第一篇：新税法下房地产企业开办费的财税处理
新税法下房地产企业开办费的财税处理
最新财税解析
加入时间：2008-10-21 10:53:09 admin 点击：
在我国关于开办费的会计与税务处理，一直不很规范、也不完善。开办费的定义至今没有权威解释，而筹建期间的说法更是五花八门。会计制度、会计准则对开办费的会计处理也仅仅停留在帐务处理层面；关于涉及开办费的筹建期间，国家税务总局也曾多次发文明确，但也是前后矛盾，让人无所适从。本文拟根据新会计准则体系、新所得税法及实施条例，结合房地产开发企业的实际情况，对开办费的会计核算与税务处理进行如下探讨。
一、开办费的定义与开支范围
（一）开办费的定义
开办费是指企业在筹建期间实际发生的费用，包括筹办人员的职工薪酬、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产价值的借款费用等。
至于什么是筹建期间，有以下两种不同的观点具有一定的代表性。
其一，筹建期间是指从企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业之日）的期间。依据是：《外商投资企业外国企业所得税法实施细则》第四十九条。
其二，筹建期间是指从企业被批准筹建之日起至开业之日，即企业取得营业执照上标明的设立日期。依据是： 2003年11月18日国家税务总局《关于新办企业所得税优惠执行口径的批复》（“国税函[2003]1239号”）的相关规定。
笔者更加赞同关于“筹建期间”的第二种观点。这是由于：
（1）第一种观点，对于不同的行业、不同的企业均有不同的解释，很难有一个统一的标准，无法准确界定筹建期间，为正确进行财税处理设置了障碍。
（2）第二种观点，很清晰地界定了筹建期间，即从企业被批准筹建之日起至取得营业执照上标明的设立日期为止。适用于各类企业，同时也没有任何歧义。
（二）开办费的开支范围
根据相关规定，笔者将开办费的开支范围进行了归纳，一般说来分为允许计入开办费的支出和不能计入开办费的支出。
一）允许计入开办费的支出
1、筹建人员开支的费用
（1）筹建人员的职工薪酬：具体包括筹办人员的工资薪金、福利费、以及应交纳的各种社会保险、住房公积金等。
（2）差旅费：包括市内交通费和外埠差旅费。
（3）董事会费和联合委员会费.2、企业登记、公证的费用：主要包括企业的工商登记费、验资费、评估费、税务登记费、公证费等。
3、筹措资本的费用：主要是指筹资支付的手续费以及不计入固定资产和无形资产的汇兑损益和利息等。
4、人员培训费：主要有以下二种情况
（1）引进设备和技术需要消化吸收，选派一些职工在筹建期间外出进修学习的费用。
（2）聘请专家进行技术指导和培训的劳务费及相关费用。
5、企业资产的摊销、报废和毁损。
6、其他费用
（1）筹建期间发生的办公费、广告费、业务招待费等。
（2）印花税、车船税等。
（3）经投资人确认由企业负担的进行可行性研究所发生的费用.（4）其他与筹建有关的费用，例如资讯调查费、诉讼费、文件印刷费、通讯费以及庆典礼品费等支出。
二）不能计入开办费的支出
1、取得各项资产所发生的费用。包括购建固定资产和无形资产所支付的运输费、安装费、保险费和购建时发生的职工薪酬。
2、规定应由投资各方负担的费用。如投资各方为筹建企业进行了调查、洽谈发生的差旅费、咨询费、招待费等支出。
3、为培训职工而购建的固定资产、无形资产等支出。
4、投资方因投入资本自行筹措款项所支付的利息，不计入开办费，应由出资方自行负担。
5、以外币现金存入银行而支付的手续费，该费用应由投资者负担。
二、房地产开发企业开办费的财税处理现状
筹建房地产开发企业期间所发生的各项费用应该是开办费。如何界定房地产企业的筹建期间，正确核算其开办费，对于房地产开发企业开办费的税务处理显得至关重要。
在实际工作中，对新设立房地产开发企业开办费的会计与税务处理的目前存在两种不同的处理方式：
1、将房地产开发企业在筹建过程中（筹建期间指批准筹建之日起至企业取得营业执照上标明的设立日期为止）所发生的费用，一方面按照《企业会计制度》规定计入“长期待摊费用――开办费”核算，并在公司筹建期结束后将筹建期间的开办费全额直接转入当前损益。另一方面根据《企业所得税暂行条例实施细则》规定，开办费不得直接在税前扣除，而是在不少于5年的期限内摊销。
2、将房地产开发企业从筹建开始至取得第一笔商品房销售收入为止的相关费用（含管理费用、财务费用、销售费用），在会计核算上全部计入“长期待摊费用――开办费”科目核算，而税务处理则是从取得商品房销售收入后在不少于5年的期限内摊销其开办费。
笔者认为，第一种处理方式不仅符合《企业会计制度》规定，而且与当时税收规定（《企业所得税暂行条例实施细则》）一致。而第二种处理方式则存在以下弊端：
（1）对开办费的会计处理既不符合行业会计制度的规定，也与《企业会计制度》相悖。把开办费与期间费用的会计处理混为一谈，影响了会计信息披露的准确性。
（2）对开办费的税务处理与《企业所得税暂行条例实施细则》的规定并不一致，扩大了开办费的摊销额。
（3）影响了房地产开发企业的税收利益。在开发过程中未取得商品房销售收入以前，把本应该计入当期损益的期间费用计入了“长期待摊费用”，减少了企业的亏损金额，进而形成房地产企业预先多交了部分企业所得税，加剧了房地产企业的资金紧张，增加了利息负担，严重影响了房地产开发企业的税收利益。
三、新准则下开办费的会计处理
从2007年1月1日开始，新会计准则体系（以下简称新准则）在我国的上市公司执行，许多企业（证券公司、保险公司、中央国营企业、深圳市的企业等）也执行了新准则。新准则对开办费的会计处理相对于行业会计制度、企业会计制度而言，发生了一定的变化。
从《企业会计准则――应用指南》附录――“会计科目与主要帐务处理”（“财会〔2006〕18号”）中关于“管理费用”会计科目的核算内容与主要帐务处理可以看出，开办费的会计处理有以下特点：
1、改变了过去将开办费作为资产处理的作法。开办费不再是“长期待摊费用”或“递延资产”，而是直接将费用化。
2、新的资产负债表没有反映“开办费”的项目，也就是说不再披露开办费信息。
3、明确规定，开办费在“管理费用”会计科目核算。
4、统一了开办费的核算范围，即开办费包括筹办人员职工薪酬、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等。
5、规范了开办费的帐务处理程序，即开办费首先在“管理费用”科目核算，然后计入当期损益，不再按照摊销处理。
实施新准则后，新设立的房地产开发企业应该严格按照新准则的规定进行开办费的帐务处理。这样不仅简化了会计核算，更准确反映了会计信息。对筹建期间的界定，房地产企业应该以从被批准筹建之日起至取得营业执照上标明的设立日期为止较为妥当。
四、新税法下开办费的税务处理
《中华人民共和国企业所得税法》及其《实施条例》（以下简称新税法）从2008年1月1日开始在我国实施。新税法不仅统一了内外资均适用的所得税法、降低了所得税税率，而且在资产处理、税前扣除等与会计核算密切相关的诸多方面有了重大变化与突破。
原《企业所得税暂行条例实施细则》第三十四条规定，企业在筹建期发生的开办费，应当从开始生产、经营月份的次月起，在不短于5年的期限内分期扣除。
而新税法完全没有关于开办费税前扣除的表述，是否表明对开办费没有税前扣除限制？
《企业所得税法》第十三条规定： 在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的（《企业所得税法实施条例》第七十条明确规定，摊销期限不少于三年），准予扣除：
（一）已足额提取折旧的固定资产的改建支出；
（二）租入固定资产的改建支出；
（三）固定资产的大修理支出；
（四）其他应当作为长期待摊费用的支出。
从上述可以看出，在“长期待摊费用”中并没有包括开办费。
而《企业所得税法实施条例》第六十八条是对《企业所得税法》第十三条的解释与说明的，从中也没有看出关于开办费税前扣除的任何表述。由此可见，新税法对开办费的税前扣除没有限制了。
2008年4月25日国家税务总局在其网站上，权威解答了网友提出的新所得税法实施过程中的相关问题。所得税司副司长缪慧频在回答网友关于“开办费税前扣除”问题时，这样答复：“新税法不再将开办费列举为长期摊费用，与会计准则及会计制度的处理一致，即企业可以从生产经营当期一次性扣除。”
新设立的房地产开发企业，对于开办费的税务处理应该按照新税法精神，即计入当期损益，并不再作纳税调整。至于将未取得商品房销售收入以前发生的费用（管理费用、销售费用、财务费用），计入“长期待摊费用”分五年税前扣除的作法，从2008年1月1日开始必须摒弃，以保障房地产企业的正当权益。
综上所述，新准则下开办费是在“管理费用”科目核算，且直接计入当期损益的；而新税法下对于开办费的税务处理与新会计准则一致，即企业当期一次性税前扣除开办费。因此，在“开办费”的会计处理与税务处理不再分离，二者协调一致了。以后在开办费方面不存在会计与税务的差异，当然更不存在纳税调整了。
以不动产投资入股转让时是否征收营业税
最新财税解析
加入时间：2008-10-21 10:47:02 admin 点击：
问题：我在2000年时向企业投资一不动产入股，在2006年对该股权进行转让是否征收营业税？
答：财税[2002]191号文件规定：“自2003年1月1日起以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。”
提示：此政策是2003年1月1日起执行，是指在2003年以后转让股权的行为不征收营业税，2000年投资时并不是转让行为，未发生纳税义务。
外资房地产企业可核定征收企业所得税吗
最新财税解析
加入时间：2008-11-18 15:46:15 admin 点击： 咨询描述：外商投资房地产企业是否可以核定征收企业所得税！谢谢！！！
解答内容：根据国税发[2006]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》
九、关于征收管理问题
（二）开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。1.依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的；2.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；
3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；4.虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；
5.发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
第二篇：新准则新税法下房地产企业开办费的财税处理
新准则新税法下房地产企业开办费的财税处理
2008-07-15 00:00:00 来源:中国会计网
作者: 【大 中 小】
在我国关于开办费的会计与税务处理，一直不很规范、也不完善。开办费的定义至今没有权威解释，而筹建期间的说法更是五花八门。会计制度、会计准则对开办费的会计处理也仅仅停留在帐务处理层面；关于涉及开办费的筹建期间，国家税务总局也曾多次发文明确，但也是前后矛盾，让人无所适从。本文拟根据新会计准则体系、新所得税法及实施条例，结合房地产开发企业的实际情况，对开办费的会计核算与税务处理进行如下探讨。
一、开办费的定义与开支范围
（一）开办费的定义
开办费是指企业在筹建期间实际发生的费用，包括筹办人员的职工薪酬、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产价值的借款费用等。
至于什么是筹建期间，有以下两种不同的观点具有一定的代表性。
其一，筹建期间是指从企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业之日）的期间。依据是：《外商投资企业外国企业所得税法实施细则》第四十九条。
其二，筹建期间是指从企业被批准筹建之日起至开业之日，即企业取得营业执照上标明的设立日期。依据是：2003年11月18日国家税务总局《关于新办企业所得税优惠执行口径的批复》（“国税函[2003]1239号”）的相关规定。
笔者更加赞同关于“筹建期间”的第二种观点。这是由于：
（1）第一种观点，对于不同的行业、不同的企业均有不同的解释，很难有一个统一的标准，无法准确界定筹建期间，为正确进行财税处理设置了障碍。
（2）第二种观点，很清晰地界定了筹建期间，即从企业被批准筹建之日起至取得营业执照上标明的设立日期为止。适用于各类企业，同时也没有任何歧义。
（二）开办费的开支范围
根据相关规定，笔者将开办费的开支范围进行了归纳，一般说来分为允许计入开办费的支出和不能计入开办费的支出。
一）允许计入开办费的支出
1、筹建人员开支的费用
（1）筹建人员的职工薪酬：具体包括筹办人员的工资薪金、福利费、以及应交纳的各种社会保险、住房公积金等。
（2）差旅费：包括市内交通费和外埠差旅费。
（3）董事会费和联合委员会费。
2、企业登记、公证的费用：主要包括企业的工商登记费、验资费、评估费、税务登记费、公证费等。
3、筹措资本的费用：主要是指筹资支付的手续费以及不计入固定资产和无形资产的汇兑损益和利息等。
4、人员培训费：主要有以下二种情况
（1）引进设备和技术需要消化吸收，选派一些职工在筹建期间外出进修学习的费用。（2）聘请专家进行技术指导和培训的劳务费及相关费用。
5、企业资产的摊销、报废和毁损。
6、其他费用
（1）筹建期间发生的办公费、广告费、业务招待费等。（2）印花税、车船税等。
（3）经投资人确认由企业负担的进行可行性研究所发生的费用。
（4）其他与筹建有关的费用，例如资讯调查费、诉讼费、文件印刷费、通讯费以及庆典礼品费等支出。
（二）不能计入开办费的支出
1、取得各项资产所发生的费用。包括购建固定资产和无形资产所支付的运输费、安装费、保险费和购建时发生的职工薪酬。
2、规定应由投资各方负担的费用。如投资各方为筹建企业进行了调查、洽谈发生的差旅费、咨询费、招待费等支出。
3、为培训职工而购建的固定资产、无形资产等支出。
4、投资方因投入资本自行筹措款项所支付的利息，不计入开办费，应由出资方自行负担。
5、以外币现金存入银行而支付的手续费，该费用应由投资者负担。
二、房地产开发企业开办费的财税处理现状
筹建房地产开发企业期间所发生的各项费用应该是开办费。如何界定房地产企业的筹建期间，正确核算其开办费，对于房地产开发企业开办费的税务处理显得至关重要。
在实际工作中，对新设立房地产开发企业开办费的会计与税务处理的目前存在两种不同的处理方式：
1、将房地产开发企业在筹建过程中（筹建期间指批准筹建之日起至企业取得营业执照上标明的设立日期为止）所发生的费用，一方面按照《企业会计制度》规定计入“长期待摊费用――开办费”核算，并在公司筹建期结束后将筹建期间的开办费全额直接转入当前损益。另一方面根据《企业所得税暂行条例实施细则》规定，开办费不得直接在税前扣除，而是在不少于5年的期限内摊销。
2、将房地产开发企业从筹建开始至取得第一笔商品房销售收入为止的相关费用（含管理费用、财务费用、销售费用），在会计核算上全部计入“长期待摊费用――开办费”科目核算，而税务处理则是从取得商品房销售收入后在不少于5年的期限内摊销其开办费。笔者认为，第一种处理方式不仅符合《企业会计制度》规定，而且与当时税收规定（《企业所得税暂行条例实施细则》）一致。而第二种处理方式则存在以下弊端：
（1）对开办费的会计处理既不符合行业会计制度的规定，也与《企业会计制度》相悖。把开办费与期间费用的会计处理混为一谈，影响了会计信息披露的准确性。
（2）对开办费的税务处理与《企业所得税暂行条例实施细则》的规定并不一致，扩大了开办费的摊销额。
（3）影响了房地产开发企业的税收利益。在开发过程中未取得商品房销售收入以前，把本应该计入当期损益的期间费用计入了“长期待摊费用”，减少了企业的亏损金额，进而形成房地产企业预先多交了部分企业所得税，加剧了房地产企业的资金紧张，增加了利息负担，严重影响了房地产开发企业的税收利益。
三、新准则下开办费的会计处理 从2007年1月1日开始，新会计准则体系（以下简称新准则）在我国的上市公司执行，许多企业（证券公司、保险公司、中央国营企业、深圳市的企业等）也执行了新准则。新准则对开办费的会计处理相对于行业会计制度、企业会计制度而言，发生了一定的变化。
从《企业会计准则――应用指南》附录――“会计科目与主要帐务处理”（“财会[2006]18号”）中关于“管理费用”会计科目的核算内容与主要帐务处理可以看出，开办费的会计处理有以下特点：
新准则新税法下房地产企业开办费的财税处理(2)2008-07-15 00:00:00 来源:中国会计网
作者: 【大 中 小】
1、改变了过去将开办费作为资产处理的作法。开办费不再是“长期待摊费用”或“递延资产”，而是直接将费用化。
2、新的资产负债表没有反映“开办费”的项目，也就是说不再披露开办费信息。
3、明确规定，开办费在“管理费用”会计科目核算。
4、统一了开办费的核算范围，即开办费包括筹办人员职工薪酬、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等。
5、规范了开办费的帐务处理程序，即开办费首先在“管理费用”科目核算，然后计入当期损益，不再按照摊销处理。
实施新准则后，新设立的房地产开发企业应该严格按照新准则的规定进行开办费的帐务处理。这样不仅简化了会计核算，更准确反映了会计信息。对筹建期间的界定，房地产企业应该以从被批准筹建之日起至取得营业执照上标明的设立日期为止较为妥当。
四、新税法下开办费的税务处理
《中华人民共和国企业所得税法》及其《实施条例》（以下简称新税法）从2008年1月1日开始在我国实施。新税法不仅统一了内外资均适用的所得税法、降低了所得税税率，而且在资产处理、税前扣除等与会计核算密切相关的诸多方面有了重大变化与突破。
原《企业所得税暂行条例实施细则》第三十四条规定，企业在筹建期发生的开办费，应当从开始生产、经营月份的次月起，在不短于5年的期限内分期扣除。
而新税法完全没有关于开办费税前扣除的表述，是否表明对开办费没有税前扣除限制？ 《企业所得税法》第十三条规定：在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的（《企业所得税法实施条例》第七十条明确规定，摊销期限不少于三年），准予扣除：
（一）已足额提取折旧的固定资产的改建支出；
（二）租入固定资产的改建支出；
（三）固定资产的大修理支出；
（四）其他应当作为长期待摊费用的支出。
从上述可以看出，在“长期待摊费用”中并没有包括开办费。
而《企业所得税法实施条例》第六十八条是对《企业所得税法》第十三条的解释与说明的，从中也没有看出关于开办费税前扣除的任何表述。由此可见，新税法对开办费的税前扣除没有限制了。
2008年4月25日国家税务总局在其网站上，权威解答了网友提出的新所得税法实施过程中的相关问题。所得税司副司长缪慧频在回答网友关于“开办费税前扣除”问题时，这样答复：“新税法不再将开办费列举为长期摊费用，与会计准则及会计制度的处理一致，即企业可以从生产经营当期一次性扣除。”
新设立的房地产开发企业，对于开办费的税务处理应该按照新税法精神，即计入当期损益，并不再作纳税调整。至于将未取得商品房销售收入以前发生的费用（管理费用、销售费用、财务费用），计入“长期待摊费用”分五年税前扣除的作法，从2008年1月1日开始必须摒弃，以保障房地产企业的正当权益。
综上所述，新准则下开办费是在“管理费用”科目核算，且直接计入当期损益的；而新税法下对于开办费的税务处理与新会计准则一致，即企业当期一次性税前扣除开办费。因此，在“开办费”的会计处理与税务处理不再分离，二者协调一致了。以后在开办费方面不存在会计与税务的差异，当然更不存在纳税调整了。段光勋
第三篇：宏观调控背景下房地产企业营销策略
宏观调控背景下房地产企业营销策略
内容摘要：面对各地持续上升的房价和舆论的压力，中央近期连打房地产市场调控“组合拳”开始了新一轮楼市调控。对于房地产开发企业来讲，目前的宏观调控形势和市场竞争环境已经相当严峻，房地产企业要想抓住机遇，迎接挑战，必须树立现代的营销观念，创新房地产营销策略，使企业在激烈的市场竞争中立足。
关键词：宏观调控房地产营销策略
随着我国新一轮宏观调控政策的实施，北京等地的楼市价格持续回落，市场观望气氛浓厚，对房地产业的影响日益明显，房地产市场将逐步转向理性消费。新的形势对房地产企业提出了新的营销挑战，房地产企业要想抓住机遇，迎接挑战，必须树立现代的营销观念，创新房地产营销策略，用新的营销手段来打动更多的消费者，从而在激烈的市场竞争中立足。
宏观调控背景下房地产营销面临的问题
随着国家宏观调控和房地产业的逐步成熟，房地产营销在面对市场经济与整合营销趋势时面临的新问题：
（一）新政导致销售压力增大
2008年底，在一系列经济刺激政策等多种因素的影响下，我国房地产市场提前结束调整而迅速升温，但2009年楼市的高房价超出了大部分社会成员的购买能力，引发了诸多影响深远的经济和社会问题，也引起了决策层的警惕。出于保障我国经济稳定健康发展的需要以及回应社会各方的呼吁，自2009年底新一轮宏观调控开始了，调控房地产业下一步的趋势是土地使用趋于透明、银行信贷大幅收紧、利润空间在很大程度上压缩。进入2010年后面对个别城市火箭般上升的的房价和舆论的压力，从中央到地方各级政府连打房地产市场调控“组合拳”，开始了新一轮楼市调控。这新一轮的房地产调控新政涉及面广泛、操作性更强、政策组合程度更高。此轮调控政策力度之强让不少专家称之为“近年罕见”。这一系列持续宏观调控政策已经一定程度上改变了房地产的生存环境。
国家宏观调控措施已初显成效，具体表现在：投资增速过猛的势头得到初步遏制；贷款规模得到有效控制，资金来源结构进一步调整；不合理需求被削减，市场观望气氛浓厚。对房地产企业而言，房价过高和新政导致的需求锐减，销售压力空前加大。资本运作空间急剧缩小，融资难度倍增，绝大部分的房地产公司都将面临巨大的资金压力，此前捂盘惜售的开发商将为此付出巨大代价，未来数月内，房地产企业资金链断裂的风险将全面蔓延。迫于资金压力，部分开发商将不得不采用降低房价、加大促销力度等手段实现快速回款，进而带动整个市场的房价回调。
（二）理性消费回归
随着我国房地产市场的发展和逐步规范，消费者的消费心理日趋成熟，消费行为日趋理性。人们消费理念的变化使得房地产行业正逐步迈进服务竞争时代和服务营销时代。随着房地产市场的日渐成熟，购房消费者也逐步成长起来，在买房时也日趋理性。国家统计局经济景气监测中心的一项专项调查显示，16％的人首先考虑价格因素，15.1％的人首先考虑环境因素，14.2％的人首先考虑交通因素，12.1％的人首先考虑位置因素，11.2％的人首先考虑绿化因素。另外，朝向、物管、辅助设施、户型、增值、学校也是一部分居民购房时首先考虑的因素。新一代的房产消费者已越来越理性化，所考虑的因素也越来越全面，既关注看得见的硬条件，如价格、户型、环境和配套设施等，更注重那些看不见的软条件，如开发
商的实力、房屋的质量和小区的物业管理等。对于理性的购房者，则更加看重入住后的物业服务，追求“物超所值”的价值。“品质”已成为购房者考虑的主要因素。
（三）品牌意识缺乏
随着消费者回归理性，商品的品牌已成为决定消费者行为的第一要素。调查表明，一个知名品牌能将产品本身的价格提高20%-40%，甚至更高。2004年中国房地产品牌价值研究报告称，万科品牌价值人民币22.37亿元。品牌能提供比一般产品更多的价值或利益，是企业开展市场竞争的利器。然而，现今在三万多家房地产企业中，将近90%的在做项目，10%的在做企业，只有不到1%的在做品牌。很多房地产企业对品牌核心形象的提炼还残留着太多的地域气息，对品牌形象地域共通性提炼得不够，这也给企业品牌连锁带来了障碍。房产品牌的内涵是为社会公众提供合理的、人性化的“建筑空间”，并赋予其具有现代精神、个性化的生活方式及价值。有些企业在打造了某一成功项目之后，就依托所谓的品牌优势不断开发新产品，进行“强势品牌推广”的活动，最终造成资金短缺、无法经营的局面。
宏观调控背景下房地产企业的营销新策略
面对市场的风云变幻，新的形势对房地产企业提出了新的营销挑战，房地产企业要想抓住机遇，迎接挑战，必须树立现代的营销观念，掌握现代的营销技术，营销策略创新势在必行。
（一）转变营销观念
著名的营销专家菲利普•科特勒认为：营销是个人和集体通过创造同他人交换产品和价值，以获得所需所欲之物的一种社会和管理过程。市场营销观念的核心是企业如何处理企业、顾客、社会三者的利益。20世纪50年代，美国营销专家麦肯锡将营销所关注的要素归结为4个“P”，即产品、价格、地点、促销。后来，人们在此基础上添加了一些新的要素，如企业形象、服务、公共关系等。房地产营销是根据市场营销的基本理论和方法，按照房地产市场的特点，以房地产产品为交易对象的市场营销。考虑到房地产业的特殊性，房地产营销组合包括物业产品、物业产品价格、物业促销组合和物业产品营销渠道四个要素。综观房地产开发现实，房地产营销中有两个比较成熟的做法：注重项目本身的品牌推广和注重物业管理的品牌建设。前者即注重在项目开发至销售期的企业宣传和推广，其目的是通过企业品牌的塑造，尽快销售正在开发的房地产产品，以快速回笼开发投资。后者注重对入住业主提供优质的物业管理服务。企业要树立全程营销的观念，营销活动开始于项目开发前的市场调研，结束于顾客满意之后，避免为了“营销”而营销，即“以消费者为中心”的营销观念应成为房地产企业了解、沟通、掌握消费者的新型营销观。
（二）品牌策略
随着生活水平的提高和住宅条件的改善，购房者对住房功能的需求正向纵深发展，追求住宅的多功能性，关注住宅环境的营造，重视住宅文化品位等文化价值。住宅需求的多样性与高品味，实质是对住宅品牌的追求，也是品牌住宅的魅力所在。只有优质品牌住宅才能够满足并赢得消费者和公众的认同和亲和力，才能刺激他们的消费激情和购买欲望。真正的房地产品牌的内涵是为社会公众提供合理的、人性化的“建筑空间”，并赋予其具有现代精神、个性化的生活方式及价值。
因此，房地产市场营销中的品牌策略决定着房地产商在实施品牌战略的过程中，必须采取科学、全面和有效的市场营销策略。
具体包括：卓越的质量体系，不断创新的品牌策略，全面周到的服务意识，整合互动的品牌宣传，品牌推广与促销活动以及适时宣传自己的品牌形象以提高公众对品牌的认知程度等。优质楼盘及优质物业能够带来高附加值，已经逐渐为购房者所认同。因此，开发商
不仅要树立品牌意识，还要积极主动地把品牌当作一个目标去追求，这是房地产企业生存发展的必然选择。
（三）物业管理品牌策略
现代市场营销理论认为，我国社会已经进入服务经济时代，竞争的焦点已由质量、品种向服务转移，谁注重服务，谁就能赢得市场。房地产营销中如果充分利用物业管理品牌进行宣传和促进营销，将会是一个非常新颖、有效的战胜竞争对手的策略。
1.物业管理品牌对房地产营销的推动作用。首先，名牌物业管理可以打造出名牌的小区。由于优质的物业管理蕴含了高文化品味及高附加值，才能使消费者对其情有独钟。许多购房者在选择房源时，非常注重楼盘的品牌形象。物业管理品牌的打造，可以使业主的房屋资产保值增值，从而促使购房者从资产投资的角度购买楼盘，促进开发商的销售。例如，万科的房地产项目不仅注重项目前期的规划设计，而且更加注重后续的物业服务，他们倡导“万科不仅是在建房子，卖房子，更重要的是在为自己的客户提供细致、周到的物业服务，创造一种新的生活氛围，引领一种新的生活方式”。万科刚涉足房地产行业时就以服务为突破点，借鉴SONY的客户服务理念，在全国首创“物业管理”概念，并形成了一套超前的物业管理模式。这些物业管理理念的实施，使万科获得了消费者的价值认同，在消费者心目中形成了良好的、固定的品牌形象。这使万科开发的产品一直处于热销状态，实现了企业的良性发展。
其次，优质的物业服务是房地产最佳营销广告。房子质量再好，如果物业管理不到位，就会使业主不满意，从而使他们感觉到被欺骗。开发商要意识到自己与物业公司是利益的共同体。根据国外地产市场经验，良好的物业管理可以使物业增值10%甚至20%，对房地产品有着无可比拟的提升作用。随着人们对高品质生活的不断追求，对物业服务水平的要求也将越来越高。好的物业管理是购房者可以信赖的，要想提升楼盘的价值，促进楼盘的销售，首先要提升物业的管理水平。
面对市场的风云变幻，新的形势对房地产企业提出了新的营销挑战，房地产企业必须树立现代的营销观念，把关注目光投向高品质、高端化的物业服务，着力提升项目的软实力及楼盘的品牌形象，使开发的楼盘长期保值、增值，让业主和客户不仅在产品品质方面，更重要的是在服务方面真正感受到高端物业的尊贵服务，满足客户全方位需求。
最后，物业管理品牌关系到房地产项目的成败。随着房地产市场的发展，物业管理的作用与地位正在不断提高，它是物业项目品牌形象体现最充分、最长久的一个环节。因此，要树立物业品牌效应，就应从抓好物业管理品牌入手。一项物业如果具有良好的物业管理品牌，则可以让现实的与潜在的购房者对此房地产项目增加更多信心。物业管理已成为房地产的一个“隐形品牌”，对房地产项目美誉度具有决定性的作用。物业公司规范化的管理可以为开发商及其开发的物业扬名。万科房产之所以名扬国内，除了楼盘自身素质之外，万科的物业管理发挥了重要的作用。一个没有良好物业管理品牌的房地产项目，它的形象不会太良好。特别是在房地产进入客户关系营销时代的今天，物业管理这个最能理解客户需求、最能让客户感知品牌内涵的环节就越发彰显出它不可或缺的地位和作用。
2.房地产营销中物业管理品牌策略的利用。房地产营销中既要重视物业管理品牌的作用，也要确实利用好物业管理的品牌。只有这样，物业项目才能更为顺利的销售出去，同时为开发商带来更多的商机。作为房地产营销手段和内容的物业服务，必将在房地产营销中起到“助推器”的作用。
突出品牌物业管理在未来居住生活中的重要价值。目前，不少购房者不仅对自己所购房屋的质量感兴趣，也对未来物业管理服务的情况十分在意。社区的品牌，物业管理的品牌都是他们乐于谈出的话题。事实上，他们也真的能从品牌物业管理中获得生活、工作、学习、自尊、发展、享受上的方便与好处。营销中突出品牌物业管理在未来居住生活中的重要
价值，对他们能够构成极大的吸引力。品牌物业公司的雄厚管理实力能够给人一种理性上的认同与信任，为客户在思想上、行动上接受物业项目、接受品牌物业公司打下坚实的基础，提供了现实的可能性。让购房者切实感受到物业管理的优质服务，并对自己的未来产生联想和希望。
全程服务理念。房地产营销的客户服务应该是涵盖售前、售中、售后的全程服务，使客户真正体验到“一站式”的无忧服务。并且房地产企业在营销中还要突出品牌物业公司的人情味与人本管理理念，从而缩短与客户的距离，让客户更容易接受和购买物业。
第四篇：开办费财税处理及纳税申报
企业筹建期间的开办费会计处理有3种准则（制度）选择，税前扣除有2项选择，筹建期间跨度有3种可能，有点复杂！不过，所有问题，看这篇文章就够了！
企业筹建期间，由于企业尚未进入正常的生产经营阶段，筹建期间开办费用（以下简称：开办费）与正常生产经营期间的税务与会计处理有所不同。
一、开办费的会计处理
根据企业实际情况，企业可能适用的会计准则或制度不同，处理方式如：表-1
从上述三个制度（准则）的会计处理规定可以看出，新会计准则与小企业会计准则的处理基本一致，均是在费用发生时计入“管理费用”；而企业会计制度的会计处理是要先计入“长期待摊费用”，然后在在开始生产经营的当月起一次计入开始生产经营当月的损益，借记“管理费用”科目。另外，计入“长期待摊费用”范围比企业会计准则和小企业会计准则要宽一些，包含了汇兑损益、固定资产清理损失。
二、开办费的税务规定
对于开办费的税务规定，是分散在几个不同法规中的。整理如下表：表-2 三、三种不同情况下的开办费的所得税申报实务处理
（一）企业尚处于单纯的筹建期间
根据国税函（2009）79号文，企业在筹建期间发生的筹办费用支出，仅仅是可以不计算为当期亏损而已，可以有人误解为如果企业尚处于筹建期间就可以不做所得税汇算。因此，企业如果尚处于单纯的筹建期间，企业所得税汇算仍然需要按时做的，只是在填报报表时进行纳税调整。
【案例1】怀文公司成立于2014年7月1日，成立后就进入了筹办，到2014年12月31日尚未筹建结束，无任何收入。2014共发生筹建费用500万元，其中业务招待费10万元。不考虑增值税等其他税费。
问题：怀文公司2014的会计处理及所得税申报
1、如果企业适用企业会计准则或小企业会计准则（1）会计处理
借：管理费用——开办费 500万元 贷：银行存款 500万元
【备注】此处可能有人有不同意见，认为应该把业务招待费单独出来，但是我认为筹建期间发生的还是计入开办费比较好。
（2）所得税申报表的填报
第一步：填报《A104000期间费用明细表》（见表-3）
由于《A104000期间费用明细表》没有专门的“开办费”栏目，故填在“其他”。
第二步：填报《A105000纳税调整项目明细表》（见表-4）
第三步：自动生成主表相关栏目数据。
2、企业如果适用的是企业会计制度（1）会计处理
借：长期待摊费用 500万元 贷：银行存款 500万元（2）所得税申报表的填报 填报《A105080资产折旧、摊销情况及纳税调整明细表》（见表-5）
【说明】长期待摊费用计税基础的计算，根据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）规定，企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，因此怀文公司发生的10万元业务招待费有4万元不能作为长期待摊费用的计税基础。
（二）企业当年既有筹建期，又有经营期的情况
如果出现这种情况，根据国税函[2010]79号的规定，当年是要计算为税务上的损益的，但是可以划分为筹建和经营的两个时间段，然后按照国税函[2009]98号第九条规定执行，也就是说企业还是存在选择的问题，要么一次性，要么按照不低于3年进行摊销。当然，此时只要前述的1和2的情况处理即可，只是如果存在摊销只是计算的时间按经营期间的时间计算而已，然后进行调整。
【案例2】怀文公司成立于2014年7月1日，成立后就进入了筹办，到2014年12月31日尚未筹建结束，无任何收入。2014共发生筹建费用500万元，其中业务招待费10万元。2015年1-6月仍然在筹建期，发生筹建费用500万元，其中业务招待费10万元、业务宣传费90万元。怀文公司2015年7月1日进入试生产，2015取得销售收入1000万元，发生业务招待费20万元、业务宣传费180万元。不考虑增值税等其他税费。问题：怀文公司2015的会计处理及所得税申报
1、如果企业适用企业会计准则或小企业会计准则（1）会计处理
发生开办费的会计分录：
借：管理费用——开办费 500万元 贷：银行存款 500万元
发生销售收入的会计分录（汇总）： 借：银行存款 1000万元 贷：主营业务收入 1000万元
发生业务招待费、业务宣传费的会计分录： 借：管理费用-业务招待费 20万元
销售费用-业务宣传费 180万元 贷：银行存款 200万元（2）税务处理
由于从筹建期转入生产经营期，根据国税函[2009]98号和国税函[2010]79号的规定，企业此时必须做出选择，可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照企业所得税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。
企业选择的原则是：如果企业在比较短的时间内（5年内）实现盈利，建议选择一次性扣除；如果企业在5年内不能实现盈利（累计），为了避免亏损不能在税前弥补，建议选择按照长期待摊费用进行分期摊销，且摊销期限不低于3年。选择按照长期待摊费用进行分期摊销与会计账务处理是否计入“长期待摊费用”无关。2015年筹建期间业务招待费可税前扣除额=10*60%=6万元（与当年收入无关）
2015年筹建期间业务宣传费税前扣除限额=90万元（与当年收入无关）2015年经营期业务招待费税前扣除额=5万元
2015年经营期业务宣传费税前扣除限额=150万元（假定扣除比例15%）A、怀文公司选择一次性扣除的所得税申报表填报（2015年）第一步：填写《A101010一般企业收入明细表》（见表-6）
第二步：填写《A104000期间费用明细表》（见表-7）
第三步：填写《A105060广告费和业务宣传费跨纳税调整明细表》（见表-8）
第四步：填写《A105000纳税调整项目明细表》（见表-9）
【说明】“（十六）其他”填写的是开办费，张载金额500万元是2015发生的开办费，税收金额492万元是2014开办费496万元+2015开办费496万元。
第五步：自动生成主表相关栏目数据。
B、怀文公司选择分期扣除的所得税申报表填报（2015年）（假设分4年扣除）
前三步填写《A101010一般企业收入明细表》（见表-6）、《A104000期间费用明细表》（见表-7）、《A105060广告费和业务宣传费跨纳税调整明细表》（见表-8）与一次性扣除完全一致，此处不再赘述。
第四步：填写《A105000纳税调整项目明细表》（见表-10）
【说明】
1、“（十六）其他”税收金额：2014开办费税前可扣除金额为496万元，2015开办费可税前扣除金额496万元，合计可税前扣除金额992万元，按照4年摊销2015年半年应摊销扣除124万元（992/4/2）；
2、调增金额：账载金额500万元-税收金额124万元。
第五步：填写《A105080资产折旧、摊销情况及纳税调整明细表》（见表-11）
第六步：自动生成主表相关栏目数据。
2、企业如果适用的是企业会计制度（1）会计处理 发生开办费时：
借：长期待摊费用-开办费 500万元 贷：银行存款 500万元 结束筹建期时： 借：管理费用-开办费 1000.00万元 贷：长期待摊费用 1000.00万元（2）税务处理
与前述适用企业会计准则或小企业会计准则一样，税务处理上是一致的，与适用什么制度或准则无关，业务招待费和业务宣传费扣除调整也是一致，此时不再赘述。下面只是说说所得税申报表的填报的差异之处。
C、怀文公司选择一次性扣除时的填报（2015年）
前三步与“A、怀文公司选择一次性扣除的所得税申报表填报（2015年）”完全一致，请看前文及表格。
第四步：填写《A105080资产折旧、摊销情况及纳税调整明细表》（见表-12）
第五步：填写《A105000纳税调整项目明细表》（见表-13）
第六步：自动生成主表相关栏目数据。
D、怀文公司选择分次性扣除时的填报（2015年）（假设分4年）前三步填写《A101010一般企业收入明细表》（见表-6）、《A104000期间费用明细表》（见表-7）、《A105060广告费和业务宣传费跨纳税调整明细表》（见表-8）与一次性扣除完全一致，此处不再赘述。
第四步：填写《A105000纳税调整项目明细表》（见表-14）
第五步：填写《A105080资产折旧、摊销情况及纳税调整明细表》（见表-15）
第六步：自动生成主表相关栏目数据。
（三）企业已经进入单纯经营了，但又涉及前期的开办费的情况 企业在以前已经进入了经营了，但是基于各种考虑企业可能选择了分期摊销的税务处理办法（比如担心前期有较大亏损在5年内不能有效弥补）。企业会计制度的会计处理办法要求在企业投入生产经营当月一次性将开办费的“长期待摊费用”转入“管理费用”，而其他2个会计准则均要求在发生时就计入损益。因此，无论选择什么会计处理办法，此时都会涉及纳税调整，而不会涉及“长期待摊费用”的摊销。由于会计上前期均进入了损益，因此此时税务上都应进行调增相关费用。金额按税法规定的不得低于3年计算得出。【案例3】继续案例2的问题，假设不考虑其他情况，在怀文公司选择分期（4年）扣除的情况下，2016年涉及到前期开办费的纳税调整。
主要涉及到《A105000纳税调整项目明细表》和《A105080资产折旧、摊销情况及纳税调整明细表》的填写
1、《A105000纳税调整项目明细表》的填写（见表-16）
无论企业适用的是企业会计准则还是小企业会计准则或者是企业会计制度，《A105000纳税调整项目明细表》（2016年）的填写都是一样的。
2、《A105080资产折旧、摊销情况及纳税调整明细表》的填写（1）适用企业会计制度的填写（见表-17）
（2）适用企业会计准则或小企业会计准则的填写（见表-18）
第五篇：开办费账务处理
一、《企业所得税暂行条例实施细则》第三十四条第二款：“开办费是指企业在筹建期发生的费用，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产成本的汇兑损益和利息等支出。”
(一)记入开办费的具体内容
1、筹建人员开支的费用
(1)工资福利费用：包括人员工资奖金等工资性支出，以及应交纳的各种社会保险。
(2)差旅费：包括市内交通费和差旅费。
2、企业注册登记费：主要包括工商登记费、验资费、税务登记费、公证费等。
3、筹资费用：主要是指筹资支付的手续费以及不计入固定资产和无形资产的汇兑损益和利息等。
4、人员培训费：
(1)选派职工外出参加培训的费用。学会计论坛bbs.xuekuaiji.com
(2)聘请专家进行技术指导和培训的费用。
5、企业资产的折旧、摊销、报废和毁损
6、其他费用
(1)筹建期间发生的办公费、印刷费、电话费、招待费;
(2)印花税(可能还会发生车船使用税、房产税);
(3)经投资人确认由企业负担的进行可行性研究所发生的费用;
(4)其他与筹建有关的费用，如咨询费、庆典礼品费等支出。
(二)不列入开办费范围的支出
1、取得各项资产所发生的费用。如购建固定资产和无形资产支付的运费、安装费、保险费和购建时发生的其他相关费用。
2、规定应由投资各方负担的费用。如投资各方为筹建企业进行了调查、洽谈发生的差旅费、咨询费、招待费等支出。
3、筹建期间应当计入资产价值的汇兑损益、利息支出等(因专门借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额并符合资本化条件)。
二、开办费的归集和摊销
《企业会计制度》第五十条第五款规定，“除购建固定资产以外，所有筹建期间所发生的费用，先在长期待摊费用中归集，待企业开始生产经营当月起一次计入开始生产经营当月的损益。”
㈠开办费的归集
⒈《企业会计制度》第三十四条规定了应当计提折旧的固定资产范围，凡在折旧范围内固定资产，只要达到预定可使用状态，都应按月提取折旧，而不分企业是否正式开始生产经营。第三十七条第一款规定：“企业一般应按月提取折旧，当月增加的固定资产，当月不提折旧，从下月起计提折旧;当月减少的固定资产，当月照提折旧，从下月起不提折旧。”
2.《企业会计制度》第四十六条对无形资产的摊销做出了规定：“无形资产应当自取得当月起在预计使用年限内分期平均摊销，计入损益。”。其摊销的开始时间是“取得当月”，而不论是在筹建期间还是生产经营期间取得。
㈡开办费的摊销
1、会计制度规定：《企业会计制度》规定将开办费一次性计入开始生产经营当月的损益，借记“管理费用”，贷记“长期待摊费用—开办费”。年终要进行纳税调整。
2、税法规定：《企业所得税暂行条例实施细则》第三十四条规定：企业在筹建期发生的开办费，应当从开始生产、经营月份的次月起;在不短于5年的期限内分期扣除。
三、帐务处理
1、发生的费用支出
借：长期待摊费用--开办费
贷：现金(或银行存款)
2、筹建期结束，摊销时
借：管理费用--开办费摊销
贷：长期待摊费用--开办费
企业开办费的税务及会计处理例解
A公司自开办费发生至计税摊完毕(2012年)，共5个，各利润表“利润总额”(即会计利润);各纳税调整时，2008无销售收入，发生的业务招待费2万元不予扣除
筹建期间开办费会计分录实例
公司筹建期间的会计核算除了开办费外其他的业务与一般生产经营企业的会计处理是类似的，只是没有产品的生产和销售活动。完全可以按企业会计准则和企业会计制度的规定进行核算。
开办费的会计分录
开办费的会计分录，对开办费用的正确处理，关键是对筹建期和开办费用支出内容的正确界定。对费用内容应设置明细账，进行明细核算，正确归集。
开办费的主要账务处理
开办费的主要账务处理，6602 管理费用，本科目核算企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，包括企业在筹建期间内发生的开办费。
开办费及其账务处理
开办费帐务处理，发生的费用支出 借：长期待摊费用--开办费，贷：现金(或银行存款)。
新准则新税法下房地产企业开办费的财税处理
在我国关于开办费的会计与税务处理，一直不很规范、也不完善。开办费的定义至今没有权威解释，而筹建期间的说法更是五花八门。
税法和新会计准则对开办费有何规定?
税法和新会计准则对开办费有何规定?税法上的规定如下：企业在筹建期发生的开办费，应当从开始生产、经营月份的次月起;在不短于5年的期限内分期扣除。
新准则下开办费的会计和税务处理
从《企业会计准则――应用指南》附录――“会计科目与主要账务处理”中关于“管理费用”会计科目的核算内容与主要账务处理可以看出，开办费的会计处理有以下特点
新会计和新税法下开办费的核算和扣除
开办费是很多企业都涉及的，会计上和税法处理一直存在着差异，这里就新准则和新税法下开办费的核算和扣除进行归纳总结，共同探讨交流。
开办费摊销税务与会计处理有差异
公司是一家正在筹建的企业，想咨询一下公司开办费是否可以在一年内摊销。坐席员回答，公司开办费的摊销，会计处理和税务处理是有区别的。
开办费可选择一次性扣除或分期摊销
企业在筹建期发生的开办费，应当从开始生产经营的次月起，在不短于5年的期限内分期扣除。现就筹建期开办费的财税业务处理阐述如下。
开办费摊销处理方式有三种
针对开办费的税务处理，《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》(国税函〔2009〕98号)给予企业三种选择性的处理方式。
开办费包括哪些内容
开办费包括哪些内容? 1，筹建人员开支的费用，2，企业登记、公证的费用：主要包括登记费、验资费、税务登记费、公证费等。
什么是开办费
开办费指企业在企业批准筹建之日起，到开始生产、经营(包括试生产、试营业)之日止的期间(即筹建期间)发生的费用支出。
长期待摊费用(开办费)一次性进入当期损益，...税法关于开办费的扣除是否做了相应的修改，还是执行以前的规定?一次进入损益后是否需要做纳税调整，怎么调，还是按5年摊销吗?
新会计和新税法下开办费费的核算和扣除
新企业会计准则下开办费一次性进入当期损益，在管理费用中核算，而不在长期待摊费用中核算。
开办费如何列支
开办费的会计处理及纳税调整
没有收入的情况下能否摊销开办费
公司于2007年注册成立，至今没有收入，因此也一直没有摊销开办费。是否到有收入时才能摊销开办费，按几年摊销?
筹建期的业务招待费能否计入开办费
企业在筹建时期发生的业务招待费，能否计入开办费?待企业开始经营之时，按税法规定的比例扣除或作为开办费直接摊销?
筹办期的工资费用可否作为开办费列支
餐饮企业的开办费如何处理
筹备期可发生的费用不管是为谁支付的，不按受益者分配费用都直接计入管理费用——开办费?
哪些开办费可以列支
差旅费：包括市内交通费和外埠差旅费。
餐饮企业开办费的处理
筹备期间，公司董事个人借款，其实就是法人借款，之后报销的费用是进管理费用——差旅费或业务招待费科目，还是进管理费用——董事费科目?
开办费的账务处理
公司发生的开办费计入了长期待摊费用，请问长期待摊费用可以分五年摊销吗?
公司没有收入能否摊销开办费
自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3年。企业可以按照上述规定处理以前的开办费。
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