北京市国税局关于物业行业营改增问题答复

第一篇：北京市国税局关于物业行业营改增问题答复

北京市国税局关于物业行业“营改增”有关问题答复

一、物业企业收入主要包括四类：(一)物业服务费，按照合同约定收取；(二)停车费，即部分由物业企业管理的停车场收取的费用；(三)代收代付的水费、电费，部分存在差额；(四)其他经营收入，包括电梯广告、楼宇广告等。上述收入如何缴纳增值税？ 答：(一)物业服务费，按照合同约定收取按照企业管理服务缴纳增值税。一般纳税人税率为6%，小规模纳税人征收率为3%。(二)停车费，即部分由物业企业管理的停车场收取的费用按照不动产经营租赁缴纳增值税。一般纳税人税率为11%，小规模纳

5%。一般纳税人出租其2016年4月30前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

(三)代收代付的水费、电费，按照经纪代理服务缴纳增增值税。一般纳税人税率为6%，小规模纳税人征收率为3%。(四)其他经营收入，包括电梯广告、楼宇广告等按照不动产经营租赁缴纳增值税。一般纳税人税率为11%，小规模纳税人征收率为5%。一般纳税人出租其2016年4月30前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

二、“营改增”后物业企业如何办税？

答：按照相关规定办理税种登记、票种核定、税控发行、购买发票、纳税申报、文书申请等业务。

三、如何界定新老项目，具体对应哪个时间？下列情况可否按照2016年4月30日前取得的不动产，适用简易计税方式，按照5%的征收率计算应纳税额。

（一）物业企业在2016年4月30日前已经经营的电梯广告、房屋出租、停车场收费等；

（二）物业公司在2016年4月30日前购买的房屋或车位，已正式签约并缴税完毕的；

（三）在2016年4月30日之前可取得施工许可证的项目。施工许可证上注明的时间在4月30日前可否按老项目？

答：

2016年4月30日前已经经营的电梯广告、房屋出租、停车场收费等属于2016年4月30日前取得不动产；

（二）物业企业在2016年4月30日前购买的房屋或车位，已正式签约并缴税完毕的属于2016年4月30日前取得不动产；

（三）在2016年4月30日之前可取得施工许可证的项目，如果施工许可证上注明的时间在4月30日前可以按建筑工程老项目。

四、停车费一般包括两部分，即租金和服务费，租金由产权人收取，服务费由物业企业收取，分别适用哪个税率？例如业主购买了产权车位，物业企业不收取租金，按月收取服务费，一般80-150元/月，服务费部分可否按照物业费，适用6%增值税税率？

费部分可以按照物业费适用6%增值税税率。

五、物业费的欠缴部分是否纳入增值税征收范围？2016年4月30日前已经预收的物业费（如2016年1-12月物业费）是否还需缴纳增值税？

答：已申报缴纳营业税的，可以不再缴纳增值税。

六、原北京市施行的“酬金制”优惠政策如何延续？（北京市地税局公告2011年第8号）

答：物业企业代业务委员会管理的资金，未提供增值税应税服务且不开具增值税发票的，不需要缴纳增值税。的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发〔1998〕217号）是否有延续的优惠政策。答：按照财税〔2016〕36号文件执行。

八、个人业主可否要求开具某单位抬头的增值税发票？

答：向消费者个人销售服务，不得开具增值税专用发票。

九、物业企业代有关部门收取水、电、供暖等、燃（煤）气费等价外费用是否并入销售额，一并缴纳增值税？

答：如果由物业企业开具水电供暖等发票，增需要按照销售水电暖气燃气缴纳增值税。

核定税控机数量和发票用量？

答：依纳税人实际情况核定。

十一、物业企业收取的临时停车费可否领取定额增值税发票，如何领取？

答：可以领取。向主管税务机关申请领取。

十二、本市部分小区由业主委员会自管，即由业主委员会聘请保安、保洁、绿化等公司服务，业主委员会如何向交费业主开具发票？如何办理开票手续？

答：由业主委员会自行开具发票。向主管税务机关申请领购发票。

十三、物业企业配合我市充电桩建设，可以领取1万元的奖励，此项费用如何开具增值税发票？

第二篇：关于物业行业“营改增”工作主要问题的答复（最终版）

北京关于物业行业“营改增”主要问题

一、物业企业收入主要包括四类：(一)物业服务费，按照合同约定收取；(二)停车费，即部分由物业企业管理的停车场收取的费用；(三)代收代付的水费、电费，部分存在差额；(四)其他经营收入，包括电梯广告、楼宇广告等。上述收入如何缴纳增值税？

答：(一)物业服务费，按照合同约定收取按照企业管理服务缴纳增值税。一般纳税人税率为6%，小规模纳税人征收率为3%。

(二)停车费，即部分由物业企业管理的停车场收取的费用按照不动产经营租赁缴纳增值税。一般纳税人税率为11%，小规模纳税人征收率为5%。一般纳税人出租其2016年4月30前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

（三)代收代付的水费、电费，按照经纪代理服务缴纳增增值税。一般纳税人税率为6%，小规模纳税人征收率为3%。

(四)其他经营收入，包括电梯广告、楼宇广告等按照不动 产经营租赁缴纳增值税。一般纳税人税率为11%，小规模纳税人征收率为5%。一般纳税人出租其2016年4月30前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

二、“营改增”后物业企业如何办税？

答：按照相关规定办理税种登记、票种核定、税控发行、购买发票、纳税申报、文书申请等业务。

三、如何界定新老项目，具体对应哪个时间？下列情况可否按照2016年4月30日前取得的不动产，适用简易计税方式，按照5%的征收率计算应纳税额。

（一）物业企业在2016年4月30日前已经经营的电梯广告、房屋出租、停车场收费等；

（二）物业公司在2016年4月30日前购买的房屋或车位，已正式签约并缴税完毕的；

（三）在2016年4月30日之前可取得施工许可证的项目。施工许可证上注明的时间在4月30日前可否按老项目？

答：

（一）物业企业在2016年4月30日前已经经营的电梯广告、房屋出租、停车场收费等属于2016年4月30日前取得不动产；

（二）物业企业在2016年4月30日前购买的房屋或车位，已正式签约并缴税完毕的属于2016年4月30日前取得不动产；

（三）在2016年4月30日之前可取得施工许可证的项目，如果施工许可证上注明的时间在4月30日前可以按建筑工程老项目。

四、停车费一般包括两部分，即租金和服务费，租金由产权人收取，服务费由物业企业收取，分别适用哪个税率？例如业主购买了产权车位，物业企业不收取租金，按月收取服务费，一般80-150元/月，服务费部分可否按照物业费，适用6%增值税税率？

答：停车位租赁和服务费分开核算的，服务费部分可以按照物业费适用6%增值税税率。

五、物业费的欠缴部分是否纳入增值税征收范围？2016年4月30日前已经预收的物业费（如2016年1-12月物业费）是否还需缴纳增值税？

答：已申报缴纳营业税的，可以不再缴纳增值税。

六、原北京市施行的“酬金制”优惠政策如何延续？（北京市地税局公告2011年第8号）

答：物业企业代业主委员会管理的资金，未提供增值税应税服务且不开具增值税发票的，不需要缴纳增值税。

七、原国家税务总局《关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发〔1998〕217号）是否有延续的优惠政策。

答：按照财税〔2016〕36号文件执行。

八、个人业主可否要求开具某单位抬头的增值税发票？ 答：向消费者个人销售服务，不得开具增值税专用发票。

九、物业企业代有关部门收取水、电、供暖等、燃（煤）气费等价外费用是否并入销售额，一并缴纳增值税？

答：如果由物业企业开具水电供暖等发票，均需要按照销售水电暖气燃气缴纳增值税。

十、物业企业增值税发票用量较大，如何核定税控机数量和发票用量？

答：依纳税人实际情况核定。

十一、物业企业收取的临时停车费可否领取定额增值税发票，如何领取？ 答：可以领取。向主管税务机关申请领取。

十二、本市部分小区由业主委员会自管，即由业主委员会聘请保安、保洁、绿化等公司服务，业主委员会如何向交费业主开具发票？如何办理开票手续？

答：由业主委员会自行开具发票。向主管税务机关申请领购发票。

十三、物业企业配合我市充电桩建设，可以领取1万元的奖励，此项费用如何开具增值税发票？

答：按照物业管理缴纳增值税。

第三篇：关于“营改增”问题

关于“营改增”试点范围开展税收自查和

专项纳税评估的工作方案

各区地税局、市局稽查局、直属局、相关处室：

根据市局领导意见和当前工作需要，决定从七月十五日至九月三十日在全市“营改增”试点范围开展税收自查和纳税评估工作。现将有关工作明确如下：

一、营改增试点范围。

㈠交通运输业。陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务、管道运输服务。

㈡部分现代服务业。

1、研发和技术服务。包括研发服务、技术转让服务、技术咨询服务、合同能源管理服务、工程勘察勘探服务。

2、信息技术服务。包括软件服务、电路设计及测试服务、信息系统服务和业务流程管理服务。

3、文化创意服务。包括设计服务、商标著作权转让服务、知识产权服务、广告服务和会议展览服务。

4、物流辅助服务。包括航空服务、港口码头服务、货运客运场站服务、打捞救助服务、货物运输代理服务、代理报关服务、仓储服务和装卸搬运服务。

5、有形动产租赁服务。包括有形动产融资租赁和有形动产经营性租赁。

6、鉴证咨询服务。包括认证服务、鉴证服务和咨询服务。

二、纳入本次税收自查和纳税评估的具体对象。

㈠交通运输业。货运自开票纳税人、航空客货运纳税人、管道运输纳税人。㈡服务业的勘察设计纳税人。

㈢广告业的广告发布单位纳税人（如广播、电视台、公汽、地铁、网络等

单位）。

㈣2011纳税50万元以上的、纳入上述现代服务业试点范围的其他纳税人。

三、税收自查和纳税评估的主要内容。

（一）、税款缴纳情况；

（二）、税收政策执行情况；

（三）、发票使用情况。

四、营改增试点范围评查的所属时期。

这次税收自查和纳税评估的所属时期为纳税人2011和2012年1-6月税源期。有欠税和纳入各区局备案管理的纳税人，自查和评估所属时期追索至欠税和备案。

五、营改增试点范围评查的方法。

㈠各区局对上述营改增试点范围管理的纳税人进行摸底，确定具体自查和评估名单。

㈡组织确定评查对象的纳税人，填定《分行业调查表》（见附件1-4）进行自行检查。

㈢开展纳税评估。自查的基础上，对有疑点的户进行纳税评估，各区局纳入评估的户数不得低于评查对象的20%。发现有政策执行不到位、违规抵扣应税收入、违规使用发票、长期欠税不缴、备案管理存在风险等情况，要积极宣传税收政策，督促限期改正，依法清缴税款。

㈣进行专项稽查。对拒绝自查或不认真自查的纳税人，以及在纳税评估中发现有重大偷漏税情形、欠税数额较大的（50万元以上）的纳税人，移送稽查部门组织专项稽查和清缴欠税。

六、时间安排。

此项评查工作分三个阶段进行，第一阶段（7月15-31日）：纳税人自查期。

第二阶段（8月1-31日）：纳税评估和税款入库期；第三阶段（9月1-30日）：移送和专项稽查及总结期。

七、几点要求。

1、加强领导。营改增试点是“十二五”规划确定的加快我国财税体制改革重要内容之一，是今明两年税收改革工作的重要内容，各区局必须加强对些项工作的领导。

2、专人负责。各区局税政部门是本次评查工作的责任单位，要指定专人负责此项工作，组织精干力量，切实做好营改增试点行业的税收自查和纳税评估工作。

3、追缴欠税。对清理出来的欠税要严格的执行税收政策，加强追缴欠税力度，做到及时入库、应收尽收。

附件：1-4（交通运输、勘察设计、广告发布、其他行业）表一、二。

武汉市地方税务局税政管理一处

武汉市地方税务局纳税评估管理办公室

二○一二年七月十二日

第四篇：湖北国税局营改增问题解答

湖北国税局营改增问题解答

第一部分 综合问题

1.关于混合销售界定的问题

一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。对于混合销售，按以下方法确定如何计税：

（1）该销售行为必须是一项行为，这是与兼营行为相区别的标志。

（2）按企业经营的主业确定。

若企业在账务上已经分开核算，以企业核算为准。

2.关于差额征税项目的范围、销售额的确定及发票开具问题

（1）金融商品转让。

销售额=卖出价-买入价不得开具增值税专用发票（以下简称专票），可以开具增值税普通发票（以下简称普票）。

（2）经纪代理服务销售额=取得的全部价款和价外费用-向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费作为差额扣除的部分（即向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费），不得开具专票，可以开具普票。其余部分可以开具专票。

其他各行业发生的代为收取的符合规定条件的政府性基金或者行政事业性收费，以及以委托方名义开具发票代委托方收取的款项，不计入价外费用范畴。

（3）融资租赁业务销售额=取得的全部价款和价外费用-支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息和车辆购置税可全额开具专票。

（4）融资性售后回租服务销售额=取得的全部价款和价外费用（不含本金）-对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息可就取得的全部价款和价外费用（不含本金）开具专票。但2016年5月1日以后，融资性售后回租属于贷款服务，纳税人接受的贷款服务，其进项税额不得抵扣。

（5）原有形动产融资性售后回租服务根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可以选择以下方法之一计算销售额：

①销售额=收取的全部价款和价外费用-向承租方收取的价款本金及对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具专票，可以开具普票。其余部分可以开具专票。

②销售额=收取的全部价款和价外费用-支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息

（6）航空运输企业销售额=收取的全部价款和价外费用-代收的机场建设费和代售其他航空运输企业客票而代收转付的价款纳税人接受旅客运输服务，其进项税额不得抵扣。

（7）客运场站服务销售额=收取的全部价款和价外费用-支付给承运方运费纳税人接受旅客运输服务，其进项税额不得抵扣。

（8）旅游服务销售额=收取的全部价款和价外费用-向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用选择上述办法计算销售额的试点纳税人，差额扣除部分（即向旅游服务购买方收取并支付的上述费用），不得开具专票，可以开具普票。其余部分可以开具专票。

提供旅游服务未选择差额征税的，可以就取得的全部价款和价外费用开具专票，其进项税额凭合法扣税凭证扣除。

（9）适用简易计税方法的建筑服务销售额=收取的全部价款和价外费用-支付的分包款可以全额开具专票。

（10）房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目适用一般计税方法的销售额=收取的全部价款和价外费用-受让土地时向政府部门支付的土地价款可以全额开具专票。

（11）适用简易计税方法的二手房销售服务（包括一般纳税人、小规模纳税人、自然人）

销售额=收取的全部价款和价外费用-该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价可以全额开具专票。

（12）电信企业为公益性机构接受捐款销售额=收取的全部价款和价外费用-支付给公益性机构的捐款其差额扣除部分（即接受的捐款），不得开具专票，可以开具普票。其余部分可以开具专票。

纳税人符合差额征税条件的，应在2016年5月1日后、第一次申报差额计税前向主管国税机关申请备案。

3.关于总分机构如何缴纳增值税、如何开票、如何申报的问题

（1）汇总纳税的申请。实行总分机构模式管理的营改增企业，可以进行汇总申报纳税。需要汇总申报的，省内跨市州的向省局提出申请；市州内跨县（市、区）的，可向所在市州局提出申请，也可直接向省局提出申请，由省局决定。

（2）汇总纳税的税款计算目前汇总纳税的税款计算方式主要有按率预征和按销售占比分配两种。

原则上按销售占比的方式分配税款。即各分支机构的销售额、销项税额、进项税额，先汇总上传至省公司，计算全省总的应纳税额。再按各分支机构销售额占全省的比例，计算分配增值税。（原则上，数据上传、应纳税额计算都通过增值税传递表系统完成。）

增值税传递表系统是航信公司开发的总分机构传递、计算的小软件，各县区公司、国税人员都有一个用户名，用于录入数据信息。

（3）汇总纳税的申报由省公司全口径申报。分支机构按分配税款进行申报。

（4）汇总纳税的税款缴纳原则上按原营业税缴纳层级缴纳。

同一县（市、区）有多个分支机构的，由省公司指定一个为纳税人，其他分支机构的应纳税额由指定纳税人缴纳。

（5）税控设备的发行

A.原则上税控设备的发行层级，按照开具发票的层级确定；开具发票的层级，由企业自定。

B.一台服务器可下设20个纳税识别号，一个识别号可下设200个分开票点。

C.如只发行到市州级，只能以市州公司名义开具发票。

D.发行到县（市、区）级的，如该县（市、区）内有多个分支机构，各分支机构都以省公司指定为纳税人的分支机构的名义开具发票。

E.如下级机构未办理一般纳税人资格登记，应以已办理一般纳税人登记的上级机构的名义取得专票。

F.服务单位的问题。目前全省服务单位有两家：航天信息和百旺金赋，所有办税服务厅都进行了划分。如纳税人集团统一提供税控设备，应按集团公司统一选择的服务单位，不受划分服务单位的限制。

（6）发票的领用

A.直接到国税机关领用发票的，只能到纳税人主管国税机关领用发票。

B.通过网络领用发票的，可跨县（市、区）领取发票。

（7）电子发票

A.提供两个开票平台：一是公共平台，由服务单位提供，纳税人随时可接入，电子发票试点期间免费使用。二是自建平台，需纳税人开发软件，由服务单位提供免费接口。

B.电子发票相当于增加一个票种，应到主管国税机关进行核定。

4.营改增纳税申报期有何特别规定？

为确保营改增试点纳税人（以下简称试点纳税人）能够顺利完成首期申报，2016年6月份增值税纳税申报期延长至2016年6月27日。按季申报的纳税人，2016年5月15日前，需向原主管地税机关申报缴纳4月底以前的营业税，2016年7月15日前向主管国税机关申报缴纳5月、6月的增值税。

5.原兼营增值税、营业税业务分别享受小微企业优惠政策的纳税人，如何享受小微企业增值税优惠政策？

增值税小规模纳税人应分别核算销售货物，提供加工、修理修配劳务的销售额，和销售服务、无形资产的销售额。增值税小规模纳税人销售货物，提供加工、修理修配劳务月销售额不超过3万元（按季纳税9万元），销售服务、无形资产月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。

6.从地税局领取的未用完的发票营改增后还可以继续使用吗？

答：试点纳税人从地税局领取的未用完的发票，营改增后可继续使用至6月30日，印有本单位名称的发票可继续使用至8月31日。

若在此期间，纳税人在国税机关领用发票且能满足其用票需求的，停用地税发票。

7.什么情况下可以使用新系统中差额征税开票功能？

答：按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，可以使用新系统中差额征税开票功能。

8.销售建筑服务、不动产和出租不动产时开票有什么特殊规定？

答：提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。

销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。

出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。

9.不得开具专用发票的情形有哪些？

（1）向消费者个人销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产。

（2）适用免征增值税规定的，国有粮食企业除外。

（3）提供经纪代理服务向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。

（4）提供旅游服务，选择差额扣除的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费部分不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。

（5）金融商品转让，不得开具增值税专用发票。

（6）有形动产融资性售后回租服务的老合同，选择扣除本金部分后的余额为销售额时，向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。

10.一般纳税人适用简易办法计税的，能否开具增值税专用发票？

答：除以下情形之外，按简易办法征税的都可以开具专票：

（1）属于增值税一般纳税人的单采血浆站销售非临床用人体血液，可以按照简易办法依照3%征收率计算应纳税额，但不得对外开具增值税专用发票；

（2）纳税人销售旧货，应开具普通发票，不得自行开具或者由税务机关代开增值税专用发票。

（3）销售自己使用过的固定资产，减按2%征税的。

11.什么情形下可以开具红字增值税专用发票？

答：纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后，发生开票有误或者销售折让、中止、退回等情形的，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票；未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得按照本办法第三十二条和第三十六条的规定扣减销项税额或者销售额。

12.如何开具红字发票？

答：（1）专用发票已交付购买方的，购买方可在增值税发票系统升级版中填开并上传《开具红字增值税专用发票信息表》或《开具红字货物运输业增值税专用发票信息表》（以下统称《信息表》）。《信息表》所对应的蓝字专用发票应经税务机关认证（所购货物或服务不属于增值税扣税项目范围的除外）。经认证结果为“认证相符”并且已经抵扣增值税进项税额的，购买方在填开《信息表》时不填写相对应的蓝字专用发票信息，应暂依《信息表》所列增值税税额从当期进项税额中转出，未抵扣增值税进项税额的可列入当期进项税额，待取得销售方开具的红字专用发票后，与《信息表》一并作为记账凭证；经认证结果为“无法认证”、“纳税人识别号认证不符”、“专用发票代码、号码认证不符”，以及所购货物或服务不属于增值税扣税项目范围的，购买方不列入进项税额，不作进项税额转出，填开《信息表》时应填写相对应的蓝字专用发票信息。

（2）专用发票尚未交付购买方或者购买方拒收的，销售方应于专用发票认证期限内在增值税发票系统升级版中填开并上传《信息表》。

（3）主管税务机关通过网络接收纳税人上传的《信息表》，系统自动校验通过后，生成带有“红字发票信息表编号”的《信息表》，并将信息同步至纳税人端系统中。

（4）销售方凭税务机关系统校验通过的《信息表》开具红字专用发票，在增值税发票系统升级版中以销项负数开具。红字专用发票应与《信息表》一一对应。

（5）税务机关为小规模纳税人代开专用发票需要开具红字专用发票的，按照一般纳税人开具红字专用发票的方法处理。

13.专用发票开具要求有哪些？

答：专用发票应按下列要求开具：（1）项目齐全，与实际交易相符；（2）字迹清楚，不得压线、错格；（3）发票联和抵扣联加盖发票专用章；（4）按照增值税纳税义务的发生时间开具。

对不符合上列要求的专用发票，购买方有权拒收。

14.增值税扣税凭证有哪些？

答：增值税扣税凭证包括增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。

上述完税凭证是纳税人从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证。

15.增值税专用发票抵扣有无时限要求？

答：适用取消认证的纳税人，增值税发票抵扣时限是，按月申报纳税人为本月1日的前180日，按季度申报纳税人为本季度首月1日的前180日。增值税发票查询平台未查询到发票信息的，可以选择扫描认证。

增值税专用发票（包括税控系统开具的机动车销售统一发票）应在自开票之日起180日内进行认证，并在认证通过的次月申报期内申报抵扣进项税额。

16.哪些纳税人适用取消认证？

答：对纳税信用A级、B级的增值税一般纳税人，取得销售方使用增值税发票管理新系统开具的增值税专用发票可以不再进行扫描认证，通过增值税发票税控开票软件登录本省增值税发票查询平台，查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息。

2016年5月1日新纳入营改增试点的增值税一般纳税人，2016年5月至7月期间也适用取消认证。

17.逾期未认证的发票是否可以抵扣？

答：对增值税一般纳税人发生真实交易但由于客观原因造成增值税扣税凭证逾期的，经主管税务机关审核、逐级上报，由国家税务总局认证、稽核比对后，对比对相符的增值税扣税凭证，允许纳税人继续抵扣其进项税额

第三部分 房地产业

20.关于土地价款的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。

土地出让金通常是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向买受人收取的土地出让的全部价款。土地出让金根据批租地块的条件，可以分为“熟地价”（即提供“七通一平”的地块价，包括土地使用费和开发费）、“毛地”或“生地”价。其票据由财政部门出具。

拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金，主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。其票据主要是被拆迁房屋的所有权人或使用人出具的发票或者收据。

征收补偿款通常是指政府先将土地拍卖出让，再由政府出面征收拆迁但由房地产开发企业承担、并通过政府向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的款项。其票据为政府财政部门出具的非税收入票据。

开发规费通常是指在房地产开发过程中，房地产开发企业按照项目所在地的收取标准向政府多个部门缴纳若干项的各种规费。其票据为政府部门出具的非税收入票据。

目前只有土地出让金列入差额扣除范围。

房地产开发企业从二级土地市场取得的土地使用权，凭取得的专用发票抵扣进项税额。

21.关于房地产公司销售不动产纳税义务发生时间的问题《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。

在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

以交房时间作为房地产公司销售不动产纳税义务发生时间，主要是基于以下几点考虑：一是可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的问题；二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题（如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间，可能形成前期销项税额大、后期进项税额大、长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象）。

三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。

22.关于房地产开发企业预收款的范围问题

房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。

23.市州内跨县（市、区）开发房地产项目，是否应在不动产所在地预缴增值税？

在市州内跨县（市、区）开发房地产的，不在不动产所在地预缴增值税，应在机构所在地申报缴纳增值税。

房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

24.关于代收的办证等费用是否属于价外费用的问题房地产开发企业为不动产买受人办理“两证”时代收转付并以不动产买受人名义取得票据的办证等款项不属于价外费用的范围。

25.在会计制度上按“固定资产”核算的不动产，其进项税额如何抵扣？

2016年5月1日后取得并在会计制度上按“固定资产”核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

（1）2016年5月1日后，纳税人购入的原材料等物资用途明确，直接用于不动产在建工程的，其进项税额的60%于取得扣税凭证的当期直接申报抵扣；剩余40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月申报抵扣。

（2）纳税人购入的原材料用途不明的，可在购入当期按规定直接抵扣进项税额。将已抵扣进项税额的原材料用于不动产在建工程时，应将已抵扣进项税额的40%在材料领用当期转出为待抵扣进项税额，并于转出当月起第13个月再行抵扣。

（3）2016年5月1日后取得并在会计制度上不按“固定资产”核算（如投资性房地产）的不动产或者不动产在建工程，其进项税额可以一次性全额抵扣。

26.关于房地产公司

一般纳税人一次购地、分期开发的，其土地成本如何分摊的问题房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按以下顺序计算当期允许扣除分摊土地价款：

（1）首先，计算出已开发项目所对应的土地出让金已开发项目所对应的土地出让金=土地出让金×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）

（2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所对应的土地出让金当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

（3）按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算，且其总额不得超过支付的土地出让金总额。

（4）从政府部门取得的土地出让金返还款，可不从支付的土地价款中扣除。

27.关于房地产公司预售产品已纳营业税未开具发票的问题

房地产公司对预售的产品取得的收入，应缴纳营业税的，均应在4月30日前就所收取的款项全额开具地税部门监制的发票。

28.关于转租不动产如何纳税的问题总局明确按照纳税人出租不动产来确定。

一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

29.一般纳税人出租不动产，该不动产在2016年4月30日前开工、2016年5月1日后竣工的，是否可以选择简易计税方法计税？

可以。

30.人防工程出售或者出租的问题

纳税人将人防工程建成商铺、车库，对外一次性出售或者出租若干年经营权的，属于提供不动产租赁服务。

纳税人将开工日期在2016年4月30日前的人防工程对外出售或者出租的，可选择简易计税方法计税。

第四部分 建筑业

31.建筑业纳税人跨县（市、区）项目应该如何办理税务登记？

（1）从事建筑业的纳税人到外县（市、区）临时从事建筑服务的，应当在外出生产经营以前，持税务登记证到主管税务机关开具《外出经营活动税收管理证明》（以下简称《外管证》）。

（2）跨县（市、区）经营的建筑项目在开展生产经营活动前，应当持《外管证》及税务登记证副本（或者“三证合一”），到其项目所在地主管国税机关办理报验登记。

（3）在建的铁路、公路、电网、电缆、水库、管道、内河航道、港口码头、电站等工程建设项目在我省行政区划内跨市州的建设（施工）标段，跨市州的由建设（施工）标段所经过的市州分别负责征收管理。建设项目跨县（市、区）的由市州局指定一个县（市、区）国税机关负责征收管理。

32.甲供工程选择一般纳税人简易纳税方式，计算增值税时，销售额中是否包括甲供材料及设备？分包额是否含所有分包支出，还是仅含劳务？

甲供材料及设备不计入计算应纳增值税额的销售额；分包额应包括全部的分包支出。

33.4月30日之前签定了合同，5月1日后才招投标的项目，是新项目还是老项目？

按照财税（2016）36号文件规定：建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

因此4月30日之前签定了建筑工程承包合同，合同上注明的开工时间在4月30日之前属于建筑工程老项目。

34.一个项目甲方和乙方签订了合同，施工许可证上注明的开工日期在4月30日前，5月1日后乙方又与丙方签订了分包合同，丙方是否能能够选择简易计税方法？

财税（2016）36号文规定，为建筑工程老项目提供的建筑服务可以选择适用简易计税方法。丙方提供的建筑服务业务实质来看，是在为甲方的建筑老项目提供建筑服务，所以按照政策规定，丙方可以选择适用简易计税方法。

35.一个工程项目，甲方和乙方未签订合同，也未取得工程施工许可证，能否以其他方式证明工程实际上在4月30日已经开工，并选择适用简易计税方法？

财税（2016）36号文规定是否属于建筑老项目的标准有两种，一是以施工许可证上注明的开工时期来划分；二是未取得建筑工程施工许可证的，以建筑工程承包合同注明的开工日期来进行划分。所以对于未取得施工许可证也未签订相关合同的，应视为新项目，不能选择适用简易计税方法。

36.在有分包的情况下，乙方已向甲方开具了营业税发票并缴纳了营业税，但分包出去的部分发票没有及时取得，导致允许差额扣除的部分在5月1日前未能足额扣除多缴纳了营业税，且在地税机关因为各种原因不能取得退还，能否在5月1日后实现的增值税中进行相应的扣除？

在营改增的大的方针背景下，要保证行业税负只减不增，要保证平滑过渡，要保证不出现负面舆情，不能出现纳税人多缴纳了营业税在地税机关不能退税在国税机关也不能抵减的问题。财税（2016）36号文件虽然规定了4月30日前支付的分包款不能在全部价款和价外费用中扣除导致多缴纳的营业税应向主管地税机关申请退还，但是国家税务总局公告2016第17号规定纳税人取得的在4月30日前开具的建筑业营业税发票可以在6月30前作为在工程项目所在地预缴增值税税款的扣除凭证。因此纳税人无法向地税机关申请退税营业税，只要取得上述凭证，在6月30前应允许在工程项目所在地作为预缴增值税税款的扣除凭证。

37.营改增前已经完工的项目，与业主进行了工程结算，已开具建筑业营业税发票和缴纳营业税的，但业主拖欠工程款，营改增后收到工程款的如何处理？

在4月30日前，应按照营业税纳税义务发生时间缴纳营业税并开具营业税发票。营改增后在收到工程款时不需缴纳增值税。

38.采取简易办法征收的建筑项目，能否抵扣取得进项税额，是否可以开具增值税专用发票？

建筑项目选择按简易计税方法的，不得抵扣增值税进项税额，可以按规定开具增值税专用发票，税率栏填写3%。

39.选择一般计税方法和简易办法计税的建筑项目是否需要4月30日前在国税局报备？跨县市的项目是否需要在项目所在地国税局备案？

建议：选择简易办法计税的建筑项目应从5月1日起在首次进行纳税申报、预缴增值税时，分别向机构所在地和跨县（市、区）的项目所在地主管税务机关进行报备。

40.每个建筑项目是否都要购买一套税控设备？

对于省内跨县（市、区）提供建筑服务的，以公司为纳税主体，由公司统一开具增值税发票，所以建筑工程项目部不需要开具发票，不必购买安装税控设备

第五篇：国税局“营改增”先进集体事迹材料

凝聚精神 争创一流——施秉县国税局“营改增”先进集体事迹材料

营业税改征增值税改革，是国家结构性减税的重大举措，对经济社会发展有着重大意义，其重要性，也可以将其说是利改税、国地税分制之后的第三次税制改革。不论是从2013年4月30日起，“营改增”试点工作在素有“中国漂城”、“西南药城”“中国硅城”之美誉的施秉县的准备工作，还是到8月1日零点开出第一张“营改增”发票，施秉县国税局的税务干部们用青春和热血，在这片秀美而神奇的土地上书写下一页页关于“营改增”工作的美丽“诗篇”。回眸往昔，展望未来，施秉县国税局依然“挥戈税收辟坦途”，一路鏖战一路歌——

优质服务“营改增”

“金杯银杯不如纳税人的口碑，金奖银奖不如纳税人的夸奖”施秉县国税局一直把纳税服务作为税收工作的重点工作之一，不断着力于提高纳税人的满意度。这次“营改增”试点工作时间紧、任务重，为确保“营改增”顺利实施，施秉国税局领导班子极度重视提高纳税服务水平，在施秉县国税局“营改增”工作会议上，潘万明局长全局班干部不讲理由，不讲条件，服务好“营改增”试点纳税人，努力争取试点纳税人的支持，顺利完成这项重大任务。为更好地做好“营改增”试点纳税服务工作，施秉国税局在坚持执行首问责任制、延时服务制等原有制度的同时，增加了领导值班制，有领导班子成员轮流在办税服务大厅值班，及时解答试点纳税人的“营改增”政策咨询和有效地处理各种应急事件。施秉国税局在办税服务大厅不仅在设置了“营改增”绿色服务通道，还成立了“营改增”纳税服务小组，只要纳税人遇到难题，便上门为纳税人服务，更方便更快捷地为“营改增”试点纳税人服务。施秉国税局全心全意的服务精神，不仅得到了试点纳税人夸奖，也得到了县委、县政府领导的肯定，在“营改增”试点工作期间，施秉县国税局办税服务大厅被评为“先进红旗窗口”，窗口6名工作人员全部荣获“纳税服务之星”称号。

全力奉献“营改增”

施秉县国税局“营改增”户数在全州排名第二，而且情况复杂，但施秉局的干部们却没有在这样艰巨的任务下低下头，而是迎难而上，把事情一一解决。5月21日，施秉县国税局与施秉县地税局召开了“营改增”纳税人信息交接会，施秉县地税局将符合条件的482户纳税人信息交予施秉县国税局管理。次日，施秉局便组织干部深入482户纳税人进行实地核查，争取做到户户信息准确无误。经过全局干部一个月努力地核查，6月20日，施秉局成功采集到“营改增”纳税人144户。在这次实地核查过程中，我局干部克服时间短、任务重、个体货运纳税人分散，难以核查等种种困难，终于圆满地完成任务。7月4日，“营改增”工作进入基础信息录入阶段，录入工作包括税务登记、违法违章数据清理、证件发放、税种登记、纳税人信息补录、发票领购簿发放、发票审批发售、银行信息维护、个体定额信息维护等10多个步骤，要同时打开6个CTAIS窗口，由于全州所有的录入工作集中在州局电教室进行，导致网速缓慢，电脑多次死机，严重影响了工作进度，施秉国税局的录入人员为了不影响第二天的正常工作，争取用最快的时间完成录入工作。他们放弃休息，尽量少喝水减少少去厕所的次数，加班加点赶进度，直到录得腰酸背痛，眼花睛困，终于赶在晚上7点半前，全部完成144户纳税人的基础信息录入工作，而此时，其他很多县区都还没有录入完毕。在之后的州局、省局审核中，我县的录入工作出错率很低，圆满完成了上级交予的任务。

在这次“营改增”工作过程中，我局涌现了许多“雷锋”人物，如“营改增”领导小组办公室副主任胡汉刚同志，他在这次“营改增”工作中被干部情切地叫成“老黄牛”。他从“营改增”工作中开始就没有停止过奔波，从办公室到办税大厅，再到“营改增”纳税户，哪里有需要，他就在哪里，而年过半百的他，却从来没有半句怨言。还有“最美妈妈”李碧菲同志，在这次“营改增”工作中她常常加班到深夜，而她却是一个七个月大的孩子的妈妈，在孩子和工作面前，她把所有的热情投入了工作，而把对孩子的爱埋在了心里。在这次“营改增”工作中，这样的人物还有太多太多，他们付出了自己的心血，成就了集体的利益，为“营改增”工作的顺利开展立下了汗马功劳。

团结一致“营改增”

施秉县国税局是一支载满荣誉的队伍，也是一支“敢打仗，打硬仗，打胜仗”的队伍。在多年的税收工作中，施秉县国税局曾荣获许多荣誉，自1999年以来连续被评为省级文明单位，2010年被省人事厅、省国税局评为“先进集体”，记三等功进行表彰等等。在“营改增”工作上，施秉县国税局更是迎难而上，团结奋进，认真落实营改增”试点工作。在 “营改增”工作过程中，我局在全局范围内对“营改增”工作情况进行问卷调查，“营改增”工作支持率高达100%。

在这次“营改增”工作过程中，施秉县国税局及时地向施秉县县委、县政府汇报“营改增”试点工作情况，争取县委、县政府领导地支持，并主动与工商、地税、交警、运管等部门取得联系，建立联动机制，共同开展工作。而后，施秉县政府发布了《施秉县“营改增”试点工作应急预案》，并指导施秉县国税局制定了《施秉县国家税务局“营改增”试点工作应急预案》，对“营改增”试点工作给予了积极的支持。

开拓创新“营改增”

在这次“营改增”工作过程中，施秉国税局结合施秉县实际，积极寻找新的路子和方法，来推进施秉“营改增”试点工作进程。

“算盘”传税就是施秉国税局干部结合施秉县实际想出的方法。由于施秉这次“营改增”试点中很多的个体工商户都是私人经营，经常在出门外面经营，对“营改增”政策并不了解，也存在了一些误解，认为“营改增”试点工作，只是改变了行政管理部门而已，对自身并不存在什么利害关系，并不怎么支持“营改增”试点工作。针对纳税人的这个心理，施秉县国税局组织“营改增”纳税宣传小组深入试点纳税户开展“算盘”传税活动，用计算器给纳税人一笔笔算账，给纳税人演示“营改增”试点工作是国家国家结构性减税的重大举措，与纳税人有着十分密切的利益关联。

经过施秉县国税局“营改增”纳税宣传小组的不懈努力，不仅得到了试点纳税人的支持，还提起了试点纳税人主动推动“营改增”试点工作的积极性，主动召集各试点纳税人自行开展“营改增”政策培训，为更进一步推进“营改增”试点工作作出了巨大贡献。

舞阳河畔，留下了施秉国税人不懈奋斗的足迹；云山雾锁，记载了施秉国税人艰苦创业的历程。施秉国税的税干们用智慧和汗水推动了“营改增”工作的快速发展，用恒心和爱心赢得了广大“营改增”纳税人的支持和称赞。施秉国税在未来的憧憬里，将依然前进不止，凯歌不断。