“三无小区”治理研究

第一篇：“三无小区”治理研究

“三无小区”问题治理研究

马倩

（开封大学旅游学院，河南

开封）

摘要：“三无小区”是城市建设和管理的薄弱环节。改善人居环境，提升城市整体形象，必须对“三无小区”进行治理，标本兼治，城市才能和谐发展。“三无小区”的治理工作应该首先政府重视，设立专项财政投入补贴；按照“属地原则”，明确治理责任单位；其次，大力开展宣传教育活动，增强居民物业管理消费意识；同时，不断创新治理方式，因地制宜采取适合的物业管理方式；最终，建立长效管理机制，逐步实现自身可持续发展的目标。只有这样，才能全面解决“三无小区”这一城市“顽疾”，提升居民幸福指数，构建和谐社会。

关键词：三无小区

标本兼治

长效管理机制

一、“三无小区”的治理意义

（一）“三无小区”的定义及形成原因 1.“三无小区”的定义

人们习惯上把无物业管理单位、无主管部门、无人防、物防的院落、楼栋，称为三无小区。由于缺少统一管理和规划，此类小区往往房屋建设混乱、道路结构复杂、规划设计不合理、各类物业管理不完善，出现了我们通常所说的城市“三无小区”。这类小区的特点有：

（1）小区安全设施缺失，社会人员可自由出入（2）小区内部公共卫生状况较差，无专人打扫（3）无或有较少公共配套设施，且无对口部门管理（4）整治主体为政府，但治理经费短缺 2.“三无小区”的形成原因

随着城市规模的不断扩大，城市建设日趋现代化，新建小区拥有较为完善的物业管理服务，安保及各类设施管理较为先进，治安管理较好。然而，当前城市建设中的“二元结构”仍然明显，既有一流的高档小区，也存在一大批老旧的“三无小区”，严重影响城市形象和居民生活质量。

“三无小区”的本质特征是指在计划福利分房制度下形成的，而在住房制度改革之后没有根据商业化的原则实施物业管理模式的住宅区，所以住户以老年人和低收入者为主，“三无小区”建成年代早，配套指标和建设标准偏低，不能满足居民的生活需求，一些开发建设单位不按规划建设相应的配套设施，造成配套设施不全，“三无小区”内大部分居民或者仍然处于“福利制”下，或者受“福利制”传统意识影响，缺乏“消费者付费”的基本观念。“房龄老、规模小、住户少”是三无“三无小区”的通病，受制于物业成本高投入、低回报，小区业主花钱买服务意识淡薄等现状，物业公司往往避之不及[1]。

“三无小区”的形成，是城市发展中的客观问题，究其原因，最主要的还是先天不足，一是没有投入渠道，缺乏一个长效的投资主体；二是缺少管理主体。在城市管理中，“三无小区”一直都是治安工作的重点、社区工作的难点，那么，“三无小区”是怎么形成的呢？具体来讲，有以下原因：

（1）企业破产或改制，小区沦为“三无小区”

由于单位倒闭、企业改制、工厂破产等原因形成，原有主管单位被市场经济淘汰后，其单位的宿舍区和生活区渐渐沦为“三无小区”。（2）原住户大多转卖或出租房屋，现有住户成分复杂 有些小区曾经条件很好，也曾隶属于比较好的事业单位或准事业单位。但是随着时代的变迁、城市的发展，老城区曾经的“黄金地段”逐渐没落，再加上房屋本身历经岁月显得残败破旧，条件好些的居民大都迁出，大部分房屋转卖或用于出租，现有住户成分复杂，原单位不再管理。而买了二手房住进小区的居民或者收入偏低、对物业费有较强抵触情绪或者属于租房者、认为物业费应该由房东交纳。这样导致的结果是原单位不再管、社会化物业公司收不上来物业费只好撤离，小区沦为“三无小区”。

（3）居民交费观念薄弱，部分住户“霸王餐”的不良示范效应 “三无小区”内大部分居民或者仍然处于“福利制”下，或者受“福利制”传统意识影响，缺乏“消费者付费”的基本观念。

少数住户起初是因为对物业管理公司的服务不满意而拒交物业费，久而久之，演变成吃“霸王餐”行为。这样的住户起初虽然数量不多，但是所产生的不良示范效应却会随着时间的推移而愈演愈烈，最终越来越多的住户拒交物业费。而物业管理公司是服务型企业，提供的是有偿服务，需要依靠收取物业费来维持企业正常运转、支付员工工资并创造企业利润，物业费收不上来最终导致的结果是物业管理公司被迫撤离，小区沦为“三无小区”。

（二）“三无小区”的危害及治理意义 1.“三无小区”的危害

“三无小区”的存在，严重影响了城市形象和居民的生活质量，制约了城区战略目标的实现，容易引发一系列社会问题，必须给予高度关注，尽快建立起“三无小区”的长效管理机制，消除城市管理的 盲区，努力构建和谐社区[2]。

“三无小区”普遍卫生状况较差，无垃圾投放点或投放点设置不合理，垃圾乱堆乱放，严重影响环境卫生质量，群众意见大、投诉多，极大地影响了城市的整体卫生环境形象和居民生活质量。

“三无小区”由于缺少统一管理和规划，往往房屋建设混乱，道路结构复杂。同时，“三无小区”由于缺乏必要的防盗设施和安保人员，社会人员可以自由出入，往往成为案件多发、高发区域，极易成为犯罪分子隐匿的场所[3]。例如，据三门峡市公安部门统计，发生在“三无小区”的盗窃案件占全市盗窃案件总数的近70%。因此，“三无小区”成为社会治安综合治理工作的重点，成为城市治安维稳管理的重点。

2.“三无小区”的治理意义

（1）加强“三无小区”治理是提升城市整体管理水平的需要。随着时代的变迁、社会的进步，曾经的模范小区逐渐沦为“三无小区”。这些小区的公共配套设施陈旧落伍、年久失修，已经跟不上时代发展的脚步；计划经济体制下的管理模式也逐渐被市场经济所淘汰。随着住房制度的改革，很多“三无小区”的原有产权单位逐步退出历史舞台，小区产权逐步多元化，居民成分也日益复杂，以至于无法继续维护和管理小区的正常运转，致使“三无小区”的生活环境与新建小区形成强烈反差，已经成为城市建设管理的落后地带。只有大 力加强“三无小区”的综合整治，尽快解决“三无小区”的建设和管理问题，提升城市整体建设和管理水平才有坚实的基础。

（2）加强“三无小区”治理是关注民生、改善民生的需要。

城市“三无小区”大都先天规划不到位，后天管理跟不上，导致小区居民日常生活面临许多问题和实际困难。比如，小区道路年久失修、路面损坏严重、路灯基本缺位、居民出行极为不便；停车位不能满足需要只得挤压侵占消防通道，造成安全隐患；小区内部下水管网陈旧破损、堵塞严重，每到汛期，都会出现城市内涝现象。“三无小区”的居民迫切希望尽快改变这种生活条件。解决这些问题，必须对这些小区进行治理，努力改善基础设施和环境条件，并建立健全合理有效的运作机制，以促进小区形成自我管理的良性循环。从近几年全国各地治理“三无小区”经验来看，治理效果良好，能够有效解决小区居民最迫切需要解决的生活实际问题，改善了居民的生活环境，提升了居民的幸福生活指数。

（3）加强“三无小区”的治理是构建和谐社区的需要。一个环境良好、适宜安居的生活空间对于建设和谐社会，维护社具有十分重要的作用。“三无小区”治理的目标，首先应当考虑的是社会效益和环境效益而不是经济效益。治理的意义不仅在于维修原有设施、改善居民的居住条件、维持小区的正常生活秩序，更重要的是化解各层面的矛盾、化解小区居民对生存环境的不满，维护社会稳定，构建和谐社区、构建和谐社会。通过全面治理，使“三无小区”原有毁损的道路及时修补，严重缺失的照明设施得到增设，方便了群众出 行；合理规划停车位，增设绿地草坪和运动休闲活动器械等等，居民的居住条件改善了，居住环境优美了，生活幸福指数提升了，才能实现和谐社区、构建和谐社会的整体目标。

（4）加强“三无小区”的治理是展示城市良好形象的需要。

小区是城市生活最基本的组成单元，随着中国城镇化进程的推进，大量设施先进、环境优美、管理到位的新建住宅小区批量出现，刷新了城市建设的进程、展示了城市建设的新成就和新形象。对比之下，一些“三无小区”就相形见绌，这些小区的“脏、乱、差”的卫生状况、年久失修的公共设施以及令人堪忧的治安状况都严重影响到城市的整体形象。从全国各地已完成治理并实行规范管理的“三无小区”情况看，基本都能达到干净卫生、环境优美的要求，缩短了与新建住宅小区的差距，较好地融入了现代化的城市格局，一定程度上缓解了城市发展的不均衡。因此，我们在创建卫生城市、创建文明城市、大力创建和谐社会的关键时刻，更应该重视“三无小区”的建设和管理。

二、全国各地治理“三无小区”的实践经验分析

当前 ,全国各地都在开展“三无小区”的治理工作，各地在“三无小区”治理工作方面先后取得了一些值得借鉴的经验。我们如何在“三无小区”治理工作中突出特色，选择适合我们的发展道路？在此选取一些国内比较成功的“三无小区”治理案例进行分析，其成功的治理经验值得我们学习和借鉴。

（一）湖北襄阳模式

2014年11 月，襄阳市政府常务会议，研究并原则通过了《襄阳市“三无”小区物业管理工作方案》。方案强调，要努力实现“三无小区”环境综合整治后物业管理的无缝对接，构建与襄阳市经济社会发展水平相适应的住宅小区物业管理服务模式，着力营造环境整洁、管理有序、安全舒适、群众满意的生活环境。2014年7月，襄阳市委、市政府出台改善民生三年行动计划，计划用2年时间完成510个“三无小区”综合整治，到2015年使整治后的小区达到“一有、两封闭、三通”（有物业管理；垃圾池封闭、楼道垃圾通道封闭；道路通、下水道通、路灯和楼道灯通）的目标。根据方案，襄阳市区“三无小区”综合整治工作结束后，襄阳市对“三无小区”的管理设立 3 年过渡期。3年内，政府对验收合格的“三无”小区予以财政扶持，帮助完善物业管理机制，建立长效管理机制[4]。

到2016年1 月8 日，经过两年的努力，市区 510 个“三无小区”整治任务已经完成，其中 2014年完成了325个，2015年完成了185个。从检查的小区居民现场反馈情况看，相关小区居民对整治工作满意度较高达到90%，已有 61702 户、20.1 万居民切实感受到了市委、市政府的惠民成果。

“三无小区”的整治只是第一步，要让整治成果能够持久、不再反复，必须建立健全有效的长效机制。在综合整治过程中，襄阳市城管局会同各城区和相关部门及时同步探索小区长效管理机制，从政策、资金、技术、人员等方面入手，引导小区建立健全灵活有效的管 理机制，促进良性循环[5]。

创新管理服务机制，解决“如何长效管”的问题。一是聘请物业公司规范管理。对于配套设施相对独立、较为完善，又有一定规模的“三无小区”，按照属地管理要求，采取组织召开业主大会选举业主委员会，依法选聘物业公司，实行专业化物业服务。二是组织业主自治管理。对住户规模较小的院落，创新基层治理方式，将社区自治向小区院落延伸，在充分尊重居民意愿基础上，通过拆并形成封闭院落设置自治单元，依法成立业主委员会，开展业主自治管理。三是引导产权单位规范管理。对有产权单位，但因各种原因没有很好履行管理责任的，由街道、社区动员产权单位采取单位负责或产权单位与住户协商分担相关管理服务费用的办法，为居民提供公共保洁、绿化养护、维修管理等“基础性”物业管理与服务。四是开展社区托管。由社区牵头，组织召开业主大会，成立业委会，与小区业主逐户签订代管协议，收取相应费用，社区依法与维修、保洁、保安等专业服务企业签订委托管理和服务合同，专业服务企业按照合同约定提供服务、收取报酬，或由社区居委会组织社区待业、失业人员组成维修、保洁、绿化等队伍，委托管理和服务，实现小区长效化管理[6]。

创新资金保障机制，解决“钱从哪里来”的问题。一是在强化宣传中增强“造血”功能。以街道办为单位探索建立社区物业服务中心，承接专业物业公司不愿做、不好做小区的物业管理。经费保障实施三年过渡，过渡期间小区的公共维修、正常运行等资金缺口，由市、区两级财政拿出一定资金补贴。二是在盘活公共资产中提升保障能力。充分利用院落公共资源，通过合理收取物管费、公共房产租赁费等措施，保障院落日常管理、维护运转的正常经费。对低保等特殊困难群体酌情减免费用，既确保业主自治组织有钱办事，又切实兼顾好弱势群体生活。三是在健全完善制度中增强保障能力。为推进长效机制建立，市城管局配套制定了双重“联系帮扶”制度，即在“三无”小区整治工作中，实行市直帮扶单位和城区整治工作领导小组既“帮扶”整治质量，又“帮扶”长效机制建立的工作推进机制。对整治完成后的“三无”小区，做到长效管理机制不建立、长效管理效果不落实的帮扶单位工作队不撤离，城区“三无”小区整治工作领导小组、工作专班不撤离，直到各项长效机制建立，才算真正完成帮扶和整治任务。市“三无”小区整治办公室对已改造的院落逐一验收，不仅考核硬件建设情况，更考核小区后续维护、自治组织作用发挥情况，确保整治工作不反弹[7]。

创新小区服务机制，解决“群众怎么认可、怎么参与”的问题。一是人文关怀进小区。在拆除小区乱搭乱建的同时，在小区统一设立“晾晒区”，在整修小区车棚时配套建设电动车充电设施，在清理“牛皮癣”时在小区醒目位置设立便民信息发布栏。社区面向就业困难居民提供公益性岗位，对孤寡和年老体弱老人登记在册，定期上门探访、敲门服务，开展办理水电费、燃气费缴纳等人性化、零距离的便民服务，让居民“小事不出院落、大事不出社区”。二是文明居住进社区。将社区文化建设与小区文化建设相结合，以小区为单位组建各类群众文体团队、物业志愿服务队，引导群众积极参与小区环境日常维护，开展净化美化活动。三是感恩教育进社区。“三无小区”环境整治，居民既是受益者，也是参与者，要通过发动“老积极”、“小手牵大手”、召开居民座谈会、业主大会等多种形式组织开展感恩教育，引导居民群众知恩感恩、爱国爱家，形成团结互助、崇尚科学、文明友爱的良好氛围[7]。

（二）广西柳州模式

柳州模式的特点是治标、治本相结合

治标：物防技防双管齐下。柳州市探索出“政府投一点、社会帮一点、居民出一点”的“三个一点”工作模式，解决了改造先期资金投入的问题。前期政府拨款“三无小区”试点聘请物业公司进驻，逐步实行规范化管理、安装电子监控设备，小区的发案率明显下降。

治本：群防群治共筑平安。“三无小区”的治理任务重、易反弹，若单纯对小区的硬件配套设施、安防措施进行改造，只能“治标”，而“治本”需要建立起长效机制。柳州的做法是：对具备条件的小区，引进物业公司管理，逐步实现市场化社会化管理；对暂不具备条件的，实行居民自我服务和管理，群防群治，逐步建立社会化的保障模式[8]。

但是，很多“三无小区”在社区的组织下，成立了自管会，让小区的环境有了明显的改善。尽管“三无小区”成立自管会能有效改善小区的环境，可随着实施时间的增长，各种弊病也逐渐显现。目前，针对“三无小区”的问题主要采取两种方法。首先是由社区出面引导小区居民成立自管会，每月向每户居民收取10至15元的管理费，用于雇请门卫、巡逻员等费用，达到居民自我管理的目的；另一方法 是原小区附带有门面的，将门面租出去，以租金作为小区管理费，雇请居民自我管理。

但自管会并非资质单位，没有相关的收费许可。一旦工作过程中出现些许纰漏，就可能出现居民不愿再交费的情况，导致自管经费入不敷出，“三无小区”自我管理就会失败；依赖门面租金也会让小区管理经费受到很大限制，雇请的巡逻员、门卫如果在工作中受伤，相关赔偿得不到保障。

此外，自管会成员年龄普遍偏大，有的自管会成员平均年龄达60多岁。如果这群老人身体状况欠佳，又该由谁接手继续管理？“三无小区”自我管理最大的局限还是资金问题。目前，这两种“三无小区”的改善模式所能得到的管理经费仅能勉强达到收支平衡。小区的设施一旦损坏，想要维修十分困难。

（三）安徽合肥模式

针对“三无小区”的管理问题，2011年1月，合肥市第十四届人大四次会议审议通过了《 合肥市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，其中对“三无小区”的改造被增补入合肥市“十二五”规划。这对于全面推进“三无小区”整治工作，起到了一定的促进作用。为了确保这项工作落到实处，庐阳区实行由区综治办牵头，区财政局、公安庐阳分局、区审计局、区住建局、区城管局、区文明办等部门参加，按照“统一标准、统一式样、统一招标、统一预（决）算、统一验收、统一拨付工程款”的“六统一”要求，由庐阳区财政拨出专款1300多万元，为全区74个“三无小区”统一实施整治改造。在具体整治工作中，“以社区为单位，在召开各小区居民征求意见会的基础上，首先请工程设计人员对每个小区如何整治进行方案设计，然后进行工程费用预算。在施工安排上，实行公开竞标制。对整治‘三无小区’的小项目则选择实力强的辖区施工队组织施工在经费控制上，本着节约的原则，施工时能翻新的翻新，能合并的合并。每个“三无小区”整治结束后，都及时安排人员进行接管，做到了整治一个，完善一个，达到人防、物防、技防的统一。庐阳区还结合社区网格化管理，由网格责任人对责任区实行全方位的跟踪服务，确保居民的每一件事有人管有人问，每一个问题有人解决。在组织开展居民自治的同时，充分发挥社区民警的作用，每周开展一次街、居、警联 合检查，每月召开一次联席会议，每季度召开一次难题会诊会，提升群防群治、综合监管成效。

“物业打包”：2014年11月，合肥市市政府在《关于进一步加强物业管理工作的实施意见》中提出，对于规模较小的小区，可以用“统一打包”的方式选聘物业服务企业。“三无小区”如果各自为政，单独管理，投入太大，采用打包连片，区域性管理模式，以就近、就便的原则对多个小区同步实施管理人员、垃圾清运、采购用品等打包，能够有效降低物业成本。将多个先天不足的微型小区纳入园区物业公司，实施“打包管理”，主要提供垃圾清理、治安巡逻、水电维修等基础管理服务，而基础条件较为完善的小区，则是在征得业主的同意前提下，再增加停车管理服务、绿化管养等方面内容，多层次满足业主需求。园区物业公司“统一打包”的维护资金来源主要是由政府财 政补贴和业主每月 20元物业费用共同构成。为此，园区物业公司通过规范小区停车、小区广告投放等方法，逐步激发各小区自我造血功能，所得收益七成归小区业委会，三成归物业公司，进而使小区物管步入“长治”良性循环轨道。

三、河南省“三无小区”治理的对策建议

建立“三无小区”长效管理机制，应本着“先整治后示范”、“先试点后推广”的原则开展，管理模式可不拘一格。示范小区重要的不是设施先进完善，重要的是要管理规范、和谐有序。要结合创建文明城市、创建卫生城市、构建和谐社会等工作共同开展“三无小区”治理工作，解决急需解决的问题，争取基本达到“小区内基础设施基本完备、长效管理体制良性循环、业主积极配合管理、发动群众自治管理成效较好”的要求，为实现上述目标，尽快建立起“三无小区”的长效管理机制，提出如下建议：

（一）政府重视，设立专项财政投入补贴

发挥政府主导作用，有序推进“三无小区”治理工作。对“三无小区”治理进行整体规划，制定专项计划，列为重点工程。按照政府组织、居民参与的原则，因地制宜、积极进行完善基本配套设施、创建卫生环境、创建文明氛围、构建和谐社区等一系列工作。“三无小区”整治每年由各市、区提出计划，编制预算，列入政府财政支出计划，并组织社区具体实施。要进一步加大政府投入，安排专项财政投入资金，保证启动资金来源；同时，要积极引入市场机制，调动社会 资金、社会力量共同参与“三无小区”整治。

政府主导、多方参与，形成合力，强力实施综合整治。“三无小区”综合整治牵涉面广，资金来源不足，不是单一某个职能部门能够独立完成的任务。市、区各级政府应发挥主导作用，牵头成立相关职能部门参加的整治工作常设领导机构，作为市区各级常设综合整治办公室。建立相应工作机制，明确各自职责，制定整治总体规划方案，研究落实“三无小区”备案登记、筹措整治资金、小区基础设施招标等重要事项，解决工作进展中出现的实际困难，确保“三无小区”综合整治顺利进行[9]。

以湖北襄阳为例，襄阳“三无小区”整治工作的资金来源主要有三个方面：一是市财政局以奖代补资金，按照每个小区5万元标准，先行拨付2万元用于小区整治启动资金，2014年共向各城区（开发区）累计拨付974万元；二是各市直单位从压缩的“三公”经费里，拿出资金对小区进行帮扶，2014年，市直帮扶单位共投入资金510.9万元，其中5万元以上（含5万元）的有58个，5万元以下的52个；三是各城区人民政府、开发区管委会财政部门设立“三无小区”整治专项资金，实行专款专用，各城区（开发区）财政累计投入整治资金1874.02万元，2014年全年市、区两级财政共投入2848.02万元用于“三无”小区综合整治，确保了整治任务的实施。

（二）按照“属地原则”，明确治理责任单位

按照“属地管理”和“谁开发谁负责”、“谁主管谁负责”的原则，逐一明确治理责任单位、责任领导、责任人。对有责任单位的，由责 任单位负责治理；因单位合并的，由合并后的单位负责治理；有始建单位的，由始建单位负责治理；因各种原因无责任单位的，由所在县(市)区政府出资或市、县两级综治和平安建设成员单位帮扶治理。

按照“属地原则”，明确治理责任单位。对有产权单位，但因各种原因没有很好履行管理责任的，由街道、社区动员产权单位采取单位负责或产权单位与住户协商分担相关管理服务费用的办法，为居民提供基础性物业管理和服务。由于房改体制的推进，住宅产权已呈多元化，原有产权单位破产改制的已无法继续承担小区的治理任务。这种情况下，应立足于小区找资金，尽最大可能、最大限度地合理利用小区闲置土地或简陋房屋进行二次开发，在不要政府和企业投入、不影响规划的情况下，实现资金平衡。资金无法平衡的缺口部分，再由房屋产权人、原房屋产权单位、房屋建设单位、政府及政府部门按一定比例进行合理分摊较为合适。

没有产权单位负责的小区，开展社区托管。由社区牵头，组织召开业主大会，成立业委会，与小区业主签订代管协议，社区与维修、保洁、保安等专业服务企业签订服务合同，专业服务企业按照合同约定提供服务，或由社区居委会组织社区待业、失业人员组成维修、保洁、绿化等队伍，委托管理和服务。

（三）大力开展宣传教育活动，增强居民物业管理消费意识

多渠道、多形式、多角度地开展宣传教育活动，增强居民物业管理消费意识，逐步实现由政府兜底管理向社会化管理的转换。随着社会主义市场经济体制的逐步建立，政府应通过建立市场机制来培育 “三无小区”百姓的市场观念，即政府花钱买机制，百姓花钱买服务。要让广大居民懂得，房屋的产权已经多元化，作为产权人要承担维修养护责任。只有通过成立业主委员会等自治组织，对“三无小区”整治完的后续管理实施监督，才能真正维护自身的利益，落实长效管理的机制。同时，要让广大街道、社区干部懂得，“三无小区”的维修养护及其他管理服务也应从过去的政府行为转变为市场行为，要转变政府职能，逐步转换角色，积极主动地做好退位和补位工作，把“三无小区”整治完的后续的管理工作让位于社会化、市场化、专业化的物业管理，并加强监督管理。

（四）不断创新治理方式，因地制宜采取适合的物业管理方式 在治理方式上，需要不断创新。具体可以根据小区的房屋、环境、配套设施、业主或使用人的经济承受能力，以及对物业管理的实际需求情况，按照符合小区实际、尊重居民意愿的原则，区分小区的不同情况和特点，采取灵活多样的治理方式，因地制宜采取适合的物业管理方式。

湖北襄阳的治理经验是，根据居民意愿和小区实际情况，分别采取四种形式开展物业管理。一是专业型，即依照服务合同选聘有专业资质的物业公司提供服务，按质议价，有偿服务。对于配套设施较为完善，又有一定规模的“三无小区”，采取组织召开业主大会选举业主委员会，依法选聘物业公司，实行专业化物业服务。二是自治型，即业主自治，由居民（业主）代表或楼栋长牵头，按照居民（业主）公约实施自行管理服务，业主共同承担相关服务费用。对规模较小的 院落，在充分尊重居民意愿基础上，通过拆除、合并等形式设置新的自治单元，依法成立业主委员会，开展业主自治管理。三是单位型，即由产权单位负责牵头统一管理服务，由原产权单位负责或与住户协商分担相关管理服务费用，为居民提供基础性物业管理与服务。四是社区型，即开展社区托管。由社区居委会组织成立服务机构开展单项物业服务，有偿微利服务。由社区牵头，组织召开业主大会，成立业委会，与小区业主签订代管协议，社区与维修、保洁、保安等专业服务企业签订服务合同，专业服务企业按照合同约定提供服务，或由社区居委会组织社区待业、失业人员组成维修、保洁、绿化等队伍，委托管理和服务。

安徽合肥的“物业打包”方式能够有效解决先天不足、规模较小的“三无小区”的治理问题，有一定现实意义，值得借鉴推广。

（五）建立长效管理机制，逐步实现自身可持续发展的目标 “三无小区”整治工作完成后，要通过解决管理责任主体、资金来源、管理机制等问题，建立适合小区特点的管理模式、机制，杜绝整治后的反复情况，保持整治成果，从根本上改变“三无小区”的居住环境。政府的角色不仅仅在于前期整治时期的支援“造血”，更在于从政策、资金、技术、人员等多方面入手，引导小区提升自身的“造血”功能。所谓提升小区自身的“造血”功能，是指在盘活公共资产中提升保障能力。例如，湖北襄阳在“三无小区”整治过程中，充分利用院落公共资源，通过合理收取物管费、公共房产租赁费等措施，保障院落日常管理、维护运转的正常经费。在商业化运作模式日 趋深入生活领域的大背景下，应进一步广开思路、多策并举，积极挖掘提升小区自身“造血”功能的途径。比如，充分利用小区内公共领域（楼内电梯、户外宣传栏、小区内电线杆上的灯箱、车库门等位置）的广告收入提升小区自身的“造血”功能；对进入小区进行商业宣传活动的商家收取进场费提升小区自身的“造血”功能等等。

在整治后的物业管理中，将引导居民共同参与，确保居民的知情权、参与权、选择权、监督权，明确居民共同管理小区的义务与责任。综合整治后的“三无”小区，将健全小区业主大会、业主委员会、“民规民约”制度，确保实现长效管理。“专业型”物业管理方式下，业主委员会代表全体业主与物业管理公司签订物业管理服务合同并对物业管理公司的服务进行监督；“自治型”物业管理方式下，业主委员会责任更加重大，要对小区的收支状况进行公示，明确所有收入以及所有支出，并将引导居民贯彻“民规民约”制度，确保整治后的小区真正实现长治久安。参考文献：

1.胡栋楠 童时珍 许建军 本报记者 杨赛君：[N]，“物业打包”专治三无小区顽症，合肥晚报，2014-01-28

2.张华：蜀山区 “三无” 老旧小区建立长效管理机制的几点思考[J]，中共合肥市委党校学报，2012（01）

3.吴波：利用GIS方法对“三无小区” 治安监控精细化布防[J]，科技视界，2014-09-25 4.龚莉 刘彩峰 黄颖：“三无”小区物管工作方案即将出台[N]，襄阳日报，2014-11-04 5.严俊杰：让“三无”小区走上长效管理之路[N]，襄阳日报，2015-01-22 6.吕刚：“小院落”撬动“大民生”[N]，中国建设报，2014-12-08 7.伍义兵：抓好“三无”小区整治

用“小院落”撬动“大民生” [N]，襄阳日报，2014-09-30 8.陆晓艺

梁晶晶：“三无小区”喜变“平安小区”[N]，柳州日报，2015-04-24 9.严锦荣：对首都城市老旧住宅小区综合整治问题的思考和建议[J]，经济师，2008-05 19

第二篇：“三无”小区治理工作保证书

“三无”小区治理工作保证书

为深入推动平安北关建设工作，提高居民住宅小区治安防范水平，提升公众安全感、满意度，街道办事处向区委、区政府作出如下保证：

一、对市、区下达的“三无”小区治理工作目标，强力开展综合治理，实现“三无”小区变“三有”，进一步消除管理盲区，优化居民小区环境，提升服务管理水平，保障群众安居乐业，促进社会和谐稳定。

二、明确“三无”小区管理主体，建立管理组织，有业主委员会或业主代表大会，聘请物业公司管理费用或自治组织工作费用落实，管理制度落实。

三、完善“三无”小区治安防范设施，实现有技防、有门房、有门卫、有照明、有大门的“五有”标准。

四、加强居民小区防范宣传，组织动员群众开展多种形式的互联互防活动，增强小区居民群众自我防范意识和参与意识。

五、2014年10月底，完成30％以上“三无”小区治理任务；2015年2月底，完成60％以上“三无”小区治理任务；2015年6月底，确保100％完成全部“三无”小区治理任务。

六、建立政府主导、部门协调、社会参与、责任明确的居民小区长效管理机制，加强小区自治组织、物业管理公司、街道办事处、社区居委会和公安部门的沟通协调，及时解决新问题，防止“三无”小区治理工作产生反弹。街道党工委书记：街道办事处主任：2014年7月31日

第三篇：柳州实施“七步工作法” 治理城市“三无”小区

柳州实施“七步工作法” 治理城市“三无”小区

2010/5/26 9:42:03来源：新华网

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近年来，随着城市规模扩大，城市老城区中的无物业管理、无保安门卫、无业主委员会的“三无”小区已成为社会治安综合治理的“盲点”和维护社会稳定的薄弱环节。广西柳州市通过广泛依靠小区居民，逐步摸索出一条变“三无”小区为平安和谐小区的做法，对城市弱势群体相对集中的居民小区建设作出了有益探索。

——“三无”小区治安差居民睡觉难安稳

“‘三无’小区人人怕，无主无保（安）无物业；八旬老翁不敢睡，５分（钟）摩托被盗走；下岗弱势无人睬，黄牛过河各顾各！”这是多年来流行在柳州市“三无”小区的顺口溜。

柳州市１９９４年开发的国泰花园一共有９栋居民楼，４１８户，近１７００名小区居民。大部分居民都是上世纪八九十年代间的城市改造拆迁户和廉租户，属于典型的低收入群体。上世纪９０年代以来，随着企业改制，破产改制的单位下岗人员增多，大部分居民家庭生活困难，领取低保人员比例达到８０％，甚至连每月２８元的物业费都很难交上。

２００４年之后，入不敷出的物业公司撤离了国泰花园。短短几年时间，这里就成为“小偷的天堂”。

柳州市驾鹤派出所副所长黄钢毅告诉记者，最初一段时间是偷汽车、摩托车、电动自行车，到后来就开始偷路灯，偷剪照明线路，偷防盗铁门，直接拆掉汽车的轮胎。

回顾起前几年的事情，国泰花园社区老人黄俊强心有余悸地对记者说：“小区没有物业，也没有保安，连夜间照明的路灯都没有，小偷十分猖獗，我有半年多时间睡觉都不安稳，就是怕小偷把家里唯一值钱的电视机偷走。经常晚上看电视到天亮才睡觉。

“三无”小区成为城市各种案件发生的“高危地带”，已成为当地领导和市民们高度关注的问题。

——“七步工作法”力促小区环境由“乱”到“治”

“社会治安没有贫富贵贱之分，保障社会治安一定要彻底解决好‘三无’小区治安难题。”在对“三无”小区进行深入调研之后，柳州市公安局局长胡明朗说。

从２００５年开始，柳州市公安局开始推进社区警务工作，在各分局以“三无”小区为试点，逐步推行改变小区管理混乱状况、改善小区居民生活环境的一系列做法。

黄钢毅告诉记者，“三无小区”管理环境问题表面上积重难返，实际上身处其间的居民都希望环境转变，只要牢牢依靠群众，扎扎实实做好每一件事情，就能够将环境彻底改变。

“七步工作法”主要包括调查摸底、宣传发动、组建群众自管队伍、组织动员、筹集资金、组织实施、规范措施等七个步骤，最关键的问题在于“取信于民”。

记者在国泰花园采访时，一些群众坦言，“最初我们也有观望心态，临时聘请的保安担心拿不到钱，三天两头向黄钢毅要。黄钢毅自己掏腰包，把拉电线、修路灯、请保安的钱给垫付了，这才让我们感到有了希望。”

柳州市公安局的统计表明，在破解“三无小区”环境治理难题过程中，基层派出所和民警往往采取“自掏腰包”的办法，预先垫付改善环境的资金，完善小区内的安保人员、电线路灯、围墙护栏、出入车牌等。

鱼峰公安分局政委覃柳告诉记者，“三无小区”和“七步工作法”推行以来，仅鱼峰区内“三无”小区就组织群众成立了以业主委员会为主体的自管队伍２０个，组建自管队伍后，此类小区发案率与往年相比同期下降３０％以上。

——“警徽”成为“三无”小区“避风港”

记者在采访时发现，紧紧依靠群众，推动民警扎根基层，从点点滴滴的细节着手，落实每一项规章制度，这是柳州市以公安民警为核心，破解“三无小区”管理难题的关键。

一、“三无小区”的“死结”需要公安机关与多部门联手破解。

业主委员会需要成立，物业管理旧账需要清还，但收不上物业管理费，还不了旧账，业主委员会就难以成立，“三无小区”居民交不起管理费，居民的信任度无法提升，就无法将小区推动到良性循环的轨道上。

鱼峰公安分局副局长欧向阳说，柳州市公安局基层民警采取“垫资”后，在小区工作初期依靠治安积极分子组建“群众自管队”的方式，“自管队”不是合法的组织，却是在公安、社区等多部门监管下的群众临时性小区管理集体。这就破解了“治安不好－收不上物业费－治安更加不好”的“三无小区”管理“死循环”。

二、管理透明化，账目清晰化，治安稳民心，诚信布天下。

这是记者在燎原新村小区采访时听到的顺口溜。走进这片曾经盗窃抢劫频发、吸毒针管不堪入目的小区。记者看到，小区账目公开栏在醒目位置布置贴出，民警和社区管理人员电话、手机也一同列出。

民警李阳光告诉记者，鸡喇社区大部分都是出租屋，有１２００多人，２００７年“自管队“成立以来，由于所有开支都是通过小区业主、社区居委会、派出所民警和群众监督使用，透明化的管理方式赢得了群众的信赖。２００７年２５元每户也还有人不愿意交，２００９年增加到每户３０元钱，社区住户都主动上交。

三、社区民警要“三管”，“三无”方能“长治”。

“三无”小区与其他小区不同之处在于：民警不仅需要管治安，还要管钱财账目，管人员聘任。这就对民警提出了更高的要求。记者在采访中了解到，黄钢毅、李阳光管理的社区，大多采取从停车费、提供免费充电等服务项目中收取。这一做法不仅没有引起居民的抵触情绪，而且认为“物有所值”。

目前，柳州市大部分“三无”小区报案率迅速下降，相当一部分小区利用前期收费的结余，安装了摄像头，摄像头全部纳入柳州市公安局的“天眼”范畴，进一步强化了小区的安全管理措施。（何丰伦 闫祥岭）

第四篇：三无小区整治方案

三无小区整治方案

为维护良好的社会治安秩序，北苑街道积极开展了“三无”小区治安整治活动，使社区管理更加规有序，人民群众的安全感和满意度进一步提高。

一、加强领导，明确职责。街道成立“三无”小区治安整治工作领导小组，街道书记为组长，涉及稳定的相关社区负责人为小组成员，街道综治办负责具体落实。制定下发了《北苑街道2012年创建“三无”小区工作计划》，明确了责任，提出了要求，确保活动有效开展。

二、摸底排查，强化管理。街道召开专题工作会议，要求各社区对“三无”小区治安整治，立即拿出底子，分析论证解决的措施办法，争取活动结束时每个社区至少完成1个集中整治任务，一时完不成的也要制定并付诸实施分步解决方案，各社区每周一次进行专题调度，力争把工作任务早落实、落实好。

三、督促检查，确保实效。按照“属地管理”的原则，进一步加强对各社区治安整治工作的督促、检查和指导，街道成立由副书记带队的督查工作组，每周开展不少于2次的不定期明查暗，对工作不力、排查不细、整治不深的单位和社区，进行通报，追究主要负责人的责任。

第五篇：三无小区整改方案

篇一：三无小区整治方案 三无小区整治方案

为维护良好的社会治安秩序，北苑街道积极开展了“三无”小区治安整治活动，使社区管理更加规有序，人民群众的安全感和满意度进一步提高。

一、加强领导，明确职责。街道成立“三无”小区治安整治工作领导小组，街道书记为组长，涉及稳定的相关社区负责人为小组成员，街道综治办负责具体落实。制定下发了《北苑街道2012年创建“三无”小区工作计划》，明确了责任，提出了要求，确保活动有效开展。

二、摸底排查，强化管理。街道召开专题工作会议，要求各社区对“三无”小区治安整治，立即拿出底子，分析论证解决的措施办法，争取活动结束时每个社区至少完成1个集中整治任务，一时完不成的也要制定并付诸实施分步解决方案，各社区每周一次进行专题调度，力争把工作任务早落实、落实好。

三、督促检查，确保实效。按照“属地管理”的原则，进一步加强对各社区治安整治工作的督促、检查和指导，街道成立由副书记带队的督查工作组，每周开展不少于2次的不定期明查暗，对工作不力、排查不细、整治不深的单位和社区，进行通报，追究主要负责人的责任。篇二：柳州实施“七步工作法” 治理城市“三无”小区 柳州实施“七步工作法” 治理城市“三无”小区 2010/5/26 9:42:03来源：新华网

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近年来，随着城市规模扩大，城市老城区中的无物业管理、无保安门卫、无业主委员会的“三无”小区已成为社会治安综合治理的“盲点”和维护社会稳定的薄弱环节。广西柳州市通过广泛依靠小区居民，逐步摸索出一条变“三无”小区为平安和谐小区的做法，对城市弱势群体相对集中的居民小区建设作出了有益探索。——“三无”小区治安差居民睡觉难安稳

“‘三无’小区人人怕，无主无保（安）无物业；八旬老翁不敢睡，５分（钟）摩托被盗走；下岗弱势无人睬，黄牛过河各顾各！”这是多年来流行在柳州市“三无”小区的顺口溜。

柳州市１９９４年开发的国泰花园一共有９栋居民楼，４１８户，近１７００名小区居民。大部分居民都是上世纪八九十年代间的城市改造拆迁户和廉租户，属于典型的低收入群体。上世纪９０年代以来，随着企业改制，破产改制的单位下岗人员增多，大部分居民家庭生活困难，领取低保人员比例达到８０％，甚至连每月２８元的物业费都很难交上。

２００４年之后，入不敷出的物业公司撤离了国泰花园。短短几年时间，这里就成为“小偷的天堂”。

柳州市驾鹤派出所副所长黄钢毅告诉记者，最初一段时间是偷汽车、摩托车、电动自行车，到后来就开始偷路灯，偷剪照明线路，偷防盗铁门，直接拆掉汽车的轮胎。回顾起前几年的事情，国泰花园社区老人黄俊强心有余悸地对记者说：“小区没有物业，也没有保安，连夜间照明的路灯都没有，小偷十分猖獗，我有半年多时间睡觉都不安稳，就是怕小偷把家里唯一值钱的电视机偷走。经常晚上看电视到天亮才睡觉。

“三无”小区成为城市各种案件发生的“高危地带”，已成为当地领导和市民们高度关注的问题。

——“七步工作法”力促小区环境由“乱”到“治”

“社会治安没有贫富贵贱之分，保障社会治安一定要彻底解决好‘三无’小区治安难题。”在对“三无”小区进行深入调研之后，柳州市公安局局长胡明朗说。

从２００５年开始，柳州市公安局开始推进社区警务工作，在各分局以“三无”小区为试点，逐步推行改变小区管理混乱状况、改善小区居民生活环境的一系列做法。黄钢毅告诉记者，“三无小区”管理环境问题表面上积重难返，实际上身处其间的居民都希望环境转变，只要牢牢依靠群众，扎扎实实做好每一件事情，就能够将环境彻底改变。“七步工作法”主要包括调查摸底、宣传发动、组建群众自管队伍、组织动员、筹集资金、组织实施、规范措施等七个步骤，最关键的问题在于“取信于民”。

记者在国泰花园采访时，一些群众坦言，“最初我们也有观望心态，临时聘请的保安担心拿不到钱，三天两头向黄钢毅要。黄钢毅自己掏腰包，把拉电线、修路灯、请保安的钱给垫付了，这才让我们感到有了希望。”

柳州市公安局的统计表明，在破解“三无小区”环境治理难题过程中，基层派出所和民警往往采取“自掏腰包”的办法，预先垫付改善环境的资金，完善小区内的安保人员、电线路灯、围墙护栏、出入车牌等。

鱼峰公安分局政委覃柳告诉记者，“三无小区”和“七步工作法”推行以来，仅鱼峰区内“三无”小区就组织群众成立了以业主委员会为主体的自管队伍２０个，组建自管队伍后，此类小区发案率与往年相比同期下降３０％以上。

——“警徽”成为“三无”小区“避风港”

记者在采访时发现，紧紧依靠群众，推动民警扎根基层，从点点滴滴的细节着手，落实每一项规章制度，这是柳州市以公安民警为核心，破解“三无小区”管理难题的关键。

一、“三无小区”的“死结”需要公安机关与多部门联手破解。

业主委员会需要成立，物业管理旧账需要清还，但收不上物业管理费，还不了旧账，业主委员会就难以成立，“三无小区”居民交不起管理费，居民的信任度无法提升，就无法将小区推动到良性循环的轨道上。

鱼峰公安分局副局长欧向阳说，柳州市公安局基层民警采取“垫资”后，在小区工作初期依靠治安积极分子组建“群众自管队”的方式，“自管队”不是合法的组织，却是在公安、社区等多部门监管下的群众临时性小区管理集体。这就破解了“治安不好－收不上物业费－治安更加不好”的“三无小区”管理“死循环”。

二、管理透明化，账目清晰化，治安稳民心，诚信布天下。

这是记者在燎原新村小区采访时听到的顺口溜。走进这片曾经盗窃抢劫频发、吸毒针管不堪入目的小区。记者看到，小区账目公开栏在醒目位置布置贴出，民警和社区管理人员电话、手机也一同列出。

民警李阳光告诉记者，鸡喇社区大部分都是出租屋，有１２００多人，２００７年“自管队“成立以来，由于所有开支都是通过小区业主、社区居委会、派出所民警和群众监督使用，透明化的管理方式赢得了群众的信赖。２００７年２５元每户也还有人不愿意交，２００９年增加到每户３０元钱，社区住户都主动上交。

三、社区民警要“三管”，“三无”方能“长治”。“三无”小区与其他小区不同之处在于：民警不仅需要管治安，还要管钱财账目，管人员聘任。这就对民警提出了更高的要求。记者在采访中了解到，黄钢毅、李阳光管理的社区，大多采取从停车费、提供免费充电等服务项目中收取。这一做法不仅没有引起居民的抵触情绪，而且认为“物有所值”。

目前，柳州市大部分“三无”小区报案率迅速下降，相当一部分小区利用前期收费的结余，安装了摄像头，摄像头全部纳入柳州市公安局的“天眼”范畴，进一步强化了小区的安全管理措施。（何丰伦 闫祥岭）篇三：小区安全防范整改方案

君山花园

安全防范整改方案 2015年5月24日凌晨3点钟左右君山花园别墅2402房发生被盗事件，由于业主发现及时，损失财物三星手机一部，业主及时通知值班人员并报警。管理处针对上述安全事件，经过仔细排查，认为出现此次被盗事件的原因在于以下几点：

1、栏杆因日晒雨淋，长期无进行维护，栏杆已被腐蚀，且有断开，便于人员出入。

2、外围栏杆树木常年未修剪，滋生茂密，便于人员躲藏，存在安全隐患。

3、监控系统常年瘫痪，根本无法及时监控到位。

4、围墙太矮，容易翻入。

通过以上存在的问题，为了加强小区安全管理工作，减少安全事件的发生，管理处及时制定了完整的安全防范措施。

一、对内管理

1、小区对保安员制定了严格的巡视制度，并详细做好巡视记录，对园区来访人员实行严格的登记、询问等制度，落实到人，并认真填写《来访登记表》。

2、另外增设固定岗，别墅区属安全事件多发区，之前在业委会的强烈促使下，已在1401处增加固定岗，加上现在这个环城路外围墙别墅区域内已设有4个值班岗位。

3、各岗位每天都实行轮换制，加大夜查力度，杜绝岗位睡岗、脱岗等现象发生。

二、施工管理

对小区装修施工的装修队签订《园区施工管理协议书》并对施工人员实行实名制管理制度，留存施工人员的身份证件复印件并发放《出入证》，限定装修施工时间，并明确声明施工人员不予留宿园区，严格遵守小区的施工作业时间。

三、设备设施管理

1、联系施工单位对破损栏杆进行修复，组织绿化工对周围植被砍伐，使外墙栏杆裸露，不利于人员躲藏。

2、监控问题及时联系施工单位报价维修，尽快恢复系统的正常运行。

3、关于围墙问题因工程量大、费用较高，须和业委会沟通，启用维修基金进行修复。加强小区安全意识的宣传工作，提高业主的安全防范意识，通过人防及技防相结合的管理模式，将小区的安全事件发生率降到最低，给业主提供一个舒适、安全的居住环境。深圳市彩生活物业管理有限公司东莞君山花园分公司 2015年5月30日