房地产营销49式 省会楼市适用几招

第一篇：房地产营销49式 省会楼市适用几招

房地产营销49式 省会楼市适用几招

第1式：【企业营销】

除了企业品牌导入、推广外，开发商往往会将知名合作伙伴一并纳入到推广体系下，成为项目的一个卖点，主要体现的是开发商企业本身和合作伙伴的实力，以此来作为营销推广的卖点。

第2式：【区位营销】

项目所处区位在当地市场具有一定优势，占据一定地理、社会、经济等优越条件，因此以项目区位作为主要卖点进行宣传推广。

CBD

中央商务区，其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业汇聚之处”，许多国际大都市都形成了相当规模的CBD，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环等。CBD应具备以下特征：现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。

RBD

直译为“游憩商业区”，也可译为“旅游商业区”、“休闲商务区”等。

1970年，C.Stansfield和J.E.Rickert在研究旅游区的购物问题时首次提出RBD，就是为满足季节性涌入城市游客的需求，城市内集中布置饭店、娱乐业、新奇物和礼品商店的街区。在国内学术界，中山大学教授保继刚（1995年）在探讨深圳华侨城城区发展模式时，提出以旅游业（主题公园）带动城区全面发展，使该区域发展成一个旅游商业区（RBD），这是第一次在国内的城市与旅游研究中运用RBD的概念。

中国目前已经形成城市RBD的雏形区域包括：江苏南京夫子庙地段、上海城隍庙地段、广州天河城地段、广东中山孙文西路步行街、广东惠州步行街、深圳华侨城及珠海九洲城地段等。

CLD

中央生活区，是指一个大型城市中，在政府总体规划的引导下，随着经济发展到一定阶段，人们的工作、生活等行为模式发生了功能分化，那些由若干居住区组成，可满足城市主流人群集中居住、消费、娱乐、教育需求，位于城市中心地带，并具有城市一流生活质素、高尚人文内涵和完美生态环境的居住区域。

第3式：【网络营销】

网络是21世纪盛行的一种新媒体，房地产营销推广过程中对于网络的运用已经到了多元化的地步，从电子楼书到群、网络游戏、博客等，通过不同方式向消费者传达项目信息，并吸引消费者主动参与到开发商所组织的游戏等活动中。

与传统营销方式相比，网络所涉及的范围不仅仅局限于商业性的内容，还要扩展到产品制造之前的开发活动。网络营销改变了传统营销的风貌。在未来，人员推销、市场调查、广告促销、经销代理等传统营销手法将与网络相结合，并充分运用网上的各项资源，形成以最低成本投入获得最大市场销售量的新型营销模式。

2003年6月2日，“阳光奇缘”网络游戏在深圳中海·阳光棕榈园举行总决赛，冠军由中海地产的一名业主夺得。通过网络联络业主，宣传品牌，是中海集团在地产营销中的新尝试。

第4式：【体验营销】

体验营销是在体验经济发展基础之上，站在消费者的感官、情感、思考、行动、关联等五个方面，重新定义、设计营销的思考方式。从房地产营销的角度来看，以产品、服务体验为基础，强调与消费者的沟通，并触动其内在的情感和情绪；以创造体验吸引消费者，并增加产品的附加价值；以建立品牌、商标、标语及整体意象塑造等方式，取得消费者的认同感。

第5式：【卖点梳理】

项目卖点梳理是项目营销过程中必不可少的步骤，往往根据项目在产品方面的优势，从开发理念、规划布局、建筑风格、景观特色、户型设计、智能化等方面选取较为突出的元素进行组合作为项目的主要产品卖点，是一种以产品制胜的策略进行推广的方式。

开发模式--成都万华·麓山国际社区，PUD（计划单元开发）开发模式。

建筑风格--万科·兰乔圣菲，南加州原味别墅。

景观特色--深圳万科·金域蓝湾的香堤雅境，泰式皇家体闲园林。

户型特点--无锡万科·魅力之城，空中四合院。

智能化配套--百仕达·红树西岸，中国智能住宅市场的样板工程。

新材料新技术--万科·朗润园，上海第一个生态示范住宅区，采用26项新科技成果，每月降低住户电费支出20%左右。在保证相同的室内热环境指标的前提下，空调能耗可以节约30%左右。

第6式：【房展会】

近年来房地产市场的持续火爆使房地产的相关行业及产业都得到了长足的发展，房展会就是其中之一。房展会是个大舞台，以开发商为主的参展单位“你方唱罢我登场”，被誉为行业的“风向标”，开发商通过房展会充分展示企业和项目形象，在展示项目的同时进行企业品牌推广。各地的房展会各有特色，深圳有春交会、秋交会；上海有假日楼市、别墅展等。对于全国性展会而言，起步于中国的深圳住交会应该算佼佼者，第九届中国住交会将于2007年12月首次在北京举行，届时全国优秀的房地产开发商将在北京群芳争艳，在北京奥运前举办一次全国性的地产盛宴。

1994年7月4日-24日，世联举办的深圳小套型住宅展销会，是早期展销会营销的代表。

2004年万科地产在上海假日楼市中以“万科住宅文化馆”的形式参展，全方位展示万科的项目和品牌。

第7式：【主题论坛】

主题论坛是指通过主办高层次的学术活动，并借助其强大的影响力来为企业和项目造势。这种营销模式在操作上首先要体现权威性，其次是主题新颖，目的在于引起业界和置业者的广泛关注和积极参与。

第8式：【客户会】

在楼市转入了买方市场，竞争日益激烈，房地产开发的门槛越来越高的今天，客户会在增加客户满意度、降低楼盘营销成本、塑造企业品牌和形象等方面发挥着越来越重要的作用。一般可分为两大类：一为项目营销，二为塑造品牌。总体而言，客户会在维系老客户、开发新客户、推广品牌和文化、帮助企业改进产品和服务、对抗竞争者等方面已经发挥了重要作用，初步形成消费者、商家、发展商三者共赢的局面。

早在1998年，万科地产就借鉴香港新鸿基地产“新地会”的概念，率先在国内成立了“万客会”，随后中海地产、合生创展、华润置地等知名地产商都成立了自己的客户会。迄今为止，万科的“万客会”、中海的“海都会”、金地的“家天下”、招商的“招商会”、华侨城的“侨城会”、合生创展的“合生会”、华润置地的“置地会”、复地的“复地会”、景瑞的“景瑞会”、万达的“万达会”等都是运作得比较好的客户服务组织。

第9式：【返租】

返租是指买卖双方在成交的同时就约定于未来的某一时间以某一约定价格双方再进行反向交易的行为。通常情况下，返租是指投资者在与发展商签订了商铺销售合同后（主要针对现铺），发展商许诺在未来的三到五年内每年给予投资者一定的租金回报（约为8%-12%），而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有。这种形式实质上是发展商用一定的租金回报买断未来几年的经营权，然后统一招商和经营管理，以承担未来经营管理等不可预知风险的代价来做旺整个商场，给予投资者和承租户以足够的信心。返租模式从根本上是开发商前期获取后期收益，解决资金链的手段。

但由于一些不良开发商在实施返租过程中常常卷钱而逃，商铺招商经营难以进行，迫使许多投资人血本无归。如今政府对返租行为已加以严格控制，2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第十一条规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

第10式：【社区巴士】

社区巴士是在项目交通条件不足，城市捷运系统不完善的情况下，开发商通过社区巴士，通往市中心或附近商业网点，保证业主日常出行，弥补项目交通条件不足的一种营销措施。但从实际操作的情况来看，社区巴士的后期运营成本较高，目前社区巴士主要用作社区与临近轨道交通站点之间“摆渡”之用，很多开发企业更愿意与政府进行洽谈，引入公交线路来弥补交通的不足。

社区巴士为业主定向服务，针对性强、效率高，但仍存在着班次较少、间隔过长、花费时间不易掌握等缺点。尽管在特定时期发挥了重要的“历史作用”，但与城市公共交通完全不能相提并论，只能作为一种补充方式。

第11式：【看楼团】

看楼团多是由媒体或开发企业组织的，由广大有购房需求的大众和媒体组成的一个定期进行区域性、有针对性的看房团队。后又渐渐出现了许多专业的看房团，进行一些跨地区，甚至是跨国的看楼活动。旨在让当地客户了解企业在本地、异地成功的开发楼盘，以此来体现企业实力的一种营销手段。

2004年无锡万科组织无锡媒体看楼团，参观上海万科项目，为无锡万科·魅力之城的推广和销售工作起到了积极的作用。

第12式：【精装修】

精装修是交房的一种标准，开发商往往提供多种精装修标准，为客户提供统一的装修服务，减少客户装修时间不统一和自己装修所带来的困扰和麻烦。尤其是小户型，多建在城市的繁华地带，不仅能满足投资者的投资需要，更为年轻人提供了相对便利的生活空间。随着房地产市场的发展，精装修的趋势日益明显，未来的住宅中精装修的交房比例将会有所提高。

2007年6月29日，深圳万科发布2007-2008年发展策略：深圳万科2007年将有30％即将销售的房子提供精装修，2008年这个比例要达到80％，2009年万科100％提供带有精装修的房子，即使是低密度住宅也不例外。

第13式：*【品牌导入】

品牌导入是具有一定品牌价值的开发企业在进行异地扩张时常采用的一种营销推广手法，将企业品牌主张与当地市场进行融合，在项目推广前期引起市场和购房者的关注，并向消费者传达企业品牌所赋予项目的品牌附加值。

万科2004进入无锡，以“无锡·无限”和“与无锡人民共同建筑无限生活”为推广语，将万科品牌推广语“建筑无限生活”的无限与无锡相结合。

万科2006进入杭州，万科南都以“无限生活，最忆杭州”将“建筑无限生活”与“最忆是杭州”相结合，再次体现了万科进入异地市场所表现出的亲和力和主动融入姿态。

第14式：*【短信杂志】

手机已经成为最广泛使用的终端信息处理器，通过短信平台向客户群定期发送最新的与楼盘或其它一些相关信息，使客户群能及时了解到楼盘的最新动态，也可通过发送一些诸如天气预报、生活小贴士之类的信息，让客户感受到一种人性关怀。短信杂志从形式上类似于直投，但发布更快速、成本低，短信发布对象的含金量高、形式新颖，已成为目前诸多楼盘所采用的推广手法之一。

第15式：*【形象代言人】

大陆房地产的形象代言人滥觞于深圳、广州的地产界，基本上是受香港的影响。楼盘形象代言人多用明星、名人的明星效应吸引市场眼球，吸引消费者关注和购买代言项目。

2001年梁朝伟代言上海世茂滨江花园；

2004年刘若英代言被北京汤HOUSE；

2005年冯小刚代言北京明天第一城；

2005年巩俐代言上海永懋文荟峰景。

第16式：【评奖】

为了表彰一段时间内，地产行业各相关企业、个人的突出表现及其为行业所做出的显著贡献，由国家、地区、行业、企业等各方所设立一定的奖项，以此来鼓励地产人继续更好地为行业的发展而努力。例如中国名盘奖、中国地产风尚企业奖、年度地产营销机构奖、中国房地产金房奖等等。项目和企业可通过获奖的形式来提升自身的附加值，为项目和企业增加荣誉，成为营销推广的有利道具。

第17式：*【产品推介会】

有别于一般的新闻发布会，产品推介会是第一时间向大众推出并详细介绍产品的会议，更注重于向目标客户传达项目的产品信息，以此来提高产品的关注度，起到一定的广告作用。

第18式：*【人员招聘】

如企业营销一般，开发企业人员的招聘，也可通过事件营销提升企业知名度，万科从“海盗计划”到引进日籍建筑师伏见文明再到撬动百安居中国副总裁袁伯银，与其“磐石行动”、住宅产业化、精装修等发展战略息息相关。在房地产项目营销上，置业顾问的招聘早已成为项目前期营销的一种方式。2003年，百仕达携手新丝路，举办全国置业顾问选拔大赛，从全国四大城市选拔条件优越、才貌出众的选手作为红树西岸的置业顾问，一时为人称道。

第19式：*【联谊社区/城市】

社区与社区之间、城市与城市的楼盘间进行联谊，不定期举行一系列的交流活动，在信息资源上实现共享，同时可成为项目的资源，属借势推广。

2006年，深圳圣莫丽斯与瑞士的圣莫丽斯联谊，成为国内首个楼盘与国外城市联谊的项目。

第20式：【案名】

在地产发展初期，项目的命名都很普通，用得最多的就是“XX花园”这类公式，但从2000年的深圳风和日丽项目开始，楼盘取个令人耳目一新的推广名，开始真正成为一种时尚。形成对比的是，在2004年项目命名发展到了登峰造极的地步--深圳尖冈山华侨城项目，在2004年项目启动一年后，名字还未确定。

利用项目独具的特色

1、建筑设计风格：柏林爱乐(设计风格上采用德国简约手法)；

2、建筑布局特色：宽HOUSE(面宽大，进深浅，见阳面就多，居住非常舒适)；

3、临湖近水：长河湾(项目紧临与颐和园相通的长河旁)；

4、靠山拥景：西山庭院（查看地图）(西山脚下的中国围合式建筑)。

地域地段特色

1、锦秋知春：中关村知春路上的项目；

2、陶然北岸：位于陶然亭公园旁的景观高档项目。

公司品牌延展

1、珠江品牌：珠江骏景、珠江帝景、珠江绿洲等；

2、中海品牌：中海雅园、中海紫金苑等。

豪华国际品质

1、万豪国际公寓；

2、通用时代国际中心；

3、棕榈泉国际公寓。

这些项目都处在寸土寸金的CBD黄金地段上，而且从装修档次、配套设施、物业服务等方面都具有国际水准，因此，豪华国际与地段和品质是分不开的。

数字组合

1、贡院6号(项目所处的门牌号，贡院本身也是贵族名门的代名词)；

2、五栋大楼(项目由5栋建筑组成，体现项目的独特之处)；

3、学风1911(项目地处清华大学附近，清华是五四运动的发源地，符合目标客户群的心理特征)。

中英组合

1、西贸DNA；

2、建外SOHO：既说明了地点，又说明了项目的市场定位；

3、BOBO自由城：自由城本已很普遍了，加上BOBO味道就不同了。

个性自我

1、卡布其诺：时尚人士非常喜欢的咖啡牌子，知名度甚广，拿来主义，既省钱又省时；

2、甲方乙方：谁叫冯导的电影那么火，所以项目也可以趁热打铁，反正也没注册。

谐音巧用

1、源屋曲：谐用于“圆舞曲”，建筑本身具有高低之势，看上去像乐谱上跳动的音符，既容易记住，又容易流传；

2、高巢：本意是有高度的建筑，但发音又与“高潮”一样，具体是什么样的高潮，只 有留给读者无穷的想象空间了。

第21式：【SLOGAN】

SLOGAN即为广告口号，它是一个项目所浓缩提炼的精华，是对广告所要宣传的产品、消费对象、企业文化理念做出科学的前期分析，是对消费者的消费需求、消费心理等诸多领域进行的探究，将伴随传播的整个阶段，也是项目核心精神。

第22式：【楼书】

楼书是项目推广必不可少的宣传资料，随着市场的发展，楼书的形式从传统的文本开始向多样化发展，从内容到形式都产生了多种变化，包括电子楼书、媒体楼书、多媒体楼书、学术楼书、MOOK、笔记本楼书等。

第一本有价楼书：

长发CFC（南京长发房地产开发公司的商业项目）推出了中国市场上的第一本有价楼书，售价高达100美元，该楼书还荣获了“美国设计印刷大奖银奖”和“香港设计印刷金奖”。

该楼书由一本《建筑手册》和一本《地产“平”弹》组成，全方位介绍了长发CFC的项目情况，并向读者全面展示了长发地产的成长历程及项目开发理念。由长发地产董事长吴建平主笔的《地产“平”弹》，以犀利的笔锋批判了房地产界的种种现象，从整个南京市的房地产发展现状以及未来发展趋势出发，提出了颇具见解的“城市中央论”。同时，长发地产还对外宣称，凡是购买楼书的客户在实际购房时均可享受2万至5万元不等的购房款优惠。

电子楼书：

交互式电子楼书是一种便携式影音互动光碟，通过它可以将动画、视频、三维全景、图像、音乐、文字等数字资源整合在一个交互式的整体中，以图文并茂、生动活泼的动态形式表现出来，给人以很强的视觉冲击力，留下深刻印象。

媒体楼书：

2001年4月28日，广州星河湾推出国内第一本媒体楼书，在《南方都市报》上用连续32个整版对项目进行推广。

多媒体楼书：

演示系统将大量的信息以三维动画、虚拟现实等技术展示给用户，避免了传统楼书的呆板、乏味。用户能按照自己的意愿任意跳跃查看相关的信息，如发展商介绍、户型、公共设施、交通设施、周边环境、付款方式等。用户在虚拟现实动画中漫游时，就能体会到将来住在自己的房子里将会有什么美妙感觉。多媒体楼书演示系统将大大提高房产的销售成功率，与此同时，房产发展商的形象也能得到宣传与推广。

学术楼书：

文本营销的一种表现形式，这种形式的表达在于把商业目的巧妙地隐含其中，给人一种“文化引导居住”的非强势营销之感。

MOOK：

MOOK＝MAGAZINE+BOOK

代表：万科17英里。17英里楼书的创作人员对市场上普遍叫好的楼书进行了认真的分析，认为万科17英里的楼书应该摒弃传统豪宅楼书的凝重和沉闷，应是有效信息的整理和分类，于是提出了“MOOK”的文本形式。

万科一开始规划了一套两册楼书：一册概念楼书，一册产品楼书，以求更深入地探究距离的精神价值与产品的独特性。因为距离本身就是一个很好的并且有话可说的概念，而万科17英里在稀缺海岛资源、建筑规划、新材料应用等各方面都值得大书特书。比如项目使用的夹胶玻璃和银行金融机构使用的玻璃是一样的，也就是通常说的防弹玻璃，而这仅仅是万科17英里一个小小的细节。

笔记本楼书：

代表：万科17英里。该项目的礼品是一本笔记本楼书，既实用又能释放项目信息。在楼书的策划中，对于项目方案的实施过程采用了描述重点、简单构图的方式，只规划了10页内容穿插在笔记本中，多为原生地貌及建筑、大海实景展示，并用4种独特的语言进行解构。

第23式：【硬广】

硬广是硬广告的简称。我们在报刊、杂志、电视、广播四大媒体上看到、听到的那些宣传产品的纯广告就是硬广告。多以画面为主，在报纸上刊登相关的卖点信息。

硬广告具有传播速度快、形象生动、涉及人群广的优点，所以一直以来成为大多数企业的首选。综观国内知名品牌，都很重视硬广告，而且很多企业都是首先通过硬广告来打响自己品牌的。

第24式：【软文】

何为软文？顾名思义，它是相对于硬性广告而言的“文字广告”。

与硬广告相比，软文之所以叫做软文，精妙之处就在于一个“软”字，好似绵里藏针，收而不露，克敌于无形。等到你发现这是一篇软文的时候，你已经冷不丁的掉入了被精心设计过的“软文广告”的陷阱中。软文追求的是一种春风化雨、润物无声的传播效果。如果说硬广告是外家的少林工夫，那么软文则是以柔克刚的武当拳法，软硬兼施、内外兼修，才是最有力的营销手段。

第25式：【户外广告】

户外广告的种类繁多，包括高炮、看板、指示牌、售点广告、气球、霓虹灯、车箱广告、横幅、罗马旗等。

高炮通常设置于车流相对集中的高架旁或高速路上，在上海、杭州、苏州等相对发达城市运用较多。

看板主要设置在主要路口、人流集中的公共场所，或设置在楼盘的所在地，是户外广告的主要媒体形式。

指示牌一般放置在楼盘附近的路口，是引导客户参观的路牌。

售点广告（POP）是指在售楼处或接待中心的广告。

横幅通常出现在一些小城市，以简单的布条横幅发布项目信息，也是小城市信息展示的主要形式。

罗马旗通常设置在附近热闹地段至楼盘所在地道路的两侧或者工地的四周，持续时间较短。

第26式【媒体通路】

目前常用的媒体通路有报纸、网站、杂志、电视台、电台等。

媒体通路是项目营销推广时比较关键的部分，因时就势、因地制宜是不二的法门。

中国网络的普及，使得网民数量达到了1.3亿，成为仅次于美国的第二大互联网用户国度，它也直接焕发了网络媒体的生机。

还在2004年时，网络就成为了房地产项目的主要广告投放地，尤其以新浪、搜狐、搜房网三大网站为主力军，在2002年到2006年的4年间，房地产网络广告达到了100%的增长率。

网络媒体来势汹汹，传统报媒也不可小觑。报纸仍是目前主要的通路之一，因其覆盖面广，发行量大而被开发商所普遍采用。如果说报纸所起到的是轰炸作用，杂志的定位则相对小众一些，除了在《新地产》等地产杂志中刊登项目广告外，航空杂志、《新周刊》、《三联生活周刊》、《财经》等杂志上也时常看到房地产项目广告。随着人们生活方式的改变，尤其是大中城市，消费类、房地产类的DM杂志越来越多。这些杂志的阅读群体主要是城市高消费群体，这些DM杂志上的房地产广告也逐渐在增多，成为主流媒体以外的另一个有效的媒体通路。目前北京部分房地产直投杂志:《生活速递》、《目标》、《安家》等。

现在人们看电视的时间相比以前要少，电视广告的投放相比报纸、网络、杂志也较少。

总的来说，媒体通路的选择通常与项目的定位和区域特征（包括客户消费特征）相结合，根据项目的发展阶段进行组合，才能做到有的放矢，事半功倍。

第27式【户型册】

户型是人们选购房屋的重要因素，户型册是楼书中不可或缺的一个部分。

第28式：【生活手册】

生活手册或是物业手册，是对楼书的一种补充说明，以《万科17英里生活手册》为例，汲取了东海岸物业手册实用性强的特点，对每种设施都有详尽介绍。在游艇会和高尔夫俱乐部介绍中，有预约电话、球道资料、各项收费标准等等。而在餐饮介绍中，有各餐厅的地址、营业时间、订餐电话等等。值得补充说明的是《万科17英里生活手册》的开本设计考虑到方便放在车内，以便随时取阅，特别对奔驰、宝马、奥迪等车型的储物空间大小进行测量，综合考虑后才最终决定尺寸。

第29式：【折页】

折页就是将印张按照页码顺序折叠成书刊开本尺寸的书贴，或将大幅面印张按照要求折成一定规格幅面。

折页的方法有：垂直交叉折、平行折、混合折三种，其中又分为正折、反折、单联折、双联折等。

第30式：【销售海报】

销售海报主要是在现场供售楼人员给客户讲解，并且可带回家仔细研究的销售资料。标准的销售海报应包含：

·楼盘效果图、透视图

·楼盘所在地点的交通位置图

·销售单元的平面图或家具配置图

·建材装潢和配套设备的简要介绍

·联系电话、售楼地址、发展商名称等一些基本资讯的简要说明

第31式：【易拉宝】

易拉宝隶属于销售物料，是企业做活动时的一种广告宣传品。底部有一个卷筒，内有弹簧，会将整张布面卷回卷筒内。打开的时候，把布面拉出来，用一根棍子在后面支撑住，故称其为易拉宝。易拉宝相比展板而言就在于其灵活性，可以在售楼处、展会现场和路演现场进行布置，以简洁的形式传达项目信息。

第32式：【看盘车】 一般在房展会现场或外接待处，开发商为方便消费者看盘准备了免费、便捷的“看盘直通车”，主要是在楼盘销售人员的陪同下，乘载看房客户到现场考察，深入了解项目信息，“异地看盘车”通常会根据异地楼盘距离远近的不同来制订看盘周期。

第33式：【夹报】

夹报广告就是夹在正规报纸中的无报刊号、仅仅有广告刊登号的印刷产品，这种广告一般称之为DM广告，中文为直邮广告。

夹报在中国是一种合法但不合规定的边界产品，因为行业规定办刊必须有书、报刊号，故夹在报纸中最为常见，借用大型报刊的巨大发行量、庞大阅读群和广泛的广告覆盖面传播广告信息。我国夹报DM典型：中邮，同时也算是唯一的成功案例。

第34式：【报中刊】

报中刊是指利用报纸的固定版面和篇幅，以每周一到两次的频率发布项目的相关信息，往往有自己的刊名和刊期。2001年7月，南国奥园在《广州日报》开辟了1/4版的《新生活杂志》，连续推出十几期，为项目的客户积累奠定了重要基础。

报中刊形式运用比较成功的案例还有2003年的天津顺驰·太阳城，2004年的无锡万科·魅力之城。

第35式：【产品说明书】

将房地产住宅作为一种产品，通过说明书的形式诠释产品的一种方式。

2002年7月10日，中海在深圳湾畔现场召开“中海深圳湾畔产品说明书暨新闻发布会”，向业主派发产品说明书。这是房地产行业第一次明确了房屋是作为一种产品的定义，使之更符合交易中市场经济的特点。

第36式：【主题歌】

楼盘主题歌已经不是房地产项目营销中的新鲜手段，但是这种通过音乐来表达项目主题的方式，透视出开发商对项目的深入挖掘和展示。

2002年--南昌·梦里水乡，首创“中国首个宋词文化社区”，聘请江西省音乐家协会副主席作词、湖北省音乐家协会主席作曲、中国著名青年歌手陈莉莉主唱、中国交响乐团和中央民族乐团联合伴奏、江西省电视台制作。

2003年--北京风度·柏林推出一首针对业主定位的《家》的楼盘主题歌，还配合有关剧组拍摄了爱情剧《不嫁则已》。在这部爱情剧中，主人翁就是楼盘销售经理，而在电视剧中出现的楼盘名字也叫“风度·柏林”。

2004年--深圳中海·阳光棕榈园《不远处是家园》

词：邓康延 曲/唱：小刚[钟志刚]

一个人走多远，能走回童年。

一个人走多远，能离开家园。

往事和梦想一起走远，喔„„不远处是家园。

阳光下，棕榈园，碧海映蓝天。

众里寻她千百度，她就在海湾前。

让日子变得缓缓，让生活有点散散，悠然见南山。

一个人走多远，能走回童年。

一个人走多远，能离开家园。

亲人和爱人相聚在今天，恩„„这里是家园。

南海的风，南方的雨，鸟儿在唱歌。

孩子们在游戏老人们聊天，恩爱厮守，风情随风，看那潮起潮落。

近在这都市我听见海浪声，自古谁不寻寻觅觅安详的家园。

让日子变得缓缓，让生活有点散散，悠然见南山。

2006年--杭州天阳·棕榈湾，杭州第一首专门针对社区创作的歌曲---《美丽家园》。开发商天阳置业把这首歌做成回铃音，提供移动彩铃、联通炫铃、固定电话七彩铃音功能，供喜欢者免费下载。

第37式：【项目宣言】

项目宣言是用于表达项目集激情、力量和责任于一身的个性主张，突出项目所倡导的生活方式、开发理念等，同时表达企业与社会、社区与城市关系的一种深度思考。

2003年--天津顺驰·太阳城《阳光宣言》

顺驰·太阳城推出以“建筑承载生活方式”为主旨的“阳光宣言”，其中包含了顺驰对住宅规划、环境、户型设计、建筑质量等多方面的思考。这一理念的推出，业界、市场反应十分热烈，两天时间里，500多个咨询电话打进了顺驰集团的销售部„„

2004年--天津泰达·时尚广场《时尚宣言》

2004年，与顺驰·太阳城《阳光宣言》有着异曲同工之妙的泰达《时尚宣言》面世，两者的出炉与成全都脱不开干系。不同的是，前者是纯粹的项目宣言，后者则多了份企业+项目的味道。

第38式：【售楼处】

售楼处是期楼的“门面”，也是项目乃至公司的“门面”，未来的项目如何，在很大程度上是通过对售楼处的第一印象来判断的，因此售楼处的设计和包装比较重要。不同的项目需要根据其规模、档次和特色进行设计，以体现项目的价值，为购房者提供优良的环境，为项目提供一个适宜的展示空间。

售楼处一般设置在一期楼体下，既可提高项目的品牌信誉也可将项目的整体形象表现出来，但同时需要考虑售楼处将来的使用功能，避免不必要的资源浪费。根据销售流程，通常将售楼处分为展示区、接待区、洽谈区、签约区等几个区域，部分楼盘还有特色的体验区等。

第39式：【样板房和样板区】

样板房是商品房的一个包装，也是购房者装修效果的参照实例。样板房是促使消费者作出购买决定的最有力的催化剂，是现代房地产营销中必不可缺的宣传手段。

一般而言，会选择一两套在朝向、户型或其它方面相差比较大而又各具典型性的房屋作样板房。在样板房的装潢时应保证其真实性，所用建材等应与售楼书上相一致，做工方面一定要细腻，要营造出温馨感和艺术感。

样板示范区就是1∶1的真实生活范本，可以让消费者从一个样板区中体会到未来整个楼盘的生活氛围，实现开发商在规划、建设中的消费引导意图。

有关专家则把样板区的兴起，直接归结为实力营销加互动体验营销。在实景、实体的样板区中，客户不仅可以真实感受室内采光和整体布局，也可通过真实景观，体验到自己未来真实的生活环境；而对开发商来说则是体验购房者对产品的真实感受，直接接受客户的评价信息和建议，从而完善不足并对成功之处加以发扬，坚定信心，坚持客户导向的正确开发理念。

工程样板房最早始于2002年7月中海深圳湾畔工程样板房的公开展示，通过对设计工艺、新技术、新材料等工程实质内容的详细展现，显示了开发商的扎实功底，材料实体的充分展示加强了客户对开发商的信任度。

第40式：【SP活动】

SP活动，就是“实效促销”，只是一个短时间的促销活动，只是相对应一个促销政策而做的活动。

在房地产营销实务中，SP促销是继广告策划之后在促销范围内极有潜力的营销策划专项。最常见的SP活动有：打折、特价房、抽奖、联谊会、业主客户互动、一日游、巡展、派发、展销等等。一般可根据具体情形、现目条件，不通节点自由组合。

第41式：【开盘】

楼盘的开盘是一个仪式，也是一个活动和一个节点，通过前期积累的客户，在开盘当日通过开盘活动引爆项目，实现楼盘开盘成功销售。开盘的重要环节在于选房，选房的方式主要有两种：排队和摇号。排队主张先到先得，意在造势，通过排队形成项目热销的火爆场面。而摇号则根据预先登记的客户进行摇号公证，类似于抓阄，购房者机会均等。

摇号可分为传统摇号和电脑摇号，摇号一方面可避免客户排队，再则摇号能够控制现场秩序，对购买人不是很多的认筹、选房来说，摇号比较方便。此外，通过公证摇号，所有购房意向人都能拥有一次均等的购买机会。公证机构对整个摇号活动进行现场监督，不仅可以保证摇号售楼的公平、公开、公正，同时可以打击旁门左道，提高开发商的知名度和信誉度。

第42式：【封盘】

封盘是销售过程中的一个手段。“封盘”这个词多见于市场上升的阶段，并且主要原因是开发商想“囤积出奇”，要不就是策划失误导致的价格判断过低所造成。在市场已经开始走下坡路的时候采取这个措施，无异于“自寻短见”，因为封盘存在较大的风险性。但有效的封盘也会对项目带来意想不到的收获--超前热销、提升价格等等。

封盘到再开盘的时间，一般情况下是要在项目各个环节上的工作都完成后，以一种完全成熟、完备的情况再面世会比较好，这样加上有效的推广，容易引起热销，销售速度也比较快，也就很容易提升产品的价值，使产品价值最大化。

第43式：【大定】

也称定金，是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款，从法律角度看，定金有双重性质。第一、它可用于合同的担保，以保证合同履行。第二、可以起到合同成立的证明作用。定金作为一把双刃剑，还具有惩罚性，即付定金的一方不履行合同的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行合同的，要双倍返还定金。

定金作为法定的形式，在法律上有其具体的要求：第一、形式要求，必须以书面的形式约定；第二、数额的限定，定金的总额不得超过合同总额的20%，此外在选择赔偿时只能在定金和违约金中选其一。在签订合的同时，购房者向开发商交付一定的定金，自合同签订一段时间内，交足首期或余下房款。

第44式：【小定】

也称订金，订金与定金仅一字之差，在法律性质上却有天壤之别。订金不是一个规范的概念，在法律上仅作为一种预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质，合同履行的只作为抵充房款，不履行的也只能如数返还。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”由此可见，当事人在合同中写明不能适用定金法则。

小定是开发商在售楼过程当中，为了吸引目标顾客并锁定目标顾客而采取的一种销售策略。如果去看房的购房人有了购买意向但还没有最终确定购买时，开发商的销售人员就会让购房人交小订，一般500元左右，承诺保留房号，如果将来确定购买，再交一笔两万左右的定金。

目前国家已严格控制以任何形式接受小定的做法，避免开发商占用、挪用消费者订金而引起的房地产纠纷，从而达到规范市场的目的。

第45式：【沙盘】

沙盘是地形模型，以前主要用于军事，当时的历史条件和战争环境都决定了其能使用的材料有限，主要是用沙土制作，故得名“沙盘”。楼盘模型由此演化而来，开发企业在楼盘未建成前以一定比例展示未来楼盘的整体规划布局、建筑单体、景观特色和相关配套，充分展示未来的社区景象。

2006年，成都“康巴林卡·九寨风情村”耗资396万元人民币做成的国内首个24K黄金楼盘沙盘，其间散落着超过350粒大小不等的蓝、红天然宝石，其中最大的一粒南非钻石重达1克拉，模型还有用天然翡翠做的环境石头造型。

第46式：【团购】

团购之于房地产，类似于商品批发从优的意思，一般在项目推量较大，具有一定销售压力或需要快速销售的情况下，具备团购条件的团体将会得到开发商的优惠。关于最早的团体购房行为，有的研究界人士认为是在八、九十年代房地产市场的起步阶段出现的。而媒体间广泛流传的说法认为，“房产团购”一词最初出现在海口。2003年，海口的一些楼盘兴起亲朋好友间“搭伙买房”，用大订单方式使开发商让利于消费者。

另一个版本是2002年12月底，通过业主论坛组织起来的76户团购枫丹丽舍三期成功，成交金额5000万。

第47式：【零首付】

零首付并不是真的不用付首付，而是由银行提供70％-80%的购房款按揭比例，余下的20%-30%以购房者原有的旧房作抵押贷款支付首付款，或开发商为购房者垫付，至交房前付清首付款的一种促销方式。零首付和首付X万、一成等都是在宏观调控前，降低置业门槛，鼓励住宅消费的历史产物，如今已不多见。

第48式：【积分卡】

积分卡是房地产开发商维护客户的一种重要方式，客户获得积分的方式有很多种，一般有购买物业、推荐购买、参与活动等等，因此，它在一定程度上也成为了开发商项目销售的有效通道。在国内的房地产开发商中，这一板块大多归属于客户会组织，是客户关系管理中的组成部分。

第49式：【外接待】

一般情况下，当项目所处位置距离市中心或繁华地段相对较远，项目处于销售前期时，除在现场设置售楼处外，通常在市中心设置外接待，相当于设置两个售楼处，为客户方便了解项目信息，增多客户接触点，当销售情况完成到一定程度时，可考虑放弃外接待，以现场接待为主。

外接待的选址一般都要位于城市相对繁华或市中心地段，既是一个客户接待处，也是项目形象推广的一个前期道具。

第二篇：房地产营销

通州别墅单套3亿元 有望问鼎北京最贵住宅

2012年07月12日03:50新京报[微博]张旭我要评论(47)

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[导读]位于通州区大运河畔的别墅项目运河岸上的院子，在7月10日推出12套别墅，单套价格平均3亿元。

新京报讯（记者张旭）昨天，记者了解到，位于通州区大运河畔的别墅项目运河岸上的院子，在7月10日推出12套别墅，单套价格平均3亿元。在通州开发商看来，这一单套价格不仅刷新了通州新高，甚至有望问鼎北京最贵住宅。记者从该项目了解到，在12套楼王中，有的欧式别墅使用面积只有1500平方米。如果不考虑4亩左右的院子，按使用面积计算，3亿的总价折合每平方米20万元。

通州区一位开发商对记者表示，独栋别墅没有太多公摊面积，20万元/平方米的价格，甚至赶超此前北京最贵住宅钓鱼台7号院的价格。

有关机构数据显示，今年上半年，钓鱼台7号院成交的一套住宅单价为16万元/平方米。

根据运河岸上的院子开发商泰禾集团此前披露，该项目土地于2003年获得。“当时还没有招拍挂，地块又在六环以外，地价之低可想而知。”在通州多位开发商看来，运河岸上的院子目前利润率超高、“暴利”。

记者还从接近该项目人士处了解到，运河岸上的院子最初销售额预计只在10亿上下，现在有望增长至百亿。此次推出的12套别墅货值就达36亿元。从2003年算起，运河岸上的院子整个项目运作已经差不多10年时间，而据售楼员介绍，该项目总计208套房源。

对于是否存在捂盘追逐暴利的疑问，记者采访了泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男。沈力男表示，项目投入很大，有的单套精装成本就需要5000万元。高端项目不同于普通住宅，开发周期普遍较长。现在就是按照正常节奏推进，“成熟一套推一套”。

第三篇：房地产营销

房地产营销公司

第一篇 前期策划与前期营销战略篇

1、项目核心竞争力的策划及体系构成5、目标市场选择与市场定位

2、有效的市场调查及市场供需分析

6、目标客户群定位与研究

3、地块分析与土地价值策划

7、产品定位与产品策划

4、项目可行性分析及最佳方案制定

8、市场竞争策略策划

第二篇 营销策划及策划推广篇

1、市场整合推广战略的制定与实施

5、售楼中心与样板间示范区定位与包装

2、品牌整合推广策略的制定与实施

6、广告费用预算控制及广告效果评估

3、媒体整合策略与广告发布

7、销售策略与价格策略的制定

4、主题策划及广告创意

8、房地产创新营销

第三篇 销售执行篇

1、上市时机选择与开盘节奏控制

5、销售现场管理与卖场氛围营造

2、促销方案制定与价格调整技巧

6、销售绩效管理与考核

3、销售计划制定与销售目标分解

7、销售流程设计及销售回款控制

4、销控管理

8、CRM在销售过程中的有效应用

第四篇 热销楼盘全案策划营销实战分析篇

1、住宅项目全案策划营销经典案例分析

2、Townhouse、别墅全案策划营销案例分析

3、豪宅全案策划营销经典案例实战分析

4、写字楼全案策划营销经典案例实战分析

5、都市综合体全案策划营销经典实战分析

6、商业地产全案策划营销经典案例实战分析

7、旅游地产全案策划营销经典案例实战分析

8、酒店式公寓全案策划营销经典案例分析

第五篇 综合素质提升篇

第一模块 卓越领导力第二模块 高效管理篇

１、领导艺术与领导魅力塑造

1、目标管理及全面绩效管理２、如何打造高效团队

2、有效的时间管理及执行力３、培训系统与学习型组织的建立

3、有效沟通与高效会议管理４、有效激励与双赢谈判

4、分层授权与分层负责

第四篇：房地产营销

沈阳万科金色家园-----大东区 沈阳万科花园新城----东陵区沈阳万科紫金苑----和平区 沈阳万科城市花园----铁西区 万科四季花城、---于洪区 万科城、万科新榆公馆、万科魅力之城、万科兰乔圣菲

万科新里程,万科金域蓝湾万科春河里

万科蓝山----大东

万科鹿特丹花园----和平区 万科惠斯勒小镇—东陵区 万科明天广场---东陵区 保利花园—东陵

保利百合花园---铁西 保利心语花园—铁西 保利上林湾---于洪

保利海上五月花—沈河区 保利西湖林语—

保利康桥—沈河区 金地长青湾—浑南 金地檀郡—浑南

金地滨河国际—浑南 金地铂锐---大东区

第五篇：房地产营销

目 录

一、恒大绿洲（湛江）楼盘简介„„„„„„„„„„1

二、恒大绿洲（湛江）楼盘SWOT分析„„„„„„„5

三、恒大绿洲（湛江）楼盘营销策划方案„„„„„„6

恒大绿洲（湛江）的营销策划书

一、恒大绿洲（湛江）楼盘简介

（一）简介

御湖奢装豪宅王

湛江恒大绿洲定位为“御湖奢装豪宅王”，以高品质宜居社区首入湛江。本项目位于海东新区核心区，海湾大桥东800米南侧。整体占地约128284.51㎡，总建筑面积达496218㎡，项目由16栋16-32层高层住宅、1条2层共27908㎡的商业街、1栋2435㎡的2层综合楼（会所）、1座2938.7㎡的3层精英幼儿园组成，总规划户数3734户。建筑围合中央大湖布局，最大化各个单元的采光通风、景观、视野和朝向。

项目整体容积率为3.0，恒大绿洲的低容积率提升居住的舒适度，以及增强通风采光效果。建筑密度仅为20.4%，更低的建筑密度意味着业主未来享受的公共空间更大，包括我们的超大园林、超大湖景、各种生活配套等，让业主享受更高的舒适度。

项目绿化率高达35%，并大手笔打造将近10万㎡的世界级皇家园林，如此大的园林全湛绝无仅有，更有全湛江唯一的占地近4000㎡的顶级品湖景。

为了保证业主的生活品质，恒大地产不计成本打造全方位一站式的生活配套，近3000㎡的国际双语幼儿园、2400多㎡的皇家豪华会所（会所内部包含恒温泳池、多功能健身房、台球室、乒乓球室、钢琴室、棋牌室、儿童活动中心等）、4000多㎡的名品商业中心等国际级航母配套设施一应俱全；室内配套有2250㎡超市、200㎡银行、50㎡药店、970㎡粤菜酒楼、100㎡潮州牛肉丸店，70㎡东北菜、150㎡沙县小吃、100㎡烧鹅店、80㎡肠粉店、50㎡兰州拉面等6个小吃店等； 室外配套还规划有900㎡森林广场、预计3个羽毛球场、2个网球场、900㎡休闲广场、560㎡的运动健身场所（健康步道、爬杆、扭腰机等）；280㎡儿童游乐设施（秋千、攀爬架、平衡木等）；

同时赠送1500元/㎡的全屋名牌的9A精装修，携手近百家国际品牌，与日立、TOTO、松下、多乐士、世友地板、罗格朗开关、摩恩等建立战略合作联盟，将6000余条精品标准贯穿于项目建设中。恒大集团每年都会和供应商签订几十亿、上百亿的采购协议，通过规模采购，严格控制供货品质，压缩价格，所以很多客户都说，如果自己装修，用3500元/㎡的费用都远远装不出我们这种效果，而且还担心装修单位偷工减料，劳心劳力。

我们社区的物业管理公司是恒大旗下的国家一级资质物业管理企业——金碧物业管理公司，在管物业项目逾200个，接管面积逾8000万平方米。金碧物业先后荣获“全国物业管理示范住宅小区”、“全国物业管理先进单位”、“中国著名城市化社区50佳”、“中国健康住宅区”、“全国物业管理综合实力百强企业”、“广东优秀企业”、“广东省十大放心楼盘”等殊荣。

（二）周边配套

体育/公园配套：省运会主场馆、南油儿童公园、桥东公园；商业配套：海东市场、家福购物广场、南油迎宾馆等；教育配套：湛江二中海东校区、湛江二中海东小学、坡头区第一小学、坡头区第一中学、爱周中学；其他规划：中国移动总部、义务商品城、广东附属医院新园区小区规划2.8万㎡的商业街、2500㎡的顶级湖畔会所、3000㎡的精英幼儿园。室外配套还规划有900㎡森林广场、3个羽毛球场、2个网球场、900㎡休闲广场、560㎡的运动健身广场以及280㎡儿童游乐设施等。

学校：麻西小学（1013米），烟楼小学（1223米），湛江市二中海东小学(润泽阁东)（1236米），南油初级中学（1245米），湛江市二中海东小学(重阳楼北)（1287米）

购物：华明自选商场（1121米），南油商业城（1232米），家福百货（1252米），晨光商场（1309米），东耀明购物广场（1322米），大家乐超市（1517米），实惠多（2717米）

医院：南海石油医院（987米）

生活：工行南油三区储蓄所（948米），中国工商银行(湛江南油三区支行)（987米），中国工商银行24小时自助银行(湛江南油三区支行)（987米），中行南油三区支行（1034米）

娱乐：儿童公园（868米），南油儿童公园（872米），南油儿童公园(东南门)（887米），灯塔公园（1977米）

（三）交通状况

项目北侧毗邻海湾大道，将规划设置“恒大绿洲站”；南侧海湾南路连通鸡咀山路，直达南油生活区，交通便捷

公交：林屋村（41路空调,42路空调,43路,911路空调），奋勇大道北（912A路），奋勇大道南（908路空调），南油三区西（41路空调,42路空调,43路,911路空调），奋勇大道南（912B路）

二、恒大绿洲（湛江）楼盘SWOT分析

（一）S：strengths 优势

1、社区规模较大，社区以及周边景观好；

2、区位优势明显，位于省运会场馆附近，毗邻各中小学，配套商业街；

3、产品丰富，适合各种需求人选择。

4、恒大绿洲，是较早踏足坡头区市场的项目，在湛江楼市中创造了楼市的新高度，一举定义了湛江楼市的调，奠定了湛江房地产高端市场地位。

（二）W：weaknesses劣势

1、周边环境较复杂，有待改善；

2、多为投资者购买，入住率较低，居住氛围较差。

（三）O：opportunities 机遇

1、毗邻海湾大桥所蕴含的巨大投资空间和升值潜力；

2、地理位置优势明显、未来规划清晰；

3、对周边生态优势的充分利用；

4、相邻大盘所带动区域人气进而认可板块内在价值；

5、项目未来主线明确、利益诱人的推广引导。

（四）T：threats 挑战/威胁

1、入市即面对市场限购导致的浓厚观望情绪；

2、新政调控下投资型需求被严重遏制；

3、改善型需求也受制于金融政策的限制裹足不前；

4、大量政府保障住房的上市将严重分流刚需型客户。

三、恒大绿洲（湛江）楼盘营销策划方案

（一）目标市场定位

恒大绿洲（湛江）项目位于海东新区海湾大桥800米南侧这决定了主体目标对象为周边地区的中高层消费群。消费群界定：

1.高校、科研院所高级职称人士； 2.民营或私营企业家或个体老板； 3.行政企业事业单位的主管级领导；

4.附近居民区部分富裕居民购房和二次换房的需要年龄判断在30－45岁购买目的比例依次判断为：纯自住、自住兼投资型、其它

（二）产品定位

根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中高等档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位为的前提而作出的明智决策,主要原因是：

1.相对而言，项目区位位置远离市中心，成本较低。2.项目区位内高档物业目前销售状况不是很好。

3.开发区内已形成一些居住小区群体,各项基础设施和市政设施都快跟上。

（三）价格定位

根据周边同类物业价格及销售情况的分析，结合本项目的建筑成本、竞争对手和市场需求等对方面的情况，对项目作如下价格定位：

多层住宅 5800元/㎡ 小高层住宅 6500元/㎡ 车位 4万元

（四）项目推广策略

1、项目推广主题概念：有巨大投资回报价值的高档商务公寓

2、项目推广目标：形成明确的区域商务住宅领导者品牌。

3、项目推广模式：以报纸广告为主，电视、广播、网络为辅

4、推广各阶段任务具体设定：

A、进入期：本阶段主要任务是实现房地产品牌第一内涵，让海东新区及海湾大桥附近明确成为某房地产的品牌内涵，为其后品牌第二内涵的具体化确立高度。B、成长期：本阶段主要任务是实现房地产品牌第二内涵，明确各种物业形态的具体投资价值，本阶段多以具体的对比数据为主，适量加入促销活动。实现销售突破。

C、成熟期：本阶段主要任务是彻底实现某房地产二期销售，以多种促销活动及老业主现身说服、老业主带新业主为主，广告内容以单纯的产品信息为主，本分阶段广告费用将大幅减少。此阶段二期商铺全面介入市场。纯商铺推广开始。商铺的投资价值以具体的对比数据体现，并在房展会期间开展公关活动。

D、衰退期封盘期：本阶段以间断的小版面提示性广告为主，实现收盘销售。同时为三期小高层做预热工作。

（五）促销策略

为使报纸广告呈现连续性攻势，短时间内提高该项目在湛江市的知名度，哄托销售气氛，提高在进入期开展集报抽奖活动，奖品为电动车和自行车，同时以广播现场报到的形式广泛告知。

（六）营销推广活动设计方案

（1）形象推广期

前期项目展示告知为主，对市场预期的冲击性，展示项目本身自有的独特性、唯一性、高品质、高性价比、高定位、高标准等。

1、推广目的 以展示告知为主，项目平铺展示达到一定小范围市场冲击，引起行业竞争对手和周边居住人群以及潜在客户的关注。

2、积累客源

楚州区翔宇大道与经十一路交汇处周边地区的客源

3、推广侧重

展示告知为主，体现项目本身自由的地理位置优越性，总体规划、建筑风格、户型面积范围、园林景观小展等。

4、广告表现

展示总体形象、建筑风格、规划布局、企业文化、产品品牌拓展（2）延展期

通过前期展示和告知，让潜在客户开始关注本项目，在宣传方面突出项目规划品质、户型设计理念和定位标准、产品高附加值、居住理念上突出舒适度：阳光、运动、休闲。

商业价值渲染度加大，着重概念性和产业理念引入，针对周边商服动迁客户群体有针对性宣传和引导。

1、推广目的

关注，引起潜在客户的兴趣，引起客户想通过一些途径想了解本项目，充分达到项目宣传推广延展性

2、积累客源

翔宇大道1.5公里半径内客户群及本区外辐射，向二级和三级市场地区客户做试探性宣传。

3、推广侧重（1）分级、递进式宣

（2）推广侧重建筑风格、地标性品质

4、广告表现

（1）展示总体形象、建筑风格、规划布局、产品种类、企业文化、产品品牌拓展。（2）单体形象推广规划展示、园林景观、亲情化设计理念、户型种类和户型图等。（3）引导期

本时期为引导筹备期（销售蓄水期），针对本项目预售前做客户积累，售楼处装修设计和现场总体布置，看房通道设计和现场布置装饰，售楼处装修完开放接待，项目发布会、春季房展会（首次正式展示）及报广软文推广等。

1、推广目的 了解、认知

通过售楼处设立和媒体大量宣传推广，户外广告和电视广播及网站收索引擎配合，让潜在客户对东方壹品从了解到充分认识，主要是迅速积累300—500意向客户，完成认购或开盘前的蓄水。

2、积累客源

翔宇大道1.5公里半径内客户群，其他区意向客户，还有二级和三级市场地区客户做针对性宣传。

3、推广侧重

售楼处装修完毕并开放接待，项目发布会、房展会及软广等推广，进行前期蓄水。

4、广告表现

以户型展示和人性化产品附加值为主软广告和试探性的系列形象层层推进，引导出本案具有前瞻性的居住理念。

（1）展示总体形象、建筑风格、规划布局、产品种类、企业文化、产品品牌拓展。

（2）单体形象推广规划展示、园林景观、亲情化设计理念、户型种类和户型图等。

（4）开盘期

本时期为开盘期，内部认购后必须针对已成交的老客户进行回赠活动，促进老带新增量，并对前期储备的客户资源进行回访或短信形式宣传本项目的销售进度以及各种暖场活动。

1、推广目的

重点型筛选，进行第一次阵地战，启动全方位和垄断式销售推广。

通过媒体大量宣传推广和外部市场集结，除铁锋区及机车、铁路职工外，针对各企事业单位、厂区、政府机关、学府区、商务区进行全面推广，利用全方位营销策划推广手段进行地毯式和垄断式覆盖。

2、积累客源

针对前期储备客户800—1000人左右，提取10-15%左右，进行细化筛选，通过开盘销售60套左右，并进一步积累客户200-500人，为强销期和热销期打下良好基础。

3、推广侧重

我们要充分利用好这一时机，进行全面销售攻势，将本案推向市场。这一阶段媒体推广要“软硬兼施”吸引人潮参观、预订，通过本阶段吸纳一定量的开盘买势，为后期销售囤积客户资源。

开放接待，项目品质说明会、配套建材展示中心、景观展示中心、物业文化展示中心、亲情化和人性化设计理念展板及软文等推广。

4、广告表现

着眼于本案自身优势，向受众展开高密度、高强度的立体广告攻势，促使成交，扩大业绩。

以户型展示和人性化产品附加值为主软广告和试探性的系列形象层层推进，引导出本案具有前瞻性的居住理念。

（1）品质表现、地标表现、商业价值表现、未来发展趋势表现、人文理念表现、物业文化表现。

（2）展示总体形象、建筑风格、规划布局、产品种类、企业文化、产品品牌拓展。