“营改增”相关问题答疑A1

第一篇：“营改增”相关问题答疑A1

“营改增”相关问题答疑................................................................错误！未定义书签。官方问答.....................................................................................错误！未定义书签。

1.问：全面推开营改增试点，有哪些新的措施和改革内容？..错误！未定义书签。

2.问：全面推开营改增试点的意义？......................错误！未定义书签。3.问：营改增试点已经实施4年多，请介绍一下试点运行情况？错误！未定义书签。

4.问：李克强总理在政府工作报告中提出，全面实施营改增，要确保所有行业税负只减不增，请问将采取哪些措施落实总理提出的要求？....................错误！未定义书签。

5.问：营改增试点全面推开后，对前期试点行业和原增值税纳税人税负有何影响？错误！未定义书签。

6.问：全面推开营改增试点后，增值税立法有何考虑？......错误！未定义书签。建筑业“营改增”问题................................................................错误！未定义书签。

1.问：营改增后，BT项目如何处理？.....................错误！未定义书签。2.问：建筑业挂靠行为引发的发票风险在增值税时代如何防范？错误！未定义书签。3.问：“营改增”后，管理发票的重要性...................错误！未定义书签。4.问：施工设备的保养、维修费是否可以获得抵扣？........错误！未定义书签。

5.问：建筑原材料、人工如不能获得进项，是否会大幅增加企业的成本？错误！未定义书签。6.问：先票后款模式下，如果客户拖欠工程款，多缴的销项税是否可以退回？错误！未定义书签。7.问：施工耗用的水电费如何处理？......................错误！未定义书签。

8.问：增值税申报是否在项目所在地申报？注册地和项目所在地不同如何处理？错误！未定义书签。9.问：“营改增”对建筑行业是好事吗？...................错误！未定义书签。10.问：如何定义，因为“营改增”而产生的一些新、老项目？错误！未定义书签。

11.问：新、老项目归类完毕之后，必然会涉及到“营改增”过渡期，建筑企业新老项目如何衔接？......................................................错误！未定义书签。

12.问：建筑业“营改增”的全面实施，对建筑企业税负有什么影响？错误！未定义书签。13.问：“营改增”下工程造价计价规则对建筑企业税负的有什么影响？错误！未定义书签。14.问：建筑企业如何做好“营改增”准备工作？...........错误！未定义书签。15.问：营业税改增值税对建筑产品造价有什么影响？.......错误！未定义书签。16.问：建筑业“营改增”对财务指标有何影响？...........错误！未定义书签。17.问：“营改增”对工程项目分包管理有何影响？..........错误！未定义书签。

18.问：某公司主营房地产相关业务兼营广播影视服务，营改增后没有分别核算适用不同的税率，该怎么办？............................................错误！未定义书签。

19.问：某建筑服务公司为一般纳税人，营改增后跨市提供建筑服务，怎样预缴税款，向哪儿预缴？......................................................错误！未定义书签。

20.问：某房地产开发公司与一建筑工程总承包公司签订了建筑工程承包合同，工程总造价为5000万元，其中商品砼500万元，钢筋500万元，约定由房地产公司负责供应。“营改增”后税款抵扣要怎么考虑才能周详？..................................错误！未定义书签。房地产业“营改增”问题............................................................错误！未定义书签。1.问：“营改增”之后，房地产是一种减税还是增税？.......错误！未定义书签。2.问：“营改增”以后企业新增不动产是否纳入增值税抵扣范围？错误！未定义书签。3.问：“营改增”政策对房地产市场能否起到促进作用？.....错误！未定义书签。4.问：房地产营改增是否对房价产生影响？................错误！未定义书签。5.问：“营改增”即将到来，对房地产企业有何建议？.......错误！未定义书签。

6、问：“营改增”对房地产业税负的影响？................错误！未定义书签。7.问：营改增后房地产的销项税可以向下游转嫁吗？........错误！未定义书签。

8.问：营改增后，房地产公司如何选择供应商？设备供应商会调价吗？如何看待17%和13%进项税的争夺？..............................................错误！未定义书签。9.问：已经预缴的房款收入，“营改增”后不动产发票由谁来开具？错误！未定义书签。10.问：如果营改增后交房时有面积差，需要退房款，而这部分房款已经缴纳营业税了该如何处理？......................................................错误！未定义书签。

11.问：对于甲供材料，营改增后是不是会对同营业税有一样的规定呢？错误！未定义书签。12.问：房地产开发商是否可以就融资成本（金融机构或其他企业借款利息等）抵扣进项税？ 错误！未定义书签。

13.问：对于投资性房地产，期初的存量资产是否可以进行进项抵扣？营改增后，投资性房地产对方取得的发票是否可以抵扣？............................错误！未定义书签。14.问：营改增对二手房交易的税负有何影响，如何计算分析？错误！未定义书签。

15.问：一般纳税人企业销售不动产在营改增前后应该采用何种计税方法？错误！未定义书签。16.问：个人出租住房用交税吗？.........................错误！未定义书签。

17.问：一般纳税人企业出租取得异地的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的应该作何处理？................错误！未定义书签。18.问：营改增试点前发生的业务如何处理？...............错误！未定义书签。

19.问：营改增后，房地产公司对增值税纳税义务发生时间不了解，下面是对增值税纳税义务发生时间的解释？..........................................错误！未定义书签。20.问：视同销售服务、无形资产或者不动产的情形有哪些？.错误！未定义书签。金融业“营改增”问题................................................................错误！未定义书签。

1.问：金融业“营改增”面临的难题有哪些？..............错误！未定义书签。2.问：金融业“营改增”的关键是什么？..................错误！未定义书签。

3、问：金融业“营改增”成为难点的主要原因？...........错误！未定义书签。

4.问：在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为是否缴纳增值税？..................................错误！未定义书签。5.问：融资性售后回租业务取得的利息怎么缴纳增值税？....错误！未定义书签。6.问：金融商品转让，应该如何确认销售额？..............错误！未定义书签。

7.问：从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资租赁服务应该如何为确认销售额？ 错误！未定义书签。

8.问：代收代付的证券公司资金交收违约垫付资金利息是否为中国证券登记结算公司的销售额？......................................................错误！未定义书签。9.问：经纪代理服务以什么作为销售额征收增值税？........错误！未定义书签。

10.问：试点纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得能否从销项税额中抵扣？....错误！未定义书签。

11.问：中国农业发展银行总行及其各分支机构取得农林牧渔等涉农贷款的利息收入采用何种计税方法？................................................错误！未定义书签。12.问：金融行业营改增为什么成为“难啃的骨头”？.......错误！未定义书签。13.问：营改增后，对金融行业的利润影响几何？...........错误！未定义书签。14.问：代扣代缴个税有没有手续费？.....................错误！未定义书签。生活服务业“营改增”问题.........................................................错误！未定义书签。1.问：店业和饮食业“营改增”有何益处？................错误！未定义书签。

2、酒店业纳入“营改增”的有何优势？...................错误！未定义书签。

3、问：“营改增”对酒店业税负的影响分析？..............错误！未定义书签。4.问：试点纳税人提供旅游服务的，销售额该如何确认？....错误！未定义书签。

5.问：公司提供建筑服务，采取预收款的方式，纳税义务发生时间什么时候？错误！未定义书签。6.问：生活服务业营改增后面临的主要问题是什么？........错误！未定义书签。

7.问：在实行多档税率（包括6%、11%和17%）的增值税体系中应该如何选择正确的适用税率？......................................................错误！未定义书签。8.问：营改增对餐饮业税负有何影响？....................错误！未定义书签。9.问：在降低税负的同时，“营改增”也使纳税人的流转税和发票管理流程变得更加复杂，具体到餐饮行业，纳税人在将来涉及增值税事项的管理中需要注意什么问题？错误！未定义书签。10.问：餐费属于业务招待费吗？.........................错误！未定义书签。“营改增”会计处理问答............................................................错误！未定义书签。

1.问：“营改增”后，建筑业企业作为一般纳税人购进货物、接受应税劳务的，如何做会计处理？......................................................错误！未定义书签。2.问：“营改增”后，建筑业企业作为一般纳税人提供应税服务，在符合收入确认条件时如何做会计处理？..............................................错误！未定义书签。3.问：“营改增”后，建筑业企业作为一般纳税人提供应税服务，接受应税服务时，按规定可以实行差额征税的如何做会计处理？..........................错误！未定义书签。4.问：根据上述材料1回答甲公司如何做税务处理？........错误！未定义书签。5.问：根据上述材料1回答甲公司如何做会计处理？........错误！未定义书签。增值税抵扣发票问题...................................................................错误！未定义书签。

1.问：营改增后，增值税抵扣凭证是不是只有专用发票才能抵扣？错误！未定义书签。

2.问：获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天就不能抵扣进项税了吗？错误！未定义书签。

3.问：营改增后成为增值税纳税人，购买增值税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳的技术维护费可在增值税应纳税额中全额抵减吗？....................错误！未定义书签。4.问：资产评估流动资产发生的损失报废，能否直接转出？..错误！未定义书签。

5.问：同时拥有增值税免税项目和应税项目的企业，免税项目的进项税额是否需要转出？ 错误！未定义书签。

6.问：员工福利、个人消费取得的增值税专用发票，能否正常抵扣？错误！未定义书签。

7.问：共用固定资产、专利技术等项目还是用于增值税应税项目的进项税额能否抵扣？ 错误！未定义书签。

8.问：日常购进的办公用品、支付水电费、企业汽油费，同时用于非增值税应税项目，能否按比例抵扣？................................................错误！未定义书签。9.问：视同销售项目，如果将货物无偿赠送给其他单位或个人、用于投资，进项税额可否照常抵扣？......................................................错误！未定义书签。10.问：增值税与营业税有什么不同？.....................错误！未定义书签。11.问：增值税留抵进项税是企业的一项资产吗？...........错误！未定义书签。

12.问：增值税免税和营业税、土地增值税、企业所得税免税有何不同？错误！未定义书签。13.问：营改增后特别注意，哪些项目的进项税额不得从销项税额中抵扣？错误！未定义书签。14.问：向消费者个人销售服务为什么不能开具增值税专用发票？错误！未定义书签。

15.问：从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证有哪些？....................................错误！未定义书签。16.问：营改增过渡期政策中规定了部分特定应税行为的一般纳税人可以选择简易征收，但一经选择，36个月内不得变更。那么，哪些企业可以选择简易征收？ 错误！未定义书签。

17.问：建筑企业收取业主违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金的发票开具有什么技巧？......................................................错误！未定义书签。

18.问：业主扣留质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用的发票开具有何技巧？错误！未定义书签。

19.问：施工企业与业主已经办理工程进度结算未收到的结算工程款的发票开具有什么技巧？ 错误！未定义书签。

20.问：建筑施工企业租用机械设备的发票该如何开具？.....错误！未定义书签。21.问：总分包工程中的发票开具应该注意什么？...........错误！未定义书签。22.问：如何给业主是非房地产公司的企业开具发票？.......错误！未定义书签。23.问：项目经理负责制下的发票该如何开具？.............错误！未定义书签。24.问：建筑企业售后回租发票应该如何开具？.............错误！未定义书签。25.问：项目公司额增值税留抵税额的作用？...............错误！未定义书签。

第二篇：关于“营改增”问题

关于“营改增”试点范围开展税收自查和

专项纳税评估的工作方案

各区地税局、市局稽查局、直属局、相关处室：

根据市局领导意见和当前工作需要，决定从七月十五日至九月三十日在全市“营改增”试点范围开展税收自查和纳税评估工作。现将有关工作明确如下：

一、营改增试点范围。

㈠交通运输业。陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务、管道运输服务。

㈡部分现代服务业。

1、研发和技术服务。包括研发服务、技术转让服务、技术咨询服务、合同能源管理服务、工程勘察勘探服务。

2、信息技术服务。包括软件服务、电路设计及测试服务、信息系统服务和业务流程管理服务。

3、文化创意服务。包括设计服务、商标著作权转让服务、知识产权服务、广告服务和会议展览服务。

4、物流辅助服务。包括航空服务、港口码头服务、货运客运场站服务、打捞救助服务、货物运输代理服务、代理报关服务、仓储服务和装卸搬运服务。

5、有形动产租赁服务。包括有形动产融资租赁和有形动产经营性租赁。

6、鉴证咨询服务。包括认证服务、鉴证服务和咨询服务。

二、纳入本次税收自查和纳税评估的具体对象。

㈠交通运输业。货运自开票纳税人、航空客货运纳税人、管道运输纳税人。㈡服务业的勘察设计纳税人。

㈢广告业的广告发布单位纳税人（如广播、电视台、公汽、地铁、网络等

单位）。

㈣2011纳税50万元以上的、纳入上述现代服务业试点范围的其他纳税人。

三、税收自查和纳税评估的主要内容。

（一）、税款缴纳情况；

（二）、税收政策执行情况；

（三）、发票使用情况。

四、营改增试点范围评查的所属时期。

这次税收自查和纳税评估的所属时期为纳税人2011和2012年1-6月税源期。有欠税和纳入各区局备案管理的纳税人，自查和评估所属时期追索至欠税和备案。

五、营改增试点范围评查的方法。

㈠各区局对上述营改增试点范围管理的纳税人进行摸底，确定具体自查和评估名单。

㈡组织确定评查对象的纳税人，填定《分行业调查表》（见附件1-4）进行自行检查。

㈢开展纳税评估。自查的基础上，对有疑点的户进行纳税评估，各区局纳入评估的户数不得低于评查对象的20%。发现有政策执行不到位、违规抵扣应税收入、违规使用发票、长期欠税不缴、备案管理存在风险等情况，要积极宣传税收政策，督促限期改正，依法清缴税款。

㈣进行专项稽查。对拒绝自查或不认真自查的纳税人，以及在纳税评估中发现有重大偷漏税情形、欠税数额较大的（50万元以上）的纳税人，移送稽查部门组织专项稽查和清缴欠税。

六、时间安排。

此项评查工作分三个阶段进行，第一阶段（7月15-31日）：纳税人自查期。

第二阶段（8月1-31日）：纳税评估和税款入库期；第三阶段（9月1-30日）：移送和专项稽查及总结期。

七、几点要求。

1、加强领导。营改增试点是“十二五”规划确定的加快我国财税体制改革重要内容之一，是今明两年税收改革工作的重要内容，各区局必须加强对些项工作的领导。

2、专人负责。各区局税政部门是本次评查工作的责任单位，要指定专人负责此项工作，组织精干力量，切实做好营改增试点行业的税收自查和纳税评估工作。

3、追缴欠税。对清理出来的欠税要严格的执行税收政策，加强追缴欠税力度，做到及时入库、应收尽收。

附件：1-4（交通运输、勘察设计、广告发布、其他行业）表一、二。

武汉市地方税务局税政管理一处

武汉市地方税务局纳税评估管理办公室

二○一二年七月十二日

第三篇：营改增申报培训用户答疑汇总

营改增培训答疑

1、国税小规模季报，那地税的教育费附加等也是季报吗？ 根据文件规定，小规模增值税季报，其附加税也是季报。

2、营改增之前差额征税的企业，判定是否为一般纳税人时，营业额是按差额还是全额？月报3万，季报9万免税是差额还是全额？

无论是判定标准还是月销售额均按全额判断。

判定是小规模还是一般纳税人标准：2015年2月1日至2016年1月31日的营业额除以（1+5%）月或季度判断是否享受免税：按月或季度的不含税销售额，不扣除差额部分。

3、用亿企惠税报地税，地税数据能像以前一样查看吗？

地税数据是在地税的网页上查看的，亿企惠税的用户同样可以在地税的网页上查看之前的报税数据。

4、房地产企业或者建筑企业老项目适用简易计税方法的是否可以开具增值税专票？ 允许开具增值税专票

5、车辆停放属于什么行业，税率是多少？

车辆停放属于不动产租赁，无论是小规模还是一般纳税人都是5%。

6、提供旅游服务的试点纳税人选择差额纳税如何开具发票的问题？

旅游服务选择差额纳税的，其向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。

7、餐饮企业可否开具专票？

餐费不可以抵扣，但是并不是说餐饮企业不可以开具专票，餐饮的一般纳税人可以开具专票，但是取得专票方取得的专票不可以抵扣，需要做进项税额转出。

8、季报小规模企业在5、6月份看到以下提示

季度申报的纳税人，在不是申报月份会有该提示。例如：7月份报2季度的报表，那4，5，6几个月份打开会有该提示。

9、亿企惠税做变更登记等操作时，一片空白

培训时介绍到了亿企惠税相当于登录了云厅，那在做申报前的变更登记，财务制度备案时，直接能进入到云厅的相应模块，方便纳税人再登云厅去找相应的模块，但是云厅对浏览器的限制亿企惠税也是一样的，所以出现此类问题，在电脑桌面上控制面板里更改浏览器设置就好，最好默认为IE8以上版本的浏览器。

10、小规模当月没有开票用不用抄报税？抄报税的时间是什么时间？

只要办理了开票系统，发行了金税盘的企业每月都需要进行抄税和清卡。咨询了航天信息，金税盘没有季度抄税功能，因为一般纳税人要月报，为产生抄税清卡问题，所以每个月申报期内，即每月15号之前进行抄税和清卡。

计提：借 管理费用

销售费用

贷 应付职工薪酬

发放 借

应付职工薪酬-工资

--保险

贷 银行存款 现金

其他应收款-员工社保 缴纳社保 借 管理费用

--公司部分

其他应收款--个人部分

贷 银行存款 @雨的印记 1.计提工资

借：××费用（管理/销售等）贷：应付职工薪酬——工资 2.计提社保（企业部分）

借：××费用（管理/销售等）贷：应付职工薪酬——社保 3.次月发放工资时

借：应付职工薪酬——工资

贷：应付职工薪酬——社保（个人部分）应交税费——应交个人所得税 库存现金／银行存款

第四篇：房地产营改增问题

关于房地产业营改增几个问题

1.问题：房开企业将在建工程项目划转给全资的物业公司，是否需缴纳土地增值税？ 回复：房地产开发企业将在建工程划转给物业公司因涉及到所有权转移，因而按照土地增值税暂行条例及其实施细则的的规定，必须确认土地增值税计算缴纳土地增值税。

2.问题：营改增后交政府的费用如土地费、市政配套费等预计会有进项税额抵扣吗? 回复：营改增后缴纳的土地出让金是否可以抵扣问题是一直是营改增的难题之一，但总体的方向中可以抵扣，但有可能不是一次性抵扣而是分期抵扣。但对房地产开发企业而言，一定是在整个项目清算前抵扣。至于市政配套费，由于本身并没有负担增值税，因而，主流的观点是不存在（不是不让）进项抵扣，但也有观点主张按一定的综合抵扣率进行抵扣。

3.问题：政府回购房有哪些优惠税收政策？

回复：政府回购房，除了经济适用房，其他一律没有优惠，按照销售不动产进行所有的税收处理

4.问题：营改增，房产公司的尾盘的房子在政策前面先做销售还是？？？，该如何操作？ 回复：营改增的政策尚未明确，因而有关营改增过程中尾盘销售应当如何处理很不好说，但从目前的有关消息分析，老项目老办法，新项目新办法，因而初步估计营改增前已经开发并开始销售的房产，在营改增后应当还是继续征收营业税，或者采取简易的方式征收增值税

5、问题：房地产业纳税人处置办理产权登记的地下车位等附属设施如何征收营业税？ 回复：签订销售合同，销售地下车位和附属设施，无论是否办理产权登记，应按规定征收销售不动产营业税。（地下车位及其他附属设施只要进行销售，有销售合同并入营业额，征收营业税。如若签订的是租赁合同，那就征收租赁业营业税，只要建了地下车位和附属设施给业户用，无论购买还是租赁，只是税目不同，税率都为5%，一个是租赁业营业税，一个为销售不动产营业税）。

6、问题：销售小产权房是否征收营业税？

回复：销售小产权房应按规定征收销售不动产营业税，（小产权房是一时半不出来房产证，用自有土地建出来的）。

7、问题：房地产业纳税人按拆一还一方式实行回迁安置的如何确定其营业税纳税义务发生时间？

回复：房地产业纳税人按拆一还一方式实行回迁安置的对偿还面积与拆迁面积相等的部分，其营业税纳税义务发生时间为办理交房手续的当天。

8、问题：如何确定回迁安置房的计税依据？

回复：对建设安置回迁房的，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，由当地税务机关按照同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。对纳税人以自己名义立项，再改纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房的，土地价款是纳税人不承担的，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，在核定计税依据时，土地没付款，不包括回迁安置房所属地方土地价款，只要没付出，就不把金额核上。

9、问题：房地产开发企业在取得预售证之前以诚意金、意向金等名义收取的款项是否征收营业税？

回复：在取得预售证前可以不征收，一旦取得预售证要申报缴纳税款，诚意金转为预收款，转为预收款的当天为纳税义务发生的时间。

10、房地产业税收清查的重点？

回复：

1、房地产企业是否存在低价销售的行为，有无价格明显偏低，而无正当理由的情况，关联企业之间销售价格是否合理。

2、各种以房地产抵债、无偿赠予房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、是否按照规定申报纳税。

3、拆迁补偿或者安置等行为是否按规定申报纳税。

4、车位、阁楼、地下室等附属设施，销售收入是否申报纳税。

5、农村集体组织、社区委员会、房地产开发企业所取得的小产权房收入、棚户区改造收入，是否申报纳税。

6、销售房产预收款或预收定金分期收款合同约定的时间应收取而未收取的销售款是否申报纳税，采取银行按揭贷款购房的取得的按揭贷款是否申报纳税。

11、营改增以后对房地产业税负影响分析？

回复：假定三个条件

1、营改增前后房地产开发企业含税收入总额和含税的成本保持一致。

2、营改增前后,房地产开发企业使用税费营业税为5%，假定房地产增值税税率为11%。

3、营改增前后,房地产开发企业房屋可抵扣的进项税额对应成本全部计入到价税扣除范围内。取得的可抵扣进项税额占房地产售房收入比重不会超过10%前提下，房地产行业税负只增不减。

8、土地使用税

房地产业将土地证办到买房人户后，可以减少应税土地面积。（有人咨询买完房是否能按开完发票的减少土地？不行。什么时候把土地证分割到买房户后，由土地局第几科出具证明，报到征收单位，给你减除土地依据，有依据后土地使用税可以不交。如果土地登记信息不变更，不报土地变更信息表，土地使用税不能免于缴纳）。

注意：房地产企业在移交回迁安置房时，应按计税价格为安置人全额开据不动产销售发票。安置房在销售时按差额征税的，以不动产销售发票为扣除凭据。

注意：个人所得税明细申报（汇缴时工资费用据实填，个人所得税明细申报表工资部分要和企业所得税纳税申报表工资费用相等）。

注意：营改增，自查税款如果是写当期税款只认当期应申报缴纳税款，补交税款要重新补交，并按照偷税漏税处罚。

总结：在现实情况下，营改增不可能降低房地产企业税负，营改增之后将增加房地产企业整体税负2%-3%。

第五篇：营改增问题答案doc

你最关心的营改增问题，答案都在这了

从5月1日起全面推行营改增纳税制度，你单位相关工作做得怎么样了？还有哪些问题需要解决？为了方便学习，我们将大家最关注的问题进行了汇总，依据现行营改增管理办法进行了初步解读，仅供参考。

1、如何防止税改后税负有所上升？

答：对于建筑业的实际情况，营改增在方案设计、税率确定时给予了充分考虑。比如，采取过渡性措施，对老合同、老项目区别对待，对劳务用工方式的调整，甲方提供材料的处理等，政策上都给予照顾。这些细化的政策措施国家规定得很具体，各单位应对照细学，以确保建筑行业总体上税负只减不增。

2、项目所在地和机构所在地不一致的情况，纳税地点在哪里？

答：纳税人应按照规定的计税方法在项目所在地预缴税款，然后向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

3、哪些项目不征收增值税，有何政策规定？

答：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中明确不征收增值税项目包含：在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。4、4月30日前执行合同在“营改增”后收到增值税专用发票不能抵扣的有哪些？

答：建筑企业、房地产 “营改增”过渡期间有三种不能抵扣进项税金的增值税专用发票：

一是“营改增”前签订的材料采购合同，已经履行合同，但建筑材料在“营改增”后才收到并用于“营改增”前未完工的项目，而且“营改增”后才付款给供应商而收到材料供应商开具的增值税专用发票。

二是“营改增”前采购的材料已经用于“营改增”前已经完工的工程建设项目，“营改增”后才支付采购款，而收到供应商开具的增值税专用发票。

三是“营改增”之前采购的设备、劳保用品、办公用品并支付款项，但“营改增”后收到供应商开具的增值税专用发票。

5、“营改增”后新业务收到增值税专用发票不能抵扣的有哪些？

答：建筑企业、房地产“营改增”后不能抵扣进项税金的特殊增值税专用发票主要有：

一是供应商开具发票摘要为“材料一批”的运输发票、办公用品等汇总清单的发票，但没有补充开具《销售货物或者提供应税劳务清单》的不能抵扣进项税金。国家税务总局《关于修订<增值税专用发票使用规定>的通知》(国税发[2006]156号)第十二条规定：一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具《销售货物或者提供应税劳务清单》，并加盖财务专用章或者发票专用章。

二是购买职工福利用品的增值税专用发票。

三是发生非正常损失的材料和运输费用中含有的进项税金(例如，工地上被小偷偷窃的钢材、水泥)。

四是建筑施工企业自建工程所采购建筑材料收到的增值税专用发票。

五是房地产公司开发的产品，例如商铺、商场、写字楼由自己持有经营，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

六是获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天，则不可以抵扣进项税额。6、4月30日之前已经收款，但没交税和开票，如何纳税？

答：如果企业在4月30日之前已经收款，但没交税和开票，纳税义务已经发生，需要照章纳税。当然各企业对纳税时点也需要充分考虑，避免遭受损失，2

其中营业税的纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。建筑业纳税义务发生时间比较复杂，需划分几种具体情况：

一是实行合同完成后一次性结算价款办法的工程项目，其纳税义务发生时间为施工单位与发包单位进行工程合同价款结算的当天；

二是实行旬未或月中预支、月终结算、竣工后清算办法的工程项目，其纳税义务发生时间为月份终了与发包单位进行已完工程价款结算的当天；

三是实行按工程形象进度划分不同阶段结算价款办法的工程项目，其纳税义务发生时间为各月份终了与发包单位进行已完工程价款结算的当天；

四是实行其他结算方式的工程项目，其纳税义务发生时间为与发包单位结算工程价款的当天。

7、房地产开发企业是否可以在项目开发初期（即在他们取得收入之前）登记为增值税一般纳税人？

答：一般纳税人的认定是以公司为主体，不是以项目为主体。一般情况下，对于已经成立的公司，年销售收入（不含税）大于500万的公司会被税局强制认定为一般纳税人资格；对于销售收入不足500万的公司，如果会计核算健全、能够提供税务资料的公司也可以向税局申请一般纳税人资格，由税局审核通过并登记为一般纳税人资格；对于新成立没有营业收入的公司，如果能向税局提供相关资料证明公司未来一年可以达到一般纳税人的收入和相关要求，也可以向税局申请一般纳税人资格，由税局管理科室审核通过并登记为一般纳税人资格，这样可以解决对于新公司新项目在公司成立初期发生的成本费用所产生进项的不能认证抵扣问题，这样等到公司实际产生销售收入，前期的累计进项将可以用来抵扣产生销售收入的当期销项。

8、小规模纳税人可以自己开增值税普票和专票吗？

答：小规模纳税人可以自己开增值税普票，如果需要开增值税专用发票，则需要凭销售合同向当地税务局申请代开发票。

9、房地产开发企业营改增的计税方法有哪几种？分别适用什么项目类型？

答：房地产开发企业营改增后有两种计税方法，对于符合“房地产老项目”定义的自建项目可以由企业自行选择一般征税方法或用简易征收方法，如果选择简易征收办法则按照5%征收率，如果选择一般计税的办法，企业可以按照抵减土地价款后的差额部分按11%征税，另外，在收到预收款时须先按3%预缴。

10、对于可以选择一般征税和简易征收过渡性政策的“房地产老项目”如何具体定义？

答：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第八条规定：房地产老项目，是指：

（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

11、对于可以界定为老项目的房地产企业，如何选择适用征收办法对企业更有利？

答：对于集团型房地产企业来说，一方面，要考虑平稳过渡，如果采用简易计税方法，至少保证税负不增加，这是基本的一个底线；另一方面，需要对项目毛利率、土地成本占比以及进项收入比做一个综合测算，看哪种情况下税 4

负水平更低，针对一些特殊的项目，比如低毛利或者负毛利的项目，如果按简易计税去征收，则必须交5%的增值税，但按一般计税方法的话，可能不用交增值税，因此，需要作整体的测算。

12、对于4月30日前已收到预售款并已经缴纳了营业税，但未开具营业税发票的，如何处理？

答：在营业税体制下，许多的预收款可能已经交税，但未开具营业税发票，现在《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》明确：4月30日前收到的预收款，如已缴纳营业税但未开具营业税发票，后续可以开具增值税普通发票，但不可开具专用发票。

13、土地出让金是按一次性扣减还是采取其他分摊办法？

答：按销售面积分摊到各期。《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第五条、第六条、第七条规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

14、营改增之前已经签订了商业地产出租合同，合同尚未到期，营改增之后如何征税？

答：4.30之前签订的出租合同，意味着这个项目可以选择简易计税法，如果重签合同，税负是稍微有利的。

15、用于简易计税方法计税项目，如非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、接受加工修理修配劳务或者应税服务,能不能抵扣？

答：不能抵扣。

16、房地产企业购买贷款服务及贷款利息可否进项抵扣？

答：不可抵扣。

17、营改增后企业的招待费能做进项抵扣的吗？

答：不可抵扣。餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务、集体福利或者个人消费，这些不能抵扣，纳税人的交际应酬消费属于个人消费，所以不能抵扣。

18、关于房地产企业售后返租的问题，房地产企业面向终端客户租金收入是按11%征收吗？那小业主返租给房地产企业所开具的发票能抵吗？

答：售后返租其实对房地产企业而言是个二房东角色，没有过渡期的优惠，业主可以用过渡政策，按5%简易征收，但由于二房东不是业主，所以没有办法使用这个过渡期政策，需要按照11%征收。

另外售后返租，由于小业主是个人，根据目前法律规定无法开具增值税专用发票，因此，小业主返租给房地产开具的发票无法抵扣。可能面临比较大的 6

税率增长，这个需要注意。但在实际执行中，各地政策有差异，比如深圳规定个人出租可以由当地税务机关代开增值税专用发票，需要区别对待。

19、5月1日前房地产开发老项目所收取的乙方保证金，并已缴营业税，5月1日后是否可向税局申请退税？

答：可以申请退税，但裁量权在当地税务局。