第一篇：专业地产项目公司开发运营管理方案
专业地产项目公司开发运营管理方案
一、方案说明
本方案是为大型集团设置房地产专业公司进行房地产开发，解答有关运营管理方案的建议，旨在为地产项目的运营提供专业化、科学化、规范化的概要性的指导意见。本方案并非基于具体土地、具体团队、具体市场研判的市场报告，也有别于正式的制度设计。
二、中国房地产开发企业运营管理趋势简判
1、中国房地产开发管理的发展趋势
房地产开发经历产刚性需求带来硬性发展、政策调整冲击、出库存促进房地产、房地产爆发拿地、再至调整的过程。各个房地产公司都心理很纠结地面临“去、留”、“成长、萎缩”的选择。
龙头企业在融资渠道、拓展布局、人才梯队建设等方面均有着十分明显的优势，在调控中的经营策略非常合理，既重视扩张，也注重规避风险，企业战略上积极向高周转策略靠拢。房地产企业纷纷实施多元化发展战略，规避风险。从发展的业务范围来看，为了规避风险，房企的发展方向更为多元化，今年以来企业的多元化发展脚步加快，转向旅游地产、养老地产、商业地产、一级开发等等，尤其是旅游地产、养老地产开发，成为众多企业关注的热点。
房地产企业在大的气候征兆下，都在苦练“内功”，在拼管理，在拼“资源整合”，在拼“人才”，在向管理要效益，在经过暴利时代之后，房地产行业已然走上精细化管理之路，行业正在经历一次重新洗牌。这就是目前中国房地产行业“战国”时代的现状和趋势！
2、新趋势对开发管理模式及管理团队的要求。
对房地产开发企业而言，过去那种依赖高地价、高房价的粗放式赢利模式将难以持续，目前的各种环境也决定了新入门的房地产企业从土地价格的快速上涨中获取高利润的的模式已不可取。新房地产开发企业新项目开发成功的关键是在一种高效、可控的管控模式下，由一支高素质的职业团队运作。
三、项目开发运营管理的目标
基于集团的管控及投资目标，更好的实现利润及企业价值；建议开始介入的项目运营管理的目标可明确为以下几点：
第一，构建在项目所在地突出的房地产项目运营能力，保证本地产项目运营可控、高效；构建成熟的房地产管控模式，设立项目负责制的动力单元，明确“责、权、利”，真正将个人利益与权力和责任挂钩，杜绝责任不清、赏罚不明、人浮于事的现象，为房地产项目开发管理探索第一条可行的模式。
第二，打造一支“精干、高效”的专业化操作的职业团队，专业团队职业操作，同时实现集团与运营团队的“双赢”，为项目的成功开发及其他项目的开发培养人才。
第三，初步树立特色地产品牌在区域的影响力，为企业在区域的发展奠定一定的品牌基础。
第四，确保盈利，将本项目打造成地区标杆“精品”楼盘，为公司取得最大的社会效益和经济效益，或者说争取项目利益最大化。这是项目运营管理的最终目标。
四、运营管理的基本思路
在成功的关键是在一种高效、可控的管控模式及一支高素质的职业运作团队。为达成上述的运营管理目标，企业必须走市场化道路，管理要在规范化的基础上追求精细化，团队也必须是专业化、职业化的团队。这样，才能既保证了企业运营的高效，又保证了投资者的可控性。
1、运营管理的基本要点 ：
(1)、执行项目经理负责制，项目经理对公司或股东负责； 成立项目全过程一体的动力单元，保证项目经理在项目开发的建设、营销、交付全过程负责。
(2)、公司或股东与项目经理签订责任状，明确责、权、利；(3)、项目经理与项目部门经理签订责任状，明确部门职责，将利益与部分的权力和责任挂钩。
2、主要运营流程 ：
(1)、项目经理带领动力单元对项目所在地市场进行充分调研，形成当地市场调研报告报公司或股东审批，以便对项目进行准确定位；项目经理牵头组织编制项目公司的管理制度、流程、管控体系和绩效考核体系等报公司或股东审批；
(2)、项目经理牵头，与建筑设计、室内设计单位对项目规划设计、建筑方案设计进行充分论证，形成适合当地市场客户需求、性价比高的“精品”设计方案，报公司或股东审批；
(3)、项目经理牵头组织编制项目运营计划，包括：项目开发计划、项目投资估算、资金使用计划、营销回款计划、项目融资计划等报公司或股东审批；
(4)、以公司或股东审批的项目运营计划作为考核项目经理的主要依据，公司与项目经理签订责任状；
(5)、项目经理牵头分解项目经营计划，形成各部门、各专业子计划；
(6)、项目经理牵头组建精干的专业团队（动力单元），明确各部门、各专业“责、权、利”并签订责任状；
(7)、项目公司每月如实形成《项目运营月报》，报公司或股东审核，以便公司或股东对项目经理进行考核、对项目的监控以及根据总部战略、市场的变化等对项目公司下达相关的指令；
(8)、项目公司根据总部对项目公司《管控模式》的规定严格执行相关的流程和请示。
五、团队及管理
1、团队的组织设计(1)、项目公司组织管理概述
公司经营管理实行董事会授权下的总经理负责制：董事会由投资股东构成,对经营目标、重大投资事项及重大的经营管理事项享有最高决策权；在董事会授权下，总经理全面负责公司的经营管理事务；公司根据工作需要设立若干副总（或其他高管）协助总经理工作；总经理由董事会任命；副总经理由总经理提名，董事会批准。(2)、集团（投资者）与项目公司（项目经营团队）的责权划分 ： 在战略、投融资、财务方面实行集权管理；
在成本控制方面对项目投资估算目标执行、招投标实行集权管理； 在 人力资源管理方面的人员招聘、薪酬绩效实行部分放权； 在运营管理方面：项目决策、运营监察实行集权管理，设计管理实行部分放权，工程建设业务操作层面全面放权。
这样既保证能对风险的控制，又保证了项目开发的高效。
（3、项目的销售管理
项目拟自己组建销售团队进行销售。销售团队的收入与销售业绩紧密挂钩，提高销售代理公司的工作热情，促进项目销售。项目公司要建立一支成熟的项目销售管理团队。项目的销售管理团队全部由从事过五年以上房地产销售管理的专业人才组成,销售管理团队要熟悉华东地区市场，精于项目策划，擅长于各种销售策略的使用，能熟练地运用广告、价格策略开拓市场。
2、项目运营的标准化管理
为确保公司发展目标的达成和相关政策、制度的有效实施，保证团队的高效可控运作，保证投资利润的有效实现，地产项目拟实行全面的标准化管理、全面计划管理和全面预算管理，特别是要实行全面标准化管理。通过标准化体系的建设，持续不断地提升和改进团队、部门和员工的工作效率及办事流程，达到如下管理作用： 一是项目团队建设的标准化
通过签订动力单元目标责任书权责管理与目标管理相结合，通过确定投资者、项目运营团队、部门和员工个人的工作目标，确定项目运营团队、部门和个人的聚焦主题，并借助各种沟通手段及行政手段，对目标责任书目标实施过程进行有效的控制，以强化企业的聚焦能力和执行能力，并进而提高企业整体快速反应能力。
二是提高计划管理的标准化。首先是项目开发周期的标准化管理，在项目进度编制阶段，科学制订项目开发计划，并通过对开发计划的目标层层分解，实现项目开发压力有效的向下传递，从而使得部门和员工的努力与项目运营团队的发展相协同，促进团队的达成；通过标准化目标反馈体系的建设，能保证计划的实施过程中及时地反馈信息并对计划进行及时地调整，对计划的实施进行有效的管理；在后评估阶段，对计划的实施结果进行准确的评估，并找出差距，分析原因，以利于对计划管理的改善。
三是简化内部审批流程的标准化。首先对项目开发周期的全过程事项梳理，对于开发过程的行政事业性收费、区域性单一来源事项的审批，参照集团相近项目或类似收费制定项目开发行政事业性收费、区域性单一来源采购事项的合同审批及付款标准化管理，在项目全面预算编制阶段，详细制订项目资金计划，并通过内部审批流程标准化对项目开发全过程的行政事业性收费、区域性单一来源事项等资金计划的目标层层落实，一次性审批通过后下放合同审批流程及付款节点，简化内部审批流程及事项汇报有效实现项目开发建设阶段的建设高效性，缓解施工阶段的时间压力有效的加快工程进度，从而使得项目建设与项目销售去化目标相一致，促进地产的销售的达成；通过单一来源费用标准化目标反馈体系的建设，能保证项目开发全过程的行政事业性收费、区域性单一来源事项计划的实施过程中及时地反馈信息并对收费目录及收费价格进行及时地调整，对支付费用进行有效的管理；在后评估阶段，对项目运行的实施结果进行准确的评估，并找出差距，分析原因，以利于对费用管理的改善。
第二篇：地产开发园区管理
地产开发程序
第一步房地产开发公司的设立
第二步房地产开发项目的立项和可行性研究
房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序
1、选定项目，签定合作意向书
2、初步确定开发方案
3、申报规划要点
4、申报、审批项目建议书
5、编制项目可行性研究报告
6、申报、审批项目可行性研究报告 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费
1、可行性研究费
2、建设工程规划许可证执照费
第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套
房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序
一、房地产开发项目的规划设计
1、申报选址定点
2、申报规划设计条件
3、委托作出规划设计方案
4、办理人防审核
5、办理消防审核
6、审定规划设计方案
7、住宅设计方案的专家组审查
8、落实环保“三废”治理方案
9、委托环境影响评价并报批
10、建设工程勘察招、投标
11、委托地质勘探
12、委托初步设计
13、申报、审定初步设计
二、房地产开发项目的市政配套
14、征求主管部门审查意见
15、落实市政公用设施配套方案
16、报审市政配套方案
17、市政各管理部门提出市政配套意见
18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费
1、工程勘察（测量）费
2、工程设计费
3、建设工程规划许可证执照费
4、竣工档案保证金
5、临时用地费
6、临时建设工程费
7、建设工程勘察招标管理费
8、勘察设计监督管理费
9、古建园林工程设计费
第四步房地产开发项目土地使用权的取得
取得房地产开发项目土地使用权的法律程序
一、国有土地使用权的出让
1、办理建设用地规划许可证
2、办理建设用地委托钉桩
3、办理国有土地使用权出让申请
4、主管部门实地勘察
5、土地估价报告的预审
6、委托地价评估
7、办理核定地价手续
8、办理土地出让审批
9、签订国有土地使用权出让合同
10、领取临时国有土地使用证
11、领取正式国有土地使用证
12、国有土地使用权出让金的返还
二、国有土地使用权的划拨
13、国有土地使用权划拨用地申请
14、主管部门现场勘察
15、划拨用地申请的审核、报批
16、取得划拨用地批准
三、集体土地的征用
17、征用集体土地用地申请
18、到拟征地所在区（县）房地局立案
19、签订征地协议 20、签订补偿安置协议
21、确定劳动力安置方案
22、区（县）房地局审核各项协议
23、市政府下文征地
24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费
25、办理批地文件、批地图
26、办理冻结户口
27、调查户口核实劳动力
28、办理农转工工作
29、办理农转居工作 30、办理超转人员安置工作
31、地上物作价补偿工作
32、征地结案
取得房地产开发项目土地使用权的相关税费
1、地价款（土地出让金）
2、资金占用费
3、滞纳金
4、土地使用费
5、外商投资企业土地使用费
6、防洪工程建设维护管理费
7、土地闲置费
8、土地权属调查、地籍测绘费
9、城镇土地使用税
10、地价评估费
11、出让土地预订金
12、征地管理费
13、土地补偿费
14、青苗及树木补偿费
15、地上物补偿费
16、劳动力安置费
17、超转人员安置费
18、新菜田开发建设基金
19、耕地占用税
第五步房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序
1、委托进行拆迁工作
2、办理拆迁申请
3、审批、领取拆迁许可证
4、签订房屋拆迁责任书
5、办理拆迁公告与通知
6、办理户口冻结
7、暂停办理相关事项
8、确定拆迁安置方案
9、签订拆迁补偿书面协议
10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置
11、发放运作拆迁补偿款
12、拆迁施工现场防尘污染管理
13、移交拆迁档案资料
14、房屋拆迁纠纷的裁决
15、强制拆迁
房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费
1、房屋拆迁补偿费
2、搬家补助费
3、提前搬家奖励费
4、临时安置补助费（周转费）
5、清理费
6、停产停业综合补助费
7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费
8、一次性异地安置补助费
9、房屋拆迁管理费
10、房屋拆迁服务费
第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段
房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序
一、房地产开发项目开工前准备工作
1、领取房地产开发项目手册
2、项目转入正式计划
3、交纳煤气（天然气）厂建设费
4、交纳自来水厂建设费
5、交纳污水处理厂建设费
6、交纳供热厂建设费
7、交纳供电贴费及电源建设集资费
8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续
9、设计单位出报批图
10、出施工图
11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金
12、办理消防审核意见表
13、审批人防工程、办理人防许可证
14、核发建设工程规划许可证
15、领取开工审批表，办理开工登记
二、房地产开发项目的工程建设招投标
16、办理招标登记、招标申请
17、招标准备
18、招标通告
19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底
21、标底送审合同预算审查处确认
22、标底送市招标办核准，正式申请招标
23、投标单位资格审批
24、编制投标书并送达
25、召开招标会，勘察现场
26、召开开标会议，进行开标
27、评标、决标
28、发中标通知书
29、签订工程承包合同 30、工程承包合同的审查
三、房地产开发项目开工手续的办理
31、办理质量监督注册登记手续
32、建设工程监理
33、办理开工统计登记
34、交纳实心黏土砖限制使用费
35、办理开工前审计
36、交纳投资方向调节税
37、领取固定资产投资许可证
38、报装施工用水、电、路
39、协调街道环卫部门 40、协调交通管理部门
41、交纳绿化建设费，签订绿化协议
42、领取建设工程开工证
四、房地产开发项目的工程施工
43、施工场地的“三通一平”
44、施工单位进场和施工暂设
45、工程的基础、结构施工与设备安装
46、施工过程中的工程质量监督
五、房地产开发项目的竣工验收
47、办理单项工程验收手续
48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》
49、商品住宅性能认定 50、竣工统计登记
51、办理竣工房屋测绘
52、办理产权登记
房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费
1、三通一平费
2、自来水厂建设费
3、污水处理厂建设费
4、供热厂建设费
5、煤气厂建设费
6、地下水资源养蓄基金
7、地下热水资源费
8、市政、公用设施建设费（大市政费）
9、开发管理费
10、城建综合开发项目管理费
11、建筑行业管理费
12、绿化建设费
13、公园建设费
14、绿化补偿费
15、路灯维护费
16、环卫设施费
17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）
18、电源建设集资费（用电权费）
19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费
21、建设工程招投标管理费
22、合同预算审查工本费
23、质量管理监督费
24、竣工图费
25、建材发展补充基金
26、实心黏土砖限制使用费
27、工程监理费
28、工程标底编制管理费
29、机电设备委托招标服务费 30、超计划用水加价
31、夜间施工噪声扰民补偿费
32、占道费
33、固定资产投资方向调节税
第七步房地产开发项目的经营阶段
房地产开发项目经营阶段的法律程序
一、外销商品房的销售
1、办理《外销商品房预（销）售许可证》
2、选定中介代理机构和律师事务所
3、与购房者签订认购书
4、签订正式买卖契约
5、办理签约公证
6、办理外销商品房预售契约公证
7、办理外销商品房的预售登记
8、外销商品房转让登记
9、外销商品房抵押登记
10、楼宇交付入住手续
11、办理产权过户手续
二、内销商品房的销售
12、提交完成建设项目投资证明
13、签署预售内销商品房预售款监管协议
14、办理《内销商品房预（销）售许可证》
15、销售项目备案
16、委托中介代理机构进行销售
17、与购房者签订认购书
18、与购房者签订买卖契约
19、办理预售登记 20、办理转让登记
21、办理房地产抵押登记手续
22、楼宇交付入住
23、质量保证书和使用说明书
24、办理产权立契过户手续
三、房地产出租的综合管理
25、房屋出租权的确认
26、申请房屋租赁许可证
27、出租人与承租人签订书面承租协议
28、租赁当事人办理租赁登记手续
29、租赁房屋的转租 30、房屋租赁关系的终止
四、房地产出租的专项（外地来京人员）管理
31、房屋出租权的确认
32、出租人办理房屋租赁许可证
33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》
34、签订书面租赁协议
35、租赁双方办理租赁登记备案手续
五、房地产的抵押
36、抵押权的设定
37、签订抵押合同
38、办理房地产抵押登记
39、抵押房地产的占管 40、抵押房地产的处分房地产开发项目经营阶段的相关税费
1、营业税
2、城市维护建设税
3、教育费附加
4、印花税
5、契税
6、土地增值税
7、企业所得税
8、个人所得税
9、房产税
10、城市房地产税
11、房屋产权登记费
12、房屋所有权证工本费
13、房产共有权执照费
14、房屋他项权利执照费
15、房屋买卖登记费
16、房屋买卖手续费
17、房屋租赁审核备案手续费
18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费
19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费 20、房屋租赁登记费
21、房屋估价手续费
22、房屋公证估价手续费
23、房地产价格评估费
24、房地产中介服务费
第八步房地产开发项目的物业管理阶段
房地产开发项目物业管理阶段的法律程序
1、物业管理单位经营资质审批
2、签署物业管理委托合同
3、居住小区的物业接管综合验收
4、物业使用、管理、维修公约的核准
5、安排签订管理公约
6、制定、提供质量保证书和使用说明书
7、物业管理服务基本要求
8、物业管理委员会的设立房地产开发项目物业管理阶段的相关税费
1、居住小区物业管理启动经费
2、共用部位共用设施设备维修基金
3、普通居住小区物业管理费
4、高档住宅物业管理费
5、经济适用住房小区物业管理费
6、供暖费
房地产策划项目建议书
关于房地产策划房地产营销策划房地产项目策划广告策划方面的资料可以去房策网 http://
一、项目简介
? 项目名称：未定名
? 地点：
? 用地面积：约17亩
? 开发功能：商住
? 用地状况：已拆迁平地
? 发展商：
二、项目理解
现场的房地产竞争层面比以前已经有很大的变化，一线城市已经从卖环境向卖生活方式发展，二线、三线城市正从卖房子向卖环境发展。房地产的竞争层面越来越高，竞争程度也越来越激烈，因此，我们要做好一个项目，就需要从更高的层面考虑项目。
经过对项目及所在城市的房地产整体市场初步调查，市场明显供大于求，本项目具有相当难度，前期策划定位准确与否是关键，因此，本项目不能操之过急，需作周详考虑，否则极有可能“一步走错，整盘皆输”。
1、项目优势
2、项目劣势
3、项目机会点
4、开发思路及策略建议
（1）要将项目打造成具有影响力，就要提升项目的开发目的和意义：
? 老百姓满意：为消费者提供一个美好的居住环境。
? 老板满意：在满足开发利润的同时，为企业培养人才。
? 老头子（政府）满意：为政府和城市创造价值，为城市增加一道美丽的风景线，为政府增加一个样板工程。
（2）资源整合策略——整合房地产发达地区的策划、规划设计、营销、广告等优秀资源为项目服务。
（3）创新策略——对项目的开发模式、产品设计、推广宣传等多个环节进行创新。
（4）引导策略——必须在各个方面去引导市场，而不是迎合，利用和整合各种优势资源，打造客户意想不到而又在心目中有潜意识需求的产品，提升他们的生活品质。
三、委托工作目的：营销策划
营销策划又分前期策划和推广策划。前期策划主要是在项目的整体规划及设计方面提供切实可行的顾问意见，使项目能够在一定条件下更好地适应市场，适应消费者的需求；推广策划是为项目提供最具吸引力的包装，运用有效的宣传手段，使之一旦推出，就能受到欢迎。
（以上营销策划将向委托方递交书面报告）
四、工作内容
1、项目概况
（1）项目的位置及基本数据
（2）项目的现状及基本条件
2、××市区及其经济发展概况
（1）地理位置、自然环境、人口、历史、文化
（2）主要经济指标
（3）综合评述
3、项目所在区域物业市场概况
（1）项目周边小区分布，消费特点
（2）项目周边物业的开发状况
（3）综合评述
4、项目竞争力分析
（1）项目的主要竞争优势
（2）项目的主要竞争劣势
（3）项目的主要机会
（4）项目的主要风险
5、对初步规划设计方案的评价及建议
（1）对初步规划设计方案的评价
（2）对初步规划设计方案的改进建议
6、项目客户群定位
（1）目标客户的经济背景、文化背景
（2）目标客户对物业的特殊偏好
（3）对目标客户侧重程度划分（核心、重点、不确定）
7、项目的市场定位
（1）功能定位
（2）档次定位
8、价格定位
（1）市场比较法定价
（2）收益还原法定价（租值回报）
9、项目的包装策略
（1）硬件方面
（2）软件方面
10、销售资金回收计划
（1）总体销售目标及资金回收
（2）分阶段销售计划及资金回收
11、入市时机及方式的确定
（1）入市时机的选择
（2）最佳入市方式
12、推广宣传策略
（1）广告宣传整体目标
（2）品牌宣传策略
（3）广告宣传主题（卖点）
（4）广告宣传的目标客户群
（5）广告宣传实施及媒体选择
（6）推广宣传费用预算
13、物业管理的建议
14、销售人员培训计划
15、销售工作现场指导
五、工作时间
营销策划报告书在签署正式合同二十个工作日内完成（按每周五个工作日计算）。
六、工作收费
营销策划费人民币××万元整（￥××××），由委托方分两期支付，签约后三天内支付60％，即××××元（￥××××），递交正式书面营销策划报告时付××××元（￥××××）。（注：以上费用我方不提供发票）对以上工作建议，若贵公司有任何意见，请随时与我们联系。
工业园区管理暂行办法
第一章总则
第一条为加快开放型经济发展步伐，促进全县经济又好又快发展，根据国家法律、法规、政策及省人民政府批准设立省级工业园“宜丰工业园区”的有关规定，制定本暂行办法。
第二条本暂行办法适用于宜丰县工业园区管理委员会（以下简称园区管委会）管辖范围内的单位、个人以及登记注册的企业。园区管委会管辖范围具体指宜丰工业园区（以下简称园区）规划区及随着工业规模发展需要而新增的工业项目区。
第三条园区管理内容包括土地利用规划管理、工程规划建设管理、项目入园服务管理、企业生产规范管理、社会治安综合管理、税收规费征收管理、社会公共事务管理等。
第二章管理机构及其职权职责
第四条县人民政府设立园区管委会，代表县人民政府行使相关管理职能。
第五条园区管委会享有和行使以下职权
(一)县人民政府依照法律、法规授予在园区的管理权限以及开发建设权限。具体包括：在园区行使全部或部分财政、税收、工商、国土、招商、规划、建设、环保、司法、劳动、安全、卫生、教育、社会事务等管理权；在园区内的开发建设权；按社会主义市场经济规律，依法组建园区建设投资公司，并加强对公司的监管，确保国有资产的保值增值。
(二)园区管委会根据自身职责和工作任务，设立相应的内部职能机构，在园区内行使县人民政府赋予的与相关部门
相对应或相关联的管理权限，但业务上接受相应职能部门的指导和监督。相关部门在园区内设立的分支机构接受主管部门和园区管委会的双重管理。
(三)依法对园区内的单位和企业进行监督和管理。
(四)县人民政府授予的其他职权。
第六条园区管委会承担以下主要职责
(一)根据相关法律、法规及国家、省、市、县关于园区各项工作的方针、政策，结合园区不同时期的发展需要，研究制定适用于园区建设与发展的有关办法、意见等，并负责组织实施；
(二)研究编制园区经济、社会发展规划，经县人民政府批准后组织实施；
(三)探索建立与社会主义市场经济体制相适应，与国际惯例相衔接的现代管理体制，研究新时期园区的发展思路和规划布局；
(四)负责园区相关配套基础设施建设和园区安全、环保以及社会稳定等工作；
(五)负责协调、沟通、处理好园区内企业与政府及各部门的关系，做好服务工作，保障企业依法自主经营；
(六)根据规划要求和产业定位，积极主动地做好择商选资和安商工作；
(七)协调管理园区内的服务组织；
(八)按定期向县委、县政府提交工作报告和园区发展的经济评估报告；
第三章土地利用规划管理
第七条园区的土地利用规划严格遵照国家的有关政策，按照节约用地的原则，逐步发展和壮大工业园区。
第八条园区土地利用总体规划必须和县土地利用总体规划及县城总体规划相衔接，并按照园区产业定位和功能分区的要求以及《宜丰县工业园区控制性详细规划》操作。
第九条会同县国土资源局做好园区土地规划、征收、报批、出让、发证与管理工作。
第十条园区土地利用分为工业用地、商业用地、公共设施用地和行政生活用地。其使用方式分为土地出让、土地租赁和行政划拨等。土地出让按照“招拍挂”方式进行，出让价不低于《全国工业用地出让最低标准》规定的宜丰县工业用地的最低出让标准。以“招拍挂”方式取得的土地，可以依法转让、出租、抵押、继承或作价入股与其他企业合作、合资。工业用地土地使用权为50年（时间从签订土地出让合同之日起计算）。
第十一条园区内土地利用规划，主要以安置工业企业为主，占园区土地总面积的65%以上，其它用地分别安排为市政公共设施用地、行政生活用地和商业用地。
第十二条严格园区规划控制区内土地管理，园区周边相关村组建设道路、水利等公共设施及农户建房等，必须符合园区土地利用总体规划，周边村组开展以上建设要先报园区审核，再报国土、建设等部门审批。
第十三条园区企业土地利用规划控制指标：
(一)工业企业用地建筑密度控制在43%以上，容积率控制在0.6-1.0之间，绿化率控制在23%—30%，办公生活用地控制在本企业用地总规模的7%以下。
(二)工业企业用地投资强度控制。凡入园企业固定资产投资强度每亩必须在80万元以上，产出密度亩均年缴纳税金2万元以上。同时，土地出让按投资规模分档，即2000万-5000万元为一档，5001万元-1亿元为一档；投资1亿元以上项目，实行一事一议(外资按外汇实时牌价折合人民币计算，下同)。在《全国工业用地出让最低标准》规定实施前，以零出让获得的土地，需要转让、抵押登记的必须按现有最低标准补交出让金。
(三)企业用地实行保证金制度。企业入园用地按面积大小向园区交纳用地保证金：30亩以下（含30亩）交10万元，31-50亩交20万元，51-100亩交30万元，101-200亩交50万元，201-500亩交100万元，501亩以上交200万元。用地保证金由县财政实行专户管理，在项目竣工验收后7个工作日内全额无息退还。
第十四条防范园区土地闲置。
(一)入园项目超过合同约定的动工日期满一年未动工建设的，由园区管委会会同国土部门按12元/每平方米的标准征收土地闲置费；满两年未动工建设的依法无偿收回土地使用权(已收的闲置费不予退回)。
(二)项目建设密度、投资强度、亩均年税收(投产后3年平均数)中有一项达不到要求的，按该项计算闲置土地面积。如有多项达不到要求，以最高的一项为依据计算闲置土地面积，并按相关规定收取土地闲置费。
(三)招商服务单位在控制闲置土地中的责任。招商项目实行谁引进谁服务、谁负责的机制。凡签约项目未按期开工建设，未按期投产或投产后三年内建筑密度、投资强度、亩均年税收有一项或多项达不到要求的，招商服务单位应协助相关部门无偿收回土地或按规定征收土地闲置费。如不能按要求收回用地或缴清土地闲置费，县财政将从招商服务单位的可用财力或经费中酌情扣缴。
第四章工程规划建设管理
第十五条园区所有的工程规划与建设必须符合控制性详细规划的总体要求。
第十六条园区管委会相应的内设机构是园区工程建设管理的职能部门，负责园区所有基础设施工程的规划、预决算、招投标和建设管理工作，以及园区企业建设项目的设计审(报)批、安全监督、质量监督、施工队伍管理和工程竣工验收等工作。
第十七条由园区管委会实施的基础设施工程建设严格遵照上级有关规定和园区工程建设制度执行。凡工程预算造价在30万元以上（含30万元）的项目，一律向社会公开招标承建；工程预算造价不足30万元的项目，可实行竞价议标。所有工程招(议)标实行阳光操作，择优选择，公正办理招投标事务。
第十八条各职能部门承建的管线工程，应遵守园区的统一规划，在园区管委会的统一指导下进行规划与建设。第十九条企业规划建设应遵守下列规定：
(一)企业规划建设必须做到依法有效。企业厂区规划与建设必须聘请具备资质的单位进行，杜绝“三无”单位进入园区企业规划建设。
(二)企业厂区规划与建设时，应提供按规定要求设计的用地规划平面图和厂区建设效果图，经园区管委会审核，再报请县政府分管领导审定。通过审批后，由园区管委会放土地红线，并严格按设计方案实施。
(三)企业厂区建设必须按规定程序申请报批。在获取建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证，通过规划放线、施工验线合格后方可开工建设。未经报批强行施工的项目，园区管委会可依法依规制止其施工并拆除违法违规建筑物。
(四)企业厂区布局设计必须符合园区整体规划，维护园区整体形象，服从园区的规划管理，同时还应符合下列规定：
1、厂房建设要规范标准，必须是轻钢结构或钢砼结构，杜绝以钢管为原材料的简易厂房，外观装饰符合园区厂房整体布局要求。办公楼建设原则上应建成三层以上，且设计新颖外观漂亮；
2、临公共区域的厂区围墙必须按要求建设，禁止以厂房墙体充当围墙，或利用围墙作为墙体搭建附属建筑物；
3、厂房建设要求美观整洁。企业出入口须服从总体规划。管道、线缆等不得在临路的墙体上铺设，只能内设或侧、后放置。厂房外墙粉刷要求整洁美观，与园区整体形象协调一致；
4、厂区建设须严格按规定退让建设红线，任何建筑物和构筑物都不得伸入道路红线内。退让距离内的土地按园区总体规划，由企业实施绿化、硬化；
5、附属建筑和隐蔽工程必须符合园区的统一规划，做到先批后建。凡需对园区公共设施进行破坏性的建设工程，除必须先申报并获得批准外，还需缴交其恢复费用的2-5倍工程保证金后方可动工。
(五)建设、施工单位要主动接受质量、安全监督和消防审查，确保工程质量和安全。项目竣工后要及时向园区管委会出具相关资料，申请验收。园区管委会组织相关部门验收后出具验收报告，合格工程方可投入使用。
第二十条道路建设按控制性详细规划进行。在用地规划改变时，可视情况对支路进行增减建设。道路及公用设施按控制性详细规划建设，随路铺建市政公用设施。
第二十一条广场及公共绿化地按规划筹建，其面积视功能确定。
第二十二条园区基础设施必须符合相关的法律法规和行业规范。
第五章项目入园服务管理
第二十三条园区重点引进符合国家产业政策且固定资产投资2000万元以上项目，及经省级以上部门批准的高新技术产业项目和园区主导产业及其配套项目。
第二十四条落实环保第一审批权，项目入园首先必须通过环境影响评价和环保审批。
第二十五条规范投资协议。招商服务单位与投资方签订项目投资协议必须遵守相关法律法规，符合本暂行办法的规定。
第二十六条规范入园程序。投资协议签订后，投资方须向园区管委会提交投资协议、项目可行性报告、环评初审意见、立项批复，提出项目用地申请，经园区项目准入领导小组审批同意后，与园区管委会签订正式入园合同。国土部门凭入园合同界定的项目用地范围，签订用地协议，投资方在一次性交清全部土地出让金和用地保证金后，再按程序办理用地手续。用地选择要遵照园区规划的产业定位和功能分区的要求确定。
第二十七条项目正式入园合同中要明确投资强度、建筑密度、容积率、亩年均税收、年主营业务收入以及开工建设日期和投产时间等条款。
第二十八条项目建设周期原则上规定在1年以内。投资规模1亿元人民币以上的项目可适当放宽，并在合同中加以约定。
第二十九条加强现有入园企业转让、继承、拍卖、租赁及变更管理，防范企业在变更过程中套取优惠政策。属同一宗土地、同一类产品、同一生产规模的企业只能享受一次优惠政策。凡现有入园企业需转让、继承、拍卖、租赁及变更的，须由园区管委会牵头组织相关单位参与协调，严禁企业未经许可擅自操作。
第三十条厂房及生活配套设施可由投资客商自主选择有资质的设计、施工、监理单位进行设计和施工建设，或委托
园区建设投资公司代建，或购买、租赁园区企业闲置厂房。
第三十一条园区管委会对入园项目实行全程跟踪管理，按照合同规定，履行服务职能，监督项目建设，对违约项目依法按合同追究违约责任。招商引资服务单位要加强与企业的联系，帮助企业排解生产、生活中遇到的困难，协助有关部门做好税收征管、员工招聘等工作。
第六章企业生产规范管理
第三十二条完善合同管理，维护合同的合法性和严肃性；依法管理企业，提高企业开工率、投产率、达产达标率和贡献率；开展企业规范化管理工作，制定奖罚办法；建立信用考核机制，加强企业信息化工作，依法、及时、真实上报各类统计数据。
第三十三条强化企业安全生产监管工作。对入园项目依法实行安全生产准入制度，严格执行安全生产“三同时”制度，实行安全生产执法大检查制度，督促企业对存在的安全隐患限期整改，对有重大安全隐患的企业由相关部门依法处置，对造成重特大安全生产责任事故的，依法追究相关责任人的责任。
第三十四条强化园区环保工作。严格执行环保“三同时”制度，即环保设施与主体工程同时设计、同时施工、同时验收。加强环境监管，落实环保各项政策，督促企业加强环境管理和完善污染治理设施，开展园区大气、水体、噪声、土壤等污染防治工作，保护园区生态环境。
第三十五条园区劳动保障事务所负责企业用工招聘、技能培训、扩大就业和社会保障、劳动保障监察、仲裁等协调服务工作。企业要加强劳动用工管理，按照《劳动法》等法律法规，与劳动者签订劳动合同，自觉接受劳动保障监察，规范用工行为，切实维护劳动者合法权益。园区企业扩大就业和社会保障等业务的办理，经园区劳动保障事务所会同有关部门提出申请后，上报到上级主管部门批准。
第三十六条园区管委会负责企业主要经济指标的统计、分析、调度和上报工作；负责企业管理的咨询、指导、检查、评比、考核、整改工作；负责对企业技术改造、科技创新、品牌创新、产品创优等指导、协调工作。
第三十七条适时成立园区中小企业信用担保中心，对园区企业提供信用担保支持。
第七章税收规费征收管理
第三十八条园区财税部门负责园区范围内税费征收管理工作。
第三十九条园区范围内的税收包括园区基础设施建设、企业厂房建设、企业生产经营、园区商业服务及其他活动等所产生的所有税收。税收的征管按照属地管理原则，由园区财税机构统一征收管理，任何单位和个人都不准到园区内揽引税收，防止园区税收的跑冒滴漏，确保园区税收管理的完整性和招商引资单位的积极性。
第四十条企业要依法进行会计核算，按期申报，照章纳税。对企业的财政奖励政策按县政府相关规定执行。
第四十一条园区企业自建厂房设施，涉及国家、省、市规定必须收取的规费，按规定标准的最低收取；涉及县级行政性收费的全部免收(工本费除外)，事业性、服务性收费按国家最低标准减半收取。企业在缴清建筑营业税、城建税、契税、教育费附加和建筑企业所得税等税费后，凭地税部门出具的已税证明，方可办理企业房屋产权证。鼓励企业建设多层厂房，凡建设两层以上厂房且建筑密度达到43%以上的，第二层以上(含第二层)的面积由县政府每平方米奖励10元。
第八章社会治安综合管理
第四十二条园区管委会相应的内设机构会同园区派出所负责研究制定园区社会治安综合治理工作计划和方案，建立群防群治网络，落实综治措施等工作；负责信访接待、外来人员登记、园区户政管理以及调处矛盾纠纷等工作；负责协调周边社会环境综合治理，维护园区正常工作、生活秩序；负责组织巡逻、处理突发事件、打击不法行为、消除治安隐患工作；负责检查生产现场、整改安全隐患、加强易燃易爆、防火防毒等安全管理督查工作。
第四十三条企业要建立组织完善、责任明确的内部治安防范网格，把维护稳定工作的责任逐级分解到车间、班组和职工个人。
第九章社会公共事务管理
第四十四条园区管委会负责园区范围内的社会公共事务管理工作。
第四十五条园区管委会负责园区物业管理、物流、园区信息、商业用地经营等工作。
第十章附则
第四十六条本暂行办法由县人民政府授权园区管委会解释。
第四十七条本暂行办法自下文之日起执行。
第三篇：房地产 项目运营管理方案
顾问训练营“项目运营管理”问答集
体系篇
1、项目运营管理的价值是什么？为什么说房地产的项目运营管理不仅限于计划的管理，而是充当房企“规模发动机利润监控者”？
一是管目标
根据企业战略导向下的经营目标实现项目维度的运营目标分解，事前做好目标的严格分级和管控，承接经营计划管理，实现指标的PDCA循环管理；
二是控进度
针对项目总控计划和关键里程碑节点进行严格管控，强化协同与防范风险，最终实现开发目标的过程监控，支撑项目快速高效运营；
三是防风险
强化价值链前端管控，通过构建投资收益跟踪体系，在项目重大节点和事件节点进行投资收益跟踪回顾，最终保证项目运营结束时完成既定目标。
2、项目运营管理体系包括什么？
答：项目运管管理体系是一个完整的流程体系，包括针对项目的计划管理，基于报告的会议管理以及项目阶段性成果管理。企业规模和发展历程不同，可以分别选择完备型体系和简约型体系。
3、如何诊断房企业项目运营管理体系？
答：明源五步模型法用于诊断和评估房企运管管控体系是否有效。
a)体系与战略的匹配度
b)运营管理组织的有效性
c)运管管理制度和流程的可执行性
d)运营管理体系的落地执行能力
e)决策的频率和效果
4、什么是运营管理体系中的“管一年、看三年”
答：管一年：构建更有弹性的经营计划管控体系，应需而变，让开工节奏、销售计划等环环相扣，产供销高度匹配，减少大量资金被存货和土地占据，规避现金流风险。看三年：通过经营计划的管控，能有效保证当年业绩的兑现，从长远来看，通过经营计划调整开发节奏，有利于保证未来3-5年业绩的持续稳定增长。
5、什么是运营管理的“四级管理体系”？
答：四级计划管理体系就是将计划分为：集团关键节点、项目主计划、专项计划、楼栋施工计划。四级计划的管理实质是在传统的三级计划管理基础上进行了进一步优化，抓大放小，合理授权，保障计划的合理性和科学性；另外一方面，各专业人员与部门能层层聚焦，做好各自的事情。
6、什么是运营管理的“阶段性成果管理体系”？作用是什么？
答：阶段性成果是指项目运营管理中阶段性工作的“成绩”，它以项目全生命周期和职能二个纬度为坐标，设计与各关键环节成果模板，同时建立与之相配套的制度与流程，系统构建阶段性成果体系。
作用有四个方面：
a)工作成绩的重要衡量指标
b)实现工作任务的标准化、模板化管理
c)抓住关键产物，实现项目的核心控制
d)形成成果管理体系，为快速复制、培养复合型人才提供支撑
7、什么是运管管理的“三级会议体系”？作用是什么？
答：三级会议包括高层会议、基于项目运营的会议、例行会议三个层面。
作用：有效的项目运营会议体系，能提高决策的效率和决策的质量。通过会议时间、参与人员、会议内容、会议目的、会议成果、会议决议、后续跟进处理等环节的标准化管理。
8、什么是简约型运营管理体系？
答：针对成长型地产企业设计的运营体系，归纳为1-4-2-2，即1个轻组织，解决集团与区域(项目)的集分权关系(需要掌握一个轻量级运营组织架构图案例)；4级分级计划(需要掌握各级计划对应的责任体系)；2例会，周例会和月度运营例会；2类考核支撑，即关键节点达成考核和部门组织绩效考核。
9、什么是“五步模型法”项目运营管理问诊体系？
答：战略的匹配度；组织有效性；流程可行性；落地执行有效性；决策频率和效果(雷达图显性化诊断)
10、房产企业构建经营计划的要点是什么？(管一年)
答：首先计划要有弹性，即城市布局要有弹性、产品类型和户型面积要有弹性、产销节奏要有弹性；其次要编制时要严守几个边界，即财务边界、经营边界、资源边界；第三是强控三大计划，即生产计划(开工管控和现金流流出控制)、销售计划(回收现金流和提升去化率)、结转计划(交房计划)
11、房产企业业绩预演的要点是什么？(看三年)
答：步骤一：对现有项目的业绩预测，根据现有项目的开发节奏，重点关注“开工、开盘、竣备、交房”等关键节点对项目节奏的影响，结合产销匹配，形成销售面积、销售金额、回款金额、交房面积、交房金额核心运营指标。《资源盘点表》、《现有项目未来3年业绩预测表》
步骤二：未来投资业绩预测。就是结合企业历史开发经验，基于投资进度模型对未来三年业绩预测。通俗解释就是“项目开发行为导致未来业绩产出模拟”。《投资进度模型表》
步骤三：企业未来业绩推演。最直接的办法就是将现有项目和未来投资二个部分业绩预测值进行叠加，从而得到集团未来3-5年的业绩整体预测。但由于未来市场形势的不确认性，企业家更需要不断调整开工节奏，同时推演未来业绩变化，匹配市场环境变化。
12、体系篇重点案例龙湖、沿海，具体由讲师开课时介绍详细内容，学员需要将二个企
业的体系特点和最佳实践记清楚。
权责篇
1、集团管控模式和项目组织形式的相关基础理论。(参考张老师的组织管控课程资料)
2、房产企业集分权的核心是什么？
答：房产企业集分权的核心在于纵向解决总部与城市公司权责边界，横向解决各专业部门之间权责边界，灵活的集团管控模式就在于不同市场、不同时间随需而变，权变地调整权责边界与范围。
3、房企总部对城市公司放权的前提是什么？
答：放权是一个理性的行为，总部针对城市公司放权，一是要看总部对城市公司的管理研究和沉淀是否到位。放权模式下，总部职能线只是城市公司项目管控的辅助，放权前，总部必须保证城市公司在经营管理上能够做到自身有效决策与风险控制。因此需要总部在放权前帮助城市公司“建好模型，定好规则”，通过标准化的管理模型与业务规则，让城市公司普通员工一次性把事情做对。这是前提
放权的第二个前提是看区域的人才与资源匹配度，强调“成熟一个放一个”。总部“建平台、做监控”，平台就是统一业务语言，信息共享与集成；监控就是数据留痕，保证放权的同时能实现对城市公司核心业务的监控与预警。
4、房企总部集权模式下的管控要点是什么?
答：集权(收权)模式下就是将项目运营的关键审批权收回集团，做强总部职能线，实现总部投资、成本、营销、工程、运营和财务的强管控。集权模式下总部与城市公司要做好决策管理的输入输出管理。即需要多做关键决策CP点，在关键业务流程中设臵CP(关键控制点)，实现对业务过程和审批过程的要点管控。
5、为什么说主项计划是集分权落地的有效载体?
答：项目主项计划实现了总部与城市公司人与事的管控，通过对主项计划类工作项进行权责分配和界定，并通过关键节点的预警和强控，实现纵向的权责划分与横向的专业协同。通过“关键事项”“责任部门”“跟踪考核”实现集分权落地的有效路径。
6、如何有效推进集分权的落地和监控？
答：一是控流程，流程主要在于做好集分权的过程控制，对业务过程进行全面管控；二是控会议，会议控强调的是对战略和经营目标的月度或季度回顾与调整；三是控底线，控底线主要表现为对业务阶段性结果数据和成果进行预警和拉闸。
7、需要掌握的典型案例：
a)天鸿地产：跨区域开发模式下，权责划分和集分权没有固定模式，下放的不同区域的权限也不一样。认为集分权就好象是一个坐标轴上来回移动，但企业的核心内容不会放。是“价值链管理模型”的一个典型案例。
b)广州城建：总部强管控下的项目公司制。广州本地项目实施总部内的项目职能制，外地项目及本地大型重点项目由项目公司或城市公司在总部强管控下实施管理。c)金科集团：职能式管理模式下的运营管控策略，这种模式对于成长型地产企业规模
化和规范化发展非常具有借鉴意义。特色主要是《目标责任书》的编制与跟踪管理、极具特色的部门月度计划管理，职能式月度营运会议、量化考核应用。
d)卓越集团：绩效驱动的项目总控体系，严格考核。
计划篇
1、计划管理的基准是什么？对象是什么？基础是什么？
答：运营管理以流程为基础，项目管理以计划为基础，流程和计划在项目运管管理中扮演重要角色。项目开发计划管理的基准是目标，目标界定越清楚，计划描述越有依据，落地就越有保障。项目开发计划管理的对象是资源，要考虑和整合各方面资源来实现最初设定的目标。而资源以包括时间、人、财、物等。项目开发计划的基础是流程。流程描述给计划设定了实现的路径，流程管理直接承接了房企组织管控的要求。
2、计划应该如何分级？颗粒度如何？
答：以管理层级的多少界定计划分级的数量，计划分级是房企组织管控的一个组成部分，体现的思路是管理聚焦。计划分级的数量原则上是与管理层级的多少对应起来的。此外应以应流程的成熟度判断计划管理的颗粒度。
3、项目计划编制时应重点关注哪些内容？
答：清楚政府对项目管理审批程序；各专业分包或者甲供材料未漏项，确认每项工作的合理进场时间；建设工期满足销售、交楼的时间要求；确定售楼部、看楼通道、样板间和园林的完成时间；房企内部工作流程。
4、四级分级计划编制的一般流程是什么？
答：四级计划的编制以项目主项计划的编制为轴心，主项计划编制完成后，向上抽取，得到集团关键节点计划，向下扩展，形成项目专项计划及楼栋施工计划。主项计划的编制一般由集团统一定义指导性模板，在项目启动前编制审批完成。主项计划主要是围绕专业线的协同，控制总工期。集团根据管控要求，从主项计划中抽取集团关键节点，作为集团管控的核心环节。各职能线经理在主项计划指引下，进一步细化本专业的专项计划。楼栋施工计划主要由现场工程师在项目“工程专项计划”的指导下编制每个楼栋的施工计划。这种从下到下逐级指导的方式确保了计划紧扣企业的战略目标，又逐级细化，保证了合理性和科学性。
5、分级计划体系下如何有效评价与监控？
答：分级计划体系下，主要有四种途径实现对计划的有效评价与监控。
a)阶段性成果体系：工作的成绩，是一种新型管理思路，强调建立不以完事为终点，而以成果为终点。实现了核心成果的监控与成绩的衡量，并且形成知识沉淀。
b)三维评价：分别由项目负责人、专业线负责人和下游责任人针对工作完成的质量、进度、专业技术及配合情况进行评价，评价结果决定了下一个节点是否开启。
c)三级会议管理体系：即通过高层会议、运营会议和例行会议，监控项目的执行，分
析执行情况，为计划调整提供决策支撑。
d)形象进度管理：通过视频、图片、远程摄像等形式监控和查看现场形象进度，直观
显示进度情况。
会议篇
1、目前房地产企业运营会议的现状和问题是什么？
答：长征会严重浪费时间；缺乏合理规划，导致会议粗放随意；目的不明确，议而不决，无效会议多；会中缺乏组织，会后缺乏跟踪管理。
2、房企运营会议粗放的原因是什么？
答：房企会议粗放的原因主要有二点：
一是会议体系缺乏整体合理规划，导致乱开会
二是运营会议大多低效，决策效果差
3、合理规划会议的三大步骤是什么？
答：第一步，认清企业现状和实际管理水平，从现状出发适当前瞻；第二步，区分项目会议和非项目运营会议，将项目事务和公司事务分开处理；第三步，聚焦项目运营七大环节，设臵关键决策类会议。
4、合理规划会议的三大要素是什么？
答：第一，遵照运营关键节点，决策吻合项目节拍；第二，界定管理角色；第三，界定时间周期
5、按会议触发的动因分类，有几类会议？
答：时间触发的会议，如周例会、月例会等；事件触发的会议，往往是在时间和流程外的一些项目运营难点和风险点的工作专项会议；流程触发的会议，项目关键工作项开启前触发的会议。
6、会议体系相关案例
a)万科案例—泛关注下的会议分级，万科早期试点的16个关键会议，后续浓缩为10
个关键会议
b)沿海案例—三令六会
7、什么是与会议相关的运营报告体系？
答：运营报告作为管理信息交换的载体，是识别运营组织成熟度的一个重要标志。目前很多地产企业的运营报告主要存在的问题包括：内容与要素不完整或者缺失、报告生成和应用随意等问题。相对成熟的运营报告至少要包括以下内容：管理目标、要素与内容、生成与应用过程。
8、什么是运营会议“三化”策略？
答：会议三化是指：会议卡片标准化、上会资料模板化、会议议程规范化。
a)会议卡片标准化：是指对会议所指向的人、事、主题、时间、资料等相关要素和其
他内容记录具有一定标准化程度的模板。会议卡片的制作本身就属于会议管理工具的标准化范畴，它充分界定会议的各种相关要素，使得会议主题明确、参与人、决策人、汇报人角色清晰，而且能够在机制上和信息上为会前、会中、会后提供服务和记录，解决很多会前会后信息传递和沟通效果不佳的问题。
b)上会资料模板化：上会资料准备的标准化程度是一个企业项目运营会议规范高效的c)关键。上会资料模板化提升了资料准备、阅读、批阅的整体效率，也使所有关联人更加聚焦标准化模板里的内容本身。会议议程规范化：针对议程和大致时间进行规范，提供会议效率。
第四篇：地产开发项目产品设计建议
项目产品设计建议（中原地产）-设计
项目产品设计建议（中原地产）-设计
3.项目产品设计建议
一个房地产项目的产品是它的核心，尤其现在，在北京房地产市场竞争异常激烈的情况下，我们更应该从产品设计入手，提高项目的内在品质。这已经成为竞争中关键的一环。本建议从规划、户型、景观、建筑外观、配套设施、物业管理、智能化、车位配置等几方面对产品设计进行详细阐述。3.1总述
3.1.1产品功能设计原则 社区规划动态化
本项目社区的规划布局，不但要考虑实用功能的合理性，更要考虑人们居住其间赏心悦目的舒适感，使社区的空间变化丰富、有层次。园林景观特色化
现在北京的项目日益增多，市场竞争日渐激烈，只有结合项目整体定位，做出自己的特色，充分体现新时代全新的生活理念才能吸引要求日益提高的客户群体。加之,本项目自身因其园林面积比重较大，故更需要发展商及设计单位在此方面投入较大的精力及心血。户型设计三维化
户型设计在平面功能、布局合理的前提下，应加注重空间的塑造，例如：跃层两层高的挑高起居空间、有室内落差的阳光餐厅、宽大的露台以及楼梯的造型等，都将带给人们不同的空间感受，使生活成为一种享受。建材设备科技化
由于我们的项目正是为那些站在知识经济时代前沿的人群建造的，便更应符合这类人群的生活方式和消费心理，在建材和设备的选择上尽量寻求高科技含量产品，以保证住户有高水准的生活品质；同时，亦将为项目增添更多新的卖点，加强产品的竞争力。社区管理智能化
社区智能化技术的使用给项目赋予了网络化、信息化的新功能。社区局域网可明显提高上网速度，同时令业主的电信资费大为降低；此外，闭路电视监控、电子巡更、门磁、窗磁、可视对讲、防灾报警及应急联动等智能化安防系统更可全面保证业主生活居住的安全。社区智能化技术的使用还可为社区今后的管理智能化奠定硬件方面的基础，从而使客户入主本社区后得到更加先进、迅捷、系统的服务。物业服务人性化
物业服务水平及内容直接影响到社区入住后的居住品质。在项目硬件差异日趋缩小的今天，后期物业服务内容及水平便逐渐成为物业间相互竞争的重要指标。故针对本项目，应将原有的物业管理理念从社区管理提升到社区服务的高度，根据区内业主的生活需要，提供相应的人性化服务，并在此基础上设置相应的配套服务设施，以满足人们日益提高的生活及文化需要。
3.1.2本项目产品定位 建筑型式以塔、板结合，并拥有异域风情的双园林社区 3.2总体规划设计建议
规划设计是一个房地产项目产品的统领，规划思路直接影响项目的后续各个阶段设计的进行，重视总体规划设计是打造一个好的产品的基础。3.2.1建议依据
3.2.1.1本项目的市场定位
本项目定位为：“西南区域居住核心、新标准都市园林、中档舒适社区”；项目规模较大，因此整个社区主题与整体性是一个要考虑的重要因素。3.2.1.2本项目的目标客户群 本项目的主力客群为： 工作、生活在西南区域的国有企事业单位的中高层管理人员； 周边现状生活区中的业主及其亲朋。
他们是一群收入稳定、注重家庭、讲求实际、追求温馨、讲究生活品质的“中坚力量”，他们对自己的居住环境有着执着的实用主义追求，故社区的整体规划应迎合他们的这种心理需求，努力于为他们打造一个精品社区。3.2.1.3规划设计新理念
今日的房地产理念已经不是十几年前的陈旧观念，越来越多的迎合客户需求的规划设计新观念成为优秀项目的有力支撑点，不断推陈出新是取胜的关键。敝司提出几点规划新理念。A、强调“均好性”理念
在规划设计上以“均享”为原则，让每个住户都能平等地享受资源，都能获得等同的价值回报。要达到“均享”的目的，就要“分散”到每幢住宅前，每个院落里，甚至每户的窗前。也就确定了在社区的规划框架中要布置出多个景观“亮点”，实施均享理念。a、强调景观的均享，强化半私密空间，强化窗前的视觉效果。
b、庭院的空间变化及功能的合理利用、收放归宿领域，改变庭院地形，追求以种植为主的自然景观。
c、人车尽可能分流，以停车不破坏景观为主。d、强调日照、朝向均好。
本项目既要照顾北京地区客户对日照、朝向的要求，又要兼顾户户看景的需要进行设计，尽量使每户窗前有景，做好社区内园林建设，实现全景观设计。B、“新街坊”理念
新街坊包括“城市街坊”和“社区内街坊”主要特点： a、汽车入地与街道直接相通；
b、周边围合或周边封闭，形成大尺度公共空间； c、强调内侧，加大绿化面积，多做隐蔽车道； C、“价值定位”理念 a、在规划的过程中，不是单纯追求平面构图，重要的是确定价值区域； b、依确定的价值区域，确定每栋住宅中每户的户型，而不是先确定户型比； c、反复调整低价位区的比例，消除低价位区，化不利为有利； d、重视草地、树林、水面、硬质景观的价值。
对本项目建议加强具有特色的大面积绿化景观设计，弥补景观价值较低的状况，拉平整个社区的“景观价值”。中部区域深入社区内部，不管是噪音还是景观都较好，四面观景，是地块的“高价值区”，适合设置项目的高端产品。3.2.1.4住宅规划设计未来空间发展模式
住宅规划设计以往是以的平面模式为主的，而未来空间发展模式更加倾向于向空间渗透的模式。
未来空间渗透 半公共空间 通过绿化和开放空间，作为居民接触大自然的场所，并可改变居住小气候。
纯静空间 保证安静、安全、安逸。
步行空间 步行空间的景观布置和休息场地的设计是精华所在。
平台分流 在平台的两边设计绿地，使人流汇集在中间，避免对一层的视线干扰，再者，采取人车分流，保证人行的安全。
架空空间 是景观的重要组成部分，可获得在室外不同的感觉。3.2.2建议内容 3.2.2.1总体规划思路
本项目根据自身的市场定位、客群定位及产品定位，建设
动感、双园林、塔板结合、半围合时尚社区 为西南部中产阶层提供舒适、温馨、悠闲的生活环境。3.2.2.2建筑群体组合布置建议
由于现代居住环境中居住者的结构，不再是以原来的家庭、血缘或业缘为基础，而仅会是为获取同一居住空间而“恰巧”走到一起。因此，人们的职业、文化程度、行为准则、道德规范等，差异悬殊，生活方式也不尽相同，凝聚力明显减小，复杂矛盾增多。每个人的家成为他的“城市堡垒”，于是，长期的压制使人们对环境监控的安全感，对居住环境拥有的领域感、归属感与认同感，呼声日高。人们更加期望情感的沟通与相互了解、交往的必要。A、社区组团组合设计
住宅的外部环境要改变以往住宅规划设计中建筑、道路、绿化间隔相互干扰的状况。本地区的项目的共性是占地面积都不是很大，25个调查样本中，只有7个超过本项目（表中蓝色为超过本项目占地面积的项目，占总数的28％）。故本项目占地面积虽不算独特的优势，但如在规划中加以合理的利用，可以成为本项目的强势（参考表3.2－1）。根据3.2.1.2“新街坊”理念，敝司建议本项目把地块划分成二个组团，形成组团式社区格局。每一组团都具有精心设计有中心花园，形成公共交往空间。
建议社区内部楼座底层架空作开敞处理，将宅旁活动场地与景观园林联系在一起，形成空间流动地丰富场景，架空层为老人、儿童开辟了活动场地，并创造邻里地交往空间。表3.2－1：区域项目规划情况
序号 分区 物业名称 占地面积 楼体类型 使用率 绿化率 容积率 1 东南 欧园•北欧印象 2.40 高层 73.00% 40.00% 5.00 2 东南 精图雅苑 0.40 小高层 78.00% 40.00% 4.00 3 西南 丰益城市花园（二期）17.00 高层 75.00% 38.00% 1.88 4 东南 立恒名苑 1.61 高层 75.00% 35.00% 8.70 5 西南 莲馨嘉园 1.60 高层 75.00% 30.00% 5.00 6 东南 华源新第 4.50 高层 73.00% 38.00% 2.67 7 北部 翠微生活 1.06 塔楼 78.00% 32.00% 3.77 8 西南 莲香园 8.00 多层及高层 78.00% 35.00% 3.00 9 东南 荣丰2008 11.00 小高层及高层 75.00% 37.00% 3.18 10 西南 鼎恒新星 0.36 高层 70.00% 30.00% 5.56 11 西南 盛荣嘉园 1.40 高层 77.00% 32.00% 3.36 12 东南 馨莲茗苑 1.00 高层 73.00% 30.00% 5.00 13 西南 盛鑫嘉园 1.96 高层 75.00% 42.00% 5.10 14 东南 西环景苑 0.87 高层 78.00% 31.00% 6.90 15 北部 万方苑 0.48 小高层 80.00% 30.00% 3.75 16 东南 信德新时代 3.00 多层及小高层 77.80% 34.00% 4.67 17 西南 庄维花园 14.20 高层 70.00% 55.00% 2.38 18 东南 依莲轩 1.50 高层 75.00% 35.00% 5.33 19 东南 蝶翠华庭 12.00 高层 78.00% 35.00% 2.83 20 北部 国电中兴嘉园 0.20 塔楼 76.00% 30.00% 7.50 21 北部 颐源居(三期)14.00 小高层 82.00% 60.00% 2.86 22 北部 恒华国际 1.35 高层 73.00% 40.00% 6.67 23 北部 新世华苑 1.08 多层 85.00% 55.00% 3.70 24 东南 丽阳四季 0.90 高层（14、23层)80.00% 30.00% 6.00 25 东南 朗琴园（二期）13.00 小高层 80.00% 34.00% 3.08 B、组团组织布局方式
本项目组团建筑群体的组合布置建议采取半围合方式。围合方式即楼座围绕组团中心的园林建筑、公共绿地、水面等景点和公共休闲场所，有规律地布置，从而得到丰富的建筑群体空间。这种形式既有效的保证了私密性，又便于社区的管理，还可节约道路等设施的外线投资，同时保留出大量的面积用于环境景观的设计，使社区真正体现出其内部环境的魅力。在进行组团规划设计时，将组团成内向性绿化庭院，使外向性的道路完全分开。其间，可以设置小品和设施，同周围绿化环境相协调。可以模拟自然、再生自然、使其具有浓郁的自然特征，进而实现人类回归自然的本能属性。内向性绿化院落所形成的半私密性空间，无形之中在居民心目中产生一种内聚性和向心性，使其成为特定群体的私有空间，因而，具有较强的领域感。减少开口，周边封闭，中间留出较大的公共活动空间和绿地。半围合中之“半”指的是尽量减少东西向的板楼设计，将板楼尽量布置在南北方向上。C、组团特色
设计住宅在进行组团设计时，应结合整个社区特点及周围环境，每个组团可以适当加以变化，并采用不同的园林主题风格，详细阐述见3.4。尤其在组团入口处要重点处理，以形成各自的特点，突出其空间的个性，建议每组团可以以不同的名称进行命名，增强趣味性和识别性。D、开发顺序
建议分期进行开发，分成二期开发，每期开发建筑面积大约在15万平米，可以按照组团形式进行开发建设。3.2.2.3规划平面布局建议 A、不同楼体户型规划布局
因本项目楼体类型有较大差别，户型面积相差较大，针对的目标客户群不尽相同，建议尽量相近总价款的户型集中排放，形成相同的目标客群聚集居住，这样比较符合客群消费心理。a、不同楼体户型建筑面积比例
本项目所在区域内的调研样本中，25个项目仅有6个为非高层塔楼项目（参表3.2－1，黄色部分），高层塔楼项目占总项目的比例为76％，说明本地区的主流产品仍为塔楼产品，而板楼产品相对较少。由于本项目的容积率的限制，本项目全部设计成板楼产品必然会造成占地面积过大，影响社区绿化率及园林的品质。故建议在平衡园林规划及建筑单体的形式种种因素下，塔楼与板楼的建筑面积比例为： 塔楼：板楼＝7：3 b、楼体类型及位置摆放详细建议 塔楼类型及位置摆放详细建议
本项目所在区域的项目中，其塔楼的户型布局相对比较陈旧。建议本项目选用一梯六至八户新型塔楼形式，如Y字型、风车形，蝶形等，既照顾到北京客户对日照采光的要求，又尽量做到户户可以观景。因塔楼的覆盖率较低，可以增加绿化面积，形成开场式的大型中心花园，户型设计中尽量户户朝向景观，弥补景观价值较低的状况，拉平整个社区的“景观价值”。建议项目北侧沿路集中布置新型塔楼及板楼的结合，既通常所称的塔连板楼形。
项目北侧的塔连板楼体设置的优势为： ●对于北京的天气，在冬季可遮挡西北风； ●最北部沿路噪音较大，塔楼可起到屏蔽作用；
板楼类型及位置摆放详细建议
北京近年来甚是流行板楼户型，主要原因是采光通风效果好，但也有些项目盲目追求板楼户型，建造大进深、窄开间的户型，使得户内建筑面积难以控制，户型使用性不高。而南方近期出现的一梯三户新型板楼，克服了这些缺点，成为新一代的优秀设计产品，受到青睐。建议本项目的板楼设计成一梯三户的新型板楼。布置位置为中间区域。
布置位置的优势：
南侧区域及中间区域深入整个大社区内部，不管是噪音还是景观都较好，是地块的“高价值区”，适合设置项目的高端产品，可以打造出社区精品。B、楼座的布局
楼座的布局建议采用具有时代动感的曲线布局，尤其指板楼布局，可增加规划平面的节奏感，增加外观的可视效果。C、道路系统及交通组织
本项目定位的目标客户群在未来有一定的私家车的拥有比例，故道路系统及交通组织也是本项目的一个重点，良好的交通组织会个业主带来体贴与方便。
a、人车分流方式 采用人车分流方式，是有组织地将人行与车行路线分开，通过人为的管理方式可以将人车分流，从而为居民提供安全、宁静的居住环境。车行道设在组群的周围，通过出入口进入地下车库，住户可通过电梯直接回到家中。步行道则贯穿于组群内部，通过区内将绿地、户外活动场地、公共建筑和楼体联系起来。b、道路分级布置
按居住区的四级道路，由区外引入区内，由主干道引入支路逐级衔接，与居住人口和车流相对应。
c、静态交通布置
包括建设停车设施、广场、回车场、交通岛 d、道路设置要点
社区内的车行道路应该通而不畅，道路尽量设有弯度变化，在获得景观效果的同时，可以降低车速，减少区内道路的危险性。
●车行道作为主要干道应设立指路牌。路牌也可反映社区的特色。
●人行道可采用硬石地面，增加绿化，沿线增设座椅、花架等休闲设施，增加各种生活趣味。3.2.2.4规划竖向空间组织建议 底层架空空间建议
在社区中部的板楼楼体中，采用层高5.1米高的底层架空层，庭院中的绿化从架空中穿过。底层架空在南方住宅中非常普遍，人在其中，视野通透，小区的通风效果佳。在北京地区尚极少有采用的，咎其原因有三：
一是市场竞争尚没有南方激烈，开发商还没有对环境有足够的重视程度； 二是北方要受日照间距限制，开发商更加难以割舍一层的销售面积； 三是北方的气候寒冷，景观利用时间较短。
敝司认为，本项目占的有限，园林的合理营造是本项目有待解决的首要问题，通过损失部分楼座首层面积，营造大面积的景观园林是非常值得的，此举在产品设计上的创新与亮点。
3.3户型设计建议
目前，北京房地产市场竞争异常激烈，人们对现代生活品质的要求不断提高，对居住环境舒适性的高品位需求不断提升。因此，对于打造一个成功的房地产项目产品而言户型面积的选择及组合是至关重要的，户型设计特色和结构面积的配比及组合直接影响到项目后期最重要的环节----产品销售，重视户型面积选择及组合是打造房地产项目精品的重要一环。3.3.1建议依据 3.3.1.1市场调查
市场调研结果表明，本项目所在区域住宅市场样案所提供的主力户型为两居。从市场调研可以发现，本地区市场竞争项目的热销户型都以面积在100平米以下的小户型为主，而面积在130平米以上的户型基本上销售业绩不佳。
3.3.1.2户型需求
价格因素：客户在购买类似于房子这样的大型不动产时，单价只是一种感观性的心理价位，即参考价，而非决定性的价位，最终确定是否购买的决定性因素是该产品的总价。针对本项目而言，市场定位的主力客户群所能承受的总价在40万至60万之间。
客户需求：根据敝司市场调研及产品定位结果分析，得出本项目的主力客户群为工作、生活在南城的国有企事业单位的中高层管理人员、私营业主、周边现状生活区中的业主及其亲朋等，这类人群大多属于具有一定的社会地位和经济基础的中产阶级。对于这部分人群而言，他们并不追求生活的豪华奢侈，而是追求一种温馨、舒适、悠闲的生活，他们大多期望在自己的承受能力范围内，拥有居住环境优美、面积适中的居所来享受生活。
三级市场：近几年，随着北京房地产政策的逐渐放宽，三级市场逐渐活跃起来，很大一部分客户群会考虑将原有的房子卖掉，重新置业，而他们再次置业的标准也会有很大程度的提高。本项目的目标客户群大多都享有国家的福利分房，而对于福利分的房子大多数地理位置较好，但房屋户型结构差，户型面积较小，配套设施差，所以他们在再次置业时希望房屋的结构趋于合理，面积适中，配套完善。3.3.1.3户型设计新概念
近几年，房地产行业飞速发展日趋成熟，人们对房地产产品的品质要求也越来越高。日趋激烈的市场竞争使得开发商逐渐认识到户型设计的重要性，愈来愈注重产品与消费者的契合，因此，在很大程度上促进了房地产产品质的飞跃，使得户型设计出现了许多新颖的理念，详见表3.3-1。
表3.3-1户型新概念 设计
要求 具体技术指标 注释 面积
趋向 新布局形式 传统住宅实用率低，功能质量差，受市场冷落。户数减少，多边形的平面布局使得户型设计更趋合理。
户内实用率 公共走道、室内走道、楼宇边角等公共面积减少，户型使用率比以前高。功能 配置 主人房
及卫生间 主人房带卫生间已成为中大户型的必要设计。
工作阳台设置 把家务操作与观景分开，更加方便、合理。
配套空间 书房、儿童房、健身房、衣帽间的配置,使室内生活更加丰富多彩,更舒适。
玄观设计 增加空间的层次，与入室更衣换鞋等新风尚变为可能，促进居家健康。功能
分区 空间层次
与分区 三大分区理念：动态静态空间划分、工作空间与生活空间划分、公共空间与私密空间的划分使的居家使用上更加科学合理。
户型设计 利用凸出的边角台阶隐避走道等设计进行空间划分，使空间层次感更强，空间变化更大。户型 设计 更为
体贴 厨房设计 设计是出于现代家庭居家细节设身处地的为住户考虑。
卧室门的朝向 朝向注意避免与其它门相对的现象。
打破单纯
外延空间 落地窗、凸窗、角窗的普遍采用打破单纯以阳台作为居室外延空间的局面。
低窗台设计 可坐可卧，既增加了使用空间，又开阔了视野。
体现个性品位 中小户型采用自由间隔设计，充分体现个性品味。设计
观念 朝向观念改革 在追求户户朝阳的同时,景观与朝向变的同样重要。
需求观念改革 购房群体日趋理性与个性，户型设计呈多样化的特征。
户型设计 的重视程度 日趋激烈的市场竞争使得开发商认识到户型设计的重要性，加强了与设计单位的沟通协商。
3.3.2户型设计建议
本案在户型设计汲取了其他竞争项目的优劣势，做出最具竞争力的产品： 以中小面积为主 户型类型多样化 塔板结合户型 3.3.2.1确定户型大小 A、根据
区域位置：普遍看法为市区中心的户型小的好、郊区户型可以做大。北京市场平均户型面积： 一居：60平米－80平米 二居：90平米－120平米 三居：120平米－160平米 四居：160平米-200平米 B、户型大小建议
建议本项目的户型面积较北京市的平均户型面积小10－20平米，既不会过于狭小，居住不舒适；也不会过于奢华，超出定位客群的购买力,以期实现其经济性、实用性的目的。一居：50平米--60平米 二居（小）：70平米--90平米 二居（大）：90平米--100平米 三居：100平米--120平米 跃层：130平米--150平米
3.3.2.2户型结构功能分区
3.3.2.3户型布局 A、整体布局
●户型布局遵循动静分区、洁污分区的设计原则；
动静分区即以公共区域（厅、厨房及公共卫生间）与私密区（卧室）相对隔开为要点，减少相互干扰，保持居室的私密性；
洁污分区即将厨房、公用卫生间、贮藏间等集中布置，与客厅、卧室分开，使家居生活方便整洁；
厨房、贮藏间等服务区域应位于离入口较近的位置，以避免买菜、做饭等日常操作对主人生活的影响。
●建议采用大开间、小进深的楼体形式，●客厅面宽不小于3.6米。B、公共区域
●进门即玄关或厅，不留走道等浪费面积； ●两厅方正实用，无凸显的柱体、缺角或变形； ●建议采用大客厅、小餐厅的布局； ●不宜在客厅的墙面开门过多，保持客厅的整体性； ●厨房需靠近餐厅布置，要有足够的通风采光； ●各居室的门洞应避免与入户大门相对； C、私密区域
●与公用活动空间隔离，使卧室具有较强私密性，尤其是主卧室应位于走廊的尽端； ●各房门宜错开布置，避免卧室门朝向户门。D、居室朝向
●起居室和卧室应取最好的朝向； ●书房、餐厅等应取次好朝向。E、窗户设计
各户的窗与窗之间应考虑角度，避免对望，影响房间的私密性。F、阳台设计
应设置封闭的生活阳台，并考虑洗衣机位，便于居家生活中如洗晒衣物等日常生活功能用途。C、附属空间
大面积户型，居室内应考虑设计储物间，主卧室内考虑步入式更衣室的布置； 在居室设计上应考虑到家用电器的摆放位置，例如冰箱、洗衣机、空调等； 卫生进行管井布置，从而达到卫生间内墙面整洁的效果。3.3.2.4户型构成
户型的构成比例比较复杂，与诸多因素有关。如下图
A、依据
a、布局不宜过杂，战线不宜拉长
户型尽可能多兼容并满足各种要求的思想是不可取的，战线过长，往往无法集中力量满足某一种需求层次，而且也体现不出楼宇的档次和形象定位。b、主力户型差异不宜过大，否则定位亦不准确
主力户型差异过大，给物业管理带来治安造成相当大的难度。不同层次业主各有不同的生活圈，很难避免交叉各自的生活区。
c、具体的户型构成比例，应以目标客户群细分来确定
本项目的客户群年龄以30－45岁为主，家庭人口构成接近社会平均户人口数。
B、板式高层户型设计配比建议
板楼是本项目的高端产品，户型合理、通风采光好、使用率高，建议以大两居、三居为主，辅以少量跃层，大开间小进深的户型布置，配合较好的景观，打造出舒适、温馨的居家环境。C、新型塔楼户型设计配比建议
塔楼是本项目的低端产品，建议以小两居、大两居为主，辅以一居和三居。户户朝阳、家家观景的户型布置，打造出经济实用的居家环境。3.3.2.5细部处理 A、加宽低沿外飘窗设计
客厅、卧室采取低沿外飘窗的景观窗形式，在提高居室视线开阔度、采光度的同时，增加其实用率。这是南方先进市场的普遍设计特色。它可有效的提高了室内使用面积,对于中小户型,效果尤其突出。建议在后期样板间制作中将其不同用途予以充分体现，B、阳台设计
建议采用双阳台设计，即在封闭阳台外面设置景观阳台，即可满足观景需要，也可遮挡北京的风沙天气。阳台设计别致的造型，增加楼体的立面效果。增加灵活、生动的局部效果，体现以人为本、时尚、悠闲社区的定位。
表3.3-2户型设计配比及结构面积表 楼体类型 新型高层塔楼 一梯三户板式小高层 楼体类形占整盘比例 70％ 30％ 户型 一居 二居 三居 二居 三居 跃层
普通 普通 普通 普通 三错层 普通 三错层 空中花园 一室一厅 一卫一厨 二室二厅 一卫一厨 二室二厅 二卫一厨 三室二厅 二卫一厨 二室二厅 二卫一厨 二室二厅 二卫一厨 三室二厅 二卫一厨 三室二厅 二卫一厨 三室二厅 二卫一厨 四室三厅 三卫一厨 销售面积 50－60 70－90 90-100 100－120 80－90 90－100 100－110 110－120 110－120 130－150 每户型不同结构同楼体类型中所占比重 30% 28% 28% 14% 25% 5% 25% 10% 20% 5% 每户型同楼体类型中所占比重 30% 56% 14% 30% 65% 5% 每户型整盘中
所占比重 21% 19.5% 19.5% 9.8% 7.5% 1.5% 10.5% 3% 6% 1.5% 起居室 22 26 30 30 22 22 28 25 22 28 餐厅 — — — — — 6 6 8 8 主卧室 12 15 15 15 18 15 15 15 15 18 次卧室 — 10 12 12 10 10 10 10 10 12 次卧室 — — — 9 — — 9 9 9 10 次卧室 — — — — — — — — — 8 厨房 5 6 6 6 8 6 6 6 8 8 家庭室 — — — — — — — — — — 主卫生间 3 5 5 5 5 5 5 5 5 5 次卫生间 — — 4 4 — 4 3 4 4 4 次卫生间 — — — — — — — — — — 生活阳台 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 观景阳台 2 4 4 4 5 4 5 5 25（赠送）5 过道 — — — — — 2 2 2 2 4 储藏间 — — — 2 — — 2 2 2 2 楼梯 — — — — — 2 — 2 — —
总使用面积 45 68 78 89 72 78 87 93 89 114 附注 阳台式空中花园 赠送顶层露台 3.3.3户型特色卖点设计建议
3.3.3.1卖点一：立体花园走入高层住宅
购房者越来越看重居住的环境质量，而现有的居住模式很难实现户户有私家花园，而立体花园则实现了这一要求。A、空中花园
选取100-120平米的较大户型设置空中花园（以赠送或优惠的名义给客户），作为今后销售的卖点，并可适当提高户型价格，增加利润。ａ、空中花园的形式
空中花园形式一：加大阳台面积达20-25平米，形成阳台式空中花园
空中花园形式二：户内空中花园，即在进入户内先进入景观厅，形成室内种植空间，面积为20-30平米，而后才是客厅。
ｂ、空中花园经济性分析
司以往所作的项目“优秀•赏”项目为例，户内销售面积为142-156平方米，赠送空中花园（阳台空中花园，下同）面积为30-35平方米，并且赠送面积不计公摊面积及物业费；现售价整盘均价3600元/平方米，空中花园户型均价为4300元/平方米，故把赠送面积计入销售面积的话，均价约为3550元/平方米。以此计算，空中花园户型实际售价比其他户型略低，但相差不多，并因赠送面积不计公摊面积及物业费，故会成为销售的热点。ｃ、空中花园户型的优势为： 带动该区域的高档目标客户群
如把“优秀•赏”空中花园的户型改做普通概念上的四居，则目标客群为的确有四居需求的客户，而该地区这样的客户相对较少，空中花园户型针对的是三居户型需求者的高档客户，会带给客户全新的居住概念，无形中带动项目的整体档次。宣传推广的热点，给客户留下高品质的印象。B、阳光花园
在顶层退台设置阳光花园，在顶层退台设置阳光花园，充分利用项目具备的景观资源，作为今后销售的卖点，并可适当提高户型价格，增加利润。
3.3.3.2卖点二：层高解决功能分区 三错层户型
房间的功能有动静之分，房间的面积有大小之分，房间设计要深入和细致。在高层住宅中引入“别墅”概念，在房型设计上作出二维到三维的开拓。三错层户型是户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系的户型。可利用错层住宅中不同的层高、标高区分不同功能的空间。一般在户内最低层为生活服务空间，如厨房餐厅和客用卫生间；中层为家庭交往空间，如客厅；最上层为私密空间，如主卧、儿童房等。错层的市场销售状况：
三错层户型是一种较新颖的户型产品。现阶段，北京市场上只有望京的都市心海岸和南城马家堡的未来名珠两个项目有错层户型，且错层户型都取得不俗的销售业绩。
以都市心海岸为例，该项目的错层户型在功能分区上，虽有一些明显的不足，但该项目于2001年5月在市场中亮相，售价5500元/平方米，高出周边项目约300元/平方米，其中开售的40套117平米二居错层户型在短短的一个月内被抢购一空。由此可见错层这种新颖的户型对市场的吸引力是巨大的。3.3.3.3卖点三：交通面积功能化
在最少的交通面积服务尽可能多的户数的同时，又结合环境设计把一些半公共绿化空间引入到交通空间中来，使交通空间突破单纯意义上的交通功能。这样，既在整体上减少了交通面积，又丰富了交通空间，从而实现了交通面积的高效率，提高了得房率。3.4园林景观建议
景观设计为富有创造力的发展商提供了极大的施展空间，“一元投入，五元回报”的利润是诱人的。但是根据本项目的自身特点，制定合理的景观设计方案，并在营销过程中充分兑现最大价值，却是我们需要深入讨论的。本部分建议从景观的价值、主题风格到特色卖点进行一一阐述。3.4.1景观的价值
3.4.1.1环境卖点概念提出的背景 A、市场竞争的需要
北京房地产市场在发展中很快由卖方市场走向买方市场。商品房供给量过多，空置积压房剧增，竞争空前激烈，迫使发展商提高楼盘素质，营造舒适宜人的居住环境，以提高楼盘竞争力。于是景观设计日益受到重视，住宅社区的环境越来越好。发展商开发了景观优美的住宅社区，需要使用新的概念，以显示楼盘与众不同的特色，打动消费者，“景观住宅”这一概念应运而生。建筑设计及平面布局容易被模仿而使楼盘失去个性特色，园林景观容易做出特色且难以被“克隆”。求新求异的发展商纷纷加强园林景观设计，力图创造个性特色鲜明的住宅小区，于是庭园越做越精美，一些住宅小区被称为园林式住宅并不夸张。
本项目所在大区域范围内，项目较多，但在市场有较好口碑的不多，敝司分析发现，本地区项目中只有朗琴园及恋日嘉园以其优良的园林设计在业内外著称，并借此成为本地区的少见的明星楼盘。从区域市场来看，抓住机会从园林景观入手打造精品社区是抢占市场的有效手段。
B、消费者的需要
消费者对园林式住宅盼望已久。都市人工作紧张，希望有一个宁静、优美、舒适的家园。喧嚣嘈杂的都市令人烦躁不安，环境污染损害人的健康，人们渴望接近自然，回归自然。园林式住宅是发展商对消费者需求的回应。从朗琴园的热销可以看出本区域内房地产项目的目标客户对房地产项目优美园林景观设计期待与认同，故本项目成功的一大重要会取决于园林景观设计的好坏。
3.4.1.2景观的价值
万科北京地产公司总经理林少洲曾表示，商品住宅开发中设计费和景观绿化投资，是边际利润很大的两个项目。其中景观绿化投资往往可以带来5倍左右的收益：如果舍得为社区每平方米多花50元的景观绿化费，房屋售价每平方米往往可以多卖250元。林指出，随着个人购房率逐年攀升，环境设计水平将在未来的住宅市场竞争中扮演非常重要的角色。3.4.1.3邀请国际名师
既然是景观设计有如此高的回报率，建议开发商在此部分投入一定的成本。以深圳、北京等地为代表，邀请国际名师已成为一股热潮。在北京市场上如：东京国际、锦秋知春等，以国际名设计师为一个主要卖点，形成热销。建议本项目从建筑设计，规划、建筑及园林设计邀请国际知名设计师进行设计，形成本项目的一大卖点。
3.4.2园林景观的主题风格
本项目园林景观的主题风格定位建议为： 自然悠闲的英式风情与日式禅意双主题风格园林
3.4.2.1说明
本项目周边的自然景观缺乏，主要靠项目内部的景观的营造。但本项目的占地面积有限，怎样在有限面积内作出最好的效果，并以突出于其他项目的特色吸引客户才是重中之重。因此，敝司提出“双园林”的概念，“双园林”的概念是在本社区中建设两组大型主题园林。主题一为英式风情园林，主题二是日式禅意园林。英式风情园林与日式禅意园林均以追求自然著称，此特性正好符合现代客户群的崇尚自然的心理。
英式风情园林与日式禅意园林同处一个项目，以本项目中心的板楼底层架空作为过渡与衔接，形成既现对独立又彼此相同的大型双园林社区。3.4.2.2具体风格营造 A、英式风情园林
18世纪出现的英国风景园，崇尚自然，为世界园林艺术作出了重大贡献。英国园林以植物为主题。英国风景园的特点是以发挥和表现自然美出发，园林中有自然的水池，略有起伏的大片草地，在大草地之中的孤植树、树丛、树群均可成为园林的一景。道路、湖岸、林缘线多采用自然圆滑曲线，追求“田园野趣”，小路多不铺装，任游人在草地上漫步或作运动场。善于运用风景透视线，采用“对景”、“借景”手法，对人工痕迹和园林界墙，均以自然式处理隐蔽。从建筑到自然风景，采用由规则向自然的过渡手法。植物采用自然式种植，种类繁多，色彩丰富，常以花卉为主题，并注意小建筑的点缀装饰。
英国风景园在植物种植丰富的条件下，建议本项目以某一风景为主题的专类小园，如岩石园、高山植物园、水景园以及以某类植物为主题的蔷薇园、百合园、玫瑰园等，增加园林的可观赏性与趣味性。
B、日式禅意园林 日本园林有三类：
（一）筑山庭
“筑山”即所谓鉴赏型“山水园”。“筑山”又象书法一样，分为“真”、“行”、“草”三种体，繁简各异。它是表现山峦、平野、谷地、溪流、瀑布等大自然山水风景的园林。传统的特征是以山为主景，以重叠的几个山头形成远山、中山、近山及主山、客山，以流自山涧的瀑布为焦点。
（二）平庭 一般布置于平坦园地上，有的堆一些土山，有的仅于地面聚散地设置一些大小不等的石组，布置一些石灯笼、植物和溪流，这是象征原野和谷地，岩石象征真山，树木代表森林。平庭中也有枯山水的做法，以平砂模拟水面。
（三）茶庭
茶庭只是一小块庭地，单设或与庭园其它部分隔开，一般面积很小，布置在筑山庭或平庭之中，四周设富有野趣的围篱，如竹篱、木栅，有小庭门入内，主体建筑为茶汤仪式的茶屋。茶庭中亦有洗手钵和石灯笼装点。
建议本项目根据具体的情况布置三种特色小园，形成园林组团。
3.4.3绿化设计
绿化是住宅外部环境的一个重要组成部分。住宅的绿化设计，应结合具体的环境、气候特点可以分级设置。比如，将绿化分为社区中心绿地、组团绿地、道路绿化带、院落宅旁绿地等。
绿化设计扩展“绿化环境”设计的内涵，集中公共绿地不仅供观赏、游戏、而且利用中心设置的水景周围吸引了居民停留交往。绿地中精心布置的健身场地也成为当前居住社区之必需。在绿色生态社区的绿化环境设计中不容忽视的工作是依据各种植物的隔声、减噪作用及生态效应（主要针对吸收CO2释放O2、抗SO2、杀菌、滞尘、吸热及增湿等作用）选择树种并确定数量、搭配和布置。绿化设计包括树木的造型、草地的选种和布置、花卉的选种和布置，争取做到社区内四季常青、三季有花草，即使在冬季落叶树也要有优美的树型，同时要保证在树在生长过程中便于管理，并具有良好的观赏性。
绿化环带用绿色植物形成主干道环形绿化，这对建筑物将起保护作用，使保护对象形成良好的背景，创造适宜于人的良好环境，减缓建筑物之间的不协调，还能遮挡有碍观瞻的建筑设施。因此，建好绿化环带、林荫带、引导树、绿地，才能使公共绿带达到更高的水平。
立体绿化立体绿化含阳台、平台绿化。立体绿化较好地解决了建筑用地与绿化面积的矛盾。加强建筑物与景观相互结合、相互作用。可使在高层居住和工作的人们在多层和高层中绿化的氛围里，与地面建立愉快的视觉联系，避免来自低层部分屋面反射的眩光和阳光的辐射热，具有柔和、丰富的有生命力的效果。
树种建议建议以北方本地的常见易活树种为主，具有表现特定园林景观珍贵的成年树种为辅。特别建议在日式禅意园林中多采用用竹易成活，是营造禅意风情的有效手段。用整体的表现手法，通过设施及硬质铺装表现园林的风格。这样，不但可以保证树木的成活率，并且减少成本的投入。
3.4.4环境设施设计要点建议 3.4.4.1环境景观设施汇总 分类 内容
建筑小品及设施 园林设计 漏窗、门窗洞、围墙、绿景、水景、日晷、牌坊、碑、匾额、小桥、订步、铺地、亭、廊、榭、石灯、叠石
建筑附属设施 通廊、门廊、自动扶梯、院门、围墙、室外坡道、踏步、栏杆、护栏
景观设施 雕塑、照明（街灯、装饰照明）、喷泉、瀑布、水池、花坛、绿景、地面铺装
3.4.4.2室外硬质景观设计
住宅外部环境的体现是多方面的，其中，室外硬质景观设计也是一个不可疏忽的重要组成部分。室外硬质景观，是相对于由植物形成的软质景观而言的，它包括除绿化和建筑物本身以外的一切有形物体，如室外场地、路面铺砌、建筑小品、市政设施等。A、容易出现的一些问题
a、居住区环境设计中有着它特定的功能性。它是居民，尤其是老人和儿童享用时间最长的室外活动空间。许多社区中，室外环境设计只注重营造大面积的绿地和四通八达的道路系统，甚至被设计成公园甚至是主题公园，而忽略了活动场所的设计和生活气氛的营造。道路空间虽不可缺少，但它不适宜驻足，置身其中有被催促行进的感觉。b、大面积的绿地往往只可远观不可进入，空地虽大功能性却较差。
c、有些社区的环境设计，虽然注意了活动场所的设置，但由于处理欠妥，场所的舒适程度较差。例如把座椅设在社区干道两侧，人们坐下来聊天时，会不断地受到过往行人的干扰。再如儿童游戏场，司空见惯的情况是那些照看孩子的大人无处可坐，只好无奈地站在一旁。出现这些问题的原因，还是缺少“以人为本”的观念，缺少对人们行为规律哪怕是初步的分析和研究，于是造成社区环境设计质量不高。B、各种活动设施建议
考察居民在社区里的生活内容和居住行为，不难晓得人们需要进行各种不同类型的活动，如散步、晨炼、休憩、玩耍、交往、读书等。而不同的户外活动行为需要不同功能的场所。散步的空间散步时一般希望有个线性空间，即道路空间，两边有好的绿化，遮荫的树木和可供观赏的花草，人们漫步其中才会身心舒畅；
晨练的空间应该有面积适当的硬质铺地，周围伴有葱茏的绿化和舒适的座椅，累了还可坐下来休息一下；
人际交往空间不必太大，这样容易增加亲切感，但最好形成一定的围合以减少外部干扰，如有遮阳避雨措施则利于人们逗留较长时间；
青少年玩耍的空间在考虑就近分散设置的同时，应当离住宅远一些，以免造成对居民日常生活的干扰。社区内楼宇之间均留有绿地、硬铺地，设有多种运动场所、设施、器械供人们休憩、锻炼、娱乐之用。运用精致的硬质铺装和众多花池、花坛，为居民提供了大量可坐、可玩、可交往、尺度宜人的活动场所。花池和水池外壁，恰好和坐椅距地高度相同，人们可在花丛中、水池边随时找到自己喜爱的空间坐下来休息。C、建设功能性趣味性强的小品
居住区内的建筑小品应有较强的功能性和趣味性，这样人们才乐于观赏和接近它们。社区环境建设必须适合居住特点，作为社区环境要素的亭、廊、花池、坐椅、灯柱、雕塑等建筑小品，不但应具有较强的观赏性，也应具有近人的尺度和恰当的功能，让居民能够贴近它们，使用它们，参与其中享受无究的乐趣。在风格上，建议与整个园林的风格相一致。
3.4.4.3社区景观设想
A、主入口：主入口广场，主题喷泉雕塑，展现社区整体对外形象，体现居住区崇尚人文文化、自然悠闲富有个性的风格定位。
B、中心水景：形成庭院环境的中心。同时将休闲长廊、儿童嬉水池、浅滩石岸、曲折池边小径组合为一体，以水为主要手段，满足人的亲水心理，水声淙淙，使寂静地庭院增添了自然的活力。
C、设置花圃、特色种植、密林幽径。
D、设置儿童游戏场、休闲活动草坪、健身休息场等；
E、建议建设坡地高差设置景观、绿地，增加园林景观的立体感及高差变化。
3.4.5园林景观特色卖点设计
3.4.5.1园林景观空间设计的连续性
本项目的英式风情园林与日式禅意园林同处一处，以本项目中心的板楼底层架空作为过渡与衔接，使整个项目景观有序的连接，形成既现对独立又彼此相通的大型双园林社区。这是北京市场上所没有的一定会成为园林景观特色卖点。3.4.5.2“景窗”概念
建议进行双阳台设计，即在全落地玻璃封闭阳台外面设计600mm宽的不封闭阳台，用以观景，使景色完全纳入室内，又可直接进行室外远眺。卧室的窗全部低开，窗台高于室内地坪0.5米，窗高1.8米。外面窗台下设一花池，用铁饰围起，当繁花开满窗下的时候，这景窗即是主人从窗内看到的第一道风景了。3.4.6环境建设其他注意之处 3.4.6.1环境建设注意经济性
由于人们对环境的要求越来越高，投资也随之不断增长。考核环境建设的经济性，既要计算一次性建设投资，也要计算建成后的日常运行和管理费用，这一比例应掌握适度，既要防止建设标准过低，也要反对不必要的奢华和铺张。
居住区环境建成后，室外环境工程的日常运行和管理费用包括草皮、树木的养护、修剪费，水泵运行、水景维护费等，这些费用都来源于物业管理费。在环境设计时应注意减少可能发生的日常运行费用，不然就会出现建得起而用不起的后果。
需要指出的还有，草皮的维护和保养费用远高于一般树木，而其保护生态的作用却比树木要差。因此在许多情况下，少种草、多栽树是合理而经济的绿化方案。但在社区建设初期，树木幼小，难成景观，建议注重草坪、灌木、花卉、草本植物如竹的合理搭配，形成良好的社区环境。本项目园林建设初期可以栽种一定的成年树，营造良好的社区绿化品质。
3.4.6.2洁净大气环境
园内绿树成荫，空气质量有了进一步的保障；通过禁止设置露天饮食摊点，清除外露垃圾的堆积、杜绝臭水沟、卫生死角等其它污染源，排气进行统一集中向高空排放等措施，有效地保障社区空气质量。
3.4.6.3良好的声环境
在材料选用上特别注意墙体和窗户的隔音效果，保证住宅的隔音、隔热保温功能。在北京地区，建议采用外墙外保温，并采用断桥中空双层玻璃窗。3.4.7发挥景观的促销作用
优美的园林景观对消费者具有不可抗拒的吸引力，景观的促销作用显而易见。有景观的住宅比无景观的住宅容易销售，景观优美的住宅比景观平庸的住宅容易销售。如果卖现楼，销售时建筑和园林景观都已完成，消费者自然能辨别孰优孰劣，作出最佳选择。发展商不需玩弄各种营销技巧，只要实实在在地做好楼盘和园林景观，就可以等着收钱了。但本项目可能卖的是期房，销售时整个工程只完成了一部分，园林景观只是画在纸上，还见不到实物，消费者看见的只是杂乱的工地，与售楼书上的“仙阁琼楼”对不上号，园林景观的促销作用就不显著。
未建成的园林景观对销售虽有一定的促进作用，但消费者总存有疑虑：园林建成后会有这么漂亮吗？在消费者对未建成的园林景观产生怀疑时，园林景观对销售就难发挥很大作用。
景观先行
现在，敝司建议在楼盘预售前，先把园林景观做好，消除购房者的疑虑。如果先完成全部园林景观工程有困难，那么先完成部分工程也比一点不做好。本项目为分期开发的大项目，在后面几期开发时不用先完成园林景观工程，因为有前期的园林可让看楼者参观。
3.5建筑风格
3.5.1建筑风格对利润的影响 3.5.1.1建筑风格对住宅的重大意义
建筑是内容和形式的统一体，它要达到实用和美观两个目的。由于风格总是和形式联系在一起，因而它成了建筑不可或缺的组成部分。从这个意义上说，风格对住宅开发具有重要意义，这主要表现在三个层面：
从建筑本身来说，是通过风格来取得两重效果：一是美观，二是识别（如同CI设计）从发展商的角度来说，良好的建筑风格对整盘促销是有积极意义的。正因为此，不少发展商都把建筑风格作为楼盘卖点之一。
对消费者来说，有风格的建筑能获得他们的认同，引致精神上的愉悦。特别是针对特定消费对象的楼盘，更要在风格设定上与目标客户的心理特征相符。
楼盘的外观，（一般称外立面）对房价是有影响的，除了楼看起来是否好看之外，更重要的是外立面的建筑材料的耐损能力，有的材料新的时候，看上去好看，却特别易污、易变色，用不了多久就旧得不成样子，用这样的材料建的房子，再好看也对保值没有帮助。3.5.1.2“外立面”对楼宇价格的影响不断上升
虽然外立面最终仍是次要的因素，但它在楼宇价格中所占的比例有越来越高的趋势。这是生活水平的发展所致，随着近年城市外貌的快速好转，外立面对楼宇价值的影响增加得也会较快。
楼市发展的必然趋势是注重建筑外立面的装饰和房型的合理搭配，在销售市场越来越成熟的今天，人们对居住的要求再也不是单纯的条件改善，而是着重于住宅的使用功能及价值功能和其它综合功能，使楼盘的品位大大提高。北京地区如：恋日家园等项目以建筑外立面为主要卖点。
3.5.2建筑风格与开发商的关系
3.5.2.1建筑风格在购房决策要素中的排序
在当前特定的情况下，购房者尚未将建筑风格、建筑形式作为购房时重点考虑的因素。在分期开发的社区中，前期开发的住宅建筑的风格，对后续买房者的影响较大。
普通居民普遍倾向于接受“有豪华气氛”的住宅，这种体验，在很大程度上是基于个人感觉。购房者对“欧陆风格”、“古典主义”、“现代主义”等建筑流派或发展商的宣传推广口号敏感度较小。
3.5.2.2客户群对“建筑风格”的偏好
对建筑色彩和建筑立面造型的选择，与人的生活经历有关，也与人的文素质（如受教育水平、职业、记忆、经验等）有关。一般地说，知识水平高的人，容易接受较为含蓄和抽象的造型和色彩，知识水平较低的人容易接受具体的，较为艳丽、醒目、直观的建筑风格和色彩。3.5.2.3建筑风格与开发价值的关系
影响房地产开发价值的因素很多。开发时机、地段和建筑质量是三个决定性的因素。房地产市场的激烈竞争也迫使发展商在建筑立面、建筑色彩和建筑装饰上下功夫。相同质量下的价格竞争和相同价格下的质量竞争，都已经证明难以激发新的市场需求。有远见的发展商都已经意识：必须通过产品来引导消费，通过新的产品来激发新的有效需求。未来的住宅社区建筑必定是功能与形式并重，形式的地位逐步提高。3.5.2.4建筑师与开发商的配合问题
房地产开发的根本目的是为了盈利，发展商永远将经济效益放在首位。建筑师由于职业的原因，创作和创新的欲望很强，但往往忽视市场需求的因素。良好的建筑方案和建筑风格，需要建筑师和发展商共同配合来完成。3.5.3房地产市场中建筑风格现状剖析 3.5.3.1欧陆风格
其实这种所谓欧陆风格的建筑类型，主要是以粘贴古希腊古罗马艺术符号为特征，反映在建筑外形上，较多地出现山花尖顶、饰花柱式、宝瓶或通花栏杆、石膏线脚饰窗等处理，具有强烈的装饰效果，在色彩上多以沉闷的暗粉红色及浅色线脚相结合。另外，继承了古典三段式的一些表象特征，结合裙楼、标准层及顶层、女儿墙加以不同的装饰处理。3.5.3.2新“古典主义”与现代主义相结合
这种风格的建筑外观，吸取了类似上述“欧陆风格”的一些元素处理手法，但加以简化或局部使用，配以大面积墙面及玻璃窗或简单线脚构架，在色彩上以大面积浅色为主，装饰味相对简化，追求一种轻快、清新、典雅的气氛。3.5.3.3现代风格
现代风格的作品大都以体现时代特征为主，没有过份的装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度、空间构图明确美观，强调建筑外观的明快、简洁。3.5.3.4异域风格
这类建筑大多是境外设计师所设计，其特点是将国外建筑模式“原版移植”过来，植入了现代生活理念，同时带来了某种异域情调的空间。3.5.3.5普通型
这类建筑很难就其建筑外观在风格上下一定义，它们的出现大概与商品房开发的环境或开发商的认识水平、审美能力或开发实力有关。建筑形象平淡，建筑立面朴素，无过多的装饰，在墙面的材料亦无细致考虑，显得普通化。
楼房风格（特色）的界定，主要指房子的外观造型及社区配套的特色。3.5.4建筑风格的未来走势 3.5.4.1个性化时代来临 现代生活丰富多彩，现代风格推崇个人主义，突出人的个性张扬。人在对住宅的需求上，同样要求有更多内涵丰富、形式多样的楼盘供现代人选择，这其中尤其对楼盘外立面的新颖创新上有关更强烈的要求，鲜明突出的楼盘至今还留给人们深刻的印象。不管哪种风格，都应能在平实之中体现出建筑的品味和质感，社区的外在形象一定要能体现目标客群内在身份的需求，建筑外立面和建筑风格能满足目标顾客的个性心理和社会心理需求，这就要求在楼盘策划时不但要溶入超前的开发设计理念和文化理念，而且还要溶入人们追求成功事业，美好生活的人生理念，哪个楼盘能使目标客户从项目上找到归属感、自豪感和荣誉感，这个楼盘就成了人格化的建筑物，就有了极强的生命力和号召力。3.5.4.2设计理念更加理性成熟
开发商所希望的种种风格，亦不过是取代一些专业人士难以名状的建筑形式，这终究是为了美的愉悦，所以设计师有义务主动引导社会的审美，走出“某某风格”的误区，用本质的创造去代替风格的模仿。3.5.4.3建筑风格多样化
随着经济的发展、建筑科技的进步以及消费需求的多元化，住宅风格也会日益多样化。3.5.4.4建筑风格景致化
随着消费品位的提高，建筑风格将更为完美、精致、那种粗制滥造、各不符实的风格将无市场。
3.5.5本项目建筑风格建议 本项目建议采用：
新古典主义与现代主义相结合的建筑风格
新古典主义与现代主义相结合风格高度重视形式，讲究形式的美观，追求形式的历史内涵，采用古典的建筑符号和装饰细节于建筑中达到丰富的效果。新古典主义与现代主义相结合风格在很大程度上继承和借鉴了现代主义建筑的构造和功能，仅仅是在形式上进行刻意强调，达到装饰的美感。本项目建筑风格建议与园林风格相呼应，配以大面积墙面及玻璃窗或简单线脚构架。线条简洁明朗为宜，给人以高雅、时尚的双重感受。
3.5.6建筑风格的表达
3.5.6.1建筑风格表达的四大法则
3.5.6.2建筑风格表达的要素 A、立面
建筑的立面包括墙体、梁柱、墙墩等结构构件，也包括门窗、阳台、外廊和内部使用空间等连通部件，以及台基、线脚、檐口等辅助部件。
本项目建议外立面以外飘窗、角窗、凸阳台及线角的设计，产生丰富的立体感。并建议采用外立面造型建议采用波浪式的线条造型或弧形的观景阳台造型与有波浪曲线造型的水景相呼应，营造高雅、浪漫、时尚及个性的居住气氛。
建议设计具有特色的屋面结构，采用曲线造型，展示外立面的动感和时代感。
B、材质
在北京地区，因为天气及大气环境的状况，空中的灰尘较多，在北京地区进行室外墙面装饰，容易因此变的污浊，建议采用高级外饰面砖，可以达到整洁的效果，并能保持持久。建议在避免高档材料的堆砌的情况下，营造高尚社区环境。C、色彩
根据本项目定位，针对其购买客群，建筑外立面应追求活泼的视觉感受，营造休闲、舒适、时尚的家居氛围。结合敝司对本项目建筑外观风格的建议，我们认为外立面可考虑采用浅色系列墙面颜色，带有高级灰的淡蓝、绿、黄、白，配以淡蓝绿落地观景窗，碧水蓝天影映社区清新与时尚的风格。D、空间及其组合
建议在楼座的组合上，以曲线造型上与建筑的外立面相配合，空间高度上，以错落的布局营造浪漫的天际线。
3.5.7建筑风格实现更好价值的方法
A、发展商自身建筑审美能力的提高。可考虑聘请富有经验的优秀的建筑大师作参谋。B、对住宅设计的重视程度要提高。在费用、时间等方面上给予设计人员更多的空间。C、详细进行项目策划，给予设计人员更多的指引。
3.6配套设施规划建议
对于工作强度大，生活节奏快的现代人来说，社区配套的完备程度是他们在购房时要考虑的重要因素；加之，本项目目前的周边环境差，严重影响了项目的物业形象，因此本案的社区环境和配套设施将成为提升项目品质和档次的首要因素。我们应以经济性实用性为出发点，谨慎考虑社区的配套，既要显现社区的品质档次，又要注意开发成本的节约，以免造成不必要的浪费。3.6.1建议依据
透视本项目调研报告(参考表3.6-1)，发现本案周边竞争项目的社区配套设置幼儿园、中小学、儿童游乐、老年活动中心、健身娱乐等设施的项目较多，从而可以得出此区域的目标客户群，很注重下一代的文化教育和老年活动等，因此在设置区内配套时要着重考虑。本案周边大多数竞争项目的规模较小，档次较低，区内配套情况均不良好；而本项目周边生活配套设施除缺乏大型运动场馆及文化设施和大规模公园景区外，其他日常生活配套设施较为完善。因此本项目的区内配套是本案社区配套设施建设的重中之重。本项目定位在“中高档舒适园林社区”。
本项目的目标客户群为工作、生活在南城的国有企事业单位的中高层管理人员、私营业主、本案一期及周边现状生活区中的业主及其亲朋等。对于这部分人群而言，他们追求的是一种舒适、悠闲的幽雅生活，所以生活便利与休闲是这类人群考虑的重要因素。因此根据他们的喜好建设便利生活、充分休闲娱乐的社区配套设施是本项目社区配套规划的侧重点。
表3.4-1周边竞争项目社区内部配套设施情况
物业名称 会所 羽毛球场 网球场 游泳馆 保龄球场 台球室 健身房 桑拿浴室 餐饮设施 幼儿园 中小学 商店 健身步道 儿童游乐设施 老年人活动场所 欧园•北欧印象 √ √ √ √ √ √ √ √ 精图雅苑 丰益城市花园（二期）
√ √ √
立恒名苑 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 莲馨嘉园 √ √ √ 华源新第 √ √ 翠微生活
莲香园 √ √ √ √ √ √ √
荣丰2008 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 鼎恒新星 盛荣嘉园 √ √ 馨莲茗苑
盛鑫嘉园 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 西环景苑 万方苑 √
信德新时代 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 庄维花园 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 依莲轩
蝶翠华庭 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 国电中兴嘉园
颐源居(三期)√ √ √ √ √ √ √ √ 恒华国际 √ √ √ √ 新世华苑 √ √ √ √ √ √ √ √ 丽阳四季
朗琴园（二期）√ √ √ √ √ √
3.6.2配套设施规划建议内容 3.6.2.1设施规划原则
根据3.6.1.1建议依据，可按以下原则设置区内配套： A、内外相结合
针对项目周边缺少大众体育运动和文化设施,可在社区内有所侧重地加强,以弥补周边配套的不足，提高业主生活品质。B、一二期相结合
按本项目规划总建筑面积将达30多万平方米，建议开发商分两期开发。一期开发可优先考虑建设大型会所、商业服务设施、医疗卫生、户外健身配套等；金融机构、幼儿园、中小学等教育设施可考虑在二期中实现。
按照北京世纪安泰建筑工程设计有限公司的规划设计方案，本项目设有底商，建议可以将本项目的商业服务设施、金融机构等配套设施设置在底层商铺，这一点在招商时应着重考虑。C、与产品定位相结合
通过设置较为完善的社区配套及服务，以期实现配套的高品质；通过设置超市、家政服务中心、洗衣店商业服务设施等,向业主提供优质、便捷的多样化服务。D、配套公建建设指标
配套公建建设指标均以《北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》及最新相关文件为依据。
3.6.2.2会所配套设施
项目周边大众体育运动和文化娱乐设施不健全，这就要求社区内要有一个完善的大型综合性会所，以满足业主对现代生活的需要。
根据《北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》总建筑面积为：6800米。本项目会所配套内容及面积建议见表3.6-2 表3.6-2 序号 名称 面积(平米）功能 备注 门厅 200 接待登记，物品保管 可适当合并 100 等候休息 100 咖啡厅 100 茶室 2 诊所 500 门诊部 100 医药店 3 社区服务中心 300 社区综合服务 方便生活 社区管理中心 100 业主管理委员会 300 物业管理办公 200 社区之家 5 青少年之家 400 书籍阅览培训 丰富文化生活 6 棋牌室 200 象棋、围棋、桥牌、麻将等 7 健身中心 400 器械健身 200 健身训练室
200 桑拿 邻近游泳池及淋浴间 200 淋浴 邻近泳池 200 乒乓球室 200 台球室
700 室内游泳馆 泳池尺寸25mx12.5m 500 保龄球场 可适当设置一些娱乐设施，例如电子游戏、康乐健身等 100 壁球场
300 篮球场 三者设置在一处，可合并使用 300 羽毛球场（网球场）50 更衣室男部 50 更衣室女部 多功能厅 200 开会、影视、舞厅、卡拉OK 作为文化娱乐场所 9 老年人
活动中心 200 老年人娱乐活动 10 预留备用 400 将来功能增加 合计 6800 附：
1、根据规范计算，诊所规模约为560平米左右，面积较小。为了有效提高用地，增大园林景观面积，故建议将社区医疗卫生设施设在会所内；
2、出于社区的整体规划考虑，建议将篮球场、网球场、羽毛球场等运动场所设在室内，这样不仅避免了对社区住户的噪声影响，而且有利于增加园林景观的建设，扩大绿化面积；
3、预留一定的空间作为以后会所功能变化或增加之用。
C、教育
本项目周边的教育设施较为健全，考虑到本案的规模和开发成本，敝司建议在社区内设置托儿所和幼儿园即可。
根据《北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》建议教育设施总建筑面积为：1500米
本项目教育设施及面积建议见表3.6-3 表3.6-3 序号 名称 面积（平米）备注 托儿所 500 设置于阳光充足，接近公共绿地，便于家长接送的地段。2 幼儿园 1000 合计 1500 C、商业服务设施
本项目西边紧临太平桥中路，东边紧靠羊坊店路，具有地理位置上的优势，按照设计公司的规划方案，在紧靠太平桥中路和羊坊店路的楼宇处设有底商，因此敝司建议将商业服务设施设在地层商铺处，贵方在招商时，首先要考虑到社区服务的需要，使得社区的商业配套设施完善。因为敝司建议将商业服务设施设在底层商铺处，并考虑到同时满足周边客户的需求，增大商业利润，在此形成一个功能完善的商业区。本项目商业服务设施及面积建议见表3.6-4 表3.6-5 序号 名称 面积（平米）备注 大型综合性超市 1000 设置集百货、服装、家电、日杂、副食、食品为一体的综合性超市，位置应在社区主要出入口和交通最便利地段，考虑到周边外来客户。2 集贸市场 600 室内市场，出租摊位 3 洗衣店 400 设低中高档 4 花店 100 5 中餐厅 1000 中档以上餐厅两个（400*2平米）小餐厅两个（100*2平米）6 西餐厅 300 7 蛋糕房 200 现场制作 美容、美发 400 设置2-3个形成竞争态势 9 照相馆 500 8 服装店 600 设置4-5个有特色的服装店，出租摊位 9 药店 100 主要是对外 10 服装加工 100 11 综合便利店 200 12 其它第三产业设施 1000 如移动电话厅、家装建材等 合计 6500
D、金融机构
敝司建议将金融机构设在底层商铺处，既方便社区内住户，同时也达到服务周边住户的目的。因此，面积可在满足规范的基础上，适当扩大，建议面积可达到800平米，详见表3.6-6。表3.6-6 序号 名称 面积（平米）备注 1 银行 500 与商业服务设施结合设置。2 邮局 300 合计 800 E、户外健身配套 健康步道 儿童游乐园
3.7物业管理建议
随着房地产行业的日趋完善和消费心理的日渐成熟，购房者的注意力已不仅仅停留在实物品质上，他们将更加关注入住后与之长期相伴的物业服务品质。一流的物业，一流的管理，一流的服务不仅能够提升物业的附加值，而且在很大程度上决定着消费者是否在此置业。据中国社会调查事务所调查表明：2002年三地新开发的楼盘的卖点主要集中在物业管理（97%）、位置（94%）、价格（92.8%）、户型（91.4%）、建筑质量（89%）、环境（84%）、生活质量（83.5%）、物有所值（79%），此调查显示物业管理竟成为最大卖点。因此，高品质的物业，高品质管理已经成为众多开发商吸引目标客户的重要手段之一。3.7.1考虑因素
根据市场调研报告表明（见表3.7-1），本案周边现有项目中,多数社区采用由专业物业管理公司来经营管理的方式，少数采取了开发商自管的方式。
而消费者方面,多数人对于由“房管时代”转向市场经济下的物业管理缺乏足够认识,心理承受能力低。“物业收费难”主要是因为很多业主没有从根本上认识到物业管理的重要性，而并非无力承担。
具体到本项目,市场定位的最终目标是实现高性价比，物超所值；由于目标客户群中经济状况和观念认识的差异,这类客户群不仅注重物业管理质量，而且更为关注收费的高低。鉴于本项目的实际情况：
1）目标客户群的主要购买目的是自用而非投资，对于这一阶层来说本次置业将是他们的最后一次置业，因此他们会更加关注楼盘的物业管理水平。
2）现阶段本项目的周边环境较差：房屋破烂、人口复杂、人员素质较低、有一定的治安隐患，并且这一情况不可能在短时间内得到改善。购房者会怀疑本社区是否能在贫民窟的包围之下自成一统，营造好自己内部温馨、舒适小环境。
对本项目而言，提升物业管理水平，实现边际效应低，以小幅度增加购房者的经济负担为代价，来弥补项目的致命缺欠，提升项目的品质，消除客户的决策障碍。
该区域的购房者价格承受能力有限，提供明显优于周边项目的高性价比的物业，物超所值的管理将会成为本案的一个亮点，具有很强的竞争力。
表3.7-1：本案周边现有项目物业管理情况 物业名称 物业管理商 物业管理费（元）综合评价 欧园•北欧印象 北京新起点物业管理有限公司 2-2.3 60.18 精图雅苑 百事物业 1.8 49.96 丰益城市花园（二期）丰台城建物业管理有限公司 1.13 57.23 立恒名苑 自管经营 2.8 80.95 莲馨嘉园 自管 2.2 77.83 华源新第 华能物业 2.23 53.26 莲香园 北京瑞思特物业管理有限责任公司 1.7 80.17 鼎恒新星 开发商下属公司 2.5 62.49 盛荣嘉园 中视实业发展有限公司 1 59.90 盛鑫嘉园 中盛鑫物业 1.75 54.42 西环景苑 中铁平安 1.8 60.29 信德新时代 北京东方宏德投资顾问有限公司 2.5 62.27 庄维花园 庄维物业 1.94 64.08 依莲轩 自管 1.8 67.33 蝶翠华庭 待定 2.5 77.76 丽阳四季 中铁太平1.98 64.03 朗琴园（二期）中房恒通物业管理公司（开发商下属）2.5 87.90
3.7.2物业管理服务内容建议
为了实现物业管理的高性价比、物超所值，增加产品卖点，敝司建议贵方采取委托知名物管公司直接管理或作顾问的方式。收费标准应遵照北京市文件规定，并依据市场情况取其平均值2.0253（参考表3.5-1），并根据本项目实际物业管理的程度上下浮动，浮动范围上下不超过25%。本案的物业管理敝司建议：提供明显优于周边项目的高性价比的物业，物超所值的管理，这将会成为本案的一个销售亮点，具有很强的市场竞争力。因此，物业管理费应趋向于上限，并建议采取非整数的定价方法,如2.15元,以给业主留下一个定价科学合理的印象。
另外根据《北京市物管招投标暂行办法》规定,新建的用于出售的物业,应在销售（预售）前完成物管单位的招投标工作。建议届时贵方邀请部分已认购的客户参加,这对于加强双方沟通理解和将来小区的顺利入住有着积极的意义。3.7.2.1服务内容建议：
物业管理服务一般分为公共性服务、特约性服务和公众代办性服务。A、公共性服务内容建议如下： 1)、公共区域的保洁、保安、绿化； 2）、化粪池清掏；
3）、房屋/楼宇及小区/楼宇周边共用部位共用设施设备的日常运行维护； 4）、小区/楼宇的日常管理。注：业主必须交纳公共性服务费。B、特约性服务内容建议如下： 1）、定期室内清洁、绿化养护服务； 2）、室内设施设备（电器、管道、家具）的维修、定期保养服务； 3）、园艺培植及保养、租摆； 4）、信函电报及报刊速递； 5）、访客留言；
6）、物品搬运服务（特指在社区内）； 7）、订餐及送餐服务； 8）、衣物洗烫； 9）、家政服务； 10）、接送子女上学； 11）、幼儿托管及老人陪伴；
12）、商务服务（包括打字、复印、传真等）；
13）、各种代办及代理服务（如代购商品,代聘家教,预定飞机、火车、船票,报刊订阅,电话安装,房屋转让出售、出租并代办手续„„）。注：特约性服务费用应由双方协定，实行调节价管理。C、代办性服务内容建议如下：
物管公司可接受委托代缴水、电、气、有线电视等费用的服务。
3.7.2.2相关物业管理公司简介
第一太平戴维斯综合物业顾问（北京）有限公司
“第一太平戴维斯”是一间国际知名的物业顾问行,历史悠久,信誉卓著，主要从事写字楼的物业管理。为配合业务全球化的发展,“第一太平戴维斯”于2000年4月起已正式成为在英国伦敦上市的Savillsplc集团成员之一。物业管理是第一太平戴维斯的一项核心业务,该公司首先在香港注册,专长负责商业楼宇及居住型公寓的专业管理,拥有丰富的经验,于1998年取得了国际认证的ISO9002优质管理证书,1999年取得了国际认证的ISO14000环保管理证书。在香港,主要管理项目有全港最大的商场西九龙中心,甲级写字楼力宝中心、始创中心、尖沙嘴新文化中心等项目。
该公司于1988年开始开拓国内的物业管理业务,将专业的技术及概念带到国内,为此,集团在北京、上海、广州、南京、天津、杭州等城市设立公司及分公司,专诚为国内客户提供服务。公司的服务宗旨是处处采取主动,防范于未然,有效地将意外率减至最低,在对客户服务工作中实施严格标准,特别重视客户对管理处工作的投诉及跟进。而在内部管理运作上强调的是分工合理,责任明确,奖罚分明,不断提升员工的服务工作技能和服务质量。在质量标准方面,提供优质的管理的服务承诺,服务以客为先,力求不断改进,自我完善。通过实施质量管理系统,确保服务水准达到国际级的ISO9002或国内城市物业管理优秀大厦的标准,力求为客户的物业创造品牌。“第一太平戴维斯”在北京管理的项目包括香江花园、东湖别墅、朝阳园、丰联广场、中关村大厦、方圆大厦等。
戴德梁行
梁振英测量师行与两间享负盛名的物业顾问公司-英国的DTZ及新加坡的戴玉祥产业咨询公司,於二零零零年一月一日成立戴德梁行，主要从事高档公寓的物业管理。三千位房地产专业人士在全球三十个国家一百一十个城市,为客户提供更臻完善的跨国房地产服务。北京戴德梁行房地产顾问有限公司自一九九六年在北京接管第一个物业管理项目以来,经过6年的发展,目前已成为北京市最具活力、管理项目最多、服务工作最具特色、技术支援体系最为完善、培训项目最为丰富、合同续签率最高的外资公司。依赖其庞大的物业管理资源以及对国内物业管理市场的了解和贡献,北京戴德梁行作为唯一一家海外公司荣幸成为二零零零年十月成立的中国物业管理协会首批理事会员。
北京戴德梁行作为戴德梁行集团公司的全球一百余家公司之一,在北京地区现承接包括远洋大厦、盈科中心、海龙大厦、风林绿洲、华世隆国际公寓、维也纳森林别墅、翠湖别墅等具有标志性建筑的写字楼、高档公寓、别墅项目。
国贸物业酒店管理有限公司
中国国际贸易中心（简称国贸中心）是由对外贸易经济合作部所属鑫广物业管理中心和马来西亚郭氏兄弟集团属下的香港嘉里兴业有限公司共同投资兴建国内规模最大的综合性高档商务服务企业之一。
1998年,国贸中心在国家工商局注册成立了全资子公司----国贸物业酒店管理有限公司,旨在通过该公司对外输出其成功的物业管理和酒店管理模式,为促进物业管理和酒店管理的社会化、专业化做出贡献。2000年,国贸物业酒店管理有限公司通过ISO-9002质量体系的国际认证,其所管理的国贸中心的物业也被北京市国土资源和房屋管理局评为优秀管理大厦,这些都是国贸物业酒店管理公司取得成功的重要标志。国贸物业酒店管理有限公司在引进、吸收国外物业管理及酒店管理模式和经验的同时,注重将其与我国国际相结合,并在公司经营管理过程中不断进行深入探索与开拓,从而进一步形成一套独特、系统的物业管理及酒店管理模式、服务质量标准和工作程序。
北京中原物业顾问有限公司物业部
北京中原物业顾问有限公司的物业管理部是一个重要而特殊的部门，主要从事综合物业管理。说其重要是因为物业管理部占据着一个庞大的物业管理市场,说其特殊是因为它的运做模式已接近一个公司性质,都是本着自主经营,自负盈亏的原则。同时,物业管理部的发展又是稳健、迅速而全面的,从最初的1个人,2个人到现在的100多人,管理的项目也涉及写字楼、别墅、公寓和住宅,此外它还提供顾问性质的服务,帮助其他管理公司提高自身的管理水平。物业管理部始终都遵循着“专业精神,忠诚服务,追求效率,安全至上”的管理服务宗旨,力求为所有客户提供最好的服务。为此,物业管理部于2000年开始申请ISO9002国际质量管理体系认证,并于2000底成功地通过了该认证,也使其服务水平逐渐与国际水平接轨。物业管理部的过往业绩包括：北京昆泰大厦、安贞大厦、联合大厦、嘉浩国际别墅城、天建大厦、迪阳公寓、美丽亚洲假日花园、石家庄金鼎公寓、珠海中山大学公寓等。目前所管理和顾问的项目有晨曦花园、方安苑、北京机械大厦、高德大厦、浩鸿园、都市经典家园、陶然湖景和沈阳佳地园等。目前,物业管理部已壮大成物业管理分公司,它的发展方向是向全国范围扩展,发展的目标是成为全国性知名物业管理企业,将运用先进的管理手段,科学的管理方法和全体员工的智慧与努力为所有客户提供最优质的服务。
论及公司背景、资历，其应属同业中第一梯队，但由于正处于市场拓展期，因此与上述几家公司相比，在收费方面更为优惠。同时，北京中原物业管理部承诺，可协助由其负责顾问的小区物业管理公司在运行之后的半年内通过ISO9002国际质量体系认证。这就为物业管理公司与开发商双方的合作质量提供了一个量化的标准。
深圳市中海物业管理有限公司
是驻香港中资上市公司中国海外集团旗下，专门从事物业管理业务、具有独立法人资格的企业。公司在掌握香港先进物业管理模式的基础上，融汇世界各国先进物业管理经验，结合中国大陆的实际国情，探索出具有特色的中海物业管理模式。
公司的经营活动以物业管理为主，同时开展电梯安装保养、机电设备维修、二次供水设施和高楼外墙清洗及物业智能化系统设计、集成、施工、调试及维修等专业经营。目前已发展为拥有高、中级专业管理人才和专业技术人才近400名、下辖8家子公司的集团化企业。擅长于普通住宅的物业管理服务，价格合理。
中海物业十年历程，创造了中国物业管理行业的多项之最：已经建成国家优秀示范小区（大厦）15个，占全国国家级优秀示范小区（大厦）总数的3.5%,为国内同业拥有国优最多；1996年2月在中国物业管理行业第一家获得ISO9002国际质量保证体系认证。
3.8项目智能化建议 3.8.1建议依据
区域市场项目配套设施状况
表3.8－1：区域市场项目主要楼宇配套 物业名称 通讯系统 供暖系统 电梯 供电系统 欧园•北欧印象 宽带 独立供暖 合资 双路供电
精图雅苑 每户预留2条电话线，宽频入网 独立供暖 富士达 双路供电 丰益城市花园（二期）IDD 集中供暖 奥的斯 双路供电 立恒名苑 IDD 集中供暖 酒店专用3200型奥的斯 双路供电 莲馨嘉园 IDD 集中供暖 三菱 单路供电 华源新第 IDD 集中供暖 东芝 双路供电 翠微生活 宽带 集中供暖 三菱 双路供电 莲香园 IDD 集中供暖 奥的斯 双路供电 荣丰2008 IDD 独立供暖 富士达 双路供电 鼎恒新星 电话、宽带 市政供暖 国产 双路供电 盛荣嘉园 电话，宽带 独立供暖 三菱 双路供电 馨莲茗苑 IDD 集中供暖 待定 双路供电 盛鑫嘉园 IDD 集中供暖 合资 双路供电 西环景苑 IDD 集中供暖 LG 双路供电 万方苑 IDD 市政供暖 通力 双路供电 信德新时代 宽带 独立供暖 东芝 双路供电 庄维花园 宽带 集中供暖 合资 双路供电 依莲轩 IDD 集中供暖 合资 双路供电 蝶翠华庭 IDD 独立供暖 东芝 双路供电 国电中兴嘉园 宽带 市政供暖 三菱 双路供电 颐源居(三期)ADSL 市政供暖 日立 双路供电 恒华国际（商住）宽带 中央空调 双路供电 新世华苑 IDD 市政 通力 双路供电
丽阳四季 2条电话线，一个宽带接口 集中供暖 LG 双路供电 朗琴园（二期）宽带 独立供暖 三菱 双路供电 关于楼宇配套方面区域住宅市场中的各项目并无较大差异，具有普遍性，大多数项目采用了现今较流行的设备设施，如楼宇对讲、智能化系统等。由此看出，在各项目均已提高自身品质的情况下，未来的市场对本项目在产品品质上提出了更高的要求。
采用何种采暖方式已成为现今新建社区的热门话题，随着市场的进一步发展，先进的采暖方式已在市场中逐步被采用。如目前流行的分户独立式采暖，可自由调节室内温度且不受市政供暖期的限制，得到了易接受新鲜事物的客户的喜爱，但总体来说人们对其性能及使用的安全性仍存在疑问，但不会成为影响客户选择住房的因素。
从本区域的情况来看，各项目均或多或少运用了先进的智能化设备，约44%的项目引入了宽带通讯系统，但在其他方面如现今比较先进的出入口管理系统、保安巡更系统、可视对讲系统、防盗及煤气泄漏自动报警系统等，多数项目都没有全部配备到位。这为本案在产品设计、配套规划等方面留下较大的发挥空间。3.8.2建议内容
3.8.2.1住宅小区的智能化标准
住宅小区智能化是利用现代化4C（即计算机、通讯与网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅的服务与管理提供高科技的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。不论在与周边现有项目的竞争中，还是为了在未来愈加激烈的市场竞争中占据不败之地，我们都应该在本项目的设备配置方面加大投入，提高物业品质，为未来业主的生活提供便利条件。
住宅小区的智能化的水平高低与住宅造价和客户对象有相当大的关联，为便于小区智能化的技术的实现与实施应用，对小区的智能化进行技术分档。其等级按投资成本分为高中低三档，即较高标准（成本约为住宅投资额的1%-2%），普及标准（成本约为6000-8000元/户）、最低标准（成本约为3000-5000元/户）。住宅小区智能化分级功能设置见下表：
第五篇：地产开发项目贷款申请报告
XX大厦房地产开发项目借款申请报告
XX市商业银行：
XX市XX开发公司（组织机构代码：XXXXXX）创建于2008年。注册资本XX万元，资产总额XX万元，现有员工XX人。具有房地产开发X级资质。法人代表情况。。。
200X年我公司购得XX地块，土地面积XX平方米。该地块处于东市场西，新玛特商厦以东，步行街以南，地处XX地区核心商圈，经本公司调研，拟在该地块建设XX大厦项目（商住），其中含27层高屋住宅两座，X层住宅一座，底部四层商场。总建筑面积XXX平方米。住宅XX户。
该项目现已取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》（见附件），并完成了各项立项手续，且确保全部立项文件真实、完整、有效。项目申报用途与其功能相符，符合国家相关规定。该项目如顺利实施有利于XX市核心商圈的环境提升。能够有效满足城市规划和房地产市场需求。
我公司目前经营管理制度健全，财务状况良好，资产负债率为X%（详见资产负债表、损益表和现金流量表），符合贵行贷款要求。
我公司拟在该项目投入XX万元，现在自有项目资本金XX万元，资本金比例符合国家规定。为提高资金流动率，保障项目实施特向贵行提请流动资金贷款XXX万元，用于推进项目顺利进行。我公司用商铺及住宅收益作为还款来源，以公司所有的土地使用权及建筑材料设备作为抵押，贷款使用期为两年。希望贵行给予我公司授信和贷款支持，帮助我公司实现新的发展!
此致
敬礼
XX市XX开发公司
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