养老公寓可行性研究报告怎么写

第一篇：养老公寓可行性研究报告怎么写

养老公寓可行性研究报告怎么写

项目名称：养老公寓可行性研究报告怎么写 申报单位：xxx 联系人：xxx 电话：xxx 传真：xxx 编写时间：xxx 主管部门：xxx 撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司

撰稿时间：2013年9月2日

第一篇 总论

养老公寓，是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。第二篇 市场分析

一、混合型养老院

这是目前国内比较普遍存在的养老院经营模式，它们带有福利的性质但也有盈利的能力。通常具有政府或者慈善机构的背景，在经营方面享有优惠政策，服务内容根据入住老人要求的不同而有不同的收费标准。体现福利的方面如娱乐设施全免费，每个月免费体检等等一些服务方面。盈利性则表现在收费服务方面，如： 固定收费的内容有入住时的一次性收费和每月收费，主要是针对入住的环境来制定收费标准； 经常性收费的内容有护理费和医疗费用，根据服务程度的不同来制定收费标准； 不固定收费体现在某些特殊服务方面。

二、专业公司经营管理

这种类型的养老机构以盈利为主要目的，通常是自行出资兴建自行管理老年住宅，以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备自己的医疗服务人才。入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，每月交纳少量的管理费。管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。国外目前存在的经营模式有养老公寓和辅助生活机构两种，国内目前还只有养老公寓。

三、养老公寓

养老公寓主要是提供给具备独立生活能力的老年人的居所，以出租为主要经营模式，居住者的年龄必须在55岁以上。一般来说，养老公寓不提供公共用餐的场所、不组织娱乐活动、不提供交通工具。经营管理模式有自住型养老公寓、陪助型养老公寓和特护型养老公寓三种类型。

a、自住型养老公寓（Independent-living），不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场。

b、陪助型养老公寓（Assisted-living），向居民提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求。

c、特护型养老公寓（acute-care），除了上面两种类型所到的服务外，还提供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间。根据中国老龄科研中心的调查：对于国内入住公寓的老年人来说，对服务的要求以“康复治疗”、“基本生活”和“特殊情况下的医护”三大类为主，其中康复治疗、洗衣服务、打扫卫生、定时送餐、特护和医生监护、提供书报、陪伴老人、代理购物、团体旅游等是老人最希望得到的服务内容。在价格方面，老年人入住老年住宅的时候，最先考虑到的是一次性交纳费用的承担能力，如房屋总价；然后是在社区的生活成本，如物业管理费用、提供服务的收费方式、交通条件等等；然后是社区的配套设施，如社区医院、娱乐中心、老年人活动中心、老龄大学等等。我国第一个养老公寓1986年6月诞生于安徽省安庆市，是由社会集资举办，并向全国开放的民营福利企业。目前，全国虽然有不同规模的养老公寓600多家，但并没有将其作为一种新型产业来发展，国内真正有规模、能够通过经营产生利润的却是凤毛麟角。

第三篇 养老公寓需求分析

1．中国人口老龄化的发展。

我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10％以上（60岁以上人口）或7％（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（《人口与社会保障研究》陈朝先著，1998年版）。目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10％以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28％，即每4个人中就有一位老年人。又据预测我国65岁以上老人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3％），增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6％）（北京大学健康与家庭研究中心网站提供）。随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中养老公寓会成为越来越多老年人的首选，对养老公寓的需求会不断增长。

2．观念的变化。

中国“养儿防老”、“

三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进养老公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万（北京晚报2002年10月19日）。目前武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2％。有47％的老人希望与子女共同生活，52.4％的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中，有64.8％认为这种方式很理想，而有35.2％的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有84.6％仍愿与子女分开住，有15.4％的则希望与子女同住（《城市规划》2002年第3期）。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，养老公寓为首选，有的认为“养老公寓是理想颐养天年之所”。因此随着观念的变化，对养老公寓的需求是加快增长的。

第四篇 养老公寓项目建设存在的问题

一、养老公寓投资比普通房地产开发风险大

投资养老公寓比普通房地产开发风险大，短期内的市场容易预测，把握较大，而跨度长的投资，面临的风险更多。如泉州养老公寓规划用地10hm2，建筑面积总量可达3.5万m2，是集居住、医疗保健、文体服务、娱乐等功能于一体的庞大建筑群。该公寓建成后，将是全省地市级养老公寓中条件最好的一个。泉州养老公寓项目从2001年就开始酝酿了，经过三年完成征地手续，2006年全面建成启用，历时5年。其间经历了土地、拆迁、建设等各种风险。

针对老年人的投资，还要面临一些老年人在入住时具有支付能力，但一段时间过后，失去了资产或收入，不再具有足够的支付能力的状况，养老公寓不能硬性地将老人赶出去，这种风险还缺乏社会化的解决方案。

二、部分养老公寓入住率低影响投资的积极性

我国部分养老公寓入住率低，也使开发企业在投资养老公寓时裹足不前。分析入住率低的原因，经济收入低是一个重要因素，尽管我国有1.67亿老年人，但相当一部分没有退休金收入，生活节俭。如今七八十岁的老人，要么曾经没有正式工作，要么曾经有工作但退休金不高，因此，多数人负担不起公寓费用。由于老年人除退休金以外其他收入来源减少，一些老年人的养老金只能维持其基本的生活，显然单凭老年人自身的收入支付入住养老机构的费用是不够的。其他的经济来源，一方面是老年人子女的资助，另一方面政府要建立机制帮助老年人实现“以房养老”。

三、养老公寓开发建造的难度大

养老公寓本身的特殊性使其开发建设具有一定的难度。从市场调查看，养老公寓潜在市场巨大，但有效需求不足，其开发建设需投入一定的市场培育工作。

第一，养老公寓的建造、设施不能简单地满足老年人一般生理功能的需求，还应该考虑老年人在心理、社会等方面的某些特殊需求。由于养老公寓的市场目标客源十分明确，推广时无需进行大规模的广告效应，但需花费较大的力气和较长的时间来取得社会对养老公寓概念的认识和接受，示范效应、口碑和服务品牌将成为养老公寓进行市场推广的有效方式。

第二，养老公寓的建设比一般住宅更为复杂，建筑施工水平和成本都将高于其他普通住宅，因为养老公寓的细部要求比一般住宅更高、更多。第三，养老公寓应具有一定的医疗设施。对各地养老公寓30个老人的访谈表明，老年人对于各方面的需求顺序，首要的是医（医疗），其次才是食、住、行、衣。在老年人的财务分配中，优先考虑的是医疗费用有保障，有及时有效的医疗救助体系。所以养老公寓，医疗保健特色一定要很明显。但养老公寓还要忌讳“大而全”、“小而全”，不能把养老公寓做成一个相对封闭的系统，无法与外界环境发生信息与服务交换，无法进行资源的优化配置与互补。一些养老公寓片面追求“医院化”，门诊量很低，管理、服务、设备维护的成本十分高昂，而效能却很低下，实际上造成了服务资源的长期闲置浪费。可以通过和特定的服务机构建立联盟的方式，开发和利用现有的资源，可以大大减少服务成本。

第四，应具有一定的文化娱乐设施。老年人也要了解整个社会的变化，希望不出自己的居室，就能够看电视，所以每个房间都需要配备电视机。

第五，应具有一定的健身设施。除了具有较好的室外活动环境，公共活动空间还需配置一定的跑步机、腰腿锻炼器等健身设施。

总言之，养老公寓的建设内容除一般居住设施外，还需要包括医疗护理、文化娱乐、生活服务等适应老年人需要的特殊室内设施、配套设施和室外环境空间。

第五篇 养老公寓建设对策建议

一、进一步强化老龄观念，制定、完善相关政策

由于我国目前已进入老年型社会，国家对老龄问题非常重视，成立了全国老龄工作委员会，颁布了《老年人权益保障法》等一系列为保障老年人的权利、提高老年人生活质量的法律、政策。然而，就目前的情况来看，许多政府部门对老龄问题的重要性还没有足够的认识，许多地方政府部门在进行工作规划时，甚至没有老龄工作的观念，这也是阻碍养老公寓等养老设施进一步发展的重要原因。

因此，要进一步强化各级部门的老龄观念，加强他们对老龄工作的指导，发挥政府部门的政策制订、宏观管理智能。政府要从过去直接包办，转变为进行宏观管理，政策指导，制订政策、法律咨询、促进交流、辅导培训、典型推广、指导服务。政府有关部门要正确判断市场需求的趋势，从宏观上对各种养老设施的发展进行规划、调控和指导，避免盲目建设，造成资源的浪费。执行社会福利社会化的政策，大力扶持发展民办老年福利设施，政府要根据养老公寓等养老设施的发展现状，给予资金和政策，尤其是政策上的优惠，使社会养老机构逐步成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的经济实体。同时要充分利用现有设施，积极改建不同形式、不同档次的老年福利院、护理院、公寓和托老所。各部门和单位的老年服务设施要逐步向社会开放，计划部门要加大对老年服务设施的投入，市和区、县都要尽快建设示范性老年服务设施。为鼓励和引导社会力量积极参与，各级计划、建设、开发、规划、土地、房管、市政、财政、税务、物价、房改、金融等部门应给予优惠政策的扶持。

二、提高养老公寓工作、服务人员素质，提高服务质量

提高养老公寓工作人员的素质，加强专业化的培训，特别是对服务人员的养老服务管理、护理等专业知识和技能的培训。一方面，逐渐提高养老服务队伍的专业化水平，提高养老公寓工作、服务人员的素质，提高服务质量；另一方面，也要规范养老公寓服务人员的管理制度、确保他们的权益，逐步建立起养老机构服务人员的资格认证、职称评定体系，确保他们的职业发展。稳定服务人员队伍，从根本上做好服务老人的工作，促进我国养老设施向管理、服务产业化、专业化、市场化发展。

三、成立行业协会，统一、完善行业标准

目前养老公寓的发展基本上处于各自发展的状况，虽然国家出台了一些关于养老机构的规范和行业标准，但随着社会福利社会化的发展，按照市场经济的要求，这些还是远远不够的。在政府扶持发展的基础上，可以有目的的组织一些发展较好的养老公寓的经营者，成立养老公寓的行业协会。一方面，政府要发挥调控和监督的职能；另一方面，要充分发挥行业协会的作用，使发展好的带动发展不好的，让协会的力量进一步规范和协调养老公寓的发展，逐步改变我国目前养老公寓发展参差不齐的局面，在发展的过程中进一步统一、完善养老公寓的行业标准，如居住环境、娱乐设施、服务质量等，使再发展起来的养老公寓有章可循，做到良性循环。

第六篇 养老公寓项目技术方案、设备方案和工程方案

一、养老公寓项目技术方案

1．养老公寓项目生产方法（包括原料路线）2．养老公寓项目工艺流程 3．养老公寓项目工艺技术来源

4．推荐方案的主要工艺（生产装置）流程图、物料平衡图，物料消耗定额表

二、养老公寓项目主要设备方案 1．养老公寓项目主要设备选型

2．养老公寓项目主要设备来源（进口设备应提出供应方式）3．养老公寓项目推荐方案的主要设备清单

三、养老公寓项目工程方案

1．养老公寓项目主要建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案

2．养老公寓项目矿建工程方案 3．养老公寓项目特殊基础工程方案

4．养老公寓项目建筑安装工程量及“三材”用量估算 5．养老公寓项目主要建、构筑物工程一览表

第七篇 养老公寓项目主要原材料、燃料供应

一、主要原材料供应 1．养老公寓项目主要原材料品种、质量与年需要量 2．养老公寓项目主要辅助材料品种、质量与年需要量 3．养老公寓项目原材料、辅助材料来源与运输方式

二、燃料供应

1．养老公寓项目燃料品种、质量与年需要量 2．养老公寓项目燃料供应来源与运输方式

三、主要原材料、燃料价格

1．养老公寓项目原材料、燃料价格现状 2．养老公寓项目主要原材料、燃料价格预测

四、编制主要原材料、燃料年需要量表

第八篇 总图、运输与公用辅助工程

一、养老公寓项目总图布置 1．平面布置 2．竖向布置

（1）场区地形条件

（2）竖向布置方案

（3）场地标高及土石方工程量 3．总平面布置图 4．总平面布置主要指标表

二、养老公寓项目场内外运输 1．场外运输量及运输方式 2．场内运输量及运输方式 3．场内运输设施及设备

三、养老公寓项目公用辅助工程 1．养老公寓项目给排水工程

（1）给水工程。用水负荷、水质要求、给水方案

（2）排水工程。排水总量、排水水质、排放方式和泵站管网设施

2．养老公寓项目供电工程

（1）供电负荷（年用电量、最大用电负荷）

（2）供电回路及电压等级的确定

（3）电源选择

（4）场内供电输变电方式及设备设施 3．养老公寓项目通信设施（1）通信方式

（2）通信线路及设施 4．养老公寓项目供热设施

5．养老公寓项目空分、空压及制冷设施 6．养老公寓项目维修设施 7．养老公寓项目仓储设施

第九篇 养老公寓项目节能措施

一、节能措施

二、能耗指标分析

第十篇 养老公寓项目节水措施

一、节水措施

二、水耗指标分析

第十一篇 养老公寓项目环境影响评价

一、场址环境条件

二、项目建设和生产对环境的影响 1．养老公寓项目建设对环境的影响

2．养老公寓项目生产过程产生的污染物对环境的影响

三、环境保护措施方案

四、环境保护投资

五、环境影响评价

第十二篇 养老公寓项目劳动安全卫生与消防

一、危害因素和危害程度 1．有毒有害物品的危害 2．危险性作业的危害

二、安全措施方案

1．采用安全生产和无危害的工艺和设备 2．对危害部位和危险作业的保护措施 3．危险场所的防护措施 4．职业病防护和卫生保健措施

三、消防设施 1．火灾隐患分析 2．防火等级 3．消防设施

第十三篇 养老公寓项目组织机构与人力资源配置

一、养老公寓项目组织机构 1．养老公寓项目法人组建方案

2．养老公寓项目管理机构组织方案和体系图 3．养老公寓项目机构适应性分析

二、养老公寓项目人力资源配置 1．生产作业班次

2．劳动定员数量及技能素质要求 3．职工工资福利 4．劳动生产率水平分析 5．员工来源及招聘方案 6．员工培训计划

第十四篇 养老公寓项目实施进度

一、养老公寓项目建设工期

二、养老公寓项目实施进度安排

三、养老公寓项目实施进度表（横线图）

第十五篇 养老公寓项目投资估算

一、养老公寓项目投资估算依据

二、养老公寓项目建设投资估算 1．养老公寓项目建筑工程费 2．养老公寓项目设备及工器具购置费 3．养老公寓项目安装工程费 4．养老公寓项目工程建设其他费用 5．养老公寓项目基本预备费 6．养老公寓项目涨价预备费 7．养老公寓项目建设期利息

三、养老公寓项目流动资金估算

四、养老公寓项目投资估算表

1．养老公寓项目投入总资金估算汇总表 2．养老公寓项目单项工程投资估算表 3．养老公寓项目分年投资计划表 4．养老公寓项目流动资金估算表

第十六篇 养老公寓项目融资方案

一、养老公寓项目资本金筹措

二、养老公寓项目债务资金筹措

三、养老公寓项目融资方案分析

第十七篇 养老公寓项目财务评价

一、养老公寓项目财务评价基础数据与参数选取 1．财务价格 2．计算期与生产负荷 3．财务基准收益率设定 4．其他计算参数

二、养老公寓项目销售收入估算（编制销售收入估算表）

三、养老公寓项目成本费用估算（编制总成本费用估算表和分项成本估算表）

四、养老公寓项目财务评价报表 1．养老公寓项目财务现金流量表 2．养老公寓项目损益和利润分配表 3．养老公寓项目资金来源与运用表 4．养老公寓项目借款偿还计划表

五、养老公寓项目财务评价指标 1．养老公寓项目盈利能力分析

（1）项目财务内部收益率

（2）资本金收益率

（3）投资各方收益率（4）财务净现值

（5）投资回收期

（6）投资利润率

2．养老公寓项目偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率）

六、养老公寓项目不确定性分析

1．养老公寓项目敏感性分析（编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图）

2．养老公寓项目盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图）

七、养老公寓项目财务评价结论

第十八篇 养老公寓项目风险分析

一、养老公寓项目主要风险因素识别

二、养老公寓项目风险程度分析

三、养老公寓项目风险防范和降低风险对策 第十九篇 养老公寓项目社会评价

一、养老公寓项目对社会的影响分析

二、养老公寓项目与所在地互适性分析

1．养老公寓项目利益群体对项目的态度及参与程度 2．养老公寓项目各级组织对项目的态度及支持程度 3．养老公寓项目地区文化状况对项目的适应程度

三、养老公寓项目社会风险分析

四、养老公寓项目社会评价结论

第二十篇 养老公寓项目可行性研究结论与建议

一、养老公寓项目推荐方案的总体描述

二、养老公寓项目推荐方案的优缺点描述 1．优点 2．存在问题

3．主要争论与分歧意见

三、养老公寓项目主要对比方案 1．方案描述 2．未被采纳的理由

四、结论与建议

第二篇：怎么写养老公寓可行性研究报告

怎么写养老公寓可行性研究报告

项目名称：怎么写养老公寓可行性研究报告 申报单位：xxx 联系人：xxx 电话：xxx 传真：xxx 编写时间：xxx 主管部门：xxx

撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司

撰稿时间：2013年9月2日

第一篇 政策背景

根据民政局和税务局1994年72号文件,兴办养老机构可以免交营业税,免交一年所得税(实际上现有敬老院从未交过此项税款),免交固定资产投资方向调节税(零税率)。1985年8月,中华慈善总会开始实施 “安老工程”。具体内容有:在大中城市筹建一批示范性养老公寓,改建和扩建一批社会福利院、敬老院,开展社会托老服务,建立专业性老年医院和临终服务的安老医院,组织为老年人服务的志愿者队伍等。中国老龄协会会长张文范在“98全国养老公寓研讨会”上说,要采取政府决策、社会参与、家庭支持的方式,调动各个方面,包括国内外各种社会组织和个人的力量来共同兴办养老公寓,并要以社会筹资兴办为主、政府资助为辅,形成多层次、多渠道、多种经济成分并存的投资体系。发展养老公寓,要确保设施无障碍,同时还要配有供老年人疗养、健身、娱乐的场所及邮电、通讯等服务;其次,要注意养老公寓的高、中、低档次适量,以适合不同消费层次老年人的需求。综上所述，国家是极力支持社会力量兴办老年福利事业的, 并一直在鼓励各界人士投资建设老年服务设施,开办敬老院、养老公寓等。第二篇 现阶段养老地产发展中存在的问题

一、开发企业取得土地的难度较大

我国为了保证粮食安全和广大农民的利益，实行全世界最严格的耕地保护制度。同时，土地的取得实行招拍挂等方式，加上拆迁的难度越来越大，使得开发商取得土地的成本越来越高。经常要运作两年以上时间才能拿到一块地。可想而知，开发商从市场上千辛万苦拿到的土地，不会去做慈善事业，所以开发养老公寓的积极性就不会很高。建议养老公寓的投资者，可以相应地获得划拨用地或地价优惠。对于将住宅小区的一部分楼栋开发成养老公寓的开发企业，建议在其取得土地时，予以土地招标上的优先和容积率的奖励。

二、从房地产投资的角度来看，养老公寓是租赁型，一次性投入，需要长期的租赁才能逐月逐年收回投资，见效慢，资金的使用效率不高。据初步估算，普通型养老机构的建设费，单床成本平均需要8万左右，再加上其他成本，建造养老机构的费用十分大。在上海郊区，新建高、中、低档次的养老机构投资额，每张床位分别约为15万、10万和5万，建立一个中等规模、较为高档的100张床位的养老公寓，需要1500万的投入。一张床位每月租赁的价格假定为1000元（不含伙食费、医疗费、零用费等），则一年为12000元，不算利息，需要12.5年收回投资的本金。如果每年有2个月左右的时间空置，则需要15年收回本金。而普通房地产开发，投资35%就可以进行预售，占用的自有资金少。中等规模的项目，运作3～5年就可以完成，回收本金并取得丰厚的利润。

养老公寓像其他居住物业那样通过预售筹措一定比例的建设资金的可能性较小，需进行较大规模、较长时间的资金投入。由于市场需求的特殊性，有一定比例的居住面积和公建面积需通过租住和经营来实现投资的回收，这就决定养老公寓开发所需的资金回收期远远高于普通房地产开发。所以投资者对养老公寓的开发建设往往望而止步，徘徊不前。因此，建议对于养老公寓的投资者实行政府贴息，或鼓励银行进行低息或无息贷款。第三篇 对策建议

一、拓宽经济支持渠道，经营模式要灵活、多样化

资金的制约是各地养老公寓发展的一个主要问题，政府的资金投入有限，因此，要解决养老公寓发展过程中的资金问题，一方面，要确保各项资金优惠政策，如贷款、税收、水电费等的切实执行；另一方面，也要拓宽经济支持渠道，养老公寓的经营模式要灵活、多样化。如可以以入住老人原住房的租金代替公寓的入住费、或者在社会保险或商业保险机构中设立职工终生医疗保险和照料保险，保险金可依法使用于被政府认定的养老公寓等养老机构中。

二、出台相关的法律政策，理顺入住老人与养老公寓之间的责、权、利关系

为了确保入住老人和公寓双方的权益，一定要出台相关的法律政策，做到有事有法可依，使老人住的安心，养老公寓等养老机构也能依据法律确认自己需要承担的责任，而不是一有事故发生，就只能产生纠纷，而不能得到妥善的解决。可以按照老人的身体状况在老人入住之前就与院方签订有关的协议；也可以由入住老人和院方各按一定比例为老人购买保险，在事故发生之后将损失降低最低。一定要理顺入住老人与养老公寓之间的责、权、利关系，确保双方的责任和利益。

第四篇 养老公寓发展前景

人口老龄化和高龄化的发展以及与此相关的老龄问题正日益受到关注。1997年5月,在美国丹佛召开的西方七国首脑会议上,首次将人口老龄化作为最主要的问题进行讨论。日本率先提出了要建立“照料社会”的发展目标,突出反映了国际社会对人口老龄化及由此加剧的老龄问题的重视。在老龄化社会中,传统的家庭养老已远远不能满足社会发展的需要,大力发展社会养老,兴建养老公寓,为老年人提供多功能、全方位的服务是社会发展的必然趋势。这也是1999国际老年人年的一项重要内容。将20世纪最后一年确定为国际老年人年,标志着21世纪世界将进入人口老龄化时代,标志着国际社会对老年群体特殊地位的正式承认,是现代社会进步和文明的表现。同时也为各国发展老龄事业提供了历史机遇。第五篇 养老公寓需求分析

一、社会上的“空巢家庭”逐渐增多。特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30％，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90％。目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的62.4％，其中独居老人为13％，偶居的占49.4％（《老看住房专题会议论文集》2002年）。可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对养老公寓的需求将更加迫切。

二、现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化。据武汉市调查，现在的青年人（20－25岁）仅有28.5％，中年人（40－50岁）有42.8％希望将来与子女住在一起（《城市规划》2002年3期）。当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式。所以养老公寓的社会需求是逐渐增长的。

三、随着养老公寓数量的需求不断增长，这一新兴产业将有较大的发展空间。据上海市调查，制定上海市2010年养老公寓的发展规划，入住人数取老年人口总数的3％的比例为宜（发达国家一般为4－5％）。按此比例，到2010年上海市养老公寓市场需求总量将达到187万平方米（《中外房地产导报》2001年18期）。如将此比例推至全国，那么对养老公寓的需求，已经是很可观了。所以这一新兴产业的发展空间很大。

同时，随着养老公寓的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。养老公寓的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。而这些产业的发展又可以增加就业，引发商机。

第六篇 养老公寓项目技术方案、设备方案和工程方案

一、养老公寓项目技术方案

1．养老公寓项目生产方法（包括原料路线）2．养老公寓项目工艺流程 3．养老公寓项目工艺技术来源

4．推荐方案的主要工艺（生产装置）流程图、物料平衡图，物料消耗定额表

二、养老公寓项目主要设备方案 1．养老公寓项目主要设备选型

2．养老公寓项目主要设备来源（进口设备应提出供应方式）3．养老公寓项目推荐方案的主要设备清单

三、养老公寓项目工程方案

1．养老公寓项目主要建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案

2．养老公寓项目矿建工程方案 3．养老公寓项目特殊基础工程方案

4．养老公寓项目建筑安装工程量及“三材”用量估算 5．养老公寓项目主要建、构筑物工程一览表

第七篇 养老公寓项目主要原材料、燃料供应

一、主要原材料供应

1．养老公寓项目主要原材料品种、质量与年需要量 2．养老公寓项目主要辅助材料品种、质量与年需要量 3．养老公寓项目原材料、辅助材料来源与运输方式

二、燃料供应

1．养老公寓项目燃料品种、质量与年需要量 2．养老公寓项目燃料供应来源与运输方式

三、主要原材料、燃料价格

1．养老公寓项目原材料、燃料价格现状 2．养老公寓项目主要原材料、燃料价格预测

四、编制主要原材料、燃料年需要量表

第八篇 总图、运输与公用辅助工程

一、养老公寓项目总图布置 1．平面布置 2．竖向布置

（1）场区地形条件

（2）竖向布置方案

（3）场地标高及土石方工程量 3．总平面布置图 4．总平面布置主要指标表

二、养老公寓项目场内外运输 1．场外运输量及运输方式 2．场内运输量及运输方式 3．场内运输设施及设备

三、养老公寓项目公用辅助工程 1．养老公寓项目给排水工程

（1）给水工程。用水负荷、水质要求、给水方案（2）排水工程。排水总量、排水水质、排放方式和泵站管网设施

2．养老公寓项目供电工程

（1）供电负荷（年用电量、最大用电负荷）

（2）供电回路及电压等级的确定

（3）电源选择

（4）场内供电输变电方式及设备设施 3．养老公寓项目通信设施

（1）通信方式

（2）通信线路及设施 4．养老公寓项目供热设施

5．养老公寓项目空分、空压及制冷设施 6．养老公寓项目维修设施 7．养老公寓项目仓储设施

第九篇 养老公寓项目节能措施

一、节能措施

二、能耗指标分析

第十篇 养老公寓项目节水措施

一、节水措施

二、水耗指标分析

第十一篇 养老公寓项目环境影响评价

一、场址环境条件

二、项目建设和生产对环境的影响 1．养老公寓项目建设对环境的影响

2．养老公寓项目生产过程产生的污染物对环境的影响

三、环境保护措施方案

四、环境保护投资

五、环境影响评价

第十二篇 养老公寓项目劳动安全卫生与消防

一、危害因素和危害程度 1．有毒有害物品的危害 2．危险性作业的危害

二、安全措施方案

1．采用安全生产和无危害的工艺和设备 2．对危害部位和危险作业的保护措施 3．危险场所的防护措施 4．职业病防护和卫生保健措施

三、消防设施 1．火灾隐患分析 2．防火等级 3．消防设施

第十三篇 养老公寓项目组织机构与人力资源配置

一、养老公寓项目组织机构 1．养老公寓项目法人组建方案

2．养老公寓项目管理机构组织方案和体系图 3．养老公寓项目机构适应性分析

二、养老公寓项目人力资源配置 1．生产作业班次

2．劳动定员数量及技能素质要求 3．职工工资福利 4．劳动生产率水平分析 5．员工来源及招聘方案 6．员工培训计划

第十四篇 养老公寓项目实施进度

一、养老公寓项目建设工期

二、养老公寓项目实施进度安排

三、养老公寓项目实施进度表（横线图）

第十五篇 养老公寓项目投资估算

一、养老公寓项目投资估算依据

二、养老公寓项目建设投资估算 1．养老公寓项目建筑工程费 2．养老公寓项目设备及工器具购置费 3．养老公寓项目安装工程费 4．养老公寓项目工程建设其他费用 5．养老公寓项目基本预备费 6．养老公寓项目涨价预备费 7．养老公寓项目建设期利息

三、养老公寓项目流动资金估算

四、养老公寓项目投资估算表

1．养老公寓项目投入总资金估算汇总表 2．养老公寓项目单项工程投资估算表 3．养老公寓项目分年投资计划表 4．养老公寓项目流动资金估算表

第十六篇 养老公寓项目融资方案

一、养老公寓项目资本金筹措

二、养老公寓项目债务资金筹措

三、养老公寓项目融资方案分析

第十七篇 养老公寓项目财务评价

一、养老公寓项目财务评价基础数据与参数选取 1．财务价格 2．计算期与生产负荷 3．财务基准收益率设定 4．其他计算参数

二、养老公寓项目销售收入估算（编制销售收入估算表）

三、养老公寓项目成本费用估算（编制总成本费用估算表和分项成本估算表）

四、养老公寓项目财务评价报表 1．养老公寓项目财务现金流量表 2．养老公寓项目损益和利润分配表 3．养老公寓项目资金来源与运用表 4．养老公寓项目借款偿还计划表

五、养老公寓项目财务评价指标 1．养老公寓项目盈利能力分析

（1）项目财务内部收益率

（2）资本金收益率（3）投资各方收益率

（4）财务净现值

（5）投资回收期

（6）投资利润率

2．养老公寓项目偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率）

六、养老公寓项目不确定性分析

1．养老公寓项目敏感性分析（编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图）

2．养老公寓项目盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图）

七、养老公寓项目财务评价结论

第十八篇 养老公寓项目风险分析

一、养老公寓项目主要风险因素识别

二、养老公寓项目风险程度分析

三、养老公寓项目风险防范和降低风险对策 第十九篇 养老公寓项目社会评价

一、养老公寓项目对社会的影响分析

二、养老公寓项目与所在地互适性分析

1．养老公寓项目利益群体对项目的态度及参与程度 2．养老公寓项目各级组织对项目的态度及支持程度 3．养老公寓项目地区文化状况对项目的适应程度

三、养老公寓项目社会风险分析

四、养老公寓项目社会评价结论

第二十篇 养老公寓项目可行性研究结论与建议

一、养老公寓项目推荐方案的总体描述

二、养老公寓项目推荐方案的优缺点描述 1．优点 2．存在问题

3．主要争论与分歧意见

三、养老公寓项目主要对比方案 1．方案描述 2．未被采纳的理由

四、结论与建议

第三篇：郑州养老公寓可行性研究报告怎么写

郑州养老公寓可行性研究报告怎么写

项目名称：郑州养老公寓可行性研究报告怎么写 申报单位：xxx 联系人：xxx 电话：xxx 传真：xxx 编写时间：xxx 主管部门：xxx 撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司

撰稿时间：2013年9月2日

第一章、养老公寓项目概述

养老公寓是指向那些有生活自理能力的老年夫妇和单身老人提供便利和服务的一种设施，是一种既体现老年人居家养老，又能受到社会化服务的新型老年住宅。它不同于需要提供机体膳食服务的养老院，也不同于需要医护照料的护理院，而是面向有一定经济负担能力的，为普通老人提供住宅服务的一种养老机构，是老年人独立居住的整个住宅单元，单元内有卧室、起居室、浴室、厕所、厨房等，公寓内有各种服务、文化娱乐、医疗设施与专门的服务人员。第二章、市场发展概况

一、政府、慈善机构合作经营管理

我国的养老设施，过去多是政府投资的福利事业单位。近年来，福利事业的社会化，促使了一些民办养老设施的兴建，民办养老设施的发展随地方优惠政策的不同，发展快慢不同。

二、纯福利性质的养老院

这种纯粹福利性质的养老机构通常不以盈利为目的，主要依靠政府或者企业提供所有的建设以及经营管理的资金。由于收费低廉，其所拥有的娱乐设施少，生活用具粗糙，生活环境差，不能满足刚刚迈入60岁的新型老年人的要求。所以，入住福利型养老院的大多是没有或只有很少经济收入的孤寡老人。

三、“社会力量办养老公寓” 由于“社会福利社会化”政策的鼓励，近几年，由社会力量兴办的养老公寓发展较快，有些已初步形成了一定的规模，为我国老年福利设施的社会化与市场化开辟了前进的道路。这些由社会力量兴办的养老公寓，有些是通过改造以往的废旧设施，盘活不良资产改建而成，如济南市的康乐养老公寓。它成立于1997年9月，是通过改造原来已经停产的皮鞋厂的车间和行政办公楼改建而成，经过几年的奋斗，如今已趋于成熟，现有床位100张，已基本注满；有些是由企业投资兴建，如青岛的夕阳红养老公寓，就是由青岛夕阳红创业中心有限公司投资300万元建成；还有一些个人或集体兴建的养老公寓，如郑州市爱馨老年康乐苑就是由个人筹集资金建立的。而像威海的戚家夼养老公寓，则是这个村子集体兴办的养老公寓，它们以村里的龙头企业文笔峰集团为资金来源，每年给养老公寓投入资金20-30万元，作为本村老年人的一种福利，70岁以上可以入住，个人只须交纳费用的1/3，即 520元/月。像这样由企业、集体或个人等社会力量兴建的养老公寓在大部分地区都有实例，并且随着非公有制经济的发展，以及社会福利社会化政策的实施，社会力量兴办的养老公寓正在逐渐增加，并取得了明显的经济效益和社会效益，还出现了几种不同的兴办模式，即“温州模式”、“广州模式”和“上海模式”。打破了传统的由政府举办，政府拨款，政府派干部管理的旧模式。

1、“温州模式”。“温州模式”的主要特点就是“政府引导主体化、举办单位多元化、资金筹集多样化、城乡联动一体化”。（1）政府引导主体化，政府主要发挥规划、组织、指导、协调和监督作用。（2）举办主体多元化，由国家单一包办，逐步向国家、集体、社团、民间、个体、港澳台同胞一起兴办的方向发展。（3）资金筹集多样化，由政府单一拨款，向政府拨款、企业赠款、社会捐款、销售福利彩票等多渠道集资方向转变。（4）城乡联动一体化，倡导农村敬老院和老人公寓联办，建立小城镇社会福利中心，建立各类志愿者服务队伍，积极探索“载体启动、社区联动、居家欢度”的“三环一链”的社会化模式，取得了良好的社会效益和经济效益。

2、“上海模式”。上海模式的主要特点就是“在家托老，政府买单”，把政府的优惠由暗补提升为明补，采取民办公助的方式，极大的促进了社会办养老机构事业的发展。2004年上海浦东新区出台了《浦东新区社会办养老机构资金补贴暂行办法》：在上海浦东新区注册的非营利性社会办养老机构，将得到资金补贴，其补贴主要用于开办经费和运营经费；开办经费根据社会办养老机构的规模给予补贴，最高限额为20万元，运营经费根据床位数内所收养的老人数给予补贴，每收养一位户籍在浦东新区的老人，每月补贴100元。这种方法将政府的优惠货币化，缓解了养老机构的部分资金短缺，更重要的是，它鼓励了社会力量兴办养老机构的热情，促使了养老机构的进一步发展。“温州模式”和“上海模式”的共同点就是政府在社会福利社会化的浪潮中，找准了自己的位置，政府不再一手包办，而是向宏观指导、统筹安排、积极扶持的角色转变，采取各种措施来扶持社会办养老机构的发展，是养老设施民办公助的良好典范。

3、而在“广州模式”中，则突出表现了经营者在适应市场经济方面的种种举措。“广州模式”的最突出特点就是投资经营模式不断创新，养老机构的发展凸显生机，如广州寿星大厦。广州寿星大厦是由广州尊老康乐协会与广州友好医院合办，集托养、住宿、旅游、度假、疗养、娱乐、饮食、保健等于一体的多功能宾馆式民办养老公寓。它在投资经营模式上不断创新，利用滚动发展的方式，不断扩大再生产，利用市场经济的杠杆，形成养老服务的产业化、市场化的可持续发展模式。他们采取入住老年人一次性购买公寓使用权的办法，购置费从15000元－30000元不等，由于费用较低，大多数老人能够接受，而且寿星大厦可以较快的回收资金，进一步扩大投资，这种采取滚动式的发展，解决了绝大多数民办养老设施资金短缺，入住率低，经营亏损的恶性循环的局面，取得了较好的发展。

以上三种模式，虽然发展的形式不同，前进的道路各异，但他们的经验告诉我们：在目前的情况下，政府在政策、资金等方面的支持，是社会办养老设施发展的根本基础，而先进的经营理念、灵活的投资模式则是社会办养老设施进一步发展的有力保障。但是值得注意的是，对于绝大多数社会力量办的养老公寓来说，他们还临着诸多困难：如贷款有限，资金来源不足；政府给予的支持有限，优惠政策难以切实执行；各种社会力量办的养老公寓缺乏统一的行业标准，发展参差不齐，在市场环境中应对风险的能力较弱等，迫切需要得到进一步的解决。

第三章、市场发展障碍

(1)养老公寓的建设供不应求。发达国家进住养老公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5％左右。我国目前只有0.8%的人能够住进养老机构，部分老龄化特别严重的地区所具备的养老设施所能安置的老年人也不到地区人口总数的1%。

(2)养老公寓的布局不合理。目前养老公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的养老公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。

第四章 养老公寓的建筑特点

一、设计与配套设施。养老公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。养老公寓宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风。养老公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。特别是老年社区内要配备正规定点医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。

二、规模与档次。从居者本身的利益。安全管理和市场需求出发，养老公寓的规模不宜过大，这要依据各地的具体情况和条件而定。要依据老年人不同的经济和健康条件以及需求，建设不同档次的养老公寓住宅。但是中国目前老年人的经济收入普遍不高，养老公寓的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。

三、养老公寓的性质。依据国外经验和我国的具体情况，养老公寓以经营性与公益性相结合为好。养老公寓的租售方式，可以由老人的旧房置换、旧房出租、返本销售入住等进行资金运转。此外，还需要政府的政策支持以及社会各方面的资助。福利性的养老机构，则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设。

第五章、养老公寓项目市场竞争格局与企业竞争力评价

第一节 同类产品国内企业与品牌分析

第二节 同类产品竞争格局分析

第三节 同类产品竞争群组分析

第四节 同类产品市场分额分析

第五节 主力企业市场竞争力评价

一、产品竞争力

二、价格竞争力(该指标通过国内主要品牌价格分析与比较，对产品价格进行评价)

三、渠道竞争力(该指标主要通过产品渠道策略的针对性、渠道结构的合理性、对渠道的控制能力三方面进行监测与评价)

四、销售竞争力(该指标主要通过产品销售策略、销售网络、销售队伍等方面进行监测与评价)

五、服务竞争力(该指标主要通过产品服务的多样性、咨询服务详细性、系统化服务、服务反馈及时性三方面进行监测与评价)

六、品牌竞争力(该指标主要通过品牌认知度、品牌美誉度、品牌忠诚度三方面进行监测与评价)第六章、国内市场产品价格分析

第一节 价格特征分析

第二节 主要品牌产品价位分析

第三节 竞争对手的价格策略 第七章、国内养老公寓项目市场渠道分析

第一节 销售渠道形式

第二节 渠道市场结构

第三节 销售渠道要素对比(主要通过渠道形式、渠道战略、渠道结构、渠道成员、渠道控制力等指标进行监测与对比)

第四节 对竞争对手渠道的策略研究(例举重点企业的渠道策略进行剖析)

第五节 各区域市场主要代理商情况 第八章、国内主要生产企业盈利能力比较分析

第一节 行业利润总额分析

一、行业利润总额分析

二、不同规模企业的利润总额比较分析

三、不同所有制企业的利润总额比较分析

第二节 销售毛利率分析

第三节 销售利润率分析

第四节 总资产利润率分析

第五节 净资产利润率分析

第六节 产值利税率分析

第九章、国内养老公寓生产企业分析

一、企业基本情况

二、企业资产负债分析

三、企业收入及利润分析 第十章、影响养老公寓市场发展因素

第一节 有利因素

第二节 不利因素

第十一章、养老公寓项目实施进度

一、养老公寓项目建设工期

二、养老公寓项目实施进度安排

三、养老公寓项目实施进度表（横线图）第十二章 养老公寓项目劳动安全卫生与消防

一、危害因素和危害程度 1．有毒有害物品的危害 2．危险性作业的危害

二、安全措施方案

1．采用安全生产和无危害的工艺和设备 2．对危害部位和危险作业的保护措施 3．危险场所的防护措施 4．职业病防护和卫生保健措施

三、消防设施 1．火灾隐患分析 2．防火等级 3．消防设施

第十三章 养老公寓项目组织机构与人力资源配置

一、养老公寓项目组织机构 1．养老公寓项目法人组建方案

2．养老公寓项目管理机构组织方案和体系图 3．养老公寓项目机构适应性分析

二、养老公寓项目人力资源配置 1．生产作业班次

2．劳动定员数量及技能素质要求 3．职工工资福利 4．劳动生产率水平分析 5．员工来源及招聘方案 6．员工培训计划

第十四章 养老公寓市场发展前景预测

第一节 国际市场发展前景预测

第二节 我国养老公寓市场资源配置的前景

第三节 市场空间分析

第四节 市场中长期预测

一、经济增长与该产品需求预测

二、该产品总产量预测

第五节养老公寓市场发展趋势分析

一、产品发展趋势

二、价格变化趋势

三、渠道发展趋势

四、用户需求趋势

五、服务发展趋势 第十五章 养老公寓项目投资估算

一、养老公寓项目投资估算依据

二、养老公寓项目建设投资估算 1．养老公寓项目建筑工程费 2．养老公寓项目设备及工器具购置费 3．养老公寓项目安装工程费 4．养老公寓项目工程建设其他费用 5．养老公寓项目基本预备费 6．养老公寓项目涨价预备费 7．养老公寓项目建设期利息

三、养老公寓项目流动资金估算

四、养老公寓项目投资估算表 1．养老公寓项目投入总资金估算汇总表 2．养老公寓项目单项工程投资估算表 3．养老公寓项目分年投资计划表 4．养老公寓项目流动资金估算表 第十六章 养老公寓项目财务评价

一、养老公寓项目财务评价基础数据与参数选取 1．财务价格 2．计算期与生产负荷 3．财务基准收益率设定 4．其他计算参数

二、养老公寓项目销售收入估算（编制销售收入估算表）

三、养老公寓项目成本费用估算（编制总成本费用估算表和分项成本估算表）

四、养老公寓项目财务评价报表 1．养老公寓项目财务现金流量表 2．养老公寓项目损益和利润分配表 3．养老公寓项目资金来源与运用表 4．养老公寓项目借款偿还计划表

五、养老公寓项目财务评价指标 1．养老公寓项目盈利能力分析

（1）项目财务内部收益率

（2）资本金收益率（3）投资各方收益率

（4）财务净现值

（5）投资回收期

（6）投资利润率

2．养老公寓项目偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率）

六、养老公寓项目不确定性分析

1．养老公寓项目敏感性分析（编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图）

2．养老公寓项目盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图）

七、养老公寓项目财务评价结论 第十七章 养老公寓项目风险分析

一、养老公寓项目主要风险因素识别

二、养老公寓项目风险程度分析

三、养老公寓项目风险防范和降低风险对策 第十八章 养老公寓项目可行性研究结论与建议

一、养老公寓项目推荐方案的总体描述

二、养老公寓项目推荐方案的优缺点描述 1．优点 2．存在问题

3．主要争论与分歧意见

三、养老公寓项目主要对比方案 1．方案描述 2．未被采纳的理由

四、结论与建议

第四篇：怎么写郑州养老公寓可行性研究报告

怎么写郑州养老公寓可行性研究报告

项目名称：怎么写郑州养老公寓可行性研究报告 申报单位：xxx 联系人：xxx 电话：xxx 传真：xxx 编写时间：xxx 主管部门：xxx 撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司

撰稿时间：2013年9月2日

第一篇 总论

根据我们的调查,在人们的观念中,养老公寓与传统的养老院(敬老院)有着很大的不同,养老院一般仅解决老人的基本吃住问题,大多是为无依无靠的孤寡老人和政府的一些民政对象服务的,条件较差。养老公寓可提供综合性的服务,不仅在基本的吃住方面能保证吃的好,住的舒适,而且还提供较好的医疗保健、休闲娱乐等服务和设施,当然这是要支付相应的费用的。调查表明,人们对养老公寓的认同远远高于养老院。改革20年来,国民经济飞速发展,人们的生活水平有了很大提高,老人们对养老设施的要求也越来越高。养老公寓作为一种重要的养老方式,一定会有很好的发展前景。第二篇 养老公寓的特点

养老公寓首先要符合老年人的特点和要求。老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面的特殊护理和服务。同时中国老年人在生活习惯和观念方面与外国老人有很多不同之处，因此不能完全照搬国外养老公寓的模式。我们应按照中国政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，创建符合我国国情和老年人需求的中国养老公寓。

1．地点的选择。依照老年人的特点和需求，养老公寓适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美的地方。

2．养老公寓的模式。国外养老公寓的模式，依据1986年国际慈善机构（HTA）的老年人居住建筑的标准分为7类：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，仅需少许监护和帮助的健康老人住宅；提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅；专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的老人住宅；专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅；专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅；专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。又依据各个国家的现状和经验，国外的老年住宅模式大体上可以划分为四种：独立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）。从资金来源划分实际上分为两种：家庭和个人融资；政府和社会融资。借鉴国外经验，结合我国实际情况，我国养老公寓的模式大体上可以划分为三种：成套养老公寓住宅；合居养老公寓住宅；护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）。

第三篇 现阶段养老公寓发展存在的问题

1．优惠政策有限或不持续

国家和各地政府有一些对于社会化养老机构的税收等优惠政策，尤其是在一些经济发达的地区。但在具体操作上偏向于政府投资兴建社会化养老机构，对于社会力量投资和开办的社会化养老机构幅的优惠政策度和数额不大，并且很难对投资开发者形成对政策长期延续的预期。我国作为相当长时间里世界上最大的老年人口国度，应该制定有利于社会力量兴建养老公寓的长期有效的优惠政策。这恐怕是解决“民生”问题的重要方面。

2．有支付能力的老年人有限

部分开发企业从业人士认为，尽管我国老年人的总量很高，但有支付能力的老年人有限。在调查中，许多社会养老机构的负责人介绍，平日里打电话咨询或实地到老人院考察的人不少，但真正入院的比率并不高，除去观念上的原因外，入院费用高是重要原因。很多中低收入家庭的老人想住养老院颐养天年，但是出于费用考虑最终不得不放弃。例如济南市老年人口为80万，但济南市区有养老机构（养老公寓、托老所等）31处，床位2365张，平均入住率仅为64.2%。养老是社会保障体系的重要内容，是一种专业化的社会服务，老人们生活在一起，自娱自乐，可以丰富他们的精神生活，有效减少年轻一代的负担。因此，最好的养老方式是社会化养老。而入住养老公寓的费用问题，是社会化养老的瓶颈。建议对于100个床位以上规模的养老机构，免收或大幅度降低其营业税等一系列税费，其水费、电费的收取也应该按居民用电，而不是按经营性用电收费。

第四篇 养老公寓的出路

当前，全球老龄人口进入了“爆炸式”增长，一组组数字证明了全球老龄化的问题已逐渐弥盖各个国家。根据联合国等有关机构近来公布的数字：从2005年到2050年，世界人口将从目前的67亿增加到92亿；其中60岁以上老年人口的比例将从目前的11%左右增加到22%；65岁以上老年人口的比例将从目前的不到8%增加到16%，80岁以上的老人在2050年将超过4亿。老龄人口中，非洲老龄人口将从4200万攀升到2.05亿；亚洲从3.38亿增加到12.27亿；欧洲从1.48亿增加到2.21亿；美洲从9600万增加到3亿。届时，老人将超过14岁以下儿童人口的总数，百岁老人也将从2002年的约21万增长到320万。而我国人口老龄化水平已超过国际公认的标志线水平，截至2011年底，中国60岁及以上老年人口已达1.85亿人，占总人口的13.7%，比上年末提高0.47个百分点。到2013年底，中国老年人口总数将超过2亿，到2015年，老年人口总数将达到2.21亿，占总人口的16%，人口老龄化形势严峻。面对人口老龄化已不仅属于发达国家的专利，各国纷纷制定各种应对之策，养生养老“产业”是上个世纪60年代以来国际上发展最快的行业之一。

中国政府也出台了各项政策来支持养老产业。2009年，北京市民政局、发改委、规划委、财政局和国土资源局联合下发“关于加快养老服务机构发展的意见”。提出北京市养老服务坚持以“全面关怀、重点照顾”为理念，努力实现“9064”养老服务新模式。即“到2020年，90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，6%的老年人通过政府购买社区照顾服务养老，4%的老年人入住养老服务机构集中养老”，逐步建立起集中照料服务与社区居家服务互为补充的养老服务体系，推动老年福利服务由补缺型向适度普惠型转变。

一、养老公寓的供给呈现多元化特征，但仍缺乏对客户的准确定位；主要体现在旺盛的中低端老年群体需求和高端收费的老年机构供给之间的矛盾。国内的养老公寓市场有需求空间，但市场供给仍非常紧缺。现有42000多所养老院，加上社会兴办的老年机构，现收养老人不足100万人，还不到目前中国1.3亿老年人的1％。且不论条件如何，单从数量上也远远不能满足老人们的实际需要。从总体上讲，除少量为新建的以外，大多数是利用旧房改建的，设施简陋，服务功能较差，无法适应老年人日常生活的特殊需要。所以，近两年，养老公寓市场上已经出现针对不同类型消费群体的高端养老公寓、亲情社区型养老公寓、福养老机构、利性设计独特的小户型房等多种产品。但在定位上，许多老年住宅并未顺应市场的需求，其价格没有根据各经济层次的老年人做出合理定位，使养老公寓市场的供求之间存在很大的落差。截至目前，市场上的老年住宅项目多以公寓为主要物业形态。北京、上海、广州、重庆、青岛、济南、威海等很多地方均已出现一定数量的养老公寓。它们的经营成效受运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的直接影响。养老公寓的设计、服务等方面并不符合入住老人的需求，致使部分养老公寓在盈亏点间经营。

上述供给的不匹配性主要体现在： 中档收入老年群体对福利性养老机构需求较高。受我国经济发展城乡差距大、东西发展较大落差的影响，我国偏远地区、经济落后地区的老年消费群体消费能力有限，且观念仍停留在传统的居家养老、养儿防老上，短期内难以对养老公寓有较高需求。因此他们对养老公寓的需求以福利性养老公寓等养老机构为主。即便是在一二线城市，研究表明，经济收入中档的老人对养老机构和社区的需求强度更高，相反，经济水平较高的老人群体，对于养老方式的选择性更多，反而目前对养老机构和社区的需求强度并不是非常强烈。

二、养老机构的新模式发展的两个趋势，老年社区和居家养老+社区服务结合的模式。根据欧盟宪章的要求，老年社区在建筑设计上应当将老年服务功能与城市特色、生态目标融合在一起；不仅要方便老年人的生活，而且要使老年人不感到孤独。因此，老年社区内所有的公寓楼和公共设施，都必须根据老年人的特点进行相应的改造。目前国内这种产品虽然还很欠缺，但很多的养老机构和老年住宅开发商开始提出CCRC的概念，并着手建设。第五篇 养老公寓项目场址选择

一、养老公寓项目场址所在位置现状 1．养老公寓项目地点与地理位置

2．养老公寓项目场址土地权所属类别及占地面积 3．土地利用现状

二、养老公寓项目场址建设条件 1．地形、地貌、地震情况 2．工程地质与水文地质 3．气候条件

4．城镇规划及社会环境条件 5．交通运输条件

6．公用设施社会依托条件（水、电、气、生活福利）7．防洪、防潮、排涝设施条件 8．环境保护条件 9．法律支持条件

10．征地、拆迁、移民安置条件 11．施工条件

三、养老公寓项目场址条件比选 1．养老公寓项目建设条件比选 2．养老公寓项目建设投资比选 3．养老公寓项目运营费用比选 4．养老公寓项目推荐场址方案 5．养老公寓项目场址地理位置图

第六篇 养老公寓项目技术方案、设备方案和工程方案

一、养老公寓项目技术方案

1．养老公寓项目生产方法（包括原料路线）2．养老公寓项目工艺流程 3．养老公寓项目工艺技术来源

4．推荐方案的主要工艺（生产装置）流程图、物料平衡图，物料消耗定额表

二、养老公寓项目主要设备方案 1．养老公寓项目主要设备选型

2．养老公寓项目主要设备来源（进口设备应提出供应方式）3．养老公寓项目推荐方案的主要设备清单

三、养老公寓项目工程方案

1．养老公寓项目主要建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案

2．养老公寓项目矿建工程方案 3．养老公寓项目特殊基础工程方案

4．养老公寓项目建筑安装工程量及“三材”用量估算 5．养老公寓项目主要建、构筑物工程一览表

第七篇 养老公寓项目主要原材料、燃料供应

一、主要原材料供应

1．养老公寓项目主要原材料品种、质量与年需要量 2．养老公寓项目主要辅助材料品种、质量与年需要量 3．养老公寓项目原材料、辅助材料来源与运输方式

二、燃料供应

1．养老公寓项目燃料品种、质量与年需要量 2．养老公寓项目燃料供应来源与运输方式

三、主要原材料、燃料价格

1．养老公寓项目原材料、燃料价格现状 2．养老公寓项目主要原材料、燃料价格预测

四、编制主要原材料、燃料年需要量表

第八篇 总图、运输与公用辅助工程

一、养老公寓项目总图布置 1．平面布置 2．竖向布置

（1）场区地形条件

（2）竖向布置方案

（3）场地标高及土石方工程量 3．总平面布置图 4．总平面布置主要指标表

二、养老公寓项目场内外运输 1．场外运输量及运输方式 2．场内运输量及运输方式 3．场内运输设施及设备

三、养老公寓项目公用辅助工程 1．养老公寓项目给排水工程

（1）给水工程。用水负荷、水质要求、给水方案（2）排水工程。排水总量、排水水质、排放方式和泵站管网设施

2．养老公寓项目供电工程

（1）供电负荷（年用电量、最大用电负荷）

（2）供电回路及电压等级的确定

（3）电源选择

（4）场内供电输变电方式及设备设施 3．养老公寓项目通信设施

（1）通信方式

（2）通信线路及设施 4．养老公寓项目供热设施

5．养老公寓项目空分、空压及制冷设施 6．养老公寓项目维修设施 7．养老公寓项目仓储设施

第九篇 养老公寓项目节能措施

一、节能措施

二、能耗指标分析

第十篇 养老公寓项目节水措施

一、节水措施

二、水耗指标分析

第十一篇 养老公寓项目环境影响评价

一、场址环境条件

二、项目建设和生产对环境的影响 1．养老公寓项目建设对环境的影响

2．养老公寓项目生产过程产生的污染物对环境的影响

三、环境保护措施方案

四、环境保护投资

五、环境影响评价

第十二篇 养老公寓项目劳动安全卫生与消防

一、危害因素和危害程度 1．有毒有害物品的危害 2．危险性作业的危害

二、安全措施方案

1．采用安全生产和无危害的工艺和设备 2．对危害部位和危险作业的保护措施 3．危险场所的防护措施 4．职业病防护和卫生保健措施

三、消防设施 1．火灾隐患分析 2．防火等级 3．消防设施

第十三篇 养老公寓项目组织机构与人力资源配置

一、养老公寓项目组织机构 1．养老公寓项目法人组建方案

2．养老公寓项目管理机构组织方案和体系图 3．养老公寓项目机构适应性分析

二、养老公寓项目人力资源配置 1．生产作业班次

2．劳动定员数量及技能素质要求 3．职工工资福利 4．劳动生产率水平分析 5．员工来源及招聘方案 6．员工培训计划

第十四篇 养老公寓项目实施进度

一、养老公寓项目建设工期

二、养老公寓项目实施进度安排

三、养老公寓项目实施进度表（横线图）

第十五篇 养老公寓项目投资估算

一、养老公寓项目投资估算依据

二、养老公寓项目建设投资估算 1．养老公寓项目建筑工程费 2．养老公寓项目设备及工器具购置费 3．养老公寓项目安装工程费 4．养老公寓项目工程建设其他费用 5．养老公寓项目基本预备费 6．养老公寓项目涨价预备费 7．养老公寓项目建设期利息

三、养老公寓项目流动资金估算

四、养老公寓项目投资估算表

1．养老公寓项目投入总资金估算汇总表 2．养老公寓项目单项工程投资估算表 3．养老公寓项目分年投资计划表 4．养老公寓项目流动资金估算表

第十六篇 养老公寓项目融资方案

一、养老公寓项目资本金筹措

二、养老公寓项目债务资金筹措

三、养老公寓项目融资方案分析

第十七篇 养老公寓项目财务评价

一、养老公寓项目财务评价基础数据与参数选取 1．财务价格 2．计算期与生产负荷 3．财务基准收益率设定 4．其他计算参数

二、养老公寓项目销售收入估算（编制销售收入估算表）

三、养老公寓项目成本费用估算（编制总成本费用估算表和分项成本估算表）

四、养老公寓项目财务评价报表 1．养老公寓项目财务现金流量表 2．养老公寓项目损益和利润分配表 3．养老公寓项目资金来源与运用表 4．养老公寓项目借款偿还计划表

五、养老公寓项目财务评价指标 1．养老公寓项目盈利能力分析

（1）项目财务内部收益率

（2）资本金收益率

（3）投资各方收益率

（4）财务净现值

（5）投资回收期

（6）投资利润率

2．养老公寓项目偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率）

六、养老公寓项目不确定性分析

1．养老公寓项目敏感性分析（编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图）

2．养老公寓项目盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图）

七、养老公寓项目财务评价结论

第十八篇 养老公寓项目风险分析

一、养老公寓项目主要风险因素识别

二、养老公寓项目风险程度分析

三、养老公寓项目风险防范和降低风险对策 第十九篇 养老公寓项目社会评价

一、养老公寓项目对社会的影响分析

二、养老公寓项目与所在地互适性分析

1．养老公寓项目利益群体对项目的态度及参与程度 2．养老公寓项目各级组织对项目的态度及支持程度 3．养老公寓项目地区文化状况对项目的适应程度

三、养老公寓项目社会风险分析

四、养老公寓项目社会评价结论

第二十篇 养老公寓项目可行性研究结论与建议

一、养老公寓项目推荐方案的总体描述

二、养老公寓项目推荐方案的优缺点描述 1．优点 2．存在问题

3．主要争论与分歧意见

三、养老公寓项目主要对比方案 1．方案描述 2．未被采纳的理由

四、结论与建议

第五篇：养老地产可行性研究报告

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养老地产可行性研究报告

1.中国已进人老龄化社会

根据联合国规定的标准，一个国家的老年人口比例达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老龄社会。我国在1999年就进入老龄社会，当前我国人口老龄化态势已非常严峻，2008年我国60岁以上的人口达到1.67亿，约占总人口的12%。在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.4%的速度增长。从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，到2020年老年人口将达2.48亿。到2040年，我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿，这意味着每4个人中就有1个老人。

2.传统养老方式面临挑战

与老龄化相伴而生的一系列问题，使得我国传统的家庭养老模式遭遇困难：

（1）生育率下降直接导致家庭的供养资源减少，子女养老的人均负担几倍增长。夫妻两人供养双方4位老人，抚养1个后代的“4-2-1”模式将成为中国今后几十年主流家庭模式；

（2）死亡率的下降推动平均期望寿命延长。现在中国人口的平均期望寿命男74岁，女76岁，已达到发达国家的水平（75岁）。随着父母寿命的提高，赡养时间逐步延长；同时，高龄老人不断增多，家庭里会出现两代老人，赡养数量开始增多。另一方面，子女的年龄

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也在相应提高，供养者的老龄化，将导致低龄老人供养高龄老人的局面产生；

（3）21世纪将是老年人独居的时代。1990年，中国老年人口中，有70%的人与子女同住。现如今，在许多城市老年人口中，空巢家庭增长到40%-50%，有的甚至达70%-80%，代际分离增加了家庭养老的困难；

（4）现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加。忠孝两难全，由于时间、精力所限，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重。尤其是对于卧床不起老人来说，他们的子女更难以承担长期照料老人的责任。单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的。

3.国内的养老设施满足不了需求

中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为“三无”老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。

目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制，加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的，目前国内常见的养老设施是一些规模较小的养老院、敬老院、护理院、老年公寓等。因在传统意识里，只有“三无”老人才入住这些地方，再加上其服务单

一、档次较低，使很多老年人不愿去，子女也不愿背不孝 2

北京智博睿信息咨询有限公司 www.xiexiebang.com 的骂名，由此造成各地普通养老机构空床率较高，形成社会资源浪费。

近年来，老年人口数量增长加速，生活品质要求日益提高，这与国内养老资源紧缺、环境设施落后、服务水平低下的矛盾更加突出。随着人们生活水平的提高及空巢家庭的剧增，建立特色鲜明、功能齐全的高端养老项目迫在眉睫！4.政府鼓励发展养老地产

人口老龄化给中国的经济、社会、政治、文化等方面的发展带来了深刻影响，养老问题成为摆在各级政府面前的突出问题。

国家民政部提出养老机构要由单纯供养型向收养、治疗、康复、教育、娱乐相结合方向发展的功能定位。

2006年6月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门《关于加快发展养老服务业意见的通知》，提出要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。

政府出台的养老方面的政策为社会力量进军养老产业提供了政策支持，但因政策涉及部门较多，存在政策协调难、落实难的问题，很多土地、税收等方面的优惠政策成为一纸空文。

可行性研究报告大纲（具体可根据客户要求进行调整）第一章 研究概述

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第一节 研究背景与目标 第二节 研究的内容 第三节 研究方法 第四节 数据来源 第五节 研究结论

一、市场规模

二、竞争态势

三、行业投资的热点

四、行业项目投资的经济性

第二章 养老地产项目总论 第一节 养老地产项目背景

一、养老地产项目名称

二、养老地产项目承办单位

三、养老地产项目主管部门

四、养老地产项目拟建地区、地点

五、承担可行性研究工作的单位和法人代表

六、研究工作依据

七、研究工作概况 第二节 可行性研究结论

一、市场预测和项目规模

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二、原材料、燃料和动力供应

三、选址

四、养老地产项目工程技术方案

五、环境保护

六、工厂组织及劳动定员

七、养老地产项目建设进度

八、投资估算和资金筹措

九、养老地产项目财务和经济评论

十、养老地产项目综合评价结论 第三节 主要技术经济指标表 第四节 存在问题及建议

第三章 养老地产项目投资环境分析 第一节 社会宏观环境分析 第二节 养老地产项目相关政策分析

一、国家政策

二、养老地产行业准入政策

三、养老地产行业技术政策 第三节 地方政策

第四章 养老地产项目背景和发展概况

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第一节 养老地产项目提出的背景

一、国家及养老地产行业发展规划

二、养老地产项目发起人和发起缘由 第二节 养老地产项目发展概况

一、已进行的调查研究养老地产项目及其成果

二、试验试制工作情况

三、厂址初勘和初步测量工作情况

四、养老地产项目建议书的编制、提出及审批过程 第三节 养老地产项目建设的必要性

一、现状与差距

二、发展趋势

三、养老地产项目建设的必要性

四、养老地产项目建设的可行性 第四节 投资的必要性

第五章 养老地产行业竞争格局分析 第一节 国内生产企业现状

一、重点企业信息

二、企业地理分布

三、企业规模经济效应

四、企业从业人数

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第二节 重点区域企业特点分析

一、华北区域

二、东北区域

三、西北区域

四、华东区域

五、华南区域

六、西南区域

七、华中区域

第三节 企业竞争策略分析

一、产品竞争策略

二、价格竞争策略

三、渠道竞争策略

四、销售竞争策略

五、服务竞争策略

六、品牌竞争策略

第六章 养老地产行业财务指标分析参考 第一节 养老地产行业产销状况分析 第二节 养老地产行业资产负债状况分析 第三节 养老地产行业资产运营状况分析 第四节 养老地产行业获利能力分析 第五节 养老地产行业成本费用分析

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第七章 养老地产行业市场分析与建设规模 第一节 市场调查

一、拟建 养老地产项目产出物用途调查

二、产品现有生产能力调查

三、产品产量及销售量调查

四、替代产品调查

五、产品价格调查

六、国外市场调查

第二节 养老地产行业市场预测

一、国内市场需求预测

二、产品出口或进口替代分析

三、价格预测

第三节 养老地产行业市场推销战略

一、推销方式

二、推销措施

三、促销价格制度

四、产品销售费用预测

第四节 养老地产项目产品方案和建设规模

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一、产品方案

二、建设规模

第五节 养老地产项目产品销售收入预测

第八章 养老地产项目建设条件与选址方案 第一节 资源和原材料

一、资源评述

二、原材料及主要辅助材料供应

三、需要作生产试验的原料

第二节 建设地区的选择

一、自然条件

二、基础设施

三、社会经济条件

四、其它应考虑的因素 第三节 厂址选择

一、厂址多方案比较

二、厂址推荐方案

第九章 养老地产项目应用技术方案 第一节 养老地产项目组成 第二节 生产技术方案

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一、产品标准

二、生产方法

三、技术参数和工艺流程

四、主要工艺设备选择

五、主要原材料、燃料、动力消耗指标

六、主要生产车间布臵方案 第三节 总平面布臵和运输

一、总平面布臵原则

二、厂内外运输方案

三、仓储方案

四、占地面积及分析 第四节 土建工程

一、主要建、构筑物的建筑特征与结构设计

二、特殊基础工程的设计

三、建筑材料

四、土建工程造价估算 第五节 其他工程

一、给排水工程

二、动力及公用工程

三、地震设防

四、生活福利设施

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第十章 养老地产项目环境保护与劳动安全 第一节 建设地区的环境现状

一、养老地产项目的地理位臵

二、地形、地貌、土壤、地质、水文、气象

三、矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物

四、自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施

五、现有工矿企业分布情况

六、生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况

七、大气、地下水、地面水的环境质量状况

八、交通运输情况

九、其他社会经济活动污染、破坏现状资料

十、环保、消防、职业安全卫生和节能 第二节 养老地产项目主要污染源和污染物

一、主要污染源

二、主要污染物

第三节 养老地产项目拟采用的环境保护标准 第四节 治理环境的方案

一、养老地产项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响

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二、养老地产项目对周围地区自然资源可能产生的影响

三、养老地产项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响

四、各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案

五、绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化 第五节 环境监测制度的建议 第六节 环境保护投资估算 第七节 环境影响评论结论 第八节 劳动保护与安全卫生

一、生产过程中职业危害因素的分析

二、职业安全卫生主要设施

三、劳动安全与职业卫生机构

四、消防措施和设施方案建议

第十一章 企业组织和劳动定员 第一节 企业组织

一、企业组织形式

二、企业工作制度

第二节 劳动定员和人员培训

一、劳动定员

二、年总工资和职工年平均工资估算

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三、人员培训及费用估算

第十二章 养老地产项目实施进度安排 第一节 养老地产项目实施的各阶段

一、建立 养老地产项目实施管理机构

二、资金筹集安排

三、技术获得与转让

四、勘察设计和设备订货

五、施工准备

六、施工和生产准备

七、竣工验收

第二节 养老地产项目实施进度表

一、横道图

二、网络图

第三节 养老地产项目实施费用

一、建设单位管理费

二、生产筹备费

三、生产职工培训费

四、办公和生活家具购臵费

五、勘察设计费

六、其它应支付的费用

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第十三章 投资估算与资金筹措 第一节 养老地产项目总投资估算

一、固定资产投资总额

二、流动资金估算 第二节 资金筹措

一、资金来源

二、养老地产项目筹资方案 第三节 投资使用计划

一、投资使用计划

二、借款偿还计划

第十四章 财务与敏感性分析 第一节 生产成本和销售收入估算

一、生产总成本估算

二、单位成本

三、销售收入估算 第二节 财务评价 第三节 国民经济评价 第四节 不确定性分析

第五节 社会效益和社会影响分析

一、养老地产项目对国家政治和社会稳定的影响14

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二、养老地产项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性

三、养老地产项目与当地基础设施发展水平的相互适应性

四、养老地产项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性

五、养老地产项目对合理利用自然资源的影响

六、养老地产项目的国防效益或影响

七、对保护环境和生态平衡的影响

第十五章 养老地产项目不确定性及风险分析 第一节 建设和开发风险 第二节 市场和运营风险 第三节 金融风险 第四节 政治风险 第五节 法律风险 第六节 环境风险 第七节 技术风险

第十六章 养老地产行业发展趋势分析

第一节 我国养老地产行业发展的主要问题及对策研究

一、我国养老地产行业发展的主要问题

二、促进养老地产行业发展的对策 第二节 我国养老地产行业发展趋势分析

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第三节 养老地产行业投资机会及发展战略分析

一、养老地产行业投资机会分析

二、养老地产行业总体发展战略分析 第四节 我国 养老地产行业投资风险

一、政策风险

二、环境因素

三、市场风险

四、养老地产行业投资风险的规避及对策

第十七章 养老地产项目可行性研究结论与建议 第一节 结论与建议

一、对推荐的拟建方案的结论性意见

二、对主要的对比方案进行说明

三、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

四、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

五、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见

六、可行性研究中主要争议问题的结论

第二节 我国养老地产行业未来发展及投资可行性结论及建议

第十八章 财务报表 第一节 资产负债表

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第二节 投资受益分析表 第三节 损益表

第十九章 养老地产项目投资可行性报告附件 1、养老地产项目位臵图 2、主要工艺技术流程图 3、主办单位近5 年的财务报表、养老地产项目所需成果转让协议及成果鉴定5、养老地产项目总平面布臵图 6、主要土建工程的平面图 7、主要技术经济指标摘要表 8、养老地产项目投资概算表 9、经济评价类基本报表与辅助报表 10、现金流量表 11、现金流量表 12、损益表、资金来源与运用表 14、资产负债表 15、财务外汇平衡表 16、固定资产投资估算表 17、流动资金估算表

北京智博睿信息咨询有限公司 www.xiexiebang.com、投资计划与资金筹措表 19、单位产品生产成本估算表 20、固定资产折旧费估算表 21、总成本费用估算表、产品销售（营业）收入和销售税金及附加估算表18