠南北露台的，所以整体的拓展空间是非常大的。4F的性价比相当的高。

这边的书房是我们改造过的，原来这边是我们餐厅，设计师在设计上将原来的餐厅和书房的方位换了一下。将原来的洗衣房改成了卫生间。从整体的房型设计上这边是非常科学的。原来的1卫变成了2卫。

我们的厨房是做成开放式的，比较现代化的一种设计。这原来是有一堵墙的。您也可以不敲掉，毕竟中国人的油烟比较重，不太适合。

这边是我们朝南的两间卧室，主卧是套间的设计，而且做了墙体橱柜，这样的设计可以更加节省空间。次卧原面积有13平方左右的，如果主卧不做墙体橱柜，那么次卧的空间会比现在更大一点。

4F的最大亮点是露台，加起来有30个平方。平常可以在露台上喝喝茶，看看风景，整个生活的档次和格调就提上去了。

4F，90多的面积是高层公寓所无法达到的。因为无论是得房率还是附赠价值，4F都是高性价比，综合来算是很合算的。

地点：5F样板房

重点：房型和附加值的介绍，特别是阁楼的实用性 说辞：

5F是90个平方送阁楼，阁楼上可站起人的面积有近50平。和4楼的房型一样，小三房。不过我们的设计师在设计上改变了一下。从客厅的位置做了一个楼图去阁楼，所以占用了客厅的一些面积。厨房原本是在中间的，现在做到了原房型客厅的位置，也就是4F的小书房，这样的一种设计会显得整体的空间很宽敞。

因为我们将书房给打通了，做成现在的餐厅和一个卫生间。这种设计增加了5F整体空间通透性。显得更加的宽敞，给人的感觉不只是15平。我们的卧室，没有改造过，所以您看到现在的这个次卧就死3、4楼次卧的真正面积。主卧这边因为书房改动过，所以在入室门做了一个更衣室。

这边是我们是我们的阁楼，因为样板房的原因，阁楼没有做窗，交房的时候是有窗的。我们阁楼上做了一个主人的私密空间，做了一个卫生间，淋浴房和SPA。以后您的装修上也可以做成娱乐室或者书房。

5F的性价比应该是我们洋房里最高的，买下90平的，可以享受到140平的超大空间。

引导回售楼处 说辞：

你刚看过的就是我们洋房3-5F的样板房了，无论是从房型还是我们的附赠价值都是同区域类产品无法比的。而且这种稀缺性的洋房，越到以后越显示出他的稀缺性，物依稀为贵。

第二篇：搜房优势说辞

1、搜房网是什么？

搜房网是全球排名第一的房地产家居网络平台，是在美国纽约证券交易所的全球互联网平台。根据Alexa的流量统计，搜房网的流量远超其它房产网站或频道，是第二名的10倍以上。

2、搜房网是做什么的？

搜房网是帮开发商卖好房子，帮购房者买好房子的最专业的房地产网络平台。

南宁搜房网有160多个业主活跃的论坛，15万购房者俱乐部会员，南宁搜房日均访问16万次（独立IP），任一时刻，南宁搜房网独立访客为其他平台的50倍以上

3、南宁搜房网简介

搜房网直属地方分公司南宁搜房网成立于2005年3月，迅速的稳健的发展，南宁搜房网成为目前广西信息最完善、访问量最高、内容最专业的房地产类网站，全面覆盖南宁市及广西区内主要城市广大购房者与绝大部分开发企业、地产代理机构，提供全面及时的房地产资讯内容，搭建了一个房地产整合营销的最佳平台。

4、南宁搜房网的优势

内容最齐全，信息更新最快

拥有最大的网络平台：搜房网遍布全国各个城市，2008年就已经实现了百城战略，这个优势是无论哪个地方媒体都无法比拟的。我们的推广可以做遍全国，乃至国外拥有全国最大的数据库：我们的数据库是最全面的，楼盘数据是最新的，也是最全的，这是全国任何一个房地产网站所不能比的。

我们拥有全国最多的购房者：我们有团购、有看房团、有搜房卡、有消费优惠券，还有业主论坛、目前正在做的购房调查，这些活动与内容使我们掌握了全国最大份额的刚性需求，也掌握了最多的购房者，而我们所掌握的这些，恰恰是开发商所看重的，需要我们提供的。我们拥有比同类房地产网站都高的浏览量和访问人数：搜房之所以称之为全球最大的房地产门户网站，这是整个网站的定位决定的，我们不像其他的综合性网站那样，我们只做房地产，我们是集中了所有精力在做一件事情的，所以我们敢说我们是专业的房地产门户网站。我们能够覆盖精准的购房者，为其提供最新最全面的信息；

我们拥有最活跃的论坛，全国超过120，000个活跃楼盘业主论坛，全国最大的业主论坛和购房者聚集平台，12万个活跃业主论坛和业主社区。南宁活跃的业主论坛有XXX个，会员人数达到15万余人

5、任一时刻，南宁搜房网独立访客为其他平台的50倍以上。绝大部分购房者已习惯并正在使用南宁搜房网查看楼盘信息。可用alece查看访问数据

6、南宁搜房网产品：六大服务体系——房地产快讯碰到、新房频道、业主论坛、博客频道、客服部门、视频

7、南宁搜房网官方微博粉丝数已达17万人，微博活动备受粉丝欢迎

8、搜房电话2013年1-4月，月均项目来电6227.5通

9、搜房网最大的优势：专业、创新

第三篇：带客看房常见的问题

解答：

1、【专业业务员所要准备的工具】 看房确认书、指南针、卷尺、鞋套特别重要、名片、一定要准备两支黑色笔、计算器、委托书、意向斡旋、房型图（工具包资料）、商圈资料单、权证公司通讯录、房东跟客户的联系方式等等（尽量避免房东和客户同时在场发名片，以免造成大家互留名片，难以阻止）

解答：

2、带看前一定要预先跟房东、客户沟通，一组成功的带看过程中我们需要打几个电话呢？

【客户要看房引起的七个电话】

⒈约房东，沟通了解其价格带看时间，做好预防工作免的客户在不听我们的预告的情况下突然问起价格，房东把底价报出，造成谈案子麻烦（一个电话）

⒉确认客户看房的时间段，并告之看房过程中要注意的事项和见面的地点，确认她开车的路线〈细节〉人数如果超过两人切记不要一人带看（二个电话）

⒊业务员提前半个小时到达案场，等个十五分钟后，电话给房东告之自己已经在小区门口，房东是否有变化（三个电话）

⒋电话给客户确认自己已经到了具体地点并且把具体路线的方便入口告诉她，接着把小区物业保安安抚好〈香烟之类〉（四个电话）

⒌如果自己有充足的时间或者客户堵车，自己尽量能够到房东房间去，跟他聊天增加好感和信任度，进一步做状况留名片，如果天气热或冷，让房东把空调开上，房间收拾清爽

⒍时间到了以后，客户如果还没有到再次电话确认，并且在开小区的过程中再次打预防针（五个电话）

⒎看房过程中尽量房东三分话，业务员七分话

⒏离开后送客户上车，看着她离开，在小区门口等一会还能够驻守何乐而不为呢 ⒐回去后再次电话反馈看房信息（六个电话）⒑确认客户晚上什么时间复看（七个电话）解答：

3、【如何安排带看房源】

首先了解客户需求（带看前）了解客户购房的目的、用途: 用途分为：投资---长线投资（收入稳定）短线投资（资金流动快）

自住---目前以自住客户为主可以分为：购房养老 婚房 改善居住环境 教育等等

配盘：目标盘 比较盘 次盘 作为选择是先看比较盘再看目标盘最后看次盘 路线：以公司为支点由远及近→进公司附近热了喝了、冷了累了对房子有意向了→进公司直接谈细节付意向

解答：

4、【如何避免同行的驻守以及竞争】

从带看路线的安排以及房源的顺序安排尽量避免中介公司多的路线，在预约的时间一定要提前到场，再次电话确认客户什么时间到达地方，如果超过两人以上的客户，尽量邀同事协助，避免客户跟其它中介人员接洽.看好房屋后切忌如果客户开车过来的，一定要亲自送他们上车并目送，没有开车的陪着她（他）走一段路程，避开其它中介人员的跟随，到达安全地方再告别！这个过程中又可以跟客户多聊聊房子的事情，最好是带到公司收意向！解答：

5、【如何安排客户的时间段】

一般接触高标的客户，都是非常忙的；他找到一个经纪人一般就很少再去找第二个；因为他要节省自己的时间避免过多的房产公司给他打电话，碰到这样的客户，服务非常重要；在他把自己的时间安排好以后，我们一定要确认他的时间段，最好能够把这个时间段安排的紧凑；在带看的过程中多介绍，多分析周遍的楼盘，事先把要看的房源路线跟你想要推荐的那套目标盘安排好；这样就能够节省很多时间，达到我们所要的效果！带看结束后如果可以直接到公司付意向最好，如果不能最好安排一个咖啡厅或者酒吧进去坐坐，聊聊家常，更多的是了解他的需求跟今天看房后的决定，必要的时候帮他们分析并且帮他们下决定；服务相当重要！解答：

6、【夏天带看要注意哪些问题】

夏天天气很热，我们的服务要更加全面，主要从哪些细节做起呢？首先如果看的房子房东在家的话，一定要提前告诉房东把空调打开，房屋整理清洁，把有必要的一些细节告诉他，这样房东就会适当的安排的；跟客户打电话要很有礼貌并且表现出处处为客户着想，让他带好遮阳伞（对于女士一定切记告之）。更为重要的一个细节是安排路线，他要到什么地方下车要如果到达我们所要看的物业地址，我们一定要提前赶到，免得让客户在那里等着我们又被阳光晒；他要发脾气的哦！我们还要记得多买几瓶矿泉水记得为客户准备哦！如果我们看的是毛坯房有钥匙的，一定要提前去把门窗打开通风，这样客户进去后就不会感觉的到像蒸笼一样了，这个细节相当重要！其次根据天气记得要准备好遮阳伞，夏天是梅雨季节多半会在不知觉的情况下下雨的，这样我们的遮阳伞就起到了一定的作用，自己的公文包里面一定要准备着湿巾，客户出汗的时候找不到毛巾这个最好了，还有要带的是鞋套，这个可千万不要忘记了，如果看的是一套装修豪华的高标豪宅，大家拖鞋后会产生意想不到的后果的，这个非常重要！最后，根据客户的素质分类，如果看房看完后大家都太热了，并且客户对所看的物业又有意向，带到公司。提前电话告诉店经理准备好店里的一切事物，空调，水，湿毛巾之类；这样签收意向就会节约很多时间，又可以很轻松的在会议室谈判！另外就是有机会也可以安排在咖啡厅或者酒吧一些高级场所谈判，谈判到可以付钱的程度之前电话请店内同事或者店长把准备好的意向书拿过来，这样可以节约客户的时间，当然带看这样有把握的客户自己事先要把意向书准备好的哦！解答：

7、【冬天带看要注意哪些问题】

冬天，带看前要事先告之房东把空调打开，把房间收拾清爽。一般冬天大家的房子里面都比较乱，这个非常重要，电话联系客户确定他从什么地方赶过来，如果开车，一定要把周边的行使路线告诉他，哪些是单行道不能够开车的，如果他对周边很熟悉也要把这个细节做到位！如果坐公交车过来要事先告诉客户哪里可以乘车到什么地方下车；其实这些细节在带看前都是要提前准备的！冬天带看也要时刻准备着鞋套，一、脱鞋麻烦，二、冻脚，冬天大家都是不愿意穿拖鞋的；这个细节在冬天、夏天都相当重要，要时刻牢记！冬天就不要准备矿泉水了，在上海我一般准备的是便利店买来的温的红茶，这个要根据客户消费哦，免得破费了；更加记得一点要提前到达等候的地点这是在带看中必须要做到的，带看前要准备的事情很多，一些基本的卷尺啊，指南针啊，带看书啊等等我就不强调了，一些带看技巧也就不多重复了。带看过程中，我们要做的是房东三分话，业务员七分话，不要让房东抢了风头，这个是大家多半不会注意的，如果房东话比较多，就显的我们的业务员不够专业对房子的了解程度不高，很难能够抓住客户，客户会产生直接跟房东谈，业务员就处于被动的角度，以后的工作开展就有点困难了！要事先跟房东状况做好；带看的过程中业务员要尽量的把优点分析给客户，对于明显的大家看的到的缺点要适当的先说出来，让客户产生业务员处处帮着自己，增加信任度，一些状况该怎么进行就怎么进行不影响；毛坯房我们要如何去做尽量的是把窗户关闭好，通风很冷的，这个就不多介绍了。带看后，送客户出门如果客户有意向最好带到公司付钱，公司有空调也比较暖和；如果客户没有看中意，再多推荐几套自己知道的房子或者事先准备的房子，询问下次什么时候有时间再安排，并且送上车，没有车的多送远的距离多沟通他的购房需求，再分开，不要傻傻的出了大门口自己就先走了，这样很容易被其他中介公司驻守过去，或者他直接到了其他公司看房。

解答：

8、【带看过程中如何做状况】 状况，作为业务员常用的技巧，能够有效的督促房东或者客户在第一时间下决定；方法很多种，根据不同的地点，时间，人物，环境做不同的状况！我们常用的是在带看前跟房东说客户的情况，还价厉害等等，做好铺垫看房过程中房东就不会说错话或者还会配合我们业务员一起做客户状况；带看中跟客户做状况，说房子最近看房的多，房子刚刚卖出来，可能就这两天或者今天晚上房东就收定金了之类！做状况一般几个业务员一起配合，或者在公司同事再配合，电话配合

第四篇：看房协议书

看房协议书

编号：

甲方： 身份证号： 乙方：山东 房屋 有限公司

一、协议签订宗旨

乙方是经工商行政管理部门注册成立的正规房地产中介服务公司。房源信息属于法律保护的房地产中介公司享有的商业秘密，为避免现实交易中存在的部分买方“跳单”、利用看房获取中介公司的房源信息，或利用中介公司的房源信息恶意规避居间服务费，特签订本协议。

二、甲方承诺

1、甲方对乙方公司的规模、信誉已充分了解，对成交房屋乙方收取的中介服务费标准已详细了解，故同意签订本看房协议，同意看中房屋后由乙方提供中介服务并交纳中介服务费。

2、意向房屋可能在多个房产中介有预留出售信息，甲方自愿选且只选择通过乙方看房选房，并自愿承担本协议约定的责任。

三、甲方意向房屋状况

位于 小区 号楼 室，房主报价 元。

四、看房时间

乙方委派工作人员 于 年 月 日 时带领甲方看房。看房完毕后，由乙方为甲方当场签订看房确认书。

五、甲方权利义务

1、甲方有权携带亲友一人，随同甲方一起看房。甲方应于本协议签订时将自己及随同人员身份证复印件、联系方式提供给乙方。

2、鉴于第二条约定，甲方不得以其他中介公司或个人中介收取更低中介费为由而选择由其他中介公司或个人提供中介服务。

3、甲方看房后24小时内，甲方必须告知乙方看房意见，确认是否购买意向房屋。

4、乙方为甲方提供该房屋出售信息，甲方看房确定购买意向后，必须通过乙方购买，不得私自与卖方交易，不得通过其他中介或个人达成交易。

5、对所知悉的该房屋出售信息严格保密，不得将房屋出售信息告知看房者以外的任何人（经乙方同意除外）。

6、甲方确定购买意向房屋之前，无权知晓卖方的身份信息及联系方式。禁止甲方于卖方或卖方亲友直接联系，若有任何需求，应先和乙方联系，由乙方组织买卖双方洽谈。

六、乙方权利义务

1、乙方享有甲方确定购买房屋后收取甲方中介服务费的权利。

2、乙方在甲方确定购买意向房屋后，为甲方与卖方积极磋商，促使双方签订买卖合同，并提供其他应当提供的中介服务。

3、甲方看房后未告知乙方确定购买意向房屋之前，乙方有权组织其他看房者看房并有权确定购买。

七、以下情形视为甲方“跳单”，均属于甲方违约行为：

1、甲方通过乙方看房后，未经乙方同意，20日内私自与卖方达成交易。

2、甲方通过乙方看房后，未经乙方同意，20日内通过任何其他中介或个人与卖方达成交易。

3、甲方通过乙方看房后，未经乙方同意，20日内，随同甲方一起看房者自行或者通过中介或个人与卖方达成交易。

4、甲方通过乙方看房后，未经乙方同意，20日内，甲方或随同甲方一起看房者的亲朋好友自行或者通过中介或个人与卖方达成交易。

5、甲方通过乙方看房后，未经乙方同意，将房屋出售信息提供给任何中介或个人，该中介或个人又以中介的身份将房屋出售他人的。

6、本条约定的“达成交易”包括“与卖方签订订购书、合同书；向卖方交纳定金、订金、预付款、首付款、购房款；办理审批贷款；办理过户”等一切为完成交易而实施的行为。

八、甲方承诺，本协议虽系乙方单方提供，但在签订前，对协议内容已充分了解，故不属于格式个体，对双方有约束力。

九、如甲方出现以上违约行为，视为侵犯了乙方的商业秘密，给乙方造成了经营损失，应支付乙方

元，作为对乙方损失的赔偿金。

十、本协议系双方真实意思表示。一式两份，甲乙双方各执一份，如有纠纷协商不成，由费县人民法院管辖。甲方： 乙方： 签订时间：

看房确认书

本人已于 年 月 日在山东 房屋 有限公司的带领下，对 小区 号楼 室房屋基本状况进行了现场查看。

看房者初步意见为（确定购买/临时不确定需24小时内答复/确定不购买）

确认人：

年 月 日

第五篇：看房注意事项

签合同的时候注意看一下补充协议，因为合同正本都是一样的，只有补充协议是你跟开发商发生的，还有就是要看一下房屋预售许可证，这个证很重要，因为这个证是开发商最后拿到的，你只有前面所有的手续全了才可以拿到这个证！你只要和开发商签订购房合同就可以了，他们会给你一份合同，然后要给你开个购房收据。

要注意的是开发商的开发的合法性，只要注意他们的五证是否齐全就行，分别是国有土地使用证、商品房预售证、建筑施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。

你收房的时候要看两书：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

期房最开始认购的时候是没有其余费用的。它的费用和购买别的房子是没有什么区别的。

如果开发商有营业许可证并有一定的资质，是可以购买的。

买方交首付款（一般20%）后，开发商出具收款凭证。凭购房合同和首付凭证和买方的收入证明，到开发商指定的银行申请按揭贷款。

买方根据自己的还款能力，确定贷款期限（1-30年），一般选择等额本息还款方式，银行会告诉你从何时开始和每月还款数额（如果贷款数额和年限都已知，发信息来给你算）。

合同主要是明确交房时间和办理房产证的时间以及违约赔偿规定。由于都是格式合同，只要上述三个方面是清楚的就可以了。

下列说法不实：明天需要交首付房屋维修基金和契税(说明天办完之后会返还全部契税,但要先交不然不能在银行代款.)

首先是贷款只要求首付凭证，与维修基金和契税无关。

维修基金是交房时交的，契税是办理房产证时交的，而且契税怎能返还？估计是开发商缓解流动资金紧张的一种手段。但如果开发商能出具收款凭证，也是可以的。

交房前要验收房子，合格（满意）后才能入住。

届时要交维修基金和一年的物业费，管道煤气初装费和有线电视初装费等。

期房“只能远观，不可近瞧”，这种时间上的差异往往为日后的纠纷留下隐患，为避免损失，购房人应注意下面的法律问题。

弄清开发商的“老底”

购房者应对开发商的资质、资信和商品房的证件进行缜密的调查了解，这至关重要。选择信誉高、实力强、业绩好的开发商可以降低业主的购房风险。

购买房产时，购房人应尽量主张看原件，因为复印件比较容易篡改和伪造。除此之外，常见的欺诈手段还有用一期项目手续卖二期商品房或用甲手续卖乙方商品房等。

把牢房屋产权证

在期房纠纷中，很多是关于房屋产权证的发放期限的，根据《城市房屋权属登记管理办法》规定，登记机关是指房地产行政主管机关，登记机关在对申请人的申请进行审查后，凡权属清楚、产权来源齐全的，登房机关应在受理登记后即颁发房屋产权证。也就是说，造成房屋产权证迟迟办不来的原因一般在于开发商，比如，开发手续不健全、欠缴土地出让金、程序有误等，一旦属于这种情况，购房人要提高警惕。

重视“不可抗力”

延期交房是商品房交易中的一个突出问题，为避免承担违约责任，开发商经常以不可抗力为借口。为防止这方面的损失，购房人在签约时，一定要对涉及到不可抗力的有关条款给予高度重视。

一分一厘算面积

对于期房购买人来讲，暂测面积与实测面积存在误差不可避免。很多时候，实测面积要比暂测面积高出许多，遇到这种情况，购房人可能会损失预购契约中约定的“误差面积”的相应价款。与房屋面积有关的另一个引起争议的问题是房屋使用率与售楼说明书房产平面图不符。为避免处于被动境地，购房者可以这样自保：在契约中约定，误差率超过±0.5％时，购房人有权单方面解除合同并要求双倍返还定金，并追究法律责任。

谨慎签署管理公约

物业管理收费混乱已成为业主投诉的一个热点。为防止这方面的问题，在开始签订合同时就要注意，身为业主，一定要明白自己有权对不平等的合约提出修改意见，一时大意可能会引来长久的烦恼。

在房屋质量上较真

房屋质量及保修是一个极为敏感的问题，它常常会引发购房人与开发商的冲突，为维护购房人的合法权益，建设部门专门下发了实行住宅质量保证书和使用说明书的规定，目前，该规定已正式实行。

主要是:

1、对发展商的主体资格即对其开发项目的合法性进行审查；

2、对代理商与发展商的关系即其销售资质的合法性进行审查；

3、审查五证，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《商品房销售许可证（现房为《房屋产权证》）；

看土地、在建工程又没有抵押，或者抵押权人同意出卖的证明。

4、审查两书一表《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》；

5、起草、修改《商品房买卖合同》之补充协议；尽可能将开发商的广告、承诺写进合同

第二：是看房子

看房全诀“十六式”

第1式 看位置

房产作为不可动的资产，所处位置对其使用和保值、增值起着决定性的作用。房产能否升值，所在的区位是一个非常重要的因素。看一个区位的潜力不仅要看现状，还要看发展，如果购房者在一个区域各项市政、交通设施不完善的时候以低价位购房，待规划中的各项设施完善之后，则房产大幅升值很有希望。区域环境的改善会提高房产的价值，研究城市规划，分析住宅所在区位的发展潜力，对购房者十分重要。

交通方便往往是开发商的强劲卖点，有的售楼广告说地铁某号线直达小区、某宽阔大道紧邻小区„„其实这有可能只是城市规划中的远期设想。对于交通条件，购房者一定要不辞劳苦亲临实地调查分析。

第2式 看配套

居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过150米。

目前在售楼书上经常见到的“会所”，指的就是住区居民的公共活动空间。大多包括小区餐厅、茶馆、游泳池、健身房等体育设施。由于经济条件所限，普通老百姓购买的房子面积不会很大，购房者买的是80平方米的住宅，有了会所，他所享受的生活空间就会远远大于80平方米。随着居住意识越来越偏重私密性，休闲、社交的需求越来越大，会所将成为居住区不可缺少的配套设施。会所都有哪些设施，收费标准如何，是否对外营业，预计今后能否维持正常运转和持续发展等问题，也是购房者应当了解的内容。

第3式 看绿化

目前住宅项目的园林设计风格多样，异国风光、欧陆风情等有可能是虚晃几招，这就需要购房者自己用心观察、琢磨了。但是居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是：“绿地率”与“绿化覆盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。

第4式 看布局

建筑容积率是居住区规划设计方案中主要技术经济指标之一。这个指标在商品房销售广告中经常见到，购房者应该了解。

一般来讲，规划建设用地范围内的总建筑面积乘以建筑容积率就等于规划建设用地面积。规划建设用地面积指允许建筑的用地范围，其住区外围的城市道路、公共绿地、城市停车场等均不包括在内。建筑容积率和居住建筑容积率的概念不同，前者包括了用地范围内的建筑面积，而总用地一样，因此在指标中，前者高于后者。

容积率高，说明居住区用地内房子建的多，人口密度大。容积率的高低，只是一个简单的指标，有些项目虽然看上去容积率不高，但是为了增大中庭园林或是闪避地下车库，而使得楼座拥挤一隅也是不可取的。

第5式 看区内交通

居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”，汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较高。人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团，停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面。

第6式 看价格

看价格的比较时，首先要弄清每个项目报的价格到底是什么价，有的是“开盘价”，即最低价；有的是“均价”；有的是“最高限价”；有的是整套价格、有的是套内建筑面积价格„„最主要的是应弄清（或换算）所选房屋的实际价格，因为这几个房价出入很大，不弄明白会影响你的判断力。

第7式 看日照

阳光入室是保证他们身心健康的基本条件。有效的日照能改善住宅的小气候，保证住宅的卫生，提高住宅的舒适度。住宅内的日照标准，由日照时间和日照质量来衡量。居住小区内的住宅“户户朝南”往往是开发商的强劲卖点，但值得注意的是：有些住宅楼南北之间间距达不到规范要求，南向窗面积很小或开在深凹槽里往往使住宅不能获得有效日照。第8式 看通风

在炎热的夏季，良好的通风往往同寒冷季节的日照一样重要。如果住宅有南北两个朝向，夏季能有穿堂风，比住宅中所有居室都朝南，但没有穿堂风的要好。择时，购房者要仔细区分。第9式 看户型

平面布局合理是居住舒适的根本，好的户型设计应做到以下几点：

（1）入口有过渡空间。

（2）平面布局中应做到“动静”分区。动区包括起居厅、厨房、餐厅，其中餐厅和厨房应联系紧密并靠近住宅入口。静区包括主卧室、书房、儿童卧室等。若为双卫，带洗浴设备的卫生间应靠近主卧室。另一个则应在动区。

（3）起居厅的设计应开敞、明亮，有较好的视野，厅内不能开门过多，应有一个相对完整的空间摆放家具，便于家人休闲、娱乐、团聚。

（4）房间的开间与进深之比不宜超过1比2。

（5）厨房、卫生间应为整体设计，厨房不宜过于狭长，应有配套的厨具、吊柜，应有放置冰箱的空间。卫生间应有独立可靠的排气系统。下水道和存水弯管不得在室内外露。第10式 看节能

住宅应采取冬季保温和夏隔热、防热及节约采暖和空调能耗的措施。屋顶和西向外窗应采取隔热措施。

第11式 看隔音

噪声对人的危害是多方面的，它不仅干扰人们的生活、休息，还会引起多种疾病。《住宅设计规范》规定，卧室、起居室的允许噪声级白天应小于50分贝，夜间应小于或等于40分贝。购房者虽然大多无法准确测量，但是应当注意：住宅应与居住区中的噪声源如学校、农贸市场等保持一定的距离。一般情况下，住宅内的居室、卧室不能紧邻电梯布置以防噪音干扰。第12式 看私密性

住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰。一般情况下，人与人之间的距离24米内能辨别对方，12米内能看清对方容貌。为避免视线干扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于20米。此外，若设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象，选择住宅时应予以注意。第13式 看结构

住宅的结构类型主要是以其承重结构所用材料来划分的。目前的商品房大都是砖混结构的，砖混结构的主要承重结构是粘土砖和小部分钢筋混凝土构件，只适用于多层住宅，它的优点是造价低，保温、隔热性能好，便于施工。缺点是房屋开间、进深受限制，室内格局一般不能改变，墙体结构占据空间过多，整体性、耐久性较差。

钢筋混凝土结构适用于中高层住宅，其中高层住宅以全现浇剪力墙结构为佳，多层或小高层、高层住宅常用的有框架结构、大模结构、大板结构等。总体说来，钢筋混凝土结构抗震性能好，整体性强，防火性能、耐久性能好，室内面局较砖混结构灵活。但这种结构的施工难度相对较大，结构造价也相对较高。

第14式 看年限

住宅的使用年限是指住宅在有形磨损下能维持正常使用的年限，是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。住宅的折旧年限是指住宅价值转移的年限，是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，也叫经济寿命。住宅的使用年限一般大于折旧年限。不同建筑结构的折旧年限国家的规定是：钢筋混凝土结构60年；砖混结构50年。

第15式 看面积

许多购房者仍然认为住房面积越大越好，似乎小于100平方米的住宅就只能是梯级消费的临时过渡产品。其实尺度过大的住宅，人在里面并不一定感觉舒服。从经济上考虑，不仅购房支出大，而且今后在物业等方面的支出也会增加。

住宅档次的高低其实不在于面积的大小，专家认为，三口之家面积有70至90平方米就基本能够满足日常生活需要，关键的问题在于住宅是否经过了精心设计、是否合理地配置了起居室、卧室、餐厅等功能，是否把有限的空间充分利用了起来。

第16式 看分摊

商品房的销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积；套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。套内建筑面积比较直观，分摊的公共面积则可能会有出入。分摊的公共建筑面积包括公共走廊、门厅、楼梯间、电梯间、候梯厅等。购房者买房时，一定要注意公摊面积是否合理，一般多层住宅的公摊面积较少，高层住宅由于公共交通面积大，公摊面积较多。同样使用面积的住宅，公摊面积小，说明设计经济合理，购房者能得到较大的私有空间。但值得注意的是：分摊面积也并不是越小越好，比如楼道过于狭窄，肯定会减少居住者的舒适度。

二.买房过程中要注意:

1.在签订合同时，一是要选用国家工商行政管理局和建设部的《商品房买卖合同》（示范文本），该合同文本内容比较全，并且规范；二是注意把开发商承诺的内容写进合同。

2.交房时一定要拿2证,住宅使用说明书和住宅质量保证书