有关留园的典故——徐泰时

第一篇：有关留园的典故——徐泰时

有关留园的典故——徐泰时

留园的最初造主是徐泰时，明万历年间的一位三品官员。徐泰时的仕途过程是封建时代极具典型性的范例。如果不是申时行，他可能永远只是一位秀才。徐泰时生于明嘉庆十九年，正是朱厚熜中年执政时期。这位嘉靖皇帝与朱厚煦不同的是在于他中年以后的喜爱虚荣和不接受批评，用海瑞的话来说，“虚荣、残忍、自私、多疑和愚蠢”。徐泰时１９岁开始求仕，２１岁中秀才，直至４０岁的万历七年，他的求仕情况才有了改变。说到他的改变，离开不了申时行！

申时行是苏州人，嘉靖四十一年从当年２９９名殿试及第的进士中名列第一，获状元及第。在翰林院任修撰十五年后，因其才干出色被张居正看中，官至侍读，升兵部及礼部侍郎，七个月后授大学士。张视他为“私人”！这年是万历七年。明朝不设宰相，大学士即为首辅之人选。俗话说，到了这份上了，申时行的翅膀也硬了起来。他决定对启蒙老师屡次请求之事给予关照：替启蒙老师看中的商人儿子徐泰时谋入仕之途！

徐泰时再次带着申时行启蒙老师的书信到京城申府投贴。申时行接待了徐泰时，亲自向负责江宁的主考官推荐了他。地位显赫的申时行替考生说话，焉有不取之理？翌年入京会试，顺利进入殿试名册。这垂手而得的进士，对于徐泰时来说，真的是“来得早不如来得巧”。殿试，理论上说是皇帝殿前出题，考生应答。事实上，是大学士申时行辅助张居正一起参加。徐泰时外表持重稳健，给张居正留下了印象，徐泰时顺利入朝为官。又因申时行的作用，张居正带新科进士觏见太后时，专门介绍了徐泰时。太后深感宫廷管理上的混乱，便要张居正将他留在太仆寺。.太仆寺的职责很复杂。秦之前是王命的主要职掌者，向下颁布王命。汉列为九卿之一，可谓官高位显。后来则成为专掌皇帝御马与朝廷马政的衙门！马在古代是朝廷最为重要的实力表现。徐泰时进入太仆寺时，其性质又有变化，太仆寺不再管理马。马由苑马寺管理。太仆寺成为专门为皇家实施建筑的领导部门。徐泰时在那里做一个账房小职员。

这是万历皇帝举行大婚后的第二年，这年万历皇帝十六岁，是他从形式上摆脱了太后的日夜监视，行动自由的开始。在这之前，一切都是在老师张居正的辅助下进行，对于张居正的依赖，他几乎到了一刻不能离开的地步。张居正父亲去世，按照封建礼教，他必须告辞官职回家服丧三年，而皇帝顶住朝廷上下的压力就是不让张居正回家服丧。直到他大婚后，才给假三月离京回家服丧。但京城的大小事也都快马飞报张太师。

万历十年，也就是徐泰时入朝两年后，张居正去世。先是张四维接班，不出一年，张四维的父亲去世。这个时候的万历不能再“守情”，重演不让臣子丁忧的旧戏。这便把４９岁的申时行推到了首辅的位置上。张四维居丧将要满期时突然一病不起。申时行便坐定了这个位置，大家知道他是张居正政策的忠实执行者有“萧规曹随”之名，但申时行终究不是张居正！极具苏州人温和谦让的他，总是以恭谦的表情对待别人，决无趾高气扬的情绪流露。久而久之，他得到了“长厚”的誉称。四年后，他把比自己小六岁的徐泰时调到了身边。有一次，申时行与徐泰时谈起多年前的推荐信，感慨地说，我家很穷，父亲入赘徐门，处境不佳，我能有书读，全赖老师啊！后来，我恢复申姓，你们徐氏很有想法，逼得我不能返乡，多亏老师从中斡旋啊！

从这个时候到万历二十一年（１５９３）徐泰时５４岁致仕回家的数年里，他在申时行身边工作，目睹和经历了万历皇帝亲手炮制的好几起大事件。

首先是对张居正从千万倍的崇敬依赖到口殊笔伐，严惩不怠；万历没有他的叔祖正德皇帝那样的勇气与积极探寻快乐的情趣与冒险精神，但他在怀疑人方面，则有过之而无不及。这一点，很像他的祖父朱厚熜。当万历皇帝把张居正的家抄了以后，满朝文武无人敢替张居正说句公道话，申时行恰说，张居正只是有过错。言下之意，张居正绝没到满门抄斩、刨棺暴尸的地步，何况你还在张居正临死前九天，下旨授“太师衔”，这种建朝二百年来没有的事，你都做了，恰不能容一位对你有恩的已故首辅？

万历皇帝对申时行的态度很恼火！当场问申时行：“这十年里，我身居九五之尊，却没有钱来赏我喜欢的宫女，只能记册以待有钱后再行兑现。我的外祖父因为收入不足以开支日常生活，被迫揽纳公家物品牟利被当众申饬。而他，言行不一，满口节俭，事实上生活极其奢侈，有许多的珠玉，绝色美女。占那么多实利。该如何说？”

申时行回避正面话题，而是提出要对张居正的老母额外赡养。万历无奈，只好准许留地千亩空宅一所。并坚持要申时行回答他提的问题。

国学论坛站在一边的徐泰时却敢于大胆地出列回万历皇帝：天下的财富都姓朱，张先生和许多人一样，只是做了皇上财富的保管员！

万历皇帝听罢笑了，对徐泰时说，你什么时候愿意让我去看看你那仓库存的东西？

徐泰时跪奏，随时恭候。

万历皇帝还真的派太监到过徐泰时的家中，可惜这个七品官的家里很贫寒。

在申时行身边的徐泰时目睹着官场的险恶，时时替申时行提心吊胆。申时行却说，从表面看，他们是冲着张居正来的，因为我是张的人，实质他们是要左右皇帝，这个理论是很可怕的：现在不是需要新的政策，而是需要一个个性平淡无欲的皇帝来忠实地执行前朝政策，也就是说，皇帝不是政策的决策与国事处置者，而是一个国家的象征！皇帝最好毫无主见，如此可足以代表天命！

徐泰时不解地问，张居正的政策不对吗？

申时行说，张居正的新政对国家有益，而对二万官僚无利，我不能昧心地站到二万官僚一边攻击张居正，只能缓以消解矛盾。

皇上能明白吗？徐泰时问。

申时行叹口气，摇摇头说，他应该明白：在这个已经有二百年历史的王朝里，不是缺少皇帝，而是缺少“目标”。这个目标，就是让二万官僚能不断地出现能人！不断地制造出能够显示自己聪明才华的新的攻击“目标”。如张居正、申时行，没有了，选择不到更好的攻击“目标”，那就会对着他皇上来了。

皇上没有办法？徐泰时感到惊讶。

申时行说，皇上由于“道德”与先祖政策的制约，只能听命于二万官僚的“制裁”！如果他不在万历七年至十年间扮演那个“自命不凡”的角色，对张居正下手，为众臣树立背信弃义的表率„„

徐泰时倒抽口冷气，难道明朝已经„„

申时行把手指竖在嘴唇上，不再多言。

万历十五年，京察之年，所有官员都要受到考核。申时行采取与张居正完全不同的态度，力主人事上的稳定，让大小官员各就各位，机器照常运转。于是众心欣慰。申时行化险为夷，博得“老成持重，有古君子之风”长者之誉。

万历皇帝对他的看法好转，正式委任他为大峪山陵寝工程总揽，并赐双喜字的锦缎一匹。陵寝工程的具体负责人则是徐泰时，他也因此升五品官。万历皇帝又给申时行授太师称号，被申时行坚辞掉了。

伴君如伴虎。申时行终于导致祸及自身，而使自己告老返乡。５７岁，还是很可以作为的年纪，却无奈地决定被迫辞职，并劝徐泰时离开，否则一切灾难将会落到他的头上。两个苏州人在一个灰暗的下午离开京城，踏上返乡之途，竟然没人相送。事情弄到这等地步，都是因为废长立幼而引起的。现在看来，当时万历皇帝迟迟不立太子，也是后来明朝悲剧发生的原因之一。长期不立太子，后宫矛盾加剧。内阁大学士要联名呈请，由二辅许国执笔，但此奏一定是要申时行领衔。此时，申时行在病中，并没有人告知他就上报了。结果是龙颜大怒，申时行得知后立刻上了一份揭贴，说明情况。完全被孤立起来的万历看后很感动，朱批感谢申先生对他的忠诚。皇帝批后的这份揭贴应该直接给本人，但不知哪个环节上出了问题，被许国截获。许国毫不留情地让人抄发散布。虽经制止，迟了，从而引发了满朝文武对申时行品行的怀疑。理由是：“遁其辞以卖友，秘其语以误君。”失去满朝文武信任的首辅无法再工作下去。仅管万历皇帝惩处了弹劾的首要人员，对于许国也予以回籍，但他无法挽留申时行。

事情并没到此结束，申时行走后，众官员出之对社稷的考虑，直接指责万历，要他反省所作所为都与开国皇帝时的政策相背。万历此时方清醒，但已经迟了，他决定召回申时行。申时行坚辞不从，最后只好让徐泰时回京替他完成大峪山工程及宫殿里的后继事务。申时行不忘给万历写揭贴，说明徐泰时回朝会引来众官的打击，希望能让徐泰时料理完后仍然回籍。万历这回给了申时行面子。徐泰时在京羁留期间，有人想从徐泰时的身上打开攻击申时行的缺口，但没有成功。

万历四十二年，万历皇帝又一次想到了申时行，并再次恳求老太师回朝辅政。他一点也不知道申时行几天前在家乡苏州度过了八十岁生日后去世。

万历询问徐泰时，这位五品官的情况时，徐泰时也已早申时行十八年前就去世。但在徐泰时那里有申时行留下的墨宝。万历急疾求获。那是一句至理名言：

“道德是一个国家自古以来的安邦之良策。”

万历捧着这话，流下了后悔的泪水，但已经迟了。五年后，５６岁的他也撒手西去

万历皇帝并不知道，世间也因此有了一个美丽而无与伦比的园林。

有人说，留园是徐泰时造给申时行的。

这话不是没有道理的。在申时行的保护下，即便有人对他不满，他也不多言，由申时行前面挡着。徐泰时奉行为人处事奉行和为贵，凡事谦让。加上徐泰时自小替父亲的生意做账目，积累了经验，他直接经手大峪山陵寝钱财，从中截获多少，只有申时行心里有数，其他人也只是猜测而已。当他与申时行一起离职后，有人清理过账本，没查出问题。出之对申时行的敬重，徐泰时回到家乡后要办的第一件事就是替申时行造园。直接送与申时行钱财是不妥的。

申时行拒绝了。他深知万历的秉性，不想步张居正后尘。

徐泰时决定自己造园。他作出这一决定时，拙政园已经存在半个多世纪了。拙政园的平岗小坡，自然野趣形成的素雅静逸、简朴清远，极具文徵明的画风。但徐泰时是工部官员，他追求的是来自皇家的贵族气，而又合乎规范的存在。这于申时行的秉性很近。据说，徐泰时造园之初，倾听申时行的意见。申时行没有任何话语，临别时说了一句，在大峪山看关外，那气势可观啊！徐泰时心领神会，请当时吴地造园名匠周时臣到园中筑高数丈，阔可延绵有势，酷似大峪山背景之燕山的横披大假山。周时臣说，有此山，若有“瑞云峰”当可相配。徐泰时问何处可得。周时臣告诉他，北宋朱勔采“花石纲”时落入太湖里的巨型太湖石，名 “瑞云峰”，如今在董份故居。

“董份？就是嘉靖四十四年被户部谏官欧阳一敬举劾的南浔籍礼部尚书？他举荐人才有功，嘉靖四十一年（１５５８）赐蟒服及‘东观总裁’印章，加工部尚书兼吏部侍郎，继举升礼部尚书兼翰林学士„„”

“别多说了，正是他。”周时臣告诉他，当年朱勔运瑞云峰移船过太湖时，石盘落水沉入湖底，怎么打捞都弄不到，只好把瑞云峰放下。这座瑞石后来被南浔董份购去。董份用船运往南浔，不料在太湖里遇沉。董份花钱募人打捞。最早起水的竟然是瑞云峰的石盘，诧异之极，随即令人再行寻瑞石，终于也出了水。此石如今安在南浔通津桥北堍“大宗伯第”里的“爱莲池”。

徐泰时感叹道，董大官人的墓如今不是还在吴县吗？想当初他真的很威风啊！那次弹劾后，削职为民，回归故里，收族人，创义田，筑义仓，办义宅和义仓，很是火红。但是，结局很不好啊！如今那片宅地也荒凉了吧。

这话的意思很明白了，周时臣就替他把那三丈余高的瑞云峰弄到了东园。瑞石耸立于大假山，果然气势非凡

留园当时称东园，历时五年造成。与拙政园等当时苏州的园林相比，此仍高雅之首：申时行有评价说，园分东西，实为东西中北，墙廊相隔又相通，空窗迭漏窗，洞门连院廊，景物分明又重叠，韵中有趣，趣里有情，变化多端，实又寻常！他用了几个可：可行、可望、可游、可居来高度概括这座园林。

秋深时节，枫林蔚然似云霞，透过隔墙间的漏窗，可以与中部之乔木互为借景，令人顿觉山野之趣。红叶每出粉墙，积堆于墙，若霞染云蔚，给中部观景平添重彩。那人工堆叠的山上又有亭两座，一亭浸没在枫林之中，一亭翘处西北山腰。以清溪环山，植桃柳成行，溪之尽处，临水一阁，水自阁下过，人在阁中观鱼游，仿佛跨溪，有晋人之桃源境界。

在建筑上，徐泰时听了申时行的话，不搞皇家气的东西，厅堂楼阁均为江南旧式风格，但为上乘之品，前后两院皆列假山，人坐厅中，窗透门看外部景观，犹丘壑再现。后部小山前一清泓，于此左眺远翠阁，隔院楼台一一翼然在目，人益觉气势之宏阔，景致之繁盛。左右周围建筑，或小亭小屋小院，或重置馆堂，布之合理，过渡有景相间，相连有窗能透。佳木修竹、萱草片石，寸寸得宜，楚楚有致。人在静中有动感，动在静处有景移。步至冠云楼，推窗可见虎丘塔影，其莫为壮哉乎？

适逢“公安派”诗人三袁之首的吏部郎中袁宏道于万历二十四年任吴县县令。申时行借此园为袁洗尘接风。二十八岁，风流倜傥的袁中道在那次酒宴后写下了《园亭纪略》，称其：“宏丽轩举，前楼后厅，皆可醉客。石屏为周生时臣所堆，高三丈，阔可二十丈，玲珑峭削，如一幅山水横披画，了无断续痕迹，真妙手也。

活了五十八岁的渔浦公徐泰时造了好几座园林，其中数东园为最大，西园次之。徐泰时在世的最后八年，家产还可以支撑开支。到了徐泰时去世后，其子徐溶渐渐感到家业只有消耗而毫无进项，遂向申时行世伯提出将西园舍作佛寺。申时行半晌无语，徐溶不忍伤了七十多岁世伯之性情，遂不再提此事。比徐泰时迟十六年弃世的申时行还常常到东园与文人墨客赋诗饮酒，谈笑移日，尽山水园池之乐。

二

其实，徐泰时造的东园还没有形成非常鲜明的特色。

其以假山石为特点是后来形成的，而睛雨雾雪四季均能观景，又则是历代努力的结果。乾隆四十五年，高宗第五次南巡。前一年，为讨乾隆欢心，官衙竟然将瑞云峰移至康熙乾隆南巡均居住的织造府。

嘉庆二年（１７９７），吴县洞庭东山的刘恕从广西右江兵备道任上告病归家，这位四品汉臣，曾代理过柳州、广庆两府知府，颇有文才。归家后看中已经荒落的东园，从徐家后人手中以极低之价得到。然而，那块瑞石已经给织造府取走。如何是好？徐家后人与刘恕在契约上写明含有“瑞云峰”奇石等若干物件散于外面。刘恕得契后，告官给予帮助。知府以实情给予支持。遂得以从皇家的织造府内将瑞云峰搬回原地。

刘恕得到这块瑞石后，决定尽可能地把散失在民间的奇石收集到这里。五年之内，竟然聚起太湖石十二峰，其中北宋“花石纲”遗物除瑞云峰外，还有冠云、岫云两峰。十二峰于传经堂西南，成“卷石山房”。刘恕著《石供说》，内有文说到十二峰中的“印月峰”，曰：高约２·２米，正面小而背面大，整块峰石呈圆方形，此峰中部有一天然涡孔，状如盆口，“一隙仅容鉴，空明洞碧天，凌虚忽倒影，恍若月临川。”这些太湖石因其形态千变万化，似酷由人言，便随游园者信而言之，但基本像形都存在，每每月清明朗之夜，石映水面，月悬中天，那真是奇幻莫测之妙趣。东园到了道光三年（１８２３）已经成为一座全新的园林，刘恕把原来的东园造得“堂宇轩豁，廊庑周环，藏书有室，留宾有馆。岩洞奥而旷，池沼缭而曲。竹色清寒，波光澄碧，尤擅一园之长胜。”

他用心颇多的是中部。这是以水为主的景区，处处以水展景。楼阁环绕山石，长廊小桥相通，十余棵古树置于其中。西折上爬山游廊，登闻木樨香轩，曲溪楼、清风池馆、汲古得修绠、远翠阁等自远而近一一呈展，前后参差，高下呼应，掩映于古木奇石之间。南面则廊屋花墙，水阁联续，明瑟楼微突水上，涵碧山房之凉台跃出水面作环抱状。水中央的小蓬莱以廊桥和东、北两岸相接，濠濮亭列其旁。曲溪楼下西墙皆列青砖空窗、洞门。行至此，处处感觉邻虚近境，移步处处换景，眼底如画，人在图境，不觉生命之另宿。人行之间，观晨昏阴晴之天移，看四时花木枯荣，感受山水清音，万物衍变，自然之永恒。

当时流连苏州的文人都在这里留下了他们的足迹。如钱大昕的《寒碧庄宴集序》就是写的刘恕有次大宴吴中名士，举行诗文绘画雅集的场记。王学浩的《十二峰图》则是一幅至今不可再复有的珍品，包括他的另一幅《石林小院图》。正因有了王学浩的《石林小院图》，人们把东园称为“花步小筑”，虽说此院也地处“花步里”但以“花步小筑”为名，那就脱俗而入雅了。又因有钱大昕的《寒碧庄宴集序》，范来宗便著下《寒碧庄记》。自道光三年开园门，来游者无虚日，成为一时之闹景。刘恕又将这些文人的字与画，加上古人名书法帖，一并勒石成碑嵌在园内廊壁，形成三百余方壮观大景。人称为刘园。

同治元年七月十九日，太平天国军降城，一改当初进城之礼貌，大肆屠杀掠夺，奸杀妇女。战火从当天夜里烧到第四天清晨（史称三天三夜），阊门至浒墅关，街衢巷陌，毁圮殆尽，惟有这座刘园，秋毫未损地保存了下来。

同治九年，执掌淮、湘两军军饷粮草供给的湖北布政使盛康将儿子送到了李鸿章的门下做幕僚。这位后来成为中国近代买办的盛怀宣，虽然只是秀才身份，但其聪慧敏捷的反应能力与精干的作风，令李鸿章刮目相看他这位常州人！在官办的轮船招商局会办人选时，盛康的儿子出任轮船招商局会办。作为条件回报，盛康买下留园，所得之钱进官府。李鸿章并没有想到盛怀宣会于这个并不起眼的“会办”一展宏图，倒是觉得让盛康得一园怡享天年还是应该的。

盛康得到刘园后，足足与李鸿章在园中看了不下三次。最后决定享用生活！在那片“石林小院”与“青山碧池”间建起了高大宽敞，足以显示财富的楠木厅。这座“五峰仙馆”高深宏敞，面阔五间，不管从体态还是规模来说，都是苏州地区首屈一指的，要比当时已有的几座楠木厅高大华丽。“五峰仙馆”旨在借厅南的湖石峰峦引伸到庐山五老峰。庐山五老峰，莽莽树海，云遮雾障，天然成神仙乐园，人间修身养性之佳景。盛康自诩为大儒，大儒隐于市。在苏州这样的地方，有这么一块好地隐居是再好不过的事了。那一刻的李鸿章也是对此很羡慕的啊！

安享晚年的盛康与实业救国的盛怀宣对这个园林是非常满意的，他们将刘园，改作了“留园”。“历宦海四朝身，且住为佳，休辜负清风明月；借他乡一厘地，因寄所托，任安排奇石名花。”盛康这副盈联道出的心境与当初东园造主徐泰时可就完全两样了。徐泰时“„„则兹堂之乐，安知非有所托，以寄其忧世之志者耶？世有推毂公者，出而调剂黎甿，将乐不在堂，在四方矣。嗟嗟！庙堂忧民，江湖忧君，此文正之言，亦渔浦者之志也。故谓公一于乐而忘天下之忧，非知渔浦者也。”

园林的真正作用自然就是修身养性，怡养天年了，像任兰生造“退思园”能“退而思之，退而思进”重新复出，那总是廖若晨星啊！从这一点上看，还是盛康看准了。

盛康在留园里造了楠木厅与林泉耆硕之馆，并将其装备后，对其他景点则保持原貌。盛康去世后，盛怀宣忙于自己的事业，留园基本不来。留园渐渐成了一座民众的园林。日本侵华时期，苏州沦陷。留园被日军所占，直至１９４９年人民政府接收，留园已颓垣破壁，残梁断柱，多为流浪乞丐之住地，那些日军无法弄走的太湖石与古树池沼湮没于垃圾之中。

１９５４年，政府决定从废墟的留园里重新恢复它的新貌。但这座瓦砾场的留园要恢复，难度相当大。以刘敦桢、陈从周、谢孝思为首的专家组采用了从民间收集古老房屋颓圮拆建时的材料，再根据亭堂楼阁历史记载情况进行修复。如“五峰仙馆”前后３０多扇精致的大型落地长窗，就是从太湖边的东山买来的，修整安上，与原来的几无相差。

现在的留园建筑，以涵碧山房、五峰仙馆、林泉耆硕之馆三座大厅最为著名。涵碧山房位于中部南面，南北均无墙，各置十八扇木棱花落地长窗；厅内圆作梁架，朴素高敞；厅北临水有石砌露台，池中广植荷花，于露台观荷，实为佳境。涵碧山房与明瑟楼相接，自然形成高低虚实，凸现参差错落之美，若从池对岸看，两建筑联成一座画舫，明瑟楼如前舱，涵碧山房若中舱。

林泉耆硕之馆是盛氏的戏厅，造时有意分开成一间两翻轩形式，中间以圆光罩、隔扇、屏门板将厅堂分隔成相等的南北两部分，有“鸳鸯厅”之说。盛康于此，遥听丝竹，细品昆曲；抬眼可越窗观景，如看框中之画。

国学论坛留园有廊七百多米，是最具特色之建筑。它的功能在于能将园中所有的景点相联又相隔，循廊前行，登高临水，穿堂过桥，遍游全园，无须暴日淋雨，这是其他园林所难做到的。在这相连中，隔景又使景迭层叠，呈韵美之妙。

从普普通通石库门的入口处进入，即在廊之下，由此至园中部长留天地间腰门一段曲廊，只是五十多米，设计极为有心：开始狭窄昏暗，毫无起势，经两折，略微增宽；令游人感觉松舒，再前，有“蟹眼天井”，植瘦竹一二，廊中光亮柔拂，游人自觉心坦；再往前，廊敞空一侧是天井，天地大起来，过腰门，园中景致竟展如许，引人入胜。此廊如此设想，避开高墙之间的委曲局促，令游人行时心情可由敛至放，由紧至朗。这种表现形式，在中部之西，更是驾驭山势而起伏，调换游人视角，令其得高爽轻松之愉悦。曲溪楼下之廊，充分精当调动明暗、动静、虚实、曲直等多种手段，甚至达到了过一分则虚，减一寸则欠的地步。廊廊相连，园中有园，庭园深深，正是留园能得天秀地成之故呵。

第二篇：苏州留园导游词

【站在门后留园全景图前】有道是：“苏州好，城里半园亭。”现在，我们就来游览苏州著名的园林—留园。留园是苏州四大名园之一，代表了清代江南园林的建筑风格，结构紧凑，富丽堂皇。其余的三处分别是宋代的沧浪亭、元代的狮子林和明代的拙政园。同时，留园也是全国四大名园之一。所谓全国的四大名园，是1961年3月4日国务院公布的第一批全国重点文物保护单位中的四处园林，其中北京的颐和园、承德的避暑山庄是北方皇家园林的代表作品，而苏州的拙政园、留园则是南方私家园林的代表作品。瞧，留园的门很小，高不过2米许，宽不过1.5米，很不起眼，小中见大，这正是私家园林的典型特征之一。1997年12月4日，留园又与拙政园、网师园、环秀山庄一起作为苏州古典园林的典型范例列入联合国教科文组织的《世界文化遗产名录》。

门厅正中上方悬挂着“吴下名园”匾额，似乎要告诉我们留园曾经拥有的辉煌，大型漆雕屏风上绘有留园的全景图，它是用2500块玉石镶嵌而成的。那么，为什么要用2500块玉石呢？因为这幅图是在苏州2500岁生日的时候，由苏州玉石雕刻厂制作，每块玉石代表了苏州一年的历史。通过这幅全景图，我们可以看到留园分为四个部分：中部是精华所在，以山水见长；东部以庭院建筑取胜；北部依稀可见乡村田园风光；西部林木高耸，尽得山林野趣，整个园林占地30多亩。

那么，这座园林为什么叫“留园”呢？其实，留园一开始并不叫这个名字，她最早建于明代万历二十一年（公元1593年），相当于伽利略、莎士比亚生活的年代。第一个主人叫徐泰时，曾经当过工部营缮郎中，所以他对建筑是有一番研究的，这对他后来修建东园很有帮助。因为他工作做得好，被提升为太仆寺卿，相当于从建设部的高级官员升到交通部的部长。

徐泰时为人耿直，得罪了权贵，遭人弹劾罢官回家以后，修建了东、西两园，东园就是今天的留园，西园后来被他的儿子捐做寺庙，也就是今天的西园寺。徐泰时去世以后，这个园子也就逐渐荒废了。到了清代的乾隆末年嘉庆初（公元1794-1798），曾任广西右江兵备道（用今天的话讲就是广西右江军区的警备司令）的吴县东山人刘恕（号蓉峰）辞官回家后买下了东园的旧址，进行整修和扩建，改建为“寒碧山庄”，因为园内多植白皮松，竹色清寒，波光澄碧，所以年取了这个名字；又叫“花步小筑”，因为前面有一条路叫花步里；又因为主人姓刘，所以老百姓都叫它“刘家花园”。同治末光绪初（公元1873-1876），湖北布政使（大致相当于今日分管财政、税务、民政等的副省长）盛康（字旭人）买下寒碧山庄废园，对此园进行了大范围的修葺，盛旭人出身中药世家，精通医道，原在常州开国药店，曾给李鸿章搞军需品，经李鸿章介绍，献丹药治好了慈禧太后的慢性皮炎，慈禧太后高兴之下，就把台湾海峡的钓鱼岛等三座小岛赏给盛家种草药。盛家是近代中国显赫的家族，盛康的儿子盛宣怀是近代著名的实业家，洋务派重臣，当过邮传部尚书，是既有权，又有钱，连宋子文都曾经追求过盛家的小姐。二十世三十年代，张治中曾在这里设立“高级教官室”作为筹划抗战的秘密司令部，苏州沦陷后，日军驻扎在这里，被用来养马，里边马屎堆积，糟蹋的不成样子。

盛旭人买下寒碧山庄后就将它改名为“留园”，一个原因是“刘家花园”的“刘”与“留园”的“留”谐音，这是园林易主常用的一种改名方法，比如袁枚将“隋园”改为“随园”；再有，盛康在整修花园时曾发现一块“长留天地间”的石碑，他想这个花园历经战火仍然保留下来，“庚申乱”（太平天国战乱）后苏州阊门外“刘园者则岿然独存”，似乎在冥冥之中有老天爷的保佑，也希望留园能永远留在盛家手中；另外“但留风月伴烟萝”，这个“留”字又有让客人流连忘返之意。漆雕屏风背面刻有清末朴学大师俞樾的《留园记》，上面有“泉石之胜，留以待君之登临也；花木之美，留以待君之攀玩也；亭台之幽深，留以待君之游息也。”

从留园的得名，我们可以看到园主修建花园时花费了不少心血，留园中的每一处建筑，每一个小品，每一幅对联，每一处题额，都别有一番用意。因此，我们在游览园林时，必须把握住园主的用意，留园是最适合人居休闲的园林之一，这样，您才能真正领会到园林的魅力所在。咫尺山林，书写人生文章，苏州园林大多数以“隐逸”为主题，那么，留园是怎样体现这一主题的呢？接下来，我将结合具体的景观跟大家共同探讨这个问题。

从留园的门厅到中部花园入口处的腰门，是一条50多米长的“S”形过道，这条过道是园林建筑中空间处理极为成功的例子，至于为什么要这样设计，请大家跟我一边走，一边看，一边体会。

进了门厅，大家看到的是一个小天井，这个天井有什么作用呢？它的主要功能是通风，采光和漏水，往上可以看到天空的云朵，飞翔的小鸟，往下可以漏水。在天井后边的这个建筑是轿厅，相当于今天的私家停车场，古时候，有钱人出门，大都坐轿子，但轿夫是下等人，不允许与主人一起进入内厅，只能坐在这儿歇息。顺着边上的过道往前走，弯弯曲曲，前面有两个蟹眼天井，种了一些瘦竹，为昏暗的过道引来一些光亮。这儿也是一个天井，花台里种了桂树、白玉兰，还有石笋，合起来就是金玉满堂的意思。到了这个敞厅，大家再回过来想一想，体会一下，这一段过道由小变大，由暗转明，随着空间的变化，“放”“收”“再放”“再收”，让人感觉不到过道的昏暗呆板，反而让人觉得很有趣味。同时，园主巧妙地借助这个过道将外界的尘器挡于门外，反映了主人“结庐在人境，而无车马喧”，不受外界干扰的隐逸思想，起到了欲扬先抑的效果。大家品味一下，走过了这一段过道，是不是有点进入世外桃源的感觉？

大家抬头看一下，门楣上有砖刻的“长留天地间”几个篆刻字，落款是“伯温”，据说是刘伯温写的，盛康发现此碑额时非常高兴，他很崇拜刘伯温，认为有先贤的保佑，一定能使此园传于后世。其实据分析，这几个字是元朝参知政事（相当于富宰相）周琦周伯温所书，此“伯温” 彼“伯温”，究竟是谁写的，大家有兴趣可以去研究一下。

现在，我们来到了留园的中部，园中有大型假山和宽阔的水池，极具文人写意山水园的典型特征。前面的粉墙上有六扇漏窗，通过漏窗，中部的山水景色已隐隐可见。我们说漏窗好，好就好在“隐隐可见”上。用《红楼梦》中贾政的话说：“一进来园中所有之景悉入目中，则有何趣？”这六扇花窗，图案各异，大家一边慢慢地走，一边透过花窗往里边看，你会感到随着步子的移动，所看到的景色也在变化，这就叫“移步换景”或“一步一景”。并且，这几个花窗还有通风、透光的功能。墙上有砖刻“古木交柯”，“古木”指花坛里的一棵明代的古柏和一棵山茶树，“交柯”指两树枝干交错缠绕，象征夫妻连理，百年好合。此处以粉墙为底，翠柏山茶，上有砖额点缀，勾勒出一幅充满生机的山水画。

【到绿荫轩】这座“绿荫轩”，轩名取自明代诗人高启的“艳发朱光里，丛依绿荫边”诗句。原来，在绿荫轩旁曾种有一棵老榉树，一棵老枫树，树枝像两把大伞遮在屋顶上，所以叫“绿荫轩”。在留园的中部，可以观赏到春、夏、秋、冬四季的景色，这儿便是我们观赏春景的地方。春天，前面曲桥上紫藤开花，树木发芽，似乎凸显出一幅立体的春色图。来到后边，墙上有“花步小筑”四个字，为什么要写上这几个字呢？留园一带旧名“花步里”，“步”通“船埠”的“埠”，“花步”即装卸花木的码头；“里”是指方形的街坊，即我们常说的“里弄”“邻里”，古代五户为一邻，五邻为一里，所以，二十五户人家称为一里；“小筑”就是小的建筑，比如“网师小筑”，主人很谦虚地说，我这个花园只是花步里边上的一处小建筑而已。此处园主以墙为纸，墙角散置湖石，花坛中堆石笋，植天竺、爬山虎冲宵而上，又垂下几缕绿叶，整幅图画给人以运笔凝练洒脱之感。

【继续向前】前面就是“明瑟楼”，《水经注》中有“目对鱼鸟，水木明瑟”的说法，意思是看到大自然的山山水水，花鸟虫鱼，让人感到山青水秀，环境幽雅；楼下取杜甫“秋水方添四五尺，野航恰受二三人”之句，起名为“恰航”；楼旁的湖石假山非常巧妙地将登楼的踏道藏于其中，边上刻有“一梯云”，取自“上楼僧踏一梯云”，将山石比作可以助人升腾的云朵，使人有一种飘浮于仙境之中的感觉，暗含“月中折桂”的意思。大家再看看地面上的铺地，用卵石、缸爿、瓷片拼成各式各样的图案，俗称“花街”，这一片铺地上的图案有“金鱼”、“莲藕”、“仙鹤”……，象征“年年有余”“百年好合”“健康长寿”……，既起到了装饰作用，又寄托了主人的美好愿望。

请大家随我到露台前，这儿是园主人观赏夏景的地方。池子里种植了很多荷花，夏天荷花竞相绽放，美景尽收眼底，因为露台靠近水面，所以叫做荷花台。此处，还可以观赏到前面的假山。园林建筑中的假山按材料可分为湖石假山、黄石假山和土丘假山。留园这儿的假山比较特殊，下面黄石填底，给人一种稳健的感觉，上面湖石为顶，非常秀丽，因而兼有阳刚、阴柔之美，真可谓“横看成岭侧成风，远近高低各不同”。

回过头来，大家所看到的这座建筑是留园中部的主体建筑“涵碧山房”，取自朱熹的“一水方涵碧，千林已变红”诗句。“涵”指水多，“碧”指水碧如玉，所以叫“涵碧山房”。中国有句老话叫“心定自然凉”，在这个地方，你是否有一种“闻名心底凉”的感觉呢？

【走进曲廊】留园曲廊是苏州园林三大名廊之一，全长约700米，另外两廊是拙政园的水廊和沧浪亭的复廊，各有特色。廊按位置可分为沿墙走廊、爬山廊、水廊、回廊、楼廊等；按形式又可分为曲廊、波形廊、复廊。廊是园林建筑中独立的有顶的通道，就像文章中的“虚”字，有连贯的作用。留园的这一段爬山廊（曲廊）高低逶迤，墙直廊曲，明暗相间，有的地方贴近墙面，有的地方又有间隙，还种了一些花草，巧妙地运用对比的方法，使廊显得更加活泼。廊在这里有这么个几个功能：一是夏天可遮阳，冬天可挡雨；二是景点之间的联系纽带，天然的游览线路；三是作为平缓地过渡，巧妙地将客人引到山上的“闻木樨香轩”，观赏秋景。爬山廊的旁边墙壁上有明代董汉策镌刻的“二王”法帖，二王指的是王羲之、王献之父子。与众不同的是，此处的法帖只收“二王”书法，点评全放在释文的后面，可以让游人，特别是书法爱好者自己欣赏评点。法帖是指汇刻名家书法墨迹在石、木版上并拓印成可供人们学习的墨本，留园墙上保存了379方法帖（另有4方因破损残缺放在仓库没有上墙，文庙碑刻博物馆现存6方，苏州图书馆有10方仅存拓片，根据推算留园原有法帖应在400方以上），留园墙上的这些书条石不仅收录了历代书家名帖，还记载了很多留园珍贵的史料，是当之无愧的“书法长廊、艺术长廊、园史档案”，堪称园林一绝。

现在大家所在的地方是“闻木樨香轩”，“木樨”就是桂花，这儿四周遍种桂花，每年仲秋，丹桂飘香，晚上可以看到明月高悬，倒映水中，随波荡漾。因此，这儿是观赏秋景的地方。我们说，苏州园林建筑的命名很讲究，此处的“闻木樨香轩”也包含有深刻的禅理，佛教的禅宗讲究悟道，佛理就像桂花香一样无处不在，无处不有，但却看不见，摸不着，无影无踪。

【进入可亭】过了山涧、小桥，来到可亭。“亭者，停也”，也就是说可以停下来休息一下了。我们仔细品味一下这个“可”字，就会发现这个字用的非常巧妙，“可”还有“好，漂亮，美丽”的意思，如我们常说这个姑娘很漂亮叫“可人”、这个菜很好吃叫“可口”、“可口可乐”有又好吃又好玩的意思，这个亭子也就包含了漂亮的亭子的意思。观赏园林有动观和静观之分。如果说走廊是我们动观园林的地方，那么亭子就是我们静观的场所。可亭的周围有一些图案，有铁拐李的葫芦、汉钟离的扇子、吕洞宾的宝剑等，这就是我们通常所说的“暗八仙”图案。亭中这个桌子是用灵璧石做成的。灵璧石产于安徽灵璧县，是虞姬的故乡，所以又有美人石的说法。灵壁石是石中上品，“石本磐材，叩之有声”，这在苏州园林中是比较少见的。刚才，我们已经分别看过了观赏春、夏、秋三季景色的对方，此处的可亭就是观赏冬景的场所，它的四面种有梅花，坐在亭中可以看到园林远方山顶的积雪，冬日的夕阳……

现在，请大家回过头来看一看，对面的涵碧山房、明瑟楼与可亭形成了一个对景。所谓对景，就是从甲观赏点可以观赏到乙，从乙观赏点可以观赏到甲。从这儿望去，明瑟楼就像画舫的前舱，涵碧山房犹如船舱，两座建筑组成了一艘形神兼备的“写意抽象式”画舫，微风吹拂，波光荡漾，这艘船就像在水中缓缓航行一般。那么，为什么苏州园林中有很多的船形建筑呢？比如，拙政园有香洲，狮子林有石舫等等。主要有这么几个原因：一是这与苏州的地理环境、交通状况有关，苏州地处江南水乡，旧时船是主要的交通工具，在园中修建船舫，可以增加园林的生活气息；二是船舫集中了多种建筑形式，有厅、有台、有楼、有阁……，是苏州建筑艺术的集萃，并可增加园林建筑的层次感，使其更具有观赏性；三是船形建筑介于似像非像之间，符合中国传统的艺术表现手法和审美要求；四是体现了园主的隐逸思想，《庄子·列御寇》中说：“巧者劳而知者忧，无能者无所求，饱食而遨游，泛若不系之舟”。“不系之舟”就成了古代文人隐逸江湖的象征，成为他们来去自由、无拘无束、逍遥自在的标志；五是包含了一些政治理想，尽管他们希望隐逸，但文人士大夫骨子里的那种“居庙堂之高，则忧其民；处江湖之远，则忧其君”的思想抛弃不了，“水可载舟，亦可覆舟”，希望君主对老百姓好，实行“休养生息”的宽松政策。

可亭的东北侧有一两层小楼叫“远翠阁”，唐诗有“前山含远翠，罗列在窗中”之意而命名，楼下是“自在处”，佛教有“大自在”的说法，陆游有“密密疏疏自在花”的诗句。往下走，池中有一小岛名“小蓬莱”。《史记》中讲，瀛洲、方丈和蓬莱三座神山在渤海之中，据说山上有仙人和长生不老之药。秦始皇曾经派徐福去寻药，并在宫苑中叠造了三神山，此后三神山也就成为造园时常用的题材。前面这个方亭叫“濠濮亭”，为什么叫“濠濮亭”呢？濠、濮均为水名，《庄子·秋水》里面有这么两个故事：庄子与惠子在濠梁之上观鱼，庄子说：“鱼自由自在的多么快乐啊！”惠子答道：“你不是鱼，怎么知道鱼之快乐呢？”庄子问：“你又不是我，怎么知道我不理解鱼的快乐呢？”另一个故事讲，楚王派人去请庄子出来做丞相帮他治理国家，庄子说：“我听说有一只大龟，已经死了3000年了，楚王用盒子把它装起来，用手巾盖在上面，珍藏在庙堂之中。那么，这只龟是死了被人供奉着好呢？还是活着在污泥中摇头摆尾的好？”那两个人讲，“好死不如赖活，当然是活着的好。”庄子说：“那么你们回去吧，我呢，宁愿做一只自由自在的活龟。”庄子的这种思想与文人士大夫们所追求的隐逸淡泊的愿望相符合。所以，一进园时，我就跟大家讲，我们观赏园林必须把握一个主题，后面这样的例子还有很多。

大家抬头看，这便是曲溪楼，书圣王羲之曲水流觞，写下了天下第一行书《兰亭集序》，从这个名称也可以看出园主对书圣的景仰。曲溪楼向右就可以进入了西楼，它位于五峰仙馆之西，所以叫“西楼”。因为处于五峰仙馆和曲溪楼之间，为取得统一，东边采用木菱花装饰，在尺度和比例上与五峰仙馆相呼应，而西边做成粉墙漏窗和飞檐翼角与曲溪楼相呼应，起到了一个承接的作用。一过西楼，地平临水，清风吹来，这里便是清风池馆，它以水榭的形式向西敞开，与濠濮亭、小蓬莱构成一个景区，不种荷花，池水明净，楼台倒影，环境十分幽雅。

留园的东部是高低错落、曲折深邃的建筑群，这里是旧时园主生活起居和宴饮活动的场所，通过粉墙、走廊等划分出不同的空间，形成了重院叠户、庭院幽深的景致。

【进入五峰仙馆】出清风池馆，现在我们所看到的便是有江南“第一厅堂”之誉的五峰仙馆，为什么叫“五峰仙馆”呢？请大家回过头来看一看前面的假山，这座假山是苏州园林中最大的厅山，从中可以找到十二生肖模样，游客可以找到属于自己的生肖石峰。留园的主人非常喜欢石头，他搜罗了大量的石头在馆南堆叠了五座小山峰，取李白的“庐山东南五老峰，青天削出金芙蓉”之意而命名。小院中是用青石铺成的冰裂纹地面，厅前的台阶也很独特，是用朵云石垒成，取脚踩祥云，人在云上，人上人的意思。在小院的东侧是鹤所，松鹤延年，是吉祥长寿的象征。

五峰仙馆是留园三代主人不断修建改造而成的，它的台基为青石，似为明代遗物。据历史记载，我们可以推测，五峰仙馆是在东园的后乐堂、涵碧山房的传经堂基础上翻建的。五峰仙馆建成后，盛氏将其作为主厅，是生日、结婚、小孩满月等重要活动场所，通过一排纱隔、挂落、飞罩将室内分为前后两部分，南部为宴饮会客之所，布置十分讲究，以中间圆桌上的花为分界线，供桌左边为主人，右边为主宾，接下来由中间向两边，由近及远，按长幼尊卑，一一对应就座。古时候，女眷不能再外客面前抛头露面，里边的厅相对于外边的厅叫内厅，人们还将其夫人称为内子、内人、贤内助等，内厅也可以作为退步，供下人在此听候使唤。这个厅也被称作楠木厅，因为室内主要构件均用楠木做成。楠木质地好，纹路漂亮，不用油漆，但是为什么这儿的柱子要漆成黑色的呢？原来日本兵曾将这里作为马厩，这些楠木柱下边被马啃坏了，建国后重修时只能用水泥补上，为了美观才用漆将其掩盖起来。今天，仍有部分日本人叫嚷钓鱼岛是日本国土，这是没有根据的，当年慈禧太后的懿旨至今仍在美国盛氏后人手中，这些楠木柱子正是当年日本侵华有力罪证。因此，我们必须牢记历史教训，不要让其重演。

在五峰仙馆的正中的银杏屏门上刻有《兰亭序》，两旁的纱隔窗有精美的花鸟画，看上去就象玻璃一样，有点透明的感觉，可以隐隐看到对面的景色，虚虚实实，明暗相间，画中有画，苏州自古以来就盛产丝绸，丝绸不仅是日常必备的生活用品，一些大户人家还将这些丝绸制品用在装饰上，不过，用这么大幅的丝绢画来分隔空间也是比较少见的，《红楼梦》里多次提到的“碧纱橱”就也是用丝绸做的纱隔，隔出来的小空间。

五峰仙馆两面墙壁上有四幅大理石挂屏，红木板上有上圆下方两块大理石，不仅在形状上有变化，而且包含了中国古代“天圆地方”之说，暗含“天人合一”的追求。在五峰仙馆的西边有一房间“汲古得修梗”，这里是一间小书房，意思是指打深井里的水要用长绳子，比喻要想求得高深的学问，就必须使用正确的方法和下极大的功夫，含义深刻，令人深思。我国有许多关于刻苦用功、珍惜时间、努力学习的典故，如“孟母三迁”、“头悬梁，锥刺股”、李白的“铁杵磨成针”的故事、荀子有《劝学》、明代文嘉的“《明日歌》、《今日诗》、《昨日谣》”等，还有很多“劝学歌”，大家可以将这些故事给小孩讲讲，勉励他们认真读书，好好学习。

我们来到五峰仙馆的北边。民间流传留园有三件宝，即大理石座屏、冠云峰和鱼化石。我们先来看看第一宝“大理石座屏”，这座大理石座屏非常珍贵，石质好、石纹妙、尺寸大，仔细一看，就像一幅天然的山水画，明月、清风、野山、飞瀑集中于一块石面。这块大理石采于云南点苍山，有“雨后静观山”“风前闲看月”的境界，全国罕见。

抬头我们看到的这副对联非常有名气，是苏州状元陆润庠所写，“读书取正，读易取变，读骚取幽，读庄取达，读汉文取坚，最有味卷中岁月；与菊同野，与梅同疏，与莲同洁，与兰同芳，与海棠同韵，定自称花里神仙。”上下联各取五句，都用五字或韵，与“五峰”之数相合，读起来让人感觉清香徐来，琳琅在目，上联用“正、变、幽、达、坚”五字概括这五部古代文人士大夫必读书的精髓，意思说潜心读书，其乐无穷，说的很有道理，不然古人就不会讲“富家不用买良田，书中自有千锺粟；安居不用架高堂，书中自有黄金屋； 出门莫恨无人随，书中车马多如簇；娶妻莫恨无良媒，书中自有颜如玉；男儿若遂平生志。六经勤向窗前读。”，所以中国人向来重视教育，读书考大学几乎是所有为人父母的理想；下联用“野、疏、洁、芳、韵”五字概括了五种花的独特风格，与人的品格道德一一对应，花品即人品，自喻为花中神仙，借物言志，这是古代的文人士大夫的典型表达方式，我们中国人比较含蓄，说话做事比较委婉，园林建筑中的很多东西都体现了这一点。

【石林小院旁】从五峰仙馆边上往北，穿过小门，有一个小院子，这里就是“还我读书斋”，古人读书总要找一个幽静的地方，陶渊明讲，“既耕亦已种，时还我读书”，这儿是主人的书房。书斋为楼房，非常安静，现在这里陈列了一些工艺品。

退出书斋，或者直接从五峰仙馆往东，我们来到的这座院子叫石林小院。我们说大院要“动中观”，小院要“静中观”。大家看这边有几个字“静中观”。这个院子南北长29米，东西宽15米。园主别有用心地将院子隔出六个小院子，互相沟通，给人的感觉不是越隔越小，而是越隔越大，层次非常丰富，院外有院，景外有景。现在，大家站在这个角度看一看，上面的这块石头像不像俯冲下来的老鹰，下面的石头像不像昂头向上的猎犬？所以叫“鹰犬斗”或“鹰斗猎狗峰”。前面的墙上好像还有一面镜子，镜子里边有这只老鹰的背影。其实，它是石林小院南面小亭的漏窗，里面的背影是另一块石头，这种用隐蔽的手法构成对景、漏景、框景，匠心别具，恰到好处，让人感到院子很大，层次很深。

院中的这座建筑叫“揖峰轩”，朱熹说：“前揖庐山，一峰独秀”。轩名是来自古人文章，但是园主对石头的恭敬之情却不难发现，刘蓉峰爱石成癖，有“石痴”米芾遗风，他曾经搜罗了很多湖石名峰，在此地“筑书馆宠异之”，认为湖石不仅能给人以美感，还能得到很多为人处世的道德修养。揖峰轩环境幽雅，不妨作为三四个好友论诗作画，操琴对弈的好地方，大家看里边有琴、有棋。尤其是两桌，一边是围棋棋盘，一边是象棋棋盘，拿掉棋盘，桌子形同七巧盘，可以拆开来随意放置，小方桌可以看到院内用来拜月，也可取一墙角放花盆、茶具等。红木菱花门窗上的蝙蝠、双钱、万字图案等都是吉祥的符号。

【站在鸳鸯厅前】揖峰轩东边的这座大型的厅堂，就是留园著名的鸳鸯厅，在南部天井前的石库门上有砖额“东山丝竹”四个字。为什么叫“东山丝竹”呢？是不是刘恕是东山人的缘故呢？这几个字也说明了我们观赏园林必须把握主题的重要性。其实，“东山”也有一个典故，《晋书》上讲，谢安在浙江东山隐居，朝廷几次要他做官，他都不动心。所以后人就用“东山”或“东山高卧”指代隐居，“丝”指弦乐器，“竹”指管乐器，“丝竹”泛指音乐。天井外边原来是盛家的戏厅，在这里听戏品曲，好不惬意！置身于此，能说园主不是“东山高卧”吗？园主人虽然罢官还乡，心里还想着有一天能象谢安那样，“东山再起”，打的苻坚“风声鹤唳，草木皆兵”，皇帝召唤时，立马重出江湖，建功立业呢。

而这“鸳鸯厅”也是一种重要的园林建筑形式。鸳鸯本是水鸟名，因为它们雌雄偶居不分离，所以中国民俗中常把配对的事物用“鸳鸯”称之，大家请随我一起来看看鸳鸯厅有哪些特点。第一，我们从外边看只有一个屋顶，但里面却是两个屋面；第二，外边看是一间房，里边是两个厅；第三，两边的功能也不一样，有男厅、女厅之分，和冬厅、夏厅之别。大家现在所站的位置就是女厅，北边是男厅。那么，有人就会问了，男厅、女厅怎么区分呢？过去，中国社会很讲究男尊女卑。大家不妨来比较一下，男厅一般建筑华丽，梁架扁方，且精雕细刻；而女厅则比较简朴，梁架用圆木，没有什么雕饰，就连地面上的方砖男厅的都比女厅的大。如果还分不清的话，大家不妨看一看，哪边的风景漂亮那边就是男厅，这儿当然是朝冠云峰这边风景好了。除了“鸳鸯厅”名字外，它还有一个很雅的名字叫“林泉耆硕之馆”，“林泉”指山林泉石，比喻隐居休息游玩的地方；“耆”指年老的意思；“硕”指有名望的人；“馆”是四通八达的地方。连起来讲就是：这里是德高望重的社会名流聚会的地方。银杏屏门上的这篇《冠云峰赞》是清末著名的朴学大师俞樾写的，还有全景图后的《留园记》也是俞樾写的，俞樾与盛康交情非常好，俞樾非常喜欢留园的山水景色，这些文章使得留园更加迷人。【站在林泉耆硕之馆门前】我们面前的这个小院可以用 “一个中心，两个层面”来概括。“一个中心”就是这座亭亭玉立的湖石名峰，“二个层面”就是围绕冠云峰的几座石峰、池子和几组建筑。

我们先来看看这“一个中心”，如果说留园是一幅立体的山水画，随着画轴的缓缓展开，我们眼前的冠云峰就是这幅山水画的画龙点睛之笔，这个中心就是我们面前的冠云峰。冠云峰重5吨，高6、5米，造形奇特，峰顶似乎像一只雄鹰兀立其上，鹰头在西，向下盯着一只向上趴的老龟，是我国现存最高的独峰观赏湖石名峰假山。冠云峰与留园的大理石座屏、鱼化石并列为“三宝”，同苏州十中的瑞云峰、上海豫园的玉玲珑、杭州西湖的皱云峰并称为“江南四大奇石”。

那么，为什么叫冠云峰呢？因为“石巅高耸，四展如冠”，所以取名“冠云”，而且在《水经注》中有“燕王仙台有三峰，甚为崇峻，腾云冠峰，高霞云岭”之句，“冠云峰”之名由此而来。还有人讲从西北方向看这座湖石假山就象一位亭亭玉立的少女，有点象观音菩萨，怀抱婴儿，脚踩鳌鱼，取其谐音叫“冠云峰”。

这么精致的一块湖石是怎么来的呢？据说是宋朝花石纲的遗物。看过《水浒传》的朋友都知道，晁盖带了一帮英雄好汉智劫“生辰纲”，而“花石纲”就是跟“生辰纲”类似。“纲”是唐宋时一种运输编制，在运送大批量货物时，每批编立字号并分为若干组，一组称一纲，运盐的称为“盐纲”，运茶的称为“茶纲”，运马者称为“马纲”，运米的称“米饷纲”，运送奇花异石来满足皇帝喜好的特殊运输交通名称叫“花石纲”。马以五十匹为一“纲”，米以一万石为一“纲”，船运的以10艘船为一“纲”。《水浒传》中的“生辰纲”，顾名思义就是为生日准备的货物，晁盖、吴用等“智取生辰纲”的故事就是一个打劫生日礼品运输队的故事。冠云峰应该也是徐氏东园的遗物，刘恕在修寒碧庄时此峰在东部围墙外，“久废为踹坊，皆布商所佣踏布者居之。”，刘恕一直有个心愿想买下冠云峰，但是刘氏修园时花了大量的钱财，所以没有钱再征地扩园了，这也成了他的一块心病。经过太平天国战乱，冠云峰周围“数百家亦化为荒烟蔓草，惟此峰岿然独存。” 盛康也非常喜欢石头，也有石痴遗风，几经周折，花了重金，才买到这些花石纲的湖石名峰，特地在周围修建亭台楼馆，也成为留园的一个标志性景区，说是“留园名片”应不为过吧。

著名的美学家朱光潜曾说过，“什么是美，美是主观情趣与客观意蕴的统一。”通俗地讲，美就是当客体的某些特征与人的主观感受相一致的时候就产生了美。自古以来，人们就非常喜欢造型奇特的石头，孙悟空是从石头中蹦出来的，贾宝玉则是女娲补天所剩的顽石，其中太湖石最受推崇。宋代书画家米芾被人称为“石痴”，他曾让人给石头穿上衣服，摆上香案，与石头称兄道弟，他将太湖石特点归纳为“瘦、皱、漏、透”。冠云峰的美可以用四个字来概括“瘦、皱、漏、透”。为什么说“瘦”反而美了？早在2000多年前的孔子就在《诗经》中写道“窈窕淑女，君子好求。”历史上还有“环肥燕瘦”之说。由此可见以“瘦”为美，古来有之，讲究线条美、曲线美并不是今人的专利，大家不妨看一看冠云峰是不是象一位少女一样苗条修长？而冠云峰的“瘦”正符合人们的审美心理，与我们的主观认识相一致；“皱”是绘画中的一种手法，这里指石头的表面有花纹，也有人说此“皱”指人脸上的皱纹，有皱纹说明人年纪大了，或饱经生活沧桑，而我们的园林主人大都经历宦海浮沉，官场黑暗，他们将自己的生活沧桑赋予了这块石头，有点借物言志的味道，同时，石头自古就是长寿的象征，“奇石寿太古”，这也是主人所向往的。至于，“透”是说石头上有很多孔洞，可以透出光线，玲珑剔透；“漏”指洞洞相连，脉络贯通，石头上有许多孔隙，雨水不会积存在上面，顺着孔隙很快就会流出来。所谓“瘦、皱、漏、透”，只不过是这些石头的外部特征，文人士大夫所以喜欢石头，更是把人的情感赋予石头，对石头的要求实际上就是对人自身修养的要求，我们从“瘦、皱、漏、透”而引申出来的“顽、清、拙、丑”也说明了这个问题。

那么，这座小院的“第一个层面”，就是围绕冠云周围的湖石、水池。冠云峰西北（冠云楼的右前侧靠近走廊边）的石头叫岫云峰，冠云峰东北十余米处（冠云楼右前方、贮云庵后面的石头）叫瑞云峰，是当年盛氏寻到冠云峰后为了应景、补缺才这样布置的，留园为世人津津乐道的瑞云峰却不是这块石头，在苏州十中里。后来，盛康的儿子盛宣怀还将他的三个孙女分别取名叫冠云、瑞云、岫云，为留园平添了一段佳话。据传，新瑞云峰不是一个整体，峰头是人加上去的，所以不是很牢固。瑞云小姐不幸夭折后，盛宣怀很难过，命人将后加的峰头敲掉。于是，这方湖石就被撂到了新瑞云峰底座旁。冠云峰左侧的湖石名峰为“箬帽峰”，形状犹如一位瘦小老人头戴大箬帽，为留园十二峰之一。冠云峰前面的池子叫浣云沼，表面意思是“洗洗天上的白云”，冠云峰的倒影透落在清澈的池水中，似乎主人要用这池水来清洗冠云峰，实际上也就是说，做人也要像冠云峰一样，时时洗涤身上的“尘埃”，反映了中国古代文人、士大夫对自身修养的要求。池子里边种有睡莲，水池里边养有金鱼。

最后，我们来看看这座小院的 “第二个层面”，也就是冠云周围的几组建筑。冠云峰北面是一组体量高大的建筑“冠云楼”，东北侧的六角形亭子为“冠云亭”，戗角黛瓦，顶部有泥塑如意和橘子，寓意如意吉祥。冠云峰的东面是盛氏的家庵，是盛康参禅礼佛的地方，盛康别号待云，所以当时叫“待云庵”（后来改名叫伫云庵或贮云庵），往南小院中有亦不二亭，是一个半亭，亭名深含禅意，佛教中有“不二法门”之说，“不需要语言，也不需要文字，直接入道。”留园中很多景点融合了主人在这方城市净土中参悟人生，寻求解脱的佛教思想，如“闻木樨香轩”、“活泼泼地”、“自在处”、“亦不二亭”等。在浣云沼的西面有冠云台，是四方形，背靠长廊，三面敞空，台下砌驳岸，台内匾上有“安知我不知鱼之乐”。则蕴含了园主对道家思想的追求。

此处小院以冠云峰为中心，周围的几座石峰、池子和几组建筑犹如众星拱月，加之园主人有意控制周围建筑的高度，更加烘托出冠云峰的高大。通过色彩的明暗对比，灰白色的太湖石与周围的黑色的屋顶对比，产生视觉上的强烈冲击；通过线条的对比，高高竖立的冠云峰与周边的建筑屋脊、屋檐等横线条形成了一种强烈的对比，由此而衬托出冠云峰犹如江南少女般明快、修长、靓丽，所有的这一切都给人一种美感。

【站在冠云楼北墙处】我们现在来到了冠云楼，冠云楼下面北墙上的这块石头叫鱼化石，也是留园“三宝”之一。这块鱼化石呈薄片状，像云母一样层层剥开，上面有二十多条小鱼栩栩如生，头骨、脊椎骨、肋骨清晰可见，令人叹为观止。有关鱼化石最早的记载，要算《山海经》了。当时人们对石头中的鱼形图案无法解释，只好发挥想象力，把它想成是龙鱼、鳖鱼，想成神仙的坐骑。那么，鱼化石是怎么形成的呢？据专家考证，是在一亿四千多万年前的侏罗纪晚期，由于火山喷发，火山灰落在河湖中，将鱼虾掩埋凝结而成的。

从冠云台西进入，这里是“佳晴喜雨快雪之亭”，“佳晴”出自范成大诗“佳晴有新课”，“喜雨”指及时雨，“快雪”是轻快、飞舞飘落的雪花，暗指瑞雪，这三词连用所描述的三种自然现象对农耕很重要，既表示园主人祈求风调雨顺、农业丰收的愿望，也表达了希望园中花草茂盛的心情。站在此处，我们可以看到弯弯曲曲的长廊将以冠云峰为中心的景区与西部隔开，西边比较空旷，但又紧密相连。

【进入又一村】我们走出亭子，顺着走廊向西，前面一堵高墙，墙上的圆洞门有“又一村”三字，取自于陆游的诗“山重水复疑无路，柳暗花明又一村。”走过此门，生机盎然的花圃和盆景园呈现在我们面前。园内种值了杏树、桃树，碎石路上还搭建了葡萄架，一派自给自足的农家气息扑面而来，隐约可见一丝田园气息。以前“又一村”里有一畦菜园，还有茅屋，鸡鸭鹅羊叫声不断，园主人将此营造成农家田园风光。留园的盆景园以苏派盆景为主，盆景园内有一处木屋“小桃坞”，充满诗情画意，春天桃李纷芳，给人无尽的暇想，让人联想到陶渊明的桃花源，还会让人想起桃花坞的江南才子唐伯虎，还可以让人想起《红楼梦》中苏州才女林黛玉，她吟咏的《桃花行》“桃花帘外东风软，桃花帘内晨妆懒，帘外桃花帘内人，人与桃花隔不远······”

【出盆景园进入西部山林】我们顺着小路往西走，便看到前面山峰林立、绿树浓荫，这里就是留园的西部山林，留园的北部和西部实际上没有明显的区分，这条小路很自然地将游人引到西边的假山旁。西部大假山采用了土包石、土石相间的做法，这里的假山为徐氏修园时从中部挖出的泥土堆砌而成，山上种植了许多枫树、香樟，春天香樟新叶红嫩娇艳，深秋枫叶如花似火，非常漂亮。

游到此处，大家是不是还有一些疑团没有解开？是不是很想知道与留园有着深厚渊源关系的“瑞云峰”是怎么来的？今天的瑞云峰又身在何处？瑞云峰被运到这里时，园主人将它放在什么地方了？下面我会结合西部的大假山跟大家一起探讨一下。

首先，想问一下大家，你认为瑞云峰会放在今天的什么位置，为什么？当年，徐氏将此石放在东园，我们要澄清一下，这个东园不是今天留园的东部花园，而应指的是留园。明袁宏道在《园亭纪略》中有“堂侧有垄甚高，多古木，垄上有太湖石一座，名瑞云峰”的描述。通过前面的游览，大家可以看到，留园中有垄的地方有三处，一处在中部池塘北部，高约4米，上面有可亭，可亭为清代建筑，这里土垄面积较小，所以高大的瑞云峰肯定不好放，放在此处就不可能种很多的树木；一处在中部池塘西部，闻木樨香轩建于明代，这里也不可能放瑞云峰；一处是西部土山，高约七米，南北长60米，东西宽24米，占地约十亩，西部土山地势最高，占地最广，比较符合袁宏道的描述。而西部假山基本保持了明代的风格，似为 明代遗留。所以，瑞云峰放在今天的西部花园里是完全有可能的。

其次，瑞云峰是怎么来的呢？宋徽宗在东京修建“寿山艮岳”时，让朱勔帮他搜罗奇花异草、珍木怪石。朱勔利用手中的职权，巧取豪夺，搞得民不聊生，激起了浙江的方腊起义，苏州也发生了石生起义。宋朝的花石纲导致了国库空虚，政治腐败，很快就被金灭了。在苏州西山有一谢姑岛，现在已在陆地上了，岛上有两块有名的太湖石被称为“大小谢姑”，“大谢姑”先运到艮岳，赐名“昭功神运石”，封为“盘固侯”。“小谢姑”为什么没有运走？因底座“石盘”沉湖底耽误了运送时间，没能和大谢姑一起启程，后来 “靖康乱”起，朱勔被杀，小谢姑石“弃诸河滨”，就流落苏州了。明代陈氏用船将此石运回横泾途中，船漏水，石头和石盘沉入湖底，陈氏筑堤合围，用水车排掉堤中积水，将石峰捞出运回了家，但没有找到石盘。后来，小谢姑石又被湖州乌程（今南浔）董氏买过去，在运送途中，又船破石沉，董氏采用陈氏的办法筑堤打捞，原地打捞上来的竞是陈氏丢掉的石盘，派人在湖底摸索，后来在一里之外的地方找到小谢姑，石峰和石盘在陈氏沉石六十年后才合壁，大家都认为很神异。为减少摩擦力，搬运时在石头底下铺了一万多斤葱，才将石头运回到南浔，搞得南浔是一葱难求。董氏的女儿嫁给了徐家，就将这块“小谢姑”作为嫁妆，送给了女儿女婿，据说晚上“有光烛空”宛若祥云，所以改名为“瑞云峰”。乾隆皇帝下江南时，苏州地方官为了讨好皇帝，将这块石头运到苏州织造署，也就是今天的苏州十中，让皇帝玩赏，一直没能再搬回来。

顺着小路向西快到墙边，在折向山上，大假山的西北坡有一座小亭子，叫“至乐亭”，“至”就是“极”，“至乐亭”意思是此处假山树木可以让人心胸开阔，陶冶情操，令人快乐。我们可以继续往山上走，山顶上有一圆形的平台，上面放置了一些石头，大家不妨看一下，我们前面分析的瑞云峰放在西部花园是不是有点道理？这么大一个平台是不是最适合放它呢？顺着山路往山下，在山的西南坡，可以看到另一座亭子“舒啸亭”，源于陶渊明《归去来辞》“登东皋以舒啸，临清流而赋诗”，登高舒啸和临溪赋诗是两晋名士的雅举，表达了主人对自由逍遥生活的向往。

沿着下山石道，我们看到一条小溪，溪水较宽，两岸种有桃树、柳树，沿着小溪往西南走，溪之源头处墙上有“缘溪行”三个字，陶渊明诗中描述的桃花园“缘溪行，忘路之远近。忽逢桃花林，夹岸数百步，中无杂树，芳草鲜美，落叶缤纷”，此处桃红柳绿，正是园主人心中“桃花留园”的心灵窗口。西部花园的南端是一块较大的草地，顺着溪水顺流而行，还可以看到小桥，溪水东端有一处建筑，半踞岸，半跨水，叫“活泼泼地”，听起来很俗，实际上也有出典，一种说法是取自于唐代无住禅师“无为无相，活泼泼平常自在。”另一种说法是取自于殷迈《自励》“窗外鸢鱼活泼，床头经典交加。”阁内两边地坪窗夹堂板上刻着“林和靖放鹤，苏东坡种竹，周敦颐爱莲，倪云林洗桐”，此处游客在此小憩，临水听风，静中有声，充满诗情禅意，给人心灵以安慰。

到这里，我们已经游览了留园的中部、东部、北部和西部景区。

在我们的游览结束之前，大家不妨回过头来想一想，留园是不是到处都给我们一种古朴凝重的石文化感觉，那些用湖石、黄石堆叠的假山，营造了留园的山林气氛；那些湖石名峰，增添了留园艺术氛围；那些大理石座屏、鱼化石等，充满了清新而朴素的自然气息；那些墙壁上的书条石记录了留园的昔日风采，这些作品林林总总从具体到抽象，无不将中国传统文化的精华表现得淋漓尽致。人们把园林比作“立体山水画”、“无声山水诗”、“综合艺术博物馆”。我想，通过对留园的游览欣赏，大家一定会觉得这种评价是很贴切的吧。

风风雨雨四百多年，留园历经沧桑，几度兴废，园主所期望的“名园长留天地间”，只有在人民当家作主，国家繁荣富强的今天，方才变成了现实。今天，我们可以自豪地说，留园是苏州人民的骄傲，是中华民族的骄傲，是当之无愧的世界文化遗产。

最后，我用一句话来结束我的讲解，“此园只应天堂有，他处难得几回见。”

第三篇：苏州留园的导游词

苏州留园是著名的风景园林之一，以下是小编整理的苏州留园的导游词，欢迎参考阅读！

有道是：“苏州好，城里半园亭。”现在，我们就来游览苏州著名的园林--留园。田园是苏州四大名园之一，代表了清代江南园林的建筑风格，结构紧凑，富丽堂皇。其余的三处分别是宋代的沧浪亭，元代的狮子林和明代的拙政园。同时，留国也是全国四大名园之一。所谓全国的四大名园，是1961年3月4日国务院公布的第一批全国重点文物保护单位中的四处园林，其中北京的颐和园、承德的避暑山庄是北方皇家园林的代表作品，而苏州的拙政园、留园则是南方私家园林的代表作品。瞧，留园的门很小，高不过2米许，宽不过1.5米，很不起眼，小中见大，这正是私家园林的典型特征之一。19987年12月4日，留园又与拙政园、网师园、环秀山庄一起作为苏州古典园林的典型范例列入联合国教科文组织的《世界文化遗产名录》。

门厅正中上方悬挂着“吴下名园”匾额，似乎要告诉我们留园曾经拥有的辉煌，大型漆雕屏风上绘有留园的全景图，它是用2500块玉石镶嵌而成的。那么，为什么要用2500块玉石呢？因为这幅图是在苏州2500岁生日的时候，由扬州艺人所雕，每块玉石代表了苏州一年的历史。通过这幅全景图，我们可以看到留园分为四个部分：中部是精华所在，以山水见长；东部以庭院建筑取胜；北部具有农村田园风光；西部林木高耸，尽得山林野趣，整个园林占地30多亩。

那么，这座园林为什么叫“留园”呢？其实，留园一开始并不叫这个名字，她最早建于明代嘉靖年间，相当于哥白尼、布鲁诺生活的年代。第一个主人叫徐泰时，曾经当过工部营缮郎中，所以他对建筑是有一番研究的，这对他后来修建东园很有帮助。因为他工作做得好，被提升为太仆寺卿，相当于从建设部的高级官员升到交通部的部长。徐泰时为人耿直，因而得罪了权贵，在遭人弹劾罢官回家以后，修建了东、西两园，东园就是今天的田园，西园后来被他的儿子捐做寺庙，也就是今天的西园寺。徐泰时去世以后，这个留园也就逐渐荒废了。到了清代的嘉庆年间，曾任广西右江兵备道的吴县东山人刘蓉峰辞官回家后买下了东园的旧址，改建为“寒碧山庄”，因为园内多植白皮松，竹色清寒，波光澄碧，所以取了这个名字；又叫“花步小筑”，因为前面有一条路叫花步里；又因为主人姓刘，所以老百姓都叫它“刘家花园”。光绪年间，湖北布政使盛康（字旭人）买下寒碧山庄废园，盛旭人精通医道，原在常州开国药店，经李鸿章介绍，献丹药治好了慈禧太后的慢性皮炎，慈禧太后高兴之下，就把台湾海峡的钓岛等三座小岛赏给盛家种药草，因而盛家很有钱。

盛旭人买下寒碧山庄后就将它改名为“留园”，一个原因是“刘家花园”的“刘”与“留园”的“留”谐音，这是花园易主常用的一种改名方法，比如袁枚将“隋园”改为“随园”；再有，盛康在整修花园时曾发现一块“长留天地问”的石碑，据说是刘伯温写的，他想这个花园历经战火仍然保留下来，似乎在冥冥之中有老天爷的保佑，也希望留园能永远留在盛家手中；另外“但留风月伴烟梦”，这个“留”字又有让客人留连忘返之意。清末朴学大师俞樾在《留园记》中讲，“泉石之胜，留以待君之登临也；花木之美，留以待君之攀玩也；亭石之幽深，留以待君之游憩也。”

从留园的得名，我们可以看到园主修建花园时花费了不少心血，田园中的每一处建筑，每一个小品．每一副对联，每一处题额，都别有一番用意。因此，我们在游览园林时，必须把握住园主的用意，这样，您才能真正领会到园林的魅力所在。苏州园林大多数以“隐逸”为主题，那么，留园是怎样体现这一主题的呢？接下来，我将结合具体的景观跟游客共同探讨这个问题。

从留园的门厅到中部花园入口处的腰门，是一条50多米长的“Ｓ”形过道，这条过道是园林建筑中空间处理极为成功的例子，至于为什么要这样设计，请游客跟我一边走，一边看，一边体会。

进了门厅，游客看到的是一个小天井，这个天井有什么作用呢？它的主要功能是通风、采光和漏水，往上可以看到天空的云朵，飞翔的小鸟，往下可以漏水。在天井后边的这个建筑是轿厅，古时候，有钱人出门，大都坐轿子，但轿夫是下等人，不允许与主人一起进入内厅，只能坐在这儿歇息。顺着边上的过道往前走．弯弯曲曲，前面有两个蟹眼天井，种了一些瘦竹，为昏暗的过道引来一些光亮。这儿也是一个天井，花台里种了桂树、白玉兰，还有石笋，合起来就是金玉满堂的意思。到了这个敞厅，游客再回过来想一想，体会一下，这一段过道由小变大，由暗转明，随着空间的变化，“放”、“收”、“再放”、“再收”，让人感觉不到过道的昏暗呆板，反而让人觉得很有趣味。同时，园主巧妙地借助这个过道将外界的尘嚣挡于门外，反映了主人“结庐在人境，而无车马喧”，不受外界干扰的隐逸思想，起到了欲扬先抑的效果。游客品味一下，走过这一段过道，是不是有点进入世外桃源的感觉？

现在，我们来到了留园的中部，园中有大型假山和宽阔的水池，极具文人写意山水园的典型特征。前面的粉墙上有六扇漏窗，通过漏窗，中部的山水景色已隐隐可见、我们说漏窗好，好就好在“隐隐可见”上。用《红楼梦》中贾政的话说：“一进来园中所有之景悉人目中，则有何趣？”这六扇花窗，图案各异，游客一边慢慢地走，一边透过花窗往里边看，你会感到随着步子的移动，所看到的景色也在变化，这就叫“移步换景”或“一步一景”。并且，这几个花窗还有通风、透光的功能。墙上有砖刻“古木交柯”，“古木”指花坛里的一棵明代的古柏和一棵山茶树，“交柯”指两树枝干交错缠绕，象征夫妻连理，百年好合。此处以粉墙为底，翠柏山茶，上有砖额点缀，勾勒出一幅充满生机的山水画。

（到绿荫轩）

这座“绿荫轩”，轩名取自明代诗人高启的“艳发朱光里，丛依绿荫边”诗句。原来，在绿荫轩旁曾种有一棵老榉树，一棵老枫树，树枝像两把大伞遮在屋顶上，所以叫“绿荫轩”。在留园的中部，可以观赏到春、夏、秋、冬四季的景色，这儿便是我们观赏春景的地方。春天，前面曲桥上紫藤开花，树木发芽，似乎凸显出一幅立体的春色图。来到后边，墙上有“花步小筑”四个字，为什么要写上这几个字呢？留园一带旧名“花步里”，“步”通“船埠”的“埠”，“花步”即装卸花木的码头；“里”是指方形的街坊，即我们常说的“里弄”、“邻里”，古代五户为一邻，五邻为一里，所以，二十五户人家称为一里；“小筑”就是小的建筑，比如“网师小筑”，主人很谦虚地说，我这个花园只是花步里边上的一处小建筑而已。此处园主以墙为纸，墙角散置湖石，花坛中堆石笋，植天竺、爬山虎冲霄而上，又垂下几缕绿叶，整幅图画给人以运笔凝炼洒脱之感。

（继续向前）

前面就是“明瑟楼”，《水经注》中有“目对鱼鸟，水木明瑟”的说法，意思是看到大自然的山山水水，花鸟虫鱼，让人感到山青水秀，环境幽雅；楼下取杜甫“秋水方添四五尺，野航恰受二三人”之句，起名为“恰航”；楼旁的湖石假山非常巧妙地将登楼的踏道藏于其中，边上刻有“一梯云”，取自“上楼僧踏一梯云”，将山石比作可以助人升腾的云朵，使人有一种飘浮于仙境之中的感觉，暗含“月中折桂”的意思。游客再看看地面上的铺地，用卵石、缸片、瓷片拼成各式各样的图案，俗称“花街”，这一片铺地上的图案有“金鱼”、“莲藕”、“仙鹤”……，象征“年年有余”、“百年好合”、“健康长寿”……，既起到了装饰作用，又寄托了主人的美好愿望。

请游客随我到露台前，这儿是园主人观赏夏景的地方。池子里种植了很多荷花，夏天荷花竞相绽放，美景尽收眼底，因为露台靠近水面，所以叫做荷花台。此处，还可以观赏到前面的假山。园林建筑中的假山接材料可分为湖石假山、黄石假山和上丘假山。留国这儿的假山比较特殊，下面黄石填底，给人一种稳健的感觉，上面湖石为顶，非常秀丽，因而兼有阳刚、阴柔之美，真可谓“横看成岭侧成峰，远近高低各不同”。

回过头来，游客所看到的这座建筑是田园中部的主体建筑“涵碧山房”。取自朱熹的“一水方涵碧，千林已变红”诗句。“涵”指水多，“碧”指水碧如玉，所以叫“涵碧山房”。中国有句老话叫“心定自然凉”，在这个地方，你是否有一种“闻名心底凉”的感觉呢？

（走进曲廊）

留园曲廊是苏州园林三大名廊之一，全长有300多米，另外两廊是拙政园的水廊和沧浪亭的复廊，各有特色。廊按位置可分为沿墙走廊、爬山廊、水廊、回廊、楼廊等；按形式又可分为曲廊、波形廊、复廊、廊是园林建筑中独立的有顶的通道，就像文章中的“虚”字，有连贯的作用。留园的这一段爬山廊（曲廊）高低逶迤，墙直廊曲，明暗相间，有的地方贴近墙面，有的地方又有间隙，还种了一些花草，巧妙地运用对比的方法，使廊显得更加活泼。廊在这里有这么几个功能：一是夏天可遮阳，冬天可挡雨；二是景点之间的联系纽带，天然的游览线路；三是作为平缓地过渡，巧妙地将客人引到山上的“闻木樨香轩”，观赏秋景。爬山廊的旁边墙壁上有明代镌刻的“二王”法帖。与众不同的是，此处的法帖只收“二王”书法，点评全放在释文的后面，可以让游人，特别是书法爱好者自己欣赏评点。至今，留园保存了359方法帖，堪称园林一绝。

现在游客所在的地方是“闻木樨香轩”，“木樨”就是桂花，这儿四周遍种桂花，每年仲秋，丹桂飘香，晚上可以看到明月高悬，倒映水中，随波荡漾。因此，这儿是观赏秋景的地方。我们说，苏州园林建筑的命名很讲究，此处的“闻木樨香轩”也包含有深刻的禅理，佛教的禅宗讲究悟道，佛理就像桂花香一样无处不在，无处不有，但却看不见，摸不着，无影无踪。

（进入可亭）

过了水涧、小桥，来到可亭。“亭者，停也”，也就是说可以停下来休息一下了。观赏园林有动观和静观之分。如果说走廊是我们动观园林的地方，那么亭子就是我们静观的场所。可亭的周围有一些图案，有铁拐李的葫芦、汉钟离的扇子、吕洞宾的宝剑等，这就是我们通常所说的“暗八仙”图案。亭中这个桌子是用灵壁石做成的。灵壁石产于安徽灵壁县，是石中上品，“石本磐材，叩之有声”，这在苏州园林中也是比较少见的。刚才，我们已经分别看过了观赏春、夏、秋三季景色的地方，此处的可亭就是观赏冬景的场所，它的四面种有梅花，坐在亭中可以看到园外远方山顶的积雪、冬日的夕阳……

现在，请游客回过头来看一看，对面的涵碧山房、明瑟楼与可亭形成了一个对景。所谓对景，就是从甲观赏点可以观赏到乙，从乙观赏点可以观赏到甲。从这儿望去，明瑟楼就像画舫的前舱，涵碧山房犹如船舱，两座建筑组成了一艘形神兼备的“写意抽象式”画舫，微风吹拂，波光荡漾，这艘船就像在水中缓缓航行一般。那么，为什么苏州园林中有很多的船形建筑呢？比如，拙政园有香洲，狮子林有石舫等等。主要有这么几个原因：一是这与苏州的地理环境、交通状况有关，苏州地处江南水乡，旧时船是主要的交通工具，在园中修建船舫，可以增加园林的生活气息；二是船舫集中了多种建筑形式，有厅、有台、有楼、有阁……，是苏州建筑艺术的集萃，并可增加园林建筑的层次感，使其更具有观赏性；三是船形建筑介于似像非像之间，符合中国传统的艺术表现手法和审美要求；四是体现了园主的隐逸思想，《庄子．列御寇》中说：“巧者劳而知者忧，无能者无所求，饱食而邀游，泛若不系之舟”。“不系之舟”就成了古代文人隐逸江湖的象征，成为他们来去自由、无拘无束、逍遥自在的标志；五是包含了一些政治含义，尽管他们希望隐逸，但文人士大夫骨于里的那种“居庙堂之高，则忧其民；处江湖之远，则忧其君”的思想抛弃不了，“水可载舟，亦可覆舟”，希望君主对老百姓好，实行“休养生息”的宽松政策。

这条花街尽头就是远翠阁，往下走，池中有一小岛名“小蓬莱”。《史记》中讲，瀛洲、方丈和蓬莱三座神山在渤海之中，据说山上有仙人和长生不老之药。秦始皇曾经派徐福去寻药，并在宫苑中叠造三神山，此后三神山也就成为造园中常见的题材。前面这个方亭叫“濠濮亭”。为什么叫“濠濮亭”呢？濠、濮均为水名，《庄子．秋水》里面有这么两个故事：庄子与惠子在濠梁之上观鱼，庄子说：“鱼自由自在的多么快乐啊！”惠子答道：“你不是鱼，怎么知道鱼之快乐呢？”庄子问：“你又不是我，怎么知道我不理解鱼的快乐呢？”另一个故事讲，楚王派人去请庄子出来做丞相帮他治理国家。庄子说：“我听说有一只大龟，已经死了3000年了，楚王用盒子把它装起来，用手巾盖在上面，珍藏在庙堂之中。那么这只龟是死了被人供奉着好呢？还是活着在污泥中摇头摆尾的好？”那两个人讲，“好死不如赖活，当然是活着的好。”庄子说：“那么你们回去吧；我呢。宁愿做一只自由自在的活龟。”庄子的这种思想与文人士大夫们所追求的隐逸淡泊的愿望相符合。所以，一进园时，我就跟游客讲，我们观赏园林必须把握一个主题，后面这样的例子还有很多。

游客抬头看，这便是曲溪楼，书圣王羲之曲水流觞，写下了天下第一行书《兰亭集序》，从这个名称也可以看出园主对书圣的景仰。曲溪楼向右就可以进入了西楼，它位于五峰仙馆之西，所以叫“西楼”。它处于五峰仙馆和曲溪楼之间，为取得统一，东边采用木菱花装饰，在尺度和比例上与五峰仙馆相呼应，而西边做成粉墙漏窗和飞檐翼角与曲溪楼相呼应，起到了一个承接的作用。一过西楼，地平临水，清风吹来，这里便是清风池馆，它以水榭的形式向西敞开，与濠濮亭、小蓬莱构成一个景区，不种荷花，池水明净，楼台倒影，环境十分幽雅。后面有“汲古得梗处”，意思是指打深井里的水要用长绳子，比喻要想求得高深的学问，就必须使用正确的方法和下极大的功夫，含义深刻，令人深思。

留园的东部是高低错落、曲折深邃的建筑群，这里是旧时园主生活起居和宴饮活动的场所，通过粉墙、走廊等划分出不同的空间，形成了重院叠户、庭院幽深的景致。

（进入五峰仙馆）

出清风池馆，现在我们所看到的便是有江南“第一厅堂”之誉的五峰仙馆，为什么叫“五峰仙馆”呢？请游客回过头来看一看前面的假山，这座假山是苏州园林中最大的厅山。留园的主人非常喜欢石头，他搜罗了大量的石头在馆南堆叠了五座小山峰，取李白的“庐山东南五老峰，青天削出金芙蓉”之意而命名。五峰仙馆是留园三代主人不断修建改造而成的，它的台基为青石，似为明代遗物。据历史记载，我们可以推测，五峰仙馆是在东园的后乐堂、寒碧山庄的传经堂基础上翻建的。五峰仙馆建成后，盛氏将其作为主厅，是生日、结婚、小孩满月等重要活动场所，通过一排纱隔、挂落、飞罩将室内分为前后两部分，南部为宴饮会客之处，布置十分讲究，以中间圆桌上的花为分界线，供桌左边为主人，右边为主宾，接下来由中间向两边，由近及远，按长幼尊卑，-一对应就坐。古时候，女眷不能在外客面前抛头露面，里边的厅相对于外边的厅叫内厅，人们还将其夫人称为内子、内人、贤内助等，内厅也可以作为退步，供下人在此听候使唤。这个厅也被称作楠木厅，因为室内主要构件均用楠木做成。楠木质地好，纹路漂亮，不用油漆，但是为什么这儿的柱子要漆成黑色的呢？原来日本兵曾将这里作为马厩，这些楠木柱下边被马啃坏了，建国后重修时只得用水泥补上，为了美观才用漆将其掩盖起来。今天，仍有部分日本人叫嚷钓岛是日本国土，这是没有根据的。当年慈禧太后的懿旨至今仍在美国盛氏后人手中，这些楠木柱子正是当年日本侵华有力罪证。因此，我们必须牢记历史教训，不要让其重演。五峰仙馆两面墙壁上有四幅大理石挂屏，红木板上有上圆下方两块大理石，不仅在形状上有变化，而且包含了中国古代“天圆地方”之说，暗含“天人合一”的追求。民间流传留园有三件宝，即大理石座屏、冠云峰和鱼化石。我们先来看看第一宝大理石座屏，这座大理石画屏非常珍贵，石质好、石纹妙、尺寸大，仔细一看，就像一幅天然的山水画，明月、清风、野山、飞瀑集中于一块石面。这块大理石采于云南点苍山，有“雨后静观山”、“风前闲看月”的境界，全国罕见。

（石林小院旁）

这座院子叫石林小院。我们说大院要“动中观”，小院要“静中观”。游客看这边有几个字“静中观”。这个院子南北长29米。东西宽15米。园主别有用心地将院子隔出六个小院子，互相沟通，给人的感觉不是越隔越小，而是越隔越大，层次非常丰富．院外有院，景外有景。现在，游客站在这个角度看一看，上面的这块石头像不像俯冲下来的老鹰，下面的石头像不像昂头向上的猎犬？所以叫做“鹰犬斗”或“鹰斗猎狗峰”。前面的墙上好像有一面镜子，镜子里边有这只老鹰的背影。其实，它是石林小院南面小亭的漏窗，里面的背影是另一块石头，这种用隐蔽的手法构成对景、漏景、框景，匠心别具，恰到好处，让人感到院子很大，层次很深。

院中的这座建筑叫“揖峰轩”，朱熹说：“前揖庐山，一峰独秀”。轩名是来自古人文章，但是园主对石头的恭敬之情却不难发现，刘蓉峰爱石成癖，有“石痴”米芾遗风，他曾经搜罗了很多湖石名峰，在此地“筑书馆宠异之”，认为湖石不仅能给人以美感，还能得到很多为人处世的道德修养。揖峰轩环境幽雅，不妨作为三四个好友论诗作画，操琴对弈的好地方，游客看里边有琴、有棋。尤其是两桌，一边是围棋棋盘，一边是象棋棋盘，拿掉棋盘，桌子形同七巧盘，可以拆开来随意放置，小方桌可以拿到院内用来拜月，也可取一墙角放花盆、茶具等。红木菱花门窗上的蝙蝠、双钱、万字图案等都是吉祥的符号。古人读书总要找一个幽静的地方，陶渊明讲，“既耕亦已种，时还我读书”，“还我读书处”便是主人的书房，不过，它在揖峰轩的后边。

（站在鸳鸯厅前）

揖峰轩东边的这座大型的厅堂，就是留园著名的鸳鸯厅，在南部天井前的石库门上有砖额“东山丝竹”四个字。为什么叫“东山丝竹”呢？是不是刘恕是东山人的缘故呢？这几个字也说明了我们观赏园林必须把握主题的重要性。其实，“东山”也有一个典故，《晋书》上讲，谢安在浙江东山隐居，朝廷几次要他做官，他都不动心。所以后人就用“东山”或“东山高卧”指代隐居，“丝”指弦乐器，“竹”指管乐器，“丝竹”泛指音乐。天井外边原来是盛家的戏厅，在这里听戏品曲，好不惬意！置身于此，能说园主不是“东山高卧”吗？

而这“鸳鸯厅”也是一种重要的园林建筑形式。鸳鸯本是水鸟名，因为它们雌雄偶居总不分离，所以中国民俗中常把配对的事物用“鸳鸯”称之。游客请随我一起来看看鸳鸯厅有哪些特点。第一，我们从外边看只有一个屋顶，但里面却是两个屋面；第二，外边看是一间房，里边是两个厅；第三，两边的功能也不一样，有男厅、女厅之分，和冬厅、夏厅之别。游客现在所站的位置就是女厅，北边是男厅。那么，有人就会问了，男厅、女厅怎么区分呢？过去，中国社会很讲究男尊女卑。游客不妨来比较一下，男厅一般建筑华丽，梁架扁方，且精雕细刻；而女厅则比较简朴，梁架用圆木，没有什么雕饰，就连地面上的方砖男厅的都比女厅的大。如果还分不清的话，游客不妨看一看，哪边的风景漂亮那边就是男厅，这儿当然是朝冠云峰这边风景好了。除了“鸳鸯厅”名字外，它还有一个很雅的名字叫“林泉耆硕之馆”，“林泉”指山林泉石，比喻隐居休息游玩的地方；“耆”指年老的意思”；“硕”指有名望的人；“馆”是四通八达的地方。连起来讲就是：这里是德高望重的社会名流聚会的地方。银杏屏门上的这篇《冠云峰赞》是清末著名的朴学大师俞樾写的，还有全景图后的《留园记》也是俞樾写的，俞樾与盛康交情非常好，俞樾非常喜欢留园的山水景色，这些文章使得留园更加迷人。

（站在林泉耆硕之馆门前）

现在，我们所看到的这块石头就是举世闻名的“冠云峰”，“冠云峰”与苏州十中的“瑞云峰”、上海豫园的“玉玲珑”、杭州西湖的“皱云峰”，有江南四大奇石之称。冠云峰是留园“三宝”之一，重5吨，高6.5米，是我国现存最高的独峰观赏假山湖石名峰。郦道元的《水经注》有“燕王仙台有三峰，甚为崇峻，腾云冠峰，高霞云岭”之句，冠云峰之名即由此而来。

自古以来，人们就非常喜欢造型奇特的石头，孙悟空是从石头中蹦出来的，贾宝玉则是女娲补天所剩的顽石，其中太湖石最受推崇。宋代书画家米芾被人称为“石痴”，他曾让人给石头穿上衣眼，摆上香案，与石头称兄道弟，他将太湖石特点归纳为瘦、皱、漏、透。游客不妨看一看冠云峰，瘦是说这块石头苗条修长；皱指石头的表面有花纹；漏指雨水不会积存在石头上，顺着孔隙很快就会流出来；透是说石头上有很多孔洞，玲珑剔透，这只不过是这些石头的一些外部特征。文人士大夫所以喜欢石头，更是把人的情感赋予石头，对石头的要求实际上就是对人自身修养的要求。有人从瘦、皱、漏、透引申出来的顽、清、拙、丑就说明了这个问题。

我们眼前的这块石头可有一番来历了，据说是宋代花石纲的遗物。宋徽宗在东京修建“寿山艮岳”时，让朱勔帮他搜罗奇花异草、珍木怪石。朱勔利用手中的职权，巧取豪夺，搞得民不聊生，激起了浙江的方腊起义，苏州也发生了石生起义。宋朝的花石纲导致了国库空虚，政治腐败，很快就被金灭掉了。当时有两块有名的太湖石被称为“大小谢姑”，“小谢姑”没有来得及运走，后来被一位姓董的买了下来，他的女儿嫁给了徐家，将这块“小谢姑”作为嫁妆，改名为瑞云峰放在当时的东园里，留园也因为这块石头而更加出名。乾隆皇帝下江南时，苏州地方官为了讨好皇帝，将这块石头运到苏州织造署，也就是今天的苏州十中，让皇帝玩赏，一直未搬回来。盛康买下留国后，总觉得留园没有瑞云峰就少了几分灵气。因此他花了很长时间和很多银两，终于寻到了另一块石头，就是我们现在所看到的冠云峰，当时搬运它时，真可谓过河架桥，见山开路，房挡拆屋，据说这块石头也是花石纲的遗物。

冠云峰西边的石头叫岫云峰，东边的石头叫瑞云峰，是当年盛氏寻到冠云峰后为了应景才这样布置的。后来，盛康的儿子盛宣怀还将他的三个孙女分别取名叫冠云、瑞云、岫云，为留园平添了一段佳话。冠云峰前面的池子叫浣云沼，冠云峰的倒影投落在清澈的池水中，似乎主人要用这池水来清洗冠云峰。实际上也就是说，做人也要向冠云峰一样，时时洗涤身上的“尘埃”，反映了中国古代文人、士大夫对自身修养的要求。池子里边种有睡莲，水池里边养有金鱼。冠云峰的北面有冠云楼，东面是冠云亭，还有冠云台、储云庵等几个建筑，当时主人为了烘托冠云峰的高大，有意控制周围建筑的高度。游客请看，这里周围的建筑有比冠云峰高的吗？

（站在冠云楼北墙处）

冠云楼下面北墙上的这块石头叫鱼化石，也是留园“三宝”之一。这块鱼化石呈薄片状，像云母一样层层剥开，上面有二十多条小鱼栩栩如生，头骨、脊椎骨、肋骨清晰可见，令人叹为观止。有关鱼化石最早的记载，要算《山海经》了。当时人们对石头中的鱼形图案无法解释，只好发挥想象力，把它想成是龙鱼、鳖鱼，想成神仙的坐骑。那么，鱼化石是怎么形成的呢？据专家考证，是在一亿四千多万年前的侏罗纪晚期，由于火山喷发，火山灰落在河湖中，将鱼虾掩埋凝结而成的。

在我们的游览结束之前，游客不妨回过头来想一想，留园是不是到处都给我们一种古朴凝重的石文化感觉，那些用湖石、黄石堆叠的假山，营造了留园的山林气氛；那些湖石名峰，增添了留园传统艺术氛围；那些大理石座屏、鱼化石等，充满了清新而朴素的自然气息；那些墙壁上的书条石记录了留园的昔日风采，这些作品林林总总从具体到抽象，无不将中国传统文化的精华表现得淋漓尽致。人们把园林比作“立体山水画”、“无声山水诗”、“综合艺术博物馆”。我想，通过对留园的游览观赏，游客一定会觉得这种评价是很贴切的吧。

风风雨雨四百多年，留园历经沧桑，几度兴废，当时园主所期望的“名园长留天地间”，只有在人民当家作主，国家繁荣富强的今天，方才变成了现实。今天，我们可以自豪地说，留园是苏州人民的骄傲，是中华民族的骄傲，是当之无愧的世界文化遗产。

我的讲解完了，谢谢游客！

第四篇：苏州园林的留园导游词

苏州园林的留园导游词

苏州园林的留园导游词1

各位游客大家好，欢迎大家来到美丽的苏州。我们今天的的目的地是中国四大园林之一的留园，我是大家今天的导游，大家可以叫我王导。希望我今天的服务可以让大家更能体会到留园的美！好的，那么，请大家拿好自己的贵重物品，准备下车，开始我们今天的留园之旅。

留园是中国著名古典园林，位于江南古城苏州，以园内建筑布置精巧、奇石众多而知名。与苏州拙政园、北京颐和园、承德避暑山庄并称中国四大名园。一九六一年，留园被中华人民共和国国务院公布为第一批全国重点文物保护单位之一。一九九七年，包括留园在内的苏州古典园林被列为世界文化遗产，令人流连忘返。留园原是明嘉靖年间太仆寺卿徐泰时的东园。园内假山为叠石名家周秉忠所作。清嘉庆年间，刘恕以故园改筑，名寒碧山庄，又称刘园。同治年间盛旭人购得，重加扩建，修葺一新，取留与刘的谐音，始称留园。

我们现在看到前面的粉墙上有六扇漏窗，通过漏窗，留院山水景色已隐隐可见。我们说漏窗好，好就好在“隐隐可见”上。用《红楼梦》中贾政的话说：“一进来园中所有之景悉人目中，则有何趣。”这六扇花窗，图案各异，大家一边慢慢地走，一边透过花窗往里边看，你会感到随着步子的移动，所看到的景色也在变化。这就叫“移步换景”或“一步一景”。并且，这几个花窗还有通风、透光的功能。墙上有砖刻“古木交柯”，“古木”指花坛里的一棵明代的古柏和一棵山茶树，“交柯”指两树枝干交错缠绕，象征夫妻连理，百年好合。此处以粉墙为底，翠柏山茶，上有砖额点缀，勾勒出一幅充满生机的山水画。

大家抬头看，这便是曲溪楼。书圣王羲之曲水流觞写下了天下第一行书《兰亭集序》，从这个名称也可以看出园主对书圣的景仰。

前面就是“明瑟楼”。《水经注》中有“目对鱼鸟水木明瑟”的说法意思是看到大自然的山山水水，花鸟虫鱼，让人感到山青水秀环境幽雅

回过头来，大家所看到的这座建筑是田园中部的主体建筑“涵碧山房”。取自朱熹的“一水方涵碧，千林已变红”诗句。“涵”指水多“碧”指水碧如玉，所以叫“涵碧山房”。中国有句老话叫“心定自然凉”，在这个地方。你是否有一种“闻名心底凉”的感觉呢？

往下走，池中有一小岛名“小蓬莱”。《史记》中讲瀛洲、方丈和蓬莱三座神山在渤海之中据说山上有仙人和长生不老之药。秦始皇曾经派徐福去寻药，并在宫苑中叠造三神山此后三神山也就成为造园中常见的题材。

过了水涧、小桥来到可亭。“亭者，停也”也就是说可以停下来休息一下了。观赏园林有动观和静观之分。如果说走廊是我们动观园林的地方那么亭子就是我们静观的场所。可亭的周围有一些图案有铁拐李的葫芦、汉钟离的扇子、吕洞宾的宝剑等这就是我们通常所说的

“暗八仙”图案。

现在我们所看到的便是有江南“第一厅堂”之誉的五峰仙馆为什么叫“五峰仙馆”呢？留园的主人非常喜欢石头，他搜罗了大量的石头在馆南堆叠了五座小山峰，取李白的“庐山东南五老峰，青天削出金芙蓉”之意而命名。五峰仙馆是留园三代主人不断修建改造而成的，它的台基为青石，似为明代遗物。据历史记载，我们可以推测，五峰仙馆是在东园的后乐堂、寒碧山庄的传经堂基础上翻建的。五峰仙馆建成后，盛氏将其作为主厅，是生日、结婚、小孩满月等重要活动场所。

现在，我们所看到的这块石头就是举世闻名的“冠云峰”，“冠云峰”与苏州十中的“瑞云峰”、上海豫园的“玉玲珑”、杭州西湖的“皱云峰”有江南四大奇石之称。冠云峰是留园“三宝”之一。重5吨，高6.5米。是我国现存最高的独峰观赏假山湖石名峰。郦道元的《水经注》有“燕王仙台有三峰，甚为崇峻，腾云冠峰，高霞云岭”之句,冠云峰之名即由此而来。

在我们的`游览结束之前。大家不妨回过头来想一想，留园是不是到处都给我们一种古朴凝重的石文化感觉？那些用湖石、黄石堆叠的假山，营造了留园的山林气氛，那些湖石名峰增添了留园传统艺术氛围，这些作品林林总总从具体到抽象，无不将中国传统文化的精华表现得淋漓尽致。人们把园林比作“立体山水画”、“无声山水诗”、“综合艺术博物馆”。我想，通过对留园的游览观赏大家一定会觉得这种评价是很贴切的吧。

风风雨雨四百多年，留园历经沧桑几度兴废。当时园主所期望的“名园长留天地间”，只有在人民当家作主，国家繁荣富强的今天，方才变成了现实。今天，我们可以自豪地说，留园是苏州人民的骄傲，是中华民族的骄傲，是当之无愧的世界文化遗产。

我的讲解完了，谢谢大家

苏州园林的留园导游词2

旅客们：大家好。欢迎大家来到苏州园林。我姓黄，大家就叫我黄导好了。先提醒大家，在咱游玩期间，将会经过很多美丽的景点。为了保证大家的安全，请不要乱攀爬假山。也不要乱扔垃圾。顺便留一个问题：我国建筑中的.一般住房，绝大部分是对称的，左边怎么样，右边也怎么样。但苏州园林从不讲究对称，好像故意避免似的。东边有了一个亭子西边决不会来一个同样的亭子。这是为什么呢?好了，咱先去游览吧。

咱先来到苏州园林的南门。进门后往前走就是沧浪亭。沧浪亭是苏州最古老的园林。历史可以追溯到公元1045年，那时候诗人苏舜钦流寓江苏中心，以400000元买下了这块地。(400000钱购得园址)在水旁边建了一个亭子，取名“沧浪” 。(傍水构亭名“沧浪” )取了《孟子·离娄》和《楚辞·渔父》中的“沧浪之水清兮，可以濯吾缨;沧浪之水浊兮，可以濯吾足。”(大家要积极进取。白者自白不会沾污。)之意，作为《沧浪亭记》，自称“沧浪翁” 。南宋时变成抗金名将韩世忠所居住，沧浪亭改名成“韩园” 。1860年时毁于兵火，1873年重建。沧浪亭两侧刻着醒目的对联，上写“清风明月本无价，近水遥山皆有情” 。

咱今日就游览沧浪亭。明天会有更多好玩的项目。哦，对了，前面那个问题的答案是：因为苏州园林是艺术品，所以不讲究对称。

苏州园林的留园导游词3

大家好，很开心认识大家。今日，就由我带大家去“人间天堂”——苏州观赏园林。

在车还没到古典园林之前，我先为大家介绍古典园林吧！1985年苏州园林即被评为中国十大风景名胜之一。据记载，苏州城内大小园林将近200处。其中沧浪亭，狮子林，拙政园和留园分别代表着宋朝，元朝，明朝和清朝四个朝代的艺术风格。同时被称为苏州古典园林的“四大名园。”

咱已经到了今日黄金游的第一站——留园。留园位于苏州是园林路，它应用了分和，明暗等比较手法。大家可以好好去观赏了，不过也要注意卫生，做一个文明的旅客。

留园不留咱，那咱就去狮子林吧。狮子林变化多端，值得一览。

穿过狮子林，出去约五千米，就可以看见寒山寺了。说到寒山寺，大家一定自然的`想起《枫桥夜泊》里的“姑苏城外寒山寺夜半钟声到客船”吧？因为唐初有一个寒山的和尚在这里住过而得名。现在在寺内存碑一方，上面还刻着《枫桥夜泊》一诗呢！

好了，寒山寺到了，现在大家可以仔细观赏寒山寺了。

各位朋友，咱在“人间天堂”——苏州度过了美好的一天，咱明天再见！

苏州园林的留园导游词4

冠云楼下面北墙上的这块石头叫鱼化石，也是留园“三宝”之一。这块鱼化石呈薄片状，像云母一样层层剥开，上面有二十多条小鱼栩栩如生，头骨、脊椎骨、肋骨清晰可见，令人叹为观止。有关鱼化石最早的记载，要算《山海经》了。当时人们对石头中的鱼形图案无法解释，只好发挥想象力，把它想成是龙鱼、鳖鱼，想成神仙的坐骑。那么，鱼化石是怎么形成的呢?据专家考证，是在一亿四千多万年前的侏罗纪晚期，由于火山喷发，火山灰落在河湖中，将鱼虾掩埋凝结而成的。

在我们的游览结束之前，大家不妨回过头来想一想，留园是不是到处都给我们一种古朴凝重的石文化感觉，那些用湖石、黄石堆叠的假山，营造了留园的山林气氛;那些湖石名峰，增添了留园传统艺术氛围;那些大理石座屏、鱼化石等，充满了清新而朴素的自然气息;那些墙壁上的书条石记录了留园的昔日风采，这些作品林林总总从具体到抽象，无不将中国传统文化的精华表现得淋漓尽致。人们把园林比作“立体山水画”、“无声山水诗”、“综合艺术博物馆”。我想，通过对留园的.游览观赏，大家一定会觉得这种评价是很贴切的吧。

风风雨雨四百多年，留园历经沧桑，几度兴废，当时园主所期望的“名园长留天地间”，只有在人民当家作主，国家繁荣富强的今天，方才变成了现实。今天，我们可以自豪地说，留园是苏州人民的骄傲，是中华民族的骄傲，是当之无愧的世界文化遗产。

我的讲解完了，谢谢大家!

苏州园林的留园导游词5

现在，我们所看到的这块石头就是举世闻名的“冠云峰”，“冠云峰”与苏州十中的“瑞云峰”、上海豫园的“玉玲珑”、杭州西湖的“皱云峰”，有江南四大奇石之称。冠云峰是留园“三宝”之一，重5吨，高6.5米，是我国现存最高的独峰观赏假山湖石名峰。郦道元的《水经注》有“燕王仙台有三峰，甚为崇峻，腾云冠峰，高霞云岭”之句，冠云峰之名即由此而来。

自古以来，人们就非常喜欢造型奇特的石头，孙悟空是从石头中蹦出来的，贾宝玉则是女娲补天所剩的顽石，其中太湖石最受推崇。宋代书画家米芾被人称为“石痴”，他曾让人给石头穿上衣眼，摆上香案，与石头称兄道弟，他将太湖石特点归纳为瘦、皱、漏、透。大家不妨看一看冠云峰，瘦是说这块石头苗条修长;皱指石头的表面有花纹;漏指雨水不会积存在石头上，顺着孔隙很快就会流出来;透是说石头上有很多孔洞，玲珑剔透，这只不过是这些石头的一些外部特征。文人士大夫所以喜欢石头，更是把人的情感赋予石头，对石头的要求实际上就是对人自身修养的.要求。有人从瘦、皱、漏、透引申出来的顽、清、拙、丑就说明了这个问题。

我们眼前的这块石头可有一番来历了，据说是宋代花石纲的遗物。宋徽宗在东京修建“寿山艮岳”时，让朱勔帮他搜罗奇花异草、珍木怪石。朱勔利用手中的职权，巧取豪夺，搞得民不聊生，激起了浙江的方腊起义，苏州也发生了石生起义。宋朝的花石纲导致了国库空虚，政治腐败，很快就被金灭掉了。当时有两块有名的太湖石被称为“大小谢姑”，“小谢姑”没有来得及运走，后来被一位姓董的买了下来，他的女儿嫁给了徐家，将这块“小谢姑”作为嫁妆，改名为瑞云峰放在当时的东园里，留园也因为这块石头而更加出名。乾隆皇帝下江南时，苏州地方官为了讨好皇帝，将这块石头运到苏州织造署，也就是今天的苏州十中，让皇帝玩赏，一直未搬回来。盛康买下留国后，总觉得留园没有瑞云峰就少了几分灵气。因此他花了很长时间和很多银两，终于寻到了另一块石头，就是我们现在所看到的冠云峰，当时搬运它时，真可谓过河架桥，见山开路，房挡拆屋，据说这块石头也是花石纲的遗物。

苏州园林的留园导游词6

揖峰轩东边的这座大型的厅堂，就是留园著名的鸳鸯厅，在南部天井前的石库门上有砖额“东山丝竹”四个字。为什么叫“东山丝竹”呢?是不是刘恕是东山人的缘故呢?这几个字也说明了我们观赏园林必须把握主题的重要性。其实，“东山”也有一个典故，《晋书》上讲，谢安在浙江东山隐居，朝廷几次要他做官，他都不动心。所以后人就用“东山”或“东山高卧”指代隐居，“丝”指弦乐器，“竹”指管乐器，“丝竹”泛指音乐。天井外边原来是盛家的戏厅，在这里听戏品曲，好不惬意!置身于此，能说园主不是“东山高卧”吗?

而这“鸳鸯厅”也是一种重要的园林建筑形式。鸳鸯本是水鸟名，因为它们雌雄偶居总不分离，所以中国民俗中常把配对的事物用“鸳鸯”称之。大家请随我一起来看看鸳鸯厅有哪些特点。第一，我们从外边看只有一个屋顶，但里面却是两个屋面;第二，外边看是一间房，里边是两个厅;第三，两边的功能也不一样，有男厅、女厅之分，和冬厅、夏厅之别。大家现在所站的位置就是女厅，北边是男厅。那么，有人就会问了，男厅、女厅怎么区分呢?过去，中国社会很讲究男尊女卑。大家不妨来比较一下，男厅一般建筑华丽，梁架扁方，且精雕细刻;而女厅则比较简朴，梁架用圆木，没有什么雕饰，就连地面上的方砖男厅的都比女厅的大。如果还分不清的话，大家不妨看一看，哪边的风景漂亮那边就是男厅，这儿当然是朝冠云峰这边风景好了。除了“鸳鸯厅”名字外，它还有一个很雅的名字叫“林泉耆硕之馆”，“林泉”指山林泉石，比喻隐居休息游玩的地方;“耆”指年老的.意思”;“硕”指有名望的人;“馆”是四通八达的地方。连起来讲就是：这里是德高望重的社会名流聚会的地方。银杏屏门上的这篇《冠云峰赞》是清末著名的朴学大师俞樾写的，还有全景图后的《留园记》也是俞樾写的，俞樾与盛康交情非常好，俞樾非常喜欢留园的山水景色，这些文章使得留园更加迷人。

苏州园林的留园导游词7

大家好！我姓孙，那么大家就叫我“孙导”好了。今日，我要带大家去一个地方，猜猜是什么？对啦！就是江苏苏州古典园林。不过，我首先跟大家说一下，在那里不能随地大小便、随地吐痰、乱扔垃圾等一些文明礼仪，否则的话……哇哈哈哈，那可就要“人钱分离”了。好了，接下来我就来介绍一下吧。

苏州是著名的历史文化名城和国家重点风景旅游城市，物华天宝，人杰地灵，自古以来被人们誉为“林园之城”，其盛名享誉海内外。苏州古典园林历史绵延余年，在世界造园史上有其独特的历史地位和价值，她以写意山水的高超艺术手法，蕴含浓厚的传统思想文化内涵，展示东方文明的造园艺术典范是为中华民族的.艺术瑰宝。与“苏州园林”并架齐名的苏州风景名声虎丘、天平山石虎等风景区也是古往今来海内外旅客向往的游览胜地。

呼，介绍了那么多，时间也飞快的过去了，眼看咱就要分离了，我孙导也恋恋不舍啊。不过，我会再次欢迎大家来玩的！记得跟咱火柴人俱乐部联系哦！

苏州园林的留园导游词8

这座院子叫石林小院。我们说大院要“动中观”，小院要“静中观”。大家看这边有几个字“静中观”。这个院子南北长29米。东西宽15米。园主别有用心地将院子隔出六个小院子，互相沟通，给人的感觉不是越隔越小，而是越隔越大，层次非常丰富.院外有院，景外有景。现在，大家站在这个角度看一看，上面的这块石头像不像俯冲下来的老鹰，下面的石头像不像昂头向上的猎犬?所以叫做“鹰犬斗”或“鹰斗猎狗峰”。前面的墙上好像有一面镜子，镜子里边有这只老鹰的背影。其实，它是石林小院南面小亭的漏窗，里面的背影是另一块石头，这种用隐蔽的'手法构成对景、漏景、框景，匠心别具，恰到好处，让人感到院子很大，层次很深。

院中的这座建筑叫“揖峰轩”，朱熹说：“前揖庐山，一峰独秀”。轩名是来自古人文章，但是园主对石头的恭敬之情却不难发现，刘蓉峰爱石成癖，有“石痴”米芾遗风，他曾经搜罗了很多湖石名峰，在此地“筑书馆宠异之”，认为湖石不仅能给人以美感，还能得到很多为人处世的道德修养。揖峰轩环境幽雅，不妨作为三四个好友论诗作画，操琴对弈的好地方，大家看里边有琴、有棋。尤其是两桌，一边是围棋棋盘，一边是象棋棋盘，拿掉棋盘，桌子形同七巧盘，可以拆开来随意放置，小方桌可以拿到院内用来拜月，也可取一墙角放花盆、茶具等。红木菱花门窗上的蝙蝠、双钱、万字图案等都是吉祥的符号。古人读书总要找一个幽静的地方，陶渊明讲，“既耕亦已种，时还我读书”，“还我读书处”便是主人的书房，不过，它在揖峰轩的后边。

苏州园林的留园导游词9

大家早上好，很高兴认识大家，并由我陪同大家去我国的著名历史文化名城和旅游胜地——苏州观赏园林，到人间天堂去享受一天。

在车到景点之前，我先为大家介绍苏州园林的基本情况。“上有天堂，下有苏杭。”苏州为典型的江南水乡城市，素有“东方威尼斯”之美誉。当然，也请大家注意环境卫生，做一个文明游客。

我们马上到了今日黄金游的第一站——留园。好，留园到了。留园位于苏州市园林路。它应用了分合，明暗等对比手法。大家好好观赏吧！

留园不留我们，那我们就去狮子林吧！狮子林到了，你们跟我来，狮子林变幻莫测，值得一览。

穿过狮子林，出去约5千米，可见寒山寺，要不现在大家休息一会儿吧。说到寒山寺，大家自然会想起“姑苏城外寒山寺，夜半钟声到客船”的诗句吧！因唐初有个叫寒山的`和尚未在这里住过而得名。现在寺内存碑一方，上刻张继写的《枫桥夜泊》一诗。

告别寒山寺，大家还恋恋不舍。希望它能给你们留下一个美好的回忆。

各位朋友，今天我们在人间天堂——苏州度过了美好的一天。谢谢各位！愿大家旅途平安愉快，再见！

第五篇：泰园小区物业管理方案

中国铝业重庆分公司南川宿舍区

物

业

管

理

方

案

目 录

前言 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—4 第一章 物业管理要点 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—5 一、一种模式 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—5 二、二种承诺 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—5 三、三个重点 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—6 四、四项措施 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—7 第二章 拟采用的管理模式 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—7

一、物业管理架构 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—7

二、物业管理岗位编制 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—11 第三章 员工招聘 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—14

一、高层物业管理人员 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—14

二、综合管理部 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—14

三、物业管理部 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—15

四、工程管理部 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—16

五、安全管理部 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—17

六、财务管理部 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—18 第四章 物业管理人员培训 „„„„„„„„„„„„„„„„„ 56—19

一、新员工上岗培训 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—19

二、在岗员工循环培训 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—19 第五章 物业管理所需物质条件 „„„„„„„„„„„„„„„„56—20

一、办公及员工住宿用房计划 „„„„„„„„„„„„„„„„„56—20

二、物业管理工具与装备价格参照表 „„„„„„„„„„„„„„56—20 第六章 物业管理工作岗位职责

„„„„„„„„„„„„„„„„„56—27

一、物业经理岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—27

二、物业经理助理岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„„56—27

三、物业管理部经理岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„56—28

四、物业管理文员岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„„56—29

五、物业管理员岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—29

六、物业商务管理员岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„56—30

七、物业清洁员岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—30

八、工程管理部经理岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„56—31

九、工程技术员岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—32

十、强电技工岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—33

十一、弱电技工岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—33

十二、暖通技工岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—33

十三、维修工岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—34

十四、工程文员、资料员、仓管员岗位职责 „„„„„„„„„„„56—35

十五、安全经理岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—35

十六、安全管理员岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„„56—36

十七、财务经理岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—36

十八、财务会计岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—37

十九、财务出纳岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—38

二十、财务收费员岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„„56—39

第七章 物业管理费预算

„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—39

一、物业管理开支分类预算表 „„„„„„„„„„„„„„„„„56—39

二、物业管理处开支预算明细表 „„„„„„„„„„„„„„„„56—41

第八章 物业管理规章制度和档案的建立和管理

„„„„„„„„„56—44

一、管理规章制度 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—44

二、物业档案建立与管理 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—47 第九章 各项专业管理工作方案

„„„„„„„„„„„„„„„„56—48

一、公共设施设备管理 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—48

二、安全管理 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—50

三、装修管理 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—51

四、消防管理 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—52

五、车辆管理 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—54

六、清洁管理 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„56—56

前 言

物业简介（略）

服务宗旨

以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。

追求目标

以公司经营为主导，为业户推出完善的管理服务，为公司创造效益，为企业 打造品牌。

第一章 物业管理要点

● 运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。

●人性化的管理方针为业户附加沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉。

●结合所辖的物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，“全心全意为业户服务”。

●为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。一、一种模式

针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任，在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式，并创造“管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，力求更好地满足业户需求。

建议采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。追求的目标是：社会效益、环境效益、经济效益。二、二项承诺

1、在一年内协助本物业通过“市优秀物业管理大厦”的评比。

2、在两年内协助本物业通过“省优秀物业管理大厦”的评比。三、三个重点

1、完善服务、诚信待人 物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和务实周到的工作理念，为业户提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住（工作）环境。

2、环境管理责任到人 大厦的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的居住（工作）环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地去做好每天的工作，树立环保意识，从而保证大厦的环境卫生状况达到最佳状态，为大厦所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。

3、安全、消防真抓实干

为确保业户生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主、以本物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常的管理中，建议派专人全天值班，负责所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃易爆等危险品进入大厦，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，发生特殊时间时力争将损失降至最小程度。四、四项措施

1、据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到物业的管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学地制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引。

2、制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操作。如《管理规章主度及操作规程》、《员工手册》等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务业户的目的。

3、时刻有这多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项目的创新，不断提出建设性意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。

4、将不间断地充实管理队伍。采用“培训—上岗—再培训—再上岗”的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。

第二章 拟采用的管理模式

一、物业管理架构

物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。

本“物业管理中心”按“直线制”设定管理架构。中心设综合管理部、物业 管理部、安全管理部、工程管理部、财务管理部五个部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。

1、综合管理部

（1）负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其他部门储备 人才。

（2）负责员工工作考勤。

（3）负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事 档案管理。

（4）负责处理业主的咨询、投诉，并提供协助。

（5）负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团体保持良好的沟通。（6）负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作。（7）负责员工餐厅的监督、检查和管理工作。（8）组织、开展企业文化活动。（9）总经理指派的其他工作。

2、物业管理部

（1）负责筹建、管理员工餐厅。（2）负责会所及会议中心的管理。

（3）书写给业户的各类通知、通告，由总经理签署发出。（4）负责物业的日常清洁工作。

（5）负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置。（6）负责物业的除虫灭害工作。（7）协助业主处理租赁工作。

（8）负责业户的搬入和迁出协调工作。（9）负责业户档案的建立与管理工作。（10）负责物业的一切庆典服务的布置，及为业户的钱点活动提供必要的帮助。

3、安全管理部

（1）负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。

（2）与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。

（3）成立义务消防队，定期举行消防演习。

（4）建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。

（5）与业主签订“消防安全责任书”。

（6）负责物业大型活动的警卫布置。

（7）负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排。

（8）负责地下停车场的安全秩序管理工作。

（9）负责监工室管理工作。

（10）负责安全管理员的管理、培训、考核工作。

（11）总经理指派的其他工作。

4、工程管理部

（1）负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。

（2）负责物业机电设备的日常维护保养工作。（3）制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。

（4）负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养。

（5）负责物业高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养。

（6）负责综合管理部转发的业主投诉的处理，及满足业户其他有关的服务要求。

（7）协助综合管理部、财务管理部做好大厦工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。

（8）负责工程人员的管理、培训、考核工作。

（9）负责业主装修方案的审核、监督、管理工作。

（10）总经理指派的其他工作。

5、财务管理部

（1）协调与银行、税务以及其他主管财务政府部门的关系。

（2）建立财务管理体系，做好管理公司的经济核算工作。

（3）征收管理费、水电费、电话费、加时空调费等其他管理费用。

（4）征收和支付管理公司各类合同费用。

（5）制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表，以及其他各种财务报表。

（6）按员工工资表发放员工工资。

（7）小量现金的支出和日常采购、入库工作。

（8）负责物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业主其他有关的服务要求。

（9）总经理指派的其他工作。

二、物业管理岗位编制

暂定本物业管理方针为：人性服务、培养人才、科学管理、走向市场。根据以上方针，特制定以下用人方案。

1、综合管理部

（1）由1名综合管理部经理和5名员工组成。

（2）综合管理部经理1名，要求具有多年丰富社会经验和行政管理工作经验，组织协调能力强。

（3）文员兼仓库管理员1名，负责本部门文字处理工作和物品入库保存、发放、领用工作。

（4）资料管理员1名，负责工程资料及人员档案资料的收集、整理工作。（5）业户接待员2名，负责咨询及商务、票务的有偿服务工作及信件、报纸、杂志的接收、分发工作，要求个人素质较好，是本物业楼宇的形象服务窗口。

2、物业管理部（1）由1名物业经理和 名员工组成，负责大厦清洁、会所等项的物业管理工作。

（2）清洁班由 名员工组成，分白班和夜班。白班 热负责维护所辖物业内外的公共场所及男女卫生间的常规清洁，要求个人素质较好；夜班 人，负责全面清洁楼宇内外的公共场所及男女卫生间，要求按清洁程序进行操作，对人员个人素质要求可适当放低。

（3）员工餐厅服务由 名厨师及 名工作人员组成，上班时间为，要求员工个人素质较高。

（4）业户服务员 名，开展业户文化交流，接待并介绍物业工作，要求形象素质较好。

（5）会所服务人员 名，负责健身、洗浴、美容等场所的接待服务工作，要求形象、素质较好。

3、安全管理部

（1）由1名安全管理经理和 名安全管理员组成，24小时负责大厦的安全管理工作。

（2）安全管理经理1名，要求由1位有多年物业管理经验的转业军人担任，具有带领全体安全管理员完成所辖物业安全管理工作的能力。

（3）文员兼资料员1名，负责部门文字处理和档案管理工作。

（4）主管3名，分3班，全面负责所辖物业的安全防范、监督检查工作。（5）监控值班由3名员工组成，分三班，负责监控中心值班工作。（6）大堂值班由3名员工组成，分三班，负责楼宇大堂值班工作。（7）外围值班由3名员工组成，分三班，负责外围值班工作。（8）商场值班由4名员工组成，分二班，负责商场值班工作。

（9）停车场值班由3名员工组成，分三班，负责地下停车场出入口的值班工作。

（10）巡逻值班由6名员工组成，分三班，负责巡逻值班工作。

4、工程管理部

（1）由1名工程管理部经理和 名员工组成。

7（2）工程管理部经理1名，要求由一位有多年物业工程管理经验的工程师担任，具有较强的管理能力。

（3）文员兼资料管理员1名，负责工程管理部文字处理工作及文档资料保管工作，并同时兼任管理处仓库管理员的工作。

（4）强电值班由 名强电技工组成，全天24小时值班，负责大厦强电设备的使用与维护，确保大厦用电系统正常工作。

（5）空调值班由 名空调技工组成，全天24小时值班，负责空调设备的正常运作与管理、维护。

（6）消防值班由 名弱电技工组成，全天24小时值班，专职负责消防设备的正常运作与管理、维护。

（7）电梯值班员 名，负责电梯设备的正常运作与维护。

5、财务管理部

（1）由1名财务主管和 名员工组成，负责物业管理收缴各项费用。（2）会计由主管兼任。（3）出纳员 名。（4）停车场收费员 名。

第三章 员工招聘

一、高层物业管理人员

1、物业经理 大学本科以上学历，持有物业管理上岗证，具有5年以上大型物业管理实际工作经验，熟悉物业管理有关法律、法规及企业基本管理工作，有较强的管理能力和组织协调能力及处理突发事件的能力，勤业、敬业、乐业。

2、物业经理助理

大专以上学历，持有物业管理上岗证，有3年以上的物业管理实际工作经验，有一定的管理协调能力，对工作管理、运作有较强的、系统的认识，能熟练操作电脑，文字功底强，具有较强的组织、策划、沟通、分析、统计能力，熟悉公关业务，勤业、敬业、乐业。

二、综合管理部

1、综合管理部经理

本科以上学历，持有物业管理上岗证，有3年以上工作经验，具有丰富的社会经验和行政管理工作经验，组织协调能力强。

2、文员兼仓管

大专以上学历，持有物业管理上岗证，熟悉日常办公软件，电脑打字熟练，具有丰富的文件编辑和仓库管理工作经验，有较强的管理能力和组织协调能力，敬业、乐业、勤业。

3、资料管理员

大专以上学历，持有物业管理上岗证，熟悉物业管理法律法规，具有丰富的资料、文档管理工作经验，组织协调能力强，吃苦耐劳。

4、业户接待员

大专以上学历，持有物业管理上岗证，具有1年以上业户接待工作经验，性格温顺，语言表达能力强，对工作认真负责，敬业、乐业。

三、物业管理部

1、物业管理部经理

大专以上学历，持有物业管理上岗证，有2年以上工作经验，具有2年以上工作经验，具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力及大型会议接待能力，以及随机应变处理突发事件的能力，对大厦清洁、绿化、养护知识有一定的了解，了解各清洁用品的使用规范。对工作认真负责，敬业、乐业。

2、物业管理文员 大专以上学历，持有物业管理上岗证，有一定的写作能力及流利的英语口语对话能力，熟悉公关业务，各劳动法规及公司的各项规章制度，具有较强的调查、解决问题、沟通、理解、判断、分析的能力，熟练操作电脑，有较强的管理能力和组织协调能力，勤业、敬业、乐业。

3、保洁员

高中以上学历，身体健康、品行端正，工作认真负责，能吃苦耐劳。

4、写字楼接待员

大专以上学历，有1年以上物业管理接待工作经验，性格温顺，自身素质较好，语言表达能力较强，英语达到国家四级水平。对工作认真负责，敬业、乐业。

5、收发员

中专以上文化，有2年以上工作经验，懂电脑操作，工作作风严谨，具有较强责任心和积极的工作态度。

四、工程管理部

1、工程管理部经理

大学本科以上学历（工科专业），工程师职称，有6年以上工作经验，持有物业管理上岗证，有2年以上本职工作经验，具有扎实的专业知识基础，丰富的实际工作经验，极强的动手操作能力以及较强的资源运用能力、组织管理能力和

综合事务管理能力，有电工操作证，勤业、敬业、乐业。

2、资料员兼文员、仓库管理员

大专以上学历，工科或资料管理专业，能熟练操作电脑，思维敏捷，思路清晰，有较强的文字功底，有2年以上工作经验。

3、弱电技工

大专以上学历，电子技术、计算机或相关专业，助理工程师职称，有3年以上工作经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。

4、强电技工

身体健康，大专以上学历，电力系统或相关专业，助理工程师职称，有5年以上工作经验，有大型企业设备管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。

5、空调技工

大专以上学历，制冷专业，有5年以上工作经验，有大型设备的管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。

6、维修工

高中以上学历（水电专业），持有特种行业操作证，身体健康，品行端正，工作认真负责，有一定的口头表达能力。

五、安全管理部

1、安全管理经理

大专（或同等学历），熟悉国家有关法律、法规和保安的有关知识，具有较强的管理能力。持有物业管理上岗证，有2年以上的本职工作经验，具有，丰富的社会经验和较强的语言表达能力，以及随机应变处理突发事件的能力，有一定的消防知识。工作认真负责，敬业、乐业，部队复转军人优先选择。

2、安全管理员

高中以上学历，退伍军人优先，身高175CM以上，身体健康、品行端正，工作认真负责，须有本地户口担保人。

3、监控管理员

高中以上学历，男身高175CM以上，女165CM以上，身体健康，不矫正视力为1.5，品行端正，工作认真，需有本地户口。

六、财务管理部

1、财务管理部经理 财经类专业 学历，职称，具有3年以上大型企业财务主管工作经验，有较强的法律、法规意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守纪律，熟悉会计核算和财务管理的全过程，熟悉税法。对物业工作有一定的了解，熟悉物业管理有关法规、财务法律、法规，敬业、乐业。

2、会计

大专以上学历（会计专业），有3年以上大型企业工作经验，懂电脑操作，有较强的法律意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守财经纪律，熟悉会计核算的全过程，熟悉税法。对工作认真负责，敬业、乐业。

3、出纳

大专以上学历（会计专业），有2年以上本行业工作经验，熟悉结算业务，具有较强的法律意识，对物业工作有一定了解，懂电脑操作。工作认真负责，敬业、乐业。

4、车场收费员

有物业管理工作经验，懂简单电脑操作，具有良好的语言表达能力、较强的服务意识和与业户沟通的技巧，工作认真负责，敬业、乐业。

第四章 物业管理人员培训

一、新员工上岗培训

根据物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新员工上岗培训工作做以下安排。

1、员工上岗培训期15天为有薪培训。

2、培训内容包括：物业管理概述，大厦物业管理流程，现代物业管理服务理念，投诉、应急工作处理程序，军事化训练等。

二、在岗员工循环培训

1、通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人（指员工）参加班后的专题培训。

2、每位在岗员工每月参加2次公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理技巧及与业户沟通的经验。

3、上岗循环培训的考核办法。

（1）通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。

（2）在实际工作中，业户的投诉率和员工违章、违规的行为是评价员工工作的基础。

（3）通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达到优化管理的目的。

4、培训计划及培训内容提纲（略）。

第五章 物业管理所需物质条件

在投入物力方面建议如下：

一、办公及员工住宿用房计划

1、办公用房

物业经理办公室㎡会客室1㎡ 物业经理助理办公室㎡会客室2㎡ 物业管理部㎡仓库2（工程）㎡ 安全管理部㎡储物间1（物业清洁）㎡ 综合管理部㎡男女更衣室各一间㎡ 财务管理部㎡工程管理部工作间㎡

2、住宿用房

由于大厦应急管理工作的需要，建议在大厦临近范围内（跑步5分钟内到达）安排物业安全管理员工、工程值班人员及管理部门单身员工的宿舍。

二、物业管理工具与装备价格参照表 序号名称及规格单价（元）1万用电表

2电流表：300 A 3钳式电流表：800 A 3000 A 4对地电阻值测试表

5绝缘值测试表（500 V~1000 V）6温度计：电子数字式 酒精式

7手提式室内温度/湿度对比测量器 8手提式风量和风速计 9电源测试电笔 10卷尺：1 M 5 M 11钢尺：3 M 1 M 12水平尺：600 MM 13角尺：300 MM 14高空工作安全带：降伞式 1550 / 500反光衣 16耳塞：100 dB 17耳筒：500 dB 18安全过滤口罩：100 CDN 19护眼罩：眼镜式 全护式 焊接用

20护镜（焊接用1000 GDA）21手套：棉布 22皮革

22铝梯：1 M 1.5 M 4 M 23高空工作台：10 M全护式 24高压电工全户装

25运输工具：轴流板式车 26手推车 27木锄

28扳手：活动150 MM 活动200 MM 活动300 MM 活动450 MM 29菊花板身：3 MM ~ 36 MM 30组合式板身：4 MM ~ 45 MM 31 夹具：大力钳（平口）32 C形夹：100 MM 150 MM 200MM 300MM 33虎钳150 MM 34 钢管工具：连弯头 35 切割工具：水观用切刀 36 铁皮用剪刀 37界刀 38 剪刀

紧急爆破用大手锤 40 斧头（消防队用）41 铁笔 42压力钳

润滑油加油枪

六角起子（0.5 MM ~ 16 MM）45 管子钳：200 MM 300 MM 450 MM 600 MM 46 拉钉钳

47螺丝起子：平嘴形100 MM 4 MM 150 MM 6 MM 200 MM 8 MM 250 MM 8MM 400 MM 10 MM 48平嘴形：100 MM 3 MM 175 MM 4.5 MM 250 MM 6 MM 350 MM 7.5MM 49 电子部件专用：平嘴 50 十字嘴 51平嘴钳 52尖嘴钳 53 斜口钳

导线开口钳 55 剪线钳 56 鲤鱼钳 57 水泵钳

弹簧专用尖嘴钳：平嘴 59 弓嘴

电线护套管钳：100A以上 61 800A以上

手锯：金属 450 mm 150 mm 木工 600 mm 250 mm 63 手锤：电工

球形1 kg 球形1.5 kg 64 铁钻

65木工专用工具 66 泥水工专用工具

电池式手电钻：0 mm ~ 12 mm 68 油压式手电钻：小

大 69油压式手电锤：小 70 锯条式切割机 71 叶片式切割机：小

大

金属磨轮式切割机：手提小

手提大 73 磨轮床 7460A电焊机 75 小型电焊机

气体焊枪：氧气式 77 高压气泵（手提式）78 高压吸尘机（手提式）79 手提射灯 80 气动打钉枪 81 值班工作台、椅 82 工具台 83 工具柜 84 物料架 85 工具箱 86 文件架 87 警械

值班电筒（充电式）89 雨具 90 防火服 91 战斗服 92空气呼吸器 93 头盔

防毒面具 95 洗地机

高速抛光机 97高压冲洗枪 98 吸尘器

清洁小车及配件 100 水刮、垃圾铲、扫帚、尘推等 101 清洁消耗品 102 吸尘吸水机

大垃圾筒（生活垃圾用）104垃圾筒（楼层及大堂用）105 告示牌（大堂用）106 指示牌

大堂广告栏 / 广告牌 108 大堂用吸水 / 吸尘垫 109 地毯（电梯用）110 办公桌椅 111 文件柜

打卡钟及卡板 113 对讲机（含备件）114 电脑

打印机（激光 / 针打各一台）116 复印机 117 传真机 118 保险箱 119 6人更衣柜 120 饮水机 121 装订机 122 照相机

注：物业管理工具与装备价格表，所列项目根据物业管理实际开展工作所需为准。

第六章 物业管理工作岗位职责

一、物业经理岗位职责

1、全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理，贯彻执行ISO 9000质量管理体系及ISO14000环境管理体系，完成与公司签订的管理目标和经济指标。

2、制定管理处、月度工作计划并组织实施，业务上接受总公司和上级部门的指导和监督。

3、负责检查、监督各项制度的执行情况。

4、合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生活，确保管理处员工有良好的精神面貌和积极的工作态度。

5、负责所管辖的物业的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作。

6、协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关的部门的关系，便于开展各项工作。

7、认真完成管理处其他工作职责内容和公司安排或委托的其他工作任务。

二、物业经理助理岗位职责

1、协调经理完成本管理处的各项工作。

2、认真完成所分管的各项工作。

3、当经理不在时，代理经理进行工作。

4、有权向经理提出对下属人员进行奖惩的建议。

5、遵照劳动部门人事有关规定，在公司编制计划，按程序办理管理处招、调员工的事务工作，对部门的私招滥雇行为进行处理。

6、有权处理顾客对其分管工作范围内的投诉。

7、有权处理分管工作范围内的突发事件。

8、有权自行安排下属工作人员的各项工作。

三、物业管理部经理岗位职责

1、以身作则，调动员工积极性，保质、保量地完成各项工作。

2、检查和监督大厦红线范围内的道路、绿化及公共区域地面的清洁。

3、热情接待业户，及时处理顾客对服务的投诉，并做好记录。

4、定期对本部门员工进行培训和考核工作，不断提高员工的业务水平和服务质量。

5、协调本部门与各部门的关系，合理调配人力和物力资源。

6、负责清洁用品采购计划的编制和进货物品的验证工作，并控制其合理的使用，协助仓库管理员合理贮存和使用管理。

7、负责业户的租金及物业管理费用的催收工作。

8、上级领导交办的其他临时任务。

四、物业管理文员岗位职责

1、向部门经理负责，主持办公室全面工作，严格执行经理各项指令，有权询问、检查、督促各部门工作执行情况。

2、负责安排公司各类文稿的草拟，审核工作，有权检查、督促岗位责任制在操作层的执行情况，及时发现问题，提出整改意见，落实奖惩制度。

3、加强与各部门的联系和沟通，对工作中的具体问题不扯皮推诿，有权协调各部门工作云做和人际关系。

4、加强业务学习，提高能力，促使各部门工作实施标准化、科学化、现代化，有权向公司领导提出创新改革的意见和建议。

5、恪守保密原则，督促有关部门及办公室工作人员加强文件管理，严格会议制度，增强保密观念。凡属公司尚未正式公布的决定、决议、指导等，无权传播。

6、从节约出发，审批各部门办公用品的购置。

五、物业管理员岗位职责

1、在物业管理部经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。

2、负责管理大厦清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。

3、全面掌握大厦物业公共设施、设备的使用工程。

4、协调经理送发物业管理方面的文件。

5、参加经理主持的部门例会，总结当月工作，制定下月计划。

6、负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户投诉。

7、收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。

8、完成经理交办的各项任务。

六、物业商务管理员岗位职责

1、负责大厦业户接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼、热情大方、反应敏捷、处事稳健。

2、负责为业户办理入伙、入住、装修手续。

3、按接待来访规定，做好来访登记，对电话预约的来访要及时通知有关领导或部门，对突然来访者，要报告有关领导或部门后，再约时间接待。

4、负责接待及处理业户咨询、投诉工作，并定期进行回访工作。

5、负责为大厦业户商务、票务收发等项服务工作。

6、完成办公室临时交办的工作。

七、物业清洁员岗位职责

1、负责本辖区的清洁卫生工作。

2、负责公司及管理处业户的服务工作。

3、负责大厦各区域的垃圾收集工作。

4、完成领导交办的其他工作。

八、工程管理部经理岗位职责

1、在经理助理的直接领导下，负责机电安装维修工程的全面管理工作。

2、负责大厦设施、设备的运行、保养、维修，安全检查工作的安排与落实。

3、履行管理处签订的设备管理合同，完成下达的各项管理指标和经济指标。

4、贯彻执行公司制定的《机电设备管理工作手册》，确保机电安装维修工程管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。

5、执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。

6、对设施、设备的运行、维修和保养的正常运行每月必须进行一次全面检查，每月不少于一次夜间查岗。

7、负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。

8、负责组织对公司接管的机电设施、设备的验收及其配套设施的完善工作。

9、负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。

10、负责业户对机电工作的投诉处理，负责本部门不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施、跟踪、检查。

11、定期向经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。

九、工程技术员岗位职责

1、负责对大厦机电设备的运行值班，处理一般性故障，参与协助设施、设 备的维修、保养工作，对发生的问题及时想上级领导或管理处汇报。

2、值班人员必须熟悉大厦的供水、供电、电梯、空调、只能设施、设备的情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施。禁止与本部门无关人员进入机房。

3、定时巡视设施、设备的运行情况，认真做好巡查记录和值班记录。

4、配合管理处各部门的各项工作，建立良好的合作关系，记录维修投诉情况，并及时处理。

5、保持值班室、高低压配电房和水泵房、设备房的清洁及物品的有序摆放。

6、负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备房管理规定的行为。

7、遇到突发停电或发生其他突发事故时，应从容镇定，按规定和操作程序及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。

8、家防范意识，做好配电房、水泵房的防火、防水、防小动物的安全管理工作。

9、协助供电局抄表确认用电量，并进行月度用电分析对比，及时发现问题，杜绝浪费。

10、完成上级交办的其他临时任务。

十、强电技工岗位职责

1、协助工程经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指标。

2、制定供电系统的最佳运作方案，报上级审批后组织贯彻实施，保证设备24h正常运行，出现故障能立即排除；出现紧急停电时，应能随时启动柴油发电机，在5min内将发电机电源送至用电设备。

3、负责供电系统的维保操作及制定供电设备的大、中、小修计划。

4、根据系统运行情况进行必要的技术改造，制定切实可行的节约能源措施，并保证实施，使供电方案为最优。

5、负责大厦系统业户二次装修工程的监管工作。

6、完成上级交代的其他工作。

十一、弱电技工岗位职责

1、协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指标。

2、负责消防自动报警系统、通风系统、楼宇自控系统、保安监控系统、广播系统等弱电系统的运行，维护管理工作。

3、根据实际需求，开展各项弱电专业工程的增效、改造工作。

4、完成上级交办的其他工作。

十二、暖通技工岗位职责

1、协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。

2、负责空调系统、给排水系统的运行、维保管理工作，保证空调系统正常运行，保证各类末端空调设备的完好，无超标噪音和严重的滴漏现象，各类管道、法门无严重的跑、冒、滴、漏现象及事故隐患，保证给排水管道通畅，3、负责按规定做好空调、给排水系统的维护保养及制定设备的大、中、小修计划。

4、根据运行实际情况，提出设备运行节能措施，并保证实施，使系统能运行在最优状态。

5、完成上级交办的工作任务。

十三、维修工岗位职责

1、执行管理部制定的《机电设备管理手册》和有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修、保养方法，做一名合格的维修人员。

2、定期清洁所管理的设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的整洁。

3、严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。

4、发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。

5、定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。

6、积极完成上级交办的各项临时任务。

十四、工程文员、资料员、仓管员岗位职责

1、负责本部门文件、图纸及技术资料的管理，建档和统一管理工作。

2、负责收发各种通知、文件以及设备运行记录的管理。

3、负责部门考勤统计工作。

4、负责维修单的接收及跟踪检查汇报工作。

5、负责本门部文件打印、校对，及传真工作。

6、负责管理处工程、物业、办公仓库管理工作。

7、完成上级交办的其他工作。

十五、安全经理岗位职责

1、接受经理助理的工作安排，认真完成各项工作。

2、对治安、车辆管理员日常工作进行检查、监督、考核和安排管理处的临时工作任务。

3、协助安全管理经理制定每月工作计划，并检查安全管理部每周、每月工作执行情况，做好检查、考核记录。

4、检查、监督大厦治安、消防工作并巡视记录。

5、负责处理治安工作中遇到的疑难问题，不能解决的及时向管理处经理助理或经理汇报。

6、定时、不定时（晚上零点之后的检查，一周不少于1次）对各岗位值勤人员的工作进行巡查、督导。

7、对因下属玩忽职守、屡次不遵守治安工作手册规定，导致业户投诉或造成较大损失的，负领导责任。

8、做好安全管理员的培训、考核工作。

9、热情接待业户，及时处理顾客对治安的投诉，并做好记录。

10、熟练掌握消防器材的使用，发生火警，应立即采取应急措施。

十六、安全管理员岗位职责

1、服从领导，听从指挥，以军人的风度处事。

2、负责本辖区车辆进出、停放管理，遇事要向上级报告。

3、负责本辖区人员的进出管理。

4、模范遵守国家法令、法规，做到依法办事。

5、熟悉本岗位职责和工作程序，掌握本辖区内每一个角落，圆满完成工作任务。

6、熟悉有关消防器械的使用。

7、负责大厦安全、防火防盗、防破坏的防范工作。

8、负责大厦应急处理的抢救工作。

9、负责大厦物业、工程、清洁、咨询等各项服务工作。10完成上级交办的各项任务。

十七、财务经理岗位职责

1、根据国家财务制度和财经法规，结合公司实际情况，制定适用的财务管理办法。

2、按照国家统一的会计制度设置和使用会计科目，除会计制度允许变动的以外，不得任意增减或者合并会计科目。

3、围绕公司的经营发展规划和工作计划，负责编制公司财务计划和费用预算，有效地筹划和运用公司资金。

4、做好公司各项资金的收取与支出管理。

5、定期汇总管理处的经济运作情况，提出合理化建议，为公司发展决策提供参考依据。

6、做好财务统计和会计帐目、报表及年总终结算工作，并妥善保管会计凭证，帐簿、报表和其他档案资料。

7、定期检查财务计划、费用预算执行情况，监督各部门的财务活动，分析存在问题，查明原因，及时解决。

8、统一归口管理公司各种票据和帐目，杜绝管理处资金流失。

9、负责财务人员的业务培训和考核监督工作。

10、保守公司管理处机密，维护公司利益。

11、负责向公司领导及政府部门作出财务报表。

十八、财务会计岗位职责

1、对规定的会计科目名称、编号、核算内容和对应关系、不得任意改变。序 号支出项目名称月支出年支出备 注 一写字楼支出

1员工薪金

2公共设施、设备保养费 3绿化租用、管理费 4物业管理清洁费 5物业管理办公费 6公共区域保险费 7固定资产折旧费 8公共水电费

9管理公司合理利润 10法定税金

11每月管理费支出合计元 / ㎡ 二商场支出

1员工薪金 2中央空调费 3商场专用货梯费 4商场专用手扶梯费 5商场公共用水费 6员工制服费

7设施维修、保养费 8绿化设施管理费 9节假日活动宣传费 10管理公司合理利润 11法定税金

12每月管理费支出合计元 / ㎡ 三车场费用

1员工薪金 2照明电费 3公共用水费

4每月管理费支出合计元 / ㎡ 四商务会所费用

1员工薪金 2会所用电费 3会所用水费

4每月管理费支出合计元 / ㎡ 五员工餐厅费用

1餐厅用水费 2餐厅用电费 3餐厅用煤气费

4每月管理费支出合计元 / ㎡

2、对发生的每一项经济业务须取得或填制原始凭证，并根据审核无误的原始凭证填制记帐凭证。

3、要严格审核会计凭证并妥善保管。对伪造、涂改或经济业务不合法的凭证，应拒绝受理，并及时报告领导处理。

4、按照规定设置总帐，明细帐。启用会计帐簿时、应在帐簿封面上写明单位名称和帐簿名称，帐簿扉页上应附“启用表”。

5、根据审核无误的会计凭证登记帐簿。帐簿记录发生错误时，不准涂改，刮檫，删除的文字或数字划线注销（必须使字迹清晰可辩），然后在划线上方填写正确方案或数字，并由记帐人员盖章（签字）。

6、按照规定，定期（月、季、年）核对帐目、结帐、编制会计报表，并做到报表数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。

7、按照规定对各种会计资料，定期收集、审查、核对，整理立卷、编制目录、装订成册并妥善保管，防止丢失损坏。

十九、财务出纳岗位职责

1、负责登记现金日记帐、银行存款日记帐的工作，做到日清月结。

2、负责保管现金、有价证券、空白支票及银行印鉴卡等有关资料。

3、负责管理银行帐户，办理银行结算业务，月终及时对帐，并根据需要编制银行存款余额调节表。

4、负责统一管理管理处的发票和收据。做好各下属部门领用和核销工作。

5、加强货币资金的管理，严格执行国家有关现金管理和银行帐户管理法规制度，不得挪用公款，不得出借公司帐户。

二十、财务收费员岗位职责

1、协助会计、出纳做好各项费用的收取、统计、核算工作，在业务上接受公司财务管理部的指导和监督，保证做到工作日清月结，帐表相符，钱据相符，对拖欠费用及时催收，做到费用收缴率达到98%。

2、根据业户需要提供上门收费服务，在预约时间内准时到达。

3、对拖欠费用的业户以电话联系、上门催收或下发催费通知单等方式使拖欠费款项及时回收。

4、完成管理处经理交办的其他业务。

第七章 物业管理费预算

一、物业管理开支分类预算表

序号 支出项目名称 月支出 年支出 备注 一 写字楼支出 1 员工薪金 公共设施、设备保养费 3 绿化租用、管理费 4 物业管理清洁费 5 物业管理办公费 6 公共区域保险费 7 固定资产折旧费 8 公共水电费 管理公司合理利润 10 法定税金 每月管理费支出合计 元/㎡ 二 商场支出 1员工薪金 2 中央空调费 3 商场专用货梯费 4 商场专用手扶梯费 5 商场公共用水费 6 员工制服费 设施维修、保养费 8 绿化设施管理费 9 节假日活动宣传费 10 管理公司合理利润 11 法定税金 每月管理费支出合计 元/㎡ 三 车场费用 1员工薪金 2 照明电费 3 公共用水费 每月管理费支出合计 元/㎡ 四 商务会所费用 1员工薪金 2 会所用电费 3会所用水费 每月管理费支出合计 元/㎡ 五 员工餐厅费用 1 餐厅用水费 2 餐厅用电费 3 餐厅用煤气费 每月管理费支出合计 元/㎡

二、物业管理处开支预算明细表

序号 支出项目名称 算式 支出金额（人民币元）月支出一 管理部员工薪金 经理办公室 1 物业总经理 2 总经理助理 3 管理部经理 4 文员兼仓管 5 资料管理员 6 业户接待员 工程管理部 7 工程经理 8 工程主管 9 强电技工 10 弱电技工 11 空调水电工

年支出

万能工 13 文员兼仓管 物业管理部 14 物业经理 15 商务咨询管理 16 信报收发员 17 会所管理员 18 物业清洁员 19 物业管理文员 安全管理部 20 安全经理 21 安全主管 22 安全管理员 23 车场管理员 24 监控管理员 财务管理部 财务经理/会计 26 财务出纳 27 车场收费员 二 物业管理办公费 1 办公低耗品 2 办公交通费 3 节日布置费 4 办公电话费 5 办公水电费

三 公共设备维护费 1 消防设备维护费 2 扶梯设备维护费 3货梯设备维护费 4 消防梯设备维护费 5客梯设备维护费 6空调设备维护费 7 吊船设备维护费 8 电器设备维护费 9 技防设备维护费

10通讯广播设备维护费11 给排水设备维护费 12 设备维修备用金 四 物业管理清洁费 1 写字楼厕所卫生纸 2 清洁剂类费用 3 清洁毛巾、工具类 4 垃圾清运袋 5 垃圾桶用干沙

垃圾清运费 7 水池清洁费 8 “四害”消杀费 9 清洁工具维修费 10 清洁管理备用金 五 绿化租用、管理费 1 外围绿化租用费 2 物业绿化水电费 3 室内绿化布置费 六 固定资产折旧费 1 电脑 2 复印机 3 打印机 4 传真机

七 物业公用电费 1 写字楼客梯 2 写字楼消防梯 3 生活水泵、排污泵 4 1/F—19F公共照明 5 泛光、霓虹照明 6 车库照明空调费 八 物业公共用水费 1 写字楼用水费用 2 商场用水费用 3 会所用水费用 4 餐厅用水费用 九 物业管理开支费

第八章 物业管理规章制度和档案的建立与管理

一、管理规章制度

科学管理、合理量化、健全制度是我们取得成功的重要保障，为了达到高标准的管理目的，我公司已成功导入ISO 9000质量管理标准模式。在接管物业以后，将严格按照质量管理体系的标准，实行专业化、规范化管理。制定出管理规章制度共计74条，其中公众制度12条，内部岗位职责20条，运作管理制度32条，员工培训考核制度10条。

1.公众制度（1）《业户手册》（2）《业主公约》（3）《精神文明公约》（4）《楼宇使用维护管理规定》（5）《二次装修管理规定》（6）《二次装修管理协议》（7）《装修人员管理规定》（8）《出入物品管理规定》（9）《安全管理规定》（10）《消防管理规定》（11）《清洁卫生管理规定》（12）《园林绿化管理规定》 2.岗位职责

（1）物业经理岗位职责（2）经理助理岗位职责

（3）物业管理部经理岗位职责（4）物业管理文员岗位职责（5）物业管理员岗位职责

（6）物业商务管理员岗位职责（7）物业清洁员岗位职责

（8）工程管理部经理岗位职责（9）工程技术员岗位职责（10）强电技工岗位职责（11）弱电技工岗位职责（12）暖通工岗位职责（13）维修工岗位职责

（14）工程文员、资料员、仓管员岗位职责（15）安全经理岗位职责（16）安全管理员岗位职责（17）财务经理岗位职责（18）财务会计岗位职责（19）财务出纳岗位职责（20）财务收费员岗位职责 3.运作管理制度（1）《员工手册》（2）《管理人员文明服务准则》（3）《员工办公制度》（4）《各部门月工作计划及总结制度》（5）《物业管理制度工作廉洁制度》（6）《员工培训制度》（7）《内部财务管理制度》（8）《档案资料管理制度》（9）《值班管理制度》（10）《公用品申请、购买、领用制度》（11）《员工宿舍管理评比制度》（12）《接待投诉处理及回访制度》（13）《维修回访制度》（14）《机电设备管理手册》（15）《机电设备的编号方法》（16）《机电设备的统计制度》(17)《配电房管理制度》（18）《物业防火安全检查制度》（19）《大厦应急灭火抢救方案》（20）《物业管理运作流程》（21）《业户投诉处理程序》（22）《业户入住工作程序》（23）《业户入住装修管理工作程序》（24）《物业管理档案建立工作程序》（25）《物业管理档案监督工作程序》（26）《物业资料控制工作程序》（27）《公共设施维修、养护工作程序》（28）《机电设备维修工作程序》（29）《安全管理工作程序》（30）《消防应急处理工作程序》（31）《园林绿化管理程序》（32）《清洁管理工作程序》（33）《社区文化开展工作程序》 4.员工培训考核制度（1）《新员工入职培训制度》（2）《在岗员工循环培训制度》（3）《员工工作考核及奖罚制度》（4）《员工岗位责任月考核成绩汇总表》（5）《经理助理岗位月工作考核表》（6）《部门经理岗位月工作考核表》（7）《部门员工岗位工作考核表》（8）《业户意见月上访统计表》（9）《员工违章违纪处理意见申报表》（10）《物业管理工作情况一览表》

二、物业档案建立与管理 1.资料的收集

资料的收集坚持内容丰富的原则，根据实体资料的内容，在实际工作中从需要和服务的角度出发，扩大信息的收集来源，从时间上来讲是指从规划设计到工程的全部工程技术维修资料，从空间商将是指物业构成的全部，打到房屋本体公共设施，小到花草苗木都应有详细的资料。

2.资料分类整理（1）分辨真伪（2）分类排序（3）组编档号（4）装订精美 3.档案资料管理

（1）采用原始档案和电脑档案双轨管理制。

（2）采用多种形式的文档储存方法，便于原始档案的管理（如：采用录像、刻盘、胶卷、照片、图景等方法）。

（3）建议尽可能的采用电脑储存，便于查找调用，以便更好地保护原始档案的资料免受翻动的磨损和损坏。（4）建立健全档案的外借管理规定，档案管理必须专人负责，应做到保管、保密，工作细致，如有破损，应及时修补。

（5）档案管理室必须达到防火、防潮、防变质的“三防”标准。

第九章 各项专业管理工作方案

一、公共设施设备管理 1.管理目标

保证设备运行正常，无重大管理责任事故。2.管理措施

（1）制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。

（2）设备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备管理和维修人员持证上岗。

（3）设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘积垢，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。

（4）建立供电、供水的管理制度，供配电、供水系统配置人员24小时值班。（5）监控系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并规定定期保存。按工作标准时间排除故障，保证系统工作正常。

（6）消防系统设施齐全，完好无损，确保随时启用。

（7）消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。

（8）制订有突出发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾安全隐患。

（9）给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象，按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生五二次污染。水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。排水系统畅通，汛期无泛水，长时间停水现象。建立事故应急处理方案。

（10）公共配套服务设施维护周到，公用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好，大厦范围内的道路畅通，路面平坦。

二、安全管理 1.管理目标

（1）确保大厦内无因管理责任引发的重大火灾。

（2）维护好大厦内的公共秩序，控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象；控制小商小贩进入。

（3）有预见性地对任何可能危急业户的安全情况，采取防范措施。2.建立交互式联动治安网络

（1）在大厦设立流动岗哨，实行24h值班巡逻制。做到2h巡视一遍，并记录安全及消防设备、公共物品的完好情况。

（2）遇有紧急情况或其他治安需要，管理部通过对讲机下达指令，巡逻人员可在1min—3min内到达现场进行支援。

（3）与当地派出所建立警民共建关系，并商请其警官兼任管理部安全管理 指导员，定期与管理部安全管理员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。

3.紧急情况下的应急处理措施

（1）发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时，管理部迅速调集巡逻安全管理员，以最快的速度赶到现场，控制局面，争取主动。

（2）迅速调整人力、物力，以确保应急工作的顺利进行。

（3）发生案件时，立即报警并维护现场，协助公安机关调查破案。

（4）管理部主任应在突发事件发生的第一时间到达现场，沉着、机智实施处理，并向上级进行报告。

三、装修管理 1.日常装修管理

（1）管理部安排人员办理装修队伍的培训、验资、登记、审批和发放各类证件。

（2）跟踪施工情况，管理部主任每日巡视，了解各施工情况，安全管理主管每日三次不定时巡视，了解施工情况及纠察施工队运行情况。

（3）安全管理员24h值班，控制人员进出做好相应记录。

（4）装修垃圾清运。采取定时上门收集和业户申请相结合的方法，袋装清运，日清日运，不堆积，不滞留，不污染小区内环境。

2.装修安全管理

（1）安全管理组负责装修日常安全工作。（2）与业户和施工队负责人签订安全责任书。

（3）装修材料按指定时间进入，安全管理员进行认真查验，发现有毒、易燃、未作处理的材料严禁入内。

（4）需要进行烧焊等动火作业，应向管理部提出申请，经批准后在管理人员监护下，方可作业。

（5）安全管理员巡查时，对装修点的材料、装修方式进行认真检查，发现不安全隐患，及时处理报告。

四、消防管理

1.消防组织机构的建立

（1）管理部负责建立消防安全小组。（2）管理部主任为消防安全负责人。（3）管理部其他人员为义务消防员。（4）安全管理主管为专职安全监督员。

（5）日常巡视安全管理员为兼职消防巡视员。（6）管理部负责制定组织机构图及人员职责。2.建立各项消防制度（1）消防检查制度。

（2）专职安全员每日检查小区的消防安全情况，包括消防设备、动火作业监督、安全用水、用电情况等，检查结果记录在《安全检查记录》中，该记录每周由管理部主任审核。

（3）兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视，每2h巡视一遍，并填写《消防安全检查登记表》。

（4）在安全检查中发现消防隐患，应及时采取整改措施，做到隐患不过夜。（5）发现业户因装修造成的消防隐患，应向业户发放《整改通知》，限期整改，并跟踪验证。（6）管理部制定《动火审批制度》，内容包括动火申请和审批程序及违章处理方法。

3.防火措施

（1）贯彻“预防为主，防消结合”的方针，业户要树立防火意识，管理部每周确定一名主管以上的管理人员为防火值班员，全面负责小区的消防工作。

（2）严禁乱拉、乱接临时用电线路需维修时请及时找管理部安排施工。（3）严禁在小区烧废纸、杂物，乱丢烟头或燃放烟花爆炸等。（4）不准改变、拆除、封堵消防设施和通道。

（5）不准在楼道、过道设立仓库，堆放杂物，阻碍通道。

（6）严格装修审批手续，动火审批手续，保证每楼、每层有必要的消防设施。

(7)公共场所严禁使用可燃性装修材料，室内使用可燃性材料要严格控制，并加以处理。

（8）配备火警时刻的必须器材，如：应急照明灯等。4.消防知识培训

（1）对业户的消防要求（包括安全用水、用电），通过《业户须知》、《管理公约》传达到各业户，并向业户发放有关消防学习资料，用宣传栏等消防宣传途径对业户进行消防宣传教育。

（2）管理部内部每月的第一星期一上午为各组安全消防学期时间，学习教材是安全消防管理条例，内部的消防管理制度，设备设施的操作方法等，学习情况须详细记录。

（3）管理部主任每月检查一次安全活动记录并签字认可。

（4）在安全消防活动日查出的安全、消防隐患，由各组自行在活动记录中登记并整改。

（5）专、兼职消防员在上岗前必须接受消防技能培训，考试合格后方可任职，其资格每年确认一次。

5.消防设备管理

（1）管理部负责建立消防档案。

（2）管理部队各种消防设备和设施的标识进行设计，编制《消防设备标识登记》。消防设备标识由管理部主任指定专人实施，并在各项安全检查中作为检查内容。

（3）制定《设备管理制度》，对消防设备进行检查和维护。6.消防演习

（1）小区内每年至少组织一到两次消防演习，具体办法和内容参见由管理部每次制定的《消防演习方案》并报政府消防部门。

（2）消防演习后，管理部主任编制《消防演习报告》。对演习过程中发现的问题，及时调整、纠正验证其结果。

五、车辆管理

为确保小区车辆安全，为业户提供良好的车辆保管服务，特制定本标准。1.小区停车场实行日夜24h值班制度，由小区安全管理员负责管理，车辆可以随时进出、停放。

2.本小区停车场实行有偿使用，车主须凭车辆进出小区的磁卡（月卡或一次性卡0进入停车场）。

3.车辆进入：车辆进入停车应一停二慢，必须服从管理员的指挥和安排，取

得管理员同意后方可进入。

4.车辆停放：车辆停放时必须服从管理员的指挥，注意前后左右车辆的安全，在规定位置上停放，并与周围车辆保持适当距离，不得对其他车辆的进出和其他车位的使用造成阻碍，车主必须锁好车门，调整好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，车主停好车辆后须立即离开停车场，不得在他人车辆旁停留。管理员应指挥车辆停放，查看车辆有无上锁，有无外部破损，应通知车主并登记，不服从指挥、乱停放车辆的按照交通乱停放车辆有关规定给予处罚。停车场车位分固定车位和非固定车位，车主按类使用车位。

5.驶离：车辆驶离停车场时应注意周围车辆的安全，缓慢驶离，并在出口处向管理员交回停车牌，管理员核对牌号相符，收回停车牌、收取停车费后方可驶离。

6.管理员值班期间应认真负责，热情服务，不得会客、喝酒、睡觉，不得离开，不得让亲朋好友和其他无关人员进入停车场，严格核对驶离车辆的牌号，对车主的合理要求应给予满足。管理员交接班时应办理交接手续，核实停车场内车辆与登记记录相符，并列签字交接。

（7）停车场内不得试刹车、练习车、修理车辆，禁止装载有毒、易燃、易爆物品呵其他危险品德车辆停放。

六、清洁管理

1.人员配置及分工详见岗位架构图。2.工作流程及质量管理标准。

保洁工作流程及标准将按照ISO 9000标准，由本公司制定。大厦玻璃幕及外墙清洗将委托专业服务公司实施。

中国铝业重庆分公司南川宿舍区

物业管理方案及管理制度

1、日常管理及客户服务 1.1工作程序

1.1.1总服务台接待服务（工作时间: 根据实际需要）

A)总服务台服务应思想集中，精神饱满，真诚微笑，着装整齐，仪表、仪容端庄整洁;B)客人来到总服务台，应及时站立，用规范标准的语言向客户主动招呼，热情问候，让人感到温馨感;C)接待问讯时，应双目平视客户，专心倾听。对能回答的要随问随答；对不清楚的问题和事情，不能随便回答或轻率回答“不知道”，应表示歉意然后了解

清楚后再回答客户;D)在接待客户问讯时应按《总服务台接待问讯登记表》的要求认真仔细、字迹清晰地填写;在接待客户求助服务时应按《客户求助登记表》的要求认真仔细字迹清晰地填写，并马上与各部进行协调，确保客户求助工作的及时性。负责及时将客户求助服务工作中发生的物品跟踪、收回、归部;1.1.2 礼仪接待服务（根据工作需要）

礼仪接待站立的位置及服务时间，固定到位，流动服务，主动补位，通力合作;A)按规定着装，仪表、仪容端庄整洁，精神饱满，彬彬有礼，真诚微笑，表里如一;B)应在规定场合站立，站立时两脚合拢，双手交叉在前。对客户要主动热情，和蔼可亲，微笑服务;C)工作中要一丝不苟，认真负责，既要坚持原则，又要掌握灵活运用。与安保部紧密配合，做到外松内紧，有理有礼。

1.1.3 电话服务（服务时间：8:30--17:00）

话务员的声音代表着大楼的形象，接听电话铃响三声必有应答。

A)按照标准的普通话（英语）和严格按照话务员规范用语接听 电话;B)礼貌、友善、愉快地应答每个来自大楼内外部电话;C)仔细倾听客人的要求，如遇到无法解决回答的问题，须将电话转交部门主管处理;D)在转接电话时，首先要认真听完客户讲话后再转接，在转接电话过程中，给予客户适当的说明;E)接到火警电话时首先要了解清楚火情及火灾具体地点，迅速报告监控中心;F)认真做好上下班电话总机的交接工作，并有记录。1.1.4 报修接待服务（服务时间: 8:00--17:00）A)铃响三声必有应答;态度诚恳，规范用语;B)接报后首先要问清保修人所处的楼层、位置、内容、及保修人的姓名，同时要掌握准确投报时间;C)立即打电话到综合维修组通知报修;D)按规定认真详细地填写《维修记录表》和填写《维修单》;E)五分钟后电话跟踪到综合维修组确定维修工是否已赶往报修现场,如果还没赶赴就再次催嘱;F)遇到重大或特殊情况应及时向工程部经理报告;G)认真、仔细、具体地做好电话跟踪回访记录;H)每天在17:00点以前收取当日维修单，进行整理、分析。如发现在维修单上客户对维修不满意的，及时将信息返回到服务部经理处，便于及时回访;I)做好每月《维修记录情况表》、《维修回访记录》、《维修单》的收集整理工作，做出统计分析交工程部和服务部各一份备案存档。

1.1.5 VIP接待服务

A)物业管理中心受业主/租用户的委托，配合VIP接待工作;B)服务部通过《各部门工作联系单》将VIP接待工作要求传递到各部门经理处;C)礼仪接待员及相关领导应在VIP到达15分钟前就在入口处站好，准备迎接;

D)VIP到大楼,服务部做好现场管理和接待协调工作;E)VIP离开时，服务部应提前10分钟通知相关部门做好欢送准备工作;F)VIP离开时，礼仪接待员应预先站在出口处，看见VIP，应弯腰迎送。2 会务管理程序：

2.1会议服务工作内容；

1、会议服务工作

2、VIP服务工作部分；

3、总台服务工作。2.1.1 会议服务工作部分的三个步骤：

一、会前准备。

二、会议服务。

三、会后清洁工作。

2.1.2 VIP服务工作部分的三个步骤：

一、准备工作。

二、服务工作。

三、收尾清洁工作。

2.1.3 咨询台服务工作部分的三个步骤：

一、开档工作。

二、服务工作。

三、收尾工作。

2.2 会议服务工作部分 2.2.1 会前准备

1、务员要掌握当天所有会议时间、会议地点、会议要求、会场布置、会议参加人数等会议细则。

2、服务员在会议预定时间1小时前到岗，并复查会议室内的卫生及会议室布置是否符合要求。会议桌面的物品铺设，地面清洁程度，衣帽服务设备，工作台的布置等都是检查的内容。

A、会议桌稳固、完好、无变形、无破损、无烫痕、无灰尘、无污迹。B、桌布及围裙清洁平整无污迹。

C、椅子稳固、完好、无变形、无破损、无灰尘、无污迹。D、地面无破损、无污迹、无异味。

E、衣帽车清洁无灰尘，衣架摆放整齐一致。F、工作台摆放位置合理。

G、物品铺设整齐完全符合会议要求。

3、检查会议室的设备、灯光等情况，如有问题应及时汇报并由咨询台服务人员通知工程部进行修理。

A、会场温度以保持22摄氏度—24摄氏度为宜。

B、会议要求使用的设备到位，并摆放合理。话筒线、电线等无妨碍客人行动，否则立即联系工程部加以解决。

C、会场内灯光按会议要求开启，无损坏、无闪跳，如有问题应及时向领班汇报，并填写工程维修单送工程部，由工程部加以解决。

4、检查铺台及物品准备是否规范。2.2.2 会议服务

1、会议开始前30分钟服务员应站立于会议室门前迎候客人。客人进入会议室时，服务员应面带微笑并主动打招呼和拉门，指引客人入场。会议服务要求：态度好、效率高、服务周到规范化。当客人陆续到达会场后，服务员开始服务。

A、倒水时服务员站立于客人的右后侧。将水杯放于桌上，用右手为客人倒水，若需要拿取杯子，则应捏于杯子的底部。水的量应保持与杯口有1—1.5 cm的距离。

B、在为客人倒热茶时，服务员应左手提热水瓶，站立于客人的右 后方，向所要服务的客人进行示意后，轻拿起杯子在客人身后倒水。

C、如有毛巾服务，应注意将热（冷）毛巾置于毛巾篮中，用托盘从客人的

右方送上，放于客人右侧的桌面上。

D、服务员要主动提供衣帽服务。

2、会议进行时，服务员应站立在门外，面朝客人进入会场的方向。以解决会议期间会议室发生的突发问题。要求：服务员要采用标准的站立姿势，面带微笑并主动向过往的客人及酒店工作人员主动问好。

3、特别注意要主动了解客人的需求。

4、在会议过程中，每隔15分钟左右，服务员进入会议室为客人倒水、调换烟缸。

5、在客人会间休息期间，应主动为客人打开会议室的门。

6、午间休会，须进行会场整理工作。

7、撤换会场中已经使用过的矿水、水杯等。

8、换或添加纸、笔。

9、换会场中的毛巾。

10、不得随意乱动客人物品。

11、在结束整理工作后，为客人锁上会议室的门，等待会议客人到达时再开门。

12、通常情况下，客人采用自助形式，服务人员要主动清洁桌面，使用托盘收取咖啡杯等器皿。

13、议结束时，为客人打开会议室的门。

14、客人仍在本酒店用餐的，服务员应主动热情地指引方向。

15、发现客人有遗忘的物件应及时上交于协调员。2.2.3 会后工作

1、去所有脏杯子和矿水瓶等物品，将需进行清洗的器皿交由会议后勤组处理。

2、检查台布、台裙，发现有污迹，要及时更换。

3、通知会议后勤组拆除台型。

4、通知清洁部的PA组进行会场清洁工作。

5、及时检查会场硬件设施是否完好，如有问题，向协调员汇报。

6、配合物保员做好物品的领用，归还，外借以及物品盘点工作。2.3 总台服务工作部分

1、开档工作

1.1早上8：30到岗

1.2要做好开门、开灯工作。

A、同时开启会议室的两扇门，无会议的会议室不需开。B、参观所有会议室只需开启筒灯。1.3行区域的卫生工作。总服务台的卫生清洁。

A、服务台稳固、完好、无变形、无破损、无烫痕、无脱落、无灰尘、无污迹。

B、橱门内与抽屉内整齐无不需要的物品，无垃圾灰尘。C、桌面无污迹，无多余及枯萎的插花。

D、检查总服务台对面的沙发、茶几、和周围墙面的清洁；检查公共电话亭的清洁；检查公共场所地毯的清洁程度。发现问题用《内部工作流转单》及时通知物业PA进行整理。

2、服务工作

2.1将对外开放参观的会议室打开，并检查清洁卫生工作。

2.2在工作期间时刻注意公共区域内杂物并及清理，保持会议区域的清洁。2.3检查走道灯和会议室内设备及灯的损坏情况，如有损坏，应报工程部维修。

2.4总台服务人员服务期间，要保持标准的站姿。2.5见到客人及物业工作人员要主动微笑并问好。

2.6客人进行询问时要耐心讲解，决不可向客人说“不”，需协调的各项事宜可向领班汇报。接听电话时要用规范语言。要求：接听 快、态度好、业务熟、准确无差错。

2.7因工作需要要离开总台，须将台卡翻至“请稍候”，需离开10 分种以上必须向协调员或当班主管请示。

2.8负责在总台上放置会议中心宣传资料架并负责领放资料。2.9用餐时间由协调员具体安排。

3、收尾工作

3.1下班之前服务人员应将所有会议室的灯、门关闭。

3.2收电话和钥匙，发现地毯有污迹通知物业部PA组在夜间清洗。3.3及时整理总柜台内的垃圾桶，并套好干净的垃圾袋。2.保安服务

2.1 保安服务是指为大厦内业户提供的安全防范服务（包括门岗、安全巡视、安全监控与消防管理）、礼仪接待服务（包括保安礼仪值勤与礼仪接待）、车辆管理服务（包括泊位管理、停车管理与交通秩序管理）、保安应急处理服务（包括火警事故、治安事件、自然灾害事件）等一系列管理服务活动。其目的是为业户提供一个安全、宁静、有序的物业环境。

2.2 保安服务的分类

2.2.1按管理内容分类：物业管理的保安服务分为防范管理、消防管理和道路管理三大部分。

2.2.2 按服务内容分类：保安服务可分为门岗服务、巡视服务、监控服务、道路管理服务、安全防范服务和消防管理服务六个大类。

2.3 保安服务的内容 2.3.1防范管理

防范管理是指物业管理公司为防盗、防破坏、防流氓活动、防意外及人为突发事故而对所管理物业进行的值勤、监视、巡逻等一系列管理活动。防范管理防范的对象主要是人为造成的事故与损失。为了达到物业区域防范管理的目的，就必须从防范管理的“硬件”和“软件”两方面下功夫。物业区域防范管理的硬件是指根据防范管理工作的实际需要所必须配备的一套硬件设施，防范管理的软件是指物业管理公司内部的专职保安人员及其实现防范管理所采取的一系列措施、规定和制度。

2.3.2 消防管理

消防管理包括防火和灭火两个方面。物业公司管理消防工作的重点应放在：火灾灾情发生后，应采取何种措施才能将损失降低到最小；另一方面重点是防范于未然，即将防火工作做在前头，并从人力、物力、技术等多方面做好水势灭后的充分准备。物业消防管理的主要内容有：消防宣传教学、消防队伍建设：消防制度的制定；消防设施、器材的配置及管理、灾情发生后的处置措施等五个方面。

2.3.3 道路交通管理

道路交通管理主要包括道路管理、交通管理、车辆管理和停车场管理四个方面。道路管理是指对物业管理区域内道路建设进行日常管理，对非法占用道路的行为进行纠正和处罚。交通管理的任务是指正确处理人、车、路的关系。在可能的情况下做到人车分流，保证物业管理区域内交通安全，畅通，其重点是机动车行车管理。保安服务的基本要求：

2.3.4 安全

安全是物业公司管理服务的第一要求，也是保安服务的第一要求。物业管理公司应该树立积极防范的态度，不断提高自身安全防范的能力，配合公安部门和当地政府做好治安、消防工作，努力使业户有一个安全的工作与生活环境。

2.3.5 有序 在大厦区域里，业户不仅需要物业设备设施运行优有序，也需要往来的人流有序、车流有序。一旦发生突发事件时，更需要保安人员忙而不乱，及时有序的应对，及时妥善的处理。这种安全有序的工作与环境必将给业户带来一种舒适的感觉。

3.保安作业标准 1.门岗服务标准

1.1 在指定位置上、指定面向立岗，严禁脱岗。

1.2 立纲姿势端正，身体挺直，双手背后，双腿呈跨立状，不准稍息呈依状或其他姿势，面带微笑行注目礼，遇领导敬礼。

1.3物业管理区域实行全天24小时立岗保安服务。

1.4物业管理区域的大门5：00～24：00实行开启服务；0：00～次日5：00关闭时，如有车辆出入，当班保安人员应即使提供开门、关门服务。

1.5不准拾荒、小摊贩、推销人员进入物业管理区域。1.6雨天为业户提供方便伞或伞套等便民服务。

1.7对进出物业管理区域的机动车辆实行出入证制度、登记制度和停车收费制度（收费标准所在地物价局规定执行）。禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的车辆进入物业管理区域。

1.8 阻止四吨及四吨以上大型汽车进入物业管理区域（特种车辆和搬场车辆除外）。

1.9 交接岗时按规范操作。

1.10在指定处休息，对备用钥匙使用进行登记，做好休息处清洁工作。2.巡视服务作业标准

2.1 物业管理区域内实行全年365天24小时全天候保安巡视服务。

2.2 为防盗、防火、防灾和维持物业管理区域的公共秩序，按制定的巡视路线，确保每小时巡遍全部公共区域。

2.3 物业管理区域内制止占用公共场所任意施工的行为。

2.4 付对突发事件，制定相应的应急预案并定期演习（每年1～2次）。2.5巡逻中遇到业户的要求应及时提供服务或立即通知有关人员到现场处理。

2.6 当接到监控中心对讲机呼叫时，应立即赶到现场尽心处理，并向上级报告，将处理结果反馈监控中心。遇到紧急情况按应急预案执行。

2.7 巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证，必要时可带到管理处处理。3.监控作业标准

3.1 物业管理区域内实行监控系统２４小时开通，由专人值班，定点监控录像，对可以情况跟踪监视，同步录像。

3.2 监控值班人员应坚守岗位，思想集中，严禁脱岗、离岗，严格遵守各项规章制度，坚决服从各项领导指挥，充分发挥监控室作用。密切注意设备运行情况，对发现情况和处理办法做好详细记录。

3.3 控保安员在当班期间应认真、准确、如实的填写《中控室设备运行记录表》。当监视屏显示异常情况应立即报告当班班长。

3.4 严禁无关人员进入监控室，外访者必须做好登记手续。对有时进出机房人员，按要求如实填写《设备机房进出登记表》。

3.5 负责对讲机、应急电筒的充电、保管、借用手续。监控室物品保管完好，交接班无差错，未经同意不得私自外借。凡外借物品应做好登记、签收工作。

3.6 发现监控设备、室内空调有故障时应及时保修。3.7 保持监控室的清洁、卫生。4.车管作业标准 4.1地面

4.1.1引导车辆在指定部位有序停车，提醒车主关好车门，贵重物品不留放车内。

4.1.2按管理处规定对车辆实行收费服务。

4.1.3督促车辆遵守禁令标志，纠正违章行驶、停放的车辆，不得在广场上学习驾驶和洗车。

4.1.4发生事故应保持现场，立即报告管理处。4.2车库

4.2.1车辆凭管理处发放《停车证》放行，及时登记，进车库时问车号、车位。

4.2.2无《停车证》车辆，应经管理处同意方可进车库，但不得占用业户的车位。

4.3.3督促进车库车辆遵守车库内禁令标志，不得在车库内学习驾驶和洗车。

4.3.4提醒车主关好车窗、车门、贵重物品不留放车内。4.3.5劝阻行人、自行车、助动车和摩托车进入车库。4.3.6保持车库入口畅通。

4.3.7经常到车库内巡视，发现问题应做好记录并向班长报告。4.3.8车库内发生事故应保持现场，立即向管理处报告。

4.3.9环卫车辆进入车库清运垃圾结束后，通知清洁人员做好保洁工作，设备人员开启垃圾房排风机。

5.安全防范作业标准

5.1 固定岗位保安员每日当值工作应符合保安部《物品及人员出入管理作业规程》中的各项工作要求。

5.2 巡逻岗保安员每日当值工作应符合保安《报案巡视作业规程》、《出租屋暂住人员、施工人员及“三无“人员管理作业规程》、《交通管理作业规程》中的各项工作要求。

5.3 保安员在每日工作交接班时，必须依照《保安部交接班管理作业规程》要求进行接班。

5.4 停车场保安员（车管员）每日当值工作必须符合保安部《停车场管理作

业规程》中的各项工作要求。

5.5 当大楼发生突发事件时，保安部《突发时间处理作业规程》中要求参与工作的保安部员工，必须一规程尽职尽责。

5.6 保安的内务、作息标准应达到保安部《保安部、消防管理中心内务管理作业规程》的各项要求。

5.7 保安员每日当值的仪容仪表、言行举止应符合《管理处员工服务管理作业规程》的各项要求。

5.8 保安员在使用警用机械、机动车时应严格遵守保安部《保安巡逻机动车保养、维修、使用管理作业规程》和《保安警用器械管理作业规程》的各项要强。

5.9 保安部管理人员的产生应符合《保安、消防干部竞争上岗作业规程》的程序和考核要求。

5.10保安部员工必须按《保安部员工培训作业规程》的要求参加培训和达到培训要求，培训合格后上岗。

5.11保安部各级干部均应按上述各项标准作业履行自己的职责，符合标准作业规程要求。

5.12保安部各级员工除应严格按保安部的标准作业规程进行工作外，还需要严格遵守公司其他相关标准作业规程的要求。

6.消防管理作业标准

员工应把预防火灾视作自己的日常职责，人人都是义务消防员。本单位或外单位在管理处区域内因施工需动火的工程，必须事先通知消防中心，在管理处办理动火作业手续。施工单位动火前必须采取切实有效的防火安全措施，管理处应派人监督，待动火后立刻清查现场。对私自动火作业的，一经发现，对施工单位除责成其补办动火作业手续外，还要对施工个人及负责人处以罚款；一旦造成事故，除加重出发外，还应追究其法律责任。在重点部位、危险地段动火（变压器室、配电房、汽车库、发电机房、楼层和各裙楼办公室装饰等处）必须经管理处主任批准方能动火；违者按有关规定罚款。动火必须做到“七不、四要、一请”，动火后要认真检查现场，防止留下火种引来火灾。

6.1动火前“七不”

6.1.1防火、灭火设施不落实不动火。6.1.2周围的易燃物不清除不动火。

6.1.3 附近难以移动的易燃结构未采取安全防范措施不动火。

6.1.4凡盛装过油等易燃物品的容器，未经排除易燃物品的不动火。6.1.5凡储存有易燃、易爆物品的场所，未经排除易燃物品的不动火。6.1.6在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全防护的不动火。

6.1.7未配备相应灭火器材的不动火。6.2动火中的“四要”：

6.2.1 动火前要指定现场安全负责人；

6.2.2 现场安全负责人和动火人员必须经常注意动火情况，发现不安全苗头，要立即停止动火。

6.2.3发生火灾爆炸事故时，要及时处理。6.2.4动火人员要严格执行安全操作规程。

6.3动火后的“一请”：动火人员和现场负责人爱动火后，应彻底清理现场火种，然后才现场离开。

6.4 配电房及重要机房内不准堆放可燃品，不准吸烟，消防设备旁边不准对方任何杂物。

6.5 各走道、楼梯口等部位经常保持畅通，疏散标志和安全指示灯保证完好，禁止住户在走道、楼梯、垃圾筒旁焚香、烧纸。

6.6大厦所有人员必须遵守《国家消防法律、法规》和公司有关消防管理的规定。

6.7 严格维护消防设备，按公司规定定期进行测试检查，保证设备完好。4.保安作业规程 1.门岗作业规程

1.1 对领班负责，完成上级布置的各项任务。

1.2 按规定的时间立岗，面向规定的方向，站立姿势挺直，不得而知稍息或作依倚状，不得与他人闲聊，严禁脱岗。

1.3 大岗期间必须满腔热情地回答提出的各种问题，彬彬有礼，有礼有节。1.4 大件物品出门必须凭《物品出门证》，经核对后无误后签字放行。夜间严格控制装簧施工人员携带大件物品出门。

1.5 特重物、特长物不得从电梯上楼，必须向业户或装簧人员讲解清楚。1.6 严禁乞讨人员、做小生意者进入办公大厦，非大厦办公人员进入大厦必须问请原因，做好登记。

1.7 当物业电梯、设备有故障时，立即通知设备部门，夜间发生重大事件时应立即通知班长，按应急预案执行。

1.8 当物业的设备、设施被损坏时，应将当事人带至管理处处理。1.9 每日配合监控市人员做好岗亭内外的清洁卫生工作。2.巡视作业规程

2.1 巡逻人员由保安班长负责，保安员轮流巡逻。

2.2 严格按照管理处制定的巡逻次数（日班三次，夜班三次）和巡逻路线对整个办公大厦做全面巡视，每次巡视时应如何填写《物业区域巡逻情况单》，巡逻时必须携带对讲机、应急灯。

2.3 在巡逻过程中严格按照办公大厦巡视内容质量标准逐个检查，发现问题立即用对讲机汇报并做好记录，发现异常迅速报修。

2.4 《物业区域巡逻情况单》填写必须真实、规范、字迹端正、无涂改。2.5 在每个项目空格内打“√”表示情况正常，若发现问题则在“备注”栏中写明。

2.6 每张《物业区域巡逻情况单》由管理处经理审阅签名后归档。2.7 消防设备状况每月巡视一次。3.监控作业规程

3.1值班人员要掌握本控制内各系统的简单工作原理、性能和常规的维护保养工作，熟联掌握各系统操作。

3.2班人员要坚守岗位，密切注视监视屏及各类控制柜的运行状态。

3.3每班对各类信号至少检查一次，确认正常与否，并做好记录。如不正常应立即查明原因并及时处理，无法处理迅速上报主管或机电人员。

3.4个操作手柄在正常情况下应处“自动”位置。每月第一周做一次手动、自动实际操作检查，以确认设备是否处于完好状态。

3.5当电梯出现火警报警信号时，应立即复位。再次出现报警信号时，立即通过对讲机或电话通知当值班长前去报警位置核查信号真伪情况。

3.6当电梯监视系统收到故障报警时，应立即通知当值班长和机电人员前去处理。

3.7从闭路电视上发现可疑情况或各类违法犯罪活动，应立即通知当值班长前往调查处理。

3.8按上级负责上报消防、保安设施运行状况的各类数据和报表。

3.9配合机电人员等进行报警系统每季度一次的检查以及每半年一次的消防系统有关实验。

3.10为保证中控室专线报警信息畅通，除紧急情况外不得而知使用中控室内专线报警电话。

3.11 当值人员准确、真实、清晰地填写值班记录。3.12 谢绝与本控制室无关人员出入。

3.13中控室严禁收、录、放电台节目及与工作无关的音乐、录像带。4.车管作业规程 4.1 职责

4.1.1保安部具体负责机动车辆的进出、停放和收费管理。4.1.2保安部车库岗负责大厦地下车库机动车辆的进出管理。4.1.3车管员负责广场停车场上车辆的停放和收费管理。4.2地下车库车辆停放制度

4.2.1业户的机动车辆应凭《停车证》方可进入地下车库，无证不得入内。4.2.2《停车场》应固定放置车辆前方玻璃醒目的位置。

4.2.3 有《停车证》的车辆应严格按照车位号停放，严禁占有其他任何车位，严禁在通道上停放；

4.2.4自觉遵守地下车库禁令标志，严禁逆向形驶，服从工作人员指挥； 4.2.5 驾驶员应在车停放后做好安全防范工作，发现异常情况保持现场； 4.2.6其他车辆因各种原因需进入车库，必须凭保安部签发的《特别停车证》。

4.3 广场、停车场

4.3.1广场、停车场为业户机动车辆和社会车辆提供泊车场地，先到先停，停满为止；

4.3.2凡进入广场、听车场的车辆必须服从工作人员的指挥； 4.3.3遵守禁令标志，通道上严禁停放任何车辆。

4.3.4按《收费规定》收取停车费用，对不愿意付费的车辆应劝阻离开广场停车场；

4.3.5驾驶员应做好安全防范工作，保安人员有义务进行配合协助，但对车辆损坏不承担赔偿责任。

4.4非机动车、助动车、摩托车

4.4.1 非机动车、助动车、摩托车应停放在指定位置，4.4.2自行车应停放在车架上，摩托车、助动车应听从保安人员的指挥顺序停放；

4.4.3各类非机动车严禁进入车库，严禁随地乱放影响通道； 4.4.4车主应做好安全防范工作，保安人员不承担赔偿责任。5.安全防范作业规程 5.1职责

5.1.1保安中心负责组织员工进行土法事件及异常情况处理等培训。

5.1.2管理处经理和保安部主任负责现场指挥及督导。5.1.3保安部当班人员应坚守岗位，负责安全防范。5.1.4其他员工应听从上级领导的调遣，积极参与救护。6.消防管理作业规程

6.1.1每年12月制定下一《消防演联计划》，按时制订《消防演练方案》，并对义务消防人员进行消防演习培训；

6.1.2 每年12月制定下一《消防知识培训计划》，按时制订《消防演练方案》，并对义务消防人员进行消防演习培训；

6.1.3 负责《临时动火证》的审核，并监护动火作业。

6.1.4 担任大厦安全检查员，发现消防隐患，制止违章作业；如发现火警隐患，填写《消防检查整改通知单》交有关用户，限期整改；

6.1.5管理消防器材设备，定期检查，确保各类器材和装置处于良好状态，防火疏散通道保持畅通。

6.2 工程师负责对中控室维修工的工作进行检查监督。

6.3 管理处经理为大厦消防责任人，对大厦消防工作全面负责。6.3.1审批《临时动火证》； 6.3.2批准《消防演练计划》，《消防知识培训计划》、《消防演练方案》、《消防知识培训方案》。

6.4 临时动火作业管理工作程序：

6.4.1本单位或外单位在管理处区域内因施工动火的工程，原则上应报消防局审批，特殊情况下，在管理处办理动火作业手续，施工单位动火前必须采取切实有效的防火安全措施，且管理处派人监督其动火完毕后立即清查现场；

6.4.2在经批准的重点部位（变压器、配电房、车库、楼层等处）动火，必须做到“七不、四要、一请”。

3、保洁管理

物业的外观将给公共最先入眼的印象，故此外墙清洁至为重要，当顾客进入大厦后，清洁的好坏尤其大堂的清洁程度成为首要注意方向。

3.1 确定基本方针

3.1.1充分研究各种建材及设备的特性，配合该性质使用最适当清扫材料及用具。

3.1.2清洁员须经严格挑选，使每位清洁员与大厦的高品位相称。3.1.3作业时配合节省能源原则，将水、电用量降低到最低限度。

3.1.4作业时应与物业部其他人员密切配合，符合大厦各种功能及防范。3.2 清洁工作分类 3.2.1日常作业

a)道路，地面清扫；

b)玻璃门窗、铝合金门柜擦拭； c)电梯去除污渍；

d)广告指示牌除尘、污迹； e)安全通道、大门刷洗光亮 f)；金属栏杆去手印、除尘； g)消防栓、灭火器擦拭； 3.2.2 定期保养 a)花卉、盆栽；

b)地面清洁；

c)玻璃、镜面清洁； d)外围绿化杀虫；

e)金属部分打光、保养； f)灯具、卫生死角清洁； 3.3 作业时间 3.3.1 公共部分

日常作业：每日7：00AM—16：00PM实施。

定期作业：利用平常不影响客户活动为最佳作业时间。3.3.2专业部分

日常作业：配合平常用户活动时间外再作业。定期作业：利用晚间操作。

3.4 检查计划

3.4.1每日管理人员须做好当日工作安排及特别注意事项； 3.4.2制定每日巡检表以使清洁水准维持在较高水准.3.5道路地面保洁

3.5.1每日上班时清扫场地面一遍，将垃圾收起放入垃圾筒内，对确保地面无明显沙土，及时清扫地面纸屑、果皮、烟头、积水等；

3.5.2清理雨水槽内杂物，确保其内无杂物。

3.5.3每日将公共部位垃圾收集并运到垃圾周转站；

3.5.4倾倒垃圾后，用水龙头将桶冲洗干净，将垃圾袋洗净套上； 3.5.5每周对垃圾桶消杀两次。3.6楼梯

3.6.1楼梯擦洗扶手并清扫地面垃圾。3.6.2 升降梯擦洗其内部的设施（包括控制按钮、开关、楼层指示灯、内墙、电梯门、天花板、照明设备、应急电话）。

3.6.3 电梯内的金属配件用光亮剂抛光。

3.6.4如遇潮湿季节，楼梯台阶和电梯地面增加擦洗次数，以保证地面的干净。

3.7 垃圾收集与清运

3.7.1通过规范的垃圾收集与清运，保持整洁美观，消除臭味和各种细菌、害虫，不污染环境，不影响人们的健康。

3.7.2及时清除楼面上所有的垃圾，收集清运时，用垃圾袋装好，并选择适宜的通道和时间；

3.7.3在清除垃圾时，不能将垃圾散落在地面上； 3.7.4要保持垃圾间的整洁，防止产生异味及飞虫； 3.7.5配合环卫部门做好清运垃圾工作。3.7.6定期聘请专业保洁公司清洗楼宇外墙。4.园艺保养及节日布置

安排物业园艺保养员工及园艺保养承判商处理日常园艺景观的维护工作，并挑选供应适时的盆栽以改善物业环境；于特定节日，如中秋节、春节等期间安排物业之布置。

5.公共区域

本公司将负责公共区域及设备设施的清洁服务，定期安排清洗公共区域地

面、水池等设施。如遇公共区域设施受到损坏时，本公司将第一时间查明受损原因，派遣工程维修队进行抢修。

4.工程管理服务

管理处工程部负责整个大厦的设备维护保养及操作，整个部门运作是否正常将直接影响到大厦的正常运营，所以为了提高管理水平、服务水平及经济效益，加强工程部人员管理及设备设施的管理将是整个物业管理一个重要方面。

工程管理目标

1.完好设备，完好机房，完好系统的完好目标。

目标是最大限度的降低物业管理成本，建立良好的大厦形象。2.完备资料，完备图纸，完备操作的完备目标。

目的是最大限度的积累物业管理原始资料，建立充分的软件支持。

3.完整材料设备，完整技术档案，完整操作规程的完整。目的是要求总分 承包商按照合约完成安装、调试工作、发挥大厦设备设施功能实现最大功能。为执行上述养护计划,本司将把大厦的所有设备开列在设备维护预定表上，而日常工作频率将根据原厂的养护手册确定。日后负责大厦的工程主管将亲自拟定机电设备的保养及操作手册，要详细至每项设备的保养工作程序表，使工程部能进行系统化的养护工作。

设备设施日常管理工作 1.房屋、建筑设施 1.1 工作程序 1.1.1设备主管

a.负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作；

b.每年12月按房屋完好情况制订下一《房屋、设备、设施（）维修计划表》；

c.组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督；

d.对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证；

e.每季度组织维修工检查房屋、设施的使用状况，记录《房屋、设施检查表》，根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》，填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》，经经理审核后上报公司主管部门；

f.每年根据四个季度检查情况，填写《房屋完好情况汇总表》，上报公司主管部门。

1.2 质量标准 1.2.1 主体结构

a.屋架、柱、梁、檀条及各承重砖墙平直完好，无倾斜、无裂缝出现； b.钢砼框架构件完好牢固，保护层无剥落，主筋无外露现象，确保构件的承载能力；

c.基础无老化、无腐蚀、无酥碎、无折断现象，确保基础结构稳定牢固。1.2.2 屋面平整完好，屋面防水层基本完好，隔热保温板完好无缺，无裂缝，排水畅通，44 压顶出线无起壳、裂缝，粉刷完好。

1.2.3 外粉刷

外粉刷无起壳（包括各类线脚粉刷，雨蓬、阳台等粉刷），无裂缝、无剥落、接缝平整、色调协调。

1.2.4 内粉刷

各种内粉刷及踢脚线无剥落现象，粉刷完好。1.2.5 水、电

a.各种照明电器线路完好，无老化，开关、插座、灯泡正常工作。b.上、下水管完好，用水正常，水箱流水畅通，排水系统畅通。1.2.6落水

各种水落、水管无损坏，托钩铁脚完好，排水畅通。2.供配电设备 2.1 工作程序 2.1.1 设备主管

a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作；

b.每年12月制订下一《房屋、设备、设施（）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（）维修计划表》；

c.组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查； d.每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录；

e.每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；

h.按《应急预案》规定负责处理应急事件。2.2 质量标准 2.2.1 低压开关柜

a.耐压试验应符合规范规定；

b.开关柜内各元件应齐全、完整、固定、牢靠，盘面油漆应完好； c.电器或端子排接线应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全； d.接地线连接应紧密牢固，导电漆均匀无遗漏；

e.操作部分应灵活，接点和机械联锁的动作应正确； f.闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好； g.接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好； h.双电源箱能自动切换；

i.控制箱手动和自动操作均能运行。2.2.2 照明设备

a.灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁整齐；

b.开关是否切断相线，单相三极插座接地线是否可靠，照明灯头有无触电危险；

c.照明线路的绝缘是否良好，接线头不应外露，灯具高度是否符合规定； d.防爆潮湿场所是否应用防爆防潮灯具；

2.2.3 防雷接地装置

a.接地电阻值应符合要求；

b.接地线应平直、牢固，不应有高低起伏和弯曲现象； c.接地体焊接应牢固，防腐处理应均匀。2.2.4 机房环境

a.消防设施完备，有效；

b.内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍；

c.电工绝缘工具、绝缘鞋、接地线齐全、有效。3.供气设备

与煤气公司保持联系，每周巡检，请煤气公司定期专业保养，随时进行报修。4.给排水设备 4.1工作程序 4.1.1 设备主管

a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；

b.每年12月制订下一《房屋、设备、设施（）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（）维修计划表》；

c.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查； d.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录；

e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；

h.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》；

i.按《应急预案》规定负责处理应急事件。4.2 质量标准 4.2.1 供水泵

a.各水泵运行主要参数（流量、扬程等）符合出厂要求；

b.管道上的各阀门、避震接头、压力表、止回阀等齐全有效，无泄漏，阀门启闭灵活；

c.各水泵运行平稳，无震动，无异常声，润滑良好，无咬泵现象； d.电气控制箱中各器件齐全，启动、运行正常可靠； e.水泵、电机等接地装置、防护罩等安全可靠，无缺损。4.2.2 水箱及附件

a.各浮球阀自动启闭灵活、可靠； b.各进出阀门启闭活络有效，无渗漏； c.溢水管畅通，箱底排污阀良好；

d.减压阀畅通完好，减压阀前、后阀门压力表、旁通阀齐全有效； e.各管道设备等无锈蚀，无渗漏。4.2.3 排水系统

a.各排水（废水）管道畅通，无渗漏、堵塞； b.各排水（污水）管道畅通，无渗漏、堵塞； c.各检查口标记清楚，操作方便； d.各排水横管无倒返水，排水畅通。4.2.4 污水处理系统

a.各专用鼓风机运行平稳，无异常声； b.初滤机运转正常、无卡机、锈蚀现象； c.压滤机运转正常、完好；

d.各输送、提升日流水泵运行平稳，主要技术参数符合出厂要求； e.各专用污泥泵运行平稳，无堵塞；

f.各调节池、氧化池等完好，无堵塞渗漏现象； g.气浮除渣设备完好；

h.各电机绝缘性能符合规定；

i.电气控制箱中各元器件齐全，运行正常可靠； j.消毒装置完好、有效；

k.电气接地保护可靠、安全；

l.经系统处理后，排放符合环保要求。5.消防系统 5.1工作程序 5.1.1 日常巡视

a.设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，记录《水泵房巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障；

b.安保人员负责消防设施的日常巡视，每月对各层面消防设施巡视一遍，将巡视结果记录于消防栓、灭火机箱内的记录表内。

5.1.2 定期检查

a.由设备维修工负责每月一次消火栓泵电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》；

b.由工程主管组织，并由安保主管、安保人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓进行系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓测试记录表》。

5.1.3 维修保养

a.设备维修工负责消防设施的维修保养工作； b.设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次；

c.按《房屋、设备、设施（）周期检查、保养计划表》和《消防设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；

d.消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。5.1.4 设备主管

a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；

b.每年12月制订下一《房屋、设备、设施（）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（）维修计划表》；

c.组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查； d.每周巡视消防设备,检查巡视记录；

e.每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及报警系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门。

5.2 质量标准 5.2.1 消火栓泵

a.消火泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求；

b.管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀门启闭灵活；

c.消火泵运行平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象； d.电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好； e.水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损； f.管道设备等无锈蚀、无渗漏。5.2.2 增压泵

增压泵运转平稳，各项运行参数符合出厂标准。5.2.3 消火栓及配套设施

a.各层消火栓箱及附件齐全完好； b.启动报警按钮完好、性能可靠； c.各层消火栓出水压力符合要求； d.消防接合器齐全、有效，无泄漏； e.户外立式消火栓齐全有效，开启灵活；

f.消防进水环网畅通，阀门便于操作，并有明显标记。5.2.4 消防报警

a.消火栓泵运转应与报警联动；

b.报警装置应可靠、正常，杜绝误报。6.弱电设备 6.1 工作程序 6.1.1 维修人员

a.按《房屋、设备、设施（）周期检查、保养计划表》和《弱电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；

b.弱电设备、设施维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》； c.弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，及时排除异常和故障。

6.1.2 电工

a.每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备，记录《信号收视设备巡视记录表》；

b.发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管，督促维修保养。

6.1.3 保安人员

a.负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录《监控、对讲设备巡视记录表》；

b.发现异常情况，及时报告保安主管、设备主管。6.1.4 设备主管

a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；

b.每年12月制订下一《房屋、设备、设施（）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（）维修计划表》；

c.组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证；

d.每周巡视弱电房设备,检查巡视记录；

e.每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司公司主管部门；

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；

h.按《应急预案》规定负责处理应急事件；

i.协助管理处主任做好分承包方的评审、评价和初选工作。6.2 质量标准

6.2.1摄像监控系统 a.控制台

-各控制器件运行正常，能实行切换定机、扫描式监视等；-操作键盘灵活、可靠；-电源锁开关完好。b.显示屏

-各显示屏上监视器齐全、完好，显像清晰，符合设计要求；-各显示器接线清楚，无随意拉接线；-监视器安装牢固、可靠。c.电源设备

-交流稳压电源工作正常、稳定；

-各输出电路熔丝配置合理，没有不规则行为；

-高、低压电源严格分离，交、直流电源分隔明显，无随意拉线；-二路电源切换正常、可靠；

-设备接地保护、防护等安全、可靠。d.摄像机

-各摄像机工作正常，配置数量齐全；

-带云台、带变焦的摄像机应调节自如，符合性能要求；-各摄像机防护罩应齐全(特别是室外型)；

-各摄像机镜头的光圈调定正确，确保显像清晰，符合设计要求。e.录像机

-所配录像机齐全，性能良好，符合性能要求；-各摄像监视点的信号，均能切换到录像机上进行录制(包括切换到备用录像

机)。

6.2.2 保安防盗系统质量标准 a.对讲装置

-户内对讲装置能与大门通话。信号良好；-门卫能与户内通话。联系情况良好；-电梯内对讲装置能与门卫通话。b.电子防盗门

-闭门器开闭灵活，快慢二档行程明确，自动关门时能确保门锁上；-电子密码锁好，且密码能修改；-键盘无损坏，不渗漏；-电源正常。6.2.3 巡更系统

a.主机、序号机功能完好； b.电源、充电体充放电正常； c.配套附件完好。6.2.4 周界报警系统

a.光电识别器性能良好； b.信号传输线路良好； c.声光联动控制良好。7.中央空调系统管理方案

7.1 暖通及空调系统由风系统、冷冻水系统、采暖水系统、空调系统、通风系统、防排烟系统等组成。

7.2 空调系统操作安全管理

***？中央空调系统由制冷机组、空调机组、冷却塔新风机组、排风机、风机盘管组成，中央空调系统是物业工程管理的重要内容，必须引起高度的重视，对空调系统的管理应作好以下基本管理：

7.2.1建立健全各项必要而简略的规章制度并认真组织落实，必须有经过专业培训的合格工程技术人员从事空调设备操作。

7.2.2制冷设备，其设备、管路、阀门、仪表等，都在一定的压力下工作。特别是常用的制冷剂是有毒的，当空气中按体积计超过0.5~0.6%时，就会使人中毒。在这种浓度下，人如果停留半小时，就可能发生危险。同时与空气混合，含量达到15.5~27%（体积计）时，遇明火还会发生爆炸。而氟利昂之类的制冷剂遇明火时，又会分解有毒气体（光气）。因此，在各类型制冷装置中，均设有安全防护装置。

7.3制冷设备检修管理

7.3.1建立设备计划预修程序，委托合格分承包方或自行组织力量对空调系统所涉及设备进行保养抢修。

7.3.2 制冷系统设备的保养、对伐片、冷冻油、过滤器、密封性电器线路等进行检测或更换，对所有压力控制器设定值，电机绝缘值进行检测；

7.3.3 冷冻、冷却小泵的保养，对小泵轴封、轴承、叶轮、外壳等进行检测或保养；

7.3.4末端设备、分机盘管、空调箱进行电机测试，皮带、滤网、积水盘风量调节阀等进行保养；

7.4空调机组记录数据管理