基于财务视角下房地产企业内控机制探析[本站推荐]

第一篇：基于财务视角下房地产企业内控机制探析[本站推荐]

基于财务视角下房地产企业内控机制探析

摘要：随着我国经济的发展和城市化进程的加快，房地产企业也在逐渐发展壮大，这就要求房地产企业具有管理与发展意识，从而实现内控机制的建立与完善。本文就将针对财务视角下的房地产企业内控机制进行相应的分析，希望能够为房地产企业管理发展与内部控制机制的完善提出可行的建议。

关键词：财务视角；企业内控机制；发展趋势

房地产企业想要加强行业间的基本竞争力，就需要通过加强内部控制来促进其管理行为的提升，以此降低生产成本，实现经济效益与社会效益的有机统一。但是目前房地产企业在进行内部控制的过程之中仍然存在着相当多的问题，使得目前的内控机制还不能够满足房地产企业的发展需求，下文将针对这些问题进行探讨，从而提出合理的改进建议。

一、房地产企业在内部控制的过程之中所存在的不足及发展现状

近几年来，房地产行业的发展总体仍然呈现着良好态势，即使相关的稳定房价等政策的出台对目前的房地产行业造成一定冲击，但是房地产企业能够通过加强内部控制，减轻市场形势以及市场竞争的压力，提升内部管理效率和运营能力的同时，降低成本。但是目前房地产企业在进行内部控制的过程之中也存在着一些问题，例如：企业管理者及相关人员缺乏对于房地产内部控制机制的认知与重视程度，会导致内控机制从建立之初到更新完善和后期执行中均无法获得良好效果，无法实现管理行为的综合性与稳定性。

此外，在实际的内部管理控制机制建设之中仍然存在着漏洞与不足，比如说企业的法人治理结构不完善，无法对内部权力进行有效监控等。制度是一切管理行为的重要保障[1]，缺乏制度体制会直接导致目前管理行为能力的下降，无法将会计管理工作以及房地产企业内部控制行为落实到位。

而在财务会计方面，房地产企业在进行内部控制的过程中，往往出现所上交的财务会计信息不准确、缺乏时效性等现象[2]，会计信息的失真直接导致企业资金流失问题严重，无法正确处理财务收支问题等。所以想要进一步提升房地产企业的内控机制管理行为，就需要从根本上将企业的财务管理制度落实到位，认识到房地产企业在内部控制过程中所存在的不足，并且针对问题进行相应的改进。

二、在财务视角下建立完善的房地产企业内部控制的基本内涵

在当前信息时代，信息化已成为企业管理发展的趋势，在企业建立电子信息化技术平台是我国企业的一种未来发展趋势。同时，原来的内部控制制度与措施已无法满足企业的这种发展需要。因此，进一步健全与创新内控机制是我国房地产企业实现未来发展的一种必然要求。

从财务会计角度上来看，建立完善的房地产企业内部控制机制能够最大程度上降低企业的运营成本，对于企业的不同业务活动和经济行为都能够进行资产与资金的有效控制[3]，保护资产的安全完整，进一步促进资金利用率的提高，明确发展目标与发展趋势，为接下来的房地产企业发展提供参考数据。

建立完善的房地产企业内部控制机制也有利于促进会计信息质量的提升，增强其可靠性，以此实现房地产企业财务管理内部的规范，促进其向系统化、科学化方向发展。所以房地产企业需要重视财务会计管理工作的提升与内部控制机制的有效建立，才能够促进企业的发展，提升企业的综合市场竞争力并且创造更多的经济效益。

三、加强房地产企业内部控制机制建立的具体措施

（一）完善内部控制环境

内部控制环境是内部控制的基础，它是内部控制实施的关键条件。因此，我国房地产企业想要建立完善的内部控制机制，首先就应当先建立良好的内部控制环境，改变影响内部控制机制的不利因素。内部控制环境主要内容包括：公司组织结构、人力资源政策、企业文化建设等。房地产企业要想建立完善的内部控制环境，可以从以下几点着手：

1.加强对企业的文化建设。良好的企业内部文化，是内控机制的建设土壤，只有肥沃的土壤才能长出壮硕的庄稼。因此，房地产企业应加强文化建设，并以此为途径，提高企业员工的素质，促进管理目标的实现。

2.健全企业法人治理结构。企业管理者不仅是法人治理结构的主体，它还是内部控制机制得以顺利执行的“保障者”。因此，房地产企业应积极发挥管理者的带头作用，带动全员开展内部控制建设。

3.提高管理者的个人能力与管理水平。企业与社会经济一样，都处于不断的发展壮大之中。在这其中，管理者应加强对宏观经济形势和相关政策的了解与认识，并加强对内控机制的重视程度。从而实现管理者通过自身强化对内控机制的执行力度。

（二）建立房地产企业内部财务监督管理机制

内部控制机制的完善离不开监督管理机制的建立，目前的监督管理机制之中，还缺乏对于企业整体认识。想要实现房地产企业内部财务监督管理制度的有效建立需要从三个方面出发进行：

1.企业要实现财务部门自我约束，自我监督的行为，细化财务管理结构与管理工作，将房地产企业的决策权、执行权与监督权进行有效的分割，实现不同职位、不同部门的工作范围的细化，落实责任制度，无论是董事会还是财务部门等，确保将工作以及责任内容落实到每一个人身上。

2.健全房地产企业的内部企业治理结构[4]，部门之间也要互相监督，一旦出现问题要及时上报，以此去不断完善房地产企业的内部控制体系。将内部管理结构进行层次性的细化，需要房地产企业在明确自身的发展要求的同时，明确业务流程。与此同时，内部监督若要获得良好的效果，各部门员工之间还需通力协作、加强沟通、密切配合。

3.就是第三方机构的监督。可以聘请专业的外部审计人员定时、定期对于目前的企业发展现状进行评价与审计，同时也可以建立内部审计部门，作为独立的监督机构，通过有效的监管保证房地产企业的经营与管理工作都能被有效控制与规划，各项财务工作都能合理、精确。

（三）实现财务信息的规范化

想要实现对于企业的内部控制，就需要财务会计信息作为基础，以企业经营信息为实际依据，对目前房地产企业经营现状进行调整，所以要建立完善的会计信息数据库，丰富会计信息的收集渠道，提升财务信息的真实性、规范性以及时效性，最大程度上为资金的合理利用提供可靠数据，准确并且真实反映使用途径与使用方式[5]，从而推动财务管理行为的发展与利润的进一步分配等。另外进行财务信息的规范化也有利于企业财务审计工作的进行，根据财务信息改进企业内的不足，对于一些财务风险、资金风险可以在分析理解的基础之上进行有效地规避。

（四）完善绩效管理制度

完善绩效管理制度其实也是在财务角度上注重企业内部中对员工的实际管理。所以想要完善房地产企业内部的绩效管理制度就需要明确绩效管理的评价指标，评价指标应该从发展价值与发展趋势上进行分析，实现定性与定量的有机结合发展提升企业员工的工作积极性，绩效管理制度不仅仅是有效的资源管理与调配手段，同时也是加强内部控制行为的重要方式。员工能够在房地产企业内部培训过程之中提升个人的综合素养，同时也能够进一步实现员工思想意识的进步。以此实现企业内部管理质量与管理水平的有效提升。

四、结语

目前我国的房地产企业想要冲破瓶颈，提升企业基本竞争力的重要途径之一就是内部控制机制的建立与完善，这不仅仅是开发规模扩大的实际需求，同时也是行业发展的必然选择，我??需要在明确其建立和完善内部控制机制重要意义的同时，针对目前房地产企业发展中所存在的问题进行相应的探究，通过完善内部控制环境和绩效管理制度，实现财务信息规范化以及建立相应的监督机制等，促进我国房地产企业内部控制机制的发展和完善。

参考文献：

[1]刘保国.财务视角下房地产企业内控机制探析[J].会计师，2014（22）：61-62.[2]汪清.内部控制信息披露对银行债务契约的影响[D].西南政法大学，2014.[3]姚欣.ERP管理系统在房地产企业内部控制中的应用研究[D].吉林大学，2015.[4]赵会达.房地产企业风险管理框架下的内部控制研究[D].河南工业大学，2016.[5]《财务通讯》（中旬）2015年第1～12期总目录[J].财会通讯，2015（35）：124-128.（作者单位：杭州欣盛房地产开发有限公司）

第二篇：新制度下房地产企业如何做好成本核算

新制度下房地产企业如何做好成本核算

财政部颁发了《企业产品成本核算制度（试行）》（下称“新制度”），并规定自2014年1月1日起，在除金融保险业以外的大中型企业范围内施行，鼓励其他企业执行。该制度对我国企业产品成本核算有关的“成本核算对象”、“成本核算项目和范围”、“成本归集、分配和结转”等内容，进行了系统的明确与规范。对所有企业建立健全产品成本核算制度，规范企业成本核算行为，保证企业产品成本信息真实、完整等具有重大意义。

新制度中关于房地产企业成本核算的内容与《施工、房地产开发企业财务制度》（下称“原制度”）中的相关规定相比，房地产企业“开发成本明细项目”的具体核算内容发生了4个方面的变化。

引入作业成本法

新制度的最大亮点是，引入了新的成本管理方法—— —“作业成本法”。体现在房地产企业开发成本核算来看，主要是将原制度在“期间费用”开支的部分费用计入了“开发成本”，使成本信息更加真实、完整。

主要项目有，将原制度在“管理费用”、“销售费用”开支的项目，计入了“开发成本—— —前期工程费”。比如安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、招投标管理费以及临时围墙、围栏、围板的设计、建造、装饰费用等。

将原制度规定在“管理费用”、“销售费用”开支的项目，计入了“开发成本—— —开发间接费”。比如：预结算编制与审核费、质监费、安全监督费、工程保险费、广告设施及发布费、销售环境改造费、临时销售通道工程费、售楼处装饰装修费、样板间费用、前期物业管理费等。

将原制度规定在“销售费用”开支的项目，计入了“开发成本—— —基础设施建设费”。比如，开发项目内的各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等室外零星设施费用。

新增借款费用项目

无论是原制度还是国家的企业所得税、土地增值税税收政策规定，房地产企业的成本项目均为6个，即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费。

而《新成本制度》在房地产企业原有的6个成本项目基础上，新增了第7个成本项目—— —“借款费用”，并明确规定其用来核算符合资本化条件的借款费用。也就是说，对房地产企业在商品房开发过程中，即取得《施工许可证》后工程开工至工程竣工交付取得《大产权证》期间，因房地产开发项目借款而发

生的费用，需要进行资本化处理，计入“开发成本—— —借款费用”核算。

这一变化，解决了房地产企业核算“借款费用”计入哪个成本项目的难题，对企业来讲是一大福音。根据《企业会计准则第17号—— —借款费用》，并结合《新成本制度》要求，笔者认为房地产企业核算“开发成本—— —借款费用”应该设置以下明细项目核算：利息支出，指房地产企业支付给银行等金融机构的利息支出、非金融机构的利息支出；汇兑损益，指房地产企业借入外币资金因汇率变动对外币本金及其利息的记账本位币金额所产生的差额；金融机构手续费，因借款而支付给金融机构的手续费，如融资顾问费、贷款手续费、理财费用、贷款佣金等；中介机构费用，因借款而必须发生的支付给中介机构的费用，如支付的土地评估费、在建工程评估费、法律顾问费、财务报告审计费、担保费等；其他，指因借款而支付的其他借款费用，如土地抵押登记费、在建工程抵押登记费、租赁登记费等。

细化和明确前期工程费

新制度把“前期工程费”明确分为勘察设计费、报批报建增容费、“三通一平”费、临时设施费四大类，并将这四大类进行了细化。

勘察设计费，包括勘测丈量费、规划设计费。其中，勘测丈量费包括初勘、详勘等。主要有水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费，拨地钉桩验线费，复线费，定线费，施工放线费，建筑面积丈量费等。

而规划设计费则包括规划设计费以及其他项目。

规划设计费，包括方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费、施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他项目则包括可行性研究费、咨询论证费、制图费、晒图费、赶图费、样品制作费等。

报批报建增容费，包括报批报建费和项目整体性批报建费。

报批报建费，包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费、规划管理费、新材料基金或墙改专项基金、教师住宅基金或中小学教师住宅补贴费、拆迁管理费、招投标管理费等。项目整体性批报建费，包括项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费以及水、电、煤气增容费等。

“三通一平”费，包括临时道路、临时用水用电、场地平整的设计费、建造费等。临时道路，包括接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。临时用电，包括接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。临时用水，包括接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。场地平整，包括基础开挖前场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。

临时设施费，包括开发项目现场的临时围墙、临时围板、临时办公室、临时场地的设计费、建造装饰费等。临时围墙，包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用；临时办公室，包括租金、建造及装饰费用。临时场地占用费，含施工用临时占道费、临时借用空地租费等；临时围板，包括围板设计、建造、装饰费用。

从上述可以看出，《新成本制度》关于“前期工程费”成本项目的具体规定，对房地产企业正确核算成本意义重大。

扩展开发间接费的核算内容

新制度对“开发间接费”的内涵进行了重新定义与分类，同时参照相关规定，对其具体核算内容进行了扩展。与原制度相比，有3个方面的变化：

首先，重新定义了“开发间接费”的内涵。

新制度明确规定，“开发间接费”，是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。

其次，将“开发间接费”进行了重新分类。

将“开发间接费”分为工程管理费、营销设施建造费、物业管理完善费等三大部分，并对每一部分内容进行了细化。

最后，对“开发间接费”的具体核算内容进行了扩展。

新制度对“开发间接费”的具体核算内容，充分考虑了相关规定，同时也与原制度有一定衔接，且有了更多的扩展与突破。

具体核算内容，包括工程管理费，即为直接组织和管理所开发工程项目而发生的职工薪酬、行政费用、工程监理费、工程保险费等；营销设施建造费，包括广告设施及发布费、销售环境改造费、临时销售通道工程费、售楼处装饰装修费、样板间费用等；物业管理完善费，主要包括按照规定应由开发商承担的由物业公司代管的房屋维修基金、物业管理基金或其他专项基金，以及小区入住前投入的前期物业管理费用。

总之，房地产企业应该按照新制度的新要求，结合企业的实际情况，制定企业自身的《企业开发成本核算办法》，规定成本核算对象、成本核算项目与范围、成本的归集与分配结转、职能部门成本管理责任制等内容，并严格执行，进一步完善，提升企业成本管理水平，以保证房地产企业开发产品成本信息的真实性与完整性。

第三篇：宏观调控背景下房地产企业营销策略

宏观调控背景下房地产企业营销策略

内容摘要：面对各地持续上升的房价和舆论的压力，中央近期连打房地产市场调控“组合拳”开始了新一轮楼市调控。对于房地产开发企业来讲，目前的宏观调控形势和市场竞争环境已经相当严峻，房地产企业要想抓住机遇，迎接挑战，必须树立现代的营销观念，创新房地产营销策略，使企业在激烈的市场竞争中立足。

关键词：宏观调控房地产营销策略

随着我国新一轮宏观调控政策的实施，北京等地的楼市价格持续回落，市场观望气氛浓厚，对房地产业的影响日益明显，房地产市场将逐步转向理性消费。新的形势对房地产企业提出了新的营销挑战，房地产企业要想抓住机遇，迎接挑战，必须树立现代的营销观念，创新房地产营销策略，用新的营销手段来打动更多的消费者，从而在激烈的市场竞争中立足。

宏观调控背景下房地产营销面临的问题

随着国家宏观调控和房地产业的逐步成熟，房地产营销在面对市场经济与整合营销趋势时面临的新问题：

（一）新政导致销售压力增大

2008年底，在一系列经济刺激政策等多种因素的影响下，我国房地产市场提前结束调整而迅速升温，但2009年楼市的高房价超出了大部分社会成员的购买能力，引发了诸多影响深远的经济和社会问题，也引起了决策层的警惕。出于保障我国经济稳定健康发展的需要以及回应社会各方的呼吁，自2009年底新一轮宏观调控开始了，调控房地产业下一步的趋势是土地使用趋于透明、银行信贷大幅收紧、利润空间在很大程度上压缩。进入2010年后面对个别城市火箭般上升的的房价和舆论的压力，从中央到地方各级政府连打房地产市场调控“组合拳”，开始了新一轮楼市调控。这新一轮的房地产调控新政涉及面广泛、操作性更强、政策组合程度更高。此轮调控政策力度之强让不少专家称之为“近年罕见”。这一系列持续宏观调控政策已经一定程度上改变了房地产的生存环境。

国家宏观调控措施已初显成效，具体表现在：投资增速过猛的势头得到初步遏制；贷款规模得到有效控制，资金来源结构进一步调整；不合理需求被削减，市场观望气氛浓厚。对房地产企业而言，房价过高和新政导致的需求锐减，销售压力空前加大。资本运作空间急剧缩小，融资难度倍增，绝大部分的房地产公司都将面临巨大的资金压力，此前捂盘惜售的开发商将为此付出巨大代价，未来数月内，房地产企业资金链断裂的风险将全面蔓延。迫于资金压力，部分开发商将不得不采用降低房价、加大促销力度等手段实现快速回款，进而带动整个市场的房价回调。

（二）理性消费回归

随着我国房地产市场的发展和逐步规范，消费者的消费心理日趋成熟，消费行为日趋理性。人们消费理念的变化使得房地产行业正逐步迈进服务竞争时代和服务营销时代。随着房地产市场的日渐成熟，购房消费者也逐步成长起来，在买房时也日趋理性。国家统计局经济景气监测中心的一项专项调查显示，16％的人首先考虑价格因素，15.1％的人首先考虑环境因素，14.2％的人首先考虑交通因素，12.1％的人首先考虑位置因素，11.2％的人首先考虑绿化因素。另外，朝向、物管、辅助设施、户型、增值、学校也是一部分居民购房时首先考虑的因素。新一代的房产消费者已越来越理性化，所考虑的因素也越来越全面，既关注看得见的硬条件，如价格、户型、环境和配套设施等，更注重那些看不见的软条件，如开发

商的实力、房屋的质量和小区的物业管理等。对于理性的购房者，则更加看重入住后的物业服务，追求“物超所值”的价值。“品质”已成为购房者考虑的主要因素。

（三）品牌意识缺乏

随着消费者回归理性，商品的品牌已成为决定消费者行为的第一要素。调查表明，一个知名品牌能将产品本身的价格提高20%-40%，甚至更高。2004年中国房地产品牌价值研究报告称，万科品牌价值人民币22.37亿元。品牌能提供比一般产品更多的价值或利益，是企业开展市场竞争的利器。然而，现今在三万多家房地产企业中，将近90%的在做项目，10%的在做企业，只有不到1%的在做品牌。很多房地产企业对品牌核心形象的提炼还残留着太多的地域气息，对品牌形象地域共通性提炼得不够，这也给企业品牌连锁带来了障碍。房产品牌的内涵是为社会公众提供合理的、人性化的“建筑空间”，并赋予其具有现代精神、个性化的生活方式及价值。有些企业在打造了某一成功项目之后，就依托所谓的品牌优势不断开发新产品，进行“强势品牌推广”的活动，最终造成资金短缺、无法经营的局面。

宏观调控背景下房地产企业的营销新策略

面对市场的风云变幻，新的形势对房地产企业提出了新的营销挑战，房地产企业要想抓住机遇，迎接挑战，必须树立现代的营销观念，掌握现代的营销技术，营销策略创新势在必行。

（一）转变营销观念

著名的营销专家菲利普•科特勒认为：营销是个人和集体通过创造同他人交换产品和价值，以获得所需所欲之物的一种社会和管理过程。市场营销观念的核心是企业如何处理企业、顾客、社会三者的利益。20世纪50年代，美国营销专家麦肯锡将营销所关注的要素归结为4个“P”，即产品、价格、地点、促销。后来，人们在此基础上添加了一些新的要素，如企业形象、服务、公共关系等。房地产营销是根据市场营销的基本理论和方法，按照房地产市场的特点，以房地产产品为交易对象的市场营销。考虑到房地产业的特殊性，房地产营销组合包括物业产品、物业产品价格、物业促销组合和物业产品营销渠道四个要素。综观房地产开发现实，房地产营销中有两个比较成熟的做法：注重项目本身的品牌推广和注重物业管理的品牌建设。前者即注重在项目开发至销售期的企业宣传和推广，其目的是通过企业品牌的塑造，尽快销售正在开发的房地产产品，以快速回笼开发投资。后者注重对入住业主提供优质的物业管理服务。企业要树立全程营销的观念，营销活动开始于项目开发前的市场调研，结束于顾客满意之后，避免为了“营销”而营销，即“以消费者为中心”的营销观念应成为房地产企业了解、沟通、掌握消费者的新型营销观。

（二）品牌策略

随着生活水平的提高和住宅条件的改善，购房者对住房功能的需求正向纵深发展，追求住宅的多功能性，关注住宅环境的营造，重视住宅文化品位等文化价值。住宅需求的多样性与高品味，实质是对住宅品牌的追求，也是品牌住宅的魅力所在。只有优质品牌住宅才能够满足并赢得消费者和公众的认同和亲和力，才能刺激他们的消费激情和购买欲望。真正的房地产品牌的内涵是为社会公众提供合理的、人性化的“建筑空间”，并赋予其具有现代精神、个性化的生活方式及价值。

因此，房地产市场营销中的品牌策略决定着房地产商在实施品牌战略的过程中，必须采取科学、全面和有效的市场营销策略。

具体包括：卓越的质量体系，不断创新的品牌策略，全面周到的服务意识，整合互动的品牌宣传，品牌推广与促销活动以及适时宣传自己的品牌形象以提高公众对品牌的认知程度等。优质楼盘及优质物业能够带来高附加值，已经逐渐为购房者所认同。因此，开发商

不仅要树立品牌意识，还要积极主动地把品牌当作一个目标去追求，这是房地产企业生存发展的必然选择。

（三）物业管理品牌策略

现代市场营销理论认为，我国社会已经进入服务经济时代，竞争的焦点已由质量、品种向服务转移，谁注重服务，谁就能赢得市场。房地产营销中如果充分利用物业管理品牌进行宣传和促进营销，将会是一个非常新颖、有效的战胜竞争对手的策略。

1.物业管理品牌对房地产营销的推动作用。首先，名牌物业管理可以打造出名牌的小区。由于优质的物业管理蕴含了高文化品味及高附加值，才能使消费者对其情有独钟。许多购房者在选择房源时，非常注重楼盘的品牌形象。物业管理品牌的打造，可以使业主的房屋资产保值增值，从而促使购房者从资产投资的角度购买楼盘，促进开发商的销售。例如，万科的房地产项目不仅注重项目前期的规划设计，而且更加注重后续的物业服务，他们倡导“万科不仅是在建房子，卖房子，更重要的是在为自己的客户提供细致、周到的物业服务，创造一种新的生活氛围，引领一种新的生活方式”。万科刚涉足房地产行业时就以服务为突破点，借鉴SONY的客户服务理念，在全国首创“物业管理”概念，并形成了一套超前的物业管理模式。这些物业管理理念的实施，使万科获得了消费者的价值认同，在消费者心目中形成了良好的、固定的品牌形象。这使万科开发的产品一直处于热销状态，实现了企业的良性发展。

其次，优质的物业服务是房地产最佳营销广告。房子质量再好，如果物业管理不到位，就会使业主不满意，从而使他们感觉到被欺骗。开发商要意识到自己与物业公司是利益的共同体。根据国外地产市场经验，良好的物业管理可以使物业增值10%甚至20%，对房地产品有着无可比拟的提升作用。随着人们对高品质生活的不断追求，对物业服务水平的要求也将越来越高。好的物业管理是购房者可以信赖的，要想提升楼盘的价值，促进楼盘的销售，首先要提升物业的管理水平。

面对市场的风云变幻，新的形势对房地产企业提出了新的营销挑战，房地产企业必须树立现代的营销观念，把关注目光投向高品质、高端化的物业服务，着力提升项目的软实力及楼盘的品牌形象，使开发的楼盘长期保值、增值，让业主和客户不仅在产品品质方面，更重要的是在服务方面真正感受到高端物业的尊贵服务，满足客户全方位需求。

最后，物业管理品牌关系到房地产项目的成败。随着房地产市场的发展，物业管理的作用与地位正在不断提高，它是物业项目品牌形象体现最充分、最长久的一个环节。因此，要树立物业品牌效应，就应从抓好物业管理品牌入手。一项物业如果具有良好的物业管理品牌，则可以让现实的与潜在的购房者对此房地产项目增加更多信心。物业管理已成为房地产的一个“隐形品牌”，对房地产项目美誉度具有决定性的作用。物业公司规范化的管理可以为开发商及其开发的物业扬名。万科房产之所以名扬国内，除了楼盘自身素质之外，万科的物业管理发挥了重要的作用。一个没有良好物业管理品牌的房地产项目，它的形象不会太良好。特别是在房地产进入客户关系营销时代的今天，物业管理这个最能理解客户需求、最能让客户感知品牌内涵的环节就越发彰显出它不可或缺的地位和作用。

2.房地产营销中物业管理品牌策略的利用。房地产营销中既要重视物业管理品牌的作用，也要确实利用好物业管理的品牌。只有这样，物业项目才能更为顺利的销售出去，同时为开发商带来更多的商机。作为房地产营销手段和内容的物业服务，必将在房地产营销中起到“助推器”的作用。

突出品牌物业管理在未来居住生活中的重要价值。目前，不少购房者不仅对自己所购房屋的质量感兴趣，也对未来物业管理服务的情况十分在意。社区的品牌，物业管理的品牌都是他们乐于谈出的话题。事实上，他们也真的能从品牌物业管理中获得生活、工作、学习、自尊、发展、享受上的方便与好处。营销中突出品牌物业管理在未来居住生活中的重要

价值，对他们能够构成极大的吸引力。品牌物业公司的雄厚管理实力能够给人一种理性上的认同与信任，为客户在思想上、行动上接受物业项目、接受品牌物业公司打下坚实的基础，提供了现实的可能性。让购房者切实感受到物业管理的优质服务，并对自己的未来产生联想和希望。

全程服务理念。房地产营销的客户服务应该是涵盖售前、售中、售后的全程服务，使客户真正体验到“一站式”的无忧服务。并且房地产企业在营销中还要突出品牌物业公司的人情味与人本管理理念，从而缩短与客户的距离，让客户更容易接受和购买物业。

第四篇：财务内控机制研究文章

关于国有股份制企业财务内控

问题分析与对策探讨

梁涌涛

（中国平煤神马集团许昌首山化工科技公司平顶山市 河南）

随着国有企业改革的持续推进，越来越多的国有企业通过股份制改造的方式推进产业升级或转型，实现多元化经营，达到国有资产增值保值的目的。但是，“其兴也勃焉 其亡也忽焉”，相当一部分国有股份企业并没有为主体企业带来预期的收益，反而成为“鸡肋”或“包袱”。究其原因，除了市场因素，企业财务内控制度的缺失也是不容忽视的因素之一。由此，在当前的形势下，加强对国有股份制企业财务内部控制管理问题的研究，具有非常重要的现实意义。

一、企业财务内部控制管理存在的主要问题

（一）企业财务内控管理存在漏洞。企业预算管理没有贯穿于企业经营的全过程，存在重编制、轻执行，为预算而预算的现象。项目资金随意挪用，投资与成本随意调节，造成预算与实际结果偏差很大，超预算或无预算的项目因缺少相应的制衡机制而照样开展，失去了预算应有的严肃性和权威性；企业财务内控管理机制不健全，缺少内控管理的基本制度、控制节点、基本流程和工作标准，随意简化会计手续，缺少必要的监督考核机制，风险意识普遍不高，部分会计人员对原始凭证审核不严，对财务收 支监督不力，对企业的资金运作和经营活动没有进行有效控制，如：资金管理过程中，缺少合理的计划，使资金管理出现随意性和盲目性，一些资产长时间被闲置，降低了资金利用的效率，无法形成经济效益，应收账款金额所占比例较大，内部监督体系作用微弱，加大了企业经营的风险。

（二）企业财务内控职责不清晰。在决策层面，未能做到权、责清晰。部分企业存在着董事长一言堂、决策随意，在企业的投资计划、财务预、决算方案和利润分配方案等重大事项上，不经股东会批准即予以实施，股东会没有发挥应用的作用；部分企业股东任意干预企业日常决策或插手项目、资金支出、人事安排等重大事项，造成令出多门、无所适从；部分企业监事会形同虚设，在其位不谋其政，整个企业的运营不再是围绕着整个企业的价值最大化来进行，而是围绕着企业股东价值最大化来进行。在执行层面，未能形成有效的监督制约机制，内控流于形式，把会计报表作为粉饰财务状况和经营成果的工具。对内、对外采用不同的统计口径、计算方法等，有的甚至编造多套各不相同的会计报表，向不同的部门报送，虚报浮夸或瞒报截留，掩盖真实情况。

（三）企业财务内控制度不健全。国有股份制企业内控制度通常沿袭、照搬于原国有主体企业，未能按照市场经济要求，建立起符合自身实际需要的内部控制体系、工作流程和监管制度。受传统计划经济影响，企业决策层、执行层对企业财务管理内部控制的重要性认识不足，财务管理从属于经营管理，被认为是财 务部门的事，财务人员的主要职能只是记账、算账、报账等事后反映，甚至是根据领导的指示或授意做账、报账，忽视了现代企业制度下财务管理的中心作用，结果造成了财务管理与生产经营、资本运作严重脱节，财务人员难以在企业管理中发挥积极的作用，导致企业生产经营、资本运作等关键环节失控，财务管理混乱，资金流失严重，企业负债经营。

（四）企业财务内部控制人员素质不高。由于企业领导对企业财务内部控制不够重视以及市场经济快速发展，现阶段我国国有股份制企业的从业会计人员的素质亟待提高，具体表现在两个方面，一是随着市场经济及信息技术的快速发展，财务业务范围不断拓展，使现有的一部分会计工作人员的知识结构和业务不能很好适应当前社会的发展。二是个别会计工作人员缺乏应有的职业道德操守和职业准则，甚至一些会计工作人员为了迎合领导或谋取一己私利，随意改写会计报表和财务账目，导致会计信息失真，使得企业财务内控监督机制流于形式，不能发挥应有的作用。

二、加强和完善企业财务内部控制的主要措施

（一）建立健全完善的企业财务内控制度。健全的企业财务内控制度是企业财务得以顺利实施的基础和保障，企业要根据自身的发展状况以及企业的经营状况，制定适合企业自身发展的企业内部财务控制体系，要突出生产经营和资本经营两个关键环节的财务管理活动,把握人员、资产、职责分工三个控制要点，完善工作制度，明晰职责分工、理顺工作流程、制定工作标准，实 现全员、全过程、全方位的内部管控制度，要紧紧围绕内控体系的运行，定期组织开展企业财务内控体系运行评价，及时纠正偏差、堵塞漏洞，确保内控体系的实用性和实效性。

（二）加强企业财务内控基础工作。强化预算管理，以“以收定支、量入而出”的原则科学编制预算，以“营业收入、成本费用、现金流量”为重点合理规划预算，并强化预算执行和考核，彻底改变那种“下面写不完的报告，上面批不完条子”现象，让管理由传统走向科学，真正地提高企业整体管理水平。加强财务分析工作，为管理决策提供依据。从自身管理需要出发，运用互联网+财务管理的思维，充分利用各类财务数据，对企业的经营成果、财务状况、运行质量及经营风险进行全面分析，总结经济运行特点，评估经营风险，找出影响经营成果的关键因素及管理短板，有针对性地提出管理建议、出台管理措施，提升经营业绩。加强企业财务内部控制工作，提高工作效率。根据企业自身的经营内容、发展方向和计划，制定科学、严谨、可靠的财务分配使用制度，对企业各项活动和财务管理工作进行实时监控，使企业的每一项资产都得到科学合理的利用，每一笔财务支出、资金流向都合规有据，为企业会计财务管理的规范性、真实性、可靠性提供保障。

（三）加强企业财务内控监督体系建设。要按照现代企业制度要求进一步规范企业的法人治理结构，厘清、明晰公司管理层即董事会、监事会、股东等的权力、职责，并纳入内控管理体系，对各类决策实施全过程监督。要明确各部门的职能、职责，对各部门的职责进行科学严谨地划分，使各部门之间相互监督、相互制约，做到有章可循、有规可依。建立科学的监督考核机制，对各部门实行定期检查和不定期抽查，从而尽可能的减少企业财务风险。引入第三方审计，可以定期聘请会计师事务所等第三方机构，重点对企业财务内部控制机制进行审查和评价，提出问题，给出相应的整改措施，对企业内部财务监督机制的完善给予正确有效的指导。

（四）加强企业财务管理人员综合素质与业务技能。企业财务管理人员整体素质和业务技能水平的高低，直接影响着企业的财务管理水平，因此要不断提高企业财务管理人员的整体素质，首先，要注重培养财务人员职业道德素质和修养，强化有关财务法律法规及财经纪律等方面学习，牢固树立法制观念，提升职业操守和道德水准。其次，要强化专业技能学习，采取走出去或请进来的方法定期组织财务人员业务培训，不断更新知识，拓宽视野，强化技能，适应社会发展要求；三是要建立完善的选拔任用和考核激励机制，择优选拔任用财务工作人员，定期组织考核，奖优罚差，激发工作热情，激励做好本职工作，为企业的长远发展奠定坚实基础。

参考文献

[1] 吴德华.股份制企业如何加强财务管理不断提高经 济效益.[2] 付梅娟.股份制企业的财务管理.[3] 王安芳.企业集团财务管理模式研究.[4] 吴建茹.试论股份集团公司的财务管理.[5] 唐春华.企业内控制度设计缺陷及对策现代经济信息．

第五篇：浅谈如何构建行政事业单位财务内控机制

浅谈如何构建行政事业单位财务内控机制

2011-12-09 22:19:41 字体：大 中 小 打印 收藏

摘 要：所谓内部控制，是指单位为实现控制目标，通过制定一系列制度、实施相关措施和程序，对经济活动的风险进行防范和管控的动态过程。内部控制的目标是合理保证单位经济活动合法合规、资产安全完整、财务信息真实准确，提高公共服务的效率和效果。

关键词：事业单位；内部控制

浅谈如何构建行政事业单位财务内控机

制葛萍成都市锦江区交通局2011年11月18日，为了促进行政事业单位加强和规范内部控制，提高内部管理水平和风险防范能力，推进廉政建设，维护社会公众利益，根据《中华人民共和国会计法》、《中 华人民共和国预算法》和其他有关法律法规，财政部拟定了《行政事业单位内部控制规范》(征求意见稿)并向全社会广泛征求意见。可见，建立健全内部控制制度，对于提高行政 事业单位财务工作规范化水平，堵塞漏洞、消除隐患，防范重大经济活动风险具有重大的意义。所谓内部控制，是指单位为实现控制目标，通过制定一系列制度、实施相关措施和 程序，对经济活动的风险进行防范和管控的动态过程。内部控制的目标是合理保证单位经济活动合法合规、资产安全完整、财务信息真实准确，提高公共服务的效率和效果。下面，从三个方面谈谈如何构建行政事业单位财务内控机制。

一、根据《行政事业单位内部控制规范》的要求和单位的实际情况设置内部控制职能部门及岗位，负责组织协调内部控制建立实施及日常工作。

（一）单位领导班子对单位内部控制的建立健全和有效实施负责。建立健全集体研究、专家论证和技术咨询相结合的议事决策机制，大额资金使用、大宗设备采购、基本建设 等重大经济事项的内部决策，应当由单位领导班子集体研究决定。行政事业单位执行一支笔审批制度，各类经济事项的费用审批均需单位负责人审批，但也应该建立分级授权审批 额度，领导班子成员根据分管工作权限对应相应的审批额度，超过额度的支出由班子集体研究决定并落实相应会签制度。

（二）单位应当建立健全内部控制