第一篇：土地增值税清算和税务筹划--俞老师
《土地增值税清算和税务合理安排》培
训大纲
主讲：俞校军老师
课程说明：
讲解增值税的准确申报，透彻分析房产企业如何应对地税土地增值税的清算和检查，以规避各种税收风险，争房地产企业开发项目土地增值税清算的操作实务，从房地产企业会计核算到开发项目的土地取企业利益的最大化。尤其是全面“营改增”以后，房产企业土地增值税的清算应注意些什么，如何筹划为企业谋取最大利益。
课程大纲：
一、前期阶段：
（一）发生项目研究、招投标费用（管理费用）的处理方法 ；
（二）土地征用及拆迁补偿费的正确处理；
（三）购入材料、周转材料、设备核算应注意些什么？
（四）购建周转房应如何摊销才算正确？ 房地产企业借款筹资的正确财务处理和风险防范； 房地产企业开发经营阶段的会计核算和税务应对
二、开发建设阶段
费用项目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费，如何归集才算对？
国税发[2009]31号
开发产品计税成本内容的讲解。
三、租售阶段
1、开发产品出售处理；
2、土地增值税也有视同销售？
3、代收费用如何处理最节税？
一、土地增值清算的疑难问题和应对措施
清算单位的确定 ；
清算条件中“完成销售”和“已转让”的界定，纳税人结清土地增值税的时间 ； 成本对象的分类 ；
普通标准住宅是否可以与非普通标准住宅合并计算？ 财政返还款的处理 ； 甲供材问题 ；
人防车位面积是可售面积还是不可售面积？
变相销售地下车位是否应确认土地增值税清算收入？ 成本分摊方法的选择 ；
清算后又发生成本是否允许二次清算？ “四项成本”不实如何核定征收？
如何认定“价格明显偏低且无合理正当理由”？ 定金、订金、意向金在实际检查中如何明确区分？ 销售旧房产如何计算土地增值税？
土地增值税的会计处理。
二、“营改增”以后土地增值税的清算
1、国家税务总局公告2016年第81号 的正确应用和筹划思考；
2、“营改增”以后房产企业的风险防范和筹划方法。
第二篇：土地增值税预征和清算工作总结
土地增值税预征和清算工作总结
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题》（国税发［2006］187号）和《XXX地方税务局印发
一、辖区纳税人的基本情况
我局管理辖区已登记注册房地产开发企业9户，其中正常运营的有5户，其他4户企业中1户企业因资金困难现处于停业状态，3户企业虽已取得房地产开发资格，但尚未实施项目开发，按照（国税发[2006]187号）文件精神，我局将正常生产经营的5户企业（其中达到清算条件的3户）实施符合清算条件的27个开发项目进行了土地增值税清算。
二、统筹安排，合理分工，为土地增值税清算工作提供有力的组织保证。土地增值税清算工作程序复杂，扣除项目涉及面广，纳税人不仅有专业的房地产开发企业，还涉及其他有涉税行为的企业、事业单位或个人，根据上述情况，我局专门成立了清算工作领导小组，由局领导负责，各相关科室、分局负责人为成员，抽调业务精通，工作负责的同志，1
集中力量进行土地增值税清算工作。同时，我们因地制宜，制定了切实可行的清算工作方案，由稽查局负责对各建筑、房地产开发企业和房地产开发工程竣工项目逐项进行清理清算；各管理分局做好对辖区内办公楼转让、土地使用权转让、银行抵贷房产转让情况的土地增值税清理检查。并定期反馈清算信息，及时沟通清算工作中的遇到问题，保证了清算工作的顺利开展。
三、加强培训、严格审核，全面开展土地增值税清算工作。
（一）土地增值税虽然是一个开征近13年的老税种，但是由于长期以来税务机关疏于管理，加之纳税人对该税种的政策不清、认识不明、理解不深，对此次土地增值税清算更是误解有加。自去年以来，总局、省局陆续下发了一系列规范性文件，对土地增值税的征管提出了新的要求。为此，我局选派两名稽查人员参加了市局举办的土地增值税清算工作培训班，并将学习内容对我局参与土地增值税清算工作的稽查人员进行了讲解、培训，并就有关业务问题进行了明确，统一了执法程序，为清算工作打好了业务基础。
（二）全面进行摸底调查。一是对3户达到清算条件的房地产企业近年来的房地产开发项目全部竣工、完成销售的进行清理；二是对已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的进行调查；三是对取得
销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的开发项目列入清算范围。经过调查符合清算条件的房地产开发项目有27个。并对3户房地产开发企业下发土地增值税清算通知书，采取调账检查的方式进行土地增值税清算检查。
（三）严把资料审核关。这次土地增值税清算我们重点核实了帐务核算的准确性、销售价格的真实性、成本费用的合理性。
1、在对收入的核实上，我们按照开发时间、销售时间对每个楼盘、每幢楼房逐户进行登记造册，并根据物价局的房屋销售价格批复文件确定的销售价与企业提供的房屋销售价进行比对分析，并按照各楼层的浮动比例重新计算收入。
2、在建筑成本合理性的检查中，我们主要根据各个阶段建筑材料、人工费用的列支情况对建筑成本进行审核，以实际结算开具的建筑安装专用发票为依据，进行建筑成本项目的扣除，对未按施工合同或决算书金额足额开具建筑安装发票的不与扣除成本费用。
3、在开发费用的清理中，我们按照销售面积占总建筑面积的比例进行合理分配，对开发费用偏大又无合理理由的，我们按政策规定进行了核定。
4、在税收政策的落实上我们严格执行有关规定，保证做到应收尽收、应免尽免。如对房地产开发企业我们严格执行加计扣除20%开发费用的政策，对普通住宅和非普通标准住宅不进行单独核算的不予享受增值率未达20%免征土地增值税的优惠政策。
（四）土地增值税清算工作与日常检查相结合。在日常检查的同时做好土地增值税预征和清查工作的宣传和对纳税人的重点辅导工作，取得了良好效果。在日常检查中发现有1户企业发生了土地使用权转让行为未申报缴纳土地增值税，检查组通过对相关资料的审核、检查并进行了清算，通过清算补缴税款55842.25元，其中土地增值税48367.96元。
（五）管理分局协调配合，采取“分局长主抓，管理组细抓”的办法，划片分区，责任到人，逐户进行排查摸底，加强宣传，深入辅导，查深查细对辖区内办公楼转让、土地使用权转让、银行抵贷房产转让情况进行清理检查。经清理对5户企业和2户行政事业单位涉及办公楼转让和土地使用权转让的行为进行了清算，通过清算补缴税款9192.50元，其中土地增值税2775.00元。
（六）加强土地增值税预征管理。对纳税人尚未竣工项目，进行预售收取预收款的，一律按“预收账款”金额实行土地增值税预征。以“房地产一体化”管理为载体，强化“二手房交易”的土地增值税的征收管理，促进土地增值税税源管理。
四、土地增值税清算的成果。
经过为期三个月的清算工作，我局共清算检查房地产开发企业3户，其他企业单位5户，行政事业单位2户，查补税款1518928.72元，其中土地增值税816181.21元，入库税款896364.51元，其中土地增值税460122.10元。财政局
代扣“二手房”交易税款60522.75元，其中土地增值税5604.00元。对纳税人尚未竣工项目，进行预售收取预收款的，按“预收账款”金额预征土地增值税180215.10元。清算过程中责令房地产开发企业代扣缴纳建筑企业税款169647.82元。
五、土地增值税清算工作中存在的问题
（一）房地产企业的房屋销售收入确认难，一些企业将收取的房款在“预收账款”和“其他应付款”科目中长期挂账不作销售处理，推迟“预收账款”结转“销售收入”的时间，有意识延缓销售收入的实现，造成营业税和企业所得税申报纳税长期滞后。一些企业所提供的房屋销售合同标明的售价明显偏低，而且与住户相互串通签订两种合同应付税务机关的检查，使房屋销售收入难以核实。
（二）各工程长期不进行工程决算，阻碍清算工作的顺利进行。由于建筑和房地产开发项目建设周期长，建设单位由于资金问题工程款拖欠比较严重，工程迟迟不能决算，施工单位也只能按付款金额开具发票，房地产开发成本资料不全，造成土地增值税的清算工作不能正常进行，只能按预征办法的规定进行预征。
针对土地增值税清算工作中存在的困难和问题，提出以下建议和对策：
一、建立商品房的税收预约定价机制。为防范开发商任
意调控房价，逃避纳税义务，建议税务机关在物价部门配合下实行商品房的税收预约定价机制。按照现行规定，开发商在取得预售许可证后，应按照物价局审批文件确定每套开发产品的售价或者每平方米单价，确定计税价格进行税款的计算。
二、与政府、城建部门协调，要求税务部门参与建设工程项目的工程竣工验收工作，在工程竣工验收时对工程的建筑营业税进行清算，对未交清税款的工程项目不予验收。
第三篇：土地增值税清算协议
土地增值税清算鉴证业务约定书
甲方（委托方）：XXXXX
甲方税务登记号：
乙方（受托方）：山东红旗税务师事务所有限公司
乙方税务师事务所执业证编号：18285
兹有甲方委托乙方提供土地增值税清算鉴证报告，依据《中华人民共和国合同法》及有关规定，经双方协商，达成以下约定：
一、委托事项
（一）项目名称：曹县交通家园一、二、三期土地增值税清算项目
（二）具体内容及要求：按照税法的规定对甲方2010年-2015年6月财务会计资料进行审核并出具土地增值税清算鉴证报告。
（三）完成时间：2015年9月30日前。
二、甲方的责任与义务
（一）甲方的责任
1.根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定，甲方有责任保证会计资料及纳税资料的真实性和完整性。
2.按照现行税收法律、法规和政策规定依法履行纳税义务是甲方的责任。这种责任还应当包括：（1）建立、完善并有效实施与会计核算、纳税申报相关的内部控制。（2）符合会计准则及有关规定。
3.甲方不得授意乙方人员实施违反国家法律、法规的行为。
4.基于重要性原则、截止性测试的性质和审核过程中的其他固有限制，以及甲方内部控制的固有局限性，经乙方审核后仍然可能存在未被发现的风险，乙方出具的鉴证报告不能因此减轻甲方应当承担的法律责任。
（二）甲方的义务
1.按照乙方要求，及时提供完成委托事项所需的会计资料、纳税资料和其他有关资料，并保证所提供资料的真实性和完整性。
2.确保乙方不受限制地接触任何与委托事项有关的记录、文件和所需的其他信息，并答复乙方工作人员对有关事项的询问。
3.委托人为乙方工作人员提供必要的工作条件和协助，主要事项将由乙方于外勤工作开始前提供清单。
4.委托人按本约定书的约定及时足额支付委托业务费用以及其他相关费用。
三、乙方的责任和义务
（一）乙方的责任
1.乙方应严格按照现行税收相关法律、法规和政策规定，本着独立、客观、公正的原则，对甲方提供的有关资料进行审核鉴证。
2.乙方应当制定合理计划和实施能够获取充分、适当、真实证据的审核程序，为甲方的委托事项提供合理保证。
3.乙方有责任在鉴证报告中指明发现的甲方违反国家法律法规且未按乙方的建议进行调整的事项。
（二）乙方的义务
1.乙方应当按照约定时间完成委托事项，并出具真实、合法的鉴证报告。
2.除下列情况外，乙方应当对执行业务过程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授权；（2）根据法律法规的规定，为法律诉讼准备文件或提供证据；（3）监管机构对乙方进行行政处罚所实施的调查、听证、复议等程序。
3.由于乙方过错导致甲方未按规定履行纳税义务的，乙方应当按照有关法律、法规及相关规定承担相应的法律责任。
4.属于乙方原因未按约定时限完成委托事项并给甲方造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。
5.乙方对甲方曹县交通家园项目进行审核并出具土地增值税清算鉴证报告，并代理甲方向税务部门进行解释。
四、约定事项的收费
经甲乙双方协商，按照项目收入0.1%计取，完成本委托事项费用为人民币28万元（￥280000元）。
上述费用分两次支付，土地增值税清算鉴证业务约定书签订之日起15日内预付服务费10万元；提交土地增值税清算报告时支付余款18万元。
五、土地增值税清算鉴证报告的出具和使用
（一）乙方应当出具真实、合法的土地增值税清算鉴证报告。
（二）乙方向甲方出具土地增值税清算报告一式三份。
（三）甲方不得修改或删减乙方出具的自查报告；不得修改或删除重要的数据、重要的附件和所作的重要说明。
六、约定事项的变更
如果出现不可预见的情形，影响审核自查工作如期完成，或需要提前出具自查报告时，甲乙双方均可要求变更约定事项，但应提前通知对方，并由双方协商解决。
七、约定事项的终止
（一）本约定书签订后，双方应当按约履行，不得无故终止。如遇法定情形或特殊原因提出终止的一方应提前通知另一方，并由双方协商解决。
（二）在终止业务约定的情况下，乙方有权就本约定书终止之日前对约定事项所付出的劳动收取合理的费用。
八、适用法律和争议解决
本约定书的所有方面均应适用中华人民共和国的法律进行解释并受其约束。与本约定书有关的任何纠纷或争议，双方均可选择如下解决方式：
（一）向原告所在地的人民法院提起诉讼。
九、本约定书的法律效力
（一）本约定书经双方法定代表人签字或盖章并加盖单位公章之日起生效，并在双方履行完成约定事项后终止。
（二）本约定书一式二份，甲乙方各执一份，具有同等法律效力。
十、其他事项的约定
本约定书未尽事宜，经双方协商另行签订的补充协议，与本约定书具有同等法律效力。
甲方（委托人）：
乙方：山东红旗税务师事务所有限公司
（盖章）
（盖章）
法人代表：（签名或盖章）
法人代表：（签名或盖章）
地址：
地址：
电话：
电话：
联系人：
联系人：
签约地点： 签约日期： 年 月 日
第四篇：土地增值税筹划思路（范文）
房地产开发项目经营方式比较特殊，土地增值税征收管理难度较大，其中，非常特出的问题是，纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产，以及纳税人采取预售方式出售商品房。国家为了加强土地增值税的征收管理，保证税收及时足额入库，采取了先按比例预征，然后再予以清算的方法。土地增值税清算是指，房地产开发企业在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规和有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填写清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理清算手续，结清土地增值税税款的行为。房地产开发企业符合这些条件之一的，应当进行清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。对于符合这些条件之一的，主管税务机关可以要求房地产开发企业进行清算：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
二、涉及房地产开发项目土地增值税清算的税收优惠
（一）财政部确定的其他扣除项 财政部确定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。
（二）建造普通标准住宅出售的税收优惠
建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。所谓“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、小洋楼、度假村、以及超面积、超标准豪华装修的住宅，均不属于普通标准住宅。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
（三）因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产，免税
这类房地产是指因城市市政规划、国家建设需要拆迁，而被政府征收、收回的房地产。由于上述原因，纳税人自行转让房地产的，亦给予免税。
三、房地产开发项目土地增值税清算的纳税筹划方法
纳税筹划，是指纳税人通过合法手段，对战略、经营、投资及财务活动和涉税事项进行事先规划和安排，以节约税收、递延纳税、降低税务风险为目标的一系列税务规划活动。房地产开发项目土地增值税清算中的纳税筹划方法有如下几项：
1、收入分散筹划法
土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。因此在扣除项目金额一定的情况下，转让收入越少，土地增值额就越小，当然税率和税额就越低。所以，分散房地产的转让收入，从而达到降低应税收入的目的，就是一项很好的应用。常见的办法就是，把在整个房地产中可以分开的部分分离，分次单独签定合同。例如某房地产开发企业准备开发一块精装修的楼盘，预计精装修房屋的市场售价是1.8亿元（含装修费0.6亿元），该企业可以分两次签定合同，第一次可以在毛坯房建成后先签定1.2亿元的房屋买卖合同，第二次在装修时再签订0.6亿元的装修合同。第一次涉及房地产的转让，应当缴纳土地增值税，第二次是装修合同，并不涉及房地产的转让，所以无需缴纳土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少，达到节税的目的。目前万科开发的楼盘就是这样运用该方法的典型例子。
2、费用迁移筹划法
房地产开发费用即期间费用（销售费用、管理费用、财务费用）不以实际发生数扣除，而是根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件，按房地产项目直接成本的一定比例扣除。因此房地产开发企业完全可以通过事前筹划的方式，把实际发生的期间费用通过合法的方式转移到房地产开发项目直接成本中去。从而，期间费用减少，房地产项目的开发成本却增大了。也就是说房地产开发企业在不增加任何开支的情况下，通过费用迁移法，就可以增大土地增值税允许扣除项目的金额，从而达到节税的目的。
3、“临界点”筹划法
税法规定，建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”。根据临界点的税负效应，可以对此进行纳税筹划。
具体来说，先要测算出增值率（增值额与允许扣除项目金额的比率），然后再进行合理调整。调整增值率的方法主要有两种：一是合理定价，指销售过程中预先定价可以适当高于20%的增值率，利用中国人喜欢占便宜的心理，设定减价幅度，从而使得实际销售总价不不超过20%的增值率；二是增加扣除额，主要是通过加大成本投入来提高市场竞争力。因为房地产项目开发成本可以直接扣除的项目有：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。房地产开发企业可以通过改善住房环境，提高房产的质量来适当增加了扣除项目，以高质低价来占领市场。
举例说明：某房地产开发企业开发普通标准住宅项目，扣除项目金额为8000万元，当地同类住宅的市场售价约l亿元，假如定价1亿元，则增值率为（10000-8000）÷8000=25%，应纳土地增值税为2000万元×30%=600万元。假设不考虑其他因素，获利为10000-8000-600=1400（万元）。现在进行纳税筹划，销售房屋定价9600万元，其他不变，则增值率为（9600-8000）÷8000=20%，由于房地产开发企业建造的是普通标准住宅出售，且增值额未超过扣除项目金额的20%，所以应当免征土地增值税，则获利为9600-8000-0（免征土地增值税）=1600（万元），后者减价销售，反而比前者土地增值税税后利润增加了200万元。
4、成本均衡筹划法
如果房地产企业开发的项目很多，必然导致不同地方的开发成本可能不同，进而出现有的项目增值率较高，有的项目增值率较低，这种增值率不均衡的情况实际会加重房地产开发企业的税负，这就要求企业对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。因此，成本均衡分摊是抵销增值额、节约税负的一种方法。房地产开发企业可以把一段时间内各个项目发生的开发成本，根据增值率可能出现的高低不平现象，进行最大限度的合理调整，均衡分摊，这样避免出现某个项目增值率过高的现象，从而节省部分税款的缴纳。比如，一个房地产开发企业一共开发五个项目，经预算，这五个项目的增值率可能分别为25%、38%、43%、54%、68%，如果合理运用成本均衡筹划法，经过调整可能的增值率为29%、40%、48%、49%、50%，结果必然导致实际税负的降低。
5、利息支出筹划法
一般来讲，房地产业属于高负债的行业，可能会发生大量的借款，因此利息支出无法避免。利息支出的不同运用方法一定会对房地产开发企业的土地增值税税负发生影响。根据税法规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按项目地价款和开发成本之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按项目地价款和开发成本之和的10％以内计算扣除。那么，利息支出筹划法就可以运用了。假如房地产开发项目主要依靠借款，利息费用较高，则应当以金融机构的借款证明，对利息予以冲抵费用；反之，借款很少，则不列利息支出（财务费用），充分运用占项目地价款和开发成本之和的10%以内的销售费用和管理费用予以调整，从而达到节约了数额不菲的税负的目的，实现企业利润最大化。
6、特殊方式筹划法
根据税法规定：土地增值税，是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。假如房地产开发企业未取得国有土地使用权或者通过其他特殊的市场化行为，也可以达到纳税筹划的目的。具体有以下几种：（1）代建房筹划法
房地产开发企业下设全资的建筑业子公司帮助他人代建房屋，对于房地产开发企业来说，虽然取得了收入，但未发生房地产权属转移，其收入属于增值税的征税范围，只征收11%的增值税而已。（原来是属于营业税3％，营改增后11％，则还可以抵扣。老项目3％征收率。）
（2）集体土地开发房屋筹划法 土地增值税针对的是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入征税。如果房地产开发企业开发的集体土地项目，比如安置房、农村保障房、经济适用房等，则根本不需要缴纳土地增值税。（3）合作建房筹划法
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征收土地增值税。（4）企业重组筹划法
房地产开发企业运用收购、兼并等方法，对其他企业进行重组，则对被重组企业转让房地产或者目标企业的股权变更，导致国有土地使用权及其房屋等发生权属变动等情形，暂免征收土地增值税。
四、有关土地增值税方面的法律法规和部门规章
（一）中华人民共和国土地增值税暂行条例（1993月12月13日
国务院138号令）
（二）中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（1995年1月27日财法字【1995】006号）
（三）财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 财税[1995]48号
（四）国家税务总局国家土地管理局关于土地增值税若干征管问题的通知 国税发[1996]4号
（五）国家税务总局建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知 国税发[1996]48号
（六）国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知 国办发〔2005〕26号
（七）国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
国税发[2006]187号
（八）财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 财税[2006]21号
（九）国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知 国税发[2009]91号
（十）国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知
国税函[2010]220号！
第五篇：土地增值税案例筹划分析
房地产开发企业对土地增值税进行筹划是常态。然而不当税收筹划又会带来税务稽查风险。本文从一则房地产开发企业的土地增值税清算案例入手，对房地产开发企业的土地增值税税收筹划进行分析，指出其税务稽查风险点供大家参考。
一、案例
（一）基本案情
A项目由A房地产开发企业全资开发。该项目坐落于H区的新兴行政中心，紧邻国道，2010年7月拿地3.6万㎡，2013年12月竣工，B集团同时为A 房地产开发企业控股股东，出资比例70%。
A项目只开发普通住宅和非住宅两种清算类型，其中非住宅包括车库、商铺和幼儿园三种类型共计2.2万余㎡，在土地增值税清算申报时已售罄。A房地产开发企业提交的税务师事务所出具鉴证报告审定的销售截止期为2014年12月，已售面积16.4万㎡，已售比例96.99%，申报收入约6.9亿。根据税务师事务所出具的鉴证报告，A项目转让普通住宅和非普通住宅两种房屋类型所取得收入的增值率都是负值，也就是说申报的土地增值税实际税负为零。
A项目已预缴土地增值税1102万元，申请退税1102万元。
（二）税务机关的质疑
1、实际税负的争议问题。A房地产开发企业申报的土地增值税实际税负为零，剔除房地产开发企业按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和加计扣除20%，计算出A项目开发经营的利润率仅为13%左右，这与行业正常利润率不符。
2、销售收入的争议问题。非住宅的销售单价仅为4170元/㎡，低于普通住宅的4204元/㎡。但仔细核对后发现，根据鉴证报告该项目非住宅分为三种类型——商铺、幼儿园和车库，其中车库面积占非住宅总面积70%，单价2381元/㎡，在H区不算低价，但是车库拉低了非住宅销售平均单价。而同时，商铺均价9000元/㎡，幼儿园均价4500元/㎡，初步看来也是低于市场价的。
3、成本比率的争议。该项目申报四项费用之和达到4亿元，单位面积成本2376元，超出按竣工计算的定额标准。
（三）税务机关的清算审核
地税局相关人员从以下几方面进行了土地增值税清算审核：
1、清算单位的审核
在基本情况的审核中，税务人员发现该项目拥有两个《建设用地规划许可证》，按照当地地税局的公告，“房地产开发以规划主管部门审批的用地规划项目为清算单位”，故A项目应当划分为两个清算单位，而税务师事务所出具的鉴证报告只划分了一个清算单位。
通过进一步分析，独立办理《建设用地规划许可证》的小地块上是九号楼，而九号楼车库面积1742㎡，仅占其非住宅42%，其余非住宅都是商铺。通过重新划分清算单位，九号楼非住宅4100㎡的单价提高到6500元，直接导致审核调减应退土地增值税约300万元。
2、销售收入的审核
经税务人员审核，A项目销售收入存在两个问题： 一是部分住宅收入偏低。鉴证报告根据第三方资产评估机构出具的房屋估价报告对42套住宅的评估价格调增销售收入360万元，评估均价3800元/㎡，平均调增单价900元/㎡。另有合同单价明显低于评估均价而未调增销售收入的普通住宅59套。且均未说明理由。
二是商铺、幼儿园收入偏低。商铺建筑面积占非住宅的25.66%，幼儿园建筑面积占非住宅的4.26%，全部销售给了A房地产开发企业的控股股东B集团。A房地产企业提供了第三方资产评估机构出具的房屋估价报告，采用收益法评估的不含室内装修价值的市场价值为4900万元，低于清算申报价格5700万元。但是根据税务机关掌握的二手房申报信息，与A项目地段和建设规模相近的营业用房合同均价在18000元/㎡。因此，土地增值税清算申报价格虽高于评估价，但仍低于市场价比较多。
3、扣除项目的审核
为了进行扣除项目的审核，税务人员一方面对A企业提供的清算资料进行了详细的书面审核，并对重要事项进行了实地查验和验收取证。另一方面向企业取得了各栋的施工图、竣工图电子资料，并向第三方造价咨询公司寻求帮助。最终税务人员确认以下几方面存在问题：
一是土地成本确认存疑。B集团这几年的财政资金返还记录显示，B集团2010年收到A项目地块的土地出让金返还款、配套费、人防费返还约1.2亿元，该款项被约定用于A项目基础设施建设和拆迁。
二是前期工程费扣除凭据不足。未提供支付记录。“其他”中196万余元未提供发票明细表。
三是建筑安装工程费扣除凭据不足。未提供支付记录。四是乔木结算价格与造价信息差额比较大。五是代收费用不应加计扣除。
4、成本分摊的审核
车库未计容，不应分摊“取得土地使用权所支付的金额”。幼儿园未缴配套费，不应分摊配套费及配套费契税。
九号楼系独立地块，单独入户、未享受小区环境、不应分摊园林费用。
（四）税务机关处理
最终，税务机关只针对前述提到的几个明显违法的问题进行了调整，调减应退增值税369万元。
二、房地产开发企业土地增值税筹划税务风险及应对
（一）A房地产企业筹划方案分析 从案情分析可以看出，A房地产企业至少运用了三种类型的税收筹划方法：一是利用公司组织形式，即通过单独成立法人企业固化土地成本；二是合理定价，即通过关联交易使项目达到清算条件，并将转让收入保持在可控范围内；三是选择项目核算方式，即对两个地块的开发项目实施统一核算。
（二）A房地产企业筹划方案的税务风险
1、土地成本存疑：由于财政返还资金的存在，结合B集团是A房地产企业的实际控制人，因此，A项目取得土地的成本是低于申报的土地出让金的。但是A房地产企业与B集团系独立法人，B集团将财政返还资金用于A项目的情况该如何从税法上定性，这在税法领域没有定论，存在税务风险。
2、A项目中部分交易是发生在关联企业之间的，并且合同定价低于市场均价，虽然有房屋评估机构对被交易的非住宅进行了资产评估，但是评估价是否合理、税务机关会否对评估价进行调整、如何调整。
3、对于四项费用税务机关认为与定额标准差异大，结合《房地产开发企业土地增值税清理管理有关问题的通知》，税务机关至少还要证明A房地产企业提供的“凭证或资料不符合清算要求或不实”。但是关于不符合清算要求与不实的标准，税法并没有很明确的规定。假设税务机关认定A房地产企业提供的凭证不实，那么A房地产企业还可能面临税务稽查的风险。
（三）A房地产企业税务风险应对
1、针对土地成本问题：虽然涉案地块有财政返还资金，但是按照合同约定该资金是返还至B集团而非A房地产企业，且A企业与B集团是独立法人主体，因此从A房地产企业角度看，在计算土地增值税时，该笔财政返还资金不能冲减获地成本。
2、针对关联交易估价问题：由于涉案关联交易的房产均为商业性房产，而商业性房产的价值通常体现在它获取收益的能力上，因此用收益法评估是符合其产品性质的。虽然税务机关指出该评估价低于市场价，但是在商业性房地产价值评估方面并不是市场价法一定比收益法评估价更合法。
3、针对四项费用的问题：A房地产企业四项费用算下来比定额标准高不少，但是由于税法相关规定中对土地增值税清算要求并没有详细明确的标准，经过A房地产企业的据理力争，税务机关只对缺少发票的部分费用予以调整不许扣除。
三、房地产开发企业土地增值税稽查风险点
（一）税收优惠政策适用是否合法
房地产开发企业适用的土地增值税免税情形有：（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%；（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。（3）因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。（4）对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。（有例外：另根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字[1995]48号文暂免征收土地增值税的规定。）（5）对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。（6）委托代建免税：对开发商而言，虽然取得了收入的，但是没有发生产权转移，其收入不属于土地增值税的征税范围。而对于是否符合税收优惠政策的规定又常常存在争议，例如对“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”中“因国家建设需要”该如何理解、是否一定有政府规划部门的公告、如果政府采取与企业签订回购协议的方式收回土地是否可以适用该优惠政策，都存在争议。
（二）销售收入是否有少计的情况
销售收入是计算土地增值税应纳税增值额的基础，也是在土地增值税预缴阶段的预征率适用的基础，因此无论在土地增值税预缴阶段还是清算阶段，税务机关都会判断是否存在隐瞒销售收入的行为，比如是否有隐瞒销售价格的行为、附属办公设备的购销合同价格是否合理、装修合同价格是否合理、土地增值税的清算单位是否合理合法等。
（三）扣除项目是否真实、扣除金额是否准确
计算土地增值税时可扣除项目主要包括：土地出让金及税费、房地产开发成本、房地产开发费用、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税费。同时，纳税人可按土地成本与开发成本之和的20%加计可扣除项目。税务稽查时税务机关主要看是否存在多结转开发成本以增加土地增值税扣除额的情形、应计入管理费用的土地使用税、印花税、房地产税是不是错误地计入了开发间接费用、代收费用有没有错误地加计扣除、各种成本是否都有对应的合法凭据、成本分摊是否合法等。
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