福利院护理等级服务标准（范文）

第一篇：福利院护理等级服务标准（范文）

护理等级服务标准

一、普护

服务对象：生活基本能自理养员，轻度行为异常者

服务内容：

1、清扫室内卫生，整理床铺，翻晒被褥。

2、督促更换并清洗床上用品及衣物。

3、帮忙清洗餐具、茶杯、毛巾、脸盆、脚盆并进行消毒。

4、督促养员做好个人卫生，督促养员洗头、洗脚、剪指甲、洗澡、清洗二便、更换衣物。

5、组织养员参加娱乐活动、社区外出活动。

二、半护

服务对象：生活部分不能自理养员，智力障碍患者、精神障碍患者

服务内容：

1、清扫室内卫生，整理床铺，翻晒被褥。

2、帮助养员更换并清洗床上用品及衣物。

3、督促养员做口腔护理、洗脸。

4、帮忙清洗餐具、茶杯、毛巾、脸盆、脚盆并进行消毒。

5、监督养员做好个人卫生，督促养员洗头、洗脚、剪指甲、洗澡、清洗二便、更换衣物。

6、督促养员登厕，保持经期卫生。

7、组织养员参加娱乐活动、社区外出活动。

8、开展康复训练活动，进行生活技能培训。

三、全护

服务对象：生活基本不能自理养员、肢体障碍患者、视力障碍患者病情较严重的精神障碍患者和行为障碍患者

服务内容：

1、清扫室内卫生，整理床铺，翻晒被褥。

2、更换并清洗养员床上用品及衣物。

3、帮助养员做口腔护理、洗脸。

4、清洗餐具、茶杯、毛巾、脸盆、脚盆并进行消毒。

5、帮助养员做好个人卫生，为养员洗头、洗脚、剪指甲、洗澡、清洗二便、更换衣物。

6、做好养员二便处理及经期卫生，搀扶行走不便养员和个案养员登厕。

7、为养员送水、送饭、送药，到床前进行喂水、喂饭、喂药服务。

8、组织养员参加娱乐活动、社区外出活动。

9、开展个案康复训练活动，进行生活技能培训。

四、特护

服务对象：生活完全不能自理养员，病情严重的精神障碍患者、行为障碍患者、肢体障碍患者和瘫痪病人

服务内容：

1、清扫室内卫生，整理床铺，翻晒被褥。

2、更换并清洗养员床上用品及衣物。

3、为养员做口腔护理、洗脸。

4、清洗餐具、茶杯、毛巾、脸盆、脚盆并进行消毒。

5、做好养员个人卫生，为养员洗头、洗脚、剪指甲、洗澡、理发、剃须、清洗二便、更换衣物。

6、做好养员二便处理及经期卫生，搀扶行走不便养员和个案养员登厕，做到勤检查、勤换尿布、勤擦洗，保持养员及房间清洁、无异味。

7、对长期卧床不能自己翻身的养员，定时翻身，改善皮肤受压状况，防止褥疮发生。

8、饭菜、茶水供应到床边，按时喂水、喂饭、喂药。

9、细心观察、了解、掌握养员饮食、起居及心理变化、思想动态、情绪状况、精神状态等情况，及时与养员沟通。

10、对个案护理人员根据情况定时巡视，防止随意外出或发生意外。

11、对病情严重的精神障碍患者，在其丧失意识、严重神志不清、狂躁不安、有翻墙现象的养员进行监管，并做好记录。

12、组织养员参加娱乐活动、社区外出活动。

13、开展个案康复训练活动，进行生活技能培训。

备注：精神障碍患者的护理标准最低为半护。

第二篇：工伤护理等级鉴定标准

工伤护理等级鉴定标准

工伤护理等级鉴定标准：工伤职工已经评定伤残等级(一般为一至四级)并经劳动能力鉴定委员会确认需要生活护理的，可按月领取生活护理费，工伤护理等级鉴定标准。劳动能力鉴定委员会在鉴定工伤职工是否达到护理等级依据以下五个生活自理范围：

1、进食;

2、翻身;

3、大、小便;

4、穿衣、洗漱;

5、自我移动。生活护理分三级：

1、完全护理依赖：是指生活完全不能自理，上述五项均需护理者;

2、大部分护理依赖：是指生活大部分不能自理，上述五项中三项需要护理者;

3、部分护理依赖：是指生活部分不能护理，上述五项中一项需要护理者。生活护理依赖等级由劳动能力鉴定委员会作出。

二、工伤护理等级赔偿标准

《工伤保险条例》第32条第2款规定：“生活护理费按照生活完全不能自理、生活大部分不能自理或者生活部分不能自理3个不同等级支付，其标准分别为统筹地区上职工月平均工资的50%、40%或者30%。”

三、相关问题理解

1、工伤伤残等级不能与工伤护理等级划等号。

按照国家规定，工伤伤残等级分为1-10级，其中1-4级为完全丧失劳动能力、5-6级为大部分丧失劳动能力、7-10级为部分丧失劳动能力。一般来说，5-10级是没有护理等级依赖的，但也不排除特殊情况。

2、并非1-4级工伤伤残等级都会评上护理等级依赖。

一般情况下，只有1-4级的才有可能评上护理等级依赖，但不能机械地、片面地认为评为1级伤残的就应完全护理依赖，评为2级伤残的就应大部分护理依赖，评为3-4级伤残的就应部分护理依赖，自然享受护理费待遇。例如，面部重度毁容评为3级，大家都清楚不需要护理依赖。而双膝以下缺失或无功能，虽然评为伤残等级为4级，但其不能自我移动，就应给予部分护理依赖。这就是说需要护理的一般在工伤伤残1-4级中产生，井非评为工伤伤残1--4级的工伤职工就必须相应需要完全护理依赖、大部分护理依赖，部分护理依赖。伤残等级与是否需要护理依赖之间并不存在必然的关系，即不能简单划等号。

2..一、本标准是为了适应工伤保险制度改革，保护职工合法权益，加强安全生产和维护国家整体利益而制订的。

二、本标准适用于职工中经当地劳动部门证明属于工伤，或经卫生行政部门批准具有职业病诊断权的医疗卫生机构诊断为职业病后，经医疗单位确定医疗终结时，需进行伤残医疗检查及劳动能力鉴定者。

三、本标准依据伤病者医疗终结时的器官损伤、功能障碍及其对医疗与护理的依赖程度，适当考虑了由于伤残引起的社会心理因素影响，对伤残程度进行分级。

1.器官损伤是工伤的直接的后果，但职业病不一定有器官缺损。

2.功能障碍工伤后功能障碍的程度与器官缺损的部位及严重程度有关，职业病所致的器官功能障碍与疾病的严重程度相关。对功能障碍的判定，应以医疗终结时的医疗检查结果为依据，根据评残对象逐个确定。本标准在附录A、C、E、G、I中对一些伤残类别的定义以及所造成功能障碍的分级判定基准，作了交代和说明，工伤鉴定《工伤护理等级鉴定标准》。

3.医疗依赖指伤、病致残后，于医疗终结时仍然不能脱离治疗者。

4.护理依赖指伤、病致残者因生活不能自理需依赖他人护理者。生活自理范围主要包括下列五项：

(1)进食(2)翻身(3)大、小便(4)穿衣、洗漱(5)自我移动

护理依赖的程度分三级：

a.完全护理依赖指上述五项均需护理者。

b.大部分护理依赖指上述五项中三项需要护理者。

c.部分护理依赖指上述五项中一项需要护理者。

5.心理障碍一些特殊残情，在器官缺损或功能障碍的基础上虽不造成医疗依赖，但却导致心理障碍或减损伤残者的生活质量，在评定残情时，应适当考虑这些后果。

四、依据上述原则将工伤及职业病伤残造成失能的情况分为十级，列于甲表。

由于伤残类型复杂，有的类型分级可以由最重(一级)到最轻(十级)覆盖十级，有的类型可以不足十级，或者空级。对本标准未列载的个别伤残情况，可根据上述原则，参照本标准中相应等级进行评定。

五、本标准根据不同系统和器官致残类别分为五个部分制订，每个部分均包含有标准正文(工伤及职业病致残程度分级表)、补充件(分级依据或判定基准)及参考件(正确使用标准的说明)，如乙表所示。为便于使用，后附分级系列。

由职业因素所致内科以外的，且属于卫生部颁布的职业病名单中的病伤，于医疗终结时其致残等级皆根据表1～4部分中相应的残情进行鉴定，其中因职业肿瘤手术所致的残情参照主要受损器官的相应条目进行评定。

六、在使用本标准时，应严格遵循补充件中各类伤残的分级依据或判定基准，依照参考件中正确使用标准的说明，根据伤残的具体情况，掌握本标准的分级，进行工伤及职业病致残程度的鉴定。

七、对于同一器官或系统多处损伤，或一个以上器官同时受到损伤者，应先对单项伤残程度进行鉴定。如几项伤残等级不同，以重者定级;多项等级相同，晋升一级。

八、如受工伤损害的器官原有伤残和疾病史，其致残等级的评定，以医疗终结时本次实际的致残结局为依据。

十级伤残等级评定标准 :

伤残的等级分为一级到十级伤残。

一级伤残划分依据

a.日常生活完全不能自理，全靠别人帮助或采用专门设施，否则生命无法维持;

b.意识消失;

c.各种活动均受到限制而卧床;

d.社会交往完全丧失。

二级伤残划分依据

a.日常生活需要随时有人帮助;

b.各种活动受限，仅限于床上或椅上的活动;

c.不能工作;

d.社会交往极度困难。

三级伤残划分依据

a.不能完全独立生活，需经常有人监护;

b.各种活动受限，仅限于室内的活动;

c.明显职业受限;

d.社会交往困难。

四级伤残划分依据

a.日常生活能力严重受限，间或需要帮助;

b.各种活动受限，仅限于居住范围内的活动;

c.职业种类受限;

d.社会交往严重受限。

五级伤残划分依据

a.日常生活能力部分受限，偶尔需要监护;

b.各种活动受限，仅限于就近的活动;

c.需要明显减轻工作;

d.社会交往贫乏。

六级伤残划分依据

a.日常生活能力部分受限，但能部分代偿，条件性需要帮助;

b.各种活动降低;

c.不能胜任原工作;

d.社会交往狭窄。

七级伤残划分依据

a.日常生活有关的活动能力严重受限;

b.短暂活动不受限，长时间活动受限;

c.工作时间需要明显缩短;

d.社会交往降低。

八级伤残划分依据

a.日常生活有关的活动能力部分受限;

b.远距离流动受限;

c.断续工作;

d.社会交往受约束。

九级伤残划分依据

a.日常活动能力大部分受限;

b.工作和学习能力下降;

c.社会交往能力大部分受限;

十级伤残划分依据

a.日常活动能力部分受限;

b.工作和学习能力有所下降;

c.社会交往能力部分受限。

第三篇：物业服务等级标准5级最新

总则

1.0.1 为规范物业服务行为，提高服务水平，实现物业服

务的标准化、专业化、精细化，结合本市情况，制定本标准。

1.0.2 北京市行政区域内住宅物业共用部分的维修养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动，适用本标准。

1.0.3 北京市行政区域内的物业服务工作除应遵守本标准 外，尚应符合国家及北京市现行相关法律、法规、规章、标 准的规定。2 术语和定义

2.0.1 物业服务

物业服务企业或其他管理人受业主或者建设单位委托，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相 关场地，进行维修养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩 序的活动。

2.0.2 物业共用部分

物业管理区域内业主专有部分以外，按照规定由业主共 同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。主要 包括共用部位、共用设施设备。

2.0.3 专项服务

接受委托，承接共用设施设备维修养护、园林绿化、环 境卫生、秩序维护等专业服务。

2.0.4 特约服务

物业服务企业或其他管理人根据业主委托提供的物业 服务合同约定以外的服务。

2.0.5 突发公共事件

突然发生，造成或者可能造成重大人员伤亡、财产损 失、生态环境破坏和严重社会危害，危及公共安全的紧急 事件。3 基本规定

3.0.1 本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维 修养护工作，不包括需要使用专项维修资金的维修、更新和 改造工作。

3.0.2 物业服务标准分为五级，一级标准为最低标准，每 一级标准高于且包含相应低一级的标准。

3.0.3 签订物业服务合同时，依据住宅物业实际情况确定 物业服务事项，选定相应的物业服务标准。本标准施行前已 签订物业服务合同的住宅物业按照约定执行。4 住宅物业服务一级标准

4.1 基本要求

4.1.1 客户服务场所 设置客户服务场所，配置基本办公设备。公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人

照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相 关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。客户服务场所工作时间，工作日不少于 8 小时，其 他时间设置值班人员。设置并公示24 小时服务电话。

4.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。从业人员佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。项目负责人具有 2 年以上物业服务企业或相关企业 管理工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人 员。

4.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全 防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件应急预案。建立物业服务工作记录。

4.1.4 档案 建立物业管理档案。2 配备档案管理人员。

4.1.5 标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标 志。

4.1.6 客户服务 每年第一季度公示上一物业服务合同履行情 况、收支情况、本收支预算。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的 行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。水、电急修20 分钟内、其它报修按双方约定时间到 达现场；由专项服务企业负责的设备设施应在 30 分钟内告 知。业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 3 个工作 日内回复。每年公开征集1 次物业服务意见，公示整改情况。配合相关部门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责 任保险。

4.1.7 专项服务委托管理 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要 求；操作人员应持有相应的职业资格证书。专项服务企业人员佩戴标志。对专项服务进行监督及评价。

4.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护

4.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。运行、检查、维修养护记录应每月归档。组织实施房屋使用安全情况评估检查。共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制

修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的 故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。每年第四季度制定下一维修养护计划。特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行 检查并落实防范措施。设备机房

1）

每月清洁1 次，室内无杂物。

2）

设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3）

在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。

4）

设施设备标志、标牌齐全。

5）

张贴或悬挂相关制度、证书。

4.2.2 共用部位 房屋结构

每半年检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护 措施。按照鉴定结果组织修缮。建筑部件

1）

每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、7 雨罩、空调室外机支撑构件等。

2）

每季度巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

3）

每年检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚； 室外屋面、散水等。

4）

每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。

附属构筑物

1）

每季度巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。

2）

每半年检查1 次雨、污水管井等。

3）

每季度巡查1 次大门、围墙、围栏等。

4）

每季度巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品 等。

5）

每年检测1 次防雷装置。

4.2.3 空调系统 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风 机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。运行期间每日巡视 1 次空调系统，保证室内温度符 合相关规定。每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷 器、箱体、风机盘管滤网等。

4.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规

定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

每日巡视1次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。每半年切换1 次备用水泵。每年检查 1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂； 8 每年养护1 次水泵。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入 冬前对暴露管道进行防冻处理。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人 保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

4.2.5 排水系统 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。污水泵

汛期每日巡视1 次，平时每月巡视1次，检查设备运行 状态；每月进行1 次手动启动测试；每年养护1 次。化粪池

每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。

4.2.6 照明和电气设备 楼内照明

每周巡视1 次，一般故障1 日内修复；复杂故障1 周内 修复。楼外照明

每2 周巡视1 次，一般故障3 日内修复；复杂故障2 周 内修复。应急照明

每日巡视1 次，发现故障，即时修复。低压柜

每周巡视2 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容 包括紧固、检测、清扫。5 低压配电箱和线路

每季度巡视1次设备运行状况；每年养护1 次，养护内 容包括紧固、检测、清扫。控制柜

每季度巡视1次设备运行状况；每年养护1 次，养护内 容包括紧固、检测、调试、清扫。发电机

每季度试运行1 次，保证运行正常。配电室、楼层配电间

防小动物措施完备； 穿墙线槽周边封堵严密； 锁具完好。

4.2.7 安全防范系统 报警控制管理主机

每日巡查1 次，检查设备运行状态； 每月表面清洁1 次； 每年内部除尘1 次。对讲门口机

每季度检查1 次按键、显示屏等； 每季度表面清洁1 次； 每年内部除尘1 次。网络控制箱

每年检查1 次外观、接线；每年表面清洁1 次；每年内 部除尘1 次。红外对射探测器

每年检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每半年表 面清洁1 次；每年内部除尘1次。图像采集设备

每周检查1 次监视画面、录像功能； 每月表面清洁1 次； 每年内部除尘1 次。6 摄像机

每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调校；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内 部除尘1 次。

解码器

每年检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每年 表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。

云台

每年检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每年表面 清洁1次；每年转动部位上润滑油1 次。巡更点

每半年检查1 次外观，发现故障隐患，即时排除；每半 年表面清洁1 次；每日存储巡更记录。读卡器

每季度检查1 次外观；每季度表面清洁1 次，查看防水 状况。电磁锁门锁

每季度检查1 次吸力、外观、接线。出门按钮

每季度检查1次开锁功能、接线。

4.2.8 电梯 电梯在投入使用前或者投入使用后 30日内，应向相 关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电 梯的显著位置。在电梯安全检验合格有效期届满前 1 个月，应向电 梯检验检测机构提出定期检验申请。3 日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排

除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关 附属仪器仪表应每年进行校验、检修。应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签

订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限 以及双方的权利、义务与责任。

对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务 企业定期检修计划的落实情况进行监督。

配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员 进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。

制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人 或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在 15 分

钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。

4.2.9 水景 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证 用电安全。使用期间每周巡查1 次喷水池、水泵及其附属设施，每季度检查1 次防漏电设施。设置必要的安全警示标志。水质符合卫生要求。

4.3 消防安全防范

4.3.1 综合管理 建立、落实消防安全责任制，明确各级岗位的消防 安全职责。2 成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员

掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使 用人参加的消防演练。设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安 全宣传教育；每年对员工进行1 次消防安全培训。每日防火巡查 1 次，每月防火检查 1 次，按照规定 每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消 防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排

除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处 理各类报警、故障信息。发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险 人员，协助配合公安机关消防机构工作。

4.3.2 消防设施设备维修养护 火灾自动报警系统

1）

火灾报警控制器、联动控制设备

每日巡查 1 次设备运行情况，保证 24 小时连续正常运 行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。

2）

火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置

每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警

报装置的报警、警报功能；探测器投入运行 2 年后，每隔 3 年由专业清洗单位清洗1 次。

3）

备用电源

每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电 13 池充放电试验1 次。消防广播系统

每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切 换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每2 年机柜 内的设备内部除尘1次。防排烟系统

每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核 对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排

烟阀等。防火分隔设施

每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动 和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火 卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电 控箱内部除尘1 次；每年检查维护1 次防火门附件，在门的 转动部位补充1 次润滑油。水灭火系统

消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每半年检查1 次润滑情 况；每年养护1 次室内、外消火栓。应急照明、疏散指示标志

每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。

消防电梯

每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消 防电话。灭火器

每日巡查 1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对 1 14 次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。

4.4 绿化养护

4.4.1 基本要求 乔木

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。灌木

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。绿篱和色块

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。地被和花坛植物

花坛植物死亡率低于15%。草坪

保证基本成活。

4.4.2 绿化养护内容灌溉

根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉，不出现严重 旱涝现象。一般植物在萌芽前、春季干旱期间、入冬前浇水 1次。施肥

根据植物生长情况施肥，一般乔木每 3 年至 4 年施肥 1 次；灌木每1年至2年施肥1 次；地被和草坪植物每年开春 后施肥1 次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不良的 植物适当增加施肥频次。病虫害防治

植物生长季每月检查1 次病虫害发生情况并进行防治，15 不出现严重病虫害现象。整形修剪

一般乔木每3年修剪1 次；灌木每2年修剪1 次；绿篱 和色块每年生长季节或萌芽前、入冬后修剪1 次；冷季型草 坪生长季节每月修剪1 次，全年至少修剪5次。除草

每年全面除草1 次，重点绿地增加除草次数，出现杂草 的绿地面积不超过总绿地面积的30%。垃圾处理

绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 1 次。

4.4.3 工作检查和记录

生长季节每月检查1 次植物生长情况。

4.5 环境卫生

4.5.1 生活垃圾的收集、清运 按有关规定和标准实行垃圾分类。配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节 每5 日喷洒1 次杀虫药。每日清运 1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不 得乱堆乱倒。

4.5.2 物业共用部分清洁 楼内

1）

大堂、一层候梯厅

每日清扫1 次、每周清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。每月擦拭1 次信报箱、大堂玻璃。

2）

楼道、楼梯

每周清扫1 次、每季度清拖1 次楼道、楼梯地面。

每季度擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火 栓、指示牌等共用设施。

电梯轿箱

每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。

每日清拖1 次轿厢地面。天台、屋面

雨季前清扫1 次天台、屋面。楼外道路及设施

每日清扫1 次楼外道路。水景

根据水质情况进行消毒净化处理。

使用期间每周清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。有害生物预防和控制

配合相关部门进行有害生物的预防和控制。

投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。雨雪天气清洁

雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。

4.5.3 工作检查和记录

每日抽查1 次清洁质量，做好记录。

4.6 公共秩序维护

4.6.1 主要出入口有人值守。4.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：

00 巡视1 次，22：00 至次日6：00 巡视1 次。

4.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。

4.6.4 机动车辆凭证出入。

4.6.5 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报 警记录应留存30 日备查。

4.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。

4.6.7 记录与档案 各项工作记录完整有效。档案齐全。

4.7 装饰装修管理

4.7.1 建立装饰装修管理服务制度。

4.7.2 建立装饰装修管理档案。

4.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或 使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协 议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意 事项。

4.7.4 装饰装修期间每日巡查 1 次现场，发现业主或使用 人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改 正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物 业管理区域内公示。

4.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装 修管理服务协议的当事人按照约定处理。

4.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采 取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方 式，在2 日内清运。5 住宅物业服务二级标准

5.1 基本要求

5.1.1 客户服务场所 设置客户服务场所，配置基本办公设备。公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人

照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相 关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。客户服务场所工作时间，工作日不少于 8 小时，其 他时间设置值班人员。设置并公示24 小时服务电话。

5.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。从业人员统一着装，佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。项目负责人具有 3 年以上物业服务企业管理工作经 历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。

5.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全

防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件的应急预案。建立物业服务工作记录。

5.1.4 档案 建立物业管理档案。配备档案管理人员。3 应用计算机管理基本信息、基础资料。

5.1.5 标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标 志。

5.1.6 客户服务 每年第一季度公示上一物业服务合同履行情 况、收支情况、本收支预算。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的 行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。水、电急修20 分钟内、其它报修按双方约定时间到 达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在 30 分钟内告 知。业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 3 个工作 日内回复。每年公开征集1 次物业服务意见，公示整改情况。配合相关部门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责 任保险。

5.1.7 专项服务委托管理 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要 求；操作人员应持有相应的职业资格证书。专项服务企业人员佩戴标志。对专项服务进行监督及评价。

5.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护

5.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。运行、检查、维修养护记录应每月归档。组织实施房屋使用安全情况评估检查。共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制

修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的 故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。每年第四季度制定下一维修养护计划。特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行 检查并落实防范措施。设备机房

1）

每月清洁1 次，室内无杂物。

2）

设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3）

在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。

4）

设施设备标志、标牌齐全。

5）

张贴或悬挂相关制度、证书。

5.2.2 共用部位 房屋结构

每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护 措施。按鉴定结果组织修缮。建筑部件

1）

每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、22 雨罩、空调室外机支撑构件等。

2）

每2 月巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

3）

每半年检查 1 次共用部位的室内地面、墙面、天 棚；室外屋面、散水等。

4）

每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。

附属构筑物

1）

每2 月巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。

2）

每半年检查1 次雨、污水管井等。

3）

每2 月巡查1 次大门、围墙、围栏等。

4）

每 2 月巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品 等。

5）

每年检测1 次防雷装置。

5.2.3 空调系统 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风 机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。运行期间每日巡视 1 次空调系统，保证室内温度符 合相关规定。每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷 器、箱体、风机盘管滤网等。每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。

5.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规

定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

每日巡视1次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。每半年切换1 次备用水泵。4 每年检查 1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂； 每年养护1 次水泵。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入 冬前对暴露管道进行防冻处理。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人 保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

5.2.5 排水系统 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。污水泵

汛期每日巡视1 次，平时每2周巡视1 次，检查设备运

行状态；每月进行1次手动启动测试；每年养护1 次。化粪池

每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。

5.2.6 照明和电气设备 楼内照明

每周巡视2 次，一般故障1 日内修复；复杂故障1 周内 修复。楼外照明

每周巡视1 次，一般故障2 日内修复；复杂故障2 周内 修复。应急照明

每日巡视1 次，发现故障，即时修复。低压柜每日巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容 包括紧固、检测、清扫；每年检查1 次电气安全。低压配电箱和低压线路

每季度巡视1次设备运行状况；每年养护1 次，养护内 容包括紧固、检测、清扫。控制柜

每月巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容 包括紧固、检测、调试、清扫。发电机

每季度试运行1 次，保证运行正常。配电室、楼层配电间

防小动物措施完备； 穿墙线槽周边封堵严密； 锁具完好。

5.2.7 安全防范系统 报警控制管理主机

每日巡查1 次，检查设备运行状态； 每月表面清洁1 次； 每年内部除尘1 次。对讲门口机

每2月检查1次按键、显示屏等； 每2月表面清洁1次； 每年内部除尘1 次。网络控制箱

每半年检查1 次外观、接线；每半年表面清洁1 次；每 年内部除尘1次。红外对射探测器

每半年检查1次接线、探测范围、防水状况等；每半年 表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。图像采集设备每周检查1 次监视画面、录像功能； 每月表面清洁1 次； 每年内部除尘1 次。摄像机

每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内 部除尘1 次。解码器

每半年检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每 半年表面清洁1 次；每年内部除尘1次。云台

每半年检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每半年 表面清洁1 次；每年转动部位上润滑油1 次。巡更点

每季度检查1 次外观；每季度表面清洁1 次；每日存储 巡更记录。读卡器

每季度检查1 次外观；每季度表面清洁1 次，查看防水 状况。电磁锁门锁

每季度检查1 次吸力、外观、接线。出门按钮

每季度检查1次开锁功能、接线。

5.2.8 电梯 电梯在投入使用前或者投入使用后 30日内，应向相 关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电 梯的显著位置。2 在电梯安全检验合格有效期届满前 1 个月，应向电 梯检验检测机构提出定期检验申请。日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排

除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关 附属仪器仪表应每年进行校验、检修。应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签

订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限 以及双方的权利、义务与责任。

对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务 企业定期检修计划的落实情况进行监督。

配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员 进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。

制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人 或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在 15 分 钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。

5.2.9 水景 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证 用电安全。使用期间每周巡查2 次喷水池、水泵及其附属设施，每2 月检查1 次防漏电设施。设置必要的安全警示标志。水质符合卫生要求。

5.3 消防安全防范

5.3.1 综合管理1 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员

掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使 用人参加的消防演练。设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安 全宣传教育；每年对员工进行2 次消防安全培训。每日防火巡查 1 次，每月防火检查 1 次，按照规定 每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消 防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排

除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处 理各类报警、故障信息。发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险 人员，协助配合公安机关消防机构工作。

5.3.2 消防设施设备维修养护 火灾自动报警系统

1）

火灾报警控制器、联动控制设备

每日巡查 1 次设备运行情况，保证 24 小时连续正常运 行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。

2）

火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置

每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警

报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2 年后，每3 年 由专业清洗单位清洗1 次。3）备用电源

每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电 池充放电试验1 次。消防广播系统

每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切 换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每年机柜内 的设备内部除尘1 次。防排烟系统

每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核 对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排 烟阀等。防火分隔设施

每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动 和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火 卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电 控箱内部除尘1 次；每年维修养护1 次防火门附件，在门的 转动部位补充1 次润滑油。水灭火系统

消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每年检查1 次润滑情况； 每年养护1 次室内、外消火栓。应急照明、疏散指示标志

每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。

消防电梯

每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消 防电话。8 灭火器

每周巡查 1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对 1 次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。

5.4 绿化养护

5.4.1 基本要求 乔木

生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率高 于 90%，年成活率高于90%。灌木

生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率高 于 90%，年成活率高于90%。绿篱和色块

植株保存率高于 90%，年成活率高于90%。地被和花坛植物

地被植物覆盖率高于90%，花坛植物死亡率低于10%。草坪

保证基本成活，草坪覆盖率高于90%。

5.4.2 绿化养护内容 灌溉

出现干旱情况及时灌溉，不因旱涝原因导致植物出现死 亡现象。一般植物在萌芽前、四五月份、秋季、入冬前浇水 1次。施肥

根据植物生长情况施肥，一般乔木每2 年施肥1 次；灌

木每年施肥1 次；地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后 30 施肥1 次至2 次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不 良的植物适当增加施肥频次。病虫害防治

根据病虫害发生规律，植物生长季每2 周检查1 次病虫 害情况；发现病虫害能有效控制，不因病虫危害影响景观效 果。整形修剪

乔木每2 年修剪1 次；灌木每年冬季修剪1 次；绿篱和 色块每年生长季节和冬季修剪1 次；冷季型草坪生长季节每 月修剪1 次至2次，全年至少修剪10次。除草

每年全面除草2 次，重点绿地增加除草次数，出现杂草 的绿地面积不超过总绿地面积的20%。垃圾处理

绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 2 次。

5.4.3 工作检查和记录 生长季节每2 周检查1 次植物生长情况。编制绿化养护措施和工作计划。

5.5 环境卫生

5.5.1 生活垃圾的收集、清运 按有关规定和标准实行垃圾分类。配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节 每3 日喷洒1 次杀虫药。

4 每日清运 1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不 得乱堆乱倒。垃圾清运车外观整洁。

5.5.2 物业共用部分清洁 楼内

1）

大堂、一层候梯厅

每日清扫1 次、每周清拖2 次大堂、一层候梯厅地面。

每月擦拭2 次信报箱、大堂玻璃。

2）

楼道、楼梯

每周清扫2 次、每月清拖1 次楼道、楼梯地面。

每月擦拭1 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。电梯轿箱

每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。

每日清拖1 次轿厢地面。天台、屋面

雨季前、雨季期间各清扫1 次天台、屋面。

每季度巡查1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。楼外道路及设施

每日清扫1 次楼外道路。

每季度清洁1 次楼外公共照明及共用设施；每半年清洁 1 次雨蓬、门头等。水景

根据水质情况进行消毒净化处理。

使用期间每周清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。

有害生物预防和控制

配合相关部门进行有害生物预防和控制。

投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。雨雪天气清洁

雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。

5.5.3 工作检查和记录

每日检查1 次清洁质量，做好记录。

5.6 公共秩序维护

5.6.1 主要出入口有专人值守。

5.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：

00 巡视1 次，22：00 至次日6：00 巡视1 次。

5.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。

5.6.4 机动车辆凭证出入。

5.6.5 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报 警记录应留存30 日备查。

5.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。

5.6.7 记录与档案 各项工作记录完整有效。档案齐全。

5.7 装饰装修管理

5.7.1 建立装饰装修管理服务制度。

5.7.2 建立装饰装修管理档案。

5.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或 使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协 33 议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意 事项。

5.7.4 装饰装修期间每日巡查 1 次现场，发现业主或使用 人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改 正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物 业管理区域内公示。

5.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装 修管理服务协议的当事人按照约定处理。

5.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采 取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。

自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方 式，在2 日内清运。

6 住宅物业服务三级标准

6.1 基本要求

6.1.1 客户服务场所 设置客户服务中心，配置办公家具、电话等办公设 备。公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人

照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相 关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。客户服务中心工作时间，工作日不少于 8 小时，其 他时间设置值班人员。设置并公示24 小时服务电话。

6.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。从业人员分岗位统一着装、佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。项目负责人具有 2 年以上物业服务企业同等岗位工 作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。

6.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全 防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件的应急预案。建立培训体系，定期组织培训与考核。建立物业服务工作记录。

6.1.4 档案

1 建立物业管理档案。配备档案管理人员。应用计算机管理基本信息、基础资料、维修养护资 料、收费资料等。

6.1.5 标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标 志。

6.1.6 客户服务 每年第一季度公示上一物业服务合同履行情 况、收支情况、本收支预算。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的 行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。水、电急修20 分钟内，其它报修按双方约定时间到 达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在 30 分钟内告 知。报修进行回访。业主或使用人提出的意见，建议、投诉在 2 个工作 日内回复。投诉进行回访。每年公开征集1 次物业服务意见，公示整改情况。每月组织 1 次项目服务质量检查，重要节假日前组 织安全检查。每年组织业主参观共用设施设备机房。每年至少组织1 次社区文化活动。

设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责 36 任保险。有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物 保管、票务代理等特约服务。

6.1.7 专项服务委托管理 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要 求；操作人员应持有相应的职业资格证书。专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。对专项服务进行监督管理及评价。

6.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护

6.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。运行、检查、维修养护记录应每月归档。组织实施房屋使用安全情况评估检查。共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制

修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的 故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。每年第四季度制定下一维修养护计划。特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行 检查并落实防范措施。设备机房

1）

每月清洁1 次，室内无杂物。

2）

设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3）

在明显易取位置配备消防器材，每月检查 1 次消 37 防器材，确保完好有效。

4）

设施设备标志、标牌齐全。

5）

在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

6）

交接班记录、工作日志等齐全、完整。

6.2.2 共用部位

房屋结构

每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护 措施。按鉴定结果组织修缮。建筑部件

1）

每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。

2）

每月巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

3）

每季度检查 1 次共用部位的室内地面、墙面、天 棚；室外屋面、散水等。

4）

每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。

附属构筑物

1）

每月巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。

2）

每季度检查1 次雨、污水管井等。

3）

每月巡查1 次大门、围墙、围栏等。

4）

每月巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。

5）

每年检测1 次防雷装置。

6.2.3 空调系统 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风 机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。

2 运行期间每日巡视 1 次空调系统，保证室内温度符 合相关规定。制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。每年检查1 次管道、阀门并除锈。每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷 器、箱体、风机盘管滤网等。每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。

6.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规

定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。每季度切换1 次备用水泵。每年检查 2 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂； 每年养护1 次水泵。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入 冬前对暴露管道进行防冻处理。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人 保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

6.2.5 排水系统 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。

每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。污水泵

汛期每日巡视2 次，平时每周巡视1次，检查设备运行 39 状态；每2 周进行1 次手动启动测试；每季度养护1 次。化粪池

每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。

6.2.6 照明和电气设备 楼内照明

每周巡视3 次，一般故障1 日内修复；复杂故障5 日内 修复。楼外照明

每周巡视1 次，一般故障1 日内修复；复杂故障1 周内 修复；每月调整1 次时间控制器。应急照明

每日巡视1 次，发现故障，即时修复。低压柜

每日巡视2 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容 包括紧固、检测、清扫；每年检查1 次电气安全。低压配电箱和低压线路

每月巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容 包括紧固、检测、清扫。控制柜

每2 周巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内 容包括紧固、检测、调试、清扫。发电机

每月试运行1次，保证运行正常； 每年活化1次蓄电池； 每周巡视1 次充电机和蓄电池。检测

每5 年检验1 次内部核算电能表。

9 配电室、楼层配电间

防小动物措施完备； 穿墙线槽周边封堵严密； 锁具完好； 电缆进出线和开关标志准确。

6.2.7 安全防范系统 报警控制管理主机

每日巡查 1 次，检查设备运行状态；每 2 周表面清洁 1 次；每半年内部除尘1 次。对讲门口机

每月检查1 次按键、显示屏等；每月表面清洁1 次；每 半年内部除尘1 次。网络控制箱

每半年检查1 次外观、接线；每季度表面清洁1 次；每 半年内部除尘1 次。红外对射探测器

每季度检查1次接线、探测范围、防水状况等；每季度 表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。图像采集设备

每周检查 1 次监视画面、录像功能；每 2 周表面清洁 1 次；每半年内部除尘1 次。摄像机

每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内 部除尘1 次。解码器

每半年检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每 半年表面清洁1 次；每年内部除尘1次。

8 云台

每半年检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每半年 表面清洁1 次；每年转动部位上润滑油1 次。巡更点

每月检查1 次外观；每月表面清洁1 次；每日存储巡更 记录。读卡器

每月检查1 次外观； 每月表面清洁1 次，查看防水状况。

电磁锁门锁

每2 月检查1 次吸力、外观、接线。出门按钮

每2 月检查1 次开锁功能、接线。

6.2.8 电梯 电梯在投入使用前或者投入使用后 30日内，应向相 关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电 梯的显著位置。在电梯安全检验合格有效期届满前 1 个月，应向电 梯检验检测机构提出定期检验申请。日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排

除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关 附属仪器仪表应每年进行校验、检修。应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签

订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限 以及双方的权利、义务与责任。

对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务 企业定期检修计划的落实情况进行监督。

5

配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员 进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。

制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人 或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在 15 分 钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。

6.2.9 水景 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证 用电安全。使用期间每周巡查2 次喷水池、水泵及其附属设施，每月检查1 次防漏电设施。设置必要的安全警示标志。水质符合卫生要求。

6.3 消防安全防范

6.3.1 综合管理 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员

掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使 用人参加的消防演练。设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安 全宣传教育；每年对员工进行2 次消防安全培训。每日防火巡查 1 次，每月防火检查 1 次，按照规定 每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消 防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。

5 发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排

除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处 理各类报警、故障信息。发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险 人员，协助配合公安机关消防机构工作。

6.3.2 消防设施设备维修养护 火灾自动报警系统

1）

火灾报警控制器、联动控制设备

每日巡查 1 次设备运行情况，保证 24 小时连续正常运 行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。

2）

火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置

每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警

报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2 年后，每3 年 由专业清洗单位清洗1 次。）备用电源

每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电 池充放电试验1 次。消防广播系统

每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切 换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每年机柜内 的设备内部除尘1 次。防排烟系统

每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核 44 对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排 烟阀等。防火分隔设施

每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动 和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火 卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电 控箱内部除尘1 次；每年维修养护2 次防火门附件，在门的 转动部位补充1 次润滑油。水灭火系统

消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每半年检查1 次润滑情 况；每年养护1 次室内、外消火栓。应急照明、疏散指示标志

每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。

消防电梯

每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消 防电话。灭火器

每日巡查 1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对 1 次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。

6.4 绿化养护

6.4.1 基本要求 乔木

植株生长正常，主枝基本完整，植株保存率高于 95%，年成活率高于95%，生长季节叶片保存率高于 85%。灌木

植株生长正常，主枝完整，保存率在 95%以上，年成活 率高于95%。绿篱和色块

植株生长整齐，保存率高于95%，年成活率高于95%。地被和花坛植物

地被植物覆盖率高于95%，花坛植物死亡率超过5%后能 及时补栽或更换。草坪

草坪基本整齐，覆盖率高于95%。

6.4.2 绿化养护内容 灌溉

有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，无明显旱涝 情况发生；一般植物确保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入 冬前浇水1 次，冷季型草坪根据长势和土壤情况适当增加灌 溉次数。施肥

根据植物生长情况施肥，乔木每2年施肥1 次至2次；

灌木每年施肥1 次至2 次；地被和草坪植物每年施肥2 次至 3 次；花坛植物根据生长情况进行追肥；尽量减少对化肥的 依赖。病虫害防治

根据病虫害发生规律，植物生长季每月至少检查3 次病 虫害情况；并根据检查结果防治病虫害，不因病虫害出现提 前落叶、死亡现象。整形修剪

乔木每年冬季修剪1 次；灌木每年生长季节和冬季修剪 46 1 次；绿篱和色块每年五一前、国庆节前、冬季修剪 1 次； 冷季型草坪应根据长势生长季节每月修剪1 次至2 次，全年 至少修剪 12次。除草

每年全面除草3 次，重点绿地增加除草次数；出现杂草 的绿地面积不超过总绿地面积的 10%，季节性杂草能得到有 效控制。垃圾处理

绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 3 次。

6.4.3 工作检查 生长季节每月检查3 次绿化工作。编制每季度绿化养护措施和工作计划。有绿化档案。

6.5 环境卫生

6.5.1 生活垃圾的收集、清运 实行生活垃圾分类收集。配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季 节每日喷洒1次杀虫药。每日清运 1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不 得乱堆乱倒。垃圾清运车外观整洁。

6.5.2 物业共用部分清洁 楼内

1）

大堂、一层候梯厅

每日清扫并清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。

每周擦拭1 次信报箱、大堂玻璃。

每月擦拭1 次大堂、候梯厅墙面。

每日巡视保洁1 次大堂、一层候梯厅。

2）

楼道、楼梯

每周清扫1 次、每2 周清拖1 次楼道、楼梯地面。

每2 周擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火 栓、指示牌等共用设施。

每季度除尘1次楼内灯具。

每日巡视保洁1 次楼道、楼梯。电梯轿箱

每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。

每日清拖1 次轿厢地面。

不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理1 次；石 材装饰的电梯轿厢，每季度养护1 次。

每日巡视保洁2 次电梯轿箱。天台、屋面

每季度清扫 1 次天台、屋面；雨季期间，每 2 月清扫 1 次天台、屋面。

每月巡查1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。楼外道路及设施

每日清扫1 次、巡视保洁2 次楼外道路。

每月清洁 1 次楼外公共照明及共用设施；每季度清洁 1 次雨蓬、门头等。水景

根据水质情况进行消毒净化处理。

使用期间每周清洁2次水面；每年清洁2次水池池底。有害生物预防和控制

配合相关部门进行有害生物预防和控制。

投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。

雨雪天气清洁

雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要 道路的冰雪在次日10：00 前清扫干净。

6.5.3 工作检查和记录 每日检查1 次清洁质量，做好记录。每季度全面检查1 次清洁质量，做好记录。清洁档案齐全。

6.6 公共秩序维护

6.6.1 主要出入口有专人24 小时值守。

6.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：

00 巡视2 次、22：00 至次日6：00 巡视1 次。

6.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。

6.6.4 机动车辆凭证出入。

6.6.5 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报 警记录，应留存 30 日备查；管理制度、应急预案张贴在显 著位置。

6.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。

6.6.7 每年进行2 次专项应急预案演习，做好记录。

6.6.8 备勤人员 24 小时待岗。

6.6.9 记录与档案 各项工作记录完整有效。档案齐全。

6.7 装饰装修管理

6.7.1 建立装饰装修管理服务制度。

6.7.2 建立装饰装修管理档案。

6.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或 使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协 议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意 事项。

6.7.4 装饰装修期间每日巡查 1 次现场，发现业主或使用 人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改 正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物 业管理区域内公示。

6.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装 修管理服务协议的当事人按照约定处理。

6.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采 取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。

自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方 式，在2 日内清运。

7 住宅物业服务四级标准

7.1 基本要求

7.1.1 客户服务场所 设置客户服务中心，配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人

及主要服务人员照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目 及服务标准、收费标准。客户服务中心工作时间，工作日及节假日不少于 8 小时，其他时间设置值班人员。设置并公示24 小时服务电话。

7.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。服务人员分岗位统一着装，佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。项目负责人具有 3 年以上物业服务企业同等岗位工 作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。

7.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全 防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件的应急预案。建立培训体系，定期组织培训、考核。建立物业服务工作记录

7.1.4 档案

1 建立物业管理档案，配备专职档案管理人员，有档案资料室。应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修 养护资料、收费资料等。

7.1.5 标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标 志。

7.1.6 客户服务 每年第一季度公示上一物业服务合同履行情 况、收支情况、本收支预算。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的 行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。水、电急修 20 分钟内、其他报修 30 分钟内到达现 场；由专项服务企业负责的设施设备应在 30 分钟内告知。报修回访率应不少于30%。业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 2 个工作 日内回复。投诉回访率 100%。每年至少公开征集 1 次物业服务意见，问卷率 80% 以上，公示整改情况。每月组织 1 次项目服务质量检查，重要节假日前组 织安全检查。每年组织业主参观共用设施设备机房。每年至少组织2 次社区文化活动。重要节日进行美化装饰。

11 设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责 任保险。有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物 保管、票务代理等特约服务。

7.1.7 专项服务委托管理 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要 求；操作人员应持有相应的职业资格证书。专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。对专项服务进行监督及评价。

7.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护

7.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。运行、检查、维修养护记录应每月归档。组织实施房屋使用安全情况评估检查。共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制

修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的 故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。每年第四季度制定下一维修养护计划。特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行 检查并落实防范措施。设备机房

1）

每月清洁1 次，室内无杂物。

2）

设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3）

在明显易取位置配备消防器材，每月检查 1 次消 防器材，确保完好有效。

4）设施设备标志、标牌齐全。

5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

6）交接班记录、工作日志等齐全、完整。

7.2.2 共用部位 房屋结构

每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护 措施。按鉴定结果组织修缮。建筑部件

1）每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。

2）每2 周巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

3）每2 月检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚； 室外屋面、散水等。

4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。附属构筑物

1）

每2 周巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。

2）

每2 月检查1 次雨、污水管井等。

3）

每2 周巡查1 次大门、围墙、围栏等。

4）

每 2 周巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品 等。

5）

每年检测1 次防雷装置。

7.2.3 空调系统 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风 机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。运行期间每日巡视 1 次空调系统，保证室内温度符 合相关规定。制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。每年检查1 次管道、阀门并除锈。每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷

器、箱体等；每年清洗消毒2 次风机盘管滤网；每两年清洗 消毒1次风管。每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。

7.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规

定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。每2月切换1 次备用水泵。每季度检查1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂； 每年养护1 次水泵。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入 冬前对暴露管道进行防冻处理。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人 保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

7.2.5 排水系统 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，55 组织清理、疏通。

每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。污水泵

汛期每日巡视2 次，平时每周巡视1次，检查设备运行 状态；每周进行1 次手动启动测试；每季度养护1 次。化粪池

每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。

7.2.6 照明和电气设备 楼内照明

每日巡视 1 次，一般故障 12 小时内修复；其他复杂故 障3 日内修复。楼外照明

每周巡视 3 次；一般故障 1 日内修复；其他复杂故障 5

日内修复；每2 周调整1 次时间控制器。应急照明

每日巡视1 次，发现故障，即时修复。低压柜

每日巡视2 次设备运行状况；每半年养护1 次，养护内 容包括紧固、检测、清扫；每年检查1 次电气安全；每半年 检测1 次接地电阻；每年校验1 次仪表。低压配电箱和低压线路

每月巡视2 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容 包括紧固、检测、清扫；每半年切换1 次双路互投开关。控制柜

每周巡视1 次设备运行状况；每年养护2 次，养护内容 包括紧固、检测、调试、清扫；每半年校正1 次各种电器元 件或控制设备的设定值；每年检查1 次远控装置。发电机

每月试运行1次，保证运行正常； 每年1 次带负荷运行； 每年活化2 次蓄电池；每日巡视1 次充电机和蓄电池。检测

每3 年检验1 次内部核算电能表。配电室、楼层配电间

防小动物措施完备； 穿墙线槽周边封堵严密； 锁具完好； 电缆进出线和开关标志清晰、准确。

7.2.7 安全防范系统 报警控制管理主机

每日巡查1 次，检查设备运行状态； 每周表面清洁1 次； 每年内部除尘1 次。对讲门口机

每2周检查1次按键、显示屏等； 每2周表面清洁1次； 每半年内部除尘1 次。

网络控制箱

每季度检查1 次外观、接线；每季度表面清洁1 次；每 半年内部除尘1 次。

红外对射探测器

每2 月检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每2 月 表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。图像采集设备

每周检查 2 次监视画面、录像功能；每 2 周表面清洁 1 57 次；每半年内部除尘1 次。摄像机

每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内 部除尘1 次。

解码器

每季度检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每 季度表面清洁1 次；每年内部除尘1次。

云台

每季度检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每季度 表面清洁1 次；每年转动部位上润滑油1 次。巡更点

每2 周检查1 次外观；每2 周表面清洁1 次；每日存储 巡更记录。读卡器

每2 周检查1 次外观；每2 周表面清洁1 次，查看防水 状况。电磁锁门锁

每月检查1 次吸力、外观、接线。出门按钮

每月检查1 次开锁功能、接线。

7.2.8 电梯 电梯在投入使用前或者投入使用后 30日内，应向相 关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电 梯的显著位置。在电梯安全检验合格有效期届满前 1 个月，应向电 58 梯检验检测机构提出定期检验申请。日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排

除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关 附属仪器仪表应每年进行校验、检修。应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签

订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限 以及双方的权利、义务与责任。

对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务 企业定期检修计划的落实情况进行监督。

配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员 进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。

制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人 或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在 15 分 钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。

7.2.9 水景 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证 用电安全。使用期间每日巡查1 次喷水池、水泵及其附属设施，每2 周检查1 次防漏电设施。设置必要的安全警示标志。水质符合卫生要求。

7.3 消防安全防范

7.3.1 综合管理 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，59 逐级逐岗明确消防安全职责。成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员

掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使 用人参加的消防演练。设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安 全宣传教育；每年对员工进行2 次消防安全培训。每日防火巡查 1 次，每月防火检查 1 次，按照规定

每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消 防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排

除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处 理各类报警、故障信息。发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险 人员，协助配合公安机关消防机构工作。

7.3.2 消防设施设备维修养护 火灾自动报警系统

1）

火灾报警控制器、联动控制设备

每日巡查 1 次设备运行情况，保证 24 小时连续正常运 行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。

2）

火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置

每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警

报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2 年后，每3 年 由专业清洗单位清洗1 次。）备用电源

每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电 池充放电试验和表面除尘1次。消防广播系统

每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切 换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每年机柜内 的设备内部除尘1 次。防排烟系统

每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核 对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排 烟阀等。防火分隔设施

每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动 和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火 卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电 控箱内部除尘1 次；每年维修养护2 次防火门附件，在门的 转动部位补充1 次润滑油。水灭火系统

消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每季度检查1 次润滑情 况；每年养护1 次室内、外消火栓。应急照明、疏散指示标志

每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。

消防电梯

每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消 防电话。灭火器

每日巡查 1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对 1 次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。

7.4 绿化养护

7.4.1 基本要求 乔木

植株生长良好，树冠基本完整，植株保存率高于 98%。年成活率高于98%，生长季节叶片保存率高于 90%。灌木

植株生长良好，主枝完整，保存率高于 98%，年成活率 高于98%。绿篱和色块

植株生长良好，轮廓清晰，高度一致，修剪和补种及时，保存率高于98%，年成活率高于 98%。地被和花坛植物

地被植物覆盖率高于95%，花坛植物死亡率超过2%后能 及时补栽。草坪

草坪整齐，覆盖率高于 95%。

7.4.2 绿化养护内容 灌溉

有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，采用节水灌

溉设备和措施，及时排涝；一般植物确保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前浇水1 次，需水量大的植物根据长势和土 壤情况合理灌溉。施肥

乔木每年施肥1 次；灌木每年施肥2次至3次；地被和

草坪植物每年施肥3 次至4 次；花坛植物根据生长情况进行 追肥；有条件的，应使用有机肥料。病虫害防治

根据病虫害发生规律，植物生长季每月检查4 次病虫害 情况；并根据检查结果针对不同植物采取相应的防治措施，严禁高毒农药，无明显病虫害发生。整形修剪

乔木每年修剪1 次至2 次，部分植物进行生长季修剪； 灌木根据需要及时修剪开败的残花果，全年至少修剪2 次； 绿篱和色块生长整齐，每年五一前、七八月份、国庆节前和 冬季修剪1 次；冷季型草坪生长季节平均每月修剪2 次，全 年至少修剪15次。除草

每年全面除草4 次，重点绿地增加除草次数；出现杂草 的绿地面积不超过总绿地面积的 5%，发现 50 厘米以上的杂 草应及时清除。垃圾处理

绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 5 次。

7.4.3 工作检查 生长季节每月检查4 次绿化工作。编制每月绿化养护措施和工作计划。绿化档案齐全。

7.5 环境卫生

7.5.1 生活垃圾的收集、清运 实行生活垃圾分类收集。配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季 节每日喷洒1次杀虫药。每日清运 1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不 得乱堆乱倒。垃圾清运车密闭运输、外观整洁。

7.5.2 物业共用部分清洁 楼内

1）

大堂、一层候梯厅

每日清扫并清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。

每周擦拭2 次信报箱。

每周擦拭1 次大堂玻璃。

每2 周擦拭1 次大堂、候梯厅墙面。

每日巡视保洁2 次大堂、一层候梯厅。

2）

楼道、楼梯

每日清扫1 次、每周清拖2 次楼道、楼梯地面。

每周擦拭2 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。

每季度除尘1次楼内灯具。

根据地面材质，定期做地面清洗、养护。

每日巡视保洁2 次楼道、楼梯。电梯轿箱

每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。

每日清拖1 次轿厢地面。

不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理2 次；石 材装饰的电梯轿厢，每季度养护1 次。

每日巡视保洁3 次电梯轿箱。天台、屋面

每季度清扫1 次天台、屋面；雨季期间，每月清扫1 次 天台、屋面。

每2 周巡查1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。楼外道路及设施

每日清扫1 次、巡视保洁3 次楼外道路。

每2 周清洁1 次楼外公共照明及共用设施；每2 月清洁 1 次雨蓬、门头等。水景

根据水质情况进行消毒净化处理。

使用期间每日清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。有害生物预防和控制

配合相关部门进行有害生物预防和控制。

投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。雨雪天气清洁

雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要

道路的冰雪在次日10：00 前清扫干净。

7.5.3 工作检查和记录 每日检查1 次清洁质量，做好记录。每月全面检查1 次清洁质量，做好记录。清洁档案齐全。

7.6 公共秩序维护

7.6.1 出入口有专人24 小时值守。

7.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：

00 巡视 3 次、其中楼内巡视 1 次；22：00 至次日 6：00 巡 视2 次，夜间巡查2 人同行。

7.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。

7.6.4 机动车辆登记出入。

7.6.5 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报 警记录应留存 30 日备查；管理制度、应急预案张贴在显著 位置。

7.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。

7.6.7 每年进行3 次专项应急预案演习，做好记录。

7.6.8 备勤人员 24 小时待岗，人数不少于秩序维护专业人 员的20%，配备必要的应急工具。

7.6.9 记录与档案 各项工作记录完整有效。档案齐全。

7.7 装饰装修管理

7.7.1 建立装饰装修管理服务制度。

7.7.2 建立装饰装修管理档案。

7.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或 使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协 议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意 事项。

7.7.4 装饰装修期间每日巡查 1 次现场，发现业主或使用 人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改 正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物 业管理区域内公示。

7.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装 修管理服务协议的当事人按照约定处理。

7.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采 取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。

自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方 式，在2 日内清运。

8 住宅物业服务五级标准

8.1 基本要求

8.1.1 客户服务场所 设置客户服务中心，配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人

及主要服务人员照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目 及服务标准、收费标准。客户服务中心工作时间，工作日不少于12 小时、节 假日不少于8 小时，其他时间设置值班人员。设置并公示24 小时服务电话。

8.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。从业人员分岗位统一着装，佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。

项目负责人具有 5 年以上物业服务企业同等岗位工 作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。按需求配备具有外语会话能力的管理人员。

8.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全 防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件的应急预案。建立培训体系，定期组织培训与考核。建立物业服务工作记录。

8.1.4 档案 建立物业管理档案。配备专职档案管理人员，有档案资料室。应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修 养护资料、收费资料等。

8.1.5 标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标 志。

8.1.6 客户服务 每年第一季度公示上一物业服务合同履行情

况、收支情况、本收支预算；每年第三季度公示上半年 物业服务合同履行情况、收支情况。

每月公示上月主要工作计划完成情况及下月主要工作 计划。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的 行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。水、电急修 15 分钟内，其它报修 30 分钟内到达现 场；由专项服务企业负责的设施设备应在 30 分钟内告知。报修回访率应不少于30%。业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 1 个工作 日内回复。投诉回访率 100%。每年至少公开征集 1 次物业服务意见，问卷率 85% 以上，公示整改情况。每月组织 1 次项目服务质量检查，重要节假日前组 69 织安全检查。每年组织业主参观共用设施设备机房。每年至少组织3 次社区文化活动。重要节日进行美化装饰。设置公共信息栏，每月至少更新1 次；配合相关部 门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责 任保险。有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物 保管、票务代理等特约服务。

8.1.7 专项服务委托管理 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要 求；操作人员应持有相应的职业资格证书。专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。对专项服务进行监督及评价。

8.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护

8.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。运行、检查、维修养护记录应每月归档。组织实施房屋使用安全情况评估检查。共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制

修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的 故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。每年第四季度制定下一维修养护计划。

6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行 检查并落实防范措施。设备机房

1）

每月清洁1 次，室内无杂物。

2）

设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3）

在明显易取位置配备消防器材，每月检查 1 次消 防器材，确保完好有效。

4）

设施设备标志、标牌齐全。

5）

在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

6）

交接班记录、工作日志等齐全、完整。

8.2.2 共用部位 房屋结构

每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护 措施。按鉴定结果组织修缮。建筑部件

1）每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。

2）每周巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

3）每月检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚； 室外屋面、散水等。

4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。附属构筑物

1）

每周巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。

2）

每月检查1 次雨、污水管井等。

3）

每周巡查1 次大门、围墙、围栏等。

4）

每周巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。

5）

每年检测 1 次防雷装置。信号系统应加装信号级 电涌保护器。

8.2.3 空调系统 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风 机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。运行期间每日巡视 1 次空调系统，保证室内温度符 合相关规定。制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。每年检查1 次管道、阀门并除锈。每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷

器、箱体等；每年清洗消毒2 次风机盘管滤网；每2 年清洗 消毒1次风管。每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。

8.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规

定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。每月切换1次备用水泵。每季度检查1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂； 每年养护1 次水泵。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入 冬前对暴露管道进行防冻处理。

6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人 保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

8.2.5 排水系统 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通，确保畅通。

每次降雨前后及过程中对主要排水口、管井进行检查。污水泵

汛期每日巡视2 次，平时每日巡视1次，检查设备运行 状态；每周进行1 次手动启动测试；每季度养护1 次。化粪池

每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。

8.2.6 照明和电气设备 楼内照明

每班巡视1 次，一般故障8 小时内修复；复杂故障1 日 内修复。楼外照明

每日巡视 1 次，一般故障 12 小时内修复；复杂故障 3 日内修复；每2 周调整1 次时间控制器。应急照明

每日巡视1 次，发现故障，即时修复。低压柜

每日巡视3 次设备运行状况；每半年养护1 次，养护内 容包括紧固、检测、清扫；每年检查2 次电气安全；每半年 检测1 次接地电阻；每年校验1 次仪表。低压配电箱和低压线路

每周巡视1 次设备运行状况；每半年养护1 次，内容包 括紧固、检测、清扫；每半年切换1 次双路互投开关。控制柜

每周巡视2 次设备运行状况；每年养护2 次，养护内容 包括紧固、检测、调试、清扫；每季度校正1 次各种电器装 置或控制设备的设定值；每年检查2 次各类远控装置和节能 装置。发电机

每月试运行1次，保证运行正常； 每年2 次带负荷运行； 每年活化2 次蓄电池；每班巡视1 次充电机和蓄电池。检测

每年检验1 次内部结算电能表。配电室、楼层配电间

防小动物措施完备； 穿墙线槽周边封堵严密； 锁具完好； 电缆进出线和开关标志清晰、准确。

8.2.7 安全防范系统 报警控制管理主机

每日巡查1 次，检查设备运行状态； 每日表面清洁1 次； 每季度内部除尘1 次。对讲门口机

每周检查1 次按键、显示屏等；每周表面清洁1 次；每 季度内部除尘1 次。

网络控制箱

每季度检查1 次外观、接线；每季度表面清洁1 次；每 季度内部除尘1 次。

红外对射探测器

每月检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每月表面 清洁1次；每季度内部除尘1 次。图像采集设备

每日检查1 次监视画面、录像功能； 每周表面清洁1 次； 每季度内部除尘1 次。摄像机

每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内 部除尘1 次。

解码器

每季度检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每 季度表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。云台

每季度检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每季度 表面清洁1 次；每半年转动部位上润滑油1 次。巡更点

每周检查1 次外观，表面清洁1 次； 每日存储巡更记录。

读卡器

每周检查1 次外观； 每周表面清洁1 次，查看防水状况。

电磁锁门锁

每2 周检查1 次吸力、外观、接线。出门按钮

每2 周检查1 次开锁功能、接线。

8.2.8 电梯 电梯在投入使用前或者投入使用后 30日内，应向相

关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电 75 梯的显著位置。在电梯安全检验合格有效期届满前 1 个月，应向电 梯检验检测机构提出定期检验申请。日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排

除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关 附属仪器仪表应每年进行校验、检修。应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签

订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限 以及双方的权利、义务与责任。

对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务 企业定期检修计划的落实情况进行监督。

配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员 进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。

制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人 或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在 15 分 钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。

8.2.9 水景 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证 用电安全。使用期间每日巡查1 次喷水池、水泵及其附属设施，每周检查1 次防漏电设施。设置必要的安全警示标志。水质符合卫生要求。

8.3 消防安全防范

8.3.1 综合管理 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员

掌握消防基本知识和技能；每年组织2 次有员工、业主或使 用人参加的消防演练。设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安 全宣传教育；每年对员工进行2 次消防安全培训。每日防火巡查 1 次，每月防火检查 2 次，按照规定 每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消 防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排

除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处 理各类报警、故障信息。发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险 人员，协助配合公安机关消防机构工作。

8.3.2 消防设施设备维修养护 火灾自动报警系统

1）

火灾报警控制器、联动控制设备

每日巡查 1 次设备运行情况，保证 24 小时连续正常运 行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。

2）

火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置

每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警

报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2 年后，每3 年 77 由专业清洗单位清洗1 次。

3）

备用电源

每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电 池充放电试验和表面除尘1次。消防广播系统

每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切 换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每年机柜内 的设备内部除尘1 次。防排烟系统

每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核 对风速；每年养护防2 次排烟风机、电源控制柜、风口、排 烟阀等。防火分隔设施

每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动 和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火 卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电 控箱内部除尘1 次；每年维修养护2 次防火门附件，在门的 转动部位补充1 次润滑油。水灭火系统

消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每季度检查1 次润滑情 况；每年养护1 次室内、外消火栓。应急照明、疏散指示标志

每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。

消防电梯

每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消 78 防电话。灭火器

每日巡查 1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对 1 次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。

8.4 绿化养护

8.4.1 基本要求

乔木

植株生长健壮，树冠完整，出现死亡或缺株后应及时补 栽，生长季节叶片保存率高于 95%。灌木

植株生长健壮，枝叶丰满，主枝分布均匀合理，观赏效 果好，符合植物品种的造型特点。绿篱和色块

造型整齐美观，轮廓清晰，高度一致，修剪及时，出现 死亡或缺株应及时补栽。地被和花坛植物

地被植物覆盖率高于99%，花坛植物死亡率超过1%后能 及时补栽更换。草坪

草坪整齐，覆盖率高于 99%。

8.4.2 绿化养护内容 灌溉

有灌溉计划，灌溉水下渗充足且均匀，有排涝措施；采 用节水灌溉设备和措施，能利用雨水资源进行灌溉；确保在 萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前浇水，其他时间根据植 79 物种类、生长情况和土壤墒情合理安排灌溉。施肥

乔木每年施肥1 次至2次，灌木每年施肥3次至4次，地被和草坪植物每年施肥4 次至5 次，花坛植物根据生长情 况进行追肥；通过有机覆盖等方法，逐年增加土壤有机质。病虫害防治

采取预防为主，综合防治的方针；及时掌控病虫害的发 生情况，尽量采用生物、物理方法有效防治病虫害，减少使 用化学农药对环境的影响。整形修剪

乔木每年夏季、冬季各修剪1 次；灌木修剪及时，全年

至少修剪3 次；绿篱和色块每年至少修剪5 次；冷季型草坪 生长季节至少每2 周修剪1 次，全年至少修剪20 次。除草

每年全面除草5 次，重点绿地增加除草次数，出现杂草 的绿地面积不超过总绿地面积的2%，局部杂草覆盖率不超过 绿地面积的30%，不出现 20 厘米以上的杂草。垃圾处理

绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物应随时清理 干净。

8.4.3

工作检查 生长季节每周至少检查1次绿化工作。编制每周绿化养护措施和工作计划。绿化档案齐全、准确。

8.5 环境卫生

8.5.1 生活垃圾的收集、清运 实行生活垃圾分类收集。配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。每周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节 每日喷洒1 次杀虫药。每日清运 1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不 得乱堆乱倒。配有专用垃圾清运车清运垃圾，密闭运输、外观整 洁。

8.5.2 物业共用部分清洁 楼内

1）

大堂、一层候梯厅

每日清扫、清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。

每日擦拭1 次信报箱。

每周擦拭1 次大堂玻璃。

每周擦拭1 次大堂、候梯厅墙面。

配有家具的，每月护理1 次。

每日巡视保洁3 次大堂、一层候梯厅。

2）

楼道、楼梯

每日清扫并清拖1 次楼道、楼梯地面。

每日擦拭1 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。

每季度除尘1次楼内灯具。

根据地面材质，定期做地面清洗、养护。

每日巡视保洁2 次楼道、楼梯。

2 电梯轿箱

每日擦拭2 次电梯轿厢门、面板。

每日清拖2 次轿厢地面。

不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每周护理1 次；石 材装饰的电梯轿厢，每月养护1 次。

每日巡视保洁3 次电梯轿箱。天台、屋面

每月清扫1 次天台、屋面；雨季期间，每月清扫2 次天 台、屋面。

每周巡查1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。楼外道路及设施

每日清扫1 次、巡视保洁4 次楼外道路。

每周清洁1 次楼外公共照明及共用设施；每月清洁1 次 雨蓬、门头等。水景

根据水质情况进行消毒净化处理。

使用期间每日清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。有害生物预防和控制

配合相关部门进行有害生物预防和控制。

投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。雨雪天气清洁

雨后对小区内主路、干路积水进行清扫；雨后4小时道 路无成片积水，雨后天晴1 日内恢复道路清洁水平。

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。昼间降雪的，随时 清扫。夜间降雪的，主要道路的冰雪，在次日 9:00 前清扫干净；其他责任地段的冰雪，在次日 10：00 前清扫干净。82

8.5.3 工作检查和记录 每日检查1 次清洁质量，做好记录。每2 周全面检查1 次清洁质量，做好记录。清洁档案齐全。

8.6 公共秩序维护

8.6.1 出入口有专人24 小时值守。

8.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：

00 巡视 4 次，其中楼内巡视 2 次；22：00 至次日 6：00 巡 视2 次，夜间巡查2 人同行。

8.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。

8.6.4 机动车辆登记出入。

8.6.5 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报 警记录应留存 30 日备查；管理制度、应急预案张贴在显著 位置。

8.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。

8.6.7 每年进行 4 次专项应急预案演习，其中有业主或使 用人参与的演习不少于1 次，做好记录。

8.6.8 备勤人员 24 小时待岗，人数不少于秩序维护人员的 25%，配备必要的应急工具。

8.6.9 记录与档案 各项工作记录完整有效。

档案齐全。

8.7 装饰装修管理

8.7.1 建立装饰装修管理服务制度。

8.7.2 建立装饰装修管理档案。

8.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或 使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协 议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意 事项。

8.7.4 装饰装修期间每日巡查 1 次现场，发现业主或使用 人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改 正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物 业管理区域内公示。

8.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装 修管理服务协议的当事人按照约定处理。

8.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采 取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。

自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方 式，在2 日内清运。

引用标准名录

DB11/T 391-2006 物业服务企业标准体系管理标准体系

GA503-2004

建筑消防设施检测技术规程

GA587-2005

建筑消防设施的维护管理

GB50140-2005

建筑灭火器配置设计规范

GB50084-2001

自动喷水灭火系统设计规范（2005 版）

GB50261-2005

自动喷水灭火系统施工及验收规范

GB50354-2005

建筑内部装修防火施工及验收规范

GB50016-2006

建筑设计防火规范

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火灾自动报警系统施工及验收规范

GB50263-2007

气体灭火系统施工及验收规范

GB50303-2002

建筑电气工程施工质量验收规范

GA308-2001

安全防范系统验收规范

GA767-2008

消防控制室通用技术要求

GB50242-2002

建筑给水排水及采暖工程质量验收规范

GB50243-2002

通风与空调工程施工质量验收规范

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空调通风系统运行管理规范

GB 17051-1997

二次供水设施卫生规范

CJ/T 48-1999

生活杂用水水质标准

GB50310-2002

电梯工程施工质量验收规范

GB50339-2003

智能建筑工程质量验收规范

GB50057-1994

建筑物防雷设计规范（2000 版）

GB50343-2004

建筑物电子信息系统防雷技术规范

GB50198-94

民用闭路监视电视系统工程技术规范

GB50054-95

低压配电设计规范

JGJ/T16-92

民用建筑电气设计规范

GBT 21741-2008

住宅小区安全防范系统通用技术条件

DB11/T 213-2003

城市园林绿化养护管理标准

北京市地方标准

住宅物业服务标准

Residential Property Service Standard

（报批稿）

DBXXX-2010

条文说明

2010

北京

1 基本要求

1.1 客户服务场所 物业管理区域内，应设置专用的客户服务场所，有

明显标志、固定的通讯联络方式； 三级以上标准对办公家具、电脑、打印机等办公设备分别提出了要求。四级以上标准要求客户服务中心公示主要服务人员 照片。客户服务场所根据项目类型和特点制定业务接待时 间。在客户服务场所的显著位置公示24 小时服务电话，有专人接听，处理业主或使用人的报修、投诉等。

1.2 人员 从业人员应取得职业资格证书，如：电梯维修、空

调制冷维修、强电运行维修、消防监控等专业人员均应持证 上岗；直接从事供水工作的人员应取得健康体检合格证。从业人员应遵守本企业制定的行为规范，佩戴明显 标志；二级以上标准要求统一着装。每个物业管理区域均应配备物业服务项目负责人及 房屋建筑安全管理员。一级至五级标准对项目负责人任职条件分别提出要

求，最低要求为2 年以上物业服务企业或相关企业管理工作 经历，经培训考核成为本市项目负责人信用信息档案登记在 册人员。五级标准提出可以根据项目特点和业主需求，配备 具有外语会话能力的管理人员。

1.3 制度 根据项目情况制定各项管理制度，如：房屋管理制

度、维修管理制度、二次供水管理制度、电梯管理制度、消 防安全防范制度、绿化养护制度、环境卫生管理制度、公共 秩序维护管理制度、装饰装修管理制度、值班制度、财务管 理制度、收费管理制度、培训与考核制度等。根据项目情况制定突发公共事件应急预案，如：火

灾、水、电、气、电梯、公共卫生事件、极端气象灾害等应 急预案。员工的培训、考核包括以下内容：

员工入职培训，即针对企业文化、规章制度、服务理念 等进行培训、考核。

员工岗位培训，即针对不同的专业、岗位制定培训计划，实施并考核。建立巡视、检查、运行、维修养护等物业服务工作 记录，记录应清晰、完整、准确。

1.4 档案

建立物业管理档案，包括：基础资料、业主资料、运行

维护资料。基础资料包括竣工验收资料、设施设备技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等。业主资料包括业 主或使用人的基本信息、物业权属资料等。运行维护资料包 括房屋及共用设施设备运行、维修养护记录、服务和管理资 料等。

档案管理应遵守有关保密规定，不得外泄业主资料。

四级以上标准要求设有档案资料室及专职档案管理人 员。

四级以上标准要求使用专业物业服务软件管理物业管 理档案。

1.5 标志

消防、逃生通道、安全出口等重点部位和设施设备应设 置专用标志；作业施工期间应设置警示标志；绿地、水景等 部位设置温馨提示。

标志应清晰、完整、准确，不得遮挡、转向、涂改、移 位或转为他用。

1.6 客户服务 五级标准要求每半年向业主公示物业服务合同履行 情况和收支情况等；每月公示主要工作计划和完成情况。对停水、停电、停气、电梯维修、喷洒农药、灭鼠、灭蟑等，涉及业主和使用人正常生活的重要物业服务事项，应履行告知义务。三级以上标准要求对报修、投诉进行回访。四级以 上标准对回访比例提出要求。

回访率是指回访数量占业主或使用人报修数量或投诉 数量的百分比。三级以上标准要求每年公开征集物业服务意见，保

留征询意见问卷、满意率统计表、整改措施及实施方案、公 示情况记录等资料。

问卷率是指实际回收的有效问卷数量占业主数量的百 分比。三级以上标准要求每月检查 1 次物业服务质量，重

要节假前组织房屋及共用设施设备检查、消防安全检查等，对发现的问题、整改措施、整改结果等进行记录。

5 三级以上标准要求组织业主参观共用设施设备机 房。三级以上标准要求组织社区文化活动，并应充分考 虑活动中可能存在的风险，避免发生意外。四级以上标准要求重要节日进行美化装饰。三级以上标准要求设立公共信息栏用于宣传，宣传 材料应张贴有序、更新及时、保持美观。三级以上标准要求提供特约服务，为业主提供便利。

1.7 专项服务委托管理

要求建立专项服务委托管理制度，对共用设施设备维修 养护、环境卫生、公共秩序维护等专项服务企业的资质、操 作人员的职业资格证书进行确认，签订专项服务委托合同，并对专项服务进行监督及评价。

其中涉及到电梯作业、有限空间作业、高空作业、压力 容器操作等特种作业的，委托工作实施前应对现场情况进行

交底，并履行相应的审批手续。共用部位及共用设施设备运行、维修养护

本标准描述的维修工作是住宅共用部位、共用设施设备 日常维修服务，需使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造的，按照《北京市住宅专项维修资金管理办法》、《北 京市住宅专项维修资金使用审核标准》等执行。

2.1 综合管理 物业服务项目应建立完整的房屋及共用设施设备档

案，包括设施设备的运行、巡视检查、维修养护记录等。

2 根据《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》 的规定，及时对房屋使用安全情况进行评估、鉴定。明确共用部位、共用设施设备巡视检查的内容、路

线、频次等要求，制定维修养护计划，巡视检查和维修养护 要做好记录；每年第四季度制定下一房屋及共用设施设 备维修养护计划，并组织实施。根据国家相关规定，特种设备应定期检验检测并有 相应记录。在发生雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前

后，要对防雷装置、屋面防水、排水系统等组织专项检查并 做好记录。

2.2 共用部位 房屋结构

每季度由房屋建筑安全检查员以目测方式对基础、梁、板、柱等结构构件进行检查；其中每年第四季度的检查应配 合每年的房屋检查工作进行。建筑部件

1）

定期对建筑部件进行巡视检查，按照责任范围进 行维修养护。

标准中描述建筑部件的雨罩、空调室外机台架是指和主 体结构形成整体的构件，业主自装的除外。

2）

巡视时如发现窗框松动、门窗扇开关不灵活、糟

朽、开焊、小五金缺损等情况应修补。修补后的钢木门窗应 开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全；玻璃装钉 牢固，腻子饱满，窗纱绷紧，不露纱头。

一级至五级标准巡视频次有差别。

3）

物业共用部分的室内墙面及顶棚不应出现空鼓、剥落现象，修缮后的内墙面及顶棚应恢复原有功能，抹面应 接搓平整、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。吊顶的 龙骨应整齐，无明显变形。吊顶板整洁无污渍，不缺边角。

室内地面、散水不应出现起砂、空鼓、松动的情况，维 修后应平整、光滑、接搓平顺。

外墙面应保持整洁。墙皮和涂料不起皮，不开裂。外墙 砖不松动，不空鼓。外檐抹灰、块料面层因局部严重空鼓有 脱落危险的，应及时排除险情，排除后应不存在危险隐患。在冬、夏季节交换的高温差时期，要特别加强对墙面装饰材 料的检查和维修，防止高空坠落伤人的现象发生。

烟道不应有裂缝、破损、堵塞，修缮后应保持通畅。

一级至五级标准检查频次有差异。

4）

定期将屋面、雨水口及采光井积存的杂物清扫干

净；雨落管局部残缺、破损应更换，修缮后应补齐五金配件。

屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围，补漏后应达到不再滴漏。阳台、雨罩、梁等结构构件出现 保护层开裂，应及时封堵裂缝，维修后的结构构件应不再有 裂缝及露筋现象。附属构筑物

1）

定期巡查道路、路面、侧石、管井、沟渠等，发 现陷落、损坏、松动、丢失等现象应安排修复。

2）

一级至五级标准检查雨、污水管井的频次有差异。

3）

定期对大门、围墙等进行巡查，如存在开裂，倒

塌，基础松动等现象，应安排修复。一级至五级标准巡查频 次有差异。

4）

定期对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡

查，发现损坏及时修复，保证其安全使用；不能及时修复的 要进行围护，并设置相应的警示标志。

5）

防雷装置应符合相关规范要求；于每年上汛前即6 月 15日前完成检测。

每次出现雷电后对防雷装置进行专项检查，发现损坏应 立即修复或更换。

在检测中发现的不符合项目，应及时采取措施处理。

2.3 空调系统 根据《关于严格执行公共建筑空调温度控制标准的 通知》（国发[2006]28 号）控制室内温度，夏季不低于 26 摄氏度，冬季不高于20 摄氏度。根据卫生部《公共场所集中空调通风系统卫生管理 办法》（卫监督发[2006]53 号）的要求，建立空调卫生管理 制度和应急预案。三级以上标准要求每年检查1 次管道、阀门并除锈。

三级以上标准对冷却塔噪声提出检测要求。一级至五级标准对空调系统设备的清洗消毒频次有 差异。一至五级标准都应定期对冷冻水质进行检测。

2.4 二次供水设施

二次供水设施设备的运行、维修养护应达到以下要求： 运行正常，设施完好、无渗漏、无污染； 水质符合卫生标准； 水箱及管道无锈蚀、水箱间保持清洁； 做好日常巡视、维修、养护、水箱清洗、消毒记录。

一级至五级标准对水箱间的巡视频次有差异。

2.5 排水系统 排水、排污管道应通畅，无堵塞外溢现象。

三级以上标准要求每次降雨前后及强降雨过程中对主 要排水口、管井进行检查。一级至五级标准对污水泵的巡视频次有差异。化粪池、污水井的清掏工作应由具备安全生产条件 的专项服务企业实施，物业服务企业应确认其资质，对清掏

作业的过程进行监督。

2.6 照明和电气设备 楼内照明

楼内照明是指建筑物内共用部位的照明。

电光源和照明灯具完好，当照度低于设计标准的80%时，应进行维修。

一级至五级标准对楼内照明的巡视频次和修复时限有 差异。楼外照明

楼外照明是指建筑物外共用部位的照明，包括：园区照 明、园区道路照明、围墙照明、景观照明，航空障碍标志灯 等。

照度低于设计标准80%时，应进行维修。

保证灯具和附属配电箱的防水性能应达到设计的防护 等级（IP 等级）。

景观照明、园区照明以照明效果是否明显受到影响作维 修的依据。

光控开关和时间控制器应保持完好并根据季节变化对 开启和关闭的时间进行定期调整。

共用部位道路照明的开闭时间应与本市路灯的开闭时 间基本同步。

一级至五级标准对楼外照明的巡视频次和修复时限有 差异。应急照明

应急照明包括安全照明灯、疏散照明灯、疏散指示灯、楼层指示灯。

高于100 米的建筑物内的应急照明断电后，依靠蓄电池

维持时间应不少于30分钟，低于100米的应不少于20分钟。

应急照明灯具的集中式或自带式蓄电池都应定期进行 充放电。低压柜、低压配电箱、控制柜

检查低压柜各个支路的负荷情况，电气元件和连接点温 度，各种表计异常误差，柜内积尘情况，异常噪声和气味，各类电气元件的设定值的异常变化，进出线的护口，锁具、柜体，各种标志标牌，指示灯，各种电器装置或控制设备的 设定参数，按钮，转换开关，远控装置。

定期切换 EPS 主备电源和末端双路电源互投开关，定期 对蓄电池充放电。

一级至五级标准巡视频次有差异。发电机

启动前检查燃油位、润滑油位、水位、启动电池、充电 机的输出电压和电流、发电机馈线柜。

运行时检查发电机转速的平稳度和机体振动情况、各类 表计的显示、排烟口、进风口的动作、排烟颜色。

定期试运行的时间应不少于 15 分钟，定期带载运行的 时间应不少于1 小时，做好记录。

定期检查油料质量，油料储存间通气管；现场储油量不 得超过1 吨。

入冬前检查水箱内防冻液的加注情况。

按照生产厂家的规定进行周期性等级保养。

一级至五级标准试运行周期有差异。配电室、楼层配电间

配电室的门口应设置挡鼠板，其高度不低于 0.6 米。

所有穿过变电室墙壁、顶棚和地面的线槽，线管周围的 空隙应严密封堵。

配电室应保持干燥。

室内各种标志标牌完备。

2.7 安全防范系统 报警控制管理主机

报警控制管理主机应每日巡视，及时排除各类故障。

检查设备表面和内部线路板、电子元器件表面的积尘情 况。

一级至五级标准对清洁周期提出了不同要求。应使用投 涮干净拧干无滴水的抹布擦拭设备表面；用吹吸风机，吹除 或吸取内部灰尘，对顽垢可先用软毛刷清除。对讲门口机

要求按键灵敏有效、显示屏显示正常、通话清晰、固定 牢固、防水状况良好。

一级至五级标准对清洁周期提出了不同要求，参照上一 条款中介绍的方法对设备表面清洁和内部除尘。网络控制箱

外观无变形，接线紧固。红外对射探测器

固定牢固，防水良好，探测范围有效、无误报，接线紧 固。图像采集设备

要求监视画面图像清晰，录像功能正常，矩阵开关摇杆 灵活有效，图像切换正常。

摄像机

摄像机镜头表面清洁时要用镜头纸擦拭，要求聚焦清

晰、红外夜视正常、防水状况良好、固定牢靠、接线连接正 常。环境恶劣时，表面清洁可缩短周期增加频次。解码器

要求防雨罩牢固，接线可靠。云台

云台转动部位锈涩，会增加电机工作负荷甚至损坏，因 此要求运转灵活无噪音，接线可靠。

一级至五级标准对上润滑油的周期提出不同要求。巡更点

要求固定牢固、外观良好、存储记录有效可靠。读卡器

要求固定牢固、键盘灵敏有效、读卡时蜂鸣器声音正常、防水状况良好。电磁锁门锁

要求固定牢固、吸力达标、外观无变形、接线紧固。

出门按钮

第四篇：北京市物业服务等级标准

北京市物业服务等级标准

北京市物业服务等级标准

住宅物业服务标准

Residential Property Service Standard 编号：DB11/T 751-2010 主编单位：北京市物业服务指导中心 批准部门：北京市住房和城乡建设委员会 北京市质量技术监督局

实施日期：2010 年10 月1 日 2010 北京 前 言

本标准为推荐性标准。

本标准的主要内容是：1.总则；2.术语和定义；3.基本 规定；4.住宅物业服务一级标准；5.住宅物业服务二级标准； 6.住宅物业服务三级标准；7.住宅物业服务四级标准；8.住宅物业服务五级标准。

本标准由北京市住房和城乡建设委员会及北京市质量 技术监督局共同管理，由北京市住房和城乡建设委员会负责 解释工作。

主编单位：北京市物业服务指导中心 北京银达物业管理有限责任公司 北京闻达敏斯物业管理服务有限公司 北京万科物业服务有限公司 北京网信物业管理有限公司 北京顺天通物业管理有限公司

主编人员：薛福志、艾白璐、王颖、王亚军、李旻、郑 冰、魏宣、谢炜、周文、吴卫东、李维善、张乃魁、陈祖武、霍炜、贾光辉、许文良、张国安 审查专家：杨燕敏、邓俊、韩子忠、化向东、郭健、曹 绍利、郑乐、徐平波、宋宝程、闫耘、蔡玲玲

目 次 总 则.................................................1 2 术语和定义............................................2 3 基本规定..............................................3 4 住宅物业服务一级标准..................................4 4.1 基本要求............................................4 4.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护................6 4.3 消防安全防范.......................................11 4.4 绿化养护...........................................14 4.5 环境卫生...........................................15 4.6 公共秩序维护.......................................16 4.7 装饰装修管理.......................................17 5 住宅物业服务二级标准.................................19 5.1 基本要求...........................................19 5.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护...............21 5.3 消防安全防范.......................................26 5.4 绿化养护...........................................29 5.5 环境卫生...........................................30 5.6 公共秩序维护.......................................32 5.7 装饰装修管理.......................................32 6 住宅物业服务三级标准.................................34 6.1 基本要求...........................................34 6.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护..............36 6.3 消防安全防范......................................42 6.4 绿化养护..........................................44 6.5 环境卫生..........................................46 6.6 公共秩序维护......................................48 6.7 装饰装修管理......................................49 7 住宅物业服务四级标准................................50 7.1 基本要求..........................................50 7.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护..............52 7.3 消防安全防范......................................58 7.4 绿化养护..........................................61 7.5 环境卫生..........................................62 7.6 公共秩序维护......................................65 7.7 装饰装修管理......................................65 8 住宅物业服务五级标准................................67 8.1 基本要求..........................................67 8.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护..............69 8.3 消防安全防范......................................75 8.4 绿化养护..........................................78 8.5 环境卫生..........................................79 8.6 公共秩序维护......................................82 8.7 装饰装修管理......................................82 引用标准名录..........................................84 条文说明..............................................86 1 总则

1.0.1 为规范物业服务行为，提高服务水平，实现物业服务的标准化、专业化、精细化，结合本市情况，制定本标准。

1.0.2 北京市行政区域内住宅物业共用部分的维修养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动，适用本标准。

1.0.3 北京市行政区域内的物业服务工作除应遵守本标准

外，尚应符合国家及北京市现行相关法律、法规、规章、标准的规定。2 术语和定义 2.0.1 物业服务

物业服务企业或其他管理人受业主或者建设单位委托，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地，进行维修养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩 序的活动。2.0.2 物业共用部分

物业管理区域内业主专有部分以外，按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。主要包括共用部位、共用设施设备。2.0.3 专项服务

接受委托，承接共用设施设备维修养护、园林绿化、环境卫生、秩序维护等专业服务。2.0.4 特约服务

物业服务企业或其他管理人根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务。2.0.5 突发公共事件

突然发生，造成或者可能造成重大人员伤亡、财产损失、生态环境破坏和严重社会危害，危及公共安全的紧急事件。3 基本规定

3.0.1 本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维

修养护工作，不包括需要使用专项维修资金的维修、更新和改造工作。

3.0.2 物业服务标准分为五级，一级标准为最低标准，每一级标准高于且包含相应低一级的标准。3.0.3 签订物业服务合同时，依据住宅物业实际情况确定物业服务事项，选定相应的物业服务标准。本标准施行前已签订物业服务合同的住宅物业按照约定执行。4 住宅物业服务一级标准 4.1 基本要求 4.1.1 客户服务场所 设置客户服务场所，配置基本办公设备。公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。3 客户服务场所工作时间，工作日不少于8 小时，其他时间设置值班人员。4 设置并公示24 小时服务电话。4.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。2 从业人员佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。

为本市项目负责人信用信息档案登4 项目负责人具有2 年以上物业服务企业或相关企业管理工作经历，记在册人员。4.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件应急预案。3 建立物业服务工作记录。4.1.4 档案 建立物业管理档案。2 配备档案管理人员。4.1.5 标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。4.1.6 客户服务 每年第一季度公示上一物业服务合同履行情况、收支情况、本收支预算。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。水、电急修20 分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专项服务企业负责的设备设施应在30 分钟内告知。业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3 个工作日内回复。6 每年公开征集1 次物业服务意见，公示整改情况。7 配合相关部门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。4.1.7 专项服务委托管理 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员佩戴标志。4 对专项服务进行监督及评价。

4.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 4.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。5 每年第四季度制定下一维修养护计划。6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。8 设备机房

1）每月清洁1 次，室内无杂物。2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3）在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。4）设施设备标志、标牌齐全。5）张贴或悬挂相关制度、证书。4.2.2 共用部位 1 房屋结构

每半年检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按照鉴定结果组织修缮。2 建筑部件

1）每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2）每季度巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

3）每年检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3 附属构筑物

1）每季度巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2）每半年检查1 次雨、污水管井等。3）每季度巡查1 次大门、围墙、围栏等。

4）每季度巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5）每年检测1 次防雷装置。4.2.3 空调系统 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。2 运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。3 每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。4.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。每日巡视1 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。3 每半年切换1 次备用水泵。每年检查1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1 次水泵。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

4.2.5 排水系统 1 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。2 污水泵

汛期每日巡视1 次，平时每月巡视1 次，检查设备运行状态；每月进行1 次手动启动测试；每年养护1 次。3 化粪池

每半年检查1 次化粪池；组织安排清掏。4.2.6 照明和电气设备 1 楼内照明

每周巡视1 次，一般故障1 日内修复；复杂故障1 周内修复。2 楼外照明

每2 周巡视1 次，一般故障3 日内修复；复杂故障2 周内修复。3 应急照明

每日巡视1 次，发现故障，即时修复。4 低压柜

每周巡视2 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。5 低压配电箱和线路

每季度巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。6 控制柜 每季度巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。7 发电机

每季度试运行1 次，保证运行正常。8 配电室、楼层配电间

防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好。4.2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机

每日巡查1 次，检查设备运行状态；每月表面清洁1 次； 每年内部除尘1 次。2 对讲门口机

每季度检查1 次按键、显示屏等；每季度表面清洁1 次； 每年内部除尘1 次。3 网络控制箱

每年检查1 次外观、接线；每年表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。4 红外对射探测器

每年检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每半年表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。5 图像采集设备

每周检查1 次监视画面、录像功能；每月表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。6 摄像机

每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调校；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内部除尘1 次。7 解码器

每年检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每年表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。8 云台

每年检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每年表面清洁1 次；每年转动部位上润滑油1 次。9 巡更点

每半年检查1 次外观，发现故障隐患，即时排除；每半年表面清洁1 次；每日存储巡更记录。10 读卡器

每季度检查1 次外观；每季度表面清洁1 次，查看防水状况。11 电磁锁门锁 每季度检查1 次吸力、外观、接线。12 出门按钮

每季度检查1 次开锁功能、接线。4.2.8 电梯 电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电 梯的显著位置。在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。4.2.9 水景 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。使用期间每周巡查1 次喷水池、水泵及其附属设施，每季度检查1 次防漏电设施。3 设置必要的安全警示标志。4 水质符合卫生要求。4.3 消防安全防范 4.3.1 综合管理 建立、落实消防安全责任制，明确各级岗位的消防安全职责。成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行1 次消防安全培训。4 每日防火巡查1 次，每月防火检查1 次，按照规定每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处理各类报警、故障信息。发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。4.3.2 消防设施设备维修养护 1 火灾自动报警系统

1）火灾报警控制器、联动控制设备

每日巡查1 次设备运行情况，保证24 小时连续正常运行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。

2）火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2 年后，每隔3年由专业清洗单位清洗1 次。3）备用电源

每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验1 次。2 消防广播系统

每月检查测试1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每2 年机柜 内的设备内部除尘1 次。3 防排烟系统

每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。4 防火分隔设施

每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电控箱内部除尘1 次；每年检查维护1 次防火门附件，在门的转动部位补充1 次润滑油。5 水灭火系统

消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每半年检查1 次润滑情况；每年养护1 次室内、外消火栓。6 应急照明、疏散指示标志

每月测试切断正常供电1 次，测量1 次照度和供电时间。7 消防电梯 每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。8 灭火器

每日巡查1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。

4.4 绿化养护 4.4.1 基本要求 1 乔木

植株保存率高于85%，年成活率高于85%。2 灌木

植株保存率高于85%，年成活率高于85%。3 绿篱和色块

植株保存率高于85%，年成活率高于85%。4 地被和花坛植物

花坛植物死亡率低于15%。5 草坪 保证基本成活。4.4.2 绿化养护内容 1 灌溉

根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉，不出现严重旱涝现象。一般植物在萌芽前、春季干旱期间、入冬前浇水1 次。2 施肥

根据植物生长情况施肥，一般乔木每3 年至4 年施肥1次；灌木每1 年至2 年施肥1 次；地被和草坪植物每年开春后施肥1 次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不良的植物适当增加施肥频次。3 病虫害防治

植物生长季每月检查1 次病虫害发生情况并进行防治，不出现严重病虫害现象。4 整形修剪

一般乔木每3 年修剪1 次；灌木每2 年修剪1 次；绿篱和色块每年生长季节或萌芽前、入冬后修剪1 次；冷季型草坪生长季节每月修剪1 次，全年至少修剪5 次。5 除草

每年全面除草1 次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的30%。6 垃圾处理

绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理1次。4.4.3 工作检查和记录

生长季节每月检查1 次植物生长情况。4.5 环境卫生

4.5.1 生活垃圾的收集、清运 1 按有关规定和标准实行垃圾分类。2 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。每月至少清洗1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每5 日喷洒1 次杀虫药。4 每日清运1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。4.5.2 物业共用部分清洁 1 楼内

1）大堂、一层候梯厅

每日清扫1 次、每周清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。每月擦拭1 次信报箱、大堂玻璃。2）楼道、楼梯

每周清扫1 次、每季度清拖1 次楼道、楼梯地面。

每季度擦拭1 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。2 电梯轿箱

每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。每日清拖1 次轿厢地面。3 天台、屋面

雨季前清扫1 次天台、屋面。4 楼外道路及设施 每日清扫1 次楼外道路。5 水景

根据水质情况进行消毒净化处理。

使用期间每周清洁1 次水面；每年清洁2 次水池池底。6 有害生物预防和控制

配合相关部门进行有害生物的预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。7 雨雪天气清洁

雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。4.5.3 工作检查和记录

每日抽查1 次清洁质量，做好记录。4.6 公共秩序维护

4.6.1 主要出入口有人值守。

4.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：00 巡视1 次，22：00 至次日6：00 巡视1 次。

4.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。4.6.4 机动车辆凭证出入。

4.6.5 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报警记录应留存30 日备查。4.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。4.6.7 记录与档案 各项工作记录完整有效。2 档案齐全。4.7 装饰装修管理

4.7.1 建立装饰装修管理服务制度。4.7.2 建立装饰装修管理档案。

4.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。

4.7.4 装饰装修期间每日巡查1 次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物 业管理区域内公示。

4.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。4.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2日内清运。5 住宅物业服务二级标准 5.1 基本要求 5.1.1 客户服务场所 设置客户服务场所，配置基本办公设备。公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。3 客户服务场所工作时间，工作日不少于8 小时，其他时间设置值班人员。4 设置并公示24 小时服务电话。5.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。2 从业人员统一着装，佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。项目负责人具有3 年以上物业服务企业管理工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。5.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件的应急预案。3 建立物业服务工作记录。5.1.4 档案 建立物业管理档案。2 配备档案管理人员。应用计算机管理基本信息、基础资料。5.1.5 标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。5.1.6 客户服务 每年第一季度公示上一物业服务合同履行情况、收支情况、本收支预算。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。水、电急修20 分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。5 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3 个工作日内回复。6 每年公开征集1 次物业服务意见，公示整改情况。7 配合相关部门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。5.1.7 专项服务委托管理 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员佩戴标志。4 对专项服务进行监督及评价。

5.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 5.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制

修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。5 每年第四季度制定下一维修养护计划。6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。8 设备机房

1）每月清洁1 次，室内无杂物。2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3）在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。4）设施设备标志、标牌齐全。5）张贴或悬挂相关制度、证书。5.2.2 共用部位 1 房屋结构

每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。2 建筑部件 1）每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2）每2 月巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

3）每半年检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3 附属构筑物

1）每2 月巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2）每半年检查1 次雨、污水管井等。3）每2 月巡查1 次大门、围墙、围栏等。

4）每2 月巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5）每年检测1 次防雷装置。5.2.3 空调系统 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。2 运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。4 每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。5.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。每日巡视1 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。3 每半年切换1 次备用水泵。每年检查1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1 次水泵。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

5.2.5 排水系统 1 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。2 污水泵

汛期每日巡视1 次，平时每2 周巡视1 次，检查设备运行状态；每月进行1 次手动启动测试；每年养护1 次。3 化粪池

每半年检查1 次化粪池；组织安排清掏。5.2.6 照明和电气设备 1 楼内照明

每周巡视2 次，一般故障1 日内修复；复杂故障1 周内修复。2 楼外照明

每周巡视1 次，一般故障2 日内修复；复杂故障2 周内修复。3 应急照明

每日巡视1 次，发现故障，即时修复。4 低压柜

每日巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查1 次电气安全。低压配电箱和低压线路

每季度巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。6 控制柜

每月巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。7 发电机

每季度试运行1 次，保证运行正常。8 配电室、楼层配电间

防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好。5.2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机

每日巡查1 次，检查设备运行状态；每月表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。2 对讲门口机

每2 月检查1 次按键、显示屏等；每2 月表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。3 网络控制箱

每半年检查1 次外观、接线；每半年表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。4 红外对射探测器

每半年检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每半年表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。5 图像采集设备 每周检查1 次监视画面、录像功能；每月表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。6 摄像机

每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内部除尘1 次。7 解码器

每半年检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每半年表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。8 云台

每半年检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每半年表面清洁1 次；每年转动部位上润滑油1 次。9 巡更点

每季度检查1 次外观；每季度表面清洁1 次；每日存储巡更记录。10 读卡器

每季度检查1 次外观；每季度表面清洁1 次，查看防水状况。11 电磁锁门锁

每季度检查1 次吸力、外观、接线。12 出门按钮

每季度检查1 次开锁功能、接线。5.2.8 电梯 电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。5.2.9 水景 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。使用期间每周巡查2 次喷水池、水泵及其附属设施，每2 月检查1 次防漏电设施。3 设置必要的安全警示标志。4 水质符合卫生要求。5.3 消防安全防范 5.3.1 综合管理 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行2 次消防安全培训。4 每日防火巡查1 次，每月防火检查1 次，按照规定每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处理各类报警、故障信息。发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。5.3.2 消防设施设备维修养护 1 火灾自动报警系统

1）火灾报警控制器、联动控制设备

每日巡查1 次设备运行情况，保证24 小时连续正常运行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。2）火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置

每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2 年后，每3 年由专业清洗单位清洗1 次。3）备用电源

每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验1 次。2 消防广播系统

每月检查测试1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每年机柜内 的设备内部除尘1 次。3 防排烟系统

每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。4 防火分隔设施

每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电

控箱内部除尘1 次；每年维修养护1 次防火门附件，在门的转动部位补充1 次润滑油。5 水灭火系统

消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每年检查1 次润滑情况；每年养护1 次室内、外消火栓。6 应急照明、疏散指示标志

每月测试切断正常供电1 次，测量1 次照度和供电时间。7 消防电梯

每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。8 灭火器

每周巡查1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。

5.4 绿化养护 5.4.1 基本要求 1 乔木

生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率高于90%，年成活率高于90%。2 灌木

生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率高于90%，年成活率高于90%。3 绿篱和色块

植株保存率高于90%，年成活率高于90%。4 地被和花坛植物

地被植物覆盖率高于90%，花坛植物死亡率低于10%。5 草坪

保证基本成活，草坪覆盖率高于90%。5.4.2 绿化养护内容 1 灌溉

出现干旱情况及时灌溉，不因旱涝原因导致植物出现死亡现象。一般植物在萌芽前、四五月份、秋季、入冬前浇水1 次。2 施肥

根据植物生长情况施肥，一般乔木每2 年施肥1 次；灌木每年施肥1 次；地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后施肥1 次至2 次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不 良的植物适当增加施肥频次。3 病虫害防治

根据病虫害发生规律，植物生长季每2 周检查1 次病虫害情况；发现病虫害能有效控制，不因病虫危害影响景观效果。4 整形修剪

乔木每2 年修剪1 次；灌木每年冬季修剪1 次；绿篱和色块每年生长季节和冬季修剪1 次；冷季型草坪生长季节每月修剪1 次至2 次，全年至少修剪10 次。5 除草

每年全面除草2 次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的20%。6 垃圾处理

绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理2次。5.4.3 工作检查和记录 生长季节每2 周检查1 次植物生长情况。2 编制绿化养护措施和工作计划。5.5 环境卫生

5.5.1 生活垃圾的收集、清运 1 按有关规定和标准实行垃圾分类。2 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。每月至少清洗1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每3 日喷洒1 次杀虫药。4 每日清运1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。5 垃圾清运车外观整洁。5.5.2 物业共用部分清洁 1 楼内

1）大堂、一层候梯厅 每日清扫1 次、每周清拖2 次大堂、一层候梯厅地面。每月擦拭2 次信报箱、大堂玻璃。2）楼道、楼梯

每周清扫2 次、每月清拖1 次楼道、楼梯地面。

每月擦拭1 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。2 电梯轿箱

每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。每日清拖1 次轿厢地面。3 天台、屋面

雨季前、雨季期间各清扫1 次天台、屋面。每季度巡查1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。4 楼外道路及设施 每日清扫1 次楼外道路。

每季度清洁1 次楼外公共照明及共用设施；每半年清洁1 次雨蓬、门头等。5 水景

根据水质情况进行消毒净化处理。

使用期间每周清洁1 次水面；每年清洁2 次水池池底。6 有害生物预防和控制

配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。7 雨雪天气清洁

雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。5.5.3 工作检查和记录

每日检查1 次清洁质量，做好记录。5.6 公共秩序维护

5.6.1 主要出入口有专人值守。

5.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：00 巡视1 次，22：00 至次日6：00 巡视1 次。

5.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。5.6.4 机动车辆凭证出入。

5.6.5 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报警记录应留存30 日备查。5.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。5.6.7 记录与档案 各项工作记录完整有效。2 档案齐全。5.7 装饰装修管理

5.7.1 建立装饰装修管理服务制度。5.7.2 建立装饰装修管理档案。

5.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意 事项。

5.7.4 装饰装修期间每日巡查1 次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物 业管理区域内公示。

5.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。5.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2 日内清运。6 住宅物业服务三级标准 6.1 基本要求 6.1.1 客户服务场所 设置客户服务中心，配置办公家具、电话等办公设备。公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。3 客户服务中心工作时间，工作日不少于8 小时，其他时间设置值班人员。4 设置并公示24 小时服务电话。6.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。2 从业人员分岗位统一着装、佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。

为本市项目负责人信用信息档案登记在册4 项目负责人具有2 年以上物业服务企业同等岗位工作经历，人员。6.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件的应急预案。3 建立培训体系，定期组织培训与考核。4 建立物业服务工作记录。6.1.4 档案 建立物业管理档案。2 配备档案管理人员。应用计算机管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。6.1.5 标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。6.1.6 客户服务 每年第一季度公示上一物业服务合同履行情况、收支情况、本收支预算。2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。水、电急修20 分钟内，其它报修按双方约定时间到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。报修进行回访。业主或使用人提出的意见，建议、投诉在2 个工作日内回复。投诉进行回访。6 每年公开征集1 次物业服务意见，公示整改情况。每月组织1 次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。8 每年组织业主参观共用设施设备机房。9 每年至少组织1 次社区文化活动。设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。6.1.7 专项服务委托管理 1 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。4 对专项服务进行监督管理及评价。6.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 6.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。5 每年第四季度制定下一维修养护计划。6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。8 设备机房

1）每月清洁1 次，室内无杂物。2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3）在明显易取位置配备消防器材，每月检查1 次消防器材，确保完好有效。4）设施设备标志、标牌齐全。

5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。6）交接班记录、工作日志等齐全、完整。6.2.2 共用部位 1 房屋结构

每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。2 建筑部件

1）每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2）每月巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

3）每季度检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3 附属构筑物

1）每月巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2）每季度检查1 次雨、污水管井等。3）每月巡查1 次大门、围墙、围栏等。

4）每月巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5）每年检测1 次防雷装置。6.2.3 空调系统 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。2 运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。3 制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。4 每年检查1 次管道、阀门并除锈。每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。7 每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。6.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。每日巡视2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。3 每季度切换1 次备用水泵。每年检查2 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1 次水泵。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

6.2.5 排水系统 1 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。2 污水泵

汛期每日巡视2 次，平时每周巡视1 次，检查设备运行状态；每2 周进行1 次手动启动测试；每季度养护1 次。3 化粪池

每半年检查1 次化粪池；组织安排清掏。6.2.6 照明和电气设备 1 楼内照明

每周巡视3 次，一般故障1 日内修复；复杂故障5 日内修复。2 楼外照明

每周巡视1 次，一般故障1 日内修复；复杂故障1 周内修复；每月调整1 次时间控制器。3 应急照明

每日巡视1 次，发现故障，即时修复。4 低压柜

每日巡视2 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查1 次电气安全。低压配电箱和低压线路

每月巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。6 控制柜

每2 周巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。7 发电机

每月试运行1 次，保证运行正常；每年活化1 次蓄电池； 每周巡视1 次充电机和蓄电池。8 检测

每5 年检验1 次内部核算电能表。9 配电室、楼层配电间

防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标志准确。6.2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机

每日巡查1 次，检查设备运行状态；每2 周表面清洁1次；每半年内部除尘1 次。2 对讲门口机

每月检查1 次按键、显示屏等；每月表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。3 网络控制箱

每半年检查1 次外观、接线；每季度表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。4 红外对射探测器

每季度检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每季度表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。5 图像采集设备

每周检查1 次监视画面、录像功能；每2 周表面清洁1次；每半年内部除尘1 次。6 摄像机

每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内部除尘1 次。7 解码器

每半年检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每半年表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。8 云台

每半年检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每半年表面清洁1 次；每年转动部位上润滑油1 次。9 巡更点

每月检查1 次外观；每月表面清洁1 次；每日存储巡更记录。10 读卡器

每月检查1 次外观；每月表面清洁1 次，查看防水状况。11 电磁锁门锁

每2 月检查1 次吸力、外观、接线。12 出门按钮

每2 月检查1 次开锁功能、接线。6.2.8 电梯 电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。6 制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。6.2.9 水景 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。使用期间每周巡查2 次喷水池、水泵及其附属设施，每月检查1 次防漏电设施。3 设置必要的安全警示标志。4 水质符合卫生要求。6.3 消防安全防范 6.3.1 综合管理 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行2 次消防安全培训。4 每日防火巡查1 次，每月防火检查1 次，按照规定每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处理各类报警、故障信息。发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。6.3.2 消防设施设备维修养护 1 火灾自动报警系统

1）火灾报警控制器、联动控制设备

每日巡查1 次设备运行情况，保证24 小时连续正常运行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。2）火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置

每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2 年后，每3 年由专业清洗单位清洗1 次。3）备用电源

每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验1 次。2 消防广播系统

每月检查测试1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每年机柜内 的设备内部除尘1 次。3 防排烟系统

每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。4 防火分隔设施

每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电

控箱内部除尘1 次；每年维修养护2 次防火门附件，在门的转动部位补充1 次润滑油。5 水灭火系统

消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每半年检查1 次润滑情况；每年养护1 次室内、外消火栓。6 应急照明、疏散指示标志

每月测试切断正常供电1 次，测量1 次照度和供电时间。7 消防电梯

每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。8 灭火器

每日巡查1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。

6.4 绿化养护 6.4.1 基本要求 1 乔木

植株生长正常，主枝基本完整，植株保存率高于95%，年成活率高于95%，生长季节叶片保存率高于85%。2 灌木

植株生长正常，主枝完整，保存率在95%以上，年成活率高于95%。3 绿篱和色块

植株生长整齐，保存率高于95%，年成活率高于95%。4 地被和花坛植物 地被植物覆盖率高于95%，花坛植物死亡率超过5%后能及时补栽或更换。5 草坪

草坪基本整齐，覆盖率高于95%。6.4.2 绿化养护内容 1 灌溉

有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，无明显旱涝情况发生；一般植物确保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前浇水1 次，冷季型草坪根据长势和土壤情况适当增加灌 溉次数。2 施肥

根据植物生长情况施肥，乔木每2 年施肥1 次至2 次；灌木每年施肥1 次至2 次；地被和草坪植物每年施肥2 次至3 次；花坛植物根据生长情况进行追肥；尽量减少对化肥的 依赖。3 病虫害防治

根据病虫害发生规律，植物生长季每月至少检查3 次病虫害情况；并根据检查结果防治病虫害，不因病虫害出现提前落叶、死亡现象。4 整形修剪

乔木每年冬季修剪1 次；灌木每年生长季节和冬季修剪1 次；绿篱和色块每年五一前、国庆节前、冬季修剪1 次；冷季型草坪应根据长势生长季节每月修剪1 次至2 次，全年 至少修剪12 次。5 除草

每年全面除草3 次，重点绿地增加除草次数；出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的10%，季节性杂草能得到有效控制。6 垃圾处理

绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理3次。6.4.3 工作检查 生长季节每月检查3 次绿化工作。2 编制每季度绿化养护措施和工作计划。3 有绿化档案。6.5 环境卫生

6.5.1 生活垃圾的收集、清运 1 实行生活垃圾分类收集。配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。每2 周至少清洗1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒1 次杀虫药。4 每日清运1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。5 垃圾清运车外观整洁。6.5.2 物业共用部分清洁 1 楼内

1）大堂、一层候梯厅

每日清扫并清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。每周擦拭1 次信报箱、大堂玻璃。每月擦拭1 次大堂、候梯厅墙面。每日巡视保洁1 次大堂、一层候梯厅。2）楼道、楼梯

每周清扫1 次、每2 周清拖1 次楼道、楼梯地面。

每2 周擦拭1 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。每季度除尘1 次楼内灯具。每日巡视保洁1 次楼道、楼梯。2 电梯轿箱

每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。每日清拖1 次轿厢地面。

不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理1 次；石材装饰的电梯轿厢，每季度养护1 次。每日巡视保洁2 次电梯轿箱。3 天台、屋面

每季度清扫1 次天台、屋面；雨季期间，每2 月清扫1次天台、屋面。每月巡查1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。4 楼外道路及设施

每日清扫1 次、巡视保洁2 次楼外道路。

每月清洁1 次楼外公共照明及共用设施；每季度清洁1次雨蓬、门头等。5 水景

根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每周清洁2 次水面；每年清洁2 次水池池底。6 有害生物预防和控制

配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。7 雨雪天气清洁

雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00 前清扫干净。6.5.3 工作检查和记录 每日检查1 次清洁质量，做好记录。2 每季度全面检查1 次清洁质量，做好记录。3 清洁档案齐全。6.6 公共秩序维护

6.6.1 主要出入口有专人24 小时值守。

6.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22： 00 巡视2 次、22：00 至次日6：00 巡视1 次。6.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。6.6.4 机动车辆凭证出入。

6.6.5 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报警记录，应留存30 日备查；管理制度、应急预案张贴在显著位置。

6.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。6.6.7 每年进行2 次专项应急预案演习，做好记录。6.6.8 备勤人员24 小时待岗。6.6.9 记录与档案 各项工作记录完整有效。2 档案齐全。6.7 装饰装修管理

6.7.1 建立装饰装修管理服务制度。6.7.2 建立装饰装修管理档案。

6.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意 事项。

6.7.4 装饰装修期间每日巡查1 次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物 业管理区域内公示。

6.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。6.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2 日内清运。7 住宅物业服务四级标准 7.1 基本要求 7.1.1 客户服务场所 设置客户服务中心，配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目 及服务标准、收费标准。客户服务中心工作时间，工作日及节假日不少于8小时，其他时间设置值班人员。4 设置并公示24 小时服务电话。7.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。2 服务人员分岗位统一着装，佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。

为本市项目负责人信用信息档案登记在册4 项目负责人具有3 年以上物业服务企业同等岗位工作经历，人员。7.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件的应急预案。3 建立培训体系，定期组织培训、考核。4 建立物业服务工作记录 7.1.4 档案 建立物业管理档案，2 配备专职档案管理人员，有档案资料室。应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。7.1.5 标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。7.1.6 客户服务 每年第一季度公示上一物业服务合同履行情况、收支情况、本收支预算。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。4 水、电急修20 分钟内、其他报修30 分钟内到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。报修回访率应不少于30%。业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2 个工作日内回复。投诉回访率100%。6 每年至少公开征集1 次物业服务意见，问卷率80%以上，公示整改情况。7 每月组织1 次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。8 每年组织业主参观共用设施设备机房。9 每年至少组织2 次社区文化活动。10 重要节日进行美化装饰。设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。7.1.7 专项服务委托管理 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。4 对专项服务进行监督及评价。

7.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 7.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。4 共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。5 每年第四季度制定下一维修养护计划。6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。8 设备机房

1）每月清洁1 次，室内无杂物。2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3）在明显易取位置配备消防器材，每月检查1 次消防器材，确保完好有效。4）设施设备标志、标牌齐全。

5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。6）交接班记录、工作日志等齐全、完整。7.2.2 共用部位 1 房屋结构

每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。2 建筑部件

1）每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2）每2 周巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

3）每2 月检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3 附属构筑物

1）每2 周巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2）每2 月检查1 次雨、污水管井等。3）每2 周巡查1 次大门、围墙、围栏等。

4）每2 周巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5）每年检测1 次防雷装置。7.2.3 空调系统 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。2 运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。3 制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。4 每年检查1 次管道、阀门并除锈。每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒2 次风机盘管滤网；每两年清洗消毒1 次风管。每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。7.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。每日巡视2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。3 每2 月切换1 次备用水泵。每季度检查1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂； 每年养护1 次水泵。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

7.2.5 排水系统 1 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。2 污水泵

汛期每日巡视2 次，平时每周巡视1 次，检查设备运行状态；每周进行1 次手动启动测试；每季度养护1 次。3 化粪池

每半年检查1 次化粪池；组织安排清掏。7.2.6 照明和电气设备 1 楼内照明

每日巡视1 次，一般故障12 小时内修复；其他复杂故障3 日内修复。2 楼外照明

每周巡视3 次；一般故障1 日内修复；其他复杂故障5日内修复；每2 周调整1 次时间控制器。3 应急照明

每日巡视1 次，发现故障，即时修复。4 低压柜

每日巡视2 次设备运行状况；每半年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查1 次电气安全；每半年检测1 次接地电阻；每年校验1 次仪表。5 低压配电箱和低压线路

每月巡视2 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每半年切换1 次双路互投开关。6 控制柜

每周巡视1 次设备运行状况；每年养护2 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫；每半年校正1 次各种电器元件或控制设备的设定值；每年检查1 次远控装置。7 发电机

每月试运行1 次，保证运行正常；每年1 次带负荷运行； 每年活化2 次蓄电池；每日巡视1 次充电机和蓄电池。8 检测

每3 年检验1 次内部核算电能表。9 配电室、楼层配电间

防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好； 电缆进出线和开关标志清晰、准确。7.2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机

每日巡查1 次，检查设备运行状态；每周表面清洁1 次； 每年内部除尘1 次。2 对讲门口机

每2 周检查1 次按键、显示屏等；每2 周表面清洁1 次； 每半年内部除尘1 次。3 网络控制箱

每季度检查1 次外观、接线；每季度表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。4 红外对射探测器

每2 月检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每2 月表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。5 图像采集设备

每周检查2 次监视画面、录像功能；每2 周表面清洁1次；每半年内部除尘1 次。6 摄像机

每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内部除尘1 次。7 解码器

每季度检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每季度表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。8 云台

每季度检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每季度表面清洁1 次；每年转动部位上润滑油1 次。9 巡更点

每2 周检查1 次外观；每2 周表面清洁1 次；每日存储巡更记录。10 读卡器

每2 周检查1 次外观；每2 周表面清洁1 次，查看防水状况。11 电磁锁门锁

每月检查1 次吸力、外观、接线。12 出门按钮

每月检查1 次开锁功能、接线。7.2.8 电梯 电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。7.2.9 水景 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。2 使用期间每日巡查1 次喷水池、水泵及其附属设施，每2 周检查1 次防漏电设施。3 设置必要的安全警示标志。4 水质符合卫生要求。7.3 消防安全防范 7.3.1 综合管理 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行2 次消防安全培训。4 每日防火巡查1 次，每月防火检查1 次，按照规定

每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处理各类报警、故障信息。发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。7.3.2 消防设施设备维修养护 1 火灾自动报警系统

1）火灾报警控制器、联动控制设备

每日巡查1 次设备运行情况，保证24 小时连续正常运行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。

2）火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2 年后，每3 年由专业清洗单位清洗1 次。3）备用电源

每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验和表面除尘1 次。2 消防广播系统 每月检查测试1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每年机柜内 的设备内部除尘1 次。3 防排烟系统

每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。4 防火分隔设施

每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电控箱内部除尘1 次；每年维修养护2 次防火门附件，在门的转动部位补充1 次润滑油。5 水灭火系统

消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每季度检查1 次润滑情况；每年养护1 次室内、外消火栓。6 应急照明、疏散指示标志

每月测试切断正常供电1 次，测量1 次照度和供电时间。7 消防电梯

每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。8 灭火器

每日巡查1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。

7.4 绿化养护 7.4.1 基本要求 1 乔木

植株生长良好，树冠基本完整，植株保存率高于98%。年成活率高于98%，生长季节叶片保存率高于90%。2 灌木

植株生长良好，主枝完整，保存率高于98%，年成活率高于98%。3 绿篱和色块

植株生长良好，轮廓清晰，高度一致，修剪和补种及时，保存率高于98%，年成活率高于98%。4 地被和花坛植物

地被植物覆盖率高于95%，花坛植物死亡率超过2%后能及时补栽。5 草坪

草坪整齐，覆盖率高于95%。7.4.2 绿化养护内容 1 灌溉

有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，采用节水灌溉设备和措施，及时排涝；一般植物确保在萌芽前、4 月、5月、秋季、入冬前浇水1 次，需水量大的植物根据长势和土 壤情况合理灌溉。2 施肥

乔木每年施肥1 次；灌木每年施肥2 次至3 次；地被和草坪植物每年施肥3 次至4 次；花坛植物根据生长情况进行追肥；有条件的，应使用有机肥料。3 病虫害防治

根据病虫害发生规律，植物生长季每月检查4 次病虫害情况；并根据检查结果针对不同植物采取相应的防治措施，严禁高毒农药，无明显病虫害发生。4 整形修剪

乔木每年修剪1 次至2 次，部分植物进行生长季修剪；灌木根据需要及时修剪开败的残花果，全年至少修剪2 次；绿篱和色块生长整齐，每年五一前、七八月份、国庆节前和 冬季修剪1 次；冷季型草坪生长季节平均每月修剪2 次，全年至少修剪15 次。5 除草

每年全面除草4 次，重点绿地增加除草次数；出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的5%，发现50 厘米以上的杂草应及时清除。6 垃圾处理

绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理5次。7.4.3 工作检查 生长季节每月检查4 次绿化工作。2 编制每月绿化养护措施和工作计划。3 绿化档案齐全。7.5 环境卫生

7.5.1 生活垃圾的收集、清运 1 实行生活垃圾分类收集。配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。3 每2 周至少清洗1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒1 次杀虫药。4 每日清运1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。5 垃圾清运车密闭运输、外观整洁。7.5.2 物业共用部分清洁 1 楼内

1）大堂、一层候梯厅

每日清扫并清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。每周擦拭2 次信报箱。每周擦拭1 次大堂玻璃。

每2 周擦拭1 次大堂、候梯厅墙面。每日巡视保洁2 次大堂、一层候梯厅。2）楼道、楼梯

每日清扫1 次、每周清拖2 次楼道、楼梯地面。

每周擦拭2 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。每季度除尘1 次楼内灯具。

根据地面材质，定期做地面清洗、养护。每日巡视保洁2 次楼道、楼梯。2 电梯轿箱

每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。每日清拖1 次轿厢地面。

不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理2 次；石材装饰的电梯轿厢，每季度养护1 次。每日巡视保洁3 次电梯轿箱。3 天台、屋面

每季度清扫1 次天台、屋面；雨季期间，每月清扫1 次天台、屋面。每2 周巡查1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。4 楼外道路及设施

每日清扫1 次、巡视保洁3 次楼外道路。

每2 周清洁1 次楼外公共照明及共用设施；每2 月清洁1 次雨蓬、门头等。5 水景

根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每日清洁1 次水面；每年清洁2 次水池池底。6 有害生物预防和控制

配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。7 雨雪天气清洁

雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00 前清扫干净。7.5.3 工作检查和记录 每日检查1 次清洁质量，做好记录。2 每月全面检查1 次清洁质量，做好记录。3 清洁档案齐全。7.6 公共秩序维护

7.6.1 出入口有专人24 小时值守。

7.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：00 巡视3 次、其中楼内巡视1 次；22：00 至次日6：00 巡视2 次，夜间巡查2 人同行。7.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。7.6.4 机动车辆登记出入。

7.6.5 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报警记录应留存30 日备查；管理制度、应急预案张贴在显著位置。

7.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。7.6.7 每年进行3 次专项应急预案演习，做好记录。

7.6.8 备勤人员24 小时待岗，人数不少于秩序维护专业人员的20%，配备必要的应急工具。7.6.9 记录与档案 各项工作记录完整有效。2 档案齐全。7.7 装饰装修管理

7.7.1 建立装饰装修管理服务制度。7.7.2 建立装饰装修管理档案。

7.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意 事项。

7.7.4 装饰装修期间每日巡查1 次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物 业管理区域内公示。

7.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。7.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2 日内清运。8 住宅物业服务五级标准 8.1 基本要求 8.1.1 客户服务场所 设置客户服务中心，配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目 及服务标准、收费标准。客户服务中心工作时间，工作日不少于12 小时、节假日不少于8 小时，其他时间设置值班人员。4 设置并公示24 小时服务电话。8.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。2 从业人员分岗位统一着装，佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。

为本市项目负责人信用信息档案登记在册4 项目负责人具有5 年以上物业服务企业同等岗位工作经历，人员。按需求配备具有外语会话能力的管理人员。8.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件的应急预案。3 建立培训体系，定期组织培训与考核。4 建立物业服务工作记录。8.1.4 档案 1 建立物业管理档案。配备专职档案管理人员，有档案资料室。应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。8.1.5 标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。8.1.6 客户服务 每年第一季度公示上一物业服务合同履行情况、收支情况、本收支预算；每年第三季度公示上半年物业服务合同履行情况、收支情况。每月公示上月主要工作计划完成情况及下月主要工作计划。2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。4 水、电急修15 分钟内，其它报修30 分钟内到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。报修回访率应不少于30%。业主或使用人提出的意见、建议、投诉在1 个工作日内回复。投诉回访率100%。6 每年至少公开征集1 次物业服务意见，问卷率85%以上，公示整改情况。7 每月组织1 次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。8 每年组织业主参观共用设施设备机房。9 每年至少组织3 次社区文化活动。10 重要节日进行美化装饰。设置公共信息栏，每月至少更新1 次；配合相关部门进行公益性宣传。12 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。8.1.7 专项服务委托管理 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。4 对专项服务进行监督及评价。

8.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 8.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制

修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。5 每年第四季度制定下一维修养护计划。6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。8 设备机房

1）每月清洁1 次，室内无杂物。2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3）在明显易取位置配备消防器材，每月检查1 次消防器材，确保完好有效。4）设施设备标志、标牌齐全。

5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。6）交接班记录、工作日志等齐全、完整。8.2.2 共用部位 1 房屋结构

每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。2 建筑部件

1）每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2）每周巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

3）每月检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3 附属构筑物

1）每周巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2）每月检查1 次雨、污水管井等。3）每周巡查1 次大门、围墙、围栏等。

4）每周巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。

5）每年检测1 次防雷装置。信号系统应加装信号级电涌保护器。8.2.3 空调系统 1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。2 运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。3 制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。4 每年检查1 次管道、阀门并除锈。每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒2 次风机盘管滤网；每2 年清洗消毒1 次风管。每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。8.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。每日巡视2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。3 每月切换1 次备用水泵。每季度检查1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1 次水泵。5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

8.2.5 排水系统 1 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通，确保畅通。每次降雨前后及过程中对主要排水口、管井进行检查。2 污水泵

汛期每日巡视2 次，平时每日巡视1 次，检查设备运行状态；每周进行1 次手动启动测试；每季度养护1 次。3 化粪池

每半年检查1 次化粪池；组织安排清掏。8.2.6 照明和电气设备 1 楼内照明

每班巡视1 次，一般故障8 小时内修复；复杂故障1 日内修复。2 楼外照明 每日巡视1 次，一般故障12 小时内修复；复杂故障3日内修复；每2 周调整1 次时间控制器。3 应急照明

每日巡视1 次，发现故障，即时修复。4 低压柜

每日巡视3 次设备运行状况；每半年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查2 次电气安全；每半年检测1 次接地电阻；每年校验1 次仪表。5 低压配电箱和低压线路

每周巡视1 次设备运行状况；每半年养护1 次，内容包括紧固、检测、清扫；每半年切换1 次双路互投开关。6 控制柜

每周巡视2 次设备运行状况；每年养护2 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫；每季度校正1 次各种电器装置或控制设备的设定值；每年检查2 次各类远控装置和节能 装置。7 发电机

每月试运行1 次，保证运行正常；每年2 次带负荷运行； 每年活化2 次蓄电池；每班巡视1 次充电机和蓄电池。8 检测

每年检验1 次内部结算电能表。9 配电室、楼层配电间

防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标志清晰、准确。8.2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机

每日巡查1 次，检查设备运行状态；每日表面清洁1 次；每季度内部除尘1 次。2 对讲门口机

每周检查1 次按键、显示屏等；每周表面清洁1 次；每季度内部除尘1 次。3 网络控制箱

每季度检查1 次外观、接线；每季度表面清洁1 次；每季度内部除尘1 次。4 红外对射探测器

每月检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每月表面清洁1 次；每季度内部除尘1 次。5 图像采集设备 每日检查1 次监视画面、录像功能；每周表面清洁1 次； 每季度内部除尘1 次。6 摄像机

每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内部除尘1 次。7 解码器

每季度检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每季度表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。8 云台

每季度检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每季度表面清洁1 次；每半年转动部位上润滑油1 次。9 巡更点

每周检查1 次外观，表面清洁1 次；每日存储巡更记录。10 读卡器

每周检查1 次外观；每周表面清洁1 次，查看防水状况。11 电磁锁门锁

每2 周检查1 次吸力、外观、接线。12 出门按钮

每2 周检查1 次开锁功能、接线。8.2.8 电梯 电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在

第五篇：江苏省物业管理服务等级标准

江苏省物业管理服务等级标准（一级）

一、房屋及共用部位、共用设施、设备的维修养护：

1、房屋完好率95%以上

;2、房屋零修、急修及时率75%以上；3、房屋零修合格率85%以上；4、房屋立面较整洁，无重大缺损；5、房屋装修符合管理规定；6、协调水、电、气等部门的正常保障；7、环卫设施基本完好；8、道路畅通，路面较平整；9、消防设施基本完好，可随时启用。

二、安全保卫：1、安全入口24小时值班；2、安全护卫人员定时巡查；3、交通车辆管理有序；4、有应急处理计划，遇险及时报警。

三、绿化环境卫生：1、绿化覆盖率15%以上；2、花草树木长势良好，无大面积虫害现象；3、建立清扫保洁制度，专人定时保洁清扫，定时杀虫灭鼠，垃圾日产日清。4、院内通路基本整洁；5、公共设备、环卫设施基本整洁；6、无乱设摊点、广告牌、乱贴画现象。

四、经营服务与文体服务：1、能提供基本的生活服务、维修服务，如房屋自用部位设施、设备的维修等；2、公共娱乐文体活动常年开展3项以上。

五、服务质量、效果：1、服务人员尽职尽责，岗位职责明确，服务项目及价格公布；2、公共服务费收支情况定期（1－2次/年）公布；3、维修基金帐务报业委会审核，并定期向业主通报；4、建立投诉记录，有效投诉办结率在80%以上，回访率95%以上；5、业主意见反馈、满意率60%以上。

六、硬件环境：1、小区符合规划要求，容貌完好，无违章搭建现象；2、主出入口有小区平面示意图，标号标志明显；3、水、电、排水、消防、绿化、环卫设施设备基本齐全；4、停车场；5、主出入口设有值班室。

七、物业管理企业：1、有物业管理企业资质证书；2、企业有内部考核制度，岗位职责明确；3、人员持证上岗率80%以上，经理持有物业岗位证书；4、安全护卫人员统一着装。

八、业主委员会：具备条件的应成立业主委员会。（目前东院没有专项维修资金，中大修、维修、更新有困难）

江苏省物业管理条例19条：物业管理服务事项主要包括以下内容

（一）物业共用部位和物业共用设施设备日常维护和管理。

（二）物业管理区域内日常环境卫生绿化的管理。

（三）协助管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项。

（四）物业装饰装修的安全性能，垃圾清运等管理服务。

（五）应业主要求进行的室内特殊维护服务。

（六）物业档案资料的管理。

东院委托服务事项

（摘《合同》第二章）

一、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、基础、柱、梁、内外墙体等承重结构、楼梯间、户外墙面、走廊通道、门厅等。

二、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、天线、垃圾道、天然气、暖气干道、加压供水设备、配电系统、中水系统、小区自管公共厕所、楼内消防设备等。

三、公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、广场、室外上下水管道、化粪池、泵房、自行车棚、地下停车库、路面停车位、变电室、设备间、公共门厅过道、地下室、窨井、警卫值班室等。

四、公用绿地、花草、树木、建筑小品的养护与管理。

五、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括：商业网点、摊位、文化娱乐场所等。

六、公共环境卫生，包括：房屋共用部位和公共场所的清洁卫生、垃圾的收集清运等。

七、交通与车辆行驶、停放秩序的管理。确保本物业区域内车辆行驶、停放有序、交通顺畅（不承担人身、财产保险、保管责任）。

八、维持物业区域内公共秩序，包括安全监控、门岗值勤、巡视，协助公安机关做好安全防范工作等（不承担人身、财产保险、保管责任）。

九、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料、物品等。

十、负责向业主和物业使用人按规定收取有关物业管理服务费用等。

十一、组织开展社区文化娱乐活动。

十二、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方须接受委托并按规定收费。

十三、对业主和物业使用人违反《业主公约》的行为，根据具体情况，采取批评、规劝、警告、制止、向物业主管部门报告等措施。

东院物业服务质量标准

（摘《合同》第五章）

乙方须按下列规定，实现目标管理：

1、房屋外观：清洁卫生、完好无损；

2、设备运行：协调好水、电、汽部门的正常保障，满足正常使用；

3、房屋及设备、设施的维修、养护：房屋完好无重大缺陷、零修及时率90%以上；

4、公共卫生环境：清洁卫生，无死角，无乱设摊点、广告牌现象；

5、绿化：定期做好整枝、修剪草坪草地，及时做好病虫害防治工作，花木长势良好；

6、交通秩序：划线停放，管理有序，道路顺畅；

7、治安：维护小区正常秩序，治安形势明显好转；

8、急修：24小时接受报修，零修合格率90%以上，随报随修；

9、乙方执行江苏省一级物业管理服务标准，业主和使用人满意率达到65%以上。

补充说明：（东大院至今没有专项维修资金，大、中修和更新有困难）

补充以下意见：

1、做好物业公用部位、公用设施设备的维修、养护工作。

（1）对于公用部位、公用设施设备发现问题要及时处理；

（2）雨季来临前，对房屋漏雨情况作一次调查，分别情况及时作出处理。急修、小修要及时，中修、大修报业主委员会研究处理。

（3）做好与水、电、汽等有关部门的密切配合，确保东院生活区水、电、汽供应顺畅。

（4）对于坑凹不平的路面，要有计划地修补，做到路面平整。

2、做好治安防范工作

（1）西门、南门有专人24小时值勤，做到规范认真，礼貌文明；东小门定时开放，专人值班，以防闲杂人员自由进出物业小区。

（2）东院24小时内有专人值班，巡逻，白天巡逻不少于4次，晚上巡逻不少于6次，做到机警、细心，以便及时发现问题，排除治安隐患，有电话记录。

（3）对陌生人和车辆进入东院要进行必要的查询和登记；对拖物外出者要登记。

（4）值勤人员要统一着装，注意形象。

（5）东院生活区发现安全事故要采取应急措施，并报有关部门。

3、维护好交通秩序。

（1）有交通管理标志牌。

（2）进入东院的车辆要分别进行疏导。

原东院汽车停放指定泊位，外面因事进入东院汽车停放指定地点，并收临时停车费；幼儿园门口一律不得停放汽车、摩托车、自行车、电瓶车要停放入棚。克服乱停放现象，让道路顺畅。

4、创造良好的卫生环境。

（1）及时清扫。对路面、广场、花园每天清晨和下午各打扫一次，要清除花园内的杂物、杂草、废品，每周楼道清扫一次、每周楼道扶手擦拭一次。基本无垃圾、无杂物、无乱堆放、无死角现象，垃圾日产日清。遇暴雨、暴雪必须组织人员及时清扫，1小时内清除积水、积雪。

（2）加强对广告、摊贩、小店的环境卫生管理监督，店面招牌整齐、无外溢现象。无噪音、油烟等污染业主生活。

（3）下水道、化粪池上半年各清理一次，下半年重点检查发现问题及时处理，做到及时疏通，无堵塞外溢现象，确保公共厕所的卫生、安全。无明显异味，要有足够的保洁人员，不得中途减少。

（4）卫生环境要达到创卫的标准。

5、做好绿化工作

（1）每年一次开展对树木的整枝、花圃的培植、护理。

（2）每年两次及时喷洒药水，防止病虫害，做到无枯死、无破坏、花木长势良好。

（3）定期剪修草坪、花木、树枝，无杂草、无裸露，保护建筑小品，确保环境优美。

（4）绿化带每天清扫一次，无果皮、纸屑、石块。

6、做好摊位、广告的管理工作

总的要求：规范、限量。东院摊位不超过20个，幼儿园对面原则上不设点，最多不超过5个，院内不允许摊位过夜。合同以三个月或半年为期限，一人一位。摊位必须有临时摊位证，服从管理。

做到三不：不影响交通，不影响环卫，不影响院容。

7、人员组织：总建制不少于35人——其中治保不少于15人，环卫不少于11人，水、电、瓦、绿化各1人，办公室4－5人（总经理、总监、会计、收费员）。

广告要定地段、定时间，规范整齐。

做到人力配齐，岗位明确，骨干相对稳定，不随意中途裁人，持证上岗，统一着装，文明服务。