物业公司工作计划书

第一篇：物业公司工作计划书

物业公司工作计划书

在送旧迎新之际，物业公司在回顾XX年工作开展的基础上，总结经验，找出不足，以更加务实的态度，积极配合集团经营的战略方针，细化管理，从内 部挖掘潜力，向管理要效益，更加严格要求，加强培训，勇于面对不足，团结一心，增强大局意识、责任意识和协作意识，同心同德，努力完成工作。我们会继续发 扬敬业、奉献的精神，共同为公司的迅速发展竭心尽力。

《孙子兵法》说：间于天地之间，莫贵于人。员工是企业的根本，员工素质是企业优质服务的基矗我们将把培养一支专业、高效、严格管理的服务团队 作为XX年物业开展内部管理的基本战略，实行严格管理，善待员工的方针，开展系列的培训计划、绩效考核，推进企业文化，强化品牌意识，提高团队的凝聚 力和向心力。

一、人事行政

人事行政工作目标：

人员当月流动率小于 5%

人员培训覆盖率达到 100%

人员招聘到岗率达到 98%

员工生活满意度达到 90%

1、团队的建设在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，细化岗位责任制，把责、权、利充分统一，落实到位。推行与之相配合的绩效 考核制度，调动员工的积极性。绩效源于执行力，执行力源于细节，人事部计划以保安部作为试点，对每个岗位提出具体的岗位职责要求，推行新的绩效考核制度，调动员工对工作的积极性，使员工不断加强自我管理能力，明确工作标准，提高自我提升的动力并逐步推广。在各个岗位上采取绩效管理，力求在三月份全面覆盖，以提高整体的服务水平和团队的执行力度。在有效的绩效考核制度和岗位责任制的基础上，人事行政部将加强监督的力度，对岗位的操作和执行进行有计划巡查管理。及时发现问题，及时改进。

2、人事行政部将把提高员工素质作为部门工作的重点，制定有针对性的培训计划，以业务知识培训和企业精神相结合，坚持正面灌输，强化理念，增强员工 主人翁责任感和事业心，培养开拓进取，勇于奉献的精神。要求员工在工作中真正做到100%业主第一。以企业精神和宗旨作为统一员工意志，述职报告统一 行动的共同基矗在人事管理流程中，采取优胜劣汰的方针，对入职、转正的员工严格按标准把关，逐步提高员工素质，继而提高团队的整体素质。

3、在提高管理要求的同时，更进一步关心员工生活，重视员工需求，加强员工宿舍、饭堂的管理，组织相应的员工生日活动、团队活动。重视改善员工福利，加强与员工的沟通，以多方渠道听取员工意见加以综合，并及时给予改善。

4、效益是企业的最终目标，通过岗位责任制的落实，人事行政部将重新审核各部门、岗位人员定编的情况，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服务团队为目标，严格控制人事成本。

5、行政方面，将以配合业务部门开展工作的需要为前提，积极与各部门加强沟通协调，大力配合。修正现有的工作程序，使之更标准化、规范化。及时完成 物料采购，严格管理物料的采购、使用控制流程，重视公司资产、仓库、车辆的管理，堵塞漏洞，做好把关的工作，保证公司财物、利益不受损失。

二、客服中心

物业管理是以服务为主，客服中心是整个物业公司的服务窗口。为此，服务中心将把服务放在第一位，坚持 以人为本的服务宗旨，规范管理、追求创新、至诚服务。不断提高江南世家物业价值，使物业发挥最大的使用效能。

工作思路：

强调成本控制意识和成本管理程序；

强调团队的有效运作和服务流程；

强调公众服务的规范化与特约服务的个性化； 强调以人为本的服务理念和服务的人性化；

篇二：物业管理公司计划书

物业管理公司计划书

一、公司筹建

1.出资人情况：法人与自然人

2.物业管理企业的组建条件

1）企业名称的确定；

2)企业住所；

3)法定代表人；

4)注册资本；

5)公司章程； 6)公司从业人员。

3.物业管理企业的设立

在组建条件具备以后，申请物业管理企业的发起人或发起单位写出由申请设立物业管理公司经营资质报告，连同相关申请资料送交房地产主管部门审批。收到核发的批准文件后，再按有关规定向工商行政管理机关办理企业注册登记手续，领取企业法人营业执照或营业执照，即可对外营业，并按规定在30日内到房地产管理部门申办资质备案和资质等级证书，还要向税务机关办理税务手续。

4.在取得企业营业执照后，按照规定申报企业资质，物业管理企业的资质等级

1)资质一级企业：注册资本500万元以上；具有中级以上职称的人员不少于30人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80％以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；管理两种类型以上的物业；管理各类物业的建筑面积分别占规定计算基数的百分比之和不低于100％；20％以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号；具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；建立了维修基金管理与使用制度。

2)资质二级企业：注册资本300万元以上；具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60％以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；管理两种类型以上的物业；管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100％；10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号，10％以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号；具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；建立了维修基金管理与使用制度。

3)资质三级企业：注册资本50万元以上；具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50％以上的部门经理、管现员取得从业人员岗位证书；有委托的物业管理项目：具有比较健全企业管理制度和财务管理制度；建立了维修基金管理和使用制度。

二、物业公司的经营计划

1.物业管理的目标和任务

1）创造安居乐业的生产、生活环境

2）对实现物业的保值和增值。

2.物业管理的主要内容

l）维护物业管理区域内的规划不受破坏 2）房屋装修监督管理

3）房屋的维护与修缮

4）设备、设施的管理及维修养护

5）安全保卫与消防 6）保洁、消毒、防疫管理

7）环境保护

8）绿化管理

9）车辆管理

10）综合经营服务

3、物业管理的基本原则

1）产权、经营权分离原则；

2）业主至上原则；

3）统一管理原则；

4）专业高效原则；

5）权、责分明原则；

6）经济合理原则；

7）公平竞争原则；

8）依法行事原则。

4.物业管理公司内部的组织机构以及功能设置

1）总经理室：决策机构，总经理对公司全面负责，布置和协调各副总经理与各部门的工作。副总经理协助总经理处理分管的工作。

2）办公室：总经理领导下的综合办事机构，主要负责公司内部日常行政事务。

3)财务部：参与企业经营管理，搞好财务核算。负责管理服务费的收缴，做好报表、纳税工作，经常向总经理报告公司财务状况。4）物业管理部：按照公司的计划和安排，负责物业管理区域内的各项管理工作。

5)社区服务部：依法建立各类服务点，开展代办业务，为用户提供优质服务。

6)工程部：负责物业维修及设备运行的技术管理部门。

7）保安部：检查、督促遵纪守法，处理业主、治安维护，协助有关部门查处违法犯罪。

8）产业部：负责物业的产籍管理、保管图纸、资料，及时为各部门提供相关物业资料。

9）租赁经营部：负责对现有物业的租赁经营业务，提高物业的出租率。

5.物业管理公司的前期工作

设立物业公司，并取得相关资质后，参与物业管理市场竞争，在实际操作中，以各种形式竞争管理服务市场；物业管理对物业的基本要求,物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律法规、管理标准及委托合同行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营手段管理物业，从事对物业（包括物业周围的环境）的养护、修缮、经营，并为物业所有人和使用人提供全方位的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。按照以下步骤进行开展工作。

1）人员准备与资料准备；

2）设备、器材准备；

3）资金准备；

4）拟管项目、使用人需求、竞争企业状况调查；

通过对拟管项目全面情况的调查，为拟订物业管理方案做信息准备。

①项目位置：具体位置及东、西、南、北的毗邻。

②项目面积：占地面积、规划建筑面积、已建成面积。

③项目建筑情况：建筑结构、质量、技术、标准、管线布置等。

④配套及附近交通状况：已通达公交车次、小区班车等。

⑤消防、安保、清洁等设施状况

⑥项目性质及特色

⑦政府的支持、扶持与介入程度

⑧开发商的背景：规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人情况等。

⑨周边坏境状况社区配套的社会公共资源如学校、医院、商业中心、农贸市场等

6.制订物业管理方案的其他准备工作

l）组建制订物业管理方案的工作班子：

2）对方案制订人员进行必要的业务培训：

3）准备经费；

4）准备设备；

5）准备相关资料。

7.制订物业管理方案

l）物业管理方案的内容

①物业管理档次

②物业管理服务的标准

③物业管理财务收支预算

2）物业管理方案的基本架构

①项目管理的整体设想与策划

②管理模式

③公司人力资源管理

④规章制度建设

⑤经营管理指标 ⑥社区文化建设与服务

⑦财务管理及经费收入测算

⑧日常管理

⑨物业维修养护计划和实施

3）制订物业管理方案的主要步骤

第一步：成立制订方案的工作机构

第二步：培训工作人员

第三步：经费、设备、资料准备

第四步：项目、使用人、竞争调查

第五步：研究分析调查资料

第六步：确立管理档次、管理目标、主要措施。服务管理项目

第七步：经费预算 第八步：草拟方案文本

第九步：向专家顾问征询

第十步：送公司领导审阅

第十一步：修改、研讨、再修改

第十二步：可行性研究

第十三步：定稿

第十四步：实施、反馈

8.介入物业管理工作

1）物业的接管验收与撤管

2）物业的撤管

3)签订物业委托管理合同

4)物业公司入驻社区后，依法设立社区业主大会。

9.物业管理企业与相关社会机构建立关系

l）物业管理企业与房地产行政主管部门的关系

2）物业管理企业与工商、税务、物价部门的关系

3）物业管理企业与房地产开发企业的关系

4）物业管理企业与业主委员会的关系

业主委员会可以自己设立。也可以招标选聘物业管理企业。物业管理企业对业主委员会负责，定期间业主和用户提供管理报告，报告经营管理情况、服务情况、基金账目情况等。业主委员会不仅有权监督物业管理企业的工作，而且在必要时有权依法撤换物业管理企业。

5）物业管理企业与专业性服务机构的关系

6）物业管理企业与街道办事处和居委会的关系

7）物业管理区域建设与社区建设的关系

设的自主权，物业管理区域建设要自觉配合社区建设。

三.物业管理费用的管理

1．物业管理费用构成

l）物业管理费用分类

一类是管理费用，如办公费、保安费、绿化管理费、卫生费、管理工作人员的工资、福利等外用的支出。

另一类是公用设施及公用资源费用的支出，如公用水费、电费、房屋及公用设施的维护更新技用，这部分费用一般由物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交，是经物业管理企业代理代收转交其他应收部门的费用。

2）有关部门关于住宅小区公共性服务收费的构成

①管理、服务人员的工资和按规提取的福利费；

②公共设施、设备日常运行、维修及保养费；

③绿化管理费；

④清洁卫生费 ⑤保安费；

⑥办公费；

⑦物业管理单位固定资产折旧费； ⑧法定税费。

3）住宅小区物业管理经费的来源

①定期收取物业管理服务费；

②小区维修养护专项基金；

③以业养业，一业为主，多种经营的收入；

④靠政府多方面的支持；

⑤开发建设单位给予一定的支持。

4）物业管理对物业的基本要求是：

①物业的设计要“科学、合理、适用和美观”，并要方便维修和养护。

②建筑材料质量和设计施工质量要好，减少使用成本。

③配套设施齐全，能为使用人提供多种服务。

④环境优美、安全、舒适。

⑤为物业管理提供必要的设施。

四.物业管理企业管理制度的建设

1．物业管理制度体系的内容

l）物业管理企业内部制度

①物业管理公司员工管理条例

②物业管理企业各部门的职责范围

③物业管理企业员工岗位责任制

2）物业管理企业外部制度

①物业接管验收规定

②楼宇入住规定 ③物业管理公约

④住户须知手册

⑤住宅区房屋及有关设施接代管制度

⑥房屋管理服务制度

⑦住宅区管理制度

⑧业主公约

⑨业主委员会章程

五.管理制度示例

1.消防制度和规定

1）消防中心值班制度；

2）防火档案制度；

3）防火岗位责任制度；

4）其他消防规定。

5）消防设备管理制度

2.车辆管理制度

1）门卫管理制度

2）物业区域大门门卫的职责

3）停车场（库）门卫的职责

3.车辆保管规定

1）汽车管理规定

2）自行车、摩托车管理规定

4.住宅区内车辆交通管理规定 5.物业环境的绿化管理

1）绿化管理机构的设置及岗位职责

2)绿化养护与管理的考核指标

六.物业管理资金的来源和管理

1.物业管理启动资金

物业管理启动资金是指物业管理企业开展物业管理工作初始阶段所需各项必要开支的资金及物业公共设施专用维护基金。

1）资金来源与管理

一部分是用于物业管理企业形成、建立、组成所需的资金，如物业管理企业的注册资本、办公场所的购置或租金、办公用品购置、职工薪金等，这部分资金主要由房地产开发企业、单位组织及个人出资、入股形成；另一部分是物业公共设施专用维护基金，主要用于物业机构所属物业的意外事故大修及日常维护，这部分资金一般应由物业主按一定比例和方法缴纳形成，也可由政府出资设立或按一定程序、办法由社会或开发建设单位出资建立。

篇三：商业物业管理方案√

【商业物业管理方案】

商业物业是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商业物业进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。

对于开发商来说，开发、销售商业物业是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商业物业进行管理，才能长久发展。目前国内商业物业购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商业物业按揭贷款，在这种情况下，开发商对商业物业的管理更为重要。如果商业物业商业管理不力，影响商业物业业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。

1.0商业物业物业管理理念

商业物业是有计划的商业聚集,对商业物业进行“统一管理,分散经营”是商业物业区别于其他房地产的核心特点。“统一管理”，要求商业物业必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商业物业是难以经受激烈的零售业市场竞争。

“分散经营”，是商业物业对消费者和经营者间的交易提供场所，商业物业的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。1.1.商业物业的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。

为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商业物业销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商业物业管理公司的管理地位。

1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。

审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书(适用于批发代理商)、品牌代理委托书(适用于专卖代理商)、税务登记证、法人授权委托书等。

“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。

租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：

承租户的经营业态是受到整个商业物业的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可(业主委员会成立之前，经开发商认可);营业时间的确定;

承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理;

为整个商业物业促销承担的义务;

承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制;

投保范围事宜;

是否统一的收银等

1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。

由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商业物业策划好1年12个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。

组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果商业物业统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。

1.1.3 “统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。

商业物业须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商业物业的高效运转。常见的方式有：指导项目：店铺布置指导、促销活动安排;

协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作;

服务项目：行政事务管理;

监督项目：维护商业物业的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。

1.1.4 “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。

商业物业的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。商业物业的各项设施的使用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。

2.0物业的管理特点

2.1 顾客流量大商业物业进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品

第二篇：物业公司工作计划书

物业公司工作计划书范文

物业工作计划书范文

有效实施各项业务工作,现拟定以下工作计划: 一、三个小区公共事务方面

1、全面推行租赁经营服务工作,召开全体工作人员总动员会,明确租赁服务意义目的,统一思想,集体学习相关业务推广内容和业务办理操作流程,确保工作正常进展。

2、为提高费用收缴率,确保财务良性循环,以专题会议形式组织各物业助理、前台人员、领班级以上人员进行学习《各种费用追缴工作流程》。

3、以专题会议形式,组织三个小区管理骨干及相关工作人员集体学习《案例通报管理制度》、《案例通报操作流程图》及相关作业表格,明确责任关系,杜绝各种同类负面案例再次发生,全面提高管理服务质量。

4、制定《保安器材管理规定》,包括对讲机、巡更棒、门岗电脑等,并认真贯彻实施,明确责任关系,谁损坏谁负责,杜绝各种不合理使用现象。

5、回顾三个小区从去年7月份以来各方面情况,以对比分析、寻找差距,为下一步工作提高作出更可行的具体措施。

二、xx华庭项目

1、全力抓好30-35幢物业移交工作,确保业主满意。

2、督促管理处及时做好26-29幢摩托车位车牌的制作及安装;并督促管理处及时颁发通知,要求业主在5月20日前到管理处办妥租赁停放手续,该区域摩托车从6月1日起全面执行收费。执行前协调保安做好落实工作。

3、继续跟进26-29幢绿化种植工作。

4、督促及时做好部份绿化带残缺空白补种工作。

5、督促工程部做好30-35幢相关附属工程,如:道路、园林绿化、监控中心、仓库、车位规划等。

6、做好个别岗位人员调整和招聘工作(如:绿化组长到位、管理处负责骨干到位等),确保项目工作正常运行。

7、拟定“xx华庭首届业主委员会成立方案”及筹备会一系列工作措施,为创建“市优”工作打好基础。

三、xx居项目

1、对第三期部分摩托车不配合管理工作进行加强,发挥标识识别作用,强化凭办理租赁手续方可停放,加强收费工作。

2、加强第四、五期摩托车租赁办理管理工作,杜绝各种长期免费停车现象,维护秩序正常。

3、与财务协调,及时做好坏帐处理。

4、督促全面检测该项目红外报警系统情况,找出问题所在,并做好相应改善,确保系统的灵敏度和正常运行。

5、对个别业主在私家花园内乱搭乱建的屋棚动员拆除,以免影响整体观容。

6、督促完善该项目小区商铺的资料管理。

7、督促做好第一期、第二期部分楼梯个别部位的朽木处理,维护物业的完好。

8、督促做好第五期共7幢对讲机故障检修。

四、xx项目

1、督促整理好第12-15幢(共36户,已收楼32户)房屋档案资料。

2、做好外围红线报警的使用与维护,包括内外围两侧绿化植物遮挡的修剪等工作。

3、制定安全警报现场跟踪与核实,并明确解除警报及记录操作相关要求,避免作业疏忽。

4、跟进落实好会所泳池的开张营业,并做好相应的管理与维护工作,包括门票发售、泳池水质处理等。

5、督促做好12-15幢相关附属工程,包括架空层车位地面栏杆的安装、车位产权面积的明确(公司要求架空车位出售)、园林绿化、保安室、监控室、仓库等工作的完善。

6、跟进做好小区健身器材的安装。

7、督促做好各种费用的追收。

8、跟进第7幢破裂玻璃门扇的安装。

9、跟进部分绿化植物的补种和改造等(如:大门入口处即将枯死的大叶油棕树3棵,应该更换)。

五、其它事项

1、xx“士多”招商登记等工作配合。

2、按公司《议事日程》要求开展各项日常工作。

3、协调相关部门完成好各项工作任务。

以上计划,敬请上级领导审核指示

物业公司上半年工作计划书

在送旧迎新之际，物业公司在回顾××年工作开展的基础上，总结经验，找出不足，以更加务实的态度，积极配合集团经营的战略方针，细化管理，从内部挖掘潜力，向管理要效益，更加严格要求，加强培训，勇于面对不足，团结一心，增强大局意识、责任意识和协作意识，同心同德，努力完成工作。我们会继续发扬敬业、奉献的精神，共同为公司的迅速发展竭心尽力。

《孙子兵法》说：“间于天地之间，莫贵于人。”员工是企业的根本，员工素质是企业优质服务的基础。我们将把培养一支专业、高效、严格管理的服务团队作为××年物业开展内部管理的基本战略，实行严格管理，善待员工的方针，开展系列的培训计划、绩效考核，推进企业文化，强化品牌意识，提高团队的凝聚力和向心力。

一、人事行政

人事行政工作目标：

人员当月流动率小于

人员培训覆盖率达到

人员招聘到岗率达到

员工生活满意度达到 ⒈团队的建设在于制度化的管理，人事行政部首要工作是完善管理制度，细化岗位责任制，把责、权、利充分统一，落实到位。推行与之相

配合的绩效考核制度，调动员工的积极性。绩效源于执行力，执行力源于细节，人事部计划以保安部作为试点，对每个岗位提出具体的岗位职责要求，推行新的绩效考核制度，调动员工对工作的积极性，使员工不断加强自我管理能力，明确工作标准，提高自我提升的动力并逐步推广。在各个岗位上采取绩效管理，力求在三月份全面覆盖，以提高整体的服务水平和团队的执行力度。在有效的绩效考核制度和岗位责任制的基础上，人事行政部将加强监督的力度，对岗位的操作和执行进行有计划巡查管理。及时发现问题，及时改进。

⒉人事行政部将把提高员工素质作为部门工作的重点，制定有针对性的培训计划，以业务知识培训和企业精神相结合，坚持正面灌输，强化理念，增强员工主人翁责任感和事业心，培养开拓进取，勇于奉献的精神。要求员工在工作中真正做到“业主第一”。以企业精神和宗旨作为统一员工意志，统一行动的共同基础。在人事管理流程中，采取优胜劣汰的方针，对入职、转正的员工严格按标准把关，逐步提高员工素质，继而提高团队的整体素质。

⒊在提高管理要求的同时，更进一步关心员工生活，重视员工需求，加强员工宿舍、饭堂的管理，组织相应的员工生日活动、团队活动。重视改善员工福利，加强与员工的沟通，以多方渠道听取员工意见加以综合，并及时给予改善。

⒋效益是企业的最终目标，通过岗位责任制的落实，人事行政部将重新审核各部门、岗位人员定编的情况，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服务团队为目标，严格控制人事成本。

⒌行政方面，将以配合业务部门开展工作的需要为前提，积极与各部门加强沟通协调，大力配合。修正现有的工作程序，使之更标准化、规范化。及时完成物料采购，严格管理物料的采购、使用控制流程，重视公司资产、仓库、车辆的管理，堵塞漏洞，做好把关的工作，保证公司财物、利益不受损失。

二、客服中心

物业管理是以服务为主，客服中心是整个物业公司的服务窗口。为此，服务中心将把服务放在第一位，坚持“以人为本”的服务宗旨，规范管理、追求创新、至诚服务。不断提高江南世家物业价值，使物业发挥最大的使用效能。

工作思路：

强调成本控制意识和成本管理程序；

强调团队的有效运作和服务流程；

强调公众服务的规范化与特约服务的个性化；

强调“以人为本”的服务理念和服务的人性化；

致力于建立与业主有良好沟通的和谐社区。

目标设置：

客户综合满意率不低于％；

服务综合及时率不低于％；

业务技能培训％；

小区绿化完好率不低于％；

绿化覆盖率不低于％；

管理费收费率一期逐步达到％；

二期收费率达到％；

生活垃圾日清率为％；

工作重点：

根据对××年的工作回顾和反思，××年将致力于加强规范管理、协调沟通、落实执行，以提高管理服务效能，营造和谐生活环境。

()制定、完善工作手册，使员工翻开手册即可操作，如《管理规章制度及操作规程》等。使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范自我、服务业户的目的。并对员工进行定期的业务、技巧、服务意识等方面的培训，通过不断的强化学习，不断提高服务中心员工水平。尽快带领出一支业务过硬、服务意识强的员工队伍。对进入服务中心工作的员工严格把关，定期进行考核评比，对不称职员工坚决撤换。

()小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的居住环境，是我们非常重视的问题，以往的管理经验

告诉我们，保洁工作责任到人，督导、检查、培训落实到位，才能充实发挥每个人的潜能，认真地去做好每天的保洁工作。积极宣传环保意识，使小区的环境卫生状况达到最佳状态。

()根据目前的收楼情况，强化对工程维修的监管力度，与各部门积极协调配合，完成收楼任务。

()对物业管理费收取率较低的现状，由于综合因素较多，将通过定期开展社区文娱活动、定期安排上门家访及问卷调查等多种渠道与业户进行沟通，听取业户的意见。接受合理的要求及意见，采取有效措施进行相应的整改，提高管理质量；对于超出管理标准的要求，按国家及有关规定向业主耐心解释，并加强对物业管理行业的政策宣传，以转变以往固有的观念，争取业主的理解，对经解释无效拒交管理费的业户，将通过法律途径解决，使管理工

作得以顺利开展。

()加强社区文化的建设，建立与业主的良好沟通，共建和谐社区。

()协助成立业主委员会筹备小组，实行业主自治，共同管理。

三、工程维修

四、保安部

保安部针对××年总结和分析工作情况，继续坚持以固强补弱和狠抓落实为中心，以做好安全和服务工作为前提，搞好团队建设。结合公司的发展需要和管理方向，做好小区的全面安防工作，保证人、财、物的安全，配合客服，加强对小区的巡查，提高整体管理水平。

工作目标

住客及公司综合满意度；

无因管理责任事故率；

新员工岗前培训率；

不合格项整改率；

员工流动率≤(不包括非正常流动率)；

突发事件快速反应率为；

非正常投诉率低于。

⒈做好《百日安全无事故评比活动》方案的实施(××年月日至××年月日)，并全力配合做好二期水乡别墅外售和收楼工作及本部相关工作事项的接管，同时全面做好二期有关工作的服务和管理，树立保安队伍的形象。

⒉做好元旦、春节期间小区各项安防工作，节日前小区安全大检查，由主管领导负责；同时落实好春节期间主管领导巡查和值班；明确强调放假不放制度；组织和安排好春节期间部门员工的业余娱乐活动。随着本部人员增加和三期宿舍篮球场地的修复完工，拟成立物业公司篮球队，既可丰富员工业余生活，又可为公司联谊公关比赛做好准备。

⒊保安部将于月份开展为业主或客人优质服务月活动，体现保安队伍的服务意识和服务热情，同时建立良好的口碑。

⒋做好一二期智能化系统投入使用的前期准备工作，建立和完善智能化系统的使用和管理制度，及时进行智能化系统操作规范培训，逐步改变完全靠“人防”的管理模式。同时设专人负责在监控中心上岗，保证小区小时的监督和管理，提高安防标准。

⒌针对一、二期消防设备设施的分布和配备情况，更进一步完善设备设施管理和使

用运作培训，同时加强日常消防培训和突发事件处理演练。根据实际情况将小区日常安全管理注意事项、家居与森林防火、突发事件处理方法等安防常识制作后派发业主，提高安防意识的宣传和群防群治工作。

⒍做好人员的培养和储备工作。对保安员管理方向是力求转型和建设成为强有力综合型的队

伍。结合保安职业特性，在年初人员流动高峰期前做好人员安抚工作，加强与人才市场、部队和保安学校的联系，做好人员补充储备工作。全年退伍军人占总人数比例为，其它占比例为(保安学校、警校、武校人员)。发挥和利用现有人力创造最大价值，做好物业公司排头服务部门。

⒎加强骨干队伍的建设，拓宽员工知识面，条件允许组织骨干参观兄弟单位学习，查找自身问题，提高整体素质和层次，(骨干队伍)使用原则为能者上、庸者让，每季度开展工作自评，部门上半年工作总结时工作述职。

五、会所经营

×年上半年将继续以服务为先、效益为本的经营方针，积极配合营销及客服工作的开展。采取灵活的经营手法，推出更贴身的服务，把会所经营做到推陈出新。在内部管理上，加强本部门各经营点的协调合作性，着力增强和提升员工工作技能和服务意识，最大限度地调动人员的积极性、创造性；切实加强餐厅出品管理工作，在饮食出品上不断推陈出新，做好小区配套服务工作的开展。

工作目标

力争半年创收万元；

六、财务管理

围绕集团发展战略和财务工作目标，促进效益增长，完善财务管理体系，加强资金、资产、成本、采购价格的管理和控制。在把服务放在第一位的同时，建立规范的账务管理，积极配合业务部门工作的开展，加快科耐物业管理软件的投入使用。为全面完成物业的各项工作指标和工作任务，制定物业财务部年上半年工作计划如下：

工作目标：

服务满意度；

控制亏损在万元以内；

建立君华物业成本库；

⒈物业财务部在集团财务中心的统一指导下根据物业公司财务管理制度结合物业财

务工作的实际情况建立一套详细完整的成本库合理的进行成本控制及时准确地向管理层提供最真实的财务数据。

⒉负责公司资金计划的制定与跟踪对比，管理台帐的登记与财务状况分析，并向管理层提供财务报告进行成本分析提出相关的建议力争控制半年亏损额在万以内。

⒊以服务为宗旨，与客服中心一起做好管理费的收缴工作。对于前期欠费的业主要与客服中心配合，一起商定催缴的办法，争取催缴率达到％。把物业公司的收费工作推向一个新的台阶。

⒋负责各种款项的审核，规范财务付款审核程序，进行新的财务制度的培训。主要是对物业公司各部门负责人及本部门员工组织一起学习新的财务制度，对以前修改的部分要进行重点的讲解，新的制度实施后，要严格按照制度执行。财务部门进行监督把关。

⒌完成年的年终财务总结，进行财务状况分析，编制财务报告。并且根据各部门提供的数据编制年上半年资金计划，上报集团资金计划部，根据集团批准的资金计划，合理安排物业公司年上半年每个月的资金，并与各部门协商对一些付款计划进行相应的调整。

在××年的工作展望中，随着二期业主的入住，对物业公司的服务水平，服务素质、工作效率的要求都将是一个很大的提升。在××年，我们有信心齐心合力打造物业的企业形象，有信心提高物业管理费的收费率，有信心组建我们自己的服务团队，有信心比今天做得更好。

第三篇：物业公司上半年工作计划书

物业公司上半年工作计划书

在送旧迎新之际，物业公司在回顾××年工作开展的基础上，总结经验，找出不足，以更加务实的态度，积极配合集团经营的战略方针，细化管理，从内部挖掘潜力，向管理要效益，更加严格要求，加强培训，勇于面对不足，团结一心，增强大局意识、责任意识和协作意识，同心同德，努力完成工作。我们会继续发扬敬业、奉献的精

神，共同为公司的迅速发展竭心尽力。

《孙子兵法》说：“间于天地之间，莫贵于人。”员工是企业的根本，员工素质是企业优质服务的基础。我们将把培养一支专业、高效、严格管理的服务团队作为××年物业开展内部管理的基本战略，实行严格管理，善待员工的方针，开展系列的培训计划、绩效考核，推进企业文化，强化品牌意识，提高团队的凝聚力和向心力。

一、人事行政

人事行政工作目标：

人员当月流动率小于

人员培训覆盖率达到

人员招聘到岗率达到

员工生活满意度达到

⒈团队的建设在于制度化的管理，人事行政部首要工作是完善管理制度，细化岗位责任制，把责、权、利充分统一，落实到位。推行与之相配合的绩效考核制度，调动员工的积极性。绩效源于执行力，执行力源于细节，人事部计划以保安部作为试点，对每个岗位提出具体的岗位职责要求，推行新的绩效考核制度，调动员工对工作的积极性，使员工不断加强自我管理能力，明确工作标准，提高自我提升的动力并逐步推广。在各个岗位上采取绩效管理，力求在三月份全面覆盖，以提高整体的服务水平和团队的执行力度。在有效的绩效考核制度和岗位责任制的基础上，人事行政部将加强监督的力度，对岗位的操作和执行进行有计划巡查管理。及时发现问题，及时改进。

⒉人事行政部将把提高员工素质作为部门工作的重点，制定有针对性的培训计划，以业务知识培训和企业精神相结合，坚持正面灌输，强化理念，增强员工主人翁责任感和事业心，培养开拓进取，勇于奉献的精神。要求员工在工作中真正做到“业主第一”。以企业精神和宗旨作为统一员工意志，统一行动的共同基础。在人事管理流程中，采取优胜劣汰的方针，对入职、转正的员工严格按标准把关，逐步提高员工素质，继而提高团队的整体素质。

⒊在提高管理要求的同时，更进一步关心员工生活，重视员工需求，加强员工宿舍、饭堂的管理，组织相应的员工生日活动、团队活动。重视改善员工福利，加强与员工的沟通，以多方渠道听取员工意见加以综合，并及时给予改善。

⒋效益是企业的最终目标，通过岗位责任制的落实，原创：www.xiexiebang.com人事行政部将重新审核各部门、岗位人员定编的情况，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服务团队为目标，严格控制人事成本。

⒌行政方面，将以配合业务部门开展工作的需要为前提，积极与各部门加强沟通协调，大力配合。修正现有的工作程序，使之更标准化、规范化。及时完成物料采购，严格管理物料的采购、使用控制流程，重视公司资产、仓库、车辆的管理，堵塞漏洞，做好把关的工作，保证公司财物、利益不受损失。

二、客服中心

物业管理是以服务为主，客服中心是整个物业公司的服务窗口。为此，服务中心将把服务放在第一位，坚持“以人为本”的服务宗旨，规范管理、追求创新、至诚服务。不断提高江南世家物业价值，使物业发挥最大的使用效能。

工作思路：

强调成本控制意识和成本管理程序；

强调团队的有效运作和服务流程；

强调公众服务的规范化与特约服务的个性化；

强调“以人为本”的服务理念和服务的人性化；

致力于建立与业主有良好沟通的和谐社区。

目标设置：

客户综合满意率不低于％；

服务综合及时率不低于％；

业务技能培训％；

小区绿化完好率不低于％；

绿化覆盖率不低于％；

管理费收费率一期逐步达到％；

二期收费率达到％；

生活垃圾日清率为％；

工作重点：

根据对××年的工作回顾和反思，××年将致力于加强规范管理、协调沟通、落实执行，以提高管理服务效能，营造和谐生活环境。

（）制定、完善工作手册，使员工翻开手册即可操作，如《管理规章制度及操作规程》等。使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范自我、服务业户的目的。并对员工进行定期的业务、技巧、服务意识等方面的培训，通过不断的强化学习，不断提高服务中心员工水平。尽快带领出一支业务过硬、服务意识强的员工队伍。对进入服务中心工作的员工严格把关，定期进行考核评比，对不称职员工坚决撤换。

（）小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的居住环境，是我们非常重视的问题，以往的管理经验告

第四篇：物业公司发展计划书

物业公司发展计划书

一、工作目标

1、近期目标(2009年8月至2010年8月)建设成长期2年

A、为集团公司的战略紧密配合,为公司开发的楼盘(盛和花园)做好前、中、后期的物业管理服务;

B、计划从盛和花园开始建设、练就一支物业管理队伍,通过内部管理,外塑公司品牌;

C、在物业管理行业引进先进的理念、技术、服务,保障公司在行业内有一定的知名度;

D、通过资源整合,将物业管理的先进理念,在“文化中心”适当运用,加强窗口的宣传力度;

2、远期目标(2010年8月至2015年8月)稳定发展期4年~5年

A、引进5S、ISO9000质量体系、14000环保、8000职业健康等先进理念和管理技术;

B、争创区优、市优、省优、国优小区;

C、做全东莞、广东乃至全国 ,有一定知名度的物业管理公司。

D、开拓物业管理市场,通过企业的管理质量,在市场上接管楼盘,如厚街的各类市场(医院、政府办公楼、农民公寓等物业),并且通过顾问市场,拓展内省物业管理顾问、全委项目,通过规模经营,树立企业品牌及效益;

二、制度化建设(相关制度目录及完成计划表见附表)

A、计划实施层级管理、工作日记、督办制度等,加强内部管理;

B、逐步草拟、完善各种规章制度、工作流程、表格(在制度小组指导下完成);

C、计划在物业管理顾问公司的帮助下实施上述管理。

三、人力资源管理(注:总公司人力资源部指导下完成,详见附件)

A、计划在人力资源部的协助下,开展秘书、工程主管、保安主管、客户服务中心主管及售房部保安、清洁工等职务的招聘;

B、开展对上述人员的培训、教育工作;

C、计划对部分岗位(如工程主管、保安主管、客户服务中心主管、及物业助理、保安、电工骨干)在开盘前外送至物业管理顾问公司已经在管楼盘参观学习或在岗半月或一个月学习;

D、针对售房部的保安、清洁工专门开展礼仪、服务等培训;

E、针对各岗位开展“一职多能”的培训,让一个岗位至少掌握两门技术,既可让员工有转岗的可能,保障人力资源的流失率在可控制的范围;

F、对物业助理等岗位要求取得“物业管理上岗资格”;

G、对电工要培训至少一人具有“电梯维修证”,保证后续的物业管理市场拓展;

H、要求各部门主管必须每年培养一名副手,保证后续的物业管理市场拓展时必须人力资源;

I、若是实施ISO9000等认证,则需外培内审员资格培训;

J、竞争上岗,优胜劣汰,善用人,激励人:

员工队伍综合素质中最重要的是观念到位,服务观念、客户满意、危机意识、创造性管理等尤为重要。物业管理行业,只有不断学习,及时变革,才能争取主动,赢得胜利。有效管理的关键在于员工全体的参与,因而我们在量化管理、成本管理和计算机应用各个领域,注意引导员工广泛参与,群策群力,实现各项管理目标。

坚持各级领导岗位在公司内部公开招聘,竞争上岗,并实行聘任制,形成职位能上能下、待遇能高能低的用人机制,盘活人力资源。通过综合考评,实行员工队伍每年10%换岗、首数5%提薪和末数5%淘汰制,依法管理,以理服人,确保高水准、全方位的物业管理服务。

四、客户服务

1、内部运作流程

公司拟建立以客户服务中心为重点的物业管理服务体系。客户服务中心是管理的指挥调度中心及信息枢纽,24小时保证所有服务需求及投诉建议均可及时汇总、处理。而管理处所有需要公布的管理服务信息亦通过该中心反馈给业主、客户。设立服务中心并强化其指挥、协调功能是提高服务效率的有力措施。计划实施“客户服务中心”来实施一站式物业管理服务„„设立前台一站式服务模式(商务秘书+私人客户助理)

★ 以客户为中心的服务流程

述职 授权

考核 考核

服务需求建议 信息

意见、投诉 指令

信息 指挥

反馈 协调

反馈、回访 反馈执行情况

A.客户服务中心担负统一指挥、协调工作,处理日常管理事务和紧急事项。

B.设立值班主任制由管理处主任及部门主管轮值负责,坚持每周工作例会和每天工作早会,一般问题不过夜。

2、信息系统(信息反馈及流程处理图)

① 坚持管理处每季度安排客户专访,收集客户意见、建议或投诉。

② 管理处每季度向开发商/业主委员会作正式汇报并提交管理报告,征询各方面意见和建议。

③ 坚持每半年组织一次客户座谈会,广泛了解客户对物业服务的意见和建议,同时要强化服务系统的及时改善和有效沟通,最大限度地满足客户服务需求。

④ 管理处员工日常征询客户意见,这是最重要的沟通渠道。

3、物业管理工作要求表

工作内容 工作时间/作业频度 质量标准

装修审核 1天内办完 符合规定,无危及安全和影响外观,无改变用途。

巡 视 2次/小时 无乱堆放、乱挖乱接乱搭、无违章装修,房屋完好率100%。

跟踪、监督 4次/天 问题部位无重复违章现象。

走 访 2次/周 及时听取业主、客户意见,满足其合理要求,满意率100%。

回 访 12小时内,100% 记录完成情况,调查满意率100%。

工作日记 每日下午5:00~5:30 记录全面、真实、准确。

收 费 12小时随来随办 收费率100%。

财 务 日清月结 账表相符,收支平衡,每月公开一次。

时间安排 8:00~8:30向值班室了解和处理客户申报、投诉;8:30~10:00巡视检查;

14:00~15:30建档、培训;15:00~17:30走访、回访。

动作督导方式 分片包干,管理员巡查,主任不定期抽查。

服务意见征询流程图

每年1次征询、分析

不定时

(2)服务投诉处理

★ 服务投诉处理及回访流程图

(3)建立客户服务快速反应系统

公司设立以客户服务中心为主导的客户服务快速反应系统,根据客户需求信息协调、调度各个职能部门和作业层面的日常服务工作,设立客户信息档案,高效反馈、处理客户意见及需求。每月按期将客户需求、客户回访的结果进行深入细致的分析,调整工作思路。

(4)实行首问负责制

第一个接到客户服务投诉的员工就是解决和满足客户需求的总负责人,他有责任使本次服务圆满完成。公司所有员工时刻牢记“满意客户是我们的最高原则”,认真对待客户提出的每一个需求,用优质服务来解决和满足客户需求。

(5)隐性化预见性服务

公司提倡隐性物业管理服务,为减少客户投诉或不便,要求全体员工有良好的服务意识、丰富的服务经验和敏锐的识别力,加强日常巡视及维护工作,使我们的服务超前于业主、客户的感受,在业主、客户尚示意识不不便之前解决问题。因为高层次的服务境界是没有投诉,而非仅仅是圆满处理投诉。如建议在宿舍设计时考虑不影响业主出入,尽可能在边角位置;

建议在住宅、停车场、商场设计时预留如清洁洁工具摆放的空间、位置,以免打扰业主、客户;

★ 报修、维修工作流程图

接到报修的有关部门

急需处理的问题,10分钟赶到现场予以处理。非急需处理的问题,半个工作日内与报修人联系,1~2个工作日内予以处理。一时无法解决或根本无法解决的问题,要立即联系报修人说明情况或商定处理的办法及时间。

5、便民服务

(1)优质服务、方便用户、低价收费

为业主提供便利经济的便民服务是管理处最基本的服务功能。公司认为,服务客户最高原则的体现之一便是高效、便利、经济的便民服务,“勿以善小而不为”。公司将坚持“优质服务、方便客户、低价收费”的原则,开展便民服务活动。

(2)无偿服务项目

①设立便民箱:包括急救用品、常用工具等。

②文化服务:组织各类信息、文化交流。(视情况及需求)

③及时收集掌握天气、环境、温湿度预报数值,在大堂醒目位置公布,方便楼内工作人员的出行。

④根据情况,在人流量大的地方准备好雨伞、伞套、伞架及类似超市的推车等便民用品。

⑤提供室内维修服务,其中若有需要购置小件材料的,仅收取其成本费。

(3)特约性服务

特约性服务实质上是一种代理业务,为客户提供工作、生活的方便。本项目专项服务遵循“有法可依、有章可查”原则设置,质量与收费标准公开、明确。

★ 特约性服务项目表

序号 类别 服务项目 方式及价格 代办类 信件代收管理服务 免服务费

车、机票、鲜花、礼品代订服务 免服务费

出租车代叫服务 免服务费

常用维修工具、电器便利服务传真收发服务 免服务费;当借用较贵重或较大的物品并需要收费 清洁类服务 大理石打蜡、做晶面

木地板打蜡

地毯饰毯吸尘和清洗

真皮沙发清洗护理

日常保洁(开荒)车辆清洗

清洁排风扇

衣物干洗 维修类服务 家电维修

水路、电路维修

家居小五金维修

木质家具维修

注:以上表内仅为参考,具体运作时,将依照当地价格变化做出调整。

增值服务开展

1、代办服务

a)问讯服务和留言服务

a)传真、打字、复印、国内、国际长途(如开办邮政代办所,有附近的学校、工业区等资源)

b)信刊收发

c)产品展示厅保卫服务

d)公司派对

e)商务旅游

f)代办商务文件编写

g)代办商务会议纪要 h)代办翻译

i)会议室出租(如文化中心会场的资源可共用)

2、清洁服务

a)每天地板清洁、地毯清洁、办公桌清洁

b)产品展示厅清洁

c)特约清洁服务

3、商业加油站„„客户俱乐部

a)举办各类商业培训,如“领导力”“5S”等,若首层商业是饮食为,则协助收集各类饮食业资料,并定期发给租户或业主,提高经营品牌;

b)有氧放松

c)瑜珈

d)健美

e)舞蹈

f)健身器械指导

4、私人客户服务

A、举办各类家政培训班,如厨艺、家庭庭宴会礼仪、家庭保健(如可与厚街医院社康部联系);

B、代办邮政(是否与邮政部门联系成立代办点)

C、代发邮件

D、代叫出租车

E、代缴水电煤气费(是否考虑在东莞未有市政管道煤气前建立小型煤气组装站)

F、代聘人员

G、代购代植花木

H、代订代送饮水服务

I、代订机票(是否与航空、火车、旅游部门联系成立代办点)

J、代房屋出租

K、代客摄像、录像

L、代办旅游

M、保姆式服务

a)代管车辆

b)车辆清洗(在地下室设计时需否设计请考虑此项的可能性、收益率)

c)家居保洁

d)送洗衣服

e)接送小孩上下学、陪病人看病

f)上门烹调、插花、家庭宴会

g)家电维修

h)代请保姆、钟点工、家教

i)代定鲜花、贺卡

j)特约家庭医生

5、特色餐饮

a)在小区内设立商场或超市,为业主和租户提供日常生活用品,满足小区内居民生活的需求。

b)在小区内设立咖啡厅。随时向业主和租户及来访的客人提供中西式茶点、中西式饮品和快餐。

c)提供送餐服务和家庭聚会服务。

送餐服务,按业主和租户要求的时间准时提供,并在用餐完毕后及时将餐具、用具撤走。

家庭聚会服务,提供厨师、服务人员,并配备各种餐具、用具、原材料,按业主要求的时间准时提供,在用餐完毕后,及时将餐具、用具撤走,并将厨房、餐厅卫生彻底清理干净。

6、会议服务:

(1)按照会议的种类要求,提供各类会议、商务洽谈(只限于小型会议场地设计标准)场型、台型、布局等服务。

(2)提供会议商务功能服务,包括打印、复印、制作文件、传真、电话(国际、国内)、电脑、投影等项服务,做到熟练操作各项设备,效率高、简捷方便、准确无差错。

(3)会议服务项目:提供签到、题词、茶水、茶歇、笔、纸、用餐、酒会等多项服务,做到态度好、效率高、规范化。

(4)受业主和租户的委托,代业主和租户到酒店预定、安排宴会及会议服务。

7、代业主出租房屋服务

A、受业主委托,代业主出租房屋,并同业主签订代租房协议。

B、由管理公司为业主提供客源。

C、对出租房屋的业主的财产由管理公司妥善管理,确保房屋出租期间业主财产不受损失;业主返回入住前,物业管理方为业主房间恢复原貌。

D、管理公司代替业主出租房屋所得的收入,扣除管理公司的代租手续及相关成本费用后全部返回给业主。

E、预计若是做特色的休闲咖啡一条街,则在招商时物业管理公司协助售房部开展工作,在以后初期招商结束后,二次、三次„„招商及管理,设想成立“租赁部”,不仅是针对小区二

手市场,业主的房屋的租赁、销售而且还有公司工业区地产、恒嘉公寓及公司的客户群资源整合的初期“中介市场”;另后期随着公司外接全委、顾问业务开拓,势必也有资源可利用,且可以整合再利用的长期“中介市场”;

五、绿化工作

★ 环境管理分项框图

★ 环境管理工作要求和质量标准表

工作项目 作业频度 质 量 标 准

地面清扫 2次/天,大堂等重要部位专人随时清扫 地面无杂物垃圾;道路无土无沙,无杂草,无积水,无烟头;车库、车棚、楼梯口无杂物;门窗、天台、天棚无尘,无蜘蛛网。

保 洁 每天6:00~次日0:00 所有公共场所无杂物、无垃圾。保洁率99.5%以上。

楼道、楼梯走廊 每周清扫3次,每月清洗15次。无杂物、无蜘蛛网、无乱贴广告、无乱堆放,消防箱、扶手无尘。保洁率99.5%以上。

垃圾清运 运送2次/天,清洗垃圾池1次/天。日清理100%,要求整洁、无臭味、无污迹现象。消杀 喷洒杀虫剂垃圾池3次/周、排污井池2次/月。投放灭鼠药1次/月。蚊蝇消杀率99.5%,蟑螂、老鼠密度1%以下。

清理项目 雨、污水井1次/月化粪池1次/半年污水管道1次/季 无堵塞、无污积、无外溢、无井盖破损丢失。

绿 化 造型修剪夏季20天1次,其他季1次/月。保持草坪平整;保持绿化有足够的生长肥料、水分;无死苗、桔草现象,绿地保持率99%。

草坪修剪1次/年

施肥2次/年

浇水冬季1次/天,其他季节1次/2天。

观赏水管 理 不池水面浮物清理2次/天 保持水质清洁、无杂物,保洁率100%。池底、溪底清洗1次/周。保持底面清洁、无杂草、无青苔,保洁率100%。水质消毒1次/月 做到100%无臭味现象。

补充水源1次/10天

换水1次/3月

工作流程 楼内清扫垃圾早晨4:00~5:00,楼外地面清扫早晨4:00~5:00,24小时内保洁,下午2:00~5:30清洁,凌晨1:00~3:00消杀,外运垃圾上午10:00~11:00、下午4:00~5:00。

动作督导方 法 实行定人分片包干责任区。卫生检查员按标准要求进行巡视检查不少1次/天。清洁主管每天进行全面巡视检查。主任不定期抽查4次/月。

激励方法 环境管理员按相关的ISO9000标准质量管理体系文件进行检查。按文件要求执行者前5%员工进行加分表扬、加薪等奖励,未按文件要求执行者,按规定执行扣分、批评、降薪、培训再上岗、辞退等处罚。

绿化工作检验标准、方法

分类 序号 项目 标准 检查方法 频率

修剪 1 乔木

1、无枯枝,2、树不阻碍车辆和行人通过,3、主侧枝分布均匀 目视,抽检10棵 2次/年 九里香等灌木

1、成型、整齐,2、新长枝不超过30厘米 目视,抽检3处共30米 5次以上/年 杜鹃

1、绿篱成型,造型美观,2、新长枝不超过30厘米 目视,抽检5处 6~8次/年

台湾草

1、路牙、井口、水沟、散水坡边整齐,2、草坪目视平整 目视,抽检6处共90平方米 2~3次/年

施肥 1 乔木、灌木

1、采用穴施或沟施,施肥、浇水及时,2、覆土平整,肥料不外露土面

目视检查 4次/年 草地 播施和喷施,不伤花草 目视检查 1次/年 花卉 保证基肥,追施化肥,少量多次,不伤花草 目视检查 视长势而定

防病治虫 1

无明显枯枝、死枝,有虫害枝条2%以下 目视抽查 防治1次/年,发现病虫及时喷射

抗旱 1 花卉、苗 泥土不染花叶,土不压苗心,水不冲倒苗 目视,全面检查 2次/年 树木

1、冬季早晚不浇水,夏季中午不浇水;

2、浇水时不漏浇,浇水透土深度为:树木3厘米,草地2厘米;

3、无旱死、旱枯现象 抽查5次 2次/周(雨后泥土湿度大除外)

除杂草 1

无明显杂草,台湾草地纯度在90%以上,树木底下土面层不板结,透气良好 抽查草地50平方米3处,取平均值 6次以上/年

中耕、松土 1

施肥前和下雨后进行松土, 抽查草地50平方米4处,取平均值 6次以上/年

补栽种 1

1、无明显黄土裸露,最在裸 露块在0.4平方米以下,裸露面积在总面积的0.5%以下,2、缺株在0.5%以下 抽检5处,汇总计算 按花草树木栽种季节,及时补栽补种

防风排涝 1

暴风雨过后12小时,草地无1平方米以上的积水,树木无倒斜,断枝落叶在半天内处理 目视检查 每天巡视一遍

巡视 1

每天巡视一遍

环境管理思路

1、清洁管理

现代清洁不但注重一般业务的“扫”,更为注重专业的“保”,防止建材的磨损、变色、生锈、发霉等。因此,我们的清洁作业更注重专业的含义是“保洁”。

选用适当的清洁用品,不但能保持建材的外观整洁,而且能更进一步减少各种腐蚀;使用无污染清洁剂保持环境的清新,并采取保护措施,还可以提高建材使用中的抗磨损能力。

小区的外围、道路、楼梯及所有公共区域实行标准化清扫保洁,由经过严格挑选和培训考核过的专业员工负责实施,确保按照作业频度、标准开展工作,保持高水准的清洁卫生服务。

2、绿化管理

在提高绿化植物的生长质量、维护绿化植物优美外型的同时,注重与园林艺术协调与融合。选择专业的绿化人员,建立绿色的“四周”,最终达到生态平衡、环境净化、美化感官的目的。保证花草树木搭配适当,绿化充分,无裸露土地。绿地整洁,植物无虫害、无斑秃、无折损等现象;确保教育信息大厦的园林小品完好;绿地无破坏、践踏、占用等现象;绿化区所产生的垃圾及时清运。

3、消杀管理

为有效控制的“四害”密度,营造良好的工作和生活环境,公司将以“预防为主、全面达标”为原则,根据季节的变化,制定相应的消杀工作计划,把灭鼠、灭蝇、灭蚊、灭蟑螂、灭白蚁工作做好。

消杀区域主要包括:大楼地下室、各楼梯通道、各办公室及功能厅、各机房、厕所、沙井、化粪池、垃圾箱等室内外公共区域及值班室。

在消杀工作过程中,公司将以不影响小区业主正常生活为前提,把有噪音和刺激性气味的消杀工作控制在夜间进行,把周期性大区域普及消杀与重点区域强化管理相结合,严格控制蚊蝇滋生地和密集发生区,控制鼠患,消灭白蚁危害。

4、排污管理

管理处对于污水井、排污管、化粪池等将采取隐性化管理,确保客户有一个无污水、无废气、无臭气的工作环境。

5、污染控制

管理处对于各种可能的污染源如风机噪音、冷却塔飘散水、机器设备震动、玻璃眩光等采取有效的控制。并积极推行垃圾分类收集处理和节约能源活动。

六、安防工作

A、设想盛和花园主要以人防结合技防来保障小区的公共秩序维护,结合公安、村治安队的力量,有力利用各种资源来做安防工作;

B、群防群治:在小区广泛开展宣传教育工作,提高业主的安防意识,通过小区文化活动,让左右上下的邻居相识 熟悉 相互关心,发动群众力量,如利用老年人经常在家,关心有无陌生人等,来加强安防;

C、保安及消防管理分项框图

(1)建立消防责任制

由于高层盛和花园火险因素多、火势蔓延快、疏通困难、扑救难度大等特点,消防管理仅靠管理处单方面的努力是远远不够的,需要业主的每一个人都来参与。建立区域消防责任制,各单元均签订区域消防责任书,直接消防责任人是该单元业主,由此使大楼消防管理全面展开,使火灾事故的隐患降到最小程度。

(2)控制火灾隐患要点

鉴于大部分火灾是由于没有控制火源及易燃材料而酿成,所以日常严格控制火灾事故的隐患是最有效的消防管理。日常防火工作应注意如下几个要点:首先要控制火源。在高层中火源除了人为疏忽失火外,也可能由于二次装修施工、用电设备短路、电线老化等因素造成;其次要控制易燃材料。如属于必须使用的,要经过特殊处理;其三要监视可能引起火灾的区域。在商业部分,可能引起火灾的物品;其四要增强人的防范意识。在大多数火灾中,人为因素占有很大比例,加强防火安全教育,提高全员防火意识是防火工作的重点。

(3)加强宣传,勤演勤练

通过印发有关宣传手册和利用通告栏、网络、LED展示屏等方式,广泛宣传消防知识,特别秋冬干燥季节更要重点宣传和预防,同时建立以保安员以为主的消防队伍,勤练基本功,定时进行消防演习,并组织盛和花园客户参与实地消防演习。

2、交通、停车场管理

公司将充分利用盛和花园停车场智能系统、电视、红外监控系统以及训练有素的专职管理人员,对盛和花园停车及交通场所进行24小时监控管理,确保进出车辆安全有序。

(1)合理规划交通,实现规范管理

结合周边环境,合理规划盛和花园进出口和行驶路线,实行人车分流,对车辆及停车场实行规范管理,包括标志规范、指挥规范、制度规范及责任分明等。

(2)建立停车疏导系统

为给客户提供快捷、方便的停车服务,建议建立停车疏导系统,该系统具有车位检索、车位显示、行驶指引的功能,有序地指引车辆停放,维持良好的停车秩序。

3、车辆管理规定

(1)机动车辆

①进出车辆须服从管理员的管理。

②车辆必须按规定的行驶路线行驶,不得逆行,不得高速行驶和按喇叭。

③客户长期在停车场内存放车辆的,须办理定位立户手续,领取停车牌放于车上,停于指定车位并凭卡出入停车场。

④不得在停车场范围内洗车和修车,漏油、漏水车辆不许进入车库。

⑤车辆出库时,管理员凭卡放行,特殊情况急需用车无卡,须凭开具的证明并示本人有关证件,由管理员登记后方可取车。

⑥为了保证车库有良好的卫生环境,进入车库的一切人员不得随地大小便、吐痰,乱扔果

皮和纸屑及清扫车上的杂物弃之于地面。

⑦施工、送货、垃圾清运等车辆,按管理处规定的路线及时间通行。

(2)自行车、摩托车

①盛和花园内客户需要长期保管自行车和摩托车的,须先办理立户登记手续,领取存车牌。未办理停车牌的车辆作临时停车对待。

②在车棚存放车辆后务必立即领取“存车牌”,并详阅“存车牌”背面上的“存车须知”。③自行车、摩托车必须存放在指定位置。

4、保安监控及巡视

(1)合理布控,人防与技防紧密结合

充分利用盛和花园闭路电视监控及光电红外线防范、有线呼救报警等系统,建立以监控中心为主导,技防为主,人防为辅的防范体系,反复演练,合理布控,力求结构严密,无盲区。保安员监控实行24小时值班与巡视。在技防设计时要多与智能设计、施工单位沟通。

(2)专业保安与应急支持相配合

①监控中心获得信息,按程序指挥和调动有关力量,及时妥当地解决各种突发事件;

②组织一只快速反应支持队伍,24小时处于待命状态,以确保在最短时间内赶赴事发现场;建议在保安宿舍设计时设计一紧急集合的的警铃,与治安中心相联,治安中心一旦发现紧急事件,既可通过 紧急集合的的警铃让所有保安集合交赴事发地点或分控等;所在宿舍设计在何处应与东莞电子设计院充分沟通;

③与客户/业主及公安部门建立方便、高效的联系方式,以形成强大的保安系统。

(3)强化训练与高效监控

对保安队伍实行准军事化管理和训练,不断提高保安人员的思想觉悟,规范服务行为,强化技能和体能训练。确定最佳巡更路线,保证保安巡视的有效范围和工作效率。

★ 保安监控及巡视控制图

5、紧急事件处理(制定各类紧急事件处理方法及流程,将事件影响控制在最小范围)。

(1)发生火警时,一般处理程序

(2)安全消防标识

①楼层疏散指示图、疏散楼梯标识、各种消防器材标识、各防火卷帘门标识、各防火门标识、禁火区及易燃物品注意标识等。

②场所标识:楼名标识、形象标识、门牌号、洗手间标识、会议室标识、小品介绍说明等。

③提醒标识:保持安静标识、禁烟标识、绿化保护标识、避碰标识等。

④电梯标识:电梯内禁烟标识、乘电梯注意事项告示等。

⑤电子图文展示屏:设置小区功能、机构介绍、用户楼层分布、信息发布等。

(3)突发事件防范措施(略)、对盗窃事件的一般处理程序(略)

七、养护工作

1、物业维修养护计划和实施

A、基本思路

房屋本体和共用设施设备的维修养护是物业管理的重要内容,是盛和花园使用功能不断完善的基础工作。

B、房屋本体及共用设施维修养护范围

房屋本体共用部位维修养护范围:房屋承重结构部件(基础、屋面、梁、柱、墙体),抗震结构部位(构造柱、梁、墙)、外墙面、楼梯间、公共通道。

共用设施设备维修养护范围:盛和花园道路及停车场、地下车库、人防通道、自行车库、室外照明、围墙、大门、园林绿地、消防水池、标识导示、化粪池、雨污水管线、机电设备、消防设施、上下水主管道。

C、房屋本体共用部位及共用设施维修养护运作

房屋本体及共用设施维修养护工作将按制度(见下图)有计划按标准要求实施,属日常维护的其费用由管理处日常物业管理费中支出,属大中修、改造项目的报请开发商/业委会/房管局相关部门批准从房屋本体共用部位及共用设施设备维修基金中支出。按建设部、财政部及东莞市区有关法规精神,建议盛和花园基金的使用和审批采用以下方案。

管理处每年年末向开发商/业委会/房管局相关部门作出本共用部位及共用设施设备维修养护实施情况的总结,并提出下一计划。经开发商/业委会相关部门审核批准后由管理处组织实施,所需费用从房屋共用部位共用设备设施维修基金中支出。坚持专款专用。

★ 维修保养计划运作程序结构程序图

2、特

殊情况下,紧急抢修项目是为了确保盛和花园工作人员正常工作不受影响和人身安全、财产安全免受威胁而紧急实施的,管理处在抢修项目实施后立即报开发商/业委会相关部门(有可能的尽量在实施前通报),费用从相应的维修基金中支出。每半年向开发商/业委会相关部门汇总结算。

D、房屋本体共用部位及共用设施设备维修养护周期

公司根房屋本体共用部位维修和共用设施设备维修基金有关规章制度,结合盛和花园房屋本体共用部位及共用设施设备的使用年限,制定出房屋本体共用部位及共用设施设备维修养护周期。

1、房屋本体共用部位维修养护周期

2、共用设施设备维修养护周期

E、房屋本体共用部位及公共设施维修计划、标准

1、房屋本体共用部位维修计划、标准

(1)房屋本体共用部位日常维修养护计划及实施方案(2)房屋本体共用部位定期维修养护计划及实施方案

(3)房屋本体共用部位维修养护标准及实施效果

(4)房屋本体共用部位日常检查表

2、共用设施设备维修养护计划及标准

(1)共用设施设备日常维修计划及实施方案

(2)共用设施设备日常维修标准及实施方案

(3)共用设施设备定期维修计划及实施方案

(4)共用设施设备定期维修标准及实施效果

(5)共用设施设备日常检查表

★ 紧急抢修程序图

2、工程维修服务

A、10分钟内处理有关事项

B、紧急服务于45分钟内赶到现场支援

C、每年提交有关机电设备之状况报告

D、所有电器技工持有有效技工资质证书

E、对小区配套的公共设施、设备、经有关部门验收合格后,定期对其进行维修和保养,确保其保持良好的运转状态。

F、对小区内各业主及会所的外墙、屋顶定期进行清洗、粉刷,保持小区建筑整体的外表美观,塑造小区干净、整洁的外表形象。

G、建立完善的管理制度,以业主和租户提出的各种维修问题详细记录备案,对突发性问

题及时处理,确保在最短的时间内为业主和租户解决问题。

H、协助解决业主和租户入住及装修期间可能出现的工程遗留问题。

I、提供24小时维修服务,随时解决业主和租户提出的各种维修要求。并根据工程维修内容分等级、分时段向业主和租户承诺完成。

J、对工程维修人员进入业主和租户室内维修工作要求:

(1)维修人员统一着装、带牌上岗、仪容仪表端庄大方,文明礼貌。

(2)工程维修人员自带鞋套,垃圾袋、擦布和垫布,维修前先铺好维修现场,再进行维修。维修结束后,清理维修现场,并带走维修残留物。

八、目标管理计划

A、具体见战略方针与方向中关内容;

B、附表如下:

NO 管理指标项目 承诺指标 规范标准

房屋及配套设施完好率 98%以上 98% 房屋零修、急修及时率 100% 98% 维修工程合格率 100% 98% 维修服务回访率 100% 98% 绿化完好率 100% 99% 清洁、保洁率 100% 99% 停车场场完好率 100% 98% 公共设施设备完好率 98%以上 98% 主要机电设备完好率 100% 98 10 治安案件发生率 0% 0% 火灾发生率 0% 0% 有效投诉率 2‟ 5‟ 有效投诉处理率 100% 98% 管理人员专业培训合格率 100% 98% 客户满意率 98%以上 90% 报修/投诉接待 24小时对应

九、财务管理计划(注:在集团公司财务中心指导下完成)

1、向物价局申请办理物业管理费;

2、编制财务制度(如请款程序、低值易耗品摊销、现金管理、记帐制度、应收未收账管理等);

3、每月检查财务工作;

4、检讨财务制度、流程;

5、定期发收费通知,追收未缴管理费,审计账务;

6、编制首年财务预算、管理费收费标准;

7、财务软件的供应商了解、安装、组织财务人员对财会软件的学习;

8、每年12月份编制下一财务预算;

9、每年对固定资产进行盘点、清查;

第五篇：物业公司工作职责

物业管理分公司岗位职责

1、直接上级：副总经理

2、下属单位：党政办、综合业务办、水东物业站 协调上京生服中心、物资供应中心管理

3、部门性质：副总经理生活管理的办事、协调机构。

4、管理权限：受公司领导委托行使对公司生活后勤管理，涉及矿区职工房水电、地面土建、机关事务、权证办理等全过程的管理权限，并承担检查、落实、协调等工作。

5、管理职能：管理、落实、协调、监督、检查的双职管理部门，对承担的工作负责。

6、主要职责：

（1）负责制订完善煤业公司生活福利管理规章制度及组织实施煤业公司生活福利工作。（2）负责煤业公司“两堂一舍”标准化的日常管理、检查、考核与评比工作。（3）负责煤业公司生活资产的建帐管理工作。

（4）负责管理生产、生活、办公及经营场所的房产管护工作和做好房租收取及店面出租工作。

（5）负责执行国家和地方公房出售房改等政策，组织落实煤业公司住房公积金使用与管理的协调工作。

（6）负责组织实施煤业公司矿区地面环境规划与建设工作。（7）负责矿区生活服务与经营工作。

（8）负责公司生活物资、办公用品的统一采购与经营管理工作。（9）负责公司内部通讯网络管护及对外业务协调工作（10）负责组织推行物业管理社会化的改革改制工作

（11）负责对城区退休基地公有财产管护及后勤协调工作。（12）负责对原水东机关、生活小区实施物业管理工作。

（13）负责做好煤业公司机关总部办公楼、单身宿舍、经营窗口的管理与服务工作。（14）负责煤业公司机关户籍管理及对外协调工作。

（15）负责对公司的物业、房地产的建帐归档管理及对外协调工作。（16）负责煤业公司机关的日常事务管理与服务工作。

（17）参与做好煤业公司新开发经营场点的生活后勤保障工作。（18）配合有关部室做好各类文体活动和节日庆典工作。（19）负责组织实施矿区内地面土建修缮工作。（20）负责完成领导交办其它工作。物业公司经理岗位职责

1、直接上级：副总经理

2、下辖岗位：副经理、上京生服中心经理、物资供应中心主任、各部门负责人

3、管理权限：督办、协调、服务

4、岗位作用：有效处理日常事务，确保企业正常工作。

5、主要职责：

（1）主持物业公司全面行政、经营管理工作，认真贯彻执行国家及企业安全生产方针、政策及规章制度，组织实施本单位生产经营计划，抓好煤业公司生活后勤管理工作。（2）组织、监督、指导地面生活后勤管理工作的检查、考核和评比工作。

（3）推进矿区环境建设，强化绿化美化的规划与指导，努力改善与提升职工生产、生活环境质量水平。（4）组织实施公司集团消费物资的统一采购管理和地面土建工程的统一施工管理制度，落实生活物资采购和工程施工管理的招投（议）标制度。

（5）负责组织推行煤业公司生活后勤实施物业管理社会化改革。探索与实施生活小区的物业管理，为职工提供系列综合服务及安全、方便、舒适、配套齐全的居住环境。

（6）负责参与煤业公司有关住房改革方案制订，协调落实住房公积金的使用与管理。（7）加强对煤业公司所属房产的管理，建立健全各类台帐管理，盘活与整合房地产资源，做好修缮维护工作，实现房地产的保值增值。

（8）加强与城管、居委会、通讯、户籍、房改、水资源、绿化等对外业务部门沟通与联系，理顺并协调好内外关系。

（9）协调、指导分公司生活服务中心的各项管理工作，组织实施监督、检查、考核工作。（10）完成煤业公司领导交办的其他工作。支部书记岗位职责

1、直接上级：公司党委书记

2、下辖岗位：党政办主任、女工计生负责人、共青团负责人

3、管理权限：协助、落实、服务

4、岗位作用：有效地发挥党组织先锋模范作用，保证企业正常工作。

5、主要职责：

（1）在公司党委的领导下，贯彻执行党的路线、方针、政策。

（2）切实保证部门经理负责制的实行，充分发挥党支部的政治核心作用。主持支部日常工作。

（3）负责召开支部会议，根据制度有关规定和党政议事规则，研究安排好工作，参与行政工作中重大问题的决策和处理。

（4）根据形势和任务及上级党委的部署，结合本单位的实际情况，组织全体职工的政治学习，有针对性地做好思想政治工作，不断加强职业道德建设和精神文明建设。

（5）领导和制定组织、宣传、纪检、统战、群众工作计划，在执行情况和出现的问题时做出决议。

（6）负责领导和督促检查工会、共青团、妇联、计划生育工作。（7）抓好党风廉政建设及效能监察工作。（8）认真做好“争先创优”工作。

（9）完成煤业公司领导交办的其他工作。物业公司副经理岗位职责

1、直接上级：部门经理

2、下辖岗位：综合业务办主任、副主任、水电班

3、管理权限：落实、协调、服务

4、岗位作用：有效处理日常行政事务，确保企业工作正常。

5、主要职责：

（1）在经理的领导下工作，协助经理履行职责，抓好经理交给的分管项目的管理工作。（2）负责公司地面后勤管理的日常、季度、检查、考核和评比工作。（3）负责指导地面土建工程施工图纸设计、工程质量施工监督及竣工验收。

（4）负责落实公司安全生产工作方针，对消防安全、工程施工安全、房屋安全、饮食卫生安全负管理考核责任。

（5）加强矿区房产维护工作，组织做好房屋修缮管理。

（6）强化房地产内业管理，建立健全相关档案材料，进行规范管理。（7）负责公司生活福利性设施设备的租赁、考核、管理工作。（8）负责加强公司房租统一收费，归集使用管理，强化店面出租管理工作。（9）加强供水供电设施的管理，组织开展“节能降耗”劳动竞赛活动。（10）负责实施公司绿化美化管理工作。（11）完成领导交办的其他工作。党政办主任岗位职责

1、直接上级：经理、支部书记

2、下辖岗位：党政办、办公楼群保洁员

3、管理权限：服务、执行、检查

4、岗位作用：有效执行日常管理事务及突发事件，确保工作正常开展。

5、主要岗位职责：

（1）贯彻和落实煤业公司及本单位有关文件精神，负责对本单位各岗位工作责任制和经济责任制的检查与考核。

（2）负责有关文件的起草及日常文书处理工作，并及时督办好领导交办的各项工作。（3）发挥办公室综合协调职能，加强沟通和交流，畅通民主渠道，提高公司职工的组织聚集力。

（4）负责印章的管理和介绍信的使用、保管工作，做好公司合同管理工作。

（5）协助公司支部书记做好综治、工会、团委有关工作，积极组织与参与公司的各项文体活动和对外接待工作。

（6）负责文件收存和档案管理工作，遵守和维护保密制度。（7）负责公司机关办公设施及低值易耗品的建帐管理工作。（8）做好公司机关办公通讯话费控制管理工作。

（9）负责煤业公司机关后勤接待具体事务管理工作。

（10）负责公司机关招待所、食堂、单身楼的后勤服务与管理工作。（11）负责做好宣传、文体活动和节日庆典工作。（12）负责做好劳工、综治、职教和群团工作。（13）负责落实消防、治安安全工作。（14）完成领导交办的其他工作。党政办职工公寓管理员岗位职责

1、直接上级：部门经理

2、下辖岗位：职工公寓、食堂、3、管理权限：服务、落实、协调

4、岗位作用：有效处理日常行政事务，确保企业工作正常。

5、主要职责：

（1）负责煤业公司机关后勤接待具体事务管理工作。

（2）负责公司机关招待所、食堂、单身楼的后勤服务与管理工作。

（3）协助办公室做好办公室日常工作，加强沟通和交流，畅通民主渠道，提高公司职工的组织聚集力。

（3）协助做好宣传、文体活动和节日庆典工作。（4）负责物业公司女工、计生等具体事务工作。（5）负责做好食堂饮食卫生安全工作。

（6）负责做好职工公寓住宿人身财产安全工作。（7）协助做好办公楼群花卉管理。（8）完成领导交办的工作。综合业务办主任岗位职责

1、直接上级：副经理

2、下辖岗位：综合业务办、土建修缮组、水电班

3、管理权限：服务、执行、检查

4、岗位作用：有效执行日常管理事务及突发事件，确保工作正常开展。

5、主要岗位职责：

（1）负责公司地面后勤管理的检查、考核、评比工作。经常深入基层，进行不定期抽查，督促各单位抓好日常管理工作。

（2）负责落实矿区环境建设规划的实施工作。

（3）具体负责公司地面土建施工管理和房屋修缮管理工作。

（4）组织设计土建施工图纸，工程施工管理，办理工程预决算工作。（5）落实安全施工管理制度，进行工程质量跟踪监督，严把工程质量关。（6）负责公司地面土建及房屋修缮工程招投标管理工作。

（7）负责落实工程施工安全、矿区饮食卫生安全、房屋安全工作。

（8）建立健全内业资料管理制度，做好工程施工图文材料归档与管理工作。（9）协助做好办公楼群、退休基地的水电管理。（10）协助做好机关事务管理。（11）完成领导交办的其他工作。综合业务办管理员岗位职责

1、直接上级：副经理、综合业务办

2、下辖岗位：水电班

3、管理权限：服务、执行、检查

4、岗位作用：有效执行日常管理事务及突发事件，确保工作正常开展。

5、主要岗位职责：

（1）负责公司房水电收费统计与管理。

（2）负责公司机关户籍管理，做好公司机关常住户口的登记、造册、迁入、迁出等工作，对外租户实行不定期检查与动态跟踪管理工作。

（3）做好煤业公司机关办公用品的保管、发放和统计工作。

（4）负责做好房产证、土地证的登记、办理、变更管理工作，配合做好住房改革等其他相关工作。

（5）负责物业公司女工、计生等具体事务工作。

（6）协助做好本内部人员劳动工资结算、奖金发放等工作。（7）协助做好本单位内业档案管理工作。（8）协助做好房产出租及管理工作。（9）协助做好机关办公楼群环境工作。（10）认真完成领导交办的其他工作。

水东物业站主任工作职责

1、直接上级：经理

2、下辖岗位：水东物业站、安保班、环卫员、幼儿员

3、管理权限：服务、协调、落实

4、岗位作用：有效执行日常管理事务及突发事件，确保工作正常开展。

5、主要工作岗位：

（1）负责水东大院、热水片公有资产、资源的安全管护，积极安置退休人员入住，努力盘活租赁房屋场所。（2）负责水东大院安保消防、环卫绿化、房屋修缮、房水电和电视收费以及热水片物业、水东养殖场管护工作。

（3）制订管理中心各阶段工作计划、任务，认真组织实施和分析，定期召开员工会议，上传下达，落实员工绩效考核，完成物业部下达的各项经济指标和工作任务。

（4）负责管理中心月度房水电、电视报表缴费以及员工工资等的审核。会同物业部相关部室对各类收费、经济指标进行核实查对。

（5）负责水东大院闲置资产、物品的归集管理，按规定实行调配并建立相关档案资料。（6）负责同属地政府、村两委及公安等部门工作勾通联系，完成企业挂包新农村建设的联络员工作。

（7）协助落实“一岗两责”，做好宣传引导，保持员工、住户的稳定，严防“黄、赌、毒”，提升管理、服务、保障水平，构建“平安、和谐、优美”的大院。（8）完成领导交办的任务。水东物业站管理人员工作职责

1、直接上级：水东物业站主任

2、下辖岗位：水电班

3、管理权限：服务、协调、落实

4、岗位作用：有效执行日常管理事务及突发事件，确保工作正常开展。

5、主要工作岗位：

（1）协助做好水东管理中心各项工作。

（2）负责水东大院供电、供水、电话、电视管理和文档资料工作。（3）负责永安矿区各单位通信代维、公司手机虚拟网各项业务办理和水东片电视代维工作。（4）协助做好水东大院事务的房屋修缮、零星派工、涉外补偿等费用的签证以及员工绩效考核工作。

（5）负责水东大院月度水电监抄，收视费监审，水电材料进出库监管，合同协议签订、执行监督工作。

（6）做好水东大院环境绿化及环境消毒工作，确保环境整洁。（7）保管好水东大院滞留的各类财产，做到进出有帐。

（8）负责管理中心各类文档材料的打印、校对、存备、传送，做到及时、准确、无误。（9）协助做好员工、住户的思想工作，保持员工、住户稳定，严防“黄、赌、毒”，确保大院的平安和谐和管理、服务、保障的同步开展。（10）完成领导交办的任务。水电配暖工岗位职责

1、直接上级：综合业务办

2、下辖岗位：

3、服务权限：服务、执行、检查

4、岗位作用：有效执行日常管理事务及突发事件，确保工作正常开展。

5、主要岗位职责：

（1）负责机关办公大楼、招待所、单身楼及咏梅园小区水电维护与管理。（2）负责机关办公大楼的配暖工程的综合维护与管理。

（3）负责职责范围内的水电及配暖设施管理工作，确保设施运行安全、稳定、节能。（4）严格按照操作规程进行相关维修操作，严禁违规操作或留有安全隐患。（5）负责对职责范围内的场点水电抄表和汇总工作。（6）负责落实机关楼群消防安全工作。

（7）努力推行技术革新，积极开展挖潜节能创效活动。（8）做好水电维修工器具的保管和维护工作，对材料等维修配件应做好进仓和领料台帐登记管理。

（9）加强服务意识，及时为职工解决各类力所能及的疑难问题，确实为职工办实事。（10）完成领导交办的其他工作。电梯管护工岗位职责

1、直接上级：综合业务办

2、下辖岗位：

3、服务权限：服务、执行、检查

4、岗位作用：有效执行日常管理事务及突发事件，确保工作正常开展。

5、主要岗位职责：

（1）负责机关办公大楼、燕归退休楼、招待所的电梯日常安全运行和综合维护管理工作。（2）负责永安退休基地的水电管理与维护工作。（3）负责电梯年审相关工作。

（4）负责对职责范围内的公共场所、物业外租店面的水电抄表和汇总工作。（5）负责落实机关办公楼群和燕归场所消防安全工作。（6）努力推行技术革新，积极开展挖潜节能创效活动。

（7）做好电梯维修等工器具的保管和维护工作，对材料等维修配件应做好进仓和领料台帐登记管理。

（8）加强服务意识，及时为职工解决各类力所能及的疑难问题，确实为职工办实事。（9）完成领导交办的其他工作。招待所服务员岗位责任制

1、直接上级：党政办

2、下辖岗位：

3、服务权限：服务、执行、检查

4、岗位作用：以诚相待、热情服务、树立窗口形象

5、主要岗位职责：

（1）爱岗敬业，工作责任心强，对待客人要热情、端庄、主动、诚恳、耐心，应使用文明礼貌用语，服务周到。（2）准时上班，上班期间必须着工作服，佩证上岗。严禁上岗期间穿拖鞋、态度拖拉傲慢。（3）上班时，不准随意离开工作岗位，不干私活，不准带人在值班室谈天、取闹、看电视。（4）严格按规定做好食宿登记、物品寄存和退房结算工作，耐心回答客人询问。下班前做好交接班制度，及时填制相关报表。

（5）认真记录顾客或访客的留言、电话及服务要求，为顾客主动提供相关服务。（6）认真保管好钥匙，住客取钥匙要查看身份证等有关证件。（7）认真做好访客登记，发现可疑现象应及时报告有关部门。（8）认真做好大厅和楼层卫生，确保干净整洁。

（9）客人床上用品做到一客一换，常住客三天一换，客房内务要及时整理到位。（10）完成领导交办的其他工作。食堂岗位管理员责任制

1、直接上级：党政办

2、下辖岗位：食堂人员

3、服务权限：服务、创新

4、岗位作用：有效执行日常管理事务及处理突发事件，确保工作正常开展。

5、主要岗位职责：（1）食堂卫生符合两堂一舍标准化管理要求。餐厅和操作间卫生要整洁干净，餐厅与餐椅按规定摆设整齐，桌上崐配齐酱醋瓶及卫生纸等。（2）严格执行《食品卫生法》，餐具、饮食用具用后要作消毒处理，生熟食品要分开存放，要做好防蝇、防尘、防鼠等各种防疫措施。杜绝出现食物中毒现象，每发生一起，处于200～500元的处罚。

（3）严格按煤业公司办公室或其他职能部门要求的标准并按开具的客餐单安排客餐，没有客餐单或未经许可不得随意超标接待，否则发生的一切费用自理。

（4）炊事人员在工作时间，要求身着工作服，头戴工作帽。定期检查身体，发现有传染病必须及时向物业公司汇报，并积极采取防治措施。（5）不断提高烹饪和服务水平，确保来宾满意，无发生较大失误。每发生一起扣罚食堂100～300元。

（7）加强服务意识，丰富主付食品种类，确实为职工提供鲜美、实惠的伙食。（8）认真做好包间或大型接待服务工作，确保服务热情到位。（9）积极配合公司做好对外接待工作。

办公楼保洁员岗位职责

1、直接上级：综合业务办

2、下辖岗位：

3、服务权限：服务、落实、执行

4、岗位作用：有效执行日常管理事务及突发事件，确保工作正常开展。

5、主要岗位职责：

（1）办公及单身楼宇玻璃无污迹、无指纹迹、透亮无痕。（2）各电梯门无污渍、锈迹、划痕、电梯门可清晰照人。（3）各层地面光亮、干涩、无纸屑、烟头、无水迹。

（4）各层墙壁无乱写、乱画、乱贴、乱挂，并做到无污迹、无积尘、划痕。（5）各层顶棚无浮尘、斑迹、污渍、塔灰，无蜘蛛网，无墙皮脱落现象。

（6）各层通行门门面、门体、扶手无积尘、污渍、无粘稠物，门玻璃光亮透明。（7）各层立式烟灰筒保持光亮，水面经常更换，筒内垃圾物不得堆放过满，每日及时清倒。（8）各层水、电表间门体、扶手、玻璃做到无尘、无锈、无划痕、无水迹、用水擦拭无明显浮尘。

（9）电梯轿筒内四壁光亮、清洁、无划痕，地面清洁干涩、无杂物。

（10）各层垃圾不得堆放在过道上，不得有裸露垃圾，且必须日产日清，垃圾应及时清理至指定地点。

（11）各层防火楼梯扶手无尘、无污迹，且木制扶手表、背面不得粗糙扎手。（12）各层楼道玻璃护栏应做到无尘、无锈、无污渍、用于触摸无明显粗糙感。（13）单身楼内务每日必须按照酒店服务规范进行整理，做到干净、整洁、规范。（14）积极完成领导交办的其他工作。环卫工岗位责任制

1、直接上级：水东物业站

2、下辖岗位：

3、服务权限：服务、落实、执行

4、岗位作用：有效执行日常管理事务及突发事件，确保工作正常开展。

5、主要岗位职责：

（1）绿化环卫班负责机关大院职责范围内的卫生清扫和崐环境绿化美化工作。（2）环卫工必须合理安排时间，•保证每天上班以前先将崐主要地段打扫干净，并做好日常的保洁工作，杜绝卫生边崐角、死角的存在，要求每天下午对各路段进行巡查、打扫、崐整理。

（3）垃圾应定点存放，当天清理，定期焚烧。（4）定期对绿篱、树枝进行修剪以及日常盆花的培植，崐定期对大院内的绿化带进行消毒。要求园艺工应不断提高崐业务水平，绿篱修剪要整齐美观，植物造景要富有创意，崐切忌敷衍了事。

（5）绿篱修剪下来的残枝，绿篱周围的杂草，纸屑等杂崐物要及时清理。

（6）机关大院公共场所的盆花数量要保持原有水平，根崐据盆花的生产习性适时更换。（7）每逢参观检查，应义务加班、加点，及时做好责任崐区的环境卫生。

（8）工作应积极主动，要有工作计划，统畴安排，分清崐事情的轻重缓急，保质保量完成环卫、绿化职责范围内的崐工作。因不负责任、工作不到位、逾期未处理等情况而被崐永安煤业公司领导、职工等投诉的，对有关责任人按每件崐(项)罚款50元处理。（9）积极完成领导交办的其他工作。水东大院门卫岗位职责

1、直接上级：水东物业站

2、下辖岗位：

3、服务权限：服务、落实、执行

4、岗位作用：有效执行日常管理事务及突发事件，确保工作正常开展。

5、主要岗位职责：

（1）认直做好值班、巡查工作，确保水东大院内住户的安全。

（2）负责对公共场所内的灭火器检查工作，同时保证消防通道是畅通无阻，确保不发生各类火灾事故。

（3）对小区内施工的人员要检查是否有工作证，无证人员要问清原因，并上报部门主管处理，如是闲杂人员立即礼貌劝其离开小区。

4.接到火警要问清楼层和区域，迅速到现场查明原因并扑灭初起的火灾。5.如发现区内任何公共设施被毁坏须予以记录并通知上级主管部门。

6.发现有异常情况或可疑人员要密切监视，认真观察，加强布控，防止罪案发生。

（1）根据安排认真做好值班，阻止不受欢迎的人进入大院(衣衫不整、携带危险品、精神病患者)。

3.坚持礼貌用语，保持良好的仪容仪表，以微笑来迎接往来人员，并尽可能对客人的提问给予满意的回答。

4.对可疑人员应报告上级领导。

5.对进出入小区的车辆进行相应的登记，并发放出入证。6.对进出的大件物品进行检查和登记，对装修施工人员带出的物品必须有物业站的出门条方可放行。

巡逻人员岗位职责

1.不定时巡查外围、楼内和各区域重点设施及小区周围的安全保安工作。

2.检查各类灭火器是否正常、消防通道是否畅通无阻及照明指示灯是否正常工作。3.对小区内施工的人员要检查是否有工作证，无证人员要问清原因，并上报部门主管处理，如是闲杂人员立即礼貌劝其离开小区。

4.接到火警要问清楼层和区域，迅速到现场查明原因并扑灭初起的火灾。5.如发现区内任何公共设施被毁坏须予以记录并通知上级主管部门。

6.发现有异常情况或可疑人员要密切监视，认真观察，加强布控，防止罪案发生。7.按规定的巡逻路线巡逻并做好记录，不得把巡逻路线透露给无关人员。8.留意进出车辆出入情况，凡进入停车场的任何车辆或自行车必须有物业管理站发出的停车证和员工停车证。