商业管理在地产开发运营中的作用(精)

第一篇：商业管理在地产开发运营中的作用(精)

商业管理在地产开发运营中的作用

目前国内对大型商业地产项目的盲目立项规划, 重复建设及规划布局的混乱造成城市资源的 浪费及社会资源的浪费和投资风险增加,形势是严峻的。因此,聘请国际著名的商业管理设 计公司就极为重要。

为什么商业地产和住宅项目存在很大的区别?国内发展商普遍缺乏商业地产开发有效的经 验,对商业地产开发的操作思路、操作程序、招商渠道等也把握不好。其中最大的问题就是 对于商业地产和住宅项目的开发缺乏根本性的区别。

商业地产项目的规模与形态上, 可分两大类, 一类是服务于大型综合商业的 shopping Mall , 即购物中心;还有一类是商业街的商铺店面。作为专业的商业管理设计公司,主要针对购物 中心来谈几个问题。

大型综合商业地产项目和住宅项目有所不同,其租售对象并非直接的购物消费者而是商家, 特别是主力店。因此发展商首先要找到主力店,按照他们的要求进行规划设计,这一过程最 为艰难。一个几十万平米的店,招一家主力店最多 2万平方米,即使确定了能够解决十万平米的主力店,那么还有十几万平米等待解决,这对于发展商无疑将形成巨大的压力。同时发 展商要将店铺租售出去,就必须先决定主力店的形式,是仓储式还是家电用品销售。因为对 于不同的主力店,其卖场的比例大小也不同,以国内外主力店为例他们对卖场的面积、停车 位的面积、货架的陈列、空间的高度等都有一系列的要求,如果发展商自己在做设计时不符 合这样的要求,那么项目越深入,后其招商的困难就越大。

主力店招商有一系列的具体要求,其中对项目的市场判断尤为重要,而对于发展商,了解商 业地产和住宅开发之间的区别则是最重要的。首先,同样是商业地产,其定位却不尽相同。体验式的商业,咖啡、体闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容,但不是所有业态都可以互 相兼容的;而有的 shopping Mall 是家具城,有的是建材城,有的是购物超级市场它们的定 位也不一样;即使同是大型业态,如国内的许多大型超市,也首先需要明确商业业态的具体 形式,才能根据实际需求进行设计,为事找人,为商业定位而找设计。

目前,国内能够做大型商业地产评估、资源整合、主力店招商,以至介入到最后管理和实施 的顾问公司仅仅几家。然而国内发展商对此缺乏足够的认识。国际企业、财团和连锁店等最 为看重的却是市场分析、财务分析等。这就使得中国的发展商缺少了信誉保证,招商过程中 自然阻力重重。

国外大型商场其进入中国的目的即为了赢利, 因此对项目必然会进行认真而专业的评估:市 场如何、开发商的房子如何、开店的效益如何,否则不会轻易投资。而国内如果无法提供这 方面的评估, 就需要商业管理设计公司这样的机构。这是因为对方希望通过代表自身利益的 机构进行评估。而商业管理设计公司最重要的作用就是整合资源,找到非常好的招商渠道, 吸引主力店进来。其次,大的主力店机构相对强大,总部设在欧洲、亚太地区,北京、上海 也设有总部,各部门的职责、职权都比较明确。国内的发展商想找他们合作,通常不知该找 哪一级部门,因此更需要和商业管理设计公司建立特殊的合作顾问关系。

主力店招商之前不应进行建筑设计。首先对于大型商场或购物中心, 商家比较重视内部空间 的可视性,加大可视性对公共购物产生显著的引导作用。其出租或出售就非常方便,否则很 难租售。令顾客产生空间安全感和舒适感,而不是像进了迷宫。

同时目前的大型综合商业趋向于多种购物消费形式的大融合。融合了几家主力店、小的精品 店和品牌店、购物街,以及室外露天咖啡茶座的商务餐饮部分。为此,设计了室外广场及舞 台等,因为这不仅是商场的需要,也是城市空间的需要。这些室外宣传或促销活动由现代商 业演化而来,并已逐渐形成了一种模式。

商业管理设计公司的介入不仅有利于建筑设计和布局的合理性, 更重要的是对周边业态的考 察,也就是对未来经营前景的准确头判断,看准需求的空白点,这是需要靠有丰实的商业经 营管理设计公司来掌控。

此外对于大型商场,其交通组织非常复杂,因此首先要考虑的是如何从一开始就疏导人流, 将人流引入商场深处,因为顾客能够看到、走到的地方效益才会更大,对于大型商业建筑而 言这才是最重要的。

可以说,商业地产操作的核心是通过策划、规划和设计和管理使项目升值。在整个合作过程 中,发展商、投资商作为最大的投资方,同时也是最大的风险承担者。因此,整个操作应当 以专业的态度和技术进行。对于地产开发,重视商业管理设计公司就极为重要,同时也应慎 重选择有商业项目专长的设计师或设计团队。发展商对商业管理设计公司重视程度和投入如 何,对于项目的后期回报无疑将具有着重大的影响。

商业地产是新一轮城市开发建设的高潮和机会。它面临着新时期设计需求的变化, 从而将直 接导致结构的变化。需要发展商具有高度的商业敏感性,重视专业技能和科学资讯性。

成功的商业地产为什么需要了解生活方式 1.什么是商业地产? 商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折 扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的 房地产产品。

2.商业地产与住宅类地产的区别有哪些? 大多数的住宅类产品如公寓、经济适用房、别墅、Town House等,发展商大多数采取开发 销售的模式,其资金回收模式相对简单,而大多数的商业地产项目是只租不售、或只销售部 分的面积,靠企业长期持有,长久运营、产生大量、稳定的现金流给企业带来稳定的高投资 回报率。就现阶段而言,国内大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时,还是买来 自住的, 而大多数的商业地产类产品的购买者大多数在购买商业地产类产品时, 是作为一种 稳定型、投资回报率较高的一种投资工具, 买来作为投资用的。发展商在做住宅类房地产时, 只要将房子卖出去,将社区的物业管理做好,就基本算是大功告成。而发展商在做商业地产 时,考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去(如果项目需要靠销售部分物业、回笼资金的话而 且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待。对于那些有战略眼光的房地产企业,在 运做商业

地产时的身份, 已不仅仅是房地产发展商这一种职能, 还要兼具商业地产的运营商 和生活方式的内容供应商的多种职能, 要帮助商铺的投资者、企业的股东带来长期稳定的回

报,还要为广大的终端消费者提供多姿多彩的生活方式(如果商场的商品没有特色、购物环 境不能吸引消费者来此消费,商户经营者赚不到钱,商铺业主收不到租金,试问长期稳定的 回报从何而来?从这些差异可以看出,商业地产开发商的客户包括两极:一个是商户经营 者,一个是终端消费者。

3.商业地产的发展商在运做成功的项目时,应具备哪些条件? 在运做成功的商业地产项目时须具备:良好的地段,政府的大力支持、(各种税收的减免或 优惠、交通路线的保障 ,准确的市场定位,优秀的项目规划设计方案,良好的资金保障和 稳定的现金流,优秀的施工和监理单位,专业优秀的招商团队,各种专业的顾问团队,优秀 专业的商业管理推广机构等, 这里要特别强调的是, 从市场的角度来看以下几点是非常关键 的: A.准确的市场定位、再好的地段,没有准确的市场定位的项目注定是失败的,如北京站附近一香港著名的房地产企业投资的地产项目的商业部分, 开业几年调整过多次经营业态, 但始 终经营不好,在 2002年一年时间里,换了六任总经理,但效果还是不好(该项目除了定位 不准确,而且派来的高层管理人员又都是从香港来的空降兵,本身对北京市场,还需有一个 了解的过程。商业地产的难度就是每个地区每个城市的消费者的消费能力、消费习惯、消费 特点都有很大的差异,并不是将一个地区、城市的成功经验、成功模式简单的 COPY 到另一 个城市就可以确保成功。还有广东的一个城市,也有面积接近40万的华南 MALL,发展商 在之前是否经过详细的市场调查,一个 40万的大型 SHOPPING MALL每天需要多少销售额的 支撑,才能良好的运转,而这个城市还是由分散的几十个镇组成,人口并不集中如何让这些 分散的人群长期的来消费可真不是一件容易的事。当时好称中国最大的 SHOPPING MALL 的 上海正大广场, 面积 20万平米左右现在也只是发展商旗下的易初莲花超

市在苦苦的支撑着。全国还有很多类似的由于定位不准确而经营不成功的商业地产项目。就算最后重新定位能够 经营好,所费的时间成本、机会成本也很高。

B.优秀的项目规划设计方案可以起到帮助发展商省钱的作用, 而且也为日后的经营者和消费 者流下舒适的经营、购物环境。好的规划设计方案本身也是能够吸引媒体、经营者、终端消 费者注意力的买点和公关事件的好的由头。

C.各种专业人士组成的顾问团,在项目的前期、中期、后期、都需要相关各个领域的专业人 士为项目提供各种专业的顾问式服务,无疑为项目的不同阶段的成功又增加了一些胜算。D.专业优秀的招商团队,可以帮助发展商避免走很多弯路、节省时间的同时,还可以帮助发 展商严格把关,为发展商提供优化的商户结构。而不至于为多赚取佣金,而损害发展商的长 期收益,为发展商招进并不适合的商户。还可以帮助发展商在少花钱的情况下,招到适合的 商户。

E 优秀专业的商业管理推广机构,是在项目开业之后起着向目标消费群体以及各商业企业、专业机构、媒体负责推广的专业机构,商业管理机构的专业程度是和项目的运营(租金、物 业增值、品牌知名度、品牌美誉度是有极大关联的,所以发展商在聘请商业管理推广机构 时,衡量该机构的是否胜任是包括以下的考核标准: 1专业的房地产背景、2丰富的零售业知识、3拥有时尚事物的敏感性、4拥有专业公关公司工作背景、5对各种艺术有一定程度了解、6熟悉各种媒体、7从事生活方式研究工作、8了解项目所在地不同消费群体的消费习惯,的各种专业人士组成的团队。以上 8个领域的专业人士缺一不可、每个环节都是极其重要。在商业地产项目的运营过程中 都起着关键的作用。由此看来,可以把商业地产 比喻为“三高产品”:高风险、高回报、高技术含量。而要经营好这“三高产品”需要很多时间去了解不同的企业在为消费者提供产 品的同时,又提供了什么样的生活方式,如:快餐、汽车、房子、电影、笔记本电脑、CD、PDA、DVD、手机、服装、食品、旅游、电信服务、互联网、杂志、等,消费者在决定购买这 些产品的时候又希望得到什么样的生活方式?不同阶层、不同年龄段的消费者最理想的生活 方式又是什么?相信这是许多企业管理者共同想得到的答案。让我们为了实现这一伟大的目 标而共同努力!现阶段,在全国出现了许多在建的各种类型的商业地产项目,这个现象让人们既高兴,又担 心,高兴的是越来越多的人发现商业地产的重要性,更多的人加入到这一淘金的队伍中,担 心的是这些即将投入市场的新项目有多少是能够经得住市场的检验, 而最终成为赢家?大家 要记住,每年都有新的竞争对手加入到这个市场,但是终端消费者是有限的,如何在有限的 消费者面前成为首选的体验、休闲、消费、娱乐的场所,我们必须在项目的每个阶段都要严 格的、认真的对待。首先你要清楚的为项目进行定位: 1.这个即将开业的建筑, 是为哪些人群提供服务和的, 这些目标客户群的年龄是由多少岁到 多少岁?他们常去的场所有哪些?他们的购买习惯是什么?购买频率是多少?是否有品牌 忠诚度?购买的动机是什么?价格对他们是否决定购买的重要因素?目前市场是否已有相 似的项目?如果有,我们将如何取得最终的胜利? 2.如何确保招商的成功?招商对一个成功的项目是关键中的关键, 所以在招商的时候, 不是 简单的投放一些广告就可以, 在联合各专业招商机构的同时, 发展商还要根据项目自身的特 点,和一些行业的协会、主管部门、研究机构、领头羊企业、专业媒体、达成战略联盟,围 绕项目的主题进行一系列的论坛、峰会、比赛、展览、评选等公关活动,在媒体选择方面, 也要选择全方位的报纸、杂志、电视、网络、电

台、户外广告、直投广告、手机短信、电子 邮件、专业媒体等要打造一个立体的传播网络, 让目标客户群在任何环境下都有接受到相关 的信息的机会。尤其是定位为专业、批发市场的项目,在选择传播的途径则更为重要,因为 你面对的不仅仅是本地的客户、你要吸引行业有影响力的经营者的同时, 还要想着在全国范 围、甚至是世界范围的买家客户群。

3.现在的年轻的消费者更追求个性化的消费, 他们不喜欢雷同, 在服饰、音乐、就餐、娱乐、休闲、阅读、旅游、等个方面都追求个性化, 而且他们勇于消费, 只要喜欢, 就愿意去消费。如何在项目进入到运营(开业以后阶段的时候,不断的培养目标消费者的消费兴趣、而且 要持续的给消费者带来新鲜感,保持新鲜感是发展商(运营商最为值得研究的事。总之一 句话,经营成功的商业地产,必须要从了解人类的生活方式开始!统一经营合理规划 商业地产谋求突围力克顽疾

去年, 对于商业地产来说是多事之秋, 一众的名铺名盘纷纷陷入经营困境。巨库、第五大道、西单 77街„„就连名噪一时的建外 SOHO 后期经营也不是很好。有人预言, 2005年是商业 地产年, 可是面对高热的商业地产, 如何解决其后期经营问题仍是开发商们需要解决的问题。由于投资渠道的单一和地产市场的火热, 社会上大量的闲置资金都涌向地产行业。记者在采 访中发现,不少地段和价位都比较合适的商业项目销售都很好。但考虑到众多的前车之鉴, 开发商们开始提前考虑商业项目后期的经营效果, 纷纷寻找好的经营途径突围, 克服商业地 产经营不善的顽疾,以期吸纳更多的客户,从而促进下一步的商业开发。

红火背后有隐忧

商业地产销售的红火是有目共睹的。北京市建委提供的数据表明,截止到 2004年 11月,商 铺预售面积达到 96.5494平方米, 交易额突破 1, 299, 091万元大关, 其红火程度可见一斑, 而其均价也上涨到了 13742元 /平方米,即便是后来纷纷陷入困境的巨库、第五大道的销售 工作也在 6-8个月之间完成。

商业地产在受到地产商和投资者追捧的同时,也存在一定的隐忧。可以看出,当前商业地产 的运作手法并不丰富,常见的无外乎两种:一种是开发商持有,以出租的方式经营;另一种 则是将商业全部打散出售给小业主。

持有的状况当然比较便于管理经营,比如东方新天地,是非常成功的例子。伟业顾问董事总 经理蔡宇翔认为,这种持有形势的商业,便于经营者统一管理。如果一种模式不成功,还可 以重新再来,也比较容易协调。

这种方式虽然理想,可是对开发商的资金实力要求比较高。由于目前政策上金融紧缩,利率 上涨, 很多开发商都面临资金短缺的问题。大多数开发商都会选择将商业卖出以尽快变现回 款。所以能够做到完全持有的开发商可谓凤毛麟角。

而另一种将商业打散出售的方式, 又使得投资者的风险增加。开发商卖完之后“甩手就走”, 任由商铺“自生自灭”,使得经营者无序经营,造成同质化经营日益严重,经营风险骤增。蔡宇翔说,像有的商铺同时进来八家发廊,这无疑会造成恶性竞争,经营问题就会显现。上海沙龙销售总监郭文玲对记者说, 目前上海沙龙的商业部分已经卖出去了, 可是业主的招 商情况不是太好,他们也正在想办法如何将这些商业养起来。她认为,开发商卖完就走对以 后项目的开发没有任何好处。

业内人士指出,针对目前大量空置的商铺面前,业界人士应该反思并认识到,不能提供良好 的后期经营及管理的商业地产只能是死路,毕竟能不能赢利还是要看物业的后期经营。

商业地产经营四大问题

众多名铺名盘在 2004年遭遇回报困境,其中的原因是多方面的。业内人士认为,运营模式 的弊端、定位不准、操作无效和规划不当是其中不可或缺的原因。

■问题一 分割小产权出售

巨库、第五大道等项目采取的运营模式都是“打散产权”进行销售, 就是将商铺的产权进行 分割,然后将“带产权的商铺”直接销售给投资者,投资者是商铺的产权所

有人。中国商业 地产联盟研究中心胡昕指出, 这种经营模式固然可以实现开发商的快速回款, 增加现金的流 动速度,但是分散的所有权使得经营缺乏统一策划、难以统一经营方式,给市场定位和管理 带来巨大难题。这种模式是住宅的模式,不适合商业的运作,从而导致投资回报的下降。

■问题二 定位不准

定位不准是商铺投资回报下降的很重要的原因。没有很好地做市场调研, 对该区域正的需求 估计错误,经营必然会失败。这其中巨库就是很突出的例子。

蔡宇翔认为,巨库的失败主要原因是其定位不准造成的。巨库定位是时尚,但却缺少极富特 色的产品,难以吸引年轻的消费群体。

■问题三 操作失败 操作失败也是商业地产经营的症结所在。众所周知，商业的打造，需要一定的时间培养和统 一的规划，同时开业才会形成一定的气氛。可是第五大道却是零散开张，造成商户心理疑惑 ———怎么规划中说的商业项目还都没进来呢？这对商业的整体形象就大打折扣，无法聚敛 足够的商业氛围，也无法吸引更多的消费者。胡昕指出，商铺的经营需要有统一的规划，而目前开发商的操作是有一家算一家，不作统一 的规划，致使经营过程中出现混乱的局面，难以控制全局。■问题四 规划不当 业内人士认为，规划不当也是商业地产不成功的原因之一。而建外 SOHO 则是规划不当的典 型例子。虽然建外 SOHO 商业街和商铺的设计非常前卫、个性、时尚，但却缺乏对使用功能 合理的规划，难以带来旺盛的客流量。蔡宇翔认为该规划方式以及裙楼中商业面积缺乏有效的“室内通道串联”。这样的设计规划 显然不便于客流在不同的商铺之间流动，从而难以在所有商铺之间形成稳定、旺盛的客流量，最终对商铺的经营造成影响。商业地产出路 统一经营健全管理 针对目前商业地产经营中存在的种种问题，业内人士认为，实现统一经营，控制小产权分割 出售，所有权与经营权分离，加强管理水平是解决问题的关键所在。中关村文化发展股份有限公司董事长欧阳旭认为，对于投资者而言，衡量一个商业项目是否 具备很好的投资价值，应首先评估项目的内部管理模式及管理理念是否合理，是否具备持续 经营、回报长期稳定等基本标准。符合

条件的，再进入地段、交通、商业成熟程度、人潮资 源、业态规划等更加细致的分析，最终选择风险低、收益好，符合商业发展规律的项目。只 有这样才能做到理智地投资商业地产，稳定地获得商业回报。分割小产权不利于经营，已经为业界共识。产权统一，出租给商户，这样便于管理。目前政 策的导向也是这样的，对于还分割小产权出售的，银行不作按揭，不给办房产证，同时还有 地方上的干预。中国商业地产联盟研究中心胡昕指出，聘用比较好的商业运作团队，可以解决经营中的盲目 性，实现所有权与经营权的分离。这个经营团队可以自主选择合适的业态和经营方式，解决 因为所有权分散、意见不一，造成的经营上的混乱和风险。她还认为由实力雄厚的投资基金 公司将商业项目全部买或者租下来，然后由他们租给商户，这样既可以满足开发商迅速回笼 资金的要求，也可以使得经营具有整体性。

第二篇：专业地产项目公司开发运营管理方案

专业地产项目公司开发运营管理方案

一、方案说明

本方案是为大型集团设置房地产专业公司进行房地产开发，解答有关运营管理方案的建议，旨在为地产项目的运营提供专业化、科学化、规范化的概要性的指导意见。本方案并非基于具体土地、具体团队、具体市场研判的市场报告，也有别于正式的制度设计。

二、中国房地产开发企业运营管理趋势简判

1、中国房地产开发管理的发展趋势

房地产开发经历产刚性需求带来硬性发展、政策调整冲击、出库存促进房地产、房地产爆发拿地、再至调整的过程。各个房地产公司都心理很纠结地面临“去、留”、“成长、萎缩”的选择。

龙头企业在融资渠道、拓展布局、人才梯队建设等方面均有着十分明显的优势，在调控中的经营策略非常合理，既重视扩张，也注重规避风险，企业战略上积极向高周转策略靠拢。房地产企业纷纷实施多元化发展战略，规避风险。从发展的业务范围来看，为了规避风险，房企的发展方向更为多元化，今年以来企业的多元化发展脚步加快，转向旅游地产、养老地产、商业地产、一级开发等等，尤其是旅游地产、养老地产开发，成为众多企业关注的热点。

房地产企业在大的气候征兆下，都在苦练“内功”，在拼管理，在拼“资源整合”，在拼“人才”，在向管理要效益，在经过暴利时代之后，房地产行业已然走上精细化管理之路，行业正在经历一次重新洗牌。这就是目前中国房地产行业“战国”时代的现状和趋势！

2、新趋势对开发管理模式及管理团队的要求。

对房地产开发企业而言，过去那种依赖高地价、高房价的粗放式赢利模式将难以持续，目前的各种环境也决定了新入门的房地产企业从土地价格的快速上涨中获取高利润的的模式已不可取。新房地产开发企业新项目开发成功的关键是在一种高效、可控的管控模式下，由一支高素质的职业团队运作。

三、项目开发运营管理的目标

基于集团的管控及投资目标，更好的实现利润及企业价值；建议开始介入的项目运营管理的目标可明确为以下几点：

第一，构建在项目所在地突出的房地产项目运营能力，保证本地产项目运营可控、高效；构建成熟的房地产管控模式，设立项目负责制的动力单元，明确“责、权、利”，真正将个人利益与权力和责任挂钩，杜绝责任不清、赏罚不明、人浮于事的现象，为房地产项目开发管理探索第一条可行的模式。

第二，打造一支“精干、高效”的专业化操作的职业团队，专业团队职业操作，同时实现集团与运营团队的“双赢”，为项目的成功开发及其他项目的开发培养人才。

第三，初步树立特色地产品牌在区域的影响力，为企业在区域的发展奠定一定的品牌基础。

第四，确保盈利，将本项目打造成地区标杆“精品”楼盘，为公司取得最大的社会效益和经济效益，或者说争取项目利益最大化。这是项目运营管理的最终目标。

四、运营管理的基本思路

在成功的关键是在一种高效、可控的管控模式及一支高素质的职业运作团队。为达成上述的运营管理目标，企业必须走市场化道路，管理要在规范化的基础上追求精细化，团队也必须是专业化、职业化的团队。这样，才能既保证了企业运营的高效，又保证了投资者的可控性。

1、运营管理的基本要点 ：

(1)、执行项目经理负责制，项目经理对公司或股东负责； 成立项目全过程一体的动力单元，保证项目经理在项目开发的建设、营销、交付全过程负责。

(2)、公司或股东与项目经理签订责任状，明确责、权、利；(3)、项目经理与项目部门经理签订责任状，明确部门职责，将利益与部分的权力和责任挂钩。

2、主要运营流程 ：

(1)、项目经理带领动力单元对项目所在地市场进行充分调研，形成当地市场调研报告报公司或股东审批，以便对项目进行准确定位；项目经理牵头组织编制项目公司的管理制度、流程、管控体系和绩效考核体系等报公司或股东审批；

(2)、项目经理牵头，与建筑设计、室内设计单位对项目规划设计、建筑方案设计进行充分论证，形成适合当地市场客户需求、性价比高的“精品”设计方案，报公司或股东审批；

(3)、项目经理牵头组织编制项目运营计划，包括：项目开发计划、项目投资估算、资金使用计划、营销回款计划、项目融资计划等报公司或股东审批；

(4)、以公司或股东审批的项目运营计划作为考核项目经理的主要依据，公司与项目经理签订责任状；

(5)、项目经理牵头分解项目经营计划，形成各部门、各专业子计划；

(6)、项目经理牵头组建精干的专业团队（动力单元），明确各部门、各专业“责、权、利”并签订责任状；

(7)、项目公司每月如实形成《项目运营月报》，报公司或股东审核，以便公司或股东对项目经理进行考核、对项目的监控以及根据总部战略、市场的变化等对项目公司下达相关的指令；

(8)、项目公司根据总部对项目公司《管控模式》的规定严格执行相关的流程和请示。

五、团队及管理

1、团队的组织设计(1)、项目公司组织管理概述

公司经营管理实行董事会授权下的总经理负责制：董事会由投资股东构成,对经营目标、重大投资事项及重大的经营管理事项享有最高决策权；在董事会授权下，总经理全面负责公司的经营管理事务；公司根据工作需要设立若干副总（或其他高管）协助总经理工作；总经理由董事会任命；副总经理由总经理提名，董事会批准。(2)、集团（投资者）与项目公司（项目经营团队）的责权划分 ： 在战略、投融资、财务方面实行集权管理；

在成本控制方面对项目投资估算目标执行、招投标实行集权管理； 在 人力资源管理方面的人员招聘、薪酬绩效实行部分放权； 在运营管理方面：项目决策、运营监察实行集权管理，设计管理实行部分放权，工程建设业务操作层面全面放权。

这样既保证能对风险的控制，又保证了项目开发的高效。

（3、项目的销售管理

项目拟自己组建销售团队进行销售。销售团队的收入与销售业绩紧密挂钩，提高销售代理公司的工作热情，促进项目销售。项目公司要建立一支成熟的项目销售管理团队。项目的销售管理团队全部由从事过五年以上房地产销售管理的专业人才组成,销售管理团队要熟悉华东地区市场，精于项目策划，擅长于各种销售策略的使用，能熟练地运用广告、价格策略开拓市场。

2、项目运营的标准化管理

为确保公司发展目标的达成和相关政策、制度的有效实施，保证团队的高效可控运作，保证投资利润的有效实现，地产项目拟实行全面的标准化管理、全面计划管理和全面预算管理，特别是要实行全面标准化管理。通过标准化体系的建设，持续不断地提升和改进团队、部门和员工的工作效率及办事流程，达到如下管理作用： 一是项目团队建设的标准化

通过签订动力单元目标责任书权责管理与目标管理相结合，通过确定投资者、项目运营团队、部门和员工个人的工作目标，确定项目运营团队、部门和个人的聚焦主题，并借助各种沟通手段及行政手段，对目标责任书目标实施过程进行有效的控制，以强化企业的聚焦能力和执行能力，并进而提高企业整体快速反应能力。

二是提高计划管理的标准化。首先是项目开发周期的标准化管理，在项目进度编制阶段，科学制订项目开发计划，并通过对开发计划的目标层层分解，实现项目开发压力有效的向下传递，从而使得部门和员工的努力与项目运营团队的发展相协同，促进团队的达成；通过标准化目标反馈体系的建设，能保证计划的实施过程中及时地反馈信息并对计划进行及时地调整，对计划的实施进行有效的管理；在后评估阶段，对计划的实施结果进行准确的评估，并找出差距，分析原因，以利于对计划管理的改善。

三是简化内部审批流程的标准化。首先对项目开发周期的全过程事项梳理，对于开发过程的行政事业性收费、区域性单一来源事项的审批，参照集团相近项目或类似收费制定项目开发行政事业性收费、区域性单一来源采购事项的合同审批及付款标准化管理，在项目全面预算编制阶段，详细制订项目资金计划，并通过内部审批流程标准化对项目开发全过程的行政事业性收费、区域性单一来源事项等资金计划的目标层层落实，一次性审批通过后下放合同审批流程及付款节点，简化内部审批流程及事项汇报有效实现项目开发建设阶段的建设高效性，缓解施工阶段的时间压力有效的加快工程进度，从而使得项目建设与项目销售去化目标相一致，促进地产的销售的达成；通过单一来源费用标准化目标反馈体系的建设，能保证项目开发全过程的行政事业性收费、区域性单一来源事项计划的实施过程中及时地反馈信息并对收费目录及收费价格进行及时地调整，对支付费用进行有效的管理；在后评估阶段，对项目运行的实施结果进行准确的评估，并找出差距，分析原因，以利于对费用管理的改善。

第三篇：万达地产商业运营模式

万达商业地产股份有限公司是全球商业地产行业的龙头企业，已在全国开业72座万达广场，持有物业面积1373万平方米，规模全球第二，计划到2014年开业110座万达广场，持有物业面积2300万平方米，成为全球规模第一的不动产企业。万达商业地产公司拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国性的商业管理公司，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。万达广场

万达广场是中国商业地产第一品牌。城市综合体是万达在世界独创的商业地产模式，内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、写字楼、公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，万达广场就是城市中心。

万达广场是企业效益和社会效益的和谐统一，产生四大社会效益：

一、提升城市商业档次；

二、新增大量就业岗位；

三、创造持续巨额税收；

四、丰富群众消费需求。万达商业管理公司

万达商业管理公司是亚洲最大的商业管理企业，管理范围覆盖全国所有万达广场，创造了连续多年租金收缴率超过99.5%的世界行业纪录。万达商业管理公司拥有丰富的商业资源、强大的运营管理能力，确保万达广场无论建在城市中心还是新发展区域，都能开一个旺一个，成为万达商业地产的核心竞争优势。万达商业规划研究院

万达商业规划研究院是中国唯一专业从事大型商业中心、五星级酒店、旅游度假区规划设计的机构，汇集了全国商业中心、五星级酒店、旅游度假区设计各专业的一流人才，是万达商业地产核心竞争力的重要组成部分。万达商业规划研究院担负着万达集团所有开发项目的方案设计、初步设计及景观设计、机电等业务，并全程参与产品定位、成本控制、技术支持等工作，每年承担的商业建筑设计任务超过3000万平方米。万达文化旅游规划院

万达文化旅游规划院是全国唯一专业从事文化旅游项目规划设计的机构，拥有众多国内外精英人才，聘请全球顶尖艺术大师加盟。万达酒店设计研究院

万达酒店设计研究院是世界领先的奢华酒店设计公司，汇集众多世界一流酒店设计精英，能独立完成奢华酒店及会所室内、机电、艺术品、标识、灯光等专业设计，设计的酒店涵盖世界五大酒店管理公司的一流品牌。万达学院

万达学院位于河北省廊坊市，占地200亩，总建筑面积12.8万平方米，可同时容纳3000名学员，每年安排万达集团高中层管理人员进行系统培训。万达学院由教学楼、行政楼、室

内体育馆、室外运动场、宿舍、餐厅等组成，并配备国内一流的教学服务设施，是中国最好的企业学院之一。

第四篇：地产开发园区管理

地产开发程序

第一步房地产开发公司的设立

第二步房地产开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书

2、初步确定开发方案

3、申报规划要点

4、申报、审批项目建议书

5、编制项目可行性研究报告

6、申报、审批项目可行性研究报告 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

1、可行性研究费

2、建设工程规划许可证执照费

第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点

2、申报规划设计条件

3、委托作出规划设计方案

4、办理人防审核

5、办理消防审核

6、审定规划设计方案

7、住宅设计方案的专家组审查

8、落实环保“三废”治理方案

9、委托环境影响评价并报批

10、建设工程勘察招、投标

11、委托地质勘探

12、委托初步设计

13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见

15、落实市政公用设施配套方案

16、报审市政配套方案

17、市政各管理部门提出市政配套意见

18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

1、工程勘察（测量）费

2、工程设计费

3、建设工程规划许可证执照费

4、竣工档案保证金

5、临时用地费

6、临时建设工程费

7、建设工程勘察招标管理费

8、勘察设计监督管理费

9、古建园林工程设计费

第四步房地产开发项目土地使用权的取得

取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让

1、办理建设用地规划许可证

2、办理建设用地委托钉桩

3、办理国有土地使用权出让申请

4、主管部门实地勘察

5、土地估价报告的预审

6、委托地价评估

7、办理核定地价手续

8、办理土地出让审批

9、签订国有土地使用权出让合同

10、领取临时国有土地使用证

11、领取正式国有土地使用证

12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨

13、国有土地使用权划拨用地申请

14、主管部门现场勘察

15、划拨用地申请的审核、报批

16、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用

17、征用集体土地用地申请

18、到拟征地所在区（县）房地局立案

19、签订征地协议 20、签订补偿安置协议

21、确定劳动力安置方案

22、区（县）房地局审核各项协议

23、市政府下文征地

24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费

25、办理批地文件、批地图

26、办理冻结户口

27、调查户口核实劳动力

28、办理农转工工作

29、办理农转居工作 30、办理超转人员安置工作

31、地上物作价补偿工作

32、征地结案

取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

1、地价款（土地出让金）

2、资金占用费

3、滞纳金

4、土地使用费

5、外商投资企业土地使用费

6、防洪工程建设维护管理费

7、土地闲置费

8、土地权属调查、地籍测绘费

9、城镇土地使用税

10、地价评估费

11、出让土地预订金

12、征地管理费

13、土地补偿费

14、青苗及树木补偿费

15、地上物补偿费

16、劳动力安置费

17、超转人员安置费

18、新菜田开发建设基金

19、耕地占用税

第五步房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序

1、委托进行拆迁工作

2、办理拆迁申请

3、审批、领取拆迁许可证

4、签订房屋拆迁责任书

5、办理拆迁公告与通知

6、办理户口冻结

7、暂停办理相关事项

8、确定拆迁安置方案

9、签订拆迁补偿书面协议

10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置

11、发放运作拆迁补偿款

12、拆迁施工现场防尘污染管理

13、移交拆迁档案资料

14、房屋拆迁纠纷的裁决

15、强制拆迁

房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费

1、房屋拆迁补偿费

2、搬家补助费

3、提前搬家奖励费

4、临时安置补助费（周转费）

5、清理费

6、停产停业综合补助费

7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费

8、一次性异地安置补助费

9、房屋拆迁管理费

10、房屋拆迁服务费

第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作

1、领取房地产开发项目手册

2、项目转入正式计划

3、交纳煤气（天然气）厂建设费

4、交纳自来水厂建设费

5、交纳污水处理厂建设费

6、交纳供热厂建设费

7、交纳供电贴费及电源建设集资费

8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

9、设计单位出报批图

10、出施工图

11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金

12、办理消防审核意见表

13、审批人防工程、办理人防许可证

14、核发建设工程规划许可证

15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标

16、办理招标登记、招标申请

17、招标准备

18、招标通告

19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底

21、标底送审合同预算审查处确认

22、标底送市招标办核准，正式申请招标

23、投标单位资格审批

24、编制投标书并送达

25、召开招标会，勘察现场

26、召开开标会议，进行开标

27、评标、决标

28、发中标通知书

29、签订工程承包合同 30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理

31、办理质量监督注册登记手续

32、建设工程监理

33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费

35、办理开工前审计

36、交纳投资方向调节税

37、领取固定资产投资许可证

38、报装施工用水、电、路

39、协调街道环卫部门 40、协调交通管理部门

41、交纳绿化建设费，签订绿化协议

42、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工

43、施工场地的“三通一平”

44、施工单位进场和施工暂设

45、工程的基础、结构施工与设备安装

46、施工过程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的竣工验收

47、办理单项工程验收手续

48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》

49、商品住宅性能认定 50、竣工统计登记

51、办理竣工房屋测绘

52、办理产权登记

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

1、三通一平费

2、自来水厂建设费

3、污水处理厂建设费

4、供热厂建设费

5、煤气厂建设费

6、地下水资源养蓄基金

7、地下热水资源费

8、市政、公用设施建设费（大市政费）

9、开发管理费

10、城建综合开发项目管理费

11、建筑行业管理费

12、绿化建设费

13、公园建设费

14、绿化补偿费

15、路灯维护费

16、环卫设施费

17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）

18、电源建设集资费（用电权费）

19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费

21、建设工程招投标管理费

22、合同预算审查工本费

23、质量管理监督费

24、竣工图费

25、建材发展补充基金

26、实心黏土砖限制使用费

27、工程监理费

28、工程标底编制管理费

29、机电设备委托招标服务费 30、超计划用水加价

31、夜间施工噪声扰民补偿费

32、占道费

33、固定资产投资方向调节税

第七步房地产开发项目的经营阶段

房地产开发项目经营阶段的法律程序

一、外销商品房的销售

1、办理《外销商品房预（销）售许可证》

2、选定中介代理机构和律师事务所

3、与购房者签订认购书

4、签订正式买卖契约

5、办理签约公证

6、办理外销商品房预售契约公证

7、办理外销商品房的预售登记

8、外销商品房转让登记

9、外销商品房抵押登记

10、楼宇交付入住手续

11、办理产权过户手续

二、内销商品房的销售

12、提交完成建设项目投资证明

13、签署预售内销商品房预售款监管协议

14、办理《内销商品房预（销）售许可证》

15、销售项目备案

16、委托中介代理机构进行销售

17、与购房者签订认购书

18、与购房者签订买卖契约

19、办理预售登记 20、办理转让登记

21、办理房地产抵押登记手续

22、楼宇交付入住

23、质量保证书和使用说明书

24、办理产权立契过户手续

三、房地产出租的综合管理

25、房屋出租权的确认

26、申请房屋租赁许可证

27、出租人与承租人签订书面承租协议

28、租赁当事人办理租赁登记手续

29、租赁房屋的转租 30、房屋租赁关系的终止

四、房地产出租的专项（外地来京人员）管理

31、房屋出租权的确认

32、出租人办理房屋租赁许可证

33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》

34、签订书面租赁协议

35、租赁双方办理租赁登记备案手续

五、房地产的抵押

36、抵押权的设定

37、签订抵押合同

38、办理房地产抵押登记

39、抵押房地产的占管 40、抵押房地产的处分房地产开发项目经营阶段的相关税费

1、营业税

2、城市维护建设税

3、教育费附加

4、印花税

5、契税

6、土地增值税

7、企业所得税

8、个人所得税

9、房产税

10、城市房地产税

11、房屋产权登记费

12、房屋所有权证工本费

13、房产共有权执照费

14、房屋他项权利执照费

15、房屋买卖登记费

16、房屋买卖手续费

17、房屋租赁审核备案手续费

18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费

19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费 20、房屋租赁登记费

21、房屋估价手续费

22、房屋公证估价手续费

23、房地产价格评估费

24、房地产中介服务费

第八步房地产开发项目的物业管理阶段

房地产开发项目物业管理阶段的法律程序

1、物业管理单位经营资质审批

2、签署物业管理委托合同

3、居住小区的物业接管综合验收

4、物业使用、管理、维修公约的核准

5、安排签订管理公约

6、制定、提供质量保证书和使用说明书

7、物业管理服务基本要求

8、物业管理委员会的设立房地产开发项目物业管理阶段的相关税费

1、居住小区物业管理启动经费

2、共用部位共用设施设备维修基金

3、普通居住小区物业管理费

4、高档住宅物业管理费

5、经济适用住房小区物业管理费

6、供暖费

房地产策划项目建议书

关于房地产策划房地产营销策划房地产项目策划广告策划方面的资料可以去房策网 http://

一、项目简介

? 项目名称：未定名

? 地点：

? 用地面积：约17亩

? 开发功能：商住

? 用地状况：已拆迁平地

? 发展商：

二、项目理解

现场的房地产竞争层面比以前已经有很大的变化，一线城市已经从卖环境向卖生活方式发展，二线、三线城市正从卖房子向卖环境发展。房地产的竞争层面越来越高，竞争程度也越来越激烈，因此，我们要做好一个项目，就需要从更高的层面考虑项目。

经过对项目及所在城市的房地产整体市场初步调查，市场明显供大于求，本项目具有相当难度，前期策划定位准确与否是关键，因此，本项目不能操之过急，需作周详考虑，否则极有可能“一步走错，整盘皆输”。

1、项目优势

2、项目劣势

3、项目机会点

4、开发思路及策略建议

（1）要将项目打造成具有影响力，就要提升项目的开发目的和意义：

? 老百姓满意：为消费者提供一个美好的居住环境。

? 老板满意：在满足开发利润的同时，为企业培养人才。

? 老头子（政府）满意：为政府和城市创造价值，为城市增加一道美丽的风景线，为政府增加一个样板工程。

（2）资源整合策略——整合房地产发达地区的策划、规划设计、营销、广告等优秀资源为项目服务。

（3）创新策略——对项目的开发模式、产品设计、推广宣传等多个环节进行创新。

（4）引导策略——必须在各个方面去引导市场，而不是迎合，利用和整合各种优势资源，打造客户意想不到而又在心目中有潜意识需求的产品，提升他们的生活品质。

三、委托工作目的：营销策划

营销策划又分前期策划和推广策划。前期策划主要是在项目的整体规划及设计方面提供切实可行的顾问意见，使项目能够在一定条件下更好地适应市场，适应消费者的需求；推广策划是为项目提供最具吸引力的包装，运用有效的宣传手段，使之一旦推出，就能受到欢迎。

（以上营销策划将向委托方递交书面报告）

四、工作内容

1、项目概况

（1）项目的位置及基本数据

（2）项目的现状及基本条件

2、××市区及其经济发展概况

（1）地理位置、自然环境、人口、历史、文化

（2）主要经济指标

（3）综合评述

3、项目所在区域物业市场概况

（1）项目周边小区分布，消费特点

（2）项目周边物业的开发状况

（3）综合评述

4、项目竞争力分析

（1）项目的主要竞争优势

（2）项目的主要竞争劣势

（3）项目的主要机会

（4）项目的主要风险

5、对初步规划设计方案的评价及建议

（1）对初步规划设计方案的评价

（2）对初步规划设计方案的改进建议

6、项目客户群定位

（1）目标客户的经济背景、文化背景

（2）目标客户对物业的特殊偏好

（3）对目标客户侧重程度划分（核心、重点、不确定）

7、项目的市场定位

（1）功能定位

（2）档次定位

8、价格定位

（1）市场比较法定价

（2）收益还原法定价（租值回报）

9、项目的包装策略

（1）硬件方面

（2）软件方面

10、销售资金回收计划

（1）总体销售目标及资金回收

（2）分阶段销售计划及资金回收

11、入市时机及方式的确定

（1）入市时机的选择

（2）最佳入市方式

12、推广宣传策略

（1）广告宣传整体目标

（2）品牌宣传策略

（3）广告宣传主题（卖点）

（4）广告宣传的目标客户群

（5）广告宣传实施及媒体选择

（6）推广宣传费用预算

13、物业管理的建议

14、销售人员培训计划

15、销售工作现场指导

五、工作时间

营销策划报告书在签署正式合同二十个工作日内完成（按每周五个工作日计算）。

六、工作收费

营销策划费人民币××万元整（￥××××），由委托方分两期支付，签约后三天内支付60％，即××××元（￥××××），递交正式书面营销策划报告时付××××元（￥××××）。（注：以上费用我方不提供发票）对以上工作建议，若贵公司有任何意见，请随时与我们联系。

工业园区管理暂行办法

第一章总则

第一条为加快开放型经济发展步伐，促进全县经济又好又快发展，根据国家法律、法规、政策及省人民政府批准设立省级工业园“宜丰工业园区”的有关规定，制定本暂行办法。

第二条本暂行办法适用于宜丰县工业园区管理委员会（以下简称园区管委会）管辖范围内的单位、个人以及登记注册的企业。园区管委会管辖范围具体指宜丰工业园区（以下简称园区）规划区及随着工业规模发展需要而新增的工业项目区。

第三条园区管理内容包括土地利用规划管理、工程规划建设管理、项目入园服务管理、企业生产规范管理、社会治安综合管理、税收规费征收管理、社会公共事务管理等。

第二章管理机构及其职权职责

第四条县人民政府设立园区管委会，代表县人民政府行使相关管理职能。

第五条园区管委会享有和行使以下职权

(一)县人民政府依照法律、法规授予在园区的管理权限以及开发建设权限。具体包括：在园区行使全部或部分财政、税收、工商、国土、招商、规划、建设、环保、司法、劳动、安全、卫生、教育、社会事务等管理权；在园区内的开发建设权；按社会主义市场经济规律，依法组建园区建设投资公司，并加强对公司的监管，确保国有资产的保值增值。

(二)园区管委会根据自身职责和工作任务，设立相应的内部职能机构，在园区内行使县人民政府赋予的与相关部门

相对应或相关联的管理权限，但业务上接受相应职能部门的指导和监督。相关部门在园区内设立的分支机构接受主管部门和园区管委会的双重管理。

(三)依法对园区内的单位和企业进行监督和管理。

(四)县人民政府授予的其他职权。

第六条园区管委会承担以下主要职责

(一)根据相关法律、法规及国家、省、市、县关于园区各项工作的方针、政策，结合园区不同时期的发展需要，研究制定适用于园区建设与发展的有关办法、意见等，并负责组织实施；

(二)研究编制园区经济、社会发展规划，经县人民政府批准后组织实施；

(三)探索建立与社会主义市场经济体制相适应，与国际惯例相衔接的现代管理体制，研究新时期园区的发展思路和规划布局；

(四)负责园区相关配套基础设施建设和园区安全、环保以及社会稳定等工作；

(五)负责协调、沟通、处理好园区内企业与政府及各部门的关系，做好服务工作，保障企业依法自主经营；

(六)根据规划要求和产业定位，积极主动地做好择商选资和安商工作；

(七)协调管理园区内的服务组织；

(八)按定期向县委、县政府提交工作报告和园区发展的经济评估报告；

第三章土地利用规划管理

第七条园区的土地利用规划严格遵照国家的有关政策，按照节约用地的原则，逐步发展和壮大工业园区。

第八条园区土地利用总体规划必须和县土地利用总体规划及县城总体规划相衔接，并按照园区产业定位和功能分区的要求以及《宜丰县工业园区控制性详细规划》操作。

第九条会同县国土资源局做好园区土地规划、征收、报批、出让、发证与管理工作。

第十条园区土地利用分为工业用地、商业用地、公共设施用地和行政生活用地。其使用方式分为土地出让、土地租赁和行政划拨等。土地出让按照“招拍挂”方式进行，出让价不低于《全国工业用地出让最低标准》规定的宜丰县工业用地的最低出让标准。以“招拍挂”方式取得的土地，可以依法转让、出租、抵押、继承或作价入股与其他企业合作、合资。工业用地土地使用权为50年（时间从签订土地出让合同之日起计算）。

第十一条园区内土地利用规划，主要以安置工业企业为主，占园区土地总面积的65%以上，其它用地分别安排为市政公共设施用地、行政生活用地和商业用地。

第十二条严格园区规划控制区内土地管理，园区周边相关村组建设道路、水利等公共设施及农户建房等，必须符合园区土地利用总体规划，周边村组开展以上建设要先报园区审核，再报国土、建设等部门审批。

第十三条园区企业土地利用规划控制指标：

(一)工业企业用地建筑密度控制在43%以上，容积率控制在0.6-1.0之间，绿化率控制在23%—30%，办公生活用地控制在本企业用地总规模的7%以下。

(二)工业企业用地投资强度控制。凡入园企业固定资产投资强度每亩必须在80万元以上，产出密度亩均年缴纳税金2万元以上。同时，土地出让按投资规模分档，即2000万-5000万元为一档，5001万元-1亿元为一档；投资1亿元以上项目，实行一事一议(外资按外汇实时牌价折合人民币计算，下同)。在《全国工业用地出让最低标准》规定实施前，以零出让获得的土地，需要转让、抵押登记的必须按现有最低标准补交出让金。

(三)企业用地实行保证金制度。企业入园用地按面积大小向园区交纳用地保证金：30亩以下（含30亩）交10万元，31-50亩交20万元，51-100亩交30万元，101-200亩交50万元，201-500亩交100万元，501亩以上交200万元。用地保证金由县财政实行专户管理，在项目竣工验收后7个工作日内全额无息退还。

第十四条防范园区土地闲置。

(一)入园项目超过合同约定的动工日期满一年未动工建设的，由园区管委会会同国土部门按12元/每平方米的标准征收土地闲置费；满两年未动工建设的依法无偿收回土地使用权(已收的闲置费不予退回)。

(二)项目建设密度、投资强度、亩均年税收(投产后3年平均数)中有一项达不到要求的，按该项计算闲置土地面积。如有多项达不到要求，以最高的一项为依据计算闲置土地面积，并按相关规定收取土地闲置费。

(三)招商服务单位在控制闲置土地中的责任。招商项目实行谁引进谁服务、谁负责的机制。凡签约项目未按期开工建设，未按期投产或投产后三年内建筑密度、投资强度、亩均年税收有一项或多项达不到要求的，招商服务单位应协助相关部门无偿收回土地或按规定征收土地闲置费。如不能按要求收回用地或缴清土地闲置费，县财政将从招商服务单位的可用财力或经费中酌情扣缴。

第四章工程规划建设管理

第十五条园区所有的工程规划与建设必须符合控制性详细规划的总体要求。

第十六条园区管委会相应的内设机构是园区工程建设管理的职能部门，负责园区所有基础设施工程的规划、预决算、招投标和建设管理工作，以及园区企业建设项目的设计审(报)批、安全监督、质量监督、施工队伍管理和工程竣工验收等工作。

第十七条由园区管委会实施的基础设施工程建设严格遵照上级有关规定和园区工程建设制度执行。凡工程预算造价在30万元以上（含30万元）的项目，一律向社会公开招标承建；工程预算造价不足30万元的项目，可实行竞价议标。所有工程招(议)标实行阳光操作，择优选择，公正办理招投标事务。

第十八条各职能部门承建的管线工程，应遵守园区的统一规划，在园区管委会的统一指导下进行规划与建设。第十九条企业规划建设应遵守下列规定：

(一)企业规划建设必须做到依法有效。企业厂区规划与建设必须聘请具备资质的单位进行，杜绝“三无”单位进入园区企业规划建设。

(二)企业厂区规划与建设时，应提供按规定要求设计的用地规划平面图和厂区建设效果图，经园区管委会审核，再报请县政府分管领导审定。通过审批后，由园区管委会放土地红线，并严格按设计方案实施。

(三)企业厂区建设必须按规定程序申请报批。在获取建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证，通过规划放线、施工验线合格后方可开工建设。未经报批强行施工的项目，园区管委会可依法依规制止其施工并拆除违法违规建筑物。

(四)企业厂区布局设计必须符合园区整体规划，维护园区整体形象，服从园区的规划管理，同时还应符合下列规定：

1、厂房建设要规范标准，必须是轻钢结构或钢砼结构，杜绝以钢管为原材料的简易厂房，外观装饰符合园区厂房整体布局要求。办公楼建设原则上应建成三层以上，且设计新颖外观漂亮；

2、临公共区域的厂区围墙必须按要求建设，禁止以厂房墙体充当围墙，或利用围墙作为墙体搭建附属建筑物；

3、厂房建设要求美观整洁。企业出入口须服从总体规划。管道、线缆等不得在临路的墙体上铺设，只能内设或侧、后放置。厂房外墙粉刷要求整洁美观，与园区整体形象协调一致；

4、厂区建设须严格按规定退让建设红线，任何建筑物和构筑物都不得伸入道路红线内。退让距离内的土地按园区总体规划，由企业实施绿化、硬化；

5、附属建筑和隐蔽工程必须符合园区的统一规划，做到先批后建。凡需对园区公共设施进行破坏性的建设工程，除必须先申报并获得批准外，还需缴交其恢复费用的2-5倍工程保证金后方可动工。

(五)建设、施工单位要主动接受质量、安全监督和消防审查，确保工程质量和安全。项目竣工后要及时向园区管委会出具相关资料，申请验收。园区管委会组织相关部门验收后出具验收报告，合格工程方可投入使用。

第二十条道路建设按控制性详细规划进行。在用地规划改变时，可视情况对支路进行增减建设。道路及公用设施按控制性详细规划建设，随路铺建市政公用设施。

第二十一条广场及公共绿化地按规划筹建，其面积视功能确定。

第二十二条园区基础设施必须符合相关的法律法规和行业规范。

第五章项目入园服务管理

第二十三条园区重点引进符合国家产业政策且固定资产投资2000万元以上项目，及经省级以上部门批准的高新技术产业项目和园区主导产业及其配套项目。

第二十四条落实环保第一审批权，项目入园首先必须通过环境影响评价和环保审批。

第二十五条规范投资协议。招商服务单位与投资方签订项目投资协议必须遵守相关法律法规，符合本暂行办法的规定。

第二十六条规范入园程序。投资协议签订后，投资方须向园区管委会提交投资协议、项目可行性报告、环评初审意见、立项批复，提出项目用地申请，经园区项目准入领导小组审批同意后，与园区管委会签订正式入园合同。国土部门凭入园合同界定的项目用地范围，签订用地协议，投资方在一次性交清全部土地出让金和用地保证金后，再按程序办理用地手续。用地选择要遵照园区规划的产业定位和功能分区的要求确定。

第二十七条项目正式入园合同中要明确投资强度、建筑密度、容积率、亩年均税收、年主营业务收入以及开工建设日期和投产时间等条款。

第二十八条项目建设周期原则上规定在1年以内。投资规模1亿元人民币以上的项目可适当放宽，并在合同中加以约定。

第二十九条加强现有入园企业转让、继承、拍卖、租赁及变更管理，防范企业在变更过程中套取优惠政策。属同一宗土地、同一类产品、同一生产规模的企业只能享受一次优惠政策。凡现有入园企业需转让、继承、拍卖、租赁及变更的，须由园区管委会牵头组织相关单位参与协调，严禁企业未经许可擅自操作。

第三十条厂房及生活配套设施可由投资客商自主选择有资质的设计、施工、监理单位进行设计和施工建设，或委托

园区建设投资公司代建，或购买、租赁园区企业闲置厂房。

第三十一条园区管委会对入园项目实行全程跟踪管理，按照合同规定，履行服务职能，监督项目建设，对违约项目依法按合同追究违约责任。招商引资服务单位要加强与企业的联系，帮助企业排解生产、生活中遇到的困难，协助有关部门做好税收征管、员工招聘等工作。

第六章企业生产规范管理

第三十二条完善合同管理，维护合同的合法性和严肃性；依法管理企业，提高企业开工率、投产率、达产达标率和贡献率；开展企业规范化管理工作，制定奖罚办法；建立信用考核机制，加强企业信息化工作，依法、及时、真实上报各类统计数据。

第三十三条强化企业安全生产监管工作。对入园项目依法实行安全生产准入制度，严格执行安全生产“三同时”制度，实行安全生产执法大检查制度，督促企业对存在的安全隐患限期整改，对有重大安全隐患的企业由相关部门依法处置，对造成重特大安全生产责任事故的，依法追究相关责任人的责任。

第三十四条强化园区环保工作。严格执行环保“三同时”制度，即环保设施与主体工程同时设计、同时施工、同时验收。加强环境监管，落实环保各项政策，督促企业加强环境管理和完善污染治理设施，开展园区大气、水体、噪声、土壤等污染防治工作，保护园区生态环境。

第三十五条园区劳动保障事务所负责企业用工招聘、技能培训、扩大就业和社会保障、劳动保障监察、仲裁等协调服务工作。企业要加强劳动用工管理，按照《劳动法》等法律法规，与劳动者签订劳动合同，自觉接受劳动保障监察，规范用工行为，切实维护劳动者合法权益。园区企业扩大就业和社会保障等业务的办理，经园区劳动保障事务所会同有关部门提出申请后，上报到上级主管部门批准。

第三十六条园区管委会负责企业主要经济指标的统计、分析、调度和上报工作；负责企业管理的咨询、指导、检查、评比、考核、整改工作；负责对企业技术改造、科技创新、品牌创新、产品创优等指导、协调工作。

第三十七条适时成立园区中小企业信用担保中心，对园区企业提供信用担保支持。

第七章税收规费征收管理

第三十八条园区财税部门负责园区范围内税费征收管理工作。

第三十九条园区范围内的税收包括园区基础设施建设、企业厂房建设、企业生产经营、园区商业服务及其他活动等所产生的所有税收。税收的征管按照属地管理原则，由园区财税机构统一征收管理，任何单位和个人都不准到园区内揽引税收，防止园区税收的跑冒滴漏，确保园区税收管理的完整性和招商引资单位的积极性。

第四十条企业要依法进行会计核算，按期申报，照章纳税。对企业的财政奖励政策按县政府相关规定执行。

第四十一条园区企业自建厂房设施，涉及国家、省、市规定必须收取的规费，按规定标准的最低收取；涉及县级行政性收费的全部免收(工本费除外)，事业性、服务性收费按国家最低标准减半收取。企业在缴清建筑营业税、城建税、契税、教育费附加和建筑企业所得税等税费后，凭地税部门出具的已税证明，方可办理企业房屋产权证。鼓励企业建设多层厂房，凡建设两层以上厂房且建筑密度达到43%以上的，第二层以上(含第二层)的面积由县政府每平方米奖励10元。

第八章社会治安综合管理

第四十二条园区管委会相应的内设机构会同园区派出所负责研究制定园区社会治安综合治理工作计划和方案，建立群防群治网络，落实综治措施等工作；负责信访接待、外来人员登记、园区户政管理以及调处矛盾纠纷等工作；负责协调周边社会环境综合治理，维护园区正常工作、生活秩序；负责组织巡逻、处理突发事件、打击不法行为、消除治安隐患工作；负责检查生产现场、整改安全隐患、加强易燃易爆、防火防毒等安全管理督查工作。

第四十三条企业要建立组织完善、责任明确的内部治安防范网格，把维护稳定工作的责任逐级分解到车间、班组和职工个人。

第九章社会公共事务管理

第四十四条园区管委会负责园区范围内的社会公共事务管理工作。

第四十五条园区管委会负责园区物业管理、物流、园区信息、商业用地经营等工作。

第十章附则

第四十六条本暂行办法由县人民政府授权园区管委会解释。

第四十七条本暂行办法自下文之日起执行。

第五篇：管理沟通在现代商业中的作用探究.

管理沟通在现代商业中的作用探究

摘

要：

有效的管理沟通是新的商业时代的鲜明的标志。要想进行商业活动，首先就要进行沟通，对大量的信息进行的解读，然后作出决策。从实践的角度讲，有效的沟通是管理者必不可少的技能之一。在不断变化的商业环境当中，管理者做出决策的难度越来越大，因此，管理沟通所发挥的作用也越来越大。在这样的背景下，本文研究了管理沟通在管理者完成复杂的管理活动时所起的作用，并分析了不同的管理沟通方法和他们在管理活动中的不同作用。本文同时强调了管理者掌握现代管理沟通技术和心理学知识在管理沟通上的重要性，因为这能够让管理沟通的过程更加和谐，从而减少人际冲突，达到良好的沟通效果。

关键词： 管理沟通

管理沟通的方法

沟通能力

沟通技术

1、研究的内容和研究的意义

管理沟通是一门古老的学问，不同时期的研究者对管理沟通的定义也各不相同。《韦氏大辞典》认为，沟通就是“文字、文句或消息之交通，思想或意见之交换。”拉尔韦尔认为（Harold Lasswell）认为，沟通就是“什么人说什么，有什么路线传至什么人，达到什么结果。”本文认为，对于沟通，最为简单也最能反映沟通本质的定义是：“沟通就是信息发送者和信息接收者之间的一种信息交换。”

管理沟通在一个组织中起着十分重要的作用，对组织绩效和目标的达成都有着重要的影响，所以管理沟通在组织中有着特殊的地位。管理者通过某种沟通方式传递信息给员工或者合作伙伴，而他们的反馈又影响着管理者的行为。

对一个公司的管理者而言，有效的沟通是非常重要也非常有挑战性的工作。管理者在管理沟通上能够达到的层次和水平在很大程度上决定了公司的成败。公司的管理者需要让全体员工都能够对公司的战略和目标有深刻的理解，并能够在工作中有效的贯彻下去，从而能够顺利的达成公司的既定目标。成功的公司往往能够更深刻的理解其中的道理，并且已经将管理沟通上升为公司整个管理团队的一种管理哲学。在这些公司里沟通往往把沟通当做最有价值的战略管理技术。

2、管理沟通的不同模型

最为常见的沟通模型有四种：链式沟通模型、环式沟通模型、轮式沟通模型、全渠道式沟通模型。它们在管理沟通实践中得到了广泛的应用。

1、链式沟通模型是管理沟通的一种经典模型。选择链式沟通模型的管理者通常都会假定信息接收者的反馈是无关紧要的，只要信息表述明确、没有歧义，信息的接收者就可以准确理解，因此也就不需要反馈。

在这种模式下，信息接收者是被动的，信息发送者没有考虑到信息接收者也需要根据自己的理解来接受信息，并且根据自己的理解来执行信息。因此这种模式在很多的情况下是有缺陷的，因为它容易产生沟通障碍，员工经常会抱怨信息缺乏或者信息失真。如果缺乏反馈，这种信息的失真就得不到纠正。大部分沟通理论都认为，只有信息接收者给出了正确的反馈才能算作一次完整的沟通。只要没有从信息接收者那里得到反馈，就无法确定我们的沟通的目的是否已经达到。

链式沟通通常会被那些正式的、严格的、权威性的领导风格的管理者所喜欢，他们通常不希望在组织内部发展人际交流。但是链式沟通同样有着信息传递速度快、执行效率高等优点，因此，很多的管理者仍然青睐于链式沟通这种经典的沟通模式。当然，本文并不完全同意这种观点。因为随着公司活动的复杂性的日益增加，链式沟通这种方式会越来越满足不了对管理沟通日渐提高的要求。除非我们可以保证信息接收者能够接收到准确的信息并做出正确的反应，否则信息的反馈和反馈的质量对沟通的结果来说就是非常重要的。实践表明，有效的管理沟通依赖于很多的复杂因素。其中，员工对信息的反馈能够明确员工是否正确理解了管理者的信息，他们的行动是否符合管理者的预期。过高的估计员工对信息的理解能力有可能会对公司，尤其是公司的绩效方面产生负面影响。

2、环式沟通是管理沟通的又一种模式。环式沟通是一种在信息的发送者和接收者之间交互进行的沟通模式。这种模式的沟通特别适用于公司员工创造性高并希望参与到公司管理中来的情况之下。管理者信 任中层管理人员的沟通能力，并且将公司面对的问题向他们咨询以寻求解决之道。环式沟通有赖于组织的创造性，员工创新对组织的贡献在其中起到很大的作用。这种模式的适用于组织内部的知识结构、经验、价值观和行为模式有相当的一致性的组织。

3、另一个管理沟通模型是轮式沟通模型。这一模型允许所有信息接收者对信息作出反馈。喜欢采用这种沟通方式的管理者往往是开放式民主式的管理者，这样的管理者更希望为员工提供一个和谐民主的组织文化氛围，并致力于培养和其下属的和谐关系。对采取这种形式的管理沟通策略的管理者来说，员工对信息的理解以及这种理解的准确性是非常重要的。管理者必须依赖于员工的积极反馈，这有助于提高工作的质量。这种沟通模式的主要缺点在于大量的时间会浪费在讨论和争辩上面从而有可能降低沟通效率，导致士气低落。

4、全渠道式沟通模型是一种更为复杂的沟通模型。这一模型从信息发出者希望信息接收者能够给出反馈的角度对管理沟通进行了分析。员工收到信息后积极讨论并予以反馈，这可以帮助管理者更好的进行决策。这种模型下的沟通更加民主，因此员工的满意度较高。合作气氛浓厚。

以上提到的四种管理沟通模型各有各的优势，但是没有任何一种模型是完美的，都有各自的缺点和不足。从本质上来讲，管理沟通应该能够很好的满足沟通的目的并达到良好的效果。管理者必须确保沟通渠道的畅通，以便达到最佳沟通效果。

3、管理沟通的发展

管理沟通能否成功，很大一部分依赖于管理者的沟通能力。除了先天的能力对沟通过程很重要以外，管理者也可以通过训练自己对细微信号的敏感性来提升自己的沟通能力。

很长时间以来，沟通行为中的情感因素被忽视了。最近几十年以来，大量的研究表明，沟通的质量和情商（EQ）是有很大的联系的。情商在一个人能否成功方面有决定性的影响。情商在管理沟通中起着非常大的作用，如果缺乏情商，是很难建立一个有效的沟通系统的。研究表明，拥有高情商的人往往有更高的沟通技巧，能够更好的理解信息传达者的意思，然而情商的缺乏却会对沟通渠道造成障碍。

情商至少有三个方面的应用：进行有效激励、处理冲突、建立高效的沟通网络。这是商业人士的三大法宝，这样几种特质对一个好的沟通者来说是必不可少的，例如：直觉、自制力、自我意识、倾听技巧、说服技巧、原则性与灵活性相结合技巧等。

一个高智商的人能够“移情”，即从对方的角度来思考问题。从这一点上讲，商业人士以及所有处在社会中的人都应该学会换位思考，在这个充满变化的世界里，在商业和贸易的领域，移情能够很好的提高效率。以移情的方式来进行沟通往往能够达到更深入的交流的效果。

一个显然注定要失败的商务会议或谈判可能经常由于高情商能够灵活的运用各种沟通手段而得救。事实上，对一种灵活的沟通形式的适应，对环境以及谈判对手的个性的适应以及对灵活的外交手腕的应对是不可或缺的。这些沟通技术能够对信息接收者达到某种程度上的控制。这些技术使信息收发双方能够建立起一种有效的交流机制，并且在合作伙伴或者人际交流中有很好的应用。

当下，商业环境越来越艰难，管理者面临的挑战越来越多，管理者要处理的问题日益复杂，这让管理者不得不越来越重视管理沟通，并将管理沟通技术当做一项了解合作伙伴和内部员工的手段，从而能够创造和谐的人际交流环境，达成企业的战略目标。

总的来说，管理沟通技术的发展能够使沟通中的负面情绪和紧张关系得到更好的解决，从而能够提升和合作伙伴的关系。同时，在良好的合作关系下，企业的战略目标也更容易达成。参考文献：

【1】 王建民.理沟通理论与实务

中国人民大学出版社 2005 【2】 申明，郭小龙.管理沟通.第2版

企业管理出版社 2002 【3】 苏勇,罗殿军.管理沟通

复旦大学出版社 1999 【4】(美)迈克尔 E.哈特斯利,(美)林达·麦克詹妮特著.管理沟通:原理与实践

机械工业出版社

2000 2