二手房运营模式[小编推荐]

第一篇：二手房运营模式[小编推荐]

互联网快速发展改变着二手房中介运营模式

核心阅读：处于传统产业的二手房中介行业在美国等西方发达国家已经形成了一整套的发展模式，但是当google在美国推出在线房地产服务的时候，美国二手房中介行业开始意识到行业的变革力量的出现，开始思考以独立经纪人制度和独家委托制度为主体的市场运行规则将会发生怎么样的变化。

这里还不谈企业做大后并未提高我们行业在整个社会的知名度和美誉度，从业人员鱼龙混杂的问题（动车出差旁坐一北京工作的美女，谈起北京二手房中介她可谓是怀着深仇大恨、深恶痛绝来形容也不为过）。

这些问题和弊端的集中呈现，所表现出的就是当前直营中介企业区域化发展的特性，昙花一现的大规模实施全国化战略的直营企业的收缩就是全国化失败的例证。

曾经跟业内友人交谈，我的一个观点就是，谁解决了目前中介直营模式全国化复制和管理的难题，可以说这个人绝对就是个可以分享诺贝尔管理学奖的天才。事实来看，目前还没有一个人有这个资格和能力。有朋友会说，香港、台湾的直营模式都很成功啊，大家仔细想一想，港台地区的面积与内地的面积，它们是何等的渺小。

那么问题是否出在我们这个行业人才的不优秀，答案是否定的。很多MBA、EMBA等高端人才正掌管着我们很多大型中介企业，他们都很优秀，我们的很多经纪人和大部分职业经理人也很优秀，都具有较高的学历和多企业成长的经历。

那么问题出在哪里？这些问题为什么会一而再、再而三的出现在我们行业最顶级的高峰论坛话题之中？反正我很少在IT行业峰会上看见大腕们去谈论如何企业留人、激励员工、如何管理及实施区域化的扩张、如何复制等问题（他们偶尔谈的扩张是跨行业的、跨国界的扩张）。

可见，我们的直营模式存在着致命的发展缺陷，它不属于一个成熟的商业模式，否则它也应该像成熟的商业模式如银行、证券公司、保险公司一样全国开分支机构，把自己企业的LOGO插遍全国。每每看见身边的朋友前赴后继的去探索店铺式规模化发展的直营模式的时候，真替他们担心，真是应了一句话“明知山有虎、偏向虎山行”！

互联网快速发展改变着二手房中介运营模式

当互联网逐渐成为人们日常生活的重要组成部分后，网络对二手房中介行业的影响将会比现在更具有颠覆性。目前我国的二手房市场的发展还处于起步阶段，但它的起步正处于以新经济为代表的网络经济的发展时期。在这个阶段，中国与世界的距离没有像传统的制造业那样与发达资本主义国家差距那么大，甚至比某些国家还要发达。从最新的数据表明，中国的网民数量已经在世界上处于坐二望一的地位，中国的互联网英雄们在本世纪初也不断创造世界网络奇迹。可以说中国的互联网正改变着中国的产业发展并起到缩短与发达国家的差距的重要作用。

处于传统产业的二手房中介行业在美国等西方发达国家已经形成了一整套的发展模式，但是当google在美国推出在线房地产服务的时候，美国二手房中介行业开始意识到行业的变革力量的出现，开始思考以独立经纪人制度和独家委托制度为主体的市场运行规则将会发生怎么样的变化。

大家知道，以21世纪为代表的以品牌输出为核心的中介特许加盟模式一直以来是国内企业所追求的终极目标。如何打造一个重量极的中介航母可能是许多中介老总现在还在追寻的梦想，但是中介行业以人为最大资源的行业，如何让企业员工的利益与其企业利益紧密结合在一起并能够长期共存，可能各企业老总都为这个所头疼。

二手房中介企业具有非常非常大的管理难度，它不仅涉及对人的管理、还涉及动态的信息管理和财务管理，特别是直营连锁企业的管理难度更远大于特许加盟连锁企业的管理难度，搞不好越大的直营企业越容易走向崩溃，也许这也是美国为什么不走直营发展道路的原因吧。

那么现阶段是否在我国还可以产生一个像21世纪不动产这样的具有世界品牌的特许企业吗？从目前国内各企业的经营模式、我国的房地产市场的法制环境和从整个行业的人才储备看，可以说都不具备这样的条件。但是当互联网在我国进一步快速发展的大环境下，网络将加速中国的二手房中介企业像世界极企业进军的步伐，这主要基于中国庞大的住房市场需求、人口基数以及互联网人口数量所带来的庞大的市场机会，会给有远见的二手房企业带来机会。

可以相信，未来几年互联网会改变美国现存的中介企业发展模式，也会让中国的二手房中介企业获得快速发展的良机。

第二篇：运营模式

运营模式

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火星女骑士 2011年03月30日 16:35 阅读(3)评论(0)分类：个人日记

运营的定义就是：对企业经营过程的计划、组织、实施和控制，是与产品生产和服务创造密切相关的各项管理工作的总称。从另一个角度来讲，运营管理也可以指为对生产和提供公司主要的产品和服务的系统进行设计、运行、评价和改进。过去，西方学者把与工厂联系在一起的有形产品的生产称

运营模式：简单来说就是经营方法。为“production”或“manufacturing”,而将提供服务的活动称为“operations”。现在的趋势是将两者均称为 “运营”。企业运营管理最基本的也是最主要的职能是财务会计、技术、生产运营、市场营销和人力资源管理。企业的经营活动是这五大职能有机联系的一个循环往复的过程，企业为了达到自身的经营目的，必须对上述五大职能进行统筹管理，这种管理就是运营。运营管理的对象是运营过程和运营系统。运营过程是一个投入、转换、产出的过程，是一个劳动过程或价值增值的过程，它是运营的第一大对象，运营必须考虑如何对这样的生产运营活动进行计划、组织和控制。运营系统是指上述变换过程得以实现的手段。现代运营管理涵盖的范围越来越大。现代运营的范围已从传统的制造业企业扩大到非制造业。其研究内容也已不局限于生产过程的计划、组织与控制，而是扩大到包括运营战略的制定、运营系统设计以及运营系统运行等多个层次的内容。把运营战略、新产品开发、产品设计、采购供应、生产制造、产品配送直至售后服务看作一个完整的“价值链”，对其进行集成管理。另外，有两个运营名词值得注意：一是“首席运营官(coo)”，二是“资本运营”。首席运营官(coo)的职责主要是负责公司的日常营运管理，辅助ceo的工作。一般来讲，coo负责公司职能管理组织体系的建设，并代表ceo处理企业的日常职能事务。如果公司未设有总裁职务，则coo还要承担整体业务管理的职能，主管企业营销与综合业务拓展，负责建立公司整个的销售策略与政策，组织生产经营，协助ceo制定公司的业务发展计划，并对公司的经营绩效进行考核。所谓资本运营，就是对集团公司所拥有的一切有形与无形的存量资产，通过流动、裂变、组合、优化配置等各种方式进行有效运营，以最大限度地实现增值。从这层意义上来说，我们可以把企业的资本运营分为资本扩张与资本收缩两种运营模式。

企业运营模式

当今大多数企业的内部运营模式都具有相近的特点，不论是国营还是私企或是合资、股份企业，其趋同性说明这种结构模式有其存在的优势，研究这种模式无疑对企业的良性发展

会有很大的帮助。从结构上看大致可分为五个主要部分：行政管理层面销售层面生产层面技术层面资金管理层面其基本职能体现为：1.行政管理层——企业的“大脑”和“中枢”，其主要职责为：企业的规划、决策、管理、监督、考核人员聘用与任免以及相关的人事管理公关与企业形象推广、相关社会活动融资、引资福利、后勤党建、工会建设和形成企业精神和文化2.销售层——企业的“龙头”，其主要职责为：产品销售——企业生存和资金流通的原动力市场开发新产品推广——企业发展的原动力情报收集——提供给技术部门处理。是企业信息收集的主要渠道，也是领导决策的主要依据形象推广——配合行政管理部门，推广、树立企业的良好形象，逐步建立品牌效应，引领企业良性发展产品监测——监督生产环节，进一步保证出厂产品的质量库品管理——库存产品的保管和规划，企业生产调度的主要依据用户服务——与生产部门、技术部门协作，做好售后服务、信息反馈，维护企业良好形象3.生产层——企业的“核心”，其主要职责是：设备采购、使用和管理原料采购、使用和管理生产组织、管理生产人员管理和考核生产成本管理、考核库品管理外协加工管理、检测产品检测、质量保证其追求的理想目标是：质量 效率 成本 安全 创新质量——产品、管理效率——生产、管理、质量成本——材料、人员、生产、质量、安全安全——人员、设备创新——生产、管理4.技术层——企业的“发动机”，其主要职责是：为生产提供技术支持和保证为销售提供技术支持和保证情报收集、分析、处理、解析技术创新、新产品开发生产过程和生产产品的质量监测人员技术培训5.资金管理层——企业的“润滑剂”，其主要职责是：常规财务工作资金使用的管理、监督、指导、考核、预警融资、引资生产经营成本的核算、考核从内部运营关系看具有以下基本特征：1.具有相对完整的基本经济社会结构行政管理层——相当于政府及相关职能机构生产层——相当于生产企业、生产领域销售层——相当于经销商、流通领域技术层——相当于科研和教育机构资金管理层——相当于银行及相关金融机构2.运营方式具有典型的计划经济特征销售部门根据用户和市场的需要，向生产部门提出“订货合同”生产部门根据“订货合同”，购置材料，组织生产，交付合格产品技术部门负责提供技术支持和保障并监督生产过程资金管理部门负责提供所需的资金和相关流通操作，负责成本、利润的核算和考核，同时监督资金的使用。行政管理部门负责监督、指导、协调、考核3.需求具有单向性（不可选择性）和相互依赖性特征例如：销售和生产之间、销售和财务之间、生产和财务之间就是处于这样的关系状态4.交易过程具有高度的透明性和开放性特征各部门之间信息透明度高5.运营调节具有较强的针对性和快速灵活性，可以根据需要快速调整生产和人员安排、改变生产计划。利弊双向分析1.这种有计划、有目的、可控制的生产方式，具有明显的运营优势。有利于形成程序化规范管理和程序化流水线作业模式。有利于提高生产效率、降低成本、提高资金的使用率、减少损耗等。有利于规模化生产的形成。有利于企业的整体扩张。（企业的机器）2.对管理者的管理思想、管理水平、管理方式、管理艺术要求较高。制度化管理、质量效率管理、满工作量管理、工时考核管理、任务承包管理、责任承包管理、工作时间管理、信仰精神管理、“突击队式”管理等各种有针对性的管理方式应运而生。管理的科学性、有效性、针对性、及时性将显得尤为重要同时，开展人性化管理，充分调动人的积极性和主动性，利用好人的趋同性和依赖性，形成良好的企业文化，树立企业精神和信仰，也会对企业可持续发展产生重要和积极的影响。（金钱不是唯一的有效手段，崇拜和信仰、信任和依赖才是最高境界）（企业的灵魂）3.根据不同的市场需求，生产调度调整反应较快，人员调整、调动相对较容易。（不需要合同，一张文书，一纸调令，甚至一个电话就可解决问题）即由需求的产生，到转化为生产过程（操作），到产生成品（结果）的效率相对较高。（企业的自由度）4.有利于内部形成小型的高质量的专业化的团体（组），以及最优化的团体组合。有利于产生生产精英，即生产能手、业务骨干、标兵、劳模。这些对生产过程、生产质量、生产效率都将非常有利。这些对企业的发展，特别是高质量、规模化的持续有效发展至关重要。一个人、一个团队决定一个企业、集团的发展和命运的事例在世界范围内屡见不鲜。（企业的精灵）5.多数成员对外界的市场变化不敏感，仅仅关心自身利益和身边环境变化。企业应对市场变化以及在这种变化中的竞争能力往往把握在少数人手中，他们的思想、能力、工作热情和方法等往往决定着企业的命运。即关键部门对个人能力的依赖性较强，是应力相对集中的节点，有一定的脆弱性。权利相对集中，容易造成重大的管理和决策失误。合理有效的监督方法和机制，重大决策的科学审定等是所有现代规模化企业的重要课题。近期爆发的全球性的金融海啸更加证明了这一点。（企业的核弹）6.个体发展空间受到一定的限制，可能导致个体的灵活性不强，竞争性不强，主动性不强，容易造成人浮于事。自主创新的动力不强，容易满足现状。责任心不强，容易造成事不关己的现象，（这些现象的形成往往与人性的固有弱点有关）。如果管理引导不利，将产生极为不利的负面影响。因而需要较强的宏观调控、指导和监督（即行政干预和制度约束）经济（金钱）调控不能成为唯一的有效手段，企业精神、文化、信仰也会起到重要的作用。（企业的隐患）企业发展谋略1.优化“大脑”，增强智慧。优化行政管理层，聘用优秀人才，特别是关键人物如总经理或常务副总经理。让“精灵”变成“精神领袖”，成为公司这一庞大社会体系有效运转的强有力的动力。即一个特殊的领导者，决定一个特殊企业的前途和命运。2.“政企”分开，各负其责公司的最高行政管理是董事会和监事会，相当于“政”。主要由出资人、股东组成，是公司利益的最大受益者。他们拥有公司的全部财产，以分红的形式享有公司的利润。他们有权决定公司的发展和走向，决定关键人物的任免，是公司的政策“灵魂”。最高执行机构是执行局和总经理，相当于“企”。由董事会聘用的总经理，以及由其建议聘用的各副总经理、部门主要领导组成。他们决定着企业的日常经营状况和效益，也关系到企业的未来和发展，是公司的运营“灵魂”。政和企一定要分开，要各负其责。3.练好“铁头功”以销促产，以销定产，是现有大多数公司所采用的基本策略。因而销售环节不约而同的就成为各公司、企业的运营“龙头”，是否有一支强劲有效的销售队伍，直接关系到公司的经营和效益，影响着公司的发展和未来。4.拥有一个强有力的“心脏”企业的根本归根结底是生产。生产的组织管理、员工的素质和对企业的情感、生产设备的合理配置是三个重要的基本要素。

5.科学技术是第一生产力技术是发展的“动力”，技术是运营的“保障”，技术是公司的“未来”。6.资金是企业的“血液”资金是公司生存的“血液”，是生产经营的“润滑剂”。现代企业、公司是实体经济和金融经济的共同体7.企业的精神和文化是企业内部的“粘合剂”和“乳化剂”要让员工对企业产生足够的信任，并逐步上升为依赖，愿意把生存和事业交给本企业，这才是企业管理的最高境界。8.企业形象和影响是企业对外的“名片”

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成功的事业，温馨的家庭是我一生的追求 本文最近访客

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第三篇：二手房行业运营管理分析

目前大部分中介采用无底薪高提成的薪金模式，在行业初期这种模式利于行业的快速成长，可在目前市场大环境下，这种模式已抑制了中介的发因素下面是一些简单的分析

1.行业初期：作为一个新型行业二手房行业和所有的新兴行业一样具备进入门槛低，低运营成本，市场有待培育，后期利润可观等一系列同质的条件和市场大环境。在这个阶段适合实行无底薪高提成的薪金模式，这一阶段二手房行业迅速的扩张，扩张店面吸收大量的员工，其业绩的支撑来源于大量的人力工作，而其业绩的根本支撑是行业处于初级阶段的条件和市场环境，在这里还要加一个心理支撑就是广大的从业人员对该行业前景的预期。在这一时期和二手房行业同时存在的另一个情形是国内地产也的充分发展。所有的条件与大的市场环境给这个薪金模式提供了实行的可能与可行性。也正是在这一阶段二手房行业造就了一些公司并培育了一批优秀的经纪人。为行业的进一步发展打造的坚实的基础。

2.行业发展期：应该说目前正是这个行业的发展期，可不巧的是由于国内地产行业中处于二手房前端的新房地产行业的非健康发展，造成了今天市场低迷持币观望的市场形势。这个由于行业前端链条造成的错误却同样需要二手房销售行业一起承担.于是市场的环境一下被打破了，而二手房行业还没有发展到具备能自然承受这个市场环境的地步，这就是一种“痛”。在这样的市场环境下二手房行业的运营模式一下子被市场抛弃了.出现了关门，人员大量离职.这里我们暂不去分析行业的下个阶段即行业成熟期，我们来分析一下这个行业在目前的市场大环境下应该如何调整，革新以应对目前的市场，在行业的“阵痛”中生存并得以发展.这里我们暂且不谈国内经济形势对地产行业的影响，（目前国内的经济形势很不明朗）.先分析一下新房行业目前的行业形势：08年前国内房地产行业得到了充足的发展，然而这种发展并非完全健康，这里我们暂且抛开其行业非健康发展的由来只分析其行业形势。08年前房地产的发展可用两个词形容.“迅猛”，“暴利”。在这两个前提下地产商们在利益的驱使下不在计较行业是否健康发展，迅速的推动房价大量的囤积土地开发新楼盘，并在楼盘销售中采用了一切能采用的方式和方法.这样造成了两个致命的错误一是房价非理性向上二是市场8成左右的同质化产品。这两个方面积累到今天达到了无法附加的程度便造成了这样的行业形势。从而市场杠杆的规律在这时便被放大了，市场迫使地产行业开是的调整和洗牌.现在再看二手房行业，在新房调整洗牌的形势下二手房也同样开始调整和洗牌.这便是市场规律.如何调整呢！其实很多实物都有相同的规律和同质化的方面.我们看看成熟行业是个什么样子的，成熟行业具备的特质如下：1.少数公司或企业控制拥有该行业的绝大部分业务和利润，有一个成熟的行业标准并形成了利于行业发展的“潜规则”2.行业处于稳定发展期，利润降低，行业抗风险能力高3.行业文化明朗清晰化4.公司或企业运营管理呈现“流水化”

5.非处于行业调整期，行业内各公司或企业利润分配与其相应规模及技术成正比分配并不易在短期被打破.而二手房行业目前正处与发展期，准确地说是该阶段的前期.可目前的市场大环境可观的要求该行业快速的成长.下来的就是行业内的各个公司都在摸索。在市场的作用下该行业终会步入成熟期，关键就是看谁对目前市场环境看的透，切的准，把握的好，新的运营调整做的精细执行的准确无误.这里有一个关键就是上面所说的成熟行业的第四点既“流水化”反应在二手房行业里准确的理解我工作“程序化”.而“程序化”需要一系列的规章制度和工作监督指导表格.所有这些的推行都需要一个支撑，这个支撑到底是什么我目前还没想透，可我知道两点是不可或缺的即底薪和人才

以上只是一点个人的看法，希望不要误导大家，因为我是处于二线市场（郑州市场）.有不足之处忘广大同仁谅解，谢谢

福满家贾志伟

第四篇：食堂运营模式

机关食堂开办方案

修改时间:2013-6-19 13:45:27 浏览次数：4477次

根据领导关于建设机关食堂的指示，我们组织专人进行了专题调研，先后对省委、省政府、财政厅、教育厅、交通厅、水利厅、省电力总公司、省移动总公司、华中科技大学、华中农大等二十余家单位的食堂进行了实地学习考察，并邀请有关专家到局指导，召开了多次专题会议进行研讨。先将开办方案汇报如下。

一、基本定位

机关食堂以方便机关职工工作进餐，确保厅机关员工工作餐为目标，定位于服务性、非盈利性实体。

二、就餐对象

主要就餐对象为局机关（含机关各处室单位、调水局）在职职工以及上派人员计约297人。同时，厅机关离退休职工168人、省水文局机关在职133人、地方电力测试中心在职18人、汉江公司10人计329人也可自愿购卡进餐。预计平均每餐进餐人数在150人至200人左右。所有餐饮只对上述人员服务，凭身份卡就餐，不对外经营。三，食堂布局

1、场地条件：

2、食堂占用办公室B、C座一楼及A座一楼一部分，总建筑面筋680&，其中：B座一楼380&(大厅144&，小房间6间分别为62&、45&各一间、30&左右4间计236&)；

三、就餐方式

1、食堂提供员工餐、客餐。员工餐至供应早、中餐，客餐供应中晚餐。

2、员工餐在大厅以自助（份菜自选）形式提供，凭身份卡就餐，不收现金。身份卡只限本人使用。客餐在包房以桌餐形式提供。

3、员工餐保本不赚，保质保量，热情服务。客餐按市场规则运行，菜价低于市场价。

4、局机关在职职工（含上派人员）进员工餐方式：身份卡由局人事劳动处提供名单，水文局统一配卡，就餐按自助刷现金形式：将每位员工补贴资金充值到就餐卡内，消费不了不退现金，余额可到食堂小卖部消费，员工就餐不限次数，菜肴标价自选，菜肴定为十菜一汤或根据保温台，定为十一菜一汤一甜汤，或十二菜一汤；此形式利端：

1、便于员工自由选择消费，食堂食品品种也可多样化，员工充分享受到餐补福利；

2、因食堂食品卫生、原材料正规放心、饭菜可口，另因为现在外面餐饮店大部分使用的原材料化学用品超标，员工都有恐惧心理，所以员工会自己自愿选择到食堂就餐，相对对自家食堂饭菜比较放心；

3、员工自费选择搭配菜肴，浪费问题会彻底解决，满意度也会提高；

5、其他就餐对象进员工餐方式：自愿向局机关后勤服务中心申请购置现金身份卡，自行充值现金就餐，就餐标准及价格一样，消费不了可退现金。厅机关各处室单位可配公用卡一张，用于接待，由用卡单位自行充值

四、经营管理形式

食堂采取委托外包方式经营管理。实行公开招标形式面向社会招聘外包餐饮单位经营管理。

1、局方负责原材料采购，外包单位负责食堂的日常经营管理，包括与政府有关监管部门的接洽，并对食堂的食品制作及安全卫生等负责。

2、局机关后勤服务中心负责监管管理。监管内容以合同形式确定。后勤中心定期进行就餐满意率统计，当满意率达到90%以上时，进行奖励：满意率在70%--90%之间，不奖不惩：满意率低于70%，予以惩处：满意率低于60%，责令整改，或者更换承包单位。后勤中心不定期组织专家对员工餐的质量、品位、价位等进行评估，对发现的问题责令整改。

六、费用核算

局机关在职职工部分员工餐餐费建议由我局负责。若计年最多负责（）万元（）人*20元*22天*12月）。若考虑局机关离退休职工，再增加（）人，（）万元，则每年最多负责（）万元。此项费用不是补助给职工个人，而是支付到实际就餐人员的伙食开支中，不吃不支付。因此核算时不按职工人数计算，而是按实际就餐人数计算。

七、有关问题

1、现厅机关食堂开办已有三年，食堂部分餐具及杂件都已破损不堪，现要正常营业需增加部分防磁餐具，筷子及厨房杂件及包房用品用具；

2、食堂开办费用中不含食堂餐具及厨房锅碗瓢盆等杂件。现粗需费用估计10万元左右，其中防磁餐具5万元，厨房杂件5万元；

3、食堂定位。食堂时定位为工作餐还是福利餐？建议定位为工作餐，主要就餐对象为局机关在职职工。

第五篇：房地产运营模式

房地产运营模式：

第一步 房地产开发公司的设立

第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书

2、初步确定开发方案

3、申报规划要点

4、申报、审批项目建议书

5、编制项目可行性研究报告

6、申报、审批项目可行性研究报告

房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

1、可行性研究费

2、建设工程规划许可证执照费

第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点

2、申报规划设计条件

3、委托作出规划设计方案

4、办理人防审核

5、办理消防审核

6、审定规划设计方案

7、住宅设计方案的专家组审查

8、落实环保“三废”治理方案

9、委托环境影响评价并报批

10、建设工程勘察招、投标

11、委托地质勘探

12、委托初步设计

13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见

15、落实市政公用设施配套方案

16、报审市政配套方案

17、市政各管理部门提出市政配套意见

18、市政管线综合 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

1、工程勘察（测量）费

2、工程设计费

3、建设工程规划许可证执照费

4、竣工档案保证金

5、临时用地费

6、临时建设工程费

7、建设工程勘察招标管理费

8、勘察设计监督管理费

9、古建园林工程设计费

第四步 房地产开发项目土地使用权的取得

取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让

1、办理建设用地规划许可证

2、办理建设用地委托钉桩

3、办理国有土地使用权出让申请

4、主管部门实地勘察

5、土地估价报告的预审

6、委托地价评估

7、办理核定地价手续

8、办理土地出让审批

9、签订国有土地使用权出让合同

10、领取临时国有土地使用证

11、领取正式国有土地使用证

12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨

13、国有土地使用权划拨用地申请

14、主管部门现场勘察

15、划拨用地申请的审核、报批

16、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用

17、征用集体土地用地申请

18、到拟征地所在区（县）房地局立案

19、签订征地协议 20、签订补偿安置协议

21、确定劳动力安置方案

22、区（县）房地局审核各项协议

23、市政府下文征地

24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费

25、办理批地文件、批地图

26、办理冻结户口

27、调查户口核实劳动力

28、办理农转工工作

29、办理农转居工作 30、办理超转人员安置工作

31、地上物作价补偿工作

32、征地结案

取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

1、地价款（土地出让金）

2、资金占用费

3、滞纳金

4、土地使用费

5、外商投资企业土地使用费

6、防洪工程建设维护管理费

7、土地闲置费

8、土地权属调查、地籍测绘费

9、城镇土地使用税

10、地价评估费

11、出让土地预订金

12、征地管理费

13、土地补偿费

14、青苗及树木补偿费

15、地上物补偿费

16、劳动力安置费

17、超转人员安置费

18、新菜田开发建设基金

19、耕地占用税

第五步 房地产开发项目的拆迁安置 房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序

1、委托进行拆迁工作

2、办理拆迁申请

3、审批、领取拆迁许可证

4、签订房屋拆迁责任书

5、办理拆迁公告与通知

6、办理户口冻结

7、暂停办理相关事项

8、确定拆迁安置方案

9、签订拆迁补偿书面协议

10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置

11、发放运作拆迁补偿款

12、拆迁施工现场防尘污染管理

13、移交拆迁档案资料

14、房屋拆迁纠纷的裁决

15、强制拆迁

房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费

1、房屋拆迁补偿费

2、搬家补助费

3、提前搬家奖励费

4、临时安置补助费（周转费）

5、清理费

6、停产停业综合补助费

7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费

8、一次性异地安置补助费

9、房屋拆迁管理费

10、房屋拆迁服务费

第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作

1、领取房地产开发项目手册

2、项目转入正式计划

3、交纳煤气（天然气）厂建设费

4、交纳自来水厂建设费

5、交纳污水处理厂建设费

6、交纳供热厂建设费

7、交纳供电贴费及电源建设集资费

8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

9、设计单位出报批图

10、出施工图

11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金

12、办理消防审核意见表

13、审批人防工程、办理人防许可证

14、核发建设工程规划许可证

15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标

16、办理招标登记、招标申请

17、招标准备

18、招标通告

19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底

21、标底送审合同预算审查处确认

22、标底送市招标办核准，正式申请招标

23、投标单位资格审批

24、编制投标书并送达

25、召开招标会，勘察现场

26、召

开开标会议，进行开标

27、评标、决标

28、发中标通知书

29、签订工程承包合同 30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理

31、办理质量监督注册登记手续

32、建设工程监理

33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费

35、办理开工前审计

36、交纳投资方向调节税

37、领取固定资产投资许可证

38、报装施工用水、电、路

39、协调街道环卫部门 40、协调交通管理部门

41、交纳绿化建设费，签订绿化协议

42、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工

43、施工场地的“三通一平”

44、施工单位进场和施工暂设

45、工程的基础、结构施工与设备安装

46、施工过程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的竣工验收

47、办理单项工程验收手续

48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》

49、商品住宅性能认定 50、竣工统计登记

51、办理竣工房屋测绘

52、办理产权登记

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

1、三通一平费

2、自来水厂建设费

3、污水处理厂建设费

4、供热厂建设费

5、煤气厂建设费

6、地下水资源养蓄基金

7、地下热水资源费

8、市政、公用设施建设费（大市政费）

9、开发管理费

10、城建综合开发项目管理费

11、建筑行业管理费

12、绿化建设费

13、公园建设费

14、绿化补偿费

15、路灯维护费

16、环卫设施费

17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）

18、电源建设集资费（用电权费）

19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费

21、建设工程招投标管理费

22、合同预算审查工本费

23、质量管理监督费

24、竣工图费

25、建材发展补充基金

26、实心黏土砖限制使用费

27、工程监理费

28、工程标底编制管理费

29、机电设备委托招标服务费 30、超计划用水加价

31、夜间施工噪声扰民补偿费

32、占道费

33、固定资产投资方向调节税

第七步 房地产开发项目的经营阶段

房地产开发项目经营阶段的法律程序

一、外销商品房的销售

1、办理《外销商品房预（销）售许可证》

2、选定中介代理机构和律师事务所

3、与购房者签订认购书

4、签订正式买卖契约

5、办理签约公证

6、办理外销商品房预售契约公证

7、办理外销商品房的预售登记

8、外销商品房转让登记

9、外销商品房抵押登记

10、楼宇交付入住手续

11、办理产权过户手续

二、内销商品房的销售

12、提交完成建设项目投资证明

13、签署预售内销商品房预售款监管协议

14、办理《内销商品房预（销）售许可证》

15、销售项目备案

16、委托中介代理机构进行销售

17、与购房者签订认购书

18、与购房者签订买卖契约

19、办理预售登记 20、办理转让登记

21、办理房地产抵押登记手续

22、楼宇交付入住

23、质量保证书和使用说明书

24、办理产权立契过户手续

三、房地产出租的综合管理

25、房屋出租权的确认

26、申请房屋租赁许可证

27、出租人与承租人签订书面承租协议

28、租赁当事人办理租赁登记手续

29、租赁房屋的转租 30、房屋租赁关系的终止

四、房地产出租的专项（外地来京人员）管理

31、房屋出租权的确认

32、出租人办理房屋租赁许可证

33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》

34、签订书面租赁协议

35、租赁双方办理租赁登记备案手续

五、房地产的抵押

36、抵押权的设定

37、签订抵押合同

38、办理房地产抵押登记

39、抵押房地产的占管 40、抵押房地产的处分 房地产开发项目经营阶段的相关税费

1、营业税

2、城市维护建设税

3、教育费附加

4、印花税

5、契税

6、土地增值税

7、企业所得税

8、个人所得税

9、房产税

10、城市房地产税

11、房屋产权登记费

12、房屋所有权证工本费

13、房产共有权执照费

14、房屋他项权利执照费

15、房屋买卖登记费

16、房屋买卖手续费

17、房屋租赁审核备案手续费

18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费

19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费 20、房屋租赁登记费

21、房屋估价手续费

22、房屋公证估价手续费

23、房地产价格评估费

24、房地产中介服务费

第八步 房地产开发项目的物业管理阶段

房地产开发项目物业管理阶段的法律程序

1、物业管理单位经营资质审批

2、签署物业管理委托合同

3、居住小区的物业接管综合验收

4、物业使用、管理、维修公约的核准

5、安排签订管理公约

6、制定、提供质量保证书和使用说明书

7、物业管理服务基本要求

8、物业管理委员会的设立 房地产开发项目物业管理阶段的相关税费

1、居住小区物业管理启动经费

2、共用部位共用设施设备维修基金

3、普通居住小区物业管理费

4、高档住宅物业管理费

5、经济适用住房小区物业管理费

6、供暖费

拿到地块后，房地产要做事情很多，你要详细明白的话需要亲自经历或者查阅书籍。我这里给你笼统列举一些：

一、前期准备阶段：

土地获取后开始前期手续工作：也就是几个证的获取（土地证、用地规划证、工程规划证、施工许可证）。大体过程是：设计院根据各项指标要求等设计 规划方案—建筑方案—施工图纸（这里面牵扯到前期报建好多程序）。前期工作一直到获得施工许可证正常时间为10个月左右。有了施工许可证就可以进行下一步的工程施工工作了。

二、施工阶段：

该阶段主要是项目现场的工程施工，牵扯好多管理方面、好多部门（设计部、成本预算部、工程部、材料部、财务部、销售部等）。该阶段特点是根据设计图纸来形成具体的实体工程。要有好多外来单位参与工程的施工与管理。签订各种合同，组织施工。该阶段也是花钱的阶段。

三、工程达到一定条件（各个地区要求不同）可以办理预售许可证，房屋开始预售。（策划、宣传、推广，客户签订合同，收取资金等等）

地产商对建材，五金的购货渠道：一般工程开发商将工程发包给一个施工总包单位，施工合同中约定材料的采购。有些开发商材料采购施工单位采购，根据当初报价结算。也有开发商有专门的材料部，他们给出材料价格，根据该价格最终结算。还有开发商单独对钢筋、水泥、商砼等大项自己采购，其他的施工单位采购。还有外墙保温、门窗、单元门等一些分项工程，开发商也会单独分包出来。

说这么多吧，你看不明白再追问吧。