房地产交房之入住流程说明

第一篇：房地产交房之入住流程说明

房地产交房之入住流程

一、入住服务

入住，是在购房人履行完房款支付及其它相关义务后，开发商按照合同约定将已达到交付条件的房屋向购房人交付。购房人在接收房屋后，按照物业管理的有关规定到物业公司办理物业入伙手续。（a）入住入伙手续流程 • 业主登记：

证明文件查验，确认业主身份。

• 开发商出示合同约定的交楼证明文件：

如：规划验收批准文件、竣工验收备案表、面积实测技术报告书等。• 房款结算手续：

业主与开发商按照实测面积和合同约定进行房款结算，签署《结算协议》。

• 产权委托代办手续：

业主提供办理产权相关资料，签署产权委托代办协议，交纳产权代办费用，交纳产权税费或提供已自行缴纳的凭据。• 房屋验收： 房屋验收； • 取得入住证明：

开发商开具入住证明，业主持此证明到物业公司办理物业入伙手续。• 物业入伙手续：

签署物业管理的文件，如：前期物业管理协议、车位管理协议、装修

管理协议等；

交纳物业管理费用、供暖费等；

领取相关文件资料，如：住宅质量保证书、住宅使用说明书等； 领取房屋钥匙。

注：不同的房地产公司、不同项目，入住流程及相关手续可能会有所不同，请以开发商的入住通知的具体内容为准。（b）各部门分工 • 客户服务部： 寄发《入住通知书》； 签发入住证明；

客户中心受理客户投诉； • 项目部

制订两书（《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》）;组织验收，取得竣工验收备案表;与物业公司完成钥匙及公共部位移交;保修维修； • 综合业务部

组织规划验收，取得验收批准文件； 组织面积实测，取得实测面积技术报告书； 签署《产权委托代办协议》，收取产权资料； • 经纪公司

签署《房款结算协议》；

• 财务部

收取（补退）结算房款； 代收产权税费； • 物业公司

签署物业管理协议，收取物业费用； 交接两书、钥匙； 报修及投诉受理； 装修管理； 物业管理与服务；（c）我们提供的服务 • 各项费用先知

公司财务部根据实测面积、合同结算条款、产权税费政策计算各套房屋的入住费用，制作每套房屋的《入住费用清单》随《入住通知书》发出。

物业公司根据实测面积计算每套房屋物业费用，如：物业管理费、采暖费等，制作每套房屋的《物业入伙费用清单》随《入住通知书》发出。

• 产权代办服务，为您省时省力

公司综合业务部（产权组）为广大客户提供专业的产权代办服务： 代收代缴产权税费，代收代交各种文件、表格、证明； 承诺期限取得产权；

为按揭贷款客户办理产权证的银行收押手续；

• 专业人士陪同验房，为您答疑解惑

在入住验房时，公司会安排专业人士陪同客户验房，答疑解惑。• 优质保修服务，让您安心使用

入住之前，由项目部牵头组织总包、分包、供货厂商以及物业公司成立保修保驾工作小组，提供保修服务。

入住后业主报修由物业公司统一负责接待和记录，无需东奔西走。• 投诉处理，高效、及时

项目部、客服部、经纪公司、物业公司、综合业务部、法律部组成入住现场沟通小组，负责处理入住期间的客户咨询和投诉； 项目部负责处理入住客户有关房屋质量及项目建设方面的咨询和投诉；

经纪公司负责处理有关销售承诺、销售手续、销售服务方面的咨询和投诉；

物业公司负责处理有关物业管理、装修管理方面的咨询和投诉； 综合业务部负责处理有关面积、产权税费、产权办理方面的咨询和投诉；

• 房屋租赁及二手房服务

旗下北京华润房地产经纪有限公司经纪部提供代理房屋租赁、代理二手房买卖业务、代办房屋置换等服务，已相继在华清嘉园、华亭嘉园、凤凰城、优士阁等项目建立了租售中心。使华润置地的客户享有更加优越的置业服务，以及使更多的人愉悦的享受置业、投资的快乐。• 现场报装电话、网络

在集中入住期间，我司会联系电话、电信部门，在入住现场为业主提供电话、网络报装服务。

注：该项服务需视与电话、电信部门协调结果而定。（d）入住常见问题答疑 • 入住通知书的主要内容

《入住通知书》，主要内容为：办理入住的时间、地点、程序、费用和所带材料。

• 办理入住手续时，业主需携带如下证明文件 • 入住通知书；

• 购房发票（收据）及其它相关费用交费凭据；

• 购房合同正本 [通过贷款购房的业主请带合同复印件]； • 业主有效身份证件；

• 委托他人办理，需提供业主及代理人的有效身份证件以及授权委托书；

• 单位购房的需提供营业执照副本及法人有效身份证件，代理人的有效身份证件和授权委托书； • 办理产权证需缴纳的费用

①、住宅公用部位共用设备维修基金：按总房价款的 2%缴纳； ②、契税：普通住宅按总房价款的 1.5%缴纳，别墅、度假村以及每建筑平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的高档住宅，按总房价款的3%缴纳；

③、房屋登记费：每套房屋 80元缴纳；

④、房屋所有权证工本费： 4元/本； ⑤、印花贴税： 5元/件； ⑦、房屋面积测绘费（配图费）； 具体费用以届时政府相关政策、规定为准。• 办理入伙手续时，需向物业公司交纳的费用：

①、物业管理费：物业管理公司一般以年、半年或季为阶段收取物业管理费用；

②、供暖费：按照不同的供暖方式交纳一个采暖季的供暖费用； ③、其它费用，如：有线 /卫星电视开通费、有线/卫星电视收视费、车位管理费等；

• 为什么按揭贷款购房的客户在办理房屋入住时，要求业主委托开发商办理产权，并代收各种产权税费？

根据相关规定，开发商不能代收产权税费。但在实际操作中，因为开发商在业主的按揭贷款中，为业主向银行的借款提供了阶段性担保责任，一直要到取得房屋产权证并办理完毕抵押登记手续。在此种情况下，如果业主拖延办理产权过户手续，开发商的担保责任期限就会被延长。也确实存在部分业主因为种种原因不愿意交纳契税等产权办理费用，拖延了产权证的办理时间。

所以，为解决以上问题，开发商一般会在商品房买卖合同的补充协议中，要求业主（特别是按揭贷款的业主）在办理入住手续前签订授权委托书，要求业主委托开发商办理产权，并代收相关办理产权过户手续的文件及费用。

• 关于 商品房 保修的有关规定

房地产开发商应当对所出售的商品房承担质量保修责任。商品房为住宅的，应在商品房交付业主时，应按照国家有关规定向业主提供两书（《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》），住宅质量保证书应对保修范围、保修期限、保修责任等内容进行说明，保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位与建设单位签订的质量保修协议约定的保修期的存续期。存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中规定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定的保修期的存续期。

在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，开发商应当履行保修责任。下列情况不属于保修范围：

1、对因自然灾害，不可抗拒力造成的质量损害；

2、因使用不当或者第三方造成的质量损害；

3、购房者拆、改、装修不当造成的质量损害； 商品住宅的一般项目的保修期限规定，如下表： 保修项目 保修期限

1、屋面防水 5年

2、卫生间防水、外墙渗漏 5年

3、电气管线、给排水管道、设备安装 2年

4、供暖系统和设备 2个供暖期

5、地基基础和承重主体结构 在合理使用寿命年限内

6、装修工程 2年

7、门窗及五金件 1年

8、灯具、电器开关； 6个月

9、国家对住宅工程另有规定 按国家规定

第二篇：交房入住流程定稿

山东鲁能信谊有限公司领秀城项目部

交房入住流程（试行）

第一章 目的第一条 合理地安排交房入住工作，确保交房入住工作顺利有序地进行。

第二章 范围

第二条 适用于公司所有项目的交房入住管理工作。

第三章 术语和定义

第三条 入住前期工作小组:根据交房入住管理的需要由分管副总经理牵头，客户服务部组织成立的专项小组，负责交房计划制定、各项交房准备工作的完善、资料的备妥以及信息的传递，由客户服务部、营销部、物业公司相关人员组成，分管副总经理担任组长，客户服务部经理担任副组长。

第四章 职责

第四条 客户服务部

1、组织成立交房入住工作小组；

2、制定《交房入住工作计划》；

3、负责交房入住阶段各部门的工作协调；

4、统筹安排交房入住前期的准备及现场工作的组织安排；

5、跟进各部门对客户交房入住反馈信息的处理情况。

第五条 物业公司

1、协助开展交房入住的前期准备工作；

2、接待客户，办理入住相关手续；

3、组织客户验房；协助解释相关工程问题；

4、负责组织质量问题的收集、反馈和整改监督。

第六条 工程部

1、全程参与客户验房过程；

2、负责质量问题的维修和处理及反馈。

第七条 财务部

协助交房入住前期工作和办理交房入住财务收款手续。

第八条 营销部

1、协助交房入住手续的办理；

2、负责收集客户办理权证的相关资料并组织办理。

第五章 流程说明

第九条 交房工作计划的制定

1、交房入住开始前3个月，在分管副总经理的安排下，由客户服务部牵头成立交房入住前期准备工作小组，开始编制《交房入住工作计划》，明确相关部门的工作内容及完成时间。

2、《交房入住工作计划》由客户服务部经理审核后，交分管领导审批，提交计划中涉及的各个部门及所需物品。

3、物业公司根据公司的《交房入住工作计划》制定《物业公司交房入住计划》，报客户服务部审批。

第十条 交房准备工作的开展

1、各部门在交房前的准备工作

（1）营销部根据实际交房入住时间提前至少一个月向客户服务部、财务部提供最终确定的实测面积；

（2）财务部根据最终实测面积、《退款明细表》出具《交房入住费用明细表》；

（3）物业公司拟定相关物业费用明细表；

（4）客服部负责于交房入住前2-3个月，牵头组织各相关部门备妥《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及其它交房入住的相关资料和数据，并提前30天完成和确定最终文本内容，于交房入住前10天提交物业公司；

（5）客户服务部负责于交房入住前10天，确定交房入住办理现场及完成交房入住现场的包装、标识、资料的制作，并提前2-3天完成交房入住现场的布置工作；

（6）物业公司在交房前30天前将交房所需的文本资料（包括《临时管理规约》、《业主手册》等）提供给客户服务部进行统一印刷和制作，客户服务部提前10天将印刷完成的资料返交物业公司；

（7）各相关部门应根据房屋设计和施工过程中发现的问题，拟订专业的统一说辞，交客服部汇总，并作为客户服务部对客户做出解答的依据；

（8）物业公司自交房入住前三个月开始，按照《住房验收内容与标准》的规定，会同客户服务部和工程部开展一户一验工作；

（9）综合部协助物业公司完成交房入住过程中的后勤保障工作。

2、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》的编制

（1）客户服务部经理牵头组织编写《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。各部门提供相关资料，包括：

（2）工程部、设计部提供相关技术资料，包括产品配置标准、设备使用说明、管线布置、图纸、各施工单位名称等；

（3）营销部提供与客户承诺有关的资料和面积测绘报告；

（4）综合部提供备案资料的原件，包括：消防验收报

告、竣工验收意见书和《备案登记证》。

（5）由客户服务部提供编制的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》的样本，客户服务部组织设计部、工程部及监审部对《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》进行审核后，报分管领导审核后，交物业公司审核、签章并发放客户。

（6）客户服务部和物业公司起草《收房通知书》和《收房证明表》，根据实际交房入住时间，根据营销部提供的具备收房条件的客户各单,提前10天以挂号信的方式向客户发放《收房通知书》，同时营销部提前一周登报公告交房信息。

3、交房入住现场工作

（1）客户上门后，首先由营销部产权办理人员接待，向客户收齐相关资料后，到财务部办理交款手续，营销部、财务部经办人确认本部门手续办理完毕后在《收房证明表》上签字，并加盖收费专用章。

（2）客户到物业公司办理相关手续，缴纳相关物业费用。由经办人签字确认，并加盖收费专用章。

（3）物业公司核验交房入住资料，填写交房入住费用结算并办理交款手续。物业公司与业主签订《临时管理规约》，发放《业主手册》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并由业主签收房屋钥匙和在《收房证明表》上签

字确认。

（4）在办理完相应手续后，物业公司组织客户进行验房，工程部相关人员参与验房，对交房入住时客户提出的返修要求，由物业公司提报工程部统一安排维修。

（5）物业公司在办理交房入住手续的前15天内，每天下午组织现场办理交房入住人员召开沟通会，就每日交房入住办理情况进行总结和沟通，形成快报后发送客户服务部经理和分管领导；密集期过后，可视交房入住情况不定期编制交房入住情况报告。

（6）对交房过程中发现的问题和客户意见，由各陪同验收部门专工解答，并记录存在的问题，对重大问题统一交客户服务部按《客户投诉处理流程》处理。

4、交房工作总结

办理交房入住的工作人员应将客户交房入住时反馈的信息进行汇总整理，并提交客户服务部。客户服务部收集汇总交房信息，编制分析报告，必要时编制案例，形成案例库，报送相关部门及分管领导。

第十一条 本办法自发布之日起试行，由公司客服部负责解释。

第三篇：房地产交房流程

房地产交房流程

交房要具备哪些条件?

按照规定开发商交付商品房屋必须符合以下条件：

一、经建设工程质量监督机构核验合格。商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验，出具是否合格的书面证明，如果验收合格，还须说明质量等级，如合格、优良等。

二、住宅房屋所属的楼必须取得了住宅交付使用许可证。住宅交付使用许可证是由市或区住宅发展局颁发的。未取得许可证的房屋，不允许交付，公安户籍管理部门不予办理入户手续。

三、办理房地产初始登记手续，取得了新建商品房房地产权证，俗称“大产证”。实际上只要取得“大产证”，就必须具备一、二条所列条件。大产证"的，开发商不能办理交房手续，开发商向买方预先交付房屋交钥匙的，买方应拒绝接受。

不少购房者在开发商房屋不具备合法交房条件时，就提前进房装修，等交房期届满，开发商却交不出符合合同约定标准的房屋;或配套不到位;或质量存在问题或产权有纠纷;或有些费用未缴付，导致不能按时取得住宅交付使用许可证和商品房房地产权证。这时购房者只能是左右为难：退房吧，已投入大量装修资金和时间、精力;不退吧，住下去确有诸多不便，或干脆无法居住，再说，即使是要求退房，购房者也无法要求开发商赔偿自己的全部经济损失，因为购房者也有过错，也应对提前装修造成的损失承担一定责任。房屋交房手续有哪些?

一、通知

开发商取得商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用。

二、验收

购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。

验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证。开发商不出示的，购房者可以拒绝验收，由开发商承担责任。

三、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关法规，商品房交付使用时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。该法规规定,《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。开发商不提供的，购房者可以拒签房屋交接书。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位;而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。

四、签署房屋交接书

购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交接书;对不符合合同约定的，应做好记录，要求开发商签字，直至开发商的房屋完全符合交房标准，再签署房屋交接书。

1、看门窗是否开合顺畅、方便锁闭，配套钥匙是否能快速打开门，看门是否存在变形，把手等是否有破损情况，窗户配套纱窗质量是否合格。业主自备电池，給防盗门的门铃装上电池，看门铃是否正常响动。

2、屋顶、墙面、窗边、门边是否存在渗水漏雨现象，注意看这些地方有没有黄色污渍，如果有，就说明房屋可能存在渗水漏雨的问题。

3、业主用小锤敲打房屋的墙面和地面，看其是否会出现开裂或空鼓现象，如果有，就要记录在表格上，之后要求开发商解决。

4、业主需自带个插座小灯，在验房时将其插在电路插孔中，检查插孔是否正常有电，看插座小灯是否亮起，并看看所有的灯座是否正常有电;在插上小灯的时候，业主需检查看闭合开关箱内对应的分路电闸，以及总开关箱里的各分路电闸是否运转正常。

5、仔细看厨房和卫生间的烟道是否有堵塞现象，可以现场点燃一些携带的废纸，看烟气是否能从排烟口正常排出。

6、在检查下水道是否通畅的时候，业主可以用塑料袋装满水，快速的倒向房屋内的各个地漏、下水，看水是否能快速流进下水道。

7、进行防水检查，在卫生间周围用塑料袋所装的沙子围住，堵住卫生间的各下水口，往卫生间注上不低于2cm的水，24小时之后看楼下是否有漏水现象，如果没有，就说明房屋的防水还是很成功的。

8、记录好房屋内各水表、电表、气表的数字，这样以后交费时业主可做到心里有数。

第四篇：房地产项目交房工作流程

交房工作流程

资料准备：客户入户分批计划表、入户通知、入户须知、业主公约、房款结算单、业主委托

入户通知：挂号邮寄入户资料：入户通知书、入户须知、业主公约、业主委托书、电话确认。入户通知 客户到场

客户签到。业主凭“入户通知书”在指定时间 到售楼中心签到，询问并办理相关手续。

结款。业主持“入户通知书”、“房款结款单”、“业主交楼流转表”到交房中心财务处结清房 屋尾款、面积差价等相关费用并盖章确认。

案场确认并转交物业。业主持“入户通知书”、“房款结款单”、“业主交楼流转表”到售楼处 交房接待处签章确认，“验房时间确认表” 转交 物业接待，填写

“住户登记表”，签定业主公约，通知客户验房所需准备资料。

签协议

签协议。业主和物业公司共同签署“前期物业 管理服务协议”等相关物业管理合同并连同业 主身份证、售房合同复印件一起交物业处存档。

发资料交钥匙

发资料交钥匙。所有资料存档后，由物业处管理人员发放“住宅使用说明书”、“质量保证书”、“业主使用守则”，并再次陪同到业主所购房屋处。向 业主办理交送钥匙 手续，（可赠送小礼品）

交费

物业接待办理下一步交房手续，业主持“业主交楼流转表”，到物业中心并交纳相关费用。

物业带 客验房

物业提供“业主验楼交接表”，并与业主陪同进行房屋验收。

现场验房。业主持所需资料到工地现场，由工作人员陪同到物业处办理验房手续，(详见验房流程总图)

第五篇：入住交房统一说辞

接房篇

1、你们物业公司都管理些什么？

答；按照物业服务合同对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理 和维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。最终达到物业的保值增值。

2、办理入住手续要带哪些资料？

答：业主本人持本人身份证原件、《购房合同》、购房交款发票、房款发票到开发财务处完善房屋余款及大修基金费用。然后到物业客服中心完善物业费用并签署相关协议、领取钥匙。（如不是业主本人办理须持公证处公证的《委托书》）

3、我在外地/忙，可不可以让他人来帮我办理入住手续？

答：可由业主授权委托他人代办，但要公证处公证书和业主及授权人身份证原件。

4、业主不在本地，能否延期办理入住手续？

答：请您在通知接房日期内前来办理，届时我们将提供“一站式”服务。如果实在来不了可委托他人办理，如不是房屋质量问题不能延期办理入住手续。房屋项目都是有质保期的，质保期的计算时间是从竣工验收合格后开始计算（建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第八条）您及早接房，如有问题我们也便及时通知施工方进行处理。质保期后就是自己负责的了。

5、为什么要填写《业主档案》？

答：（1）为了更方便为您服务，同时也为了规范本小区的管理，初步了解你及你的家庭情况，是我们物业应该做的一项基本工作，也是居委会、街道办、和辖区派出所对小区居民的要求。（2）对您本人及家庭有了初步了解以后，便于我们将来针对性的开展社区务。如：老年人社区茶话会、运动会及儿童才艺表演等。

（3）对于小区业主的资料，本物业公司是绝对保密的，这是作为物业工作人员的一项基本的职业道德，请您放心。

6、我想先去验房再办手续；我还没看到房子怎么给你签字？

答：我理解您的心情，您是担心房屋有质量问题，但是房屋现在已经具有竣工验收证明，而且物业公司对所有房屋及设备设施进行过验收，已经不存在影响您使用的问题了，即便存在一些小的问题，我们也会协助您督促开发商尽快进行维修的。而且您也知道这个流程行业通用的，我们的安排都是按照这个流程走的，如果随意打乱，会严重影响其他业主的收房进度的。并且等您完善了手续我们还有专门的工作人员陪同，用专业的角度替您把好关。（如业主坚持并吵闹，可请示相关领导后允许）

7、物业为什么留一把装修钥匙？留到什么时候？

答：剩下的一把装修钥匙在您办理完装修后交付。现在物业留存有以下好处： 1.如果房间有整改问题，可以及时进行处理，不必劳烦业主前来开门。2.没有装修的空置房我们物业公司还会进行不定期的巡查，如大风大雨天气关闭窗户等。

3.楼上装修时还可以确认是否存在漏水，避免因为楼上装修问题影响您以后的居住。

4.紧急事故能够及时、快速处理，避免不必要的损失。

8、房屋出现问题怎么解决？

答：房屋出现问题物业做好详细记录，并及时反馈给售后维修。物业在传递给售后单子的同时，售后回复修好时间节点，物业会跟踪并及时回复业主。

9、来到办手续现场就很挑剔的业主（影响交房现场持续的）应急说法。

答：如果我们的服务不能达到您的满意，我可以带您到办公室，由我们领导亲自为您办理。然后迅速把业主带离现场，以免造成影响。

验房篇

带领业主走在验房路上的引导业主，带领看景观部分，介绍小区配套设施。进入房间时与业主的进一步沟通。按照《房屋验收表》逐项引导业主验收。1.业主发现厨房无地漏，无法排除地面余水。

答： 因为存在严重的安全隐患，按照国家防火规范,厨房位置不能设上下层的地漏。现在新建小区如***等厨房都是没有地漏的。一般地漏都是设计在生活阳台处。有的业主把生活阳台和着厨房打通这样就可以安装地漏的了。2．业主验房时发现墙面空鼓的现象？

答：若业主验房时发现墙面出现空鼓现象，应解释为不超出400㎜的空鼓是国家允许的范围之内的，不影响房屋质量（具体做法用手掌大概比划一下）。如若出现超过手掌范围的空鼓，要立即做出反应，把具体位置记录下来，给业主答复一个具体的修复时间，比如：7-15天之内给业主满意答复。3．横梁或进深、进高出现明显误差？

答：建房不是工业化很强的流水线，大部分都是由工人来做的，横梁横向宽度或进深宽度若不超出两公分范围的误差属于正常现象，若超出两公分多以上的误差，应解释为楼体属于框架结构，混凝土浇灌的，出现一点误差是在所难免的，并且抹灰层的厚度不均匀也是不可避免的，在装修时通过粉刷墙面加厚、削薄之后完全可以解决这个问题，若误差不明显或业主不提出这样的问题，则不必细究。4.钢筋外露问题？

答：在建筑房屋主体时，需要搭建脚手架，而且房屋主体本身也是钢筋混凝土，这种问题不是属于质量问题，我们会安排人把钢筋切割掉。5．阴阳角垂直不平？

答：房屋本身是毛坯房，阴角和阳角不平一般属于抹灰不均匀，在装修时通过粉刷墙面，完全可以修复，不会影响美观。6.卫生间、厨房墙面粗糙？

答：卫生间、厨房在装修时都要贴墙砖，不需要挂白，墙面粗糙些更容易抹灰。（业主若问卫生间地面怎么有水，告知业主是在做闭水试验。）7.进户门、窗户开关不灵活，有响声、有回弹现象怎么办？

答;这个问题只需要简单的调试就行了，您放心，我们马上记录，统一登记后通知厂家前来调试。

8.进户门有轻微划痕、有凹陷怎么办？

答： A 轻微划痕变形不影响美观，在施工过程中在所难免。B 凹陷、变形严重的根据业主意见上报处理。9.门框、窗框斜

答：这种问题很简单，您放心，我们马上会通知工人维修。10.双层玻璃有破碎或中间有水蒸气的

答： 玻璃气雾，需要更换，我们先把玻璃尺寸量好后报厂家统一制作后进行更换。

11.窗框、门框密封不严，窗框排水口位置不对。

12.因房屋确实有质量原因而业主不肯签字时的解释。答：请您先签字，此次签字是对您发现问题的确认，我们好给您登记维修。最后会给您很满意的答复。

13.业主动作过于迟缓，或者其他无理要求

答：很抱歉，今天交房的业主比较多，我还要带领其他客户去验房，我就不陪您了，请谅解。这里有一张整改单，请您仔细查验后把问题写在上面，我们会统一进行处理。

14.小区外墙开裂是怎么回事？

费用篇

1.物业服务费都包含那些服务内容：

答： 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。（3）物业管理区域清洁卫生费用。（4）物业管理区域绿化养护费用。（5）物业管理区域秩序维护费用。（6）办公费用。

（7）物业管理企业固定资产折旧。

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。（9）经业主同意的其他费用。

2、物业费收费标准是多少？为什么要收这么高？ 答：居民是每平方1.3元，商铺每平方2.5元。：物业管理费并不是由物业管理公司制定的，是根据《重庆市物业服务收费管理实施细则》，并经过了物价局等政府相关部门备案确认的。而我们物业公司提供的是多元化服务，服务质量物超所值，希望您能理解和支持。

3、物业费从什么时候开始收？

答：从通知接房之日起开始计算收取物业服务费。物业服务费是按什么方式进行计算的？ 按《产权证》上所记载的建筑面积收取。

4、为什么要一次性交半年的物管费？

答：考虑到入伙后业主不是很快入住，为避免业主每月往物业公司两头跑的麻烦，我们实行预收半年的物业管理费。

5、房子我没住就先预交物业费，,不交！

答：不好意思，必须先交费，才能领钥匙，不管您住不住，物业费都是要全额交纳的，我们的做法完全符合法律规定也是行业惯例。如您有疑问，您可以上网查询或咨询律师。

6、买房子时答应我免物业费的怎么兑现？

答：询问清楚是谁答应免除物业费的？并要求出示证明。

一般有以下几种情况：

1）职业顾问私自承诺。请出示免除物管费书面材料，我们调查后并尽快给您回复，若无书面材料承诺的，我们无法受理。

2）已经在合同里面写明。我们会尽快联系开发商予以办理。3）拿物业票的。我们会尽快联系开发商予以办理。4）其它可能遇到的。（关系户）咨询领导后给您回复。

7、交房后不入住，房屋（空置房）如何收费？

答：已售房屋不入住的房屋不属于空置房屋，此类房屋的物业费由业主缴纳50﹪：物业服务主要是对公共部位和公共设施设备进行管理，从而使物业保值增值，部分不住业主的也会因此受益，根据“谁受益，谁承担”的物业收费原则，空置房屋业主在接到入住通知后也应该交纳物业管理费。（778号文件物业收费管理办法第七条明文规定，空置房收取50%物业服务费）

8、申请装修要交哪些费用？

答：装修保证金（业主交纳）：2000元/户（398号文件第十一条）装修垃圾清运费4元 /平米（不含墙体垃圾）出入证工本费：10元/个

9、为什么要交装修保证金？

答：为了约束业主在装修期间不破坏主体结构、不违反装修协议规定的保证。竣工验收后无息退还。

10、物业管理费里不是已有垃圾费了吗？为什么还要缴纳除渣费？

答：物业管理费里含的是生活垃圾，而这里的垃圾清运费是指的建筑装修垃圾。您肯定知道建筑垃圾是不能够随便乱倒的，如果将建筑垃圾倒在生活垃圾站是要被罚款的。

11、装修垃圾自行处理能不能不交此费用？

答：不能。我们小区都是统一除渣。统一除渣不仅能够方面小区管理，如果大家都乱倒建筑垃圾小区环境肯定

12、装修押金多长时间才能退？

答：经物业部门验收合格后，从装修结束后3个月无息退还。

13、装修押金什么情况下不退或扣钱？

答：不符合有关规定的拆改，暂扣，待恢复原状后退还。

14、车位收费的具体标准？

答：未定，以物价局备案审批后价格为准。

15、我现在不入住也不准备装修，可以不交管理费吗？

答：不可以。物业管理服务费从正式交房时开始计收。虽然您不入住也不装修，但是小区的管理和服务从入伙之日我们已经开始对小区业主提供物业管理服务，所以您应该交管理服务费。

16、我近期都不打算入住，是否还要交物业管理服务费？

答：要交物业管理服务费。虽然您不入住，我们同样对小区业主提供物业管理服务，保安、保洁、绿化等等相关公共设施设备的保养维护服务一直在提供。所以您必须交管理服务费。

17、开发商的承诺未兑现，我是否可以不交纳物业服务费？

答：不可以，因为开发商和物业公司是不同的两个主体单位，物业公司提供的是物业服务，所以您是要按照合同约定交纳物业服务费。如果开发商的承诺没对现您可以找他们兑现也可以通过法律途径维护自己的合法权利，如果需要我们物业公司帮您协调联络我们可以为您服务。

装修篇

1、装修办理的流程是什么？ 答：（1）申请是如实填写《装修登记表》的各项内容：装修项目、范围、时间、施工队一起与物业处签定《装修管理服务协议》，且附装修设计图纸，室内装修说明书等

（2）审批后，装修施工单位申请进场前，需交纳装修施工押金、垃圾清运费，取得物业公司开具的开工许可证，施工人员办理出入证，方可进场施工。（3）装修完毕，业主、装修施工单位会同物业专业技术人员对房屋进行三方初验；一个月后，复验合格，填写《房屋查验表》，三方确认合格签字，办理退款手续。

2、申请装修时都带哪些资料？

答：（1）签完字的《装修管理服务协议》（2）填写完毕的《装修登记表》及《安全责任书》等。（3）装修单位营业执照、资质等级证书、法人身份证复印件各一份（加盖红章）。（4）房屋装修施工图（包括建筑、给排水、电气线图等），中央空调安装方案应按管理处统一规定的方案施工。(5)装修人员身份证复印件1张和1寸照片两张。

3、为什么一定要签订《装修管理服务协议》？不签可以吗？

答：（1）《装修管理服务协议》是业主、装修公司、物业三方签订的，其对在装修时三方的权利、义务有了明确的规定，尤其对装修公司在施工等方面有了更明确的约束，更好的保障了业主的权益；（2）《装修管理服务协议》也对业主和物业公司有一定的约束力，物业可以以其为依据，行使对装修工程的监督管理，避免您不能天天到场而造成的不必要损失。其最终目的还是为了保障业主的权利，所以请您理解和支持。（3）从法律的角度讲，国家颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》规定，《装修管理服务协议》必须要签。

4、装修时，为什么一定要缴纳装修押金？

答：（1）主要是为了保证装修时您房屋的主体结构不被破坏，保证房屋的安全使用。这项押金是保证全体业主的权益的；而且这项押金在装修完毕，如果按照我们的协议的约定施工，还要退还给您，所以请您能够理解我们的工作。

5、装修垃圾清运如何清理？自行清理可以吗？

答：小区为了保持整体美观，设置临时装修垃圾集中堆放点，物业处联系环卫公司定期清运业主装修期间产生的装修垃圾；装修公司需将垃圾以袋形式放到装修垃圾集中堆放点。如有疑问或需要可以在您办理时具体处理。

6、装修时是否可以拆改墙体？如果要拆改，怎么办？

答：为确保您的房屋以及整个楼宇的安全，承重墙不可以有任何改动。

7、物业费里不是含有垃圾清理费吗？怎么还要收取装修垃圾清运费？

答：物业管理费里含的是生活垃圾的相关费用，而这里的垃圾清运费是指的建筑装修垃圾。装修垃圾要由清运许可证环卫部门负责清理，所以收取一定的费用。

8、露台是不是可以封闭？不能封的原因是什么？如果可以封，具体怎样封？

答：。

9、屋顶是否可以安装太阳能热水器？不能装的原因是什么？

答：可以，但必须经物业批准，同时不能够影响外立面和其他业主对物业的正常使用。

10、防盗网能装吗？怎么安装？

答：小区安防配置齐全又是封闭式管理，客观上没有必要安装防盗网。如果您坚持要装，只能装隐形的。

11、押金怎么退？为什么要押3个月？

答：装修竣工后，由业主/住户（或其授权委托人）通知客户服务中心安排初次装修验收，三个月后进行复验时若无违章记录，无渗、漏、堵、损坏等情况，客户服务中心为其办理退领房屋装修押金手续。

如验收发现业主（用户）有违章装修情况，业主（用户）需在规定时间按《装修管理规定》要求进行改整，整改完毕，通知客户服务中心安排相关人员进行再次查验，查验合格后客户服务中心将为其办理退领房屋装修押金手续。收取装修保证金是为了保障业主的利益，避免野蛮施工，12、装修工人办理出入证怎么办理？

答；为了业主和小区的安全，管理处对所有出入小区的人员均采取凭证出入的管理模式，所以，对装修施工人员我们一定要让其办理出入证，请业主支持和配合。办理方法；施工人员持本人身份证复印件、到客户服务中心办理装修人员出入证。工本费10元/张。

13、为什么所有物品出入小区必须办理出门放行单？还必须由业主签字确认？

答：为了小区业主财产的安全，我们对所有物品采取宽进严出的方法，进小区时，门岗进行登记；出小区的物品我们统统认为是业主的，必须由主签字确认，才可放行。可能您开始会觉得麻烦，但为了您的财产安全，请您理解，支持。

14、住宅各部位的保修情况是怎样的？ 答：参考住宅质量保证书。

15、一楼护栏业主可以拆吗？

答：为了保持外檐统一，原则上不可以。另外，如果拆除，将会给保安工作带来困难，业主一旦发生什么损失，责任难以界定。

16、我可否封闭自家的阳台？ 答：为了有效维护物业的外观统一和房屋结构安全，实现广大业主所拥有物业的增值、保值。物业的保值增值也是物业公司价值的体现。原则是不允许封闭，如若要进行封闭，必须与外观统一，采用的塑钢窗或铝合金窗户及无框窗，外框必须是黑色。

服务篇

1.物业公司位置及电话号码：

答：物业客服中心位于 6号楼的负一楼，电话号码是：42753290

2.你们物业公司不负责，把我们的资料外泄，装修公司电话都打爆了。答：请问您们是什么时候开始受到装修公司电话的？我们物业公司在你们接房时才有你们的资料，不可能外泄信息。再者，您们以后可以体验，即使您要隔壁邻居的电话我们都会征求业主的的同意后才会告诉您，即使你们还是亲戚。3.小区有哪些安防措施？

答：小区设有重智能安防措施：门禁系统；电子巡更；公共区域电视监控等。4.小区出现失窃或车辆损坏丢失等情况物业如何处理？

答：小区的智能化防盗设施以及保安人员将会力图避免物件丢失现象的发生，我们将利用人防技术进行弥补。而一旦发生了，物业会配合有关治安管理部门来迅速处理这些问题。5.小区是封闭式管理吗？

答：小区实施全封闭式物业管理服务，能很好地确保小区内良好的居住环境。6.垃圾是什么时候清理的？是定时清理吗？

答：为了彰显我们物业公司的品质，生后垃圾垃圾桶设在每层楼楼道出，保洁每天准时进行清理和消毒。周边其他物业都是按楼栋放垃圾桶。生活垃圾请您们进行袋装处理后再放入垃圾桶，不然垃圾桶就成为一个潲水桶，一个大的污染源反而影响广大业主的

7.房产证什么时间办好？

答：具体时间要咨询销售部，销售合同上约定的时间。一般情况下是后一年左右才能办理下来。

8.为什么我买了房，在小区内停车还要交停车费？

答：买了房子要交物业服务费，同样买了车位也要交物业服务费（停车服务费包括：保洁费用，照明费用、设施设备维护费用、管理人员人工费）。停车费并为包含在物业服务成本中。

9.如果我的车停在规定的车位上受到损坏怎么办？

答：如果您的车停在指定的车位上受到损坏，物业公司将协助您查找相关责任人，追究其责任。在您进入小区或在小区停留时间内，物业工作人员会详细记录您车的表面状况和进行定期巡逻记录。

10.业主提出“装修时万一家里跳闸，影响工程进度，我想配一把电表箱的钥匙，也免得麻烦你们的管理员。”如何解释？

答：因为水井、电井、弱电井属于公共设施，钥匙由物业统一管理，避免业主或施工人员的误操作给自己或他人带来不必要的安全隐患。为您提供优质的服务是我们服务中心每位员工的职责。