如何开展景区委托管理——景区管理成功经验系列谈之一

第一篇：如何开展景区委托管理——景区管理成功经验系列谈之一

企业托管的概念起源于德国，1990年东西德统一之前，联邦政府依照有限责任公司的形式成立托管局，对原东德那些濒临亏损破产境地、拍卖不成的国有企业由托管局托管，实行整顿后再出卖或破产，以实现国有企业私有化。

我国从上世纪90年代开始推行企业托管，大多数都采用的是租赁、承包和买断形式，实际上就是经营权出让。目前国内外在酒店业实行委托管理现象比较普遍，并且取得了很大成效，得到了市场的充分认可，但景区托管起步不久。

1．什么样的景区适合委托管理

1）新开发的景区；

2）经营不景气和盈利能力较差的景区；

3）景区所有者主营业务不是旅游产业的景区（如工业旅游项目等）；

4）体制不顺，靠自身力量难以走出困境的国有老景区。

2．景区委托管理的主要形式

1）全面托管

景区所有者或经营权拥有者将景区的经营管理权限全部委托给托管方，自己主要起协助和监督作用。适应于经营不景气，管理较混乱，目前盈利能力较差但发展前景较好的景区。2）部分托管

将景区中某一个环节或部分经营项目委托给其他单位经营，如景区内部管理、市场营销、景区中某一个或几个经营性项目等。适应于整体经营状况良好，但某些方面或某些项目因为人才资源等原因存在问题的景区。3）短期托管

短期内将景区经营管理权限全部交给受托方，并挑选合适人员委托给受托方培训和参与经营管理，为托管期满后自己独立运营储备经营人才。适应于新开发的景区。

3．如何做好景区委托管理工作

1）托管形式的选择

要认真分析自己景区的资源优劣势、经营管理中存在的问题、景区人才结构、景区发展前景，通过仔细分析决定是否需要借助外力，以哪一种形式借助外力。有些景区经营管理的执行人才并不缺乏，缺乏的是景区的盈利项目、经营方案、市场营销思路等，这样的景区完全可以不实行托管，需要的是聘请专业公司对景区进行诊断和开药方，并进行系统的培训提高工作。

如果靠自身的力量确实难以改变景区经营不景气的局面，就需要考虑采用景区托管的问题了。实现景区托管，要充分分析景区的问题，选择最合适的托管单位和采用有效的托管方式。

新景区因为没有开展过经营工作，很难确定经营目标，可以首先采用短期全面托管，由有经验的专业景区托管公司派驻专业团队帮助景区筹备开业事宜、编制经营方案、制订管理制度、搭建营销平台和培训人才队伍等，样做实际上更加节省成本。这些工作如果一项一项找相关单位或人员完成，可能花钱更多，并且效果还不一定明显，因为他们不一定能像专业的景区托管公司那样各方面的人才都具备，不能派出专业团队长期实地调研、考察和分析，也不可能像专业托管公司那样有丰富的实战经验和强大的营销平台。短期全面托管一般为半年左右，时间太短了工作完不成，时间太长费用较高。半年后可以根据景区的发展和经营情况，或确定经营目标继续托管，或自己培训的人才接管景区经营管理工作。

在采用委托管理时，除了个别情况特殊的景区，一般采用全面托管形式比较好，这样不但有利于景区的快速发展和综合提升，同时可以避免由于多个管理或经营主体同时介入而产生的矛盾，有些矛盾还会抵销托管的作用，甚至会阻碍景区的发展。根据我们公司的托管经验，托管经营期限一般以3~5年为好。时间太短工作成果难以稳固，原来的问题容易反弹，时间太长，经营目标不好预测。托管期满后双方可以重新商定托管目标，继续托管。

2）托管目标的确定

托管目标的确定是景区托管的焦点。许多景区是由于经济效益不好才采用托管，所以，在确定托管目标时只考虑经济目标，而忽视了服务质量提升、营销渠道建设、景区影响力和认知度的提高、品牌价值的提升等景区发展潜力指标。

决定景区经济效益的因素很多，特别是托管公司一般没有景区真正意义上的人事权和资金支配权，在节省管理成本和加大营销投入上往往受委托方制约较多，所以，完成经济目标的难度很大，但其他工作一般都会做得很好。所以，在确定托管目标时不能只考虑经营收入，这样可能会对景区的长期发展和品牌运作不利。

3）双方工作的协调与配合

因为景区受托方一般没有真正意义上的人事权和资金使用权，委托方和受托方会在以下方面经常出现分歧，应该在这些方面加以协调和配合： 用人和奖惩方面：老景区人浮于事和人事关系复杂是普遍问题，也是阻碍景区经营和发展的主要因素之一。但有些景区所有者强调的就是人事权不能给受托方，给受托方的管理工作带来了许多不便，如我们公司派往某个景区的管理团队一个月抓到一个职工脱岗6次但不能处罚，许多管理制度形同虚设；也不能实行竞争上岗、择优上岗等措施，尽管我们公司派出专业人员进行了针对性的员工培训，其结果也就可想而知了，服务质量上不去，管理成本下不来，经济效益自然提不高。

营销资金投入方面：许多景区由于负担过重、债务较多，并且认为完成经营目标是受托方的事，很少有营销投入，特别是急需宣传促销的时候没有资金投入，影响了经营收入，完不成经济指标，最终双方扯皮而影响合作。其实“皇帝女儿不愁嫁”，但也要让别人知道她是皇帝的女儿。营销在景区经营和发展中的重要性大家都知道，一般景区的营销投入是经营收入的20~25%左右，新景区可能还要更多一些。因此在营销投入方面一定要达成共识。

人情票、关系票方面：景区所有者一般在当地都有复杂的关系网和人情网，其实他们也知道人情票和关系票使景区收入损失很大，并且不利于景区经营管理，希望受托方来减少这方面的损失，可真正等到托管公司接管以后要求托管公司给予免票的人还更多了。其实，规范的景区管理秩序和制度是景区持续经营发展的基础，大家都要一起来维护、推行。

4）对受托方的选择和要求

选择托管单位时主要应考虑以下方面：

人才队伍资源：全面性、专业性、实战性

营销渠道资源：旅行社资源、媒体资源、官方资源 派出团队情况：人才结构、知识结构、实战经验

风险承担能力：公司实力、法人治理结构等

5）人才的培养

聘请管理公司不仅仅是为了提高景区的经济效益和品牌知名度，还是希望通过聘请公司实践培训和指导，以便提高景区管理人才整体素质，以便景区的长远发展，在培养人才方面需注意：

人员选择：知识结构、接受能力、经验、人品等；

人员结构：要根据景区经营的需要培养团队；

人才储备：有目的地多培养一些人，防止部分人才跳槽造成新一轮人才危机。

北京巅峰智业旅游文化创意股份有限公司(简称“巅峰智业”)始创于2001年，是国内最早专业从事旅游规划设计业务的企业之一。

巅峰智业在以旅游规划设计为核心业务的基础上，持续创新，不断延伸旅游产业链全程服务，大力发展旅游投资、景区运营管理、旅游营销等业务，形成“规划引领-投资驱动-运营支撑-营销拉升”的“四位一体”一站式全程服务模式，提供综合型智慧旅游系统解决方案。

巅峰智业在中国首家提出像管理酒店一样进行景区管理，我们针对不同景区的现状提供合理高效的解决方案，并配备专业团队入驻景区，参与和指导景区运营。总结我们在全国40余家景区运管、景区托管的实践经验，以提高我们现有景区的盈利能力和商业价值，为当地民众提供就业机会，为地方政府提供经济可持续发展的原动力。

巅峰智业旗下，北京达沃斯巅峰旅游投资管理有限公司(简称巅峰旅投)成立于2007年，公司业务涉及景区的投资运营、合作经营、委托管理、运营咨询以及投融资服务等。至2015年，公司综合运营过的景区累计达到40余家。其中巅峰旅投及其投资合作公司运营过的5A景区4家、4A景区20余家、省级景区若干。

第二篇：旅游景区委托管理合同

委托开发经营管理协议书

甲 方：

乙 方： 旅游发展有限公司

为了促进xxx旅游区的健康发展，树立景区良好形象，达到景区内自然、人文景观、资源的合理开发、有效利用，甲方委托乙方承担xxx旅游区的开发、经营、管理。根据国家相关法律法规之规定，本着互惠互利、共谋发展的原则，经甲乙双方友好协商，现就xxx旅游区委托开发经营管理之相关事宜达成如下协议，供双方共同遵守。

第一条 开发目标

乙方利用xxx旅游区特色的旅游资源优势，以统一管理、经营、开发的形式，对该景区资源进行行业结构优化、打造、开发，盘活资源，转变经济增长方式，延伸旅游产业链，引导带动当地群众增收致富，推进当地经济的可持续发展，提升xxx旅游区的对外影响力、知名度及品牌价值，从而实现景区走向市场、走向国际这一战略发展目标。

第二条 委托范围

xxx旅游区，主要包括：xxx、xxx、xxx、xxx等景点（详见甲方提供的资料，所涉资料作为本协议附件）。其他如xxx等旅游资源条件成熟并经双方协商一致时可一并纳入xxx旅游区统一开发、经营、管理。

第三篇：旅游景区委托管理合同

委托开发经营管理协议书

甲 方：

乙 方：汶川大禹旅游发展有限公司

为了促进大禹文化旅游区的健康发展，树立景区良好形象，达到景区内自然、人文景观、资源的合理开发、有效利用，甲方代表汶川县人民政府委托乙方承担大禹文化旅游区的开发、经营、管理。根据国家相关法律法规之规定，本着互惠互利、共谋发展的原则，经甲乙双方友好协商，现就大禹文化旅游区委托开发经营管理之相关事宜达成如下协议，供双方共同遵守。

第一条 开发目标

乙方利用大禹文化旅游区特色的旅游资源优势，以统一管理、经营、开发的形式，对该景区资源进行行业结构优化、打造、开发，盘活资源，转变经济增长方式，延伸旅游产业链，引导带动当地群众增收致富，推进当地经济的可持续发展，提升大禹文化旅游区的对外影响力、知名度及品牌价值，从而实现景区走向市场、走向国际这一战略发展目标。

第二条 委托范围

汶川大禹文化旅游区，主要包括：大禹祭坛、文庙、绵虒古镇、三官庙等（详见甲方提供的资料，所涉资料作为本协议附件）。羌锋村等旅游资源条件成熟并经双方协商一致时可一并纳入大禹文化旅游区统一开发、经营、管理。

第五条 乙方的权利和义务

1、享有大禹文化旅游区独立、排他的使用权、经营权。

2、负责投资对大禹文化旅游区进行有效的日常维护（因自然灾害、建筑物主体受损除外）、开发、经营管理、宣传推广；一切经营管理活动必须遵守国家法律法规及旅游开发管理相关法律法规。

3、负责投资组建景区经营管理团队、演艺团队。4、2012年12月31日前，必须在所涉景区范围内与汶川大禹生物产业有限公司共同累计投入资金5000万元以上，用于旅游配套设施和休闲农业及乡村旅游项目建设。

5、保证整个经营期内平均每年接待游客50万人次以上。

6、乙方聘请甲乙双方共同认可的会计师事务所，每年12月底前完成公司经营大禹文化旅游区的财务审计。以审计结果中“门票实际收入”为标准来计算甲方收益。乙方在次年1月31日前支付甲方的收益。

7、在征得甲方及县旅游局、景区管理局等县人民政府相关部门同意，并在不改变、不影响景区景观效果的前提下，可根据经营需要，合理开发利用景区内的景观资源、水资源等。甲方及汶川县人民政府相关部门不再另行向乙方收取开发或改造的相关费用。

8、负责建立、健全人员管理制度、财产保护制度、财务会计制度，实行独立经营、自负盈亏。

9、有义务引导、带动当地村民发展旅游经济，带动村民增收致富；乙方所需员工在同等条件下应优先聘用当地村民。

2、本协议期限内，甲乙双方共同享有景区品牌、注册商标、域名等无形资产收益权。本协议正常终止后，甲乙双方共同享有景区上述无形资产收益权，各占50%。此收益要由具有相关资质的评估机构评估其价值。

3、本协议所述甲方的权利与义务，由汶川县羌地神禹文化投资发展有限责任公司代表汶川县人民政府负责协调该项目的具体相关事宜。

4、本协议生效后，甲方负责在一个月内移交景区建筑物、水、电、管道等图纸及使用管理权，并及时撤离原有管理人员。

5、本协议一式六份，甲乙双方及汶川县人民政府各持二份。本协议自签字盖章之日起生效。

甲方（盖章）： 代表签字：

乙方（盖章）： 代表签字：

签订时间： 签订地点：

第四篇：景区管理先进事迹

在这一年的工作中xx副处长同志以共产党员的标准严格要求自己,一心扑在工作,充分发挥共产党员的先锋模范作用.在日常管理工作中他要求十分严格.在今年九月份为了迎接绿叶杯领导小组的检查,他不顾日晒与劳累,仔细检查景区的每个角落,不放过一个烟头﹑一个塑料袋﹑每一个小的有色垃圾,带领职工严格治理环境卫生.由于景区内还有46户居民未迁出,他们对经营生产过程产生的垃圾不加管理,无形中增加了景区卫生清扫工作的强度.xx副处长同志能够克服重重困难一边对居民进行劝导,耐心宣传景区有关规定,求得群众的理解.另一边主动清理垃圾,使群众看到管理处是在实心实意为他们创造一个良好的生活生产环境.经过这些工作使群众提高了认识,减少了垃圾排放,用崭新清洁的环境迎接检查.使得这次绿叶杯检查受到了好评,取得了较好的成绩,创造了良好的旅游环境,得到了上级领导的认可.在夏天进行绿化管理工作时,他顶着烈日带领职工一起对景区的花草树木进行了大规模的修剪﹑除草.做到了草坪无杂草,树木无病虫害.在对一些花草树木喷洒农药时.xx副处长同志从来都不怕农药对身体的危害,第一个背起喷壶喷洒农药.尽量自己一个人完成这项工作,防止农药对别人造成危害,保护了职工的身体安全.同志们看在眼里都非常感动.由于景区历史遗留的原因,当地一些不法居民受利益的驱使,经常带领一些不想买票的游客通过各种渠道以各种理由进入景区.xx副处长不怕他们打击报复,带领执法队坚决同逃漏票现象做斗争,维护了景区的利益,使景区减少了很大的损失.他还兼职本单位的电工工作.在今年的十月份,山上的电缆被雷电击坏,直到天黑还未修好,大家都说:“先回去吧?等明天再修也不迟,反正耽误一天也损失不大.”xx副处长坚持不排除故障不能回家.带领职工贪黑将电缆故障排除,直到修完电缆才回家吃饭休息.保证了单位的正常用电,避免了因停电而发生的损失.他的这种以单位利益为重﹑敢于同不良现象做斗争的精神给景区的职工树立了很好的榜样.他对单位的安全管理更加严格.经常对职工进行安全知识培训学习.经常对电器﹑城墙﹑栈道等安全设施严格检查,发现问题及时处理,在一些危险部位都增添了警示牌.按照消防大队的要求进行了消防培训学习,增加了灭火器.经常对一步跨的游船进行检查,凡是不穿救生衣的游客坚决不让上船.并且对易于发生险情的季节﹑节假日都事先制定了《应急预案》做好准备,预防突发事件.汛期是xx副处长同志神经绷的最紧的时候.去年7月至8月份丹东地区普降暴雨,景区内有些景点水位持续上涨.xx副处长结合现状赶紧安排了人员轮流值班,并且24小时不关机,保证随叫随到.由于长时间的降雨,值班室后山的泥土松动,出现了泥石流.险情就是命令,他启动紧急抢救预案,立即组织全处职工进行抢险.他率先进入泥浆中,不怕脏﹑不怕累,排水除土,经过了5个多小时的作业,终于排除险情.在排除险情后又做了相应的维护,防止险情再次出现.正是在他的这种严格监督与管理下,本没有发生一起安全事故.xx副处长在工作中兢兢业业﹑早来晚归﹑心系单位,及时圆满地完成了各项任务,得到了上级领导和同志们的认可,为景区建设做出了应有的贡献。

第五篇：旅游景区管理

1.什么是旅游景区及其与旅游目的地的区别和联系

旅游景区，是指具有吸引国内外游客前往游览的明确的区域场所，能够满足游客游览观光、康体健身、求知等旅游需求，有统一的管理机构，并提供必要的服务设施的地域空间。旅游目的地，是一种综合性的旅游产品，不仅从范围上包括大量的旅游景区，而且从内容上包括了吃住行游购娱等多种要素，一般都包括一到多个旅游中心城市。

旅游景区产品

旅游景区产品，从狭义上讲，景区产品是一种单项旅游产品，是旅游景区借助一定的资源、设施而向旅游者提供的有形产品和无形产品的总和。

一般产品有哪三个层次构成？景区产品的构成如何/

一般产品构成有核心产品、有形产品和扩展产品构成。景区产品的构成;旅游景区吸引物——核心产品； 旅游景区活动项目——有形产品； 旅游景区管理和服务——扩展产品。

旅游承载力：

是指在某一旅游地环境的现存状态和结构组合不发生对当代人（包括旅游者和当地居民）及未来人有害变化的前提下，一定时期内旅游地所能承受的旅游者人数。

历史城镇类型项目设计的共性特征：

资源：文化内涵丰富，文脉挖掘点多。

主题:穿越历史，体验原初生活，体会人文魅力。

市场：中、高端旅游市场、主要面向文化程度高的旅游者。

关注:商业氛围不可太浓。

旅游吸引物：

不仅是指区域中那些嫩能够为旅游者提供可看的或者可做事情的地方，而且为旅游者提供了为什么要出游的磁引力。

什么是体验经济，与服务经济的区别和联系是什么？

体验经济是指以服务为依托，以商品为道具，通过感觉和记忆使消费者对某种事物或现象留下深刻的印象或丰富感受的经济类型。体验经济以服务为平台，以商品为道具，以体验为主要经济提供物的经济形态。它与服务经济的不同在于消费者在沉醉于整个情感体验过程并获得满足的同时，心甘情愿的为如此美妙的心理感受支付一定的费用。

旅游本质是什么？旅游发展的趋势是什么，是否是体验化？

旅游本质主要以获得心里快感为目的的的审美过程和自娱过程，一种基本物质需求得到满足后而采取的愉悦身心的休闲活动

旅游景区市场营销：

是旅游景区组织为满足旅游者的需要并实现自身经营和发展目标，而通过旅游市场实现交换的一系列的有计划、有组织的社会和管理活动。