解读新政高压下房地产企业的应对之策（推荐五篇）

第一篇：解读新政高压下房地产企业的应对之策

姚武：解读新政高压下房地产企业的应对之策

2010/06/21 09:34 来源：明源IT与地产 0条评论

作者简介：姚武

现任明源地产研究院院长，明源软件公司副总经理，上海交大房地产金融班特聘讲师，深港房地产联合商会高级客座讲师。1993年毕业深圳大学工民建专业，拥有12年的房地产开发，8年的IT从业经验，上海交大房地产金融班特聘讲师，我国第一批注册造价工程师，同时，也是我国第一套房地产成本管理系统的规划设计师。

多年来，通过与万科、中海、龙湖、碧桂园、合景、华远等国内数百家优秀房地产企业的合作与交流，对房地产企业的管理模型改进性研究有着十分丰富的实践经验，同时，也是我国第一套房地产成本管理软件的规划设计师，房地产行业“第二代成本管理思想”的提出者，在房地产成本管理及信息化领域有深厚的造诣。提炼出具有鲜明房地产特点的管理模型，是中国房地产企业管理引导者！

房地产市场在经历了12个月的上涨之后，再次成为了政府宏观调控的核心，且调控政策一道紧似一道。4月14日到18日，仅5天之内国家就连发三道政策；地方政府也纷纷推出调控细则，加强了调控力度。从中央到地方，政策高压已然形成。多种政策组成的强大“组合拳”直指高房价和投资、投机行为，而这场史上最严厉的调控政策也必定造就更长的调控周期。

每一次调整，都必然会导致一批房地产商的倒下。面对此轮“史上最严厉”的“新政寒冬”，开发商究竟该如何突围？如何化危机为时机，在“寒冬”的严峻考验下提高企业综合素质，迎接下一个经济上扬期的到来？

一、新政频发，房地产市场影响几何？

从此次密集出台的政策“组合拳”可以看出，政府此轮调控重点在于打压房价过快上涨和投资、投机行为。在2007年，同样是出于此目的，国家出台了“9.27新政”，该新政一出，导致住宅市场长达16个月的价量齐跌。

相比07年的“9.27新政”，此轮新政的调控力度更大。有业内人士认为，“这次新政无异于住宅市场的西伯利亚寒流”。虽然新政出台不到半月，但对住房市场的效果很快就有了显现：一个最直接的影响就是导致地产股普遍下挫。“新国四条”出台当天，香港股市的内地房产股平均下跌了3.5%，第二天又下跌了4%。

再是市场上观望盛行，销售萎缩。新政实施后，我们以一套总价为一百万的房子为例来看，对于二次以及以上购房者来说，首付提高了10万，总还款利息也进行了上调，大大的抑制了二次及以上购房者的需求；而首次置业的客户也将以等待为主，关注市场价格走势，使市场进入新一轮的观望期，销售出现大幅度的萎缩。

从短期内带来的影响看到，投资投机行为得到一定抑制，楼市泡沫必将被挤压。在泡沫被挤压之后，房地产企业的资金链受到威胁，以前那种粗放式的经营方式和管理模式必将面临巨大挑战。可以预见，这次“历史上最严厉的新政”也必将给房地产市场带来更大的、持续时间更长的震荡。要想度过这轮新政严冬，加强现金流管理和向管理型企业转型是房地产企业的必须之举。

二、新政高压下房地产企业如何突围“政策冬天”？

房地产开发是高杠杆、高回报行业，每一次大的调整都会有30—50％发展商出局，而资金链断裂是导致出局的主要原因。面对此轮“最严厉的”新政，房地

产商如何挺过这个“冬天”？从短期、中期及长期发展战略三个维度来分析，我们认为房地产商应做好三大应对之策：一是短期来看，要抢收抢割，快速促进资金回笼；二是从中期发展战略而言，要加强现金流管理，平滑新政冲击；三是从长远战略来看，要平衡业态、区域布局，谋求长远健康发展。

1、抢收抢割，实现基于“销售总货值”下的资金回收。

抢收抢割，实现基于“销售总货值”下的资金回收。

新政带来的市场观望之风必然会使地产企业面临与日俱增的存货压力，巨额的存货除了使地产企业大量土地房子无法变现之外，还将面临资产减值计提。因此，“加强销售管理内功，清理存货、收割现金”将是房地产企业应对新政的短期作为。

在历次金融危机和楼市寒冬中，许多标杆企业都首选此种方法解楼市寒冬之危，但究竟如何

积极稳妥地做好资金回收工作？明源结合诸多标杆房地产企业过冬期的销售管理实践，研究和提炼出“基于销售总货值目标下的高效营销管控”。具体是指房地产企业销售管理遵循总量控制及PDCA管理原则，以项目销售总货值为目标，在总货值的指导下制定销售计划，在销售过程中按计划严格执行、调整和分析。需要强调的是，总货值并不是一个完全固定死了的数值，而是可以根据市场的变化进行相应的调整，但是调整的原则是只能往上调，不能往下走。

2、把握开发节奏，加强对现金流的动态管理与控制，平滑新政冲击。

现金流是房地产企业的生命线，在政策寒冬，加强现金流管理对房地产企业的生存发展要义尤为重要。加强现金流的管理具体到项目开发过程主要有如下几个措施：一是把握开发节奏，提高资金的周转率，减少利息支付周期。在项目开发过程中，银行的贷款利息是地产企业一笔不小的支出。一般而言，贷款至少要在开盘之后才能返还。在房地产企业项目开发的全生命周期中，拿地、开工、开盘和竣工这四个关键节点对现金流的影响最大，前期表现为支出，后期表现为收入。如果能够缩短资金支出与收入之间的跨度，比如适当调整开发节奏，将“前期资金支出的业务活动（如拿地）尽量后置，而将后期资金收入的业务活动（如开盘）前置”，就能让较少的资金沉淀在工程上，从而提高资金周转率和利用率，同时也缩减贷款利息。

二是从预算管理、计划管理、成本管理等方面入手，加强对现金流的动态管理与控制，提高资金使用效率，增加单位资金利润率，在最短的周期内收回并增值投资，从而获取最大的投资收益。

(1）、强化预算管理，从源头和总量上管好现金流

房地产企业是典型的资金密集型企业，其开发投资额巨大，开发周期往往跨越2—3年，面临着大量的资源整合工作及资金进出管理，再加上受外部竞争和政策调控风险影响，决定了房地产企业必须基于业务与财务联动，做好全面预算管理，提前做好精准业务计划和资金计划，做好长短期资金搭配。

全面预算管理既是为项目日常管理和提升财务与业务协同的管理工具，又是一套房地产企业跨区域多项目管控的资金监控体系。具体而言，全面预算管理通过年度预算及项目预算两个维度对房地产企业日常经营进行双维监控。由于房地产特有的业务属性和行业特征，通用型预算管理系统往往很难有效和房地产行业深度结合，更无法触及房地产企业动态成本、销售总货值以及各项费用的针对性管控。因此，我们强调房地产企业要进行高效预算管理，首先必须高度聚焦具体业务，预算如果没有与业务关联和融合，在实际执行中就很难落地。

(2）、加强计划管理，实现现金流过程中的严控

房地产企业的现金流管理除了在技术层面关注财务指标健康和投融资管理外，还需要将现金流与企业战略和计划高度粘连，实现“资金与业务”两条腿协调走路。对于房地产项目而言，由于开发周期长、各环节牵涉巨量资金进出，因此做好项目全过程进度和整体计划管理就尤为重要。从某种意义上讲，计划管理的背后就是现金流收支兑现的源头，计划的制定与执行调整将直接影响业务的节奏和资金收支的节点。对于高度讲究时间概念的现金流而言，将计划和业务节点管好了，也就等于管好了资金收支的节奏和平衡，现金流也就管好了一半。

(3)、加强成本管理，实现现金流的核心控制

控制好房地产开发成本是一个房地产开发企业生存发展的基础。尤其是在新政下的艰难期，哪怕是压缩掉3%或5%的成本，都将成为地产企业的救命稻草甚至“过冬”的资本。

成本管理主要有两个维度，一个是从“量”上的控制维度，要求在目标成本之下，将总成本控住、控牢。另一个是时间维度上的控制，也即把握成本支出的进度。目前许多地产公司业务中缺乏对成本支出的进度管理，因此很容易造成“款项超付”的情况。所以，从时间维度上控制成本支付进度是保证成本管理的关键。

3、平衡业态和区域布局，对冲调控风险，谋求长远发展。

(1)、“住宅+商业”，两条腿走路平衡回报风险

对于此次新政的影响，在多家房地产企业看来，区域性、住宅开发类的房地产企业受此次政策影响可能最大。而多区域布局，多业态发展的企业则相对能够对冲调控风险。的确，可以看到，此次的新国十条只是针对住宅市场，商业和写字楼市场不会受到任何影响。“住宅+商业”多业态发展的地产企业，就可以用商业地产的租金回报来分解住宅开发的压力。通过各业务周期的平衡，降低回报波动的风险。

(2)、“一线城市+二三线城市”，多区域布局对冲调控风险

同样的，多区域发展的地产企业在这次调控下也有相对优势，“一线城市受冲击较大，公司可增加二三线城市布局”。比如受益于全国性布局的龙湖地产。自去年7月于香港上市后，龙湖地产加速拿地和项目开发，截至目前，龙湖地产正在开发的全国性项目达40余个，主要分布在二三线城市。对于龙湖集团这样的全国性开发企业来说，由于可调节度较大，当某一区域出现市场突变时，企业可以通过自行调节，在不同客群、不同区域之间进行转换，以多区域布局战略对冲调控风险。

(3)、优化高、中、低档产品结构组合，规避楼市周期风险

在经济寒冬时，优化产品结构，提高房地产企业中低档项目的开发比重同样是应对寒冬的重要策略。一方面，在楼市寒冬中，拉动房地产消费的来源主要还是刚性需求者，这一群体的消费目标多为中低档的普通住宅。另一方面，中国城镇二元发展格局决定了对中小户型住房的需求，近年来，政府也加大了对中小户型住房以及保障性住房的政策引导，可以看出，中小户型及保障性住房未来将占有中国住宅市场的一大块“蛋糕”。因此，在开发的项目中，优化高、中、低档产品的结构组合，平衡不同档次产品的比例，是房地产企业规避楼市周期风险的长线之举。

三、危机或为时机，抢练内功正当时

新政带来的危机是可怕的，注定有一批公司会熬不过“冬天”。但“危机”有“危”也有“机”，危险和机会是并存的。就像人大病时才会想到如何调整生活习惯，以利长期健康一样，危机也有好处，他会迫使我们“刹车”，去反思过去在经济活动中的问题及管理模式。

在“黄金十年”中，支撑房地产业暴利模式的核心环节是土地和资金。在危机面前，整个市场经济处于疲软期，企业更要注重修炼内功，以便养精蓄锐，待势而战。而危机之后，生存下来的企业将更加认识到专业化开发和管理的重要性，从市场与项目选择、规划设计到运作执行等各环节将越来越追求专业化及管理精细化。

对中国的住宅房地产市场来说，虽然“冬天”才刚刚开始，但总是要过去的。新政对中国房地产企业是一次严峻的考验，但也是提高中国房地产企业综合素质的绝佳契机。所谓优胜劣汰，寻求行之有效的手段来提升管理水平，强化个体执行效率便成为了当务之急。

第二篇：宏观调控新政下房地产中小企业融资策略

宏观调控新政下房地产中小企业融资策略

摘要：2010年以来，为了确保我国经济持续健康、稳定的发展，中央政府实施了被称为史上最严厉房地产调控政策，紧缩银根的货币政策对银行信贷等产生了一定的影响。而作为资金密集型行业的房地产行业，对银行等金融机构的信贷依赖较大，也受到紧缩货币政策较大的影响，房地产企业融资难度加大。在这样的情况下，房地产企业应制定多元化融资发展战略，并对房地产融资方式进行创新，来确保房地产企业的持续发展。

关键词：宏观调控；房地产企业；融资；策略。

一、2010年以来房地产调控政策。

近几年，我国的经济运行总体上呈现高位加速态势，2010年中国经济增长达到10.3%，国内通货膨胀压力持续加大，流动性过剩问题也趋于明显。在此期间，我国房价不断上涨，2009年12月，全国70个大中城市房价同比上涨7.8%，到2010年4月全国70个大中城市房价同比上涨12.8%。2010年全国房地产开发投资48267亿元，同比增长33.2%，增幅创近十年新高，明显超过全社会固定资产投资增速。

为了确保我国经济持续健康、稳定的发展，国家采取了从紧的信贷政策，尤其是2010年1月至12月六次上调法定存款准备金率。央行两度提高存贷款基准利率。针对部分城市房价过快上涨问题，中央政府发起了有史以来最为严厉的一轮房地产调控。本轮调控政策主要围绕抑制投资投机性购房、增加土地和住房的有效供给展开，呈现“三波”推进形态：第一波为以“国十一条”为代表的紧缩型调控，第二波为以“国十条”为代表的打压型调控，第三波为以“9.29”新政为代表的管制型调控。三波政策，严厉程度不断升级，共同组成了这轮堪称史上最严厉的宏观调控。在接连三波的调控下，我国部分城市房价过快上涨势头得到了一定的抑制。

然而，高强度和高密集度的调控措施并没能阻止房地产市场的回暖。从10月开始，热点城市的楼市交易量仍呈现回升态势。10月商品房销售额达5076亿元人民币，同比上升27%，全国70个大中城市房价同比上涨8.6%，房地产投资额为4558亿元，同比增长37%。为此，2011年1月26日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，又出台了新一波房地产调控政策，提出八条调控措施，包括要求各地制定并公布房价调控目标、二套房房贷首付比例提高至60%、将房屋数量限购政策扩及全国、强化二手房交易营业税全额征收措施等。随后，北京、上海、天津、青岛、南京、成都、南宁、太原、贵阳、哈尔滨、石家庄、武汉等16个城市出台了相关细则。新“国八条”政策是我国近几年有房地产调控政策以来最严厉的政策组合，涉及政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多

二、紧缩政策下房地产企业融资的现状。

1.紧缩政策下银行贷款难度加大。

2010年以来，央行4次加息，每一次加息都直接增加了房地产企业的开发成本，加剧了经营风险。央行12次提高大型金融机构的银行存款准备金率，使得目前的银行存款准备金率上升到21.5%，目的在于收缩商业银行的信贷数量，缓解市场上货币流通过剩问题。但紧缩信贷的同时也减少了房地产企业的贷款数量，使房地产企业通过银行贷款进行融资的难度进一步加大。

2、房企再融资遭拒。

在合适的时候抛出增发融资计划，抑或借道并购重组曲线融资，房地产企业轻而易举便能通过资本市场圈钱的好日子在2010年宣告破灭。4月，监管部门要求对存在土地闲置及炒地行为的房企暂停批准其上市、再融资和重大资产重组；10月，房企重组正式叫停；11月，监管层要求只要主营业务收入中出现房地产业的上市公司，其融资要求也将不予通过。房地产企业迎来了自2007年冬天证监会暂停房企IPO之后的第二次“极寒”。

根据Wind资讯统计，2010年以来仅有中弘地产和凤凰股份两家公司于年初在二级市场上实现了定向增发，但两家公司再融资总额不到30亿元；发行企业债的也仅有东华实业、金丰投资、新黄浦、南京高科，总额仅29亿元。公开资料显示，2010年向证监会递交再融资申请的企业有160多家，其中60家涉及房地产业务，但多数房企因再融资申请的股东大会决议已经过期，只能撤回。截至2010年12月6日，房地产一级市场融资额为不超过100亿元，相比2009年的1218.35亿元而言，显得很是寒酸。

3、房地产信托融资受限。

房地产信托投资是基于商业信托组织形式，聚集多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资的一种投资方式。从长远发展来看，信托资金对房地产企业的融资需求是一个很好的补充。尤其是近年来，银行的银根不断抽紧，而我国房地产业资金又严重依赖于银行贷款的现实情况下，房地产信托成为房地产企业解决资金问题的新宠。2007年中国银监会颁布了《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》等文件来规范信托融资。2010年2月21号，中国银行业监督管理委员会又下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，该通知要求开发商具备二级资质，并且房地产开发项目“四证齐全”，项目资本金达到国家最低比例，不得以信托资金发放土地储备贷款。这些要求，无疑又使房地产企业获取资金的门槛提高了。

4、预售资金监管全国蔓延。

将已有商品房项目的预售资金用作购买土地或新项目开发，历来都是部分开发商以小博大、分散风险的重要途径之一。

而预售资金这一开发商历来的囊中之物，在2010年也被严格限制起来。10月25日，北京市住房和城乡建设委员会联合人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局制定的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》浮出水面。该《办法》明确，从12月1日开始，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，由监管银行对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划，并按此计划对商品房预售资金进行支取，而不能再像以往那样任由其随意支配。随后，深圳、天津、杭州、成都、昆明、合肥等城市也相继出台了对于开发商预售资金进行监管的相关政策细则。尽管执行方式和力度不一，但可以看出，对预售资金使用的规范以弥补现行预售制度的缺陷已是大势所趋，而2011年商品房预售资金监管制度已在全国各省市全面铺开。针对预售资金被严格监管，有业内人士就对此表示“：从长期来看，流动资金不充足的中小型开发商可能在此影响之下出现

‘无钱拿地、无盘可开’的状况，最终将引起地产业新一轮洗牌。”

三、面对融资困境的房地产企业的主要应对策略。

尽管受目前整个宏观调控和资本市场政策的影响，房地产业的融资困难很大，但是对于一位房地产商来说，坚实的资金链才是房地产商最终需要的。因此，从这一目标出发，房地产商尤其是中小企业应积极应对，制定融资策略，抓住国内房地产业大发展的有利时机，争取在本轮房地产业重新洗牌的过程中调整和壮大自己。

1、调整心态和思路，制定多元化融资发展战略。

在目前的宏观大背景下，为了在行业竞争中取得有利的地位，房地产企业就必须面对困难不退缩，尽快调整心态和思路，理解和接受国家宏观调控的政策措施，对比融资成本和可能，积极实现多元化融资，解决资金问题，寻求新的发展空间。比如将直接融资方式和间接融资方式相结合，或者将信托计划及股权融资与银行信贷融资相结合、房地产企业融资与个人融资结合起来的方式等。多种融资方式相结合，一方面，可以减少对银行贷款的依赖，缓解资金压力；另一方面，可以降低资金成本，减少企业的融资风险。

2、探索有效的民间融资方式。

随着我国经济发展和民间金融资产的逐步扩张，民间借贷逐渐活跃，特别是在经济发达、市场化程度较高的地区。截至2011年一季度我国住户存款已超过33万亿元，流通中的现金超过4万亿元，这就意味着相当多的资金寻求不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对来说比较高，往往民间闲置的资金也愿意投入到这个行业。因此，在确保避免金融风险的前提下，可以按适当高于银行同期利率寻求向其它企业、自然人融资。这种形式建立在充分诚实守信的基础上，灵活、简单、方便，对解决个别中小房地产企业临时资金短缺能起到很大作用。

3、建立中小房地产企业发展基金和互助性担保制度。

可根据实际情况，尝试按照国家有关规定面向中小房地产企业的资本市场建立中小企业风险投资基金和发展基金、创业投资基金等，解决中小房地产企业的资金难题。同时，以各地房地产开发企业协会为平台，建立民间组织性的企业互助发展协会，吸收辖区内符合条件的企业入会，会员如果出现资金紧张，会员单位之问可互助、互保、互督，减轻政府负担。在协会内，处于劣势的中小房地产企业通过互助性担保，在向银行争取贷款时增加了贷款可信度和成功率。而且这种担保形式将银行外部监督转化为互助性担保组织内部的相互监督，提高了监督的有效性。

4、寻求合作开发。

一是与建筑企业合作开发，由建筑企业垫资建设，由开发商支付所垫资金利息，在约定时问内付清所垫本金。如支付还有困难，可用开发房屋作抵押，或者由建筑企业出资建设，开发企业出土地，合作开发。二是与大公司合作，这种方法，一方面能得到大企业部分资金支持，解决暂时的资金困难；另一方面可以借助大企业的良好声誉吸引购房者。只要合作能

成功，对中小企业来讲是条融资捷径。

5、积极进行房地产企业融资创新。

目前我国房地产企业融资渠道较为单一，房地产市场的融资产品较少。因此可以借鉴国外房地产企业融资模式，采取租赁权融资、权益性融资、过桥贷款、委托贷款、土地典当等新型融资方式，通过多种融资方式的创新来确保房地产企业的持续发展。

第三篇：淡市下房地产销售应对说辞

淡市下房地产销售应对说辞

1、关于楼市降价

确实降价的地域

在楼市下行期，有一个规律，郊区先跌价，普通住宅先促销。价格下降的一般出现在一、二线城市的外环、郊区等地，如北京的通州、上海嘉定等地。一、二线城市中心城区 一、二线城市中心城区由于土地资源及房源供给有限，资源的日趋稀缺，在本轮楼市 降价风潮中并未受到多大影响，并未降价，比如北京的1、2、3环，因为本来房源就很好了，价格始终没有受到政策影响而下降。

对于宜春来说，袁山公园板块作为宜春城区景观资源最好的区域、因其不可复制的天然环境优势及后期的城市规划变得更加稀缺，袁山公园周边目前已经没有土地供应，而作为在建的公园一号项目，以紧靠袁山公园作为项目的配套公园，加上本身项目小区安静、周边住宅高端、成熟等优势，决定了项目建成后，无论是舒适居家、大幅升值都具备可能性。大型开发商优惠促销

全国知名开发商在近几个月发布优惠打折信息，对项目进行大幅度促销：包括万科、金地等知名房企都在行动，实际上，这些公司促销的项目应该都是一下之前定价过高，利润空间本身就大的项目，为了完成年终的冲刺任务，做一些促销也属于正常手段。相比宜春，如公园一号，以目前市场拍卖的地块来说，光地块就要400万一亩了，价格本身定位一般，不是特别高。宜春目前实际房价

目前宜春市场还没有任何一个项目出现实质性的价格松动，从历史看，2008年曾经受到全球金融风暴及国内经济市场影响，出现过短期内房源滞销情况，但2009年来，房地产市场开始回暖，并出现房价上调，从2008年10月的2200元/平米直接到了2600元/平米。

2、何时合适购买

购房者心理

买涨不买跌，房价越涨越买，最终导致交易量大幅上涨，投资需求大量释放，追涨心理凸显，实际上，在这一轮的心理博弈导致的市场供需两旺，形成大量的购买，实际急需住房的购买者如婚房、改善性住房在这其中是最大的受害者，他们因为市场的涨价付出了更加沉重的代价，掏出了更多的钱购买一套住房。

房价出现平稳、下跌趋势，销售稳步或直线下降的时候，购房者持币观望的心态必然加重，盼望着房价下跌，越等越渴望，永远判断不了房价何时会到最低，对价格的纠结心理越来越严重，从而推迟购房时间。房价上涨因素

最近几年物价不断上涨，生活资源品类尤其突出：日常用品类的油类、菜类等都在上涨，生活成本的大幅上涨，使得钱不值钱，同样100元的购买力大幅下降，其实是钱在不断贬值。房产因为土地成本、建安成本、银行融资成本的上升，必然带动了房价的上涨。购买时机

而这一阶段，如果您是自住客户，不妨在开发商推出一定或较大优惠的时候果断下手，则肯定能把握时机，实际也证明，如宜春2008年10月购房的客户，在转眼一年不到的时间就少付出了相当于一套120平米房价的装修款，大约10万元上下。

处于房地产销售的低潮期，购买一套自住房源应该是下手的最好时机。

2、开发商选择

今后民众购房时，应更多关注这些大品牌的项目，如果购买的是实力弱小企业的楼盘，说不定等你入住后，企业就已失踪了，远不如大开发商那样可以提供后续优质服务。甚至也可能出现房价下跌、个别开发商破产的极端情况，已购房但未交房的业主可就倒了大霉。开发商实力

面临今年的房产销售形势，实力弱的开发商面临着资金紧张甚至断裂的危险，一旦出现断裂，项目将开展不下去，工程停滞，交房及后期的办证问题将凸显。三陆康作为宜春本土成功开发过月亮湾、御园、乐居名郡、公园一号、乐居名都、御景东方等项目的知名开发商，后期还将陆续推出汇金广场、滨江一号、下浦项目等，实力强大，工程质量一流，抗风险能力强。物业公司

三陆康从开发房地产以来，随着项目的增加，已经成立了自己的物业公司——远程物业，合理的收费，优质的服务，让您买房后的后续工程质量维护、日常居家安全都能得到一条龙的保障服务。和目前宜春市场上的卖完房子其他的就不管不同，我们的服务一直伴随着您的一生。

所以说买房一定要综合考虑，不光是购买时价格便宜就入手，还得综合考虑后续的服务，房屋维修等也一样要作为重点考虑的因素。

3、未来走势

未来一二线中高端房价难上涨 三四线城市将持续上涨

不久前，有朋友问：“怎样看房地产？”我答：“美国不会涨，香港不会跌，中国有涨有跌。”“何谓有涨有跌？”“一线、二线房价跌，三线、四线房价涨。”朋友不以为然：“政府从2005年开始调控房地产，何曾成功过？各地方政府不会坐视地价下跌的，加上地产商的操纵„„”

是的，地方政府不希望房价下跌。中国这一轮房地产牛市，大约始于2002年到2003年。难道此前的地方政府就不希望房价上涨？就无法将地价抬高？我的解释是，此轮房地产牛市的根本原因，是有效需求的扩大。

在上世纪90年代后期，大江南北无论大中小城市，大学毕业与非大学毕业的收入差距并不大，均不过月入500元-1000元左右。但是，自90年代末始，那些集中着较多金融、IT以及其他高附加值企业的一线、二线城市，大学毕业的劳动力工资开始快速上升，十年间，这些中高端劳动力的收入已经增长了20倍-30倍，且群体不断扩大，形成了中国的第一批中产阶级。他们的购房需求与不断增加的对高房价的承受力，推动了房地产快速上升。越是高收入劳动力集中的城市，房价就涨得越快。在此期间，地方政府与房产商推波助澜，加剧了房价的增幅。

在这些房价高涨的城市，无论是北京还是上海，真正能承担高房价的仍是少数人，何以房价会全面上涨，把众多中低收入阶层排斥在外？我认为，这是因为，房产作为一种资产，在趋势性上涨阶段，价格总是向高看齐。换言之，一个住宅区尽管有上千套房，但只要有少数的购房者，比如20％，愿意付出更高的价格，就会把整个小区的房价抬高。这就是资产的特性。

在这个过程中，用房价与收入之比作为标准，并与国外成熟市场相比较，来判断房价过高、认为房价将下降，结论总是与现实不符。其道理就像不能因为股票的市盈率（P/E）高，就认为该股票估值过高了一样，关键要看企业盈利的增长性。

同样，只要这一群体规模继续快速扩大、收入仍然快速增长，政府的行政干预也许会减少房价上涨的幅度，却不会改变房价快速上涨的趋势，更何况一些干预的手段及方向并不正确。就像美国的房地产，只要下降的动力未耗尽，无论美联储推出第几轮量化宽松，无论利率降到多低，都改变不了下降的趋势。

但是，我认为在未来一段时间，这一群体收入将不能快速增长，规模也不会再快速扩张。这主要是由于经济形态的演变存在周期性的变化，反映在不同劳动力群体的供需变化上。在十多年前，大学毕业生供不应求，特别是财务、金融、电子、计算机软硬件等正在迅速扩张的行业。90年代中期前的“搞导弹的不如卖茶叶蛋的”“拿手术刀的不如拿剃刀的”的现象，在90年代末已消失。

但这种供不应求的状况自去年开始出现了转折。1999年大学扩招47.4％，此后数年平均在20％以上，经过近十年的大学扩招，从去年开始，中高端劳动力开始出现了供大于求。这意味着，中高端劳动力的收入难以快速增长，中高端的房产价格也难以继续上涨。与此同时，中高端劳动力的生活费用支出从去年开始快速增加。中高端劳动力的收入扣除生活费用后，可用于房产相关的支出正在下降，再加上资金成本提高，这样，一线、二线房价虽然会有所滞后，但出现拐点的时间应该不远了。就像那些市盈率高达百倍的中小股或创业板股，如果未来的利润不能连续三年每年增长100％，股价就是高估的。

另一方面，去年以来中低端劳动力出现了供不应求，收入也将快速增长，因此，三线、四线房产价格有条件持续上涨。

宜春作为3—4线间的一个城市，随着外出打工人数的增加及收入待遇的提高，购房人数在不断地增加，叶落归根，在宜春安个家的心态决定了这一群体不断增加。

者曾在十一月初的微博中预测：红谷滩破8，朝阳新城破7。时过不到半月，红谷滩的九颂山河举起了7712元/平方米起的“降价大旗”，此后几天，朝阳新城的天琴湾也拉起了6500元/平方米起的“横幅”。六折、八五折、七五折„„，充斥于楼市当中除了降价，还是降价。南昌楼市迎来的是“降”临城下。

“史上最严厉的调控”、国八条、国十条„„一系列的楼市调控没有拉下房价的牛气冲天之势，而房价最终在限购、限贷，以及国家领导人对楼市调控的坚定讲话当中，低下“她”那个高昂的头颅。

不降价是等死，降价是找死。这样的一句话在2008年的楼市很流行，但今年似乎没有哪个来提及。是否意味着“不降价就是等死，降价并不会找死”。SOHO中国董事长潘石屹在微博中，转述了易居中国董事局主席周忻关于降房价的三个原则。

1、一步降到位，万不可每次降一点，不断的降。现在降不到八折的楼盘我们都不接受代理。

2、敲锣打鼓的降，不要不好意思，不要怕老业主砸售楼处。有一楼盘悄悄降了20%别人都不知道，白降了。

3、早降比晚降好，越晩降套得越牢。此轮南昌楼盘降价还是以特价房为主，虽然房源有限，但毕竟是价格诱人。同时从此次率先降价的几个楼盘的成交量来看，确实是有所放大，这也说明市场还是有需求，只有降价到位就会有人出手。

与那些果断出手完全相反的是不少购房者还在犹豫，一位购房者谈到，楼市向好，房价上涨之时，感觉朝阳新城每平方米一万元并不感觉贵，而今突然降到了七千，反而感觉有点贵，还是等等为好。

抱以上心态的购房者不在少数，那么何时楼市见底呢？有业内人士分析；一定要具备以下几个条件，有很多的价格跌到成本价附近，开发商急于套现还贷；低品质的楼盘大量的停工，因为这些开发商大多是初次开发，看着楼市红火时投资，没有实力和经验无法完工，哪次楼市红火没有留下烂尾楼的？大量的银行坏账涌出，因为楼市是银行提供的资金，当楼价下降30%借款人就出现负资产，平均下降30%就会有大量的人出现负资产；政府开始救市，放开资金紧缩，降息。

另外，房价是否见底，信号一：楼市冰世纪,多数房企“水深火热”；信号二：政府扛救市大旗，发布利好楼市新政；信号三：成交量上涨，市场在观望中回暖。

以上也只是他们个人的一些判断，其实真实的市场走势不是谁能轻易把握的。房价垂直性的坠落，让不少地方政府担忧与恐慌，南京出台增加公积金按揭贷款额度、杭州出台新开发区购房补贴、北京重定普通商品房标准价„„貌似各地都在出“救市”的招数。房价的底在何处，谁也无从回答，作为购房者别听太多，多看、多比、多问，你认为最好的就果断出手，因为谁也不知道别人会否先出手。(记者胡江)

第四篇：新政下房地产项目的营销突围策略（xiexiebang推荐）

新政下房地产项目的营销突围策略)

一、98年以来房地产市场回顾 从98年国家结束福利分房，全国房地产市场开始产生，到本次415调控，我们将中国房地产的发展历程划分为四个阶段： Ø 第一阶段为房地产启蒙阶段（1998年~2003年），这个时期主要是房地产市场化机制形成阶段； Ø 第二阶段为房地产飞速发展、不断调控的阶段（2003年~2007年），这个时期主要是房地产发展和完善的阶段； Ø 第三阶段为阶段调控奏效阶段（2007年~2008年9月），这个时期主要的市场表现是市场第一次真正出现价量齐跌，调控奏效；

Ø 第四阶段为市场急剧回升再打压阶段（2008年9月~2010年），在这个时期由于宏观经济受到了外部冲击，为了09年保8，国家启动了规模宏大的经济刺激计划，房地产市场在政策的多方面拉抬、托市的情况下走出了一轮价量大幅上涨的行情，但当房价涨速过快，积聚的金融风险和社会矛盾凸显的时候国家出台了415新政，对房地产的价格涨幅进行了调控。

(一)第一阶段 时间：1998

年~2003年 关键词：扶持、房地产原始积累

背景：由于1998年亚洲金融风暴波及到中国，当时政府为了挽救中国的经济，实行住房分配货币化。措施： 引入开发商，鼓励开发商造房；对住房公积金贷款的个人和银行都免税； 对住房消费采用扶持政策； 制止商业银行指定保险单位办理贷款保险业务； 降低住房公积金存、贷款利率。市场反应：在观望中抬升。(二)第二阶段 时间：2003年~2007年 关键词：过热、调整，再热、再调整 背景：中央认为局部投资增幅过大，应加强房地产市场的宏观调控，强化土地供应管理，严格控制土地供应总量。措施：

加强房地产信贷管理；出售房屋开始征收房产税；出台18号文件，促进房地产市场持续健康发展；8.31大限提高拿地“门槛”调控；存款准备金率上调，7%至7.5% ；加强土地市场的调控力度；打压需求，加息，上调基准利率；严禁非法压低地价招商，严格规范地方政府土地管理；最低首付款由20％提高到30％，取消住房贷款优惠利率； “新八条”打击炒房，炒地；个人购房不足2年的，交全额营业税；房贷利率再次上调，调控卷土重来；国六条出台，新一轮调大幕开启；开展房屋交易市场秩序专项整顿；个人住房转让所得征收个人所得税；规范房地产市场外资准入和管理；银监会、建设部、国家外汇管理局等纷纷出台调控政策。市场反应：房价涨多跌少。(三)第三阶段 时间：2007年~2008年9月 关键词：信贷、税收、金融多管齐下，市场进入全面调控阶段 背景： 房地产开发企业购置土地面积出现近5年来首次大幅增加，土地价格快速上涨，涨幅达到5年来新高。措施： 建设部规范经纪行业；2007年，央行五次加息、九次上调存款准备金率；央行出台新政，购买第二套住房首付比例不得低于50%，2008年，央行五次加息、四次上调存款准备金率；国家多项调控再度把紧土地阀门；企业为个人购买房需征收个人所得税；小产权房不给宅基地证；要求严格建设项目贷款管理。市场反应：一线城市房价应声下跌。(四)第四阶段 时间：2008年9月~2010年 关键词：政策拉动，楼市回暖，调控，市场进入冰点 背景： 2008年下半年以来，由美国次贷危机引发的华尔街金融风暴，快速席卷整个国际金融市场，中央迅速出台了一系列扩大内需、保持经济增长的政策和措施。措施： a)次贷危机后救市政策

央行宣布“双率”齐降、五次降息；对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税；系列新政支持房地产；加强税收优惠政策；最低首付款比例调整为20%；促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。b)楼市过热抑制政策 非改善型二套房贷首付至少四成；土地有偿使用费的征收；廉租住房保障；首次下调商品房资本金比例；出台新规打击交易避税；严格执行二套房政策；保险资金投资房产不得开发地产和炒楼；严格执行“贷”政策；个人转租房屋征税；抑制部分行业产能过剩和重复建设；国务院发布“国四条”、国“十一条”。市场反应：销量和价格大幅上升，415新政后万马齐喑。

小结： Ø 中国房地产市场从属于整个宏观经济，并且在近几年更加明显，观察房地产市场更应关注整个宏观经济走势；

Ø 中国房地产市场显现出明显的政策市特点，国家对房地产全力的打压和托举均会改变房地产市场在短期内（1年左右）的走势； Ø 由于近期流动性过剩，中央和地方的事权和财政权分配不均衡、城市化进程远未结束、18亿亩红线限制、人口红利、土地制度性垄断等深层次、结构性、制度性因素的存在，一线城市的房价在中长期内仍然有很大的上涨压力。

二、09年初到415新政发布期间的房地产形势

(一)2009年~2010年初 关键词：热（相当于人体温度的39℃-40℃）从2009年全年看，1—11月成交量同比增长了50%以上，价格增幅则超过80%。在东部沿海的一些重点城市、一线城市，很多楼盘从年初到下半年价格已翻番。另一方面，从土地市场来看，2009年一季度土地市场低迷，但二季度之后市场扶摇直上，“地王”遍地开花，土地市场的变化可谓眼花缭乱。这些情况导致了潜在购房者在2009年三、四季度尤其是四季度产生了对房地产的明显恐慌心理。一是关于购房优惠政策是否会变的恐慌，二是对于房价是否仍会继续快速上涨的

恐慌，三是未来经济会否出现通胀的恐慌。三个恐慌因素促成了2009年下半年，特别是四季度的恐慌性购房。催生了市场过热的状态。(二)2010年初~2010年两会前 关键词：阶段性凉（相当于人体温度的36℃）进入2010年初，由于行业自身的内在要求，房地产行业进入一个休整的阶段，加上政策微调的因素，2010年初，市场出现成交量下滑、成交量萎缩、价格调整的阶段性变凉现象。(三)2010年两会后~4.15新政 关键词：酷热（相当于人体温度的42℃以上）

在地价、房价连创新高的同时，各地方拍卖土地的收入也不断刷新历史记录。由于外来购房者的迅速增多，北京房地产市场供求关系恶化速度之快，房价上涨的程度已经超过了人们的承受能力。通州房价，2009年10月尚未超过1万元，2010年3月，就飙升到2万元，4月上旬，甚至冲刺3万元。房地产市场进入畸形膨胀阶段。(四)4.15新政~现在 关键词：冰（0℃以下）新政频频重磅出击，交易量急剧萎缩，在5月1日黄金周甚至有许多新楼盘出现零成交量。房地产市场进入冰市。2009年 2010年

两会 2010年4月15日 2011年春节前 2010年

三、2010年6月到2011年春节前的房地产市场形势预测

到明年春节前，我们对房地产市场形势的判断可以概括为： “两头冰，中间凉”。(一)“两头冰”

1、从新政出台后的两三个月——市场陷入冰点。这个冰点主要指成交量的冰点，所谓的价格冰点是指在一线城市： 一手房来电来访量下跌50%以上，成交率接近为零。一手房的供需双方都选择了观望的态度，大部分开发商手中有大量现金可以“抗”，客户对后市预期不明，害怕还有政策出台而不敢出手；二手房市场呈现有价无市的局面。2、2010年底到2011年春节前后——同样是冰点。这个冰点主要指价格的冰点。接近年关，开发商总要在11年农历年底支付工程款，发放奖金，准备上市公司年报，到时会有很多开发商选择降价出货。我们分析08年底09年初的北京市场情况会发现，在此时开盘的项目价格往往是近几年来最低的价格，而在这个时候购房客户所享受的价格恐怕是三五年内的最低点。价格回落是这个时期的特征，而价格回落幅度最大的时候也就是在这个时候，在价格回落的同时也伴随着成交量上扬。(二)“中间凉”

在两个冰点之间的时间段（以金九银十为核心时段）——市场较凉，但是比冰点强！

这个阶段的特点是交易价格小幅下跌，刚需客户和抄底客户开始进场购买，整体呈现价跌量涨的局面。

这个阶段的开始：二手房的交易量首先出现放大，一些房主为了避免后市价格再跌而选择了低价出售房源，另外会出现有一部分项目一期入市的开发商为了避免开发风险，降低首期的利润预期而选择低价销售，而且价格足以打动刚性客户和投资抄底客户。到底是二手房的交易量先放大还是个别一手房率先降价达成热销要看市场的发展最终得到答案，但笔者判断是二手房先降价的可能性可能会大一些，就像09年初二手房的降价热销一样，由于二手房市场是一个“完全”的市场，而一手房由于开发商的资金充裕会坚持一段时间。但是一旦一手房出现真正意义上的降价，就像08年万科的降价，会成为市场公认的风向标，影响其他开发商的价格预期。

四、2011年春节前的房地产营销突围策略 房地产营销策略的核心为：价格策略、推盘策略、推广策略

（一）、价格策略——调价三原则 在当前市场使用价格策略的三原则： Ø 入市价格或者降价幅度要足够劲爆，能够打开市场解决销售问题； Ø 确保其他项目不能跟风； Ø 尽可能的减少对老客户的伤害。第一条原则是整个价格策略的起始点和终点。因为达成销售是降价或低价入市的目的，如果不能一次把价格调整到位将会得不偿失，结果是产品降价也降了，但是没有达成应有销售量，对项目的负面市场影响是很大的。第二条原则是对第一条原则的保证，应为如果周边竞争项目都降价，作为首先降的一方就不能达成快速消化房源了。第三条原则是整个价格策略能否坚持实施的关键，应为如果老业主气势汹汹来砸售楼处，后果可想而知。中广信案例：08年12月20日溪水雅地(论坛 新闻)入市 中广信案例：08年东方夏威夷(论坛 新闻 视频)多产品线营销策略

（二）、推盘策略——多产品线+预备部队

当一种产品在持续营销阶段碰到了市场调整，那么选择其他的产品切入市场就是非常重要的了，当联排产品卖不动而且因为忌惮老客户闹事而不能降价的时候可以推出叠拼产品，当住宅卖不动的时候可以推出商业。如果同一家公司有多个项目，就可以很轻松的运用多产品策略，如金色漫香林(论坛 新闻)卖不动可以低价入市“金色漫香郡”。中广信案例：08年12月7日中体奥林匹克花园(论坛 新闻 视频)叠拼入市

（三）、推广策略——集中优势资金短时突击（时机很重要）

1、在当前形势下，推广时机选择不好会白白浪费广告费。比如某项目在新政后的市场冰冻期投入北青整版广告只有三个来电，浪费了大量广告费，所以在当前市场，推广的时机很重要。所以说在“冰市”推广是白费力气，资金浪费，一定要选择在冰市向凉市（也许转瞬即逝）转换的时候再投放，而冰市和凉市的界点要看区域内二手房成交量有没有发生趋势明显的增长。

2、有限推广费用的集中使用非常关键。当前的市场犹如一潭死水，要抱起一块大石头扔下去才能砸出水花，而不是投下好几块小石子。集中优势资金，进行投放很重要。

3、运用媒体组合加大目标客群的接受信息次数。

第五篇：淡市下房地产销售应对说辞

淡市下房地产销售应对说辞

1、关于楼市降价

确实降价的地域；

在楼市下行期，有一个规律，郊区先跌价，普通住宅先促销。价格下降的一般出现在一、二线城市的外环、郊区等地，如北京的通州、上海嘉定等地。一、二线城市中心城区； 一、二线城市中心城区由于土地资源及房源供给有限，资源的日趋稀缺，在本轮楼市降价风潮中并未受到多大影响，并未降价，比如北京的1、2、3环，因为本来房源就很好了，价格始终没有受到政策影响而下降。

对于吕梁来说，吕梁公馆作为吕梁市中心，最好的区域、因其不可复制地理位置优势及后期的城市规划变得更加稀缺，吕梁公馆周边目前已基本没有土地供应，而作为在建的吕梁公馆，户型合理、周边配套齐全、无论是舒适居家、大幅升值、都具备可能性。

大型开发商优惠促销

全国知名开发商在近几个月发布优惠打折信息，对项目进行大幅度促销：包括万科、金地等知名房企都在行动，实际上，这些公司促销的项目应该都是一下之前定价过高，利润空间本身就大的项目，为了完成年终的冲刺任务，做一些促销也属于正常手段。相比吕梁公馆，以目前市场拍卖的地块来说，光地块就要3000没平米，价格本身定位一般，不是特别高。

吕梁目前实际房价

目前吕梁市场还没有任何一个项目出现实质性的价格松动，从历史看，2008年曾经受到全球金融风暴及国内经济市场影响，出现过短期内房源滞销情况，但2009年来，房地产市场开始回暖，并出现房价上调，从2008年10月的3000元/平米直接到了5000元/平米。并且房地产市场就像热的一壶水，当水沸腾时，政府再给加点水让其停止沸腾，毋庸质疑的是政府永远不会把火给关了。所以房地产只会想一样健康发展。

2、何时合适购买

购房者心理

买涨不买跌，房价越涨越买，最终导致交易量大幅上涨，投资需求大量释放，追涨心理凸显，实际上，在这一轮的心理博弈导致的市场供需两旺，形成大量的购买，实际急需住房的购买者如婚房、改善性住房在这其中是最大的受害者，他们因为市场的涨价付出了更加沉重的代价，掏出了更多的钱购买一套住房。

房价出现平稳、下跌趋势，销售稳步或直线下降的时候，购房者持币观望的心态必然加重，盼望着房价下跌，越等越渴望，永远判断不了房价何时会到最低，对价格的纠结心理越来越严重，从而推迟购房时间。

房价上涨因素

最近几年物价不断上涨，生活资源品类尤其突出：日常用品类的油类、菜类等都在上涨，生活成本的大幅上涨，使得钱不值钱，同样100元的购买力大幅下降，其实是钱在不断贬值。房产因为土地成本、建安成本、银行融资成本的上升，必然带动了房价的上涨。

购买时机

而这一阶段，如果您是自住客户，不妨在开发商推出一定或较大优惠的时候果断下手，则肯定能把握时机，实际也证明，如吕梁2008年10月购房的客户，在转眼一年不到的时间就少付出了相当于一套120平米房价的装修款，大约10万元上下。

处于房地产销售的低潮期，购买一套自住房源应该是下手的最好时机。

3、未来走势

未来一二线中高端房价难上涨 三四线城市将持续上涨

不久前，有朋友问：“怎样看房地产？”我答：“美国不会涨，香港不会跌，中国有涨有跌。”“何谓有涨有跌？”“一线、二线房价跌，三线、四线房价涨。”朋友不以为然：“政府从2005年开始调控房地产，何曾成功过？各地方政府不会坐视地价下跌的，加上地产商的操纵„„”

是的，地方政府不希望房价下跌。中国这一轮房地产牛市，大约始于2002年到2003年。难道此前的地方政府就不希望房价上涨？就无法将地价抬高？我的解释是，此轮房地产牛市的根本原因，是有效

需求的扩大。

在上世纪90年代后期，大江南北无论大中小城市，大学毕业与非大学毕业的收入差距并不大，均不过月入500元-1000元左右。但是，自90年代末始，那些集中着较多金融、IT以及其他高附加值企业的一线、二线城市，大学毕业的劳动力工资开始快速上升，十年间，这些中高端劳动力的收入已经增长了20倍-30倍，且群体不断扩大，形成了中国的第一批中产阶级。他们的购房需求与不断增加的对高房价的承受力，推动了房地产快速上升。越是高收入劳动力集中的城市，房价就涨得越快。在此期间，地方政府与房产商推波助澜，加剧了房价的增幅。

在这些房价高涨的城市，无论是北京还是上海，真正能承担高房价的仍是少数人，何以房价会全面上涨，把众多中低收入阶层排斥在外？我认为，这是因为，房产作为一种资产，在趋势性上涨阶段，价格总是向高看齐。换言之，一个住宅区尽管有上千套房，但只要有少数的购房者，比如20％，愿意付出更高的价格，就会把整个小区的房价抬高。这就是资产的特性。

在这个过程中，用房价与收入之比作为标准，并与国外成熟市场相比较，来判断房价过高、认为房价将下降，结论总是与现实不符。其道理就像不能因为股票的市盈率（P/E）高，就认为该股票估值过高了一样，关键要看企业盈利的增长性。

同样，只要这一群体规模继续快速扩大、收入仍然快速增长，政府的行政干预也许会减少房价上涨的幅度，却不会改变房价快速上涨 的趋势，更何况一些干预的手段及方向并不正确。就像美国的房地产，只要下降的动力未耗尽，无论美联储推出第几轮量化宽松，无论利率降到多低，都改变不了下降的趋势。

但是，我认为在未来一段时间，这一群体收入将不能快速增长，规模也不会再快速扩张。这主要是由于经济形态的演变存在周期性的变化，反映在不同劳动力群体的供需变化上。在十多年前，大学毕业生供不应求，特别是财务、金融、电子、计算机软硬件等正在迅速扩张的行业。90年代中期前的“搞导弹的不如卖茶叶蛋的”“拿手术刀的不如拿剃刀的”的现象，在90年代末已消失。

但这种供不应求的状况自去年开始出现了转折。1999年大学扩招47.4％，此后数年平均在20％以上，经过近十年的大学扩招，从去年开始，中高端劳动力开始出现了供大于求。这意味着，中高端劳动力的收入难以快速增长，中高端的房产价格也难以继续上涨。与此同时，中高端劳动力的生活费用支出从去年开始快速增加。中高端劳动力的收入扣除生活费用后，可用于房产相关的支出正在下降，再加上资金成本提高，这样，一线、二线房价虽然会有所滞后，但出现拐点的时间应该不远了。就像那些市盈率高达百倍的中小股或创业板股，如果未来的利润不能连续三年每年增长100％，股价就是高估的。

另一方面，去年以来中低端劳动力出现了供不应求，收入也将快速增长，因此，三线、四线房产价格有条件持续上涨。

吕梁作为3—4线间的一个城市，随着外出打工人数的增加及收

入待遇的提高，购房人数在不断地增加，叶落归根，在吕梁安个家的心态决定了这一群体不断增加。

房价是否见底，信号一：楼市冰世纪,多数房企“水深火热”；信号二：政府扛救市大旗，发布利好楼市新政；信号三：成交量上涨，市场在观望中回暖。

以上也只是他们个人的一些判断，其实真实的市场走势不是谁能轻易把握的。房价垂直性的坠落，让不少地方政府担忧与恐慌，南京出台增加公积金按揭贷款额度、杭州出台新开发区购房补贴、北京重定普通商品房标准价„„貌似各地都在出“救市”的招数。房价的底在何处，谁也无从回答，作为购房者别听太多，多看、多比、多问，你认为最好的就果断出手，因为谁也不知道别人会否先出手。