房地产权属登记中“两证合一”之探讨

第一篇：房地产权属登记中“两证合一”之探讨

房地产权属登记中“两证合一”之探讨

[摘要]房屋、土地的自然属性决定了房产证与土地证密不可分的关系。然而，受机构设置等因素的影响，我国很长一段历史时期内都实施房产证、土地证“两证分离”的传统管理模式，这不仅增加了百姓的办证成本费用，浪费了珍贵的行政资源、还对房产登记管理带来诸多困难。随着市场的发展，房产证和土地证合一成为了房地产市场发展的大趋势，对房地产管理具有重大意义。鉴于，此本文对”两证合一“弊端、意义及法律依据进行深入探讨，以期大家对“两证合一”形成更深刻的理解和思考。

[关键词]房产证;土地证;产权;两证合一

一、两证分离存在的弊端

过去，房屋产权证和土地所有证需要分别在不同的机构办理，手续有很多重复之处，这不仅增添了房屋持有者的困扰，也对两个机构的登记管理造成了混乱，浪费了社会资源，亟待整改优化。

1.增加了房屋持有者的证件办理时间和费用。中国是一个制度化、流程化的国家，证件的办理也需要细致的流程，市民购得一套房子，需要同时办理两个证件，就要在市房管中心和市国土资源局的两个部门，提交两遍资料，进行两遍流程，最后也要缴纳两份费用后领取相关证件。且两个机构同步进行的可能性很小，很多时候土地所有证的办理还需要出示房屋产权证，这样会大大降低办证的效率，加上两证办理齐全花费至少半年时间，因而极大影响到房屋的流通交易，进而不同程度影响社会经济发展。

2.不利于两个机构的登记管理。虽然两个证件需要提交的资料大同小异，但是不同部门所登记的重点却不一样，这里出现一个弊端，两份证件上的资料可能会不一致，这种情况下，很有可能影响房屋抵押，甚至出现重复抵押的问题。其中最大的问题就是在建工程的抵押，为了取得在建工程能够继续建造的资金贷款，建造商使用不占有不转移的方式将工程抵押给银行，作为担保，可以预售，在符合工程安全条件的情况下，购房者可以办理相应的抵押贷款，并做登记。因为所有权并没有发生任何变化，抵押的只是并没有建完的工程，或者可以说是一种期权，也不能够阻止开发商对工程的建造，所以说，这种抵押也许是在抵押前进行，也可以是在抵押后进行，一旦出现类似的重复抵押的问题则会引发法律纠纷，登记机构的责任是不可避免的。

3.是对有限的社会资源的极大浪费。根据国家法律相关规定，建筑物所有权的转让、赠与等需要对其周围所属物做登记，对相关使用权一并处分。就目前情况而言，同样的一件事需要两个机构同时出人做同样的调查登记工作，可以说其中的一方就是在做无用功，降低了双方的工作效率，甚至可以说极大的浪费了社会资源。

二、“两证合一”登记颁发的积极意义

如上所述，房屋产权证及土地所有证的合并是社会发展的大趋势，有着更加利于管理的社会经济效益。

首先，实施“两证合一”有助于保护权利人的合法权益，能够加快实现房产和土地同步登记的进程，为当事人在进行房产交易的过程中快速办理抵押提供便捷，从而为期能够更加全面、有效的维护自身的合法权益，避免其过程中造成不必要的损失。

其次，实施“两证合一”有利于降低企业和群众的社会负担。以往所实施的两证分别办理其办事流程是非常繁琐和耗费时间的。申请人不仅需要到两个不同的部门进行申请，并且要按照几乎一样的办事流程进行资料的准备、填写申请，前后办理时间总计要耗费50个工作日。而实现“两证合一”之后，两个申请流程当中的重合部分可以合二为一，整个办事流程可以缩短到5～15个工作日，大大降低了企业和群众的负担，减少了不必要的精力和时间损耗。

第三，实施“两证合一”有助于提升有关部门的登记工作效率，同时降低金融风险。将房产证和土地证合二为一，意味着旧有的办事流程中重合部分得到了有效的整合，一次审理登记就可以完成过去两部分的工作内容，这样不仅降低了行政管理成本，还提升了相关部门的办事效率。同时，流程的简化意味着减少了一些当事人趁机进行违法操作（重复抵押登记、扰乱金融秩序、违法骗提骗贷）的空间，将整个管理过程闭合起来，有效地控制了其间原本可能发生的金融风险的可能性。

第四，实施“两证合一”有利于降低企业金融风险。

在房产证和土地证分开办理发放以后，可能存在一些金融风险，比如某些不法当事人会利用法律法规或者流程上的漏洞进行违规操作，对房产进行二次抵押，从而打乱了市场秩序，而执行房产证和土地证合一办理以后，便于对其封闭管理，如此则能够有效地控制房地产抵押中的金融风险。

第五，实施“两证合一”有利于有利于房地产税收一体化管理。实行“两证合一”，以后，政府可以更加全面、精准地掌握房屋及土地的多有和权属状况，有利于更加科学合理地执行房地产税收一体化管理工作，增加政府的税收和土地收益。

三、“两证合一”之法律依据

从上文的论述来看，房产证、土地证“两证合一“是顺应我国房地产市场发展以及简化政府部门办事流程的必要之举，但事实上，其在全社会范围内的推行和运作也是给予一定法律依据而形成的。《中华人民共和国物权法》第2章第10条就明确说明，不动产登记制度是由法律、行政法规规定而展开的，246条规定不动产统一登记的范围，可以基于本法律来制定实施。这些内容充分说明，在我国当前所推行的”两证合一“是拥有充沛的法律依据和制度作为保障的，并非纸上谈兵和想当然之所为。

综上所述，传统房地产产权登记过程中所采用的房产证和土地证分离的办理和管理方法存在不同程度上的弊端，一来增加了房屋持有者的证件办理时间和费用，二来是造成了冗余的管理流程，同时也导致社会资源和成本遭受一定程度上的浪费，最终影响了普通民众的基本社会利益。因此，全面推行“两证合一”从长远来看必然是利国利民的便捷高效之举，其将推动中国房地产登记行业的有效整合，继而充分实现对人民和社会权益的维护，以及相关部门办事效率的提升。

参考文献

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第二篇：房地产权属登记授权委托书

文本编码：CMBC-WJ-A013

房地产权属登记授权委托书

委托人（房地产所有权人）：性别：身份证件名称及号码：联系地址及电话：委托人（房地产共有人）：性别：身份证件名称及号码：联系地址及电话：受托人：性别：

身份证件名称及号码：联系地址及电话：

根据委托人与中国民生银行股份有限公司（下称债权人）于年月日订立的编号为的《借款合同》（下称《借款合同》）的约定，委托人将其坐落于房产（房屋所有权证号：）抵押给债权人，作为偿还《借款合同》项下债务的担保，此房产的共有人对此表示同意。为此，委托人特出具本委托书，委托受托人代理其向办理将上述房产抵押给债权人的相关手续，委托权限与期限如下：

1、委托权限为以下第项：

（1）受托人代理本人办理上述房产的权属证书（房地产权证或房屋所有权证及

土地使用权证）；

（2）受托人代理本人办理上述房产以银行为抵押权人的抵押登记

注销手续。

（3）受托人代理本人办理上述房产以债权人为抵押权人的抵押登记一切相关

手续。

受托人有权代理本人在办理上述登记所需的一切相关文件上签字，本人承认其签字的法律效力，其签字代表本人的真实意思。

2、受托人□有权/□无权就上述授权转委托。

3、委托期限为：自委托人签字之日起，至受托人办理完抵押登记手续，债权人取得相关他项权利证明文件之日止。

委托人（房地产所有权人）：

委托人（房地产共有人）：

年月日

第三篇：厦门市房地产权属初始登记申请表

厦门市房地产权属初始登记申请表

初始登记申请表填写说明：

【申请人】即拟将申请为房地产权属人的自然人、法人、社团或其他组织。

【身份证件】境内自然人的身份证明为《居民身份证》，无《居民身份证》的可以为《户口簿》、《护照》、有效军人身份证件等（《军官证》、《文职干部证》、《士兵证》、《学员证》、《离休证》、《退休证》等）；港澳同胞的身份证明为《港澳居民来往内地通行证》或《港澳同胞回乡证》、《居民身份证》；台湾同胞的身份证明为《台湾居民来往大陆通行证》或其他有效旅行证件，在台湾地区居住的有效身份证件或经确认的身份证明；外国人的身份证明为《护照》和中国政府主管机关签发的居留证件。法人、社团或其他组织的身份证件为《组织机构代码证》，或《企业法人营业执照》、或《事业单位法人证书》、《社会团体法人登记证书》等。

【证件号码】填写身份证件上记载的号码。

【户籍归属地】申请人为自然人时，填写其户籍登记管理机关所在地。一般填写身份证明的填发机关。

【共有关系】填写按份共有或共同共有。单独所有不填写，属于共有情况的，填写按份共有或共同共有，按份共有的应注明共有份额。

【联系方式】填写通讯地址、联系电话。属外地市电话的，请注明属地地名及区位号。

【代理(办)人】指受申请人的委托，代理或代办权属登记手续的自然人。

【房地坐落】填写房屋的具体地理位置，具体指有关部门依法确定的房屋坐落，一般包括所在区、街道名称、门牌号、幢号、楼层号、房（室）号等。

【产权来源】取得的时间（年份）、方式、房源性质。

如2000 年购买商品房又如1998 年继承私房

（时间）（方式）（房源性质）（时间）（方式）（房源性质）

【其他说明】申请人认为需要补充说明的事项。如层高低于2.20米的附属用房的用途、面积等与产权有关的情况。

2011年月印刷

第四篇：房地产权属登记与一体化管理

八十年代末期，全国各地在房屋权属普查登记的基础上，相继建立房地产市场。有的城市房地产交易与房屋权属登记由一个部门管理，有的则分开运行。到1998年，建设部司在总结十几年经验、教训的基础上，明确地提出了在全国实行房地产交易管理与房屋权属登记一体化（以下简称交易与权属管理一体化）的意见。建设部住宅与房地产业司的产权处和市场处合并为一个处，部司先后三次召开全国性的专题现场会，推广交易与权属管理一体化模式，并通过房地产行业的各种会议反复强调。建住房[2000]201号文件下发的《关于简化房地产交易与房屋权属登记办事程序的指导意见》又要求“推行房地产交易管理与房屋权属登记一体化”。建设部住宅与房地产业司司长谢家谨在2002年2月4日的全国住宅与房地产工作会议上又强调：“为进一步简化程序，推进交易与权属管理一体化，今年起部里将开展交易与权属规范化管理考核工作”。在建设部司的部署下，上海、北京、南京等百分之八十的城市已实现了交易与权属一体化办公，其中福州、天津、哈尔滨、牡丹江等百分之六十的城市实现了交易与权属管理机构的一体化。从目前的形势来看，交易、权属管理机构完全合并，实现一体化管理，已成为发展的必然。

一、交易与权属管理一体化是现代化管理的需要

现代化管理的主要内容是管理方式的程序化、管理标准的规范化、管理组织的网络化和管理手段的自动化，交易与权属管理一体化模式适合现代化管理的客观要求。首先从交易与权属管理自身特点来看，二者是一个不可分割的整体。权属管理是交易管理的基础，交易管理是权属管理的继续或者说是权属动态管理。一项合法有效的房地产交易其前提是房产产权明确、数量准确、质量可靠，这必然要借助于房地产权属管理资料。而房地产交易活动的最终结果是权属登记、发证。对房地产交易的管理也就是对房屋权属变动情况的跟踪管理，房地产交易权属转移登记是产权登记的组成部分，产权的取得很大一部分是市场交易行为的实现，因此，交易与权属管理紧密衔接，密不可分。如果人为地将二者割裂开来，势必影响程序化、自动化、网络化等现代化管理的实现，制约交易与权属管理的进一步发展。其次从现代化管理的实践来看，交易与权属管理一体化的优越性已经得到了充分的证明。如福州、常州、青岛、无锡、牡丹江等许多城市都是按照交易与权属一体化管理、一站式服务、一次性收费的模式开发研制了产权、交易管理系统，实现了交易与权属管理的程序化、规范化、网络化、自动化，极大地提高了办事效率和质量，受到了建设部司的认定并在全国推广应用。因此，建设部司把交易与权属管理一体化列为规范化、现代化管理的重要内容，多次召开会议进行部署。

二、交易与权属管理一体化是方便群众、优质服务的需要

交易与权属管理一体化体现了江泽民总书记“三个代表”重要思想中关于代表最广大人民的根本利益的重要思想。产权、交易管理部门是政府职能部门和社会服务窗口，工作涉及千家万户，只要想群众之所想，解用户之所难，把最大限度地方便群众、优质服务做为工作的出发点和落脚点，就是代表了人民群众的利益。而交易与权属管理一体化正是方便群众的一种先进管理模式。如产权、交易分开管理，群众办理房屋交易权属转移登记要进两个门，交两次费，很不方便，也影响政府形象。而实行交易与权属管理一体化，才能一个窗口对外，一站式服务，一次性收费，简化了手续，方便了群众。福州市房地产产权市场登记中心在合并前，产权、交易分别由房地产产权管理处和房地产交易中心管理，群众办理房屋买卖产权转移登记要先到交易中心，然后到产权管理处，就是顺利也要20天时间才能办结，市民意见很大。两个机构合并后，为用户提供了方便快捷的服务，群众办理房屋权属转移登记只需10天时间，便可领取《房屋所有权证》，树立了政府职能部门优质高效服务的良好形象，山东省积极推行交易、权属一体化管理，房屋交易、登记实行一套资料申请、一个窗口受理、一次性收取费用，尽快为群众办理权属证书，受到了社会的好评，中国建设报给予了宣传。据调查，凡是产权、交易分开管理的城市，都不同程度地给群众造成不便，因此，建设部《关于简化房地产交易与房屋权属登记办事程序的指导意见》明确要求：“各市、县房地产管理部门均应设立统一对外的办事窗口，实行一个窗口收件、一个窗口发证”一条龙“办公，统一收费，规范服务。涉及房地产交易与房屋权属登记的，当事人只填定一份申请书，早办资料提交后，管理机构内部传递有关资料，不再重复收件”，“方便当事人申办房地产交易与房屋权属登记，规范市场管理，提高办事效率”。

三、交易与权属管理一体化是精简机构、提高办事效率的需求

目前，我国已经开展和即将开展的机关和事业单位改革，其总的要求是精简机构、精简人员、提高办事效率。交易与权属管理一体化符合“精简、高效”的原则。首先，产权、交易由一个机构管理，一套人马，避免了机构重叠，人、财、物浪费。其次，避免了职能交叉，“减少了不必要的环节，管理部门因此避免了无效重复劳动”。其三，产权、交易管理一套工作程序，有利于业务衔接，防止部门间推诿扯皮和纠纷的发生，提高办事效率。哈尔滨市合、分、合的经验教训充分说明了交易与权属管理一体化的优势。哈尔滨市房地产产权市场管理处成立时，产权、交易由一个机构管理，一体化办公。后来产权、市场管理机构分开，增加了一个办事部门，增加了人员，不但没有提高效率，反而两个部门经常发生矛盾，业务很不顺利。针对这种情况，哈尔滨市将两个机构重新合并，精简了机构和人员，解决了推诿扯皮的问题，提高了办事效率。据了解，凡是产权、交易管理机构分设的城市，大多是因人设事，应该在机构改革中予以解决。原建设部副部长宋春华在2000年9月23日的全国房地产市场工作会议上指出：“交易管理、权属管理总体上是一件事情的两个方面，特别是房地产转让过户与产权确认有着密不可分的内在联系，是一个统一的整体，两者的行政管理主体又都是房管部门，因此，完全有理由、有条件，把一段时间以来人为割裂的管理体制尽快予以衔接和归并，改变原来分散管理，各自封闭的工作状态，以减少环节，方便群众。我们希望各地在机构改革中，本着精兵简政的原则，尽快解决交易、产权办事机构分设的问题，实现一体化管理”。建设部住宅与房地产产业司副司长沈建忠在2000年6月19日的全国房地产权属与市场管理规范化、现代化现场会上指出：“有条件的中小城市权属、交易办事机构要按照精简效能的原则，尽量合二为一”。

交易与权属管理一体化模式的科学性、先进性，不但在理论上有了充分的论证，而且在实践

中得到了有力的证明，相信这种管理模式将逐步取缔产权、交易分设的管理体制。

所谓房地产交易与权属登记一体化，通俗讲包括两个方面的含义：一是房地产交易服务

机构与权属登记管理机构合署，二是房地产交易与权属登记过程规范化、集中化办理，即实行“一站式”服务，实现一个窗口收件，一套资料内部传递，一个窗口发证。房地产交易与权属登记一体化管理模式主要体现在以下几个方面：

一是整合和调整了房地产交易登记机构及职能。根据市编委批复，撤销粤北工业开发

区房地产交易所、市房地产交易管理所，成立韶关市房地产交易登记所，加挂市房地产档案馆和市房地产交易中心牌子，实行三块牌子，一套人员的管理模式。将过去市区房地产交易

与权属登记业务分散办理改为全部集中到市房地产交易登记所办理，实行一个窗口收件，一条龙办公，一站式服务。

二是简化了房地产交易登记业务流程。除初始登记外，转移、变更、他项权利等登记程序由原来的四审制，简化为二审制。将房产交易与权属登记的流程由原来的七个办事环节缩短为四个环节，提高了效率，方便了群众。

三是设置了更具人性化的办证大厅。房地产权交易登记办证大厅设立在市房地产大厦三、四楼，交易大厅作为产权交易登记一体化的办事窗口，按照一体化办公、一条龙服务的思路和以人为本、利民便民的原则进行设计布局，充分满足查询、收件、缮证、计缴费(税)、发证等对外业务功能，以及测绘、评估、公证受理等附属业务功能。办证大厅设窗口29个，包括查询、办证收件、计费、收费、发证窗口以及与房地产交易登记有关的部门和机构如税务、财政、银行、测绘、公证等派驻的窗口。办证大厅还增设了叫号机，触摸屏、大型电子彩色显示屏等设施设备，充分满足群众查询信息的需要和提供方便快捷的服务。

四是改造和建设了计算机网络系统。主要配置了先进的计算机硬件及配套设备，为房地产信息共享提供有力的硬件保证；对房地产交易与权属登记相关的软件系统进行了优化升级；结合产权交易登记职能、程序、流程的调整和改革，对计算机系统进行调整改造，把房地产权属登记、交易、测绘、档案管理、房地产市场预警预报管理信息合并成一个完整的网络系统。

五是改革了用人机制、强化岗位培训。新设立的市房地产交易登记所人员全部实行聘用制，所需人员通过公开招考，实行聘用，目前仍有少数专业技术岗位正在向社会公开招聘。被聘用人员进行了强化岗位培训，力求全面提高聘用人员的专业知识、相关法规知识及计算机应用水平，以适应新流程系统和计算机网络系统的岗位要求。

在一体化管理体制建设中，我们始终坚持“以人为本，依法行政，热忱服务，提高效率”的宗旨，努力建设一个职能明确、制度完善、功能齐全、信息丰富、优质高效、立足韶关、服务周边，集信息化、自动化、人性化于一体的适应社会发展要求新型的房地产交易登记服务机构。由于该系统刚刚建成，在运行过程中，必然存在一些不完善的地方，对此，我们将以科学的发展观为指导，不断地加以完善和改进，使其更加适应我市房地产业发展的需要，为全市经济发展发挥更加积极的作用。同时真诚地希望各位领导、来宾、以及社会各界人士向我们提出宝贵意见。

第五篇：房地产权属登记学习心得（共）

房地产权属登记学习心得 通过这几天的学习，我受益匪浅，特别是在房地产权属登记方面，让我认识到权属登记在房地产评估过程中的重要意义，为我以后的工作提供可靠的保障。

首先，中国的房地产权属登记包括两种类型，即土地使用权登记和房屋所有权登记。也就是说，一宗房地产要办理两个产权证书：一个是国有土地使用权证书，一个是房屋所有权证书。这是与中国现阶段土地和房屋分开管理的行政管理体制相适应的。但基于房屋和土的不可分割性，中国的某些城市已开始试行两证合一的制度。因此在具体的评估资料整理上要做到以实事为依据，确保查验资料的完整性和可靠性。

其次，在《城市房地产管理法》中也规定未取得合法产权证书的房地产不得转让、出租和设定抵押。因此，中国的房地产登记为房地产权利形成和流转过程中的成立要件之一，未经登记，不产生法律效力，这里也是实际工作中偶尔会遇到的情况，例如只有房屋的买卖合同就要抵押评估，这些都是有潜在的风险，需要认真考虑。

最后，在房地产权属登记上要尊循房屋所有权与该房屋占用的土地使用权实行权利主体一致原则和房地产权属登记实行属地原则。根据以上原则可知，对房地产转让和抵押的要求是：一是房产转让时，房屋的所有权和土地使用权必须同时转让，同样地产转让时，该土地上的房产应同时转让。二是房地产转让或抵押时，房屋的所有权与其土地使用权必须同时转让给同一人或单位；对房地产登记要求是申请人要到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记。这些都为对产权证件的认知有了深层的理论认知和依据。

总之，这是一次有意义并且成功的培训，学习内容比较丰富多彩，使我的知识结构更加牢固，在此表示衷心的感谢！