开业手册(物业、安全)

第一篇：开业手册(物业、安全)

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开业手册（物业、安全）

开业前的物业和安保工作主要分为6个阶段：人员招聘和培训；服装、工具和各种表单的落实；装修的监管、开业前的准备、保洁开荒及开业当天的安排，插入：物管部在土建工程完工前最迟提前3个月进入，做好前期工程的和公共区域装修的监督，并主动熟悉各种设备、管道、阀门，收集各种图纸。（详细参照：集团物管中心的工程前期键入章节。）

一、人员招聘和培训

1． 在装修前二周需完成物业部经理、各级主管和电工、保安、消防大部分人员的招聘

2．保安的招聘要注意招聘几位形象好的员工，做今后的升旗手，同时还要招几位年纪40以上的人员，做为夜班人员

3．人员在确定后需送老商场进行一周的培训，熟悉红星的文化，和红星的安全规范 4．人员的培训必须有针对性，重点放在红星安全大纲和安全规范的学习和理解上，老商场要安排有丰富经验的老员工来对电工、保安和消防进行传、帮、带。电工培训特别要注意培训懂电路图审核的人员。

5．培训要结合实际的开展，以装修的监管为培训重点。

6．在装修开始前物业人员招聘必须达到最低人数，高配值班电工人数要保证24小时值班的需求，电工、保安白班不低于每个楼层一个，夜班可减半；消防人员应根据实际需要，但不得低于2~3人，设备人员必须要有懂空调操作人员和弱电的人员（负责音响、电话等弱电系统）

7．从老商场抽调有经验的电工、保安和消防各一名支援新商场的开业工作，各项工作开展才更有保障。

二、服装、工具和各种表单的落实

1． 在人员基本到位的情况下就要落实物业人员的制服 2． 制服须在装修前落实到位

3． 在订制保安服时还要订制升旗手的礼服

4． 在装修开始前要印制所有装修须知、装修申报、会审、监管、巡场等相关文件和表格

5． 在装修前相关人员的对讲机要配备到位，电工要配齐个人和班组工具，班组工具包括钳形表和手持测温仪和长梯。保安、消防要配备一定数量的强光手电，消防要配备3m长的人字梯，消防战斗装备可在开业前配齐。

三、装修的监管

开业前的装修分公共区域装修和商户装修 A：公共区域装修监管 1．在公共区域装修开工后物业的电工、保安和消防要进行装修现场的监管和商场设施、设备的熟悉

2． 装修开始前必须配备一定数量的灭火器材、安全帽及安全带

3． 电工主要对施工现场临时用电、电气施工规范、电气材料按红星规范进行把关。4． 保安负责门岗和现场的巡场，在装修开始前要封闭商场所有的进出大门，一幢楼只留一个人员和货物进出的大门大----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有-------------------------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有---------------------------------

门保安设门岗，主要职责是办理临时出入证件，杜绝闲杂人员进场，同时保证进场人员必须戴好安全帽，同时对装修材料原则上做到只进不出，防止偷，盗。保安要对装修现场进行巡场，及时发现和制止各种违章和违规和不安全行为，特别是不符全红星安全大纲和安全规范的行为

设备人员主要是熟悉和跟踪商场各种设施和设备的安装和调试 消防人员一是熟悉和跟踪商场各种消防设施和设备的安装和调试，二是对现场的动火按规定办理动火证并进行监护，三是发现和制止违反红星安全规范的行为 B：商户的装修监管

商户的装修监管是一项非常重要和严密的工作，事前要做好各项准备工作 1． 装修前要确定统一的标高，对喷淋头和风口进行下移。

2． 若商场的平面布局进行过调整，应对消防设施也要进行了调整，手报和卷帘门按钮必须移到公共过道。

3． 制作各种装修规范、规定的宣传资料进行张贴

4． 制作禁止吸烟、禁止使用消防用水等各种警示标志，并进行了张贴。5． 封闭各楼层卫生间，或对卫生间安排专人值班

6． 建立场外临时厕所，解决装修期间大量施工人员的就厕问题 7． 建立临时垃圾堆放点

8． 联系垃圾清运单位，保证堆放点垃圾及时清运 9． 设立施工临时取水点和饮用热水的供应点

10．结合当地市场品牌和集团指定的品牌，对装修所用电气等材料进行指定品牌 11．联系电气材料厂家和防火涂料、轻钢龙骨等用料大的材料厂家进行场销售 12．商户的电表应安装充值磁卡电表

13．应采取措施对地面磁砖和柱体等公共设施进行保护（铺地毯、柱角贴木板、配橡轮小车运货）装修开始阶段：

1． 所有人员办理临时出入证，凭证进出 2． 进场装修的商户必须购买一定数量灭火器

3． 装修厂商应提供平面图、吊顶图和电气线路图CAD版（装修消防报验用）4． 审图时应到现场进行，对有影响喷淋头位置等消防设施及早进行移位

5． 装修商户需交装修押金、进行电路图审核后，按容量配备好电表后才能进场施工 6． 电工应按排人员对所有进场电气材料进行审核，合格后书面签置意见才能进场使用。7． 楼层电工应对施工现场临时用电和装修规范进行把关

8． 保安要对装修现场进行巡场，及时发现和制止各种违章和违规和不安全行为，特别是不符全红星安全大纲和安全规范的行为进行了制止。（如吸烟等）

9． 消防人员应是对现场的动火按规定办理动火证并进行监护，并对防火涂料的涂涮情况进行监督、做好易燃、易爆物品的保管

10．对装修中对每户应张贴巡场表，电工、消防、保安对发现的问题和处理情况应进行填写，以便交班后进行追踪

11．对较为严重的问题在多次口头警告无效时，应出具隐患整改单或罚款单

12．在商户装修铺磁砖时应注意楼层的漏水问题，以免引起上、下层商户的纠纷

13．对装修中的发生的各种情况物业员工和楼层管理人员应进行了配合、协调，解决好发生的问题

14．在装修的前期主要是注意临时用电问题、中期是装修规范问题、后期是易燃易爆危----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有-------------------------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有---------------------------------

险品问题

15．在装修期间应加强楼内的通风，商场对每层楼应配备一定数量的轴流风机进行强制吹风，同时应把能打开的窗全部打开，有人值守的大门也应全部打开，楼顶的消防排烟风机也应打开，强排风机应安排专人开启，间隙开机（开1小时、停1小时，防止烧坏），喷漆应放在楼外进行

16．在装修期间不得随意多开大门，凡是打开的大门均应在保安的监视范围内，一是防止非标材料入内、二是防止商户装修材料被盗

17．装修场地不得有电瓶充电、吸烟、使用消防水现象

19．装修中要注意对空调回风口的保护，不得封闭，影响空调回风效果 20．对室内消火栓不得进行圈占和封闭 21．装修期间应加强夜班的巡场，夜间楼内不得留人住宿，无人装修的场地要切断电源，验收阶段：

1． 在装修的中期即要对员工开始装修验收的培训 2． 验收工作应由楼层管理牵头

3． 验收工作应分二期进行，楼层电工和电工班长、消防人员和保安人员分别进行初验，对验收结果出具整改通告；电工主管、保安主管和消防主管在整改结束后进行复验，合格后出具验收合格报告。

4． 在初验时应做好安排和分工，电工、消防、保安应分工明确，各负其责。

5． 电工的初验非常重要，要分为配电箱；插座、开关；顶上线路各灯具等项一一步进行，不能有漏项和漏检，6． 在检查时应小心，不能碰坏商户的装潢，在查检项、顶部时要合理安排，只能有一人上项

7． 在检查中不要七嘴八舌，在验收结束时应由电工班长一人出具整改单并和商户解释 8． 整改单一式三分，一份交商户整改，一份交楼管保存期，一份由电工班保存，9． 复检时可只查整改结果。

10．特别重大的，会对商场的经营和开业产生影响问题，应责成商户立即整改，其余问题在不影响开业的情况下，可在放在开业后再做整改。11．楼层管理人员应对商户的整改工作进行跟踪和协调。

四、开业前的准备工作

为了确保开业工作的万无一失，开业前的各项工作一定早作准备。

1． 在装修前应收集商场的各种图纸，包括平面图，电气、消防平面图和系统图，并按图纸对照商场实际情况进行对照，发现问题或不符合红星安全规范项及时向有关方面反映，特别要注意商场的公共区域电气工程和消防工程中问题 2． 选定升旗台的位置，并制作、安装旗台、和旗杆 3． 安排晨会及早操的场地

4． 准备国旗、红星旗和美凯龙旗及碟片

5． 在开业前一个月就要安排旗手进行升旗训练 6． 准备或调试商场内和升旗用的音响和功放，7． 在装修进行到中期考虑垃圾的外运和清理，一是人员，二是方式，要组织一定数量的人员和工具对每层楼的装修垃圾及时的清运，越到后期越要安排更多的人员进行清运，此项工作对后期的保洁开荒工作有决定性的影响。如垃圾太多，方式上可考虑开外墙竖井字架，加快进度。

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8． 在开业前二周要打开空调系统送风和制冷，运行机组，发现问题及时找厂家解决 9． 在开业前二天对空调系统的滤网进行清洗。

10．在开业前二周运行扶手梯和电梯，发现问题及时找厂家解决

11．在开业前一周安排对扶手梯的电梯做满负荷试验，发现问题及时找厂家解决

12．在开业前一周要打开商场和商户内所有灯具不少于48小时，调整楼层和高配的三相平衡 13．在装修的后期，要注意协调好货运电梯的使用，要把商户上货时间尽量安排在夜间，白天尽量保证垃圾清运和装修材料的进场，在警力可以的情况下可打开消防通道，安排小件货物用人抬上去。

14．在装修中还要做好危险品的保管，现场要杜绝大包装、超数量危险品的存放。15．在开业前一周要安装完成中庭上方的遮阳膜 15．对装修后期要近早确定装修最后截止时间，16．根据最后截止时间要确定对不能完成装修商户的围挡材料，1~2层要用喷绘布围挡。17．在装修的后期要准备每个楼层不少于3~4台的平板手推车，以备商户上货和清运垃圾之用

五、保洁开荒

1．在装修的中期即要联系保洁公司的入场

2．保洁公司前期要负责商户装修垃圾和包装物的外运 3．对中庭上方的玻璃进行清洗。

4．最后的开荒保洁时间不能少于36小时

5．开荒要清除电梯等部位各种保护膜、保护板，和各种不必要的标语和标识等，要对观光电梯及早安排对内外玻璃进行清洁

6．开荒保洁人员和设备要根据楼层配备一定的数量，原则上一万m2不少于 2 台洗地机和 10 保洁人员

7．地面要铲掉所有污渍再进行清洗，特别要注意边角，玻璃和不锈钢要专用清洁剂和工具清洗到位，8．在最后的36小时保洁阶段要合理安排人员力量，要留一部分人在第二天早上进行最后的上油推地和扶手栏杆的擦试。

9．在最后的保洁阶段要准备足够的人手进行包装垃圾的清运，商户会不停的出包装垃圾，商场要不停的外运，要保证货运梯的24小时有人值班，一边上货，一边出垃圾。

10．有条件的商场可以对地面进行打蜡处理。

六、开业当天

1．要做好开业当天各项工作的应急预案，应对各种可能发生的突发事件 2．突发事件处理原则是迅速处理，减小影响 3．外广场应在凌晨进行冲冼 4．所有手扶电梯应上行

5．所有门岗和电梯上行口，下行口都应安排专人负责 6．保安应安排场内和场外及车辆引导人员 7．楼层配电间和消防，监控都应安排专人值班 8．空调、电梯厂家服务人员应到场作好应急准备 9．开业典礼舞台音响应准备双电源

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10．安保人员应配备耳麦，有事不得大声呼叫

11．对突发事件应制定广播播音暗语，让有关人员能迅速到位处理。

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第二篇：《物业服务手册》

物 业 服 务 手 册

序 言

尊敬的业主/住户：

为了方便阁下进一步了解 的物业管理服务运作情况，我公司特编制《 物业服务手册》，以供参考。该手册根据《业主临时公约》而制定，特将一切有关阁下权利、义务以及各种服务与设施之使用予以说明，敬请详细参阅！谢谢。

目 录

一 社区管理 1.1 专业管理 1.2 投诉与建议 二 入住及迁出事项 2.1 入住手续 2.2 迁出手续 三 缴费事项 3.1 管理费 3.2 管理费的缴付 3.3 其他费用 3.4 缴费方式 四 装修管理 4.1 装修手续 4.2 装修公司 五 社区内设施及设备5.1 停车场

5.2水、电、空调供应 5.3电话系统

5.4 消防、保安监控系统5.5 绿化 六 社区其他服务 6.1 清洁服务 6.2 维修服务 6.3 邮政服务 6.4 特约服务 七 社区规定 7.1 注意事项 7.2 消防事项 7.3 保安事项 八 保险事项

九 意外事件 9.1火警 9.2 停电 9.3 水浸

9.4 治安事件 十 常用电话 结束语

一、社区管理

1．1 专业管理

物业公司名称： 物业公司

山东汉邦置业有限公司聘请 物业公司对本项目进行全方位的物业服务。我公司为华融国际项目设立项目物业管理处，将接受委托，提供服务，兑现承诺，为住户营造安全、舒适、优美的生活空间。

物业公司服务范围概括：

物业公司根据《业主临时公约》（以下简称公约）所赋予的权利义务将负责社区内所有公共区域、物业结构、机电系统、绿化和其他公共设施及设备的保养、维修和管理。

物业管理处部门设置：行政人事部、客户服务部、工程部、保安部、财务部。

办公时间：为方便业主/住户，物业公司在物业设接待中心实行24小时办公。1．2 投诉与建议

任何人士均可以任何正当的方式合理地向物业管理处接待中心提出有关的投诉或建议。

投诉电话： 请阁下告之姓名及联络方式，以方便我们及时地采取相应行动及回复。

二、入住及迁出事项

当您准备搬入或搬出时，物业公司会为您提供如下细致、周到的服务，请阅： 2．1 入住手续

业主在收到销售部发出的《验房通知单》后即可前来办理入住手续。办理入住手续请与接待中心联系，并须持有：（1）《验房通知单》

（2）业主的身份证明及其同住人的身份证及其两张一寸免冠照片。

（3）代理人需持有由业主签署的委托书和业主的身份证。同时应完成以下手续：（1）交付首期物业管理费。

（2）请与接待中心联系钥匙等有关事项。

（3）如果要进行房屋装修，须到接待中心办理装修申请。（详见4.1）

（4）如果需要，请接待中心联系停车位租用事宜，停车证将在签订租用协议并交付费用后发放。注意： A、遗漏工程

客户如发现单位内有任何遗漏工程，须于48小时内告知物业公司，物业公司将会与承建商联系，尽速安排修理工作，逾期者则视同住户已确认其单元之设备及装修。B、往户登记

住户须填写《住户紧急联络表》，并存于物业公司，以便紧急情况时可与住户联系。C、入住须知

住户入住前须提前48小时能知物业公司，以便安排人手和车位供用户使用等。D、大件物品及家具运输

提前通知物业公司，做好充足准备，以减少对其他住户的影响。

2．2 迁出手续

业主欲转让其拥有产权的房屋，须在规定的期限内书面通知接待中心并写明新业主的基本情况。在迁出之前须将转让合同的副本和新业主签署的承诺业主临时公约的承诺书一并交至客服部。在上述文件齐备后，方可办理。同时，所有业主的权利和责任亦由新业主承担，否则原业主仍需负责该房屋的管理费用以及其责任和义务。

三、缴费事项

物业公司所收每项费用都按政府和本行业的相应法规和规章收取，也可以说取之于您，更用之于您，请您详阅如下： 3．1 管理费

管理费根据每的管理开支预算而确定，计有管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费，公共设施、设备日常运行、维修及保养费，绿化费，清洁卫生费，保安费，办公费，固定资产折旧，利润，法定税费。管理费金额将根据实际运行支出，收支情况每季度向业主/住户公布一次。3．2 管理费的缴付

管理费为上期缴付，并于每年1月15日之前完成。若每年1月15日以后，物业公司仍未收到该等款项，我们就会根据《公约》规定，加收该款项的滞纳金；逾期30天仍未缴纳，我们将根据《公约》、及与业主/住户签订的《物业服务合同》停止对该户的一切服务，并采取适当的法律行动予以追讨，这样做也是从全体业主/住户的利益出发的。3．3 其他费用

所有其他费用，如特约服务费、零修费等，须于规定的缴费期内交付。若超出缴费期七日，物业公司仍未收到该款项，所有有偿供应与服务将暂停，直至缴清，并有权加收该等款项的滞纳金，当然我们不愿意发生此类情况。

交费地点：财务部 3．4缴费方式

缴费可以通过如下方法：国内银行转帐、现金缴付。物业公司开户行： 账号：

使用外币支付费用时，以中国人民银行当日公布的人民币兑换外币汇率执行。

四、装修管理

我们对各业主/住户所进行的房屋装修从最初装修公司资质的审核，装修进行过程中的管理监督，到最后的竣工验收都是有严格规范的。物业公司之所以这样提供服务，因为当任何一户装修出现违章，如私改公共管线、水、电、气等都可能引起整栋楼该供应系统出现故障，再如私改内部房间布局、破坏承重墙，破坏楼的整体结构受力，一旦遭遇地震等自然外力，楼的设计抗震系数便会大大降低，甚至出现险情，同时也会影响大楼的使用寿命，缩短使用年限，从而不可避免的使您所购置的物业升值条件受到限制。基于这些原因，也为了不给您和您的邻居留下其他装修隐患，当您聘请的施工人员装修可能未按已审核的方案和规定进行施工时，就要请您协助我们对这种行为进行纠正。物业公司在此问题上完全是出于对全体业主/住户切身利益的考虑来安排的工作，请您配合做到如下： 4．1 装修手续

业主/住户在入住手续办理完毕后，如需对其房屋进行装修，可与工程部联系，索取装修申请表并完成以下手续：（1）选择符合条件的装修公司。

（2）将《装修申请表》连同装修设计方案和施工图交物业公司工程部审批。（3）审批合格后，选定的装修公司应与工程部联系，办理施工前的手续：如签订装修协议书、交付装修押金和装修管理服务费、装修人员登记办证、签订防火安全协议等。

4．2 装修公司

为保证装修工程的质量，业主/住户在委托前应认真审查装修公司的资质。装修公司若经业主/住户同意亦可承接装修工程，但须首先完成：

（1）向工程部提供合法的装修资质证明，营业执照复印件，同时办理登记手续。

（2）送审装修方案及图纸。（3）缴纳装修押金和装修管理费等。

（4）办理装修人员临时出入证，并对装修人员进行遵守施工规则的教育。

五、社区设施、设备

为了使业主/住户生活丰富多彩，物业公司在社区内提供了多项服务及相当完善的娱乐设施和便民服务，详阅后，便知是想您所想，急您所急。如您需物业公司提供尚未提供的服务内容，请您随时提出。5．1 停车场

为了方便业主/住户，社区内设有公共停车场。（1）机动汽车

如果业主/住户有需要可与客服部接待中心联系，签订《车位租用协议》并选定车位，缴付首期，至少一个月的租金或管理费用，领取车证，然后可于起租日开始使用该车位，并按月缴纳管理费。（2）摩托车

如果业主/住户如有需要可与客服部接待中心联系，签订《车位租用协议》并选定车位，缴付首期，至少一个月的租金或管理费用，领取车证，然后可于起租日开始使用该车位，并按月缴纳管理费。（3）自行车

为了维护社区的公共秩序，业主/住户的自行车应放在自家庭院内，请不要放在公共区域内。（4）货车入园

业主/住户运送商品的车辆，进入社区须遵守保安员或管理人员的指挥。如该通道车辆挤塞，保安员或管理人员可以暂时禁止车辆进入。

（5）停车场管理

所有使用停车场的业主/住户，须严格遵守并服从管理人员的指挥，细则请参阅《停车场管理规定》。5．2 水、电、空调供应

（1）华融国际具有完善的给、排水系统：供水系统由冷水、中水两部分组成，为业主/住户提供24小时生活用水供应；排水系统采用大口径下水管道。与大市政相衔接，组成了供水充足、排水流畅的给排水系统。物业公司为保证供水的水质和排水通畅，会定期检查维护。

（2）社区内有自管高压变电站，每个变电站均是双路供电系统，受到物业公司的严格看管，为社区供电提供了可靠保证。（3）为给业主/住户提供舒适的生活环境，室内设有小型中央空调系统，该系统由制冷主机、风机盘管、管道、控制系统等组成。各房间温度可以独立设定，换热效率高，运行可靠，制造商或供货商会定期为您清理该系统（保修期外收费），以保证运转正常。5．3 电话系统

社区拥有装机容量大、设备先进的交换机系统，采用优质高速率传输线为业主/住户上网提供了极大的便利。当您的线路出现故障时，可以直接拨通电话局障碍台或告知物业公司帮助您解决。5．4 消防、保安监控系统

为了保证业主/住户的安全，社区内配备先进的保安监控系统，保安监控中心通过设在各地方的摄像头对社区内的公共区域内进行24小时不间断地监控。进入小区的业主/住户将通过磁卡进行识别，确保安全。如您的磁卡遗失，请速通知接待中心补办。5．6 绿化

社区内的园林设计高雅，施工专业，绿化面积大，四季景观常新，树木错落有致，绿草荫荫，烘托出特有的高尚气息。保修期外物业公司将设专业技术人员对绿地进行养护。

六、社区其他服务

为使社区公共区域内任何一处都干净整洁，设施设备完好无损，物业公司特为您提供了细致的保洁服务和到位的日常维修服务： 6．1 清洁服务

物业公司委托专业清洁人员负责保持公共区域的清洁，但仍有赖于全体业主/住户通力合作，才能确保社区清洁。

业主/住户房间内部的清洁可按业主/住户要求由物业公司提供上门服务。为管理和安全起见，业主/住户不应聘用无资质的其他清洁承包商或非正规渠道来的工人入园。有关委托清洁事宜可与客服部接待中心联系。

各业主/住户应将其室内的生活垃圾用袋装妥，放置在物业公司指定的位置，清洁人员每天按时清理，切勿将垃圾废物堆放在社区的其它地方。

处理大型垃圾请与物业公司接待中心联系，将派清洁人员上门收取。

6．2 维修服务

除因人为造成的损毁外，公用部位、公用设施设备的维修保养均由物业公司负责，物业公司亦定期检查社区的其它设备。在收楼前，应详细查点房屋内设施、设备，如发现不妥之处，须在交验前提出。在保修期到来前，物业公司会公告各位业主/住户，如有问题均由房屋施工公司负责维修（业主/住户自行装修部分除外）。保修期过后由物业公司为业主/住户提供有偿服务。所有业主/住户在使用中一旦发现其房屋有任何损坏，应立即报修，供电系统、给、排水系统、燃气、共用天线等不得擅自更改或拆装。物业公司特设工程维修人员提供24小时有偿维修服务，有关事宜请与物业公司接待中心联系。6．3 邮政服务

在每户庭院内设有信报箱，重要信件须由业主/住户签收，我们负责联系订阅报刊等事宜等。6．4 特约服务

为方便业主/住户生活，接待中心负责联系提供各种特约服务。

七、社区规定

7．1 注意事项

（1）未经物业公司书面许可，住户不得在房屋外观、公共地方，甚至屋外安装个别铁闸、檐篷、天线等，同时不得进行任何结构性的加建或更改工程。

（2）保持社区内公共区域的清洁，不得乱扔乱倒垃圾及废弃物品。

（3）维护社区内宁静的环境，不得在公共区域大声喧哗、吵闹、播放或弹奏音乐及制造扰人的噪音，不得对社区内其他业主/住户造成干扰。

（4）不得放置任何物品于公共区域，若经发现，物业公司有权予以清理，并无须事先请示物主，且由物主负责清理费用。（5）不得在房屋内存放汽油等易燃易爆危险品。（6）有义务维护正常的居住秩序。

（7）在社区内饲养动物、宠物应遵照市相关规定。

（8）不得将物品放置公用部位，室内放置较重物品须考虑楼板荷载。（9）为保持环境清洁，不得在其门前或公共区域摆设神位及燃点香烛。

（10）不得在社区内（其房屋户门之外）张贴或展示广告、海报、通告、标牌等任何物品。

（11）不得在公共区域住宿、洗烫、晾晒衣物或其他物品。（12）住户不得在公共走廊或门前摆放自行车或鞋袜等。（13）不得在社区内进行各种形式的拍卖或兜售、散发任何手册或物品。

（14）禁止在园区内洗车、修车。

（15）珍爱社区内的一草一木，不得随意攀折花草树木、侵占社区内的绿地、破坏绿地景观。

（16）为维护社区内宁静祥和的居住环境，任何人士或机构如要在社区内录像、录音、放送音乐/录像或做任何推广与商业性活动，必须首先与物业公司接待中心联系，获同意后方可进行。

7．2 消防事项

请熟悉社区内外的地理环境、熟悉灭火设备的位置及一般使用方法，并注意以下几点：

（1）不要在非吸烟区域内吸烟，在吸烟区内吸烟时，应处理好烟蒂和火柴。

（2）切勿令电荷过量或在同一插座上接驳多样电器，熟悉电源总闸位置，如遇火警，即刻关闭。（3）定期检查、维修电器设备、电线等。（4）室内不要存放易燃易爆及其它危险物品。

（5）保持屋内楼道、楼梯及任何通道在任何时候都畅通无阻，保持防火门经常关闭。

（6）火柴及危险物品应放置在孩童无法触及的地方。（7）如嗅到易燃物品气味时，切勿触动任何电器开关（包括电话、门铃、电动玩具等）及燃气开关，小心打开所有门窗，让空气流通，然后离开现场，并尽快通知保安部。（8）除救火外，切勿使用消防水喉及其他消防设备做其他用途。

（9）物业公司将不定期组织消防演习和防火安全检查，此等事项将事先在告示板上予以通知。

7．3 保安事项

社区每天24小时均有保安人员于公共区域巡逻。各房屋内部的安全由业主/住户自行负责，请配合保安人员工作，以保障所有入住业主/住户的安全，并请注意以下几点：（1）室内无人时，请锁好门窗。

（2）访客进入社区请主动出示有效证件，并登记签名。如拒绝登记，保安人员有权阻止其入内。离开时请通知保安人员，以便管理。

（3）若发现任何可疑人和物，请在保证自身安全的情况下，立即通知保安人员或其他管理人员。

（4）携出大件物品及搬运货物出社区，请到接待中心开据《物品搬出通行证》。

（5）如遇紧急情况，请立即通知保安人员，以便处理。各业主/住户如需在其房屋范围内，自行聘用专职保安人员，须事先向物业公司做书面申请，详列人员数目、值班时间及所属单位名称等。若获批准须保证该等人员不得穿着制服在社区公共地方活动，以免造成管理混淆及引起误会。

八、保险事项

物业公司已为社区的公共设施、设备购置保险，有关保险费将从管理费中支付。各业主/住户若认为有需要，可以自行为其房屋的室内装置购买保险。

各业主/住户不得做出与《公约》相违而导致社区的保险成为无效，或令该保险的保金提高的行为，如有此类事情发生，违约业主/住户对因此产生的所有开支及损失负责。

九、意外事件

9．1 火警

（1）发现火情时，请保持冷静，击碎最近的火警玻璃按钮，使警铃发出声响。

（2）在保证不危及自身安全的情况下，用最近的灭火器设备扑灭火苗，注意不要用水扑灭电器上的火苗。（3）关闭电源总闸及煤气闸。

（4）如需疏散，请关紧所有门窗，沿最近的消防通道撤离，切勿使用电梯。

（5）如遇浓烟，应尽量贴近地面，并以湿毛巾掩盖面部。9．2 停电

（1）如发生停电事故，请立即向接待中心报告事故发生地点。（2）保持冷静，避免使用燃烧性物品作为照明。

（3）使用墙内嵌有“安全出口”指示牌的消防通道，其内装置有紧急照明系统。

9．3 水浸

（1）若发现有水浸情况，请立即向接待中心报告事发位置。（2）如水浸地点在相邻位置，应采取相应的预防措施，以便保护财物。

（3）如需疏散，请关闭所有电器，关好门窗，并妥善安置重要物品及重要文件。

9．4 治安事件

（1）发生意外或目睹可疑事件发生，请立即向保安人员报告，并说明地点。

（2）请保护好现场，等候保安人员或公安人员到场。（3）保持冷静，向保安人员或公安人员详述发现经过。

十、常用电话

火警：119 匪警：110 急救：120 天气预报： 查询长途电话服务： 查询市内电话服务： 接待中心： 保 安 部： 消防中控室： 有线电视维修： 宽带维修： 空调厂家维修： 可视对讲厂家维修：

结 束 语

物业公司郑重向诸位业主/住户承诺，当您一搬入华融国际后，不经意间便发觉自己已置身于一个高档化、时尚化的社区之中。这种氛围既离不开物业公司每一名员工的辛勤劳动，同时也离不了您的理解和支持。为了永久保持您现在的美好感受和华融国际在高档社区的品牌形象，我们必须同心协力，共同维护。因为业主/住户的居住感觉和物业公司的工作目标是完全一致的。可以说，物业公司的优秀服务+业主/住户的理解=您美妙的居住感受。物业公司的每一位同仁都万分珍视这一机遇，并将为此努力工作，不断提高服务水平。

第三篇：物业公司员工手册

物业公司员工手册

目

录 公司简介

…………………………公司组织构架

…………………………第一节

人事

…………………………

一、式聘用及录用

…………………………

二、职办法及手续

…………………………第二节

福利待遇

…………………………

一、养老保险

…………………………

二、医疗保险

…………………………

三、失业保险

…………………………

四、住房公积金

…………………………第三节

员工仪表、服装等规定…………………………

一、仪表、仪容

…………………………

二、员工服装规定

…………………………第四节

考勤管理

…………………………

一、考勤制度

…………………………

二、迟到、早退

…………………………

三、旷工

…………………………第五节

请假办法

…………………………

一、病假

…………………………

二、事假

…………………………

三、年休假

…………………………

四、婚假

…………………………

五、产假

…………………………

六、慰唁假

…………………………

七、工伤

…………………………第六节

奖罚规定

…………………………

一、奖励的原则

…………………………

二、奖励措施

…………………………

三、处罚规定

…………………………第七节

辞退员工规定

…………………………第八节

加班工资及其他形式的 工资的计算方法和公式…………………………

一、加班工资计算方法

…………………………

二、新进/离职工资计算

…………………………

公司简介（略）

公司组织构架（略）l

管理部：主管、房屋管理、、中控值班、停车场管理、家政服务、投诉受理、协调l

工程部：主管、共用维修、设备维护运行技术l

保卫部：队长、班长、保安员l

保洁部：主管、领班、保洁员l

行政部：人力资源干事、行政管理员、文秘宣传员、资料管理员、监察督导员l

经营部：对外发展、租赁中介服务、商业网点管理、经营服务l

财务部：主管、会计、统计、出纳l

绿化养护：主管

第一节

人

事

一、正式聘用及试用

1、新进员工必须通过公司行政管理中心人力资源部门及用人部门两次面试，并由行政管理中心人力资源部门通知上班。上班前必须先办理录用手续并签定合同（或劳动协议）。办手续时需填写各类个人资料供存档、需上交本人身份证复印件、最高学历证书复印件及其他培训资料证书复印件（如有），个人资料应正确无误，如提供虚假资料，可招致辞退的严重后果。需携带好有关证件原件，有员工本人亲自到公司行政管理中心人力资源部门与公司签订正式合同或劳务协议后方能上班。

2、新进员工自上半之日起试用期为三个月（特殊部门除外）。

3、员工对于自己所担任之工作有任何问题，需先征询用人部门主管或经理意见。

4、凡与公司签定了正式合同的员工，请到原单位/社保中心将养老金、住房公积金帐户转至本公司，以便公司为您办理养老金、住房公积金等。若原单位/社保中心从未办过二金或从学校新毕业之员工，请书面向公司行政管理中心人力资源部说明并提出申请新开户头。到原单位转帐户之前必须先到公司行政管理中心人力资源部开具证明。

二、离职办法及手续

1、凡员工欲离职者，应按合同/劳务协议之规定，提前向用人部门提出书面离职申请；试用期间则于一周前提出书面申请即可。

2、凡员工未按合同书承诺提前离职者，公司将扣除相应的薪金作为通知期以赔偿公司损失（除非特殊情况，经用人部门主管或经理同意准予提前离职）。第二节

福利待遇 公司按国家规定为员工缴纳养老保险、医疗保险、失业保险和住房公积金，具体如下：

一、养老保险

1、养老保险办法的适用范围。与本公司签订正式劳动合同并将人士档案转至本公司的员工。

2、养老保险费的缴纳：①公司缴纳部分：按本公司上一年全部在职人员工资总额的22.5%的比例缴纳养老保险费②各人缴纳部分：在职人员应以本人上一月平均工资为缴费基数，目前按国家规定之比列7%缴纳。

3、进入个人账户的养老保险费：①个人缴纳的养老保险费。②单位缴纳的养老保险费进入个人账户的部分。

4、享受养老保险待遇具备的条件：①退休：l

达到国家、本市规定的退休年龄。l

单位和个人按照规定缴纳养老保险费。l

养老保险办法实施前参加工作、连续工龄（包括缴费年限）满十年或者养老保险办法实施后参加工作、缴费满十五年。②退职：l

养老保险办法实施前参加工作，到达退休年龄时连续工龄（包括缴费年限）满五年不满十年的人员，应属退职；连续工龄不满五年，因病或者非因公致残的在职人员，经劳动鉴定委员会确认完全丧失劳动能力的，可以退职。l

退职人员按规定享受相应的养老待遇。

二、医疗保险公司按国家规定比例为每位正式员工（人事关系转到公司）缴纳医疗保险。具体标准如下：公司——7%；个人——2%

三、失业保险按公司规定每月单位和个人各交纳2%和1%，全部进入社会统筹系统，不建立个人账户。

四、住房公积金与公司签订正式合同的员工，人事关系一经转入公司，每月按照国家规定的比例为员工缴纳住房公积金。目前公司缴纳进入个人账户的比例为员工上一平均工资的15%，员工个人亦交付5%。四金缴纳比例一览表比例项目

单位缴纳个人缴纳养老保险医疗保险失业保险公积金22.5%7%2%15%7%2%1%5%小计46.5%15%

第三节

员工仪表、服装等规定

一、仪表、仪容

1、员工必须时刻保持衣冠、头发的整洁。不能涂抹气味浓重的护发用品及香水。男员工须经常理发，发长不盖耳、遮领，不准留大鬓角、烫发，不准蓄小胡须，且应做到每日剃胡须。

2、女员工应打扮适度，上下班换岗时不穿奇装异服，端庄大方。可淡妆上岗，不准浓妆艳抹。不得佩戴太多、太大、太醒目的饰物。

3、注意个人卫生，做到无汗味异味。上岗前及上岗时不得饮酒、不得吃葱蒜、韭菜等带异味的食品以保持口腔卫生。

4、员工上班时必须精神饱满，举止大方得体，严禁无礼待客。

二、员工服装规定

1、员工使用期满后，由公司统一配发工服（特殊岗位除外）。

2、员工上班时间必须穿着工服。

3、上班时必须佩带胸卡，无胸卡者须佩带工牌。遗失胸卡或工牌者将交纳违约金处理。

4、服装必须时刻保持清洁、整齐、平整。不得带有污迹、灰尘和褶皱，且无开衩、脱线脱扣等现象，如无故损坏、遗失将予以赔偿。

5、应保持领带的挺括、干净，上岗时须系戴端正，衬衣亦须保持干净并做到经常换洗。

6、上班时皮鞋始终保持光亮、无污迹，男员工应穿黑色、深蓝色袜子。女员工穿裙子时必须穿肉色的连裤袜或长丝袜。上、下班换岗时不准赤脚、穿拖鞋或凉鞋、短裤、背心等出入办公场所。第四节

考勤管理

一、考勤制度

1、员工工作时间为上午9时至12时，下午1时至5时30分，因季节变化需变更工作时间时由公司行政管理中心人力资源部报请总经理批准后另行通知。

2、公司员工实行上下班随机抽查制度，由行政管理中心人力资源部负责组织实施。

3、公司员工外出办理业务，需提前办理《员工外出登记单》，并交至行政管理中心人力资源部，否则按迟到或旷工。

4、员工因公出差，须事先填写《出差申请单》并交至行政管理中心人力资源部留存。凡未填写《出差申请单》者扣发当月全勤奖，特殊情况须报总经理审批。

二、迟到、早退

1、迟到和早退的违约金标准如下：迟到/早退分钟

违约金标准5 ≤ x ＜ 15

一分钟一元15 ≤ x ＜ 30

一分钟二元30 ≤ x

旷工半天副主管级以上（含副主管）迟到/早退，按此标准翻倍！

2、月累计迟到、早退3次（含3次）以上，取消当月全勤奖。

三、旷工 有下列情况之一者以旷工处理：

1、未办理请假手续而缺勤或未经准假而私自休假者，以及因各种假期逾期而无事先申请续假者。

2、不服从调配而不上班者。

3、打架斗殴致伤而不上班者。

4、一次迟到或早退60分钟以上者。

5、其他无正当理由缺勤者。

6、凡旷工四小时以内的，按半天计算，严重警告扣100元，并扣半天工资；旷工超过四小时的，按一天计算，严重警告扣200元，并扣一天工资；旷工二天者扣四天工资，给予最后警告。

7、一个月内累计旷工三天及以上者，予以立即辞职。

第五节

请假办法 公司依各种不同之事由，分列以下假别并详列其范围

一、病假

1、员工因病休假，必须凭医院病假单方可病休，若当天无法交病假单，须在上班当天补交（须附病历证明）。但必须在病假当天电话告知部门主管或经理。员工一般情况下不得用上班时间去看病。若确属需要到医院就医，需先经部门主管或经理同意。就医时间若不超过3小时，不按病假处理。多于3小时部分按病假处理。每月不按病假处理的就医次数只限一次。

2、员工按请假手续休病假的，所扣工资=休假天数*日工资（日工资=全额工资/22），并不享受当月全勤奖。

3、员工休病假天数超过40（含40天）天的，公司有权与其终止劳动关系。

二、事假员工因事确需本人处理，必须至少提前一天向部门主管或经理提出申请，并填写《休假申请表》，经批准后方可休假。因急事需当天休事假者，必须在本人应到岗的时间前用电话通知部门主管或经理，经同意后方可休假，事后补办请假手续。

1、服务期满半年者事假可用年休假抵冲，但必须在假单中特别注明扣抵年休假。否则一律以事假处理。

2、仍在试用期的员工，一般不予批准事假。有特殊情况者除外。

3、事假工资计发办法：（每月累计事假天数为d）

（全额工资/22）*（22-d）

4、全年事假累计超过15天（含15天），公司有权与其终止劳动关系。

三、年休假

1、凡正式员工在本公司连续服务满一年者（包括试用期），可享受有薪年假，第一年为五天，第二年及以后每年七天。此年假不包括法定节假日。年假应以连续方式提取，需提前十五天申请，经部门负责人报请公司，经主管领导批准后方可提取，年假不准累计及预提。公司有权因业务工作更改申请者之日期及天数。

2、年休假以半天为计算单位。年休假可冲抵事假。

3、到年底年休假未使用之部分可累积至次年使用，但只能修原来的半数。

4、年休假的计算以自然为单位。

四、婚假员工在试用期满后，符合结婚年龄者，经总经理批准可获得三天有薪婚假，符合国家晚婚规定的员工（女年满23周岁，男年满25周岁），另增有薪婚假七天。婚假期薪金奖金等照付。休婚假的员工须提供结婚证复印件。公司有权根据业务工作情况决定休假日期。

五、产假凡与公司签订劳动合同的女员工，可享受三个月有薪产假（产前15天，产后75天）。

六、慰唁假员工直系亲属（父母或养父母、配偶、子女）去世，享有三天有薪慰唁假；员工非直系亲属（祖父母、外祖父母、岳父母、公婆）去世，享有二天有薪慰唁假。员工必须出示有效证明，经部门负责人同意，报经总经理批准，方可提取。慰唁假必须当时提取，不能保留或其他方式代替。

七、工伤员工因工受伤，经公司指定医疗机构证明，由所在部门出具工伤报告，经部门负责人审核，报总经理批准后按工伤处理。第六节

奖惩规定

一、奖励的原则

1、多奖少罚，奖罚公平

2、及时奖励

3、物质奖励和精神奖励相结合4、奖励程度与员工的贡献相当

二、奖励措施

1、员工贡献奖（不定期奖励）

①各类合理化建议，对提高管理工作质量确有成效。②工作细致负责，经常获得客户的书面表扬。③解决疑难杂症，降低成本，节约费用。④拾金不昧，见义勇为（救火抢险等表现良好）。⑤维护公司声誉，受委屈忍辱负重，不计较个人得失。⑥其他应给予奖励的行为。

2、季度优秀员工每个部门，每季度评选一次，并张贴红榜，以资鼓励。

3、最佳员工按员工总人数的2%比例民主选举，投票选出最佳员工，附优秀事迹书面报告，上报行政管理中心人力资源部，审核同意后给予奖励，并颁发由总经理签署的获奖证书，并张贴红榜予以通报表彰。

4、其他奖励

①义务献血奖励②获得各类荣誉的奖励

三、违约金的规定有下列行为之一者，部门主管及大楼经理有权按情节轻重提出警告或并扣10元——200元不等的违约金。

1、迟到或早退。（详见第四节第三条）。

2、服装、仪表、仪容、礼节礼貌不符合本守则的规定。

3、上班时间打私人电话聊天，不得使用公司电话拨打私人电话或收费台听取信息。

4、上班时间看与本职工作无关的书报，不得在办公区域内进食、吃零食、喝酒、抽烟嚼口香糖等。

5、上班时间未经主管同意私自外出逛街购物。

6、工作时间擅离本职岗位、串岗，上班后不到规定时间的岗位或扎堆聊天。

7、注意保持办公区域的卫生，不得随地吐痰，乱丢烟蒂、纸屑、杂物，不保持更衣柜内外及环境的整洁，在更衣柜内存放不应放的物品。

8、不爱护小区及办公区域内的一切公共设施，不得浪费公共物品，不得随意毁坏、涂抹，不得将公共设施及物品据为己有。

9、禁止高声喧哗、污言秽语、言语粗俗、骂人和进行骚扰客人的活动，不经同意擅自进入租户或业主单元内。

10、散步不利于团结的言论，发表有损公司声誉的言论。

11、对上级分派的工作无故迟缓拖延。

12、不经请求私自接待外人参观小区及所属区域。

13、在工作区域内（无论上下班）不得进行上网聊天、喝酒、聚赌、打牌、睡觉、下棋、玩电子游戏等。

14、对下属不管理、不批评，发现违纪行为不制止，不按规章惩罚处理。

15、工作时间打瞌睡，夜班当值睡觉。

16、工作时间没有按要求完成作业或完成任务。

17、工作时间手机、呼机应始终调为振动状态。

18、一月之内受到二次口头/书面警告，第二次警告应予以交纳违约金。

19、下班或外出离开是，应收拾好与工作有关的资料文件及个人物品，节约公司一切能源，随时注意关闭电源、水源开关。20、除公司领导配备车辆外，其余车辆必须按规定入库，未经领导同意，不得私自出车。

21、一月之内连续二次受到租户或业主投诉，核实后确系员工责任。

22、未经同意私自接受业主、租户、客人小费或物品。

23、违反部门所制定的工作程序或规章制度。

24、员工不得发型不整、怪异或染色过度；不得浓妆艳抹或佩带过于繁杂、夸张的饰物；不得在暴露在服装外的肌肤上纹身；女员工均应淡妆上岗。

25、由于责任心不强，非故意损坏或丢失工具，价值在500元以下者；500元以上者，酌情予以赔偿。

26、提供不真实的报告、材料。

27、向外泄露公司机密、遗失公司钥匙、资料及单据等。

第七节

辞退员工规定 有下列情况之一者，根据公司用人部门主管或经理批准，报公司行政管理中心人力资源部核准予以立即辞退，并不作任何补偿。

1、在试用期内证明不符合录用条件的。

2、符合《劳动合同书》中条款须辞退的。

3、严重违反劳动纪律或公司规章制度的。

4、因公司业务调整须减员的。

5、不能胜任工作的。

6、有偷窃租户、公司或他人财物的行为。

7、谩骂或袭击殴打租户、访客，工作态度恶劣。

8、上班时间酗酒、赌博。

9、侮辱、诽谤、殴打、恐吓、威胁、危害上级、同事或互相吵架斗殴。

10、卖淫或协助、唆使卖淫。

11、违反国家法律或治安条例的其他行为。

12、故意不服从上级指挥及合理指令，经多次警告无效。

13、故意损坏公物或利用工作之便贪污、挪用公款。监守自盗、收受贿赂者。

14、擅自对外发表有关公司及所管小区的污蔑性言论。

15、有书写匿名诬告信的。

16、有严重损害公司及所管小区形象的行为，并造成后果的。

17、多次违反公司制定的规章、守则等行为，并经多次警告处罚仍不改过者。

18、一月中无故旷工三天以上的。

19、直接造成客户投诉三次，并经查实却系该员工责任的。20、严重失职，营私舞弊，工作中出现责任事故，对公司造成重大损害的。

第八节

加班工资及其他形式的工资的计算方法和公式

一、加班工资计算方法： 1.5倍

平时加班{（额工资*70%）/22}*加班天数*}→

2倍

本休加班3倍

国定假加班

二、新进/离职（不足月）工资计算：全额工资/22 * 当月实际工作天数

第四篇：物业公司员工手册

目 录

公司简介 …………………………

公司组织构架 …………………………

第一节 人事 …………………………

一、式聘用及录用 …………………………

二、职办法及手续 …………………………

第二节 福利待遇 …………………………

一、养老保险 …………………………

二、医疗保险 …………………………

三、失业保险 …………………………

四、住房公积金 …………………………

第三节 员工仪表、服装等规定…………………………

一、仪表、仪容 …………………………

二、员工服装规定 …………………………

第四节 考勤管理 …………………………

一、考勤制度 …………………………

二、迟到、早退 …………………………

三、旷工 …………………………

第五节 请假办法 …………………………

一、病假 …………………………

二、事假 …………………………

三、年休假 …………………………

四、婚假 …………………………

五、产假 …………………………

六、慰唁假 …………………………

七、工伤 …………………………

第六节 奖罚规定 …………………………

一、奖励的原则 …………………………

二、奖励措施 …………………………

三、处罚规定 …………………………

第七节 辞退员工规定 …………………………

第八节 加班工资及其他形式的

工资的计算方法和公式…………………………

一、加班工资计算方法&n

bsp;…………………………

二、新进/离职工资计算 …………………………

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第五篇：物业小区业主手册

欢迎辞

尊敬的业主：您们好！

欢迎您入住浩丰蓝湾住宅小区！

今后，我们将和您一起建设共同的家园——浩丰蓝湾（北区）住宅小区，我们的工作需要您的理解和支持，相信在我们共同的努力参与下，将会营造出祥和、文明、安全、舒适的高尚小区。

物业公司简介

罗平县仁合物业服务有限公司成立于2015年10月15号，注册资金壹佰万元，公司主要从事各类物业的服务和管理，有专业的服务团队以及各类高标准、高素质的专业化人才，服务队伍受过专业化培训，积累了丰富的物业服务经验，负责物业项目内的环境保护、绿化养护、治安协防、楼宇维护养护、社区文化及其它经营配套服务。

本公司按市场化、专业化运作模式，以“户主至上，服务第一”为宗旨，通过科学规范的管理竭诚高效的服务，为业主提供安全、文明、整洁、舒适的生活和工作环境，同时，公司已形成以人为本、和睦共存、真诚、专业、服务、创新的独特文化理念，为企业的健康发展打下厚实的人文基础和强大的精神支柱，我公司将致力于打造一体化、智能化、高标准的全新物业服务企业。

住宅小区简介

本案高度把握用地的现状特征，满足现代社会的多元需求，体现社会、经济与环境生态共生的最佳综合效益，重现一个复合共存的城市生活与城市景观的窗口。体现二十一世纪的城市风貌与建设水平，使该区成为罗平县城市建设的典范。

在设计中以区域内的城市道路为商住步行街为核心空间，在现有地块范围内突出景观的通达性和良好性。实现白腊山尽收眼底，城市公园映入眼帘的建筑目标。本案的公共设施齐全景观设施（草坪铺地、喷泉小品雕塑等）、公共休息设施（座椅，连廊等）、公共卫生设施（公厕、洗手池等）、信息设施（公用电话亭、广告栏等）、公共设施（照片设施、路标指示牌等）、绿化设施（草坪、树池花坛等）等等公共设施齐全。

开发商:罗平县浩丰房地产开发有限公司

楼盘名称：浩丰蓝湾

所在区域： 云南·曲靖·罗平县

项目地址： 罗平县西关十二组

新房类型： 住宅

房屋属性： 商品房

装修状况： 毛坯

占地面积： 1.02万平方米

绿 化 率：(关于绿化率)35 % 容 积 率：(关于容积率)4.4 总建筑面积：4.3万平方米

本案位于罗平县南片区中段，不仅交通便利，而且硬件设施齐全。

边分布各行政单位、银行、学校、医院、中西餐厅、酒店、步行街、城市花园、体育场、小广场等。

1、按照建设花园式、旅游城市的要求注重提高小区的整体居住环境质量。

2、注重加强物业管理，保持住宅小区建设整体环境和使用功能长久良好。

3、实行超前管理，使物业管理奠定良好的基础，以优质高效的服务，得到广大业主的认可。

客户注意事项

1、未经有关部门房屋验收或正式交付使用前不得私自装修，严禁私自请工人进行改造。

2、房屋建成移交时，按政府有关规定委托罗平县仁合物业服务有限公司对浩丰蓝湾（北区）住宅小区进行物业管理。

4、当房屋建成后向客户移交房屋时，务必仔细检查并填写房屋交接表，以明确双方责任。

5、我公司将按云南省建设厅的相关规定进行房屋建成后的保修和维护。

管理规约

为了加强浩丰蓝湾（北区）住宅小区的管理，维护全体业主的合法权益，维护公共环境和生活秩序，保障物业的安全合理使用，根据国家有关物业管理法规、政策制定本规约。全体业主均须自觉遵守。

1、在使用、经营、转让所拥有的物业时，应遵守物业管理相关法律法规的规定。

2、委托物业管理企业负责房屋设施设备、环境卫生、公共秩序、保安协防、绿化管养的管理。

3、全体业主应积极配合物业管理企业的各项管理工作。

4、业主对物业管理企业的管理工作如有意见或建议，可直接向物业公司提出，发生争执时协商解决。

5、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火、防盗工作，确保家庭人身财产安全。

6、业主装修房屋时，应遵守装饰装修制度，并事先告知物业管理企业，物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督，如业主违反装饰装修制度，造成他人损失的应承担经济赔偿责任，对拒不改正的，物业管理公司将采取相应措施制止装修行为，并及时上报有关行政管理部门依法处理。

7、业主如委托物业企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维护、养护，应支付相应费用。

8、在装修过程中附属设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋或他人利益安全的，或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合维修、养护，拒不进行维修养护的，由物业管理企业进行维修养护，其费用由当事业主承担。

9、业主出租、转让物业时，应先告知物业管理企业并要求承租人遵守本业主公约和物业管理规定，并承担连带责任。

10、在物业范围内，不得有下列行为：

（1）擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格、设计用途、功能和布局等）。

（2）对房屋内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿拆搭建。

（3）私自占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车棚等公共区域。

（4）损坏、拆除或改造供电、供暖、通信、有线电视、排水、排污、消防等公用设施。

（5）随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物。

（6）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和排放有毒有害危险物质等。

（7）践踏、占用绿化用地，损坏、涂画园林等建筑设施。（8）在公共场所、道路两侧乱设摊点。

（9）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌。（10）随意停放车辆。（11）聚众喧闹，噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为。

（12）违反规定饲养家禽、家畜及宠物。（13）法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

11、人为造成公用设施或其他业主设施、设备损坏，由造成损坏责任人负责修复或赔偿。

12、按规定交纳物业服务企业应收取的各项服务费用。

13、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。

14、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱、和睦相处，营造良好的工作和生活环境。

业主须知

浩丰蓝湾（北区）住宅小区遵循“以人为本”的宗旨，实行人性化优质服务和物业管理，为业主提供高质量的生活环境，实现业主在园区居住安全、方便、舒适。

敬请各位业主抽出您宝贵的时间认真阅读下列条款，并自觉配合物业管理企业对园区实施积极有效的管理服务。

一、安全管理

1、全日制24小时保安巡岗值班。为保持小区良好的环境和秩序，业主办理接房手续时，随即办理所有家庭成员登记。

2、严禁在单元楼内存放易燃、易爆物品，禁止户外用火。

3、小区内禁止任何人以任何方式燃放烟花爆竹。

4、儿童须有成人监护，切勿让年幼儿童独留家中或单独乘坐电梯，以免发生意外。

5、家中请勿存放贵重物品或过量现金，以防盗贼有机可乘。

6、严禁在公共区域堆放任何杂物，保持所有公共走廊、通道及楼梯畅通无阻。

7、严禁私自在公共区域架设电线和防盗网误伤他人。

8、严禁在小区内非法举行集会，示威等活动。

9、严禁聚众赌博、贩毒、吸毒、卖淫嫖娼、盗窃等一切违法行为和制造、复制、出售、传播淫秽书画及音像制品。

10、防火、防震须知（1）防火须知

为避免火灾发生，切勿将用电负荷过大或将过多电器连接在同一插座；切勿将易燃、易爆物品放置于楼房内。

（2）防震须知

发生地震时应保持镇定，尽量转移到空旷区域，若未及转移就近躲藏于坚固物下，远离窗户、玻璃隔板、框架、悬挂物体或楼房底层。

二、环境维护及清理

1、为使小区宁静、整洁，业主不得在单元内饲养家畜，如家有宠物，须在政府有关部门办理防疫证和饲养宠物许可证，同时上报物业管理企业备案。

2、不能悬挂衣物、商业性标牌于花园或室外（商铺除外）。

3、物业公司有权要求业主自费、重修私人物业残缺部位以吻合小区形象。

三、交通管理

1、除在小区内购有固定车位或定期、长期租用车位并办理车辆进入园区出入卡（一车一卡）的车辆外，其他车辆一律不得进入园区。

2、进入园区限速5公里/小时。

3、所有盛载物品车辆出示证明，否则管理人员将拒绝放行。

四、停车管理

1、小区车位出售后，剩余的车位，未购买车位且有车的业主，可采取月季租和年租形式租用车位。

2、如有来访车辆需停泊于路上，必须按规定停放，超时按规定收费。

3、自行车、摩托车一律不准停放在公告场所内（包括路边、公共楼梯间、公共花园等）

4、对违规行驶和停泊车辆，物业管理公司有权采取警告、罚款、拖车等处罚措施，由此而造成的一切损失一概由车主负责。

五、公共场所行为规范

公共场所包括公众花园、公共娱乐场所、道路，公共楼梯通道、行人路等。

1、邻里之间要文明礼貌、和睦相处。

2、请勿于公共场所或本户室窗口随意抛置垃圾及杂物。

3、请勿在公共场所垂挂衣物、张贴标志广告、树立告示牌。

4、请勿将宠物任意放于公共场所排泄，因此发生一切善后由宠物主人负责。

5、公共场所严禁乱摆乱卖。

六、装修管理

根据国家建设部关于毗连关系的有关规定，恳请浩丰蓝湾（北区）住宅小区业主明白您的产权内容不是一个独立的整体，而是由内部面积、空间、公共面积、财产份额和毗连关系构成，所以，对于您的房产装修，将根据中华人民共和国建设部《家庭居室管理规定》及地主物业管理规范要求，进行严格的管理，同时为确保您的根本利益，特制定本规定。

1、装修范围

业主应严格按照《家庭居室装饰管理规定》中的装饰范围和要求进行内装修、维修，为确保业主对房屋进行装修时不损坏房屋建筑构造及其他公共设施，在办理装修申请批准后，业主须签订《业主装修管理协议》并缴纳1000元装修保证金（装修结束，业主验收合格后六个月无违规退回业主）

2、装修队的选择

业主对房屋进行装修应选择实力强，信誉好的装修队伍，为对业主负责，任何施工队伍进入小区施工，都要接受资格审查，即提供营业执照、执业许可证、资质等级证。

物业管理服务守则

一、物业管理

1、管理公司

根据管理公约的条文，罗平县仁合物业服务有限公司受托于端林房地产开发有限公司对浩丰蓝湾（北区）进行物业管理服务。

2、管理公司代表权

管理公司有绝对的权力代表各业主就有关管理本小区一般事务与政府公共事业机构和团体进行磋商及处理有关问题。

3、公共区域及设施管理

管理公司根据管理公约条文所赋予的权力，将管理及负责所有公共区域、小区结构、泵房、绿化及其他设施设备保养、维修及管理。

4、管理职员

为提供完善的管理服务，管理公司聘用专业管理人员及专业维修承造商负责小区一切日常管理及维修事务。所有管理员工一律不准向业主、租户或任何承造商收取其他利益。

5、建议及投诉

任何业主若对小区环境及管理作出建议或投诉，请以书面形式通知管理公司。

6、小区管理服务中心办公时间为：

上午：08：00—12：00 下午：14：00—17：30 在上述时间以外，小区监控中心仍有值班职员为客户服务。管理公司电话：

二、设备及服务

1、供水

小区24小时加压供水。自来水是利用水压输送到各单位的，即使是轻微的漏水亦足以引起水浸，外出时必须将水嘴关妥。若因漏水而令小区的公众地方、设施或其他单位业主蒙受损失，该单位的业主必须负责维修及赔偿。

2、电话

小区已铺设电话电缆直达各物业单位，用户可向管理中心申请安装电话。

3、公共天线

各单位均有电视电线插位。若需额外的天线插位时，可通过管理处安排保养承办商安装，费用由业主承担。根据小区公约条文，所有单位均不得安装任何室外天线。

4、消防系统

小区的消防设备含每层设置的消防栓，由管理员24小时值班，监察消防系统的运作。

三、业主其他责任

1、饲养宠物

住房所饲养的宠物，必须在管理处指定区域排便及做相关废物处理事宜。

2、噪音气味

为优质环境各位业主切勿在其室内发出噪音或气味，滋扰其他业主。

3、公共通道

公共区域内的走廊、通道及楼梯畅通无阻。为保护各业主自身安全起见，遇有任何公共走道阻塞时，应立刻通知管理中心。若发现其他业主做出防碍公众利益，阻塞走道等行为时应主动举报。

4、景观物品

各业主不得在任何公共地方进行洗涤、晾晒、熨烫衣物或其他物品。

5、神位

为保持环境清洁卫生，所有业主禁止在门前或区域范围内摆设神位及燃点香烛。

6、危险物

各业主不得在小区范围内搬运，储存和使用危险、易燃或易爆的物品。

7、铁闸/卷门

各业主不得在其单位大门外或窗口装置不符合管理处规定的不安全铁闸或卷门。

8、营业经商

业主不得在小区物业公共区域内摆设商品进行各种形式的宣传、贩卖活动，包括张贴、派发商品、样品、宣传品等。如所做活动附合相关法律法规并得到相关部门的许可，业主可执许可证和书面申请向管理公司备案，批准后方可进行。外来访客不可在此区域内向其他业主进行派发物品、推销或任何形式的滋扰。

9、法律纠纷

业主在小区物业范围内，因自身问题而引发的法律纠纷及事故，自行承担所有法律及经济责任，管理公司连带须进行额外工作和开销亦由相关物业业主承担。

四、安全协防

1、小区全天24小时除有保安人员值班和巡逻外，物业公司配备先进保安装置，对小区进行监控，请各业主配合保安人员工作以保障所有入住小区业主安全，并请注意以下几点：

（1）若发现任何可疑人物，请在安全情况下立即通知管理人员或管理处。

（2)对进入小区的访客进行登记，夜晚来访（23：00以后）的访客保安人员先与业主联系，得到许可后方可探访。

（3）房间无人时，请锁好门窗，关闭所有家用电器用具。（4）不要在电梯内或者禁止吸烟的场所吸烟，在可吸烟场所吸烟时，请处理好烟蒂和火种。

（5）定期检查、维护电器设备、电线和灭火器等。（6）发现有不明气体时，不可开关电器包括使用电话，离开房间，锁好门窗，立即通知管理处。（7）携带大件物品及搬运货物出入小区、住宅楼，必须到管理处提出申请并开具出门许可证。

（8）业主在不明访客身份前，请勿随便开门给陌生人。（9）与邻近业主互相认识，保持联系，以便相互照应。（10）如遇紧急情况时可拨打电话110报警。

（11）如不幸被贼匪光顾，不要移动、清扫、整理现场物品，请立即通知管理处。

2、住房保安

各业主如需在其使用的单位范围内，自行聘用专职私人保安员必须事先向管理公司作书面申请，详列人员数目，值班时间及单位名称，并须保证这此专职人员不得穿着制服在小区公共地方活动，以免造成管理混淆，引起误会。

物业管理服务委托合同

特权所有人/物业使用人：（以下简称甲方）物业管理服务单位：（以下简称乙方）

根据有关法律、法规，甲乙双方本着自愿、平等、协商一致原则的基础上，现就浩丰蓝湾（北区）住宅小区物业管理服务达成如下协议

第一条 物业基本情况

一、物业名称：罗平县浩丰蓝湾（北区）

二、坐落位置：罗平县振兴街

三、类型：高层公寓、商业用房、车位（库）、地下层。

四、建筑面积：小区住户301户，面积38776.29平方米，商铺271套，面积23796平方米，地下车位372个，第二条 物业管理服务内容

一、房屋共用部位的维护和管理

共用部位是指房屋主体结构部位（包括基础、内外墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、通风窗、楼外停车位等。

二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理

共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压泵、天线、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场位、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、安全防范系统、邮政信箱、垃圾卫生、小区围墙等。

三、环境卫生

1、实行公共区域标准化清扫保洁，生活垃圾日产日清。

2、房屋公共部位保持清洁，无杂物占用。

3、公共绿化植物的管理及养护（包括定期修剪、浇水、施肥、病虫害防治管理、移栽、补种等）。

四、安保协防

1、内容

（1）协助公安部门维护好物业区域内的公共秩序。（2）负责物业的日常治安管理工作，实行24小时治安管理、巡逻、警戒。

（3）门岗及重点部位固定岗执勤、守卫。

2、责任

（1）建立安保管理制度，教育安保队员依法遵循职责。（2）对物业内出现的治安事件及各种违法违纪行为及时报告并配合有关部门进行处理。

（3）维护物业安全，全力避免不安全事件的发生。（4）定期组织安保队员进行业务培训。

五、消防

1、内容

（1）贯彻执行预防为主、防消结合的方针，搞好日常消防管理工作。

（2）建立消防责任制，定期组织工作人员进行消防训练。（3）消防设施设备有明显标识，旋转合理。（4）消防系统24小时监控。

2、责任

（1）定期对消防设施设备进行检修、保养。

（2）维护物业的安全，排除隐患，避免消防事件的发生。（3）对物业出现的火警及时报告并配合有关部门进行处理。

六、交通秩序及车辆停放

1、内容

（1）负责指挥进出车辆，维护小区内交通秩序。车辆需按规定的行驶路线行驶，有序停放，各种车辆应存放在各自的专用停车场所，停放有序，严禁阻塞交通和消防通道。

（2）严格检查进出车辆，并做好相应登记工作。（3）机动车位不允许停放非机动车辆或堆放杂物。（4）车辆停放保持一位一车。

2、责任

（1）杜绝车辆乱停乱放。

（2）若小区内发生交通事故，及时报告有关部门处理。第三条 物业管理服务质量

一、房屋外观

1、外观整洁、完好、统一。

2、无乱粘贴、悬挂现象，符合城市规划外观要求。

3、公共区域卫生洁净、有序。

二、设备运行

1、设备良好，运行正常，无事故隐患。

2、对强弱电系统、智能化系统、给排水系统、电梯系统、空调系统进行日常巡查，并做工作日志。

3、配合客户落实空调、电梯等设备维护项目外包以及日常检查与督促工作。

4、检查、维修、保养辖区内所有装置和设备，保证其正常运行。

5、定期清理下水道，检修排水设备，保持水道畅通，确保洪涝灾害的有效防治。

6、编制月度、季度、公共设施设备的检测及维护计划并组织实施。

7、建立健全保养、检修制度。

三、共用部位、共用设施设备的维护和管理

1、建立健全共用部位、共用设施设备资料档案。

2、定期对公寓共用部位、共用设施设备进行检修、保养。

3、设备良好，有完整运行记录。

四、环境卫生

1、道路、楼道、走廊、门厅、扶手等保持洁净。

2、无杂物乱堆乱放、无乱粘贴、悬挂现象。

五、绿化

1、绿化带无杂物、无侵占现象。

2、花草树木修剪及时，无明显枯枝死叉，定期浇水、施肥及病虫害防治管理。

第四条 物业服务费用

一、甲方缴纳费用时间

已售房：自端林房地产开发公司通知接房之日起开始计算。未售房：端林房地产开发公司与之签订购房合同之日起开始计算。

二、甲方每月需缴纳的物业服务费按房屋建筑面积计算。收费项目

1、物业管理费

（1）住宅：3F—9F 0.90元/月/平方米 10F—17F 1.00元/月/平方米 18F—23F 1.05元/月/平方米 24F—31F 1.10元/月/平方米

（2）商铺：2.00元/月/平方米（3）电梯运行维护费：10.00元/户/月

2、车位管理服务费：300.00元/个/年，车库按平方面积 元/月/平方米。

3、供水加压费：10.00元/户/年

4、垃圾代运费（1）住房：96.00元/户/年（2）商铺：300.00元/户/年

备注：此项收费若遇有关部门政策变动，根据发布的文件而调整。

三、甲方出租物业时，物业服务费用由甲方缴纳。

四、甲方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费及其它代收代缴费用。

五、甲方办理交房入住手续时一次性缴清一年服务费用方能办理，其后按交房日期后推一年，按年缴付（提前30天缴纳）。按国家规定收取水电费及其它代收代缴费，每两收取一次，交费时间为每月6日—15日。乙方到浩丰蓝湾（北区）管理中心交纳。

六、本合同期满后，甲方应同意乙方按国家现行物价浮动指数来调整物业管理服务费用。

第五条 其它有偿服务费

一、车位及其使用管理服务费按国家相关物价执行。

二、订书报杂志专项服务。

三、家政便民服务。

四、房屋装饰装修期间，乙方统一清运垃圾，甲方应交纳装修公共设施维护费400.00元/户（含电梯维护费、公共区域卫生费、楼道及公共设施修复费）

五、建筑垃圾处置费30.00元/立方米。第六条 代收代缴收费服务

受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、垃圾处置费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准按政府规定执行）。

第七条 维修基金的管理与使用

一、根据国家建设部、财政部《关于住宅共用部位和共用设施设备维修基金管理办法》的规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。

二、维修基金的使用由乙方提出使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。

三、当使用维修基金不足时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按甲方占有的房屋合同面积比例续筹。

四、甲方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

五、维修基金统一储存在建设银行，专户存储，专款专用。维修基金自存入维修资金专户之日起按规定计息。维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。

六、维修基金于每年元月公布前一基金使用情况及余额，以接受业主委员会的检查监督。

第八条 双方的权利义务

一、甲方的权利义务

1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权。

2、监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议。

3、遵守小区物业管理制度和《物业使用管理守则》。

4、依据本协议向乙方交纳物业管理费用。

5、甲方装饰装修房屋时，应遵守本物业《装饰装修管理规定》。

6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用公用部位、公用设施的，应事先向乙方提出申请，获批准后方可使用，并在约定的期限内恢复原状，如造成损失，甲方应承担赔偿责任。

7、转让房屋时，应通知乙方，告之受让方与乙方签订本协议。

8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《物业使用管理守则》等造成的损失、损害者承担民事责任。

9、有权在其使用单位范围内从事与房屋功能用途相符合的活动。

10、未经乙方书面同意，不得在小区内组织任何大型集会。

11、不得在公共区域悬挂旗帜、天线、名牌、招牌、广告或书写张贴字句。

12、不得占道经营、堆放、停车，进行经营活动必须书面申请，经乙方同意后，方可进行。

13、甲方应对自己及家人的行为负责，也应对其雇员、访客的行为负责。如果因他们的行为侵犯其他业主的利益，该业主须依照法规规定向乙方或其他业主所遭受的损失做出赔偿。

14、甲方车辆须停放于指定位置，自行检查车辆门窗安全，切勿将贵重物品和现金放置于车内。

15、甲方不得在其物业内放养禽畜。若甲方需要饲养宠物，应当按照相关规定给宠物办理预防接种。宠物外出应有人看管，确保宠物不伤害、惊吓他人，不在公共区域乱跑，不得随地大小便。

16、甲方出租房屋前，应把本协议书复印件交承租人阅读，有义务监督承租人遵守协议并承担承租人违约的连带责任。甲方必须将与承租人签订的《租赁合同》复印件及承租人资料（身份证复印件、联系电话等）交由乙方建档保存。

17、转让房屋时，应先通知乙方，并有义务让受让方与乙方签订本协议。

18、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《物业使用管理守则》、《装饰装修管理规定》等造成的损失和伤害，甲方有过错的应承担法律责任。

19、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得分割他人的合法权益。

二、乙方的权利义务

1、对房屋公共部位、设施设备、绿化、环境卫生、护卫、道路交通等项目进行日常维护、修缮、清洁服务与管理。

2、根据有关法规、政策结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业使用管理守则》并书面告知甲方。

3、建立健全本物业的物业管理档案资料。

4、制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用管理守则》的行为。

5、物业管理企业可聘用专业公司承担本物业的专项管理与服务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。

6、依据本协议向甲方收取物业管理费用。

7、编制物业管理服务及财务计划。

8、当甲方装饰装修房屋并提出申请时，乙方应将装饰装修房屋的注意事项和限制条件告知甲方，并与甲方签订《装饰装修管理协议》

10、甲方不得占用小区物业共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

11、向甲方提供房屋自用部位、自用设备维修养护等有偿服务。

12、乙方有权按照法律、法规的有关规定从事各种经营活动。

13、乙方有权自行处理突发、紧急事件。第九条 其它约定事项

一、甲方应督促进入小区进行房屋装饰装修人员到乙方管理处办理装修手续，以便乙方对其资质及装修内容进行审批。

二、如出现乙方不能控制的情况或非管理原因造成小区内任何设施设备运行中断，乙方不承担可能引起的损失责任，乙方应尽全力协助甲方及有关部门恢复其正常运行。本协议所规定的物业管理费及其它费用甲方不能因此而拒交。

三、甲方不得擅自改变房屋主体结构功能。第十条 违约责任

一、甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。

二、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。

三、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每天按应付款项的5%交纳违约金。凡逾期10天以上者，除每天按应付款项的5%交纳违约金外，乙方可以公布欠费者的名单，并可采用法律手段予以追缴。

四、乙方违反协议，擅自提高收费或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所收费用。（按有关法律、法规、政策规定可以提价和收取的除外）。

第十一条 为维护业主切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方应采取紧急措施，维护业主的财产生命安全。第十二条 本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

第十三条 在本协议内空格部份填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第十四条 本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解、协商，调解无效的，可向当地仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉。

第十五条 本协议正本连附件，一式二份，甲乙双方各执一份，两份都具有同等法律效力。

第十六条 本协议自双方签字之日起生效。协议中未尽事宜，均遵照国家有关法律、法规执行。

房屋装饰装修管理服务协议

甲方：（以下简称甲方）联系电话：

乙方：罗平县仁合物业服务有限公司（以下简称乙方）联系电话：

为了规范浩丰蓝湾（北区）住宅小区（以下简称本小区）室内装饰装修（以下简称装修）活动及管理行为，现甲、乙双方本着平等、自愿、公平、诚信的原则，为装修工作提供优质、安全、可靠的服务签订本协议。

一、甲方请认真填写《装修申请表》，甲方需严格按照表格申请装修方案及项目进行装修。

二、甲方装修时间为：周一至周五上午08：00—12.00 下午14：00—18：00 周六至周日上午9：00—12：00 下午14：00—18：00

1、交房之日起半年后周六周日不再允许装修。

2、国家法定节假日期间严禁装修施工。

3、装修工程期限为90天，如需延期，应提前办理延期手续及补交装修保证押金。如需运送装修材料进入小区，必须堆放到指定地点并在当天之内清理完毕。

三、甲方按照物业公司相关规定交纳装饰装修费用。

四、需交纳的装修费用如下：

1、装修保证押金

装修工程保证押金￥2000.00元。

2、若未办理装修手续擅自装修的，除补办装修申请外，还须缴纳违约金￥1000.00元。

3、业主未按“装修申请表”内容进行装修的，扣违约金￥1000.00元。

4、严禁乱搭乱接公用水、电线路，违者扣违约金￥500.00元。

5、严禁随地大小便，违者罚款￥200.00元。

6、严禁将装修垃圾放入生活垃圾桶或堆放在公共楼道及小区公共区域，否则，除承担政府执法部门的处罚外，还要向管理处缴纳违约金￥200.00元。

五、为了避免上下、左右楼层房屋漏水、渗水现象的发生，影响邻里居住环境，导致业主间发生不必要矛盾，请业主装修房屋前，做好二次防水工程，如出现漏水、渗水所带来的一切经济损失及连带责任由甲方承担。

六、相关事项：

1、甲方按照《罗平县仁合物业服务有限公司装修管理规定》及以上协议进行装修，如违反装修条款则按照相关规定赔偿或处理。

2、为了您和他人的安全，高层楼房窗户装修应按原设计统一式样，用料一致。物业公司和端林地产两家联合为您聘请了一家专业的装修团队为您服务。

3、装修垃圾应袋装后堆放在指定地点，以便统一清运。

4、装修施工造成的管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人财物或公共设施设备等，由业主负责修复和赔偿。

5、乙方在协议期间，提供电梯使用和承担垃圾处置事项。

6、乙方为保障本小区安全及装修工作有序进行，乙方护卫人员要履行管理责任查看装修施工单位人员出入证，并维护好本小区治安。

7、协议履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成应向服务所在地人民法院诉讼解决。

8、装修期间造成他人伤害及安全事故一律由业主及装修公司承担。

9、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，经双方签字盖章后生效。

甲方（业主签字）： 日期：

乙方：罗平县仁合物业服务有限公司 乙方代表： 日期：

消防管理责任书

为了加强消防管理工作，预防火灾和火灾危害，保护公共财产和各业主人身、财产安全，明确物业公司和业主双方的责任和义务，根据《中华人民共和国消防法》、《曲靖市消防条例》等法律法规的有关规定，制定本责任书。

1、消防工作应贯彻“预防为主、防消结合”的方针，建立健全防火安全责任制度。

2、业主负责人为消防第一责任人，对本单位的消防安全负责，并对其成员进行防火安全教育，使其自觉遵守和维护消防管理规定。

3、业主应加强防火措施，按规定配备足量、有效消防器材（每50平方米需配置一个4公斤ABC型灭火器），并放置于容易取到的位置，定期检查消防器材的有效性。

4、业主进行装修前，应向乙方提出申请，面积较大的，还应向政府消防部门提出申请，并经审批后方可进行装修。

5、业主承诺并遵守以下有关政府法律法规规章所规定的内容，包括：

（1）严禁擅自挪用、损坏公共区域所配置的消防器材、设施、设备。

（2）严禁擅自运用消防水源，严禁遮挡防火栓。（3）严禁堵塞消防通道。（4）禁止存放、生产、经营易燃、易爆及有毒化学物品。（5）严格用火、用电、用气、用油的安全管理。（6）严禁私自乱拉、乱接用电、用气线路，从事电业、电气、焊接作业的人员，必须持有“上岗证”动火作业时，应提供政府消防主管部门的审核文件。

（7）电器产品的安装、使用和电气线路的设计，必须符合国家有关的消防安全技术规定。

（8）自行加强安全性能维护，按规定定期检修。（9）禁止使用明火。

6、其他有关的内容

物业公司工作人员组织、协助政府消防主管部门对业主的经营场所进行防火安全检查，对不符合消防安全管理规定或政府消防主管部门开具消防问题处理意见的，业主应在限期内进行整改。逾期不整改的，由政府消防主管部门处理。

本责任书为《物业管理服务委托合同》附件，至该物业产权转移为止，原业主须保证新业主续签本责任书，如更换责任人未重新签订本责任书，前住宅依然承担责任人的责任。

治安防范责任书

为使业主有一个舒适、安宁的生活环境，以及维护业主的权益和管理区域的正常秩序，加强对装饰装修队伍（以下简称施工方）的管理，凡业主申请装修，须经管理处审批同意，并签订此《治安防范责任书》，装饰装修队伍方可进入现场施工。

一、责任范围 施工方履行如下责任：

1、如实申报施工人员名单，每人需交黑白或彩色免冠半寸照片2张，用于制作装修出入证，交身份证复印件1份，并交验原件，每人交押金￥30.00元，工本费￥10.00元。

2、施工方严格按照装修规定的时间进行装修工作。

周一至周五：早上08：00—12：00 下午14：00—18:00 周六至周日：早上09：00—12：00 下午14：00—18:00 注：交房之日起半年后周六周日不再允许装修。

国家法定节假日期间严禁装修施工。

3、禁止施工人员在小区内留宿，特殊情况需到管理处备案。施工人员不得在小区内生火煮饭、施工现场不得使用电炉、煤气等明火，防止火灾事故的发生。

4、施工单位负责人，必须教育施工人员遵纪守法，要熟知《装修管理规定》和其他有关规定，并严格遵守。

5、不得私自上天台，不允许在天台或楼道内加工操作，严禁搭接公共区域水、电。

6、严禁在小区内高声喧哗、打架、斗殴、滋事及从事赌博、吸毒、贩毒、色情等违法犯罪活动。

7、加强消防管理工作，做好用电、用火的安全防范措施。施工现场严禁吸烟。

8、维护公共卫生，爱护公共设施，文明施工，不影响他人生活休息，不得在其他房门前逗留、休息及堆放物品。

9、施工过程中，施工方必须自行配备消防设备，必须派专人负责治安工作，严密巡视、观察、防止案件和火灾发生。

10、施工人员必须积极配合管理处装修管理员的管理和服务工作，装修管理员每天上门巡视时，不得拒绝和出现不开门等行为。

商业铺面履行如下责任

1、如实申报商铺工作人员名单，每人交黑白或彩色免冠半寸照片2张，用于制作装修出入证。交身份证复印件1份，并交验原件，每人交押金30.00元，工本费10.00元，同时提交营业执照复印件1份到物管处建档保存。

2、商铺工作人员严禁乱接公共区域水电。

3、商铺工作人员不允许在小区内高声喧哗、斗殴、滋事及从事赌博、吸毒、贩毒、色情等违法犯罪活动。

4、加强消防管理工作，做好用电、用火的安全防范。

5、维护公共卫生，爱护公共设施，不得影响他人生活休息，不得在铺面门前堆放物品。

二、处罚办法

1、有违反《装修管理规定》和上述《治安防范责任书》规定的条款，管理处有权采取相应的处罚措施或拒绝违规者进入小区，如有违反，管理处将拒绝该工程队进入小区。

2、装修业主如违反物业公司装修规定，管理处有权扣其业主或装饰装修单位的装修保证押金。并视情节轻重追究当事人的经济责任和法律责任。

业主因物业产权转移，须告知继受方与物业公司重新签订治安防范责任书，在物业公司签订本责任书之前，业主承担本责任书的责任。

精神文明公约

为了搞好社区精神文明建设，使广大业主在文明健康的环境中工作生活，特制定如下公约，敬请浩丰蓝湾住宅小区业主遵守。

第一条 遵守国家的政策、法律、法规和物业管理企业的各项规章制度，配合管理人员的管理工作，做一个遵纪守法的小区居民。

第二条 小区居民来自不同地方，大家要正确对待不同的生活习俗、文化背景，互谅互让、胸怀开阔、平等相待、团结互助。

第三条 积极参与社会公益活动，积极维护公共卫生，不随地吐痰乱扔杂物、乱倒污水，、不乱张贴涂写、不在小区内饲养家畜、爱护小区环境。

第四条 要养成讲文明、讲礼貌、讲道德、讲卫生、讲秩序和心灵美、语言美、行为美、环境美等习惯。

第五条 不得在小区内进行赌博、吸毒等违法活动，严禁将违禁品（黄色书刊、画片、光碟、录影带等）带入小区和家庭。

第六条 爱护小区公共财物，维护水电、通讯、消防等公共设施，爱护花草树木，节约用水用电，共同创造一个环境优美、秩序良好、安全舒适的生活环境。

第七条 在小区内严禁搞封建迷信活动及非法团体活动。第八条 注重家庭文化建设，提高家庭文化品位，开展健康向上的文体活动，培养有益的业余爱好，营造温馨和谐的居住环境。

第九条 积极维护小区荣誉，为小区的发展和进步提出合理意见。

第十条 热心社会福利事业，乐善好施、尊师重教、尊重妇女、爱护儿童、关心帮助孤寡残疾人。

第十一条 积极投入到爱国卫生运动中，坚决消灭各类虫害，使小区成为无污染、无虫害的文明卫生小区。

电梯使用管理规定

电梯是每位业主的共有财产，也是较为昂贵的设备，为保护和延长其使用寿命，节省您的更新费用支出，特制定本规定，以共同遵守。

1、客梯、货梯严格分流使用，严禁用客运电梯运载货物。

2、使用货运电梯运载货物时，须向管理处提出申请，批准后方可使用，凡擅自使用电梯（包括客运电梯）运载大件或大批货物者，视情节收取100.00—200.00元一次的违约金。

3、使用电梯时应文明操作，严禁用钥匙等硬物挥动、敲击或拍打显示按键和随意按动警铃按钮。

4、不得超载运作，当超载信号铃声2响时，后进乘客应自觉退出，不得采取任何形式的强制关门手段。

5、礼貌乘梯，礼让老人和儿童，学龄儿童由大人带领乘梯。

6、为了您和大家的健康，请不要在电梯内吸烟、吐痰、弃物和动跳或损坏电梯内装饰饰物，违者罚款50.00—100.00元。

7、当电梯在运行中突然发生停运等故障时，乘客不必惊慌，按警铃按钮和用电梯内的紧急故障电话向楼宇监控中心报告，耐心等待维修人员到来，不得采取拍打按钮、箱体以及强制撬门等急躁行为。

8、乘客看到电梯停运标志时，不得采取任何令其开启或移动标志牌的行为，以免发生人身、设备意外。

9、发生消防火警时严禁乘坐电梯，乘客应走消防应急通道。

10、本规定自签订之日起生效执行。

智能IC卡使用注意事项

为保证智能卡的正常使用，特向各业主说明以下注意事项，以便操作。

一、使用范围

智能卡在小区授权区域内一卡同行，主要用于进入小区，用卡在读卡器感应区域晃动即可，有效距离0—5mm

二、领取

在交接房手续办理完成时，物业公司免费向业主提供三张智能卡，请认真核对清点。

三、核对

智能卡在领取，办理和补办时，为确保安全，请您向物业公司提供交房通知书、身份证或房产证等有效证件，核对无误后，物业公司会尽快办理。

四、工本费收缴及管理

智能卡的制作需要成本，每张卡片按20.00元收取。

五、使用注意事项

1、专人专用，不可转让、转借使用。

2、随身携带，请勿存放车内，丢失后果自负。

3、损坏、断裂、弯折、破口、遗失等由使用者自负。

4、新增、补办、挂失、延期请及时到服务中心办理。

5、为保障智能卡的正常使用，请按时缴纳相关费用。

6、当发生房屋产权变更时，须告知继受方到物业公司重新办理相关手续。

六、本卡最终解释归罗平县仁合物业服务有限公司所有。

承诺书

本人 身份证号 系曲靖市罗平县 小区 栋 单元 号房的受买人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：

一、确认已详细阅读罗平县仁合物业服务有限公司制定的浩丰蓝湾（北区）住宅小区业主入住手册。

二、同意遵守本手册。

三、本人同意承担违反本手册的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本手册的行为承担连带责任。

四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本手册承诺书，并送建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。

物权所有人/物业使用人： 物业管理服务单位：

物业公司服务承诺

1、除做好以上本职工作，物业公司全天24小时服务，随叫随到，不管任何事情属物业管理范围内工作立即限时解决，解决不掉的，说明原因，限期解决，并建立回访制度。

2、保安24小时值班巡逻，对出入楼宇小区人员严格盘查实行来访人员登记制度，预防和制止各类事件的发生。

3、认真履行各项工作职责，将业主的事当成自己的事，热情服务，任何事情不推诿。

4、随时听取业主意见和建议，接受业主监督，并积极整改。

服务指南

有线电视抢修：0874-8212238 自来水修理：0874-8213878 供电抢修：95598 宽带服务：10000 火警：119 匪警：110 急救：120 交通事故：122

请各位业主仔细阅读此手册，手册内容空格处填写文字与印刷文字和物业管理委托合同书所规定内容均具有同等的效力。

我们将竭诚为您服务，全心全意为您排忧解难。

祝您：生活愉快，阖家幸福！