新制度下房地产企业如何做好成本核算（5篇）

第一篇：新制度下房地产企业如何做好成本核算

新制度下房地产企业如何做好成本核算

财政部颁发了《企业产品成本核算制度（试行）》（下称“新制度”），并规定自2014年1月1日起，在除金融保险业以外的大中型企业范围内施行，鼓励其他企业执行。该制度对我国企业产品成本核算有关的“成本核算对象”、“成本核算项目和范围”、“成本归集、分配和结转”等内容，进行了系统的明确与规范。对所有企业建立健全产品成本核算制度，规范企业成本核算行为，保证企业产品成本信息真实、完整等具有重大意义。

新制度中关于房地产企业成本核算的内容与《施工、房地产开发企业财务制度》（下称“原制度”）中的相关规定相比，房地产企业“开发成本明细项目”的具体核算内容发生了4个方面的变化。

引入作业成本法

新制度的最大亮点是，引入了新的成本管理方法—— —“作业成本法”。体现在房地产企业开发成本核算来看，主要是将原制度在“期间费用”开支的部分费用计入了“开发成本”，使成本信息更加真实、完整。

主要项目有，将原制度在“管理费用”、“销售费用”开支的项目，计入了“开发成本—— —前期工程费”。比如安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、招投标管理费以及临时围墙、围栏、围板的设计、建造、装饰费用等。

将原制度规定在“管理费用”、“销售费用”开支的项目，计入了“开发成本—— —开发间接费”。比如：预结算编制与审核费、质监费、安全监督费、工程保险费、广告设施及发布费、销售环境改造费、临时销售通道工程费、售楼处装饰装修费、样板间费用、前期物业管理费等。

将原制度规定在“销售费用”开支的项目，计入了“开发成本—— —基础设施建设费”。比如，开发项目内的各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等室外零星设施费用。

新增借款费用项目

无论是原制度还是国家的企业所得税、土地增值税税收政策规定，房地产企业的成本项目均为6个，即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费。

而《新成本制度》在房地产企业原有的6个成本项目基础上，新增了第7个成本项目—— —“借款费用”，并明确规定其用来核算符合资本化条件的借款费用。也就是说，对房地产企业在商品房开发过程中，即取得《施工许可证》后工程开工至工程竣工交付取得《大产权证》期间，因房地产开发项目借款而发

生的费用，需要进行资本化处理，计入“开发成本—— —借款费用”核算。

这一变化，解决了房地产企业核算“借款费用”计入哪个成本项目的难题，对企业来讲是一大福音。根据《企业会计准则第17号—— —借款费用》，并结合《新成本制度》要求，笔者认为房地产企业核算“开发成本—— —借款费用”应该设置以下明细项目核算：利息支出，指房地产企业支付给银行等金融机构的利息支出、非金融机构的利息支出；汇兑损益，指房地产企业借入外币资金因汇率变动对外币本金及其利息的记账本位币金额所产生的差额；金融机构手续费，因借款而支付给金融机构的手续费，如融资顾问费、贷款手续费、理财费用、贷款佣金等；中介机构费用，因借款而必须发生的支付给中介机构的费用，如支付的土地评估费、在建工程评估费、法律顾问费、财务报告审计费、担保费等；其他，指因借款而支付的其他借款费用，如土地抵押登记费、在建工程抵押登记费、租赁登记费等。

细化和明确前期工程费

新制度把“前期工程费”明确分为勘察设计费、报批报建增容费、“三通一平”费、临时设施费四大类，并将这四大类进行了细化。

勘察设计费，包括勘测丈量费、规划设计费。其中，勘测丈量费包括初勘、详勘等。主要有水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费，拨地钉桩验线费，复线费，定线费，施工放线费，建筑面积丈量费等。

而规划设计费则包括规划设计费以及其他项目。

规划设计费，包括方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费、施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他项目则包括可行性研究费、咨询论证费、制图费、晒图费、赶图费、样品制作费等。

报批报建增容费，包括报批报建费和项目整体性批报建费。

报批报建费，包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费、规划管理费、新材料基金或墙改专项基金、教师住宅基金或中小学教师住宅补贴费、拆迁管理费、招投标管理费等。项目整体性批报建费，包括项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费以及水、电、煤气增容费等。

“三通一平”费，包括临时道路、临时用水用电、场地平整的设计费、建造费等。临时道路，包括接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。临时用电，包括接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。临时用水，包括接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。场地平整，包括基础开挖前场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。

临时设施费，包括开发项目现场的临时围墙、临时围板、临时办公室、临时场地的设计费、建造装饰费等。临时围墙，包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用；临时办公室，包括租金、建造及装饰费用。临时场地占用费，含施工用临时占道费、临时借用空地租费等；临时围板，包括围板设计、建造、装饰费用。

从上述可以看出，《新成本制度》关于“前期工程费”成本项目的具体规定，对房地产企业正确核算成本意义重大。

扩展开发间接费的核算内容

新制度对“开发间接费”的内涵进行了重新定义与分类，同时参照相关规定，对其具体核算内容进行了扩展。与原制度相比，有3个方面的变化：

首先，重新定义了“开发间接费”的内涵。

新制度明确规定，“开发间接费”，是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。

其次，将“开发间接费”进行了重新分类。

将“开发间接费”分为工程管理费、营销设施建造费、物业管理完善费等三大部分，并对每一部分内容进行了细化。

最后，对“开发间接费”的具体核算内容进行了扩展。

新制度对“开发间接费”的具体核算内容，充分考虑了相关规定，同时也与原制度有一定衔接，且有了更多的扩展与突破。

具体核算内容，包括工程管理费，即为直接组织和管理所开发工程项目而发生的职工薪酬、行政费用、工程监理费、工程保险费等；营销设施建造费，包括广告设施及发布费、销售环境改造费、临时销售通道工程费、售楼处装饰装修费、样板间费用等；物业管理完善费，主要包括按照规定应由开发商承担的由物业公司代管的房屋维修基金、物业管理基金或其他专项基金，以及小区入住前投入的前期物业管理费用。

总之，房地产企业应该按照新制度的新要求，结合企业的实际情况，制定企业自身的《企业开发成本核算办法》，规定成本核算对象、成本核算项目与范围、成本的归集与分配结转、职能部门成本管理责任制等内容，并严格执行，进一步完善，提升企业成本管理水平，以保证房地产企业开发产品成本信息的真实性与完整性。

第二篇：宏观调控背景下房地产企业营销策略

宏观调控背景下房地产企业营销策略

内容摘要：面对各地持续上升的房价和舆论的压力，中央近期连打房地产市场调控“组合拳”开始了新一轮楼市调控。对于房地产开发企业来讲，目前的宏观调控形势和市场竞争环境已经相当严峻，房地产企业要想抓住机遇，迎接挑战，必须树立现代的营销观念，创新房地产营销策略，使企业在激烈的市场竞争中立足。

关键词：宏观调控房地产营销策略

随着我国新一轮宏观调控政策的实施，北京等地的楼市价格持续回落，市场观望气氛浓厚，对房地产业的影响日益明显，房地产市场将逐步转向理性消费。新的形势对房地产企业提出了新的营销挑战，房地产企业要想抓住机遇，迎接挑战，必须树立现代的营销观念，创新房地产营销策略，用新的营销手段来打动更多的消费者，从而在激烈的市场竞争中立足。

宏观调控背景下房地产营销面临的问题

随着国家宏观调控和房地产业的逐步成熟，房地产营销在面对市场经济与整合营销趋势时面临的新问题：

（一）新政导致销售压力增大

2008年底，在一系列经济刺激政策等多种因素的影响下，我国房地产市场提前结束调整而迅速升温，但2009年楼市的高房价超出了大部分社会成员的购买能力，引发了诸多影响深远的经济和社会问题，也引起了决策层的警惕。出于保障我国经济稳定健康发展的需要以及回应社会各方的呼吁，自2009年底新一轮宏观调控开始了，调控房地产业下一步的趋势是土地使用趋于透明、银行信贷大幅收紧、利润空间在很大程度上压缩。进入2010年后面对个别城市火箭般上升的的房价和舆论的压力，从中央到地方各级政府连打房地产市场调控“组合拳”，开始了新一轮楼市调控。这新一轮的房地产调控新政涉及面广泛、操作性更强、政策组合程度更高。此轮调控政策力度之强让不少专家称之为“近年罕见”。这一系列持续宏观调控政策已经一定程度上改变了房地产的生存环境。

国家宏观调控措施已初显成效，具体表现在：投资增速过猛的势头得到初步遏制；贷款规模得到有效控制，资金来源结构进一步调整；不合理需求被削减，市场观望气氛浓厚。对房地产企业而言，房价过高和新政导致的需求锐减，销售压力空前加大。资本运作空间急剧缩小，融资难度倍增，绝大部分的房地产公司都将面临巨大的资金压力，此前捂盘惜售的开发商将为此付出巨大代价，未来数月内，房地产企业资金链断裂的风险将全面蔓延。迫于资金压力，部分开发商将不得不采用降低房价、加大促销力度等手段实现快速回款，进而带动整个市场的房价回调。

（二）理性消费回归

随着我国房地产市场的发展和逐步规范，消费者的消费心理日趋成熟，消费行为日趋理性。人们消费理念的变化使得房地产行业正逐步迈进服务竞争时代和服务营销时代。随着房地产市场的日渐成熟，购房消费者也逐步成长起来，在买房时也日趋理性。国家统计局经济景气监测中心的一项专项调查显示，16％的人首先考虑价格因素，15.1％的人首先考虑环境因素，14.2％的人首先考虑交通因素，12.1％的人首先考虑位置因素，11.2％的人首先考虑绿化因素。另外，朝向、物管、辅助设施、户型、增值、学校也是一部分居民购房时首先考虑的因素。新一代的房产消费者已越来越理性化，所考虑的因素也越来越全面，既关注看得见的硬条件，如价格、户型、环境和配套设施等，更注重那些看不见的软条件，如开发

商的实力、房屋的质量和小区的物业管理等。对于理性的购房者，则更加看重入住后的物业服务，追求“物超所值”的价值。“品质”已成为购房者考虑的主要因素。

（三）品牌意识缺乏

随着消费者回归理性，商品的品牌已成为决定消费者行为的第一要素。调查表明，一个知名品牌能将产品本身的价格提高20%-40%，甚至更高。2004年中国房地产品牌价值研究报告称，万科品牌价值人民币22.37亿元。品牌能提供比一般产品更多的价值或利益，是企业开展市场竞争的利器。然而，现今在三万多家房地产企业中，将近90%的在做项目，10%的在做企业，只有不到1%的在做品牌。很多房地产企业对品牌核心形象的提炼还残留着太多的地域气息，对品牌形象地域共通性提炼得不够，这也给企业品牌连锁带来了障碍。房产品牌的内涵是为社会公众提供合理的、人性化的“建筑空间”，并赋予其具有现代精神、个性化的生活方式及价值。有些企业在打造了某一成功项目之后，就依托所谓的品牌优势不断开发新产品，进行“强势品牌推广”的活动，最终造成资金短缺、无法经营的局面。

宏观调控背景下房地产企业的营销新策略

面对市场的风云变幻，新的形势对房地产企业提出了新的营销挑战，房地产企业要想抓住机遇，迎接挑战，必须树立现代的营销观念，掌握现代的营销技术，营销策略创新势在必行。

（一）转变营销观念

著名的营销专家菲利普•科特勒认为：营销是个人和集体通过创造同他人交换产品和价值，以获得所需所欲之物的一种社会和管理过程。市场营销观念的核心是企业如何处理企业、顾客、社会三者的利益。20世纪50年代，美国营销专家麦肯锡将营销所关注的要素归结为4个“P”，即产品、价格、地点、促销。后来，人们在此基础上添加了一些新的要素，如企业形象、服务、公共关系等。房地产营销是根据市场营销的基本理论和方法，按照房地产市场的特点，以房地产产品为交易对象的市场营销。考虑到房地产业的特殊性，房地产营销组合包括物业产品、物业产品价格、物业促销组合和物业产品营销渠道四个要素。综观房地产开发现实，房地产营销中有两个比较成熟的做法：注重项目本身的品牌推广和注重物业管理的品牌建设。前者即注重在项目开发至销售期的企业宣传和推广，其目的是通过企业品牌的塑造，尽快销售正在开发的房地产产品，以快速回笼开发投资。后者注重对入住业主提供优质的物业管理服务。企业要树立全程营销的观念，营销活动开始于项目开发前的市场调研，结束于顾客满意之后，避免为了“营销”而营销，即“以消费者为中心”的营销观念应成为房地产企业了解、沟通、掌握消费者的新型营销观。

（二）品牌策略

随着生活水平的提高和住宅条件的改善，购房者对住房功能的需求正向纵深发展，追求住宅的多功能性，关注住宅环境的营造，重视住宅文化品位等文化价值。住宅需求的多样性与高品味，实质是对住宅品牌的追求，也是品牌住宅的魅力所在。只有优质品牌住宅才能够满足并赢得消费者和公众的认同和亲和力，才能刺激他们的消费激情和购买欲望。真正的房地产品牌的内涵是为社会公众提供合理的、人性化的“建筑空间”，并赋予其具有现代精神、个性化的生活方式及价值。

因此，房地产市场营销中的品牌策略决定着房地产商在实施品牌战略的过程中，必须采取科学、全面和有效的市场营销策略。

具体包括：卓越的质量体系，不断创新的品牌策略，全面周到的服务意识，整合互动的品牌宣传，品牌推广与促销活动以及适时宣传自己的品牌形象以提高公众对品牌的认知程度等。优质楼盘及优质物业能够带来高附加值，已经逐渐为购房者所认同。因此，开发商

不仅要树立品牌意识，还要积极主动地把品牌当作一个目标去追求，这是房地产企业生存发展的必然选择。

（三）物业管理品牌策略

现代市场营销理论认为，我国社会已经进入服务经济时代，竞争的焦点已由质量、品种向服务转移，谁注重服务，谁就能赢得市场。房地产营销中如果充分利用物业管理品牌进行宣传和促进营销，将会是一个非常新颖、有效的战胜竞争对手的策略。

1.物业管理品牌对房地产营销的推动作用。首先，名牌物业管理可以打造出名牌的小区。由于优质的物业管理蕴含了高文化品味及高附加值，才能使消费者对其情有独钟。许多购房者在选择房源时，非常注重楼盘的品牌形象。物业管理品牌的打造，可以使业主的房屋资产保值增值，从而促使购房者从资产投资的角度购买楼盘，促进开发商的销售。例如，万科的房地产项目不仅注重项目前期的规划设计，而且更加注重后续的物业服务，他们倡导“万科不仅是在建房子，卖房子，更重要的是在为自己的客户提供细致、周到的物业服务，创造一种新的生活氛围，引领一种新的生活方式”。万科刚涉足房地产行业时就以服务为突破点，借鉴SONY的客户服务理念，在全国首创“物业管理”概念，并形成了一套超前的物业管理模式。这些物业管理理念的实施，使万科获得了消费者的价值认同，在消费者心目中形成了良好的、固定的品牌形象。这使万科开发的产品一直处于热销状态，实现了企业的良性发展。

其次，优质的物业服务是房地产最佳营销广告。房子质量再好，如果物业管理不到位，就会使业主不满意，从而使他们感觉到被欺骗。开发商要意识到自己与物业公司是利益的共同体。根据国外地产市场经验，良好的物业管理可以使物业增值10%甚至20%，对房地产品有着无可比拟的提升作用。随着人们对高品质生活的不断追求，对物业服务水平的要求也将越来越高。好的物业管理是购房者可以信赖的，要想提升楼盘的价值，促进楼盘的销售，首先要提升物业的管理水平。

面对市场的风云变幻，新的形势对房地产企业提出了新的营销挑战，房地产企业必须树立现代的营销观念，把关注目光投向高品质、高端化的物业服务，着力提升项目的软实力及楼盘的品牌形象，使开发的楼盘长期保值、增值，让业主和客户不仅在产品品质方面，更重要的是在服务方面真正感受到高端物业的尊贵服务，满足客户全方位需求。

最后，物业管理品牌关系到房地产项目的成败。随着房地产市场的发展，物业管理的作用与地位正在不断提高，它是物业项目品牌形象体现最充分、最长久的一个环节。因此，要树立物业品牌效应，就应从抓好物业管理品牌入手。一项物业如果具有良好的物业管理品牌，则可以让现实的与潜在的购房者对此房地产项目增加更多信心。物业管理已成为房地产的一个“隐形品牌”，对房地产项目美誉度具有决定性的作用。物业公司规范化的管理可以为开发商及其开发的物业扬名。万科房产之所以名扬国内，除了楼盘自身素质之外，万科的物业管理发挥了重要的作用。一个没有良好物业管理品牌的房地产项目，它的形象不会太良好。特别是在房地产进入客户关系营销时代的今天，物业管理这个最能理解客户需求、最能让客户感知品牌内涵的环节就越发彰显出它不可或缺的地位和作用。

2.房地产营销中物业管理品牌策略的利用。房地产营销中既要重视物业管理品牌的作用，也要确实利用好物业管理的品牌。只有这样，物业项目才能更为顺利的销售出去，同时为开发商带来更多的商机。作为房地产营销手段和内容的物业服务，必将在房地产营销中起到“助推器”的作用。

突出品牌物业管理在未来居住生活中的重要价值。目前，不少购房者不仅对自己所购房屋的质量感兴趣，也对未来物业管理服务的情况十分在意。社区的品牌，物业管理的品牌都是他们乐于谈出的话题。事实上，他们也真的能从品牌物业管理中获得生活、工作、学习、自尊、发展、享受上的方便与好处。营销中突出品牌物业管理在未来居住生活中的重要

价值，对他们能够构成极大的吸引力。品牌物业公司的雄厚管理实力能够给人一种理性上的认同与信任，为客户在思想上、行动上接受物业项目、接受品牌物业公司打下坚实的基础，提供了现实的可能性。让购房者切实感受到物业管理的优质服务，并对自己的未来产生联想和希望。

全程服务理念。房地产营销的客户服务应该是涵盖售前、售中、售后的全程服务，使客户真正体验到“一站式”的无忧服务。并且房地产企业在营销中还要突出品牌物业公司的人情味与人本管理理念，从而缩短与客户的距离，让客户更容易接受和购买物业。

第三篇：论当前宏观调控下房地产企业发展战略

论当前宏观调控下房地产企业发展战略

班级：造价091 姓名：郝静丹 学号：2009507107 成绩:

摘要： 通过对国家宏观调控政策对房地产业影响的大体了解，基于房地产经营运作特点，对房地产企业的宏观环境分析、价值链分析、内部资源和能力分析、总体战略目标规划、竞争战略规划、投资管理战略、融资管理战略、营销管理战略、人力资源管理等战略和规划方法，以及构建风险管控、绩效管理等战略执行支撑体系和编制战略执行计划等实务问题做了相关分析与评论。

关键词：宏观调控房地产产业特点战略分析战略管理风险管控战略执行

正文： 2011年，国家宏观政策突出了“调结构、控通胀、促转型、惠民生”的总体基调，同时在房地产行业出台了一系列关于土地、融资等方面十分严厉的宏观调控政策。作为国民经济重要支柱产业的房地产业，涉及土地、金融、建筑、原材料等多个经济领域和行业，并且关系着广大国民居住条件改善的切身利益，因此，房地产业的健康发展影响着国民经济的持续发展和社会的稳定。而房地产企业受宏观经济影响和行业发展趋势影响大，投资回收期长，产业链条涉及土地购置、规划设计、项目施工、市场营销、物业管理等众多环节，这些产业特点使房地产企业必须站在战略的高度分析、把握企业所处的国内市场环境和行业政策导向，关注宏观经济分析，并根据自身的内部资源优势建立在产业价值链上的核心竞争能力，加强企业战略规划，找到潜在的蓝海市场，整合设计、规划、营销、施工及资本运作能力，以保持和提升自身竞争力，房地产企业还必须切实地提高自身的投融资管理和项目开发管理水平，并且建立、健全企业风险控制体系和绩效管理体系，以保证企业战略目标和竞争策略的实现。

由于受内外部环境的影响，所以房地产企业在制定发展战略前要对所面临的内外部环境认真分析。企业可以采用SWOT战略分析方法，即对企业的机会和威胁、优势和劣势的分析。

一、对中国房地产公司的外部环境分析，包括宏观经济环境、金融环境、政策环境、社会科技文化环境、行业环境、城市发展趋势、居民购买力、国际环境等。如在宏观经济环境下，国内生产总值与居民消费价格指数的变化都将对房地产在投资或预期价格等方面产生一定的影响；在金融环境中，利率的变动会对投资规模及投资结构产生影响；在文化环境方面，人口的变动则会影响需求数量的变动，进而影响房地产业的规模调整；等等。通过外部环境分析，管理者需要评估企业面临的机会与威胁。

二、内部环境分析，包括资源和能力分析。内部资源包括财务资本、技术知识、有经验的管理者、有技能的员工、企业文化等，能力包括企业在组织各种功能方面的能力，如市场营销、产品研发、信息系统、人力资源管理、财务融资、客户管理等方面的能力，这些都是企业的优势。与此相反，劣势是指企业在经营活动中不擅长的资源和能力。在分析了企业外部环境和自身资源能力后，就要制定能够发挥自身优势和利用环境并且可使企业可持续发展企业战略。房地产企业战略可以分为公司层战

略、事业层战略和职能层战略。

（一）公司层战略。总体上看，企业基于SWOT战略分析的基础上，企业采用的发展战略有三种：稳定战略、增长战略、紧缩战略。

1、房地产企业采用稳定战略的特征一般是，企业基本不做重大变革，保持既有的产品结构和服务，保持市场份额，维持企业的投资回报率。例如，某城市以二手中介服务为主的房地产经纪企业，在现有企业经营状况和人力资源条件下，一段时间内，继续以二手房中介服务为主，没有向房地产开发、物业管理等相关行业拓展的计划。这种战略优点表现为：a.企业经营风险相对减小；b.能避免因改变战略而改变资源分配的困难；c.能避免因发展过快而导致的弊端。而缺陷在于：a.企业在采用这种战略时必须能确定包括市场需求、竞争格局在内的外部环境基本稳定。b.容易使企业风险意识减弱，降低企业对风险的敏感性、适应性和对冒风险的勇气。c.导致企业产品创新较少。

2、房地产企业采用增长战略，其特征是企业寻求扩大经营规模，往往采用集中成长战略或多元化战略。采用集中成长战略，房地产企业即可以在一个产业，也可以在一类产品上拓展企业的经营范围和经营业绩。集中成长战略包括直接扩张、纵向一体化和横向一体化。直接扩张一般从企业内部提高企业的销售额、扩大企业产量或员工数量实现扩张原有业务。房地产经纪企业，一般是通过授予特许经营权，实现企业经营规模的扩张。这是一种典型的直接扩张战略。a.房地产企业采用纵向一体化实现增长:纵向一体化可以以前项一体化也可以以后向一体化方式或二者同时进行。前向一体化是从企业输出产品和服务的方向进行扩张，如建立销售公司、物业管理公司对其生产的物业进行销售、提供物业管理服务。后向一体化，是从资源的输入方向实现企业扩张，如建立材料生产基地，在开发项目中部分采用自己企业提供的原材料，可以降低资源采购成本和最小化低效率运营，同时更好地控制质量，从而维持和提高竞争地位。b.房地产企业采用横向一体化实现企业增长，主要通过合并同一产业的企业，特就是合并竞争对手的业务，把产品扩展到其他地方或者向当前市场提供更多、更广泛的产品和服务，从而实现增长。C.房地产企业也可以通过多元化发展实现增长，包括同心多元化（相关多元化）和离心多元化（不相关多元化）两种。是实现进入其它相关产业的好方法。可以建立百货公司、广告公司等，可以在本企业建立的商场里经营百货业，为本企业项目开发广告产品。离心多元化，指企业通过收购和兼并不同产业、不同业务的公司实现增长。当管理层意识到当前业务没吸引力，通化市公司也没有超长的能力与技能可以很方便地转移到其他产业的相关产品或服务上时，最可能的选择就是离心化战略，即进入与当前产业不相关的产业。例如三九药业集团在中药产业获得利润后，进入房地产业，就属于一个典型的离心多元化案例（但这个战略使三九集团由于资金等问题不得不在后来进行重组）。

增长战略的优点体现在：a.企业能不断变革创造更高的生产经营效率与效益；b.保持企业的竞争力，实现特定的竞争优势；c.可以通过发展扩大自身价值。其缺陷在于：a.获得初期效果后可能导致企业盲目发展，破坏企业资源平衡，分散企业资源；b.过快发展很可能降低企业综合素质，是起亚出现内部危机和混乱；c.可能使企业管理者更多的注重投资结构、市场占有率、收益率等，而忽视产品和服务的质量。

3、房地产企业在处于组织劣势、经营业绩下滑时，往往采用紧缩战略，以帮助企业稳定经营、激活组织的资源或重新恢复竞争力。具体来说，管理层根据企业的具体情况和经营业绩可以采用以下四种战略之一：扭转、成为俘虏公司、出售

或剥离、破产或清算。

（二）事业层战略。房地产企业确定了公司层战略以后，需要决定在每层战略上开展竞争，获得竞争优势。竞争优势组织是使别具一格和与众不同的特色，来自于企业的核心竞争力，如服务、技术、质量、价格、性能等。企业要通过产业分析和采用适当的竞争策略来建立企业的竞争优势。可以采用三种竞争战略：成本领先战略、差异化战略和聚焦战略。

1、当房地产企业选择成本领先战略，企业需要在提供的产品和服务质量上不低于竞争对手的情况下，降低企业的各项成本费用，包括人工成本、销售成本、建造成本等。成本领先战略对房地产企业的组织体系要求很高，企业需要建立严格的成本控制体系、出具频繁而详细的成本控制报告、以定量目标为基础的奖励机制和职责清晰的功能性组织结构。实际上，成本领先战略，也就是低成本战略，要求企业比竞争对手更有效率的设计、生产和营销同类产品和服务，使成本最小化。广州的汇桥新城通过降低人力、物力和财力的消耗，特别是降低产品单耗，大大降低了开发成本，结果，汇桥新城的首期均价成了广州市区最便宜的楼盘之一。

这种战略的风险包括：a.技术上的变化将过去的投资与学到的经验一笔勾销。b..注意力集中于成本上，而忽视了所需产品和市场营销的变化。c.成本削弱了公司保持足够价格差的能力。

2、差异化战略也是房地产企业选择的重要战略之一。由于房地产需求者的个性化要求，对房地产消费品的需求存在差异性，房地产企业寻求为消费者提供与众不同的房地产产品和服务。差异化战略来源于优秀的产品质量、优质的服务、创新的设计、超前的技术或者优秀的品牌形象。企业通过提供超过竞争对手质量、服务、性能等方面的产品，产品价格超过竞争对手价格，产品溢价超过了差异化所增加的成本，获得利润。房地产企业采用差异化战略取得成功，需要获得消费者的忠诚度，因为顾客对于与众不同的产品，关注点是产品质量、性能和服务，对价格不是很敏感。差异化战略对房地产企业的产品研发能力、市场营销能力要求很高，企业要建立富于创新和创造力的企业文化，鼓励员工参与创新活动。由于差异化战略可以为企业带来更多利润，因此，房地产企业建立自己的产品研发中心、设计中心、营销中心已屡见不鲜。例如，成都“中海国际社区林溪别墅”项目就利用自身所处的不同于其他别墅的社区生活氛围，利用天然优势，实行差异化策略，塑造了一个环境优美、富含国际化风情的高尚社区。

这种战略存在的风险包括：a.实行成本低的竞争对手与实行了产品差异化的公司之间的成本差距过大，以至于产品差异化不能再笼络客户；b别的企业模仿是差别缩小；c.顾客需要的差异化程度下降。D.它的排他性和占有率是有矛盾的。所以，实行差异化策略的企业要防患于未然，积极地采取相应措施避免风险。

3、聚焦战略是针对某一产品、某一区域市场、某一类型消费者提供产品和服务的战略。聚焦战略可以分为两种，一种是低成本聚焦战略，一种是差异化聚焦战略。房地产企业采用这种战略也可以获得成功，但要考虑到市场占有率与盈利率之间的平衡。公司采用差异化聚焦战略，需要在目标细分市场上寻求差异化，比如房地产开发企业针对经济富裕的老年人而建造的高档养老公寓，这对高级单身白领的小户型高级公寓等。采用聚焦战略，房地产企业试图在很窄的市场区域或消费群体中提供产品和服务，这对房地产企业的战略远见提出了很高的要求，研究表明，这种战略比较适合于小型企业。

这种战略的风险有：a.战略目标市场与整体市场之间所期待的产品或服务差距

减小；b.竞争者在目标市场找到细分市场，使集中一点不够集聚。

4、蓝海战略。蓝海战略理论提出一家公司不能仅仅关注在现有的市场上打败竞争敌手和扩大市场份额，而是要把重点放在跨出现有的产业范畴，寻找新的发展路径，摆脱“红海”开拓新的市场空间，通过增加和创造现有产业未提供的某些价值元素，并剔除和减少产业现有的某些价值元素，就有可能发现蓝海。SOHO、Town House、小户型等都曾经是房地产公司的蓝海。

此外，房地产公司可以和建筑公司开展战略联盟，融合两种商业形态的优势，打造新的商业模式，开辟出一片新的蓝海，各自获得竞争领先优势。但是，公司寻找到蓝海之后还是要通过传统手段提高竞争力，否则也会被后来者击败。除以上几种策略以外，市场追随策略也是房地产公司可以选择的策略，就是追随某些成功企业的做法来展开营销，以努力获得成功；例如购房按揭的做法，在广州市最先是粤信广场获得政策而开始运用于房地产销售的，取得了一定成绩，后来白云明珠广场充分利用按揭政策大作文章，取得了极大成功，形成了巨大的轰动效应。另外，由于房地产业需要的资金非常多，公司应重视实施价值创新战略、合作战略、共赢战略，从而能够实现差异化又能降低成本。

（三）、职能层战略。职能层战略，指传统上各职能部门，如财务、计划、营销、人力资源等部门采取何种战略来支持事业层战略。房地产企业的职能层战略是整个公司战略的组成部分，以公司战略和事业层战略为核心展开的。具体战略包括：

1、土地储备策略。房地产公司要关注城市化加速发展的趋势所带来的机遇，制定土地储备计划：一线城市的市区以获取近期土地为主，小块土地也不放弃。郊区以获取中期大面积土地为主，同时注意长线土地的获取；二线城市以获取短中期土地并重，同时大规模圈占长线土地。运用并购获地方式、合作开发方式、并购有土地储备的中型房地产公司等策略。

2、品牌发展战略。房地产产业中，产品有其市场生命周期，随着房地产业竞争的加剧，创建强势品牌是营销战略和加强房地产企业核心能力的关键问题,品牌竞争就是事业层战略中差异化战略的具体体现，只有优质品牌的住宅才能够满足并赢得消费者和社会公众的认可。品牌的确立是一个长期动态过程，具有全局性的特点，具体要做到：a.打造良好的产品质量品牌；b.建立良好的品牌信誉；c.精心维护品牌并延伸。浙江的绿城集团、广州保利集团等很多企业都在品牌建立上取得了很大成效。

3、融资策略。房地产公司要充分利用资本市场，合理安排债务结构，积极筹措发展资金。国际化公司要密切关注香港资本市场、欧美资本市场的变化，建立银行界良好关系，在时机成熟是积极寻求在股票市场配股资金，或长期发行债券，为公司业务发展筹集资金。内地公司要加强通银行的合作关系和层次，积极争取综合授信额度的人民币货款方式。关键要建立良好的借贷信誉。

4、市场营销策略。制定策略首先要进行客户定位和产品定位，即具体分析不同的人群的差品需求、家庭收入、年龄、消费偏好、消费意愿、对品牌的依赖度等，为下一部涉及产品细节、制定销售价格和策略提供依据。房地产企业应进一步加快创新，全面提高市场营销策划水平，不仅要积销售极适应外部市场环境，制定适销对路的营销目标和策略，更要注重大力影响外部市场环境，引导消费者置业潮流。同步进行项目发展和营销策划工作，作为系统工程来抓，充分利用宣传广告、样板房、售楼处、楼书、刊物，以及协作者、消费者等一切载体来为营销服务。

5、人力资源策略。当今社会，人力资源发展已经成为一项特别具有先进性、整

体性和长期性的任务，房地产公司人力资源工作的核心是：吸引人、留住人、培养人、用好人；明确树立把个人追求融入公司的长远发展之中的人力资源核心价值观念；明确客户的需求决定着公司人才的需求；建立多元化薪酬制；建立业界一流的招聘和培训机制，形成合理的人才结构和人才储备、专业化培训提高管理水平和专业素质等。

6、科技研发策略。房地产公司要利用现代信息科技与传统业务相结合，提高效率，降低成本，高市场竞争力；紧跟住宅智能化的趋势，利用先进的计算机技术、通讯技术、控制技术及IC卡技术等，实现家居智能化、物业管理智能化。

7、成本控制策略。包括以下策略：始终贯彻慎重买地原则，认真做好投资项目评估分析；坚持一次签约、分期支付的买地策略；严格控制建筑成本，大胆利用新设计、新材料、新工艺，降低发展费用等。

企业的战略必须通过战略措施的推行才能更好的实施，主要措施有：

1、提高投资与融资管理水平

2、提高项目开发管理水平

3、建立风险控制体系

4、建立风险管理体系。只有所有工作完善以后，公司的战略目标才能实现。

随着宏观调控政策的不断深入，对房地产企业而言既是发展机遇也是挑战，房地产行业只有制定切实可行的战略对策，放眼于未来，不断提高自身竞争力，勇于创新，抓住机遇，提供优质服务，保持良好信誉，树立公众认可的形象，才能让企业立于不败之地，更好的发展下去！

参考文献：1《房地产公司战略管理》，曾肇河，中国建筑工业出版社，200

52《中国房地产品牌价值研究：理论与实践》，中国房地产TOP10研究组、中国指数研究院，经济管理出版社，2005

3《房地产企业开发与经营》，吕萍，中国人民大学出版社,20074《企业战略管理》，王芳华，复旦大学出版社,2005

5《我国房地产经营模式的战略转换》，任继军,2006

6《论房地产开发企业战略选择》，余东波,2005

7《公司投资与融资管理》，曾肇河，中国建筑工业出版社,20068《人力资源管理》，于之秀，中国社会科学出版社，2006

9《蓝海战略》，钱·金，勒妮·莫博涅著，商务印书馆,2005

10《房地产与社会经济协调发展研究》，叶剑平，谢经荣

主编，中国人民大学出版社,2007

112011年国家宏观调控政策，人民网

12《房地产金融学》，华伟，复旦大学出版社,2006

13《房地产市场营销》，余凯，中国建筑工业出版社，2007

14《中国土地法操作实务》，张庆华，北京：法律出版社，200615《消费心理与营销对策》，陈文华，中国国际广播出版社，2005

第四篇：拆迁改造下房地产开发企业涉税焦点问题

拆迁改造下房地产开发企业涉税焦点问题

问：房地产开发公司进行拆迁改造，与拆迁房约定拆1还1.1。请问：如拆迁户旧房100平米，公司还房110平米，110平米是否都可以按照成本价计征

营业税？预交土地增值税和企业所得税时根据什么价格计算？

答：根据《河北省地方税务局关于房地产业营业税有关政策问题的通知》（冀地税发[2000]93号）规定，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，由当地

地税机关按同类住宅房屋的实际成本核定征收营业税，对超面积部分按取得的实际收入征收营业税。

吉地税函[2010]34号

二、拆迁补偿费的扣除凭据问题。

拆迁补偿费的合

法有效扣除凭据包括已在政府拆迁管理部门备案的房屋拆迁（回迁）补偿安置协议书、补偿款签收名册或签收凭证、回迁户的身份证件等。

一、营业税

1，拆迁时被拆迁单位和个人的营业税

问题

《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）规定：“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政

府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发

[1993]149号）规定，不征收营业税。”

征地补偿费包括：土地、房屋、机器、误工、安置等等。

国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复

国税函[2007]969号

2007.9.12

四川省地方税务局：

你局《关于单位和个人因土地被国家征用取得的土地及不动产补偿费征收营业税

问题的请示》（川地税发[2007]32号）收悉。经研究，批复如下：

国家因公共利益或城市建设规划需要收回土地使用权，对于使用国有土地的单位和个人来说是将土地使用权归还土地所有者。

根据营业税税目注释（试行稿）（国税发[1993]149号）的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。

因此，对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人

所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费不征收营业税。

● 发票问题： ● 政府对相关土地进行拆迁赔

偿，无法开具发票，无法取得赔偿。

新疆维吾尔自治区地方税务局回复：

对县级（含）以上地方人民政府以正式文件收回土地使用权或县级以上（含）国土资源部门报县级以上（含）地方人民政府同

意后以正式文件收回国有土地使用权的，对被拆迁单位和个人取得的拆迁补偿费收入不征收营业税，也不需要开具发票，拆迁单位可凭拆迁协议作为入账凭证。

●代垫拆迁补偿款如何征税?

国家税务总局《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》

（国税函[2009]520号）第一条规定：

国税函〔2008〕277号：中关于县级以上

（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

●国税函[2009]520号第二条规定：

“纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应

按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。”

关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告

国家税务总局公告2013年第15号

一些纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投资政府土地改造项目（包括企业搬

迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。

其中，土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府指定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付土地整理所需资金；同时，投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助地方政府完

成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。

当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方自

行承担；若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。在上述过程中，投资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税；规划设计单位、施工单位提供规划设计劳务和建筑业劳务取得的收

入，应照章征收营业税。

本公告自2013年5月1日起施行。本公告生效前，纳税人未缴纳税款的，按照本公告规定执行；纳税人已缴纳税款的，税务机关应按照本公告规定予以退税。

特此公告。

15号新公告和520号两个文件的意思似乎完全不同的。一个是不征收营业税，另一个是征收营业税。且15号新公告下发后并未废止520号文件。他们的区别主要是：

15号新公告: 只出钱，自己不做，政府

指定别人做，自己不交税，做的人要交税。

520号: 自己做，交税。

2，交付回迁房时视同销售纳税义务发生时间。

房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。

3，视同销售的计

税依据。

国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的

成本价核定计征营业税

2000江苏关于拆迁安置有关营业税问题的批复

对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所

等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。

这里的成本价应包括土地成本和建筑成本。

4，开具销售不动产发票问题。

无论怎么开发票，都不影响偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分按成本价核定计征营业税。

二、土地增值税

拆迁补偿原面积土地增值税规定

房地产开发企业视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或

评估价值确定。

国税函[2010]220号（土地增值税）安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

（国税发[2006]187号）第三条

第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；

回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆

迁补偿费。

（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（1）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；

异地安置的房屋

属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

220：自国税发[2006]187号文执行之日起，“拆一还一”

属于土地增值税预征和清算的对象。

辽宁规定：

企业将开发产品用于原住户“动迁还平”（也称产权调换）行为的应视同销售，并于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认

收入的实现。

其收入按《城市房屋拆迁产权调换安置协议书》金额确定，或者参照营业税计税依据确定。

●提示：

开发企业帐务处理的结果一定是：

比照国税函（2010）220号关于土

地增值税的规定，视同销售收入与拆迁补偿费相同价格相同，然后成本可以扣除；

还平产品再比照拆迁补偿费扣除一次。

这样的结果与现金补偿的税务处理结果是一样的。

政策性搬迁土地

增值税

财税（2006）21号文：关于搬迁自行转让房地产的征免税问题

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企

业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；

因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政

府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

青岛地税（青地税函〔2009〕47号）

房地产开发企业以开发产品实行实物补偿方式进行拆迁安置的，补偿给被拆迁人 的开发产品视同销售，其价格按照货币补偿方式计算的补偿金价款加上向被拆迁人实际收取的价款后，计入房地产转让收入，并向被拆迁人开具发票；

按照货币补偿方式计算的补偿金价款，计入土地征用及拆迁补偿费扣除项目。

厦门地税（厦地税发〔2010〕16号）

1、对纳税人无偿或以较优惠价格归还给搬迁户的，应视同销售计算其收入。

对等面积安置部分，其收入按安置房的价格计算，具体金额包含重置价和补差价。

对超面积部分应按《办法》第十七条第一款规定确认收入。

对于回迁房的开发成本按等面积安置部分确认的收入为扣除额。

2、纳税人采取异地安置的，异地安置的房屋价值按厦门市政府公布的当年安置房

价格视同货币安置计入开发成本。

与企业所得税不同的是，在与被拆迁户办理交接手续时，不需要立即进行土地增值税清算，只需要预征。

三.企业所得税（国税发〔2009〕

31号）第七条规定，视同销售，确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本最近月份同类开发产品市场销售价格确定。

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值

确定。

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

需要注意的是，不能按预计毛利率计算缴税，而是要确认视同

销售所得计算缴款。

拆迁的企业所得税：

企业所得税：被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本中；

如果被拆迁户选

择就地安置房屋补偿方式，对补偿的房屋应视同对外销售。

同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。

另外，要确认按视同销售收入，计入土地成本中的“拆迁补偿费支出”。

例：某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积8万平米。试析视同销售所得。

分析：

拆迁补偿费支出：5000×8000=4000万元

视同销售收入：5000×8000=4000万元

单位可售面积计税成本=（2亿+8000万+4000万）/80000平米=4000元/平米

视同销售成本：4000×5000=2000万元

视同销售所得：

第五篇：新准则下房地产开发企业建筑安装工程费的核算

新准则下房地产开发企业建筑安装工程费的核算

房地产开发企业的会计核算与其他行业的最大区别不外乎有三个方面：其一，开发成本成本项目构成、核算的特殊性；其二，商品房营业收入确认的条件和依据不同；其三，涉及相关税金的核算内容更加广泛。本文拟仅对房地产开发企业“建筑安装工程费”的核算，作如下探讨。

根据《施工房地产开发企业财务制度》以及《房地产开发企业会计制度》的规定，房地产开发企业的成本项目有六个：

1、土地征用及拆迁补偿费

2、前期工程费

3、建筑安装工程费

4、基础设施费

5、公共配套设施费

6、开发间接费用

一般情况下，开发成本中土地征用及拆迁补偿费以及建筑安装工程费会占总成本的70％左右。现在房地产开发企业的土地基本上都是通过竞拍方式取得的，“土地征用及拆迁补偿费”的核算也就很简单了。而“建筑安装工程费”的核算正确与否，直接关系到成本核算的质量以及会计信息的披露。因此，房地产开发企业 的成本核算中，“建筑安装工程费”的核算尤为重要。

在新会计准则体系以及《企业会计制度》中，均没有对房地产开发企业成本核算的具体规定。根据新准则的要求，结合房地产开发企业会计核算的实际情况，对房地产开发企业“建筑安装工程费”的核算所使用的会计科目、核算程序作如下介绍：

（一）应使用的主要会计科目

要正确核算房地产开发企业的“建筑安装工程费”，主要应使用“原材料”、“应付帐款”、“预付账款”、“开发成本”等会计科目。

1、原材料

一、本科目核算房地产开发企业库存的各种材料设备，包括原料及主要材料、辅助材料、工程设备、外购半成品（外购件）、修理用备件（备品备件）、包装材料、燃料等的计划成本或实际成本。

二、根据房地产开发企业的实际情况，可在本科目下设置“库存材料”、“库存设备”两个二级明细科目。再按材料设备的保管地点（仓库）、材料设备的类别、品种和规格等进行明细核算。

三、原材料的主要账务处理。

（一）企业购入并已验收入库的材料设备，按计划成本或实际成本，借记本科目，按实际成本，贷记“材料采购”或“在途物资”科目，按计划成本与实际成本的差异，借记或贷记“材料成本差异”科目。

（二）自制并已验收入库的材料，按计划成本或实际成本，借记本科目，按实际成本，贷记“开发成本”科目，按计划成本与实际成本的差异，借记或贷记“材料成本差异”科目。

（三）委托外单位加工完成并已验收入库的材料，按计划成本或实际成本，借记本科目，按实际成本，贷记“委托加工物资”科目，按计划成本与实际成本的差异，借记或贷记“材料成本差异”科目。

（四）生产经营领用材料设备，借记“开发成本”、“开发间接费用”、“销售费用”、“管理费用”等科目，贷记本科目。

（五）企业拨给承包单位抵作预付备料款或预付工程款的材料设备，借记“预付账款”科目，贷记本科目；

（六）出售材料结转成本，借记“其他业务成本”科目，贷记本科目。

（七）发出委托外单位加工的材料，借记“委托加工物资”科目，贷记本科目。

采用计划成本进行材料日常核算的，发出材料还应结转材料成本差异，将发出材料的计划成本调整为实际成本。

采用实际成本进行材料日常核算的，发出材料的实际成本，可以采用先进先出法、加权平均法或个别认定法计算确定。

四、本科目期末借方余额，反映企业库存材料的计划成本或实际成本。

2、应付账款

一、本科目核算房地产开发企业因购买材料物资（含设备）和接受劳务供应等应付给供应单位的价款，以及因出包工程应付给工程承包单位的工程价款。

二、本科目应按应付账款类别设置明细科目，如“应付购货款”、“应付工程款”等，并分别按供应单位和承包单位的户名设置明细账进行明细核算。

三、应付帐款的主要帐务处理

（一）企业购入材料物资发生的应付账款，应按全部金额，借记“原材料”科目，贷记本科目。如果上述物资的货款已经预付，则应将预付的货款自“预付账款” 科目转入本科目，借记本科目，贷记“预付账款”科目；支付货款时，应扣除已付的货款；偿付的货款，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

（二）企业接受供应单位提供劳务而发生的应付款项，应根据供应单位的发票账单，借记有关成本费用科目，贷记本科目，支付款项时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

（三）企业与承包单位结算工程价款时，根据经审核的承包单位提出的“工程价款结算账单”结算工程款，借记“开发成本”科目，贷记本科目。扣回预付工程款和备料款时，借记本科目，贷记“预付账款”科目。支付给承包单位的工程款时，借记本科目，贷记“银行存款”科目。

（四）企业开出、承兑商业汇票抵付应付账款时，借记本科目，贷记“应付票据”科目。

3、预付账款

一、本科目核算房地产开发企业按照工程合同规定预付给承包单位的工程款和备料款，以及按照购货合同规定预付给供应单位的购货款。

预付给承包单位抵作备料款的材料，也在本科目核算。

二、本科目应设置以下两个明细科目：

1．预付承包单位款；

2．预付供应单位款。

三、预付账款的主要帐务处理

（一）企业预付给承包单位的工程款和备料款，借记本科目，贷记“银行存款”科目；

（二）拨付承包单位抵作备料款的材料，借记本科目，贷记“原材料”等科目；

（三）企业与承包单位结算工程价款时，根据承包单位提出的“工程价款结算账单”结算工程款，借记“开发成本”科目，贷记“应付账款一应付工程款”科目，同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款，借记“应付账款”科目，贷记本科目。

（四）企业预付给供应单位的货款，借记本科目，贷记“银行存款”科目。收到所购物资的发票账单，根据发票账单的应付金额，借记“原材料”科目，贷记“应付账款”科目；同时，将预付的货款自本科目转入“应付账款”科目，借记“应付账款”科目，贷记本科目。

预付账款不多的企业，也可将预付的账款直接记人“应付账款”科目的借方，不设置本科目。

4、开发成本

一、本科目核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。

企业对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出，也在本科目核算。

出租开发产品经营业务中发生的按月计提的出租开发产品摊销等，可直接计入“其他业务成本”科目，不通过本科目核算。

企业为进行资金的筹集等理财活动而发生的利息支出，以及企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，直接计入当期损益，不在本科目核算。

二、企 业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发 间接费用等。企业发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等，属于直接费用，直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目 中）；应由开发产品成本负担的间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行归集，月末，再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品成本。

三、企业应根据本企业的经营特点，选择本企业的成本核算对象、成本项目和成本核算方法。本科目应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置明细账，并在明细账下，按成本核算对象和成本项目进行明细核算。

四、开发成本的主要帐务处理

（一）企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等，采用出包方式建设的，应根据承包企业提出的“工程价款结算账单”承付工程款，计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“应付账款——应付工程款”科目。

（二）企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等采用自营方式的，发生的各项费用，可直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“原材料”、“银行存款”等科目。

企业在房地产开发过程中领用的设备，附属于工程实体的，应根据附属对象，于设备发出交付安装时，按其实际成本，借记本科目，贷记“原材料——库存设备”科目。

根据权责发生制和收入与成本费用配比原则，应由商品房等开发产品负担的费用，如不能有偿转让的公共配套设施费等，应在结转商品房等开发产品销售成本时预提，预提时，借记本科目，贷记“应付帐款”科目。预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品成本。

五、企业已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和代建工程，应及时进行成本结转。月终结转成本时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记本科目。

六、本科目的期末余额为在建开发项目的实际成本。

（二）“建筑安装工程费”的核算程序

房地产开发企业“建筑安装工程费”核算的一般程序是：

1、施工单位根据合同约定，缴纳履约保证金；

2、开发商根据合同约定，支付一定的工程预付款、备料款；

3、开发商购买钢材、水泥、商品混凝土等甲供材料，并供应到施工现场；

4、施工单位报送“已完工程形象进度”，并提供《工程价款结算账单》；

5、向施工单位结算甲供材料价款，抵作工程进度款；

6、开发商根据应付工程款扣除预付工程款、甲供材料价款后支付工程进度款；

7、办理工程结算，除预留工程保修金外，支付工程尾款给施工单位。

（三）会计核算举例

房地产开发企业一般都是将建筑安装工程以对外招标的形式发包给施工企业施工建设，支付给施工企业的建筑安装工程费属于开发成本的直接费用，可以直接计入 相关开发项目的成本中去。房地产开发企业与施工企业是承发包合同契约关系，根据合同约定进行工程款的预付、备料款的预付以整个工程价款的最终结算。工程开 工前或开工后，按照合同约定房地产开发企业应向施工企业拨付工程备料款、工程进度款，还有可能向施工企业提供设备或材料（钢材、水泥等），涉及预付工程 款、备料款以及拨付材料设备的支出，房地产开发企业先列入“预付账款”账户核算，待施工企业提出“工程价款结算账单”办理工程价款结算时，从“预付账款” 账户转入“开发成本——建筑安装工程费”账户。

【例】 某房地产开发企业2004年5月开发建设电梯公寓一批，经过公开招投标，甲施工企业中标承建该工程。甲乙双方合同约定，工程总造价以5000万元包干（设 计变更另行办理结算），签订《建设工程施工合同》后，向施工单位预付一定的工程款、备料款。每月根据实际完成的形象进度的80％再扣除部分预付款、甲供材 料价款后支付工程款，工程竣工后工程决算办理完毕，除预留5％的质量保证金外全部支付施工单位。按照主管税务机关要求，支付工程款时应代扣施工单位营业税 金（附加税费略去不计）。现将相关帐务处理说明如下：

1、该房地产开发企业收到甲施工单位交来的合同履约保证金100万元，存入银行。

帐务处理为：

借：银行存款

100万元

贷：其他应付款——履约保证金

100万元

2、该房地产开发企业按照合同约定，用银行存款向施工企业支付工程备料款200万元、预付工程进度款300万元。

帐务处理为：

借：预付账款——施工企业——预付备料款 200万元

——施工企业——预付工程款 300万元

贷：银行存款 500万元

3、房地产开发企业购入钢材一批价款60万元、购入电梯3部价款50万元，钢材和电梯已验收入库。扣除预付款15万元以及电梯质量保证金1.5万元（2年质保期满后退还）后，以银行存款支付93.5万元。

帐务处理为：

借：原材料——库存材料 60万元

原材料——库存设备 50万元

贷：预付账款——预付购货款

15万元

其他应付款——质量保证金

1.5万元

银行存款

93.5万元

4、该房地产开发企业向施工企业拨付电梯设备实际成本50万元、拨付钢材实际成本60万元，抵作工程备料款。

帐务处理为：

借：预付账款——施工企业——预付备料款 110万元

贷：原材料——库存材料 60万元

原材料——库存设备 50万元

5、施工企业月末向房地产开发企业提出“工程价款结算账单”，经监理单位、企业的工程管理部等审核后确认，应付工程结算价款600万元。

帐务处理分为：

借：开发成本——某项目——建筑安装工程费 600万元

贷：应付账款——施工企业——工程款 600万元

6、次月初房地产开发企业按合同约定本次应扣回预付工程款100万元、扣回工程备料款（含价拨的材料设备）80万元，并代扣工程营业税金18万元用银行存款202万元以及200万元的银行承兑汇票支付施工企业。

帐务处理为：

（1）抵扣工程预付款和备料款

借：应付账款——施工企业——工程款

180万元

贷：预付账款——预付工程款——施工企业

100万元

预付备料款——施工企业

80万元

（2）代扣营业税金

借：应付帐款——施工企业——工程款

18万元

贷：应交税费——代扣营业税金

18万元

（3）实际支付工程进度款

借：应付帐款——施工企业——工程款

402万元

贷：银行存款 202万元

应付票据

200万元

说明：如果开发商不代扣营业税，则施工单位应开具600万元的发票；如果开发商已经代扣营业税，则由开发商向主管税务机关为施工单位代开600万元的发票。

7、以后每月支付工程款与〔例6〕基本相似，其帐务处理就不再赘述。8、2005年8月，施工单位的工程决算经过开发商委托的造价审核机构的审计，双方确认的工程总造价为5500万元。在这以前，施工单位累计完成施工产 值4900万元，甲方已经确认，并进行了帐务处理，即房地产开发企业已计入“开发成本——建筑安装工程费”4900万元，已预付施工单位工程款3920万 元，应付施工单位工程款980万元。根据工程决算资料，甲乙双方的财务部门办理了财务结算。除应该预留的工程质量保证金275万元、代扣营业税金47.4 万元外，一次性支付施工单位工程款1257.6万元。

帐务处理为：

借：开发成本——建筑安装工程费

600万元

应付帐款——施工企业－工程款

980万元

贷：其他应付款——质量保证金

275万元

应交税费——代扣营业税金

47.4万元

银行存款

1257.6万元

说明：本例中，施工单位开具的发票金额应该是1580万元。

以上仅仅是笔者根据新企业会计准则结合房地产开发企业会计核算的实际情况，而提出的有关房地产开发企业成本核算中“建筑安装工程费”的一家之言。