房地产问题最困扰中国

第一篇：房地产问题最困扰中国

中国经济再次走向过热，投资银行纷纷调高2010年第一季度经济增长率至12％左右，这是两会之后中国经济提出的第一份问卷。

两会期间，加快转变经济发展方式是两会传递出的最强音。从两会到现在已经过去一个月，中国经济仍沿着既有规律往前——投资驱动、低附加值的出口、潜在通胀隐忧、长期需转变经济增长方式。

中国经济正在发生什么？目前中国经济还有什么风险？我们需要对全年经济作什么样评估，并提出合适的建议？我们邀请了参加两会或关注两会的经济学家一起讨论，他们有国务院参事任玉岭、燕京华侨大学校长华生、人民大学经济管理学院副院长刘元春和光大证券（601788）研究所副所长潘向东。

中国经济有隐忧

刘元春：未来中国宏观经济面临的最大风险是什么？从2008年到2009年来看，是外需出现大幅波动。但未来这种风险可能性较小，因为外需本身是一种周期性的变化过程。

未来最大的风险是什么？从短期来看，是流动性泛滥所带来的资产泡沫；从中期看，则是中国在过度刺激经济之后所带来的一系列中长期问题。这是因为投资有两面性，在当下即是需求，在未来是供给，投资驱动型模式在短期会表现出推动经济发展，但在中期和长期则表现为一种萧条。

现在很多人谈论未来投资会出现大幅下滑,经济可能会二次探底，这肯定是错误的，去年基础建设大规模投资，在中国这样的一种体系下，政府特别是地方政府企业化行为，将导致政府内在机制自我膨胀，即中国一旦启动投资之后，就很难依靠宏观调控去刹住车。

如果这种模式延续下去，我们结构调整是没办法进行，现在我们只是简单地用环保门槛、低能耗门槛对两高（高污染、高能耗）企业限制，但没有起到釜底抽薪的作用，就是改变中国政府制度性的内在膨胀机制。

潘向东：目前中国经济面临几个困境。第一个困境是人民币升值和贸易战会成为常态，上周美国非农就业率超出预期，美国经济回升得到了基本确认，但美国经济复苏也面临着转型，奥巴马政府提出依靠低碳经济和出口来拉动经济的模式。

如果美国依靠出口，也就是传统的制造业必须要起来，其通过的办法无非是三方面:第一是美元的贬值，提高国内产品的竞争力。第二是通过贸易战来增强竞争力。第三是通过战争来扩大军工产品的出口和生产。从目前来看，贸易战的概率最大。

第二个困境是复苏带来的通货膨胀的问题。这一轮复苏主要是通过扩张性货币政策和财政政策拉动。一般来说，经济增长滞后货币发行大概是6到9个多月，通货膨胀会在货币发行之后大概是12到16个月开始显现。

最后一个困境是未来中国经济增长的长期动力在哪里？我们现在面临劳动密集型向技术密集型转变，但技术从何而来？两会期间政府反复强调结构调整，但目前只能拭目以待。

华生：中国经过三十年的改革开放，原来的经济改革的动力已经衰竭，所以我们要改变经济发展方式。其实改变经济发展方式不是今天提出来的，已经提了五年、十年、甚至更长时间。

但我们的经济增长方式没有调整过来，为什么？因为要改变一个方式，你就必须知道现在方式是什么，然后你才知道往什么地方改。我们现在的经济发展方式是什么？一句话来概括是强势政府主导的经济发展方式，这是中国经济发展方式的一个显著特征。

这种模式带来了巨大的问题,所以改变经济发展方式势在必行。但转变经济发展方式首先要改变政府的职能，但我们看到两会以后旧有方式还在加强，政府越学越聪明，他们对经济主导的能力更强了。

最大问题是房地产泡沫

华生：从两会看中国，楼市问题是中国的最大问题，两会上代表委员们谈论最多的是房价，现在房价之所以居高不下，越调控越上涨，最主要在供给和需求都出现了很大问题。

从供给方面来说，首先是中央政府的问题，因为我们的土地供应是严格按照计划供给的，要保住18亿亩土地红线，国家有计划将土地指标分配给各个省市和地方。

同时，中国出现了畸形的城市化，目前有将近1.6亿农民工进城，加上他们的家属，共有两三亿，这些人离开农村，但没有离开土地，他们同时还占住了农村的宅基地和承包地，导致农民工在农村土地不能够释放。这两个原因导致我们整个土地供给处于一个非常紧张的状态。

其次是地方政府，因为我们住宅土地都必须经过地方政府收购后进行拍卖，地方政府又在土地上切了一大刀，使得住宅用地供给严重受限。

最后，房地产企业也在普遍囤地，因为土地价格在上涨，我们并没有强有力的控制措施。

所以，住宅问题实际是土地供给的问题，是在现有体制下的一种扭曲和变形。

从需求上看，目前国内对房地产的需求是被过度地刺激和夸大了，对于中国这样一个人均可耕地面积比较少的国家，我们人均可耕地面积跟韩国差不多，比日本好不到哪儿，但我们住房的条件像北京、上海这些地方房价都是世界上最高的地方，是世界高地。房地产如果再不下决心进行调控，不但老百姓不满意，而且孕育着巨大的金融风险。

潘向东：房地产现在面临的困境是体制上的困境。主要由供给和需求引起的。目前市场供给普遍不足,原因是土地的招拍挂制度。同时，我们的需求又在增加，原因之一是消费结构升级，居民对房地产或汽车刚性需求加大。原因之二是老百姓缺乏投资的渠道，他们在寻求通过投资房地产进行保值增值。房地产的问题如果再不解决，就会发生与2007年下半年和2008年上半年一样的问题。

实现居者有其屋

任玉岭：今天房价高企和广大工薪阶层买不起房，解决好“住有所居”要从四方面入手。

第一就是要从中国实际出发。目前我们有些地方领导在报纸上高喊中国人不一定要有自己的住房，如果这些地方领导能把自己视为百姓的一分子的话，他们就不会讲这样的话。要使大家居有其屋，并不是说一定要拥有房产权。我一直主张在尽可能修建保障性住房的同时，也要大量兴建廉租房。

第二，现在房地产遇到的问题，并不是建安费成本过高问题。2006年我曾经到温州苍南县调查，有一个面积为28万平方米的小区，土地是政府提供的，住房售价才610到630元/平方米。所以中国住房的建安成本是很低的。因此，要建房就应该请老百姓、请人大代表、政协委员来核定建筑成本，然后按这个成本和应该给开发商的合理利润进行招标。

第三，解决“住有所居”一定要有银行工作相配合。长期以来，银行只要看到房地产商有土地，就会大方地向地产商进行贷款，而较少问这个土地是怎么得到的？很多地产商是靠先卖房，后买地再建住房的，这必然造成大家争抢土地。所以，要控制房价，实现住有所居，必须有银行工作的相配合。同时，银行应该大力支持棚户区改造，支持廉租房和保障性住房建设。

最后，解决“住有所居”一定要坚决打击房地产开发中的商业贿赂。今年1月10日，国务院出台了促进房地产平稳发展的通知，内容都切中要害，但这次国务院的通知能否很好发挥作用，关键在于政策的执行力能否确保。

第二篇：中国房地产问题浅析

中国房地产问题浅析中国的房地产市场,其实严格的说,并不是真正意义上的市场，首先，土地和房屋的流转模式是由政府行为决定的。我国宪法明确规定,城市土地属于国家,郊区及农村土地属于集体所有,法律不允许居民自建房居住,也不允许集体土地上建造的房子合法流通,只有地方政府征用土地后,以国家名义高价拍卖给开发商,由开发商开发成商品房后方可自由流通。土地征用后再拍卖而且只能拍卖给房地产开发商，从表面上开，征用后将土地变为国家土地，并且給予被征地者合理补偿，拍卖也是根据“价高者得之”的市场原则，政府好像是严格的依法办事,好像遵循市场规律,但实际上这完全是一个政府行为，因为征用和拍卖仅仅凭政府的一纸红头文件，便可使原来的土地一下子会升值数十倍，甚至上百倍，通过这一行为获利的只有地方政府和开发商,除了GDP和房价虚高外，并未创造任何社会财富。其次，房地产开发商这一特殊行业也是由政府刻意制造出来的。中国的房地产开发商，既不规划设计、也不监理建筑，既无自有资金，又不创造社会财富，既不断的给中国经济制造风险，又将自身的风险及时转嫁给银行和消费者，用曹建海的话说，这是一个不创造任何财富，靠倒卖土地和哄抬房价牟取暴利的皮包公司而已。但就是这样一个怪胎，却能在中国呼风唤雨。最后，在资本流转上，国有商业银行唯地方政府马首是瞻，既不愿失去房产这一所谓的“优质贷款项目”，更不愿担上影响地方经济发展的罪名，于是银行置资金安全于不顾，天量信贷资产涌向房地产市场.我们不能说银行的领导都是没有看到风险和泡沫的傻子，怪只怪银行也可以转嫁风险，因为银行是国有的，国家不会看着自己的银行因呆账坏账太多或资产缩水而破产的，这就是银行的底线。所以，中国的房地产，看起来是开放商投资在搞，其实是银行在搞，但说到底还是冤大头的国家和人民在搞。从这个意义上说，房价，涨，百姓苦，跌，百姓苦。中国房地产问题已经成为一个牵一发而动全身的难题。虽然，如曹建海、时寒冰、牛刀“房地产三剑客”及无数关注民生，关注中国经济的人已经认识到房地产泡沫化严重的问题，认识到房地产绑架中国经济，绑架人们幸福的事实，也提出了许多合理化的建议，特别是曹建海通过系统研究，做出了高房价必将回落的大胆预测。近期，国务院调控房价的宏观政策也相继出台，北京等一线城市房价也出现回落，这似乎朝着曹先生《向高房价宣战》中预言的方向发展，但是，从长远来看，本人对中国的房地产市场能否回归到解决民生居住的起点，能否彻底给民生，给中国经济松绑持悲观态度。因为，房价问题本身不是单纯的经济问题，其运作也不是正常化的市场方式，目前的房价问题已成为中国经济问题乃至社会问题的圆心所在，它关系到中央与地方关系，关系到国家发展经济的思路和战略，关系到银行资金安全，关系到反腐倡廉，关系到内需与民生，关系到就业与社会稳定等等。因此，所谓的需求无限必将决定房价上涨论，所谓的宏观调控将抑制房价回落论都是非常片面的，或者说即使理论很完美，在现实中也是行不通的，任志强说错了吗，理性的思考一下，任大炮的言论好像很有道理，牛刀说错了吗，好像也没有。但为什么只要任志强的言论一出，必遭围攻？为什么很多人在09年初听了牛刀房价要跌的预测后没有买房子而后悔不已？可见，任何出于良好出发点的调控政策或者即使非常科学的预测都是不能左右其趋势的。所以，我们批评房地产开发商的贪婪也好，批评政府致民生于不顾的不作为也好，批评投机客的血腥也好，都是不能解决实际问题的，因为，除了只知道批评的人以外，其他置身于这一链条中的主体，无论中央及地方政府，还是开发商、银行、投机客等，我想他们对整个问题的认识都是比较清楚的，因为只有对全局有了宏观地认识后,地产商才敢肆无忌惮的圈地,银行才敢无所顾忌的放贷款,炒房客才敢倒买倒卖。所以问题的根源是整个体制和模式存在问题，而且，利益和矛盾的错综复杂程度现在已到了积重难返的地步，因此，谁要改变这个虽然大家都知道有问题的体制和模式，那么马上受损失甚至完蛋的就是谁。所以，解决房地产问题，不是简单的调控和利益大小博弈那么简单，必须作为一个系统的大工程来多管齐下。为此，至少应从以下

几点着手：

1、改变经济发展思路，中国经济应“去GDP”，代之以藏富于民，扩大内部需求的可持续发展模式；在对产业的定位与扶持力度上，要将能够给国家创造财富的基础产业，和能提升各尖端行业国际竞争力的技术研发作为支柱予以大力支持，而不是将一个本身就不健康并且制造了诸多社会问题的房地产行业作为支柱产业并大力扶植。近十年来，我们已经潜意识的把保证GDP不低于7％作为目标，也作为衡量政府工作标准的主要尺度，但是我们的GDP构成中，“由钢筋水泥所搭建的GDP”，也就是常说的投资占了70%左右的比重，而钢筋水泥的投资并不具有可持续性，除非今年建成明年拆除，或者建了六环建七环，直至N环,或者建了高速公路，再建高速铁路，但问题是土地终究是有限的，建这么多的路和桥梁使用率和投资回报率究竟有多高？是否能收回成本？现实的问题是实体经济已经被依靠钢筋水泥的GDP压得奄奄一息，当国人沉浸在“炒”的热潮中时候，粮油米棉等真正关系到国计民生的领域已经被新帝国主义垄断资本大量吞噬，请不要再饮鸠止渴，不要过度透支子孙后代的生存环境。我们的GDP可以不保八，甚至短时间内可以为0，只要我们的实体经济坚挺不倒，只要我们的CPI不像房价一样迅猛增长，只要我们的子孙后代不要再过100多年前中国人过的那种日子，GDP究竟有什么大不了的？唯一的问题只能是部分依靠GDP获益的群体的垂死挣扎。

2、改变对地方官员的考核及问责模式。在改变经济科学发展观提出来已经很多年了，可是依靠GDP的高低来决定官员升迁的官场潜规则却丝毫没有改变。可能有无数的地方官员认识到单纯GDP经济导致资源贱卖，导致重复建设的诸多弊端，可能有无数的银行领导认识到开发商拿着银行的钱盖房子，投机客拿着银行的钱钞房子，银行的钱很不安全，但是不会有一个官员会拿着自己的政治前途去和GDP叫板，没有一个银行的领导会错失房地产这一国家大力扶持项目的优质贷款。为官一方，只管一时，不管一世，“今日官不管昨日事，昨日官更不管昨日事的”的问责模式不改变，国有资产流失，百姓生活疾苦这些问题即使是一杯毒酒，对所有官员来说却是甘甜无比的佳饮。我们现在大力提倡和谐社会，这从一侧面说明现实中有很多不和谐的因素，我想对官员的政绩考核能不能用一个包括经济结构与速度、安全事故发生数量、贪污腐败的发现与惩治率、民生与群众满意度、环境与资源的改善与保有量等内容的“和谐指数”来取代GDP的单一考核？能不能创造出一个对前任官员在离任后一定年限内（3-5年）进行一个在任期贡献与损失比，或者创造的财富与制造的麻烦比来制约目前这种为官一任内短视的发展行为？

3、在宏观调控上要推行围绕房地产市场所开展的“大调控”。首先，政府要将解决低收入群体的居住问题作为首先目标，要着眼于长远，重新调整经济适用房、限价房，廉租房、商品房所占的比例，解决小产权房等历史遗留问题，根据城镇人口的实际收入、流动定居情况，实现“居者有所住”。重点是抑制商品房在整个房地产投入中所占的比例。因为，现实的问题是，有钱的，有权的早已经解决了住房问题，房价的涨与跌对他们而言，基本上都是旱涝保收；而低收入群体，我说的是一线城市中月收入在6000-10000元左右，二线城市中月收入在5000-6000元左右的白领阶层，不包括农民工和毕业后参加工作不久者，别说房价继续涨，即使在现在的基础上再降30%,我想10年内对他们来说，买商品房仍只是个梦想。另外，先不说商品房价格能否降下来，即使房价大跌，穷人仍然买是不起房的，因为房地产在开发时，是被开发商垄断的，但在销售领域却是市场化运作的，这就给人一种供不应求的感觉，如果房间降了，即使政府再调控，仍然很难禁止有钱人囤积房产后再待价而沽；另外，如果房价降了，从房地产市场退出来的钱，必将冲向消费品领域，这势必会推高通货膨胀，穷人还是腾不出钱买商品房。所以，政府在通过货币政策调控的同时，重点是做好城乡建设的规划与布局，允许一定范围内（如城乡结合部，乡镇等地）自建房，同时，在城市大力发

展限价房，经济适用房，廉租房，抑制商品房，同时，通过象征性收取一定费用，将一定面积和户型范围内的小产权房合法化，才是解决房地产问题的釜底抽薪之计。在房地产货币政策上坚持全面宏观调控，通过加息、从紧货币政策紧缩银根，从而切断炒作房地产市场的资金链；在中央与地方财税关系上，如果大幅度降低开发商品房的比例能够实现的话，完全可以将土地拍卖所得转为国家财政收入，地方财政代之以来源稳定，且增长平缓的物业税上，这样对地方热衷于征地卖地也是一个釜底抽薪之策。当然，一旦这样做的话，GDP很可能马上缩水，但GDP本来就是吹出来的，如今为了持续发展，将它请下神坛有何不可？

4、重拳惩治房地产市场的腐败和黑恶势力，不铁拳治吏，不扫黑除恶，一切举措的执行力势必大打折扣。中国的房地产市场并不健康，但却能越来越火爆，究其根源，应该在于从征地拆迁，到拍卖建筑，整个开发过程中有一根巨大的利益链条。这几个主要环节滋生出了官、商、暴力集团几何式增长的经济利益。前面说了，国家在是否通过强势的调控政策把房价降下来的问题上，一直面临着两难选择。中国房价已经成为中国经济的晴雨表，一旦房价降了，经济势必受影响，而且，国有商业银行必将产生大批呆坏账，从而导致资产缩水，维持房价吧，美国、日本的昨天很可能就是中国的明天。如果通过惩治腐败，将国有商业银行在房地产市场损失的钱从腐败官员和房地产商那里拿回来，这既是一种弥补，也是国家下定决心调控的动力所在。另外，腐败与打黑给人们对于房产未来的预期不亚于宏观调控。或许，有人会说，我这是痴人说梦，发腐打黑谈何容易，况且这些钱简直就是杯水车薪。首先，什么事情都容易的话那世界上就没有事情可做了，其次，看看现在已经被法律制裁的官员的贪污受贿金额，就知道这些钱究竟有多少了。当然，这样做在技术上还存在一个问题，就是一旦治吏，必定会引发财产向国外的大量转移，反而帮了外国人忙的难题。但是，技术上的问题总是有解决办法的，比如，法律的手段而且是惯用的手段，以追缴赃款数额决定刑罚，行政的手段是限制公务员亲属在外置业等，总之不能因为技术上的问题而放任贪腐的蔓延。

5、重建社会秩序。做好以上几点的同时，必须从思想文化，运行秩序上进行配套治理，让积极健康的思想文化而非既得利益集团的歪理邪说来引领社会潮流，让社会各阶层的人们能够通过自身的勤奋努力而不是通过世袭官僚资本来获得社会地位和财富。孙立平曾说过：“制度的失败，往往不是制度本身的原因，如果制度赖以运行的基本秩序遭到破坏，制度的失败是注定的。”近期，国家和地方政府明文鼓励通过发展限价房解决低收入群体住房问题，但是，山西、深圳等地马上爆出“限价房成为公务员福利房”、“家住高档住宅甚至别墅的海关人员申领限价房”的丑闻，这是我们的公务员队伍的丑闻；而普通民众为了多分一套房子，政策一出，突击性的假结婚、假离婚，类似新闻俯拾皆是。诚然，房子是压在人们头上的一座大山，但为什么有房子甚至有豪宅的人，仍然还要挤占本该属于弱势群体的，狭小的居息之所？为什么弱势群体为了多获一套房子，全然置自己的信誉于不顾？这就是我们一部分学者一直以来以“西方月亮比中国圆”的思维模式所鼓吹的自由主义，个人主义酿成的祸根。从公务员到老百姓，从有钱人到穷人，人的信用和尊严已经被利益吞噬殆尽，这比没有房子住更可怕。

就个人而言，关于中国房地产市场存在的问题和难题，能写得也就这么多。我想，能认识到这些问题的，甚至认识更加深刻的人因该是不计其数，认识问题虽然重要，但仅仅是个开始，或者只能是纸上谈兵，问题能不能解决，中国房地产市场究竟会何去何从，所有的预言只能是预言者的大胆猜测。如果有人问我，房价究竟能不能降下来，何时买房为最佳时机，我只能说，如果你现在还没有房子住或者想更好改善居住条件，那么只要你手里的钱能够买得起房子，那你直接买房就行了，不要听信任何人的预测，因为买贵了，是自己住，买便宜了，还是自己住，房子的价值正是满足你居住的需求，与其买前犹豫不决，买后患得患失，还不如买时果断出手，买完后把时间和精力省下来好好赚钱；如果你想买套房子用于投资或

用来保值，你可以按照现在的行情计算一下房屋的租售比，如果觉得回报远远高于储蓄（至少是储蓄回报的2倍左右吧，因为目前来看房子的寿命一般是50年左右，我不敢保证50年内中国经济没有萧条的时候，所以不敢保证利率永远不会上调或者你的房子能不间断的租出去），那就大胆的买吧；如果你手里有很多闲钱，就是想投机一把，请原谅我不能告诉你答案，还是看你自己的悟性和运气吧。

第三篇：房地产问题

以下，本章把房地产最常见的问题编成300个问题进行解答。读者必须留意：一是随着房地产形势的发展，国家有关政策、法规、标准 >标准等情况是会变化的；二是各地、各市对房地产所订立的规章制度也有所不同。来源于 中国最大的资料库下载

一、土地用地问题

1．什么是房屋用地?答：是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照规划要求的配套设施占用的土地。

2．什么是工业用地?答：是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的场地、排渣(灰)场地等用地。

3．什么是仓储用地?答：是指国家、省(自治区、直辖市)及地方的储备、中转、外贸 >外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。

4．什么是商业服务业 >服务业用地?答：是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、文印誉写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地。

5．什么是旅游业用地?答：是指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、旅游商店、友谊商店等用地。

6．什么是金融保险业用地答：是指银行、储蓄所、信用社、信托公司、证券交易所、保险公司等用地。

7．什么是市政公用设施用地?答：是指自来水厂、泵站、污水处理厂、变电(所)站、煤气站、供热中心、环卫所、公共厕所、火葬场、消防队、邮电局(所)及各种管线工程专用地段等用地。

8．什么是绿化用地?答：是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以及其他公共绿地等用地。

9．什么是公共建筑用地?答：是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医疗卫生等用地。lO．什么是文、体、娱用地?答：是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体育场馆、俱乐部、影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地。．什么是机关、宣传用地?答：是指行政及事业机关、党、政、工、青、妇、群众组织驻地、广播电台、电视台、出版社、报社、杂志社等用地。

12．什么是科研设计用地?答：是指如研究院(所)、设计院及其试验室、试验场等科研、设计机构用地。

13．什么是教育用地?答：是指大专院校、中等专业学校、职业学校、干校、党校，中小学校、幼儿园、托儿所、业余进修院(校)、工读学校等用地。

14．什么是医卫用地?答：是指医院、门诊部、保健院(站、所)疗养院(所)、救护站、血站、卫生院、防治所、检疫站、防疫站、医学化验、药品检验等用地。

15．什么是交通用地?答：是指铁路、民用机场、港口码头及其他交通用地。

16．什么是铁路用地?答：是指铁路及场站、地铁出入口等用地。

17．什么是民用机场用地?答：是指民用机场及其附属设施用地。

18．什么是港口码头用地?答：是指专供客、货运船停靠的场所用地。

19．什么是其他交通用地?答：是指车场(站)、广场、公路、街、巷、小区内的道路等用地。

20．什么是居住小区总用地?答：是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。21．什么是住宅总用地?答：指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和

22．什么是毛地?答：毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地

23．什么是生地?答：生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。

24．什么是飞地?答：又称插花地，指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。

25．什么是土地开发?答：是将“生地”开发成可供使用的土地。

26．什么是集体土地?答：是指农村集体所有的土地。

27．什么是征用土地?答：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

28．什么是土地所有制?’答：现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制(即国家所有)

和劳动群众集体制(即集体所有)两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，即集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但由法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。29．什么是地籍、产籍?答：我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

30．什么是土地使用权划拨?答：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

31．什么是土地使用权出让?答：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

32．什么是房地产业?答：是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

33．什么是房地产开发?答：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

二、开发建设问题

1．开发建设有哪些程序?答：开发建设有不同程序，具体为：①提出项目建议书(经批准为立项)；②选定建设地点；③进行可行性研究(经批准为决策)；④设计阶段；⑤组织施工；⑥竣工验收；⑦交付使用。项目办理建设用地的流程为：①申请定点，核发《建设用地规划许可证》；②申请用地，评估地价，签《国有土地出让合同》，办理《建设用地批准书》；③办理征地、补偿、拆迁手续，交付有关费用；④交清地价，办理地籍登记，核发《国有土地使用证》。项目设计及报建的程序为：①总规设计——总平面报审；②详细规划设计——详规报审(包括五图一书：即总规图、绿化图、道路图、竖向图、管线平衡图和设计说明书)；③建筑单体方案设计——建筑方案审查；④扩初设计——初步设计审查；⑤报建施工图设计——施工图报建(通过专业报建意见——教育意见、市政意见、绿委意见后取得《建设工程规划许可证》；⑥施工图设计——施工图审查，取得《建设工程施工许可证》。项目取得商品房预售证的流程及要求为：①项目所需的工程形象为：七层以下(含七层)的项目，已经完成结构工程并封顶；七层以上(不含七层)的项目，已经完成2／3的结构工程；②所需的证照：《建设用地批准书》、《国有土地使用证》、《建筑工程报建审核书》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。项目工程竣工的验收流程及要求为：①工程竣工验收备案：工程竣工验收备案必须要完成的验收项目有质监验收、规划验收、消防验收、环保验收、电梯验收、市政验收、燃气验收；②综合竣工验收备案：综合竣工验收必须要完成的验收项目有竣工验收备案表、规划验收、消防验收、人防验收、永久供水证明、燃气验收、电信验收、通邮申请表、公建配套项目竣工移交、化粪池验收、市政验收、环保检测。项目交付使用的流程、标准及要求为：①商品房交付使用时，开发企业必须向购房业主出示一证三书——即综合验收合格证，提供商品住宅交楼书(由建委监制的)、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书；②根据2000年1月30日施行的《建设工程管理条例》，商品住宅质量保证书的最低保修期如下：地基和主体结构——设计文件规定的合理使用年限；房屋防水——5年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏—5年；地面空鼓开裂、天面饰面开裂-2年；管道堵塞．2年；卫生洁具——1年；灯具、电器开关一个月；③《商品住宅质量保证书、使用说明书》的组成包括如下几个部分：封面；交楼书验收单位、建设单位、施工单位、监理单位和建设单位质量受理部门；住宅基本设置和设计标准(按户型填写，每个户型单独填写一张表)；住宅质量保证书；住宅使用说明书。

2．什么是房屋拆迁?答：房屋拆迁是拆迁人在建设活动中，因建设项目用地需要，对在建设项目用地范围内，依照有关法律、法规和规章的规定，依法转移属他人所有或使用的房地产权益的行为，它是房地产权益转移的一种特殊方式。

3．什么是“五证”和“两书”?答：房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照

有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。①《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。②《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地。前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。③《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。④《建设工程施工许可证》。⑤《商品房销售(预售)许可证》。⑥《住宅质量保证书》。⑦《住宅使用说明书》。5．什么是建筑施工场地必备的开工条件?答：三通一平(通水、通电、通路、场地平整)或加上通气、通汽构成五通一平。6．什么是七通一平?答：是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。7．什么是工程进度管理?答：工程进度可分为主要形象进度和销售区域形象进度。对进度的划分有利于建设工程及项目营销的有效管理。①工程主要形象进度为：基础完成、预售形象进度、封顶、外立面完成、工程竣工；②销售区域形象进度为：售楼部、样板房、销售通道。8．常见的质量问题有哪些?答：屋面漏水、厨房及卫生间漏水、地下室漏水、窗框渗水；天花开裂，墙体开裂等。

三、房屋建筑问题

1．什么是建筑?答：有三个含义：一是指建筑物或构筑物；二是指建造活动；三是指工程技术和建筑艺术的综合创作。构成建筑的基本要素是建筑功能、建筑技术、建筑形象，通称为建筑三要素。

2．什么是低层住宅?答：指一层至三星的住宅。一其特点是：层数少、上下联系方便，平面布置紧凑，结构单一，平面组合灵活，既能适应较大、标准较高的要求，又能适应标准较低的居住情况。

3．什么是多层住宅?答：指四层至六层的住宅。多层住宅在我国目前新建或正在建造的城镇住宅中占90％以上。它的优点在于：它比低层住宅在占地上要节省，同时又比高层住宅建设工期短，一般开工一年内即可竣工；无需像高层住宅需要增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资；结构设计成熟，通常采用砖混结构，建材可就地生产，可大量工业化、标准化生产。因此，多层住宅造价较低，价格适中，易于被普通消费者接受。

4．什么是中高层住宅?答：指七层至九层的住宅。其特点界乎于多层住宅和高层住宅之间，请参看上下两个问答。5．什么是高层住宅?答：指七屋丛士层丛土的住室。高层住宅是城市化、工业现代化的产物，按它的外部体形可分为塔式、板式和墙式；按它的内部空间组合可分为单元式和走廊式。高层住宅一般设有电梯作为垂直交通工具，为此国家还明确规定：12层及12层以上的高层住宅，每幢楼设置电梯不少于两部。高层住宅的优点是可以节约土地，增加住房和居住人口。建造和使用高层住宅也有不足之处，如：投资大，高层建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层建筑，加上要配置电梯、高压水泵，增加公共走道和门窗，一次性投入很大。另外，投入使用后还要为电梯、泵站修缮养护付出一笔经常性费用等等。

6．什么是塔式高层住宅?答：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。

7．什么是单元式高层住宅?答：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。

8．什么是通廊式高层住宅?答：由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。

9．什么是超高层住宅?答：一般指100米以上高度的住宅。

10．什么是建筑密度?答：建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(％)，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

11．什么是容积率?答：在数值上等于所购物业建筑面积。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。—套积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在l万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0．4。

12．什么是绿化率?答：绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之

第四篇：调查显示中国三成多软件企业受软件盗版问题困扰

今天，由中国信产部知识产权中心和中国软件行业协会共同完成的《中国软件产业发展环境调查报告》在京发布。调查显示，受访软件企业中，遭遇软件盗版问题的占三成七，逾七成企业认为有关部门对盗版打击和惩罚力度不够。

本次调查共访问了中国内地十九个省市的二百余家软件企业、一千名个人用户和二百七十家单位用户。调查报告认为，长期以来，软件盗版一直是影响软件产业发展的严重问题。

在被调查的企业当中，百分之三十七的企业深受盗版困扰，其余百分之六十三的企业在软件盗版方面反映较少。调查结果显示，企业对盗版问题表现更多的是无奈，有近六成的企业未对盗版采取行动。

无论是单位用户抑或个人用户使用盗版软件的情况都较为严重。逾六成五的单位用户在调查中不否认使用了盗版软件，而在个人用户中，更有百分之八十五以上的人涉及使用盗版软件。从调查结果来看，价格原因是购买盗版软件的首要原因。

另一项关于盗版软件不易根除的原因调查显示，逾七成的企业认为是对盗版的打击和惩罚力度不够，排在其次的是法制环境和软件价格因素。

目前，信息产业已成为中国国民经济的支柱产业，软件产业规模正稳步扩大，去年全年中国实现软件与系统集成收入一千六百三十三亿元人民币，完成出口二十亿美元，软件企业认定达八千余家。

第五篇：困扰星美物业公司的管理问题……

困扰星美物业公司的管理问题„„

１９８８年１月，常星美创建了一家物业代理公司，取名星美公司。现在，常星美独资经营着整个公司，已经拥有了六个业务经销门市部和一个管理中心办公室。这些门市部分别座落在太古、康山、舴鱼涌、北角、高士威和湾仔等六个地点，管理中心办公室位于康山商业中心。

常星美毕业于英国某大学，取得了ＭＢＡ学位，主修市场营销专业。她在１９８７年回到香港，一家国际知名的财务公司聘用了她，她得到了她在香港的第一份工作—财务投资顾问。由于常星美表现卓越、能说会道、工作勤奋，她为公司赢得了大量的客户。工作头一年，公司就给予了她年薪三十万元港币的报酬。常星美充满着雄心壮志和开拓精神，她想只要她在物业投资上经营自己的公司，她还能赚到更多的钱。

１９８８年１月，她初始投资２０万港币，在康山商业中心开设了她的第一家物业代理门市部。她雇佣了一个物业交易员和一个秘书，开张了生意。物业交易员名叫向刚，是常星美的初中同学，他在东亚大学获得了ＭＢＡ学位，在加入星美公司之前，已经做了一年的物业交易员工作。

太古和康山的住房需求量很大，常星美的公司迅速壮大起来。她还在太古购买了几所住房，六个月后卖掉了它们，给公司带来了６０万元的利润。

１９８９年１月，常星美在太古商业中心开设了她的第二家门市部，并任命向刚为这家门市部的经理兼首席物业交易员。常小姐为向先生招聘了三位交易员，其中只有一名经验比较丰富，其他两名则是应界大学毕业生。她还雇佣了几名文秘人员，处理文件工作。新门市部再次取得成功，获得了可观的利润。同年，常星美又在港岛开设了四家门市部。她为康山门市部，又雇拥了三名打字员和两名文员，设置为六个门市部的管理中心。公司的组织构成如下：

１、康山门市部

总经理：常星美，创始人、老板

物业交易员：（１）王萍，新雇员，无经验，生物系应界毕业生

（２）李丽，工龄一年，初中生

文秘：三名打字员，两名文员

２、太古门市部

首席交易员兼经理：向刚

物业交易员：（１）刘雨农，经验丰富，初中生

（２）张工，无经验，工商管理专业应界毕业生

（３）鲁兵，无经验，工商管理专业应界毕业生

文秘：一名文员

３、舴鱼涌市部

交易员兼经理：潘睛，经验丰富，正在业余攻读本科

文秘：一名文员

４、北角门市部

交易员兼经理：方玲，经验丰富，初中生

物业交易员：袁浩，无经验，高中生

文秘：一名文员

５、高士威门市部

交易员兼经理：殷波，经验丰富，大专学历

文秘：一名文员

６、湾仔市部

交易员兼经理：周雯，经验丰富，初中生

物业交易员：郭海，无经验，工商管理专业应界毕业生

文秘：一名文员

常小姐为她公司的日益发展感到十分高兴。１９８９年整年，仅公司交纳的所得税就达到了一百万港币。然而，她开始不满意公司的管理和控制，一系列的问题困扰着她。

问题一：行政管理

公司规模扩张得很快、很大，行政管理系统开始运转不灵。常小姐和向先生设计了一些表格来记录和控制公司的运作：

１、物业申报表 财产明细资料，包括位置、大小、空闲日期、当前价位、财产所有人，首位获得有关资料的物业交易员。

２、顾客申报表 包括顾客姓名、购买或租赁要求、服务内容（如顾客的检验内容和日期）、交易费用与承诺的条款和条件、交易员姓名、交易员和顾客签名。

３、物业“购买与销售”合同 为物业买方和售方进行物业谈判准备的标准合同书。４、租赁合同 为租户和业主进行物业谈判准备的标准租赁合同书。

５、销售承诺履行表 在履行销售承诺后、由交易员填写的详细资料报表。

６、租赁承诺履行表 在履行租赁承诺后、由交易员填写的详细资料报表。

常小姐要求工作人员按以上表格来填写工作记录。然而，很多情况下，这些表格填写得不清楚，甚至有遗漏。上个月公司就收到了五位顾客的投诉，抱怨提供的物业资料不准确。

公司规定，所有表格必须直接交到管理中心。承诺履行表可以放到当月末，其它表格则要求在物业交易后及时上交。管理中心职员时常抱怨各交易门市部交表延误、填表不好。而物业交易员也时常抱怨交易拥金支付延误、数量不准确。上个月，常小姐失去了两位能力很强、经验丰富的交易员。他们二人都是因为拥金支付问题，与管理中心发生数次争吵后辞职的。由于公司业务增长、扩张很快，管理中心办公室堆满了各式各样的文件和资料。文秘人员不得不加班加点来处理各种文件，他们发觉储存资料成了一个难题，办公室的空间已经不足。

问题二：行为与冲突

常小姐发现，职员的工作行为差别非常大。总的看，有经验的交易员比新雇佣的、无经验的交易员表现得好。然而，大多数经验丰富的交易员所受教育程度较低，他们只能和那些同等教育程度的客户建立良好的关系。常小姐想在企业和高层人士中发展新客户。她懂得，她必须培训具有高学历的雇员，去争取这些客户。不幸得很，这两类职员互相敌意。经验丰富的交易员不同意常小姐的雇佣政策，将荣誉、功劳归于受教育阶层。而新雇员也因为接受了教育程度较低上司的领导，常常表示不满。最后，两组人都各自建立了自己的交易规则和风格。

常小姐依据自己的管理知识，确信必须建立强劲的企业文化和共同目标来激励员工，以规范公司的发展方向。作为起点，常小姐为规范公司向客户提供服务的标准，要求向刚编制了公司职员行为规范手册，其包括以下内容：

１、公司发展目标

２、职员行为：个人行为、职业道德、表现及服务态度

３、办公程序：记录与表格、现金使用、请假

４、承诺支付：计算方法、支付程序

５、纪律：准则、条款和反腐败法则

６、一般情况：组织机构、公司发展信息及职员信息

问题三：职业道德

常小姐对最近发生两个职员辞职的情况非常恼火。他们是在建立湾仔门市部时加入星美公司的。门市部刚建两个月，他们就在湾仔建立了良好的生意网。为此，常小姐还将他们的工资提高了１０％。他们两人当天提交辞职申请书，就携带着公司的客户名单离开了公司。常小姐立即从康山调来了一名经验丰富的职员，还招聘了一名新人，然而，由于缺乏资料，他们很难立即投入工作。

常小姐迫切需要解决这些问题。然而，她忙于日常的工作，需要照看好六个门市部，不得不从香港管理发展中心请了一位管理顾问，为她研究并提供解决问题的建议。

【讨论题 】

１、公司的控制问题是什么？

２、你对运用公司职员行为规范手册来解决预定的问题有何评论？

３、如果你是管理顾问，你会向常星美提供什么建议？