第一篇：新准则新税法下房地产企业开办费的财税处理
新准则新税法下房地产企业开办费的财税处理
2008-07-15 00:00:00 来源:中国会计网
作者: 【大 中 小】
在我国关于开办费的会计与税务处理，一直不很规范、也不完善。开办费的定义至今没有权威解释，而筹建期间的说法更是五花八门。会计制度、会计准则对开办费的会计处理也仅仅停留在帐务处理层面；关于涉及开办费的筹建期间，国家税务总局也曾多次发文明确，但也是前后矛盾，让人无所适从。本文拟根据新会计准则体系、新所得税法及实施条例，结合房地产开发企业的实际情况，对开办费的会计核算与税务处理进行如下探讨。
一、开办费的定义与开支范围
（一）开办费的定义
开办费是指企业在筹建期间实际发生的费用，包括筹办人员的职工薪酬、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产价值的借款费用等。
至于什么是筹建期间，有以下两种不同的观点具有一定的代表性。
其一，筹建期间是指从企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业之日）的期间。依据是：《外商投资企业外国企业所得税法实施细则》第四十九条。
其二，筹建期间是指从企业被批准筹建之日起至开业之日，即企业取得营业执照上标明的设立日期。依据是：2003年11月18日国家税务总局《关于新办企业所得税优惠执行口径的批复》（“国税函[2003]1239号”）的相关规定。
笔者更加赞同关于“筹建期间”的第二种观点。这是由于：
（1）第一种观点，对于不同的行业、不同的企业均有不同的解释，很难有一个统一的标准，无法准确界定筹建期间，为正确进行财税处理设置了障碍。
（2）第二种观点，很清晰地界定了筹建期间，即从企业被批准筹建之日起至取得营业执照上标明的设立日期为止。适用于各类企业，同时也没有任何歧义。
（二）开办费的开支范围
根据相关规定，笔者将开办费的开支范围进行了归纳，一般说来分为允许计入开办费的支出和不能计入开办费的支出。
一）允许计入开办费的支出
1、筹建人员开支的费用
（1）筹建人员的职工薪酬：具体包括筹办人员的工资薪金、福利费、以及应交纳的各种社会保险、住房公积金等。
（2）差旅费：包括市内交通费和外埠差旅费。
（3）董事会费和联合委员会费。
2、企业登记、公证的费用：主要包括企业的工商登记费、验资费、评估费、税务登记费、公证费等。
3、筹措资本的费用：主要是指筹资支付的手续费以及不计入固定资产和无形资产的汇兑损益和利息等。
4、人员培训费：主要有以下二种情况
（1）引进设备和技术需要消化吸收，选派一些职工在筹建期间外出进修学习的费用。（2）聘请专家进行技术指导和培训的劳务费及相关费用。
5、企业资产的摊销、报废和毁损。
6、其他费用
（1）筹建期间发生的办公费、广告费、业务招待费等。（2）印花税、车船税等。
（3）经投资人确认由企业负担的进行可行性研究所发生的费用。
（4）其他与筹建有关的费用，例如资讯调查费、诉讼费、文件印刷费、通讯费以及庆典礼品费等支出。
（二）不能计入开办费的支出
1、取得各项资产所发生的费用。包括购建固定资产和无形资产所支付的运输费、安装费、保险费和购建时发生的职工薪酬。
2、规定应由投资各方负担的费用。如投资各方为筹建企业进行了调查、洽谈发生的差旅费、咨询费、招待费等支出。
3、为培训职工而购建的固定资产、无形资产等支出。
4、投资方因投入资本自行筹措款项所支付的利息，不计入开办费，应由出资方自行负担。
5、以外币现金存入银行而支付的手续费，该费用应由投资者负担。
二、房地产开发企业开办费的财税处理现状
筹建房地产开发企业期间所发生的各项费用应该是开办费。如何界定房地产企业的筹建期间，正确核算其开办费，对于房地产开发企业开办费的税务处理显得至关重要。
在实际工作中，对新设立房地产开发企业开办费的会计与税务处理的目前存在两种不同的处理方式：
1、将房地产开发企业在筹建过程中（筹建期间指批准筹建之日起至企业取得营业执照上标明的设立日期为止）所发生的费用，一方面按照《企业会计制度》规定计入“长期待摊费用――开办费”核算，并在公司筹建期结束后将筹建期间的开办费全额直接转入当前损益。另一方面根据《企业所得税暂行条例实施细则》规定，开办费不得直接在税前扣除，而是在不少于5年的期限内摊销。
2、将房地产开发企业从筹建开始至取得第一笔商品房销售收入为止的相关费用（含管理费用、财务费用、销售费用），在会计核算上全部计入“长期待摊费用――开办费”科目核算，而税务处理则是从取得商品房销售收入后在不少于5年的期限内摊销其开办费。笔者认为，第一种处理方式不仅符合《企业会计制度》规定，而且与当时税收规定（《企业所得税暂行条例实施细则》）一致。而第二种处理方式则存在以下弊端：
（1）对开办费的会计处理既不符合行业会计制度的规定，也与《企业会计制度》相悖。把开办费与期间费用的会计处理混为一谈，影响了会计信息披露的准确性。
（2）对开办费的税务处理与《企业所得税暂行条例实施细则》的规定并不一致，扩大了开办费的摊销额。
（3）影响了房地产开发企业的税收利益。在开发过程中未取得商品房销售收入以前，把本应该计入当期损益的期间费用计入了“长期待摊费用”，减少了企业的亏损金额，进而形成房地产企业预先多交了部分企业所得税，加剧了房地产企业的资金紧张，增加了利息负担，严重影响了房地产开发企业的税收利益。
三、新准则下开办费的会计处理 从2007年1月1日开始，新会计准则体系（以下简称新准则）在我国的上市公司执行，许多企业（证券公司、保险公司、中央国营企业、深圳市的企业等）也执行了新准则。新准则对开办费的会计处理相对于行业会计制度、企业会计制度而言，发生了一定的变化。
从《企业会计准则――应用指南》附录――“会计科目与主要帐务处理”（“财会[2006]18号”）中关于“管理费用”会计科目的核算内容与主要帐务处理可以看出，开办费的会计处理有以下特点：
新准则新税法下房地产企业开办费的财税处理(2)2008-07-15 00:00:00 来源:中国会计网
作者: 【大 中 小】
1、改变了过去将开办费作为资产处理的作法。开办费不再是“长期待摊费用”或“递延资产”，而是直接将费用化。
2、新的资产负债表没有反映“开办费”的项目，也就是说不再披露开办费信息。
3、明确规定，开办费在“管理费用”会计科目核算。
4、统一了开办费的核算范围，即开办费包括筹办人员职工薪酬、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等。
5、规范了开办费的帐务处理程序，即开办费首先在“管理费用”科目核算，然后计入当期损益，不再按照摊销处理。
实施新准则后，新设立的房地产开发企业应该严格按照新准则的规定进行开办费的帐务处理。这样不仅简化了会计核算，更准确反映了会计信息。对筹建期间的界定，房地产企业应该以从被批准筹建之日起至取得营业执照上标明的设立日期为止较为妥当。
四、新税法下开办费的税务处理
《中华人民共和国企业所得税法》及其《实施条例》（以下简称新税法）从2008年1月1日开始在我国实施。新税法不仅统一了内外资均适用的所得税法、降低了所得税税率，而且在资产处理、税前扣除等与会计核算密切相关的诸多方面有了重大变化与突破。
原《企业所得税暂行条例实施细则》第三十四条规定，企业在筹建期发生的开办费，应当从开始生产、经营月份的次月起，在不短于5年的期限内分期扣除。
而新税法完全没有关于开办费税前扣除的表述，是否表明对开办费没有税前扣除限制？ 《企业所得税法》第十三条规定：在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的（《企业所得税法实施条例》第七十条明确规定，摊销期限不少于三年），准予扣除：
（一）已足额提取折旧的固定资产的改建支出；
（二）租入固定资产的改建支出；
（三）固定资产的大修理支出；
（四）其他应当作为长期待摊费用的支出。
从上述可以看出，在“长期待摊费用”中并没有包括开办费。
而《企业所得税法实施条例》第六十八条是对《企业所得税法》第十三条的解释与说明的，从中也没有看出关于开办费税前扣除的任何表述。由此可见，新税法对开办费的税前扣除没有限制了。
2008年4月25日国家税务总局在其网站上，权威解答了网友提出的新所得税法实施过程中的相关问题。所得税司副司长缪慧频在回答网友关于“开办费税前扣除”问题时，这样答复：“新税法不再将开办费列举为长期摊费用，与会计准则及会计制度的处理一致，即企业可以从生产经营当期一次性扣除。”
新设立的房地产开发企业，对于开办费的税务处理应该按照新税法精神，即计入当期损益，并不再作纳税调整。至于将未取得商品房销售收入以前发生的费用（管理费用、销售费用、财务费用），计入“长期待摊费用”分五年税前扣除的作法，从2008年1月1日开始必须摒弃，以保障房地产企业的正当权益。
综上所述，新准则下开办费是在“管理费用”科目核算，且直接计入当期损益的；而新税法下对于开办费的税务处理与新会计准则一致，即企业当期一次性税前扣除开办费。因此，在“开办费”的会计处理与税务处理不再分离，二者协调一致了。以后在开办费方面不存在会计与税务的差异，当然更不存在纳税调整了。段光勋
第二篇：新税法下房地产企业开办费的财税处理
新税法下房地产企业开办费的财税处理
最新财税解析
加入时间：2008-10-21 10:53:09 admin 点击：
在我国关于开办费的会计与税务处理，一直不很规范、也不完善。开办费的定义至今没有权威解释，而筹建期间的说法更是五花八门。会计制度、会计准则对开办费的会计处理也仅仅停留在帐务处理层面；关于涉及开办费的筹建期间，国家税务总局也曾多次发文明确，但也是前后矛盾，让人无所适从。本文拟根据新会计准则体系、新所得税法及实施条例，结合房地产开发企业的实际情况，对开办费的会计核算与税务处理进行如下探讨。
一、开办费的定义与开支范围
（一）开办费的定义
开办费是指企业在筹建期间实际发生的费用，包括筹办人员的职工薪酬、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产价值的借款费用等。
至于什么是筹建期间，有以下两种不同的观点具有一定的代表性。
其一，筹建期间是指从企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业之日）的期间。依据是：《外商投资企业外国企业所得税法实施细则》第四十九条。
其二，筹建期间是指从企业被批准筹建之日起至开业之日，即企业取得营业执照上标明的设立日期。依据是： 2003年11月18日国家税务总局《关于新办企业所得税优惠执行口径的批复》（“国税函[2003]1239号”）的相关规定。
笔者更加赞同关于“筹建期间”的第二种观点。这是由于：
（1）第一种观点，对于不同的行业、不同的企业均有不同的解释，很难有一个统一的标准，无法准确界定筹建期间，为正确进行财税处理设置了障碍。
（2）第二种观点，很清晰地界定了筹建期间，即从企业被批准筹建之日起至取得营业执照上标明的设立日期为止。适用于各类企业，同时也没有任何歧义。
（二）开办费的开支范围
根据相关规定，笔者将开办费的开支范围进行了归纳，一般说来分为允许计入开办费的支出和不能计入开办费的支出。
一）允许计入开办费的支出
1、筹建人员开支的费用
（1）筹建人员的职工薪酬：具体包括筹办人员的工资薪金、福利费、以及应交纳的各种社会保险、住房公积金等。
（2）差旅费：包括市内交通费和外埠差旅费。
（3）董事会费和联合委员会费.2、企业登记、公证的费用：主要包括企业的工商登记费、验资费、评估费、税务登记费、公证费等。
3、筹措资本的费用：主要是指筹资支付的手续费以及不计入固定资产和无形资产的汇兑损益和利息等。
4、人员培训费：主要有以下二种情况
（1）引进设备和技术需要消化吸收，选派一些职工在筹建期间外出进修学习的费用。
（2）聘请专家进行技术指导和培训的劳务费及相关费用。
5、企业资产的摊销、报废和毁损。
6、其他费用
（1）筹建期间发生的办公费、广告费、业务招待费等。
（2）印花税、车船税等。
（3）经投资人确认由企业负担的进行可行性研究所发生的费用.（4）其他与筹建有关的费用，例如资讯调查费、诉讼费、文件印刷费、通讯费以及庆典礼品费等支出。
二）不能计入开办费的支出
1、取得各项资产所发生的费用。包括购建固定资产和无形资产所支付的运输费、安装费、保险费和购建时发生的职工薪酬。
2、规定应由投资各方负担的费用。如投资各方为筹建企业进行了调查、洽谈发生的差旅费、咨询费、招待费等支出。
3、为培训职工而购建的固定资产、无形资产等支出。
4、投资方因投入资本自行筹措款项所支付的利息，不计入开办费，应由出资方自行负担。
5、以外币现金存入银行而支付的手续费，该费用应由投资者负担。
二、房地产开发企业开办费的财税处理现状
筹建房地产开发企业期间所发生的各项费用应该是开办费。如何界定房地产企业的筹建期间，正确核算其开办费，对于房地产开发企业开办费的税务处理显得至关重要。
在实际工作中，对新设立房地产开发企业开办费的会计与税务处理的目前存在两种不同的处理方式：
1、将房地产开发企业在筹建过程中（筹建期间指批准筹建之日起至企业取得营业执照上标明的设立日期为止）所发生的费用，一方面按照《企业会计制度》规定计入“长期待摊费用――开办费”核算，并在公司筹建期结束后将筹建期间的开办费全额直接转入当前损益。另一方面根据《企业所得税暂行条例实施细则》规定，开办费不得直接在税前扣除，而是在不少于5年的期限内摊销。
2、将房地产开发企业从筹建开始至取得第一笔商品房销售收入为止的相关费用（含管理费用、财务费用、销售费用），在会计核算上全部计入“长期待摊费用――开办费”科目核算，而税务处理则是从取得商品房销售收入后在不少于5年的期限内摊销其开办费。
笔者认为，第一种处理方式不仅符合《企业会计制度》规定，而且与当时税收规定（《企业所得税暂行条例实施细则》）一致。而第二种处理方式则存在以下弊端：
（1）对开办费的会计处理既不符合行业会计制度的规定，也与《企业会计制度》相悖。把开办费与期间费用的会计处理混为一谈，影响了会计信息披露的准确性。
（2）对开办费的税务处理与《企业所得税暂行条例实施细则》的规定并不一致，扩大了开办费的摊销额。
（3）影响了房地产开发企业的税收利益。在开发过程中未取得商品房销售收入以前，把本应该计入当期损益的期间费用计入了“长期待摊费用”，减少了企业的亏损金额，进而形成房地产企业预先多交了部分企业所得税，加剧了房地产企业的资金紧张，增加了利息负担，严重影响了房地产开发企业的税收利益。
三、新准则下开办费的会计处理
从2007年1月1日开始，新会计准则体系（以下简称新准则）在我国的上市公司执行，许多企业（证券公司、保险公司、中央国营企业、深圳市的企业等）也执行了新准则。新准则对开办费的会计处理相对于行业会计制度、企业会计制度而言，发生了一定的变化。
从《企业会计准则――应用指南》附录――“会计科目与主要帐务处理”（“财会〔2006〕18号”）中关于“管理费用”会计科目的核算内容与主要帐务处理可以看出，开办费的会计处理有以下特点：
1、改变了过去将开办费作为资产处理的作法。开办费不再是“长期待摊费用”或“递延资产”，而是直接将费用化。
2、新的资产负债表没有反映“开办费”的项目，也就是说不再披露开办费信息。
3、明确规定，开办费在“管理费用”会计科目核算。
4、统一了开办费的核算范围，即开办费包括筹办人员职工薪酬、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等。
5、规范了开办费的帐务处理程序，即开办费首先在“管理费用”科目核算，然后计入当期损益，不再按照摊销处理。
实施新准则后，新设立的房地产开发企业应该严格按照新准则的规定进行开办费的帐务处理。这样不仅简化了会计核算，更准确反映了会计信息。对筹建期间的界定，房地产企业应该以从被批准筹建之日起至取得营业执照上标明的设立日期为止较为妥当。
四、新税法下开办费的税务处理
《中华人民共和国企业所得税法》及其《实施条例》（以下简称新税法）从2008年1月1日开始在我国实施。新税法不仅统一了内外资均适用的所得税法、降低了所得税税率，而且在资产处理、税前扣除等与会计核算密切相关的诸多方面有了重大变化与突破。
原《企业所得税暂行条例实施细则》第三十四条规定，企业在筹建期发生的开办费，应当从开始生产、经营月份的次月起，在不短于5年的期限内分期扣除。
而新税法完全没有关于开办费税前扣除的表述，是否表明对开办费没有税前扣除限制？
《企业所得税法》第十三条规定： 在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的（《企业所得税法实施条例》第七十条明确规定，摊销期限不少于三年），准予扣除：
（一）已足额提取折旧的固定资产的改建支出；
（二）租入固定资产的改建支出；
（三）固定资产的大修理支出；
（四）其他应当作为长期待摊费用的支出。
从上述可以看出，在“长期待摊费用”中并没有包括开办费。
而《企业所得税法实施条例》第六十八条是对《企业所得税法》第十三条的解释与说明的，从中也没有看出关于开办费税前扣除的任何表述。由此可见，新税法对开办费的税前扣除没有限制了。
2008年4月25日国家税务总局在其网站上，权威解答了网友提出的新所得税法实施过程中的相关问题。所得税司副司长缪慧频在回答网友关于“开办费税前扣除”问题时，这样答复：“新税法不再将开办费列举为长期摊费用，与会计准则及会计制度的处理一致，即企业可以从生产经营当期一次性扣除。”
新设立的房地产开发企业，对于开办费的税务处理应该按照新税法精神，即计入当期损益，并不再作纳税调整。至于将未取得商品房销售收入以前发生的费用（管理费用、销售费用、财务费用），计入“长期待摊费用”分五年税前扣除的作法，从2008年1月1日开始必须摒弃，以保障房地产企业的正当权益。
综上所述，新准则下开办费是在“管理费用”科目核算，且直接计入当期损益的；而新税法下对于开办费的税务处理与新会计准则一致，即企业当期一次性税前扣除开办费。因此，在“开办费”的会计处理与税务处理不再分离，二者协调一致了。以后在开办费方面不存在会计与税务的差异，当然更不存在纳税调整了。
以不动产投资入股转让时是否征收营业税
最新财税解析
加入时间：2008-10-21 10:47:02 admin 点击：
问题：我在2000年时向企业投资一不动产入股，在2006年对该股权进行转让是否征收营业税？
答：财税[2002]191号文件规定：“自2003年1月1日起以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。”
提示：此政策是2003年1月1日起执行，是指在2003年以后转让股权的行为不征收营业税，2000年投资时并不是转让行为，未发生纳税义务。
外资房地产企业可核定征收企业所得税吗
最新财税解析
加入时间：2008-11-18 15:46:15 admin 点击： 咨询描述：外商投资房地产企业是否可以核定征收企业所得税！谢谢！！！
解答内容：根据国税发[2006]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》
九、关于征收管理问题
（二）开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。1.依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的；2.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；
3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；4.虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；
5.发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
第三篇：开办费财税处理及纳税申报
企业筹建期间的开办费会计处理有3种准则（制度）选择，税前扣除有2项选择，筹建期间跨度有3种可能，有点复杂！不过，所有问题，看这篇文章就够了！
企业筹建期间，由于企业尚未进入正常的生产经营阶段，筹建期间开办费用（以下简称：开办费）与正常生产经营期间的税务与会计处理有所不同。
一、开办费的会计处理
根据企业实际情况，企业可能适用的会计准则或制度不同，处理方式如：表-1
从上述三个制度（准则）的会计处理规定可以看出，新会计准则与小企业会计准则的处理基本一致，均是在费用发生时计入“管理费用”；而企业会计制度的会计处理是要先计入“长期待摊费用”，然后在在开始生产经营的当月起一次计入开始生产经营当月的损益，借记“管理费用”科目。另外，计入“长期待摊费用”范围比企业会计准则和小企业会计准则要宽一些，包含了汇兑损益、固定资产清理损失。
二、开办费的税务规定
对于开办费的税务规定，是分散在几个不同法规中的。整理如下表：表-2 三、三种不同情况下的开办费的所得税申报实务处理
（一）企业尚处于单纯的筹建期间
根据国税函（2009）79号文，企业在筹建期间发生的筹办费用支出，仅仅是可以不计算为当期亏损而已，可以有人误解为如果企业尚处于筹建期间就可以不做所得税汇算。因此，企业如果尚处于单纯的筹建期间，企业所得税汇算仍然需要按时做的，只是在填报报表时进行纳税调整。
【案例1】怀文公司成立于2014年7月1日，成立后就进入了筹办，到2014年12月31日尚未筹建结束，无任何收入。2014共发生筹建费用500万元，其中业务招待费10万元。不考虑增值税等其他税费。
问题：怀文公司2014的会计处理及所得税申报
1、如果企业适用企业会计准则或小企业会计准则（1）会计处理
借：管理费用——开办费 500万元 贷：银行存款 500万元
【备注】此处可能有人有不同意见，认为应该把业务招待费单独出来，但是我认为筹建期间发生的还是计入开办费比较好。
（2）所得税申报表的填报
第一步：填报《A104000期间费用明细表》（见表-3）
由于《A104000期间费用明细表》没有专门的“开办费”栏目，故填在“其他”。
第二步：填报《A105000纳税调整项目明细表》（见表-4）
第三步：自动生成主表相关栏目数据。
2、企业如果适用的是企业会计制度（1）会计处理
借：长期待摊费用 500万元 贷：银行存款 500万元（2）所得税申报表的填报 填报《A105080资产折旧、摊销情况及纳税调整明细表》（见表-5）
【说明】长期待摊费用计税基础的计算，根据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）规定，企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，因此怀文公司发生的10万元业务招待费有4万元不能作为长期待摊费用的计税基础。
（二）企业当年既有筹建期，又有经营期的情况
如果出现这种情况，根据国税函[2010]79号的规定，当年是要计算为税务上的损益的，但是可以划分为筹建和经营的两个时间段，然后按照国税函[2009]98号第九条规定执行，也就是说企业还是存在选择的问题，要么一次性，要么按照不低于3年进行摊销。当然，此时只要前述的1和2的情况处理即可，只是如果存在摊销只是计算的时间按经营期间的时间计算而已，然后进行调整。
【案例2】怀文公司成立于2014年7月1日，成立后就进入了筹办，到2014年12月31日尚未筹建结束，无任何收入。2014共发生筹建费用500万元，其中业务招待费10万元。2015年1-6月仍然在筹建期，发生筹建费用500万元，其中业务招待费10万元、业务宣传费90万元。怀文公司2015年7月1日进入试生产，2015取得销售收入1000万元，发生业务招待费20万元、业务宣传费180万元。不考虑增值税等其他税费。问题：怀文公司2015的会计处理及所得税申报
1、如果企业适用企业会计准则或小企业会计准则（1）会计处理
发生开办费的会计分录：
借：管理费用——开办费 500万元 贷：银行存款 500万元
发生销售收入的会计分录（汇总）： 借：银行存款 1000万元 贷：主营业务收入 1000万元
发生业务招待费、业务宣传费的会计分录： 借：管理费用-业务招待费 20万元
销售费用-业务宣传费 180万元 贷：银行存款 200万元（2）税务处理
由于从筹建期转入生产经营期，根据国税函[2009]98号和国税函[2010]79号的规定，企业此时必须做出选择，可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照企业所得税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。
企业选择的原则是：如果企业在比较短的时间内（5年内）实现盈利，建议选择一次性扣除；如果企业在5年内不能实现盈利（累计），为了避免亏损不能在税前弥补，建议选择按照长期待摊费用进行分期摊销，且摊销期限不低于3年。选择按照长期待摊费用进行分期摊销与会计账务处理是否计入“长期待摊费用”无关。2015年筹建期间业务招待费可税前扣除额=10*60%=6万元（与当年收入无关）
2015年筹建期间业务宣传费税前扣除限额=90万元（与当年收入无关）2015年经营期业务招待费税前扣除额=5万元
2015年经营期业务宣传费税前扣除限额=150万元（假定扣除比例15%）A、怀文公司选择一次性扣除的所得税申报表填报（2015年）第一步：填写《A101010一般企业收入明细表》（见表-6）
第二步：填写《A104000期间费用明细表》（见表-7）
第三步：填写《A105060广告费和业务宣传费跨纳税调整明细表》（见表-8）
第四步：填写《A105000纳税调整项目明细表》（见表-9）
【说明】“（十六）其他”填写的是开办费，张载金额500万元是2015发生的开办费，税收金额492万元是2014开办费496万元+2015开办费496万元。
第五步：自动生成主表相关栏目数据。
B、怀文公司选择分期扣除的所得税申报表填报（2015年）（假设分4年扣除）
前三步填写《A101010一般企业收入明细表》（见表-6）、《A104000期间费用明细表》（见表-7）、《A105060广告费和业务宣传费跨纳税调整明细表》（见表-8）与一次性扣除完全一致，此处不再赘述。
第四步：填写《A105000纳税调整项目明细表》（见表-10）
【说明】
1、“（十六）其他”税收金额：2014开办费税前可扣除金额为496万元，2015开办费可税前扣除金额496万元，合计可税前扣除金额992万元，按照4年摊销2015年半年应摊销扣除124万元（992/4/2）；
2、调增金额：账载金额500万元-税收金额124万元。
第五步：填写《A105080资产折旧、摊销情况及纳税调整明细表》（见表-11）
第六步：自动生成主表相关栏目数据。
2、企业如果适用的是企业会计制度（1）会计处理 发生开办费时：
借：长期待摊费用-开办费 500万元 贷：银行存款 500万元 结束筹建期时： 借：管理费用-开办费 1000.00万元 贷：长期待摊费用 1000.00万元（2）税务处理
与前述适用企业会计准则或小企业会计准则一样，税务处理上是一致的，与适用什么制度或准则无关，业务招待费和业务宣传费扣除调整也是一致，此时不再赘述。下面只是说说所得税申报表的填报的差异之处。
C、怀文公司选择一次性扣除时的填报（2015年）
前三步与“A、怀文公司选择一次性扣除的所得税申报表填报（2015年）”完全一致，请看前文及表格。
第四步：填写《A105080资产折旧、摊销情况及纳税调整明细表》（见表-12）
第五步：填写《A105000纳税调整项目明细表》（见表-13）
第六步：自动生成主表相关栏目数据。
D、怀文公司选择分次性扣除时的填报（2015年）（假设分4年）前三步填写《A101010一般企业收入明细表》（见表-6）、《A104000期间费用明细表》（见表-7）、《A105060广告费和业务宣传费跨纳税调整明细表》（见表-8）与一次性扣除完全一致，此处不再赘述。
第四步：填写《A105000纳税调整项目明细表》（见表-14）
第五步：填写《A105080资产折旧、摊销情况及纳税调整明细表》（见表-15）
第六步：自动生成主表相关栏目数据。
（三）企业已经进入单纯经营了，但又涉及前期的开办费的情况 企业在以前已经进入了经营了，但是基于各种考虑企业可能选择了分期摊销的税务处理办法（比如担心前期有较大亏损在5年内不能有效弥补）。企业会计制度的会计处理办法要求在企业投入生产经营当月一次性将开办费的“长期待摊费用”转入“管理费用”，而其他2个会计准则均要求在发生时就计入损益。因此，无论选择什么会计处理办法，此时都会涉及纳税调整，而不会涉及“长期待摊费用”的摊销。由于会计上前期均进入了损益，因此此时税务上都应进行调增相关费用。金额按税法规定的不得低于3年计算得出。【案例3】继续案例2的问题，假设不考虑其他情况，在怀文公司选择分期（4年）扣除的情况下，2016年涉及到前期开办费的纳税调整。
主要涉及到《A105000纳税调整项目明细表》和《A105080资产折旧、摊销情况及纳税调整明细表》的填写
1、《A105000纳税调整项目明细表》的填写（见表-16）
无论企业适用的是企业会计准则还是小企业会计准则或者是企业会计制度，《A105000纳税调整项目明细表》（2016年）的填写都是一样的。
2、《A105080资产折旧、摊销情况及纳税调整明细表》的填写（1）适用企业会计制度的填写（见表-17）
（2）适用企业会计准则或小企业会计准则的填写（见表-18）
第四篇：新准则下房地产开发产品完工前后的处理
新准则下房地产开发产品完工前后的处理
通常情况下，房地产开发企业的销售行为在开发产品完工前即已开始，完工后还会继续下去，直至开发产品售出完毕。开发产品完工前不结转销售成本，完工后根据配比原则对应结转已售部分的开发成本。所以，房地产企业的损益表在项目完工前不能体现开发产品的经营成果。
在税务处理上，鉴于房地产行业的特殊性，国家税务总局下发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。这说明房地产企业所得税收入的确认并没有完工与否的条件，与会计核算相关规定截然不同。与之相对应，企业所得税计税成本的处理与会计核算成本也有本质的区别。本文试对开发产品完工前后成本的处理方式进行分析。
开发产品完工前成本的确认
开发产品完工前发生的成本费用通过“开发成本”科目反映，“开发成本”项目与国税发[2009]31号文件计税成本支出的内容相同，包括如下内容：
一、土地征用费及拆迁补偿费。
指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
二、前期工程费。
指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
三、建筑安装工程费。
指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
四、基础设施建设费。
指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
五、公共配套设施费。
指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
六、开发间接费。
指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
会计处理上，对于开发产品完工前的预售收入不进行损益结转，“开发成本”科目累计借方发生额或期末余额反映了开发产品项目成本费用的实际投入。
税务处理上，国税发[2009]31号文件第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。这说明税法上要确认未完工开发产品销售收入，但不直接计算对应的计税成本，而是间接地以计税毛利率来确定销售毛利额。
开发产品完工后成本的确认
开发产品完工后交付使用，会计上要确认收入，“开发成本”归集的成本费用相应按照已售建筑面积占可售建筑面积的比例结转销售成本。
会计处理上，无论资产负债表日还是财务报告报出日，成本项目反映的成本费用不一定能够全部取得结算发票，为了确保会计损益真实、准确，也包含了为准确核算单位建筑面积开发成本预提的成本费用。所以，开发产品完工后，按照已售建筑面积和单位成本结转的销售成本，从会计报表上能够反映开发项目的实际经营情况。
税务处理上，国税发[2009]31号文件第九条规定，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。
上述税法规定的内容可概括如下：
1.开发产品当完工必须结算计税成本。
2.根据结算的计税成本，对以前销售收入实际毛利额与预计毛利额差额调整计入当应纳税所得额。
3.计税成本核算终止日，即完工企业所得税汇算清缴前。
由此产生的会计成本与计税成本差异表现在：
1.会计成本与交付入住的建筑面积和确认的收入相配比，计税成本只考虑实际毛利额，不考虑实际结转成本。
2.会计成本年终结算止于资产负债表日，计税成本可以次年5月31日前任一时点为核算终止日。
3.会计成本对未入账的成本费用均可以预提；计税成本则规定，预提成本费用不超过国税发〔2009〕31号文件第三十二条规定的范围和标准。
4.12月31日～5月31日之间取得合法凭据，会计作为次发生的成本费用或冲减预提成本，税法则可以计入当计税成本。
【例】A房地产开发企业开发的某楼盘已于2008年9月完工并全部交付入住，出包工程合同总金额为8000万元，2008年12月31日前已取得的发票金额为5000万元。2009年4月取得的发票金额为1000万元，A公司12月31日按照合同造价预提了3000万元。年终结转后开发成本无余额。
计税成本核算以2009年5月1日为终止日，企业的计税成本包括：
（1）.2008年12月31日前已取得的发票5000万元；
（2）.2009年4月取得的发票1000万元；
（3）.不超过合同总额10%的预提成本800万元；
企业的销售成本当为8000万元，企业的计税成本当为6800万元，差额为1200万元。
开发产品完工条件的确认
开发产品完工是结算计税成本的前提，国税发[2009]31号文件规定，除土地开发之外，开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；
2.开发产品已开始投入使用；
3.开发产品已取得了初始产权证明。
另外，国家税务总局《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342号）明确，房地产开发企业建造、开发的产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。开发产品如果没有竣工验收即提前办理入住手续，这种情况必须结算计税成本，如果计税成本资料不全、结算滞后，结算的当计税成本就会小于实际成本，从而对当企业所得税产生重大影响。
第五篇：新准则下企业的开办费的账务处理
新准则下企业的开办费的账务处理
企业会计准则应用指南——会计科目和主要账务处理中，管理费用的主要账务处理的第一条明确规定：企业在筹建期间内发生的开办费，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产价值的借款费用等，借记“管理费用”科目，贷记“银行存款”等科目。
而长期待摊费用的第一条规定“本科目核算企业已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在1 年以上的各项费用”，是资产类科目。
而开办费已经不符合新准则对资产的规定，所以准则的做法是：
借：管理费用
贷：库存现金
就是说一次性计入，不再进行摊销。
对于初次使用新准则的，根据《企业会计准则第38号—— 首次执行企业会计准则》应用指南规定：“首次执行日企业的开办费余额，应当在首次执行日后第一个会计期间内全部确认为管理费用。”
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